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¿Deben reconocerse los pagos futuros por rentas contingentes a fecha de inicio del arren-damiento? ¿Tienen todas las rentas el mismo origen? La respuesta a estas y otras preguntas

que dé la norma internacional sobre arrendamientos en relación a las rentas contingentes tendrá un gran impacto en los estados financieros y la forma de valorar los arrendamientos

La reforma de las rentas contingentes en los

arrendamientos

Contabilidad

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Antonio Barral RivadaHoracio Molina Sánchez

Jesús N. Ramírez SobrinoUniversidad de Córdoba

El tratamiento de las rentas contingentes en los arrendamientos ha estado, hasta la reforma contable de 2007, obviado en nuestra regulación contable, ya fue-

se por simplificar la contabilización de un arrendamiento, que exigía su diferenciación entre operativo o financiero, o por entenderse que como tal renta “contingente” era un mero pago o cobro que surgiría o no en un futuro, en el que se correlacionarían con sus corres-pondientes ingresos o gastos en ese momen-to y no antes.

Con la aprobación del PGC 2007 se susti-tuye el anterior entramado conceptual funda-mentado en principios contables por otro que toma como referencia operativa las definicio-nes de los diversos elementos patrimoniales (activos, pasivos, patrimonio neto, ingresos y gastos), siguiendo la estela del marco de con-ceptos establecido por el International Ac-counting Standard Board (IASB). La cuestión de las cuotas contingentes necesita ser revi-sada a la luz de estas definiciones y si deben ser consideradas al valorar los activos o pasi-vos en el caso de arrendamientos financieros. En la actualidad, tanto en la normativa nacio-nal como internacional vigente, esta situación

se resuelve indicando a las entidades que de-ben suministrar información en las notas de la memoria sobre la naturaleza y cuantía de las rentas contingentes. No obstante lo anterior, actualmente se está reformando el tratamien-to contable de los arrendamientos lo que su-pondrá, caso de prosperar, la eliminación de la distinción entre arrendamientos operativos

FICHA RESUMEN

Autores: Antonio Barral Rivada/ Horacio Molina Sánchez/ Jesús N. Ramírez Sobrino

Título: La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

Localizador en el buscador de la web: DT0000180038

Resumen: El tratamiento de las rentas contingentes en los arrendamientos probablemente experimente modificaciones tras la reforma de la norma de arrendamiento. Una de las cuestiones a resolver es la valoración del pasivo contraído por la entidad y éste depende de los compromisos adquiridos contractualmente. En el caso de las rentas contingentes basadas en índices o ratios observamos que la obligación existe desde el momento que se firma el contrato. Sin embargo, las basadas en el uso o el rendimiento del activo son equivalentes a contratos ejecutorios lo que debería llevar a tratarlas como gastos asociados a los ingresos que genere el activo.

Palabras clave: Contabilidad. Arrendamiento financiero Rentas contingentes.

Abstract: The accounting of leases’ contingent rents will likely change after lease accounting reform. One of the issues to be solved is the measurement of the liability and this depends on contractual commitments. In the case of contingent rents based on indexes or ratios, we observe that the obligation is from the sign of the contract. However, those based on the use or performance of the asset is similar to executory contracts and they ought to be considered as expensed related to revenues generated by the asset.

Key words: Accounting. Lease. Contingent rents.

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contabilidad nº 243 mayo 2012

y financieros lo que implicaría “una evolución del concepto de activo, considerándolo como un conjunto de servicios futuros que pueden ser transferidos” (De Vicente, Molina y Ramí-rez, 2011) en la que la transferencia de todos los riesgos y ventajas se referiría al periodo del contrato y no a la vida del activo (Barral, Gómez y Molina, 2006).

Precisamente, en este proceso de refor-ma, el tema de las rentas contingentes es uno de los que se encuentran en discusión. Esta reforma está siendo muy controvertida desde su inicio como proyecto propio del IASB en 2003 y, posteriormente desde 2006, como uno de los proyectos conjuntos fijados para la convergencia contable entre el IASB y el FASB, que comenzó en 2002 con la fir-ma del acuerdo de Norwalk (Estados Uni-dos). Los precedentes se remontan al año 1996 en el que el G4+1 (grupo que integra a los reguladores de Australia, Canadá, Esta-dos Unidos, Nueva Zelanda y Reino Unido) y el entonces IASC (precursor del actual IASB) proponía un nuevo enfoque para la cuestión de los arrendamientos. El documento apare-ce firmado, como autor principal, por McGre-gor (1996), director ejecutivo de la Funda-ción de Investigación de Contabilidad Austra-liana, y principal animador del grupo. En el año 2000, vió la luz un nuevo documento elaborado por un grupo de trabajo del G4+1, esta vez redactado por Nailor y Lennard (2000), ambos procedentes del Reino Unido. Este segundo documento, y la reforma por él auspiciada, estaban liderados por el Accoun-ting Standard Board británico. “El origen so-bre la necesidad de esta reforma se encon-traba en la arbitrariedad y los déficits de comparabilidad que introduce el doble siste-ma de reconocimiento de los arrendamien-tos” (Barral, Gómez y Molina, 2006), conclu-sión a la que había llegado el documento previo del año 1996.

De hecho, este proyecto ha sufrido diver-sos retrasos, siendo su próximo hito el de la publicación de un segundo exposure draft a lo largo del segundo trimestre de 2012. Más adelante detallaremos la evolución de esta norma en lo que a las rentas contingentes se refiere.

En este contexto de cambio tratamos pre-cisamente uno de los temas más relevantes para la normativa futura, como es el de las rentas contingentes. ¿Deben reconocerse los pagos futuros por rentas contingentes a la fe-cha de inicio del arrendamiento?; en caso afirmativo, ¿cuáles? ¿todos aquellos casos en los que entendamos que se transfieren riesgos y ventajas de forma efectiva?; dentro de estos ¿sólo aquellos que se puedan cuan-tificar de forma fiable?; y como cuestión com-plementaria ¿tienen todas las rentas contin-gentes el mismo origen? ¿Hay que diferen-ciarlas en el tratamiento que reciben en el momento del reconocimiento contable? Vea-mos cuál es el estado de la cuestión. Para ello analizamos en primer lugar qué se en-tiende por rentas contingentes por arrenda-mientos en el marco normativo en el que nos movemos y si se puede asumir una tipología de las mismas. A continuación, se desarrolla por una parte cuál es su tratamiento contable para arrendatarios y, por otra, para arrenda-dores, realizando dentro de cada uno de ellos un itinerario por el proceso de reforma que se está viviendo, con referencias a la norma na-cional, internacional y estadounidense que in-fluyen en el mismo. Finalizaremos con nues-tras conclusiones, teniendo en cuenta los últi-mos debates sobre la reforma.

LAS RENTAS CONTINGENTES: CONCEPTO Y TIPOLOGÍA

La actual IAS 17 entiende por cuotas con-tingentes, “la parte de los pagos por arrenda-miento cuyo importe no es fijo, sino que se basa en el importe futuro de un factor que va-ría por razones distintas del mero paso del tiempo (por ejemplo, un tanto por ciento de las ventas futuras, grado de utilización futura, índices de precios futuros, tipos de interés de mercado futuros, etc.)” (p.4).

