indice general de contenidos · 2012-03-03 · justo precio en el proceso de expropiacion causando...
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INTRODUCCION
El presente trabajo que se pone a consideración ha procurado que prime la
claridad, y la justicia por lo cual el tema de investigación planteado es: “El avalúo
catastral no cumple las exigencias del justo precio en el proceso de expropiación,
causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus dueños en el Cantón
Salcedo”.
Esta investigación tiene la intención de recopilar información que sea útil para
que así se pueda equiparar la indemnización de acuerdo con las exigencias
económicas y no se lo mantenga como hasta ahora se lo ha hecho como un
perjuicio personal a favor de la colectividad; mas bien que sea un beneficio tanto
personal como colectivo.
Todos somos parte de una familia, una sociedad y un país, pero lamentablemente el
conformismo nos ha llevado a tomar una posición de aceptación pacífica a las decisiones
de los gobernantes que por su posición nos imponen sobre nuestras propiedades.
Precisamente este es uno de los motivos fundamentales de la presente investigación,
aportar con el conocimiento y la búsqueda de nuevas alternativas para solucionar este
problema que nos puede llegar a afectar en cualquier momento, sin tomar en cuenta o
dejando a un lado el sacrificio que se hace para poder dar a los hijos un mejor vivir y
haciendo que se desprenda de ese logro a cambio de una injusta indemnización
Mi anhelo de lucha por la justicia, en el campo del derecho, constituye abrir un surco para
poner una nueva semilla que sirva para encaminar de mejor manera las relaciones de los
Gobiernos Seccionales específicamente el Gobierno Municipal del Cantón Salcedo y su
población.
Considero que luego de la lectura y análisis se logrará uniformidad de criterios en
cuanto que el avalúo catastral no llega a cumplir las exigencias del justo precio
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para la adquisición de bienes inmuebles previa declaratoria de utilidad pública o
interés social, resuelta por el Gobierno Municipal del Cantón Salcedo, que está en
todo el derecho de hacer posible la expropiación que sea estrictamente necesaria,
pero siempre enmarcado en las leyes y el respeto al titular del bien, esto se refiere
a que se lo indemnice de una justa manera.
La estructura del presente trabajo se basa en seis aspectos:
Capítulo I.- Contiene el problema y su contextualización, análisis crítico,
delimitación del objeto de investigación, justificación y objetivos.
Capítulo II.- Se estructura el marco teórico con sus antecedentes investigativos,
fundamentaciones, categorías fundamentales y variables.
Capítulo III.- Se hace referencia a la modalidad de la investigación, la
operacionalización de las variables, plan de recolección y procesamiento de
información.
Capítulo IV.- Se establece de manera clara el análisis e interpretación de
resultados.
Capítulo V.- Se establece las conclusiones y recomendaciones de la
investigación.
Capítulo VI.- Se da a conocer la propuesta de solución al problema de
investigación la misma que contiene sus datos informativos, antecedentes de la
propuesta, justificación, objetivos, análisis de factibilidad, fundamentación,
administración y previsión, la propuesta responde a un proceso de investigación
de una realidad dinámica porque se cree que va a beneficiar a la sociedad
salcedence, de la provincia y del país.
La investigadora pretende que los actores sociales sean considerados cono
protagonistas de su propio crecimiento.
Finalmente la bibliografía, glosario y anexos.
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CAPÍTULO I
EL PROBLEMA
TEMA:
Planteamiento del problema
“EL AVALUO CATASTRAL NO CUMPLE LAS EXIGENCIAS DEL
JUSTO PRECIO EN EL PROCESO DE EXPROPIACION CAUSANDO
PERJUICIO ECONOMICO A LA PROPIEDAD PRIVADA Y SUS
DUEÑOS EN EL CANTON SALCEDO”.
CONTEXTUALIZACIÓN.
MACRO
La expropiación por causa de utilidad pública o interés social, reconoce
antecedentes muy lejanos referidos a que los particulares podían ser privados de
su propiedad para así cubrir intereses de una colectividad y el desarrollo del país.
Es una de las figuras del derecho que ha surgido a través de la historia siendo
trascendental en la Constitución, Ley de Contratación Pública, el Derecho Civil,
específicamente en el Procedimiento Civil y la Ley Orgánica de Régimen
Provincial y Municipal. Se reconoce por un lado que el Ecuador en la
Constitución de la República garantiza la propiedad privada; pero también de otro
lado las normas jurídicas consagran la expropiación de la propiedad privada.
En el ámbito jurídico ecuatoriano, el Estado, los Consejos Provinciales y las
Municipalidades no podrán cumplir sus atribuciones sin que dispongan de unos
bienes que entre las formas de adquisición a título oneroso es el de la compraventa
y se considera que el extraordinario es el de la expropiación.
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Se explica la expropiación por el hecho del dominio eminente del Estado sobre
todos los bienes, por cuanto la propiedad es un beneficio social antes que un
individual pero se llega a considerar también que la expropiación es una venta
forzosa que no da marcha atrás.
La expropiación es un sistema jurídico propio del Estado y tiene la forma de
administración seccional.
Las constituciones anteriores han consagrado la expropiación por causa de
utilidad pública como mera limitación de la garantía al Derecho de Propiedad así
se manifiesta en los Art. 32 y 33 de la anterior Constitución que la Expropiación
para fines de orden social pertenece enteramente a la esfera del Derecho Público
singularmente del Derecho Administrativo dentro de tal régimen está en juego las
competencias de la Administración Pública frente al Derecho Patrimonial del
expropiado y su indemnización.
Tanto en la Constitución Política de Colombia como en la Constitución de la
República de Ecuador, contemplan que ninguna persona va o puede ser privada de
la posesión de sus bienes solamente cuando exista de por medio un mandato
judicial o expropiación contemplando siempre que tenga como antecedente la
causa de utilidad pública o interés social.
En efecto, la expropiación no puede ser concebida como cualquier fin que se
pretenda dar al bien expropiado, de modo que llegue a convertirse a la
expropiación en el sistema de enriquecimiento de las entidades públicas.
MESO
En la práctica y en la realidad jurídica existe y persiste un aspecto conflictivo y
problemático de orden legal y que tiene que ser revisado y reformulado por los
asambleístas del Ecuador. Entonces la expropiación y la declaratoria de utilidad
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pública en ciertos bienes inmuebles de propiedad de particulares indudablemente
se han vulnerado los derechos de las personas. Tanto es que la expropiación del
ente del sector público no ha servido para el cumplimiento de la función o interés
social que motivó la declaratoria de utilidad pública.
Bielsa expresa: “Si bien la declaratoria de utilidad pública o de interés social
permite a las Municipalidades adquirir bienes del dominio privado con apego a
la Constitución y a las leyes no es el medio para que el Estado en uso de esta
facultad perjudique el interés privado ”BIELSA Rafael, Derecho Administrativo, pág. 346
La Ley Orgánica de Régimen Provincial manifiesta: “Entre las funciones y
deberes del Consejo Provincial está el Expropiar, siguiendo los mismos
procedimientos determinados para el caso en la Ley Orgánica de Régimen
Municipal, inmuebles, que se requieran para la apertura y seguridad de las vías,
así como para prevenir su destrucción, para el ensanchamiento de poblaciones y,
en general, los que requiera para el cumplimiento específico de sus finalidades.
En todo caso, por causa de utilidad pública o interés social .El pago del valor
que cause la expropiación, así como de todos los gastos que motive la
intervención de la institución provincial, serán de cargo de la cooperativa o
cooperativas interesadas” Ley Orgánica de Régimen Provincial en el Capítulo III, sección 3ª. Literal p.
Al hablar de "fin social", como su nombre lo indica, se alude al beneficio
colectivo, comunitario, o a la satisfacción de una necesidad pública, a los cuales
debe servir el bien expropiado por configurarse la causa de la expropiación. De lo
contrario, esta resultará ilegítima, ya que el fundamento de la institución y la
lógica que la explica está en el bien común.
La ausencia de un beneficio colectivo o necesidad pública, o la falta de relación o
debida congruencia entre el fin declarado como justificativo de la expropiación y
el destino efectivo del bien expropiado, viola el derecho de propiedad, al tiempo
que configura vicio de desviación de poder, con la consecuencia de nulidad
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absoluta de los actos administrativos que se hayan dictado como resultado del
procedimiento de expropiación.
MICRO.
En nuestro país la Ley Orgánica de Régimen Municipal manifiesta que se
aplicarán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil.
“Las expropiaciones que deban hacer las municipalidades requieren de previa
declaratoria de utilidad pública o interés social con expresión del fin a que haya
de aplicarse el objeto expropiado”. Ley Orgánica de Régimen Municipal, Capítulo IV, Sección I; Doc. 2
pág. 65, Art. 239.
Las Municipalidades del Ecuador, en este caso la I. Municipalidad del Cantón
Salcedo, como instituciones autónomas del gobierno seccional, tienen la facultad
de expropiar bienes particulares para satisfacer las necesidades colectivas,
especialmente las derivadas de la convivencia urbana.
El derecho a la propiedad queda sustituido por el derecho a la indemnización. La
indemnización tiene que cubrir el valor económico del bien adquirido por la
Institución que declaró de utilidad pública el bien a expropiar
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NO IMPRIMIR ARBOL DEL PROBLEMA
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ANÁLISIS CRÍTICO
Es necesario e imprescindible que la expropiación tal como está concebida en la
normativa jurídica ecuatoriana tiene que reformarse y cambiarse con nuevos
parámetros de tratamiento y discusión especialmente con el justo precio y así se
evitará la arbitrariedad de ciertos entes del sector público que a través del avalúo
catastral se apropian de determinadas propiedades para satisfacer cuestiones de
grupo, con valores que no cubren el verdadero costo de un bien inmueble de
propiedad privada.
El problema jurídico, social y económico se lo encuentra en otra consideración,
toda vez que el ente del sector público declara la utilidad pública de un
determinado predio, la expropiación se hace forzosa y por el Ministerio de la Ley
y no admite acuerdo voluntario del valor del predio sino únicamente la vía
administrativa. Esto es atentatorio de algunos principios procesales especialmente
del derecho de defensa y el de petición determinados en el estatuto fundamental
del Estado como es la Carta Magna.
Entonces la expropiación especialmente en el avalúo catastral y la diferencia con
el justo precio tienen que ser objeto de discusión judicial con el propósito de que
los propietarios particulares puedan recibir una indemnización justa de su
propiedad ante la decisión unilateral e irrevocable del organismo estatal, sea el
que fuere. Así se actuará con equidad y justicia.
El problema se origina por la contraposición entre las comunidades y la Ilustre
Municipalidad de Salcedo, que lleva a cabo la expropiación y entre los jueces de
lo civil sobretodo en lo relacionado con el precio.
Vistas así las cosas la problemática está allí presente y la investigación permitirá
revelar las incoherencias e injusticias de la ley; así como también se precisarán
las formas y soluciones del caso.
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La problemática con la compensación de la expropiación es y va a ser el avalúo
catastral del predio mismo que va a ser discutido siempre pues en algunos casos
valdrá más o valdrá menos el gravamen de la zona expropiada, de acuerdo al
verdadero avalúo comercial que se lo dictamine.
PROGNOSIS
De no darse una solución concreta en cuanto al avalúo catastral, se producirá una
devaluación de los predios sujetos a expropiación, existiendo un conflicto entre
los Municipios y los dueños de las propiedades.
De igual manera de mantenerse este procedimiento en cuanto al proceso de la
expropiación, se seguirá estancando y no se dará la prontitud deseada en cuanto al
beneficio social.
FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
¿El avalúo catastral que cumple o no las exigencias del justo precio en el proceso
de expropiación causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus
dueños en el Cantón Salcedo?
INTERROGANTES DE LA INVESTIGACIÓN
¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del
justo precio en los trámites de expropiación?
¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes
inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?
¿Cuál es la solución al problema de investigación?
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DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE INVESTIGACION
DELIMITACIÓN: Contenido
CAMPO: Derecho
ÁREA: Derecho Público
ASPECTO: Expropiaciones.
DELIMITACIÓN ESPACIAL
El trabajo de investigación fue realizado en el Ilustre Municipio del Cantón
Salcedo, específicamente en el Departamento de Procuraduría Síndica, y en la
Jefatura de Avalúos y Catastros.
DELIMITACIÓN TEMPORAL
La presente investigación se desarrolla durante el año 2009.
UNIDADES DE OBSERVACIÓN
Se realizó la observación a:
Juzgado de lo civil
Funcionarios judiciales
Procurador Síndico Municipal
Abogados en libre ejercicio
Personas naturales del Cantón Salcedo que han vivido de cerca o conocen
de familiares que pasaron por un proceso de expropiación (20 personas)
JUSTIFICACIÓN
Es importante el estudio porque nos va a permitir determinar si la expropiación
encierra ciertos aspectos de injusticia, desigualdad e ilegalidad. Es incuestionable
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que la presente investigación pretenda solucionar el problema a las exigencias
para que se dé el justo precio dentro del avalúo catastral previo a la expropiación
de los predios privados; y se trata de solucionar de una manera eficaz a favor de
los propietarios en cuanto a los límites y alcances, la propuesta de investigación se
circunscribe al ámbito económico, a la Ley Orgánica de Régimen Municipal, para
que a través del estudio que se va a llevar adelante se determinen los posibles
cambios.
Estas razones determinan y avalizan la necesidad de realizar la investigación, para
llegar a conclusiones certeras y valederas; y esclarecer si en verdad tal como está
concebida la expropiación en la ley, constituye un atentado a los derechos
patrimoniales e individuales de las personas.
Se debe suponer que la indemnización al expropiado debe ser acorde al valor
comercial por el hecho que se le priva de su derecho, permitiendo a la
administración señalar el valor de las propiedades que se expropian de acuerdo a
la Ley pero no llega a suceder así.
De manera que la trascendencia es inocultable e irrebatible, en la medida de que
se trata de una temática de actualidad; y la beneficiaria es la sociedad en su
conjunto. Por ello, amerita un estudio con el propósito de evitar que la ley siga en
un mismo proceso de tergiversaciones.
La problemática objeto de investigación indefectiblemente va a tener una utilidad
práctica, pues posibilitará una apertura para el planteamiento de las reformas
respectivas, y que la expropiación no represente un tema de mera formalidad y
declarativa que la autoridad pública sin el acuerdo económico de los sujetos
afectados en su propiedad privada decida.
La investigación es factible de realizar porque tiene un estudio amplio tanto en
doctrina así como en jurisprudencia sobre la expropiación y su justa valoración
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donde abarca un interés social sobre la expropiación de los bienes recibiendo a
cambio una justa indemnización.
Además porque existe la apertura en el Ilustre Municipio del Cantón Salcedo,
Departamento de Procuraduría Síndica y la Jefatura de Avalúos y Catastros,
Juzgado Sexto de lo Civil de Salcedo y la comunidad en general para hacer la
investigación de campo que contribuye a justificar el interés o importancia del
tema a investigarse.
