INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL

La estructurade

valores urbanos:un anlisis

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JOSEP ROCA CLADERA

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LA ESTRUCTURADE VALORES URBANOS:

UN ANALISISTEORICO-EMPIRICO

JOSEP ROCA CLADERA

LA ESTRUCTURADE VALORES URBANOS:

UN ANALISISTEORICO-EMPIRICO

INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL

MADRI~, 1988.

by the author, 1988N.I.P.O.: 327-87-004-XI.S.B.N.: 84-7088-463-8Depsito legal: M. 35.828 -1988Imprenta Taravilla (Suc. Vda. de Galo Sez)Mesn de Paos, 6 - 28013 Madrid

NOTA DEL AUTOR

El trabajo que aqu se presenta recoge algunos estu-dios e investigaciones realizadas durante los aos 1981-82en relacin a los procesos de formacin especial (*). Ellibro se articula en dos partes claramente diferenciadas.La primera aborda una visin sistemtica, casi en formade manual, de las principales aportaciones histricas a lateora de los valores urbanos. La cuestin de esclarecercules son los determinantes de las rentas urbanas, msconcretamente de su desigual distribucin a lo largo delos tejidos de la ciudad, ocupa un atencin prioritaria.Asimismo se analizan las teoras ms generales del fun-cionamiento y comportamiento del mercado inmobiliario,y muy particularmente los modelos de equilibrio, tan di-fundidos en los aos sesenta y setenta. Todo ello desdeuna ptica crtica, superadora de la denominada teoraestndar; esto es, evidenciando no slo la excesiva simpli-~idad de los modelos interpretativos ms difundidos, sinotambin, y sobre todo, sugiriendo las pautas que han deguiar un estudio autnticamente riguroso acerca de laformacin espacial de los valores del suelo.

'La segunda parte del libro expone una comprobacinemprica de los factores estudiados. Dicha comprobacin

(*) Corresponden a una sntesis parcial de mi tesis doctoralVers una interpretaci de la formacin espacial deIs valors del sola Barcelona, UPC, Barcelona 1982.

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se refiere al mercado de suelo existente en el rea urbanade Barcelona. Se contrastan las principales teoras de laformacin de los precios, confirmndose en el terreno delo real-concreto las crticas a la teora estndar en Barce-lona-ciudad las rentas de accesibilidad, producto de la re-lacin residencia-empleo, que juegan un papel subordina-do a otros elementos determinantes de la diversificacinfsica y social del espacio urbano. Es esta diferenciacinfsico-social de la ciudad, en su conjunto, como estructuracompleja de submercados al mismo tiempo autnomos einterrelacionados entre s, la que determina la estructurade valor del suelo de cada formacin urbana concreta.Resultado histrico de inversiones pblicas y privadas,de capital fijo, as como de la apropiacin del espaciofsico por los diversos grupos o clases sociales, que seperpeta en el tiempo condicionando el comportamientofuturo de los agentes inmobiliarios.

La relativa antigedad del estudio (1981-82) no repre-senta un envejecimiento sustancial de las conclusionesa las que se llega en este trabajo. Con posterioridad elmercado inmobiliario ha experimentado cambios acusa-dos. A la recesin de los aos 80 a 83 ha seguido el boomdel 86 y 87. Los cambios operados en la oferta y demandano afectan, sin embargo, las principales tesis sustentadasen este libro.

Anlisis posteriores, desarrollados en los aos 1984y 1987, confirman la plena vigencia no slo del mtodoutilizado para entender y simular el funcionamiento delmercado, sino tambin de las conclusiones relativas alpapel de los distintos factores en la formacin espacialde los valores del suelo.

Mayo 1988

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INTRODUCCION

La presente Tesis (*) tiene por objeto central el anli-sis de la estructura de valores del suelo en Barcelona.Ms especficamente, pretende la explicacin de la forma-cin histrica y de la distribucin espacial actual delpatrn de precios urbanos de la ciudad.

Esta investigacin intenta la elaboracin de una cons-truccin terica propia, que es contrastada, implemen-tada, para el caso de Barcelona. Cuatro son los elementosque aparecen como principales aportaciones, desde unaperspectiva terica.

En primer lugar, la Tesis basa su teorizacin en elconcepto de jerarqua de mercado. Considerando quelos valores cuantifican una calificacin diferenciada dela estructura urbana que realiza el mercado inmobiliario,es la propia jerarquizacin la que, a travs de su mate-rializacin en los precios, se presenta como objeto deinvestigacin terica. En este sentido, y sta es una apor-tacin de la tesis, es el valor de repercusin y no el valorunitario o global del suelo el que se sita como centro

(*) Este trabajo de investigacin para la tesis doctoral hasido realizado gracias a una beca del Instituto Nacional de A~istencia y Promocin del Estudiante (INAPE) del Ministerio deEducacin, de la que he disfrutado entre 1978 y 1981.

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del anlisis. La repercusin es el instrumento idneo quepermite contabilizar la estructura jerrquica del mercadourbano, en tanto en cuanto distingue dentro del valor loque se debe exclusivamente a la localizacin espacial delo que es producto del pattern de edificabilidades; esdecir, relaciona el valor de situacin urbana en funcinde la unidad contable: el m2 de mercanca espacial edi-ficable. La repercusin reconoce asimismo la profundarelacin existente entre los mercados del suelo y del pro-ducto urbano edificado. El mercado del suelo es un deri-vado del mercado de la vivienda y, por regla general, esel uso de los t,errenos lo que determina su valor. En estesentido, la repercusin se conceptualiza como la porcinde toda ganancia extraordinaria, por encima de la tasamedia del conjunto de las ramas industriales, no coyun-tural o especulativa, basada exclusivamente en relacina la localizacin diferencial en la estructura espacial ur-bana y que es susceptible de ser apropiada por el deten-tador del derecho de propiedad o por el poseedor delsuelo.

En segundo lugar, se plantea cules son los determi-nantes de los valores. Se evita, aqu, una explicacin puray exclusivamente en trminos de -accesibilidad, tal COInoocurre en el llamado modelo standard o marginalista.El espacio, se hipotetiza, es deseable no nicamente enrelacin a maximizar la accesibilidad al trabajo y la can-tidad de espacio consumido, sino tambin por causa demuchos otros factores, entre ellos, la calidad urbansticadel entorno, los servicios pblicos y el stock edificado.Asimismo, los usos del suelo distintos al de viviendatambin pueden influir como externalidades positivas onegativas en el mercado residencial, as como desde laperspectiva de utilizaciones alternativas del suelo. Noobstante, es principalmente la incidencia de la diversifi-cacin social del espacio la que aparece como aportacinms original en esta perspectiva analtica de los determi-nantes de los valores. Inusualmente, los diferentes traba-

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jos tericos han abordado aspectos sociales -ya sean dediscriminacin, prejuicio o simple prestigio social- alexplicar los valores. La reflexin de la literatura tericay emprica sobre la cuestin radal en determinadas reasurbanas, en cambio, ha sido importante. La cuestin seplantea, en esta investigacin, en si deben reducirse losefectos sociales sobre el mercado al fenmeno racial o sipuede imaginarse una incidencia ms generalizada. Aquse propone una conceptualizacin de la estructura delmercado urbano como manifestacin del sistema de valo-res de la jerarquizacin social del espacio. La jerarquiza-cin social articulada en la diversificacin fsica de' laciudad determinara as el patrn de precios del suelo.En definitiva, se hipotiza un funcionamiento del mercadoen el que rentas de accesibilidad, externalidad urbansticay jerarquizacin social, moduladas conjuntamente entres, conforman los valores de repercusin.

La tercera idea central de este trahajo, en su plan msterico, consiste en una propuesta de funcionamiento demercado alternativa al asumido por la teora neoclsica.En particular, se huye de la hiptesis de mercado com-petitivo, continuo y en equilibrio locacional a largo plazo.Por el contrario, existen factores estructurales que impi-den tal funcionamiento concurrencial y maximizador deutilidades locacionales. Podramos citar entre ellos, comodeterminantes, la rigidez e inadaptabilidad tendencial delas estructuras edificadas (dada la durabilidad y fijacinespacial del stock), la produccin no competitiva y espa-cialmente diferenciada de las externalidades urbansticas,la inercia de la demanda motivada por factores institu-cionales (legislacin de alquileres, fomento a la propie-dad horizontal, herencia, etc.), econmicos (esfuerzo eco-nmico de la bsqueda locacional y de la adquisicin devivienda) e ideolgicos (afecto al barrio, anhelo de pro-piedad, etc.), la posible existencia de prcticas discrimi-nadoras por parte de determinados sectores de demanda,as como especulaciones y acciones retentivas, monopo-

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listas, por parte de la oferta. Aspectos todos ellos queparecen sugerir un funcionamiento del mercado bsica-mente desequilibrado, donde el ptimo locacional no esconseguido, con rompimientos y discontinuidades espa-ciales importantes, y en el que las prcticas no concu-rrenciales y las rigideces de oferta y demanda, lejos deser excepciones, constituyen la norma. Se hipotiza, porel contrario, un funcionamiento del mercado bsicamentesegmentado. La compartimentalizacin de la oferta, pro-ducto de la distribucin diferencial del stock y externali-dades urbansticas (no reproducibles competitivamente),articulada en la diversificacin econmica y la jerarquiza-cin social de la demanda, provoca un funcionamientorelativamente autnomo de cada segmento o submercado,con circuitos especficos de formacin de precios urbanos.

Se intenta, igualmente, una articulacin de la teorade los submercados con la de las rentas monopolistas enla explicacin del patrn de valores, siendo la originalidadde la presente tesis, respecto a otras formulaciones (Har-vey, 1974), el no requerimiento necesario ni fundamentalde la existencia de actitudes generalizadamente monopo-listas, de clase, por parte de la propiedad privada delsuelo, sino del simple hecho del mantenimiento temporalde la diversificacin fsica y social del espacio urbano,en un contexto, eso s, de apropiacin privada del suelo(pero no necesariamente bajo la forma jurdica de pro-piedad). En definitiva, no se presupone que, por reglageneral, sea el valor del suelo 10 que determina el uso delmismo (y el precio de ste en el mercado de productosespaciales urbanos), sino, al contrario, que es el uso loque condiciona el valor del suelo, pero en un contextode submercados de escasez -resultado de la divisinfsica y social del espacio- que provocan la aparicinde rentas de monopolio en cada segmento.

Finalmente, debemos afirmar la perspectiva histricaque debe tener toda aproximacin terica a la formacinde los valores del suelo. El reconocimiento de que no es

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posible una teora general del equililibrio locacional yde que el mercado urbano se caracteriza por el funciona-miento estructural desequilibrado de un conjunto desubmercados de escasez, implica que el anlisis no puedetener otro sujeto que la formacin histrico-concreta delos valores del suelo en cada sistema urbano. Asimismo,debe afirmarse que si, como acabamos de citar, los usosdeterminan los valores, una vez fijados stos espacial-mente tienden a reproducir fsica y temporalmente laestructura del mercado, es decir, materializan al mismotiempo que perpetan la jerarqua espacial urbana. Losvalores, pues, pasan a condicionar los usos. De ah lanecesidad del anlisis histrico-concreto de la diversifica-cin fsica y social del mercado, as como de su fijacinen los precios del suelo/vivienda (o, en general, suelo/mercanca urbana).