Asimismo, cuando el surgimiento de la obligación sea incierto, la IAS 37 sobre pro-visiones, pasivos contingentes y activos con-tingentes indica que: “...un suceso ocurrido en el pasado ha dado origen a una obliga-

La cuantificación de las rentas

contingentes no está claramente

establecida en la normativa actual ni en la

que se ha venido proponiendo en diversos

momentos de la reforma de la IAS 17

La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

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ción presente si, teniendo en cuenta toda la evidencia disponible, existe una probabilidad mayor de que se haya incurrido en la obliga-ción, en la fecha del balance, que de lo con-trario” (p.15). En nuestra opinión, en el caso de las rentas contingentes, el contrato de arrendamiento es la causa de la obligación por cuanto la entidad no puede rechazar el pago y por el importe de los conceptos que no pueda evitar.

En esa misma dirección, la norma esta-dounidense FAS 5 “Contabilización de con-tingencias” (recodificado en la actualidad co-mo ASC Topic 450, que se encuentra en pro-ceso de revisión), incide con mucho más én-fasis que la norma internacional en la proba-bilidad de ocurrencia del evento que determi-na el reconocimiento en balance de un gasto o un ingreso futuro, para lo cual define tres rangos:

a) Probable; cuando se presume que el evento futuro ocurrirá.

b) Razonablemente posible, cuando el even-to no es remoto que ocurra pero tampoco probable.

c) Remoto, cuando se estima que la probabi-lidad de ocurrencia es escasa.

En ambos marcos normativos, los eventos probables se han de reflejar en balance, los posibles se desglosan en memoria y los re-motos no se reconocen.

Aplicando todo lo anterior al caso de las rentas contingentes por arrendamiento, es-taríamos ante una obligación que, surgida desde la firma del contrato, se satisfará li-quidando un importe que habrá que estimar por eventos probables que, aunque sean fu-turos, ocurrirán con casi toda seguridad (previsiblemente el IPC cambiará, las ventas sobre las que se pueden referenciar las ren-tas no se mantienen constantes...). Sin em-bargo, en esta cuestión es preciso plantear-se si en todos los tipos de cláusulas contin-gentes la entidad dispone del mismo grado de discrecionalidad para evitar el pago y la respuesta es que existen diferencias al res-pecto.

La cuantificación de las rentas contingen-tes no es ni fácil, ni está claramente estableci-da, ni en la normativa actual (con referencias

a técnicas probabilísticas con altas cargas de subjetividad) ni en la que se ha venido propo-niendo en diversos momentos de la reforma de la IAS 17.

En lo que a la tipología de rentas contin-gentes se refiere, en la normativa actual, da-do que no se consideran para el reconoci-miento de los arrendamientos financieros, no se encuentran referencias sobre el particular. En cambio, en el proceso de reforma, sí en-contramos una que se acerca de forma acer-tada a los tipos existentes en el tráfico mer-cantil de contratos de arrendamientos, con-cretamente en e l Discussion Paper DP/2009/01, publicado en marzo de 2009 por el IASB sobre las conclusiones preliminares del grupo de trabajo que acomete la reforma de la norma de arrendamientos. En cuanto a las rentas contingentes, dicho documento dis-tingue tres tipos:

• Rentas contingentes basadas en cambios de índices o ratios, tales como el índice de precios al consumo o los tipos de inte-rés preferenciales. En este caso, las ren-tas se van ajustando a los cambios del mercado en dichos índices.

• Rentas contingentes basadas en el rendi-miento de los activos arrendados, como por ejemplo, en las tiendas minoristas que parte de la renta se fija como un porcenta-je de las ventas efectuadas en las mis-mas.

• Rentas contingentes basadas en el uso, tales como las que determinan el arrenda-miento de un automóvil si se excede de un determinado kilometraje, o en grandes equipos eléctricos en función de la poten-cia utilizada de los mismos.

En esta tipología descansa los diferentes enfoques que se han planteado en la refor-ma en curso de la norma de arrendamientos. Por un parte, el enfoque integral por el que no se harían distinciones de rentas contin-gentes en función de su origen y todas se activarían en el momento inicial como activo y pasivo de un contrato de arrendamiento. Por otra parte, el modelo discriminado por el cual las rentas contingentes se distinguirían en función de su origen y en función del mis-mo su tratamiento contable sería uno u otro. Este modelo tendría una variable adicional para el caso de los arrendadores, el de la

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necesidad de que la cuantificación de los im-portes a cobrar por rentas contingencias sea altamente fiable.

En particular, en el modelo discriminado, esto es, en el caso de las rentas contingentes ligadas al uso o al rendimiento del bien arren-dado no se ha producido la transferencia completa de riesgos y ventajas al arrendatario por lo que estaríamos ante un contrato ejecu-torio (al menos en lo referente a la cláusula contingente) que no requeriría reconocer ini-cialmente un pasivo y su consecuente activo, sino considerar los desembolsos como gastos asociados a la obtención de los ingresos ge-nerados por ese bien.

A continuación tratamos las diversas posi-ciones de arrendador y arrendatario ante las rentas contingentes.

TRATAMIENTO CONTABLE POR PARTE DE LOS ARRENDATARIOS

Normativa actual

- España

En la norma de registro y valoración octa-va “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar” del Plan General de Con-tabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, al tratarse la contabilización de un arrendamiento financie-ro por parte del arrendatario, apartado 1.2, se excluye de forma explícita que las rentas con-tingentes formen parte de los pagos mínimos acordados y se consideran como tales sólo aquellos importes ciertos y garantizados. Al ocurrir el evento que origina la obligación de pago de una renta de carácter contingente, se reconoce dicho importe (que ya sería cierto) como gasto en la cuenta de pérdidas y ga-nancias. Por tanto, no se contempla recono-cer en balance un pasivo por dichas rentas futuras al considerarse eventos futuros, inde-pendientemente de que su probabilidad de ocurrencia sea alta o baja.

- Ámbito internacional

En la IAS 17 (versión diciembre 2010) de arrendamientos se reconoce igualmente que “los pagos contingentes se cargarán como gastos en los periodos en los que sean incu-rridos” (p.25) para los arrendatarios. Dichos

importes han de ser detallados en notas en la Memoria.

Por otra parte, los arrendamientos finan-cieros para el arrendatario determinan el re-conocimiento inicial de un activo y de un pasi-vo por el mismo importe, igual al valor razo-nable del bien arrendado, o bien al valor pre-sente de los pagos mínimos por el arrenda-miento (p.20), sin que las rentas contingentes formen parte de los pagos mínimos del arren-damiento. Cabe plantearse si cuando el valor que se selecciona inicialmente es el valor ra-zonable, dentro del mismo se consideran in-cluidas las rentas de carácter contingente que pudiesen contener un contrato de arrenda-miento; por definición, la respuesta es afirma-tiva, puesto que el valor por el que los partici-pantes en el mercado efectuarían una tran-sacción ordenada consideraría el contrato en su conjunto con todas las condiciones implíci-tas o explícitas que tuviera; por lo que la si-guiente cuestión sería si es separable del va-lor razonable de un arrendamiento la parte correspondiente a las rentas contingentes. En este caso, la respuesta no es tan clara, pues dependería de su cuantificación fiable de for-ma separada del contrato principal; en cual-quier caso su cálculo sería complejo y la nor-ma de arrendamientos actual no lo contem-pla.