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Indagar si el avalúo catastral cumple o no las exigencias del justo precio de
la expropiación de los bienes inmuebles por parte de los Concejos
Municipales, de manera específica del I. Municipio del Cantón Salcedo.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Determinar si el avalúo catastral perjudica o no en los trámites de
expropiación
Determinar que la declaratoria de utilidad con fines de expropiación de los
bienes inmuebles de propiedad de particulares, afecta el derecho de
defensa de los propietarios
Elaborar una reforma a la Ley Orgánica de Régimen Municipal en el tema
referente a la indemnización por expropiación
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CAPÍTULO II
MARCO TEORICO
ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS
Una vez que se realizó la investigación a través de un recorrido exhaustivo por las
principales bibliotecas de las diferentes universidades que ofertan la carrera de
Derecho en la ciudad de Ambato acerca de trabajos de grado que tienen referencia
con el problema de investigación objeto de estudio no se han encontrado
referencias sobre el problema de que se trata la presente investigación.
Respecto a la expropiación el marco teórico es lo bastante sustentable para
garantizar la presente propuesta de investigación y lo es tanto en lo doctrinario
como en lo legal.
Es pertinente mencionar que la existencia de material de consulta que tiene
relación con la presente investigación tanto de autores nacionales como
extranjeros permitió ampliar el criterio de la presente investigación.
El autor Hernán Jaramillo Ordóñez, en la obra “Manual de Derecho
Administrativo” respecto a la expropiación expresa: “Es un procedimiento legal
por medio del cual los Organismos del Estado por causas de utilidad pública o de
interés social privan el derecho de propiedad que goza una persona a cambio de
una indemnización económica. Por medio de la expropiación se transfiere del
dominio privado al dominio público, por acto unilateral de la administración
pública central, institucional o seccional. En la expropiación, la administración
pública actúa unilateralmente en virtud del poder constitucional ” JARAMILLO, Hernán,
Manual de Derecho Administrativo, pág, 317.
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El autor Allorio Enrico, en la obra “Los problemas del Derecho Procesal Civil”,
al efecto señala “En la expropiación el Estado no adquiere el dominio del bien en
virtud de una convención con el propietario a quien se expropia; no hay contrato
ni acuerdo de voluntades entre el Estado y el particular. El Estado actúa
unilateralmente, en virtud de su poder. La voluntad del particular no juega
ningún papel en lo que se refiere a la transferencia misma del dominio. El
propietario es tomado en cuenta para el solo efecto de determinar la
indemnización”. ENRICO Alloiro, Los Problemas del Derecho Procesal Civil, pág, 107.
De su lado, el autor Mario Sanguinetti, en la obra “El Estado y la Expropiación”
enfatiza: “Las legislaciones en cuanto a la expropiación, le dan al estado y sus
diferentes instituciones la facultad de expropiar los bienes ajenos. Y mediante
una decisión unilateral y por causas de utilidad y de interés publico, se priva del
dominio de la propiedad a los particulares, sin darles la oportunidad de
impugnar o de plantear una discusión de orden judicial ante los jueces
competentes”. SANGUINETTI, Mario, El Estado y la Expropiación, pág. 254.
En la misma perspectiva, el autor Mariano Reboyedo, en la obra “La
expropiación y la propiedad privada”, refiere: “Si bien es cierto la expropiación
implica una decisión unilateral de cualquier organismo facultado del sector
público, no es menos verdad de que existe una fuerte corriente doctrinaria que
sostiene que al particular cuyo bien ha sido declarado de utilidad pública para
los efectos de la expropiación, debe tener la oportunidad de planear por la vía
judicial, la discusión de dicho acto unilateral, con la finalidad de llegar a
concluir si el acto administrativo tiene vicios de factible realización y si responde
a lineamientos de utilidad pública y de interés social”. REBOYEDO Mariano, La expropiación
y la propiedad privada, pág 405.
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FUNDAMENTACIÓN FILOSÓFICA
El paradigma de la investigación es crítico positivo como una alternativa para la
investigación social que se fundamenta en el cambio de esquemas sociales.
Es crítico porque cuestiona los esquemas sociales y es propositivo cuando la
investigación no se detiene en la observación de los fenómenos sino plantea
alternativas de solución en un clima de actividad, esto ayuda a la interpretación y
comprensión de los fenómenos sociales en su totalidad.
Uno de los compromisos es buscar la esencia de los mismos, la interrelación e
interacción de la contradicción que generan cambios profundos.
La investigación está comprendida con los predios sujetos a expropiación y el
avalúo catastral que perjudica a los dueños de los mismos.
FUNDAMENTACION DOCTRINARIA
La investigación se fundamente doctrinariamente y en cuanto se hace referencia a
la indemnización por motivo de la expropiación ilustrados tratadistas tanto
nacionales como extranjeros han discernido ampliamente sobre todos y cada uno
de los aspectos fundamentales que hacen relación con el tema, tales criterios que
han sido tomados en cuenta en la presente investigación a fin de garantizar la
validez del mismo.
Por lo que es pertinente compartir criterio del tratadista Diego Paredes especialista
en Derecho Administrativo y el Dr. Juan Carlos Benalcázar León al referirnos a la
expropiación y su justa indemnización consideran que es una permisión del
atentado contra el derecho de propiedad o el sacrificio del ciudadano a cambio de
una indemnización injusta.
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En armonía con sus postulados, simplemente la hace depender del bien común,
pero sin menoscabo del equilibrio económico que debe existir en el patrimonio del
expropiado. En efecto, se condiciona la expropiación a la existencia de fines
sociales que la ameriten, sin cuya constatación efectiva y contemporánea a los
respectivos procedimientos resulta ilegítima. Por "fines sociales" debe entenderse
a aquellos que redundan en el beneficio colectivo y aprovechan a la comunidad,
pero no los que sólo se limitan al ámbito pecuniario de las entidades públicas. Por
ejemplo, disponer la expropiación de un inmueble para destinarlo al turismo y a la
generación de ingresos destinados a obras públicas, es congruente con el interés
colectivo; sin embargo, no hay tal interés, y por ende resultará ilegítima la
expropiación que alega fines de turismo, pero que destina el bien a la recreación
de los funcionarios de la entidad pública expropiante.
El Dr. Jaime Vidal manifiesta que la expropiación se ha concebido, no como el
sacrificio absoluto del derecho de propiedad, sino como la transformación del
título, pues al preverse una previa y justa indemnización, lo que sucede es que la
expropiación comporta la conversión de un derecho real en un derecho de crédito,
sin que sea constitucional la alteración del equilibrio patrimonial del expropiado.
Vidal Perdomo, Jaime; DERECHO ADMINISTRATIVO; página 272; 11ma. Edición, Editorial Temis; Bogotá; año 1997).
En el mismo tema Joffre Campaña Mora catedrático de la Universidad de Navarra
manifiesta que las instituciones del Estados e encuentran por mandato
constitucional en la obligación jurídica de reparar o compensar cualquier lesión o
daño que infieran a terceros como consecuencia de sus actos. En donde las
instituciones antes mencionadas o sus delegados están obligados a indemnizar a
los particulares por los perjuicios que les irroguen como consecuencia de sus actos
o el desempeño de sus cargos.
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Así también el tratadista Entrena Cuesta nos dice que cuando la Administración
actuando como tal, es decir sirviendo intereses generales, produce a los
particulares una lesión que estos no tienen el deber de soportar, se debería exigir
que se compense el sacrificio especial infligido mediante la correspondiente
indemnización. Pues sería inadmisible que unos particulares sacrificasen
involuntariamente y sin el deber de hacerlo en beneficio de la comunidad son que
esta restableciera en igualdades.
Esta es precisamente la línea doctrinal que se debe seguir para así regular la
responsabilidad del Estado, doctrinas que han servido para plasmarla en la
redacción de nuestra Constitución que hoy nos rige.
FUNDAMENTACIÓN LEGAL
Se fundamenta esta investigación principalmente en la Constitución del Ecuador,
la Ley de Contratación Publica, El Código Civil, el Código de Procedimiento
Civil, la Ley Orgánica de Régimen Provincial y Municipal, así como en doctrina y
los expedientes tramitados en los Juzgados de lo Civil del Cantón Salcedo.
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA
Art. 323.- Con el objeto de ejecutar planes de desarrollo social, manejo
sustentable del ambiente y de bienestar colectivo, las instituciones del estado, por
razones de utilidad pública o interés social y nacional, podrán declarar la
expropiación de bienes, previa justa valoración, indemnización y pago de
conformidad con la ley. Se prohíbe toda forma de confiscación.
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LEY DE CONTRATACIÓN PÚBLICA
Art. 58.- Procedimiento de la adquisición de bienes inmuebles.- Cuando la
máxima autoridad de la Institución Pública haya resuelto adquirir un determinado
bien inmueble, necesario para la satisfacción de las necesidades públicas,
procederá a la declaratoria de utilidad pública o de interés social de acuerdo con la
Ley.
Perfeccionada la declaratoria de utilidad pública o de interés social, se buscará un
acuerdo directo entre las partes por el lapso de (90)días.
Para este acuerdo el precio se fijará, tanto para bienes ubicados en el sector urbano
como en el sector rural, en función del avalúo realizado por la Dirección o
Jefatura de Avalúos y Catastros de la Municipalidad en que se encuentran dichos
bienes, que considerará los precios de la zona.
El precio que se convenga no podrá exceder del diez por ciento sobre dicho
avalúo.
Se podrá impugnar el precio más no el acto administrativo, en vía administrativa.
El acuerdo y la correspondiente transferencia de dominio, se formalizarán en la
correspondiente escritura pública que se Inscribirá en el Registro de la Propiedad.
En el supuesto caso en que no sea posible un acuerdo directo se procederá a un
juicio de expropiación conforme al trámite previsto en el Código de
Procedimiento Civil, sin perjuicio de recibir a cuenta el precio final que se
disponga pagar el valor que preliminarmente ha propuesto la Institución Pública
respectiva. El juez en su resolución no está obligado a sujetarse al avalúo
establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad.
Para la transferencia de inmuebles adquiridos por declaratoria de utilidad pública,
los dueños deberán tener cancelados todos los impuestos correspondientes a dicha
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propiedad, excepto el pago de la plusvalía y los que correspondan a la
transferencia de dominio que no se generarán en este tipo de adquisiciones. Si los
tributos se mantuvieran impagos del precio de venta se los reducirá.
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Art. 782.- Objeto del juicio de expropiación.- La tramitación del juicio de
expropiación sólo tiene por objeto determinar la cantidad que debe pagarse por
concepto de precio de la cosa expropiada, siempre que conste que se trata de
expropiación por causa de utilidad pública.
Art. 783.- Declaración de utilidad pública.- La declaración de utilidad pública,
para fines de expropiación, sólo puede ser hecha por el Estado y las demás
instituciones del sector público, de acuerdo con las funciones que les son propias
y siempre que tal declaración sea aprobada, cuando fuere del caso, por el
ministerio respectivo.
La declaración de utilidad pública o social hecha por las entidades ya indicadas,
para proceder a la expropiación de inmuebles, no podrá ser materia de discusión
judicial, pero sí en la vía administrativa.
Art. 785.- Presentación de la demanda.- La demanda de expropiación debe ser
presentada por el Procurador General del Estado o por el funcionario que éste
designare, si se trata de una expropiación que interese al Estado. Para las
expropiaciones determinadas por las demás instituciones del sector público, la
demanda será presentada por sus respectivos personeros.
Art. 786.- Documentos que acompañan al la demanda de expropiación.- A la
demanda de expropiación se acompañarán los siguientes documentos:
1. Copia de la orden impartida al respectivo funcionario para demandar la
expropiación, o el original de la misma orden;
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2. Certificado del respectivo registrador de la propiedad para que pueda
conocerse quién es el dueño y los gravámenes que pesen sobre e/ predio de
cuya expropiación se trata. De no existir inscripción de la propiedad el
registrador certificará esta circunstancia, y el juicio se seguirá con la
intervención del actual poseedor;
3. Valor del fundo a que se refiera, en todo o en parte la demanda de
expropiación, el que se fijará con arreglo al valor que tengan los bienes o
derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de ocupación sin
tener en cuenta la plusvalía que resulte como consecuencia directa del
proyecto que motive la expropiación y sus futuras ampliaciones.
Si el fundo no constare en el catastro, el Procurador General del Estado o
los personeros de las instituciones del sector publico, pedirán a la oficina
correspondiente que practique el avalúo para que pueda acompañarse a la
demanda; y,
4. Plano correspondiente a la parte del inmueble de cuya expropiación se
trata.
Art. 787.- Contenido de la demanda- La demanda expresará el área del terreno
cuya expropiación se pretende, así como la relación de esta área con la de todo el
fundo, con la indicación de las construcciones y plantaciones que existen en dicha
área. Se enunciará además, el nombre y domicilio de los dueños del predio y de as
personas que, según el certificado del registrado de la propiedad, tuvieren
derechos reales o de arrendamiento sobre el fundo. En fa misma demanda se
pedirá al juez que, de acuerdo al artículo 252, nombre el perito o peritos que
deben intervenir para el avalúo del predio, en la parte que se trata de expropiar.
Art. 788.- Nombramiento de peritos y citación al demandado.- Presentada la
demanda y siempre que se hayan llenado los requisitos determinados en los
artículos anteriores, el juez nombrará perito o peritos, de conformidad con lo
establecido en este Código, para el avalúo del fundo. Al mismo tiempo, mandará
que se cite a todas las personas a que se refiere el artículo anterior, para que
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concurran a hacer uso de sus derechos dentro del término de quince días, que
correrá simultáneamente para todos. En el mismo auto se fijará el término dentro
del cual el perito o peritos deben presentar su informe, término que no excederá de
quince días, contados desde el vencimiento del anterior.
Art. 789.- Prohibición de admitir incidentes.- En este juicio no se admitirá
incidente alguno y todas las observaciones de los interesados se atenderán y
resolverán en la sentencia.
Art. 790.- Fijación de la indemnización.- Para fijar el precio que debe pagarse
por concepto de indemnización, se tomará en cuenta el que aparezca de los
documentos que se acompañen a la demanda. Si se tratar de expropiar una parte
del predio avaluado, el precio se fijará estableciendo la correspondiente relación
proporcional.
Sin embargo, cuando lo que se quiere expropiar comprenda una parte principal del
fundo, la de mayor valor, en relación con el resto; cuando se trate de la parte de
mejor calidad, con respecto al sobrante, o en casos análogos; podrá establecerse
un precio justo según el dictamen del perito o peritos.
Art. 791.- Sentencia.- El juez dictará sentencia dentro de ocho días de presentado
el informe pericial, y en ella se resolverá únicamente lo que diga relación al precio
que deba pagarse y a los reclamos que hayan presentado los interesados.
Para fijar el precio el juez no está obligado a sujetarse al avalúo establecido por la
Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, ni por las municipalidades.
Art. 792.- Recurso de apelación.- De la sentencia que se dicte, habrá recurso de
apelación en el efecto devolutivo.
Elevados los autos al superior, éste fallará por el mérito del proceso y sin otro
trámite.
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Art. 793.- Contenido, protocolización e inscripción de la sentencia. La
sentencia, al decretar la expropiación, fijará los linderos de lo expropiado y el
precio. Depositado éste, se protocolizará la sentencia y se la inscribirá, para que
sirva de título de propiedad.
