ley de arriendos 18

7/22/2019 Ley de Arriendos 18

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LEY DE ARRIENDOS 18.101 Y LEY N 19.866

LEY N 18.101

FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha dado su aprobacinal siguiente

Proyecto de ley:

TITULO IAmbito de aplicacin de la ley

Artculo 1.- El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos,entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo,se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo noprevisto en ella, por el Cdigo Civil.

La misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadasfuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que susuperficie no exceda de una hectrea.

Artculo 2- Esta ley no ser aplicable a los siguientes bienesraces urbanos:

1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitudagrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo deexplotacin;

2.- Inmuebles fiscales;3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres

meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo seanamobladas y para fines de descanso o turismo;

4.- Hoteles, residenciales y establecimentos similares, en lasrelaciones derivadas del hospedaje, y

5.- Estacionamiento de automviles y vehculos.

No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos aque se refieren los Nos. 3 y 5 de este artculo, se sustanciarn con

arreglo alprocedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley.

6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281.

LEY 19866Art. 1 N 1D.O. 11.04.2003


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TITULO IIDesahucio y Restitucin

Artculo 3- En los contratos en que el plazodel arrendamiento se haya pactado mes a mes y en losde duracin indefinida, el desahucio dado por elarrendador slo podr efectuarse judicialmente omediante notificacin personal efectuada por unnotario.

En los casos mencionados en el inciso anterior,el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde

su notificacin, y se aumentar en un mes por cada aocompleto que el arrendatario hubiera ocupado elinmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder,en total, de seis meses.

El arrendatario desahuciado podr restituir elbien raz antes de expirar el plazo establecido eneste artculo y, en tal caso, estar obligado a pagarla renta de arrendamiento slo hasta el da de larestitucin.LEY 19866Art. 1 N 2D.O. 11.04.2003

Artculo 4- En los contratos de plazo fijo queno exceda de un ao el arrendador slo podr solicitarjudicialmente la restitucin del inmueble y, en tal

evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo dedos meses, contado desde la notificacin de lademanda.

En los casos a que se refiere este artculo elarrendatario podr restituir el inmueble antes deexpirar el plazo de restitucin y slo estarobligado a pagar la renta de arrendamiento hasta elda en que aqulla se efecte.LEY 19866Art. 1 N 3D.O. 11.04.2003

Artculo 5.- En los contratos de arrendamiento de inmueblesdestinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entendersiempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvoestipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trminoanticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodoque falte.


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Artculo 6- Cuando el arrendamiento termine porla expiracin del tiempo estipulado para su duracin,por la extincin del derecho del arrendador o porcualquier otra causa, el arrendatario continuarobligado a pagar la renta de arrendamiento y losgastos por servicios comunes que sean de su cargo,hasta que efecte la restitucin del inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sinrestituirlo al arrendador, ste podr solicitar aljuez de letras competente que se lo entregue, sinforma de juicio, con la sola certificacin delabandono por un ministro de fe. Dicho funcionariolevantar acta del estado en que se encuentre el bienraz al momento de su entrega al arrendador y remitircopia de ella al tribunal.LEY 19866Art. 1 N 4D.O. 11.04.2003

TITULO IIIDe la competencia y del procedimiento

Artculo 7.- Las normas de que trata este Ttulo se aplicarn a losjuicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles a que serefiere el artculo 1 de esta ley.

Debern aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:1.- Desahucio;2.- Terminacin del arrendamiento;3.- Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado

para la duracin del arriendo;

4.- Restitucin de la propiedad por extincin del derecho delarrendador;

5.- De indemnizacin de perjuicios que intente el arrendador o elarrendatario, y

6.- Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estoscontratos.

Artculo 8- Los juicios a que se refiere elartculo anterior se regirn por las reglas siguientes:

1) El procedimiento ser verbal; pero las partespodrn, si quieren, presentar minutas escritas en quese establezcan los hechos invocados y las peticionesque se formulen. Deducida la demanda, citar eltribunal a la audiencia del quinto da hbil despusde la ltima notificacin;

2) La notificacin de la demanda se efectuarconforme a la norma del inciso primero del artculo553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para losefectos de lo dispuesto en el artculo 44 del mismoCdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio


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del demandado el que corresponda al inmueble arrendado;3) En la demanda debern indicarse los medios de

prueba de que pretende valerse la demandante. Slopodrn declarar hasta cuatro testigos por cada partey la nmina, con la individualizacin de los que elactor se proponga hacer declarar, se presentar en elescrito de demanda. La nmina con los testigos del

demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da quepreceda al de la audiencia;

4) La audiencia tendr lugar con slo la parteque asista, se iniciar con la relacin verbal de lademanda y continuar con la contestacin verbal deldemandado. Acto seguido se proceder obligatoriamenteal llamado a conciliacin;

5) En la contestacin el demandado podrreconvenir al actor, debiendo en el mismo acto darcuenta de los medios de prueba que sustentan supretensin. De la reconvencin se dar traslado a lademandante, la que podr contestar de inmediato oreservar dicha gestin para la audiencia a que se

refiere el inciso final del nmero 6) del presenteartculo. En ambos casos, la reconvencin sertramitada y resuelta conjuntamente con la cuestinprincipal;

6) En caso de no producirse avenimiento total,el juez establecer los puntos sustanciales,pertinentes y controvertidos que deban seracreditados, procediendo de inmediato a la recepcinde la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin.

Si el tribunal no estimare que existan puntossustanciales, pertinentes y controvertidos que debanser acreditados, citar de inmediato a las partespara or sentencia.

Si se hubiere deducido demanda reconvencional,

la demandante podr solicitar se cite a las partes auna nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 dassiguientes, a objeto de proceder a la contestacin dela misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca.Las partes se entendern citadas de pleno derecho adicha audiencia y se proceder en ella en conformidada lo establecido en el presente artculo. En estecaso, cualquiera de las partes podr solicitar sereserve para dicha audiencia el examen de la pruebaque no pudiere ser rendida en el acto;

7) La prueba ser apreciada conforme a lasreglas de la sana crtica. La prueba testimonial nose podr rendir ante un tribunal diverso de aqul que

conoce de la causa. Concluida la recepcin de laprueba, las partes sern citadas a or sentencia;

8) Los incidentes debern promoverse y tramitarseen la misma audiencia, conjuntamente con la cuestinprincipal, sin paralizar el curso de sta. Lasentencia definitiva se pronunciar sobre la accindeducida y sobre los incidentes, o slo sobre stoscuando sean previos o incompatibles con aqulla;

9) Slo sern apelables la sentencia definitivade primera instancia y las resoluciones que pongan


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trmino al juicio o hagan imposible su continuacin.Todas las apelaciones se concedern en el solo

efecto devolutivo; tendrn preferencia para su vistay fallo y durante su tramitacin, no se podr concederorden de no innovar.