En este punto procede cuestionarse si el factor del que depende la variación de la ren-ta contingente a futuro podría constituir un de-rivado implícito y, como tal, contabilizarse se-gún la IFRS 9 de instrumentos financieros (esta norma está en fase de sustituir a la IAS 39, pero aún no lo ha hecho de forma com-pleta). Según esta norma. un derivado implíci-to “provoca que algunos o todos los flujos de efectivo que de otra manera serían requeri-dos por el contrato se modifiquen de acuerdo con una tasa de interés especificada, el pre-cio de un instrumento financiero, el de una materia prima cotizada, una tasa de cambio, un índice de precios o de tasas de interés, una calificación u otro índice de carácter cre-diticio, o en función de otra variable, que en el caso de no ser financiera no sea específica para una de las partes del contrato” (p.4.3.1.). Por otra parte, según la IAS 39, “esta Norma se aplicará por todas las entidades y a todos los tipos de instrumentos financieros excepto a: … derechos y obligaciones surgidos de los contratos de arrendamiento, en los que se aplique la IAS 17 Arrendamientos. Sin embar-


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go... los derivados implícitos en un arrenda-miento están sujetos a las disposiciones so-bre derivados implícitos de esta Norma” (p.3.b). Por tanto, cabría plantearse la necesi-dad de hacer un análisis previo a la contabili-zación de las rentas contingentes, para con-cluir si estamos ante un derivado implícito o no. No obstante, la IFRS 9 aclara que hay ca-sos en los que el derivado implícito no es se-parable del contrato principal y, por tanto, no se contabilizaría de forma independiente y uno de esos casos lo constituye “un derivado implícito en un contrato de arrendamiento principal estará estrechamente relacionado con éste si es (i) un índice relacionado con la inflación, como por ejemplo un índice de pa-gos por arrendamiento que esté incluido en el índice de precios al consumo (siempre que el arrendamiento no esté apalancado y el índice se refiera a la inflación del entorno económico propio de la entidad), (ii) un conjunto de cuo-tas contingentes basadas en las ventas reali-zadas, y (iii) un conjunto de cuotas de arren-damiento contingentes basadas en tasas de interés variables” (p.B.4.3.8.f). Los casos que se relacionan en la excepción anteriormente transcrita son los más habituales en el tráfico mercantil en lo que a los arrendamientos se refiere y además cubren prácticamente toda la tipología de rentas contingentes que se re-coge en el proceso de reforma de la IAS 17. Así que a pesar de que “ a la hora de detectar derivados implícitos separables en contratos de arrendamiento, a veces es difícil de con-cluir si el derivado implícito está o no estre-chamente relacionado con el contrato princi-pal” (Morales, 2009), entendemos que por co-herencia con la reforma en curso, que las ren-tas contingentes a las que se refieren como tal los borradores disponibles de la nueva norma de arrendamientos, quedan fuera del ámbito de la IFRS 9, pues al fin y al cabo esta norma recoge como excepción la práctica ge-neralidad de las rentas contingentes que se presentan en los contratos de arrendamiento.

- Estados Unidos

Como comentamos anteriormente, el pro-ceso actual de reforma de la norma interna-cional sobre arrendamientos está incluido en la agenda conjunta de proyectos entre el IASB y el FASB, por lo que es procedente co-mentar la situación actual de la norma especí-fica estadounidense al respecto. En concreto, la norma que se ocupa de los arrendamientos es el ASC (Accounting Standards Codifica-

tion) Topic 840 (versión abril 2011), que susti-tuyó a la ya derogada FAS 13, que al abordar el reconocimiento de un arrendamiento in-cluía como parte de los mismos los pagos mí-nimos a realizar, sin mencionar las rentas contingentes (p.840-10-25-1). No obstante, al especificar lo que debe contener esos pagos mínimos, se dice que quedan excluidos aque-llos pagos que dependieran directamente de un factor relacionado con el uso futuro de la propiedad arrendada, como las horas de uso de una máquina o el volumen de ventas du-rante el plazo del arrendamiento, etc.; y por contra se considerarían incluidos los que de-pendieran de un índice existente o tasa, como el índice de precios al consumo o el tipo de interés preferencial (p.840-10-25-4), y para el caso específico de los arrendatarios se exclu-yen las rentas contingentes expresamente (p.840-10-25-5). En las valoraciones posterio-res, los devengos de pagos contingentes se registrarían contra la cuenta de pérdidas y ga-nancias. La diferenciación que el Topic 840 pone de manifiesto en función del origen de la renta contingente es sustancial, como trata el proceso de reforma en marcha.

La norma estadounidense añade que los pagos derivados de rentas contingentes se pueden reconocer en resultados antes de que se produzca el evento que las desencadena, siempre y cuando se estime muy probable su consecución (p.840-10-25-35), que si no se pusiera de manifiesto con posterioridad se re-

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vertirían de inmediato (p.840-10-40-1) igual-mente contra resultados.

Al igual que la norma internacional, esta-blece que se ha de detallar en notas de la Memoria los importes de las rentas contin-gentes, pero además se han de incluir las ba-ses sobre las cuales las mismas se han gene-rado (p.840-10-50-2).

LA REFORMA: CAMBIOS EN EL TRATAMIENTO

La norma de arrendamientos en la esfera internacional está en pleno proceso de refor-ma por parte del IASB y del FASB de forma conjunta. Una reforma que se inició con el ob-jetivo, compartido por todos (tal y como que-da claramente expresado a lo largo de todo el capítulo 1 del Discussion Paper), de mejorar

la comparación y la claridad de la información financiera para los usuarios de la misma, a la vez que se pretendía unificar el tratamiento contable de los distintos tipos de arrenda-miento en un sólo modelo.

Enfoque integral

En marzo de 2009 se publica el Discus-sion Paper DP/2009/1, conteniendo las con-clusiones preliminares del grupo de trabajo que acomete la reforma de la norma de arren-damientos, si bien en ese momento solo se había fijado en el alcance del proyecto la ela-boración de un modelo contable para los arrendatarios, quedando el de los arrendado-res para un momento posterior con algunos matices.

La novedad más significativa respecto al tema que nos ocupa fue la de incluir las ren-tas contingentes de cualquier tipo y origen co-mo un componente más del valor de los pa-gos mínimos del arrendamiento, que son los utilizados para el reconocimiento inicial del activo y del pasivo por arrendamiento me-diante la actualización de los mismos utilizan-do como tasa de descuento el tipo de interés incremental de endeudamiento. Por tanto, es-taríamos ante un enfoque integral por cuanto todas las rentas contingentes entrarían a for-mar parte, desde el primer momento, del va-lor del activo y del pasivo surgido a raíz de un contrato de arrendamiento.