Las asunciones tericas anteriores implican, como pasoprevio al anlisis actual de la estructura de valores deBarcelona, el estudio de la formacin y diferenciacinhistrica de su mercado urbano.

En relacin al alcance fsico y temporal de la investi-gacin histrica, deben citarse las siguientes cuestiones.El estudio se concentra en Barcelona-ciudad, a pesar deque, como es obvio, sta no es sino parte de un mercadoms amplio, de escala metropolitana. En cambio, se ex-tiende (frente a lo proyectado inicialmente) su mbitotemporal; el perodo 1953-1976 se demuestra absoluta-mente insuficiente para la comprensin de la estructuraactual del mercado, por cuanto en aquellas fechas la jerar-qua urbana de la ciudad puede considerarse ya plena-mente consolidada. En este sentido, el anlisis debe am-pliarse hasta mediados del XIX, momento en que seproduce el inicio de la formacin moderna del mercadourbano barcelons. Asimismo, el estudio se extiende des-de la consideracin prioritaria de la relacin planea-miento/valor del suelo, inicialmente prevista, a contem-plar globalmente el conjunto de factores que inciden en

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la configuracin del mercado y de las estructuras deprecios que l materializa. Las transformaciones del mer-cado inmobiliario, la coyuntura del mismo, los restanteselementos normativos e institucionales (ordenanzas, etc.),los procesos de desarrollo urbano real (infraestructurasbsicas, urbanizacin y edificacin), la diversificacinsocio-econmica del espacio, etc., sern otros aspectos deincidencia igualo superior al planeamiento en la deter-minacin de los precios sobre los que se ha centradotambin el estudio. As pues, se ha preferido, a pesar delos riesgos intrnsecos en esta forma de actuar, conside-rar el conjunto de las cuestiones esenciales que hanincidido en la diversificacin del mercado barcelons y,por tanto, de sus valores de suelo. El hecho de que nopueda ser siempre sta una obra de sntesis, habidacuenta de los grandes vacos todava existentes en elanlisis de la formacin urbana de Barcelona, y msespecialmente de la de su mercado, ha determinado lanecesidad de enfrentarse con un conjunto de cuestionesinexploradas. La opcin de la presente tesis ha sido evitarhuir de estos problemas; por el contrario, se ha intentadoun anlisis global (basado en la explotacin de fuentesinditas o insuficientemente explotadas). En la medidaen que se trata de campos de investigacin solamenteiniciados, debe reconocerse la provisionalidad de algunade las hiptesis aqu avanzadas, a la espera de estudiosms monogrficos y profundizados. No obstante, se haelegido esta va porque se considera imprescindible, des-de la perspectiva de nuestra tesis, la teorizacin de laevolucin general del mercado urbano. Ante el dilemarestriccin voluntaria del campo de trabajo/generaliza-cin del mismo, se ha elegido esta ltima opcin, con elconvencimiento de que es la nica forma de contribuira la construccin autntica de toda teora, aun a riesgode equivocarnos. En este sentido, la tesis, por ms queeminentemente concreta, es tambin general desdesu voluntad terica.

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Entre las conclusiones ms significativas debe desta-carse en primer lugar el papel que ha tenido la articula-cin histrica de la estructura del sector inmobiliariobarcelons en la formacin del mercado urbano. En estesentido, los momentos clave han sido: el cambio de laestructura de la propiedad del llano de Barcelona, durantela primera mitad del XIX, lo que permiti el negocioinmobiliario sobre el que se asent el crecimiento delEnsanche; igualmente, durante el primer tercio del nove-cientos, harn acto de presencia nuevos operadores ur-banos, que, como los grandes constructores y urbaniza-dores, vendrn progresivamente a conmocionar la orga-nizacin tradicional del sector, permitiendo, a su vez,la aparicin de un conjunto de mercados de nueva crea-cin. A nuestros efectos, el elemento ms importante enla citada direccin ha consistido en la crisis de la estruc-tura tradicional del sector inmobiliario -basada en lainversin en construccin como forma de ahorro, seguroa largo plazo, y que tienen en el suelo el objeto centralde cambio-. Crisis del sistema tradicional de la promo-cin/construccin, que si bien se apunta al finalizar elprimer tercio de siglo, no se consolidar hasta los aoscincuenta, en que se produce una remodelacin sustancialde la poltica de vivienda de la Administracin Pblica,y que tiene en el paso del alquiler (intervenido) a la pro-piedad horizontal, su ms significativo resultado. Mer-cado para vender, de utilizacin crematstica de la cons-truccin urbana, en el que jugar un papel central laintensidad de edificacin y, en consecuencia, las rentasde edificabilidad. El negocio sobre el techo pasa a susti-tuir definitivamente el protagonismo del negocio sobreel 'Suelo. Cambio al que corresponde la sustitucin delvalor unitario del suelo como unidad de cuantificacinde la rentabilidad urbana por el valor de repercusin;nuevo instrumento contable de extraordinarias conse-cuencias en relacin a la estructuracin espacial de losvalores urbanos. Cambio, por otra parte, consolidado en

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los aos sesenta, a travs del paso al mercado libre, noprotegido, y de la consolidacin del capital de promocincomo agente hegemnico del proceso inmobiliario.

Una cuestin colateral a esta tesis, pero que tiene, sinduda, una importancia capital en la formacin del mer-cado urbano barcelons, consiste en el significado que hatenido el funcionamiento del sector inmobiliario en elproceso de acumulacin de capital. Cuestin sta pasadapor alto por la gran mayora de estudios econmicos ehistricos. El anlisis de los principales contribuyentesde territorial (urbana) en relacin al subsidio durante elsiglo XIX y de la inversin en fincas urbanas en relacina la mercantil (de nuevas sociedades) durante el xx, su-giere un papel muy notorio del sector como detractor decapitales de las ramas productivas. El hecho, como aca-bamos de apuntar, de que el negocio urbano radicaraesencialmente sobre el suelo, que no sobre la edificacin,lo confirma. No obstante, la cuestin no se plantea --comocon demasiada frecuencia se ha hecho- en trminos deoposicin entre las lgicas del capital (industrial) y de larenta. El anlisis histrico nos muestra que no solamenteinvierten en tierras los hacendados, sino tambin la bur-guesa comercial, los industriales y los financieros. Ejem-plos de ello se encuentran en los negocios inmobiliariosdel Ensanche realizados a mediados del XIX por las so-ciedades de crdito, en la aparicin de las listas de con-tribuyentes por urbana de la lite comercial y financiera,as como en la presencia hegemnica de los grandes ban-queros catalanes en los asuntos urbanos (de inversin entierras, esencialmente) a finales del ochocientos y princi-pios del novecientos. Hechos que nicamente puedenexplicarse, en el contexto econmico cataln del momento,en la estructura del sector inmobiliario: la rentabilidadsegura de la tierra se enfrenta al riesgo de la inversin enotros campos; la especulacin solar, no obstante, y aunquesea a largo plazo, aparece como extraordinaria fuente debeneficio. La inversin en suelo se configura como alterna-

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tiva a la inversin mercantil, fundamentalmente indus-trial. As lo confirma la fiebre especulativa de mediadosdel XIX, en la que los capitales afluyen a los sectores noproductivos (ferrocarriles, bolsa y negocios en el Ensan-che); lo demuestra tambin la direccionalidad de la in-versin de los capitales repatriados a raz de la derrotacolonial; asimismo, en la reorientacin inmobiliaria du-rante la Dictadura de los beneficios extraordinarios reali-zados en la Primera Guerra Europea; o el sentido de lainversin en la poca republicana, de claro predominioinmobiliario respecto a la de sociedades mercantiles. Encambio, los ltimos cuarenta y la dcada de los cincuenta,aos de la crisis y remodelacin del sector inmobiliario,denotan la difuminacin del papel histrico de la inver-sin en suelo. Centrado en el techo el objeto del negociourbano, la inversin en suelo deja de ser una alternativaa la inversin productiva; muy al contrario, aparecercomo uno de los motores del desarrollo econmico. As,en los aos sesenta, al elaborarse la planificacin econ-mica, el problema no se situar ya en los trminos hist-ricos, sino en la insuficiente productividad del sector(en funcin a su relacin PIB/FBDF), en comparacin aotras ramas econmicas. La opcin por la ralentizacinde la construccin que result, no se vio, no obstante,coronada por el xito. Los beneficios extraordinariosconseguidos a travs de la promocin continuarn ha-ciendo afluir capitales al sector. Y, en este contexto, lainversin en suelo (bajo la forma de capital promociona!)adquiri de nuevo un significado especial en cuanto a sualcance cuantitativo y cualitativo, contribuyendo en nopoca medida a la ralentizacin real del ritmo de creci-miento econmico observado desde mediados de los se-tenta. En definitiva, los resultados del anlisis anteriorparecen ratificar plenamente la hiptesis del sentidoretardatario fundamental que ha caracterizado histrica-mente al sector inmobiliario, sentido que se ha manteni-do, por ms que con significado distinto, incluso una vez

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totalmente estructurado, en consonancia al sistema eco-nmico capitalista general. En este sentido, y a pesar deser sta una cuestin sobre la que an puede profundi-zarse, parece claro que aparece como una de las causas(y productos) determinantes del modelo de desarrolloeconmico cataln y espaol, que, como es suficientemen-te sabido, se ha caracterizado por su atraso (si se com-para con otras formaciones econmicas europeas) desdeuna perspectiva capitalista.

El anlisis de los efectos de la evolucin de la coyun-tura del mercado urbano en los valores del suelo es otrode los aspectos que ha concentrado nuestra atencin. A lolargo del texto se realiza un anlisis relativamente deta-llado de esta cuestin. Lo que interesa remarcar aqu esque aquella incidencia no es uniforme temporal ni espa-cialmente (en el interno del mercado inmobiliario). Enmomentos de apogeo del mercado de vivienda, sobre todoen pocas de inmigracin masiva, los precios siguen uncrecimiento acelerado en el conjunto del sistema urbano(aunque con distinta intensidad, segn reas o sectores);ste fue el caso de los aos veinte, as como del perodo1955-1975. No obstante, en momentos de crisis, la inci-dencia en los precios suele ser mucho ms compleja.Normalmente, experimentarn alzas o bajas (en relacina la evolucin general de los precios), segn submercadosespecficamente delimitados. As, el perodo de postgue-rra, y a pesar de la elevacin generalizada en dinerocorriente de los valores del suelo, stos experimentaronbajas, igualmente generalizadas, en trminos reales, perodicha tendencia se expresar muy diferencialmente a lolargo del tejido urbano: elevacin efectiva de los preciosdel submercado del noroeste de Barcelona y disminucinde los restantes sectores urbanos. Algo parecido podraafirmarse, ahora, de la crisis del sector inmobiliario y desu incidencia en los precios; en este caso, a la crisis seha aadido la reduccin de intensidades, producto de larevisin efectuada en el ao 1976 por el Plan Comarcal.