En segunda instancia, podr el tribunal dealzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de

apelacin sobre todas las cuestiones que se hayandebatido en primera para ser falladas en definitiva,aun cuando no hayan sido resueltas en el falloapelado, y

10) Las partes podrn comparecer y defendersepersonalmente, en primera instancia, en los juicioscuya renta vigente al tiempo de interponerse lademanda no sea superior a cuatro unidades tributariasmensuales.LEY 19866Art. 1 N 5D.O. 11.04.2003

Artculo 9- Cuando el demandado reclameindemnizaciones haciendo valer el derecho de retencinque otorga el artculo 1.937 del Cdigo Civil, deberinterponer su reclamo en la audiencia a que se refiereel artculo anterior. El tribunal resolver en lasentencia definitiva si ha lugar o no a la retencinsolicitada.LEY 19866Art. 1 N 6D.O. 11.04.2003

Artculo 10.- Cuando la terminacin del arrendamiento se pida porfalta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo1.977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dichoprecepto se refiere se practicar en la audiencia de contestacin de lademanda.

Al ejercitarse la accin aludida en el inciso precedente podrndeducirse tambin, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas enque aquella se funde y las de pago de consumo de luz, energa elctrica,gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otrasprestaciones anlogas que se adeuden.

Demandadas esas prestaciones, se entendern comprendidas en la accinlas de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante latramitacin del juicio y hasta que la restitucin o el pago se efecte.

Artculo 11.- Para que a los subarrendatarios les sean oponibles loobrado y la sentencia recada en los juicios de desahucio, de restitucino de terminacin de arrendamiento por falta de pago de la renta seguidoscontra el arrendatario, les deber ser notificada la demanda o debernhaberse apersonado a la causa.

Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de


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notificacin personal de la demanda, requerir de juramento al demandadoacerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo,de sus nombres. El ministro de fe deber dejar constancia escrita de lanotificacin a una persona adulta ocupante del inmueble.

Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismorequerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia respectiva decontestacin, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se

suspender sta, se ordenar notificar a los subarrendatarios y se citara una nueva audiencia, la que tendr lugar una vez practicadas lasnotificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayanapersonado a la causa.

Artculo 12.- En los juicios de terminacin delarrendamiento por falta de pago de la renta seguidoscontra un subarrendador, los subarrendatarios podrnpagar al demandante, antes de la dictacin de lasentencia de primera instancia, las rentas adeudadaspor el arrendatario. Si as lo hicieren, enervarn de

este modo la accin y tendrn derecho a serreembolsados de ellas por el subarrendador, con ms elinters corriente a contar de su pago, o a imputarlasa las rentas ms inmediatas; todo ello, sin perjuiciode las indemnizaciones que correspondan.RECTIFICADOD.O. 04.02.1982

Artculo 13.- El cumplimiento de las resolucionesque se dicten en los juicios a que se refiere esteTtulo se regir por las reglas generales. Sinembargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un

inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595del Cdigo de Procedimiento Civil.

En estos juicios y en los de comodato precario,el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrsuspenderlo en casos graves y calificados, por unplazo no superior a treinta das.

LEY 19866Art. 1 N 7D.O. 11.04.2003

Artculo 14.- En los juicios a que se refiere este Ttulo en que sesolicite la entrega del inmueble, el arrendador podr hacer notificar lademanda a las empresas que suministren gas, energa elctrica o aguapotable, y en tal caso el demandado ser el nico responsable de losconsumos mientras dure la ocupacin del inmueble por l mismo o por laspersonas a su cargo. Las empresas no podrn excepcionarse alegandoignorancia del domicilio del deudor.


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Artculo 15.- El tribunal, de oficio o a peticin

de parte, podr decretar los medios probatorios queestime pertinentes.

LEY 19866Art. 1 N 8D.O. 11.04.2003

Artculo 16.- Si se declarare sin lugar el

desahucio o la restitucin, el actor no podr intentarnuevamente tales acciones sino transcurrido seis mesesdesde que haya quedado ejecutoriada la sentencia derechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con

posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda.LEY 19866Art. 1 N 9D.O. 11.04.2003

Artculo 17.- Los jueces letrados de mayor cuantasern competentes, conforme a las reglas generales delCdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nicao en primera instancia de los juicios a que se refiereeste Ttulo, sin perjuicio de las atribuciones quecompeten en la materia a los jueces de polica localque sean abogados.

LEY 19866Art. 1 N 10D.O. 11.04.2003

Artculo 18.- De los juicios en que el Fisco sea parte o tengainters conocern en primera instancia los jueces a que se refiere elartculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales.

TITULO IVDisposiciones generales

Artculo 19.- Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere alos arrendatarios.


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Artculo 20.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley

que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declareel arrendatario.

Artculo 21.- En caso de mora, los pagos o devoluciones que debanhacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no poresta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubierevariado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieronrealizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Cuando se deban intereses, se calcular sobre la suma primitivamenteadeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior.

Artculo 22.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de losarrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a lossubarrendadores y subarrendatarios, respectivamente.

Artculo 23.- En caso de negativa del arrendadora recibir la renta de arrendamiento o a otorgar elcorrespondiente recibo al arrendatario que no desearerecurrir al procedimiento de pago por consignacinestablecido en el prrafo 7 del Ttulo XIV del libroIV del Cdigo Civil, podr depositar aqulla en launidad del Servicio de Tesoreras que corresponda a laubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidosy la residencia del arrendador. Dicha unidad le

otorgar el respectivo recibo y comunicar alarrendador, por carta certificada, la existencia deldepsito. Este pago se considerar hecho al arrendadorpara todos los efectos legales; pero su suficienciaser calificada en el juicio que corresponda.

El retiro del depsito por el arrendador nosignificar renuncia a sus derechos ni producir losefectos previstos en el inciso tercero del artculo1.956 del Cdigo Civil.

Si trancurridos tres aos desde la fecha delingreso del depsito en el Servicio de Tesoreras, elarrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondoscorrespondientes pasarn a rentas generales de laNacin.RECTIFICADOD.O. 04.02.1982RECTIFICADOD.O. 04.02.1982LEY 18899Art. 19D.O. 30.12.1989


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Artculo 23 bis.- Para los efectos del artculo1.942 del Cdigo Civil, a los contratos dearrendamiento regidos por esta ley les ser aplicablelo dispuesto en el artculo 598 del Cdigo deProcedimiento Civil.LEY 19866Art. 1 N 11D.O. 11.04.2003

Artculo 24.- Sern sancionados con multas de unaa sesenta unidades de fomento, que impondr el juez queconozca del juicio en que sea controvertido el hechoque las motiva:

1) El arrendatario que, en los casos contempladosen los incisos segundo y tercero del artculo 11,incurriere en falsedad en la declaracin, sea acerca dela existencia o no de subarrendatarios, sea acerca desus nombres;

2) El subarrendador que, habiendo percibido lasrentas de subarriendo, no pagare la renta delarrendamiento y a consecuencias de ello elsubarrendatario fuese lanzado del inmueble.