C U A D R O 1

C U A D R O 2

EJEMPLO 1. ALTERNATIVAS DE CUANTIFICACIÓN DE UNA RENTA CONTINGENTE

CÓMO OPERARÍAN LOS MÉTODOS RELACIONADOS

Periodo primario 10 años

Plazo de renovación No hay

Cuota anual 12.000 € a año vencido

Pago adicional 0,5% de las ventas efectuadas en la tienda arrendada

Tasa de descuento 6,50%

Previsones de ventas y probabilidad de consecución

Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3

Total previsión ventas, años 1 a 10 5.000.000 6.500.000 7.500.000

Probabilidad de ocurrencia de la previsión 30% 40% 30%

Total del término fijo de la renta, años 1 a 10 120.000 120.000 120.000

Total del término contingente de la renta (0,5% ventas) 25.000 32.500 37.500

Total renta estimada, años 1 a 10 145.000 152.500 157.500

Usando la estimación de las probabilidades ponderadas, ignorando el efecto del descuento; el arrendatario se tendría que reconocer un pasivo por el siguiente importe:(145.000x0,3)+(152.500x0,4)+(157.500x0,3) 151.750

Por tanto, el activo y pasivo que surgirían en el momento inicial, considerando que la renta se distribuye linealmente, ascendería a:=-VA(6,5%; 10; 151.750/10) 109.090

Usando la estimación del valor más probable, ignorando el efecto del descuento; el arrendatario se tendría que reconocer un pasivo por el siguiente importe:El más probable es el Escenario 2 152.500

En este segundo caso, el activo y pasivo que surgirían en el momento inicial, considerando que la renta se distribuye linealmente, ascendería a:=-VA(6,5%; 10; 152.500/10) 109.630


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La cuantificación de estas rentas se tenía que soportar necesariamente en la probabili-dad de ocurrencia de las mismas y para ello existían diversas alternativas, sobre las cua-les no hubo acuerdo entre los dos organis-mos reguladores, decantándose cada uno de ellos por una solución distinta:

• El IASB consideró que el método más adecuado era el basado en la probabili-dad ponderada del importe a pagar, es decir, el arrendatario fijaría diversos esce-narios y distribuiría probabilidades de ocu-rrencia sobre los mismos de tal forma que sumaran cien.

• El FASB en cambió estimó que lo más co-rrecto era tomar directamente el escenario de ocurrencia con mayor posibilidad, ex-cepto si se utilizaban índices o ratios dis-ponibles en el mercado, en cuyo caso se tomarían esos últimos.

Un ejemplo permite visualizar la diferencia entre las dos alternativas. Consideramos el arrendamiento de un local destinado a la venta al por menor, con las características que se re-flejan en el Cuadro 1. En el Cuadro 2 se deta-llan cómo operarían los métodos relacionados.

La obtención de esas valoraciones exige considerar diversos escenarios y resultados esperados, lo cual implica la aplicación de es-timaciones y juicios que pueden tener un alto grado de subjetividad, además de hacer más compleja la labor de los preparadores de la información, con una importante carga admi-nistrativa adicional.

Respecto a la valoración posterior, tampo-co hay acuerdo en este momento:

• El IASB determina que los cambios en los pagos mínimos a realizar por cambios en las estimaciones de las rentas contingen-tes se ajustarían sobre los importes de los activos y pasivos reconocidos.

• El FASB entiende que los cambios en los pagos mínimos a realizar por cambios en las estimaciones de las rentas contingen-tes deben imputarse a los resultados del ejercicio donde los mismos se ponen de manifiesto.

El grupo de trabajo planteó cinco cuestio-nes sobre las rentas contingentes a los gru-

pos interesados en la norma para que emitie-ran sus comentarios. Se recibieron 290 cartas de comentarios, un 65% de preparadores de la información (ya sea de forma directa o a través de organizaciones sectoriales). Más de la mitad de los comentarios recibidos mostra-ron su desacuerdo con el reconocimiento ini-cial de las rentas contingentes como parte de los pagos mínimos de un arrendamiento, pues entienden que no cumplirían la defini-ción de pasivo, al ser eventos que no proce-den de “sucesos pasados”. Por otra parte, se cuestiona por su complejidad y por la carga administrativa que conlleva, sobre todo el mo-delo basado en la probabilidad ponderada del importe a pagar.

Modelo discriminado

En agosto de 2010, tras considerar los co-mentarios recibidos del Discussion Paper, se publica el borrador de norma (Exposure Draft ED/2010/9) que proponen conjuntamente el IASB y el FASB que, aunque lo publican se-paradamente, recogen sustancialmente las mismas propuestas.

Una de las principales novedades respecto al Discussion Paper es la inclusión de la conta-bilización de los arrendamientos por parte de los arrendadores, recogiendo de esta forma uno de los clamores de los sectores más afec-tados. Una de las reuniones donde se deliberó más sobre las rentas contingentes fue la cele-brada en diciembre de 2009 (Agenda Paper 4, Lease - Contingent rentals and residual value guarantees, Meeting 9 December 2009).

A continuación se relacionan las propues-tas sobre rentas contingentes emanadas de la citada reunión:

• Reconocimiento como pasivo; se insiste, a pesar de los numerosos comentarios críti-

El borrador del IASB y el FASB establece

que las rentas contingentes son un pasivo

desde el inicio del contrato sin que haya

que esperar a la variación del factor que

determine la cuantía del pago futuro

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cos, que las rentas contingentes son un pasivo para el arrendatario desde el inicio del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario esperar cuál sea la varia-ción del factor que determinará la cuantía del pago futuro; pues en caso contrario los activos y pasivos del balance estarían infravalorados.

• Métodos de cuantificación; se eliminan las alternativas y se fija como único método a aplicar el basado en la probabilidad pon-derada del importe a pagar o a cobrar, re-chazándose definitivamente el método del resultado más probable, dado que con es-te método se pondría mucho énfasis en un único resultado, daría resultados erró-neos ante una distribución sesgada (no normal) y haría falta disponer de mayor normativa para cuando hubiese más de un resultado con mayor probabilidad es-perada. Además se intenta evitar comple-jidad al método de la probabilidad ponde-rada afirmando que no es necesario dibu-jar todos los escenarios posibles ni aplicar modelos complejos, sino que es suficiente contar con un número limitado de escena-rios de cash-flow, si bien no se detalla en qué consiste ese número limitado.

• Valoración inicial; se incluye una referen-cia específica para aquellas rentas contin-gentes basadas en índices o ratios, por

cuanto que para determinar las mismas se utilizarán técnicas de predicción según si la información está disponible, en cuyo caso se usarán los datos que se publi-quen (IPC, tipos de interés preferencia-les...), o si no lo está, en cuyo caso se to-mará el valor de los índices existentes en el momento de la valoración.

• Valoración posterior; se introduce el im-portante matiz que sólo se modificarán los valores de los activos y pasivos por cam-bios en las rentas contingentes cuando haya evidencia, a través de algún tipo de indicador, de que se han producido cir-cunstancias que implicarán cambios signi-ficativos en los pagos o cobros por renta. Dichos cambios se recogerán en la cuen-ta de pérdidas y ganancias en la parte que afecten al ejercicio corriente y corri-giendo los activos y pasivos en la parte que afecten a rentas de ejercicios futuros. Como se aprecia en este caso se ha opta-do por una opción mixta entre las pro-puestas del IASB y del FASB.

Se observa que se pasa de un enfoque in-tegral, en el que todas las rentas contingentes entrarían a formar parte de los pagos míni-mos del arrendamiento y, por tanto, del valor del activo y del pasivo reconocido inicialmen-te, a un modelo discriminado en el que el tra-tamiento a dar a las rentas contingentes de-penderá del origen de las mismas. Así, se co-mienza a diferenciar en el borrador de norma las rentas contingentes basadas en índices y ratios de aquellas basadas en el uso o rendi-miento del activo arrendado. Sobre esta dis-tinción se profundizará en sucesivas reunio-nes del IASB y el FASB.

El grupo de trabajo plantea a los grupos interesados en la norma sólo dos cuestiones (respecto a la inclusión de las rentas contin-gentes en la valoración inicial de activos y pa-sivos, y su posterior valoración por cambios en las mismas), que no se refieren sólo a ren-tas contingentes sino que se incluyen también otros conceptos variables de las rentas, para que emitan sus comentario; de esta forma se le está dando menos relevancia a este tema a priori. Se reciben 760 cartas de comentarios, en las que, principalmente los preparadores de la información, se vuelve a insistir en los mismos inconvenientes que se pusieron de manifiesto con el Discussion Paper, pero con más argumentos si cabe.


