la plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas
TRANSCRIPT
1
Guía Técnica Actualización de las Plataformas de
Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Órgano de Normalización Técnica
2014
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Introducción ________________________________
Objetivo General________________________________
Definición de términos ________________________________
Proceso de actualización ________________________________
Etapa de Planeamiento _
Preparación de cronograma
Información básica ________________________________
Participación municipal en el proceso
Etapa de ejecución ________________________________
Recorrido en el Cantón
Modificación de las zonas homogéneas
Numeración de las zonas homogéneas
Modificación de las vías
Modificación del lote o finca tipo
Toma de Muestras de
Procesamiento de la Información
Determinación del valor
Etapa de Resultados ________________________________
Memoria de cálculo ________________________________
Mapas de la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Informe Técnico ________________________________
Entrega de Resultados _
Anexo Nº1: Análisis de frecuencias y determinación de la moda
Anexo Nº2: Llenado del Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1
Anexo Nº3: Procedimiento para la elaboración del registro fotográfico de muestras.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
CONTENIDO
___________________________________________________
___________________________________________________
___________________________________________________
___________________________________________________
___________________________________________________
grama ________________________________
___________________________________________________
pal en el proceso________________________________
___________________________________________________
n_________________________________________________
onas homogéneas ________________________________
nas homogéneas ________________________________
ías_______________________________________________
o finca tipo________________________________
Valores de Bienes Inmuebles _________________________
ormación ________________________________
_________________________________________________
__________________________________________________
__________________________________________________
de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
e Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
__________________________________________________
__________________________________________________
cuencias y determinación de la moda- Ejemplo
ormulario de Toma de Datos de la Muestra F1
para la elaboración del registro fotográfico de muestras.
________________
______________________Guía Técnica
_______________ 1
_______________ 1
_______________ 1
_______________ 5
_______________ 6
_______________ 6�
_______________ 6
_______________ 7�
_______________ 8
_______________ 8
_______________ 8�
______________ 10�
______________ 10�
______________ 11�
______________ 11�
______________ 12�
______________ 14�
______________ 16�
______________ 16�
eas ___________ 16�
as____________ 18�
______________ 20�
______________ 21�
lo ___________ 22�
1-ONT _______ 28�
de muestras.____ 48�
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
������������
La Guía Técnica para la
por Zonas Homogéneas
procedimiento y las reglas a seguir en la ejecución de actividades de actuali
de manera ordenada y lógica
óptima calidad con el fin de que
Impuesto sobre Bienes Inmuebles sea
La actualización está integrada por
Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o
distrital, Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras
que respalda los valores zonales, lo anterior junto con el Programa de Valoración
Comparativo es un compendio entregable a la municipalidad.
� ��������������
Establecer el procedimiento a seguir por el usuario en la actualiza
Plataformas de Valores de
Concejos Municipales de D
�����������������
Actualización de las documentos que permiten estimar el valor de los terrenos, a partir del valor base
unitario establecido.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
a Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos
as es un documento técnico que detalla y
as a seguir en la ejecución de actividades de actuali
lógica en el menor tiempo y logrando un producto de
fin de que la recaudación municipal por concepto del
nmuebles sea efectiva y próspera.
egrada por un compendio de documentos a saber
ores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o
ormación de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
Capacidad de Uso de las Tierras y una M
s zonales, lo anterior junto con el Programa de Valoración
pendio entregable a la municipalidad.
ento a seguir por el usuario en la actualiza
de Terrenos por Zonas Homogéneas e
e Distrito en adelante PVTZH.
���
PVTZH: Realizar y poner al día el compendio de los
en estimar el valor de los terrenos, a partir del valor base
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 1
alores de Terrenos
alla y define el
es de actualización
o un producto de
por concepto del
os a saber: Informe
éneas cantonal y/o
de Vías, Mapa de
emoria de Cálculo
ama de Valoración
tualización de las
en los Cantones y
compendio de los
artir del valor base
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Avalúo: Para los efectos de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se
define como avalúo el conjunto de
sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural,
tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional
incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al C
Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, con amplia experiencia en la materia,
el valor debe ser referido en la moneda oficial del país y emitido en una fecha
determinada.
Factor de ajuste: El valor
cada una de ellas se ha establecido un factor de ajuste
valor de la tierra a partir de la comparación del lote
finca tipo contenidos en la Matriz de Información mediante una
matemática en la que el valor de la finca es la variable dependiente y los
diferentes factores las variables independientes.
Lote o Finca Tipo: C
particulares o variables
tipo es por lo general de forma rectangular, ubicación medianera, topografía plana,
con frente a vía y otros. Sirve como base para la valoración
terreno.
Matriz de Información de información con las características de cada lote y/o finca tipo
homogénea y el valor base
homogéneas de un cantón o distrito, de tal manera que aplicando el Método de
Valoración Comparativo a cada lote y/o finca particular se obtenga el valor
ajustado, siguiendo los lineamientos establecidos por el ONT.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
os de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se
conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que
el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural,
uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional
de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de
ctos de Costa Rica, con amplia experiencia en la materia,
do en la moneda oficial del país y emitido en una fecha
alor del lote o finca tipo está afectado p
establecido un factor de ajuste que consiste en
r de la comparación del lote o finca a valorar con el lote o
en la Matriz de Información mediante una
el valor de la finca es la variable dependiente y los
ariables independientes.
Corresponde a un lote o finca cuyas características
son las más frecuentes en una zona homogénea
forma rectangular, ubicación medianera, topografía plana,
os. Sirve como base para la valoración
de Zonas Homogéneas: Cuadro resume
aracterísticas de cada lote y/o finca tipo
base establecidos en cada una de las diferentes zonas
ntón o distrito, de tal manera que aplicando el Método de
o a cada lote y/o finca particular se obtenga el valor
neamientos establecidos por el ONT.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 2
nes Inmuebles, se
operaciones, que
za urbana o rural,
por un profesional
egio Federado de
ncia en la materia,
tido en una fecha
por variables, para
siste en estimar el
alorar con el lote o
nte una ecuación
dependiente y los
as características
omogénea. El lote
a, topografía plana,
n individual de un
men que contiene
tipo de la zona
diferentes zonas
ndo el Método de
obtenga el valor
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Municipalidades y Concejos de Distrito
instituciones autónomas que gobiernan
las siete provincias de Costa Rica, son lideradas por Alcaldes y regidores,
además existen 8 Concejos Municipales de Distrito (CMD), liderados por
Intendentes y Concejales.
intereses y servicios de sus distritos con autonomía funcional
Municipalidad del cantón donde se ubican.
ONT: Son las siglas que corresponden al Órgano de Normalización Técnica, e
creado por la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con el objetivo de
garantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores de los bienes
inmuebles en todo el territorio nacional que tiene atribuida la competencia de
establecer los métodos para valorar terrenos y fijar los valores de las edificaciones
según los tipos.
Plataforma de Valores:
el valor de los terrenos, construcciones, instalaciones y obras complementarias a
partir del valor base unitario establecido. Consta de la PVTZH, de la Plataforma de
Valores de Construcciones y del Programa de Valoración Comparativo.
Plataforma de Valores de Terrenos por
conformada por el Informe Técnico, Mapas de V
Homogéneas cantonal y/o distrital
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
de las Tierras y una Memoria de Cálculo
que permite obtener el valor individualizado de cada terreno dentro de un cantón o
distrito.
Plataforma de Valores de
Base Unitarios por Tipología Constructiva que contiene las diferentes clases de
construcciones, instalaciones y obras complementarias, con el respectivo valor
____________________________________________________
______________________________________________________________________
Concejos de Distrito: Las Municipalidades son las
s que gobiernan cada uno de los 81 canto
Costa Rica, son lideradas por Alcaldes y regidores,
oncejos Municipales de Distrito (CMD), liderados por
es. Los CMD son órganos encargados de administrar los
sus distritos con autonomía funcional, f
n donde se ubican.
e corresponden al Órgano de Normalización Técnica, e
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con el objetivo de
ón y homogeneidad al determinar los valores de los bienes
erritorio nacional que tiene atribuida la competencia de
para valorar terrenos y fijar los valores de las edificaciones
Es el compendio de los documentos que permiten estimar
construcciones, instalaciones y obras complementarias a
ario establecido. Consta de la PVTZH, de la Plataforma de
nes y del Programa de Valoración Comparativo.
s de Terrenos por Zonas Homogéneas
me Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas
y/o distrital, Matrices de Información de Zonas
Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
moria de Cálculo y el Programa de Valoración Comparativo
valor individualizado de cada terreno dentro de un cantón o
de Construcciones: Comprende el Manual de Valores
ología Constructiva que contiene las diferentes clases de
iones y obras complementarias, con el respectivo valor
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 3
alidades son las
ones ubicados en
aldes y regidores,
D), liderados por
de administrar los
forman parte de la
ción Técnica, ente
on el objetivo de
ores de los bienes
a competencia de
e las edificaciones
e permiten estimar
complementarias a
e la Plataforma de
arativo.
as (PVTZH): Está
errenos por Zonas
ación de Zonas
Capacidad de Uso
ación Comparativo
tro de un cantón o
Manual de Valores
erentes clases de
el respectivo valor
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
unitario y el Método de Depreciación que junto con el Programa de Valoración
sirve de base para la determinación del valor de todas las edificaciones ubicadas
en cada lote y/o finca de un can
Método de Valoración Comparativo
Ventas Comparables. S
consiste en determinar el valor de un terreno a partir de su comparación con otro
inmueble cuyo valor y características son conocidas y semejantes.
Programa de Valoracióndel Ministerio de Hacienda desarrolla el Método de Valoración de Bienes
Inmuebles utilizando la aplicación informática Visual Basic
características del lote o finca tipo con las del predio a valorar utilizando los
factores de ajuste definidos en el modelo
cada bien inmueble.
Valoraciones: Se entiende por valoración toda modificación de la base imponible
de los bienes inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios
técnicos del Órgano de Normalización Técnica. (Capítulo IV, Artículo 10 bis.
Avalúo y Valoración de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su
Reglamento).
Variables: Son las características particulares de cada lote o finca y s
base para la valoración
variables que se consideran son:
servicios 2, regularidad, ubicación y pendiente. Para terrenos rurales
que se consideran son:
pendiente, hidrología y uso del suelo
Zona Homogénea: Una zona homogénea es un conjunto de bienes inmuebles en
una misma zona de desarrollo
residencial, industrial, agrícola, pecuario
____________________________________________________
______________________________________________________________________
Depreciación que junto con el Programa de Valoración
eterminación del valor de todas las edificaciones ubicadas
un cantón o distrito.
Comparativo: También conocido com
Se fundamenta en el concepto de valor de mercado
el valor de un terreno a partir de su comparación con otro
aracterísticas son conocidas y semejantes.
ón: Con la Ley 7509, la Dirección General de
ienda desarrolla el Método de Valoración de Bienes
aplicación informática Visual Basic 2.4.3
o finca tipo con las del predio a valorar utilizando los
nidos en el modelo, estimando de esta forma el valor de
nde por valoración toda modificación de la base imponible
s realizada por las municipalidades siguiendo los criterios
e Normalización Técnica. (Capítulo IV, Artículo 10 bis.
e la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su
cterísticas particulares de cada lote o finca y s
ón individual de un terreno. Para terrenos urbanos las
eran son: frente, extensión, nivel, tipo de vía, servicios 1,
ubicación y pendiente. Para terrenos rurales
frente, extensión, tipo de vía, servicios 2
uso del suelo.
a zona homogénea es un conjunto de bienes inmuebles en
arrollo urbana o rural, que tiene un mismo uso
grícola, pecuario o forestal, con una clasificación de tipo
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 4
ma de Valoración
caciones ubicadas
mo Método de las
r de mercado que
mparación con otro
s.
eral de Tributación
ración de Bienes
3 que compara las
orar utilizando los
forma el valor de
la base imponible
uiendo los criterios
Artículo 10 bis.-
Inmuebles y su
nca y sirven como
enos urbanos las
e vía, servicios 1,
urales las variables
os 2, regularidad,
enes inmuebles en
mo uso: comercial,
asificación de tipo
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
de uso y valores similares, con extremos de valor definidos, susceptible de
delimitar en un mapa y de fácil apreciación.
���������������������
Con el objetivo de garantizar el
imprescindible contar con un cronograma detallado de el proceso, de prefetencia
se recomienda unas una herramienta for
actividades, tiempo de ejecución y
siguientes actividades que se describen a continuación y que se detallan en el
presente documento.
Este proceso se ha dividido en tres grandes etapas
• Etapa de Planeamiento:
Concejo Municipal de
la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito, Solicitud de Información y
Colaboración ante la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito
• Etapa de Ejecución:
Distrito, Modificación de Zonas Homogéneas, Numeración de las Zonas
Homogéneas, Modificación de Vías, Modificación del lote o finca tipo,
Análisis de frecuencias,
Inmuebles, Llenado del Formulario de Toma d
ONT, Procesamiento de la Información, Determinación del valor.
• Etapa de Resultados:
por Zonas Homogéneas, Matriz de Información de Valores de Terrenos por
Zonas Homogéneas,
A continuación de detallan las actividades que están en cada una de las etapas.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
lares, con extremos de valor definidos, susceptible de
de fácil apreciación.
