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CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE SALAMANCA ETAPA I. II. III.

INDICE

CAPITULO I

OBJETO, EFECTOS, NORMATIVIDAD Y DE LAS REFORMAS Y ADICIONES

AL REGLAMENTO DE LA ESCRITURA 375

ARTÍCULO 1. DEL OBJETO.

ARTÍCULO 2. DE LOS EFECTOS.

ARTÍCULO 3. DE LA NORMATIVIDAD Y SU ANALOGÍA.

ARTÍCULO 4. DE LAS REFORMAS AL REGLAMENTO.

1. De las reformas por cambio de régimen legal o sus decretos reglamentarios.

2. De las reformas por decisión judicial (parágrafo: declaración por inexequibilidad.

3. De las disposiciones del anterior reglamento que son objeto de la presente reforma.

ARTICULO 5. DE LOS PRINCIPIOS ORIENTADORES. 1. El respeto a la dignidad humana. 2. La convivencia pacífica y la solidaridad social. 3. El derecho al debido proceso.

CAPITULO II

DE LOS TITULOS

ARTÍCULO 6. DEL PRIMER TITULAR.

ARTÍCULO 7. DE LA MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ Y DE LAS UNIDADES

PRIVADAS.

ARTÍCULO 8. DEL NOMBRE DEL CONJUNTO Y DEL SOMETIMIENTO AL RÉGIMEN DE

LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 9. DOCUMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

CAPITULO III

DE LA DETERMINACION DEL INMUEBLE

ARTÍCULO 10. DE LOS LINDEROS.

ARTÍCULO 11. DE LAS CLASES DE BIENES.

CAPITULO IV

DE LA COPROPIEDAD Y PERSONA JURIDICA

ARTÍCULO 12. DE LA COOPROPIEDAD. ARTÍCULO 13. DE LA DIVISION DE LA COOPROPIEDAD.


ARTÍCULO 14. DE LA PERSONA JURÍDICA. 1. De su naturaleza y características 2. De su existencia e inscripción 3. De su representación legal 4. De su denominación 5. De su domicilio 6. De su calidad sin ánimo de lucro 7. De su calidad de no contribuyente 8. De sus recursos patrimoniales

CAPITULO V

DEL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA

ARTÍCULO 15. RECURSOS PATRIMONIALES. ARTICULO 16. DE LAS EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS. ARTÍCULO 17. DE LAS EXPENSAS COMUNES EXTRAORDINARIAS.

ARTÍCULO 18. DEL INTERÉS POR MORA POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES PECUNIARIAS.

ARTÍCULO 19. DE LAS MULTAS Y SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

NO PECUNIARIAS.

ARTICULO 20. PROCEDIMIENTO PARA APLICACIÓN DE MULTAS O SANCIONES.

ARTÍCULO 21. DE LAS MULTAS POR INASISTENCIA A LAS ASAMBLEAS

ARTICULO 22. FONDO DE IMPREVISTOS.

ARTICULO 23. BIENES PRIVADOS UNA VEZ DESAFECTADOS LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES.

ARTICULO 24. EXCEDENTES EJERCICIOS PRESUPUÉSTALES.

ARTICULO 25. RESERVAS QUE SE APRUEBAN DIFERENTES A LAS LEGALES.

ARTICULO 26. INGRESOS POR SERVICIOS.

ARTICULO 27. DONACIONES.

ARTÍCULO 28. DE LOS RENDIMIENTOS FINANCIEROS.

ARTÍCULO 29. DE LOS APROVECHAMIENTOS.

ARTÍCULO 30. CUOTA DE TRASTEOS Y OTROS INGRESOS QUE RECIBA A CUALQUIER TITULO LA PERSONA JURÍDICA. ARTÍCULO 31. DEL MANEJO DE LOS RECURSOS DE LA PERSONA JURÍDICA.


ARTÍCULO 32. DEL MANEJO DE LOS RECURSOS EN CUENTAS BANCARIAS O DE

AHORROS.

PARAGRAFO: DE LA APERTURA DE LAS CUENTAS PARA EL MANEJO DE LOS RECURSOS.

ARTÍCULO 33. DE LA PROHIBICIÓN DEL MANEJO DE RECURSOS SIN PRESTAR CAUCIÓN.

CAPITULO VI

DE LAS OBLIGACIONES DE LA PERSONA JURIDICA

ARTÍCULO 34. DE LA GENERACIÓN DE OBLIGACIONES A CARGO DE LA PERSONA

JURÍDICA. ARTÍCULO 35. DE LA COMPRA DE BIENES INMUEBLES.

ARTÍCULO 36. DE LA VENTA DE BIENES MUEBLES INMUEBLES POR ADHESIÓN.

ARTÍCULO 37. DE LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES.

ARTICULO 38. PROCEDIMIENTO DE INCORPORACIÓN AL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA DE LOS BIENES COMUNES DESAFECTADOS. ARTÍCULO 39. DE LA EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS.

Pago completo

Imputación del pago.

ARTÍCULO 40. DE LAS CONTRATACIONES

Suscripción de contratos por parte del administrador

Contratación de personal Administrativo – Operativo.

CAPITULO VII

DE LA DETERMINACION DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

ARTÍCULO 41. DE LA DELIMITACIÓN.

ARTÍCULO 42. DE LOS ACTOS DE LIBRE DISPOSICIÓN O TRANSFERENCIA DEL DERECHO

DE DOMINIO DE BIENES PRIVADOS.

ARTÍCULO 43. DE LA DESTINACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO

PARTICULAR.

ARTÍCULO 44. DE LA TRANSFERENCIA DEL DERECHO DE DOMINIO DE UN BIEN PRIVADO

ARTÍCULO 45. DE LOS IMPUESTOS Y TASAS.

ARTÍCULO 46. DE LAS OBLIGACIONES PARA SUCESORES Y CAUSA HABIENTES.


ARTÍCULO 47. DE LA ADMINISTRACION DE LOS BIENES PRIVADOS. 1. Del mantenimiento 2. De la conservación 3. De las reparaciones 4. De las modificaciones 5. De las adecuaciones 6. De las ampliaciones 7. De las reformas 8. De la reposición.

CAPITULO VIII

DE LOS BIENES COMUNES

ARTÍCULO 48. ALCANCE Y NATURALEZA.

ARTÍCULO 49. DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES.

ARTÍCULO 50. DE LA DETERMINACION DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES Y NO ESENCIALES DE ACUERDO AL PROYECTO DE DIVISION.

ARTICULO 51. DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. ARTÍCULO 52. DE LA DESTINACIÓN.

ARTÍCULO 53. DEL USO Y GOCE DE LOS BIENES COMUNES.

ARTICULO 54. REGLAMNETO DE USO DE LOS GARAJES.

ARTICULO 55. REGLAMENTO DE USO DEL SALON SOCIAL.

ARTICULO 56. SANCIONES POR MAL USO DEL SALON SOCIAL.

ARTÍCULO 57. DE LOS BIENES COMUNES DE USO Y GOCE EXCLUSIVO. ARTÍCULO 58. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. ARTÍCULO 59. DE LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. ARTÍCULO 60. DE LA EXPLOTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. ARTICULO 61. DE LA RESTAURACION DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES Y NO

ESENCIALES.

CAPITULO IX

DE LA SEGURIDAD Y LA CONVIVENCIA

ARTÍCULO 62. DE LA SEGURIDAD EN EL CONJUNTO.

ARTÍCULO 63. DE LA CONVIVENCIA


CAPITULO X

DE LA DETERMINACION DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

ARTÍCULO 64. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS.

ARTÍCULO 65. DE LA DETERMINACIÓN DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

ARTÍCULO 66. RECONSTRUCCIÓN. ARTÍCULO 67. DEL DERECHO DE COPROPIEDAD EN LOS BIENES COMUNES. ARTÍCULO 68. DE LAS OBLIGACIONES POR EL DERECHO DE COPROPIEDAD EN LOS

BIENES COMUNES. ARTICULO 69. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

CAPITULO XI

DE LA CONTRIBUCION A LAS EXPENSAS COMUNES

ARTÍCULO 70. DE LA PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. ARTÍCULO 71. DE LA PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NO NECESARIAS. ARTÍCULO 72. DEL CARÁCTER DE LAS EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS O

EXTRAORDINARIAS. ARTÍCULO 73. DEL INTERÉS DE MORA POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LAS

EXPENSAS NECESARIAS Y NO NECESARIAS.

1. Publicación listado de deudores morosos por mora en el pago de las expensas comunes.

2. Procedimiento para relacionar a los propietarios morosos en las convocatorias a Asambleas.

ARTICULO 74. DE LA PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS PARA LA RECONSTRUCCIÓN

POR DESTRUCCIÓN O DETERIORO TOTAL O PARCIAL.

CAPITULO XII

DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

PECUNIARIAS.

ARTÍCULO 75. DEL COBRO PREJURÍDICO DE LAS EXPENSAS COMUNES.

ARTÍCULO 76. DE LA SOLIDARIDAD ENTRE EL PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO O

HABITADOR POR EXPENSAS APROBADAS.

ARTICULO 77. DE LA EXIGENCIA DEL PAZ Y SALVO O CERTIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN

PARA EFECTOS DE LA SOLIDARIDAD ENTRE EL PROPIETARIO ANTERIOR

Y EL NUEVO, EN CASO DE TRANSFERENCIA.


ARTICULO 78. DE LA SOLIDARIDAD ENTRE LOS COMUNEROS.

ARTICULO 79. DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LAS EXPENSAS COMUNES, ASÍ NO

SE USE LA UNIDAD PRIVADA.

CAPITULO XIII

DETERMINACION DE LOS ORGANOS DE DIRECCION, ADMINISTRACION,

REPRESENTACION, EJECUCION Y CONTROL DE LA PERSONA JURIDICA.

ARTICULO 80. DEL ORGANIGRAMA DE LA COPROPIEDAD

Órganos de dirección

Órgano de control

ARTICULO 81. DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

1. De su conformación y calidad de titular

2. Naturaleza y funciones

3. Convocatorias

4. Suspensión de Asambleas

5. Iniciación de Asambleas

6. Tiempo de espera

7. De los poderes

8. Derecho de elevar peticiones de los tenedores

9. De otras clases de representaciones en las asambleas

10. De las prohibiciones para representaciones en la asamblea

11. Derecho a voto por persona

12. Derecho a voto por propiedad o coeficiente

13. Coeficientes para decisiones

14. De los actos y decisiones de la asamblea

15. Impugnación de decisiones.

ARTÍCULO 82. DE LAS ASAMBLEAS NO PRESENCIALES. ARTÍCULO 83. DEL ADMINISTRADOR EN SU CALIDAD DE ÓRGANO DE DIRECCIÓN,

ADMINISTRACIÓN, RECAUDO, EJECUCION Y REPRESENTACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA.

1. Naturaleza del administrador 2. De su nombramiento periodo y aceptación del cargo 3. De la terminación del mandato 4. De la certificación del nombramiento o terminación del cargo 5. Del procedimiento de legalización del nombramiento o terminación del cargo. 6. De la remuneración y forma de pago 7. De la suscripción del contrato con el administrador 8. De su responsabilidad 9. Autorización para el manejo de recursos 10. De la idoneidad para ejercer el cargo 11. Del recibo de los bienes comunes de los copropietarios y de la persona jurídica. 12. De las contrataciones a terceros

ARTÍCULO 84. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN COMO ÓRGANO DE DIRECCIÓN Y

ADMINISTRACIÓN


1. De la coadministración

2. Del mandato sin representación

3. De la revocatoria del mandato

ARTICULO 85. DEL REVISOR FISCAL COMO ÓRGANO DE CONTROL

1. De su remuneración y forma de pago

2. De sus funciones

3. De su responsabilidad

4. De su poder de convocatoria

5. De la prueba de su nombramiento

6. Iniciación funciones del revisor fiscal

7. De la terminación de su gestión

ARTÍCULO 86. DE LOS COMITÉS.

1. Comité de convivencia 2. Comité juventud. 3. Comité de Parqueaderos. 4. Comité de Personas Mayores. 5. Comité de Eventos y Actividades Sociales. 6. Comité de Atención Y Prevención de Desastres. 7. Delegado al Consejo Local de Propiedad Horizontal de Suba.