Las multas indicadas sern de beneficio fiscale ingresarn a Rentas Generales de la Nacin, y

3) El arrendador que injustificadamente senegare a otorgar al arrendatario la autorizacin paraabandonar el inmueble y retirar sus muebles, o elrecibo que acredite el pago de la renta de

arrendamiento.RECTIFICADOD.O. 04.02.1982RECTIFICADOD.O. 04.02.1982LEY 19866Art. 1 N 12 a)D.O. 11.04.2003RECTIFICADOD.O. 04.02.1982LEY 19866Art. 1 N 12 b)D.O. 11.04.2003LEY 19866

Art. 1 N 12 c)D.O. 11.04.2003

TITULO VDisposiciones varias


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Artculo 25.- Dergase el decreto ley N 964, de 1975, sobrearrendamiento de bienes races urbano, cuyo texto refundido, coordinado ysistematizado fue fijado por el decreto supremo N 357, del Ministerio deVivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial del 22 de Agosto de1978.

Artculo 26.- Dergase el artculo nico de la ley N 17.410.

Artculo 27.- Introdcense las siguientesmodificaciones a la Ley General de Urbanismo yConstrucciones, cuyo texto fue fijado por el decretosupremo N 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,

publicado en el Diario Oficial de 13 de Abril de 1976:a) Sustityese el artculo 145 por el siguiente:"Artculo 145.- Ninguna obra podr ser habitada o

destinada a uso alguno antes de su recepcin definitivaparcial o total.

Los inmuebles construidos o que se construyan,segn los permisos municipales, para viviendas nopodrn ser destinados a otros fines, a menos que lamunicipalidad respectiva autorice el cambio de destino yel propietario obtenga la aprobacin de los planos ypague el valor de los permisos correspondientes, cuandoprocediere.

No se considerar alteracin del destino de uninmueble la instalacin en l de pequeos comercios oindustrias artesanales, o el ejercicio de una actividadprofesional, si su principal destinacin subsiste comohabitacional.

Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el

artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el incisoprimero de este artculo podr sancionarse, adems,con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga surecepcin, y el desalojo de los ocupantes, con elauxilio de la fuerza pblica, que decretar elAlcalde, a peticin del Director de ObrasMunicipales.", y

b) Reemplzase el artculo 162, por el siguiente:"Artculo 162.- Son "viviendas econmicas" las que

tienen una superficie edificada no superior a 140 metroscuadrados por unidad de vivienda y renen losrequisitos, caractersticas y condiciones que sedeterminan en el decreto con fuerza de ley N 2, de1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial deViviendas Econmicas.

Las viviendas econmicas gozarn del rgimen debeneficios, franquicias y exenciones del decreto confuerza de ley N 2, de 1959.

Las viviendas ya construidas por las exCorporaciones de la Vivienda, de ServiciosHabitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en elfuturo construyan los Servicios de Vivienda yUrbanizacin se considerarn viviendas econmicas


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para todos los efectos legales, siempre que no excedanla superficie mxima permitida.

En las viviendas econmicas podr consultarse elfuncionamiento de pequeos talleres artesanales o elejercicio de una actividad profesional, si su principaldestino subsiste como habitacional.

Slo podr autorizarse el cambio de destinacin

respecto de viviendas que, por su construccin, hayangozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia oexencin tributaria o de otra naturaleza, sea en formadirecta o indirecta, cuando hayan transcurrido a lomenos cinco aos desde la fecha del certificado derecepcin definitiva.

El cambio de destinacin en estos casos harcaducar de pleno derecho las franquicias, beneficios oexenciones que se encuentren subsistentes.".RECTIFICADOD.O. 04.02.1982RECTIFICADOD.O. 04.02.1982RECTIFICADOD.O. 04.02.1982RECTIFICADOD.O. 04.02.1982RECTIFICADOD.O. 04.02.1982

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Artculo 1.- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos

celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley continuarn regidospor las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975, el que seentender subsistente a todas sus partes para tal fin.

Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en elfuturo, relativos a los contratos celebrados con anterioridad a lavigencia de esta ley, se sustanciarn y fallarn con arreglo a lasdisposiciones del decreto ley N 964, de 1975.

Artculo 2- Los contratos de arrendamiento debienes races urbanos que se celebren durante loscuatro aos siguientes a la fecha de publicacin de lapresente ley se regirn, adems, por las siguientesnormas relativas a renta y garanta:

1) La renta anual mxima no podr exceder del 11%del avalo vigente para el pago del impuestoterritorial.

Si se modificaren los avalos vigentes para el pagode dicho tributo, la renta mxima de arrendamiento seajustar automticamente en la misma proporcin enque se hubieren modificado los avalos respectivos,pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin


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necesidad de convencin modificatoria especial.El Servicio de Impuestos Internos establecer de

oficio en el rol general de avalo y en los recibos decontribuciones la renta anual mxima de arrendamientoaplicable a los inmuebles en general.

2) La renta del inmueble que se arriende porpiezas, secciones o dependencias se determinar

separadamente por cada una de ellas y no podrexceder, en conjunto, de la renta mxima total detodo el inmueble.

Cualquiera de las partes podr solicitar alServicio de Impuestos Internos la fijacin de la rentade la o las piezas, secciones o dependencias delinmueble.

3) El subarrendador slo podr cobrar al o a lossubarrendatarios la renta proporcional a la rentamxima legal correspondiente a todo el inmueble,aumentada hasta en un 10%.

No obstante, si se subarrendara todo el inmueble,se estar a lo dispuesto en el nmero anterior.

4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluyebienes muebles, la renta de estos ltimos se fijarseparadamente del inmueble y no podr exceder del 30%de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima noexcediere de una unidad de fomento, no podr cobrarserenta alguna por el arriendo de los bienes muebles.

5) El arrendador no podr, directa oindirectamente, exigir al arrendatario, convenir conste, ni percibir una renta superior a la mximalegal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicharenta.

6) Todo lo que el arrendatario pagare o se obligarea pagar, sea en dinero o en especies, de una vez operidicamente, por cualquier concepto que, en forma

directa o indirecta, aumentare la renta, se considerarcomo tal.

7) El arrendador podr exigir al arrendatario quecaucione sus obligaciones mediante una garanta quedeber ser en dinero y, en tal caso, sta no podrexceder de un mes de renta.

Cuando procediere la devolucin de la garanta, elarrendador deber restituirla reajustada en la mismaproporcin a la variacin que haya experimentado elIndice de Precios al Consumidor, determinado por elInstituto Nacional de Estadsticas o por el organismoque haga sus veces, entre el mes anteprecedente a laentrega de ella y el mes anteprecedente al de su

devolucin.8) Las convenciones y los pagos que contravengan

lo dispuesto en los nmeros anteriores adolecern denulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiesepercibido con infraccin a lo establecido en dichospreceptos las devolver al arrendatario con ms elinters corriente, desde la fecha de su respectivapercepcin.

9) La renta no comprende los gastos por losservicios de calefaccin, agua potable, agua caliente,


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gas, energa electrica, ni los gastos por servicioscomunes de que goce el arrendatario, incluyndose enellos los correspondientes a la administracin de losbienes comunes.

