INFORME DE LA REUNIÓN DEL COMITÉ TÉCNICO DE ALIDEPARA EL FINANCIAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA Y LA VIVIENDA

Secretaría General de ALIDEMayo, 2014

INFORME DE LA REUNIÓN DEL COMITÉ TÉCNICO DE ALIDEPARA EL FINANCIAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA Y LA VIVIENDA

La reunión del Comité Técnico de ALIDE para el Financiamiento de la Infraestructura y la Vivienda, se realizó el 9 de mayo de 2014, durante la 44ª reunión ordinaria de la Asamblea General Anual de ALIDE, que tuvo lugar en Cartagena de Indias, Colombia; y fue conducida por el señor Romy Calderón Alcas, Jefe de Estudios Económicos e Información de ALIDE.

Como antecedente previo para la convocatoria de la reunión se había señalado que si bien América Latina y el Caribe todavía continúan en una etapa de crecimiento, para sostenerlo se precisa de inversiones en sectores importantes, en particular en infraestructura, y que la región está invirtiendo el 3% de PBI y necesita pasar a invertir algo así como el 5%. Por ejemplo, México requiere en el periodo 2013-2018 montos de inversión cercanos a los US$1.6 billones para atender sus necesidades de infraestructura. El Brasil por su parte, necesita aumentar el nivel de inversión en este sector a al menos unos US$35.000 millones al año, en Perú se estima que existe un déficit en infraestructura de más de US$80.000 millones. Por su parte, Colombia, se menciona que para los próximos seis años se requieren inversiones de US$25.000 millones.

Siendo esta la realidad de la región que requiere de cantidades significativas de recursos para los siguientes años, entonces es allí donde se necesita analizar las fuentes alternativas de financiamiento como los fondos institucionales, o bien desarrollar productos que permitan proveer los recursos en los montos requeridos por los proyectos de infraestructura, así como para los programas de vivienda. En ese sentido, el propósito de la reunión fue analizar alternativas de financiamiento que consideren la significativa participación de la inversión privada complementada con la inversión pública, concesiones en bolsa, programas de obra pública, programas de planes de ahorro para vivienda en espacial de tipo social. Todo ello para acordar, igualmente, actividades de interés común y promover una mayor cooperación interinstitucional en el marco de ALIDE, reconociendo que el papel de la banca de desarrollo en el financiamiento de proyectos de infraestructura toma mayor relevancia.

La agenda contempló la presentación de herramientas para la gestión financiamiento a estos sectores así de experiencias institucionales. Conforme al programa de la reunión las presentaciones fueron las siguientes: “Valuación de Garantías Hipotecarias en un Contexto de Crecimiento de la Demanda de Viviendas”, por José Manuel Aguirre, Director de Aplicaciones de Inteligencia Artificial, S.A. (AIS), de España; “Desarrollo Local Autosostenible y Financiamiento de la Infraestructura y la Vivienda”, por Gonzalo Fernando Núñez Sánchez, Subgerente General de Negocios del Banco del Estado del Ecuador; “Financiamiento de la Infraestructura Básica y de la Vivienda Urbana”, por Iván Mauricio Pérez Salazar, Gerente General del Instituto para el Desarrollo de Antioquia (IDEA), de Colombia; y, “Actuación del BRDE de Brasil en el Financiamiento de la Infraestructura”; por Carlos José Ponzoni, Superintendente de Planejamento del Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul (BRDE), de Brasil.

El Banco del Estado del Ecuador con 34 años de existencia promoviendo el desarrollo local sostenible y la competitividad territorial, se orienta a apoyar a los gobiernos autónomos descentralizados municipales (GAD), provinciales y parroquiales. Asimismo, financia proyectos de vivienda de interés social a empresas públicas de vivienda y municipios, promotores privados y organizaciones sociales; teniendo como ejes

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estratégicos el desarrollo territorial competitivo, el financiamiento orientado a reducir la pobreza y la desigualdad, y el fortalecimiento al proceso de descentralización en los gobiernos autónomos descentralizados (GAD).

Ello lo hace brindando financiamiento en condiciones preferenciales, incluyendo en algunos casos un componente de subsidio; asistencia técnica en aspectos tributarios, financieros, ordenamiento territorial y tramitología a los municipios. Entre las diversas líneas y programas de financiamiento que cuentan para el periodo 2014-2017, destacan Prosaneamiento, Prohabitat, Vialidad (para carreteras), Proverde, equipamiento urbano comercial, desarrollo urbano integral, y la administración de programas del gobierno nacional.