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Los resultados, muy sumariamente, pueden resumirseas: mantenimiento de los precios en pesetas corrientesen el nivel mximo conseguido a lo largo de la historiaurbana de Barcelona (1974), pero reduccin en trminosefectivos al de 1970; revaluaciones notorias de los valoresde repercusin, que con todo no han conseguido sinomantenerse, en trminos reales, al nivel de 1974; y, final-mente, resultado muy diferencialmente acusado a lo largodel mercado barcelons, fundamentalmente en funcindel stock acumulado por ohra y gracia de la transito-ria 7.a del PGM.

El anlisis de la coyuntura se ha realizado a travsdel seguimiento de la oferta y demanda de vivienda a lolargo del perodo, as como por la explotacin propia detres fuentes histricas sobre los valores del suelo de laciudad: las valoraciones de 1881 de Berrocal y las muni-cipales (a efectos de plusvala) de 1931 y 1951. Para elperodo 1953-1980, y adems de la valoracin especficaque hemos realizado para 1980-81, se ha utilizado la ela-boracin de las muestras de 1954, 1957, 1960, 1963 y 1966,realizada por Maraga (1978), as como las de 1970 deLluch y Gaspar (1972) y 1974 de la Banca Garriga Nogus(1974).

El anlisis concreto de la formacin y diversificacindel mercado inmobiliario concentra nuestra atencin enrelacin a la explicacin de la distribucin espacial de losprecios del suelo. Entre los aspectos estudiados debemos,muy sumariamente, referirnos a:

En primer lugar, se estudia la incidencia del planea-miento, en el doble sentido de garantizacin de rentasabsolutas y de diferenciacin de las rentas internas. Seanalizan, en particular, los planes Cerda, aussely, Comar-cal de 1953 y PGM de 1976. La puesta en valor del llanode Barcelona mediante la ordenacin del Ensanche; launificacin del mercado de Barcelona con los de los mu-nicipios agregados y jerarquizacin interna, realizadaspor el Plan de Enlaces (yen menor medida, por el Plan

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de Alineaciones de 1917) a principios de siglo; ]a confir-macin del 'salto comarcal, el agotamiento del trminode Barcelona y la definitiva jerarquizacin espacial dedicho mercado central, efectuada por el P. c. de 1953; yla reestructuracin del sistema metropolitano, realizadapor el PGM 76, se analizan en detalle a lo largo de lasegunda parte de la presente Tesis. Igualmente se estudiael proceso de ordenacin de detalle -ya sean las urba-nizaciones anteriores al P. C., o los planes parciales, pla-nes especiales y ordenaciones de manzana, ms tarde-como momento ulterior, de concrecin definitiva de larentabilidad de los suelos puestos en juego por el pla-neamiento.

Igualmente se analizan las incidencias de otros instru-mentos normativos, con especial referencia a las Orde-nanzas de Edificacin, sobre el mercado urbano de Bar-celona. Especial mencin merecen la Ordenanza de 1980(fijadora del tipo urbano del Ensanche y concretizadora,por tanto, del negocio inmobiliario), consagradora a tra-vs de su zonificacin de la estructura jerrquica delespacio urbano de Barcelona, as como garantizadora deexpectativas de intensidad (rentas de edificabilidad) ex-traordinarias. Y la de 1958, en pleno proceso de transfor-macin del mercado inmobiliario, materializacin definitiva de las edificabilidades a lo largo del tejido urbano.Asimismo son analizadas otras ordenanzas: de edificiossingulares, Anexo XII, Composicin volumtrica, de apar-camiento, etc.

Particular atencin se dedica al proceso real/concretode formacin de mercado in1nobiliario. Se analizan losprocesos de crecimiento (infraestructuras bsicas, gestinurbanstica y edificacin) que configuran el espacio bar-celons. La generacin histrica de los submercados apa-rece como el alma de la diversificacin y jerarquizacinde la estructura urbana barcelonesa. El siglo XIX vendrcaracterizado por la formacin del Ensanche -nueva ciu-dad burguesa que, progresivamente, ir sustituyendo al

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casco antiguo como corazn del sistema urbano- y dela primera corona industrial/residencial obrera de pue-blos del llano de Barcelona. El primer tercio de sigloobservar la complejificacin del mercado inmobiliario:unificacin de ste a escala municipal agregada (poniendoen valor la prctica totalidad del nuevo trmino munici-pal) y diferenciacin/jerarquizacin interna. Centralida-des (reforma interior) y crecimientos alternativos (haciael Oeste, en funcin del impulso dado por la Exposicin),barrios-dormitorio proletarios en las periferias Oeste,Norte y Este, ciudades jardn para las de las clases sol-ventes en la parte Noreste, harn acto de presencia. Aspues, al acabar este primer tercio del novecientos, la es-tructura espacial de submercados de Barcelona estarprcticamente consolidada: Casco Antiguo, Ensanche,Zona Alta, Periferia obrera y las incipientes zonas indus-triales especializadas la caracterizarn. Los aos cincuen-ta vern nuevos cambios cualitativos en la formacin delas rentas urbanas; se producir el salto comarcal delcrecimiento. Se agotar definitivamente el trmino muni-cipal (situndose la conurbacin en el centro de la forma-cin de rentas absolutas); nuevos ensanches proletariosa los que corresponder una extensin efectiva del cen-tro y del submercado ms calificado. El protagonismodel mercado inn10biliario se traslalar al sector noroestede la ciudad, que afirmar plenamente su papel jerrquicoprivilegiado. Los sesenta (sobre todo desde 1965) y seten-ta sern los aos de la extensin metropolitana del mer-cado urbano; la periferia comarcal aparecer como elsubmercado ms dinmico y expansivo, mientras Barce-lona-ciudad pasar ya a ocupar globalmente un papelcentral en la estructura metropolitana. Nuevos creci-mientoscualificados (en Esplugues, Castelldefels y SantCugat), generacin de centralidad, se opondrn a laformacin de periferia. Y Barcelona reestructurar elmercado en funcin a su nuevo rol dentro de la estructurametropolitana: terciarizacin acelerada del Casco Antiguo

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y, sobre todo, del Ensanche, remodelacin de los usosobsoletos en relacin a las nuevas virtualidades urbanas,profundizacin de la jerarquizacin interna del mercado(incrementos de las diferencias de valores entre submer-cados), sern los procesos caractersticos de este perodo.

Fina1mente, y ya en el contexto de crisis que se mani-fiesta en el rea de Barcelona desde 1977, nos encontra-mos ante una nueva coyuntura, que llevar a un reajustede su estructura de mercado. Cesar el crecimiento exten~sivo. El negocio inmobiliario se reestructurar, volviendoal suelo urbano. La accin puntual (y, por tanto, poten-cialmente ms especulativa) guiar el mercado. Y, en estecontexto, Barcelona volver a ser el centro de la accininmobiliaria, la diversificacin interna se acentuar y lajerarquizacin fsica y social alcanzar nuevas dimensio-nes, determinando la estructura de valores urbanos quehemos heredado.

El anlisis de la estructura actual de los valores delsuelo de Barcelona ocupa la tercera parte de la Tesis.Para la misma se ha realizado una valoracin, que abarca155 valores zonales de repercusin, que sirven para ca-racterizar al conjunto del mercado de suelo/vivienda dela ciudad. Asimismo, se ha efectuado una recogida ex-haustiva de informacin referente a las variables deter-minantes de los precios: accesibilidad, servicios urbans-ticos, stock edificado, usos del suelo y estructura socio-profesional de la poblacin. La aplicacin de tcnicasmultivariadas (anlisis de regresin mltiple y factorial)nos ha permitido determinar la estructura urbana deBarcelona, as como la construccin de modelos explica-tivos de la distribucin espacial de los precios del suelo.La programacin de los citados anlisis multivariados seha realizado en los Centros de Clculo de la UniversidadPolitcnica de Barcelona y de ESADE, as como en elCentro Ordenador municipal del Ayuntamiento de Bar-celona.

Inicialmente, se realiza una anlisis detallado de la

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estructura urbana de Barcelona. Los resultados sugieren,en primer lugar, que sta viene fundamentalmente deter-minada en relacin a tres factores principales: la accesi-bilidad, los servicios urbansticos y la jerarquizacinsocial. La distribucin de las externalidades urbansticasse muestra fuertemente concentrada en el sector noroestede la ciudad; y lo mismo sucede con la calidad del stockedificado. Los usos del suelo distintos a la vivienda (y alcomercio de detalle) se muestran tambin concentrados:Centralmente el terciario y perifricamente la industria.Existe, tambin, una fuerte segregacin social del espaciourbano. Las clases altas y medias tienden a localizarsede forma cerrada entre s, ocupando ubicaciones centra-les, mientras que los econmicamente dbiles se venrelegados a la periferia. En definitiva, puede sintetizarseel pattem locacional de Barcelona de la siguiente for-ma: las clases altas viven tendencialmente en el centrode la ciudad, en viviendas de dimensiones grandes y go-zan de unos servicios urbansticos y de un stock edificadode calidad significativa; mientras que las clases trabaja-doras tienden a localizarse excntricamente, ocupandoviviendas reducidas y con peores servicios, tanto urbanoscomo de las viviendas. Las clases altas se muestran espe-cialmente vinculadas con la distribucin espacial de lasexternalidades urbansticas, mostrndose indiferentes ala accesibilidad; en cambio, los grupos sociales menossolventes tienden a localizarse en funcin a la accesibili-dad, apareciendo insensibles a la calidad del entornourbano. Lo que, evidentemente, no quiere decir que lospobres no valoren las amenidades urbanas, sino queaqullas se muestran tan concentradas espacialmente quesolamente sirven para diferenciar el mercado de los eco-nmicamente potentes. Debemos indicar, por otra parte,que a pesar del limitado papel de la accesibilidad al tra-bajo como elemento explicativo del patrn de localiza-ciones de Barcelona, s juega en cambio un papel muyimportante la centralidad. El eje Paseo de Gracia/Diago-

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nal, la Plaza de Frances Macia, en particular, aparececomo el mejor centro de la estructura barcelonesa, entanto en cuanto es el punto a partir del cual se explicamejor la distribucin espacial de las diversas variables.No obstante, repito, centralidad no coincide con acce-sibilidad al trabajo, en el mbito barcelons, dado elpattern no centralmente concentrado de la oferta depuestos de trabajo.