���
arantizar el éxito en la labor de actualización, resulta
on un cronograma detallado de el proceso, de prefetencia
a herramienta formato Project con el fin de establecer las
e ejecución y personal responsable
que se describen a continuación y que se detallan en el
ido en tres grandes etapas:
eamiento: Recopilación de información del Cantón o
al de Distrito, Solicitud de Información y Colaboración ante
o Concejo Municipal de Distrito, Solicitud de Información y
e la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito
ción: Recorrido en el Cantón o Concejo Mu
ción de Zonas Homogéneas, Numeración de las Zonas
odificación de Vías, Modificación del lote o finca tipo,
cuencias, Toma de Muestras de Valores de Bienes
do del Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1
ento de la Información, Determinación del valor.
ados: Memoria de Cálculo, Mapas de Valores de Terrenos
géneas, Matriz de Información de Valores de Terrenos por
eas, Informe Técnico.
an las actividades que están en cada una de las etapas.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 5
s, susceptible de
ualización, resulta
so, de prefetencia
n de establecer las
conteniendo las
se detallan en el
ón del Cantón o
Colaboración ante
d de Información y
e Distrito.
cejo Municipal de
ón de las Zonas
lote o finca tipo,
alores de Bienes
de la Muestra F1-
l valor.
alores de Terrenos
s de Terrenos por
a de las etapas.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
��������������������
�����������������������
En esta primera etapa se elaborar el
Project con el fin de establecer la
responsable conteniendo las siguientes actividades que se describen a
continuación y que se detallan en el presente documento
En esta misma etapa se realiza el acopio de diversas fuentes de información todo
lo necesario para iniciar el proceso de actualización.
���������� �����
A continuación se enumera la documentación básica necesaria para el inicio del
proyecto:
• PVTZH del Cantón o Concejo de Distrito actuales
de Valores de los
Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
Pendientes, Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras
digital.
• Bases de Datos de Información Geográfica: Zonas Homogéne
predios, vías y toponimia.
• Programa de Valoración Comparativo
• Hojas cartográficas
• Mapas hidrológicos, geológicos,
____________________________________________________
______________________________________________________________________
�
����
se elaborar el Cronograma de Actividades en formato
stablecer las actividades, tiempo de ejecución y
do las siguientes actividades que se describen a
etallan en el presente documento.
e realiza el acopio de diversas fuentes de información todo
el proceso de actualización.
mera la documentación básica necesaria para el inicio del
ón o Concejo de Distrito actuales, Informe Técnico, Mapas
s Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o distrital
mación de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
a de Capacidad de Uso de las Tierras
de Información Geográfica: Zonas Homogéne
ponimia.
oración Comparativo.
as CRTM05, escala 1:50 000.
os, geológicos, capacidad de uso de las tierras
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 6
dades en formato
cución y personal
se describen a
e información todo
a para el inicio del
e Técnico, Mapas
ntonal y/o distrital,
de Vías, Mapa de
todos en formato
ogéneas actuales,
tierras.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
• Zonas ABRE (reservas forestales, parques nacionales, reservas biológicas
e indígenas, entre otras).
• Planes reguladores, planes urbanísticos
Se puede obtener lo anterior en el ONT,
Ministerio del Ambiente y Energía,
ICT, Municipalidades y Concejos de Distrito, entre
Las capas referentes a cantones y concejos de distrito conteniendo límites
cantonales, distritales, zonas homogéneas, vías, toponimia, formularios F1
ONT y otras que se consideren necesarias, se cargan en el equipo GPS, de
esta manera se está listo para
campo.
��������������������������������
Una vez analizada la información básica del citada en el punto anterior, se
programa una reunión ante el Municipio o Concejo Municipal de Distrito con el fin
de comunicar sobre el proyecto de actualización a la vez que se solicita
información que pueda ayudar en el desarrollo del mismo mediante un oficio
dirigido al señor(a) Alcalde (sa) con copia al jefe del
Inmuebles. Se coordina en esta et
municipal para el recorrido del recorrido del Cantón o Concejo Municipal de
Distrito.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
servas forestales, parques nacionales, reservas biológicas
e otras).
es, planes urbanísticos y zonas de riesgo
anterior en el ONT, Ministerio de Agricultura y Ganadería,
nte y Energía, Comisión Nacional de Emergencias, INVU
y Concejos de Distrito, entre otras.
s a cantones y concejos de distrito conteniendo límites
s, zonas homogéneas, vías, toponimia, formularios F1
consideren necesarias, se cargan en el equipo GPS, de
á listo para iniciar el levantamiento de muestras en el
����������������
información básica del citada en el punto anterior, se
ante el Municipio o Concejo Municipal de Distrito con el fin
l proyecto de actualización a la vez que se solicita
ayudar en el desarrollo del mismo mediante un oficio
alde (sa) con copia al jefe del Departamento de Bienes
a en esta etapa el acompañamiento de un funcionario
rrido del recorrido del Cantón o Concejo Municipal de
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 7
eservas biológicas
o.
ultura y Ganadería,
mergencias, INVU,
onteniendo límites
a, formularios F1-
el equipo GPS, de
e muestras en el
punto anterior, se
e Distrito con el fin
z que se solicita
mediante un oficio
amento de Bienes
de un funcionario
cejo Municipal de
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
�����������������
��������������� �����
Con el funcionario municipal de enlace, se recorre el Cantón con la finalidad de
identificar en los cantones los cambios en el uso de la tierra ocurridos desde la
última actualización de las PVTZH siendo entre otros la eliminación o creación de
distritos o modificación de los sectores urbanas y rurales, modificaciones en vías,
rectificación de áreas y/o frentes de lotes y fincas tipo, así como las variables.
Debe considerarse en esta actividad para que sea incluido en el Cronograma de
actividades la distancia a recorrer desde el lugar de origen al destino, accesos y
tipos de caminos, densidad de población, área en km² a recorrer y la cantidad de
zonas homogéneas que presenta la plataforma actual.
!���������������������"���������
Desde la última actualización, las Zonas Homogéneas pueden haber sufrido
modificaciones por los siguientes motivos:
a) Cambio en el uso del suelo: es generado por el desarrollo comercial,
construcción de residenciales, nuevos asentamientos, causas naturales como
desastres y otros o por una actualización del valor debido al tiempo
transcurrido desde la última actualizació
residencial a comercial o viceversa, agrícola a turístico, o cualquier otro tipo de
cambio manteniendo los mismos límites zonales todos estos factores afectan
el valor por lo que deben considerarse las causas anteriores
detectan durante el recorrido y deben analizarse comparando las zonas
actuales con las zonas representadas en los Mapas de Valores de Terrenos
por Zonas Homogéneas.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
cipal de enlace, se recorre el Cantón con la finalidad de
nes los cambios en el uso de la tierra ocurridos desde la
as PVTZH siendo entre otros la eliminación o creación de
de los sectores urbanas y rurales, modificaciones en vías,
/o frentes de lotes y fincas tipo, así como las variables.
esta actividad para que sea incluido en el Cronograma de
a recorrer desde el lugar de origen al destino, accesos y
dad de población, área en km² a recorrer y la cantidad de
presenta la plataforma actual.
���"���������
ización, las Zonas Homogéneas pueden haber sufrido
guientes motivos:
del suelo: es generado por el desarrollo comercial,
denciales, nuevos asentamientos, causas naturales como
o por una actualización del valor debido al tiempo
a última actualización, también puede ser por ejemplo de
ial o viceversa, agrícola a turístico, o cualquier otro tipo de
o los mismos límites zonales todos estos factores afectan
ben considerarse las causas anteriores.
recorrido y deben analizarse comparando las zonas
nas representadas en los Mapas de Valores de Terrenos
eas.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 8
con la finalidad de
ocurridos desde la
ción o creación de
ficaciones en vías,
omo las variables.
el Cronograma de
destino, accesos y
er y la cantidad de
den haber sufrido
sarrollo comercial,
as naturales como
debido al tiempo
er por ejemplo de
alquier otro tipo de
os factores afectan
Estos cambios se
arando las zonas
lores de Terrenos
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
b) Cambio de límites: Algunas zonas homogéneas presentan modificación en
límites, estos casos se originan porque ha habido desarrollo o causas naturales
como desastres, por creación de nuevas zonas homogéneas o reunión de
zonas homogéneas existentes, por las respectivas Leyes, Decretos y Normas
que rigen la materia y en ap
otros que causan ampliación o reducción del área zonal por el uso del suelo,
generalmente conservan las mismas condiciones de uso y de tipología,
además conserva el mismo lote o finca tipo o muy similar.
de una zona, también afecta los límites de las zonas colindantes.
c) Cambio del lote o finca tipo: Puede observarse que las variables determinadas
en la Matriz de Información no corresponden con la realidad, en caso de
detectar alguna diferencia, se realiza un estudio de las variables con el fin de
rectificar y mantener las variables más frecuentes dentro de la zona en
cuestión y aplicar el procedimiento para el cálculo del área y frente del lote y/o
finca tipo establecido que se des
d) En todos los casos anteriores, se
zona(s) homogénea(s) afectada(s) además del resto de las zonas que
conforman el distrito donde se ubica(n) y se hace un reconocimiento
tipos de comercio, residenciales, vías, servicios públicos, comunales y
municipales, topografía, capacidad de uso de las tierras, hidrología, nivel
socioeconómico, áreas de riesgo, caídas de valor o incremento y límites
naturales y políticos en el c
sufridos comparando el estado actual con la última plataforma de valores de
terrenos por zonas homogéneas. Se define los nuevos límites de la zona
homogénea y se detalla el límite en su recorrido haciendo
poblados, calles, puntos de interés, zonas homogéneas, límites políticos entre
distritos, cantones y provincias, límites naturales como ríos, montañas,
accidentes topográficos y algunos puntos georeferenciados cuando sea el
____________________________________________________
______________________________________________________________________
Algunas zonas homogéneas presentan modificación en
se originan porque ha habido desarrollo o causas naturales
r creación de nuevas zonas homogéneas o reunión de
existentes, por las respectivas Leyes, Decretos y Normas
a y en apego con la División Territorial Administrativa, y
mpliación o reducción del área zonal por el uso del suelo,
ervan las mismas condiciones de uso y de tipología,
mismo lote o finca tipo o muy similar. A
n afecta los límites de las zonas colindantes.
ca tipo: Puede observarse que las variables determinadas
ormación no corresponden con la realidad, en caso de
encia, se realiza un estudio de las variables con el fin de
ner las variables más frecuentes dentro de la zona en
procedimiento para el cálculo del área y frente del lote y/o
o que se describe más adelante en el presente documento.
anteriores, se realiza un recorrido de campo por la(s)
a(s) afectada(s) además del resto de las zonas que
o donde se ubica(n) y se hace un reconocimiento
residenciales, vías, servicios públicos, comunales y
afía, capacidad de uso de las tierras, hidrología, nivel
eas de riesgo, caídas de valor o incremento y límites
en el campo entre otros. Luego se determinan los cambios
o el estado actual con la última plataforma de valores de
homogéneas. Se define los nuevos límites de la zona
etalla el límite en su recorrido haciendo
ntos de interés, zonas homogéneas, límites políticos entre
y provincias, límites naturales como ríos, montañas,
cos y algunos puntos georeferenciados cuando sea el
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 9
modificación en los
o causas naturales
eas o reunión de
ecretos y Normas
Administrativa, y
or el uso del suelo,
o y de tipología,
l modificar el área
ntes.
bles determinadas
idad, en caso de
ables con el fin de
ro de la zona en
frente del lote y/o
sente documento.
e campo por la(s)
e las zonas que
nocimiento de los
os, comunales y
hidrología, nivel
remento y límites
minan los cambios
rma de valores de
mites de la zona
endo referencia a
ites políticos entre
o ríos, montañas,
os cuando sea el
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
único medio de des
mapas borrador d
georeferenciados con el fin de revisarlo
parte de los entregables junto con
Técnico y en los Mapas
documento.
#���������������������"����������
Si por alguno de los motivos anteriores, se genera una nueva zona homogénea,
debe numerarse consecutivamente con respecto
zona del distrito independientemente de su ubicación o tomar la numeración de
una zona eliminada en caso de que exista. En el caso de que se reúnan zonas y
genere una sola, se dará la numeración eliminando una numeración y se
numeración que representa de la zona que según la Matriz de Información reúna
las características zonales, puede quedar al final un consecutivo zonal con un
salto en la numeración.
