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1 INTRODUCCION El presente trabajo que se pone a consideración ha procurado que prime la claridad, y la justicia por lo cual el tema de investigación planteado es: “El avalúo catastral no cumple las exigencias del justo precio en el proceso de expropiación, causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus dueños en el Cantón Salcedo”. Esta investigación tiene la intención de recopilar información que sea útil para que así se pueda equiparar la indemnización de acuerdo con las exigencias económicas y no se lo mantenga como hasta ahora se lo ha hecho como un perjuicio personal a favor de la colectividad; mas bien que sea un beneficio tanto personal como colectivo. Todos somos parte de una familia, una sociedad y un país, pero lamentablemente el conformismo nos ha llevado a tomar una posición de aceptación pacífica a las decisiones de los gobernantes que por su posición nos imponen sobre nuestras propiedades. Precisamente este es uno de los motivos fundamentales de la presente investigación, aportar con el conocimiento y la búsqueda de nuevas alternativas para solucionar este problema que nos puede llegar a afectar en cualquier momento, sin tomar en cuenta o dejando a un lado el sacrificio que se hace para poder dar a los hijos un mejor vivir y haciendo que se desprenda de ese logro a cambio de una injusta indemnización Mi anhelo de lucha por la justicia, en el campo del derecho, constituye abrir un surco para poner una nueva semilla que sirva para encaminar de mejor manera las relaciones de los Gobiernos Seccionales específicamente el Gobierno Municipal del Cantón Salcedo y su población. Considero que luego de la lectura y análisis se logrará uniformidad de criterios en cuanto que el avalúo catastral no llega a cumplir las exigencias del justo precio

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INTRODUCCION

El presente trabajo que se pone a consideración ha procurado que prime la

claridad, y la justicia por lo cual el tema de investigación planteado es: “El avalúo

catastral no cumple las exigencias del justo precio en el proceso de expropiación,

causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus dueños en el Cantón

Salcedo”.

Esta investigación tiene la intención de recopilar información que sea útil para

que así se pueda equiparar la indemnización de acuerdo con las exigencias

económicas y no se lo mantenga como hasta ahora se lo ha hecho como un

perjuicio personal a favor de la colectividad; mas bien que sea un beneficio tanto

personal como colectivo.

Todos somos parte de una familia, una sociedad y un país, pero lamentablemente el

conformismo nos ha llevado a tomar una posición de aceptación pacífica a las decisiones

de los gobernantes que por su posición nos imponen sobre nuestras propiedades.

Precisamente este es uno de los motivos fundamentales de la presente investigación,

aportar con el conocimiento y la búsqueda de nuevas alternativas para solucionar este

problema que nos puede llegar a afectar en cualquier momento, sin tomar en cuenta o

dejando a un lado el sacrificio que se hace para poder dar a los hijos un mejor vivir y

haciendo que se desprenda de ese logro a cambio de una injusta indemnización

Mi anhelo de lucha por la justicia, en el campo del derecho, constituye abrir un surco para

poner una nueva semilla que sirva para encaminar de mejor manera las relaciones de los

Gobiernos Seccionales específicamente el Gobierno Municipal del Cantón Salcedo y su

población.

Considero que luego de la lectura y análisis se logrará uniformidad de criterios en

cuanto que el avalúo catastral no llega a cumplir las exigencias del justo precio

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para la adquisición de bienes inmuebles previa declaratoria de utilidad pública o

interés social, resuelta por el Gobierno Municipal del Cantón Salcedo, que está en

todo el derecho de hacer posible la expropiación que sea estrictamente necesaria,

pero siempre enmarcado en las leyes y el respeto al titular del bien, esto se refiere

a que se lo indemnice de una justa manera.

La estructura del presente trabajo se basa en seis aspectos:

Capítulo I.- Contiene el problema y su contextualización, análisis crítico,

delimitación del objeto de investigación, justificación y objetivos.

Capítulo II.- Se estructura el marco teórico con sus antecedentes investigativos,

fundamentaciones, categorías fundamentales y variables.

Capítulo III.- Se hace referencia a la modalidad de la investigación, la

operacionalización de las variables, plan de recolección y procesamiento de

información.

Capítulo IV.- Se establece de manera clara el análisis e interpretación de

resultados.

Capítulo V.- Se establece las conclusiones y recomendaciones de la

investigación.

Capítulo VI.- Se da a conocer la propuesta de solución al problema de

investigación la misma que contiene sus datos informativos, antecedentes de la

propuesta, justificación, objetivos, análisis de factibilidad, fundamentación,

administración y previsión, la propuesta responde a un proceso de investigación

de una realidad dinámica porque se cree que va a beneficiar a la sociedad

salcedence, de la provincia y del país.

La investigadora pretende que los actores sociales sean considerados cono

protagonistas de su propio crecimiento.

Finalmente la bibliografía, glosario y anexos.

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CAPÍTULO I

EL PROBLEMA

TEMA:

Planteamiento del problema

“EL AVALUO CATASTRAL NO CUMPLE LAS EXIGENCIAS DEL

JUSTO PRECIO EN EL PROCESO DE EXPROPIACION CAUSANDO

PERJUICIO ECONOMICO A LA PROPIEDAD PRIVADA Y SUS

DUEÑOS EN EL CANTON SALCEDO”.

CONTEXTUALIZACIÓN.

MACRO

La expropiación por causa de utilidad pública o interés social, reconoce

antecedentes muy lejanos referidos a que los particulares podían ser privados de

su propiedad para así cubrir intereses de una colectividad y el desarrollo del país.

Es una de las figuras del derecho que ha surgido a través de la historia siendo

trascendental en la Constitución, Ley de Contratación Pública, el Derecho Civil,

específicamente en el Procedimiento Civil y la Ley Orgánica de Régimen

Provincial y Municipal. Se reconoce por un lado que el Ecuador en la

Constitución de la República garantiza la propiedad privada; pero también de otro

lado las normas jurídicas consagran la expropiación de la propiedad privada.

En el ámbito jurídico ecuatoriano, el Estado, los Consejos Provinciales y las

Municipalidades no podrán cumplir sus atribuciones sin que dispongan de unos

bienes que entre las formas de adquisición a título oneroso es el de la compraventa

y se considera que el extraordinario es el de la expropiación.

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Se explica la expropiación por el hecho del dominio eminente del Estado sobre

todos los bienes, por cuanto la propiedad es un beneficio social antes que un

individual pero se llega a considerar también que la expropiación es una venta

forzosa que no da marcha atrás.

La expropiación es un sistema jurídico propio del Estado y tiene la forma de

administración seccional.

Las constituciones anteriores han consagrado la expropiación por causa de

utilidad pública como mera limitación de la garantía al Derecho de Propiedad así

se manifiesta en los Art. 32 y 33 de la anterior Constitución que la Expropiación

para fines de orden social pertenece enteramente a la esfera del Derecho Público

singularmente del Derecho Administrativo dentro de tal régimen está en juego las

competencias de la Administración Pública frente al Derecho Patrimonial del

expropiado y su indemnización.

Tanto en la Constitución Política de Colombia como en la Constitución de la

República de Ecuador, contemplan que ninguna persona va o puede ser privada de

la posesión de sus bienes solamente cuando exista de por medio un mandato

judicial o expropiación contemplando siempre que tenga como antecedente la

causa de utilidad pública o interés social.

En efecto, la expropiación no puede ser concebida como cualquier fin que se

pretenda dar al bien expropiado, de modo que llegue a convertirse a la

expropiación en el sistema de enriquecimiento de las entidades públicas.

MESO

En la práctica y en la realidad jurídica existe y persiste un aspecto conflictivo y

problemático de orden legal y que tiene que ser revisado y reformulado por los

asambleístas del Ecuador. Entonces la expropiación y la declaratoria de utilidad

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pública en ciertos bienes inmuebles de propiedad de particulares indudablemente

se han vulnerado los derechos de las personas. Tanto es que la expropiación del

ente del sector público no ha servido para el cumplimiento de la función o interés

social que motivó la declaratoria de utilidad pública.

Bielsa expresa: “Si bien la declaratoria de utilidad pública o de interés social

permite a las Municipalidades adquirir bienes del dominio privado con apego a

la Constitución y a las leyes no es el medio para que el Estado en uso de esta

facultad perjudique el interés privado ”BIELSA Rafael, Derecho Administrativo, pág. 346

La Ley Orgánica de Régimen Provincial manifiesta: “Entre las funciones y

deberes del Consejo Provincial está el Expropiar, siguiendo los mismos

procedimientos determinados para el caso en la Ley Orgánica de Régimen

Municipal, inmuebles, que se requieran para la apertura y seguridad de las vías,

así como para prevenir su destrucción, para el ensanchamiento de poblaciones y,

en general, los que requiera para el cumplimiento específico de sus finalidades.

En todo caso, por causa de utilidad pública o interés social .El pago del valor

que cause la expropiación, así como de todos los gastos que motive la

intervención de la institución provincial, serán de cargo de la cooperativa o

cooperativas interesadas” Ley Orgánica de Régimen Provincial en el Capítulo III, sección 3ª. Literal p.

Al hablar de "fin social", como su nombre lo indica, se alude al beneficio

colectivo, comunitario, o a la satisfacción de una necesidad pública, a los cuales

debe servir el bien expropiado por configurarse la causa de la expropiación. De lo

contrario, esta resultará ilegítima, ya que el fundamento de la institución y la

lógica que la explica está en el bien común.

La ausencia de un beneficio colectivo o necesidad pública, o la falta de relación o

debida congruencia entre el fin declarado como justificativo de la expropiación y

el destino efectivo del bien expropiado, viola el derecho de propiedad, al tiempo

que configura vicio de desviación de poder, con la consecuencia de nulidad

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absoluta de los actos administrativos que se hayan dictado como resultado del

procedimiento de expropiación.

MICRO.

En nuestro país la Ley Orgánica de Régimen Municipal manifiesta que se

aplicarán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil.

“Las expropiaciones que deban hacer las municipalidades requieren de previa

declaratoria de utilidad pública o interés social con expresión del fin a que haya

de aplicarse el objeto expropiado”. Ley Orgánica de Régimen Municipal, Capítulo IV, Sección I; Doc. 2

pág. 65, Art. 239.

Las Municipalidades del Ecuador, en este caso la I. Municipalidad del Cantón

Salcedo, como instituciones autónomas del gobierno seccional, tienen la facultad

de expropiar bienes particulares para satisfacer las necesidades colectivas,

especialmente las derivadas de la convivencia urbana.

El derecho a la propiedad queda sustituido por el derecho a la indemnización. La

indemnización tiene que cubrir el valor económico del bien adquirido por la

Institución que declaró de utilidad pública el bien a expropiar

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NO IMPRIMIR ARBOL DEL PROBLEMA

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ANÁLISIS CRÍTICO

Es necesario e imprescindible que la expropiación tal como está concebida en la

normativa jurídica ecuatoriana tiene que reformarse y cambiarse con nuevos

parámetros de tratamiento y discusión especialmente con el justo precio y así se

evitará la arbitrariedad de ciertos entes del sector público que a través del avalúo

catastral se apropian de determinadas propiedades para satisfacer cuestiones de

grupo, con valores que no cubren el verdadero costo de un bien inmueble de

propiedad privada.

El problema jurídico, social y económico se lo encuentra en otra consideración,

toda vez que el ente del sector público declara la utilidad pública de un

determinado predio, la expropiación se hace forzosa y por el Ministerio de la Ley

y no admite acuerdo voluntario del valor del predio sino únicamente la vía

administrativa. Esto es atentatorio de algunos principios procesales especialmente

del derecho de defensa y el de petición determinados en el estatuto fundamental

del Estado como es la Carta Magna.

Entonces la expropiación especialmente en el avalúo catastral y la diferencia con

el justo precio tienen que ser objeto de discusión judicial con el propósito de que

los propietarios particulares puedan recibir una indemnización justa de su

propiedad ante la decisión unilateral e irrevocable del organismo estatal, sea el

que fuere. Así se actuará con equidad y justicia.

El problema se origina por la contraposición entre las comunidades y la Ilustre

Municipalidad de Salcedo, que lleva a cabo la expropiación y entre los jueces de

lo civil sobretodo en lo relacionado con el precio.

Vistas así las cosas la problemática está allí presente y la investigación permitirá

revelar las incoherencias e injusticias de la ley; así como también se precisarán

las formas y soluciones del caso.

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La problemática con la compensación de la expropiación es y va a ser el avalúo

catastral del predio mismo que va a ser discutido siempre pues en algunos casos

valdrá más o valdrá menos el gravamen de la zona expropiada, de acuerdo al

verdadero avalúo comercial que se lo dictamine.

PROGNOSIS

De no darse una solución concreta en cuanto al avalúo catastral, se producirá una

devaluación de los predios sujetos a expropiación, existiendo un conflicto entre

los Municipios y los dueños de las propiedades.

De igual manera de mantenerse este procedimiento en cuanto al proceso de la

expropiación, se seguirá estancando y no se dará la prontitud deseada en cuanto al

beneficio social.

FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

¿El avalúo catastral que cumple o no las exigencias del justo precio en el proceso

de expropiación causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus

dueños en el Cantón Salcedo?

INTERROGANTES DE LA INVESTIGACIÓN

¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del

justo precio en los trámites de expropiación?

¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes

inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?

¿Cuál es la solución al problema de investigación?

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DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACION

DELIMITACIÓN: Contenido

CAMPO: Derecho

ÁREA: Derecho Público

ASPECTO: Expropiaciones.

DELIMITACIÓN ESPACIAL

El trabajo de investigación fue realizado en el Ilustre Municipio del Cantón

Salcedo, específicamente en el Departamento de Procuraduría Síndica, y en la

Jefatura de Avalúos y Catastros.

DELIMITACIÓN TEMPORAL

La presente investigación se desarrolla durante el año 2009.

UNIDADES DE OBSERVACIÓN

Se realizó la observación a:

Juzgado de lo civil

Funcionarios judiciales

Procurador Síndico Municipal

Abogados en libre ejercicio

Personas naturales del Cantón Salcedo que han vivido de cerca o conocen

de familiares que pasaron por un proceso de expropiación (20 personas)

JUSTIFICACIÓN

Es importante el estudio porque nos va a permitir determinar si la expropiación

encierra ciertos aspectos de injusticia, desigualdad e ilegalidad. Es incuestionable

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que la presente investigación pretenda solucionar el problema a las exigencias

para que se dé el justo precio dentro del avalúo catastral previo a la expropiación

de los predios privados; y se trata de solucionar de una manera eficaz a favor de

los propietarios en cuanto a los límites y alcances, la propuesta de investigación se

circunscribe al ámbito económico, a la Ley Orgánica de Régimen Municipal, para

que a través del estudio que se va a llevar adelante se determinen los posibles

cambios.

Estas razones determinan y avalizan la necesidad de realizar la investigación, para

llegar a conclusiones certeras y valederas; y esclarecer si en verdad tal como está

concebida la expropiación en la ley, constituye un atentado a los derechos

patrimoniales e individuales de las personas.

Se debe suponer que la indemnización al expropiado debe ser acorde al valor

comercial por el hecho que se le priva de su derecho, permitiendo a la

administración señalar el valor de las propiedades que se expropian de acuerdo a

la Ley pero no llega a suceder así.