Se prueba una segmentacin del mercado, tanto porlo que se refiere a la distribucin geogrfica de la ofertacomo a la categorizacin social de la demanda. As, sediferencian seis subsistemas urbanos: Noroeste, Ensanchey Periferia (de oferta) y Clases Altas, Medias y Trabaja-dores (de demanda). Los resultados confirman el anlisisagregado. En definitiva, sugieren el funcionamiento clara-mente segmentado del mercado de Barcelona en una seriede submercados, autnomos e interdependientes a la vez.Submercados de escasez, que generan precios de mono-polio, debido precisamente a la distribucin diferencialy concentrada de las externalidades urbanstiicas y destock (junto a su irreproductividad competitiva). El cre-cimiento histrico que ha procedido a diversificar elespacio barcelons, calificando urbansticamente el Nor-oeste, acta como acumulacin histrica en el mercadoinmobiliario que tiene su resuhado ms evidente en ladiferenciacin espacial de los valores del suelo. Los re-sultados confirman, en suma, la no existencia en Barce-lona de un nico, h01nogneo y competitivo mercado ur-bano, antes bien, su estructura espacial se basa en laarticulacin compleja de un conjunto de submercadosoriginados por la rigidez de la oferta de externalidadesurbansticas y de stock y en la jerarquizacin social de lademanda.

Se busca, en el marco de este anlisis, contrastar elpapel explicativo de las distintas teoras sobre la distri-bucin espacial del valor del suelo. En este sentido, seconstruyen una serie de modelos alternativos, a travs

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de la tcnica de la regreslon mltiple. Debe destacarse,frente a las asunciones de la teora trade-off, el limitadopapel jugado por la accesibilidad: slo un 16 por 100de la variacin de los precios es explicada. Un nivel pare-cido es el conseguido por el modelo usos del suelo,respecto al 41 por 100 del de stock y el 50 por 100 delurbanstico. Los factores 'sociales consiguen, en cam-bio, explicar en un 75 por 100 la variacin de las reper-cusiones. Los resultados confirman, pues, el papel priorj-tario jugado por la jerarquizacin social del espacio y porla calidad urbanstica y del entorno edificado en la expli-cacin del patrn de valores de Barcelona-ciudad.

Asimismo se intenta una cuantificacin de las que he-mos conceptualizado como rentas de accesibilidad, externalidad y jerarquizacin social. Las elevadas interrela-ciones existentes dificultan considerablemente dicho ejer-cicio. Los anlisis demuestran el carcter no indepen-diente, pero s separable tericamente, de las rentas encuestin. Estas no se suman, sino que se modulan entres para conformar los valores urbanos. Los diversos mo-delos ensayados (VARSEL, VARTOT, REGORT y REGOB)confirman la idea de una pequea incidencia de las rentasde accesibilidad (que puede cifrarse en alrededor del 10por 100 en la explicacin de la variacin de la repercu-sin). Las de jerarquizacin social tienden a ser las mssignificativas (variando entre un 28 y un 50 por 100),seguidas inmediatamente por las de externalidad (entreun 24 y un 45 por 100).

En el camino de implementar un sistema de valora-cin coherente con el concepto de valor urbanstico, de-sarrollado en la Ley del Suelo, se intenta discernir dentrode las repercusiones lo que se sustenta en factores fsicos,objetivos (ya sea de accesibilidad, urbansticos, de stocko de usos del suelo), de lo que es pura y simple discrimi-nacin o prejuicio social. Se construye as un modeloobjetivo que llega a explicar un 73 por lOa de la varia-cin espacial de los precios. Resultado significativo que

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anima a la utilizacin prctica de este tipo de modelopara la determinacin de los factores a efectos de gestinurbanstica (expropiaciones, reparcelaciones, etc.).

Igualmente se ensaya un modelo hbrido, que con-densa la totalidad de factores incidentes en los valores,con vistas a su aplicacin a efectos fiscales y analticos.Se consigue as un modelo ptimo con slo seis variables,que llega a interpretar un 82 por lOO de la variacin delas repercusiones. Entre los factores explicativos destacansus variables sociales, de jerarquizacin espacial y de ca-lidad urbanstica. Nuevamente, pues, se constata el papelclave jugado por la jerarquizacin espacial y las externa-lidades urbansticas en la determinacin de los valores deBarcelona-eiudad. El elevado nivel explicativo conseguidoy la simplicidad del modelo avanzan una muy optimistavaloracin en relacin a las posibilidades de su imple-mentacin automatizada a efectos de valoracin fiscal(contribucin territorial urbana y plusvala).

Finalmente, se analiza la distribucin de precios delsuelo en los diversos subsistemas de oferta y demandaseleccionados. Diversas conclusiones aparecen como evi-dentes. En primer lugar, que los factores explicativos delas repercusiones varan sensiblemente entre las submues-tras. Mientras que los aspectos sociales tienen un papelsignificativo en todas ellas, las de extemalidad urbans-tica solamente intervienen en los sectores Noroeste y deClases Altas, mientras que los factores de accesibilidadsolamente lo hacen en el Ensanche, Periferia y Clases Ba-jas. Es ms, el cambio en el nivel explicativo, a medidaque se agregan subsistemas, muestran el distinto roljugado por cada factor determinante de los precios:mientras uno -la jerarquizacin social- sirve para uni-ficar el mercado, otros -las externalidades y la accesibi-lidad- implican su diferenciacin. Ello confirma nuestrahiptesis de segmentacin del mercado motivada por larigidez de la oferta de externalidades urbansticas y lajerarquizacin social de la demanda. La compartimenta-

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lizacin en sus estratos superiores identifica calidadurbanstica y status socia!, dirigiendo el resto de sub-mercados la prolongacin de la jerarquizacin social. Ensegundo lugar, debe destacarse el distinto nivel explica-tivo conseguido por los modelos hbridos entre subsis-temas. De los seis modelos bsicos, tres (Noroeste, En-sanche y Clases Altas), precisamente los de mayor calidadurbanstica y social, observan un comportamiento exce-lente (por encima del 70 por 100 de la explicacin de lavariacin de la repercusin), uno lo muestra bueno (Pe-riferia, superior al SO por lOO), uno es aceptable (ClasesBajas, entre un 30 y un 50 por 100) y otro es claramenteinsuficiente (Clases Medias), si bien no despreciable. Endichos casos, a la vez, el reducido nmero de variables(entre dos y seis) anima a utilizarlas automatizadamentea efectos prcticos. En tercer lugar, y por ms que seaconclusin lgica de lo que se acaba de citar, se comprue-ba estadsticamente (a travs del test de la hiptesis nula)la estructura significativamente diferenciada del sistemade formacin de valores en cada suhmuestra. Puede ha-blarse, pues, de la existencia de submercados, cualitativa-mente diferenciados entre s. Finalmente, se analiza elgrado de funcionamiento objetivo de esos distintos sub-mercados. En lneas generales, se constata que aquellosque denotan un mayor grado de racionalidad urbans-tica y econmica son los ms cualificados, en los que ladiferenciacin fsica del espacio absorbe la jerarquiza-cin social; en cambio, los menos cualificados, que severtebran en la accesibilidad como nico factor fsicodiferenciador, denotan un grado de objetivizacin de sufuncionamiento muy inferior. En el mismo sentido seensaya, por ltimo, una vez constatada la existencia deprofundas diferencias en las estructuras de mercadode los diversos subsistemas urbanos, si se produce autn-tica discriminacin espacial. Los resultados parecenconfirmarlo, es decir, que no simplemente la jerarquiza-cin social se incorpora como elemento decisivo en la

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explicacin del patrn de valores urbanos, sino que lossubmercados, espacial y econmicamente determinados,tienden a configurar unos sistemas de formacin internade los precios que detern1ina discriminaciones espaciales.En definitiva, nos demuestran que para entrar en unsubmercado jerrquicamente superior a otro, debe pagarse un premium para una misma accesibilidad al traba-jo, una equivalente calidad del entorno urbano y edifica-do, una idntica estructura de usos del suelo y una igua-litaria composicin social.

Quisiera aqu agradecer especialmente algunas de lasayudas recibidas (otras son ya citadas en el texto). AJ. Garca Durn, su inters terico por el objeto del an-lisis de esta Tesis, as como sus comentarios siempresugerentes. A E. Bonet, su apoyo en materia estadstica,que me ha permitido introducirme en unas tcnicas (losanlisis multivariados) en las que era absolutamente pro-fano. A J. M. Canals, por la facilidad para el acceso a unconjunto de informaciones estadsticas claves para laconstruccin de los modelos explicativos de los valores,as como la elaboracin de interesantes anlisis y matiza-ciones para esta Tesis. A O. Thorson, por suministrarmesus trabajos sobre accesibilidad en Barcelona y construir-me modelos de transporte privado. Y a R. Borda, delCentro de Clculo de E'SADE; J. Esteban, del C. C. de laU. P. B., Y X. Novoa y J. Soldevila, del Centro OrdenadorMunicipal, que han posibilitado la elaboracin de lasexplotaciones y anlisis automatizados que figuran en estainvestigacin.

Tambin a Cannen Vida!, que ha mecanografiado ycorregido el texto, y a 1..1. Cam y F. Sim, que han grafia-do la informacin utilizada.

Barcelona, lnayo 1982.

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PRIMERA PARTE

PLANTEAMIENTOS TEORICOSSOBRE EL VALOR DEL SUELO

PLANTEAMIENTOS TEORICOS SOBRE EL VALORDEL SUELO

Aborda esta primera parte el anlisis de las princi-pales aportaciones que histricamente se han realizadoa la teora del valor del suelo urbano. No pretende seruna visin sistemtica y exhaustiva, ya que un trabajobibliogrfico de este tipo justificara por s solo la reali-zacin de un estudio especializado. Unicamente se inten-ta ofrecer un panorama relativamente representativo dela situacin actual del debate sobre la formacin espacialdel valor del suelo, a fin de encuadrar en dicho contextola perspectiva terica en que se sita la presente tesis.

El debate en torno al mercado del suelo se ha verte-brado, histricamente, en funcin de tres ejes principa-les. En primer lugar, y con una clara hegemona doctrinal,debemos citad la llamada teora standard o trade-off.Ya en el siglo pasado, Von Thunen y Ricardo sealaronla relacin inversa existente entre los valores del suelo ylos costos de transporte. No obstante, sern indudable-mente las aportaciones realizadas durante la poca de lossesenta por Muth, Alonso y Mingo las que permitirninterpretar la teora clsica en funcin de los nuevos fe-nmenos urbanos que se generalizarn durante el siglo xx.El inters de esta teora, su adopcin generalizada, pro-viene de su misma simplicidad.

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El conjunto de fenmenos urbanos quedan reducidosa la hiptesis de que el mercado funciona competitiva-mente, se estructura alrededor de la optimizacin de laslocalizaciones de los distintos consumidores, identificadadicha optimizacin como maximizacin de la utilidadconseguida a travs de la reduccin del tiempo/costos detransporte al trabajo y gastos de localizacin. l.a teorastandard pone el acento, pues, en la relacin existenteentre valores del suelo y accesibilidad al trabajo. Las ren-tas de accesibilidad son los principales elementos de dife-renciacin de los valores del suelo en el interior de laciudad.