Art. 794.- Expropiación de fundos con gravamen.- Si el fundo de cuya
expropiación se trate estuviere afectado con hipoteca, anticresis u otro gravamen,
se determinará en la sentencia la parte de precio que debe entregarse al acreedor,
por concepto de su derecho, y se declarará, en mérito de tal pago, cancelado el
gravamen, en la sección del predio que es materia de la expropiación. La parte de
precio que deba entregarse al acreedor se determinará mediante la relación entre el
precio total del fundo y el volumen de la deuda. El juez, con vista del certificado
de depósito de la cantidad determinada en la sentencia, ordenará la cancelación de
la inscripción del gravamen, en la parte del fundo que ha sido materia de la
expropiación.
Si se tratare de la expropiación total del fundo y resultare que el precio de la
expropiación fuere inferior al monto de lo adeudado, se mandará pagar todo el
precio al acreedor y se dispondrá la cancelación del gravamen. Queda a salvo el
derecho del acreedor, para el cobro del saldo que quedare insoluto.
Art. 795.- Expropiación de fundo arrendado.- Si al tiempo de decretarse la
expropiación, el fundo estuviere arrendado, en la sentencia se decretará la
terminación del arrendamiento, en la parte a que se contrae la expropiación y se
fijará el precio, que se debe pagar al arrendatario, por tal concepto. Si se tratare
de la expropiación de todo el predio o si la parte afectada por la expropiación
fuere de tal magnitud que comprometa los resultados económicos del
arrendamiento, puede el juez, a solicitud del arrendatario, declarar terminado el
contrato de arrendamiento aún en la parte que no se comprenda en la
expropiación. Para decretarlo, el juez tendrá en cuenta lo que dispone el Título
XXV del Libro IV del Código Civil.
23
Art. 796.- Expropiación de inmueble embargado o con litigio pendiente sobre
propiedad.- Si el inmueble estuviere embargado, la expropiación se llevará | a
cabo en todo caso; pero el precio se pondrá a disposición del juez que hubiere
decretado el embargo, quien, por el hecho de la consignación, ordenará que se lo
cancele.
En la misma forma se procederá si hubiere litigio pendiente sobre propiedad o
cualquier otro derecho real.
Art. 797.- Expropiación y ocupación urgentes.- Cuando se trate de expropiación
urgente, considerada como tal por la entidad que la demanda, se procederá a
ocupar inmediatamente el inmueble. Esta ocupación será decretada por el juez en
la primera providencia del juicio, siempre que, a la demanda, se acompañe el
precio que, a juicio del demandante, deba pagarse por lo expropiado. El juicio
continuará por los trámites señalados en los artículos anteriores, para la fijación
definitiva de dicho precio. La orden de ocupación urgente es inapelable y se
cumplirá sin demora.
Art. 798.- Caso especial.- En este juicio no regirán los artículos 588 y 589 del
Código Civil, sino cuando así lo pida el demandante. De solicitarlo, se tomará en
cuenta para fijar el monto de la indemnización.
Art. 799.- Derecho del dueño cuyo predio fue parcialmente expropiado.- En
caso de que, al hacerse expropiación parcial de un inmueble, resultare que sólo
queda para el dueño una parte inferior, por extensión o precio, al quince por ciento
de toda la propiedad, el dueño del inmueble tiene derecho para que la compra se
extienda a la totalidad del predio, y así lo dispondrá el juez, en la sentencia.
Art. 800.- Pago de tributos por plusvalía.- Los inmuebles que, con motivo de la
apertura de vías públicas, o por ensanche de éstas, tuvieren o quedaren con frente
a dichas vías o cercanos a las mismas y adquiriesen, por tal concepto, un mayor
24
valor, que no hubieren tenido de otro modo, pagarán al Estado, al Consejo
Provincial o a la Municipalidad, según que se trate de predios rústicos o urbanos,
los tributos establecidos en la ley.
Art. 801.- Predio expropiado con instalaciones industriales.- Cuando
existiesen, en el predio expropiado, instalaciones industriales cuyo
funcionamiento no pueda seguir por efecto de la expropiación, se pagará también
la indemnización correspondiente a este daño.
En caso de que sea posible el traslado de tales instalaciones a otro inmueble,
dentro de la misma localidad, la indemnización puede reducirse al costo del
desmontaje, remoción, transporte y nuevo montaje.
Art. 802.- Honorarios periciales.- Los honorarios del perito o peritos que
intervengan en la expropiación serán pagados por el demandante; pero, en ningún
caso, excederán del uno por ciento hasta cincuenta dólares de los Estados Unidos
de América; del cuatro por ciento en lo que exceda de esta cantidad hasta
doscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América, y del ocho por
ciento de esta suma en adelante. La regulación del honorario se hará en la
sentencia.
Art. 803.- Causa para declarar sin lugar la expropiación.- Si transcurrieren tres
meses desde la última notificación de la sentencia y no se consignare el precio
determinado en la misma, el juez, a solicitud de parte, declarará sin lugar la
expropiación. Será de cargo del demandante el pago de costas.
Art. 804.- Readquisición de bienes.- Si la cosa expropiada no se destinare al
objeto que motivó la expropiación, dentro de un período de seis meses, contados
desde que se hizo la última notificación de la sentencia, o no se iniciaren los
trabajos dentro del mismo plazo, el dueño anterior puede readquirirla,
25
consignando el valor que se pagó por la expropiación, ante el mismo juez y el
mismo proceso.
La providencia que acepte la Readquisición, se protocolizará e inscribirá, para que
sirva de título.
Art. 805.- Exoneración de impuestos de alcabala y de registro.- Las
transferencias de dominio que se produjeren en los juicios de que trata esta
Sección, no estarán sujetas al pago de los impuestos de alcabala ni registro.
Art. 806.- Derechos que se pueden hacer valer al momento de la
expropiación.- Aquellos que tuvieren derechos que no consten en el
correspondiente certificado de propiedad y gravámenes, y que se funden en el
artículo 589 del Código Civil, solo podrán hacerlos valer contra quien fue dueño o
poseedor del inmueble al momento de la expropiación.
LA LEY ORGÁNICA DE RÉGIMEN MUNICIPAL
Art. 239.- Declaratoria de utilidad pública o interés social.- Las expropiaciones
que deban hacer las municipalidades requieren de previa declaratoria de utilidad
pública o interés social, con expresión del fin a que haya de aplicarse el objeto
expropiado.
Sin embargo, no se precisa declaratoria de utilidad pública en cada caso para
adquirir o expropiar inmuebles que se hallen ubicados dentro de las zonas urbanas
de promoción inmediata.
En los demás casos en los que por ley se haya declarado genéricamente la utilidad
pública, el concejo deberá efectuar su reconocimiento, en cada situación concreta.
26
El interés social determinante de transmisiones forzosas de la propiedad se
sujetará, en cuanto a su declaración, al mismo procedimiento señalado en los
incisos precedentes.
Todas las decisiones a que se refiere el presente artículo requerirán el voto
favorable de las dos terceras partes de los concejales asistentes.
Art. 241 Notificación.- La declaratoria de utilidad pública y el acuerdo de
ocupación se notificará a los interesados en el procedimiento expropiatorio y
dentro del plazo de tres días de habérselos expedido. La notificación se hará en el
domicilio de los interesados, de ser conocido, o por la prensa en caso contrario.
El interesado que no estuviere conforme con el acuerdo de ocupación o con la
declaratoria de utilidad pública, presentará al concejo dentro del término de tres
días, a partir de la fecha de la notificación, las observaciones que fueren del caso.
El concejo tendrá el término de treinta días para pronunciarse; de no hacerlo se
entenderá aceptado el reclamo del administrado.
Art. 242.- Avalúos de los bines.- Los avalúos se efectuarán con arreglo al valor
que tengan los bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente
de ocupación, sin tener en cuenta la plusvalía que resulte como consecuencia
directa del proyecto que motive la expropiación y sus futuras ampliaciones.
Las mejoras realizadas con posterioridad a la iniciación del expediente de
expropiación, no serán objeto de indemnización.
Art. 243.- Determinación del precio de los bienes.- Para determinar el precio
que corresponde a los bienes objeto de expropiación se seguirán, además las
normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, Ley de Contratación
Pública y en otras leyes.
27
Art. 244.- Pago del precio.- En todos los casos de expropiación se abonará al
propietario, además del precio establecido convencional o judicialmente, un cinco
por ciento como precio de afección.
El valor último resultante se entregará al propietario en dinero efectivo en la
proporción y dentro de los plazos que establezca la municipalidad, de mutuo
acuerdo con el expropiado; tales plazos no podrán exceder de cinco años. Las
cuotas pagaderas a plazos ganarán el interés legal.
El pago del precio estará exento de toda clase de derechos, impuestos u otros
gravámenes fiscales, municipales o de cualquiera otra índole.
Art, 248.- Normas supletorias.- En lo que silenciare esta Ley, se aplicarán las
normas del Código de Procedimiento Civil relativas a las expropiaciones.
Art. 323.- Pago de los bienes expropiados.- Las expropiaciones que se realizaren
de conformidad con las disposiciones de este capítulo se pagarán según el valor de
la propiedad que figurare en el correspondiente catastro municipal, de la siguiente
forma:
a) El treinta por ciento en efectivo; y,
b) El setenta por ciento en veinte años plazo, con bonos al máximo interés
establecido para las cuentas de ahorro, vigente a la fecha de expropiación.
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NO IMPRIME CATEGORÍAS FUNDAMENTALES
29
VARIABLE INDEPENDIENTE
CONSTITUCION DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR
Se ha encontrado indicios al menos entre los hebreos y griegos, para adquirir
fisonomía mas definida en Roma, las legislaciones modernas han ampliado el
campo de la expropiación.
El espíritu intrínseco que lleva consigo la Constitución es, jamás se impondrá la
pena de confiscación de bienes, y nadie podrá ser privado de su propiedad sino
por la autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa
siempre la correspondiente indemnización. Sino precediere este requisito, los
jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en su posesión al expropiado.
Por indemnización se entiende que ésta siempre a de superar el valor de la venta;
y, esto porque la enajenación es forzosa y porque con frecuencia, siempre que se
trate de bienes de abolengo y de la morada de expropiado, lo afectivo impone un
adicional en el resarcimiento.
LEY DE CONTRATACION PÚBLICA
Se dispone en la Ley que para adquirir un bien se requiere previa declaratoria de
utilidad pública. Se trata siempre de llegar a un acuerdo beneficioso para ambas
partes pero no siempre sucede esto ya que el acuerdo se busca por lo general en
beneficio de la entidad expropiante. Cuando el acuerdo del precio no llega a ser
factible se podrá impugnar el precio más no el acto administrativo, en vía
administrativa.
Se toma muy en cuenta que cuando no llega el precio a ser un valor justo o
comercial por ende el valor que tiene un predio en el mercado y no se llega a un
30
posible acuerdo directo se procederá a un juicio de expropiación conforme al
trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil.
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Lo mas importante al aplicar el Código de Procedimiento Civil es que en cuanto al
precio que se pagará por el predio expropiado en función de la indemnización;
será el valor fijado por el correspondiente avalúo o el que aparezca de los
documentos que se acompañe en la demanda, de haber controversia en cuanto al
pago podrá establecerse un precio justo según el dictamen del perito o peritos.
Una ventaja y desventaja que se presenta al analizar el presente Código de
Procedimiento Civil es que; por un lado los inmuebles que al momento de
ejecutar un proyecto, sean beneficiados con tal realización así por ejemplo
ensanche o apertura de vías, se verán por otro lado obligados a incrementar el
pago de sus contribuciones, lo cual no está establecido en este texto legal.
LEY ORGANICA DE REGIMEN MUNICIPAL
La ley provee de competencia a las instituciones del Estado entre ellas el
Gobierno Municipal del Cantón Salcedo dotándole de legitimidad, principio
concomitante al de la supremacía de la norma constitucional, el mismo que
determina que el ordenamiento jurídico unitario del Ecuador, toda norma
permanece valida mientras no sea derogada del ordenamiento jurídico.
Las expropiaciones que deban hacer las municipalidades requieren de previa
declaratoria de utilidad pública o interés social, con expresión del fin a que haya
de aplicarse al objeto expropiado.
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EL AVALÚO CATASTRAL
Indemnización
El precepto Constitucional Argentino excluye toda posibilidad de expropiar sin
indemnizar. El principio de la justa indemnización no puede ser vulnerado en
modo alguno.
El valor del bien debe ser, por principio, el justo precio; es decir, el valor que
tendría en el mercado si se tratare de una cosa comerciable; y debe incluir todo lo
que comprende el bien y forma parte de él, tales como las fuentes de agua, las
aguas termales que en el existan, los edificios, plantaciones, etc.
Factores para el avalúo de inmuebles
Los manuales de avalúos generalmente comienzan definiendo que es valor y
como se aplica en el caso de inmuebles. Históricamente los filósofos analizaron
las diferentes teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de
las cosas.
El avalúo requiere de conocimientos específicos sobre:
ECONOMÍA.- El comportamiento de la oferta y de la demanda dependen
de la situación económica de un país o una región. Debe mantenerse al
tanto de las medidas económicas, financieras y legales de su país.
Conocer los ciclos económicos y los planes de desarrollo. La moneda y la
banca. Las mejores alternativas de inversión.
ESTADISTICA.- La ciencia del manejo de los números debe ser
conocida por quien avalúa. Las medidas de tendencia central: promedio,
mediana, moda. Conocer que es una distribución de frecuencias.
32
Representatividad de las muestras. Se toma en cuenta que el avaluador
busca el “precio mas probable de transacción” en un mercado normal. Si
el avalúo es una ciencia social requiere de buenos conocimientos de
estadística y probabilidades.
ASUNTOS LEGALES.- No se trata de estudiar derecho, pero debe
conocer los principios básicos del derecho. Saber examinar una escritura,
una promesa, un reglamento de propiedad horizontal. Conocer de
servidumbres, limitaciones a la propiedad, derecho de uso,
arrendamientos, comodatos. Las limitaciones jurídicas pueden bajar el
valor de los bienes.
ARQUITECTURA.- Saber entender e interpretar unos planos. Conoce
un buen diseño. Determinar la calidad de los materiales y sus acabados.
Entender cuando se requieren reparaciones de bajo costo y cuando una
propiedad tiene alto costo por remodelar o reparar. Es posible que deba
conoce de conservación arquitectónica y de historia inmobiliaria. Debe
conocer las normas constructivas de una ciudad y saber interpretarlas.
INGENIERIA.- Para el análisis de suelos y estructura debe pedir consejos
a los expertos. Una construcción puede estar deteriorada en su estructura
y ameritar demolerla o efectuar reparaciones costosas. Así mismo las vías,
acueductos, alcantarillados, obras civiles, construcciones industriales,
requieren de amplios conocimientos o asesores de ingeniería.
FINANZAS Y CONTABILIDAD.- El método del avalúo requiere de
gran dosis de matemáticas financieras, evaluación de proyectos y
conocimientos suficientes de contabilidad para interpretar los balances y
hacer las proyecciones de ingresos y gastos futuros.
33
SOCIOLOGIA.- Que desea el comprador según los estratos sociales y
económicos. Tendencias del consumidor en la época moderna.
Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres:
Lote.