De manera que la trascendencia es inocultable e irrebatible, en la medida de que

se trata de una temática de actualidad; y la beneficiaria es la sociedad en su

conjunto. Por ello, amerita un estudio con el propósito de evitar que la ley siga en

un mismo proceso de tergiversaciones.

La problemática objeto de investigación indefectiblemente va a tener una utilidad

práctica, pues posibilitará una apertura para el planteamiento de las reformas

respectivas, y que la expropiación no represente un tema de mera formalidad y

declarativa que la autoridad pública sin el acuerdo económico de los sujetos

afectados en su propiedad privada decida.

La investigación es factible de realizar porque tiene un estudio amplio tanto en

doctrina así como en jurisprudencia sobre la expropiación y su justa valoración

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donde abarca un interés social sobre la expropiación de los bienes recibiendo a

cambio una justa indemnización.

Además porque existe la apertura en el Ilustre Municipio del Cantón Salcedo,

Departamento de Procuraduría Síndica y la Jefatura de Avalúos y Catastros,

Juzgado Sexto de lo Civil de Salcedo y la comunidad en general para hacer la

investigación de campo que contribuye a justificar el interés o importancia del

tema a investigarse.

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Indagar si el avalúo catastral cumple o no las exigencias del justo precio de

la expropiación de los bienes inmuebles por parte de los Concejos

Municipales, de manera específica del I. Municipio del Cantón Salcedo.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Determinar si el avalúo catastral perjudica o no en los trámites de

expropiación

Determinar que la declaratoria de utilidad con fines de expropiación de los

bienes inmuebles de propiedad de particulares, afecta el derecho de

defensa de los propietarios

Elaborar una reforma a la Ley Orgánica de Régimen Municipal en el tema

referente a la indemnización por expropiación

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CAPÍTULO II

MARCO TEORICO

ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS

Una vez que se realizó la investigación a través de un recorrido exhaustivo por las

principales bibliotecas de las diferentes universidades que ofertan la carrera de

Derecho en la ciudad de Ambato acerca de trabajos de grado que tienen referencia

con el problema de investigación objeto de estudio no se han encontrado

referencias sobre el problema de que se trata la presente investigación.

Respecto a la expropiación el marco teórico es lo bastante sustentable para

garantizar la presente propuesta de investigación y lo es tanto en lo doctrinario

como en lo legal.

Es pertinente mencionar que la existencia de material de consulta que tiene

relación con la presente investigación tanto de autores nacionales como

extranjeros permitió ampliar el criterio de la presente investigación.

El autor Hernán Jaramillo Ordóñez, en la obra “Manual de Derecho

Administrativo” respecto a la expropiación expresa: “Es un procedimiento legal

por medio del cual los Organismos del Estado por causas de utilidad pública o de

interés social privan el derecho de propiedad que goza una persona a cambio de

una indemnización económica. Por medio de la expropiación se transfiere del

dominio privado al dominio público, por acto unilateral de la administración

pública central, institucional o seccional. En la expropiación, la administración

pública actúa unilateralmente en virtud del poder constitucional ” JARAMILLO, Hernán,

Manual de Derecho Administrativo, pág, 317.

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El autor Allorio Enrico, en la obra “Los problemas del Derecho Procesal Civil”,

al efecto señala “En la expropiación el Estado no adquiere el dominio del bien en

virtud de una convención con el propietario a quien se expropia; no hay contrato

ni acuerdo de voluntades entre el Estado y el particular. El Estado actúa

unilateralmente, en virtud de su poder. La voluntad del particular no juega

ningún papel en lo que se refiere a la transferencia misma del dominio. El

propietario es tomado en cuenta para el solo efecto de determinar la

indemnización”. ENRICO Alloiro, Los Problemas del Derecho Procesal Civil, pág, 107.

De su lado, el autor Mario Sanguinetti, en la obra “El Estado y la Expropiación”

enfatiza: “Las legislaciones en cuanto a la expropiación, le dan al estado y sus

diferentes instituciones la facultad de expropiar los bienes ajenos. Y mediante

una decisión unilateral y por causas de utilidad y de interés publico, se priva del

dominio de la propiedad a los particulares, sin darles la oportunidad de

impugnar o de plantear una discusión de orden judicial ante los jueces

competentes”. SANGUINETTI, Mario, El Estado y la Expropiación, pág. 254.

En la misma perspectiva, el autor Mariano Reboyedo, en la obra “La

expropiación y la propiedad privada”, refiere: “Si bien es cierto la expropiación

implica una decisión unilateral de cualquier organismo facultado del sector

público, no es menos verdad de que existe una fuerte corriente doctrinaria que

sostiene que al particular cuyo bien ha sido declarado de utilidad pública para

los efectos de la expropiación, debe tener la oportunidad de planear por la vía

judicial, la discusión de dicho acto unilateral, con la finalidad de llegar a

concluir si el acto administrativo tiene vicios de factible realización y si responde

a lineamientos de utilidad pública y de interés social”. REBOYEDO Mariano, La expropiación

y la propiedad privada, pág 405.

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FUNDAMENTACIÓN FILOSÓFICA

El paradigma de la investigación es crítico positivo como una alternativa para la

investigación social que se fundamenta en el cambio de esquemas sociales.

Es crítico porque cuestiona los esquemas sociales y es propositivo cuando la

investigación no se detiene en la observación de los fenómenos sino plantea

alternativas de solución en un clima de actividad, esto ayuda a la interpretación y

comprensión de los fenómenos sociales en su totalidad.

Uno de los compromisos es buscar la esencia de los mismos, la interrelación e

interacción de la contradicción que generan cambios profundos.

La investigación está comprendida con los predios sujetos a expropiación y el

avalúo catastral que perjudica a los dueños de los mismos.

FUNDAMENTACION DOCTRINARIA

La investigación se fundamente doctrinariamente y en cuanto se hace referencia a

la indemnización por motivo de la expropiación ilustrados tratadistas tanto

nacionales como extranjeros han discernido ampliamente sobre todos y cada uno

de los aspectos fundamentales que hacen relación con el tema, tales criterios que

han sido tomados en cuenta en la presente investigación a fin de garantizar la

validez del mismo.

Por lo que es pertinente compartir criterio del tratadista Diego Paredes especialista

en Derecho Administrativo y el Dr. Juan Carlos Benalcázar León al referirnos a la

expropiación y su justa indemnización consideran que es una permisión del

atentado contra el derecho de propiedad o el sacrificio del ciudadano a cambio de

una indemnización injusta.

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En armonía con sus postulados, simplemente la hace depender del bien común,

pero sin menoscabo del equilibrio económico que debe existir en el patrimonio del

expropiado. En efecto, se condiciona la expropiación a la existencia de fines

sociales que la ameriten, sin cuya constatación efectiva y contemporánea a los

respectivos procedimientos resulta ilegítima. Por "fines sociales" debe entenderse

a aquellos que redundan en el beneficio colectivo y aprovechan a la comunidad,

pero no los que sólo se limitan al ámbito pecuniario de las entidades públicas. Por

ejemplo, disponer la expropiación de un inmueble para destinarlo al turismo y a la

generación de ingresos destinados a obras públicas, es congruente con el interés

colectivo; sin embargo, no hay tal interés, y por ende resultará ilegítima la

expropiación que alega fines de turismo, pero que destina el bien a la recreación

de los funcionarios de la entidad pública expropiante.

El Dr. Jaime Vidal manifiesta que la expropiación se ha concebido, no como el

sacrificio absoluto del derecho de propiedad, sino como la transformación del

título, pues al preverse una previa y justa indemnización, lo que sucede es que la

expropiación comporta la conversión de un derecho real en un derecho de crédito,

sin que sea constitucional la alteración del equilibrio patrimonial del expropiado.

Vidal Perdomo, Jaime; DERECHO ADMINISTRATIVO; página 272; 11ma. Edición, Editorial Temis; Bogotá; año 1997).

En el mismo tema Joffre Campaña Mora catedrático de la Universidad de Navarra

manifiesta que las instituciones del Estados e encuentran por mandato

constitucional en la obligación jurídica de reparar o compensar cualquier lesión o

daño que infieran a terceros como consecuencia de sus actos. En donde las

instituciones antes mencionadas o sus delegados están obligados a indemnizar a

los particulares por los perjuicios que les irroguen como consecuencia de sus actos

o el desempeño de sus cargos.

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Así también el tratadista Entrena Cuesta nos dice que cuando la Administración

actuando como tal, es decir sirviendo intereses generales, produce a los

particulares una lesión que estos no tienen el deber de soportar, se debería exigir

que se compense el sacrificio especial infligido mediante la correspondiente

indemnización. Pues sería inadmisible que unos particulares sacrificasen

involuntariamente y sin el deber de hacerlo en beneficio de la comunidad son que

esta restableciera en igualdades.

Esta es precisamente la línea doctrinal que se debe seguir para así regular la

responsabilidad del Estado, doctrinas que han servido para plasmarla en la

redacción de nuestra Constitución que hoy nos rige.

FUNDAMENTACIÓN LEGAL

Se fundamenta esta investigación principalmente en la Constitución del Ecuador,

la Ley de Contratación Publica, El Código Civil, el Código de Procedimiento

Civil, la Ley Orgánica de Régimen Provincial y Municipal, así como en doctrina y

los expedientes tramitados en los Juzgados de lo Civil del Cantón Salcedo.

CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA

Art. 323.- Con el objeto de ejecutar planes de desarrollo social, manejo

sustentable del ambiente y de bienestar colectivo, las instituciones del estado, por

razones de utilidad pública o interés social y nacional, podrán declarar la

expropiación de bienes, previa justa valoración, indemnización y pago de

conformidad con la ley. Se prohíbe toda forma de confiscación.

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LEY DE CONTRATACIÓN PÚBLICA

Art. 58.- Procedimiento de la adquisición de bienes inmuebles.- Cuando la

máxima autoridad de la Institución Pública haya resuelto adquirir un determinado

bien inmueble, necesario para la satisfacción de las necesidades públicas,

procederá a la declaratoria de utilidad pública o de interés social de acuerdo con la

Ley.

Perfeccionada la declaratoria de utilidad pública o de interés social, se buscará un

acuerdo directo entre las partes por el lapso de (90)días.

Para este acuerdo el precio se fijará, tanto para bienes ubicados en el sector urbano

como en el sector rural, en función del avalúo realizado por la Dirección o

Jefatura de Avalúos y Catastros de la Municipalidad en que se encuentran dichos

bienes, que considerará los precios de la zona.

El precio que se convenga no podrá exceder del diez por ciento sobre dicho

avalúo.

Se podrá impugnar el precio más no el acto administrativo, en vía administrativa.

El acuerdo y la correspondiente transferencia de dominio, se formalizarán en la

correspondiente escritura pública que se Inscribirá en el Registro de la Propiedad.

En el supuesto caso en que no sea posible un acuerdo directo se procederá a un

juicio de expropiación conforme al trámite previsto en el Código de

Procedimiento Civil, sin perjuicio de recibir a cuenta el precio final que se

disponga pagar el valor que preliminarmente ha propuesto la Institución Pública

respectiva. El juez en su resolución no está obligado a sujetarse al avalúo

establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad.

Para la transferencia de inmuebles adquiridos por declaratoria de utilidad pública,

los dueños deberán tener cancelados todos los impuestos correspondientes a dicha

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propiedad, excepto el pago de la plusvalía y los que correspondan a la

transferencia de dominio que no se generarán en este tipo de adquisiciones. Si los

tributos se mantuvieran impagos del precio de venta se los reducirá.

CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Art. 782.- Objeto del juicio de expropiación.- La tramitación del juicio de

expropiación sólo tiene por objeto determinar la cantidad que debe pagarse por

concepto de precio de la cosa expropiada, siempre que conste que se trata de

expropiación por causa de utilidad pública.

Art. 783.- Declaración de utilidad pública.- La declaración de utilidad pública,

para fines de expropiación, sólo puede ser hecha por el Estado y las demás

instituciones del sector público, de acuerdo con las funciones que les son propias

y siempre que tal declaración sea aprobada, cuando fuere del caso, por el

ministerio respectivo.

La declaración de utilidad pública o social hecha por las entidades ya indicadas,

para proceder a la expropiación de inmuebles, no podrá ser materia de discusión

judicial, pero sí en la vía administrativa.

Art. 785.- Presentación de la demanda.- La demanda de expropiación debe ser

presentada por el Procurador General del Estado o por el funcionario que éste

designare, si se trata de una expropiación que interese al Estado. Para las

expropiaciones determinadas por las demás instituciones del sector público, la

demanda será presentada por sus respectivos personeros.

Art. 786.- Documentos que acompañan al la demanda de expropiación.- A la

demanda de expropiación se acompañarán los siguientes documentos:

1. Copia de la orden impartida al respectivo funcionario para demandar la

expropiación, o el original de la misma orden;

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2. Certificado del respectivo registrador de la propiedad para que pueda

conocerse quién es el dueño y los gravámenes que pesen sobre e/ predio de

cuya expropiación se trata. De no existir inscripción de la propiedad el

registrador certificará esta circunstancia, y el juicio se seguirá con la

intervención del actual poseedor;

3. Valor del fundo a que se refiera, en todo o en parte la demanda de

expropiación, el que se fijará con arreglo al valor que tengan los bienes o

derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de ocupación sin

tener en cuenta la plusvalía que resulte como consecuencia directa del

proyecto que motive la expropiación y sus futuras ampliaciones.

Si el fundo no constare en el catastro, el Procurador General del Estado o

los personeros de las instituciones del sector publico, pedirán a la oficina

correspondiente que practique el avalúo para que pueda acompañarse a la

demanda; y,

4. Plano correspondiente a la parte del inmueble de cuya expropiación se

trata.

Art. 787.- Contenido de la demanda- La demanda expresará el área del terreno

cuya expropiación se pretende, así como la relación de esta área con la de todo el

fundo, con la indicación de las construcciones y plantaciones que existen en dicha

área. Se enunciará además, el nombre y domicilio de los dueños del predio y de as

personas que, según el certificado del registrado de la propiedad, tuvieren

derechos reales o de arrendamiento sobre el fundo. En fa misma demanda se

pedirá al juez que, de acuerdo al artículo 252, nombre el perito o peritos que

deben intervenir para el avalúo del predio, en la parte que se trata de expropiar.

Art. 788.- Nombramiento de peritos y citación al demandado.- Presentada la

demanda y siempre que se hayan llenado los requisitos determinados en los

artículos anteriores, el juez nombrará perito o peritos, de conformidad con lo

establecido en este Código, para el avalúo del fundo. Al mismo tiempo, mandará

que se cite a todas las personas a que se refiere el artículo anterior, para que

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concurran a hacer uso de sus derechos dentro del término de quince días, que

correrá simultáneamente para todos. En el mismo auto se fijará el término dentro

del cual el perito o peritos deben presentar su informe, término que no excederá de

quince días, contados desde el vencimiento del anterior.

Art. 789.- Prohibición de admitir incidentes.- En este juicio no se admitirá

incidente alguno y todas las observaciones de los interesados se atenderán y

resolverán en la sentencia.

Art. 790.- Fijación de la indemnización.- Para fijar el precio que debe pagarse

por concepto de indemnización, se tomará en cuenta el que aparezca de los

documentos que se acompañen a la demanda. Si se tratar de expropiar una parte

del predio avaluado, el precio se fijará estableciendo la correspondiente relación

proporcional.