También puede darse el caso
que la zona presenta un
valor se determine que debe eliminarse uno de los dos, se procederá a mantener
la numeración de la zona
!����������������$��
Esta etapa es una actividad de campo
contenidas en el Mapa de Vías de la PVTZH actual han sufrido modificaciones o
se ha creado nuevas vías. Las causas de las modificaciones se dan por los
motivos anteriores como pueden ser por el cambio de uso del suelo, p
____________________________________________________
______________________________________________________________________
cripción del límite. Para los cambios, se
e las zonas homogéneas conteniendo los puntos
n el fin de revisarlos y digitalizarlos posteriormente
ables junto con la Memoria de Cálculo,
Mapas finales, que se describen al final del presente
���"����������
otivos anteriores, se genera una nueva zona homogénea,
cutivamente con respecto a la numeración de la última
ndientemente de su ubicación o tomar la numeración de
caso de que exista. En el caso de que se reúnan zonas y
á la numeración eliminando una numeración y se
enta de la zona que según la Matriz de Información reúna
ales, puede quedar al final un consecutivo zonal con un
l caso de que una zona tenga una matriz dob
un lote y una finca y que habiendo realizado estudios de
debe eliminarse uno de los dos, se procederá a mantener
a que conserve las variables del lote o finca
tividad de campo en la que se determina si las vías
de Vías de la PVTZH actual han sufrido modificaciones o
vías. Las causas de las modificaciones se dan por los
o pueden ser por el cambio de uso del suelo, p
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 10
se deben realizar
endo los puntos
steriormente como
ulo, en el Informe
final del presente
zona homogénea,
ación de la última
la numeración de
se reúnan zonas y
ción y se dejará la
Información reúna
utivo zonal con un
riz doble, es decir
izado estudios de
cederá a mantener
nca tipo.
rmina si las vías
o modificaciones o
s se dan por los
del suelo, por el
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
desarrollo de residenciales, de comercio, desastres naturales y otros. Las
modificaciones se incluyen en la Memoria de Cálculo y en el Informe Técnico
según se detallan más adelante.
!���������������������������
Antes de procesar la informació
las variables del lote o finca tipo contenidas en la Matriz de Información
correspondan con lo visto en campo y con las capas de predios
detectamos alguna inconsistencia, procedemos a rec
calcular el área y frente de los lotes y fincas tipo, se procede aplicando el análisis
de frecuencias que es una técnica estadística que nos ayuda a determinar cuáles
son las características que más se presentan en una població
el caso que nos ocupa esta técnica nos determina tanto el área como el frente del
lote y/o finca tipo, usando la moda para datos agrupados
este caso, corresponden a los predios pertenecientes a la zona homogénea
donde se va a realizar el estudio por lo tanto e
determinar el área del lote y/o finca tipo se hace uso de todos los predios
contenidos en la zona homogénea
el frente del lote y/o finca tipo se hace uso únicamente los predios contenidos en la
clase modal que contiene el área del lote tipo.
%�������!�����������&����������'���������� ���
Esta etapa es una actividad de campo
referente al mercado de valores de los terrenos
total del Cantón o Concejo Municipal de Distrito
información existente sobre muestras de valores de terrenos
analizar el comportamiento d
____________________________________________________
______________________________________________________________________
iales, de comercio, desastres naturales y otros. Las
yen en la Memoria de Cálculo y en el Informe Técnico
adelante.
��������
formación obtenida en el campo, es necesario revisar que
o finca tipo contenidas en la Matriz de Información
to en campo y con las capas de predios
onsistencia, procedemos a rectificar la información. Para
de los lotes y fincas tipo, se procede aplicando el análisis
una técnica estadística que nos ayuda a determinar cuáles
ue más se presentan en una población d
esta técnica nos determina tanto el área como el frente del
o la moda para datos agrupados. Los datos agrupados en
n a los predios pertenecientes a la zona homogénea
el estudio por lo tanto en el análisis de frecuencias para
lote y/o finca tipo se hace uso de todos los predios
homogénea. En el análisis de frecuencias para determinar
a tipo se hace uso únicamente los predios contenidos en la
ne el área del lote tipo.
����������'���������� ���
tividad de campo en la que se recopila
e valores de los terrenos. Consiste en realizar un
cejo Municipal de Distrito con el fin de recolectar toda la
sobre muestras de valores de terrenos
ento de mercado oferta-demanda e incluir referencias de
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 11
les y otros. Las
l Informe Técnico
esario revisar que
z de Información
s, si está existe. Si
información. Para
plicando el análisis
determinar cuáles
determinada, para
como el frente del
atos agrupados en
na homogénea en
e frecuencias para
todos los predios
as para determinar
os contenidos en la
ila la información
alizar un recorrido
recolectar toda la
os, es importante
uir referencias de
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
valores de terceros como avalúos de entidades
deben ser incluidos en el formulario F1
información existente sobre muestras de valores
toma de fotos, características del lote o finca y otros), realizar visitas a peritos
valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección
General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de
otros para conocer su criterio del valor de un bien inmueble.
����������������������������
Una vez que se tiene la información
procede a la descarga de la información contenida en el GPS
cómputo para procesarla
se pudo obtener en el momento del levantamiento. Asimismo, como trabajo de
oficina se busca información vía telefónica, prensa escrita
mercado inmobiliario que junto con la investigación
peritos valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección
General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y
otros nos va a servir de base para la determinación
de cada zona homogénea
____________________________________________________
______________________________________________________________________
mo avalúos de entidades crediticias, públicas, etc., que
el formulario F1-ONT. El objetivo es recolectar toda la
obre muestras de valores de terrenos (número de teléfono,
ísticas del lote o finca y otros), realizar visitas a peritos
y de las Administraciones Regionales de la Dirección
del Ministerio de Hacienda, corredores de
iterio del valor de un bien inmueble.
��������
la información investigada y la levantada en campo
de la información contenida en el GPS
a, se completan los formularios con la información que no
momento del levantamiento. Asimismo, como trabajo de
mación vía telefónica, prensa escrita e
ue junto con la investigación realizada suministrada por
arios y de las Administraciones Regionales de la Dirección
del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y
base para la determinación del valor de
ea.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 12
públicas, etc., que
recolectar toda la
úmero de teléfono,
ar visitas a peritos
de la Dirección
de bienes raíces y
ada en campo se
GPS al equipo de
nformación que no
como trabajo de
Internet sobre el
suministrada por
es de la Dirección
de bienes raíces y
el lote y finca tipo
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Imagen 1 Parte de la Base de Datos en formato dbf contenido en el colector GPS
Posteriormente, se realiza un análisis de los valores de cada una de las muestras
dependiendo de su tipo.
de dos años atrás, se de
información lo que se conoce co
métodos establecidos tales como
cambio del dólar norteamericano respecto al colón costarricense de venta al
público, fórmula de interés compuesto
datos que contiene las características del lote o finca tipo y de cada una de las
muestras que se ubican en la zona homogénea bajo estudio
muestras tipo 5 que corresponde a
realizarse un análisis con el fin de aplicar una deducción de un 20%
____________________________________________________
______________________________________________________________________
Base de Datos en formato dbf contenido en el colector
za un análisis de los valores de cada una de las muestras
. Por ejemplo, si la información de la muestra de valor es
debe actualizar el valor a la fecha en que se procesa la
onoce como traer a valor presente aplicando los diferentes
ales como Índice de Precios al Consumidor (IPC), tipo
americano respecto al colón costarricense de venta al
és compuesto entre otros, luego se conforma
características del lote o finca tipo y de cada una de las
n en la zona homogénea bajo estudio. A
responde a ofertas de compra y venta de inmue
con el fin de aplicar una deducción de un 20%
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 13
do en el colector
na de las muestras
uestra de valor es
que se procesa la
ando los diferentes
umidor (IPC), tipo
ense de venta al
orma una base de
e cada una de las
Al trabajar con las
e inmuebles, debe
ión de un 20%
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
correspondiente a los gastos de comercialización cuando se considere
conveniente. A continuación se muestra parte de la base de datos
Imagen 2 Parte de la Base de Datos en formato Excel
CODIGO_ZONA
CODIGO_MUEST
Z02-U01 Z02-U01 Z02-U01/U15 Z02-U02 Z02-U02 Z02-U02 Z02-U03 Z02-U03 Z02-U03 Z02-U04 Z02-U04 Z02-U05
�����������������������
Se comparan las características de las muestras con las del lote o finca tipo
aplicando el Programa de Valoración Comparativo, que permite observar los
diferentes valores generados que sirven de base para determinar el valor del lote o
finca tipo. En caso necesario y a criterio del perito, se
extremos y finalmente, se promedian los valores seleccionados para obtener un
solo valor. El criterio profesional del responsable de la elaboración de la PVTZH es
determinante para la defi
ajuste a la realidad de la zona homogénea.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
s gastos de comercialización cuando se considere
ción se muestra parte de la base de datos
Base de Datos en formato Excel
ODIGO_MUESTRA
VALOR_PEDIDO
CODIGO_TIPO_MUES
15 ₡50,000,000.0045 ₡26,117,316.1672 ₡405,600,000.0042 ₡8,500,000.0043 ₡9,000,000.0044 ₡17,600,000.0014 ₡152,000,000.0046 ₡5,990,000.0047 ₡6,200,000.0048 ₡6,350,000.0049 ₡23,700,000.0050 ₡19,346,160.12
������
cterísticas de las muestras con las del lote o finca tipo
de Valoración Comparativo, que permite observar los
ados que sirven de base para determinar el valor del lote o
cesario y a criterio del perito, se descartan los valores
se promedian los valores seleccionados para obtener un
fesional del responsable de la elaboración de la PVTZH es
efinición del valor final. El valor debe ser el
a zona homogénea.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 14
do se considere
os.
GO_TIPO_MUESTRA
05 08 05 02 08 02 05 08 02 08 05 08
lote o finca tipo
mite observar los
r el valor del lote o
cartan los valores
s para obtener un
ón de la PVTZH es
er el que más se
_______________________________________
____________________________________________________
Imagen 3 Ejemplo delcálculo para la
determinación del valor deuna Zona Homogénea LOTE
TIPO
ZONA
115-02-U
MU
EST
RA
S
ID OFERTA
TIPO DELOTE A
VALORAR(R o U)
RESIDENCICOMERCIA
C)
15 U R45 U R72 U R
____________________________________________________
_____________________________________________________________________
AREA FRENTELOTE REG
CLASEDE
SUELO
TIPORESIENCIAL
01 210.00 12 1
IAL OL (R o
AREADEL
LOTEFRENTE REG
CLASEDE
SUELO
VALOR DEINVESTIGACION
DEL LOTE
FA
A
T342 12 01 146000210 12 01 125000
1086 15 01 360000PROMEDIO
DESVIACIONESTANDAR
COEFICIENTEVARIACION
LIMITE INFERILIMITE SUPER
CANTIDAD DE DA
___________________
_________________________Guía Técnica- Pág.: 15
COM
Valor lote tipo
CO04 ¢135000,00
ACTORDE
AJUSTEDEL
TOTAL
VALORAJUSTADO
01 16993601 12500002 593017
O ₡295,985N
R 258,217.41DE
N 87.24%IOR ₡125,000
RIOR ₡593,017DATOS 3.0
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
�������������������
!�����������������
El proceso realizado para la obtención del
justificado y documentado
Mapas de ubicación de muestras con los puntos levantados con GPS,
digital F1-ONT, registro fotográfico,
Matrices de Información, cálculos,
y razonamientos técnicos aplicando el Programa de Valoración Comparativo.
procedimiento y determinación de valores deben justificarse y docume
Memoria de Cálculo.
!�������������������������&����������%���������
Se procede a digitalizar cada uno de los mapas de la PVTZH: Mapa de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas con la Matriz de Información de Zonas
Homogéneas y Vías en formato digital e impreso con el uso de la
tanto de los distritos como cantonal.
coordenadas correspondientes, además todos los datos que identifica a cada uno
de los mapas en particular como: título, ubicación en formato alfanumérico
a la provincia, cantón y d
de los responsables de la elaboración
respecto al color, la zona de mayor valor unitario de terreno por metro cuadrado se
representa con rojo por distrito. Para los colores restantes se utiliza la cartilla del
____________________________________________________
______________________________________________________________________
ra la obtención del valor final debe de estar debidamente
ntado en una Memoria de Cálculo que deberá contener:
muestras con los puntos levantados con GPS,
fotográfico, mapas de zonas homogéneas modificados,
n, cálculos, procesamiento de la información,
os aplicando el Programa de Valoración Comparativo.
nación de valores deben justificarse y docume
������&����������%������������(�����)����������
cada uno de los mapas de la PVTZH: Mapa de Valores de
Homogéneas con la Matriz de Información de Zonas
formato digital e impreso con el uso de la
mo cantonal. Debe contener la información gráfica con las
dientes, además todos los datos que identifica a cada uno
ar como: título, ubicación en formato alfanumérico
distrito, orientación norte, escala, fecha, nombres
la elaboración. Además los logotipos de la instituci
a de mayor valor unitario de terreno por metro cuadrado se
distrito. Para los colores restantes se utiliza la cartilla del
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 16
estar debidamente
deberá contener:
n GPS, formulario
neas modificados,
ación, operaciones
Comparativo. Todo
ocumentarse en la
)����������
apa de Valores de
mación de Zonas
a escala apropiada
ión gráfica con las
ntifica a cada uno
anumérico referido
nombres y firmas
la institución. Con
metro cuadrado se
utiliza la cartilla del
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
programa empleado para la digitalización de los mapas evitando que se oculte la
información básica del mismo. El color de cada zona homogénea debe ser
coincidente en toda la plata
Homogéneas cantonal o por distrito, Matrices de Información de Zonas
Homogéneas e Informe Técnico. Además debe utilizarse colores contrastantes en
zonas contiguas de manera que facilite la lectura gráfica
determinados para la plataforma actual. Para nuevas zonas se eligen colores que
no estén contenidos dentro de la plataforma vigente.