El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. El
caso de un inmueble rural, es el terreno en bruto. En el caso de un
inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto
sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.
En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes: La
ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes; La
calidad o fertilidad de las tierras; La infraestructura productiva,
construcciones y adecuaciones.
El precio que se determina para un inmueble o terreno urbano tiene mejor
demanda que los rurales, de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o
a los centros de los negocios y empleo
Construcción
El segundo factor en el avalúo de inmuebles urbanos es la determinación
del valor de las construcciones que están encima del lote. Partimos del
lote bruto y le añadimos las obras de infraestructura o urbanismo para
llegar al lote urbanizado.
Estas construcciones se avalúan por separado del lote dependiendo si son
construcciones nuevas o usadas.
Comercialización.
La suma del lote urbanizado y de las construcción nueva o usada, permiten
determinar el VALOR FISICO de un inmueble urbano. Pero para
34
determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un tercer componente
que denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN.
En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC
al Factor de Comercialización, la determinación del valor comercial de un
inmueble urbano seria:
Avalúo comercial: (L+C) x FC.
Observaciones respecto al proceso metodológico de un informe valuatorio.
AVALUOS URBANOS
Ciudad y fecha
Solicitante
MEMORIA DESCRIPTIVA
Dirección (nomenclatura)
Propietario
Clase de inmueble
Localización (Geográfica) (Urbanización, barrio,…etc)
Vías de acceso del sector. Tipo y estado del predio.
Transporte.
Servicios públicos.
Acueducto
Alcantarillado
Energía eléctrica
Red telefónica
Calzada
Acometidas especiales.
ASPECTO JURIDICO
Titulación
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Escritura pública
Código catastral
NORMAS URBANAS
Usos y alturas permitidas
Determinación física del bien avaluado
Linderos y dimensiones
TOPOGRAFIA
Forma
Relieve
Frente
Fondo real
Fondo equivalente
CUADRO DE AREAS
Área lote
Área construida
Área privada
DETALLE DE CONSTRUCCIONES
Tipo
Vetustez (años)
Estado de conservación
Acabados
Materiales utilizados
ASPECTO ECONÓMICO
Utilización actual del inmueble.
Consideraciones especificas para definir el avalúo. Elementos inherentes al
inmueble considerados como determinantes al efectuar la valoración (aspectos
positivos y negativos).
ANEXOS
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Planos
Estudio fotográfico.
Factores que influyen en la valoración del suelo
El Uso
A medida que el uso es más intensivo, la tierra adquiere mayor valor. En el caso
de Quito, los más altos precios se registran al norte de la ciudad, en las zonas o
vías de uso comercial y en las oficinas de servicios financieros. En estas zonas se
ubican los extractos más altos de la población. Así la ubicación de grandes
empresas financieras y exportadoras ha generado gran valoración en estos
terrenos, por su escasez. Hay muy pocos lotes disponibles para construir.
Sin embargo, las áreas de comercio y oficinas también se pueden catalogar en
varios niveles según el estrato social de los compradores o la calidad del público
que los visita.
Los valores del suelo en el comercio de clase alta y popular no se distancian
mucho. Esto se debe a que suele ser más rentable un local ubicado en áreas
comerciales populares que un local en zonas de estrato alto. A pesar de que los
más altos precios de los locales están en los centros comerciales de nivel alto, hay
locales comerciales de zonas populares que, por su tamaño y alta rentabilidad, han
pagado mayor precio/m2 de local. Esto influye en el precio del suelo
directamente.
En las oficinas también se da una estratificación. El nivel alto lo ocupan las
grandes multinacionales y grupos financieros. Su precio es elevado, la clientela
muy selecta, y los lotes bien ubicados son escasos. El nivel medio lo ocupan los
otros grupos financieros, empresas del Estado, y empresas nacionales
tradicionales. La clientela es igualmente selecta, pero la imagen del sitio, por ser
37
tradicional, hace que la demanda sea menor, por lo tanto el precio inferior. El
nivel bajo de las oficinas lo ocupan las oficinas del Gobierno, los Juzgados, las
entidades populares y un sinnúmero de organismos de servicio popular:
cooperativas, sindicatos, institutos educativos, cajas de subsidio familiar, asesorías
jurídicas, etc. La oferta es alta y la demanda menor. Los precios del suelo son
comparativamente bajos.
En el Ecuador, específicamente en el Cantón Salcedo, la tierra vale de acuerdo
con el nivel social que la ocupe y en la medida que los niveles se acerquen al
estrato alto.
El Uso.- El uso más intensivo, la tierra obtiene mayor valor. Dependiendo a la
escasez de los lotes, los precios suben ya que existe más valoración de los
terrenos.
El valor del suelo no es igual en cualquier periferia de la ciudad.
Importancia de los estudios sobre suelo urbano
Independientemente del grado de desarrollo de la cuidad, es importante contar con
estudios que permitan analizar el comportamiento de los precios del suelo urbano.
Presión de la demanda de compra.- Cada vez la tierra para construir
escasea y el impacto se refleja en los precios del suelo. Constituye en un
insumo de mayor incidencia en el costo de la edificación, hace que el
desplazamiento de la demanda de compra se vaya cada vez mas lejos del
centro de la ciudad, cuyos efectos son contraproducentes en la
planificación urbana.
Terrenos que se incorporan a la ciudad.- Tienen infraestructura de
servicios que en consecuencia el área se valoriza, las autoridades
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municipales construyen mas obras de valorización, modifican los
impuestos sobre el suelo y actualizan los avalúos comerciales y catastrales.
Precios.- Son datos puntuales muestrales de transacciones comerciales, se
ubica en un plano de la ciudad los diferentes puntos para los cuales se
dispone de precios de la tierra.
Precios promedios y tasas de valoración por zonas
Uso del suelo
Se basa en zonas homogéneas Grado de consolidación
Estrato socio-económico
Precio de la tierra en los diferentes
sectores.
El avalúo comercial es el precio mas probable al cual se realizará la transacción,
basado en la creciente demanda de compra, oferta escasa los precios suben.
La economía urbana y las leyes que rigen la formación de los precios del
suelo.
En el desarrollo de las ciudades la utilización del recuso mas escaso es la tierra
urbana.
Crecimiento de la cuidad Desarrollo económico
Crecimiento demográfico.
Desarrollo económico Sector secundario La industria
Sector terciario El comercio y
los servicios
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La migración y el empleo al centro de la ciudad.
El crecimiento de las actividades económicas por la demanda de compra de un
sitio para trabajar, producir y vender. La industria de la construcción ofrece
bodegas, locales y oficinas.
Aumento de la economía genera mas empleo.- La gente migra en busca de
empleo del campo a otras poblaciones mejores.
Razones de migración.- Empleo, mejora de los ingresos, educación, mejor nivel
de vida y de vivienda.
La migración demanda de sitio para vivir; permite construir o comprar una
vivienda acumula ahorros y mejora sus ingresos accediendo a un lote.
Por la demanda de vivienda, demanda de terrenos, suben los precios con el
crecimiento de la ciudad, cada vez será necesario alejarse más a la periferia para
satisfacer las necesidades de los diferentes estratos sociales.
El valor de la tierra va dependiendo del nivel social que la ocupe.
VARIABLE DEPENDIENTE
LA EXPROPIACIÓN
Definición
De acuerdo con el Derecho Francés en la Carta de Declaración de los Derechos
del Hombre y ciudadano de 1789 nos dice: “Siendo la propiedad un Derecho
inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella sino cuando la necesidad
40
pública legalmente comprobada lo exige evidentemente y a condición de justa y
previa indemnización” OMEBA, Tomo XI, pág 645.
Sin embargo, esta definición no basta para entender el mecanismo complejo de la
expropiación, ya que, de acuerdo al análisis de nuestra legislación, ella está
conformada por una serie de actos, tanto legales, administrativos y judiciales, que
apuntan a que los derechos del expropiado no se vean conculcados por el ente
expropiante.
Cabanellas, al referirse a la expropiación lo hace en los siguientes términos: “La
Expropiación forzosa es el apoderamiento de la propiedad ajena que el estado u
otra corporación o entidad publica lleva a cabo por medio de utilidad general y
abonado justa y previa indemnización. Desde el punto de vista del propietario
viene a ser la perdida o privación inexcusable de todos o parte de sus bienes, por
requerirlo el bien publico y a cambio de una compensación en dinero”.
CABANELLAS, Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho usual de Cabanellas, Tomo II, pág. 151
Al definir a la expropiación, se ha dicho que esta constituye un medio o una
institución propia del derecho público que consiste en la transferencia de la
propiedad particular a la administración para fines de utilidad publica, mediante el
pago de una justa y previa indemnización.
De la expropiación resulta, en consecuencia la pérdida total o parcial del bien
privado, por motivo de utilidad general, ser para la construcción de una obra
publica o para la prestación de un servicio público, etc. Por ello puede decirse
que el derecho que el expropiado gozaba sobre la cosa se extingue en beneficio de
la comunidad y que este derecho esta sustituido por otro derecho: el derecho a la
indemnización.
Por otra parte, la declaratoria misma de la expropiación es un acto administrativo
resultante del cumplimiento de una serie de actos interlocutorios de la institución
expropiante y, en su caso, de otros órganos públicos, lo que indudablemente
41
pertenece al Derecho Público. El acto administrativo de la expropiación es
impugnable, como la mayoría de los actos administrativos, en la jurisdicción
contencioso-administrativa.
Finalidad
Las finalidades esenciales del Estado son promover el bienestar general, el bien
común, con el consiguiente progreso y desarrollo individual y colectivo. De tal
modo, cuando las exigencias del bien común lo imponen, es natural que la
propiedad privada ceda dentro de condiciones y garantías que lo hagan razonable
y justo, y para ese objeto es que se instituye la expropiación, la cual se funda o
tiene su finalidad en consecuencia, en la necesidad del logro de ese bien común, y
es por ello impositiva.
El fin de la expropiación no es la mera privación de la cosa o derecho en que esta
consiste, sino el destino posterior a que tras la privación expropiatoria ha de
afectarse el bien que se expropia.
En este sentido la expropiación es un instrumento y no un fin en si misma pues
esta siempre en función de una trasformación del bien.
La expropiación se realiza a través de un procedimiento que se encuentra regulado
en detalle en todas las legislaciones y que tiende en esencia a garantizar los
derechos del sujeto expropiado.
Caracteres básicos de la expropiación
Dada su naturaleza jurídica, la expropiación no constituye un “derecho”
del Estado, sino una potestad que le es inherente, constitucionalmente
establecida, y que como tal no es prescriptible ni renunciable.
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La expropiación debe ser siempre actual, y no potencial, razón por la cual
no puede expropiarse para el futuro, sino con relación y referencia a una
utilidad publica que efectivamente exista en el momento de disponerse la
expropiación. De no ser así, faltaría la causa jurídica específica, que
justifica la perdida de su propiedad por el expropiado. .
La expropiación es siempre unilateral, resulta de la decisión exclusiva e
irreversible del Estado, sustentada en la ley respectiva, que solo podría ser
atacada por manifiesta y grave arbitrariedad, pero nunca con relación a su
oportunidad, merito y conveniencia.
La expropiación es un medio de carácter real, no se ejercita contra la
persona del propietario, sino contra su bien, con el fin de obtener su
propiedad. Es, pues, el objeto expropiado, y no el sujeto expropiado, lo
que tiene en mira la acción expropiatoria, aún cuando, por razones obvias,
ella debe dirigirse contra el sujeto propietario, como titular del derecho de
dominio.
El dominio, definición y tratamiento en el código civil
El vocablo dominio proviene del latín dominium, derivado a su vez de domunud,
señor o dueño. En el Derecho Romano era clásico el concepto siguiente:
“Dominium, est jus et abutendi re sua quatenus Juris ratio patitur” (Dominio es el
derecho de usar y abusar de la cosa propia hasta donde la razón del Derecho lo
soporta)
El Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas lo
define de la siguiente manera: “Poder, superioridad, supremacía, hegemonía.
Facultad de usar y disponer de algo; y en especial, de lo que por eso es propio…
Potestad o facultad legítima de una persona sobre otra u otras” CABANELLAS
Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III, pág 319.
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En la legislación ecuatoriana, el dominio, llamado también propiedad es el
derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las
disposiciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social.
La expropiación como limitación al derecho de dominio
Nuestra Constitución de la República del Ecuador, expresa que “La propiedad en
cualesquiera de sus formas, constituye un Derecho que el Estado reconoce y
garantiza Consecuentemente, la propiedad privada tiene su cimiento en el
dominio que una persona individual o colectiva tiene sobre una cosa, lo cual es
incompatible con la propiedad publica, ya que el dominio de ésta lo tiene el
Estado a través de sus órganos e instituciones, obligados a impedir que el uso de
lo privado se convierta en abuso en contra de lo público dejando de lado el bien
común.
La Constitución de la República del Ecuador en su Art 323 con el objeto de
ejecutar planes de desarrollo social, manejo sustentable del ambiente y de
bienestar colectivo, las instituciones del Estado, por razones de utilidad publica o
interés social y nacional, podrán declarar la expropiación de bienes, previa justa
valoración, indemnización y pago de conformidad con la ley. Se prohíbe toda
forma de confiscación.
Al respecto, Diego Guerra Palacios, cita en su libro El Proceso Expropiatorio En
El Derecho Municipal Ecuatoriano, dice: “Uno de los mas característicos casos
de limitación expresa a la propiedad es el de expropiación por causa de utilidad
publica”, continua el autor, “Indudablemente que la expropiación si es una
limitación al derecho privado de dominio, ya que al ser una institución que tiene
su base y fundamento en la Constitución del Ecuador, ésta le permite actuar
sobre el particular con ventaja, abusando de la autoridad y supremacía estatal al
aplicar los preceptos legales, los cuales atienden mas al interés colectivo que al
individual. Pero hay razón también en considerar a la expropiación como la
44
institución legal que permite moderar los beneficios para el Estado como para el
particular” GUERRA Diego, Proceso Expropiatorio en el Derecho Municipal Ecuatoriano, pág 278
SUJETOS DE LA EXPROPIACIÓN
Dentro de lo que se trata de los sujetos que intervienen en la expropiación son
tres:
1.- Expropiante.
2.- Expropiado.
3.- Beneficiario.
Expropiante: El titular de la potestad expropiatoria, según sean la administración
(entiéndase a instancia Nacional, Provincial y Municipal) así como los demás
órganos que ella le reconozca esa facultad, dentro de sus respectivas competencias
por supuesto. "La fijación del contenido esencial de la propiedad privada no puede
hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses
individuales que a este subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria
referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su
definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo".
Expropiado: El propietario o titular de derechos reales -e incluso interés
económico directo- sobre la cosa expropiable, o titular del derecho objeto de la
expropiación.
Beneficiario: El sujeto que representa el interés público o social, para cuya
realización está autorizado a instar de la Administración expropiante el ejercicio
de la potestad expropiatoria, y que adquiere el bien o derecho expropiado. La
administración de oficio puede proponer dicha gestión. El caso de que el
beneficiario sea una entidad privada es duramente criticado aunque no pocas
legislaciones lo respaldan- pues se arguye que se perjudica al dueño original en
beneficio de un tercero y se razona que el requisito esencial de satisfacer de un
45
interés PUBLICO es vulnerado; aunque en nuestro criterio esto si se podrá lograr
por esta vía, la cuestión radica en el uso que le de esa entidad privada.