Sin embargo, cuando lo que se quiere expropiar comprenda una parte principal del

fundo, la de mayor valor, en relación con el resto; cuando se trate de la parte de

mejor calidad, con respecto al sobrante, o en casos análogos; podrá establecerse

un precio justo según el dictamen del perito o peritos.

Art. 791.- Sentencia.- El juez dictará sentencia dentro de ocho días de presentado

el informe pericial, y en ella se resolverá únicamente lo que diga relación al precio

que deba pagarse y a los reclamos que hayan presentado los interesados.

Para fijar el precio el juez no está obligado a sujetarse al avalúo establecido por la

Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, ni por las municipalidades.

Art. 792.- Recurso de apelación.- De la sentencia que se dicte, habrá recurso de

apelación en el efecto devolutivo.

Elevados los autos al superior, éste fallará por el mérito del proceso y sin otro

trámite.

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Art. 793.- Contenido, protocolización e inscripción de la sentencia. La

sentencia, al decretar la expropiación, fijará los linderos de lo expropiado y el

precio. Depositado éste, se protocolizará la sentencia y se la inscribirá, para que

sirva de título de propiedad.

Art. 794.- Expropiación de fundos con gravamen.- Si el fundo de cuya

expropiación se trate estuviere afectado con hipoteca, anticresis u otro gravamen,

se determinará en la sentencia la parte de precio que debe entregarse al acreedor,

por concepto de su derecho, y se declarará, en mérito de tal pago, cancelado el

gravamen, en la sección del predio que es materia de la expropiación. La parte de

precio que deba entregarse al acreedor se determinará mediante la relación entre el

precio total del fundo y el volumen de la deuda. El juez, con vista del certificado

de depósito de la cantidad determinada en la sentencia, ordenará la cancelación de

la inscripción del gravamen, en la parte del fundo que ha sido materia de la

expropiación.

Si se tratare de la expropiación total del fundo y resultare que el precio de la

expropiación fuere inferior al monto de lo adeudado, se mandará pagar todo el

precio al acreedor y se dispondrá la cancelación del gravamen. Queda a salvo el

derecho del acreedor, para el cobro del saldo que quedare insoluto.

Art. 795.- Expropiación de fundo arrendado.- Si al tiempo de decretarse la

expropiación, el fundo estuviere arrendado, en la sentencia se decretará la

terminación del arrendamiento, en la parte a que se contrae la expropiación y se

fijará el precio, que se debe pagar al arrendatario, por tal concepto. Si se tratare

de la expropiación de todo el predio o si la parte afectada por la expropiación

fuere de tal magnitud que comprometa los resultados económicos del

arrendamiento, puede el juez, a solicitud del arrendatario, declarar terminado el

contrato de arrendamiento aún en la parte que no se comprenda en la

expropiación. Para decretarlo, el juez tendrá en cuenta lo que dispone el Título

XXV del Libro IV del Código Civil.

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Art. 796.- Expropiación de inmueble embargado o con litigio pendiente sobre

propiedad.- Si el inmueble estuviere embargado, la expropiación se llevará | a

cabo en todo caso; pero el precio se pondrá a disposición del juez que hubiere

decretado el embargo, quien, por el hecho de la consignación, ordenará que se lo

cancele.

En la misma forma se procederá si hubiere litigio pendiente sobre propiedad o

cualquier otro derecho real.

Art. 797.- Expropiación y ocupación urgentes.- Cuando se trate de expropiación

urgente, considerada como tal por la entidad que la demanda, se procederá a

ocupar inmediatamente el inmueble. Esta ocupación será decretada por el juez en

la primera providencia del juicio, siempre que, a la demanda, se acompañe el

precio que, a juicio del demandante, deba pagarse por lo expropiado. El juicio

continuará por los trámites señalados en los artículos anteriores, para la fijación

definitiva de dicho precio. La orden de ocupación urgente es inapelable y se

cumplirá sin demora.

Art. 798.- Caso especial.- En este juicio no regirán los artículos 588 y 589 del

Código Civil, sino cuando así lo pida el demandante. De solicitarlo, se tomará en

cuenta para fijar el monto de la indemnización.

Art. 799.- Derecho del dueño cuyo predio fue parcialmente expropiado.- En

caso de que, al hacerse expropiación parcial de un inmueble, resultare que sólo

queda para el dueño una parte inferior, por extensión o precio, al quince por ciento

de toda la propiedad, el dueño del inmueble tiene derecho para que la compra se

extienda a la totalidad del predio, y así lo dispondrá el juez, en la sentencia.

Art. 800.- Pago de tributos por plusvalía.- Los inmuebles que, con motivo de la

apertura de vías públicas, o por ensanche de éstas, tuvieren o quedaren con frente

a dichas vías o cercanos a las mismas y adquiriesen, por tal concepto, un mayor

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valor, que no hubieren tenido de otro modo, pagarán al Estado, al Consejo

Provincial o a la Municipalidad, según que se trate de predios rústicos o urbanos,

los tributos establecidos en la ley.

Art. 801.- Predio expropiado con instalaciones industriales.- Cuando

existiesen, en el predio expropiado, instalaciones industriales cuyo

funcionamiento no pueda seguir por efecto de la expropiación, se pagará también

la indemnización correspondiente a este daño.

En caso de que sea posible el traslado de tales instalaciones a otro inmueble,

dentro de la misma localidad, la indemnización puede reducirse al costo del

desmontaje, remoción, transporte y nuevo montaje.

Art. 802.- Honorarios periciales.- Los honorarios del perito o peritos que

intervengan en la expropiación serán pagados por el demandante; pero, en ningún

caso, excederán del uno por ciento hasta cincuenta dólares de los Estados Unidos

de América; del cuatro por ciento en lo que exceda de esta cantidad hasta

doscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América, y del ocho por

ciento de esta suma en adelante. La regulación del honorario se hará en la

sentencia.

Art. 803.- Causa para declarar sin lugar la expropiación.- Si transcurrieren tres

meses desde la última notificación de la sentencia y no se consignare el precio

determinado en la misma, el juez, a solicitud de parte, declarará sin lugar la

expropiación. Será de cargo del demandante el pago de costas.

Art. 804.- Readquisición de bienes.- Si la cosa expropiada no se destinare al

objeto que motivó la expropiación, dentro de un período de seis meses, contados

desde que se hizo la última notificación de la sentencia, o no se iniciaren los

trabajos dentro del mismo plazo, el dueño anterior puede readquirirla,

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consignando el valor que se pagó por la expropiación, ante el mismo juez y el

mismo proceso.

La providencia que acepte la Readquisición, se protocolizará e inscribirá, para que

sirva de título.

Art. 805.- Exoneración de impuestos de alcabala y de registro.- Las

transferencias de dominio que se produjeren en los juicios de que trata esta

Sección, no estarán sujetas al pago de los impuestos de alcabala ni registro.

Art. 806.- Derechos que se pueden hacer valer al momento de la

expropiación.- Aquellos que tuvieren derechos que no consten en el

correspondiente certificado de propiedad y gravámenes, y que se funden en el

artículo 589 del Código Civil, solo podrán hacerlos valer contra quien fue dueño o

poseedor del inmueble al momento de la expropiación.

LA LEY ORGÁNICA DE RÉGIMEN MUNICIPAL

Art. 239.- Declaratoria de utilidad pública o interés social.- Las expropiaciones

que deban hacer las municipalidades requieren de previa declaratoria de utilidad

pública o interés social, con expresión del fin a que haya de aplicarse el objeto

expropiado.

Sin embargo, no se precisa declaratoria de utilidad pública en cada caso para

adquirir o expropiar inmuebles que se hallen ubicados dentro de las zonas urbanas

de promoción inmediata.

En los demás casos en los que por ley se haya declarado genéricamente la utilidad

pública, el concejo deberá efectuar su reconocimiento, en cada situación concreta.

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El interés social determinante de transmisiones forzosas de la propiedad se

sujetará, en cuanto a su declaración, al mismo procedimiento señalado en los

incisos precedentes.

Todas las decisiones a que se refiere el presente artículo requerirán el voto

favorable de las dos terceras partes de los concejales asistentes.

Art. 241 Notificación.- La declaratoria de utilidad pública y el acuerdo de

ocupación se notificará a los interesados en el procedimiento expropiatorio y

dentro del plazo de tres días de habérselos expedido. La notificación se hará en el

domicilio de los interesados, de ser conocido, o por la prensa en caso contrario.

El interesado que no estuviere conforme con el acuerdo de ocupación o con la

declaratoria de utilidad pública, presentará al concejo dentro del término de tres

días, a partir de la fecha de la notificación, las observaciones que fueren del caso.

El concejo tendrá el término de treinta días para pronunciarse; de no hacerlo se

entenderá aceptado el reclamo del administrado.

Art. 242.- Avalúos de los bines.- Los avalúos se efectuarán con arreglo al valor

que tengan los bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente

de ocupación, sin tener en cuenta la plusvalía que resulte como consecuencia

directa del proyecto que motive la expropiación y sus futuras ampliaciones.

Las mejoras realizadas con posterioridad a la iniciación del expediente de

expropiación, no serán objeto de indemnización.

Art. 243.- Determinación del precio de los bienes.- Para determinar el precio

que corresponde a los bienes objeto de expropiación se seguirán, además las

normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, Ley de Contratación

Pública y en otras leyes.

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Art. 244.- Pago del precio.- En todos los casos de expropiación se abonará al

propietario, además del precio establecido convencional o judicialmente, un cinco

por ciento como precio de afección.

El valor último resultante se entregará al propietario en dinero efectivo en la

proporción y dentro de los plazos que establezca la municipalidad, de mutuo

acuerdo con el expropiado; tales plazos no podrán exceder de cinco años. Las

cuotas pagaderas a plazos ganarán el interés legal.

El pago del precio estará exento de toda clase de derechos, impuestos u otros

gravámenes fiscales, municipales o de cualquiera otra índole.

Art, 248.- Normas supletorias.- En lo que silenciare esta Ley, se aplicarán las

normas del Código de Procedimiento Civil relativas a las expropiaciones.

Art. 323.- Pago de los bienes expropiados.- Las expropiaciones que se realizaren

de conformidad con las disposiciones de este capítulo se pagarán según el valor de

la propiedad que figurare en el correspondiente catastro municipal, de la siguiente

forma:

a) El treinta por ciento en efectivo; y,

b) El setenta por ciento en veinte años plazo, con bonos al máximo interés

establecido para las cuentas de ahorro, vigente a la fecha de expropiación.

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NO IMPRIME CATEGORÍAS FUNDAMENTALES

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VARIABLE INDEPENDIENTE

CONSTITUCION DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR

Se ha encontrado indicios al menos entre los hebreos y griegos, para adquirir

fisonomía mas definida en Roma, las legislaciones modernas han ampliado el

campo de la expropiación.

El espíritu intrínseco que lleva consigo la Constitución es, jamás se impondrá la

pena de confiscación de bienes, y nadie podrá ser privado de su propiedad sino

por la autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa

siempre la correspondiente indemnización. Sino precediere este requisito, los

jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en su posesión al expropiado.

Por indemnización se entiende que ésta siempre a de superar el valor de la venta;

y, esto porque la enajenación es forzosa y porque con frecuencia, siempre que se

trate de bienes de abolengo y de la morada de expropiado, lo afectivo impone un

adicional en el resarcimiento.

LEY DE CONTRATACION PÚBLICA

Se dispone en la Ley que para adquirir un bien se requiere previa declaratoria de

utilidad pública. Se trata siempre de llegar a un acuerdo beneficioso para ambas

partes pero no siempre sucede esto ya que el acuerdo se busca por lo general en

beneficio de la entidad expropiante. Cuando el acuerdo del precio no llega a ser

factible se podrá impugnar el precio más no el acto administrativo, en vía

administrativa.

Se toma muy en cuenta que cuando no llega el precio a ser un valor justo o

comercial por ende el valor que tiene un predio en el mercado y no se llega a un

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posible acuerdo directo se procederá a un juicio de expropiación conforme al

trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil.

CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Lo mas importante al aplicar el Código de Procedimiento Civil es que en cuanto al

precio que se pagará por el predio expropiado en función de la indemnización;

será el valor fijado por el correspondiente avalúo o el que aparezca de los

documentos que se acompañe en la demanda, de haber controversia en cuanto al

pago podrá establecerse un precio justo según el dictamen del perito o peritos.

Una ventaja y desventaja que se presenta al analizar el presente Código de

Procedimiento Civil es que; por un lado los inmuebles que al momento de

ejecutar un proyecto, sean beneficiados con tal realización así por ejemplo

ensanche o apertura de vías, se verán por otro lado obligados a incrementar el

pago de sus contribuciones, lo cual no está establecido en este texto legal.

LEY ORGANICA DE REGIMEN MUNICIPAL

La ley provee de competencia a las instituciones del Estado entre ellas el

Gobierno Municipal del Cantón Salcedo dotándole de legitimidad, principio

concomitante al de la supremacía de la norma constitucional, el mismo que

determina que el ordenamiento jurídico unitario del Ecuador, toda norma

permanece valida mientras no sea derogada del ordenamiento jurídico.

Las expropiaciones que deban hacer las municipalidades requieren de previa

declaratoria de utilidad pública o interés social, con expresión del fin a que haya

de aplicarse al objeto expropiado.

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EL AVALÚO CATASTRAL

Indemnización

El precepto Constitucional Argentino excluye toda posibilidad de expropiar sin

indemnizar. El principio de la justa indemnización no puede ser vulnerado en

modo alguno.

El valor del bien debe ser, por principio, el justo precio; es decir, el valor que

tendría en el mercado si se tratare de una cosa comerciable; y debe incluir todo lo

que comprende el bien y forma parte de él, tales como las fuentes de agua, las

aguas termales que en el existan, los edificios, plantaciones, etc.

Factores para el avalúo de inmuebles

Los manuales de avalúos generalmente comienzan definiendo que es valor y

como se aplica en el caso de inmuebles. Históricamente los filósofos analizaron

las diferentes teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de

las cosas.

El avalúo requiere de conocimientos específicos sobre:

ECONOMÍA.- El comportamiento de la oferta y de la demanda dependen

de la situación económica de un país o una región. Debe mantenerse al

tanto de las medidas económicas, financieras y legales de su país.

Conocer los ciclos económicos y los planes de desarrollo. La moneda y la

banca. Las mejores alternativas de inversión.

ESTADISTICA.- La ciencia del manejo de los números debe ser

conocida por quien avalúa. Las medidas de tendencia central: promedio,

mediana, moda. Conocer que es una distribución de frecuencias.

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Representatividad de las muestras. Se toma en cuenta que el avaluador

busca el “precio mas probable de transacción” en un mercado normal. Si

el avalúo es una ciencia social requiere de buenos conocimientos de

estadística y probabilidades.

ASUNTOS LEGALES.- No se trata de estudiar derecho, pero debe

conocer los principios básicos del derecho. Saber examinar una escritura,

una promesa, un reglamento de propiedad horizontal. Conocer de

servidumbres, limitaciones a la propiedad, derecho de uso,

arrendamientos, comodatos. Las limitaciones jurídicas pueden bajar el

valor de los bienes.