La segunda perspectiva terica, a pesar de partir dela anterior, ha venido a poner el acento sobre las externa-lidades fsicas en la explicacin de los valores urbanos.La proliferacin de estudios empricos permite, sobretodo durante los aos sesenta y principios de los setenta,poner de manifiesto la insuficiencia de la teora standardpara la explicacin del funcionamiento real del mercadourbano. Anlisis crticos que situaran ms all de lasasunciones voluntariamente simplificadoras del modelotrade-off, plantendose hasta qu punto poda inter-pretarse la accesibilidad como el nico factor determi-nante de la formacin y distribucin espacial de losvalores urbanos. Desde terrenos disciplinares muy diver-sos (congestin de trfico, contaminacin atmosfrica,servicios urbanos, densidades, etc.), se ira afirmandouna construccin terica alternativa a la tradicional, quehara de la amenidad del espacio urbano, de su desea-bilidad, el centro de la explicacin intraurbana de losprecios. Trabajos como los de Yamada, Polinsky, Richardson y Papageorgiou, entre muchos otros, abriran caminoa esta nueva elaboracin terica. Esos trabajos, en defi-nitiva, siguiendo los anlisis precursores de Marshall eneste sentido, vendran a sustentar un nuevo concepto derenta, la de externalidad, como determinante de los va-lores.

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Una tercera corriente terica (no analizada aqu condetalle), finalmente, ha puesto el acento, no tanto en laformacin interna de los precios del suelo, sino en losmecanismos de generacin de rentas en el margen ur-bano, la aportacin de Marx), buena parte de la literaturaterica se ha planteado las razones de la gran diferenciade rentabilidades existente entre la utilizacin urbana yla rstica del suelo, e incluso en las coronas perifricasde la ciudad, frente a las hiptesis tradicionales que en elmargen de ambas rentas deberan igualarse. La intro-duccin de otras externalidades, distintas a las fsicas,producidas por la accin especulativa, monopolios, dela propiedad urbana, restringiendo la oferta en relacina las necesidades de la demanda, por los dficits de in-fraestructuras bsicas, generada por una actuacin pasivade la Administracin pblica o por la falta de suelo urba-nizado, ha servido para sustentar lo que podramos llamarteora de las rentas absolutas. Considerando dicho tipode renta el elemento determinante en la configuracin delpatrn de valores de las ciudades actuales, no slo encuanto a su cuanta efectiva, sino tambin, y sobre todo,en funcin de su efecto sobre las rentas diferenciales in-ternas.

Tambin es cierto que junto a esas tres grandes lneastericas, han coexistido otras que, aun teniendo un alcan-ce ms limitado, tienen inters cualitativo. El anlisismarxista, en primer lugar, desarrollado actualmente porla escuela francesa y por los radicales anglosajones, haplanteado una visin alternativa a la teora de los valoresurbanos. La conceptualizacin, adems de las rentas ab-solutas y diferenciales, de la idea de renta monopolista,en el marco de la teora marxista del valor/trabajo, haocupado un lugar predominante. La configuracin de laestructura y del mercado urbanos como espacio fsica ysocialmente diferenciado, en el que las rentas monopolis-tas fijadas en los valores del suelo seran producto delmismo y contribuiran, a su vez, a reproducirlo en el

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3

tiempo, es posiblemente uno de los corolarios ms signi-ficativos de dicha teora.

En segundo lugar, encontramos una corriente tericaque ha venido a poner en discusin el conjunto de lasasunciones clave de la teora standard y no solamente ladel papel de la accesibilidad. En particular, se trata de lahiptesis tradicional referente a un modelo de mercadocompetitivo, espacialmente continuo y en equilibrio loca-cional a largo plazo, la que va a ser rechazada. El funcio-namiento del mercado -se afirma- no es concurrencial:la estructura urbana se caracteriza por una fuerte inerciaespacial que impide la plena movilidad de localizadores ycapitales urbanos. El ptimo y el equilibrio locacionalesno se consiguen. Existen, en cambio, desde dicha perspec-tiva conceptual, razones de peso para pensar que la in-fluencia de las interdependencias espaciales articuladassobre un stock durable, histricamente otorgado, produ-cen un resultado que se caracteriza por la separacin delsistema urbano en submercados, cualitativamente distin-tos los unos de los. otros. Donde la segmentacin del mer-cado ocupa, pues, el lugar central en la formacin espa-cial de los valores urbanos.

El anlisis de la validez de estas teoras alternativases, por tanto, el objeto de la primera parte de esta Tesis.Ms adelante, en la tercera parte, nos eneargaremos deestudiar hasta qu punto son tiles para la comprensindel patrn de valores de una ciudad como Barcelona. Setrata, en definitiva, de discernir aqu, desde una perspec-tiva estrictamente terica, los elementos de los precios,los mecanismos que intervienen en su formacin y distri-bucin espacial, a la vez que de configurar un instrumen-tal vlido para su implementacin prctica, a efectos devaloracin urbanstica y fiscal.

En este sentido, se adopta una posicin terica biendefinida. Se rechaza un anlisis independiente, separado,del suelo respecto a la edificacin. Se parte de la subor-dinacin del mercado del suelo respecto al del techo, ya

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sea de viviendas o, ms en general, de producto espa-cial urbano. Se afirma, en suma, la primaca del con-cepto de valor de repercusin como objeto central delanlisis terico (y emprico) en el contexto de un mer-cado urbano capitalista desarrollado. Y sobre dicha basese intenta la construccin de una aproximacin tericaalternativa a la tradicional, que busca conciliar la teorade la segmentacin del mercado con la de las rentas mo-nopolistas, donde la estructura urbana se interpretacomo articulacin de una serie de submercados, cada unode ellos caracterizado por una lgica propia de formacinde precios y en la que, en definitiva, la diferenciacinfsica y social del espacio, producto del desarrollo hist-rico, es el elemento determinante del patrn de valoresurbanos. Divisin del espacio que tiene en los conceptosde renta de jerarquizacin social, junto con el de rentasurbansticas (de accesibilidad y externalidad), sus com-ponentes principales.

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1. LA TEORIA DE LAS RENTAS DE ACCESIBILIDAD

1.1. DE VaN THNEN A LOS PRIMEROS ECONOMISTAS UR-BANOS

a) Von Thnen

Es ya lugar comn dar:: ,comienzo. a toda referencia ala teora de los valores del sudo urbano con la aporta-cin, ya en la primera mitad del siglo XIX, de Von Th-nen. Como es bien sabido, los economistas anterioreshaban otorgado un papel reducido al estudio espacialde los valores de la tierra. Ricardo 1, a pesar de reconocerla incidencia de la situacin en la formacin de rentas,haba centrado el estudio en las diferencias de fertilidadde diversos tipos de tierras. Fue, pues, Von Thnen 2 elque elabor los principios tericos de la participacin 'dela situacin en la conformacin de los valores. Su mo-delo, como veremos a continuacin, a pesar de referirsetodava a las rentas del suelo agrcola, es ya plenamenteun modelo urbano, perfectamente implementable en larealidad urbana, siendo, de hecho, el alma de los poste-riores desarrollos de la teora de los valores del suelo.

1 RICARDO, D.: On the PrincipIes oi Political Economy. andTaxation, 1817. ' , '

2 VON TlitJNEN, J. H.: Der Isoliert Staat in Beziehwig auiLtmdwirtschaft und Nationaloekonomie, Hamburg, 1826.

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Von Thn asume un modelo abstracto, en el que laciudad viene localizada en un plano sin incidentes geo-grficos relevantes y en el que el suelo es, pues, homog-neo en sus caractersticas geogrficas y naturales (en fer-ti1idad)~ excepto en su distancia al mercado urbano; laciudad se asume que no ocupa espacio (o podra ocuparun espacio fijo). La red de transportes es homognea (nohay sitios mejor comunicados que otros) respecto al cen-tro urbano. Los costos de produccin (capital invertido,trabajo) se suponen constantes en el espacio, as comolos costos de transporte, que se hipotizan crecientes enfuncin de la distancia. Los propietarios de suelo actancompetitivamente, con pleno conocimiento del mercadoy sin restriccin de tipo alguno.

Asume Von Thnen que la renta del suelo es igual alos beneficios de la comercializacin del producto, de-ducidos los costos de produccin y transporte.

Pr = vQ-ZQ-Qtr [1]

Donde Pr es la renta a la distancia r, v el precio por uni-dad de producto, Q el rendimiento por unidad de super-ficie, z el coste de transporte por unidad de distanciay r la distancia al centro urbano. Se asume, pues, que elprecio del producto del suelo ser igual a la suma delos costos de suelo (renta de la tierra), produccin ytransporte al centro de consumo. Operando con la ecua-cin anterior se llega a la siguiente funcin de la rentaen funcin de la distancia.

Pr = x-yrdpr--=-vdr

[2]

siendo y una constante igual a Q' t, Y x otra constanteigual a Q(v - z).

Ser, por tanto, una funcin lineal, en tanto y es cons-tante y de pendiente negativa. Tenemos, pues, formulada

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[4]

en esencia la teora de las rentas de accesibilidad o loca-lizacin, donde a medida que nos alejamos del centrourbano, vara, decreciendo, el valor del suelo en funcindel aumento de la distancia a aquel centro. As, si com-paramos dos localizaciones (rl y r2) tendremos:

.aprl - r2 = y(r2 - rl) [3]

Es decir, el iJ;lcremento de los valores (y, por tanto, delahorro de costes de transporte) entre las dos localiza-ciones. Paralelamente, los valores mximos estarn en elcentro urbano y los mnimos en la periferia, llegando aser nulos en el margen, donde el rendimiento neto que-da absorbido totalmente por los costes del transporte(x = yv).

La distinta intensidad de explotacin del suelo puedeintroducirse en el modelo. Supongamos dos sectores, ay b, con distintos rendimiento.

Sus respectivas ecuaciones sern:

p-a = xa _ yarPrb = Xb_ybr

El sector con un rendimiento ms elevado (el sector a,en nuestro caso) ocupar el suelo ms central y el menosintensivo ocupar la periferia, con interseccin en pun-to m, segn se ilustra en la figura 1.

, I

; :!

~ II ....

"1:..:--__.....l...- ~ .::::::::....__Figura J.-Esquema de uso/valores del suelo segn Von Thnen.

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Encontramos al operar que esta interseccin m puedeexpresarse:

m=----xb_ya [5)

El precio. del suelo opera en este contexto como indi-cador del mercado, mostrando los sectores en los que esms provechosa una intensidad/uso de suelo y aquellosen los que son ms provechosas otras. Por tanto, el mo-delo prev la formacin de zonas concntricas alrededordel centro urbano, caracterizadas por un especfico ren-dimiento del suelo, ordenndose las zonas con rendi-mientos ms altos en las de rendimientos ms bajos. Nocontempla, pues, la posibilidad de zonas mixtas, en lasque coexisten diversas utilizaciones/intensidades de suelo.

Nos encontramos, en definitiva, ante un modelo de larenta del suelo aplicado exclusivamente a los usos agr-colas, pero que tiene una esencia urbana fundamental:la distancia al centro de consumo que es la ciudad. Unica-mente es necesario sustituir el centro de consumo urbanopor el centro de trabajo que hipotticamente es el CBny los usos -agrcolas del suelo por usos urbanos (tercia-rios, residenciales e industriales) para tener dibujada lateora de las rentas de accesibilidad en suelo urbano.Este ser el paso que efectuarn los llamados economis-tas de la ciudad.

b) La teora de las rentas de accesibilidad

El paso de la aproximacin terica de VON THNEN alanlisis urbano lo realizar, en primer lugar, HURD yHAIG Y la escuela de los economistas urbanos, ms tarde.