ARTÍCULO 87. DE LAS ACTAS COMO DOCUMENTO PROBATORIO

1. Redacción del acta de la asamblea

2. Comisión verificadora de redacción del acta

3. De las observaciones de la comisión verificadora de redacción del acta

4. Publicación del acta

5. Entrega de copias.

CAPITULO XIV

DE LA ELABORACIÓN, PRESENTACIÓN DEL PRESUPUESTO Y SU EJECUCION

ARTÍCULO 88. DEL PRESUPUESTO ORDINARIO

CAPITULO XV

DE LOS SEGUROS DE LA COPROPIEDAD Y PERSONA JURIDICA

ARTÍCULO 89. DE LOS SEGUROS DE AREAS COMUNES. ARTÍCULO 90. COSTAS DE LAS POLIZAS DE SEGUROS.

CAPITULO XVI

DE LOS PROPIETARIOS Y RESIDENTES.

ARTICULO 91. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS.

ARTICULO 92. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS Y RESIDENTES.


ARTICULO 93. RUIDOS, SONORIDAD Y PERCUSION PRODUCIDO POR LOS RESIDENTES.

ARTICULO 94. OBRAS EN LOS APARTAMENTOS. ARTICULO 95. MUDANZAS Y TRASTEOS. ARTICULO 96. VENTANAS Y EXTERIORES.

ARTICULO 97. TENENCIA DE ANIMALES DOMESTICOS.

CAPITULO XVII. DE LA VIGILANCIA DEL CONJUNTO

ARTICULO 98. PERSONAL DE VIGILANCIA.

REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE CONFORMIDAD CON LA LEY 675 DE 2001

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE SALAMANCA ETAPA.

En la Ciudad de Bogotá D.C., República de Colombia a los ____________ (00) días del mes de ________________ de ______________________ (0000), ante mi _____________________________________________________ Notario ____________ (__) del Círculo de Bogotá, compareció ______________________, ______, mayor de edad, vecino de esta Ciudad, identificada con la cédula de ciudadanía numero ____________ expedida en ______________, quien obra en su carácter de representante legal del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE SALAMANCA ETAPA, quien manifestó;


CAPITULO I

OBJETO, EFECTOS, NORMATIVIDAD Y DE LAS REFORMAS Y ADICIONES AL

REGLAMENTO DE LA ESCRITURA XXX.

ARTÍCULO 1. DEL OBJETO. Con la presente reforma se declaran incorporadas a éste reglamento todas las disposiciones contenidas en la ley 675 del 3 de agosto de 2001 y las disposiciones legales concordantes y las resoluciones que lo adicionen, modifiquen o parcialmente deroguen, y sustituye en lo pertinente los artículos de la escritura 375 otorgada el 21 de marzo del año 2001 ; fue elaborada teniendo en cuenta los principios orientadores contenidos en el artículo 2° de la ley 675 de 2001, los cuales deberán ser respetados al interpretarse y aplicarse. El presente reglamento es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE SALAMANCA ETAPA I, II, III, ubicado en la transversal noventa y uno numero ciento catorce cero dos (transversal 91 No. 114-02), dirección antigua y hoy avenida carrera ochenta y nueve número ciento veinte siete cero cinco (Cra. 89 No. 127-05) actual nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá Distrito Capital, determinando la forma especial de dominio, denominada Propiedad Horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a este régimen por voluntad de su primer y posteriores propietarios, debiendo cumplir todos los titulares de derechos de dominio exclusivo la función social de la propiedad consagrada en la constitución nacional. Este reglamento determina y define los bienes privados y comunes, de conformidad con los planos, contempla así mismo, los principios orientadores de la propiedad horizontal, contiene la tradición e información del inmueble, describe los documentos que hacen parte anexa del presente reglamento, de igual forma contiene las normas de extinción y reconstrucción de la propiedad horizontal, contempla la creación, naturaleza y características, la entidad competente para registrar la existencia, su patrimonio, el fondo de imprevistos y la liquidación de la persona Jurídica que se crea por Ministerio de la ley, la obligatoriedad de los seguros, las obligaciones de los propietarios, tenedores o simples ocupantes a cualquier títulos de las unidades privadas, contiene las normas sobre desafectación, explotación, uso exclusivo de los bienes comunes, los coeficientes de copropiedad, su determinación, las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, sus órganos de dirección administración, representación, recaudo, ejecución y control, sus funciones, atribuciones y responsabilidades, la soluciones de conflictos y las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, por parte de los propietarios o tenedores y por infringir las disposiciones del presente reglamento y la ley. Determina de igual forma las normas para el mantenimiento conservación, reparación, reposición, adecuación, modificación y en general todas las relaciones y situaciones jurídicas que se puedan presentar, al tenor de la Ley 675 del 3 de agosto del 2001 y demás normas civiles, comerciales, urbanísticas, de salud, de seguridad, contables, tributarias etc. El presente Reglamento es un contrato que contiene obligaciones de hacer y no hacer que obligan a los propietarios, tenedores u ocupantes a cualquier título, las cuales serán objeto de sanción por incumplimiento en los términos establecidos en la Ley y en el presente reglamento. ARTÍCULO 2. DE LOS EFECTOS.

Las disposiciones de este Reglamento del cual hacen parte integral los Planos, el Proyecto de División de la memoria descriptiva, el certificado de seguridad, salubridad y la licencia de Construcción, tendrá fuerza obligatoria tanto para los propietarios del inmueble como para cualquier otro titular de derechos reales, para los tenedores o simples ocupantes y en general para las personas que a cualquier título o causa, usen o gocen cualquiera de los bienes privados de


dominio particular en que el inmueble se divide, así como también para las personas que usen y gocen los bienes comunes esenciales o no esenciales. En toda negociación que implique traspaso de dominio o constitución de cualquier otro derecho real o mera cesión a título legítimo del uso, goce o disfrute de una unidad privada, se entiende de derecho, incluidas las disposiciones de este Reglamento. ARTÍCULO 3. DE LA NORMATIVIDAD Y SU ANALOGÍA.

Mediante el presente reglamento nos incorporamos a la ley 675/2001. Cuando no se encuentre norma expresamente aplicable en el presente reglamento de propiedad horizontal a un caso determinado se aplicará en su orden al caso controvertido, las normas que mencionaremos y por analogía todas las disposiciones que sean aplicables. 1. Las normas que regulen situaciones similares de carácter especial que tengan que ver con el

Régimen de la propiedad horizontal. 2. Las disposiciones del Capítulo III, Titulo XXIII, Libro IV del Código Civil, acerca del régimen de

comunidad para el caso de División de la propiedad horizontal por extinción total o parcial. 3. Las demás disposiciones del Código Civil. 4. Las disposiciones del Capítulo II Título XXIII del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Proceso Verbal Sumario, para la solución de conflictos y controversias, cuando se acuda a las instancias judiciales.

5. Las disposiciones del Capítulo I Titulo XXII Proceso Abreviado para efectos de las Impugnaciones a Asambleas de propietarios e impugnación por sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, cuando se acuda a las instancias judiciales.

6. Ley 95 de 1890 Régimen del Administrador de la Comunidad. 7. Las demás normas del Código de procedimiento Civil que sean aplicables a cada caso

controvertido. 8. Las normas Urbanísticas y de seguridad o sismo resistente. 9. Las normas del Código de Comercio, en especial el artículo 194, 207,208 y demás

disposiciones aplicables. 10. Las normas del Código de Policía, Penal, de Salud, Contable, Tributario, etc. 11. La ley de tenencia de mascotas (Ley 746 de 2002). 12. El Código de Policía Acuerdo 079/2003 13. Las demás normas que regulen casos o situaciones similares que le sean aplicables por vacíos

en la legislación, incluida la costumbre. ARTÍCULO 4. DE LAS REFORMAS AL REGLAMENTO. Las disposiciones contenidas en el presente reglamento, ajustadas a la Ley no son susceptibles de reforma, las demás disposiciones que desee la asamblea modificar ajustar o incorporar por voluntad de los propietarios, se pueden aprobar cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 46 y 47 de la ley 675/2001. NUMERAL 1. DE LAS REFORMAS POR CAMBIO DE RÉGIMEN LEGAL. Si se produce cambio de Régimen legal o es necesario modificar o ajustar alguna disposición decretos reglamentarios del mismo a un Decreto Reglamentario de la ley, no es necesario reformar el presente Reglamento para adaptarlo a las disposiciones de la nueva Ley o Decreto y se da por hecho la incorporación de las modificaciones a la ley 675/2001. NUMERAL 2. DE LAS REFORMAS POR DECISIÓN JUDICIAL. Los propietarios en el evento de que sea demandada judicialmente una disposición del presente reglamento, en caso de nulidad deberán proceder a reformar el presente reglamento de conformidad con el procedimiento establecido y teniendo en cuenta la decisión judicial.


NUMERAL 3. DEL SOMETIMIENTO AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

La presente escritura reforma a la escritura 375 otorgada el 21 de marzo del año 2001, reformada a su vez por la escritura 1352 del 31 de agosto de 2003, donde se adiciona la segunda etapa, de la notaria 59 del circulo de Bogotá y la escritura 3853 del 29 de diciembre de 2003, por la cual se adiciona la etapa III de la Notaria 59, del circulo de Bogotá, en virtud de las cuales se constituyó y reformo el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca. En consecuencia se solicitó al señor Registrador de Instrumentos Públicos, Zona Norte, se abrieran los respectivas anotaciones pertinentes al folio de Matricula Inmobiliaria Matriz número, 50N-20305790. La presente reforma no modifica los linderos de las zonas comunes y los bienes privados establecidos en las escrituras anteriormente mencionadas. PARÁGRAFO: DECLARACIÓN DE INEXEQUIBILIDAD. Cuando la Corte Constitucional declare algún artículo, parágrafo, numeral inciso o expresión de la ley 675/2001 inexequible, los propietarios le darán estricto cumplimiento a la sentencia, considerándose en el reglamento no escrita la disposición de la ley 675/2001 e incorporada al reglamento objeto de la inexequibilidad, para todos los efectos legales. ARTICULO 5. DE LOS PRINCIPIOS ORIENTADORES Son principios orientadores de la Ley 675/2001 y del presente reglamento:

1. EL RESPETO A LA DIGNIDAD HUMANA.

El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de control de la copropiedad y Persona Jurídica, debiendo velar para que los otros órganos de Dirección y Administración, así como copropietarios, tenedores a cualquier título, residentes, visitantes y demás, respeten este principio orientador de la Ley, basados en la Constitución Nacional, para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la Constitución, la Ley y el presente reglamento.

2. LA CONVIVENCIA PACÍFICA Y LA SOLIDARIDAD SOCIAL.

El presente reglamento de propiedad horizontal en concordancia con el artículo 58 de la ley 675/2001 y articulo 95 numeral 2 de la Constitución Política Nacional, propende por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios, tenedores, visitantes, residentes o empleados de la copropiedad. Siendo una de las principales atribuciones y funciones de la asamblea velar por la pacífica convivencia y solidaridad social, en todas sus actuaciones y decisiones.

3. EL DERECHO AL DEBIDO PROCESO.

El presente reglamento contiene la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la asamblea o el consejo de administración como órganos de dirección y administración delegados por la ley, deberán consultar el debido proceso consagrado en el artículo 29 de la constitución nacional que comprende el derecho a la defensa, a la contradicción y a la impugnación tal y como se dispondrá más adelante en el capítulo de solución de conflictos. “ARTICULO 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y

administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. En materia penal, la ley permisiva o favorable, aun cuando sea posterior, se aplicará de preferencia a la restrictiva o desfavorable. Toda persona se presume inocente mientras no se la haya declarado judicialmente culpable. Quien sea sindicado tiene derecho a la defensa y a la asistencia de un abogado escogido por él, o de oficio, durante la investigación y el juzgamiento; a un debido proceso público sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria, y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho. Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso.


”Para tales efectos le corresponde al revisor fiscal velar que se cumpla este principio orientador de la ley.