El precio de estos servicios y gastos deberdeterminarse independientemente de la renta, no podrsignificar lucro o beneficio para el arrendador y,

cuando sea percibido por ste, deber expresarse en elrecibo pertinente, en forma separada de la renta dearrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibido sumas superiorespor los gastos y servicios a que se refiere estenmero, devolver el exceso al arrendatario, con msel inters corriente desde la fecha de su percepcin yel reajuste que proceda de acuerdo con el alzaexperimentada por el Indice de Precios al Consumidor,determinada por el Instituto Nacional de Estadsticas.

10) El propietario que haya adquirido un bien razpor intermedio del sistema nacional de ahorro yprstamo o a travs de cualquier institucin o

entidad que financie la compra de bienes racesmediante la concesin de mutuos hipotecariosreembolsables peridicamente, que no posea otro dentrodel mismo departamento, tendr derecho a percibir portales inmuebles una renta igual al dividendo que pague ala respectiva asociacin u organismo y los gastossealados en el nmero 9) que procedan.

Sern tambin de cargo del arrendatario los demsgastos en que incurra el comprador con motivo delservicio de su prstamo durante el perodocorrespondiente y hasta la restitucin del inmueble.

11) No regir lo dispuesto en los nmeros 1) al10) respecto de los contratos de arrendamiento ysubarrendamiento de los siguientes bienes races:

a) Las edificaciones cuyo certificado de recepcinfinal se haya otorgado por la municipalidad respectivacon posterioridad al 12 de Abril de 1975.

b) Los construidos conforme al decreto con fuerza deley N 2, de 1959, o a la ley N 9.135.

c) Todas las viviendas cuyos avalos, para losefectos del pago del impuesto territorial, seansuperiores a cuatrocientas seis unidades de fomento.

d) Los destinados a locales comerciales oindustriales; oficinas; teatros y cines, y, en general,a actividades lucrativas.RECTIFICADOD.O. 04.02.1982

JOSE T. MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada,Miembro de la Junta de Gobierno.- FERNANDO MATTHEI AUBEL, General delAire, Comandante en Jefe de la Fuerza Area, Miembro de la Junta deGobierno.- CESAR MENDOZA DURAN, General Director de Carabineros, Miembrode la Junta de Gobierno.- CESAR RAUL BENAVIDES ESCOBAR, Teniente Generalde Ejrcito, Miembro de la Junta de Gobierno.

Por cuanto he tenido a bien aprobar la precedente ley, la sanciono y


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la firmo en seal de promulgacin.Llvese a efecto como ley de la Repblica.

Regstrese en la Contralora General de la Repblica, publquese enel Diario Oficial e insrtese en la Recopilacin Oficial de dichaContralora.

Santiago, siete de Enero de mil novecientos ochenta y dos.- AUGUSTOPINOCHET UGARTE, General de Ejrcito, Presidente de la Repblica.- Jaime

Estrada Leigh, Brigadier General, Ministro de la Vivienda y Urbanismo.-Mnica Madariaga Gutirrez, Ministro de Justicia.

NUEVA LEY SOBRE ARRENDAMIENTOMODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA LEY N 19.866 PUBLICADA EN EL DIARIO

OFICIAL DE 11 DE ABRIL DE 2003. Espritu de la modificacin. Artculos de nueva ley N 19.866. (incluye referencias a ley

antigua 18.101). Aplicacin de la nueva ley a contratos existentes.Espritu de la modificacin.En su parte medular, la normativa, respondiendo a la preocupacin ms importante que tienen los

arrendadores de recuperar sus viviendas lo ms pronto posible, acorta los plazos de gracia para la

restitucin de los inmuebles en caso de no pago del arriendo, simplifica el trmite judicial y acota

las prerrogativas del juez que en la ley antigua (18.101) favorecan al inquilino que debe abandonar

la propiedad. Con las modificaciones deberan bajar tambin las probabilidades de fuga del

arrendatario moroso, ya que entrega a Carabineros la facultad de retenerlo dos das o hacer que el

vehculo en que se llevaba sus pertenencias vuelva y sea descargado.Aplicacin de la nueva ley a contratos existentes. Los cambios introducidos no tienen efecto retroactivo, es decir, que no pueden acogerse a la

nueva normativa los contratos vigentes hasta hoy. Esto significa que las demandas de arrendamiento

notificadas bajo el imperio de la ley 18.101 ( antigua) deben continuar su tramitacin conforme a sta. S

pueden acogerse los contratos posteriores y las demandas en curso que no hayan sido notificadas al

momento de entrar en vigor. Las demandas de arrendamiento notificadas bajo el imperio de la

nueva ley y respecto de un contrato celebrado bajo el imperio de la ley antigua se regirn en todolo relativo al procedimiento (forma) por la ley nueva. Sin embargo, en todo lo relacionado con los

derechos y obligaciones emanados del contrato de arrendamiento, debern regirse por la ley

antigua, pues en todo contrato se entienden incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su

celebracin.MINISTERIO DE JUSTICIA SUBSECRETARIA DE JUSTICIA


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LEY NUM. 19.866 MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE LOS ARRENDAMIENTOS

DE PREDIOS URBANOSTeniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobacin al siguiente Proyecto de

ley:"Artculo 1.- Introdcense las siguientes modificaciones en la ley N 18.101, que fija normas

especiales sobre arrendamiento de predios urbanos: 1.- Agrgase al artculo 2 el siguiente nmero

6, nuevo: "6.- Las viviendas regidas por la ley N 19.281.". Comentario o referencia a ley antigua.El artculo dos se refiere a los bienes races en que no es aplicable la ley.


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2.- Reemplazase el artculo 3, por el siguiente: "Artculo 3.- En los contratos en que el plazo del

arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por

el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por

un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos

meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el

arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total,

de seis meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo

establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo

hasta el da de la restitucin.".Comentario o referencia a ley antigua"Artculo 3.- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y a

los de duracin indefinida el arrendador slo podr ponerles trmino mediante desahucio judicial.En los casos en que se refiere el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de cuatro meses,

contados desde la notificacin de la demanda, y se aumentar en dos meses por cada ao

completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo ms el aumento no

podr exceder, en total, de doce meses.El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este

artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la

restitucin.3.- En el inciso primero del artculo 4, reemplazase la expresin "cuatro meses" por "dos meses".Comentario o referencia a ley antigua.Se refiere al plazo para la restitucin del inmuebles desde la notificacin de la demanda para los

contratos de plazo fijo que no exceda de un ao. 4.- En el artculo 6, agrgase el siguiente inciso segundo, nuevo: Comentario o referencia a ley antigua.El artculo 6 se refiere las obligaciones del arrendatario desde que termina el arrendamiento por

expiracin del tiempo estipulado para su duracin hasta la restitucin del inmueble."Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez

de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono

por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz

al momento de su entrega al arrendador y remitir copia de ella al tribunal.". 5.- Reemplzase el

artculo 8 por el siguiente: "Artculo 8.- Los juicios a que se refiere el artculo anterior se regirn

por las reglas siguientes: 1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren,