El dibujo y conformación de los lotes y fincas dentro de una zona homogénea
deben realizarse hasta sus fo
en zonas distintas. Se debe aplicar el criterio del perito valuador en aquellos
casos en que sean de mucha longitud en su fondo o extensión, los que se pueden
cortar de acuerdo con la conformación de la ma
Deben considerarse dentro de la misma zona los predios ubicados a ambos lados
de la vía con excepción de la zona que ya tenga límites naturales y físicos
demarcados tales como muros, ríos y otros.
Para la presentación de
uniforme para todo el país,
ortofotos rectificadas y cartografía vectorial a escala 1:5 000 y 1:1 000 producida
por el programa de Regularización de Catastro
segunda instancia la cartografía a escala 1:25 000 y 1:10 000 existente (TERRA
98) y foto actualizada. Por último utilizar la cartografía a escala 1:50 000 del
Instituto Geográfico Nacional de Costa Rica.
____________________________________________________
______________________________________________________________________
ra la digitalización de los mapas evitando que se oculte la
mismo. El color de cada zona homogénea debe ser
plataforma: Mapas de Valores de Terrenos por Zonas
o por distrito, Matrices de Información de Zonas
Técnico. Además debe utilizarse colores contrastantes en
nera que facilite la lectura gráfica y man
ataforma actual. Para nuevas zonas se eligen colores que
ntro de la plataforma vigente.
ón de los lotes y fincas dentro de una zona homogénea
sus fondos de manera que no queden divididas y ubicadas
e debe aplicar el criterio del perito valuador en aquellos
mucha longitud en su fondo o extensión, los que se pueden
a conformación de la mayoría de las fincas en ese sector.
ntro de la misma zona los predios ubicados a ambos lados
ón de la zona que ya tenga límites naturales y físicos
muros, ríos y otros.
e los mapas finales se deberá utilizar una cartografía
país, con coordenadas CRTM05 priorizando con las
cartografía vectorial a escala 1:5 000 y 1:1 000 producida
Regularización de Catastro y Registro 1284
rtografía a escala 1:25 000 y 1:10 000 existente (TERRA
Por último utilizar la cartografía a escala 1:50 000 del
ional de Costa Rica.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 17
o que se oculte la
ogénea debe ser
rrenos por Zonas
ación de Zonas
s contrastantes en
ntener los colores
eligen colores que
zona homogénea
vididas y ubicadas
uador en aquellos
os que se pueden
cas en ese sector.
dos a ambos lados
naturales y físicos
ar una cartografía
orizando con las
1:1 000 producida
1284-OC-CR. En
existente (TERRA
cala 1:50 000 del
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
Imagen 4 Mapa de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
!���������������������&����������%������������(�����)���������
Para cada uno de los distritos, se procede a diseñar una matriz con la información
en donde se incluyen las variables que definen el lote o finca tipo. La primera
columna, ubicada a la izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre,
color, valor en colones por metro cuadrado de terreno y las variables que
identifican a cada lote y/o finca ubicados en las diferentes zonas homogéneas
como: área, frente, regularidad, vía, pendiente, servicios 1, servicios 2, nivel, tipo
____________________________________________________
______________________________________________________________________
ores de Terrenos por Zonas Homogéneas
� ���&����������%������������(�����)���������
stritos, se procede a diseñar una matriz con la información
as variables que definen el lote o finca tipo. La primera
izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre,
s por metro cuadrado de terreno y las variables que
y/o finca ubicados en las diferentes zonas homogéneas
ularidad, vía, pendiente, servicios 1, servicios 2, nivel, tipo
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 18
eas
)���������
con la información
a tipo. La primera
de zona, nombre,
as variables que
onas homogéneas
vicios 2, nivel, tipo
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
de comercio, residencial o indus
uso de las tierras.
Las siguientes columnas contienen los valores de cada variable definidos para los
lotes o fincas tipo. En aquellas zonas homogéneas rurales que contengan lote
urbano, la información de
columna.
Cada Matriz de Información de Zonas Homogéneas debe contener en el
encabezado un número de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el
título Matriz de Información de Zonas Homogéneas, localización geográfica
(provincia, cantón, distrito) a efect
significado de la nomenclatura utilizada y fecha de su confección.
Imagen 5 Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
CÓDIGO DE ZONA 115-03
NOMBRE Rotonda Bandera
VALOR (¢ / m²) 185 000
AREA (m²) 350
FRENTE 13
REGULARIDAD 1
TIPO DE VIA 2
PENDIENTE 0
SERVICIOS 1 4
SERVICIOS 2 16
NIVEL 0
UBICACIÓN 5
TIPO DE RESIDENCIAL
TIPO DE COMERCIO C05
TIPO DE INDUSTRIA HIDROLOGÍA
CAT. USO DEL SUELO
____________________________________________________
______________________________________________________________________
l o industria, ubicación del lote, hidrología y capacidad de
s contienen los valores de cada variable definidos para los
aquellas zonas homogéneas rurales que contengan lote
de la finca rural se debe colocar al lado izquierdo de la
mación de Zonas Homogéneas debe contener en el
o de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el
mación de Zonas Homogéneas, localización geográfica
ito) a efectos de identificarla en el documento. Al pie el
clatura utilizada y fecha de su confección.
Información de Valores de Terrenos por Zonas
3-U02 115-03-U03 115-03-U04 115-0
Bandera Betania Profesores - Buenos Aires
Universidad de Costa Rica
000 85 000 125 000 35 00050 130 375 130003 6 12 8
0.95 1 04 40 54 4
6 16 16 0 05 5
VC02 VC04 5
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 19
ía y capacidad de
definidos para los
ue contengan lote
do izquierdo de la
contener en el
distrito primero, el
zación geográfica
cumento. Al pie el
n.
enos por Zonas
03-U05 115-03-U06
ad de Costa - Uned
Calle Ballestero
5 000 70 000 3000 220 80 90.8 14 45 02 4
16 16 0 05 5
VC02
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
��������%������
El Informe Técnico de las Actualizaciones de las Plataformas de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos de Distrito de Costa
Rica consiste en un anexo al documento actual, por lo tanto debe mantener
formato del Informe Técnico entregado en la Actua
especificando detalladamente los cambios realizados en formato
que sea complemento y reflejo de los cálculos y modificaciones contenidos en
Memoria de Cálculo y los diferentes mapas.
en particular, solamente una imagen distrital, sin embargo debe contener la(s)
imagen(es) correspondiente(s) a la(s) zona(s) modificada(s) así como la
descripción detallada.
Tiene como propósito recopilar toda la información a la que se tuvo acceso y
conservarla para su utilización posterior. Se compone de las siguientes partes:
Cubierta, Carátula, Presentación,
Relevantes, Introducción,
metodología y procedimiento,
Técnico debe ser redactado con formato en letra Arial 14, negrita y justificado para
los títulos, letra Arial 12 p
El encabezado debe contener el logotipo del
Normalización Técnica. E
Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Cantón o Concejo Municipal de
centro a la izquierda y el número de página respectivo justificado a la derecha.
Se adjunta en el Anexo 1 un esquema del documento como guía
muestra además de los componentes y formatos citados, el formato para valores
en colones por metro cuadrado y una síntesis de los cambios realizados así como
____________________________________________________
______________________________________________________________________
las Actualizaciones de las Plataformas de Valores de
mogéneas en Cantones y Concejos de Distrito de Costa
nexo al documento actual, por lo tanto debe mantener
cnico entregado en la Actualización de las PVTZH pero
mente los cambios realizados en formato
y reflejo de los cálculos y modificaciones contenidos en
os diferentes mapas. No contiene los mapas de
e una imagen distrital, sin embargo debe contener la(s)
iente(s) a la(s) zona(s) modificada(s) así como la
recopilar toda la información a la que se tuvo acceso y
lización posterior. Se compone de las siguientes partes:
sentación, Tabla de Contenido o Índice,
n, Objetivo general, una muy breve descripción del cantón,
miento, Resultados, Bibliografía y An
ado con formato en letra Arial 14, negrita y justificado para
para el texto y 1.0 para el interlineado.
ntener el logotipo del Ministerio de Hacienda y Órgano de
El pie de página debe contener el título: Actualización
de Terrenos por Zonas Homogéneas c
cipal de Distrito correspondiente en formato
número de página respectivo justificado a la derecha.
o 1 un esquema del documento como guía
componentes y formatos citados, el formato para valores
uadrado y una síntesis de los cambios realizados así como
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 20
as de Valores de
Distrito de Costa
debe mantener el
las PVTZH pero
o literal de manera
s contenidos en la
apas de cada zona
ebe contener la(s)
s) así como la
se tuvo acceso y
siguientes partes:
Aspectos legales
ripción del cantón,
nexos. El Informe
a y justificado para
enda y Órgano de
tulo: Actualización
con el nombre del
mato justificado al
o a la derecha.
guía en donde se
mato para valores
alizados así como
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________
el ejemplo de dos zonas homogéneas: una modificada y otra donde se mantienen
las mismas característica
���������������������
Una vez finalizado el trabajo de “Actualización de
Terrenos por Zonas Homogéneas en
Distrito” se procede a la
compendio cumple a satisfacción con los lineamientos establecidos en la presente
guía a saber: Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas
Homogéneas cantonal y/o distrital
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
de las Tierras y una Memoria de Cálculo
____________________________________________________
______________________________________________________________________
s homogéneas: una modificada y otra donde se mantienen
as que presenta la zona actual.
�
abajo de “Actualización de las Plataformas de Valores de
Homogéneas en Cantones y Concejos Municipales de
entrega de la documentación al ONT quien verificará si el
tisfacción con los lineamientos establecidos en la presente
Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas
y/o distrital, Matrices de Información de Zonas
Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
moria de Cálculo.
________________
______________________Guía Técnica- Pág.: 21
onde se mantienen
mas de Valores de
s Municipales de
uien verificará si el
dos en la presente
rrenos por Zonas
ación de Zonas
Capacidad de Uso
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
*��+��#,-.�*��������������������/������������������������������
Se delimita la zona, que para este caso es la zona homogénea.
1. Se recomienda conocer características de la población como la dispersión, de
preferencia medida por la varianza y el rango, la cantidad de elementos de la
población, para este caso la cantidad de lotes o fincas
homogénea y el tipo de desarrollo de la zona homogénea.
2. Conocer los componentes de una distribución de frecuencias como:
a) Las Observaciones que son los datos individualizados que serán sujetos
de ordenar dentro de clases o intervalo,
área de cada uno de los lotes de la zona homogénea, en este caso, si la
municipalidad tiene un GIS y están digitalizadas todas las fincas, se
tendrá toda la población, en caso contrario se debe sacar una muestra
de planos catastrados de la zona.
b) La Frecuencia que es la cantidad de observaciones que están
contenidas dentro de una clase o intervalo.
c) El Intervalo o Clase que corresponde a la cantidad de rangos o
intervalos en que tendrá la distribución de frecuencias
d) La Amplitud de clase, para este caso ambas variables son métricas a
intervalos numéricos, por ejemplo: una clase puede ser de 0 a 100 m²
para el área. Se recomienda que la amplitud de clase sea constante,
igual para todas las clases.
e) La cantidad de Clases,
una regla general, ya que dependerá de varios factores como la
cantidad de datos y la dispersión de los mismos, pero en términos
generales se recomienda usar no menos de 4 ni más de 14 clases.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
��������������/����������������������
para este caso es la zona homogénea.
ocer características de la población como la dispersión, de
por la varianza y el rango, la cantidad de elementos de la
caso la cantidad de lotes o fincas contenidos en la zona
de desarrollo de la zona homogénea.
entes de una distribución de frecuencias como:
ones que son los datos individualizados que serán sujetos
ntro de clases o intervalo, para este caso corresponden al
uno de los lotes de la zona homogénea, en este caso, si la
tiene un GIS y están digitalizadas todas las fincas, se
población, en caso contrario se debe sacar una muestra
astrados de la zona.
a que es la cantidad de observaciones que están
ntro de una clase o intervalo.
o Clase que corresponde a la cantidad de rangos o
que tendrá la distribución de frecuencias.
e clase, para este caso ambas variables son métricas a
méricos, por ejemplo: una clase puede ser de 0 a 100 m²
Se recomienda que la amplitud de clase sea constante,
as las clases.
e Clases, para determinar las se deben usar, no existe
neral, ya que dependerá de varios factores como la
datos y la dispersión de los mismos, pero en términos
recomienda usar no menos de 4 ni más de 14 clases.
________________
______________________ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 22
� �������0
o la dispersión, de
e elementos de la
enidos en la zona
como:
que serán sujetos
o corresponden al
en este caso, si la
das las fincas, se
sacar una muestra
iones que están
dad de rangos o
es son métricas a
ser de 0 a 100 m²
se sea constante,
en usar, no existe
factores como la
pero en términos
de 14 clases.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
f) La Clase Modal q
g) La Moda en datos agrupados que es un valor puntual que está
contenido en la clase modal, esta es el valor que se le asignará a la
característica.
