Letra de cambio y proteccin del comprador de una vivienda La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2014 se ocupa de un caso tpico: Carlos compra una vivienda a Viviendas SA y, para pagar el precio, acepta unas letras de cambio. Viviendas SA endosa las letras a Entidad Financiera SA a cambio de que E le adelante el valor de las letras. V incumple el contrato de compraventa y no entrega la vivienda. E, sin embargo, presenta la letra al cobro a C a su vencimiento. C rechaza el pago y alega el incumplimiento de V.

El Tribunal Supremo da la razn a E pero la sentencia tiene un voto particular firmado por dos magistrados que consideran que la decisin de la mayora deja sin efecto prctico las normas legales que protegen a los compradores de vivienda. Quin tiene razn? Creemos que la mayora. La aplicacin de la Ley Cambiaria no deja otra. C est oponiendo una excepcin causal (basada en su relacin de compraventa con V) que, de acuerdo con el art. 67 LC no es oponible a terceros de buena fe en virtud del principio de abstraccin (no en virtud del principio de apariencia). E puede abstraerse de las vicisitudes en la relacin de provisin (la relacin entre V y C) que dio lugar a la emisin de la letra.El caso parece fcil a primera vista. No lo es porque se plantea un conflicto entre la Ley Cambiaria y las normas que protegen al comprador de una vivienda. De acuerdo con estas ltimas, los promotores los que venden viviendas sobre plano tienen que depositar en una cuenta o proporcionar un aval por la cantidad correspondiente, las cantidades adelantadas por los compradores y esas cantidades depositadas slo pueden utilizarse para subvenir los costes de construccin. De ese modo, si C no recibe la vivienda, podr recuperar las cantidades adelantadas fcilmente. Esta proteccin podra completarse prohibiendo el uso de letras de cambio para documentar la entrega de cantidades a cuenta. De este modo, como sucede en Alemania en relacin con los consumidores, se lograra garantizar que la proteccin del consumidor no se ve debilitada por la aplicacin de las normas de la Ley Cambiaria y la proteccin de los terceros adquirentes de la letra. Sin embargo, la propia previsin de la disposicin adicional primera de la Ley de Ordenacin de la Edificacin al prever que las cantidades anticipadas puedan abonarse no solo en efectivo sino tambin mediante el libramiento de efectos cambiarios, est admitiendo la posibilidad de que exista un tenedor cambiario frente a quien el aceptantePues bien, creemos que la mayora tiene razn porque E es de buena fe. Cuando E adquiere la letra por descuento que es el momento relevante para apreciar la buena fe la excepcin de incumplimiento no se haba producido, por lo tanto, E no poda ni siquiera conocer la existencia de la excepcin. S que saba o poda haber sabido que las letras que se le endosan son letras emitidas para documentar el pago de cantidades adelantadas por parte del comprador de la vivienda. Es decir, E saba o debera haber sabido que la relacin causal entre C y V era una compraventa de una vivienda. Pero E no tena ningn elemento de juicio para concluir que el incumplimiento por parte de V era probable (que V no entregara la vivienda a C) ni siquiera para concluir que, en tal caso, C quedara desprotegido. E poda pensar, razonablemente, que V cumplira con sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa y que, si no lo haca, C siempre estara protegido por la obligacin de V de depositar el dinero adelantado en una cuenta o, en su caso, por la obligacin de prestar fiador. El voto particular y la sentencia de 1 Instancia estimaron la oposicin de C sobre la base de que las cantidades adelantadas slo podan utilizarse de acuerdo con la Ley a los gastos de construccin solo podan destinarse a satisfacer los gastos derivados de dicha construccin por estar as establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepcin de cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas. Sin embargo, como dijo la Audiencia, La Ley 57/1968 ya haba sido tenida en cuenta en el contrato de compraventa, hasta el punto de que la vendedora provey a la compradora de un certificado de seguro de caucin en el que la propia ALIMENTACIN VERNEDA figuraba como asegurada, de tal modo que un eventual incumplimiento de la obligacin de entrega del piso por parte de MARTINSA FADESA legitimaba a la compradora para reclamar frente al asegurador de caucin la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta con los intereses.