CAPITULO II DE LOS TÍTULOS

ARTÍCULO 6. DEL PRIMER TITULAR El derecho de dominio y la posesión material sobre el globo de terreno sobre el cual está levantado el Conjunto lo tiene la Persona Jurídica denominada "BOSQUES DE SALAMANCA ETAPA I, II, III. El primer titular del conjunto residencial fue la sociedad “INVERSIONES ALTAMAR LIMITADA”, como consta en la escritura pública numero trescientos setenta y cinco (375) del mes de marzo del año 2001; otorgada mediante notaria cincuenta del (50) del circulo de Bogotá, D. C. ARTÍCULO 7. DE LA MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ Y DE LAS UNIDADES PRIVADAS

El Conjunto Residencial BOSQUES DE SALAMANCA, consta de ciento sesenta y ocho apartamentos (168), bienes privados o de dominio particular, distribuidos en siete torres (07), Edificios de seis pisos (06), y cada piso tiene cuatro ( 04) apartamentos, ciento nueve (109) garajes privados, y trece (13) garajes para visitantes; parqueaderos para motos que conforman el Conjunto Residencial BOSQUES DE SALAMANCA. Los Apartamentos son Destinados Exclusivamente para Vivienda Familiar, no se Pueden Usar para Fines Distintos.

ARTÍCULO 8. DEL NOMBRE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL Y DEL SOMETIMIENTO AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La persona jurídica se llama Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, integrado por etapas está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, en los términos de la ley 675/2001,según consta en la escritura pública número 375 , otorgada el 21 de marzo de dos mil uno(2001), ante notario 50 del circulo de Bogotá D. C., registrada al folio de matrícula inmobiliaria número 50N 20305790, con base en la cual se abrieron los folios de matrícula inmobiliaria para cada una de las unidades privadas que componen la etapa uno (1). Y se fueron adicionando las demás etapas en la medida en que fueron construidas. ARTÍCULO 9. DOCUMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Los documentos de la propiedad horizontal protocolizados conjuntamente con el reglamento de sometimiento a la propiedad Horizontal y que no son objeto de la presente reforma son:

Proyecto de División.

Memoria Descriptiva.

Licencia de Construcción número 41039 del quince (15) de marzo de dos mil uno (2001) expedida por la Curaduría Urbana cuatro (4).

CAPITULO III DE LA DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE

ARTÍCULO 10. DE LOS LINDEROS. El lote de terreno sobre el cual se construyó el Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, se encuentra ubicado en la carrera ochenta y nueve numero ciento veintisiete cero cinco (Cra. 89 No. 127-05), con área total de nueve mil setecientos diecinueve metros cuadrados con siete decímetros cuadrados (9.719.07 mts), está comprendido dentro de los linderos tomados de la escrituras


públicas números 375 del 21 de marzo de 2001 y las escrituras 1352 del 31 de agosto de 2003 y la escritura 3853 del 29 de diciembre de 2003, de la notaria 59 del circulo de Bogotá. Los cuales no son objetos de esta modificación. ARTÍCULO 11. DE LAS CLASES DE BIENES:

El Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, de Uso Residencial, está conformado por dos (2) clases de bienes: Bienes Privados y Bienes Comunes, concurriendo derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Para todos los efectos legales prevalecerán las definiciones consignadas en el Artículo 3 de la ley 675/2001 y en el presente reglamento.

CAPITULO IV DE LA COPROPIEDAD Y PERSONA JURÍDICA

ARTÍCULO 12. DE LA COPROPIEDAD.

Los propietarios del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, tienen un derecho de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y tienen un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, incluido el terreno y demás bienes que se describen en el presente reglamento, tanto esenciales, como no esenciales. Este derecho se establece en proporción al coeficiente de copropiedad que señala la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular del Conjunto y que le permite en igual proporción participar en las Asambleas de propietarios y contribuir a las expensas comunes necesarias y no necesarias de conformidad con la Ley 675/2001 y el presente reglamento. También se tiene Derecho a ser indemnizado por un siniestro cuando se está amparado a través de un seguro; Derecho a que en caso de enajenación de un bien común no esencial pueda ser indemnizado en proporción al coeficiente, en caso de desafectación. Derecho en caso de extinción por destrucción total o parcial. Derecho a solicitar la división, cuando no se desea continuar en comunidad. ARTÍCULO 13. DE LA DIVISION DE LA COOPROPIEDAD.

Extinguida la propiedad horizontal por las causales mencionadas en el Artículo 9 de la Ley 675/2001 y en el presente reglamento en forma total o parcial, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la Asamblea General de propietarios o la sentencia judicial o administrativa que lo determine y registrada la Escritura de extinción en la Alcaldía Local, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no mayor a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el Administrador, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen, normas que se señalan a continuación:

ART. 2335. “La división de las cosas comunes, y los derechos y las obligaciones que de

ella resultan, se sujetarán a las disposiciones de los artículos siguientes, y en todo aquello a que por estas no se provea, se observarán las reglas de la partición de la herencia.”

ART. 2336. “Cuando alguno o algunos de los comuneros solicite la venta de la cosa

común, los otros comuneros o cualquiera de ellos pueden comprar los derechos de los solicitantes, pagándoles la cuota que les corresponda, según el avalúo de la cosa.”


ART. 2337. “Cuando haya de llevarse a efecto la venta de una cosa común, se dividirá

para ello en lotes si lo solicitare una tercera parte de los comuneros, siempre que esta división facilite la venta y dé probabilidades de mayor rendimiento.”

ART. 2338. “Cuanto haya de dividirse un terreno común, el juez hará avaluarlo por peritos,

y el valor total se distribuirá entre todos los interesados en proporción de sus derechos; verificado lo cual, se procederá a adjudicar a cada interesado una porción de terreno del valor que le hubiere correspondido, observándose las reglas siguientes”:

1. El valor de cada suerte de terreno se calculará por su utilidad y no por su extensión; no habiendo, por tanto, necesidad de ocurrir a la mensura, sino cuando esta pueda servir de dato para calcular mejor el valor;

2. Si hay habitaciones, labores u otras mejoras hechas en particular por alguno de los comuneros, se procurará, en cuanto sea posible adjudicar a estos las porciones en que se hallen las habitaciones, labores o mejoras que les pertenezcan, sin subdividir la porción de cada uno;

3. Si algunos de los comuneros pidieren se les adjudiquen las suertes en un solo globo, así se verificará, y

4. Si los interesados no han consignado antes de empezarse el repartimiento, la cuota que les corresponda para cubrir los gastos presupuestos para la operación, se deducirá dicha cuota de las suertes respectivas y se separará una porción de terreno equivalente para el expresado gasto.”

ARTÍCULO 14. DE LA PERSONA JURÍDICA. Para todos los efectos legales se registra la naturaleza y características de la Persona Jurídica de que trata la Ley 675/2001 y el presente reglamento, en los siguientes numerales: NUMERAL 1. DE SU NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La Persona Jurídica originada en la presente reforma al reglamento de propiedad horizontal, es de naturaleza Civil sin ánimo de lucro y de derecho privado. NUMERAL 2. DE SU EXISTENCIA E INSCRIPCIÓN. La existencia de la Persona Jurídica de que trata el presente reglamento de propiedad horizontal deberá registrarse en la Alcaldía Local de conformidad con su competencia delegada por el Decreto 850 artículo 50 del 2 de Noviembre de 2001, previa presentación del presente Reglamento de Propiedad Horizontal y en concordancia con el artículo 8° de la ley 675/2001. NUMERAL 3. DE SU REPRESENTACIÓN LEGAL. La Representación de la Persona Jurídica denominada, Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, será certificada por la alcaldía local de conformidad con la ley 675/2001 y el Decreto mencionado en el numeral anterior, previa presentación del Acta de nombramiento y aceptación del cargo del Administrador(a) designado por el Consejo de Administración según ley 675/2001 artículo 50, por el periodo de un año, con posibilidad de reelección por un año más, tiempo en el cual será obligatorio cambiar al administrador. NUMERAL 4. DE SU DENOMINACIÓN.

La denominación genérica de la persona jurídica para todos los efectos legales es: CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE SALAMANCA. NUMERAL 5. DE SU DOMICILIO.

El Domicilio de la persona jurídica es el Distrito Capital de Bogotá, D. C., para todos los efectos legales.


NUMERAL 6. DE SU CALIDAD SIN ÁNIMO DE LUCRO.

La persona jurídica al ser su naturaleza Civil es un ente sin ánimo de lucro como lo determina la ley 675/2001 artículo 33. NUMERAL 7. DE SU CALIDAD DE NO CONTRIBUYENTE.

La persona jurídica al ser un ente sin ánimo de lucro por ministerio de la ley 675/2001 tiene la calidad de no contribuyente de impuestos Nacionales, así como de impuestos de industria y comercio, en relación con las actividades propias del objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. La destinación de algunos bienes comunes para producir renta y sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de Persona Jurídica, sin ánimo de lucro. NUMERAL 8. DE SUS RECURSOS PATRIMONIALES.

Los recursos que hacen parte del patrimonio de la persona jurídica son los establecidos en el artículo 34 de la ley 675/2001 y en el Capítulo V art. 16 del presente reglamento de Propiedad Horizontal.

CAPITULO V

DEL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA ARTICULO 15. DE LOS RECURSOS PATRIMONIALES.

Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de:

1) Expensas comunes ordinarias. 2) Expensas comunes extraordinarias 3) Multas por sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias 4) Intereses moratorios 5) Fondo de Imprevistos. 6) Aprovechamiento por explotación de bienes comunes no esenciales 7) Bienes privados una vez desafectados los bienes comunes no esenciales 8) Excedentes de ejercicios presupuéstales 9) Reservas que se aprueben diferentes a las legales 10) Ingresos por servicios administrativos 11) Donaciones. 12) Es decir cualquier ingreso que se reciba a cualquier titulo

ARTÍCULO 16. DE LAS EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS. Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, se producen erogaciones necesarias causadas por la administración y prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes denominadas expensas o cuotas de administración, comunes u ordinarias que hacen parte integral del patrimonio de la persona jurídica, el cual se reflejará en todos los estados financieros, según las normas contables. Estas expensas serán establecidas anualmente y serán reajustadas cuando lo considere pertinente la asamblea de propietarios. ARTÍCULO 17. DE LAS EXPENSAS COMUNES EXTRAORDINARIAS.

Las expensas o cuotas de administración o gravámenes extraordinarios hacen parte integral del patrimonio de la persona jurídica, el cual se reflejará en todos los estados financieros según las normas contables. Se causaran tan pronto conste en acta de la asamblea la decisión de establecerlas según las necesidades del Conjunto.


ARTÍCULO 18. DEL INTERÉS POR MORA POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES PECUNIARIAS.

Quienes no cancelen en el respectivo mes las cuotas de administración ordinaria o extraordinaria deberán cancelar unos intereses de mora, equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia financiera, (Artículo 30, ley 675/2001) sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. ARTÍCULO 19. DE LAS MULTAS Y SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

NO PECUNIARIAS.

Las multas por la Asamblea General de Propietarios, y o el consejo de administración (previa aprobación de la asamblea) por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, hacen parte del patrimonio de la persona jurídica, debiendo ser contabilizadas y cobradas a los propietarios o tenedores, objeto de las sanciones por estos órganos de dirección y administración.

A- Las multas establecidas son las siguientes:

1- La Inasistencia a las asambleas por parte del propietario, ocasiona una sanción de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

2- Dejar la mascota de ambulando por todo el conjunto, y no recoger los excrementos del animal, ocasiona multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

3- Propietario de vehículo y o residente, que amenace en forma física o verbal o con armas, o

agreda físicamente al vigilante o a otro usuario del parqueadero o miembros de la administración, pagara una multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios y perderá por seis (6) meses el uso delos parqueaderos comunales y el uso del salón comunal y se dará caso a la justicia ordinaria.

4- El parqueo de motos en lugares no habilitados para tal fin, o guardarla en el apartamento

generara una multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

5- Los escándalos, gritos, televisores o radios a alto volumen, en especial en la madrugada o altas horas de la noche, así como las fiestas en los apartamentos, y o casas, el taconeo, las riñas entre los conyugues, fumar en zonas o áreas comunes y todo acto que perturbe la tranquilidad de los vecinos, ocasiona multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

6- El incumplimiento de las reglas para la ejecución de obras en los apartamentos (artículo 94), ocasiona multa de dos (2) cuotas de administración.

7- El incumplimiento en los requisitos para las mudanzas y trasteos (artículo 95) genera una

multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

8- Arrojar basuras o cualquier objeto por las ventanas de los apartamentos, y o casas

especialmente colillas de cigarrillos, colocar materos en los puntos fijos, corredores y ventanas, colgar prendas u otros elementos, en ventanas, u otros sitios, o mantener cajas y desorden; acarreara multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios


9- El incumplimiento de los requisitos para la tenencia de animales domésticos y de los contemplados en la ley 746 del año 2002, acarrea una multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

10- Los parqueaderos privados no se podrán ceder o arrendar a personas externas al

conjunto residencial, el incumplimiento de esta norma ocasiona multa de una (1)

cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios

11- Los ductos de aguas lluvias, no se pueden utilizar para conectar los desagües de las lavadoras, u otro electrodomésticos, porque esto genera detrimento en los parqueaderos comunales y privados, el incumplimiento de esta norma genera una multa de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios.