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CASO PRÁCTICO PARA ARRENDATARIOS

A continuación, el ejemplo 2 expone como influiría la valoración posterior en la contabili-zación por parte de un arrendatario de un arrendamiento con rentas contingentes. Se considera un arrendamiento a 10 años de un local en el que se fija un importe fijo de 250.000 euros anuales y una actualización anual sobre dicho importe equivalente a la va-riación de un índice (IPC, tipos de interés...), cuyo valor al inicio del contrato de arrenda-miento es de 103,5. La tasa de descuento uti-lizada es del 6,5%.

En primer lugar, consideramos que, en la valoración de los activos y pasivos, no se va a aplicar las variaciones de la renta contin-gente, por lo que se tendrá en cuenta a efec-tos de valoración inicial únicamente la aplica-ción del índice disponible en el inicio del con-trato, por tanto se estima una renta total de 258.750 (pagos mínimos anuales) para todo el periodo del arrendamiento. Por tanto, esa

es la corriente de renta que se actualiza y con la que se da de alta el correspondiente activo y pasivo. El activo se amortiza linealmente en 10 años, con un gasto por amortización cons-tante, el pasivo se valora a coste amortizado con el correspondiente devengo de gastos fi-nancieros y el efecto sobre las rentas por las variaciones de los índices se registra directa-mente como gastos del periodo, que se refle-jan en la columna “renta contingente” del cua-dro adjunto como diferencia entre el total de los pagos efectuados y los estimados al inicio del contrato (Tabla 1).

En la Tabla 4 se considera el registro de los cambios en las rentas por la variación de los índices en la valoración posterior contra el valor del activo y su correspondiente inciden-cia en el pasivo. En este caso se ha de recal-cular en cada ejercicio el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento por el pla-zo remanente del contrato, tomando como base las rentas actualizadas con la variación de los índices. Por tanto, las amortizaciones

TA B L A 1

1. Ratio Spot: nos referimos al ratio corriente del período para operaciones al contado, que el contrato de arrendamiento utiliza como refe-rencia para establecer los pagos variables en cada uno de los períodos futuros.

2. Pagos fijos: los fijados en el contrato de arrendamiento, que se han de pagar todos los años independientemente de cuál sea la varia-ción del ratio.

3. Pagos estimados de renta base: son los pagos futuros que se toman de referencia según determina el borrador en este caso, haciendo la valoración inicial y posterior de la renta contingente igual a los pagos fijos más los variables según el ratio del primer año, que ya es conocido y cierto.

4. Pagos variables: es el pago variable real que se devenga cada año, resultado de aplicar el ratio del ejercicio al término fijo de la renta.5. Activo al final del período: el valor inicial, que coincide con el del pasivo, es el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento, que

se calcula en hoja de cálculo como =VA (6,5%; 10; 258.750). Anualmente se va amortizando dicho activo de forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento.

6. Pasivo al final del período: su valor inicial se determina como se ha indicado para el activo, y la valoración posterior según coste amorti-zado, es decir: importe del pasivo al final del ejercicio precedente menos los pagos estimados de renta base (3) y más los intereses de-vengados (8).

7. Amortización: valor inicial del activo entre el número de años del contrato, en este caso diez.8. Intereses: tasa considerada, el 6,5%, por el saldo del pasivo al principio del período.9. Renta contingente: calculados como producto de los pagos fijos por la diferencia entre el ratio del período y el ratio al inicio del contrato.

3 1 2 4=2x(1/100-1) 2+3 5 6 7 8 9 7+8+9

Año Pagos estimados de Renta Base

Ratio spot

Pagos fijos

Pagos variables

Total pagos

Activo al final del periodo

Pasivo al final del periodo

Amortización Intereses Renta contingente

Total gasto por arrendamiento

0 103,50 1.860.110 1.860.110

1 258.750 103,92 250.000 9.800 259.800 1.674.099 1.722.267 186.011 120.907 1.050 307.968

2 258.750 104,14 250.000 10.350 260.350 1.488.088 1.575.464 186.011 111.947 1.600 299.558

3 258.750 104,54 250.000 11.350 261.350 1.302.077 1.419.119 186.011 102.405 2.600 291.016

4 258.750 104,60 250.000 11.500 261.500 1.116.066 1.252.612 186.011 92.243 2.750 281.004

5 258.750 104,70 250.000 11.750 261.750 930.055 1.075.282 186.011 81.420 3.000 270.431

6 258.750 104,00 250.000 10.000 260.000 744.044 886.425 186.011 69.893 1.250 257.154

7 258.750 104,30 250.000 10.750 260.750 558.033 685.293 186.011 57.618 2.000 245.629

8 258.750 104,70 250.000 11.750 261.750 372.022 471.087 186.011 44.544 3.000 233.555

9 258.750 104,85 250.000 12.125 262.125 186.011 242.958 186.011 30.621 3.375 220.007

10 258.750 105,00 250.000 12.500 262.500 0 0 186.011 15.792 3.750 205.553

2.587.500 2.500.000 111.875 2.611.875 1.860.110 727.390 24.375 2.611.875

pd32

pág


anuales no van a ser constantes, puesto que las mismas se van a aplicar sobre una base de activo diferente en cada año al recoger el efecto de las rentas contingentes, al igual que ocurrirá con el pasivo. A gastos del ejercicio por arrendamientos únicamente se imputará el efecto de la actualización del año respecto al inmediatamente anterior. Así en este caso, los resultados son los reflejados en la Tabla 2.

La diferencia del efecto en pérdidas y ga-nancias no reside en el gasto total por arren-damientos que es el mismo, pero no así su distribución a lo largo del tiempo:

Año Total gasto por arrendamiento(sin valoración

posterior)

Total gasto por arrendamiento(con valoración

posterior)

Diferencia en Pérdidas y Ganancias

0

1 307.968 307.968 0

2 299.558 299.739 -181

3 291.016 291.245 -228

4 281.004 281.309 -306

5 270.431 270.646 -215

6 257.154 257.272 -118

7 245.629 245.466 163

8 233.555 233.370 185

9 220.007 219.743 264

10 205.553 205.117 436

2.611.875 2.611.875 0

La contabilización para los sucesivos años es la que se refleja en la Tabla 3.

Es evidente la complejidad, no tanto del cálculo de los efectos de las rentas contin-gentes, sino del mantenimiento de un sistema de información que mantuviera todo lo ante-rior año a año y para todos los arrendamien-tos que pudiesen existir en una compañía.

TRATAMIENTO CONTABLE POR PARTE DE LOS ARRENDADORES

Normativa actual

- España

En la norma de registro y valoración oc-tava “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar” del Plan General de Con-tabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, al tratarse la contabilización de un arrendamiento finan-ciero por parte del arrendador, apartado 1.3, se excluye de forma implícita que las rentas contingentes formen parte de los cobros mí-nimos acordados, y se consideran como ta-les sólo aquellos importes ciertos y garanti-

TA B L A 2

3. Pagos estimados de renta base: son los pagos futuros que se toman de referencia según determina el borrador en este caso, hacien-do la valoración de la renta contingente de cada año igual a los pagos fijos más los variables según el ratio a principio de año, por lo que los pagos estimados cambian anualmente al ritmo marcado por el ratio.

