informe trimestral de st sociedad de tasación tendencias ... · Índice de confianza inmobiliario...
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Informe Trimestral de ST Sociedad de TasaciónTendencias del Sector Inmobiliario
ABRIL
PERSPECTIVA
VALORES
CONFIANZA
PERSPECTIVA
VARIABLES ESTRATÉGICAS
ABRIL 2016
Evolución del Valor de la Vivienda
Índice de Confianza Inmobiliario(mín 0 - máx 100)
Perspectiva del Sector en los Últimos 3 Meses
Cuadro de Control de Variables Estratégicas
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
4T 1
985
2T 1
986
4T 1
986
2T 1
987
4T 1
987
2T 1
988
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988
2T 1
989
4T 1
989
2T 1
990
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990
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991
2T 1
992
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992
2T 1
993
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993
2T 1
994
4T 1
994
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995
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995
2T 1
996
4T 1
996
2T 1
997
4T 1
997
2T 1
998
4T 1
998
2T 1
999
4T 1
999
2T 2
000
4T 2
000
2T 2
001
4T 2
001
2T 2
002
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002
2T 2
003
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003
2T 2
004
4T 2
004
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005
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005
2T 2
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4T 2
006
2T 2
007
4T 2
007
2T 2
008
4T 2
008
2T 2
009
4T 2
009
2T 2
010
4T 2
010
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011
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012
4T 2
012
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013
4T 2
013
2T 2
014
4T 2
014
2T 2
015
4T 2
015
Evolución Total Vivienda
€/m2
1. Economía2. Ventas Promoción / Suelos3. Ventas Residencia habitual
4. Ventas 2ª Residencia5. Stock vivienda
6. Precios vivienda7. Ventas Locales
0 2 4 6 8 10
4,8
5,3
5,9
5,0
6,1
5,1
5,4
25303540455055
4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T
31,5 31,8 31,2 31,3 30,6 31,4 33,2 35,0 36,3 38,1 40,0 42,8 44,5 47,4 49,5 51,1 52,5 52,7
2012 2013 20142011 2015 2016
Empleo
Desgravación
IVA
Alquiler
Saldo migratorio
DEMANDA OFERTA
Financiación
Prima de riesgo
Política de concesión
Stock terminado
SAREB / EEFF
Evolución del Sector2 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
EXPECTATIVAS
VALORES
EXPECTATIVAS
CONCLUSIONES
El precio medio de la vivienda nueva y usada en su
conjunto recupera un 0,1% en el último semestre y
se sitúa en 1.433 €/m².
La variación anual de precios se sitúa en -0,5% y con-
firma la tendencia a la estabilidad ya observada en
períodos anteriores.
El índice de confianza en la evolución del sector in-
mobiliario alcanza 52,7 puntos, continuando su ten-
dencia ascendente desde la posición neutral de 50.
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario se sitúa en 7,6 años
de sueldo para la adquisición de una vivienda media,
el mismo valor que en el primer trimestre de 2015.
El índice de accesibilidad, publicado por primera vez
el trimestre pasado, que se situaba en 96 sobre 100 a
nivel estatal, se sitúa en este primer trimestre de 2016
en 102 puntos, siendo 12 las comunidades autóno-
mas que sobrepasan los 100 puntos, tres más que en
el trimestre anterior. La diferencia registrada en rela-
ción al trimestre anterior se justifica principalmente
por la rebaja en las retenciones por IRPF para 2016 y
la evolución de los tipos de interés hipotecario.
ABRIL 2016
Evolución y Proyección Valor de la Vivienda
Expectativas del Sector para los Próximos 3 Meses
2008
€/m2
2009 2010 2011 2012 2013 2014
20%
15%
10%
5%
0
-5%
-10%
-15%
-20%
% Var. Anual
Atención: 2 gráficos. Para modificar el de barras mover capa adelante
2015 2016
Var. Anual Total Vivienda Evolución Total Vivienda Proyección Total Vivienda
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T
Proy.
1. Economía2. Ventas Promoción / Suelos3. Ventas Residencia habitual
4. Ventas 2ª Residencia5. Stock vivienda
6. Precios vivienda7. Ventas Locales
0 2 4 6 8 10
4,9
5,3
5,6
5,0
5,9
5,1
5,4
InmobiliarioInforme Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 3
RESUMEN
ABRIL 2016
Índice de Confianza Inmobiliario iSTNota metodológica
El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de más de 600 profesionales sobre aspectos econó-mico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.