HURD 3, a principios de siglo, desarrollar un anlisis

3 HURD, R. M.: PrincipIes ot PoliticaI Economy, New York,1903.

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muy parecido al de VaN THNEN, pero aplicado al suelourbano. Considera que a medida que la ciudad crece, seurbanizan terrenos cada vez ms lejanos' del centro. Unavez el crecimiento urbano se ha extendido a una coronaperifrica el centro pasa a tener una renta de situacincon respecto a sta. Lo mismo sucede si se aaden suce-sivas coronas: se van creando entonces rentas diferencia-les, mximas en el centro y decrecientes en cada coronams perifrica. En el margen urbano la renta ser nula,si hacemos abstraccin de la renta agrcola 4. HURD re-sumir, pues, su razonamiento con la conocida frase quecondensa en buena medida la teora de las rentas de acce-sibilidad: puesto que el valor depende de la renta, la ren-ta de la localizacin, la localizacin de la conveniencia, laconveniencia de la proximidad, podemos suprimir lospasos intermedios y decir que el valor depende de laproximidad. De su planteamiento terico, que era dehecho mucho ms amplio y que anticip importantesaspectos que solamente desde hace relativamente pocotiempo orientan la preocupacin de los tericos 5, sereste aspecto, el de la relacin existente entre la renta ur-bana y la accesibilidad, el que concentrar la atencin delos estudios posteriores, sugiriendo la formulacin mO-derna de la teora de las rentas de accesibilidad aplicadaal hecho urbano.

4 Vase una teora muy semejante a EBERSTAD, R.: Urbans-tica in Germania: il concorso per la grande Berlin, a PICCINATO,G.: La Costruzione dell'Urbanistica Germanica. 1971-1914, Officinaadizioni. Aportacin, no obstante, en el contexto, muy diferen-ciada de la americana, de la urbanstica alemana de principiosde siglo. .

5 Entre otros: diferenciacin entre proximidad/distancia alcentro y tiempo de transporte como elementos no idnticos de-terminantes de los valores; el papel no despreciable jugado porlas estructuras edificadas, su uso y alturas; su rentabilidad y losinconvenientes que ello supone para el equilibrio locacional; laimportancia de la calidad ambiental. etc., son aspectos que yaabord Hurd en 1903, si bien no ~."s desarrr'l. a fondo.

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No obstante, ser HAIG, y ms en general la escuela delos economistas urbanos americanos, los que, a partirde la dcada de los veinte, llegarn a una elaboracin msglobal de la citada teora. HAIG, partiendo de una refle-xin general sobre la forma en que el planeamiento deter-mina los valores, pondr el centro de la atencin en lafriccin del espacio y sus efectos sobre la asignacinde usos y precios del suelo.

Prescindamos por un momento de la conformacinfsica del rea y de la irregularidad de su actual equipode transporte. Tendremos entonces un crculo, cuyo cen-tro goza de la propiedad, es evidente, de ser el punto dems fcil acceso desde los de la circunferencia. La cuali-dad esencial del suelo es la proximidad fsica, la accesi-bilidad a todos los puntos del rea. Obviamente, todaslas actividades con crculos concntricos de influenciaque coincidan con dicho centro encontrarn all su mejorlocalizacin. Por importante que sea su relacin fsicacon el resto del territorio, las actividades se localizarnpreferentemente en el centro. Estas actividades difieren,pero en el grado en que puedan hacer un uso efectivo dela proximidad fsica o accesibilidad que posee el centro,es decir, en la medida en que pueden convertir esta acti-vidad en beneficios. A travs de la competencia se elaboraun orden de preferencias de actividades, determinndosefundamentalmente el tamao relativo de cada postura dealza por el grado en que las diversas actividades puedenutilizar con provecho los diferentes lugares. Es, pues,dicha competencia interusos, por la centralidad, la quedetermina el valor del suelo. La friccin del espaciopuede superarse a travs del transporte; pero el transpor-te implica determinados costos. El alquiler (la renta)aparece como la carga que el propietario de un lugar re-lativamente accesible puede exigir, como consecuenciadel ahorro de transporte que la utilizacin de dicho lugarposibilita. Y llega as a la conclusin fundamental deque las rentas de situacin y los costos de transporte

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estn ntimamente ligados a causa de la friccin espa-cial 6 (la cursiva ma).

Aspectos, los anteriores, que tienen una incidenciadecisiva en el planeamiento, ya que ste, gracias al diseode las redes de transporte, mejorando o maximizando laaccesibilidad, condicionan significativamente el patrnde valores urbanos. De ah la tesis de HAIG, elevada conposterioridad al nivel de dogma por la economa urbanacontempornea, que una mejora de los transportes, silos dems factores permanecen constantes, significaruna reduccin de la friccin y, en consecuencia, la dismi-nucin de la suma agregada de las rentas de situacin(la cursiva ma).

En la misma perspectiva se sita la aportacin de losrestantes economistas del territorio. R. T. ELY (creadorde lo que ser Lands Economics) y G. S. WEHRWEIN, porejemplo, partiendo de un anlisis profundizado de lascaractersticas propias del suelo urbano, que determinansu mercado, abundarn en la caracterizacin clave de lasrentas de accesibilidad. Considerando que el valor delsuelo depende de los beneficios futuros esperados, afirma-rn que es la concurrencia entre las diversas utilizacionesde suelo para obtener los mejores emplazamientos la quedetermina las rentas urbanas. El precio del suelo refleja,as, las demandas de los consumidores.

Los usos determinan los valores. Los diversos usosdel suelo tienden a formar crculos concntricos alrede-dor del centro. La falta de suelo bien localizado ser sus-tituida por un incremento en la edificabilidad, aparecien-do la edificacin en alzada.

Se formarn, pues, zonas diferenciadas en funcin desu distancia al centro. El terciario elevado se situaren las localizaciones privilegiadas; barrios degradados,

6 HAIG, R. M.: Towards an Undestanding of the Metropolis,Quat,erly Journal of Economics, 40, 1926, traduccin castellana deSECCHI, B.: Anlisis de las Estructuras Territoriales, Gustavo GHi,Barcelona, 1968, pgs. 206-207.

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con elevada concentracin de los sectores sociales menossolventes, ocuparn el anillo inmediato, a la espera deque la extensin central opere transformaciones radicalesen las expectativas de la demanda; reas de vivienda obre-ra, en mejor estado y con alquileres ms elevados, se si-tuarn a continuacin; y, finalmente, en la periferia selocalizarn las zonas residenciales de menores densidadesy ms elevados standing. Estructura de utilizaciones ur-banas que determinar, en definitiva, el patrn de preciosurbanos. A la vez, estructura no esttica, sino dinmica,que en su evolucin temporal determinar progresiva-mente la sustitucin de los usos temporales por lbs defini-tivos, que sern los ms rentables y, por tanto, los queconferirn un valor ms elevado al suelo. El funciona-miento del mercado conducir, en suma, a la optimiza-cin espacial y a la maximizacin de los precios urbanos 7.

1.2. HACIA UNA REFORMULACIN DE LA TEORA DE LAS REN-TAS DE ACCESIBILIDAD

Las ,formulaciones tradicionales de los economistasurbanos entraron rpidamente en contradiccin con laevolucin real experimentada por las ciudades. La irrup-cin del automvil y el progresivo proceso de suburhia-lizacin, iniciado con fuerza (en determinadas reas ur-banas) ya en la dcada de los veinte, implicaron la gene-

7 ELY, R. T., Y WEHRWEIN, G. S.: Land Economics, The Uni-versity of Wisconsin Press, Madison, 1928. Hay que advertir, noobstante, que el anlisis mencionado no se plantea de una formatan simple como otras versiones posteriores. El reconocimientode la moda, los hbitos sociales, el prejuicio racial, tnico y na-cional, el anlisis de las dificultades que representa la durabi-lidad de los edificios en la adecuacin a los usos ms rentables,el efecto desanimador de los costos de demolicin/reconstruc-cin, la inercia espacial, etc., otorgan en este trabajo un intersexcepcional desde la perspectiva de la teora de Jos valores delsuelo.

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ralizacin de unas estructuras urbanas incongruentes conlas previsiones de la teora econmica. Esta, efectiva-mente, al privilegiar de una forma casi exclusiva la acce-sibilidad, el ahorro en la friccin del espacio, en laexplicacin de los valores tenda a hipotizar unos siste-mas urbanos fuertemente concentrados, con mnima ex-tensin superficial, en los que la maximizacin de laproximidad al centro comportara una progresiva inten-sificacin de la edificacin 8.

No obstante, este modelo urbano no se correspondercon los cambios operados en las ciudades anglosajonas,en particular. Las innovaciones tecnolgicas en materiade transporte pblico (el metropolitano y el ferrocarrilsuburbano, principalmente) y, sobre todo, privado (elcoche) permitirn ampliar notoriamente el nivel de des-plazamientos urbanos.

En este contexto se producir un importante procesode descentralizacin. Descentralizacin, por un lado, dedeterminadas actividades productivas (la industria) nocompetitivas con las restantes ocupaciones urbanas parapermitirse pagar los elevados precios del suelo central.Descentralizacin, sobre todo, de los sectores ms sol-ventes :(econmicamente) de la demanda residencial, queevitarn as los elevados niveles de congestin, molestias(polucin, densificacin ...) e inseguridad de las reas cen-

8 Y aqu se podra introducir la matizacin, realizada porMARS~, referente al margen intensivo; es decir, a aquellasituacin donde incrementos diferenciales de intensidad de edifi-cacin no representaran la optimizacin de las utilidades, comoinicialmente el ahorro de costos de transporte pareca sugerir,debido al incremento de los costos de construccin, resultantede la edificacin en altura. Es decir, que a partir de ciertos lmi-tes sera ms econmico crecer extensivamente, aunque fuera acosta de mayores gastos en transporte, que intensivamente. Paraun anlisis detallado de este concepto de margen intensivo enMARSHALL, ver MARAGALL, P.: Los precios del suelo. El caso deBarcelona. Tesis doctoral (indita), Universidad Autnoma deBarcelona, 1978.

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trales. Proceso de suburbializacin, de desplazamiento ala periferia de los ricos, que originar un modelo de cre-cimiento opuesto al inicialmente ideado por la teoraeconmica. Proceso caracterizado no por la concentracinurbana, sino por su extensin territorial. Y en el que ladensificacin no es una constante a lo largo del territorio,sino que tiende a disminuir con la lejana del centro;proliferando, incluso en la periferia urbana, las reas dedensidades excesivas.

Modelos provinentes de otras disciplinas, distintas ala economa, vinieron a intentar la explicacin del patrnde usos del suelo que caracterizaba la evolucin urbana.Los ms conocidos son, sin duda, los realizados por losecologistas o socilogos urbanos. PARK y BURGESS fue-ron sus precursores.