ARQUITECTURA.- Saber entender e interpretar unos planos. Conoce

un buen diseño. Determinar la calidad de los materiales y sus acabados.

Entender cuando se requieren reparaciones de bajo costo y cuando una

propiedad tiene alto costo por remodelar o reparar. Es posible que deba

conoce de conservación arquitectónica y de historia inmobiliaria. Debe

conocer las normas constructivas de una ciudad y saber interpretarlas.

INGENIERIA.- Para el análisis de suelos y estructura debe pedir consejos

a los expertos. Una construcción puede estar deteriorada en su estructura

y ameritar demolerla o efectuar reparaciones costosas. Así mismo las vías,

acueductos, alcantarillados, obras civiles, construcciones industriales,

requieren de amplios conocimientos o asesores de ingeniería.

FINANZAS Y CONTABILIDAD.- El método del avalúo requiere de

gran dosis de matemáticas financieras, evaluación de proyectos y

conocimientos suficientes de contabilidad para interpretar los balances y

hacer las proyecciones de ingresos y gastos futuros.

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SOCIOLOGIA.- Que desea el comprador según los estratos sociales y

económicos. Tendencias del consumidor en la época moderna.

Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres:

Lote.

El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. El

caso de un inmueble rural, es el terreno en bruto. En el caso de un

inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto

sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.

En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes: La

ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes; La

calidad o fertilidad de las tierras; La infraestructura productiva,

construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble o terreno urbano tiene mejor

demanda que los rurales, de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o

a los centros de los negocios y empleo

Construcción

El segundo factor en el avalúo de inmuebles urbanos es la determinación

del valor de las construcciones que están encima del lote. Partimos del

lote bruto y le añadimos las obras de infraestructura o urbanismo para

llegar al lote urbanizado.

Estas construcciones se avalúan por separado del lote dependiendo si son

construcciones nuevas o usadas.

Comercialización.

La suma del lote urbanizado y de las construcción nueva o usada, permiten

determinar el VALOR FISICO de un inmueble urbano. Pero para

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determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un tercer componente

que denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN.

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC

al Factor de Comercialización, la determinación del valor comercial de un

inmueble urbano seria:

Avalúo comercial: (L+C) x FC.

Observaciones respecto al proceso metodológico de un informe valuatorio.

AVALUOS URBANOS

Ciudad y fecha

Solicitante

MEMORIA DESCRIPTIVA

Dirección (nomenclatura)

Propietario

Clase de inmueble

Localización (Geográfica) (Urbanización, barrio,…etc)

Vías de acceso del sector. Tipo y estado del predio.

Transporte.

Servicios públicos.

Acueducto

Alcantarillado

Energía eléctrica

Red telefónica

Calzada

Acometidas especiales.

ASPECTO JURIDICO

Titulación

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Escritura pública

Código catastral

NORMAS URBANAS

Usos y alturas permitidas

Determinación física del bien avaluado

Linderos y dimensiones

TOPOGRAFIA

Forma

Relieve

Frente

Fondo real

Fondo equivalente

CUADRO DE AREAS

Área lote

Área construida

Área privada

DETALLE DE CONSTRUCCIONES

Tipo

Vetustez (años)

Estado de conservación

Acabados

Materiales utilizados

ASPECTO ECONÓMICO

Utilización actual del inmueble.

Consideraciones especificas para definir el avalúo. Elementos inherentes al

inmueble considerados como determinantes al efectuar la valoración (aspectos

positivos y negativos).

ANEXOS

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Planos

Estudio fotográfico.

Factores que influyen en la valoración del suelo

El Uso

A medida que el uso es más intensivo, la tierra adquiere mayor valor. En el caso

de Quito, los más altos precios se registran al norte de la ciudad, en las zonas o

vías de uso comercial y en las oficinas de servicios financieros. En estas zonas se

ubican los extractos más altos de la población. Así la ubicación de grandes

empresas financieras y exportadoras ha generado gran valoración en estos

terrenos, por su escasez. Hay muy pocos lotes disponibles para construir.

Sin embargo, las áreas de comercio y oficinas también se pueden catalogar en

varios niveles según el estrato social de los compradores o la calidad del público

que los visita.

Los valores del suelo en el comercio de clase alta y popular no se distancian

mucho. Esto se debe a que suele ser más rentable un local ubicado en áreas

comerciales populares que un local en zonas de estrato alto. A pesar de que los

más altos precios de los locales están en los centros comerciales de nivel alto, hay

locales comerciales de zonas populares que, por su tamaño y alta rentabilidad, han

pagado mayor precio/m2 de local. Esto influye en el precio del suelo

directamente.

En las oficinas también se da una estratificación. El nivel alto lo ocupan las

grandes multinacionales y grupos financieros. Su precio es elevado, la clientela

muy selecta, y los lotes bien ubicados son escasos. El nivel medio lo ocupan los

otros grupos financieros, empresas del Estado, y empresas nacionales

tradicionales. La clientela es igualmente selecta, pero la imagen del sitio, por ser

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tradicional, hace que la demanda sea menor, por lo tanto el precio inferior. El

nivel bajo de las oficinas lo ocupan las oficinas del Gobierno, los Juzgados, las

entidades populares y un sinnúmero de organismos de servicio popular:

cooperativas, sindicatos, institutos educativos, cajas de subsidio familiar, asesorías

jurídicas, etc. La oferta es alta y la demanda menor. Los precios del suelo son

comparativamente bajos.

En el Ecuador, específicamente en el Cantón Salcedo, la tierra vale de acuerdo

con el nivel social que la ocupe y en la medida que los niveles se acerquen al

estrato alto.

El Uso.- El uso más intensivo, la tierra obtiene mayor valor. Dependiendo a la

escasez de los lotes, los precios suben ya que existe más valoración de los

terrenos.

El valor del suelo no es igual en cualquier periferia de la ciudad.

Importancia de los estudios sobre suelo urbano

Independientemente del grado de desarrollo de la cuidad, es importante contar con

estudios que permitan analizar el comportamiento de los precios del suelo urbano.

Presión de la demanda de compra.- Cada vez la tierra para construir

escasea y el impacto se refleja en los precios del suelo. Constituye en un

insumo de mayor incidencia en el costo de la edificación, hace que el

desplazamiento de la demanda de compra se vaya cada vez mas lejos del

centro de la ciudad, cuyos efectos son contraproducentes en la

planificación urbana.

Terrenos que se incorporan a la ciudad.- Tienen infraestructura de

servicios que en consecuencia el área se valoriza, las autoridades

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municipales construyen mas obras de valorización, modifican los

impuestos sobre el suelo y actualizan los avalúos comerciales y catastrales.

Precios.- Son datos puntuales muestrales de transacciones comerciales, se

ubica en un plano de la ciudad los diferentes puntos para los cuales se

dispone de precios de la tierra.

Precios promedios y tasas de valoración por zonas

Uso del suelo

Se basa en zonas homogéneas Grado de consolidación

Estrato socio-económico

Precio de la tierra en los diferentes

sectores.

El avalúo comercial es el precio mas probable al cual se realizará la transacción,

basado en la creciente demanda de compra, oferta escasa los precios suben.

La economía urbana y las leyes que rigen la formación de los precios del

suelo.

En el desarrollo de las ciudades la utilización del recuso mas escaso es la tierra

urbana.

Crecimiento de la cuidad Desarrollo económico

Crecimiento demográfico.

Desarrollo económico Sector secundario La industria

Sector terciario El comercio y

los servicios

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La migración y el empleo al centro de la ciudad.

El crecimiento de las actividades económicas por la demanda de compra de un

sitio para trabajar, producir y vender. La industria de la construcción ofrece

bodegas, locales y oficinas.

Aumento de la economía genera mas empleo.- La gente migra en busca de

empleo del campo a otras poblaciones mejores.

Razones de migración.- Empleo, mejora de los ingresos, educación, mejor nivel

de vida y de vivienda.

La migración demanda de sitio para vivir; permite construir o comprar una

vivienda acumula ahorros y mejora sus ingresos accediendo a un lote.

Por la demanda de vivienda, demanda de terrenos, suben los precios con el

crecimiento de la ciudad, cada vez será necesario alejarse más a la periferia para

satisfacer las necesidades de los diferentes estratos sociales.

El valor de la tierra va dependiendo del nivel social que la ocupe.

VARIABLE DEPENDIENTE

LA EXPROPIACIÓN

Definición

De acuerdo con el Derecho Francés en la Carta de Declaración de los Derechos

del Hombre y ciudadano de 1789 nos dice: “Siendo la propiedad un Derecho

inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella sino cuando la necesidad

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pública legalmente comprobada lo exige evidentemente y a condición de justa y

previa indemnización” OMEBA, Tomo XI, pág 645.

Sin embargo, esta definición no basta para entender el mecanismo complejo de la

expropiación, ya que, de acuerdo al análisis de nuestra legislación, ella está

conformada por una serie de actos, tanto legales, administrativos y judiciales, que

apuntan a que los derechos del expropiado no se vean conculcados por el ente

expropiante.

Cabanellas, al referirse a la expropiación lo hace en los siguientes términos: “La

Expropiación forzosa es el apoderamiento de la propiedad ajena que el estado u

otra corporación o entidad publica lleva a cabo por medio de utilidad general y

abonado justa y previa indemnización. Desde el punto de vista del propietario

viene a ser la perdida o privación inexcusable de todos o parte de sus bienes, por

requerirlo el bien publico y a cambio de una compensación en dinero”.

CABANELLAS, Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho usual de Cabanellas, Tomo II, pág. 151

Al definir a la expropiación, se ha dicho que esta constituye un medio o una

institución propia del derecho público que consiste en la transferencia de la

propiedad particular a la administración para fines de utilidad publica, mediante el

pago de una justa y previa indemnización.

De la expropiación resulta, en consecuencia la pérdida total o parcial del bien

privado, por motivo de utilidad general, ser para la construcción de una obra

publica o para la prestación de un servicio público, etc. Por ello puede decirse

que el derecho que el expropiado gozaba sobre la cosa se extingue en beneficio de

la comunidad y que este derecho esta sustituido por otro derecho: el derecho a la

indemnización.

Por otra parte, la declaratoria misma de la expropiación es un acto administrativo

resultante del cumplimiento de una serie de actos interlocutorios de la institución

expropiante y, en su caso, de otros órganos públicos, lo que indudablemente

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pertenece al Derecho Público. El acto administrativo de la expropiación es

impugnable, como la mayoría de los actos administrativos, en la jurisdicción

contencioso-administrativa.

Finalidad

Las finalidades esenciales del Estado son promover el bienestar general, el bien

común, con el consiguiente progreso y desarrollo individual y colectivo. De tal

modo, cuando las exigencias del bien común lo imponen, es natural que la

propiedad privada ceda dentro de condiciones y garantías que lo hagan razonable

y justo, y para ese objeto es que se instituye la expropiación, la cual se funda o

tiene su finalidad en consecuencia, en la necesidad del logro de ese bien común, y

es por ello impositiva.

El fin de la expropiación no es la mera privación de la cosa o derecho en que esta

consiste, sino el destino posterior a que tras la privación expropiatoria ha de

afectarse el bien que se expropia.

En este sentido la expropiación es un instrumento y no un fin en si misma pues

esta siempre en función de una trasformación del bien.

La expropiación se realiza a través de un procedimiento que se encuentra regulado

en detalle en todas las legislaciones y que tiende en esencia a garantizar los

derechos del sujeto expropiado.

Caracteres básicos de la expropiación

Dada su naturaleza jurídica, la expropiación no constituye un “derecho”

del Estado, sino una potestad que le es inherente, constitucionalmente

establecida, y que como tal no es prescriptible ni renunciable.

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La expropiación debe ser siempre actual, y no potencial, razón por la cual

no puede expropiarse para el futuro, sino con relación y referencia a una

utilidad publica que efectivamente exista en el momento de disponerse la

expropiación. De no ser así, faltaría la causa jurídica específica, que

justifica la perdida de su propiedad por el expropiado. .

La expropiación es siempre unilateral, resulta de la decisión exclusiva e

irreversible del Estado, sustentada en la ley respectiva, que solo podría ser

atacada por manifiesta y grave arbitrariedad, pero nunca con relación a su

oportunidad, merito y conveniencia.

La expropiación es un medio de carácter real, no se ejercita contra la

persona del propietario, sino contra su bien, con el fin de obtener su

propiedad. Es, pues, el objeto expropiado, y no el sujeto expropiado, lo

que tiene en mira la acción expropiatoria, aún cuando, por razones obvias,

ella debe dirigirse contra el sujeto propietario, como titular del derecho de

dominio.

El dominio, definición y tratamiento en el código civil

El vocablo dominio proviene del latín dominium, derivado a su vez de domunud,

señor o dueño. En el Derecho Romano era clásico el concepto siguiente:

“Dominium, est jus et abutendi re sua quatenus Juris ratio patitur” (Dominio es el

derecho de usar y abusar de la cosa propia hasta donde la razón del Derecho lo

soporta)

El Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas lo

define de la siguiente manera: “Poder, superioridad, supremacía, hegemonía.

Facultad de usar y disponer de algo; y en especial, de lo que por eso es propio…

Potestad o facultad legítima de una persona sobre otra u otras” CABANELLAS

Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III, pág 319.

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En la legislación ecuatoriana, el dominio, llamado también propiedad es el

derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las

disposiciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social.

La expropiación como limitación al derecho de dominio

Nuestra Constitución de la República del Ecuador, expresa que “La propiedad en

cualesquiera de sus formas, constituye un Derecho que el Estado reconoce y

garantiza Consecuentemente, la propiedad privada tiene su cimiento en el

dominio que una persona individual o colectiva tiene sobre una cosa, lo cual es

incompatible con la propiedad publica, ya que el dominio de ésta lo tiene el

Estado a través de sus órganos e instituciones, obligados a impedir que el uso de

lo privado se convierta en abuso en contra de lo público dejando de lado el bien

común.

La Constitución de la República del Ecuador en su Art 323 con el objeto de

ejecutar planes de desarrollo social, manejo sustentable del ambiente y de

bienestar colectivo, las instituciones del Estado, por razones de utilidad publica o

interés social y nacional, podrán declarar la expropiación de bienes, previa justa

valoración, indemnización y pago de conformidad con la ley. Se prohíbe toda

forma de confiscación.

Al respecto, Diego Guerra Palacios, cita en su libro El Proceso Expropiatorio En

El Derecho Municipal Ecuatoriano, dice: “Uno de los mas característicos casos

de limitación expresa a la propiedad es el de expropiación por causa de utilidad

publica”, continua el autor, “Indudablemente que la expropiación si es una

limitación al derecho privado de dominio, ya que al ser una institución que tiene

su base y fundamento en la Constitución del Ecuador, ésta le permite actuar

sobre el particular con ventaja, abusando de la autoridad y supremacía estatal al

aplicar los preceptos legales, los cuales atienden mas al interés colectivo que al

individual. Pero hay razón también en considerar a la expropiación como la

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institución legal que permite moderar los beneficios para el Estado como para el

particular” GUERRA Diego, Proceso Expropiatorio en el Derecho Municipal Ecuatoriano, pág 278

SUJETOS DE LA EXPROPIACIÓN

Dentro de lo que se trata de los sujetos que intervienen en la expropiación son

tres:

1.- Expropiante.

2.- Expropiado.