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presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se

formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil despus de la

ltima notificacin; 2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso

primero del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el

artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio del demandado el

que


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corresponda al inmueble arrendado; 3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de

que pretende valerse la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y

la nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentar en

el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas

del da que preceda al de la audiencia; 4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se

iniciar con la relacin verbal de la demanda y continuar con la contestacin verbal del

demandado. Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin; 5) En la

contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los

medios de prueba que sustentan su pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la

demandante, la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que

se refiere el inciso final del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser

tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal; 6) En caso de no producirse

avenimiento total, el juez establecer los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que

deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la

demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes

y controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or sentencia. Si

se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se cite a las partes a

una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes, a objeto de proceder a la

contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca. Las partes se entendern

citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad a lo establecido

en el presente artculo. En este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha

audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto; 7) La prueba ser

apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba testimonial no se podr rendir ante

un tribunal diverso de aqul que conoce de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las

partes sern citadas a or sentencia; 8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la

misma audiencia, conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La

sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre

stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla; 9) Slo sern apelables la sentencia

definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su

continuacin. Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn

preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no

innovar. En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por

va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en

definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y 10) Las partes podrn

comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al

tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.".


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SUGERENCIAS UTILES ANTES DE COMPRAR O

ALQUILAR

La idea de inversion es comprar, mejorar y vender o es negocio para alquilar?

Una cosa es hacer negocios con un pariente o amigo, otra es invertir en una

propiedad a expensas de inquilinos potenciales, lo cual puede resultar una gran

incgnita.

Sus inquilinos son una especie de socios, porque usted depender de ellos para

hacer sus pagos de hipoteca. Cualquier dueo veterano le podr decir que losbuenos inquilinos que pagan siempre a tiempo y cuidan la propiedad son cada vez

ms difciles de hallar.

Si est invirtiendo en una propiedad ubicada en un barrio que mejore de categora,

ser ms propenso a tratar con inquilinos en quienes no puede confiar.

Un mal inquilino puede ser una gran pesadilla, pues con frecuencia las leyes los

favorecen y su desalojo es casi siempre una tarea difcil y estresante.

Por si todo eso fuera poco, si un vecindario comienza a perder categora, o si

surgen circunstancias inesperadas, podra ser difcil encontrar inquilinos.

Por ejemplo, con frecuencia, los propietarios de viviendas en la costa estn a

merced de condiciones que van ms all de su control. La creciente

contaminacin marina o los pronsticos meteorolgicos negativos ahuyentan a los

inquilinos de las playas, obligando a los dueos a sufrir una temporada sin

inquilinato o a bajar el alquiler.

Ninguna de esas opciones es deseable, y ambas provocan que los inversionistas

tengan que desembolsar sustanciales cantidades de dinero.


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Una buena forma de combatir los problemas potenciales con los inquilinos es

solicitarles el pago del primer y el ltimo mes de alquiler (y posiblemente hasta una

cantidad como depsito de seguridad) y planificar con anticipacin cualquier

situacin en la cual su inquilino pudiera provocarle problemas.

El contrato

El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lomenos: nombre e identificacin de los contratantes, as como la del inmueble;tambin, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con losdems ocupantes.

En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el trmino de duracin ydesignacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de serviciospblicos. Se entender como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido conlas obligaciones.

Cada ao de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrincrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 100 porciento del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor del aoanterior. El precio mensual no podr exceder el 1,2 por ciento del valor comercialdel inmueble o de la parte que se est dando en arriendo.

Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podrademandarlo.

Terminacin del contrato

Las partes, en cualquier tiempo y de comn acuerdo, podrn dar por terminado elcontrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro deltrmino estipulado, no cancele los servicios y cause desconexin, cuandosubarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorizacin o destine elinmueble para actos delictivos.

La terminacin del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando sesuspendan los servicios pblicos por accin premeditada del arrendador o queincurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento seentender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.


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Adems, para refozar las herramientas jurdicas de la Ley se introdujo un cambioal Cdigo de Procedimeinto Civil con el fin de que los inmuebles se puedanrecuperar en mximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte delarrendatario.

Antes de la expedicin de la Ley, este proceso poda tomar hasta 10 aos, peroahora los mecanismos estn dados para que propietario pueda proteger supatrimonio. Cabe decir que, adems, si ocurriera esta eventialidad lecorresponder al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a quehubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del contrato,segn sea el caso.

Servicios pblicosCuando el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, elarrendador podr exigir la prestacin de garantas o fianzas para garantizar a lasempresas el pago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas

entidades prestadoras de servicios pblicos domiciliarios.Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer sobre el arrendatario, ylas empresas de servicios pblicos podrn ejercer las acciones a que hubierelugar en contra este.

Las Obligaciones del PropietarioEl propietario debe de: Cumplir con los cdigos de la vivienda en cuanto a materiales que afectenla salud y seguridad delos ocupantes. Hacer reparaciones y hacer todo lo necesario para tener y darle mantenimiento a la unidad y susalrededores en condiciones seguras. Mantener los alrededores en condiciones seguras. Mantener en buenas condiciones y seguras as como tambin en condiciones funcionales todo loque tenga que ver con los sistemas de electricidad, plomera, condiciones sanitarias, calentones,ventilacin, aire acondicionado y otras instalaciones y aparatos - si es que hay alguno -,proporcionado o se requiera que proporcione el propietario. Proporcionar y darle mantenimiento a todos los contenedores para que se pueda remover labasura acumulada. Proporcionar constantemente el agua potable, una cantidad razonable de agua ca liente y unsistema de calefaccin razonable para la vivienda.Las Obligaciones del InquilinoEl inquilino debe de: Cumplir con un mnimo de los cdigos de la vivienda impuesto para los residentes, los cualesafectan la salud y seguridad de estos. Deben de mantener de una manera considerable la unidad y sus alrededores limpios y seguros,adems deben de dejar vacante la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando elinquilino la ocupo inicialmente, excepto por razones de uso y desgaste. Deshacerse de la basura de una manera limpia y segura. Mantener la plomera tan limpia como lo permitan las condiciones en que se encuentra.


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Utilizar de una manera razonable toda la plomera, electricidad, unidades sanitarias, calentones,ventilacin, aire acondicionado y otras reas de la unidad, as como los aparatos que esta tengadentro. No destruir deliberadamente o permitirle a nadie que destruya ninguno o parte de los alrededores. No perturbar la paz de los vecinos, y Cumplir con todas las reglas y condiciones que no tengan conflicto con los derechos yobligaciones de los propietarios o inquilinos como lo manda la ley. 1. Qu es la Ley de Arrendamientos?

La Ley de Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conocida como Ley deArrendamientos o Ley de Alquileres, es el nuevo instrumento jurdico que regula los contratosentre propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los procesos de desalojo de los inquilinos y lasventas de las viviendas que tienen ms de 20 aos alquiladas.

2. Qu dice la nueva ley sobre los contratos?

La nueva redaccin de los contratos, segn lo dispuesto por la nueva ley, notificar los acuerdosentre las partes e incluir un anexo en el que estar la resolucin emitida por laSuperintendencia de Nacional de Arrendamientos con la fijacin del canon de arrendamiento (esdecir, el precio del alquiler), que deber ser solicitado previamente para ser anexado en el

contrato final

Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino yotro para la Superintendencia, que ser el organismo encargado de calcular el costo y revisar elcontrato, as como incluir el contrato en el registro correspondiente.