Entre estos 600 técnicos se encuentran todos los profesionales independientes (tasadores) y la totalidad del personal de control de calidad de valoraciones que trabaja en ST Sociedad de Tasación.
Las respuestas de estos profesionales se categorizan (en una es-cala 1-5) en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres próximos meses) para los siguientes aspectos:
1º Evolución de la economía en cada zona 2º Evolución ventas - Promociones y Suelos 3º Evolución ventas - Residencia habitual4º Evolución ventas - Segunda residencia 5º Evolución del stock de la vivienda en la zona6º Evolución de los precios de la vivienda 7º Evolución ventas - Locales Comerciales
El análisis estadístico de las respuestas de los encuestados de-vuelve la calificación de los conceptos analizados en una escala de 0-10.
El índice de confianza trimestral es el resultado del análisis com-binado de perspectiva y expectativa.
Perspectiva (Últimos 3 Meses)
Expectativas (Próximos 3 Meses)
1. Evolución de la economía2. Evolución de las ventas inmuebles (promociones, suelos)
3. Evolución de las ventas inmuebles (residencia habitual)4. Evolución de las ventas inmuebles (2ª residencia)
5. Evolución del stock de la vivienda6. Evolución de los precios de la vivienda
7. Evolución de las ventas inmuebles (locales comerciales)0 2 4 6 8 10
4,85,3
5,95,0
6,15,15,4
1. Evolución de la economía2. Evolución de las ventas inmuebles (promociones, suelos)
3. Evolución de las ventas inmuebles (residencia habitual)4. Evolución de las ventas inmuebles (2ª residencia)
5. Evolución del stock de la vivienda6. Evolución de los precios de la vivienda
7. Evolución de las ventas inmuebles (locales comerciales)0 2 4 6 8 10
4,95,35,6
5,05,9
5,15,4
4 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
ST Sociedad de Tasación elabora un Índice de Confianza como complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis de vivienda nueva que viene realizando desde 1985.
52,7 puntos sobre 100
Índice de Confianza Inmobiliario iST
3T-2015 4T-2015 1T-2016 2T-2016
Andalucía 50,0 52,0 53,4 53,0
Aragón 47,4 48,9 50,7 51,5
Asturias 49,2 53,5 55,2 54,8
Baleares 55,2 55,3 55,6 56,8
Canarias 47,2 50,3 51,5 52,0
Cantabria 47,6 50,2 50,8 49,5
Castilla y León 48,2 48,9 49,4 48,5
Castilla la Mancha 49,7 50,5 51,1 50,4
Catalunya 48,9 50,4 51,9 52,9
Valencia 51,1 52,1 53,4 53,6
Extremadura 50,7 53,1 54,4 53,3
Galicia 48,9 50,3 51,0 51,7
Madrid 50,6 52,6 55,0 54,8
Región de Murcia 47,4 49,3 51,0 51,2
Navarra 51,9 53,0 53,3 50,7
Pais Vasco 48,8 51,0 52,4 51,0
Rioja 51,0 55,4 55,4 55,8
Total España 49,5 51,1 52,5 52,7
Tota
l Esp
aña
An
dal
ucí
a
Ara
gó
n
Ast
uri
as
Bal
ear
es
Can
aria
s
Can
tab
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tilla
y L
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n
Cas
tilla
La
Man
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Cat
alu
nya
Val
en
cia
Ext
rem
adu
ra
Gal
icia
Mad
rid
Re
gió
n
de
Mu
rcia
Nav
arra
Paí
s V
asco
Rio
ja
1. Evolución de la economía en la zona
53,4 53,0 53,7 52,6 61,1 51,6 50,4 49,9 52,3 53,4 54,0 53,8 51,6 55,0 53,6 51,6 52,4 61,1
2. Evolución de las ventas - promociones y suelos
50,6 50,6 50,8 55,7 51,6 47,2 41,9 46,8 47,5 52,2 48,3 53,3 47,1 56,8 48,9 52,3 48,9 51,9
3. Evolución de las ventas - residencia habitual