Las divergencias entre la Administración expropiante y propietario expropiado
deberán ser solventadas en el desarrollo del procedimiento general de la
expropiación; cuyo problema fundamental radica en la fijación de la
indemnización con la determinación del justiprecio.
1. Sujeto activo de la expropiación (gobierno municipal)
El Estado tiene la potestad expropiatoria, representado por las instituciones del
sector publico llámense, Gobierno Central y Organismos seccionales: Consejos
Provinciales y Municipios y demás entidades del sector público definidas en la
Constitución y las personas a las cuales el Estado haya autorizado a utilizar este
sistema como en el caso de las concesiones, para sí o para otra entidad de derecho
público o incluso a favor de una entidad de derecho privado. La declaratoria para
el caso concreto, la expide el órgano competente mediante acto administrativo.
En las municipalidades, la atribución para declarar la utilidad pública o el interés
social corresponde al Concejo Cantonal, a petición de la administración
municipal. Estas expropiaciones requieren “de previa declaratoria de utilidad
pública o interés social”, pero no se requiere de “ declaratoria de utilidad pública
en cada caso para adquirir o expropiar inmuebles que se hallen ubicados dentro de
las zonas urbanas de promoción inmediata.”
La Corte Nacional de Justicia del Ecuador ha reconocido que una Asamblea
Constituyente “organismo dotado de poderes extraordinarios” puede declarar una
expropiación, lo mismo que un “gobierno de facto” a través de “un decreto
supremo expedido con fuerza de ley”.
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2. Sujeto pasivo de la expropiación (persona natural)
Los sujetos pasivos de la expropiación son los titulares del dominio del objeto de
la expropiación.
Pero el hecho de que no aparezca inmediatamente un sujeto pasivo de la
expropiación o “la certidumbre, duda o ignorancia acerca de la existencia de título
hábil sobre el bien”, no impiden la iniciación y continuación del proceso
expropiatorio, donde se deben dilucidar tales cuestiones, dice VILLEGAS. En todo
caso, la legislación ecuatoriana aplicable dispone que en caso de desconocerse el
propietario del inmueble o su paradero, el juicio de expropiación se planteará en el
territorio donde se encuentra el bien y la citación se hará por los periódicos, lo que
tal vez era innecesario de explicitar porque aplica las reglas generales procesales
para tales casos.
UTILIDAD PÚBLICA O INTERES SOCIAL
La declaratoria de utilidad publica, paso fundamental del trámite
expropiatorio.
La declaración de utilidad publica, hemos dicho ya, es un acto unilateral de la
administración, en donde el ente público actúa por si dolo, en virtud de su poder;
pero su permisión de expropiar es solo para fines de orden social.
Es necesario que la expropiación tenga su antecedente en el interés publico o
social, que sin duda afecta al interés particular, pero que esta sobre el mismo.
Por lo expuesto, es menester que para que proceda la expropiación, debe preceder
a ésta la declaración motivada por el interés público o social a que ha de
destinarse el bien afectado. Por estas razones, la declaratoria de utilidad publica o
interés social es un paso previo y fundamental dentro del proceso expropiatorio.
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La declaratoria es una resolución de la máxima autoridad, según lo manda la ley,
la cual autoriza a la administración a resolver sobre la necesidad concreta de
ocupar bienes o adquirir derechos que resulten necesarios para cumplir sus fines.
Requisitos para la declaratoria
Existe cinco principales requisitos: Que el Estado, los Consejos Provinciales, los
Concejos Municipales, las entidades del sector publico y los concesionarios de
obras o servicios públicos a través de la entidad o institución contratante, tengan
competencia y estén facultados por la ley, para que por medio de sus
representantes, puedan declarar de utilidad publica o interés social un bien
particular.
El tener un proyecto de obra o servicio, por parte de la entidad que va a realizar la
declaratoria;
Que dicho proyecto se enmarque dentro de una finalidad social, es decir que la
obra esté destinada a dar un beneficio a la misma institución o a la colectividad.
Y, por último, que la declaratoria se la resuelva siguiendo el procedimiento
establecido en las diferentes leyes, según la causa de la expropiación.
Principales causas de declaratoria de utilidad pública
El establecimiento, explotación o conservación de un servicio público.
La apertura, ampliación o alineamiento de calles, la construcción de
calzadas, puentes o caminos y túneles para facilitar el transito urbano y
rural
El embellecimiento, ampliación y saneamiento de las poblaciones; la
construcción de hospitales, escuelas, jardines, campos deportivos o de
aterrizaje, construcciones de oficinas para el Gobierno Municipal o de
cualquier obra destinada a prestar servicios de beneficio colectivo.
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Caducidad de la declaratoria de utilidad pública
En las legislaciones como la nuestra no opera la caducidad de la declaratoria de
utilidad pública o interés social por mandato legal expreso; lo que si sucede en
otras legislaciones; en las cuales se habla de caducidad de la declaratoria en el
caso de no haberse ejecutado la obra código procesal civil o que dicha declaratoria
no haya cumplido la función social a que estaba destinada, o que el supuesto de
que no se estableciere el servicio que motivo la declaratoria, etc.
Si la cosa expropiada no se destinare al objeto que motivó la expropiación, dentro
de un período de seis meses, contados desde que se hizo la última notificación de
la sentencia, o no se iniciaren los trabajos dentro del mismo plazo, el dueño
anterior puede readquirirla, consignando el valor que se pagó por la expropiación,
ante el mismo juez y el mismo proceso.
La providencia que acepte la Readquisición, se protocolizará e inscribirá, para que
sirva de título.
Podemos entender, eso si, que la caducidad puede darse en contra del afectado y
en cuanto a su derecho de accionar o recurrir ante el superior, para oponerse a la
declaratoria, conceptuándola a esta como un acto administrativo.
El afectado puede ejercer el derecho desde el día siguiente al que fue notificado
con la resolución, pero si no lo hace, tal derecho se extingue; esto es lo que se
conoce como caducidad de la acción.
En nuestra legislación se considera como sinónimos la “utilidad publica” y el
“interés social”, pero en realidad tienen diferentes connotaciones de ahí que existe
una ligera diferencia.
Utilidad pública.- Cabanellas, la define en los siguientes términos: “Es todo lo
que resulta de interés o conveniencia para el bien colectivo, para la masa de
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individuos que componen el Estado, o con mayor amplitud para la humanidad en
su conjunto”, CABANELLAS Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, pág. 583.
Reboyedo, indica que “la utilidad publica debe anteponerse a la utilidad
particular y así es que puede forzarse a un ciudadano a vender alguna de sus
cosas cuando así lo exige el bien general. Pero se suele hacer un grande abuso
de esto pues bajo el pretexto de utilidad publica, se han sacrificado muchas veces
los intereses de innumerables personas y se han cometido graves errores”
REBOYEDO Mariano, La expropiación y la propiedad privada, pág 232
En la Ley de Régimen Municipal no se hace distinción en los términos de utilidad
pública en interés social, pero hemos de entender que la utilidad pública se refiere
cuando el bien a expropiarse va a ser de beneficio para el vecindario en forma
directa general y gratuita como el caso de un parque, calle, avenidas, plazas,
puentes, aceras, etc.
El interés social
Conocido también como bien común o interés general en sentido político y social
es la conveniencia o utilidad para un núcleo, sector, país e incluso la humanidad
en conjunto.
El interés social es limitado cuando por ejemplo ciertos núcleos sociales
organizados, solicitan a la municipalidad la expropiación de un terreno de
propiedad particular, para proyectos de vivienda; en tal sentido le corresponderá al
Concejo Municipal resolver el interés social, previa expropiación y el beneficio es
directo para la organización que lo solicitó.
Es la medida interventora de la administración por lo que se priva al administrado
de la propiedad privada de determinados bienes, derechos o intereses de
naturaleza patrimonial, a cambio de una indemnización llamada justiprecio.
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La justificación de la potestad expropiatoria de la administración se encuentra en
la necesidad de que se sacrifique una situación de propiedad privada ante intereses
públicos superiores. Pero al mismo tiempo se trata de que tal sacrificio sea el
mínimo posible, de forma que no acarree la pérdida del contenido económico de
la situación sacrificada, contenido que se sustituye por un equivalente pecuniario,
que es la indemnización.
Por ello, es requisito imprescindible para la legalidad de la expropiación el que
esta se efectué por causa de utilidad pública o interés social, que es lo que legitima
esta potestad expropiatoria de la administración. Así, un particular puede ser
privado de una parte o hasta de la totalidad de una finca para que por ella atraviese
una carretera.
Naturaleza jurídica.- Dentro del encuadre constitucional, la utilidad publica o
interés social que debe servir de fundamento legal a la expropiación comprende
todos los casos en que se procure la satisfacción del bien común.
Nuestra Constitución sujeta a la expropiación por causa de utilidad pública o
interés social, a dos condiciones o requisitos esenciales a saber:
1. La calificación de esa utilidad pública o interés social, efectuada por la
máxima autoridad de las instituciones que forman el sector público.
2. La existencia de una indemnización previa
EL PROCESO DE EXPROPIACIÓN CAUSA PERJUICIO ECONOMICO
A LA PROPIEDAD PRIVADA Y SUS DUEÑOS
Naturaleza Administrativa
Para entrar a analizar el proceso expropiatorio, es importante resumir o precisar
entonces que la expropiación es una institución de Derecho Público, por el cual el
Estado, obrando unilateralmente adquiere bienes de los particulares para el
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cumplimiento de un fin de utilidad pública o interés social, mediante el pago de
una indemnización justa y previa.
De la expropiación resulta en consecuencia, la pérdida total o parcial del bien
privado, por un motivo de utilidad general, sea para la construcción de una obra o
para la prestación de un servicio público. Por ello, puede decirse que el derecho
que el expropiado gozaba sobre la cosa se extingue en beneficio de la comunidad
y que este derecho esta sustituido por otro derecho, el derecho a la indemnización.
El valor de la indemnización puede establecerse extrajudicialmente o
judicialmente.
Indemnización Extrajudicial.- Mediante compraventa al propietario del terreno,
sin embargo que no hay discusión en el precio. Esto es así, porque la
municipalidad está obligada a no ofrecer un valor superior al que determine la
oficina de Avalúos y Catastros; y el expropiado no puede exigir un valor mayor.
En estricto sentido jurídico no hay compraventa, lo que hay es una
TRANSACCIÓN.
Indemnización Judicial; El juez fija el monto de la indemnización por concepto
de la expropiación sobre la base del informe de peritos respecto del avalúo del
inmueble.
Con sustento en las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Régimen
Municipal, corresponde a los Municipios calificar las causas que motivan la
declaratoria de utilidad publica o interés social, e identificar la propiedad objeto
de la expropiación y señalar un procedimiento mínimo en cuyo transcurso se
determine y pague la indemnización justa que deba abonarse al expropiado, en
forma previa a la transferencia de propiedad a favor del Municipio.
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La mayoría de las legislaciones que tratan la expropiación determinan y precisan,
a veces de manera minuciosa, ese procedimiento, que “debe tender a que se
acrediten y cumplan los recaudos constitucionales que hacen procedente a la
expropiación, brindando al expropiado, con toda amplitud, las garantías del
debido proceso adjetivo”.
Procedimiento expropiatorio
El juicio expropiatorio debe comprender todos los aspectos referentes a la acción
expropiatoria, incluso los relativos la situación física y jurídica del bien que se
pretende expropiar. Un buen régimen procesal y una buena justicia exigen que la
definición del derecho de las partes se logre en el menor tiempo posible.
Es conveniente, que el procedimiento expropiatorio comprenda dos formas
distintas: una administrativa o extrajudicial y la otra judicial.
La existencia de estas dos formas de procedimientos, que no contarían los
preceptos constitucionales, no implica que en el acuerdo amistoso no exista
expropiación, o se trate de dos maneras diferentes de expropiación. La
expropiación existe siempre como algo único, como una decisión unilateral del
Estado que se impone a los expropiados y que estos deben soportar, la que se
concreta por dos caminos procedimentales diferentes, pero que reconocen siempre
un mismo origen: La expropiación, con todos sus caracteres y efectos.
El proceso extrajudicial ofrece amplias ventajas para ambas partes de la relación
expropiatoria. Para el expropiante o municipio, porque le brinda la posibilidad de
disponer en un tiempo sumamente breve del bien expropiado, sin las demoras y
complicaciones de la vía judicial; para el expropiado o afectado, porque le
permite hacerse rápidamente de la justa indemnización que le es debida y poder
proveer el reemplazo del bien que es desposeído; todo ello sin las contrariedades
y perdidas indirectas, consecuencia de un proceso dilatado.
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Dentro del acuerdo de las partes, el Municipio ofrece la indemnización que estima
procedente, de acuerdo al informe presentado por la Jefatura de Avalúos y
Catastros de la Municipalidad, en la parte urbana; entonces el expropiado podrá
aceptar o rechazar la indemnización, si la acepta, la expropiación se concretara
mediante el pago de la suma fijada y la transferencia de la propiedad. Si no la
acepta, se abrirá entonces el proceso judicial, el cual se concretará a la
determinación del valor y monto de la indemnización.
El Abandono.- Escola, manifiesta que puede ocurrir que notificada la
resolución de declaratoria de utilidad publica, no se promueva el
procedimiento previsto para llevarlo a cabo para concretarla. Esa inercia
del expropiante, dentro de ciertas condiciones, por lo común legalmente
previstas constituye lo que en doctrina se denomina el “abandono” de la
expropiación, pues aquel no actuar se entiende como una falta de voluntad,
del expropiante, en el sentido de llevar adelante la expropiación.
Conforme lo dicta la jurisdicción, si el procedimiento en la vía contencioso
administrativo se suspendiere de hecho durante un año, por culpa del
accionante o actor, paralizando el juicio en cualquier estado de su
tramitación, a petición de parte el tribunal declarará el abandono de la
instancia, pero al renovarse la demanda se admite la prescripción que se
medirá en los términos de ley; quien abandonó el recurso será condenado
en costas y el tribunal ordenará el archivo del juicio declarando en
abandono.
La Retrocesión.- Se ha reconocido que la causa de utilidad pública que da
lugar a la expropiación, tiene una pretensión de vigencia que va más allá
del desapoderamiento del expropiado y del perfeccionamiento de la
expropiación, al punto de que pesa sobre el expropiante, obligándolo a
cumplir con la finalidad expropiatoria.
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Cuando la causa de utilidad pública no se cumple o se altera
indebidamente, se manifiesta el derecho del expropiado a la retrocesión,
también llamada “reventa” “re adquisición” “reintegro” “retardo”
“reversión” o “retroversión” y que constituye un derecho a la devolución
del bien que le fue expropiado, con la obligación correlativa de devolver al
expropiante de indemnización que hubiera percibido.
En nuestra legislación se establece este derecho de la retrocesión o
readquisición, en las disposiciones del Código de Procedimiento, que haremos
hincapié al referirnos a la fase judicial de la expropiación.