12- El mal uso del salón comunal genera una multa de una (1) cuota de

administración, la más alta aprobada por la asamblea de copropietarios

13- EL incumplimiento en el horario de entrega del salón social, genera una multa una

(1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea de

copropietarios.

14- El incumplimiento de los numerales 5,6,7,8,9,10,12,13,14,21,23, del reglamento de

parqueaderos ocasiona multa de una (1) cuota de administración, la más alta

aprobada por la asamblea de copropietarios.

B. Las sanciones establecidas son las siguientes:

1- Al comprobar que el residente que tiene el cupo, lo utiliza para guardar un vehículo de no residente o transfiera su derecho a otro residente, las personas infractoras perderán su parqueadero hasta por un año.

2- Perdida del cupo para usar el parqueadero comunal cuando haya entrado en mora mes vencido y no se ponga al día dentro los primeros diez días siguientes.

ARTICULO 20. PROCEDIMIENTO PARA APLICACIÓN DE MULTAS O SANCIONES.

1. Recepción del caso o conocimiento directo de éste por parte del Administrador. 2. Elaboración de informe escrito por parte del Administrador y entrega al Comité de Convivencia dentro de un término máximo de cinco (5) días hábiles contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento del hecho, anexando las pruebas a que haya lugar. 3. Recibido el caso por parte del comité de convivencia, y según la gravedad del mismo, procederá de la siguiente forma: a) Para hechos de suma gravedad enviará a la Asamblea General extraordinaria la documentación recibida junto con un escrito que contenga el análisis de lo sucedido, con el objeto de que éste Órgano asuma conocimiento y aplique las sanciones respectivas, observando el procedimiento contenido en este artículo.

b) Si la asamblea de propietarios no eligiera comité de convivencia, o si este siendo elegido no funcionare, el consejo de administración hará las veces, y asumirá las investigaciones y dará solución a los conflictos presentados.


4. Citación escrita a descargos del presunto infractor dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en que el órgano competente recibió el informe del hecho y la documentación correspondiente, poniéndole de presente que en caso de no presentar descargos se tendrá por cierto el hecho que se investiga y se aplicarán las respectivas sanciones. La persona señalada como infractora podrá aportar todas las pruebas viables permitidas por Ley para su defensa.

5. Escuchado el presunto infractor en descargos y recibidas las pruebas, el órgano competente (concejo de administración) tiene cinco (5) días hábiles para proferir decisión, la cual podrá ser absolutoria o de declaración de Responsabilidad, ordenando el archivo del caso en evento de absolución, o fijando sanción en caso de que el infractor sea encontrado responsable de los hechos que se le imputan. 6. Contra la decisión de responsabilidad procede el Recurso de Reposición, el cual podrá interponerse en el acto de notificación o dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a esta ante el mismo órgano que la profirió, sustentando el Recurso y aportando nuevas pruebas si las tiene. Si no se presentare en citado Recurso la decisión quedará en firme y por tanto se aplicará la correspondiente sanción.

7. Interpuesto el Recurso de Reposición y recibido debidamente, el órgano competente (consejo de administración) tendrá un término de diez (10) días hábiles para resolverlo, ya sea exonerando definitivamente al presunto infractor, confirmando la primera decisión en los mismos términos en que fue expedida, o rebajando en parte la sanción impuesta en caso de encontrar mérito para ello. Resuelto el Recurso a través de acto motivado se procederá a su notificación dentro de cinco (5) días siguientes a la fecha de su expedición, anotando que contra este último acto no procede recurso alguno, el caso quedará en firme y pasará a ser cosa juzgada.

8. Cuando el caso termine con la aplicación de sanciones en contra del infractor, el órgano competente enviará una copia de dicha decisión al Administrador de la Copropiedad, de acuerdo con lo preceptuado en el Artículo 61 de la Ley 675 de 2001, con el fin de que éste último haga efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad competente si fuere el caso. PARAGRAFO: Las decisiones tomadas por el órgano competente (consejo de Administración) se adoptarán por mayoría simple, mediante acto motivado, estudiando previamente la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y observando criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. ARTÍCULO 21. DE LAS MULTAS POR INASISTENCIA O RETIRO DE LAS ASAMBLEAS.

Las multas por inasistencia o por retiro y/o abandono de las Asambleas sin justa causa, que consten en actas serán contabilizadas y cobradas a más tardar al mes siguiente de la respectiva asamblea, las cuales hacen parte del patrimonio de la persona jurídica, los propietarios deberán permanecer en las asambleas, para lo cual se pasara lista al cierre de cada asamblea, y quien se haya retirado de la misma asumirá la sanción establecida por inasistencia a la asamblea, la cual es del valor de una (1) cuota de administración la más alta aprobada por la asamblea de propietarios. ARTICULO 22: FONDO DE IMPREVISTOS.


De conformidad con el Art. 45 de la ley 675/2001 el fondo de imprevistos hace parte del patrimonio de la persona jurídica, el cual se constituirá como lo establece el Art. 45 de la mencionada Ley y como lo determine el Reglamento y la asamblea general de propietarios. ARTICULO 23. BIENES PRIVADOS UNA VEZ DESAFECTADOS LOS BIENES COMUNES NO

ESENCIALES. De conformidad a lo establecido en el Art. 21 de la Ley 675/2001 una vez desafectado un bien común, reformado el Reglamento y con su respectiva matrícula inmobiliaria, cédula catastral y coeficiente de copropiedad se incorporará el bien privado contablemente al patrimonio de la persona jurídica en cumplimiento del parágrafo 1 del Art. 20 de la ley 675/2001.El fondo de improviso no se puede utilizar por iniciativa propia del administrador o del consejo de administración si previa autorización expresa de la asamblea general de propietarios. ARTICULO 24. EXCEDENTES EJERCICIOS PRESUPUÉSTALES. Los excedentes que se presenten del ejercicio presupuestal por la respectiva vigencia fiscal que determina el presente Reglamento harán parte para todos los efectos legales del patrimonio de la persona jurídica, siendo facultad de la asamblea general de propietarios su destinación específica, no utilizándose, para cubrir la falta de pago de las expensas comunes ordinarias necesarias. ARTICULO 25. RESERVAS QUE SE APRUEBAN DIFERENTES A LAS LEGALES. Las reservas diferentes a las legales como el fondo de imprevistos que establezca la asamblea presupuestalmente, harán parte del patrimonio de la persona jurídica y su destinación será decisión de la asamblea general de propietarios. ARTICULO 26. INGRESOS POR SERVICIOS.

Todo ingreso por servicios que preste la persona Jurídica y la administración de la propiedad horizontal hace parte del patrimonio de la persona jurídica y su destinación específica será la que determine la asamblea general de propietarios. ARTICULO 27. DONACIONES. Todo recurso, bien mueble e inmueble que reciba la propiedad horizontal a título de donación hará parte del patrimonio de la persona jurídica, con el debido registro contable. ARTÍCULO 28. DE LOS RENDIMIENTOS FINANCIEROS. El Administrador a través del Contador, causará y contabilizará los rendimientos financieros que generan los recursos depositados en las cuentas bancarias o de ahorros, que posea la persona jurídica, dichos rendimientos financieros no se tendrán en cuenta para efectos del presupuesto, se mantendrán como un flujo del efectivo para el normal funcionamiento de la administración de la propiedad horizontal. Todos los rendimientos financieros hacen parte del patrimonio de la persona jurídica. ARTÍCULO 29. DE LOS APROVECHAMIENTOS.

Todos los aprovechamientos hacen parte del patrimonio de la persona jurídica, incluidos las compensaciones por explotación de los bienes comunes, que la asamblea haya decidido cobrar como consecuencia del uso y goce de un bien común de uso exclusivo. El Administrador deberá expedir los recibos de caja de todo ingreso por aprovechamiento, es decir, por uso y goce de los bienes comunes y demás ingresos, cualquiera sea su procedencia, incluida cualquier actividad que realice la administración con los copropietarios y residentes. Los aprovechamientos pueden ser por enajenación de activos y bienes comunes etc. ARTÍCULO 30. INGRESOS QUE RECIBA A CUALQUIER TITULO LA PERSONA JURÍDICA La persona jurídica podrá recibir a cualquier título otros ingresos diferentes a las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, multas, sanciones, etc., ingresos que harán parte del patrimonio de la persona jurídica. Como donaciones etc.


ARTÍCULO 31. DEL MANEJO DE LOS RECURSOS DE LA PERSONA JURÍDICA

El Administrador para manejar los recursos de la persona jurídica deberá prestar las garantías y cauciones de que trata el presente Reglamento, sobre el Administrador. ARTÍCULO 32. DEL MANEJO DE LOS RECURSOS EN CUENTAS BANCARIAS O DE

AHORROS. Los recursos de la administración se consignarán en cuenta CORRIENTE O DE AHORROS que determine conjuntamente el Administrador con el Consejo de Administración, no se podrá efectuar pagos en efectivo, a excepción de los pagos por caja menor. Todo pago se efectuara con cheque o medios electrónicos y deberá estar respaldado por su respectivo soporte y comprobante contable y estos a su vez por la orden de trabajo, contrato o documento que generó la obligación siempre y cuando la haya autorizado el representante legal de la persona jurídica dentro de los límites de su mandato y con el visto bueno del presidente del consejo del Conjunto. El Revisor Fiscal velará para que se cumplan estas disposiciones. PARÁGRAFO: DE LA APERTURA DE LAS CUENTAS PARA EL MANEJO DE LOS RECURSOS.

Las cuentas bancarias corrientes o de ahorros, se abrirán a nombre de la persona jurídica del Conjunto Residencial Bosques de salamanca, con la entidad que acuerden el Administrador y el Consejo de Administración. ARTÍCULO 33. DE LA PROHIBICIÓN DEL MANEJO DE RECURSOS SIN PRESTAR CAUCIÓN. Se prohíbe por parte del Administrador en su calidad de representante legal, manejar dineros y recursos de la persona jurídica, sin antes haber prestado caución a través de una Póliza de manejo de Fondos Comunes, tal y como lo establece la ley 675/2001 en el parágrafo 3° del artículo 50. Esta prohibición deberá hacerla cumplir el Revisor Fiscal so pena de responder por todo perjuicio. PARÁGRAFO PRIMERO: La garantía de manejo de recursos se hará a nombre de la persona

jurídica del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca y el monto será de acuerdo al Presupuesto anual. PARÁGRAFO SEGUNDO: Cuando el Administrador comparta el manejo de los Recursos con

algún propietario miembro del Consejo de Administración, el valor de la prima de seguros se cancelara por las partes, o la cancela la copropiedad, o por partes iguales, según acuerdo del consejo y el administrador.

CAPITULO VI DE LAS OBLIGACIONES DE LA PERSONA JURÍDICA

Los actos y contratos que celebre el Representante Legal del conjunto Residencial bosques de Salamanca, en ejercicio de sus funciones se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. ARTÍCULO 34. DE LA GENERACIÓN DE OBLIGACIONES A CARGO DE LA PERSONA

JURÍDICA.

La asamblea general es el único órgano para generar obligaciones a cargo de la persona jurídica o en su defecto el administrador, pero en ejercicio de sus funciones y cumplimiento del mandato de la asamblea, mandato que está expreso en la aprobación del presupuesto para las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, por ser el órgano encargado de su ejecución, así como de cualquier otro mandato especial que reciba por parte del máximo órgano de la persona jurídica. Ningún otro órgano puede generar obligaciones a cargo de la persona jurídica, una vez generadas deberán contabilizarse, de acuerdo a los principios contables. ARTÍCULO 35. DE LA COMPRA DE BIENES INMUEBLES. La compra de bienes inmuebles requiere decisión de la asamblea con un quórum De liberatorio y decisorio del 70% de coeficientes de copropiedad.