5. Activo al final del período: el valor inicial, que coincide con el del pasivo, es el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento, que se calcula en hoja de cálculo como =VA (6,5%; 10; 258.750). La valoración posterior se va ajustando por el cambio de las cuotas contingentes y la amortización, así que el cálculo será: saldo al inicio del período menos la amortización del año más el valor actual por el período remanente del contrato de la diferencia anual de los pagos estimados de renta base (3).

6. Pasivo al final del período: su valor inicial se determina como se ha indicado para el activo, y la valoración posterior según coste amortizado, pero esta vez recalculando cada año el valor actual de los pagos estimados (3) por el período remanente del contrato.

7. Amortización: valor del activo en cada período entre el número de años remanente del contrato.8. Renta contingente: calculados como diferencia entre el total pagos del año corriente menos los del año precedente.

3 1 2 4=2x(1/100-1) 2+3 5 6 7 8 9 7+8+9

Año Pagos estimados de Renta Base

Ratio spot

Pagos fijos

Pagos variables

Total pagos



Amortización Intereses Renta contingente

Total gasto por arrendamiento

0 103,50 1.860.110 1.860.110

1 258.750 103,92 250.000 9.800 259.800 1.681.088 1.729.256 186.011 120.907 1.050 307.968

2 259.800 104,14 250.000 10.350 260.350 1.497.649 1.585.206 186.788 112.402 550 299.739

3 260.350 104,54 250.000 11.350 261.350 1.315.927 1.433.379 187.206 103.038 1.000 291.245

4 261.350 104,60 250.000 11.500 261.500 1.128.664 1.265.925 187.990 93.170 150 281.309

5 261.500 104,70 250.000 11.750 261.750 941.592 1.087.749 188.111 82.285 250 270.646

6 261.750 104,00 250.000 10.000 260.000 747.279 890.708 188.318 70.704 -1.750 257.272

7 260.000 104,30 250.000 10.750 260.750 562.445 690.590 186.820 57.896 750 245.466

8 260.750 104,70 250.000 11.750 261.750 376.784 476.549 187.482 44.888 1.000 233.370

9 261.750 104,85 250.000 12.125 262.125 188.744 246.127 188.392 30.976 375 219.743

10 262.125 105,00 250.000 12.500 262.500 0 0 188.744 15.998 375 205.117

2.608.125 2.500.000 111.875 2.611.875 1.875.861 732.264 3.750 2.611.875


33


zados, es decir, la consideración de las mis-mas es análoga a la que se hace para los arrendatarios. Dicho apartado 1.3 no detalla la contabilización cuando ocurre el evento que origina el derecho de cobro de una renta de carácter contingente, sino que se remite a la norma 14ª “Ingresos por ventas y presta-ción de servicios”, en base a la cual se reco-nocería dicho importe (que ya sería cierto) como ingreso en la cuenta de pérdidas y ga-nancias.

- Ámbito internacional

En la IAS 17 (versión diciembre 2010) de arrendamientos no se contemplan de forma directa las rentas contingentes para los arrendadores, sino por remisión de lo que se dice para los arrendatarios. Así se dictamina que los arrendadores reconocerán inicial-mente en su balance de situación, los acti-vos que mantengan por este concepto y los presentarán como una partida por cobrar, por un importe igual al de la inversión neta en el arrendamiento (p.36), que es la suma de los pagos mínimos a recibir por el arren-damiento financiero; y cualquier valor resi-dual no garantizado que corresponda al arrendador (p.4) descontados financiera-mente, y como ya comentamos anteriormen-te las rentas contingentes no forman parte de los pagos mínimos del arrendamiento.

La mención directa la encontramos en el apartado dedicado a la revelación de infor-mación que se debe suministrar en notas en la Memoria, para encontrar, por una parte la referencia a los pagos mínimos a recibir (p.47a), para los que se pueden hacer los comentarios análogos a los efectuados para los arrendatarios; y por otra parte, la necesi-dad de detallar las cuotas contingentes reco-nocidas en los ingresos del periodo (p.47.e). Por lo tanto, las rentas contingentes no for-

man parte del valor del activo que se recono-ce por la inversión efectuada por el arrenda-dor y se imputan directamente a resultados del ejercicio cuando se producen.

Respecto a si cabe plantearse, en el ca-so de los arrendadores, el reconocimiento y valoración separada de las rentas contingen-tes del resto del contrato de arrendamiento, las consideraciones a efectuar son análogas a las ya hechas para los arrendatarios. En particular, sobre la aplicación de la IAS 39 o la IFRS 9, en las mismas quedan excluidas de entrada tanto las obligaciones para los arrendatarios como los derechos para los arrendadores, excepto en lo que al trata-miento referido a deterioros y a la baja del activo. Por tanto, entendemos que aplicando la normativa vigente, las rentas contingentes no son separables y, en ningún caso, forma-rán parte del valor del activo por arrenda-miento del arrendador.

- Estados Unidos

Como comentamos anteriormente, la nor-ma que se ocupa de los arrendamientos en Estados Unidos es el ASC Topic 840 (versión abril 2011), que al tratar el reconocimiento de un arrendamiento e incluir como parte de los mismos los pagos mínimos a realizar, no menciona las rentas contingentes (p.840-10-25-1) y, posteriormente, para los arrendado-res la norma remite a la misma considera-ción de las rentas contingentes que tienen para los arrendatarios (p.840-10-25-7), es decir, su exclusión explícita de los menciona-dos pagos mínimos. En las valoraciones posteriores los devengos de pagos contin-gentes se registrarían contra la cuenta de pérdidas y ganancias.

La norma estadounidense estima la posi-bilidad de reconocer en resultados algunas

TA B L A 3

Cuenta contable Reconocimiento inicial Año 1 Año 2 ……… Año 10

Debe Haber Debe Haber Debe Haber Debe Haber

Activo por derecho de uso 1.860.110 179.022 183.439 188.744

Pasivo por pagos mínimos 1.860.110 130.854 144.050 246.127

Amortización 186.011 186.788 188.744

Gastos financieros 120.907 112.402 15.998

Gastos por alquileres 1.050 550 375

Tesorería 259.800 260.350 262.500

1.860.110 1.860.110 438.822 438.822 443.789 443.789 451.244 451.244

pd34

pág


rentas contingentes antes de que se produz-ca el evento que las desencadena, siempre y cuando se estime muy probable su conse-cución para el caso de los arrendatarios, pe-ro no para los arrendadores.

Al igual que la norma internacional se ha de detallar en notas los importes de las ren-tas contingentes, pero además se han de in-cluir las bases sobre las cuales las mismas se han generado (p. 84-10-50-2).

La reforma: tratamiento para los arrendadores

En el caso de los arrendadores, la refor-ma ha ido teniendo un ritmo distinto al de los arrendatarios, pues en el Discussion Paper de 2009, se excluye el tratamiento contable de los arrendadores por estimar en ese mo-mento el Consejo del IASB que los mayores problemas contables que afectan a usuarios de la información se encuentran en el mode-lo existente de los arrendatarios, que tratar simultáneamente la reforma para el modelo contable de los arrendadores retrasaría la puesta en marcha de un nuevo enfoque para los arrendatarios, y que los cambios en el modelo para los arrendadores se veían afec-tados a su vez por otros proyectos en curso. No obstante, el IASB es consciente de la asi-metría que se produciría en el tratamiento contable de los arrendatarios y arrendado-res, así como de la provisionalidad a la que se sometería a la norma durante un largo período, pues una reforma posterior del tra-tamiento para los arrendadores, sin duda al-guna, conllevaría nuevos cambios en el de los arrendatarios. Tal vez por ello, se incluyó en el Discussion Paper un último capítulo, el nº 10 con 49 apartados, donde se formulan diversas consideraciones sobre cómo afecta a los arrendadores el modelo seleccionado para los arrendatarios y además introduce

cinco cuestiones sobre el particular a los grupos interesados en la norma para que emitan sus comentarios. Prácticamente la to-talidad de comentarios recibidos se mues-tran contrarios a diferir el modelo de contabi-lización de los arrendadores.