El programa emblemático Prosaneamiento está orientado a financiar la inversión en proyectos de infraestructura para servicios básicos como agua potable, alcantarillado y tratamiento de desechos sólidos. Con este programa se espera financiar hasta el 2017 a los GAD proyectos por US$2.500 millones, beneficiar a 7,7 millones de ciudadanos e incrementar la cobertura de estos servicios básicos al 95%. Los créditos serán subsidiados hasta en un 70% (esto es hasta US$1.750 millones), con la intención de promover ciudades incluyentes, sostenibles y planificadas.

En cuanto al financiamiento para la vivienda social, el banco tienen a disposición el programa Prohabitat mediante el cual ejerce su rol con la creación y desarrollo de mercados de vivienda social, realizando todo el proceso de las operaciones financieras (evalúa y califica los créditos, hace el seguimiento técnico, comercial y financiero a los proyectos, y la recuperación de la cartera). Los recursos del programa provienen del fondo ordinario del banco (valor reembolsable) y recursos no reembolsables de bonos anticipados otorgados por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda. Las condiciones financieras incluyen crédito más bonos anticipados, con plazos de hasta 60 meses, a una tasa de 6% para el componente de vivienda social (VIS) y de 7.11% para el componente no VIS, con periodos de gracia de 36 meses. El banco financia hasta el 80% del proyecto, siendo los potenciales solicitantes los promotores públicos y privados, organizaciones sociales, fideicomisos mercantiles y asociaciones público privadas.

Por otra parte, en materia de vivienda se comentó sobre el nuevo sistema de incentivos a la vivienda social, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. En lo incentivos a la oferta el MIDUVI califica a los proyectos para viviendas de hasta US$30.000 en zonas urbanas y con servicios, el banco financia a promotores públicos, privados y asociaciones y puede anticipar bonos de la vivienda. En los incentivos a la demanda el esquema de adquisición de vivienda denominado A+B+C incluye ahorro, bono y crédito. El bonos al comprador es de US$2.000 a US$5.000 según el precio de la vivienda, donde el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) financia a sus afiliados al 8,9% y el Corporación Nacional de Finanzas Populares y Solidarias (CONAFIPS) financia a las familias de escasos recursos. El rol de los municipios en este programa es el de agilizar la tramitología de aprobación con apoyo del banco, gestionar el suelo para proyectos de vivienda, y generar normativa y control urbano.

El BRDE, es una institución pública de fomento, constituida como banco de desarrollo. Actúa sobre todo como repasador de recursos del BNDES, para la ejecución de proyectos de inversión en empresas y productores rurales. Su área de actuación son los estados de Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul.

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El banco cuenta con 556 empleados, 32 mil clientes activos en 89% de los 1.188 municipios de su ámbito de actuación, un activo total aproximadamente de US$5.125 millones, una cartera de crédito de US$4.278 millones, y su patrimonio líquido asciende a US$757.6 millones. La cartera por sectores está distribuida en infraestructura 13%, comercio y servicios 20%, agropecuario 36%, e industria 31%.

El banco financia proyectos de inversión para el desarrollo de la infraestructura productiva y logística. Así tenemos, que apoya proyectos de energía eléctrica en sus distintas etapas (generación, transmisión y distribución), y de distintas fuentes (hidroeléctricas, parques eólicos, etc). Las centrales financiadas van desde los 150 a los 300 MW. Asimismo, financia proyectos de electrificación rural realizados por sociedades de propósito especial y cooperativas rurales. En logística y almacenaje financia a las empresas rurales, cooperativas de producción y empresas productoras de cereales. A los municipios generalmente les financia equipamientos y construcción de carreteras.

El Instituto de Desarrollo de Antioquia (IDEA), fomenta el desarrollo sostenible de la región de Antioquia, mediante la prestación de servicios financieros, asesoría especializada, financiación de inversiones públicas, gestión y administración de recursos y participación en proyectos estratégicos de desarrollo regional, contribuyendo así con el bienestar y el mejoramiento de la calidad de vida de la comunidad.