ARTÍCULO 36. DE LA VENTA DE BIENES MUEBLES INMUEBLES POR ADHESIÓN. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el presente reglamento de propiedad horizontal o de acuerdo con la decisión de la asamblea general de propietarios. ARTÍCULO 37. DE LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Para la desafectación de los bienes comunes no esenciales es necesario previa autorización de la autoridad distrital competente, de conformidad con las normas urbanísticas vigentes y de la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio, se podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. ARTICULO 38. PROCEDIMIENTO DE INCORPORACIÓN AL PATRIMONIO DE LA PERSONA

JURÍDICA DE LOS BIENES COMUNES DESAFECTADOS.

Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el Administrador del edificio actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. El administrador deberá una vez expedida la matricula inmobiliaria y ficha catastral incorporar a los Estados Financieros el inmueble objeto de la desafectación como un activo fijo inmueble, procediéndose contablemente a hacer los ajustes pertinentes a la contabilidad, respaldado con el Reglamento de reforma de la propiedad horizontal. ARTÍCULO 39. DE LA EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS. Para todos los efectos legales las obligaciones pecuniarias o no pecuniarias se extinguen de conformidad con lo establecido en el artículo 1625 y siguientes del Título XIV del código civil y el presente reglamento. Las obligaciones inherentes a las unidades privadas aprobadas por decisión de la Asamblea con el quórum deliberatorio y decisorio, como expensas comunes al ser por voluntad de los propietarios y de Ley, se extingue por las causales consignadas en el Código Civil, como también por la dación en pago la cual debe ser aprobada por la asamblea y se legaliza con la entrega del bien, y el ajuste contable respectivo. Como una de las causales de extinción de las obligaciones es el pago, mientras este no se reciba por el Administrador en cumplimiento de sus funciones y se le expida el recibo oficial de caja, no se considera extinguida, es decir si queda un saldo a favor registrado en la contabilidad del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, mientras éste no se cancele no se tendrá como extinguida la obligación. Por otra parte si se cancela en un título valor y mientras este no se haga efectivo, tampoco se considera extinguida la obligación, lo mismo si no se pagan los intereses moratorios y demás sanciones pecuniarias establecidas por la Asamblea General de propietarios. El Administrador expedirá un paz y salvo cuando en los registros contables no aparezca la obligación a cargo del propietario o tenedor, de expedirse sin estar al día en las obligaciones la responsabilidad es del Administrador, ya que éste responde hasta por la culpa leve en el ejercicio de su encargo.


PARÁGRAFO PRIMERO: PAGO COMPLETO.

El deudor no puede obligar al acreedor a que reciba por partes lo que se le deba, salvo el caso de convención contraria; y sin perjuicio de lo que dispongan las leyes en casos especiales. El pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnizaciones que se deban. (Art. 1649 del Código Civil) PARÁGRAFO SEGUNDO: IMPUTACIÓN DEL PAGO.

Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital. Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen estos pagados. (Art. 1653 del Código Civil). ARTÍCULO 40. DE LAS CONTRATACIONES.

El Administrador en su calidad de representante legal de la persona jurídica deberá elaborar los contratos a que haya lugar en cumplimiento de sus funciones y objetivos de la administración de acuerdo al presupuesto ordinario o extraordinario, velando por los intereses de la persona jurídica, de no hacerlo, no podrá efectuar pagos, a no ser que exista un soporte, este siempre tendrá que existir para efectos de legalizar la relación contractual del conjunto con terceros. De no firmar contrato ni tener soporte el pago a terceros, el administrador responderá de todo perjuicio a la persona jurídica, debiendo exigir todas las garantías de Ley, establecidas en el presente reglamento y dependiendo de la clase de contratación. El Revisor Fiscal y el Consejo de administración velaran que se cumplan estas disposiciones. PARÁGRAFO PRIMERO: SUSCRIPCIÓN DE CONTRATOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR:

Los contratos que elabore y suscriba el representante legal serán a cargo y en cabeza de la persona jurídica Conjunto Residencial Bosques de salamanca, registrando la calidad en que actúa el Administrador, si este contrata a su propio nombre, no obliga a la persona jurídica. PARÁGRAFO SEGUNDO: CONTRATACIÓN DE PERSONAL ADMINISTRATIVO- OPERATIVO: Los subalternos del administrador o contratistas no podrán tener vínculos de consanguinidad, afinidad, civil, o de cualquier clase de relación comercial o civil con el administrador.

CAPITULO VII DE LA DETERMINACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

ARTÍCULO 41. DE LA DELIMITACIÓN. Los bienes privados o de dominio particular del Conjunto Residencial Bosques de salamanca son los inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, con salida a la vía pública por pasaje común. Cada unidad privada de dominio particular comprende: a) la superficie o área establecida dentro de los linderos físicos; b) el revestimiento de los respectivos pisos; c) los revestimientos internos de los muros, los revestimientos de las columnas estructurales y los cielos rasos dentro de los respectivos espacios; d) los muros que no estén sobre linderos o líneas divisorias que separen o demarquen la respectiva unidad respecto de las demás o de las zonas comunes, en toda su longitud, espesor y altura, con sus correspondiente revestimientos; e) los implementos sanitarios de baño en ellos existentes; f) las instalaciones eléctricas, telefónicas, de gas, de acueducto, desagües, con las condiciones respectivas y demás accesorios, en lo existente dentro del perímetro de cada una de las unidades de propiedad particular, siempre que no estén destinadas a llevar el respectivo servicio a otras unidades de propiedad privada; g) los contadores individuales de servicios públicos como energía, acueducto y gas que sirvan exclusivamente a las unidades de propiedad particular; h) en general, todo el volumen espacial comprendido dentro del ámbito de cada unidad.


ARTÍCULO 42. DE LOS ACTOS DE LIBRE DISPOSICIÓN O TRANSFERENCIA DEL DERECHO DE DOMINIO DE BIENES PRIVADOS.

En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos los bienes comunes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado, se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular a que acceden. El presente Reglamento de Propiedad Horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. Cada propietario puede enajenar su unidad privada, hipotecarla, darlo en anticresis y arrendamiento, darlo en administración, otorgar poder para su representación, sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades privadas. Dividido el inmueble en los casos previstos en el artículo 17 de la ley 675 de 2001, subsistirá la hipoteca o el gravamen. ARTÍCULO 43. DE LA DESTINACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

Los Apartamentos del Conjunto Residencial Bosques de salamanca, estarán destinados exclusivamente para vivienda o sea para uso residencial. No se permiten ningún tipo de negocios y/o celebración de cultos religiosos y fiestas, para esto se disponen los salones sociales. PARÁGRAFO PRIMERO: Cada propietario usará su Apartamento o casa en la forma prevista en el presente Reglamento de propiedad horizontal y, en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en este Reglamento, o a falta de éste, aquellos a que la unidad residencial esté destinado o que deben presumirse de su naturaleza. No podrán ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o comprometa la seguridad, solidez, o salubridad del conjunto Residencial. Tales restricciones regirán igualmente respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso y goce de las Apartamentos y casas. La asamblea o el Consejo de Administración a petición del Administrador del Conjunto o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, una sanción de conformidad a lo establecido en el capítulo correspondiente a multas y sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (artículo 20), sin perjuicio de las indemnizaciones y demás acciones a que hubiere lugar. PARÁGRAFO SEGUNDO: El Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, se planeó, diseño,

construyó y ejecutó con las características del lugar y una tipología de arquitectura y construcción que debe ser respetada y conservada por los propietarios. Las actividades que se desarrollen en los apartamentos no deben generar impacto negativo en el conjunto ni en el sector. En caso de que los inmuebles se destinen para actividades diferentes o atente contra la tranquilidad o buen nombre del Conjunto, el Administrador o cualquiera de los demás propietarios podrá iniciar las acciones Policivas o Judiciales pertinentes, independientemente de las sanciones que por tal motivo imponga la asamblea o el consejo de administración por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias de hacer y no hacer contenidas en el presente reglamento. ARTÍCULO 44. DE LA TRANSFERENCIA DEL DERECHO DE DOMINIO DE UN BIEN PRIVADO. De conformidad con el Decreto 2148/83 Art. 40, en la escritura por medio de la cual se enajene o traspase la propiedad sobre unidad o unidades determinadas del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, sometido al régimen de propiedad horizontal, no será necesario insertar copia auténtica del reglamento, siempre que la escritura de constitución se haya otorgado en la misma


notaria. En caso contrario se protocolizará con esta, copia auténtica de la parte pertinente del reglamento que sólo contendrá la determinación de áreas y linderos de unidades sobre las cuales verse el traspaso y de las que tengan el carácter de bienes afectados al uso común. ARTÍCULO 45. DE LOS IMPUESTOS Y TASAS. Los impuestos y contribuciones que afecten a cada unidad privada serán pagados directamente por su respectivo propietario como si se tratase de predios aislados. El impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. ARTÍCULO 46. DE LAS OBLIGACIONES PARA SUCESORES Y CAUSAHABIENTES. Todas las obligaciones que en virtud de la ley de Propiedad Horizontal, su Decreto Reglamentario, y reglamento obligan a los propietarios, en materia de uso y destino de los bienes de dominio exclusivo o particular y de los bienes comunes, regirán igualmente para los nuevos adquirentes, tenedores, habitantes o moradores a cualquier título, de cada una de las unidades privadas en que se divide el conjunto, a quienes cada propietario deberá hacer conocer el contenido de este Reglamento y demás normas de convivencia, por estar todos los sucesores o causahabientes obligados a cumplirlo, al ser estas normas de interés general y público. El propietario de cada inmueble privado que hace parte del Conjunto, es responsable solidario de los daños causados a los vecinos o al inmueble, por la omisión o negligencias en sus dependencias, de parte de los tenedores, habitantes, usufructuarios, visitantes, usuarios, residentes, moradores o tenedores a cualquier título de su unidad privada. ARTÍCULO 47. DE LA ADMINISTRACION DE LOS BIENES PRIVADOS. La administración en los bienes privados o de dominio particular le corresponde al titular del derecho de dominio o a quien éste le ceda su uso y goce a cualquier título, siendo responsable el titular, por no tenerlo debidamente conservado y administrado, o si afecta a los demás propietarios. NUMERAL 1. DEL MANTENIMIENTO. El propietario del derecho de dominio privado o particular deberá velar por hacer un mantenimiento permanente a su unidad privada teniendo en cuenta la siguiente definición: Mantenimiento es la acción tendiente a la recuperación y protección de los elementos y valores existentes en un inmueble, sin que ello implique alguna alteración de sus características formales y funcionales. NUMERAL 2. DE LA CONSERVACIÓN. El propietario del derecho de dominio privado o particular deberá velar por hacer una conservación permanente a su unidad privada teniendo en cuenta la siguiente definición: Conservación; Es la acción tendiente a preservar y mantener partes y componentes de un inmueble y la forma como estos se articulan, referidos a su estructura, el espacio privado y común tanto de sus elementos puntuales como del conjunto, posibilitando integrar sus valores al requerimiento de la dinámica urbana y garantizar su permanencia en su estado físico actual por constituir bienes patrimoniales individuales y colectivos de los propietarios. NUMERAL 3. DE LAS REPARACIONES.

El propietario del derecho de dominio privado o particular deberá velar por hacer una reparación a su unidad privada teniendo en cuenta la siguiente definición:


Reparación: Acción de sustitución, mejoramiento o ampliación de tuberías de suministro, drenaje o instalaciones eléctricas por taponamiento, obsolescencia, fracturas y otros. Para ello deben conservarse pañetes, muros, pisos y demás elementos y materiales, debiendo ser restituidos o restaurados. El propietario deberá informar a la administración sobre las reparaciones en su unidad privada. Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del respectivo propietario; pero estará obligado a realizar todas aquellas que conciernen a la conservación o permanente utilidad de la unidad privada. Si por no realizarse oportunamente estas reparaciones disminuyesen el valor del conjunto o se ocasionaren graves molestias o se expusiere a algún peligro a los demás propietarios, el infractor responderá de todo perjuicio. Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato, en el bien de su propiedad, las reparaciones cuya omisión puedan ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades privadas y responderá por los daños irrogados por tal omisión. Para introducir modificaciones a sus unidades privadas, deben llenar los siguientes requisitos: 1. Solicitar autorización escrita del Administrador 2. Obtener previa autorización de la entidad distrital competente, si la naturaleza de la obra y las

normas Distritales lo exigen. 3. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad y solidez del edificio en el Conjunto

Residencial Bosques de Salamanca, ni afecte la salubridad o los servicios comunes o las fachadas del mismo.