- El modelo discriminado para los arrendadores

Como ya se comentó en el caso de los arrendatarios, en agosto de 2010 se publica el borrador de norma (Exposure Draft ED/2010/9) en la que ya se incluye de forma completa el tratamiento contable para los arrendadores, si bien se proponen dos mo-delos contables diferentes en función de si los riesgos y ventajas del activo arrendado se transfieren de forma completa o no por parte del arrendador. En ambos modelos, el de obligación de ejecución y el de baja de activo, con importantes matices que no son objeto de este artículo (Molina, De Vicente y Ramírez, 2011), se reconoce un activo re-presentativo de una cuenta a cobrar por el valor actual de los cobros futuros. Igualmen-te que para los arrendatarios, se considera que las rentas contingentes forman parte de los cobros mínimos a percibir en el futuro y, por tanto, se incluyen como parte del valor de las cuentas a cobrar que surgen como activo en estos contratos. En definitiva se adopta también para los arrendadores el lla-mado modelo de derecho de uso en lo que se refiere a las rentas contingentes. No obs-tante, se hace la consideración que para los arrendadores es más difícil estimar las ren-tas contingentes que dependen de acciones del arrendatario, aunque se espera que en la negociación de los contratos de arrenda-miento se establezca niveles comprensibles sobre la probabilidad de devengo de dichas rentas. En consonancia con esta afirmación, se introduce tangencialmente en la norma, que para los arrendadores sólo se conside-raran las rentas contingentes, cuando las mismas se puedan cuantificar con fiabilidad, por lo que es por esta característica que se discriminarán las rentas contingentes que se aplicarían a los cobros mínimos futuros. A di-ferencia de los arrendatarios, en ningún caso se propuso un enfoque de tipo integral.

La propuesta de norma ratifica que las rentas contingentes son un activo para el arrendador desde el inicio del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario espe-

En el Discussion Paper se formulan

consideraciones sobre cómo afecta a los

arrendadores el modelo seleccionado para

los arrendatarios e introduce cuestiones

para que se emitan comentarios


35


rar que los eventos desencadenantes del co-bro ocurran; pues en caso contrario los acti-vos y pasivos del balance estarían infravalo-rados. La valoración inicial y posterior de es-tas rentas para los arrendadores es análoga a la ya descrita para los arrendatarios, refle-jándose los posibles cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias en la parte que afecten al ejercicio corriente, y corrigiendo los activos y pasivos en la parte que afecten a rentas de ejercicios futuros.

El grupo de trabajo no plantea a los gru-pos interesados en este caso cuestiones se-paradas sobre rentas contingentes de arren-dadores y de arrendatarios.

- Caso práctico para arrendadores

A continuación, el ejemplo 3 muestra có-mo influiría la valoración posterior en la con-tabilización por parte de un arrendador de un arrendamiento con rentas contingentes. Considerando un arrendamiento a 3 años de un local en el que se fija un importe fijo de 200.000 euros anuales, y una parte variable equivalente al 5% de las ventas anuales que se realicen en dicho local, cuyas ventas al inicio del contrato de arrendamiento son de 345.000 euros. La tasa de descuento utiliza-da es del 6,5%. Utilizaremos el método de obligación de ejecución.

En primer lugar, consideramos que en la valoración de los activos y pasivos no se va a aplicar a las variaciones de la renta contin-gente, por lo que se tendrá en cuenta a efec-tos de valoración inicial únicamente la apli-cación de la referencia disponible en el inicio del contrato, por tanto tendremos una renta total de 217.250 (cobros mínimos anuales) para todo el periodo del arrendamiento. Por tanto, esa es la corriente de renta que se ac-tualiza y con la que se da de alta el corres-pondiente activo y pasivo. El activo que sur-ge por la cuenta a cobrar se valora a coste amortizado con el correspondiente devengo de ingresos financieros, el pasivo correspon-diente se imputan linealmente contra ingre-sos por arrendamiento durante el plazo con-siderado, y el efecto sobre las rentas por las variaciones de las ventas se registran direc-tamente como ingreso del periodo es el que se refleja en la Tabla 4 y la contabilización resultante sería la que queda plasmada en la Tabla 5.

Los comentarios sobre los cálculos de las diferentes columnas sería análogo a los ya hechos en el ejemplo 2.

Y ahora presentamos la misma tabla, pe-ro considerando el registro de los cambios en las rentas por la variación de las ventas en la valoración posterior contra los valores

TA B L A 4

Año Cobros estimados de Renta Base

Ventas registradas

Cobros fijos

Cobros variables

Total cobros



Ingresos por arrendamientos

Intereses Ingresos por rentas

contingentes

Total ingreso por

arrendamiento

0 345.000 575.381 575.381

1 217.250 360.000 200.000 18.000 218.000 395.531 383.588 191.794 37.400 750 229.944

2 217.250 361.000 200.000 18.050 218.050 203.991 191.794 191.794 25.710 800 218.303

3 217.250 380.000 200.000 19.000 219.000 0 0 191.794 13.259 1.750 206.803

651.750 600.000 55.050 655.050 575.381 76.369 3.300 655.050

TA B L A 5

Cuenta contable Reconocimiento inicial Año 1 Año 2 Año 10


Activo por cobros mínimos 575.381 179.850 191.540 203.991

Pasivo por obligaciones 575.381 191.794 191.794 191.794

Ingresos arrendamientos 191.794 191.794 191.794

Ingresos financieros 37.400 25.710 13.259

Ingr. Rentas contingentes 750 800 1.750

Tesorería 218.000 218.050 219.000

575.381 575.381 409.794 409.794 409.844 409.844 410.794 410.794

pd36

pág


de balance. En este caso se ha de recalcular en cada ejercicio el valor actual de los co-bros mínimos del arrendamiento por el plazo remanente del contrato, tomando como base las rentas actualizadas con la variación de las ventas. A ingresos del ejercicio por arren-damientos únicamente se imputará el efecto de la actualización del año respecto al inme-diatamente anterior. Así en este caso, los re-sultados son los plasmados en la Tabla 6 y su correspondiente contabilización los que se reflejan en la Tabla 7.

Tal y como ocurría para el caso de los arrendatarios, observando la diferencia del efecto en pérdidas y ganancias, vemos que el gasto en la vida del arrendamiento es el mismo, pero no así su distribución a lo largo del tiempo:

Año Total ingreso por arrendamiento(sin valoración

posterior)

Total ingreso por arrendamiento(con valoración

posterior)

Diferencia en

Pérdidas y Ganancias

0

1 229.944 229.944 0

2 218.303 218.325 -21

3 206.803 206.782 21

655.050 655.050 0

Si hubiésemos adoptado un enfoque se-gún modelo de baja del activo, el efecto con-

table de las rentas contingentes hubiera sido el mismo, pero no hubiese surgido pasivo al-guno en el reconocimiento inicial al haberse dado de baja la porción de activo transferido al arrendatario, habiéndose reconocido al ini-cio un resultado por dicha baja, donde no in-fluyen las rentas contingentes.