3. Y cmo se calcula ahora el precio?

El precio del alquiler, llamado cnon de arrendamiento, se calcular con una frmula queaplicar la Superintendencia Nacional de Vivienda, que tomar en cuenta los siguientes puntos:valor de reposicin del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciacin, vulnerabilidadssmica y regin geogrfica. Asimismo, la rentabilidad para el propietario (establecida entre un 3y 5%), la cual podr ser modificada por razones de inters social.

En el caso de estar cercano el vencimiento del contrato, la Superintendencia evaluar haejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda,para fijar un nuevo precio del alquiler.

El precio del alquiler, luego de solicitarse el clculo por la Superintendencia, ser notificado a los20 das.

4. Y cunto durarn los contratos?

Los contratos debern tener duracin mnima de un ao, siendo renovado por preferencia delinquilino. El cierre del contrato y su renovacin deben ser notificados ante la Superintendencia.

5. Cundo el contrato se acabe Qu pasa?, Quien tiene derecho a ocupar el inmueble?

stos derechos se denominan "preferencias arrendaticias". stas determinan que el inquilinotendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguirarrendando la vivienda, o puede recomendar a un tercero, siempre que est solvente en suspagos. En caso de que el inquilino no quiera ocupar seguir ocupando la vivienda, debernotificrselo al propietario 30 das antes del vencimiento del contrato.

6. Qu justifica un desalojo?


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La ley permitir la desocupacin (causales de desalojo) cuando el inquilino, sin causa justificada,haya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento. Asimismo, cuando el inquilino hayahecho un uso deshonesto del inmueble o haya producido daos mayores a los del uso normal delinmueble o incumpla las normas de convivencia ciudadana.

Cabe destacar que, en el caso de la morosidad, si el inquilino presenta una causa justificada, elpropietario no podr pedir el desalojo.

Otra causal es que el propietario presente una causa justificada para ocupar el inmueble conalgn pariente de segundo grado.

Todos estos procesos deben ser notificados a la Superintendencia. En la Ley de Arrendamiento seespecifican los procesos para las demandas as como los pasos para las audiencias de mediacin ylos juicios, as como las sanciones.

7. Qu dispone la ley si el propietario le pide al inquilino que desaloje la vivienda porque lava a vender y no la vende o se la alquila a otro?.

En ese caso, el propietario estara incurriendo en un engao de la preferencia arrendaticia contrael inquilino. La ley en ese caso estable el pago del propietario al inquilino de 100 Unidades

Tributarias (7.600 bolvares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de lavivienda.

8. Cules son las sanciones por incumplimiento de la Ley?

La ley prev multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolvares y 30.400 bolvares) y seaplicarn si no se garantiza el uso pacfico de las casas, si se realizan desalojos bajo otrascausales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las ms adecuadas.Asimismo si los dueos incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos dealquiler segn los trminos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectanreintegros por los cobros en exceso.

9. Si un caso va a juicio, y gana el propietario. Qu pasar con el inquilino?

Los inquilinos desocuparn las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Viviendales haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.

10. Y para las personas que tienen ms de 20 aos alquiladas. Qu dice la ley?

Para las personas que tienen ms de 20 aos alquiladas, la ley establece que ellos tendrn elderecho a ser titulares de la vivienda. Ser la Superintendencia la que determine los precios deventa.

Lo que debe saber sobre la Ley de Arrendamiento de ViviendaCmo limitar abusos de los propietarios y qu hacer para asegurar el pago de los inquilinos.

Lanzamiento de morosos, ahora, toma mximo seis meses.Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley, que rige desde julio del2003. (En cuadro de 'Informacin relacionada' puede consultar el texto completo de laLey)El contratoEl contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo menos:nombre e identificacin de los contratantes, as como la del inmueble; tambin, laparte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes.


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En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el trmino de duracin ydesignacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de servicios pblicos. Seentender como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones.Cada ao de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrincrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 100 por cientodel incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor del ao anterior. El

precio mensual no podr exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble ode la parte que se est dando en arriendo.Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podrademandarlo.Terminacin del contratoLas partes, en cualquier tiempo y de comn acuerdo, podrn dar por terminado elcontrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro deltrmino estipulado, no cancele los servicios y cause desconexin, cuando subarriende,realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorizacin o destine el inmueble paraactos delictivos.La terminacin del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando sesuspendan los servicios pblicos por accin premeditada del arrendador o que incurraen mora de pagos que estuvieren a su cargo.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento seentender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.Adems, para refozar las herramientas jurdicas de la Ley se introdujo un cambio alCdigo de Procedimeinto Civil con el fin de que los inmuebles se puedan recuperar enmximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte del arrendatario.Antes de la expedicin de la Ley, este proceso poda tomar hasta 10 aos, pero ahoralos mecanismos estn dados para que propietario pueda proteger su patrimonio. Cabedecir que, adems, si ocurriera esta eventialidad le corresponder al inquilino pagar loscostos del juicio y todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la morao del incumplimiento del contrato, segn sea el caso.Servicios pblicosCuando el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, el arrendador

podr exigir la prestacin de garantas o fianzas para garantizar a las empresas elpago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas entidades prestadoras deservicios pblicos domiciliarios.Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer sobre el arrendatario, y lasempresas de servicios pblicos podrn ejercer las acciones a que hubiere lugar encontra este.

Ventajas y Desventajas de los Contratos de Arrendamiento Verbales

Por: LawInfo

Los contratos de arrendamiento, como muchos contratos, no tienen que ser por escrito. El

arrendador y el inquilino pueden convenir en los trminos del contrato en forma verbal y ese

contrato es obligatorio para ambas partes. Sin embargo, existen ventajas y desventajas de

convenir en un arrendamiento sin contar con un contrato escrito en el que ambos: el

arrendador y el inquilino, queden advertidos de ello antes de llegar a un convenio vinculante.

Las Desventajas de un Contrato de Arrendamiento Verbal

Sin una copia en papel donde mirar, en una fecha posterior puede ser muy difcil determinar

cules son los trminos del contrato de arrendamiento, en caso de que el arrendador y el


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inquilino tengan una desavenencia acerca de los trminos del contrato. Por ejemplo, si se

rompe un artefacto del hogar en la vivienda, ambas partes, de buena fe, piensan que la otra

parte es la responsable de su reparacin. Sin embargo, sin tener un contrato por escrito donde

consultar, es difcil decir cul de las partes tiene un recuerdo correcto de su convenio verbal

de arrendamiento.