4. Todo propietario tiene la obligación de respetar las partes comunes colindantes y conservar inmodificables los elementos de sustentación de la edificación su unidad arquitectónica, sus fachadas interiores y exteriores, los servicios e instalaciones, el ornato, presentación y funcionalidad de las partes comunes de decoración, o servicio, y todos los factores físicos encaminados a dar confort, mejor utilización y comodidad a los propietarios y usuarios.

NUMERAL 4. DE LAS MODIFICACIONES.

El propietario del derecho de dominio privado o particular cuando realice las modificaciones a su unidad privada deberá tener en cuenta la siguiente definición: Modificación: Son los cambios introducidos en el interior de una unidad privada del Conjunto, sin incrementar el área construida, manteniendo sus características tipológicas, morfológicas, volumétricas, arquitectónicas y estructurales originales. Para introducir modificaciones en las unidades privadas es necesario: a. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad de las torres y el

conjunto Residencial. b. Que no afecte los servicios comunes ni altere la fachada. c. Que el propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quien podrá negarla si

la obra contraviene los requisitos del presente reglamento. d. Que el propietario obtenga de la autoridad competente la correspondiente licencia, si ello fuese

necesario. NUMERAL 5. DE LAS ADECUACIONES.

El propietario del derecho de dominio privado o particular cuando realice las adecuaciones a su unidad privada deberá tener en cuenta la siguiente definición: Adecuación: Es la obra tendiente a hacer viable una estructura para un determinado uso, sea este el original u otro compatible o complementario, garantizando la permanencia del inmueble original, el mantenimiento de sus características tipológicas, morfológicas y estructurales, sus valores arquitectónicos, índices de ocupación y demás elementos originales. NUMERAL 6. DE LAS AMPLIACIONES. El propietario del derecho de dominio privado o particular si pretende efectuar ampliaciones a su unidad privada deberá tener en cuenta la siguiente definición:


Ampliación: Es todo incremento en el área construida, así se trate de la simple construcción de un techo, como cobertura de ventanas o zonas duras, sin que ello implique la alteración o modificación de sus características tipológicas, morfológicas, volumétricas, arquitectónicas y estructurales originales, para ello deberá contar con el permiso de la autoridad competente y de los propietarios con un quórum de liberatorio y decisorio determinado en el presente Reglamento. NUMERAL 7. DE LAS REFORMAS. El propietario del derecho de dominio privado cuando realice las reformas a su unidad privada deberá tener en cuenta la siguiente definición: Reforma: Es la intervención en la que no se producen ampliaciones, no se incrementa la altura, se consideran las reparaciones locativas y las adecuaciones, debiéndose informar a la administración. PARÁGRAFO PRIMERO: Los titulares de los Derechos de dominio privado o particular para efectuar en sus respectivas unidades privadas cualquiera de las obras a que hacemos alusión deben tener en cuenta la definición de cada una, según lo que se piense hacer y en lo pertinente a las reparaciones, modificaciones, adecuaciones, ampliaciones y reformas debe informarlo a la administración con la debida anticipación y si es necesario y lo exige la ley incluida las normas Urbanísticas, mostrar los permisos requeridos por la autoridad competente, de lo contrario no podrá realizar las obras que de una u otra forma afecten bienes comunes, de lo contrario el Administrador deberá acudir a dichas entidades y de ser necesario para efectos preventivos acudir a las Autoridades policivas en lo de su competencia e informar al órgano sancionatorio por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. PARÁGRAFO SEGUNDO: El titular del derecho de dominio es responsable por las obras que se

realicen sin tener en cuenta lo establecido en el presente artículo y lo establecido en el anterior Parágrafo, por parte de cualquier persona a quien le ceda el uso y goce de su respectiva unidad privada. NUMERAL 8. DE LA REPOSICIÓN.

Los propietarios de las unidades de dominio privado o particular deberán propender por la reposición de los elementos de dotación de sus respectivas unidades privadas que se deterioren por el uso y goce, y por el paso del tiempo a fin de conservar su valor económico y evitar generar accidentes que perjudiquen a los vecinos.

CAPÍTULO VIII

DE LOS BIENES COMUNES ARTÍCULO 48. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes comunes que pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de los bienes privados que conforman el Conjunto Residencial Bosques de salamanca, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados. Podrán autorizarse por decisión de la asamblea general de propietarios, la explotación económica de un bien común no esencial, siempre y cuando no se efectúe transferencia de dominio, no se impida la circulación, ni se contravengan disposiciones urbanísticas ni ambientales y con sujeción al Parágrafo 2° del Art. 19 de la ley 675/01. Los recursos recibidos como contraprestación de la explotación económica mencionada, serán para beneficio de la copropiedad, se destinarán al pago de las expensas comunes o gastos de inversión según lo determine la asamblea general.


Se consideran bienes comunes igualmente, todos los bienes muebles que constituyen la dotación general indispensable para el funcionamiento del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca y que, aunque son muebles por naturaleza están destinados al beneficio de la comunidad por ser necesarios para el normal funcionamiento del mismo. Estos bienes podrán ser enajenados para efectos de su reemplazo o sustitución en razón de desperfectos, modernización, reposición o reformas necesarias para el funcionamiento del Conjunto, mediante decisión tomada por los órganos de administración con sujeción a las normas establecidas en el reglamento. Teniendo en cuenta la aprobación de la asamblea. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la ley 675/2001 y este Reglamento de Propiedad Horizontal. Parágrafo 1. La administración de los bienes comunes le corresponde a la persona Jurídica a

través de la respectiva Asamblea General de Propietarios y en cabeza del Administrador que designe, por mayoría, el consejo de administración, previa convocatoria abierta a los ciudadanos y en cumplimiento del artículo 50 de la ley 675/2001. El Administrador debe velar por el cumplimiento de todos los aspectos Legales, Administrativos, Financieros y Operativos de la administración, por ser la administración un objetivo de la persona Jurídica de la propiedad. ARTÍCULO 49. DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES. Bienes comunes esenciales para todos los efectos en el presente reglamento son los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del conjunto, por ejemplo: el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para acceder a los bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. ARTÍCULO 50. DE LA DETERMINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES Y NO

ESENCIALES DE ACUERDO AL PROYECTO DE DIVISION

Los bienes de uso o servicio común considerados como básicos o esenciales del Conjunto Residencial Bosques de salamanca, son los siguientes: a) El terreno sobre el cual se levanta el Conjunto con área total de nueve mil setecientos

diecinueve metros cuadrados con siete centímetros (9.719.07mts) M2. b) La cimentación, los muros portantes, la estructura general, las fachadas estructurales y

ventanales, los ductos o buitrones, los muros perimetrales divisorios entre las distintas propiedades techos y separaciones horizontales, entre pisos.

c) Las áreas de equipamiento comunal constituidas por zonas libres y construidas para uso administrativo, así como las obras de habilitación y dotación de las mismas áreas.

d) Las redes internas de energía, teléfonos, gas, acueducto y alcantarillado. e) En la planta Piso 1o.: vías peatonales, accesos, andenes, muros, ductos, escaleras, halls,

tableros de contadores, tableros de líneas telefónicas, puertas de ingreso a los bloques. f) En cada una de las plantas hay seis (6) pisos 1-2-3-4 – 5 y 6 ; Muros, ductos, escaleras y halls, g) Áreas de las cubiertas, o techos de las torres. h) Las instalaciones que abastecen de agua potable todas las zonas de propiedad común y que

permiten el suministro de agua a los bienes privados o de dominio particular, la red de tubería y los demás elementos destinados exclusivamente al suministro de agua potable a cada bien privado o de dominio particular incluso los colectores, solares pertenecerán exclusivamente al dueño del mismo pero su mantenimiento, reparación o cambio aunque deba hacerlo a su costa debe efectuarlo por intermedio de la administración del Conjunto.

i) Las instalaciones telefónicas que constan de ductos y cables hasta el tablero principal son de propiedad común. Los ductos, cables, instalaciones telefónicas destinados al servicio exclusivo de cada bien privado o de dominio particular, pertenecen al dueño del mismo el cual deberá obtener a su costa de la Empresa de Teléfonos, los respectivos derechos de suscripción aparatos y líneas por su cuenta y a sus expensas.


j) Las instalaciones y redes de energía eléctricas excepto aquellas destinadas al servicio exclusivo de los bienes privados o de dominio particular pertenecerán respectivamente a los dueños de las mismas.

ARTÍCULO 51. DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Los bienes comunes no esenciales son los que no son necesarios para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de los Apartamentos del Conjunto, o no son imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los bienes comunes no esenciales incorporados a la copropiedad son, entre otros, los siguientes: zonas de recreación, salón comunal, jardines, parqueaderos delimitados, zonas verdes, espacio comunal, encerramiento, parque infantil, así mismo aquellos destinados exclusivamente a la celaduría y a la administración.- las áreas destinadas a dicho fin se hallan ubicadas en el primer piso con entrada común e independiente. PARÁGRAFO: Cuando se tenga duda sobre el carácter esencial o no de un bien común la

asamblea general lo determinará, de conformidad con el numeral 7 del artículo 38 de la ley 675/2001. ARTÍCULO 52. DE LA DESTINACIÓN. Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes, siempre que los utilice según el destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás propietarios. El destino ordinario de los bienes comunes es el de servir a los propietarios para el ejercicio de sus prerrogativas sobre la unidad privada correspondiente. Los cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o que implique una disminución en el uso y goce requerirán de las mayorías calificadas establecidas en el Art. 46 de la ley 675/2001, que es del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio. ARTÍCULO 53. DEL USO Y GOCE DE LOS BIENES COMUNES. Para todos los efectos legales, el Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, se considerará como una sola Unidad Jurídica y en tal virtud el uso y goce de las áreas y servicios comunes, será de todos los propietarios, en la forma determinada por el presente reglamento. Así mismo, sus rentas y el costo de las expensas comunes necesarias y no necesarias, de mantenimiento, conservación, reposición, vigilancia, reconstrucción, y reparación de dichas áreas y servicios serán a favor y a cargo, respectivamente, de todos los propietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad, en su caso, sin importar la ubicación de las unidades privadas en relación con tales áreas o servicios comunes y las usen o no. En cualquier transferencia, limitación, gravamen, cesión o mera tenencia, o en general, en cualquier acto o negocio realizados en ejercicio del derecho de dominio sobre una unidad privada, que cada propietario pueda libremente efectuar, se entenderá comprendidos los derechos sobre los bienes comunes de copropiedad que le correspondan y no podrá efectuar estos mismos actos, con relación a ellos, separadamente de la unidad a que acceden, ya que los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva unidad privada. Los tenedores o poseedores a cualquier título de cada una de las unidades privadas, sus familiares, dependientes o visitantes, podrán hacer uso de los bienes de propiedad común y de los servicios generales, conforme a la destinación natural o convencional de cada uno de ellos, con el cuidado y moderación necesarios para no privar de igual derecho a los demás. Los propietarios, tenedores o quienes representen sus derechos o los sustituyen, están obligados a velar por la integridad, mantenimiento, conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia, cuidado y a responder hasta por la culpa leve u omisiones en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos.


ARTICULO 54. REGLAMENTO DE USO DE LOS GARAJES:

Los parqueaderos son de uso exclusivo de los propietarios, tenedores o usuarios de las

unidades privadas a que se han asignado. Por lo que cada uno debe ocupar el puesto

correspondiente a su unidad, y por seguridad se debe parquear en reversa, y siempre

teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

1- El vigilante portero, no debe jamás permitirá la utilización de parqueaderos a terceros

sin la autorización del propietario del mismo.

2- Los titulares de usos exclusivos de parqueaderos comunales, no podrán ceder estos, a

otras personas; los propietarios de garajes privados, en el caso de arrendar o ceder la

propiedad a otra persona, el propietario del parqueadero responderá por cualquier daño

ocasionado por el arrendatario o usuario, así como por la violación de normas y sus

respectivas sanciones que imponga la administración. En ningún caso los parqueaderos

privados se podrán ceder o arrendar a personas externas al conjunto residencial.

3- En todo caso y sin excepción alguna, las zonas de parqueo no podrán tener otro

destino en cuanto a su uso. Se prohíbe utilizar las zonas de parqueos y sus accesos,

como zonas de juego infantil, prácticas deportivas y/o talleres o lavadero de carros, el uso

indebido de los parqueaderos comunales o privados ocasionara una sanción equivalente

a una cuota de administración, previa comprobación de los hechos y guardando el debido

proceso.