3.- Beneficiario.

Expropiante: El titular de la potestad expropiatoria, según sean la administración

(entiéndase a instancia Nacional, Provincial y Municipal) así como los demás

órganos que ella le reconozca esa facultad, dentro de sus respectivas competencias

por supuesto. "La fijación del contenido esencial de la propiedad privada no puede

hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses

individuales que a este subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria

referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su

definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo".

Expropiado: El propietario o titular de derechos reales -e incluso interés

económico directo- sobre la cosa expropiable, o titular del derecho objeto de la

expropiación.

Beneficiario: El sujeto que representa el interés público o social, para cuya

realización está autorizado a instar de la Administración expropiante el ejercicio

de la potestad expropiatoria, y que adquiere el bien o derecho expropiado. La

administración de oficio puede proponer dicha gestión. El caso de que el

beneficiario sea una entidad privada es duramente criticado aunque no pocas

legislaciones lo respaldan- pues se arguye que se perjudica al dueño original en

beneficio de un tercero y se razona que el requisito esencial de satisfacer de un

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interés PUBLICO es vulnerado; aunque en nuestro criterio esto si se podrá lograr

por esta vía, la cuestión radica en el uso que le de esa entidad privada.

Las divergencias entre la Administración expropiante y propietario expropiado

deberán ser solventadas en el desarrollo del procedimiento general de la

expropiación; cuyo problema fundamental radica en la fijación de la

indemnización con la determinación del justiprecio.

1. Sujeto activo de la expropiación (gobierno municipal)

El Estado tiene la potestad expropiatoria, representado por las instituciones del

sector publico llámense, Gobierno Central y Organismos seccionales: Consejos

Provinciales y Municipios y demás entidades del sector público definidas en la

Constitución y las personas a las cuales el Estado haya autorizado a utilizar este

sistema como en el caso de las concesiones, para sí o para otra entidad de derecho

público o incluso a favor de una entidad de derecho privado. La declaratoria para

el caso concreto, la expide el órgano competente mediante acto administrativo.

En las municipalidades, la atribución para declarar la utilidad pública o el interés

social corresponde al Concejo Cantonal, a petición de la administración

municipal. Estas expropiaciones requieren “de previa declaratoria de utilidad

pública o interés social”, pero no se requiere de “ declaratoria de utilidad pública

en cada caso para adquirir o expropiar inmuebles que se hallen ubicados dentro de

las zonas urbanas de promoción inmediata.”

La Corte Nacional de Justicia del Ecuador ha reconocido que una Asamblea

Constituyente “organismo dotado de poderes extraordinarios” puede declarar una

expropiación, lo mismo que un “gobierno de facto” a través de “un decreto

supremo expedido con fuerza de ley”.

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2. Sujeto pasivo de la expropiación (persona natural)

Los sujetos pasivos de la expropiación son los titulares del dominio del objeto de

la expropiación.

Pero el hecho de que no aparezca inmediatamente un sujeto pasivo de la

expropiación o “la certidumbre, duda o ignorancia acerca de la existencia de título

hábil sobre el bien”, no impiden la iniciación y continuación del proceso

expropiatorio, donde se deben dilucidar tales cuestiones, dice VILLEGAS. En todo

caso, la legislación ecuatoriana aplicable dispone que en caso de desconocerse el

propietario del inmueble o su paradero, el juicio de expropiación se planteará en el

territorio donde se encuentra el bien y la citación se hará por los periódicos, lo que

tal vez era innecesario de explicitar porque aplica las reglas generales procesales

para tales casos.

UTILIDAD PÚBLICA O INTERES SOCIAL

La declaratoria de utilidad publica, paso fundamental del trámite

expropiatorio.

La declaración de utilidad publica, hemos dicho ya, es un acto unilateral de la

administración, en donde el ente público actúa por si dolo, en virtud de su poder;

pero su permisión de expropiar es solo para fines de orden social.

Es necesario que la expropiación tenga su antecedente en el interés publico o

social, que sin duda afecta al interés particular, pero que esta sobre el mismo.

Por lo expuesto, es menester que para que proceda la expropiación, debe preceder

a ésta la declaración motivada por el interés público o social a que ha de

destinarse el bien afectado. Por estas razones, la declaratoria de utilidad publica o

interés social es un paso previo y fundamental dentro del proceso expropiatorio.

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La declaratoria es una resolución de la máxima autoridad, según lo manda la ley,

la cual autoriza a la administración a resolver sobre la necesidad concreta de

ocupar bienes o adquirir derechos que resulten necesarios para cumplir sus fines.

Requisitos para la declaratoria

Existe cinco principales requisitos: Que el Estado, los Consejos Provinciales, los

Concejos Municipales, las entidades del sector publico y los concesionarios de

obras o servicios públicos a través de la entidad o institución contratante, tengan

competencia y estén facultados por la ley, para que por medio de sus

representantes, puedan declarar de utilidad publica o interés social un bien

particular.

El tener un proyecto de obra o servicio, por parte de la entidad que va a realizar la

declaratoria;

Que dicho proyecto se enmarque dentro de una finalidad social, es decir que la

obra esté destinada a dar un beneficio a la misma institución o a la colectividad.

Y, por último, que la declaratoria se la resuelva siguiendo el procedimiento

establecido en las diferentes leyes, según la causa de la expropiación.

Principales causas de declaratoria de utilidad pública

El establecimiento, explotación o conservación de un servicio público.

La apertura, ampliación o alineamiento de calles, la construcción de

calzadas, puentes o caminos y túneles para facilitar el transito urbano y

rural

El embellecimiento, ampliación y saneamiento de las poblaciones; la

construcción de hospitales, escuelas, jardines, campos deportivos o de

aterrizaje, construcciones de oficinas para el Gobierno Municipal o de

cualquier obra destinada a prestar servicios de beneficio colectivo.

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Caducidad de la declaratoria de utilidad pública

En las legislaciones como la nuestra no opera la caducidad de la declaratoria de

utilidad pública o interés social por mandato legal expreso; lo que si sucede en

otras legislaciones; en las cuales se habla de caducidad de la declaratoria en el

caso de no haberse ejecutado la obra código procesal civil o que dicha declaratoria

no haya cumplido la función social a que estaba destinada, o que el supuesto de

que no se estableciere el servicio que motivo la declaratoria, etc.

Si la cosa expropiada no se destinare al objeto que motivó la expropiación, dentro

de un período de seis meses, contados desde que se hizo la última notificación de

la sentencia, o no se iniciaren los trabajos dentro del mismo plazo, el dueño

anterior puede readquirirla, consignando el valor que se pagó por la expropiación,

ante el mismo juez y el mismo proceso.

La providencia que acepte la Readquisición, se protocolizará e inscribirá, para que

sirva de título.

Podemos entender, eso si, que la caducidad puede darse en contra del afectado y

en cuanto a su derecho de accionar o recurrir ante el superior, para oponerse a la

declaratoria, conceptuándola a esta como un acto administrativo.

El afectado puede ejercer el derecho desde el día siguiente al que fue notificado

con la resolución, pero si no lo hace, tal derecho se extingue; esto es lo que se

conoce como caducidad de la acción.

En nuestra legislación se considera como sinónimos la “utilidad publica” y el

“interés social”, pero en realidad tienen diferentes connotaciones de ahí que existe

una ligera diferencia.

Utilidad pública.- Cabanellas, la define en los siguientes términos: “Es todo lo

que resulta de interés o conveniencia para el bien colectivo, para la masa de

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individuos que componen el Estado, o con mayor amplitud para la humanidad en

su conjunto”, CABANELLAS Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, pág. 583.

Reboyedo, indica que “la utilidad publica debe anteponerse a la utilidad

particular y así es que puede forzarse a un ciudadano a vender alguna de sus

cosas cuando así lo exige el bien general. Pero se suele hacer un grande abuso

de esto pues bajo el pretexto de utilidad publica, se han sacrificado muchas veces

los intereses de innumerables personas y se han cometido graves errores”

REBOYEDO Mariano, La expropiación y la propiedad privada, pág 232

En la Ley de Régimen Municipal no se hace distinción en los términos de utilidad

pública en interés social, pero hemos de entender que la utilidad pública se refiere

cuando el bien a expropiarse va a ser de beneficio para el vecindario en forma

directa general y gratuita como el caso de un parque, calle, avenidas, plazas,

puentes, aceras, etc.

El interés social

Conocido también como bien común o interés general en sentido político y social

es la conveniencia o utilidad para un núcleo, sector, país e incluso la humanidad

en conjunto.

El interés social es limitado cuando por ejemplo ciertos núcleos sociales

organizados, solicitan a la municipalidad la expropiación de un terreno de

propiedad particular, para proyectos de vivienda; en tal sentido le corresponderá al

Concejo Municipal resolver el interés social, previa expropiación y el beneficio es

directo para la organización que lo solicitó.

Es la medida interventora de la administración por lo que se priva al administrado

de la propiedad privada de determinados bienes, derechos o intereses de

naturaleza patrimonial, a cambio de una indemnización llamada justiprecio.

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La justificación de la potestad expropiatoria de la administración se encuentra en

la necesidad de que se sacrifique una situación de propiedad privada ante intereses

públicos superiores. Pero al mismo tiempo se trata de que tal sacrificio sea el

mínimo posible, de forma que no acarree la pérdida del contenido económico de

la situación sacrificada, contenido que se sustituye por un equivalente pecuniario,

que es la indemnización.

Por ello, es requisito imprescindible para la legalidad de la expropiación el que

esta se efectué por causa de utilidad pública o interés social, que es lo que legitima

esta potestad expropiatoria de la administración. Así, un particular puede ser

privado de una parte o hasta de la totalidad de una finca para que por ella atraviese

una carretera.

Naturaleza jurídica.- Dentro del encuadre constitucional, la utilidad publica o

interés social que debe servir de fundamento legal a la expropiación comprende

todos los casos en que se procure la satisfacción del bien común.

Nuestra Constitución sujeta a la expropiación por causa de utilidad pública o

interés social, a dos condiciones o requisitos esenciales a saber:

1. La calificación de esa utilidad pública o interés social, efectuada por la

máxima autoridad de las instituciones que forman el sector público.

2. La existencia de una indemnización previa

EL PROCESO DE EXPROPIACIÓN CAUSA PERJUICIO ECONOMICO

A LA PROPIEDAD PRIVADA Y SUS DUEÑOS

Naturaleza Administrativa

Para entrar a analizar el proceso expropiatorio, es importante resumir o precisar

entonces que la expropiación es una institución de Derecho Público, por el cual el

Estado, obrando unilateralmente adquiere bienes de los particulares para el

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cumplimiento de un fin de utilidad pública o interés social, mediante el pago de

una indemnización justa y previa.

De la expropiación resulta en consecuencia, la pérdida total o parcial del bien

privado, por un motivo de utilidad general, sea para la construcción de una obra o

para la prestación de un servicio público. Por ello, puede decirse que el derecho

que el expropiado gozaba sobre la cosa se extingue en beneficio de la comunidad

y que este derecho esta sustituido por otro derecho, el derecho a la indemnización.

El valor de la indemnización puede establecerse extrajudicialmente o

judicialmente.

Indemnización Extrajudicial.- Mediante compraventa al propietario del terreno,

sin embargo que no hay discusión en el precio. Esto es así, porque la

municipalidad está obligada a no ofrecer un valor superior al que determine la

oficina de Avalúos y Catastros; y el expropiado no puede exigir un valor mayor.

En estricto sentido jurídico no hay compraventa, lo que hay es una

TRANSACCIÓN.

Indemnización Judicial; El juez fija el monto de la indemnización por concepto

de la expropiación sobre la base del informe de peritos respecto del avalúo del

inmueble.

Con sustento en las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Régimen

Municipal, corresponde a los Municipios calificar las causas que motivan la

declaratoria de utilidad publica o interés social, e identificar la propiedad objeto

de la expropiación y señalar un procedimiento mínimo en cuyo transcurso se

determine y pague la indemnización justa que deba abonarse al expropiado, en

forma previa a la transferencia de propiedad a favor del Municipio.

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La mayoría de las legislaciones que tratan la expropiación determinan y precisan,

a veces de manera minuciosa, ese procedimiento, que “debe tender a que se

acrediten y cumplan los recaudos constitucionales que hacen procedente a la

expropiación, brindando al expropiado, con toda amplitud, las garantías del

debido proceso adjetivo”.

Procedimiento expropiatorio

El juicio expropiatorio debe comprender todos los aspectos referentes a la acción

expropiatoria, incluso los relativos la situación física y jurídica del bien que se

pretende expropiar. Un buen régimen procesal y una buena justicia exigen que la

definición del derecho de las partes se logre en el menor tiempo posible.

Es conveniente, que el procedimiento expropiatorio comprenda dos formas

distintas: una administrativa o extrajudicial y la otra judicial.

La existencia de estas dos formas de procedimientos, que no contarían los

preceptos constitucionales, no implica que en el acuerdo amistoso no exista

expropiación, o se trate de dos maneras diferentes de expropiación. La

expropiación existe siempre como algo único, como una decisión unilateral del

Estado que se impone a los expropiados y que estos deben soportar, la que se

concreta por dos caminos procedimentales diferentes, pero que reconocen siempre

un mismo origen: La expropiación, con todos sus caracteres y efectos.

El proceso extrajudicial ofrece amplias ventajas para ambas partes de la relación

expropiatoria. Para el expropiante o municipio, porque le brinda la posibilidad de

disponer en un tiempo sumamente breve del bien expropiado, sin las demoras y

complicaciones de la vía judicial; para el expropiado o afectado, porque le

permite hacerse rápidamente de la justa indemnización que le es debida y poder

proveer el reemplazo del bien que es desposeído; todo ello sin las contrariedades

y perdidas indirectas, consecuencia de un proceso dilatado.

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Dentro del acuerdo de las partes, el Municipio ofrece la indemnización que estima

procedente, de acuerdo al informe presentado por la Jefatura de Avalúos y

Catastros de la Municipalidad, en la parte urbana; entonces el expropiado podrá

aceptar o rechazar la indemnización, si la acepta, la expropiación se concretara

mediante el pago de la suma fijada y la transferencia de la propiedad. Si no la

acepta, se abrirá entonces el proceso judicial, el cual se concretará a la

determinación del valor y monto de la indemnización.

El Abandono.- Escola, manifiesta que puede ocurrir que notificada la

resolución de declaratoria de utilidad publica, no se promueva el

procedimiento previsto para llevarlo a cabo para concretarla. Esa inercia

del expropiante, dentro de ciertas condiciones, por lo común legalmente

previstas constituye lo que en doctrina se denomina el “abandono” de la

expropiación, pues aquel no actuar se entiende como una falta de voluntad,

del expropiante, en el sentido de llevar adelante la expropiación.

Conforme lo dicta la jurisdicción, si el procedimiento en la vía contencioso

administrativo se suspendiere de hecho durante un año, por culpa del

accionante o actor, paralizando el juicio en cualquier estado de su

tramitación, a petición de parte el tribunal declarará el abandono de la

instancia, pero al renovarse la demanda se admite la prescripción que se

medirá en los términos de ley; quien abandonó el recurso será condenado

en costas y el tribunal ordenará el archivo del juicio declarando en

abandono.