Consideran la ciudad organizada en una serie de coro-nas concntricas de utilizaciones especializadas. El valordel suelo es el elemento determinante de los usos. Lasactuaciones especulativas de los propietarios del sueloconducen al proceso urbano. Este se concibe como laarticulacin de unos subprocesos dinmicos segn loscuales los sectores ms favorecidos rehuyen la.s localiza-ciones centrales, situndose en la periferia para disfrutarde un medio urbano ms agradable, siendo reemplazadospor los menos solventes en sus viviendas iniciales. Al mis-mo tiempo, estos ltimos son a su vez sustituidos porsegmentos ms pobres en sus respectivos domicilios. Do-ble proceso de invasin/sucesin que crea un modeloperifericador, en suma, de crecimiento urbano, en el quelos ms ricos tienden a localizarse excntricamente, frentea la situacin central, inmediata al corazn terciario, delos pobres y grupos sociales discriminados 9.

La incoherencia aparente que representa que los secto-res de rentas bajas habiten en las reas de elevados valo-res de suelo, pagando alquileres reducidos, en tanto que

9 PARK, R.; BURGESS, E., y MCKENZIE, R.: The CUy, ChicagoUniversity Press, Chicago, 1925.

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los de ingresos elevados lo hagan en terrenos de preciosinferiores, desembolsando alquileres elevados 10, quedainexplicada por la teora clsica de la accesibilidad. Esta,hipotticamente til para describir el pattern de valo-res urbanos, era incapaz de explicar el patrn de usos delas ciudades americanas.

I. Centro (The Loop).-II. Zona de transicin.-III. Residencias de obreros.-IV. Residencias delas clases ms acomodadas.-V. Zona de las mi-graciones.

Figura 2.-EI modelo de las zonas concntricas.

Diversas aportaciones se realizarn durante la dcadade los sesenta, intentando abordar dicha insuficienciaterica de las formulaciones clsicas de la economa ur-bana.

Sin duda, la principal ser la de ALONSO, que intenta-rn conciliar, desde un anlisis econmico, la teora de lalocalizacin con la teora del valor.

La aportacin ms significativa de ALONSO consistiren la consideracin de la cantidad de espacio consumido

10 Ver HAWLEY, A. H.: Human Ecology, Ronald Press, NewYork, 1950.

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como criterio de localizacin bsico, juntamente con laaccesibilidad. O, en palabras de MARAGALL, el mrito deALONSO consistir en abandonar el supuesto clsico de larigidez de la demanda, por lo que a consumo de suelo serefiere, y, por tanto, en preguntarse quin puede pagarlas densidades ms bajas 11. Su modelo puede resumir-se as 12:

Considera una ciudad localizada en un llano, sin in.cidentes geogrficos y con posibilidades de transporteistropas en todas direcciones. El centro de la ciudadconcentra todos los puestos de trabajo y servicios. Elmercado de suelo es competitivo; no existen restriccionesde oferta y los operadores actan con pleno conocimiento.En ese contexto se hipotiza que cada localizador urbanobusca maximizar su utilidad, determinada por la ecua-cin:

u = u (e, s, r) [6]

Donde e son todos los dems bienes, suelo aparte, s esla cantidad de espacio consumido y r es la distancia alcentro de trabajo. A su vez, cada localizador est limitadoen sus gastos en suelo, transporte y dems bienes en fun-cin de sus ingresos:

y-vc -prsr- tr ~ O [7]

Donde v es el precio de los dems bienes, p es el preciodel suelo y t es el coste del transporte. El usuario urbanobusca maximizar, pues, sus gastos en otros bienes, trans-porte y cantidad de suelo en funcin a su nivel de ingre-sos. Ello determina una ecuacin (una familia de funcio-nes, mejor dicho) de bid-rent, para cada usuario, esdecir, el conjunto de tipos de valores de suelo que ste

11 MARAGALL, P.: Op. cit., pgs. 144-145.12 ALONSO, W.: Location and LAnd Use, Harvard University

Press, Cambridge, 1964.

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e'st dispuesto a pagar a diversas distancias del CBD enotderf a mantener constante su nivel de utilidad. Estaped 'expresarse as:

_dp:.~~ Ur. _~~dr s Vc s' dr

[~]

Donde Ur ,Y Uc so:n las utilidades marginales' de la-disiricia y, del conjunto de'bienes diferentes a 'la loca-li~adn. ALONSO parte de que Ur, < O, es' decir, que lautilidad marginal de la distancia es negativa a medidaque nos alejamos del centro, al increm,entarse las moles-tias (en tiempo y dinero) del transporte. Se dedu,ce del~ ecuacin en cuestin, que la pendiente, de la fun~ind bid-rent es negativa.

Los pr.ecios del suelo declinan con la distancia al centro

L'ecuaci6n anterior' puede expresarse tambin:

Ur = _1_ ( s d~Vc . v' dr

dt )+-dr

[9]'

Esta funcin denota el hecho de que, como todo mo-vimiento hacia las afueras de la ciudad, se hipotiza quecrea desutilidades; los costes marginales del suelo debendisminuir para satisfacer as la constriccin previa deigual utilidad. En la medida que los costes del transportese incrementan con la distancia al centro, el ahorro debevenir,' pues, necesariamente, de los precios del suelo.

En tanto en cuanto la funcin de bid-rent es hipot-tica,' es decir, relaciona niveles de utilidad uniformes paracada localizador, ALONSO considera que el equilibriopara ~n determinado usuario :urbano se consigue, cono-cida la estructura actual de rentas del suelo, donde sta

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4

es tangente a la ms baja funcin de renta .de isouti-lidad. Lo que caracteriza la localizaCin de cada consu-midor es, pues, la pendien.te de su familia de rentas pro-puestas. Ello nos conduce a considerar la situacin delos distintos usuarios urbanos en funcin a su nivel deingresos. La conclusin general del modelo de ALONSOconsiste en que los ricos deberan (aunque no necesaria-mente) localizarse excntricamente a los pobres, dada susuperior capacidad para comprar en cada localizacinms suelo. Los econmicamente dbiles tendern a locali-zarse centralmente al no poder competir con los ricos enla adquisicin de suelo. En palabras de MARAGALL, nopueden hacer frente a gastos muy fuertes en transporte(que son relativamente rgidos) y, por tanto, han de optarpor ubicaciones ms cntricas a cambio de amontonarseen viviendas escasas o densificadas 12 bis. No obstante, elanlisis de ALONSO no lleva necesariamente a la mismasolucin. En caso de que existieran sistemas de transpor-te muy diferenciados en cuanto a precios o desutilidades,la relacin podra variar, especialmente en el caso deltransporte colectivo, financiado pblicamente, en que noexistieran incrementos montonos en las tarifas en rela-cin a las distancias recorridas. Ms importante an serala existencia de unos sistemas de transporte, por inade-cuacin de la red viaria, por ejemplo, que implicara dis-minuciones ms rpidas en las desutilidades del transpor-te que aumentos en las cantidades de suelo consumido;en este caso existira una aversin generalizada a la dis-tancia, determinando la localizacin central de los ricos.Cuestiones de modo, preferencias y prejuicios sociales,podran tambin incidir. Es decir, que del modelo deALONSO pueden realizarse diversas lecturas relativas a lalocalizacin de la demanda residencial segn nivel de sol-vencia. Sirve para explicar el patrn de usos/valores a laamericana, con los pobres habitando en las reas cen-

12 bis MARAGALL, P.: Op. cit., pg. 157. Para un anlisis msdetallado de esta cuestin, ver en la misma obra pgs. 166-169.

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Olslance

Rento p

Figura 3.-Esquema de usos/valores del suelo y familia de cur:'vas de isoutilidad en W. Alonso, 1964.

trales y los ricos en la periferia, pero es tambin aplica-ble, en funcin a diferentes hiptesis en relacin a lossistemas de transporte y gustos de localizacin, a situa-ciones urbanas como las mediterrneas, con los sectoressolventes ocupando ubicaciones centrales y los econmi-camente inferiores marginados en las periferias (por msque, como veremos ms adelante, sea discutible que elmodelo explique el patrn de usos/valor real de este tipode formaciones urbanas).

En cualquier caso, y ste era el punto de partida quemotiv la reflexin de ALONSO, la imposible conciliacin(en las formulaciones clsicas) de la teora de la localiza-cin, con la del valor del suelo quedar resuelta. El an-lisis econmico de los precios del suelo incardinar en sla teora de la localizacin urbana 13.

Una limitacin importante al modelo de ALONSO con-sistir en que el gradiente general de renta no puede serdirectamente obtenido. Solamente puede determinarsesi todas las funciones debind-rent de todos los locali-zadores son conocidos y si un punto de aqul viene deter-minado a priori. Normalmente, el precio base para laconstruccin de la cunra de las rentas es el del suelo agr-cola en el margen de 'la ciudad.

Como indica RICHARDSON, si ste es conocido, la es-tructura de la renta puede 'obtenerse de sobreponer lasfunciones de IIbid-rent" desde el paso ms suave del"margen" al ms acentuado en el centro de la ciudad (. .. ).La estructura de la renta se convierte entonces en la en-volvente de las funciones adecuadas de "bid-ren!" delconjunto de usuarios 14. Se consigue as la renta de equi-librio locacional.

13 Y, en este sentido, la teora de ALONSO incorporaba el con-junto de utilizaciones urbanas, y no solamente residenciales. Esms, consideraba igualmente los usos agrcolas y naturales delos terrenos (sin tener en cuenta las diferencias de fertilidad) ensu modelo generalizado.

14 RrCHARDSON, H. W.: The New Urban Economics and Alter-natives, Pion Limited, London, 1977.

52.............. }

En la misma 'direccin que la aportacin de ALONSOes necesario citar los trabajos realizados tambin en losprimeros aos sesenta por MUTH y WINGO.

El primero, elabor un modelo de localizacin resi-dencial a partir de la hiptesis fundamental de que losusuarios urbanos buscan maximizar su utilidad en vivien-da y' otros bienes y servidos. Como en el caso de ALONSO,los ingresos, familiares limitan los gastos en vivienda,transporte y tros, bienes. Las condiciones de equilibriosc;>n que las utilidades marginales por unidad; de gasto envivienda y consumo deben' ser iguales. El equilibriq loca-cional se consigue mediante el hecho de que los cambiosmarginales en gastos residenciales, resultado de la modi-fic~cin en la localizacin respecto al CBD, seari igualesa los op~rados en los costes de transporte. Como sea quedichos cos~es son, positivos con la distancia, los preciosde' las viviendas deben disminuir con la leja'na al centro,a la ,vel; que, paralelamente, se incrementa la cantidad devivienda consumida. Un modelo, en definitiva, parecidoal de ALONSO, excepto en el hecho de que se refiere a lavivienda y no al suelo, admitiendo, pues, gradientes deprecios (y densidades) distintas para cada uno. En segun-do .lugar, en la no incorporacin de la distancia en lafuncin de utilidad. Adems, MUTH realiza un anlisismucho ~s global, refirindose a cuestiones claves, comola oferta (el modelo de ALONSO y, en general, los origin~dos en la accesibilidad, se basan nicamente en la deman-da y son indiferentes a la oferta), la situacin del stockedificado, la segregacin racial, la existencia de pluricen-tralidades, etc. Aborda, en definitiva, un conjunto de pro-blemas~ adems de los tradicionales, que otorgari a suanlisis. un mayor realismo 15.