59,1 58,0 54,3 63,7 61,4 57,3 59,1 51,8 59,8 60,3 60,0 59,6 58,1 61,1 56,1 60,5 60,4 70,4
4. Evolución de las ventas - segunda residencia - costa, montaña, …
49,8 52,6 48,7 49,9 61,5 51,7 51,0 45,7 44,5 48,3 52,7 49,6 47,6 48,1 50,8 40,6 45,4 52,7
5. Evolución del stock de la vivienda
57,0 56,3 56,9 62,8 56,2 53,2 50,1 54,3 57,0 56,4 59,6 56,6 58,2 61,2 53,9 63,5 55,8 53,0
6. Evolución de los precios de la vivienda
51,5 51,3 48,9 49,8 55,6 54,3 46,5 46,9 45,4 53,5 52,0 50,4 50,8 52,6 48,0 43,7 49,0 49,1
7. Evolución de las ventas - locales comerciales
47,6 49,2 47,2 49,4 49,9 49,1 47,6 44,4 46,2 45,9 48,8 50,0 48,3 49,1 47,3 43,1 44,9 52,5
Evolución por Comunidad Autónoma
Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 5
< 44 44 - 46 46 - 48
48 - 50 50 - 52 > 52
51,049,5
54,8
54,8
51,7
48,5
50,4
51,552,9
50,7
56,8
55,8
51,253,0
53,653,3
52,0
Índice de Confianza de ST
ABRIL 2016
Durante el año 2015, el precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada ha experimentado un descenso de 0,5%, pese al ligero aumento de 0,1 % observado durante la segunda mitad del año.
El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía desde una subida anual de 1,4% en Cuenca (850€/m2) hasta un descenso de 4,1% en Segovia (1.152 €/m2).
El precio medio más elevado se registra en la provincia de Gui-púzcoa (2.318 €/m2), seguida de Barcelona (2.069 €/m2), mien-tras que los más bajos se dan en Badajoz (821 €/m2) y Ciudad Real (830 €/m2).
La ligera variación experimentada por los precios en el año 2015 confirma la continuidad de la estabilidad en un mercado que se reactiva progresivamente (la última estadística del Ministerio de Fomento indica un incremento de transacciones de casi el 10% en 2015 respecto a las registradas en 2014), pero cuyo impulso todavía parece insuficiente para hacer crecer los precios de ma-nera generalizada.
Es previsible que, de continuar la misma tónica ascendente del mercado, en poco tiempo se puedan abandonar las cifras de va-riación negativas en todo el territorio, aunque ello no signifique necesariamente que vaya a suceder en todas partes en la misma cuantía ni con la misma fuerza.
En ese sentido, es probable que las grandes poblaciones conti-núen actuando como motor de la recuperación.
Evolución de Precios de la Vivienda Nueva y Usada
ST Sociedad de Tasación realiza con carácter semestral un estudio de evolución de precios de vivienda nueva y usada, en que analiza los valores medios conjuntos para todos los códigos postales del territorio nacional.
6 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
Evolución de Precios y Variaciones Anuales
Diciembre
-15,00 %
-7,50 %
0,00 %
7,50 %
15,00 %
22,50 %
30,00 %
300
600
900
1.200
1.500
1.800
2.100
2.400
2.700
3.000
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Precios Medios Diciembre Variaciones Interanuales
-0,5 %
-5,9 %-9,1 %-8,8 %
-6,7 %-6,9 %-5,0 %
-2,1 %
6,4 %
9,9 %
14,7 %
18,0 %15,1 %
13,4 %11,0 %10,2 %9,0 %
5,3 %3,4 %2,3 %3,3 %3,7 %
0,3 %
-1,0 %
0,1 %
9,7 %
24,4 %25,8 %
28,8 %
23,4 %
1.4331.4401.531
1.6841.847
1.9792.126
2.2392.2872.149
1.956
1.705
1.4451.255
1.107997
905830788762745721695693700699637512
407316256256 316
407512
637 699 700 693 695 721 745 762 788 830 905997
1.1071.255
1.445
1.705
1.9562.149
2.287 2.2392.126
1.9791.847
1.6841.531
1.440 1.433
%€/m2 const.