Otras situaciones pueden surgir cuando una parte no acta de buena fe y trata de manipular o

cambiar el contrato como le convenga, dado que no existe un registro escrito del mismo. Por

ejemplo, un inquilino que concert un arrendamiento de 12 meses con un arrendador y en el

5 mes decidi cambiarse a otra ciudad puede tratar de reclamar que el arrendamiento era un

convenio de mes a mes y no por un ao completo. Sin un contrato de arrendamiento por

escrito que sirva de confirmacin, podra ser difcil para el arrendador probar que el contrato

fue, de hecho, por un perodo de un ao.

Las Ventajas de un Arrendamiento en Forma Verbal

Los contratos verbales pueden ser muy fciles de modificar mediante un breve aviso. En vista

de ello, si las partes convienen en un contrato de mes a mes, el inquilino simplemente puedetomar el telfono un mes antes de la fecha en que desee cambiarse e informarle al

arrendador. Similarmente, el arrendador puede desalojar al inquilino en un contrato verbal de

mes a mes, dicindole que tiene 30 das para dejar vacante la propiedad. Es fcil hacerlo y no

requiere fundarlo en alguna causa o en cualesquiera otras condiciones que son comunes en

los contratos escritos.

Los contratos de arrendamiento verbales tambin pueden ser ventajosos para los inquilinos

por otra razn. Muchos contratos por escrito favorecen a los arrendadores. Los contratos de

arrendamiento por escrito tienden a contener ms clusulas, calificaciones y

responsabilidades. Los contratos verbales tienden a ser ms simples y fciles de entender.

El que usted decida celebrar un contrato de arrendamiento verbal o escrito, constituye unasunto de preferencia personal para usted y su arrendador. Sin embargo, debe estar advertido

de que un contrato verbal lo deja ms vulnerable y usualmente est abierto a interpretaciones.

La mayora de los arrendadores preferirn que se firme un contrato por escrito, especialmente

si estn dentro del negocio de las rentas de ms de una vivienda.

En esa virtud, aunque los contratos verbales de arrendamiento son usualmente ejecutables,

pueden no ser deseables. Es importante recordar que los contratos escritos pueden ser

negociados si hay trminos en el original que no sean convenientes para usted y un contrato

por escrito puede darle un registro permanente y definido de su contrato con el arrendador, en

caso de que surja algn problema en el futuro.

Condiciones de arrendamiento de vivienda-- El aval

El arrendamiento de vivienda no perder esta condicin aunque el arrendatario no tenga en la fincaarrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cnyuge no separadolegalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Duracin contrato de arrendamiento vivienda


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1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior acinco aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente porplazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo queel arrendatario manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha determinacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desdela puesta del inmueble a disposicin del arrendatario si sta fuereposterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de lapuesta a disposicin.

2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipuladoplazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para elarrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior.

3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se hagaconstar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la viviendaarrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s.

Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato, no hubiera el arrendador

procedido a ocupar la vivienda por s, deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de lavivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos con indemnizacin de los gastos queel desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin o indemnizarle,a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los aos quequedaren hasta completar cinco.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mnimo cinco aos deduracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes deantelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamentepor plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste alarrendador con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades,su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y convencional al queestuviera sometido.

Desistimiento del contrato por el inquilino

En arrendamientos de duracin pactada superior a cinco aos, podr el arrendatario desistir delcontrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco aos y d el correspondientepreaviso al arrendador con una antelacin mnima de dos meses.

Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatarioindemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor porcada ao del contrato que reste de cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar ala parte proporcional de la indemnizacin.

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de l, sin elconsentimiento del cnyuge que conviviera con dicho arrendatario, podr el arrendamientocontinuar en beneficio de dicho cnyuge.
http://www.tuabogadodefensor.com/http://www.tuabogadodefensor.com/01ecd193e4090b60b/01ecd193e40be980c/01ecd193e40be9913.html#inicio


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2. A estos efectos, podr el arrendador requerir al cnyuge del arrendatario para que manifieste suvoluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguir si el cnyuge no contesta en un plazode quince das a contar de aqul. El cnyuge deber abonar la renta correspondiente hasta laextincin del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestacin expresa de desistimiento o de norenovacin, el arrendamiento podr continuar en beneficio del cnyuge que conviviera con aqulsiempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificacin escrita delcnyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificacin, el cnyuge quedar obligado al pago de larenta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores ser tambin de aplicacin en favor de la persona quehubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin deafectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual, durante, al menos, losdos aos anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en

comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia.

Enajenacin de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones delarrendador durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato aun cuando concurran en llos requisitos del art. 34 LH.

Si la duracin pactada fuera superior a cinco aos el adquirente quedar subrogado por la totalidadde la duracin pactada, salvo que concurran en l los requisitos del art. 34 LH. En este caso, eladquirente slo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso

del plazo de cinco aos, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidadequivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del contrato que, excediendo delplazo citado de cinco aos, reste por cumplir.Cuando las partes hayan estipulado que la enajenacin de la vivienda extinguir el arrendamiento,el adquirente slo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcursodel plazo de cinco aos.

Muerte del arrendatario-- Subrog acin del arrendado r

1. En caso de muerte del arrendatario, podrn subrogarse en el contrato:

a) El cnyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con l.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente enanloga relacin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual,durante, al menos, los dos aos anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenidodescendencia en comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos asu patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con l durante los dos aosprecedentes.
http://www.tuabogadodefensor.com/01ecd193e4090b60b/01ecd193e40be980c/01ecd193e40be9913.html#inicio


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d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con l durante los dosaos precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalaigual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relacin de parentesco hasta el tercer gradocolateral con el arrendatario y hayan convivido con ste durante los dos aos anteriores alfallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, elarrendamiento quedar extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unnime sobre quin deellos ser el beneficiario de la subrogacin, regir el orden de prelacin establecido en el apartadoanterior, salvo en que los padres septuagenarios sern preferidos a los descendientes. Entre losdescendientes y entre los ascendientes, tendr preferencia el ms prximo en grado, y entre loshermanos, el de doble vnculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolvern en favor de quien tuviera una minusvala igual o superior al 65

por 100; en defecto de esta situacin, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en ltimainstancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermanoms joven.

3. El arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario elarrendador no recibe notificacin por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral dedefuncin, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo,en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si laextincin se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a suopcin notificndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento,quedarn solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su

condicin de beneficiarios de la subrogacin, podr el arrendador considerarles deudoressolidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensin desubrogarse.

4. En arrendamientos cuya duracin inicial sea superior a cinco aos, las partes podrn pactar queno haya derecho de subrogacin en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando ste tenga lugartranscurridos los cinco primeros aos de duracin del arrendamiento, o que el arrendamiento seextinga a los cinco aos cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendr el arrendatario derecho de adquisicinpreferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podr ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo detreinta das naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente ladecisin de vender la finca arrendada, el precio y las dems condiciones esenciales de latransmisin.