Perfeccionada la expropiación, la retrocesión se mantiene como un derecho
residual del expropiado, que se funda en que si la causa de utilidad pública no
se cumple, no hay razón jurídica para que el antiguo propietario siga viéndose
privado de la propiedad de la cual fue desposeído, justamente por aquella
causa no cumplida.
1. FASE ADMINISTRATIVA.
El procedimiento para una expropiación debe contenerse en un expediente
administrativo que se forma con documentos e informes que se generan al
interior de la Municipalidad, relativos al proyecto de beneficio colectivo o
interés social que se va a realizar, inclusive los planos, estudios
financieros, informes jurídicos, etc. Debidamente aprobados por las
autoridades sean estas Concejo Municipal, Alcalde, jefes Departamentales,
dentro de sus competencias.
En estos documentos deben quedar claramente establecidos los bienes
afectados por la ejecución del proyecto.
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1.1 Informes de los Órganos de la Administración Municipal.
Los informes de:
a) Direcciones de Planificación y Obras Públicas, sobre
aspectos técnicos de la obra, con el señalamiento del
proyecto, los planos contendrán el detalle de los bienes
afectados y la determinación del proyecto a realizarse.
b) Departamento de Avalúos y Catastros, Este
departamento, tiene que realizar el avalúo de la propiedad
afectada, siempre que dicho inmueble se encuentre dentro
del perímetro urbano del Cantón, este avalúo debe ser real y
por lo tanto comercial.
Realizará una enumeración de los inmuebles afectados y
respecto de cada uno de ellos se consignarán los siguientes
datos:
Nombres y apellidos del propietario
Ubicación y superficie del inmueble.
Determinación de los linderos generales y de la parte
que estuviere afectada por la ejecución de la obra, si
no se tratase de una afectación total.
El valor total del terreno o de la parte afectada
El valor total de las construcciones y de la parte
afectada de ellas; y,
Establecimiento del criterio, respecto del valor a
pagarse, al que debe agregarse el 5% por afección.
c) Dirección Financiera, Le corresponde extender el
certificado de existencia de fondos señalando la
correspondiente partida presupuestaria, para atender el
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gasto. Sin este informe, no puede hacerse ningún
compromiso ni generar obligación alguna, según la Ley
Orgánica de Administración Financiera y Control.
d) Procurador Síndico Municipal. Debe centrar su informe
en un análisis del caso, desde el punto de vista jurídico y si
es procedente la expropiación que supone:
La legalidad de la resolución de la declaratoria de
utilidad publica o interés social; y,
La aprobación del acuerdo de ocupación inmediata.
e) Comisión del Concejo.- Sea esta de Planeamiento,
urbanismo u Obras Publicas o la comisión que nombre el
Concejo Municipal para el efecto, que tengan a su cargo los
asuntos relativos a expropiaciones, comisión que debe
presentar su informe con el análisis del contenido de los
informes técnicos presentados por las Direcciones de la
Municipalidad antes señalados. Debiendo la comisión
emitir su dictamen con carácter de asesoría ante el Concejo
sobre la procedencia de la expropiación propuesta, la
declaratoria de utilidad pública o de interés social y el
acuerdo de ocupación.
Registrador de la Propiedad.- Como complemento a los
informes de los órganos de la Administración Municipal es
importante el Certificado del Registrador de la Propiedad del
Cantón en donde está ubicado el inmueble afectado, respecto de
la superficie, linderos, gravámenes, limitaciones del dominio y
otras particularidades que se encuentran inscritas. Sin este
certificado no es recomendable iniciar un proceso
expropiatorio.
57
1.2 Resolución del Concejo
El Concejo Municipal con sustento en las atribuciones y deberes
establecidos en la Ley Orgánica del Régimen Municipal, en base de
todo lo anterior debe resolver con el voto de por lo menos las dos
terceras partes de los concejales concurrentes, declarar de utilidad
pública los bienes afectados y acordar la ocupación de los predios,
de ser el caso
Art. 63 Nª 11 Son atribuciones y deberes del Concejo: “Declarar
de utilidad publica o interés social los bienes materia de la
expropiación”
1.3 Notificación al afectado.
El Secretario General del Municipio deben NOTIFICAR al
afectado o expropiado dentro del plazo de tres días de expedida la
resolución respectiva, la declaratoria de utilidad publica o de
interés social y el acuerdo de ocupación, de ser necesario. Esta
notificación debe hacerse por escrito en el domicilio de los
interesados, de ser conocido o por la prensa, si no se conociese, con
expresión clara y concreta del texto de la resolución en la que se
indicara la parte expositiva, considerativa y resolutiva.
El secretario debe dejar constancia escrita y firmada por él, del
cumplimiento de esta obligación y remitirá todo el expediente a la
Procuraduría Sindica, a fin de que se prosiga a la tramitación.
1.4 Suscripción del Contrato o Convenio: Compraventa o
Transacción.
Debe llegar a acordarse el valor de la indemnización que debe
pagarse por expropiación, debe ser justo y previo, más el cinco por
ciento por afección. Se puede llegar a un acuerdo directo con cada
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uno de los interesados, respecto de la adquisición de los bienes o
derechos que son objeto de la expropiación, libremente y de mutuo
acuerdo; en tal caso una vez convenidos los términos de la
adquisición, se dará por concluido el expediente iniciado.. Es
importante precisar que la Municipalidad no podrá convenir un
valor superior al avalúo que se realice para este efecto, el
Departamento de Avalúos y Catastros de la Municipalidad, para las
demás instituciones de la administración pública corresponde
hacer el avalúo a la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros. Si
se llega a un acuerdo, se celebrará el correspondiente contrato
(transacción que impedirá el juicio de expropiación) mediante
escritura pública, que será inscrita legalmente en el Registro de la
Propiedad.
Permuta.- La forma de pago puede acordarse en estas
circunstancias, como mejor convenga a los intereses municipales y
al de cada uno de los interesados. Puede convenirse, inclusive, la
permuta de bienes, con otros de propiedad municipal que sean
equivalentes, o el pago de una parte en dinero y otra en bienes.
Si la persona afectada con la expropiación esta de acuerdo, se debe
cancelar el valor de la indemnización por la propiedad expropiada,
y un 5% en calidad de afección. Para lo cual, el Concejo Municipal
debe resolver autorizar al Alcalde y Procurador Sindico a que
suscriba la escritura que contenga la transacción en la que debe
constar obligatoriamente el monto de la indemnización y la forma
demás cláusulas de rigor.
Cesión o Compraventa.- Bielsa, señala que el propietario de estar
de acuerdo con la municipalidad en cuanto a la indemnización y
entrega del bien sin llegar a juicio, se entiende en este caso que
habrá una cesión amistosa del propietario a la municipalidad. No
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es posible, en este supuesto, hablar de una compraventa ya que
no puede haber discusión en cuanto al precio. Ello es así porque
la administración está obligada a no ofrecer un precio superior al
que se determine de acuerdo con las disposiciones legales vigentes.
Y el propietario expropiado no puede exigir un precio mayor. De
allí, entonces, que no existe libertad entre las partes en cuanto a la
determinación del precio se refiere y, en consecuencia no puede
pensarse que nos hallamos ante un supuesto de compraventa.
Venta Forzosa.- En la actualidad no se puede hablar de la
expropiación considerándola como una venta forzosa ni como un
negocio bilateral sui generis, ya que está fuera de toda duda que la
voluntad de los particulares es extraña en modo absoluto. Se ha
sostenido, entonces, que el acto de expropiación es un negocio
jurídico de derecho público, de carácter unilateral en cuanto a la
voluntad operante, pero bilateral en cuanto a sus efectos, desde que
de el nacen derechos y deberes no solo para el expropiante sino
para el expropiado.
El Avenimiento.- Llamado también acuerdo o convenio
expropiatorio, es en realidad un acto administrativo que tiene por
objeto transferir al Estado un bien declarado de utilidad pública.
En este acto la voluntad de las dos partes tiene que mantenerse
dentro de los límites estrictos fijados por la ley.
Es importante aclarar que el pago de la indemnización, estará
exento de toda clase de derechos, impuestos u otros gravámenes
fiscales o municipales.
La transferencia del derecho de dominio, voluntaria o forzosa, esta
exenta del pago de los impuestos de Alcabala y registro. Se
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cancelarán únicamente los derechos del Notario y del Registrador
de la Propiedad del Cantón, que serán cancelados legalmente por la
institución adquiriente, aunque en la práctica esto generalmente no
sucede, puesto que, en las escrituras se hace constar que el afectado
o vendedor cancelará estos gastos, que por ser un acuerdo entre las
partes también es legal.
Adicionalmente, es importante precisar que en materia de
expropiación, la Ley especial es la Ley Orgánica de Régimen
Municipal, y no la de Contratación Publica que contiene normas de
carácter general, así lo ha expresado desde mucho tiempo atrás la
Asociación de Municipalidades Ecuatorianas AME, criterio
jurídico que posteriormente es ratificado por la Procuraduría
General del Estado el 6 de noviembre de 1998, cuando dice:
“Consecuentemente la Ley Especial en materia de expropiaciones
con respecto a los municipios es la Ley Orgánica de Régimen
Municipal”.AME Noviembre de 1998.
2. FASE JUDICIAL
Este juicio procede al no llegar a un acuerdo entre la municipalidad y el
propietario sobre el valor a pagarse como indemnización por el inmueble
expropiado; cualquier reclamo o inconformidad con la declaratoria de utilidad
pública o con la expropiación tendrían que ser discutidas en sede
administrativa y judicialmente en lo contencioso administrativa ya que cuando
se inicia la etapa judicial lo único que puede ser discutido en el juicio de
expropiación es el valor de la indemnización.
Si los afectados aceptan el valor de la indemnización, por expropiación, se
procede a la celebración de la escritura de transferencia del dominio del
inmueble, sin necesidad de recurrir al órgano judicial.
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Si no fuere posible llegar a un arreglo directo sobre el valor a pagarse como
indemnización, debe proponerse un juicio de expropiación contra cada
afectado, mediante las demandas correspondientes, ante el Juez de lo Civil del
respectivo Cantón, a la que debe acompañarse toda la documentación
contenida en el expediente de expropiación.
Si se tratase de expropiación urgente se remitirá, además, un cheque
certificado por el valor que la municipalidad estime como justo valor de
la indemnización, a fin de que el juez ordene la ocupación inmediata de
los predios en la primera providencia la misma que será inapelable y se
cumplirá sin demora.
En el caso de que el inmueble a expropiarse estuviere afectado con hipoteca,
anticresis u otro gravamen, el juez en la sentencia determinará la parte del
precio que debe entregarse al acreedor, por concepto de su derecho y declarará
en merito de tal pago cancelado el gravamen.
Si al declararse la expropiación, el inmueble estuviere arrendado, en la
sentencia se declarará la terminación del contrato de arrendamiento, y si
estuviere embargado, la expropiación se llevará a cabo en todo caso; pero el
precio se pondrá a disposición del juez que hubiere decretado el embargo,
quien, por el hecho de la consignación, ordenará que se lo cancele.
Expedida la sentencia, debe pagarse el valor de la indemnización por concepto
de expropiación en forma inmediata. La sentencia se inscribirá en el Registro
de la Propiedad como suficiente titulo a favor de la municipalidad. Si
transcurrido tres meses desde la ultima notificación de la sentencia, no se
consignare el valor determinado en la misma, el Juez, a solicitud de parte
declarara sin lugar la expropiación.
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Si la municipalidad no diese a los bienes expropiados la utilización para la
cual se hizo la expropiación dentro de un periodo de seis meses o no se
iniciasen los trabajos dentro del mismo plazo, los interesados podrán pedir al
juez que conoció el juicio de expropiación que revierta la propiedad en su
favor, para lo cual devolverán a la municipalidad el valor recibido como
indemnización. La providencia que acepte la readquisición se protocolizará e
inscribirá, para que sirva de titulo.
Perfeccionada la expropiación, la retrocesión se mantiene como un derecho
residual del expropiado, que se funda en que si la causa de utilidad pública no
se cumple, no hay razón jurídica para que el antiguo propietario siga viéndose
privado de la propiedad de la cual fue desposeído, justamente por aquella
causa no cumplida.
Es procedente en dos supuestos fundamentales: 1) Cuando al bien expropiado
no se le da ningún destino, dentro de un plazo determinado, lo que constituye
la frustración del destino, de la expropiación; y 2) Cuando al bien expropiado
se le da un destino que es distinto de aquel que originó la calificación de
utilidad publica, lo que configura el cambio de destino de la expropiación.
La frustración del destino, como fácilmente se comprende, se origina en la
inacción total del expropiante, que no da al bien expropiado el uso o el
empleo, que imponía la utilidad pública que tenia que satisfacerse y originó la
expropiación, ni tampoco ningún otro.
El cambio de destino, por su parte, se produce cuando el bien expropiado se
afecta al cumplimiento o satisfacción de una utilidad publica distinta, de
aquella que fue calificada en la ley expropiatoria, o lo que es aun mas claro a
una finalidad que no es de utilidad pública.
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En el primer caso, cabe tener en cuenta si la nueva finalidad en la cual se
utiliza el bien expropiado guarda alguna relación, conexidad o vinculación con
la que motivo la expropiación, pues si así ocurriera, la retrocesión no seria
procedente.
Al igual que la expropiación, la retrocesión admite dos formas o manera
procedimentales para llevarla a cabo: la más tradicional es, por razones
obvias, la judicial, pero ello no excluye que también pueda concretarse,
mediante un procedimiento administrativo, que finalizaría en un acuerdo.
Siendo admisible la retrocesión, por estar comprobadas y demostradas las
causales que la hacen procedente, sus efectos directos son, por un lado,
imponer al expropiante la obligación de devolver a su antiguo propietario el
bien expropiado, libre de todo ocupante, cargas, gravámenes o servidumbres,
dentro del plazo que corresponda o se fije a ese efecto; y por el otro, hacer
recaer en el expropiado la obligación de reintegrar al expropiante la
indemnización que hubiera percibido con motivo de la expropiación.
Como es natural, sin el bien expropiado, mientras estuvo en poder del
expropiante, hubiera disminuido o aumentado su valor, esa disminución o
incremento deberá reflejarse adecuadamente en el importe a reintegrar por el
expropiado que intento la retrocesión. Este no debe sufrir perjuicios, pero
tampoco debe mejorar su situación con motivo de la retrocesión, sino que las
cosas deben volver, razonablemente, al estado anterior a la expropiación.
SEÑALAMIENTO DE VARIABLES
VARIABLE INDEPENDIENTE (CAUSA)
El avalúo catastral no cumple las exigencias del justo precio en el proceso de
expropiación
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VARIABLE DEPENDIENTE (EFECTO)
Causando perjuicio económico a la propiedad privada y sus dueños en el Cantón
Salcedo.
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CAPÍTULO III
METODOLOGÍA
Enfoque de la investigación
Para la presente investigación es importante el aspecto cuantitativo, pero dada la
naturaleza de la investigación que se basará en fuentes eminentemente
bibliográficas, lo cualitativo se superpone o está por encima de lo cuantitativo, en
términos de que se podrá realizar un análisis y comprensión del problema de una
manera objetiva. En todo caso, no se descarta la modalidad cuantitativa en
correlación con lo cualitativo, obviamente sobre la base de una muestra.