WINGO realiza la tercera aportacin, que permite lasuperacin de la teora tradicional del valor/accesibilidad.No obstante, su anlisis se diferencia de los anteriores.

15 MUTH, R.: Cities and Housing, University of Chicago Press,Chicago, 1969.

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En primer lugar, da un protagonismo especial al trans-porte. En segundo, no utiliza una funcin de utilidad deltipo de los anteriores modelos, rehusando as posibilida-des de sustitucin entre los diversos gastos. Se sita enptica ms tradicional, de considerar complementariosla renta del suelo y los costes de transporte. Se asumeque la suma de ambos conceptos debe ser constante; yesta constante es, obviamente, igual a los costes de trans-porte entre el centro y la periferia de la ciudad.

Los precios del margen se consideran iguales a cero(desprecindose, pues, los costos de oportunidad). En lamedida en que el sistema y la tecnologa de transportevienen fijados exgenamente, el conjunto de gastos dis-tintos de los de suelo y transporte se hipotizan constantesy estos ltimos costos se suponen crecientes con la dis-tancia al CBD; los precios del suelo deben declinar conla prdida de accesibilidad. La renta del suelo es, pues,una renta de posicin, un gasto a cambio de la accesi-bilidad urbana. La conclusin ms innovadora desde laperspectiva de los valores del suelo ser, como en el casode ALONSO, que el equilibrio locacional requiere la susti-tucin de costes de transporte por consumo de suelo. Lasdensidades, pues, disminuyen en la periferia en relacinal centro urbano. Con todo, y a pesar de sus simplifica-ciones (considera, como hemos dicho, constantes los gas-tos en transporte y suelo, as como idnticas funcionesde demanda -iguales gastos e ingresos- para todos losusuarios), WINGO da un importante paso adelante al con-siderar factores psicolgicos y econmicos significativosen la determinacin de los costes de transporte. Enparticular, la no reduccin de ste a simples gastos mo-netarios, sino, adems, su consideracin desde la perspec-tiva del valor del tiempo perdido en viajes obligadosresidencia/trabajo/residencia; entendiendo como tal elvalor marginal del ocio 16.

16 WINGO, L.: Transportation and Urban Land, 1961. Traduc-cin castellana, Transporte y Suelo Urbano, Oikos-Tau, Vilasar deMar, 1972.

S4

1.3. EL MODELO STANDARD

Hemos efectuado hasta ahora una rpida visin de laformacin histrica de la teora de las rentas de localiza-cin o de accesibilidad, desde los anlisis primitivos deVON THNEN hasta los ms sistematizados de ALONSO,WINGO y" MUTH. Hemos visto cmo estos ltimos reconci-liaron las teoras de la localizacin de la renta del suelo.Ahora "bien, sus formulaciones no son" sino un caso espe-cficO de lo que se ha venido a denominar teora (o mo-delo) standard, desarrollada sobre todo a partir de losprimeros aos setenta 17. Nos referiremos a continuacina esta ltima, con un cierto detalle.

a) Las bases de la teora standard

Debe analizarse de entrada cules son las considera-cione bsicas del modelo standard, "los ejes sobre los quese construye. Estos podran resumirse de la siguientemanera en la expresin ms simple pero ms evidente delmodelo:

1. Monocentricidad

La teora asume que existe un nico centro de la ciu-dad, el CBD, en el que estn localizados todos los puestosde trabajo. No existen otros subcentros urbanos, ni sediferencian centros de actividad secundaria y terciaria.

17 Algunos autores (por ejemplo, RICHARDSON, H. W.: Op. cit.)consideran los modelos de ALONSO, MUTlI y WINGO como la pre-historia, como los antecedentes inmediatos, del modelo estndar,pero no formando parte de esta corriente terica. La razn esta-ra en que si bien se trata de modelos basados en funciones deutilidad, plantean de hecho situaciones no totalmente de equili-brio (lo cual slo se consigue en ALONSO, por ejemplo, exgena-mente), como el modelo estndar.

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2. Espacio homogneo

La ciudad se localiza sobre un plano sin ningn tipode incidente geogrfico que distorsione el crecimiento.Este es posible en todas direcciones, sin limitacin deningn tipo. La red de transporte~ es ubicua en todos lossentidos desde el centro urbano. La ciudad es, pues, circu-lar y se extiende en mancha de aceite sobre el territorio.Los servicios pblicos y la amenidad de los espacios seconsideran tambin homogneos, diferencindose las lo-calizaciones nicamente por la distancia al CBD. La ciu-dad, en consecuencia, puede representarse unidimensio-nalmente, ya que todas las localizaciones de una mismacorona. circular son idnticas por definicin.

'. '...

3. Zonificacin exclusiva

La teora standard presupone n CBD en el que seconcentra toda actividad productiva y terciaria, sin di-mensin o con un radio finito, predeterminado, rodeadode una amplia corona residencial, limitada nicamentepor el uso agrcola del suelo. Normalmente, este uso es elque determina el radio de la ciudad al igualarse el pre-cio del suelo urbano y del agrcola. Dentro de la ciudadno hay, en consecuencia, competencia entre los usos delsuelo, a excepcin de la existehte dentro de la corona re-sidencial entre los usos de vivienda y de transporte.

4. La demanda de vivienda derivada de la del suelo

Esta es otra de las asunciones bsicas de la teorastandard. Las caractersticas de la vivienda son conside-radas homogneas a lo largo del espacio urbano. Al serste homogneo, istropo, en capital fijado,.. externalida-des, servicios pblicos, etc... , el usuario nicamente bus-ca maximizar la localizacin (entendida como distancia

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al centro) :yel tam~o del espacio a consumir; pero alestar los dos aspectos relacionados (disminuyendo la den.;sidad con la distancia al centro) pueden limitarse a unnico concepto.

.5~ , 'Mer~49 'competitivo y en ,eq'~ilibrio a largo plazo

Se trata, sin 'duda, de las asunciones m~ determinan-~s. s 'proclama la completa competencfa en el mercadourbano, a pesar de que se elimina por hiptesis 'la, con-currencia entre usos residenciales, productivos y terCia-riqs, resultado del zoning exclusivo, haciendo abstraccinde' la existenCia de la propiedad privada y de la realiza-cin de prcticas especulativas. Esta total libertad, delmercado se consigue a costa de considerar una pleriamQ~ilidad de la demanda (despreciando toda inercia loca-ciona!) y una completa'ad~ptahilida:d de la oferta (des-preciando sus condiciones de durabilidad) que conduc~a: una 'situaciqn esitlcq de equilibrio locacional,. la ofer"tase adapta plenamente a la demanda, y sta ve material-zado su'ptimo locacional: todos los residentes' de la ciu-dad ven maximizadas sus utilidades .

. En definitiva, un modelo de ciudad caracterizado porun espacio homogneo, continuo, istrapo en su calidad,a "xcep'cin 'de la distancia al centro, totalmente elstlca.y adaptable a las' exigencias del mercado, ilimitado, don.:de se hace posible la plena optimizacin de las localiza-ciones residenciales que quedan expresadas por el patrnde "valores del suelo. .

b) Un ejemplo de modelo standard (**)

Hasta aqu' ,las principales. determinaciones tericasdel. modelo. Pasemos' 'ahora a expres~r una forIilulacin~

(**) Como se ver ms adelante, lo que describimos ahora essolamente una. de las formulaciones del modelo standard, la mssimple. No obstante, precisamente por su simplicidad, es la que

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la de SOLOW (1972), que por su simplicidad resume losaspectos determinantes de esta teora referida a la rentadel suelo urbano 18.

Se trata de una ciudad circular con un nmero totalde familias que trabajan en un nico CBD, centralmentelocalizado, de radio ro. Los anillos :r::esidenciales rodeanel centro. Las familias tienen idnticos ingresos y gustose intentan maximizar en funcin a los primeros: localiza-cin (distancia r al CBD), consumo de espacio destinadoa vivienda (s) y todos los dems consumos (c). As, lafuncin de utilidad es:

u = U(c, s) = K log s + (1 - K) log c [10]sujeta a

y = c + prs + tr [11]

Donde pr es la renta del suelo a una distancia r, y tr esel coste de transporte de las familias que viven en r.

Al asumir el modelo idnticos ingresos y gastos, elequilibrio locacional se consigue independientemente dela localizacin central o perifrica de las familias. Portener todas idntica utilidad, es necesario que los valoresdel suelo caigan con la distancia al CBD, para compensaras los costes de transporte ms elevados.

Del modelo se deduce la ecuacin:

p'r . sr + t'r = O

Donde (') indica cambio en la localizacin,

[12]

ms evidentemente muestra las asunciones centrales del modelo.Asunciones que en su contraimagen indican los principales luga-res comunes de la teora econmica neoclsica aplicada a laciudad.

18 SOLOW, R. M.: Congestin, Density and Use of Land inTransportation, Swedish Journal of Economics, vol. 74, 1972.

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Esta es la ecuacin de equilibrio locacional, y muestracmo en el espacio consumido constante debe de existirun intercambio entre costos de transporte y 'rentas delsuelo, que en funcin de la distancia implica una pen-diente decreciente (negativa) de la funcin de la rentaurbana. El equilibrio locacional se consigue, pues, a tra-vs del intercambio, el frade-off, entre valores y costesde transporte; y, a la inversa, valores constantes, entrecantidad de espacio consumido y gastos de accesibilidad.Operando en las ecuaciones anteriores, se llega a:

pr = po (_l_y_-t_r_) l-k = po.'jk

kysr =__ W 1- 1/ k

po r

[13]

[14]

Donde po es la renta en el margen del CBD y W r es lafracCin de ingresos resultantes tras pagar los costes detransporte a la distancia r. Las ecuaciones [13] Y [14]representan, pues, respectivamente, las funciones de equi-librio de las rentas y del consumo del espacio. Por otraparte, es significativo que en este modelo la determina-cin del gradiente de precios no implica el conjunto decondiciones que eran necesarias en la construccin deALONSO; ni, por tanto, la necesidad de conocer exgena-mente un valor de la curva. Aqu, al contrario, incluso po,que sirve de constante en la ecuacin del trade-Oiff,puede determinarse, endgenamente, en funcin del n-mero total de usuarios a travs de la adecuacin de laoferta a la demanda de suelo.

El modelo permite tambin la discusin en trmi-nos de demandas no homogneas por lo que se refie-re a los ingresos. En este caso, los sectores ms sol-ventes se ubicarn perifricamente, ya que desde que losgastos de transporte se suponen idnticos, a una deter-minada distancia del CBD, para el conjunto de la deman-

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da', .aquello~ tendrn una capacidad econmica superiorq~e los pob