La Retrocesión.- Se ha reconocido que la causa de utilidad pública que da

lugar a la expropiación, tiene una pretensión de vigencia que va más allá

del desapoderamiento del expropiado y del perfeccionamiento de la

expropiación, al punto de que pesa sobre el expropiante, obligándolo a

cumplir con la finalidad expropiatoria.

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Cuando la causa de utilidad pública no se cumple o se altera

indebidamente, se manifiesta el derecho del expropiado a la retrocesión,

también llamada “reventa” “re adquisición” “reintegro” “retardo”

“reversión” o “retroversión” y que constituye un derecho a la devolución

del bien que le fue expropiado, con la obligación correlativa de devolver al

expropiante de indemnización que hubiera percibido.

En nuestra legislación se establece este derecho de la retrocesión o

readquisición, en las disposiciones del Código de Procedimiento, que haremos

hincapié al referirnos a la fase judicial de la expropiación.

Perfeccionada la expropiación, la retrocesión se mantiene como un derecho

residual del expropiado, que se funda en que si la causa de utilidad pública no

se cumple, no hay razón jurídica para que el antiguo propietario siga viéndose

privado de la propiedad de la cual fue desposeído, justamente por aquella

causa no cumplida.

1. FASE ADMINISTRATIVA.

El procedimiento para una expropiación debe contenerse en un expediente

administrativo que se forma con documentos e informes que se generan al

interior de la Municipalidad, relativos al proyecto de beneficio colectivo o

interés social que se va a realizar, inclusive los planos, estudios

financieros, informes jurídicos, etc. Debidamente aprobados por las

autoridades sean estas Concejo Municipal, Alcalde, jefes Departamentales,

dentro de sus competencias.

En estos documentos deben quedar claramente establecidos los bienes

afectados por la ejecución del proyecto.

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1.1 Informes de los Órganos de la Administración Municipal.

Los informes de:

a) Direcciones de Planificación y Obras Públicas, sobre

aspectos técnicos de la obra, con el señalamiento del

proyecto, los planos contendrán el detalle de los bienes

afectados y la determinación del proyecto a realizarse.

b) Departamento de Avalúos y Catastros, Este

departamento, tiene que realizar el avalúo de la propiedad

afectada, siempre que dicho inmueble se encuentre dentro

del perímetro urbano del Cantón, este avalúo debe ser real y

por lo tanto comercial.

Realizará una enumeración de los inmuebles afectados y

respecto de cada uno de ellos se consignarán los siguientes

datos:

Nombres y apellidos del propietario

Ubicación y superficie del inmueble.

Determinación de los linderos generales y de la parte

que estuviere afectada por la ejecución de la obra, si

no se tratase de una afectación total.

El valor total del terreno o de la parte afectada

El valor total de las construcciones y de la parte

afectada de ellas; y,

Establecimiento del criterio, respecto del valor a

pagarse, al que debe agregarse el 5% por afección.

c) Dirección Financiera, Le corresponde extender el

certificado de existencia de fondos señalando la

correspondiente partida presupuestaria, para atender el

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gasto. Sin este informe, no puede hacerse ningún

compromiso ni generar obligación alguna, según la Ley

Orgánica de Administración Financiera y Control.

d) Procurador Síndico Municipal. Debe centrar su informe

en un análisis del caso, desde el punto de vista jurídico y si

es procedente la expropiación que supone:

La legalidad de la resolución de la declaratoria de

utilidad publica o interés social; y,

La aprobación del acuerdo de ocupación inmediata.

e) Comisión del Concejo.- Sea esta de Planeamiento,

urbanismo u Obras Publicas o la comisión que nombre el

Concejo Municipal para el efecto, que tengan a su cargo los

asuntos relativos a expropiaciones, comisión que debe

presentar su informe con el análisis del contenido de los

informes técnicos presentados por las Direcciones de la

Municipalidad antes señalados. Debiendo la comisión

emitir su dictamen con carácter de asesoría ante el Concejo

sobre la procedencia de la expropiación propuesta, la

declaratoria de utilidad pública o de interés social y el

acuerdo de ocupación.

Registrador de la Propiedad.- Como complemento a los

informes de los órganos de la Administración Municipal es

importante el Certificado del Registrador de la Propiedad del

Cantón en donde está ubicado el inmueble afectado, respecto de

la superficie, linderos, gravámenes, limitaciones del dominio y

otras particularidades que se encuentran inscritas. Sin este

certificado no es recomendable iniciar un proceso

expropiatorio.

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1.2 Resolución del Concejo

El Concejo Municipal con sustento en las atribuciones y deberes

establecidos en la Ley Orgánica del Régimen Municipal, en base de

todo lo anterior debe resolver con el voto de por lo menos las dos

terceras partes de los concejales concurrentes, declarar de utilidad

pública los bienes afectados y acordar la ocupación de los predios,

de ser el caso

Art. 63 Nª 11 Son atribuciones y deberes del Concejo: “Declarar

de utilidad publica o interés social los bienes materia de la

expropiación”

1.3 Notificación al afectado.

El Secretario General del Municipio deben NOTIFICAR al

afectado o expropiado dentro del plazo de tres días de expedida la

resolución respectiva, la declaratoria de utilidad publica o de

interés social y el acuerdo de ocupación, de ser necesario. Esta

notificación debe hacerse por escrito en el domicilio de los

interesados, de ser conocido o por la prensa, si no se conociese, con

expresión clara y concreta del texto de la resolución en la que se

indicara la parte expositiva, considerativa y resolutiva.

El secretario debe dejar constancia escrita y firmada por él, del

cumplimiento de esta obligación y remitirá todo el expediente a la

Procuraduría Sindica, a fin de que se prosiga a la tramitación.

1.4 Suscripción del Contrato o Convenio: Compraventa o

Transacción.

Debe llegar a acordarse el valor de la indemnización que debe

pagarse por expropiación, debe ser justo y previo, más el cinco por

ciento por afección. Se puede llegar a un acuerdo directo con cada

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uno de los interesados, respecto de la adquisición de los bienes o

derechos que son objeto de la expropiación, libremente y de mutuo

acuerdo; en tal caso una vez convenidos los términos de la

adquisición, se dará por concluido el expediente iniciado.. Es

importante precisar que la Municipalidad no podrá convenir un

valor superior al avalúo que se realice para este efecto, el

Departamento de Avalúos y Catastros de la Municipalidad, para las

demás instituciones de la administración pública corresponde

hacer el avalúo a la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros. Si

se llega a un acuerdo, se celebrará el correspondiente contrato

(transacción que impedirá el juicio de expropiación) mediante

escritura pública, que será inscrita legalmente en el Registro de la

Propiedad.

Permuta.- La forma de pago puede acordarse en estas

circunstancias, como mejor convenga a los intereses municipales y

al de cada uno de los interesados. Puede convenirse, inclusive, la

permuta de bienes, con otros de propiedad municipal que sean

equivalentes, o el pago de una parte en dinero y otra en bienes.

Si la persona afectada con la expropiación esta de acuerdo, se debe

cancelar el valor de la indemnización por la propiedad expropiada,

y un 5% en calidad de afección. Para lo cual, el Concejo Municipal

debe resolver autorizar al Alcalde y Procurador Sindico a que

suscriba la escritura que contenga la transacción en la que debe

constar obligatoriamente el monto de la indemnización y la forma

demás cláusulas de rigor.

Cesión o Compraventa.- Bielsa, señala que el propietario de estar

de acuerdo con la municipalidad en cuanto a la indemnización y

entrega del bien sin llegar a juicio, se entiende en este caso que

habrá una cesión amistosa del propietario a la municipalidad. No

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es posible, en este supuesto, hablar de una compraventa ya que

no puede haber discusión en cuanto al precio. Ello es así porque

la administración está obligada a no ofrecer un precio superior al

que se determine de acuerdo con las disposiciones legales vigentes.

Y el propietario expropiado no puede exigir un precio mayor. De

allí, entonces, que no existe libertad entre las partes en cuanto a la

determinación del precio se refiere y, en consecuencia no puede

pensarse que nos hallamos ante un supuesto de compraventa.

Venta Forzosa.- En la actualidad no se puede hablar de la

expropiación considerándola como una venta forzosa ni como un

negocio bilateral sui generis, ya que está fuera de toda duda que la

voluntad de los particulares es extraña en modo absoluto. Se ha

sostenido, entonces, que el acto de expropiación es un negocio

jurídico de derecho público, de carácter unilateral en cuanto a la

voluntad operante, pero bilateral en cuanto a sus efectos, desde que

de el nacen derechos y deberes no solo para el expropiante sino

para el expropiado.

El Avenimiento.- Llamado también acuerdo o convenio

expropiatorio, es en realidad un acto administrativo que tiene por

objeto transferir al Estado un bien declarado de utilidad pública.

En este acto la voluntad de las dos partes tiene que mantenerse

dentro de los límites estrictos fijados por la ley.

Es importante aclarar que el pago de la indemnización, estará

exento de toda clase de derechos, impuestos u otros gravámenes

fiscales o municipales.

La transferencia del derecho de dominio, voluntaria o forzosa, esta

exenta del pago de los impuestos de Alcabala y registro. Se

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cancelarán únicamente los derechos del Notario y del Registrador

de la Propiedad del Cantón, que serán cancelados legalmente por la

institución adquiriente, aunque en la práctica esto generalmente no

sucede, puesto que, en las escrituras se hace constar que el afectado

o vendedor cancelará estos gastos, que por ser un acuerdo entre las

partes también es legal.

Adicionalmente, es importante precisar que en materia de

expropiación, la Ley especial es la Ley Orgánica de Régimen

Municipal, y no la de Contratación Publica que contiene normas de

carácter general, así lo ha expresado desde mucho tiempo atrás la

Asociación de Municipalidades Ecuatorianas AME, criterio

jurídico que posteriormente es ratificado por la Procuraduría

General del Estado el 6 de noviembre de 1998, cuando dice:

“Consecuentemente la Ley Especial en materia de expropiaciones

con respecto a los municipios es la Ley Orgánica de Régimen

Municipal”.AME Noviembre de 1998.

2. FASE JUDICIAL

Este juicio procede al no llegar a un acuerdo entre la municipalidad y el

propietario sobre el valor a pagarse como indemnización por el inmueble

expropiado; cualquier reclamo o inconformidad con la declaratoria de utilidad

pública o con la expropiación tendrían que ser discutidas en sede

administrativa y judicialmente en lo contencioso administrativa ya que cuando

se inicia la etapa judicial lo único que puede ser discutido en el juicio de

expropiación es el valor de la indemnización.

Si los afectados aceptan el valor de la indemnización, por expropiación, se

procede a la celebración de la escritura de transferencia del dominio del

inmueble, sin necesidad de recurrir al órgano judicial.

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Si no fuere posible llegar a un arreglo directo sobre el valor a pagarse como

indemnización, debe proponerse un juicio de expropiación contra cada

afectado, mediante las demandas correspondientes, ante el Juez de lo Civil del

respectivo Cantón, a la que debe acompañarse toda la documentación

contenida en el expediente de expropiación.

Si se tratase de expropiación urgente se remitirá, además, un cheque

certificado por el valor que la municipalidad estime como justo valor de

la indemnización, a fin de que el juez ordene la ocupación inmediata de

los predios en la primera providencia la misma que será inapelable y se

cumplirá sin demora.

En el caso de que el inmueble a expropiarse estuviere afectado con hipoteca,

anticresis u otro gravamen, el juez en la sentencia determinará la parte del

precio que debe entregarse al acreedor, por concepto de su derecho y declarará

en merito de tal pago cancelado el gravamen.

Si al declararse la expropiación, el inmueble estuviere arrendado, en la

sentencia se declarará la terminación del contrato de arrendamiento, y si

estuviere embargado, la expropiación se llevará a cabo en todo caso; pero el

precio se pondrá a disposición del juez que hubiere decretado el embargo,

quien, por el hecho de la consignación, ordenará que se lo cancele.

Expedida la sentencia, debe pagarse el valor de la indemnización por concepto

de expropiación en forma inmediata. La sentencia se inscribirá en el Registro

de la Propiedad como suficiente titulo a favor de la municipalidad. Si

transcurrido tres meses desde la ultima notificación de la sentencia, no se

consignare el valor determinado en la misma, el Juez, a solicitud de parte

declarara sin lugar la expropiación.

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Si la municipalidad no diese a los bienes expropiados la utilización para la

cual se hizo la expropiación dentro de un periodo de seis meses o no se

iniciasen los trabajos dentro del mismo plazo, los interesados podrán pedir al

juez que conoció el juicio de expropiación que revierta la propiedad en su

favor, para lo cual devolverán a la municipalidad el valor recibido como

indemnización. La providencia que acepte la readquisición se protocolizará e

inscribirá, para que sirva de titulo.

Perfeccionada la expropiación, la retrocesión se mantiene como un derecho

residual del expropiado, que se funda en que si la causa de utilidad pública no

se cumple, no hay razón jurídica para que el antiguo propietario siga viéndose

privado de la propiedad de la cual fue desposeído, justamente por aquella

causa no cumplida.

Es procedente en dos supuestos fundamentales: 1) Cuando al bien expropiado

no se le da ningún destino, dentro de un plazo determinado, lo que constituye

la frustración del destino, de la expropiación; y 2) Cuando al bien expropiado

se le da un destino que es distinto de aquel que originó la calificación de

utilidad publica, lo que configura el cambio de destino de la expropiación.

La frustración del destino, como fácilmente se comprende, se origina en la

inacción total del expropiante, que no da al bien expropiado el uso o el

empleo, que imponía la utilidad pública que tenia que satisfacerse y originó la

expropiación, ni tampoco ningún otro.

El cambio de destino, por su parte, se produce cuando el bien expropiado se

afecta al cumplimiento o satisfacción de una utilidad publica distinta, de

aquella que fue calificada en la ley expropiatoria, o lo que es aun mas claro a

una finalidad que no es de utilidad pública.

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En el primer caso, cabe tener en cuenta si la nueva finalidad en la cual se

utiliza el bien expropiado guarda alguna relación, conexidad o vinculación con

la que motivo la expropiación, pues si así ocurriera, la retrocesión no seria

procedente.

Al igual que la expropiación, la retrocesión admite dos formas o manera

procedimentales para llevarla a cabo: la más tradicional es, por razones

obvias, la judicial, pero ello no excluye que también pueda concretarse,

mediante un procedimiento administrativo, que finalizaría en un acuerdo.

Siendo admisible la retrocesión, por estar comprobadas y demostradas las

causales que la hacen procedente, sus efectos directos son, por un lado,

imponer al expropiante la obligación de devolver a su antiguo propietario el

bien expropiado, libre de todo ocupante, cargas, gravámenes o servidumbres,

dentro del plazo que corresponda o se fije a ese efecto; y por el otro, hacer

recaer en el expropiado la obligación de reintegrar al expropiante la

indemnización que hubiera percibido con motivo de la expropiación.

Como es natural, sin el bien expropiado, mientras estuvo en poder del

expropiante, hubiera disminuido o aumentado su valor, esa disminución o

incremento deberá reflejarse adecuadamente en el importe a reintegrar por el

expropiado que intento la retrocesión. Este no debe sufrir perjuicios, pero

tampoco debe mejorar su situación con motivo de la retrocesión, sino que las

cosas deben volver, razonablemente, al estado anterior a la expropiación.