Presta servicios de captaciones a través de depósitos a la vista y a plazos; realiza colocaciones vía crédito de fomento, descuento de actas y facturas, créditos de tesorería, y créditos redescontables con los fondos nacionales; brinda servicios de asesoría y capacitación y promoción de proyectos. Asimismo; brinda servicios de banca de inversión, gestión de inversiones, creación de alianzas estratégicas, gestión de proyectos de inversión extranjera directa. Además; administra recursos por convenio para proyectos especiales, recaudo, administración y pagos, y gerencia en la ejecución de proyectos.

El foco de atención de la actividad crediticia de IDEA son los municipios de Antioquia ubicados fuera del área metropolitana, tal es así que el 85,5% de sus financiamientos están en esas zonas, en 115 municipios no atendidos, lo contrario al sistema bancario que concentra el 91.3% de sus financiamientos en municipios del área metropolitana. Esto demuestra la importancia de las instituciones financieras de desarrollo para incluir a localidades y segmentos de la población y facilitar su acceso al financiamiento, que de otra forma quedarían excluidos.

IDEA actualmente viene ejecutando el programa de vivienda gratuita del gobierno nacional en Antioquia, que comprende la construcción de 5.457 viviendas en 54 municipios de su región. Para viabilizar la construcción de viviendas en cantidades mucho menores a las que se hacen en las ciudades grandes, tuvo que crear un modelo financiero, de se adapte para financiar y desarrollar proyectos pequeños. Como a los desarrolladores de viviendas no les interesaban los proyectos pequeños optaron por lo siguiente modelo: 1) IDEA le otorga un crédito puente a un Patrimonio Autónomo que es el paga la ejecución de los proyectos, y éste, a su vez, le cede los derechos fiduciarios como garantía; 2) VIVA una empresa industrial y comercial del Estado creada en 2001 por la Asamblea Departamental de Antioquia, es el fideicomitente y el gerente integral del programa; 3) cada municipio beneficiario de las viviendas entrega los lotes correspondientes para el desarrollo de cada proyecto; 4) en un convenio entre el Fonvivienda (un fideicomiso con fondos públicos para vivienda social) y VIVA, convienen que Fonvivienda paga 80% contra entrega de la construcción y 20% contra entrega de la

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escritura pública. Estos recursos van al patrimonio autónomo a cargo de VIVA que a su vez procede a pagarle el crédito puente a IDEA. La diferencia con los grandes proyectos es que aquí el financiamiento no lo reciben directamente los desarrolladores porque no les interesan proyectos pequeños, de allí que tienen que participar VIVA para hacer viable el financiamiento y la construcción de las viviendas.

Otra línea de financiamiento a destacar es el “Plan 20 Kilómetros” que financia el mantenimiento de vías terciarias de los municipios de Antioquia, a través del alquiler de maquinaria con Renting de Antioquia SAS, una empresa de economía mixta del Estado. El programa consiste en que se otorgan $200 millones de crédito para el mantenimiento o rehabilitación de 20 kilómetros de carreteras o caminos, esto en razón que esa es la distancia promedio de acceso de un municipio a otro. Esto es beneficioso para los municipios ya que significa un ahorro sustancial en costos, es un esquema eficiente de ejecución, reduce los tiempos y trámites administrativos, y cuenta con el apoyo técnico de la Secretaría de Infraestructura de la Gobernación de Antioquia. De esta manera se espera superar el atraso en el mantenimiento de las vías terciarias en Antioquia que es de más de 15 años, con lo cual se favorece el desarrollo productivo, se dinamiza la economía, y se favorece las condiciones de seguridad e integración social.

AIS, presentó una herramienta para la Valoración Automática de Inmuebles (AVM por sus siglas en inglés). Esta es una herramienta clave en todo el ciclo de la gestión de las garantías hipotecarias, esto es, es muy útil para acelerar la pre-concesión y concesión de créditos; actualizar las valoraciones masivas de carteras (foco relevante), es un complemento a la tasación para definir el precio de venta final; y sirve para tomar decisiones de venta anticipada, refinanciación, etc. La AVM funciona bien en mercados estables donde hay precios estables. En contextos inestables de crisis y con variabilidad de precios, resulta bastante limitada su aplicación.

Estas herramientas o modelos son bastante utilizados en diferentes países europeos y su finalidad de uso es diversa. En América Latina y el Caribe, actualmente el modelo es usado de manera obligatoria por todos los bancos en México mediante el Índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) construido por AIS.