3. Se realiza una distribución de frecuencias como s
a. Se determinan la cantidad de clases y su intervalo
b. Se ordenan los datos de menor a mayor
c. Se clasifican dentro de la clase que le corresponde
d. Se cuentan para cada clase la cantidad de datos que en ella se
clasifican.
e. Se determina cual es la clase que tiene la mayor cantidad de datos o
sea la clase modal y se
usando la fórmula siguiente:
Donde:
Amplitud de Frecuencia de la
Frecuencia
Frecuencia
Límite inferior de
1
1
===
==
+
−
AfffL
m
m
m
i
Mo =
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
al que es el intervalo o clase cuya frecuencia es la mayor
datos agrupados que es un valor puntual que está
la clase modal, esta es el valor que se le asignará a la
ución de frecuencias como se muestra a continuación:
n la cantidad de clases y su intervalo.
s datos de menor a mayor.
dentro de la clase que le corresponde.
para cada clase la cantidad de datos que en ella se
cual es la clase que tiene la mayor cantidad de datos o
modal y se determina la moda para datos agrupados
mula siguiente:
d de Clase cia de la Clase modal a la posterior
cia de la clase anterior a la modal
ncia de la Clase modal
nferior de la Clase modal
( ) ( )A
fffff
Lmmm
mmi
11
)1(
2 +−
−
−−
−+
________________
______________________ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 23
ncia es la mayor.
puntual que está
e le asignará a la
a continuación:
s que en ella se
antidad de datos o
datos agrupados
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Para cada una de las zonas homogéneas se entregan los cálculos completos así
como las tablas de distribución de frecuencias y su polígono de frecuencias, para
ambas variables.
Procedimiento
1. Capturar la base de datos de áreas y frentes atinente con sus números de
fincas en formato
Folio Real Área 327030 103,961,523
339653 109,765,505
405455 13,796,292
382476 122,926,874
327035 123,813,353
327036 126,056,731
327038 131,730,278
0 13,421,536
324476 13,887,823
327039 139,724,893
327041 146,714,678
323010 147,928,732
443453 150,146,337
279493 158,127,705
289072 166,936,311
327064 16,788,316
435089 178,181,254
299593 179,295,661
216379 17,967,145
207882 179,809,022
314482 185,536,409
207880 187,672,143
467480 190,022,969
292355 211,132,086
283995 212,108,572
271352 212,546,589
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
onas homogéneas se entregan los cálculos completos así
ibución de frecuencias y su polígono de frecuencias, para
de datos de áreas y frentes atinente con sus números de
Excel.
Frente Folio Real Área23 624,314,547 123522 214,438,592
05 634,646,977 0 215,722,983
92 110,383,248 191675 21,741,786
74 203,588,939 919 219,448,153
53 60,962,891 490399 222,813,098
31 592,273,747 469018 223,338,821
78 593,792,817 199607 224,861,858
36 26,990,019 237952 231,918,051
23 91,352,234 272286 243,344,163
93 612,276,291 123518 232,975,514
78 621,156,782 0 234,167,872
32 255,355,963 445015 236,853,243
37 145,556,196 227015 243,868,705
05 788,665,516 275449 244,124,129
11 271,857,214 357570 245,703,976
16 232,335,824 183731 250,014,294
54 0 33804 250,025,951
61 80,072,856 314482 250,701,738
45 910,095,659 0 250,981,988
22 288,092,893 145833 253,612,813
09 89,759,853 121704 253,679,036
43 304,214,577 138854 259,209,646
69 0 412273 260,712,448
86 581,323,827 276810 269,270,406
72 280,547,109 219130 276,117,397
89 836,348,241
________________
______________________ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 24
ulos completos así
frecuencias, para
on sus números de
a Frente 38,592 39,707,707
22,983 311,989,155
41,786 804,606,767
48,153 637,252,694
13,098 0
38,821 600,907,205
61,858 346,704,232
18,051 150,572,484
44,163 420,387,744
75,514 395,794,441
67,872 367,548,681
53,243 336,735,821
68,705 100,040,989
24,129 10,004,098
03,976 306,088,259
14,294 14,405,158
25,951 341,584,053
01,738 117,678,746
81,988 821,040,447
12,813 35,004,438
79,036 122,517,035
09,646 783,084,393
12,448 135,753,595
70,406 346,575,244
17,397 326,717,679
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
2. Ordenar en forma ascendente las áreas
áreas y depurar la base creada eliminando
con el fin de dejar solamente una
13,421,536
13,796,292
13,887,823
16,788,316
17,967,145
21,741,786
103,961,523
109,765,505
122,926,874
123,813,353
126,056,731
131,730,278
139,724,893
146,714,678
147,928,732
150,146,337
158,127,705
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
a ascendente las áreas, convertir a números enteros las
a base creada eliminando fincas repetidas
r solamente una, datos en cero y otros.
Área 421,536 166,936,311 2
796,292 178,181,254 2
887,823 179,295,661 2
788,316 179,809,022 2
967,145 185,536,409 2
741,786 187,672,143 2
961,523 190,022,969 2
765,505 211,132,086 2
926,874 212,108,572 2
813,353 212,546,589 2
056,731 214,438,592 2
730,278 215,722,983 2
724,893 219,448,153 2
714,678 222,813,098 2
928,732 223,338,821 2
146,337 224,861,858 2
127,705 231,918,051 2
Área 123 152 190124 155 211126 158 212132 158 213138 167 214139 168 217140 178 223147 179 223148 180 225150 180 232151 186 233151 188 237
________________
______________________ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 25
meros enteros las
das o en derechos
232,975,514
234,167,872
236,853,243
243,344,163
243,868,705
244,124,129
245,703,976
250,014,294
250,025,951
250,701,738
250,981,988
253,612,813
253,679,036
259,209,646
260,712,448
269,270,406
276,117,397
243244244246250250251254254259261
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
3. Iniciar con el primer cálculo de frecuencia con intervalos
Area m
De 100 a menos de 200
De 200 a menos de 300
De 300 a menos de 400
De 400 a menos de 500
4. Continuar con el segundo cálculo
De 100 a menos 150
De 150 a menos de 200
De 200 a menos de 250
De 250 a menos de 300
5. Determinar la Clase modal
criterio de perito a
Donde:
Mo
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
er cálculo de frecuencia con intervalos cada
Área Intervalo Frecuencia
menor 100 0
00 a menos de 200 27
00 a menos de 300 24
00 a menos de 400 0
00 a menos de 500 0
segundo cálculo de frecuencia con intervalos c
Área Intervalo Frecuencia
0 a menos 150 11
0 a menos de 200 16
0 a menos de 250 15
0 a menos de 300 9
ase modal y por tanto el área tipo usando la estadística y el
aplicando la siguiente fórmula:
m501511
16150
1
1
===
==
+
−
AfffL
m
m
m
i
( ) ( )A
fffff
LMommm
mmi
11
)1(
2 +−
−
−−
−+=
________________
______________________ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 26
ada 100 m².
alos cada 50 m².
o la estadística y el
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Sustituyendo en la fórmula:
Con base en estudio estadístico, visita de campo, comportamiento de la zona homogénea y según criterio de quien realiza el análisis, se establece una Modal de 150 m² a 200 m² para un área tipo de 190 m².
El procedimiento anterior debe seguirse para tomando como base los frentes de los predios correspondientes al área determinada.
El perito debe realizar los estudios que considere necesarios de manera que en la Memoria de Cálculo quede respaldado el proceso que sirvdeterminación del área y frente del lote y finca tipo.
Imagen 6 Gráfico de cantidad de predios
��������������
� ���
��������
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
ula:
2m19066.19166,41150
50*65150
50*151116*2
1116150
≅
=+=
+=
−−−+=
MoMo
Mo
Mo
estadístico, visita de campo, comportamiento de la zona terio de quien realiza el análisis, se establece una m² para un área tipo de 190 m².
or debe seguirse para determinar el frente del lote tipo los frentes de los predios correspondientes al área
os estudios que considere necesarios de manera que en la uede respaldado el proceso que sirvió de base para la y frente del lote y finca tipo.
antidad de predios
� ��
��������
��������
���������
����������
�������
��������
��� ����������� ��
________________
______________________ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 27
miento de la zona tablece una Clase
rente del lote tipo ndientes al área
manera que en la de base para la
������
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
*��+��#,1.�2�����������3���������3-0�#%
Con el GPS JUNO se levanta el punto donde se localiza la muestra,
permite tener cada una de las muestras georreferenciadas levantadas en campo
con las coordenadas CRTM05. Una vez tomado el punto, se despliega el
Formulario F1-ONT que contiene
de la muestra que se debe completar:
Imagen 7 Parte del Formulario F1
Código_Provincia: Se selecciona la provincia en la que se localiza el Cantón o
Concejo Municipal de Distrito que se está trabajando.
Código_Cantón: Se digita el número de Cantón o Concejo Municipal de Distrito
donde se está trabajando, por ejemplo San Pedro, se digita el 15, o bien en otros
menores a 10, se antepondrá un 0, por ejemplo Desamparados: 03.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
����3������������%�������������������
evanta el punto donde se localiza la muestra,
de las muestras georreferenciadas levantadas en campo
CRTM05. Una vez tomado el punto, se despliega el
e contiene los campos con las características y variables
be completar:
mulario F1-ONT en el colector GPS
selecciona la provincia en la que se localiza el Cantón o
strito que se está trabajando.
gita el número de Cantón o Concejo Municipal de Distrito
o, por ejemplo San Pedro, se digita el 15, o bien en otros
ondrá un 0, por ejemplo Desamparados: 03.
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 28
������!�������
estra, este método
antadas en campo
se despliega el
ísticas y variables
caliza el Cantón o
unicipal de Distrito
5, o bien en otros
03.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Código_Distrito: Se procede como se indicó en el punto anterior, por ejemplo si
la muestra se ubica en Sabanilla de Montes de Oca se debe digitar 02.
Año: Se digita el año en que se desarrolla el trabajo.
Código_Tipo Hidrologíase refiere a la disponibilidad o abastecimiento de agua que posee la muestra, sea
esta dada por lluvia, río, canales o pajas de agua, pozo o cañería. La misma debe
de ser referida al cuadro de clasificación de las clases, util
correspondiente para cada muestra.
Tabla 1 Clasificación de las Condiciones Hidrológicas
CONDICIÓN
Excelente
Bueno
Normal
Regular
Malo
La clasificación de las condiciones hidrológicas debe ser considerando las siguientes características:
Clase 1 (Excelente) Cuando un inmueble cuente con agua para sus necesidades básicas, ya que tiene dos fuentes o más de agua de riego con tanque de captación y/o canales.
Clase 2 (Bueno) Cuando unya que tiene una o más fuentes de agua ubicadas estratégicamente.
Clase 3 (Normal) Cuando un inmueble cuente con agua para sus principales necesidades, puede ser de río.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
ocede como se indicó en el punto anterior, por ejemplo si
Sabanilla de Montes de Oca se debe digitar 02.
n que se desarrolla el trabajo.
a: Debe de ser utilizada exclusivamente
idad o abastecimiento de agua que posee la muestra, sea
canales o pajas de agua, pozo o cañería. La misma debe
adro de clasificación de las clases, util
da muestra.
sificación de las Condiciones Hidrológicas
NDICIÓN HIDROLÓGICA CLASE
elente 1
no 2
mal 3
ular 4
o 5
as condiciones hidrológicas debe ser ntes características:
uando un inmueble cuente con agua para sus necesidades s fuentes o más de agua de riego con tanque de captación y/o
o un inmueble cuente con agua para sus necesidades básicas, uentes de agua ubicadas estratégicamente.
ando un inmueble cuente con agua para sus principales de río.
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 29
or, por ejemplo si
tar 02.
en fincas rurales,
ee la muestra, sea
a. La misma debe
utilizando la clase
gicas
E
ser determinada
a sus necesidades ue de captación y/o
ecesidades básicas,
ara sus principales
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Clase 4 (Regular) Cuando unprincipales necesidades, p
Clase 5 (Malo) Cuando un inmueble no cuente con agua para sus principales necesidades y depende exclusivamente de agua de lluvia.
Código_Tipo Uso: Se refiere a la
exclusivamente a fincas rurales, se refiere a las condiciones agrológicas de la
muestra, específicamente a la fertilidad o laborabilidad de la misma.
respecto a la ubicación de la muest
Tierras, el Mapa de Asociación de Subgrupos de Suelos de Costa Rica, el Mapa
Geomorfológico de Costa Rica así como el Manual Descriptivo del Mapa de
Asociaciones de Subgrupos de Suelos de Costa Rica de la Oficina de Pl
Sectorial Agropecuaria (OPSA). La misma debe de ser referida a
Uso de las Tierras de la muestra que se está levantando y se digita en formato de
número romano correspondiente a la columna Clase de la siguiente tabla:
Tabla 2 C
F
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
ando un inmueble cuente parcialmente con agua para sus puede ser pozo.
o un inmueble no cuente con agua para sus principales exclusivamente de agua de lluvia.
refiere a la Capacidad Uso de la Tierra
s rurales, se refiere a las condiciones agrológicas de la
te a la fertilidad o laborabilidad de la misma.
n de la muestra en el Mapa Capacidad de Uso de las
ociación de Subgrupos de Suelos de Costa Rica, el Mapa
sta Rica así como el Manual Descriptivo del Mapa de
upos de Suelos de Costa Rica de la Oficina de Pl
OPSA). La misma debe de ser referida a
muestra que se está levantando y se digita en formato de
ondiente a la columna Clase de la siguiente tabla:
a 2 Capacidad de Uso de las Tierras
CAPACIDAD USO DE LAS TIERRAS
ERTILIDAD Y LABORABILIDAD CLASE
Excelente IMuy bueno óptimo II Muy bueno regular III
Bueno IV Regular óptimo VRegular-regular VI
Regular malo VII Malo VIII
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 30
on agua para sus
ara sus principales
Tierra y se utiliza
agrológicas de la
sma. Se indica con
ad de Uso de las
osta Rica, el Mapa
tivo del Mapa de
na de Planificación
a la capacidad de
gita en formato de
nte tabla:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Clase I (Excelente) Dentro de limitación para el desarrollo de actividades agrícolas, pecuarias o forestales adaptadas ecológicamente a la zona. en superficies planas oprofundos, de textura media en el suelo y de moderadamente gruesa a moderadamente fina en el subsuelo, sin piedras, sin problemas de toxicidad y salinidad, drenaje bueno, sin riesgo de inundación, en húmeda, período seco moderado y sin efectos adversos por neblina y viento.