MODALIDAD BÁSICA DE LA INVESTIGACIÓN
NIVEL O TIPO DE INVESTIGACION
Bibliografía documental
La investigación obtuvo información secundaria basada en libros, procesos,
folletos, e internet, respecto al avalúo catastral y el perjuicio económico a los
dueños de las propiedades privadas.
De campo
Se lo realizó de campo ya que la información que se obtuvo fue acudiendo al
lugar o lugares donde se producen los hechos.
De intervención: asociación de variables
Se realizó con la asociación de variables las mismas que permitirá analizar,
comparar y valorar el grado de correlación y comportamiento de variables de
66
estudio lo que hizo factible elaborar la propuesta de solución al problema objeto
de la investigación
POBLACIÓN Y MUESTRA
Dado a que los elementos de la población sometida al proceso de investigación
son inferiores a 100 se lo realizó con todo el universo sin necesidad de una
muestra representativa; en cuento al número de abogados se escogió al azar de los
que se hallan laborando en el Cantón Salcedo.
Jueces de lo Civil 1
Alcalde 1
Procurador Síndico 1
Funcionario Municipales 5
Abogados en libre ejercicio 7
Afectados 20
TOTAL: 35
67
NO IMPRIME OPERACIONALIZACION DE VARIABLE
INDEPENDIENTE
68
NO IMPRIME OPERACIONALIZACION DE VARIABLE
DEPENDIENTE
69
PLAN DE RECOLECCION DE INFORMACION
PREGUNTAS BASICAS EXPLICACION
1.. ¿Para qué? Para alcanzar los objetivos de
investigación
2.. ¿De qué personas u objetos? Jueces de lo Civil, Procurador Síndico,
Abogados en libre ejercicio y personas
que tienen conocimiento o pasaron por
un proceso de expropiación.
3.. ¿Sobre qué aspectos? El avalúo catastral y el perjuicio
económico a la propiedad privada
4.. ¿Quién?, ¿Quienes? Investigadora
5.. ¿Cuándo? Junio del 2009
6.. ¿Dónde? Cantón Salcedo
7.. ¿Cuántas veces? 2 pruebas piloto y prueba definitiva
8.. ¿Qué técnicas de recolección? Encuestas y entrevistas
9.. ¿Con qué? Instrumentos: cuestionario y guía de
entrevistas
10.. ¿En qué situación? En los Juzgados, oficina de
Procuraduría Síndica y de abogados.
Cuadro Nª 5
Elaboración: Erika Benavides M
PLAN DE PROCESAMIENTO DE INFORMACION
Los datos recogidos se transforman siguiendo ciertos procedimientos.
Revisión critica de la información recogida; es decir limpieza de
información defectuosa: contradictoria, incompleta, no pertinente, etc.
Repetición de la recolección, en ciertos casos individuales, para corregir la
fallas de contestación.
Tabulación o cuadros según las variables.
70
Manejo de información (reajuste de cuadros con casillas vacías o con datos
tan reducidos cuantitativamente, que no influyen significativamente en el
análisis)
Estudio estadístico de datos para la presentación de resultados destacando
las tendencias o relaciones fundamentales de acuerdo con los objetivos e
hipótesis.
71
CAPITULO IV
ANALISIS DE RESULTADOS
Análisis de los resultados estadísticos, destacando tendencias o relaciones
fundamentales de acuerdo con los objetivos.
Interpretación de los resultados, con apoyo del marco teórico, en el aspecto
pertinente.
Comprobación de las variables. Para la verificación estadística conviene
seguir la asesoría de un especialista.
Establecimiento de conclusiones y recomendaciones.
INTERPRETACIÓN DE DATOS
Pregunta 1: ¿Considera usted, que el interés social prevalece al interés particular?
Cuadro Nª 6
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 27 77%
NO 8 23%
TOTAL 35 100%
72
Grafico Nª 1
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 77% de los encuestados manifiestan que el
interés social prevalece al interés de un particular; mientras que el restante 23%
manifiesta que no prevalece dicho interés.
Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se
pone de manifiesto que el interés social prevalece sobre el particular por lo tanto
se tendrá que analizar la conveniencia del interés social.
Pregunta 2: ¿Conoce usted, los entes autorizados para declarar de utilidad
pública un predio?
Cuadro Nª 7
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 30 86%
NO 5 14%
TOTAL 35 100%
73
Grafico Nª 2
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 86% de los encuestados manifiestan que si
tienen conocimiento de los entes para declarar de utilidad publica un predio;
mientras que el restante 14% manifiesta que no tiene conocimiento alguno.
Conclusión.- Con esta pregunta se llego a determinar que la mayoría de los
encuestados conocen de los entes y sus atribuciones como es el de declarar de
utilidad publica un bien y el proceso del mismo
Pregunta 3: ¿Esta usted, de acuerdo con que el avalúo catastral sea
incrementado?
Cuadro Nª 8
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 20 57%
NO 15 43%
TOTAL 35 100%
74
Grafico Nª 3
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 57% de los encuestados manifiestan que se
debería incrementar el avalúo catastral; mientras que el restante 43% manifiesta
que no.
Conclusión.-Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que los
encuestados no tienen una posición clara al respecto ya que existen dos polos
opuestos en cuento a la conveniencia propia.
Pregunta 4: ¿Considera que la indemnización de los predios expropiados es
justa?
Cuadro Nª 9
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 6 17%
NO 29 83%
TOTAL 35 100%
75
Grafico Nª 4
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 83% de los encuestados manifiestan que no
es justa la indemnización que se recibe por el predio expropiado; mientras que el
restante 17% manifiesta que si se merece el valor determinado por concepto de
indemnización de un predio expropiado.
Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se
pone de manifiesto el descontento de la ciudadanía al recibir un valor injusto por
el predio expropiado
Pregunta 5: ¿Cree usted, que es necesario agregar una disposición que norme a la
Ley orgánica de Régimen Municipal con respecto al pago del predio?
Cuadro Nª 10
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 26 86%
NO 9 14%
TOTAL 35 100%
76
PREGUNTA 5
SI: 26
74%
NO: 9
26%
Grafico Nª 5
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 74% de los encuestados manifiestan que es
necesario o fundamental agregar una disposición que norme el valor de la
indemnización del predio; mientras que el restante 26% manifiesta que no ya que
lo que se toma en cuenta son factores distintos en cada caso.
Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se
pone de manifiesto que se necesita una disposición clara que no deje la
indemnización a la sana critica de un juez.
Pregunta 6: ¿Considera usted que los bienes expropiados justifican su
utilización?
Cuadro Nª 11
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 7 20%
NO 28 80%
TOTAL 35 100%
77
PREGUNTA 6
SI: 7
20%
NO: 28
80%
Grafico Nª 6
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 80% de los encuestados manifiestan que no
se llega a justificar la utilidad de la mayoría de los bienes expropiados; mientras
que el restante 20% manifiesta que si ya que engrandece a la población.
Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se
pone de manifiesto que la gran mayoría de los bienes expropiados no tienen un fin
preciso ya que solo llegan a incrementar los predios que son de propiedad del
Municipio
Pregunta 7: ¿Conoce la diferencia entre los avalúos catastral y comercial?
Cuadro Nª 12
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 31 89%
NO 4 11%
TOTAL 35 100%
78
Grafico Nª 7
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 89% de los encuestados manifiestan que si
tienen conocimiento de la diferencia económica de los avalúos catastral y
comercial; mientras que el restante 11% manifiesta que no tienen conocimiento.
Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se
pone de manifiesto que la mayoría de los encuestados saben la diferencia y que en
determinados momentos beneficia esa diferencia
Pregunta 8: ¿Si fuese afectado por un proceso expropiatorio iría a juicio o no?
Cuadro Nª 13
FRECUENCIAS/
ALTERNATIVAS
f. PORCENTAJE
SI 2 6%
NO 33 94%
TOTAL 35 100%
79
PREGUNTA 8SI: 2
6%
NO: 33
94%
Grafico Nª 8
Elaboración: Erika Benavides M
Análisis o interpretación: Después de haber realizado la tabulación de la
encuesta se llego a determinar que el 94% de los encuestados manifiestan que no
acudirían a un juicio por motivo de la expropiación de su predio; mientras que el
restante 6% manifiesta que si ya que nada se pierde con intentar mejorar el precio
Conclusión.- Lo que se toma en cuenta por medio de esta encuesta es que se
pone de manifiesto que el único objetivo de acudir a un juicio es por mejorar la
indemnización ya que no se puede dar marcha atrás en cuestión de que no se
expropie el predio
80
VERIFICACION DE LOS INTERROGRANTES DE LA INVESTIGACION
ENTREVISTA
DATOS INFORMATIVOS
ENTREVISTADO: Dr. Víctor Hugo Alcocer Estrella
CARGO: Juez Sexto de lo Civil del Cantón Salcedo
TIEMPO EN FUNCION: 15 años
1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias
del justo precio en los trámites de expropiación?
No considero justo ya que el avalúo catastral es un valor menor que el
valor que tendría ese bien si tuviera una transacción común de compra
y venta y por ende en este caso de la expropiación beneficia al
expropiante y perjudica al expropiado ya que existen personas que
nada más poseen un solo predio y que es su único patrimonio y ahí es
donde se da preferencia o prioridad al interés colectivo y se deja
desprotegida al propietario del bien haciendo un pago menor al que en
realidad constara el bien.
2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes
inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?
Pienso que si ya que hay propietarios que nada más poseen un bien y
este bien sometido a expropiación recibe un valor injusto es por esto
que se perjudica económicamente a los propietarios ya que se
convierte en una venta forzosa.
Y sobre el hecho de que en la expropiación de ocupación inmediata se
de la disposición del objeto expropiado depositando el precio ofrecido
81
no significa nada respecto del precio porque la propiedad no se
transfiere mientras no se para el justo precio.
Hay que tomar en cuenta que los doctores: A. Walter Villegas, Julio
Oyhanarte y Jorge Luís Maiorano consideran que la indemnización es
inconstitucional
3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?
La compra venta directa y de esta manera evitaríamos llevar a juicio;
pero creo que al utilizar de mejor manera los bienes propios en este
caso los bienes que posee el Gobierno Municipal y utilizar los bienes
que ya los tienen expropiados en sus proyectos y además expropiar en
el caso estrictamente necesario que ya cuente con los receptivos planos
de construcciones aprobados, el dinero necesario y no expropiar para
más tarde dejarlos abandonados.
ENTREVISTADO: Abg. Azael Rosero Vásquez
CARGO: Procurador Sindico del Gobierno Municipal del Cantón Salcedo
TIEMPO EN FUNCION: 8 años
1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del
justo precio en los trámites de expropiación?
La expropiación es justa ya que por intermedio de esta figura jurídica se
llega a mejorar y engrandecer al Cantón Salcedo y nos beneficia a todos
los habitantes en el y no considerarla como una ciudad de paso. Y con la
declaratoria de utilidad pública que se lo tramita en los juzgados de lo civil
al no haber un acuerdo en el pago se realiza todo el trámite que contempla
la Ley, se está aplicando las disposiciones de la Ley.
2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes
inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?
82
No, ya que se basa en el avalúo catastral el cheque que se adjunta a la
demanda para que el juzgado mediante providencia autorice la ocupación
inmediata y luego dentro del proceso se discute la fijación definitiva del
precio a través de peritos especializados contando con la decisión final del
juez.
3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?
Se podría implantar pero de esta figura jurídica depende que el derecho de
propiedad privada que gozaba el expropiado legalmente en cuanto a su
posesión y dominio quede sustituído por el beneficio público y que quede
equiparado por la indemnización.
ENTREVISTADO: Dr. Carlos Córdova Pacheco.
CARGO: Abogado en libre ejercicio.
TIEMPO EN FUNCION: 15 años.
1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del
justo precio en los trámites de expropiación?
Porque la expropiación se ha tenido que llevar a cabo en lugares
específicos contando con el único bien de una persona es ahí cuando nos
damos cuenta del vacío legal en cuanto a la protección del expropiado
Si no hay causa de utilidad pública el Municipio no puede expropiar. Si se
llega a prescindir de este elemento no habría garantía para el dominio de
los particulares ya que se podría apoderarse del bien aun arbitrariamente
aunque la norma constitucional estos actos serían susceptible de
inconstitucionalidad y por ende ineficaz.
2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes
inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?
83
La indemnización significa que el propietario expropiado no debe sufrir
daño; solo ha de comprender el valor objetivo del bien y los daños que
sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación, nunca el lucro
cesante
El valor del bien debe fijarse con criterio objetivo sin considerar valores de
afección; es decir debe tomarse el valor que tiene el bien en el mercado
como para una venta voluntaria y no forzosa.
3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?
Lo que la ley manifiesta es que se autoriza al estado a realizar proyectos
contemplando la expropiación en la Constitución como un medio para
llegar a este objetivo, entonces sería de dar un destino directo y pronto a
los bienes que necesariamente deben ser expropiados para así beneficiar y
contribuir al crecimiento del cantón.
Conclusión general.- Por intermedio de la entrevista se ha llegado a determinar
que en una figura jurídica como es la expropiación lo único discutible es el precio
que se deja a sentencia emitida por el juez ya que se trata de discutir una justa
indemnización o pago al expropiado.
Es por ello que el bien común prevalece sobre la propiedad privada y para que
exista una equidad entre el expropiante y el expropiado se tendrá que tomar en
cuenta que los proyectos beneficien completamente a la comunidad y no afecten
al propietario del bien.
INTERPRETACION GENERAL DE RESULTADOS
Al haber investigado un problema social y trabajado con actores sociales, el
análisis es cuanti-cualitativo con un peso mayoritario lo cualitativo por lo tanto se
ha procedido a trabajar con interrogantes de investigación que para el análisis se
84
contrasto los resultados de las encuestas y entrevistas con las interrogantes de
investigación o preguntas directrices de investigación.
CUADRO GENERAL DE ENCUESTAS
PREGUNTAS SI NO SI % NO % TOTAL
Pregunta 1: ¿Considera usted, que el
interés social prevalece al interés
particular?
27 8 77% 23% 100%
Pregunta 2: ¿Conoce usted, los entes
autorizados para declarar de utilidad
pública un predio?
30 05 86% 14% 100%
Pregunta 3: ¿Esta usted, de acuerdo
con que el avalúo catastral sea
incrementado?
20 15 57% 43% 100%
Pregunta 4: ¿Considera que la
indemnización de los predios
expropiados es justa?
06 29 17% 83% 100%
Pregunta 5: ¿Cree usted, que es
necesario agregar una disposición que
norme a la Ley orgánica de Régimen
Municipal con respecto al pago del
predio?
26 09 86% 14% 100%
Pregunta 6: ¿Considera usted que los
bienes expropiados justifican su
utilización?
07 28 20% 80% 100%
Pregunta 7: ¿Conoce la diferencia
entre los avalúos catastral y comercial?
31 04 89% 11% 100%
Pregunta 8: ¿Si fuese afectado por un
proceso expropiatorio iría a juicio o
no?
02 33 6% 94% 100%
Cuadro Nº 14.