Experiencias de Valoración Automática de Inmuebles para Determinar el Valor de una Propiedad con Distintas Finalidades

Originación hipotecaria Dinamarca, Irlanda, Reino Unido, SueciaHerramienta de control de calidad en el proceso de originación hipotecaria

Dinamarca, España, Holanda, Irlanda, Reino Unido, Suecia

Concesión de préstamos hipotecarios no destinados a la compra

Dinamarca, Irlanda, Reino Unido, Suecia

Seguimiento y actualización de las tasaciones en el contexto de la directiva de Capital

Alemania, Dinamarca, España, Italia, Portugal, Reino Unido, Suecia

Titulización Italia, Reino Unido, SueciaCon fines fiscales Holanda, PortugalProceso de auditoría Reino Unido

El principal objetivo del uso de esta herramienta es la valoración de carteras inmobiliarias para el segmento de casas y departamentos. Su implementación comprende tres fases: estimación del modelo, uso del modelo (servicio) y calibración.

Los modelos so ad hoc para cada país debido a las diferencias en las bases de datos. Generalmente es los datos para el modelo pueden provenir de dos fuentes: 1) directas

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son las bases de datos de inmuebles tales como avalúo fiscal, tasadoras, portales web inmobiliarios, bancos, corredores de propiedades, entre otros; 2) indirectas como las series temporales oficiales de precios de la vivienda, créditos hipotecarios, provenientes de las fuentes: estadísticas oficiales de los institutos nacionales de estadística, Banco Central, etc; datos demográficos y económicos a nivel de área pequeña (comuna o barrio) que se obtienen de los censos nacionales de población y vivienda.

En un caso particular, a manera de ejemplo, las variables del modelo pueden ser 1) ubicación que considera la dirección normalizada y geo-referenciada; comuna, colonia, municipalidad, provincia, región, etc.; 2) valor: valor de última tasación, valor de mercado, valor contable, fecha de valoración, etc.; 3) características como tipo de vivienda, superficie, terreno, año construcción, nuevo o usado, segunda residencia, estado de conservación, numero de dormitorios, baños, ascensor, piscina, garaje, altura, orientación, etc.; y, 4) entorno, esto es tamaño de la comuna, nivel de equipamiento, datos demográficos y económicos de la zona, proximidad urbana, conectividad, etc.

Los beneficios del uso de los servicios de esta herramienta es que: significa un potencial ahorro de capital cuando las garantías hipotecarias están sub-valuadas, rapidez en la pre-concesión ya que al acelerar la concesión del crédito permite focalizar esfuerzos en tasaciones más complejas; brinda objetividad por la consistencia metodológica y con estándares internacionales en el AVM; facilita la auditoría y el control de tasaciones presenciales; y es un potencial ahorro de costos. Otras aplicaciones del modelo AVM es que permite desarrollar un Índice de Precios de la Vivienda, no solo a nivel nacional sino por provincias, si es nuevo / usado el bien inmueble, calidades, tipo de inmueble, etc.

Las presentaciones se pueden antes referidas permite extraer algunas conclusiones relevantes:

En lo que se refiere al financiamiento de la infraestructura, éste se orienta a infraestructura básica complementando a los programas de vivienda. Su universo de clientes es muy amplio, incluye a gobiernos locales, empresas privadas, cooperativas, asociaciones populares. Los programas de vivienda social –para familias muy pobres- en los casos presentados considera un componente de subsidio que va del 70% al 100%. Asimismo, se orienta al financiamiento de infraestructura tura productiva, tal como carreteras, plantas de energía, redes de trasmisión y distribución de energía, sistemas de almacenaje de producción perecible, entre otros.

En localidades pequeñas donde los proyectos de vivienda social son muy pequeños, y no son de interés de los desarrolladores que operan en las ciudades, toda vez que el margen de ganancia por unidades es bajo en este tipo de inmuebles, las IFD tienen que sr creativos para estructurar modelos financieros que permitan viabilizar estos proyectos.

La AVM funciona bien en mercados estables donde hay precios estables. En contextos inestables de crisis y con variabilidad de precios, su aplicación es bastante limitada. Sin embargo, es muy útil no solamente para la valoración automática de inmueble sino también para originación hipotecaria, es una herramienta de control de calidad en el proceso de originación hipotecaria, es útil para la concesión de préstamos hipotecarios no destinados a la compra, permite el seguimiento y actualización de las tasaciones en el contexto de la directiva de capital de Basilea, sirve para la titulización de hipotecas, con fines fiscales y en los procesos de auditoría. Su utilización está extendida en Europa y muy poco en América Latina y el Caribe.

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