4- En caso de daño a un vehículo por imprudencia de un menor, las sanciones y multas

serán responsabilidad de sus padres. En caso de que el daño fuera ocasionado por una

persona mayor, será responsable por sí misma y se someterá a las acciones civiles y

penales a que hubiere lugar.

5- Se debe tener en cuenta que las zonas de parqueo de visitantes son las autorizadas

según los planos, de vehículos para vehículos y motos para motos. Los cobros serán los

autorizados por la Asamblea o el consejo de Administración. Y ningún caso se podrá

parquear carro y moto a la vez en un parqueadero.

6- Queda prohibido utilizar los parqueaderos como taller de mecánica, realizar mecánica a

los vehículos, que no sea la necesario para desvarar los automotores dentro de la

copropiedad, el uso de los parqueaderos privados y comunales como taller de mecánica

ocasiona una multa equivalente a dos cuotas de administración.

7- Queda prohibido realizar el lavado de los vehículos dentro de la copropiedad, lavar los

vehículos dentro de la copropiedad genera una multa de una cuota de administración.

8- Se amonestará de forma verbal, por primera vez a los propietarios de los automotores

sin silenciador, a los que no guarden respeto por los vecinos con radio a alto volumen,

pito o similares, así como los vehículos que en áreas comunes superen los 5 kilómetros

por hora al transitar. En caso de reincidencia se aplicará multa equivalente a una cuota de

administración.


9- El mismo sistema anterior se aplicará a los propietarios cuyos vehículos presenten fuga

de aceites que deterioren el área de parqueo, o en todo caso que atenten contra el aseo y

presentación de las zonas comunes, y la sanción es la equivalente a una cota de

administración.

10- Queda prohibido parquear vehículos de gran peso dentro de la copropiedad tales

como camiones, busetas y en general, todo vehículo que supere una tonelada. La

infracción a esta regla ocasiona una multa de dos cuotas de administración.

11- Queda prohibido sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear, por lo

que se deben respetar las líneas de demarcación establecidas, y siempre parquear en

reversa.

12- Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular y en áreas que determinen la

administración, con excepción de fuerza mayor o un caso fortuito, (ambulancia, policía,

bomberos o enfermos), En todo caso se debe evitar invadir así sea parcialmente, las

zonas de parqueo vecinas y las áreas de circulación, el incumplimiento de esta norma

genera un llamado de atención y si es reincidente una multa de una cuota de

administración.

13- El copropietario, y/o residente debe informar por escrito a la Administración, todo

cambio de vehículo autorizado para ingresar a la zona de parqueo propia del conjunto,

precisando su número de placa, marca y color. De no hacerlo, se podrán aplicar una

sanción equivalente a dos cuotas de administración y o el no ingreso al parqueadero por

un periodo de 3 meses.

14- Se prohíbe dejar en los garajes y zonas de circulación, y as comes elementos tales

como muebles, electrodomésticos, maquinaria, bicicletas, repuestos, llantas, colchones,

escombros, juguetes, etc., y en especial materiales inflamables y explosivos. El

incumplimiento de esta norma genera una multa equivalente a una cuota de

administración.

15- Todo vehículo deberá permanecer cerrado con llave y alarma, no dejando paquetes a

la vista en su interior. La alarma del vehículo no debe estar defectuosa.

16- Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe

ser reportado inmediatamente a la administración, para que tome las medidas pertinentes

e informe al propietario del vehículo de lo sucedido y las partes involucradas puedan

llegar a un arreglo satisfactorio.

17- Los vehículos de visitantes o residentes que se encuentren en la vía pública, no son

responsabilidad de la vigilancia.

18- Los vehículos que aparezcan pinchados no serán de responsabilidad de la

administración ni de la empresa de vigilancia.


19- Todo vehículo con derecho al parqueadero debe registrar todos los documentos en

regla exigidos por administración, debe tener una ficha o carnet suministrado por la

administración y en caso de pérdida su valor será cubierto por el propietario. Quien no

presente carnet, no podrá entrar y salir del conjunto.

20- Este distintivo permanecerá en la portería y será entregado al residente a su ingreso y

deberá entregarlo a la salida, permitir efectuar la revisión del vehículo. Si autoriza a otra

persona para retirar el vehículo lo debe comunicar a la administración por escrito o al

vigilante, de lo contrario no se permitirá la salida.

21- Se prohíbe el tránsito de niños pequeños sin sus padres o personas responsables,

jugar, montar en bicicletas, karts, patines y demás elementos similares en las zonas de

parqueo exterior e interior de acceso. En caso de accidente, los accidentes o daños que

se lleguen a presentar serán asumidos directamente por los residentes, padres y/o

acudientes del menor infractor. Adicionalmente el portero retendrá los elementos

utilizados en dichas conductas. Para su devolución el infractor deberá cancelar una multa

correspondiente de una cuota de administración

22- Los parqueaderos de visitantes serán registrados en planillas y tendrán que pagar la

tarifa establecida por la administración, sin excepción alguna, no está permitido enseñar a

conducir dentro de las instalaciones del conjunto, el incumplimiento de esta norma

ocasiona una multa de una cuota de administración.

23- En todo caso la administración no responde por vehículos, es responsabilidad de cada

propietario tomar todas las medidas necesarias de seguridad para salvaguardar su

vehículo; y en todo caso todos los vehículos (carros y motos), se deben parquear en los

sitios habilitados para tal fin, por lo cual está prohibido parquear motos al interior de los

apartamentos, el propietario que infrinja esta regla se hará acreedor a una multa

equivalente a dos cuotas de administración.

24- Todo propietario que se encuentre en mora por cualquier concepto se le prohibirá el

ingreso de su vehículo, a los parqueaderos comunes o visitantes.

ARTICULO 55. REGLAMENTO DE USO DEL SALON SOCIAL:

Se denomina salón social al área construida para goce y disfrute de los residentes, en

reuniones que sean de carácter social o familiar. El Conjunto Residencial Bosques de

Salamanca, cuenta con un salón social, cuenta con una unidad social constituida en una

planta; Para hacer uso del salón social se deben aplicar los siguientes requisitos:

1- La persona ante quien se debe adelantar los trámites del préstamo de la sede social es el administrador(a).

2- El salón social podrá ser prestado a cualquier propietario o residente de la copropiedad con previa solicitud escrita con cinco (8) días de anticipación a la fecha en que se vaya a realizar el evento social.

3- Los apartamentos que se encuentren en mora por concepto de obligaciones pecuniarias (administración), o no pecuniarias (tener sanción por infringir las normas de convivencia, por violación del reglamento de propiedad horizontal o cualquier otro rubro), con la copropiedad NO podrán usar el salón social. En caso de haber varios propietarios interesados en la misma


fecha y horario, la asignación se hará por orden de solicitud, y teniendo en prelación los que estén al día con la administración por todo concepto.

4- No se prestara la sede social para la realización de eventos en los que se cobre el ingreso, excepto si se trata de seminarios o eventos similares autorizados por el Consejo de Administración o el (la) administrador(a).

5- El costo del uso del salón Social, será estipulado por el Consejo de administración, además se cancelará la suma de dos veces el valor del uso como depósito, para avalar cualquier daño que se ocasione en las instalaciones causados por los asistentes al evento. Cabe aclarar que el único responsable del salón social y el comportamiento de los invitados son el propietario o arrendatario que le presta el salón social.

6- El solicitante se hace responsable por el uso que se haga del mismo, tanto él como sus invitados y por los daños o faltantes que puedan generarse con respecto al inventario que se elaborara por la Administración al entregar el salón.

7- Los costos de uso del salón y el servicio de aseo, se deben cancelar con mínimo ocho (5) días antes de la fecha del evento, si no se hiciere, el administrador podrá adjudicar la sede a otras personas que tengan solicitud escrita para ese día y hayan cumplido con los requisitos exigidos.

PARAGRAFO. Si por cualquier motivo no se pudiere efectuar el evento, deberá

notificarse a la administración mínimo cinco (5) días antes a la fecha del mismo, en caso

contrario se retendrá el 50% del valor del uso.

8- Previniendo que el valor de las reparaciones fuere superior a 10 salarios diarios mínimos legales vigentes, el tenedor de la sede social deberá firmar un documento autorizando al administrador cobrar en cuotas mensuales el valor que exceda a dicha suma en un lapso no mayor a tres meses.

9- Para recibir la sede social el propietario o tenedor firmará un inventario previamente elaborado, en el cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos y la infraestructura del mismo. Es de anotar que el solón social se debe entregar en las mismas condiciones de limpieza e higiene en que se reciben así como sus elementos completos y en perfecto estado.

10- La sede social deberá ser entregada de la misma manera como es recibida, es decir con base en el inventario máximo a las 9:00 A.M. del día siguiente, de no cumplirse este requisito se aplicará una multa, (Art.19) que podrá descontarse del depósito de garantía. Si al entregar la sede social, no se encontrare el administrador, el copropietario deberá hacer firmar una constancia por el portero o supervisor de turno con el fin de evitar el pago de la multa anterior.

11- Está rotundamente prohibido el paso de los invitados a cualquier otra zona de la agrupación diferente a la zona social, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto de los residentes.

12- El horario de uso del salón Social será el que disponga la administración, y en ningún caso podrá ser más allá de la 1 de la mañana, según el código de policía de Bogotá.

13-No se permitirá el ingreso de armas de ningún tipo.

NOTA: El incumplimiento a cualquiera de las anteriores reglas dará lugar a que la

administración o Consejo de administración, se reserven el derecho de negar futuras

solicitudes de préstamo del salón social al residente que las ha infringido.

ARTICULO 56. SANCIONES POR MAL USO DEL SALON SOCIAL.

Las sanciones para este tipo incidentes serán las que a continuación se enuncian, previo

estudio del caso y atendiendo la gravedad y reincidencia en los hechos:

1- Llamado de atención por escrito.


2- Pérdida del derecho del uso del salón social hasta por seis (6) meses, por la primera vez y cuando el usuario sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por un año.

3- En el evento en que se ocasionaran daños al salón social, el Consejo de administración y el administrador(a) mediante cotizaciones establecerán el costo de los daños los cuales serán cargados a los propietarios responsables del préstamo de los salón social.

4- Avisar a las autoridades de policía por parte del vigilante de turno, en caso de que el comportamiento lo amerite, en esta ocasión las sanciones y decisiones serán las que la ley y los funcionarios competentes dispongan.

5- El uso del salón social no tiene derecho a parqueadero, por lo cual el residente que lo solicite debe informar a sus invitados que al interior del conjunto residencial no puede parquear su vehículo.

Parágrafo: si el conjunto llegare a tener más salones sociales les aplican las mismas

reglas contempladas en el presente artículo.

ARTÍCULO 57. DE LOS BIENES COMUNES DE USO Y GOCE EXCLUSIVO.

Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal no limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como ciertas zonas de acceso, retiros y zonas de jardín podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los accesos, circulaciones y todas las zonas comunes esenciales que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los bienes comunes No Esenciales destinados como jardines ubicados al exterior del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa y teniendo en cuenta su ubicación, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción. ARTÍCULO 58. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO.

Los propietarios de los bienes privados a los que se les asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

No cambiar su destinación.

Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

OTRAS DISPOSICIONES:

De igual forma cualquier reparación a que haya lugar por uso legítimo del paso del tiempo se debe informar al Administrador para previa consulta con las disposiciones del presente reglamento y de ser necesario para que la asamblea lo autorice.

El propietario deberá informar a la administración cualquier modificación, adecuación, reparación, reconstrucción, reposición, a dichos bienes y áreas comunes de uso exclusivo, so pena de sanción por parte del consejo de administración o la asamblea general de propietarios, en los términos establecidos en el capítulo de incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.


Una de las sanciones que se puede imponer es no permitir el uso exclusivo debiendo el propietario adecuarlo a las condiciones en que se encontraba el bien común antes de autorizarse el uso exclusivo.

ARTÍCULO 59. DE LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades Distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general de propietarios, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, podrán desafectar bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser bienes de dominio privados que serán propiedad de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafectación de un bien común no esencial, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de áreas, con la misma destinación. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el Administrador del conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el presente reglamento de propiedad horizontal. NUMERAL 1. DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN.

La desafección implicara una reforma al reglamento de Propiedad Horizontal, por lo tanto, se otorgara la escritura pública correspondiente, en la que se protocolizara copia del acta que la aprobó, junto con las autorizaciones de la autoridad competente.