Los efectos de la notificacin prevenida en el prrafo anterior caducarn a los ciento ochenta dasnaturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podr el arrendatario ejercitar el derecho deretracto con sujecin a lo dispuesto en el art. 1518 CC, cuando no se le hubiese hecho lanotificacin prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as como


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cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantescondiciones esenciales. El derecho de retracto caducar a los treinta das naturales, contadosdesde el siguiente a la notificacin que en forma fehaciente deber hacer el adquirente alarrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu la compraventa, mediante entrega decopia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendr preferencia sobre cualquier otro derechosimilar excepto el retracto reconocido al condueo de la vivienda o el convencional que figuraseinscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los ttulos de venta de viviendas arrendadas deberjustificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en losapartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviesearrendada, para que sea inscribible la adquisicin, deber el vendedor declararlo as en laescritura, bajo la pena de falsedad en documento pblico.

6. Cuando la venta recaiga, adems de sobre la vivienda arrendada, sobre los dems objetosalquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art. 3, nopodr el arrendatario ejercitar los derechos de adquisicin preferente slo sobre la vivienda.

7. No habr lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se vendaconjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte deun mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios aun mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble slo existiera una vivienda, el arrendatario tendr los derechos de tanteo yretracto previstos en este artculo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto ser vlido encontratos de duracin pactada superior a cinco aos.

Habitabilidad de la vivienda -- Obras de saneamiento -- Obras de mejora

Cuando la ejecucin en la vivienda arrendada de obras de conservacin o de obras acordadas poruna autoridad competente la hagan inhabitable, tendr el arrendatario la opcin de suspender elcontrato o de desistir del mismo sin indemnizacin alguna.

La suspensin del contrato supondr, hasta la finalizacin de las obras, la paralizacin del plazodel contrato y la suspensin de la obligacin de pago de la renta.

Ayudas al alquiler de la viviendaREAL DECRETO 1472/2007, de 2 de noviembre,por el que se regula la renta bsica de emancipacinde los jvenes (BOE 7 noviembre).

Para acceder a esta ayuda se establecen tres requisitos bsicos:

a) Tener una edad comprendida entre los 22 aos cumplidos y hasta cumplir los 30,

b) Ser titular del contrato de arrendamiento de la vivienda en la que residan concarcter habitual y permanente.

c) Disponer de una fuente regular de ingresos brutos anuales no superiores a 22.000euros. A estos efectos, se entender que tienen una fuente regular de ingresos lostrabajadores por cuenta propia o ajena, los becarios de investigacin y los perceptores
http://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdfhttp://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdfhttp://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdfhttp://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdfhttp://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdfhttp://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdfhttp://www.tuabogadodefensor.com/Archivos_pdf/Ayudavivienda.pdf


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de una prestacin social pblica de carcter peridico, contributiva o asistencial,siempre que puedan acreditar una vida laboral de al menos seis meses de antigedad,inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duracin prevista de lafuente de ingresos de al menos seis meses contados desde el da de su solicitud.

d) Estar en condiciones de acceder a una vivienda

e) Poseer la nacionalidad espaola o la de alguno de los Estados miembros de la UninEuropea, o del Espacio Econmico Europeo o, en el caso de los extranjeros nocomunitarios, tener residencia legal y permanente en Espaa.

El disfrute de esta ayuda est limitado a un periodo mximo de cuatro aos y se dirigea remover los principales obstculos que afrontan los jvenes que quierenemanciparse: sobre todo, el elevado importe de la renta de alquiler, y, adicionalmente,los costes de las garantas que se les exigen, como son en todo caso la fianza y,eventualmente, tambin el coste del aval.

Acreditacin de requisitos.

En el expediente deber acreditarse el cumplimientode los siguientes requisitos:

a) Edad del solicitante.b) Nacionalidad espaola o la de alguno de losEstados miembros de la Unin Europea odel Espacio Econmico Europeo, o la residencia legal y permanenteen Espaa, en el caso de los extranjeros no comunitarios.

c) Una fuente regular de ingresos, segn lo establecidoen el artculo 2.1. A estosefectos:

1. Si el solicitante trabaja por cuenta ajena, es becario de investigacin, o percibe una

prestacin social pblica de carcter peridico, contributiva o asistencial, laacreditacin se realizar mediante la presentacin del certificado de haberes del ao encurso o de la resolucin administrativa correspondiente.

2. Si la fuente regular de ingresos del solicitante consistiera en actividadesempresariales, profesionales o artsticas, la acreditacin de ingresos se referir alrendimiento neto de dicha actividad econmica calculado con carcter previo a laaplicacin de las reducciones previstas en el artculo 32 de la Ley 35/2006, de 28 denoviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, y de modificacinparcial de las Leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de noresidentes y sobre el Patrimonio correspondientes a la declaracin presentada por elsolicitante, relativa al perodo impositivo inmediatamente anterior con plazo depresentacin vencido a la solicitud de la renta bsica de emancipacin. Si el interesadono hubiera presentado declaracin por no estar obligado a ello, la acreditacin de susingresos se efectuar mediante declaracin responsable, sin perjuicio de la posiblecomprobacin administrativa.

d) Vida laboral.e) Nmero de la cuenta bancaria del beneficiario a travs de la que se efectuar elpago del alquiler y el cobro de las ayudas estatales, as como de la cuenta bancaria delarrendador a la que el beneficiario transferir el pago mensual de la renta del alquiler.


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f) Copia del contrato escrito de arrendamiento, en el que se incluyan, al menos, loscontenidos a que se refiere el artculo 37 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, deArrendamientos Urbanos. En cualquier caso, debern hacerse constar en el impreso desolicitud la referencia catastral de la vivienda objeto de dicho contrato y el nmero deldocumento oficial de identificacin fiscal del arrendador.

g) Declaracin responsable acerca del cumplimiento de los requisitos establecidos en elartculo 2.2 de este real decreto.

h) Referencia catastral, en su caso, de la vivienda a que se refiere la disposicinadicional tercera

Me puede obligar el arrendador a dejar lacasa/departamento que arriendo para disponerde ella para su familia u otro fin?

Si la propiedad arrendada no ha sufrido daos, el arrendador no puede obligar alarrendatario a dejar la casa/departamento para disponer de ella para su familia u otro fin.Para poner trmino al contrato de arrendamiento deber recurrir a los procedimientosnormales contemplados en el respectivo contrato o la ley.La ley sobre arrendamiento de predios urbanos consagra los siguientes derechosirrenunciables para el arrendatario con respecto a la terminacin del contrato por parte delarrendador:a. Si el plazodel contrato ha sido pactado mes a mes, o este es de duracin indefinida,el aviso previo, o desahucio, dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente opor medio de una notificacin personal efectuada por un notario. El plazode aviso ser de 2meses, contados desde la notificacin, aumentndose en un mes por cada ao completo que

el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Este plazoms el aumento no podr ser, entotal, superior a 6 meses. El arrendatario puede restituir el inmueble antes de expirarel plazo, caso en el cual slo deber pagar la renta hasta el da de la restitucin.

b. En los contratos de plazofijo que duren menos de un ao, el arrendador slo puede solicitarjudicialmente la restitucin del inmueble, y el arrendatario tendr derecho a un plazode 2meses, contado desde la notificacin de la demanda, para entregar el inmueble. Elarrendatario puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo, caso en el cual slodeber pagar la renta hasta el da de la restitucin.

ley de arriendos 18

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