SEÑALAMIENTO DE VARIABLES

VARIABLE INDEPENDIENTE (CAUSA)

El avalúo catastral no cumple las exigencias del justo precio en el proceso de

expropiación

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VARIABLE DEPENDIENTE (EFECTO)

Causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus dueños en el Cantón

Salcedo.

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CAPÍTULO III

METODOLOGÍA

Enfoque de la investigación

Para la presente investigación es importante el aspecto cuantitativo, pero dada la

naturaleza de la investigación que se basará en fuentes eminentemente

bibliográficas, lo cualitativo se superpone o está por encima de lo cuantitativo, en

términos de que se podrá realizar un análisis y comprensión del problema de una

manera objetiva. En todo caso, no se descarta la modalidad cuantitativa en

correlación con lo cualitativo, obviamente sobre la base de una muestra.

MODALIDAD BÁSICA DE LA INVESTIGACIÓN

NIVEL O TIPO DE INVESTIGACION

Bibliografía documental

La investigación obtuvo información secundaria basada en libros, procesos,

folletos, e internet, respecto al avalúo catastral y el perjuicio económico a los

dueños de las propiedades privadas.

De campo

Se lo realizó de campo ya que la información que se obtuvo fue acudiendo al

lugar o lugares donde se producen los hechos.

De intervención: asociación de variables

Se realizó con la asociación de variables las mismas que permitirá analizar,

comparar y valorar el grado de correlación y comportamiento de variables de

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estudio lo que hizo factible elaborar la propuesta de solución al problema objeto

de la investigación

POBLACIÓN Y MUESTRA

Dado a que los elementos de la población sometida al proceso de investigación

son inferiores a 100 se lo realizó con todo el universo sin necesidad de una

muestra representativa; en cuento al número de abogados se escogió al azar de los

que se hallan laborando en el Cantón Salcedo.

Jueces de lo Civil 1

Alcalde 1

Procurador Síndico 1

Funcionario Municipales 5

Abogados en libre ejercicio 7

Afectados 20

TOTAL: 35

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NO IMPRIME OPERACIONALIZACION DE VARIABLE

INDEPENDIENTE

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NO IMPRIME OPERACIONALIZACION DE VARIABLE

DEPENDIENTE

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PLAN DE RECOLECCION DE INFORMACION

PREGUNTAS BASICAS EXPLICACION

1.. ¿Para qué? Para alcanzar los objetivos de

investigación

2.. ¿De qué personas u objetos? Jueces de lo Civil, Procurador Síndico,

Abogados en libre ejercicio y personas

que tienen conocimiento o pasaron por

un proceso de expropiación.

3.. ¿Sobre qué aspectos? El avalúo catastral y el perjuicio

económico a la propiedad privada

4.. ¿Quién?, ¿Quienes? Investigadora

5.. ¿Cuándo? Junio del 2009

6.. ¿Dónde? Cantón Salcedo

7.. ¿Cuántas veces? 2 pruebas piloto y prueba definitiva

8.. ¿Qué técnicas de recolección? Encuestas y entrevistas

9.. ¿Con qué? Instrumentos: cuestionario y guía de

entrevistas

10.. ¿En qué situación? En los Juzgados, oficina de

Procuraduría Síndica y de abogados.

Cuadro Nª 5

Elaboración: Erika Benavides M

PLAN DE PROCESAMIENTO DE INFORMACION

Los datos recogidos se transforman siguiendo ciertos procedimientos.

Revisión critica de la información recogida; es decir limpieza de

información defectuosa: contradictoria, incompleta, no pertinente, etc.

Repetición de la recolección, en ciertos casos individuales, para corregir la

fallas de contestación.

Tabulación o cuadros según las variables.

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Manejo de información (reajuste de cuadros con casillas vacías o con datos

tan reducidos cuantitativamente, que no influyen significativamente en el

análisis)

Estudio estadístico de datos para la presentación de resultados destacando

las tendencias o relaciones fundamentales de acuerdo con los objetivos e

hipótesis.

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CAPITULO IV

ANALISIS DE RESULTADOS

Análisis de los resultados estadísticos, destacando tendencias o relaciones

fundamentales de acuerdo con los objetivos.

Interpretación de los resultados, con apoyo del marco teórico, en el aspecto

pertinente.

Comprobación de las variables. Para la verificación estadística conviene

seguir la asesoría de un especialista.

Establecimiento de conclusiones y recomendaciones.

INTERPRETACIÓN DE DATOS

Pregunta 1: ¿Considera usted, que el interés social prevalece al interés particular?

Cuadro Nª 6

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 27 77%

NO 8 23%

TOTAL 35 100%

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Grafico Nª 1

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 77% de los encuestados manifiestan que el

interés social prevalece al interés de un particular; mientras que el restante 23%

manifiesta que no prevalece dicho interés.

Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se

pone de manifiesto que el interés social prevalece sobre el particular por lo tanto

se tendrá que analizar la conveniencia del interés social.

Pregunta 2: ¿Conoce usted, los entes autorizados para declarar de utilidad

pública un predio?

Cuadro Nª 7

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 30 86%

NO 5 14%

TOTAL 35 100%

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Grafico Nª 2

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 86% de los encuestados manifiestan que si

tienen conocimiento de los entes para declarar de utilidad publica un predio;

mientras que el restante 14% manifiesta que no tiene conocimiento alguno.

Conclusión.- Con esta pregunta se llego a determinar que la mayoría de los

encuestados conocen de los entes y sus atribuciones como es el de declarar de

utilidad publica un bien y el proceso del mismo

Pregunta 3: ¿Esta usted, de acuerdo con que el avalúo catastral sea

incrementado?

Cuadro Nª 8

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 20 57%

NO 15 43%

TOTAL 35 100%

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Grafico Nª 3

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 57% de los encuestados manifiestan que se

debería incrementar el avalúo catastral; mientras que el restante 43% manifiesta

que no.

Conclusión.-Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que los

encuestados no tienen una posición clara al respecto ya que existen dos polos

opuestos en cuento a la conveniencia propia.

Pregunta 4: ¿Considera que la indemnización de los predios expropiados es

justa?

Cuadro Nª 9

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 6 17%

NO 29 83%

TOTAL 35 100%

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Grafico Nª 4

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 83% de los encuestados manifiestan que no

es justa la indemnización que se recibe por el predio expropiado; mientras que el

restante 17% manifiesta que si se merece el valor determinado por concepto de

indemnización de un predio expropiado.

Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se

pone de manifiesto el descontento de la ciudadanía al recibir un valor injusto por

el predio expropiado

Pregunta 5: ¿Cree usted, que es necesario agregar una disposición que norme a la

Ley orgánica de Régimen Municipal con respecto al pago del predio?

Cuadro Nª 10

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 26 86%

NO 9 14%

TOTAL 35 100%

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PREGUNTA 5

SI: 26

74%

NO: 9

26%

Grafico Nª 5

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 74% de los encuestados manifiestan que es

necesario o fundamental agregar una disposición que norme el valor de la

indemnización del predio; mientras que el restante 26% manifiesta que no ya que

lo que se toma en cuenta son factores distintos en cada caso.

Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se

pone de manifiesto que se necesita una disposición clara que no deje la

indemnización a la sana critica de un juez.

Pregunta 6: ¿Considera usted que los bienes expropiados justifican su

utilización?

Cuadro Nª 11

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 7 20%

NO 28 80%

TOTAL 35 100%

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PREGUNTA 6

SI: 7

20%

NO: 28

80%

Grafico Nª 6

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 80% de los encuestados manifiestan que no

se llega a justificar la utilidad de la mayoría de los bienes expropiados; mientras

que el restante 20% manifiesta que si ya que engrandece a la población.

Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se

pone de manifiesto que la gran mayoría de los bienes expropiados no tienen un fin

preciso ya que solo llegan a incrementar los predios que son de propiedad del

Municipio

Pregunta 7: ¿Conoce la diferencia entre los avalúos catastral y comercial?

Cuadro Nª 12

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 31 89%

NO 4 11%

TOTAL 35 100%

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Grafico Nª 7

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 89% de los encuestados manifiestan que si

tienen conocimiento de la diferencia económica de los avalúos catastral y

comercial; mientras que el restante 11% manifiesta que no tienen conocimiento.

Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se

pone de manifiesto que la mayoría de los encuestados saben la diferencia y que en

determinados momentos beneficia esa diferencia

Pregunta 8: ¿Si fuese afectado por un proceso expropiatorio iría a juicio o no?

Cuadro Nª 13

FRECUENCIAS/

ALTERNATIVAS

f. PORCENTAJE

SI 2 6%

NO 33 94%

TOTAL 35 100%

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PREGUNTA 8SI: 2

6%

NO: 33

94%

Grafico Nª 8

Elaboración: Erika Benavides M

Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la

encuesta se llego a determinar que el 94% de los encuestados manifiestan que no

acudirían a un juicio por motivo de la expropiación de su predio; mientras que el

restante 6% manifiesta que si ya que nada se pierde con intentar mejorar el precio

Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se

pone de manifiesto que el único objetivo de acudir a un juicio es por mejorar la

indemnización ya que no se puede dar marcha atrás en cuestión de que no se

expropie el predio

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VERIFICACION DE LOS INTERROGRANTES DE LA INVESTIGACION

ENTREVISTA

DATOS INFORMATIVOS

ENTREVISTADO: Dr. Víctor Hugo Alcocer Estrella

CARGO: Juez Sexto de lo Civil del Cantón Salcedo

TIEMPO EN FUNCION: 15 años

1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias

del justo precio en los trámites de expropiación?

No considero justo ya que el avalúo catastral es un valor menor que el

valor que tendría ese bien si tuviera una transacción común de compra

y venta y por ende en este caso de la expropiación beneficia al

expropiante y perjudica al expropiado ya que existen personas que

nada más poseen un solo predio y que es su único patrimonio y ahí es

donde se da preferencia o prioridad al interés colectivo y se deja

desprotegida al propietario del bien haciendo un pago menor al que en

realidad constara el bien.

2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes

inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?

Pienso que si ya que hay propietarios que nada más poseen un bien y

este bien sometido a expropiación recibe un valor injusto es por esto

que se perjudica económicamente a los propietarios ya que se

convierte en una venta forzosa.

Y sobre el hecho de que en la expropiación de ocupación inmediata se

de la disposición del objeto expropiado depositando el precio ofrecido

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no significa nada respecto del precio porque la propiedad no se

transfiere mientras no se para el justo precio.

Hay que tomar en cuenta que los doctores: A. Walter Villegas, Julio

Oyhanarte y Jorge Luís Maiorano consideran que la indemnización es

inconstitucional

3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?

La compra venta directa y de esta manera evitaríamos llevar a juicio;

pero creo que al utilizar de mejor manera los bienes propios en este

caso los bienes que posee el Gobierno Municipal y utilizar los bienes

que ya los tienen expropiados en sus proyectos y además expropiar en

el caso estrictamente necesario que ya cuente con los receptivos planos

de construcciones aprobados, el dinero necesario y no expropiar para

más tarde dejarlos abandonados.

ENTREVISTADO: Abg. Azael Rosero Vásquez

CARGO: Procurador Sindico del Gobierno Municipal del Cantón Salcedo

TIEMPO EN FUNCION: 8 años

1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del

justo precio en los trámites de expropiación?

La expropiación es justa ya que por intermedio de esta figura jurídica se

llega a mejorar y engrandecer al Cantón Salcedo y nos beneficia a todos

los habitantes en el y no considerarla como una ciudad de paso. Y con la

declaratoria de utilidad pública que se lo tramita en los juzgados de lo civil

al no haber un acuerdo en el pago se realiza todo el trámite que contempla

la Ley, se está aplicando las disposiciones de la Ley.

2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes

inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?

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No, ya que se basa en el avalúo catastral el cheque que se adjunta a la

demanda para que el juzgado mediante providencia autorice la ocupación

inmediata y luego dentro del proceso se discute la fijación definitiva del

precio a través de peritos especializados contando con la decisión final del

juez.

3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?

Se podría implantar pero de esta figura jurídica depende que el derecho de

propiedad privada que gozaba el expropiado legalmente en cuanto a su

posesión y dominio quede sustituído por el beneficio público y que quede

equiparado por la indemnización.

ENTREVISTADO: Dr. Carlos Córdova Pacheco.

CARGO: Abogado en libre ejercicio.

TIEMPO EN FUNCION: 15 años.

1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del

justo precio en los trámites de expropiación?

Porque la expropiación se ha tenido que llevar a cabo en lugares

específicos contando con el único bien de una persona es ahí cuando nos

damos cuenta del vacío legal en cuanto a la protección del expropiado

Si no hay causa de utilidad pública el Municipio no puede expropiar. Si se

llega a prescindir de este elemento no habría garantía para el dominio de

los particulares ya que se podría apoderarse del bien aun arbitrariamente

aunque la norma constitucional estos actos serían susceptible de

inconstitucionalidad y por ende ineficaz.

2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes

inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?

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La indemnización significa que el propietario expropiado no debe sufrir

daño; solo ha de comprender el valor objetivo del bien y los daños que

sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación, nunca el lucro

cesante

El valor del bien debe fijarse con criterio objetivo sin considerar valores de

afección; es decir debe tomarse el valor que tiene el bien en el mercado

como para una venta voluntaria y no forzosa.

3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?

Lo que la ley manifiesta es que se autoriza al estado a realizar proyectos

contemplando la expropiación en la Constitución como un medio para

llegar a este objetivo, entonces sería de dar un destino directo y pronto a

los bienes que necesariamente deben ser expropiados para así beneficiar y

contribuir al crecimiento del cantón.

Conclusión general.- Por intermedio de la entrevista se ha llegado a determinar

que en una figura jurídica como es la expropiación lo único discutible es el precio

que se deja a sentencia emitida por el juez ya que se trata de discutir una justa

indemnización o pago al expropiado.

Es por ello que el bien común prevalece sobre la propiedad privada y para que

exista una equidad entre el expropiante y el expropiado se tendrá que tomar en

cuenta que los proyectos beneficien completamente a la comunidad y no afecten

al propietario del bien.

INTERPRETACION GENERAL DE RESULTADOS

Al haber investigado un problema social y trabajado con actores sociales, el

análisis es cuanti-cualitativo con un peso mayoritario lo cualitativo por lo tanto se

ha procedido a trabajar con interrogantes de investigación que para el análisis se

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contrasto los resultados de las encuestas y entrevistas con las interrogantes de

investigación o preguntas directrices de investigación.

CUADRO GENERAL DE ENCUESTAS

PREGUNTAS SI NO SI % NO % TOTAL

Pregunta 1: ¿Considera usted, que el

interés social prevalece al interés

particular?

27 8 77% 23% 100%

Pregunta 2: ¿Conoce usted, los entes

autorizados para declarar de utilidad

pública un predio?

30 05 86% 14% 100%

Pregunta 3: ¿Esta usted, de acuerdo

con que el avalúo catastral sea

incrementado?

20 15 57% 43% 100%

Pregunta 4: ¿Considera que la

indemnización de los predios

expropiados es justa?

06 29 17% 83% 100%

Pregunta 5: ¿Cree usted, que es

necesario agregar una disposición que

norme a la Ley orgánica de Régimen

Municipal con respecto al pago del

predio?

26 09 86% 14% 100%

Pregunta 6: ¿Considera usted que los

bienes expropiados justifican su

utilización?