Clase II (Muy bueno - Óreducen la posibilidad de elección de actividades o se incrementan los costos de producción debido a la necesidad de usar prácticas de manejo y conservación de suelos. Pendientes de 3 a 8 %.sufrida leve, suelos profundos, texturas moderadamente finas o moderadamente gruesas en el subsuelo. Ligeramente pedregosos, fertilidad media, toxicidad y salinidad leves, drenaje moderadamente excesivo o moderadamentinundación leve, zonas de vida seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente y condición de neblina y viento moderada.
Clase III (Muy bueno limitaciones o combinadas que restrcostos de producción. Pendrequieren prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos y agua. relieve moderadamente ondulado, eprofundos, texturas en el suelo y subsuelo finas o moderadamente gruesas, moderadamente pedregosos, fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgomoderado, zonas de vida seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado.
Clase IV (Bueno) Las tierras de esta clase presentan fuertes limitaciones, solas o combinadas, que restringen su uso a vegetación semipermanente y permanente. Pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 30%.Los cultivos anuales se pueden desarrollar únicamente emanejo y conservación de suelos y aguas excepto de climas pluviales, donde este tipo de cultivo no es recomendable. Limitacionesondulado, erosión sufrida moderada, suelossuelo y en el subsuelo muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos, fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamente lento o moderadamente excesivo, riesgo de inundación moderado, zonas húmedas y pluviales, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
entro de esta clase se incluyen tierras con pocas o ninguna ollo de actividades agrícolas, pecuarias o forestales adaptadas
na. Presenta pendientes de 0 a 3 %. Las tierras se encuentran o casi planas, con erosión sufrida nula, con suelos muy
media en el suelo y de moderadamente gruesa a n el subsuelo, sin piedras, sin problemas de toxicidad y o, sin riesgo de inundación, en zonas de vida de condición
moderado y sin efectos adversos por neblina y viento.
Óptimo) Presentan leves limitaciones que solas o combinadas de elección de actividades o se incrementan los costos de necesidad de usar prácticas de manejo y conservación de
3 a 8 %. Limitaciones: relieve ligeramente ondulado, erosión ofundos, texturas moderadamente finas o moderadamente o. Ligeramente pedregosos, fertilidad media, toxicidad y moderadamente excesivo o moderadamentde vida seca o muy húmedas, con período seco fuerte o
neblina y viento moderada.
o - Regular) Las tierras de esta clase presentan leves as que restringen la elección de los cultivos o incrementan los endientes de 3 a 15%.Para desarrollar los cultivos anuales se
nsivas de manejo y conservación de suelos y agua. e ondulado, erosión sufrida leve, suelos moderadamente n el suelo y subsuelo finas o moderadamente gruesas, gosos, fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, e excesivo o moderadamente lento, riesgoda seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente, ento moderado.
tierras de esta clase presentan fuertes limitaciones, solas o ngen su uso a vegetación semipermanente y permanente. presenta pendientes menores de 30%.Los cultivos anuales se
amente en forma ocasional y con prácticas muy intensivas de de suelos y aguas excepto de climas pluviales, donde este tipo mendable. Limitaciones: solas o combinadas son: relieve a moderada, suelos moderadamente profundos, texturas en el muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos, fertilidad erada, salinidad leve, drenaje moderadamente lento o vo, riesgo de inundación moderado, zonas dn período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 31
pocas o ninguna estales adaptadas
rras se encuentran con suelos muy
mente gruesa a as de toxicidad y vida de condición y viento.
olas o combinadas tan los costos de y conservación de ondulado, erosión
o moderadamente edia, toxicidad y te lento, riesgo de odo seco fuerte o
presentan leves o incrementan los
cultivos anuales se y agua. Limitantes: s moderadamente damente gruesas, a, salinidad leve, go de inundación
fuerte o ausente,
mitaciones, solas o nte y permanente. cultivos anuales se muy intensivas de
es, donde este tipo adas son: relieve dos, texturas en el regosos, fertilidad
damente lento o de vida seca, muy de neblina y viento
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Clase V (Regular - Óptimo) para el desarrollo de cultivos anuales, semipermanentes, lo cual su uso se restringe para pastoreo o manejo de bosque natural. Limitacionespueden ocurrir, solas o combinadas cuando la pendiente es inferior al 15% son: relieve moderadamente ondulado, erosión sufrida moderada, suelos polas texturas de la tierra y subsuelo pueden ser de finas a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje muy lento o excesivo, riesgo de inundación severo, zonas de vida seca y pluviales, período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte. También podrían presentarse las siguientes limitaciones cuando la pendiente oscila entre 15% y 30%: relieve ondulado, erosión sufrida moderada, suelos poco profundos, texturas en el suelo moderadamente gruesas o finas y en el subsuelo de muy finas a gruesas, fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje muy lento o excesivo, riesgo de inundación severa, zonas de vida seca y muy húmeda excepto bosque muy húmedo tropical, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte.
Clase VI (Regular – Regular) para la producción forestal, así como cultivos permanentes tales aunque estos últimos requieren prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos y aguas. Sin embargo, algunas especies forestales como la teca (grandis) y melina (Gmelina arborealas pendientes de esta clase, debido a que aceleran los procesos de erosión de suelos, por lo que se recomienda este tipo de uso sólo en relieves moderadamente ondulados a ondulados. La pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 50%. Las limitaciones que se pueden presentar, solas o combinadas son: relieve fuertemente ondulado, erosión sufrida severa, suelos moderadamente profundos, texturas en el suelo de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a moderadamente gruesas, fuertementfuerte, salinidad moderada, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período seco fuerte o ausente, condición de neblin
Clase VII (Regular – Mlo cual se permite el manejo forestal en caso de cobertura boscosa. En aquellos casos en que el uso actual sea diferente al bosque, se procurará lamedio de la regeneración natural. La pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 75 %. Las limitaciones que se pueden presentar solas o combinadas son: relieve escarpado, erosión sufrida severa, suelos poco profundos, y subsuelo de muy finas a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad y salinidad fuertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de inundación muy severo, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período seco fuert
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
imo) Las tierras de esta clase presentan severas limitaciones ltivos anuales, semipermanentes, permanentes o bosque, por nge para pastoreo o manejo de bosque natural. Limitacioneso combinadas cuando la pendiente es inferior al 15% son:
ondulado, erosión sufrida moderada, suelos poa y subsuelo pueden ser de finas a gruesas, fuertemente fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje muy
o de inundación severo, zonas de vida seca y pluviales, usente, condición de neblina y viento fuerte. También podrían es limitaciones cuando la pendiente oscila entre 15% y 30%: ón sufrida moderada, suelos poco profundos, texturas en el gruesas o finas y en el subsuelo de muy finas a gruesas, s, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, esivo, riesgo de inundación severa, zonas de vida seca y muy e muy húmedo tropical, con período seco fuerte o ausente, ento fuerte.
gular) Las tierras ubicadas dentro de esta clase son utilizadas tal, así como cultivos permanentes tales como frutales y café, equieren prácticas intensivas de manejo y conservación de
mbargo, algunas especies forestales como la teca (lina arborea), en plantaciones puras no son adecuadasclase, debido a que aceleran los procesos de erosión de
ecomienda este tipo de uso sólo en relieves moderadamente La pendiente en esta clase presenta pendientes menores de
que se pueden presentar, solas o combinadas son: relieve erosión sufrida severa, suelos moderadamente profundos,
de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a as, fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad ada, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente ación moderado, zonas de vida seca y pluviales excepto
uerte o ausente, condición de neblina y viento moderado.
Malo) Las tierras de esta clase tienen severas limitaciones por nejo forestal en caso de cobertura boscosa. En aquellos casos a diferente al bosque, se procurará la restauración forestal por ón natural. La pendiente en esta clase presenta pendientes mitaciones que se pueden presentar solas o combinadas son: ón sufrida severa, suelos poco profundos, texturas en el suelo as a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad,
uertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de inundación muy seca y pluviales excepto páramo, período seco fuert
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 32
everas limitaciones ntes o bosque, por ural. Limitaciones:erior al 15% son: s poco profundos, esas, fuertemente ada, drenaje muy a y pluviales, con También podrían
entre 15% y 30%: os, texturas en el
y finas a gruesas, linidad moderada, e vida seca y muy fuerte o ausente,
lase son utilizadas mo frutales y café, y conservación de
la teca (Tectonan adecuadas para os de erosión de s moderadamente entes menores de
nadas son: relieve mente profundos, de muy finas a
ertilidad, toxicidad o moderadamente pluviales excepto
o moderado.
as limitaciones por En aquellos casos
uración forestal por esenta pendientes o combinadas son: xturas en el suelo uy baja fertilidad,
e inundación muy do seco fuerte o
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla 3 M
CAPACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS
CLASE AGRICULTURA ANUAL
AP
I •
II •
III •
IV •
V •
VI
VII
VIII
Código_Tipo Ubicaciónmanzana o cuadrante y se digita el número del código de la siguiente tabla:
ausente, condición de neblina y viento fuerte.
Clase VIII (Malo) Estas tierras no reúnen las condiciones mínimas para actividades de producción agropecuaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad sólo como zonas de preservaciónacuífera, reserva genética y belleza escénica. Para esta clase se incluye cualquier categoría de parámetros limitantes. Para ampliar aún más el criterio para la determinación de la clase de suelo se adjunta
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
Matriz de Capacidad de Uso de las Tierras
PACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS
AGRICULTURAPERMANENTE GANADERÍA UTILIZACIÓN
DEL BOSQUE
• • •
• • •
• • •
• • •
• • •
• •
•
n: Se refiere a la ubicación de la muestra dentro de la
se digita el número del código de la siguiente tabla:
eblina y viento fuerte.
as tierras no reúnen las condiciones mínimas para actividades uaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad eservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga ca y belleza escénica. Para esta clase se incluye cualquier os limitantes. Para ampliar aún más el criterio para la e de suelo se adjunta el siguiente cuadro.
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 33
rras
NUE
BOSQUE PROTECCIÓN
•
•
•
•
•
•
•
•
estra dentro de la
ente tabla:
s para actividades ase tienen utilidad áreas de recarga incluye cualquier
l criterio para la
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla 4 Clasificación de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano
UBICACIÓN DEL
Manzanero
Cabecero
Esquinero
Medianero con dos frentes
Medianero
Lateral en callejón sin salida
Fondo en callejón sin salida
En servidumbre
Imagen 8 Esquema
Código_Vía: Corresponde
del inmueble independientemente de la importancia de
correspondiente al Tipo de Vía según
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
n de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano
CACIÓN DEL LOTE CÓDIGO
ero 1
ro 2
ro 3
ero con dos frentes 4
ero 5
en callejón sin salida 6
n callejón sin salida 7
dumbre 8
a de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano
nde a la clasificación de la vía que da al acceso principal
entemente de la importancia de la vía. S
de Vía según la siguiente tabla de clasificación:
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 34
drante urbano
drante urbano
al acceso principal
e digita el número
icación:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla 5
TIPO DE VÍA
Ubicación: Materiales: Otros: Ty ancho, entre otros.
Ubicación:algunas zonas residenciales de clasificación alta.Materiales: AsfaltoOtros: Tránsitoestado y ancho, entre otros.
Ubicación:Materiales:Otros: Características
Ubicación: Materiales: Otros: PermitenUbicación: alamedas.Materiales: Otros: Permiten la circulación Ubicación: Materiales: Otros: Permiten
Ubicación: Materiales:Otros: Permiten la circulación de vehículos
Ubicación:Materiales:Otros: Permiten únicamente el paso de
Ubicación:Materiales: Otros: Vías
Ubicación: Otros: Vía
Ubicación: Otros: Única
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
abla 5 Clasificación de Tipo de Vía
DESCRIPCIÓN
ón: Sector más valioso y de mayor desarrollo comercial.les: Asfalto, concreto, lastre, y otros.
Tránsito denso, clasificación independientemente del material, estado entre otros.
ón: Zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales o zonas residenciales de clasificación alta.les: Asfalto, concreto, lastre, y otros.