EL PROCESO CONTINÚA: ÚLTIMAS DECISIONES DE LOS ORGANISMOS INTERNACIONALES

Tras la publicación del borrador de la nor-ma sobre arrendamientos y la recepción de las cartas de comentarios cuya fecha límite era el 15 de diciembre de 2010, se han su-cedido durante todos los meses transcurri-dos de 2011 y 2012, excepto agosto, reunio-nes de los organismos implicados en la re-forma (el IASB y el FASB que se han reunido tanto de forma separada como conjunta). En todas estas reuniones se ha deliberado so-bre prácticamente todos los temas que afec-tan a los arrendamientos, con numerosas novedades en diversos de ellos.

En octubre de 2011, se publica el IASB Staff Paper - Effect of board redeliberations on Exposure Draft Leases, un documento donde se resume sobre el Exposure Draft las variaciones más significativas que se han ido proponiendo sobre los pronunciamientos

TA B L A 6

Año Cobros estimados de Renta Base

Ventas registradas

Cobros fijos

Cobros variables

Total cobros



Ingresos por arrendamientos

Intereses Ingresos por rentas

contingentes

Total ingreso por

arrendamiento

0 345.000 575.381 575.381

1 217.250 360.000 200.000 18.000 218.000 396.897 384.953 191.794 37.400 750 229.944

2 218.000 361.000 200.000 18.050 218.050 204.742 192.523 192.477 25.798 50 218.325

3 218.050 380.000 200.000 19.000 219.000 0 0 192.523 13.308 950 206.782

653.300 600.000 55.050 655.050 576.794 76.506 1.750 655.050

TA B L A 7

Cuenta contable Reconocimiento inicial Año 1 Año 2 Año 10


Activo por cobros mínimos 575.381 178.485 192.155 204.742

Pasivo por obligaciones 575.381 190.428 192.430 192.523

Ingresos arrendamientos 191.794 192.477 192.523

Ingresos financieros 37.400 25.798 13.308

Ingr. Rentas contingentes 750 50 950

Tesorería 218.000 218.050 219.000

575.381 575.381 408.428 408.428 410.480 410.480 411.523 411.523


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contenidos en la misma, como resultado de los intensos debates existentes dentro de los propios IASB y FASB sobre diversos aspec-tos, siendo uno de los más relevantes el tra-tamiento de las rentas contingentes, que ya se pasan a tratar como rentas variables de forma conjunta con otros conceptos.

Las principales novedades, tanto para arrendatarios como para arrendadores, que presenta este documento sobre el preceden-te son las siguientes:

• Solo se consideran a efectos de determi-nar los pagos/cobros mínimos del contra-to las rentas contingentes basadas en ra-tios o índices, por lo que el resto de ren-tas contingentes se tratarían como se fija en la norma actual, es decir, imputándo-se a pérdidas y ganancias cuando se in-curren. Por tanto, se decantan inequívo-camente por un modelo discriminado frente al enfoque integral inicialmente propuesto.

• Se introduce una nueva posibilidad; la de incluir pagos por rentas contingentes dis-tintas de las anteriores cuando las mis-mas son en sustancia pagos fijos, pero están estructurados formalmente como variables; son los denominados pagos mínimos encubiertos.

Adicionalmente, para el caso de los arrendadores, se hace hincapié en que la medición de las rentas contingentes a consi-derar sea fiable.

Estas son las conclusiones hasta la fe-cha, si bien de la lectura de los documentos emanados en las diferentes reuniones del IASB y el FASB se puede observar que el debate es profundo y las posturas abiertas de forma amplia, de tal forma que ha habido cambios de opinión en el tratamiento de di-versos temas de un mes a otro y con trata-mientos muy diferentes.

CONCLUSIONES

El tratamiento de las rentas contingentes en los arrendamientos probablemente expe-rimente modificaciones tras la reforma de la norma de arrendamiento. En esta cuestión, dado los objetivos iniciales de los consejos del IASB y el FASB para la reforma de la IAS 17, no es previsible que se conserve tampo-

co el enfoque existente en el punto actual de la reforma, de capitalizar una estimación de las rentas contingentes al inicio de la vida del contrato, al menos no de todas las rentas que se estaban considerando inicialmente. De hecho, ya se han excluido como compo-nente de los pagos o cobros mínimos del arrendamiento las rentas contingentes basa-das en el uso o el rendimiento de los activos arrendados, subsistiendo exclusivamente aquellas basadas en índice y ratios.

En nuestra opinión, una de las claves la encontramos en la valoración del pasivo contraído por la entidad, y este depende de los compromisos adquiridos contractualmen-te. Si la entidad puede rechazar el pago no tendría una obligación. En el caso de las rentas contingentes basadas en índices o ra-tios observamos que la obligación existe desde el momento que se firma el contrato, y sólo queda pendiente estimar el importe. Sin embargo, en las rentas contingentes basa-das en el uso o el rendimiento del activo, la entidad podría rechazar el pago, como en cualquier contrato ejecutorio que es su natu-raleza económica. Esta conceptualización lleva a tratarlas como gastos asociados a los ingresos que genere el activo y no como un activo o pasivo por el hecho de firmar esa cláusula contractual.

Tras un intento en el Discussion Paper de ir a un modelo integral, por el que todas las rentas contingentes entrarían a formar parte de los importes que se activarían en el balance de situación, la reforma está transcurriendo por una senda donde está primando la fiabilidad de las estimaciones y la economía en el cálculo. Por tanto, esta-mos yendo desde el modelo del Discussion Paper conceptualmente perfecto, donde ya no se distingue entre arrendamientos ope-rativos y financieros, pero poco pragmático,

En el último documento del IASB se

introduce la posibilidad de incluir pagos

por rentas contingentes distintas cuando

las mismas son en sustancia pagos fijos,

pero están estructurados como variables

pd38

pág


hacia uno más pragmático, basado en los modelos de negocio realmente existentes, pues las rentas contingentes basadas en el rendimiento o en el uso del activo arrenda-do lo que hacen es ligar la magnitud del gasto por arrendamiento al volumen de in-gresos que se obtienen por la explotación de dicho activo, ya que se devengan más pagos por arrendamientos cuanto más in-gresos se generan, con el correspondiente efecto positivo en el margen final del nego-

cio. Este vínculo no existe en el caso de ba-sar el pago contingente a un índice o ratio que nada tiene que ver de forma directa con la explotación del activo arrendado. Cabe plantearse el porqué activar estas y no aquellas, y la razón es triple: a) por presu-mirse que existe contrato ejecutorio, b) por la fiabilidad de la estimación y la mayor fa-cilidad (o menor dificultad si se prefiere) de cálculo y, c) menor carga administrativa por mantenimiento de los registros contables. Este razonamiento, nos hace dar un paso más allá y es que, en nuestra opinión, esta-mos ante un contrato ejecutorio según el cual el gasto ha de ir ligado al ingreso pro-ducido por el bien arrendado, lo que supone un sólido soporte conceptual al modelo dis-criminado. ❚

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BIBLIOGRAFÍA

Tras un intento de ir a un modelo

integral, la reforma está transcurriendo

por una senda en la que está primando

la fiabilidad de las estimaciones y la

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