1.433 0,1 -0,5€/m2 precio medio Var. 6 meses
% nominalVar. 12 meses% nominal
Evolución de Precios de la Vivienda Nueva y Usada
Provincias con mayor subida anual
Valores Valoración %
dic 2015 jun 2015 dic 2014 sem. anual
Cuenca 850 843 838 0,8 1,4
Islas Baleares 1.640 1.626 1.625 0,9 0,9
Tarragona 1.283 1.269 1.272 1,1 0,9
Alicante 1.114 1.105 1.106 0,8 0,7
Málaga 1.399 1.385 1.393 1,0 0,4
Provincias con mayor descenso anual
Valores Valoración %
dic 2015 jun 2015 dic 2014 sem. anual
Segovia 1.152 1.175 1.201 -2,0 -4,1
Zaragoza 1.251 1.265 1.291 -1,1 -3,1
Valladolid 1.089 1.101 1.123 -1,1 -3,0
Vizcaya 2.047 2.080 2.110 -1,6 -3,0
Asturias 1.286 1.301 1.325 -1,2 -2,9
Evolución Comunidades Autónomas
Valores Valoración %
dic 2015 jun 2015 dic 2014 sem. anual
Andalucía 1.188 1.187 1.197 0,1 -0,8
Aragón 1.191 1.204 1.226 -1,1 -2,9
Asturias 1.286 1.301 1.325 -1,2 -2,9
Islas Baleares 1.640 1.626 1.625 0,9 0,9
Canarias 1.234 1.237 1.245 -0,2 -0,9
Cantabria 1.410 1.422 1.449 -0,8 -2,7
Castilla León 1.072 1.079 1.092 -0,6 -1,8
Castilla La Mancha 900 902 909 -0,2 -1,0
Catalunya 1.886 1.873 1.880 0,7 0,3
C. Valenciana 1.122 1.120 1.126 0,2 -0,4
Extremadura 838 840 843 -0,2 -0,6
Galicia 1.102 1.108 1.111 -0,5 -0,8
Madrid 2.024 2.009 2.016 0,7 0,4
Murcia 1.028 1.024 1.026 0,4 0,2
Navarra 1.288 1.284 1.299 0,3 -0,8
País Vasco 2.093 2.114 2.139 -1,0 -2,2
La Rioja 1.076 1.074 1.078 0,2 -0,2
Ceuta 1.535 1.536 1.546 -0,1 -0,7
Melilla 1.413 1.415 1.415 -0,1 -0,1
Valor Vivienda Nueva y Usada (dic 2015)
Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 7
ExtremaduraCastilla La Mancha
MurciaCast.illa León
La RiojaGalicia
Comunidad ValencianaAndalucía
AragónCanariasAsturiasNavarra
CantabriaMelilla
NacionalCeuta
Islas BalearesCatalunya
MadridPaís Vasco
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
2.0932.024
1.8861.640
1.5351.4331.4131.410
1.2881.286
1.2341.1911.188
1.1221.102
1.0761.072
1.028900
838 Media Nacional
€/m2
1.400-1.700 1.700-2.000 > 2.0001.100-1.400< 1.100
1072
1286
11021410 2093
1288
1076
11911886
11221640
1028
900
2024
838
1188
1234
€/m2 construído en comunidades autónomas
+ =
+ =
+ =
+ =+ =
+ = + =
+ =+ =
+ =
+ =
+ =+ =
+ =
+ =
+ =+ =
Evolución de ValoresDiciembre 2014 / Diciembre 2015
Previsión de ValoresDiciembre 2015 / Diciembre 2016
% Variación Anual
Entre -5% y 0%
0%
Entre 0% y 5%
+ + Incremento mayor 5%= + Incremento de 0% a 5%- - Mantenimiento o disminución
Precios Medios de la Vivienda por Comunidad Autónoma
Evolución de Valores Diciembre 2014 / Diciembre 2015Previsión de Valores Diciembre 2015 / Diciembre 2016
Precios Medios de la Vivienda por Comunidad Autónoma
(€/m2 construido)
1.433
ABRIL 2016
Índice de EsfuerzoInmobiliario
Máximo 1T-2014 1T-2015 1T-2016
Andalucía 13,0 6,6 7,1 7,1
Aragón 10,1 6,4 5,5 5,7
Asturias 9,5 7,0 7,1 6,7
Baleares 23,5 12,6 15,4 15,8
Canarias 13,0 6,9 7,8 7,7
Cantabria 13,3 8,8 8,4 9,0
Castilla y León 11,0 7,3 6,4 6,7
Castilla la Mancha 11,7 5,8 5,5 5,6
Cataluña 15,7 8,4 8,2 8,2
Máximo 1T-2014 1T-2015 1T-2016
Com. Valenciana 11,8 5,8 6,4 6,2
Extremadura 10,1 5,8 5,9 6,0
Galicia 11,1 7,7 8,0 8,0
Madrid 14,9 7,6 8,2 9,0
Región de Murcia 12,1 5,6 5,9 5,4
Navarra 11,2 6,4 6,9 7,5
País Vasco 15,0 9,1 9,0 8,8
La Rioja 11,0 5,3 5,8 5,8
Nacional 13,7 7,2 7,6 7,6
Evolución Histórica por Comunidad Autónoma
El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría des-tinar para la compra de una vivienda de tipo medio.