Y, como dice el Supremo, si el comprador entrega letras de cambio, no est entregando dinero, de manera que la nica forma de que el vendedor pueda destinar los fondos adelantados a la construccin de la vivienda es descontando las letras no tendra sentido que las cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo puedan ser dispuestas para las atenciones derivadas de la construccin, tal como reza el precepto reproducido ( art. primero, Condicin Primera de la Ley 57/1968 ), y la entrega de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas. El voto particular no es tan ingenuo (no en vano lo firman Saraz y Sancho Gargallo) y entienden que la Ley 57/1968 establece, en realidad, una prohibicin de circulacin de las letras emitidas para entregar pagos adelantados en la compra de viviendas:Aunque la terminologa empleada pueda resultar equvoca, por el especfico significado que en la Ley Cambiaria tiene la expresin "domiciliacin de pago", cuando la disposicin adicional primera de la LOE precisa que la garanta que se establece en la citada Ley 57/1968 se extender a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliar en la cuenta especial prevista en la referida Ley , est previendo que el pago de la letra de cambio deba hacerse en la cuenta especial que, conforme al art. 1 de la Ley 57/1968 , el promotor debe abrir para el cobro de las cantidades a cuenta, cuya restitucin en caso de no entregarse la vivienda en el plazo pactado se garantiza por el aval o el seguro. Si el promotor no entrega la vivienda comprada sobre plano, pero las letras de cambio han sido transmitidas mediante un descuento cambiario, la circulacin cambiaria de las letras impide que el comprador pueda reclamar la devolucin de las letras aceptadas, pues no estn a disposicin del vendedor. Llegado el vencimiento, el tenedor de las letras podra reclamar su pago, siendo inmune a la excepcin basada en el incumplimiento del contrato causal, mientras no se demuestre que, al adquirir la letra, haba procedido a sabiendas en perjuicio del deudor. La tesis de la sentencia deja en la prctica sin efecto la proteccin al comprador prevista en la normativa especial para la adquisicin de viviendas en construccin. En atencin al especial carcter tuitivo de la norma, para no dejar sin amparo a los compradores que aceptan letras para pago adelantado de las viviendas en construccin, debemos interpretar la disposicin adicional primera de la LOE en el sentido de que el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construccin, deben necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de garanta para su devolucin. Lo anterior determina que estos ttulos cambiarios no puedan circular de modo que pueda surgir un tercero cambiario, o, cuando menos, que frente al tenedor o endosatario, el deudor cambiario pueda oponer las excepciones basadas en el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda sobre plano. Es discutible que tal interpretacin quepa en el tenor literal de la norma, puesto que la norma establece expresamente que pueden entregarse letras de cambio y si lo prevn as, es deducible lgicamente que el legislador se estaba refiriendo a letras de cambio en las que hay proteccin de los terceros adquirentes de la letra a ttulo oneroso y de buena fe. Una interpretacin como la propuesta por el voto particular slo la podra hacer, a nuestro juicio, el legislador. Obsrvese que el comprador no queda desprotegido si, como era el caso, el vendedor ha constituido el seguro de caucin o la fianza y que puede protegerse convirtiendo la letra en un ttulo no a la orden. Pero el recurrente no habra ganado en ningn caso, porque no se trataba de un consumidor que compra su vivienda habitual y, por tanto. la Ley 57/1968 no es aplicable al caso en que el comprador de la vivienda en construccin no la ha adquirido como morada individual o familiar, bien permanente o circunstancial, sino como inversinVer, semejante, la STS 14 de noviembre de 2014

ALIMENTACIN VERNEDA, S.L., actualmente denominada ALIVER BCN, S.L, firma un contrato con la constructora Martinsa Fadesa con el fin de adquirir un inmueble y una plaza de garaje. La compradora firma una serie de letras como pagos a cuenta y la constructora se compromete a construir la vivienda y entregarla en un plazo de 18 meses. Hay que tener en cuenta que cuando se firma y entrega una letra de cambio esta entra a formar parte de otro negocio jurdico distinto al de la compraventa por lo que se debe aplicar la Ley Cambiaria y del cheque y no otras normas. Por lo tanto, debemos encajar en este caso la LCCH y LOE. La LOE establece en la Disposicin Adicional Primera, que las cantidades entregadas a cuenta pueden entregarse en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario y que estas cantidades deben ser destinadas a la edificacin y ser depositas en una cuenta especfica para tal fin. La LCCH nos permite que los efectos puedan ser transmitidos y por ser un negocio jurdico distinto a la compraventa, no se pueden alegar excepciones que no sean propias del negocio cambiario. Enjugando todo esto, entendemos que los efectos pueden ser descontados y transmitidos pero las cantidades descontadas deberan formar parte de esas cantidades destinadas a la edificacin. El tomador del efecto es ajeno del incumplimiento de la constructora con la parte compradora, por lo que puede solicitar al vencimiento el pago de la letra y la parte compradora debe hacer frente a ello. Tras esto debe dirigirse la parte compradora a la vendedora (constructora) por incumplimiento del contrato y solicitar todas las cantidades entregadas a cuenta mediante la firma de los efectos. Disposicin Adicional Primera LOE.Percepcin de cantidades a cuenta del precio durante la construccinLa percepcin de cantidades anticipadas en la edificacin por los promotores o gestores se cubrir mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma anloga a lo dispuesto en laLey 57/1968, de 27 de julio(RCL 1968, 1335), sobre percepcin de cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarn en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:a) La expresada normativa ser de aplicacin a la promocin de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en rgimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.b) La garanta que se establece en la citadaLey57/1968 se extender a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliar en la cuenta especial prevista en la referidaLey.c) La devolucin garantizada comprender las cantidades entregadas ms los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolucin.d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el prrafo primero delartculo 6de la citada Ley, se impondrn por las Comunidades Autnomas, en cuanta, por cada infraccin, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolucin deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autnomas.