Tránsito denso, clasificación independientemente del material, ancho, entre otros.
n: Zonas de transición comercial-residencial o residencial e industriales: Asfalto, concreto, lastre, y otros. aracterísticas de menor condición que la vía 2.
n: Sectores residenciales, industriales y algunas zonas agropecuarias. es: Asfalto, concreto y lastre. ermiten la circulación de too tipo de vehículos. n: Sectores residenciales, industriales y agropecuarios. .es: Arenoso y material grueso. ermiten la circulación a todo tipo de vehículos. n: Generalmente en zonas agropecuarias. es: Lastre, arenoso o de tierra. ermiten la circulación de vehículos durante todo el año.
n: Generalmente en zonas agropecuarias. es: Grueso, tierra o arcilla. ermiten la circulación de vehículos solo en época seca.
n: Generalmente en zonas agropecuarias. es: Tierra o arcilla. ermiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatonesn: Servidumbres de paso. es: Tierra, arcilla, otros. ías angostas.
n: Ríos, canales, esteros o mar. ía fluvial, único acceso al inmueble.
n: Vía férrea. nica vía de acceso al inmueble.
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 35
mercial.
e del material, estado
onas industriales o
e del material,
sidencial e industrial.
zonas agropecuarias.
ecuarios. Se incluyen
el año.
a seca.
y peatones.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Área: Se digita el área en metros cuadrados de la muestra tanto para lotes como para
fincas, en caso de que el área contenga centímetros se utilizará coma más los dos
dígitos.
Frente: Corresponde al frente del inmueble o muestra hacia la vía de acceso, se
digita la unidad de medida en metros (m) empleando la unidad exacta o bien con
separador de unidad de medida mediante el uso de la coma y dos decimales. En
el caso de lotes esquineros, medianeros con dos frentes u otros, se considerará
solamente un frente que
independientemente de la importancia de
Regularidad: Se refiere a la forma
a una figura geométrica regular formada por el
valor será mayor a cero y menor o igual a 1
es completamente regular o emplear como el caso siguiente 0,72. Para
determinar el factor de regularidad, se aplica la siguiente fórmula según el
ejemplo:
Imagen 9 Esquema de
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
n metros cuadrados de la muestra tanto para lotes como para
el área contenga centímetros se utilizará coma más los dos
frente del inmueble o muestra hacia la vía de acceso, se
ida en metros (m) empleando la unidad exacta o bien con
e medida mediante el uso de la coma y dos decimales. En
neros, medianeros con dos frentes u otros, se considerará
que será el de acceso principal
la importancia de la vía pública.
re a la forma del perímetro de un lote o finca con respecto
ca regular formada por el menor rectángulo circunscrito
o y menor o igual a 1. Se digita 1 cuando la forma del lote
gular o emplear como el caso siguiente 0,72. Para
e regularidad, se aplica la siguiente fórmula según el
e Regularidad de un lote o finca
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 36
para lotes como para
rá coma más los dos
vía de acceso, se
exacta o bien con
dos decimales. En
os, se considerará
pal al inmueble
finca con respecto
ngulo circunscrito,
o la forma del lote
uiente 0,72. Para
fórmula según el
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Donde: R = Regularidad
Al/f = área del lote o finca
Amrc = área del menor rectángulo circunscrito
Al/f= 9767,78 m
Amrc= 141,40 m x
Nivel: El nivel se refiere a la diferencia de altura del predio en relación a la vía de
acceso. En los lotes cuyo acceso se encuentra sobre nivel con respecto a la
digita el número con coma y dos decimales. En caso de que el nivel de acceso sea
bajo la calle se digita el número con coma y dos decimales con el signo negativo que
antecede la unidad.
Pendiente: La pendiente está referida
con respecto al eje horizontal, tomando como referencia una pendiente del 100% para
el ángulo de inclinación de 45°. Se determina dividiendo la diferencia de altura de
dos puntos en el plano vertical entre la distancia o longitud
multiplicando por 100, el resultado es igual o mayor que uno igual o menor que 100 y
se completa el formulario con números enteros, por ejemplo 45
para determinar la pendiente: las curvas de nivel de las hoj
instrumentos topográficos (teodolito, estación total, nivel, sistemas de
posicionamiento global: GPS, clinómetro), y/o algún programa informático atinente.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
aridad
del lote o finca
ea del menor rectángulo circunscrito
,78 m²
1,40 m x 95,55 m = 13510,77 m²
e a la diferencia de altura del predio en relación a la vía de
o acceso se encuentra sobre nivel con respecto a la
ma y dos decimales. En caso de que el nivel de acceso sea
número con coma y dos decimales con el signo negativo que
e está referida al grado de inclinación o d
ontal, tomando como referencia una pendiente del 100% para
n de 45°. Se determina dividiendo la diferencia de altura de
vertical entre la distancia o longitud en el plano horizontal y
l resultado es igual o mayor que uno igual o menor que 100 y
o con números enteros, por ejemplo 45. P
ndiente: las curvas de nivel de las hoj
icos (teodolito, estación total, nivel, sistemas de
GPS, clinómetro), y/o algún programa informático atinente.
AmrcR Al/f====
13510,77 m²0,72 9767,78 m²
====
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 37
n relación a la vía de
respecto a la calle, se
nivel de acceso sea
el signo negativo que
declive de la muestra
ndiente del 100% para
ferencia de altura de
el plano horizontal y
ual o menor que 100 y
Pueden ser utilizados
hojas cartográficas,
nivel, sistemas de
nformático atinente.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla 6 Porcentaje de Pendiente según el grado de inclinación del lote o
ANGULO (GRADOS º)
4
4
3
3
2
2
2
2
1
1
1
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
de Pendiente según el grado de inclinación del lote o finca
PENDIENTE
(GRADOS º) PORCENTAJE (%)
45 100 43.5 95
42 90
40.4 85
38.7 80
36.9 75
35 70
33 65
31 60
28.8 55
26.6 50
24.2 45
21.8 40
19.3 35
16.7 30
14 25
11.3 20
8.5 15
5.7 10
2.9 5
0 0
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 38
ación del lote o
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Valor: Corresponde al valor de la
muestra o bien cuando se realiza la consulta al vendedor u otras fuentes en la oficina.
Si por ejemplo el valor es de setenta y cinco millones debe digitarse 75000000
manera seguida y sin céntimos.
Observaciones: En este campo, se incluye la información que se considere
necesaria con respecto a la muestra que se está levantando.
Teléfono: Se digita el número telefónico de la muestra que se está levantando
indicado en el rótulo o bien, de la persona que
Número_Finca: Al levantar la muestra no siempre se va a contar con esta
información por lo que debe dejarse el campo sin llenar para luego, en oficina
consultar al dueño, realizar el estudio de la
municipio o bien en el Registro
señalar, que los espacios que no se puedan completar al momento del
levantamiento de las muestras en el campo se completan en oficina, una vez que
se descarguen los F1-O
Fecha: Se despliega un calendario en el cual se selecciona la fecha del
levantamiento de la muestra.
Número_Muestra: Debe llevarse un consecutivo de las muestras que se levanten
partiendo del 1 hasta el número final de muestras
sean identificadas correctamente tanto en el Mapa de Muestras, en los formularios
F1-ONT, en las Bases de Datos que se requieran a futuro y en los registros
fotográficos.
Responsable: Se refiere al nombre de la persona qu
Código_Zona: Debe digitarse el código de la zona homogénea en donde se ubica la
muestra, esta información se basa en
Rica y se localiza en la Matriz de Información que contiene el Mapa de Valores de
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
valor de la muestra ya sea que se obtiene al levantar la
se realiza la consulta al vendedor u otras fuentes en la oficina.
s de setenta y cinco millones debe digitarse 75000000
ntimos.
ste campo, se incluye la información que se considere
a la muestra que se está levantando.
número telefónico de la muestra que se está levantando
en, de la persona que pueda suministrar información.
antar la muestra no siempre se va a contar con esta
debe dejarse el campo sin llenar para luego, en oficina
izar el estudio de la información registral que po
el Registro Inmobiliario de la Propiedad.
acios que no se puedan completar al momento del
uestras en el campo se completan en oficina, una vez que
ONT en la Base de Datos.
un calendario en el cual se selecciona la fecha del
stra.
e llevarse un consecutivo de las muestras que se levanten
número final de muestras obtenidas. Este dato ayudará a que
ctamente tanto en el Mapa de Muestras, en los formularios
s de Datos que se requieran a futuro y en los registros
e al nombre de la persona que levanta las muestras.
gitarse el código de la zona homogénea en donde se ubica la
ón se basa en la División Territorial Administrativa de Costa
a Matriz de Información que contiene el Mapa de Valores de
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 39
obtiene al levantar la
fuentes en la oficina.
arse 75000000/m², de
n que se considere
se está levantando
información.
a contar con esta
a luego, en oficina
al que posee cada
ad. Es importante
al momento del
icina, una vez que
cciona la fecha del
tras que se levanten
e dato ayudará a que
as, en los formularios
o y en los registros
s muestras.
en donde se ubica la
ministrativa de Costa
Mapa de Valores de
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Terrenos por Zonas Homogéneas
Tributaria Regional y en el ONT,
U para zonas urbanas, además de un número consecutivo de dos dígitos. Por
ejemplo se digita U03 para la Zona Homogénea 115
San Pedro de Montes de Oca. Los dos últimos números son un consecutivo que va
desde 01 hasta la cantidad de zonas que
Servicios1: Se selecciona el código de la siguiente tabla
ausencia del servicio y uno su presencia.
Tabla 7
CÓDIGO
1
2
3
4
Servicios2: Son servicios de infraestructura complementaria presentes en el lote
o finca, se sigue el procedimiento descrito en el punto anterior.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
mogéneas disponibles en cada Municipio, en
n el ONT, está compuesta de una R para zonas rurales o una
, además de un número consecutivo de dos dígitos. Por
ara la Zona Homogénea 115-01-U03 localizada en el Distrito
e Oca. Los dos últimos números son un consecutivo que va
ad de zonas que contenga cada distrito.
ona el código de la siguiente tabla donde
uno su presencia. Se aplica solamente a lotes urbanos.
7 Clasificación de Tipo de Servicios 1
SERVICIOS 1
ACERA CORDÓN Y CAÑO
0 0
0 1
1 0
1 1
os de infraestructura complementaria presentes en el lote
edimiento descrito en el punto anterior.
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 40
, en la Administración
a zonas rurales o una
de dos dígitos. Por
calizada en el Distrito
n consecutivo que va
e cero significa la
lotes urbanos.
CAÑO
esentes en el lote
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla N° 8
Alumbrado
0
1
0
0
0
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
1
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
bla N° 8: Clasificación para servicios 2
Servicios 2
do Teléfono Electricidad Cañería Código
0 0 0 1
0 0 0 2
1 0 0 3
0 1 0 4
0 0 1 5
1 0 0 6
0 1 0 7
0 0 1 8
1 1 0 9
1 0 1 10
0 1 1 11
1 1 0 12
1 0 1 13
0 1 1 14
1 1 1 15
1 1 1 16
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 41
go
2
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tipo_Zona: Corresponde a la zona Rural o Urbana donde se ubica la muestra.
Este dato se obtiene de la Matriz de Información contenida en los
Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas,
Zona Homogénea 115-0
Código de Zona descrito anteriormente.
Uso_Inmueble: Corresponde al tipo de uso del inmueble y se selecciona de la
siguiente tabla el tipo de uso que corresponde con la muestra que se está
levantando.
Tabla 9 C
C
R
Industrial
T
A
P
F
V
O
Tipo de Construcción:obra complementaria que se ubique en el bien inmueble correspondiente a la
muestra. Se digita el código alfanumérico
se obtiene del Manual de Valores Base Unitarios por Tipologías Constructivas
publicado en La Gaceta Nº 23 del viernes 1 de febrero de 2013. Cabe indicar que
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
de a la zona Rural o Urbana donde se ubica la muestra.
e la Matriz de Información contenida en los
or Zonas Homogéneas, por ejemplo se digita 03 para la
04-U03. Lo anterior está relacionado con el campo para
o anteriormente.
ponde al tipo de uso del inmueble y se selecciona de la
de uso que corresponde con la muestra que se está
Clasificación por Tipo de Uso del Inmueble
TIPO DE USO CÓDIGOComercial 1
Residencial 2
ndustrial 3
Turístico 4
Agrícola 5
Pecuario 6
Forestal 7
Vacante 8
Otros 9
Corresponde a cada tipo de construcción
ue se ubique en el bien inmueble correspondiente a la
digo alfanumérico asociado con la descripción del mismo y
de Valores Base Unitarios por Tipologías Constructivas
Nº 23 del viernes 1 de febrero de 2013. Cabe indicar que
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 42
ubica la muestra.
en los Mapas de
digita 03 para la
on el campo para
e selecciona de la
stra que se está
eble
ón, instalación y/u
respondiente a la
pción del mismo y
gías Constructivas
Cabe indicar que
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
las variables relacionadas a la construcción como tipo, vi
encuentran incluidas para su cálculo en el Programa de Valoración del ONT. En
caso de ser lotes o fincas vacantes, se pasa al campo de imágenes.
Vida útil de la Construcción
encuentra al inicio en la descripción de la
complementaria del manual citado en el punto anterior.
Área de la construcción:
complementaria en metros cuadrados
se obtiene mediante llamada telefónica
lo más exacto posible.