Elaborado por: Erika J. Benavides M
85
CAPITULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
Confirmar el desacuerdo que existe entre la población que considera que la
indemnización de los predios no es justa y que por ende perjudica a la
propiedad privada y sus dueños. Se concluye que el 83% de los
encuestados manifiestan un desacuerdo e inconformidad por el valor que
se recibe del predio expropiado.
Determinar el descontento de la población por el precio que se recibe
como indemnización de un predio sujeto a un proceso de expropiación.
Concluyendo que un 57% de la población manifiesta que es necesario que
se incremente el avalúo catastral o se lo equipare al avalúo comercial para
efectos de expropiación y así no llegar a un perjuicio económico.
La Ley Orgánica de Régimen Municipal es clara en muchos aspectos
referentes a la expropiación, estamos concientes que existen vacíos legales
los cuales han sido analizados en el transcurso de la investigación y que
podrían inclusive ser materia de reforma a la legislación municipal (pago
del precio).
RECOMENDACIÓN:
Es evidente y notorio la necesidad de una reforma a la Ley Orgánica de
Régimen Municipal en lo referente a la indemnización y forma de pago del
predio expropiado, y de esta manera ser justos para los intereses tanto
individuales como colectivos.
86
CAPITULO VI
PROPUESTA
Título
Reformar la Ley orgánica de Régimen Municipal, en el capítulo referente
al pago de los bienes expropiados mediante el cual se obligue que se
pague el justo precio en base al avalúo real.
DATOS INFORMATIVOS
Responsable:
Erika Jacqueline Benavides Morales
Institución:
Gobierno Municipal del Cantón Salcedo, Provincia de Cotopaxi.
Tiempo de ejecución:
10 meses
Beneficiarios:
Población del Cantón Salcedo
Equipo técnico:
Suministros de oficina
Transporte
Bibliografía
Costo:
400,oo dólares
87
ANTECEDENTES DE LA PROPUESTA
La propuesta se realizó en base a las necesidades de la población guardando
siempre la concordancia con el tema propuesto es por eso que con los objetivos
planteados se presenta la siguiente propuesta de solución al problema en
investigación.
Si existen tantos predios expropiados por parte de los Gobiernos Seccionales
específicamente por parte del Gobierno Municipal del Cantón Salcedo y que por
la mayoría de ellos no ha sido cancelada una justa indemnización y es por esto
que el afectado debe enfrentarse a otro problema que es el de la demora del juicio
expropiatorio por el hecho de discutirse un justo precio.
La investigación se realizó con investigaciones bibliográficas y específicamente la
investigación de campo realizándose en el Cantón Salcedo, sus alrededores, las
oficinas de Procuraduría Síndica, Jefatura de Avalúos y Catastros y en el Juzgado
Sexto de lo Civil; obteniéndose así una investigación concreta y real del hecho
investigado.
JUSTIFICACIÓN
Se justifica la temática pues es una necesidad social la implementación de una
disposición legal donde se tome en cuenta el avalúo comercial y así no perjudicar
al expropiado; más bien amparar su derecho e impulsar el desarrollo económico y
social del individuo y la colectividad.
Su importancia está en que el Estado a través de sus Gobiernos Seccionales no
dejen despojados de su único bien a los expropiados sino mas bien que sea un
trato justo que beneficie a ambas partes.
88
Esta propuesta será de gran utilidad para la población ya que se buscará mejorar el
estilo de vida personal y colectiva para así engrandecer y embellecer nuestro
Cantón Salcedo que tanto lo necesita.
OBJETIVOS
Objetivo General
Proponer una reforma a la Ley Orgánica de Régimen Municipal en el
capítulo referente al pago de los bienes expropiados, mediante la cual se
obligue que se pague el justo precio por los bienes expropiados en base al
avalúo real y no el valor del avalúo catastral como se lo viene haciendo
actualmente.
Objetivos Específicos
Realizar una fijación del precio de acuerdo al bien expropiado, a la calidad
del suelo y a su posterior utilidad de acuerdo a la zonificación del cantón.
Socializar con expertos para la equiparación del pago y plantear una
alternativa de solución para su mejoramiento.
ANALISIS DE FACTIBILIDAD
Política
Al ser el Gobierno Municipal un ente autónomo en el cual todos sus
personajes como el Alcalde y Concejales son electos por elección popular
de una forma democrática, son los encargados de legislar y por lo tanto
emitir ordenanzas, a igual que la Ley orgánica de Régimen Municipal es
emitido por los señores legisladores en las cuales se deben introducir las
89
normas pertinentes para que sea factible la propuesta que se lleva a cabo
en el presente trabajo.
La voluntad política es primordial y decisiva para dar los cambios debidos
y correspondientes en este tema.
Económica
La entidad expropiante naturalmente es el Gobierno Municipal, mismo que
debe contar con una partida presupuestaria correspondiente y efectiva para
poder cubrir estos rubros.
Legal
Esta propuesta para un mejor convivir social y una mejor relación entre el
Gobierno Municipal y los habitantes que pertenecen a esta jurisdicción,
debe estar regulado en la respectiva ley; de este modo asegurando el buen
convivir social en base de justas reglas y disposiciones de orden legal que
establezca una justa posición entre el expropiante y el expropiado
existiendo un equilibrio pleno entre las partes.
FUNDAMENTACIÓN
La propuesta se fundamenta teóricamente en la expropiación y su indemnización,
con un análisis profundo en hechos reconocidos por juristas, jueces y
profesionales del derecho.
La indemnización que se paga como justo precio por la expropiación acarrea una
serie de interrogantes ya que la mayoría de proyectos con los que se justifica el
expropiar un bien no siempre se llegan a efectuar y tampoco favorece a toda la
colectividad entonces lo único que se ha hecho es despojar de un bien a las
90
personas y dejarles desprotegidas con una baja indemnización ya que se toma en
cuenta el avalúo catastral.
Es por ello que se requiere de la aplicación a la reforma del Art. 323 de la Ley
Orgánica de Régimen Municipal ya que con esto se puede mejorar la forma de
indemnización de un bien que se sujeta a una expropiación, además en una
rapidez en la forma de pago disminuyéndose el tiempo para el pago total por
concepto de indemnización.
91
MODELO DE LA PROPUESTA
Título: Reforma a la Ley Orgánica de Régimen Municipal en el capítulo referente
al pago del justo precio por los bienes expropiados en base al avalúo real y no el
valor del avalúo catastral como se lo viene haciendo actualmente.
La Asamblea Nacional
CONSIDERANDO:
QUE, la Ley Orgánica de Régimen Municipal debe responder a la realidad en
que se desarrolla la sociedad ecuatoriana.
QUE, el derecho de las personas consagrado en la Constitución de la República
del Ecuador; se basa en una equidad ante los Gobiernos Seccionales y éste no ha
sido aplicado haciendo que las expropiaciones lleguen a perjudicar a la
propiedad privada en el Cantón Salcedo.
QUE, Es indispensable contra con un marco legal eficaz acorde con los
requerimientos de la sociedad..
QUE, es indispensable implementa cierta reforma a la Ley Orgánica de Régimen
Municipal; y en uso de sus atribuciones:
EXPIDE la siguiente reforma a la Ley.
Art Reformado.- “Pago de los bienes expropiados.- Las expropiaciones que se
realizaren de conformidad con las disposiciones de este Capítulo se pagarán
según el valor de la propiedad que figurare en el correspondiente Avalúo
Comercial, y de cancelará de la siguiente forma:
El valor total en dinero en efectivo, pagaderos al momento de la entrega-
recepción del título de propiedad.
92
DISPOSICION FINAL
PRIMERA: Añádase al Título VI, Capítulo II, Art. 323 de la Ley Orgánica de
Régimen Municipal publicada en el Registro Oficial Nº 159 del 5 de Diciembre
del 2005.
ARTÍCULO FINAL: Esta ley entrará en vigencia a partir de su publicación en el
Registro Oficial.
Dado y firmado en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito
Metropolitano de Quito a los dieciséis días del mes de marzo del dos mil diez.
Presidente de la Comisión Legislativa y de Fiscalización
Secretario de la Comisión Legislativa y de Fiscalización
93
CUADRO DE LA METODOLOGIA Y MODELO OPERATIVO
94
ADMINISTRACIÓN DE LA PROPUESTA
La propuesta se basa en que la expropiación es un proyecto de orden social ya que
la misma es beneficiar a las personas dentro de la jurisdicción respectiva, pero
para ello se debe como contrapartida pagar el justo precio del bien inmueble, con
ello el proyecto social requerido es completo, porque no se ha perjudicado a
ninguna persona.
La propuesta es justificable y valida por cuanto responde a las necesidades
individuales y colectivas, dentro de un ordenamiento legal y efectivo para el buen
convivir y desarrollo social.
Quienes administran la ejecución de la propuesta son la Investigadora con el
apoyo de la Universidad Técnica de Ambato, escuela de Derecho; profesionales
del Derecho, funcionarios judiciales y personas de la localidad inmersas en este
logro.
PREVISIÓN DE LA EVALUACIÓN
Nª PREGUNTAS BÁSICAS EXPLICACIÓN
1 ¿Quiénes solicitan evaluar? Los que realizan la propuesta
2 ¿Por qué evaluar? Determinar los problemas que representa adquirir
bienes.
3 ¿Para qué evaluar? Para conocer el cumplimiento de los objetivos
4 ¿Qué evaluar? Las causalidades/Las consecuencias
5 ¿Quién evalúa? Investigadora
6 ¿Cuándo evaluar? Permanentemente
7 ¿Cómo evaluar? Aplicando técnicas de investigación científica
8 ¿Donde evaluar? En el Cantón Salcedo
Cuadro Nª 16
Elaboración: Erika Benavides M.
95
BIBLIOGRAFIA
Allorio Enrico, en la obra “Los problemas del derecho procesal civil”
Sanguinetti Mario en la obra “El Estado y la Expropiación”
Reboyedo, Mariano en la obra “La expropiación y la propiedad privada”
Guerra Palacios Diego, en la obra “El proceso expropiatorio en el Derecho
municipal ecuatoriano”
Cabanellas de Torres Guillermo, en la obra “Diccionario Jurídico
Elemental”
Corporación de Estudios y Publicaciones, Constitución del Ecuador
Corporación de Estudios y Publicaciones, Código de Procedimiento Civil
Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica de Régimen
Provincial
Corporación de Estudios y Publicaciones, Ley Orgánica de Régimen
Municipal.
Expedientes años 2000-2009 sobre Expropiación, Juzgado Sexto de lo
Civil del Cantón Salcedo
Larrea Holguín Juan, 2001, Derecho Civil del Ecuador, Los bienes y la
Posesión, Cuarta edición, Corporación de Estudios y Publicaciones,
Quito-Ecuador.
Dr. López Jácome Nelson.- La Expropiación (Manual Teórico Practico)
Jurisprudencia, tercera edición, Del Arco, ediciones. Cuenca-Ecuador-
2000.
Borrero Ochoa Oscar A..- Avalúos de inmuebles y garantías, Segunda
edición, Bhandar Editores Ltda. Colombia-2002.
Pilaluiza Zúñiga Marco .-Legislación Catastral predial ecuatoriana,
Primera edición, Trama edición, Quito-Ecuador, 1997.
http://www.derechocivil.com
http://www.institucionesdelderecho.com
http://www.panoramade derechosreales.com
http://www.compendiodederechocivil.com
96
GLOSARIO
Se utilizaran básicamente los siguientes términos:
LA PROPIEDAD.- Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y
disponer de ella conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el
derecho ajeno.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que se asigna a un inmueble a
efectos catastrales y para la exacción de la contribución territorial
correspondiente. Sobre el valor catastral se aplica un porcentaje para
aplicar la renta catastral y luego la base imponible y la base liquidable de
la contribución.
El valor catastral se integra por los valores del suelo y de las
construcciones; afectada su suma por un índice que atienda a los casos en
que aquellos valores no correspondan al aprovechamiento más idóneo del
suelo
MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO.- Son las diferentes formas que
prevé el Código Civil para la adquisición de la propiedad de los bienes
EL ESTADO.- Es la sociedad política y jurídicamente organizada en base
a la Constitución
MINISTERIOS DEL ESTADO.- Son organismos de administración del
Gobierno Central.
CONSEJO PROVINCIAL.- Es el gobierno de provincia cuyas funciones
están delimitadas por la Ley de Régimen Provincial.
97
CONCEJO MUNICIPAL.- Son los gobiernos del cantón cuya misión
está prevista en la Ley del Régimen Municipal.
DEMANDA.- Es el libelo inicial a través del que se da por iniciada la
acción legal.
JUEZ DE LO CIVIL.- Es el competente para la tramitación de los juicios
de expropiación para la fijación del precio.
PERITO.- Es la persona conocedora de un arte u oficio
SENTENCIA.- Es la decisión final del juez respecto de la cuestión
controvertida
DECLARATORIA POR UTILIDAD PÚBLICA.- Significa que la obra
por realizarse en un predio particular es de beneficio o interés social o
público.
COMPETENCIA.- Es la medida en que esta distribuida la jurisdicción
de acuerdo a los grados, la materia, el territorio y las personas.
ESTRATO.- Es la capa o nivel de una sociedad
98
NO IMPRIME ANEXOS
99
GUIA DE LA ENCUESTA (Anexo 1)
Dirigido a los abogados en libre ejercicio y personas afectadas o que han vivido
de cerca un proceso expropiatorio
Objetivo
Plantear una alternativa de solución para mejorar el avalúo catastral en el proceso
de expropiación en el Cantón Salcedo y así evitar el perjuicio económico a los
propietarios de los predios.
Instructivo
Por favor conteste con sinceridad y veracidad. No es necesario poner su nombre.
Lea detenidamente y marque con una X en la alternativa correspondiente a su
vivencia personal.
1. ¿Considera usted que el interés social prevalece al interés particular?
SI………… NO………………….
2. ¿Conoce usted, los entes autorizados para declarar de utilidad pública un
predio?
SI…………….. NO…………………..
3. ¿Está usted de acuerdo con que el Avalúo Catastral sea incrementado?
SI…………….. NO…………………..
4. ¿Considera que la indemnización de los predios expropiados es justa?
SI…………….. NO…………………..
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5. ¿Cree usted, que es necesario agregar una disposición que norme a la Ley
orgánica de Régimen Municipal con respecto al pago del predio?
SI…………….. NO…………………..
6 ¿ Considera usted que los bienes expropiados justifican su utilización?
SI…………….. NO…………………..
7¿ Conoce la diferencia entre los avalúos catastral y comercial?
SI…………….. NO…………………..
8 ¿ Si fuese afectado por un proceso expropiatorio iría a juicio o no?
SI…………….. NO…………………..
GRACIAS POR SU COLABORACION
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GUIA DE LA ENTREVISTA (Anexo 2)
DATOS INFORMATIVOS
ENTREVISTADO:
CARGO:
TIEMPO EN FUNCION:
1. ¿Por qué cree usted que el Avalúo Catastral no cumple las exigencias del
justo precio en los trámites de expropiación?
2. ¿Considera usted, que el pago como indemnización de los bienes
inmuebles sometidos a expropiación causa perjuicio a sus propietarios?
3. ¿Cuál es la solución al problema de investigación?