El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.
8 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
ST Sociedad de Tasación estima la inversión, en años de sueldo, que debe realizarse para adquirir una vivienda.
Índice de Esfuerzo por Comunidad Autónoma
MurciaCastilla La Mancha
AragónLa Rioja
ExtremaduraComunidad Valenciana
Castilla y LeónAsturias
AndalucíaNavarraEspaña
CanariasGalicia
CataluñaPaís Vasco
MadridCantabria
Islas Baleares0 2 5 7 9 11 14 16 18
15,89,09,08,8
8,28,0
7,77,67,5
7,16,76,7
6,26,05,85,75,65,4
7,6
Índice de EsfuerzoInmobiliario
< 3 3 - 6 6 - 9 9 - 12 12 - 15 > 15
Máximo 1er Trimestre 2014 1er Trimestre 2015
Mapas de Evolución en Periodos Anteriores
< 3 3 - 6 6 - 9 9 - 12 12 - 15 > 15
8,89,0
9,0
6,7
8,0
6,7
5,6
5,78,2
7,5
15,8
5,8
5,47,1
6,26,0
7,7
Mapa Comparativo Territorial 1er Trimestre 2016
Evolución Histórica Nacional
Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 9
2004200520062007200820092010201120122013201420152016
0 2 4 6 8 10 12 14
7,67,6
7,27,6
9,410,2
10,911,8
12,713,4
12,611,6
10,3
1T
ABRIL 2016
Índice de Accesibilidad
1T-2013 1T-2014 1T-2015 1T-2016
Andalucía 90 99 100 111
Aragón 98 102 125 138
Asturias 85 93 110 116
Baleares 44 51 51 50
Canarias 90 97 99 105
Cantabria 60 75 88 87
Castilla y León 90 90 110 119
Castilla la Mancha 108 113 134 140
Cataluña 76 76 89 94
1T-2013 1T-2014 1T-2015 1T-2016
Com. Valenciana 114 112 124 130
Extremadura 106 114 122 133
Galicia 80 85 89 99
Madrid 69 82 82 84
Región de Murcia 106 118 133 146
Navarra 92 100 98 103
País Vasco 60 69 80 86
La Rioja 93 123 128 136
Nacional 85 90 97 102
Evolución Histórica por Comunidad Autónoma
El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedi-car a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo.
La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado con base 100 permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teòricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media.
10 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
ST Sociedad de Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media.
Índice de Accesibilidad por Comunidad Autónoma
40
60
80
100
Bale
ares
Mad
rid
País
Vas
co
Cant
abria
Cata
luny
a
Gal
icia
Nacio
nal
Nava
rra
Cana
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Astu
rias
Cast
illa L
eón
Vale
ncia
Extre
mad
ura
La R
ioja
Arag
ón
Cast
illa L
a M
anch
a
Mur
cia
94878684
50
120
140
160146
140138136133130119116111
105103102100
102 índice nacional
Suficiente Insuficiente
1er Trimestre 2012. IRPH 3,74% 1er Trimestre 2013. IRPH 3,22% 1er Trimestre 2014. IRPH 3,20% 1er Trimestre 2015. IRPH 2,46%
Mapas de Evolución en Periodos Anteriores
8687
84
116
99
119
140
13894
103
50
136
146111
130133
105
Insuficiente
Tipo de interés (IRPH) 2,01%
Plazo de amortización 30 añosSuficiente
Mapa Comparativo Territorial 1er Trimestre 2016
Evolución Histórica Nacional
Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 11
20162015201420132012
0 20 40 60 80 100 120
6585
9097
102
1T
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