07 28 20% 80% 100%

Pregunta 7: ¿Conoce la diferencia

entre los avalúos catastral y comercial?

31 04 89% 11% 100%

Pregunta 8: ¿Si fuese afectado por un

proceso expropiatorio iría a juicio o

no?

02 33 6% 94% 100%

Cuadro Nº 14.

Elaborado por: Erika J. Benavides M

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CAPITULO V

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES

Confirmar el desacuerdo que existe entre la población que considera que la

indemnización de los predios no es justa y que por ende perjudica a la

propiedad privada y sus dueños. Se concluye que el 83% de los

encuestados manifiestan un desacuerdo e inconformidad por el valor que

se recibe del predio expropiado.

Determinar el descontento de la población por el precio que se recibe

como indemnización de un predio sujeto a un proceso de expropiación.

Concluyendo que un 57% de la población manifiesta que es necesario que

se incremente el avalúo catastral o se lo equipare al avalúo comercial para

efectos de expropiación y así no llegar a un perjuicio económico.

La Ley Orgánica de Régimen Municipal es clara en muchos aspectos

referentes a la expropiación, estamos concientes que existen vacíos legales

los cuales han sido analizados en el transcurso de la investigación y que

podrían inclusive ser materia de reforma a la legislación municipal (pago

del precio).

RECOMENDACIÓN:

Es evidente y notorio la necesidad de una reforma a la Ley Orgánica de

Régimen Municipal en lo referente a la indemnización y forma de pago del

predio expropiado, y de esta manera ser justos para los intereses tanto

individuales como colectivos.

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CAPITULO VI

PROPUESTA

Título

Reformar la Ley orgánica de Régimen Municipal, en el capítulo referente

al pago de los bienes expropiados mediante el cual se obligue que se

pague el justo precio en base al avalúo real.

DATOS INFORMATIVOS

Responsable:

Erika Jacqueline Benavides Morales

Institución:

Gobierno Municipal del Cantón Salcedo, Provincia de Cotopaxi.

Tiempo de ejecución:

10 meses

Beneficiarios:

Población del Cantón Salcedo

Equipo técnico:

Suministros de oficina

Transporte

Bibliografía

Costo:

400,oo dólares

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ANTECEDENTES DE LA PROPUESTA

La propuesta se realizó en base a las necesidades de la población guardando

siempre la concordancia con el tema propuesto es por eso que con los objetivos

planteados se presenta la siguiente propuesta de solución al problema en

investigación.

Si existen tantos predios expropiados por parte de los Gobiernos Seccionales

específicamente por parte del Gobierno Municipal del Cantón Salcedo y que por

la mayoría de ellos no ha sido cancelada una justa indemnización y es por esto

que el afectado debe enfrentarse a otro problema que es el de la demora del juicio

expropiatorio por el hecho de discutirse un justo precio.

La investigación se realizó con investigaciones bibliográficas y específicamente la

investigación de campo realizándose en el Cantón Salcedo, sus alrededores, las

oficinas de Procuraduría Síndica, Jefatura de Avalúos y Catastros y en el Juzgado

Sexto de lo Civil; obteniéndose así una investigación concreta y real del hecho

investigado.

JUSTIFICACIÓN

Se justifica la temática pues es una necesidad social la implementación de una

disposición legal donde se tome en cuenta el avalúo comercial y así no perjudicar

al expropiado; más bien amparar su derecho e impulsar el desarrollo económico y

social del individuo y la colectividad.

Su importancia está en que el Estado a través de sus Gobiernos Seccionales no

dejen despojados de su único bien a los expropiados sino mas bien que sea un

trato justo que beneficie a ambas partes.

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Esta propuesta será de gran utilidad para la población ya que se buscará mejorar el

estilo de vida personal y colectiva para así engrandecer y embellecer nuestro

Cantón Salcedo que tanto lo necesita.

OBJETIVOS

Objetivo General

Proponer una reforma a la Ley Orgánica de Régimen Municipal en el

capítulo referente al pago de los bienes expropiados, mediante la cual se

obligue que se pague el justo precio por los bienes expropiados en base al

avalúo real y no el valor del avalúo catastral como se lo viene haciendo

actualmente.

Objetivos Específicos

Realizar una fijación del precio de acuerdo al bien expropiado, a la calidad

del suelo y a su posterior utilidad de acuerdo a la zonificación del cantón.

Socializar con expertos para la equiparación del pago y plantear una

alternativa de solución para su mejoramiento.

ANALISIS DE FACTIBILIDAD

Política

Al ser el Gobierno Municipal un ente autónomo en el cual todos sus

personajes como el Alcalde y Concejales son electos por elección popular

de una forma democrática, son los encargados de legislar y por lo tanto

emitir ordenanzas, a igual que la Ley orgánica de Régimen Municipal es

emitido por los señores legisladores en las cuales se deben introducir las

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normas pertinentes para que sea factible la propuesta que se lleva a cabo

en el presente trabajo.

La voluntad política es primordial y decisiva para dar los cambios debidos

y correspondientes en este tema.

Económica

La entidad expropiante naturalmente es el Gobierno Municipal, mismo que

debe contar con una partida presupuestaria correspondiente y efectiva para

poder cubrir estos rubros.

Legal

Esta propuesta para un mejor convivir social y una mejor relación entre el

Gobierno Municipal y los habitantes que pertenecen a esta jurisdicción,

debe estar regulado en la respectiva ley; de este modo asegurando el buen

convivir social en base de justas reglas y disposiciones de orden legal que

establezca una justa posición entre el expropiante y el expropiado

existiendo un equilibrio pleno entre las partes.

FUNDAMENTACIÓN

La propuesta se fundamenta teóricamente en la expropiación y su indemnización,

con un análisis profundo en hechos reconocidos por juristas, jueces y

profesionales del derecho.

La indemnización que se paga como justo precio por la expropiación acarrea una

serie de interrogantes ya que la mayoría de proyectos con los que se justifica el

expropiar un bien no siempre se llegan a efectuar y tampoco favorece a toda la

colectividad entonces lo único que se ha hecho es despojar de un bien a las

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personas y dejarles desprotegidas con una baja indemnización ya que se toma en

cuenta el avalúo catastral.

Es por ello que se requiere de la aplicación a la reforma del Art. 323 de la Ley

Orgánica de Régimen Municipal ya que con esto se puede mejorar la forma de

indemnización de un bien que se sujeta a una expropiación, además en una

rapidez en la forma de pago disminuyéndose el tiempo para el pago total por

concepto de indemnización.

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MODELO DE LA PROPUESTA

Título: Reforma a la Ley Orgánica de Régimen Municipal en el capítulo referente

al pago del justo precio por los bienes expropiados en base al avalúo real y no el

valor del avalúo catastral como se lo viene haciendo actualmente.

La Asamblea Nacional

CONSIDERANDO:

QUE, la Ley Orgánica de Régimen Municipal debe responder a la realidad en

que se desarrolla la sociedad ecuatoriana.

QUE, el derecho de las personas consagrado en la Constitución de la República

del Ecuador; se basa en una equidad ante los Gobiernos Seccionales y éste no ha

sido aplicado haciendo que las expropiaciones lleguen a perjudicar a la

propiedad privada en el Cantón Salcedo.

QUE, Es indispensable contra con un marco legal eficaz acorde con los

requerimientos de la sociedad..

QUE, es indispensable implementa cierta reforma a la Ley Orgánica de Régimen

Municipal; y en uso de sus atribuciones:

EXPIDE la siguiente reforma a la Ley.

Art Reformado.- “Pago de los bienes expropiados.- Las expropiaciones que se

realizaren de conformidad con las disposiciones de este Capítulo se pagarán

según el valor de la propiedad que figurare en el correspondiente Avalúo

Comercial, y de cancelará de la siguiente forma:

El valor total en dinero en efectivo, pagaderos al momento de la entrega-

recepción del título de propiedad.

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DISPOSICION FINAL

PRIMERA: Añádase al Título VI, Capítulo II, Art. 323 de la Ley Orgánica de

Régimen Municipal publicada en el Registro Oficial Nº 159 del 5 de Diciembre

del 2005.

ARTÍCULO FINAL: Esta ley entrará en vigencia a partir de su publicación en el

Registro Oficial.

Dado y firmado en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito

Metropolitano de Quito a los dieciséis días del mes de marzo del dos mil diez.

Presidente de la Comisión Legislativa y de Fiscalización

Secretario de la Comisión Legislativa y de Fiscalización

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CUADRO DE LA METODOLOGIA Y MODELO OPERATIVO

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ADMINISTRACIÓN DE LA PROPUESTA

La propuesta se basa en que la expropiación es un proyecto de orden social ya que

la misma es beneficiar a las personas dentro de la jurisdicción respectiva, pero

para ello se debe como contrapartida pagar el justo precio del bien inmueble, con

ello el proyecto social requerido es completo, porque no se ha perjudicado a

ninguna persona.

La propuesta es justificable y valida por cuanto responde a las necesidades

individuales y colectivas, dentro de un ordenamiento legal y efectivo para el buen

convivir y desarrollo social.

Quienes administran la ejecución de la propuesta son la Investigadora con el

apoyo de la Universidad Técnica de Ambato, escuela de Derecho; profesionales

del Derecho, funcionarios judiciales y personas de la localidad inmersas en este

logro.

PREVISIÓN DE LA EVALUACIÓN

Nª PREGUNTAS BÁSICAS EXPLICACIÓN

1 ¿Quiénes solicitan evaluar? Los que realizan la propuesta

2 ¿Por qué evaluar? Determinar los problemas que representa adquirir

bienes.

3 ¿Para qué evaluar? Para conocer el cumplimiento de los objetivos

4 ¿Qué evaluar? Las causalidades/Las consecuencias

5 ¿Quién evalúa? Investigadora

6 ¿Cuándo evaluar? Permanentemente

7 ¿Cómo evaluar? Aplicando técnicas de investigación científica

8 ¿Donde evaluar? En el Cantón Salcedo

Cuadro Nª 16

Elaboración: Erika Benavides M.

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BIBLIOGRAFIA

Allorio Enrico, en la obra “Los problemas del derecho procesal civil”

Sanguinetti Mario en la obra “El Estado y la Expropiación”

Reboyedo, Mariano en la obra “La expropiación y la propiedad privada”

Guerra Palacios Diego, en la obra “El proceso expropiatorio en el Derecho

municipal ecuatoriano”

Cabanellas de Torres Guillermo, en la obra “Diccionario Jurídico

Elemental”

Corporación de Estudios y Publicaciones, Constitución del Ecuador

Corporación de Estudios y Publicaciones, Código de Procedimiento Civil

Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica de Régimen

Provincial

Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica de Régimen

Municipal.

Expedientes años 2000-2009 sobre Expropiación, Juzgado Sexto de lo

Civil del Cantón Salcedo

Larrea Holguín Juan, 2001, Derecho Civil del Ecuador, Los bienes y la

Posesión, Cuarta edición, Corporación de Estudios y Publicaciones,

Quito-Ecuador.

Dr. López Jácome Nelson.- La Expropiación (Manual Teórico Practico)

Jurisprudencia, tercera edición, Del Arco, ediciones. Cuenca-Ecuador-

2000.

Borrero Ochoa Oscar A..- Avalúos de inmuebles y garantías, Segunda

edición, Bhandar Editores Ltda. Colombia-2002.

Pilaluiza Zúñiga Marco .-Legislación Catastral predial ecuatoriana,

Primera edición, Trama edición, Quito-Ecuador, 1997.

http://www.derechocivil.com

http://www.institucionesdelderecho.com

http://www.panoramade derechosreales.com

http://www.compendiodederechocivil.com

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GLOSARIO

Se utilizaran básicamente los siguientes términos:

LA PROPIEDAD.- Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y

disponer de ella conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el

derecho ajeno.

VALOR CATASTRAL.- Es el valor que se asigna a un inmueble a

efectos catastrales y para la exacción de la contribución territorial

correspondiente. Sobre el valor catastral se aplica un porcentaje para

aplicar la renta catastral y luego la base imponible y la base liquidable de

la contribución.

El valor catastral se integra por los valores del suelo y de las

construcciones; afectada su suma por un índice que atienda a los casos en

que aquellos valores no correspondan al aprovechamiento más idóneo del

suelo

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO.- Son las diferentes formas que

prevé el Código Civil para la adquisición de la propiedad de los bienes

EL ESTADO.- Es la sociedad política y jurídicamente organizada en base

a la Constitución

MINISTERIOS DEL ESTADO.- Son organismos de administración del

Gobierno Central.

CONSEJO PROVINCIAL.- Es el gobierno de provincia cuyas funciones

están delimitadas por la Ley de Régimen Provincial.

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CONCEJO MUNICIPAL.- Son los gobiernos del cantón cuya misión

está prevista en la Ley del Régimen Municipal.

DEMANDA.- Es el libelo inicial a través del que se da por iniciada la

acción legal.

JUEZ DE LO CIVIL.- Es el competente para la tramitación de los juicios

de expropiación para la fijación del precio.

PERITO.- Es la persona conocedora de un arte u oficio

SENTENCIA.- Es la decisión final del juez respecto de la cuestión

controvertida

DECLARATORIA POR UTILIDAD PÚBLICA.- Significa que la obra

por realizarse en un predio particular es de beneficio o interés social o

público.

COMPETENCIA.- Es la medida en que esta distribuida la jurisdicción

de acuerdo a los grados, la materia, el territorio y las personas.

ESTRATO.- Es la capa o nivel de una sociedad

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NO IMPRIME ANEXOS

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GUIA DE LA ENCUESTA (Anexo 1)

Dirigido a los abogados en libre ejercicio y personas afectadas o que han vivido

de cerca un proceso expropiatorio

Objetivo

Plantear una alternativa de solución para mejorar el avalúo catastral en el proceso

de expropiación en el Cantón Salcedo y así evitar el perjuicio económico a los

propietarios de los predios.

Instructivo

Por favor conteste con sinceridad y veracidad. No es necesario poner su nombre.

Lea detenidamente y marque con una X en la alternativa correspondiente a su

vivencia personal.

1. ¿Considera usted que el interés social prevalece al interés particular?

SI………… NO………………….

2. ¿Conoce usted, los entes autorizados para declarar de utilidad pública un

predio?

SI…………….. NO…………………..

3. ¿Está usted de acuerdo con que el Avalúo Catastral sea incrementado?

SI…………….. NO…………………..

4. ¿Considera que la indemnización de los predios expropiados es justa?

SI…………….. NO…………………..

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5. ¿Cree usted, que es necesario agregar una disposición que norme a la Ley

orgánica de Régimen Municipal con respecto al pago del predio?

SI…………….. NO…………………..

6 ¿ Considera usted que los bienes expropiados justifican su utilización?

SI…………….. NO…………………..

7¿ Conoce la diferencia entre los avalúos catastral y comercial?

SI…………….. NO…………………..

8 ¿ Si fuese afectado por un proceso expropiatorio iría a juicio o no?

SI…………….. NO…………………..

GRACIAS POR SU COLABORACION

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GUIA DE LA ENTREVISTA (Anexo 2)

DATOS INFORMATIVOS

ENTREVISTADO:

CARGO:

TIEMPO EN FUNCION:

1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del

justo precio en los trámites de expropiación?

2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes

inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?

3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?