Edad de la construcciónobra complementaria que nos informen mediante llamada telefónica
realiza un estimado en el campo lo más
Estado de la construcción
en el campo. Para ello se selecciona la opción que aparece en la
clasificación según la siguiente tabla:
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
as a la construcción como tipo, vida útil, edad y estado, se
ra su cálculo en el Programa de Valoración del ONT. En
s vacantes, se pasa al campo de imágenes.
ucción: La vida útil para cada una de las tipologías se
la descripción de la construcción, instalación y/u obra
nual citado en el punto anterior.
n: Se digita el área de la construcción, instalación y/u obra
ros cuadrados con coma y dos decimales. La información
mada telefónica o bien se realiza un estimado en el campo
ón: Se digita la edad de la construcción, instalación y/u
ue nos informen mediante llamada telefónica
el campo lo más exacto posible.
ción: Se verifica el estado al momento de tomar la muestra
se selecciona la opción que aparece en la
guiente tabla:
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 43
edad y estado, se
ción del ONT. En
nes.
las tipologías se
stalación y/u obra
nstalación y/u obra
es. La información
mado en el campo
ón, instalación y/u
efónica o bien se
e tomar la muestra
en la columna de
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla 10 Clasificación por
ESTADO C
1 Edificaciones nuevas sinacabados.
2Presenta labores de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados: repellos, pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc.
3
Algunos acabados han sido sustituidos como guarniciones, marcos y ventanas, puertas, rodapiés, grifería, loza sanitaria y otros.
4Ha recibido sustituciones parciales en estructuras secundarias como cielos, algunas paredes, cubierta, canoas, bajantes, parte del mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general).
5Ha recibido sustituciones totales en estructuras secundarias como, cielos, pisos, paredes, cubierta, canoas y bajantes, sistema electroeléctrico, tuberías en general)
6Ha recibido sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas.
7Ha recibido sustituciones en gran parte de estructuras primarias: entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas.
8 Requiere sustituciones en estructuras primarias y secundarias en casi la totalidad de la edificación.
9Edificaciones sin valor por ser demolición.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
ón por Estado de la Construcción, Instalación u Obra Complementaria
DEPRECIACIÓN POR ESTADO
CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN
nuevas sin daños en estructura o Ó
es de mantenimiento total o parcial a ados: repellos, pintura, reparación de piés, etc.
Muy Bueno ( MB )
ados han sido sustituidos totalmente ones, marcos y ventanas, puertas, ía, loza sanitaria y otros.
B
ustituciones parciales en estructuras omo cielos, algunas paredes, cubierta, ntes, parte del sistema electro-eado eléctrico, tuberías en general).
Intermedio ( I )
stituciones totales en estructuras omo, cielos, pisos, paredes, cubierta, ntes, sistema electro-mecánico (cableado ías en general)
Regular ( R )
ustituciones parciales en estructuras entos, entrepisos, muros de carga, s y cerchas.
Deficiente ( D )
sustituciones en gran parte de marias: entrepisos, muros de carga, s y cerchas.
M
tuciones en estructuras primarias y n casi la totalidad de la edificación.
Muy Malo (MM)
sin valor por ser necesaria su Demolición ( DM )
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 44
talación u Obra
ASIFICACIÓN COEFIC.DEPREC.
Óptimo ( O ) 0.0
Bueno ( MB ) 0.032
Bueno ( B ) 2.52
ermedio ( I ) 8.09
egular ( R ) 18.10
ficiente ( D ) 32.20
Malo ( M ) 52.60
uy Malo (MM) 72.20
olición ( DM ) 100
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
En el caso que se presenten varias construcciones
complementarias en una
Imagen 1, Imagen 2, Imagen 3
menos dos fotografías t
GPS que se está utilizando. En los campos del F1
Imagen 2 e Imagen 3 las cuales deben llenarse como se muestra en
ejemplo: 11501M1_1 en donde 11501 corresponde a provincia 1 San José, cantón
15 Montes de Oca, distrito 01 San Pedro, M1_1 corresponde a la imagen 1 de la
muestra 1, en el caso de contar con dos fotografías se digitará 11501M1_1 y
11501M1_2. Para la segunda muestra se tendrá 11501M2_1; 11501M2_2 y así
sucesivamente, el formato descrito está ya establecido como lineamiento.
. Los espacios para cantón y distrito es de dos dígitos, en el caso de ser menor a
uno, debe anteponerse un cero como se
San José, Cantón Desamparados, Distrito Damas: 10310M1_1. Si además de
tomar el registro, se desea tomar la fotografía con el GPS, se puede hacer. Debe
tomarse una fotografía del predio donde se aprecien la mayor
variables posibles como nivel, pendiente, uso, entre otros, otra el rótulo de venta y
otra de los servicios que presenta el lote en el entorno.
Tipo_ Muestra: Se selecciona del listado el código correspondiente según la siguiente tabla.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
presenten varias construcciones, instalaciones
a muestra, se toman los datos de cada una de ellas.
Imagen 3: Las muestras se respaldan por medio de
tomadas con una cámara digital independientemente del
ando. En los campos del F1-ONT se muestra Imagen1,
as cuales deben llenarse como se muestra en
donde 11501 corresponde a provincia 1 San José, cantón
rito 01 San Pedro, M1_1 corresponde a la imagen 1 de la
de contar con dos fotografías se digitará 11501M1_1 y
gunda muestra se tendrá 11501M2_1; 11501M2_2 y así
ato descrito está ya establecido como lineamiento.
ntón y distrito es de dos dígitos, en el caso de ser menor a
un cero como se muestra en el siguiente ejemplo Provincia
amparados, Distrito Damas: 10310M1_1. Si además de
sea tomar la fotografía con el GPS, se puede hacer. Debe
del predio donde se aprecien la mayor
nivel, pendiente, uso, entre otros, otra el rótulo de venta y
presenta el lote en el entorno.
lecciona del listado el código correspondiente según la
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 45
laciones u obras
na de ellas.
n por medio de al
endientemente del
muestra Imagen1,
tra en el siguiente
San José, cantón
la imagen 1 de la
ará 11501M1_1 y
11501M2_2 y así
eamiento.
so de ser menor a
ejemplo Provincia
_1. Si además de
uede hacer. Debe
ayor cantidad de
el rótulo de venta y
ondiente según la
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
Tabla
T
Avalúo Administrativo DGT(Dirección General de Tributación)
Avalúo Sistema Bancario Nacional
Avalúo I.N.S.(Instituto Nacional de Seguros)
Avalúo particular
Oferta (Internet, revistas, prensa escrita, rótulos)
Avalúo Muestra
Venta
Criterio Pericial Información suministrada por vecinos, corredores deotros
Tipos de muestra:
Muestra Código 1: son avalúos de bienes inmuebles realizados por la DGT, para efectos de transacciones del sector público con el privado donde el objetivo de la negociación recae en un bien inmueble.
Muestra Código 2: Estos son todos los avalúos de bienes inmuebles
llevan a cabo las instituciones que forman parte del sistema bancario
nacional, cooperativa, mutuales, etc. que reciben garantías hipotecarias.
Muestra Código 3: Avalúos realizados por Instituto Nacional de Seguros,
este código será utilizada para los aval
aseguradora.
Muestra Código 4: Avalúos realizados por p
usuales.
Muestra Código 5: Estas son ofertas de bienes inmuebles que se presentan
en el mercado inmobiliario
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
a 11 Clasificación de Tipo de Muestra
TIPO DE MUESTRA
GT(Dirección General de Tributación)
o Nacional
acional de Seguros)
, prensa escrita, rótulos)
a por vecinos, corredores de bienes raíces u
avalúos de bienes inmuebles realizados por la DGT, para s del sector público con el privado donde el objetivo de la
n bien inmueble.
tos son todos los avalúos de bienes inmuebles
tituciones que forman parte del sistema bancario
utuales, etc. que reciben garantías hipotecarias.
valúos realizados por Instituto Nacional de Seguros,
ada para los avalúos que realicen cualquier entidad
alúos realizados por particulares, estos son los menos
as son ofertas de bienes inmuebles que se presentan
ario en diversos medios de divulgación, estos deben
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 46
CÓDIGO
1
2
3
4
5
6
7
8es u 9
s por la DGT, para e el objetivo de la
nmuebles que
ema bancario
ecarias.
de Seguros,
quier entidad
on los menos
se presentan
estos deben
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
ser tratados con reserva ya que debemos recordad que pueden estar
sesgados. Requieren un análisis detallado de los motivos de la oferta, para
determinar si son útiles para el estudio de valores o no, solo se recopilan las
ofertas que sean no sesgadas.
Muestra Código 6: Corresponden a avalúos realizados por los profesionales
en tasación del Ministerio de Hacienda que
investigaciones, como por ejemplo cuándo se ajusta un modelo de regresión
múltiple a una región.
Muestra Código 7: Corresponden
Muestra Código 8: Dentro del estudio de mercado se realizan entrevistas a
los expertos en tasación de la zona o sector donde está realizando el estudio,
si en la entrevistas se obtienen referencias de va
especifico, estas son incluidas, en caso contrario no, solo se hace referencia
en el documento del estudio de mercado como producto de la entrevista.
Muestra Código 9: Estas referencias de valor se tratan de forma idéntica a
las del código 8.
Código_Zona Homogénea
correspondientes a la zona homogénea donde se ubica la muestra, por ejemplo si
la muestra pertenece a la zona 101
número 20 de la provincia 1 San José, Cantón 01 San José, Distrito 04 Catedra
Para los servicios: Acera
Se selecciona la opción correspondiente
conformidad con lo llenado
Teléfono_Finca: Se digita el número de teléfono del rótulo ubicado en la muestra
que se está levantando.
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
rva ya que debemos recordad que pueden estar
n análisis detallado de los motivos de la oferta, para
para el estudio de valores o no, solo se recopilan las
gadas.
responden a avalúos realizados por los profesionales
terio de Hacienda que se usados para diversas
or ejemplo cuándo se ajusta un modelo de regresión
responden a ventas realizadas.
ntro del estudio de mercado se realizan entrevistas a
n de la zona o sector donde está realizando el estudio,
obtienen referencias de valores vinculadas a fincas en
cluidas, en caso contrario no, solo se hace referencia
udio de mercado como producto de la entrevista.
as referencias de valor se tratan de forma idéntica a
génea: Consta de dos números consecutivos
ona homogénea donde se ubica la muestra, por ejemplo si
la zona 101-04-U20 se digita 20 que es la zona urbana
ia 1 San José, Cantón 01 San José, Distrito 04 Catedra
ra, Cordón_Caño, Alumbrado, Electricidad y
n correspondiente al servicio que presenta la muestra de
ado Servicios 1 y Servicios 2 citados anteriormente.
ita el número de teléfono del rótulo ubicado en la muestra
________________
______________________ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 47
pueden estar
a oferta, para
e recopilan las
profesionales
para diversas
o de regresión
n entrevistas a
ndo el estudio,
as a fincas en
ace referencia
ntrevista.
ma idéntica a
os consecutivos
stra, por ejemplo si
es la zona urbana
rito 04 Catedral.
cidad y Cañería:
nta la muestra de
nteriormente.
ado en la muestra
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
*��+��#,4.������������������������ ����������������������������������������5Todas las muestras levantadas en el campo se deben hacer usando el que contiene un el formularioautomática genera la capa de muestras requeridaprocesamiento, cada una de las muestras tiene ligada uno o más fotografías. Resulta imprescindible estandarizar el nombre de las imágenes (tomadas con las cámaras individuales, no las tomadas desde el
Para realizar una correcta asociación de fotos con luna lista con nombre de la imagen y con cuál muestra se asocia. Esto para que se pueda crear en el ArcGIS ligues o hiperlink.
El nombre de cada una de las fotografías que se quiere incluir debe está conformado de siguiente forma:
· Código de provincia
· Código de cantón
· Código de distrito
· Y número de muestra
Por ejemplo; si va nombrar la imagen correspondiente al cantón de Liberia, al distrito 01 y a la muestra número 1 se nombrará de esta forma:
50101M1
Si se diera el caso en que una muestra cuente con más de forma:
50101M1_1
50101M1_2
50101M1_3
El objetivo de este anexo es la construcción de ldocumentación completa, eso incluye el mate
____________________________________________________
______________________________________________________________________Guía Técnica
����������������� ����������������������5das en el campo se deben hacer usando el colector de datos ulario digital de captura oficial del ONT,de muestras requerida con las características necesarias para su de las muestras tiene ligada uno o más fotografías. Resulta
zar el nombre de las imágenes (tomadas con las cámaras as desde el colector GPS).
asociación de fotos con la respectiva muestra se debe entregar es a imagen y con cuál muestra se asocia. Esto para que se pueda
o hiperlink.
las fotografías que se quiere incluir debe está conformado de
ar la imagen correspondiente al cantón de Liberia, al distrito 01 y ombrará de esta forma:
na muestra cuente con más de una imagen se ha
xo es la construcción de la capa de muestras con toda la eso incluye el material fotográfico.
________________
______________________ca- Anexo Nº 3/ Pág.: 48
�����
olector de datos GPS , el cual de forma
as necesarias para su fotografías. Resulta s con las cámaras
a se debe entregar es o para que se pueda
tá conformado de la
beria, al distrito 01 y
e hará de la siguiente
uestras con toda la