En la citada escritura de reforma, se harán los ajustes en los coeficientes de copropiedad como consecuencia de la incorporación de los nuevos bienes de dominio privado.

PARÁGRAFO PRIMERO: Siempre que la asamblea se ocupare de la desafectación de uno de los

bienes comunes no esenciales, deberá examinar el perjuicio que pueda ocasionarse a cualquiera de los propietarios de los bienes privados, ordenando la correspondiente indemnización y quedando a salvo la facultad del propietario para ejercer las acciones que le correspondan para el reconocimiento de sus derechos de copropiedad. PARÁGRAFO SEGUNDO: Una vez desafectado un bien común no esencial deberá el

Administrador incorporarlo como bien privado a los estados financieros como un activo fijo inmueble, debiendo prever las contribuciones a que haya lugar como patrimonio de la persona jurídica, de igual forma debiendo hacerle las depreciaciones y ajustes integrales por inflación que ordenan las normas contables y tributarias. PARÁGRAFO TERCERO: El Administrador para proceder a la venta o transferencia del derecho

de dominio del bien privado deberá solicitar un mandato en forma expresa por parte de la asamblea general de propietarios, la cual se realizara con el quórum deliberatorio y decisorio establecido en el Artículo 46 de la ley 675/2001, tal y como se exige para la desafectación. PARÁGRAFO CUARTO: En caso de enajenación de un bien de dominio privado por desafectación de un bien común no esencial, deberá retribuirse a cada propietario de derecho de dominio exclusivo de conformidad con su coeficiente de copropiedad .Este es el único caso en el cual se debe repartir el producto de la venta y enajenación de un bien que hace parte del patrimonio de la persona jurídica.


ARTÍCULO 60. DE LA EXPLOTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, el presente reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, autoriza la explotación económica de bienes comunes no esenciales, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de las edificaciones, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general. La asignación del espacio comunal no implicará para el Conjunto ni para su administración, el pago de ningún tipo de prima comercial, ni asumirá ninguna responsabilidad en la negociación que para el efecto realicen las partes con relación a los bienes en él contenidos. PARAGRAFO: Las cubiertas o techos de los edificios que conforman el Conjunto constituyen un área de acceso restringido; por lo tanto ninguna persona, con excepción del personal de la administración, podrá acceder a los mismos, sin autorización previa de la administración. Toda conexión con la cubierta de los edificios o bloques, de elementos tales como extractores mecánicos de olores o gases, buitrones de ventilación, antenas de radio o televisión o cualquier otro elemento o artefacto, requerirá la autorización previa del Consejo de Administración, el cual podrá exigir los cambios que considere necesarios, u oponerse a la instalación solicitada. ARTÍCULO 61. DE LA RESTAURACION DE LOS BIENES COMUNES ESENCIALES Y NO ESENCIALES En caso de reparaciones necesarias en los bienes comunes por inminente peligro de ruina de la grave amenaza para la seguridad de los moradores, el Administrador deberá proceder a su inmediata realización y sin reparo alguno en cuanto a su intensidad. Los costos de las reparaciones en las zonas comunes serán a cargo de los propietarios en proporción al coeficiente de copropiedad determinado en el presente reglamento. El cobro de las sumas que correspondan a los propietarios por tales obras podrá cobrarse judicialmente con la copia del acta en que se aprobó la obra como soporte y el certificado del Administrador sobre la suma que a cada propietario le corresponda pagar. PARÁGRAFO PRIMERO: Para efectos de lo establecido en el presente artículo es responsabilidad del Administrador en lo que respecta a los bienes comunes cumplir con las anteriores disposiciones respecto al mantenimiento, conservación, reparaciones, modificación, adecuación, ampliación y reformas de los bienes comunes del Conjunto. Para tales efectos deberá solicitar en el presupuesto que presenta a la asamblea los recursos necesarios y obtener los permisos que se requieran por autoridad competente, de lo contrario cualquier propietario podrá acudir a las autoridades respectivas para lo de su competencia. PARÁGRAFO SEGUNDO: La asamblea general de Propietarios decidirá por mayoría de los asistentes, según ley 675/2001, lo relacionado con las mejoras en los bienes comunes, las cuales son: a. Útiles (así sean suntuarias); porque incrementa en forma sustancial el valor del Conjunto b. Necesarias porque si no se realizan se desvaloriza el Conjunto. PARÁGRAFO TERCERO: De igual forma cualquier sensible disminución en el uso y goce de los

bienes comunes requiere la decisión por mayoría de los propietarios en la asamblea general, de conformidad con lo establecido en el presente reglamento referente al quórum especial deliberatorio y decisorio.


PARÁGRAFO CUARTO: Para cualquier Imposición de Gravámenes Extraordinarios requiere la

decisión por mayoría de los propietarios en la asamblea general en la forma prevista en la ley y el reglamento. PARÁGRAFO QUINTO: Para cualquier decisión que implique una mejora u obra requerirá la

decisión por mayoría de los asistentes a la respectiva reunión, ya sea en primera o segunda convocatoria según el quórum deliberatorio y decisorio requerido para efectos de las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias de conformidad con la ley y el presente reglamento. PARÁGRAFO SEXTO: Si la mejora a realizarse es necesaria y algún propietario o propietarios se oponen deberá dejarse constancia en el Acta y de ser necesario fijársele responsabilidad por los perjuicios causados a los demás propietarios en la pérdida del valor patrimonial del Edificio Residencial, ante autoridad competente, debiendo la asamblea autorizar al administrador para tales efectos. PARÁGRAFO SÉPTIMO: De tomarse la decisión de cualquier Mejora y Gravamen Extraordinario cada propietario deberá contribuir de acuerdo al Presupuesto aprobado por la asamblea general en proporción a su respectivo coeficientes de copropiedad dejándose la respectiva constancia en el acta, tanto del presupuesto como de los recursos o expensa que le corresponde contribuir a cada uno de los propietarios según su coeficiente, con el objeto de que en caso de no cancelar la cuota que le corresponde como propietario, proceder Judicialmente al cobro jurídico, ya que dicha obligación presta Mérito Ejecutivo, con la sola certificación de la obligación, soportada en el acta.

CAPITULO IX DE LA SEGURIDAD Y LA CONVIVENCIA

ARTÍCULO 62. DE LA SEGURIDAD EN EL CONUNTO.

La seguridad debe tenerse en cuenta como objetivo de la propiedad Horizontal y de la persona jurídica que no es solo para los bienes privados, sino también para los comunes, así como para

todas las personas u cosas del Conjunto. A fin de garantizar la seguridad del Conjunto, se contratara directamente por los copropietarios mediante su representante legal con una compañía de vigilancia que cumpla las condiciones establecidas por el ESTATUTO DE

VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA, y aprobada por la superintendencia de Vigilancia. Para la seguridad interna de la copropiedad los propietarios deben tener en cuenta lo siguiente: 1- Queda prohibida la entrada de vehículos de servicio público como taxis a la

copropiedad, excepto en caso de personas discapacitadas o en post operatorio inmediato.

2- Queda prohibida la fijación y distribución de propaganda de todo tipo de avisos o vallas, así como el empleo de cualquier otro medio publicitario dentro de la copropiedad.

3- Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad para el personal que se

dedique a ventas ambulantes.

4- Queda prohibido el juego con balones u otros elementos que puedan poner en peligro la integridad de los residentes o con los que se pueda ocasionar daños a las unidades privadas y zonas comunes; en tales eventos se autoriza al portero, administrador y miembros del consejo a retener y depositar en sitio cerrado los implementos de uso restringido en las áreas comunes (Ej. Balones, bicicletas, monopatines, etc.). En el


conjunto no hay espacios destinados para la recreación o deporte, por ende dichas prácticas serán sancionadas, al atentar contra la tranquilidad y seguridad de los habitantes, así como contra la integridad de las zonas comunes.

5- Se autoriza el ingreso de servicios a domicilio hasta las 8 pm.

6- En vacaciones o ausencias prolongadas, los copropietarios o residentes deberán

reportar a la administración dicho evento, con el fin de establecer el control de acceso al apartamento o casa.

7- Por seguridad y sentido de pertenencia con el conjunto, los propietarios y/o residentes

deberán informar a la administración o portería la presencia de personas extrañas o en actitudes sospechosas.

8- No se permite la modalidad de arrendamiento por días u horas de los apartamentos o

casas.

9- El personal de servicios generales que preste sus servicios en la copropiedad, así como todos los usuarios y visitantes, deberán observar las siguientes normas de seguridad: Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son los propietarios o tenedores de unidades, de acuerdo con el registro de propietarios y/o tenedores que se lleva por la Administración, y el cual debe ser notificado al personal de vigilancia. Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad visitada. Los hijos de los propietarios no podrán sacar ningún elemento como televisores, equipos, sin autorización escrita permanente o temporal por sus padres. Las empleadas de servicio no podrán salir con paquetes sin ser autorizadas por los propietarios y deben ser requisadas el día de salida (bolsos y paquetes).

ARTÍCULO 63. DE LA CONVIVENCIA. La convivencia es uno de los objetivos de la propiedad horizontal (Articulo 58 ley 675/2001). Por ser un principio orientador de las relaciones interpersonales de la comunidad, el propietario o residente del Conjunto, deberá cumplir las disposiciones del presente Reglamento a fin de convivir pacíficamente en comunidad, para tal efecto deberá acudir en primera instancia al administrador para que entre a mediar en cualquier situación litigiosa que se le pueda presentar, como consecuencia del ejercicio de sus derechos, obligaciones y excesos tanto de los propietarios, tenedores o poseedores de su unidad privada como de sus vecinos. De igual forma pueden acudir a las autoridades policivas, (quienes por ministerio de la ley 675/2001 deberán reaccionar de inmediato) si se producen ruidos, molestias o actos que perturben la tranquilidad de los propietarios u ocupantes de las unidades privadas.

CAPITULO X

DE LA DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

ARTÍCULO 64. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS.


El presente reglamento señala los coeficientes como derecho de copropiedad en los bienes privados de dominio particular que integran el Conjunto, los cuales están calculados y determinados de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la ley 675/2001. Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los

bienes comunes del edificio.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.

4. El Derecho a ser indemnizado por un siniestro cuando se está amparado a través de un seguro.

5. El Derecho a que en caso de enajenación o desafectación de un bien común no esencial, deba ser indemnizado.

6. El Derecho de solicitar la división en caso de extinción por destrucción total o parcial, cuando no se desea continuar en comunidad, a fin de que se entregue de acuerdo al coeficiente la parte que le corresponda a cada propietario.

7- Los demás derechos y obligaciones que se deriven del presente reglamento. ARTÍCULO 65. DE LA DETERMINACIÓN DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Los coeficientes de copropiedad de los apartamentos, están calculados con base en el área privada construida y libre de cada bien privado de dominio particular, con respecto al área total privada construida y libre del edificio. Para los efectos legales se ha asignado a la totalidad de los bienes privados de dominio particular un ciento por ciento (100%) a fin de que a cada unidad privada le corresponda un cociente resultado de dividir el área privada construida libre, (excluyendo el bien común interno del conjunto). Determinando de esta forma el derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de cada una de las unidades privadas de dominio particular, así como los demás derechos y obligaciones determinados en el artículo anterior del presente reglamento. De igual forma por tener dicho derecho de copropiedad los propietarios de los bienes privados del edificio, estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias o no, causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales, para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de acuerdo al presente reglamento de propiedad horizontal. En la misma proporción al derecho de copropiedad, a excepción de los coeficientes de copropiedad determinados en el presente reglamento para efectos de la reconstrucción por destrucción o deterioro de cada etapa, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley 675/2001.

A continuación se relaciona cada uno de los coeficientes de copropiedad correspondientes a los 168 apartamentos, 109 parqueaderos privados del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, Integrados en sus III etapas.


COEFICIENTES DE COPROPIEDAD UNIDADES.

Coeficientes de copropiedad conjunto residencial Bosques de Salamanca de la (l) Etapa, (ll) Etapa y (lll) etapa.

MATRICULA. INTERIOR 1,

50N 20350866 Apartamento 101 0.486

50N 20350867 Apartamento 102 0.517

50n 20350868 Apartamento 103 0.517

50N 20350869 Apartamento 104 0.517

50N 20350870 Apartamento 201 0.517

50N 20350871 Apartamento 202 0.517

50N 20350872 Apartamento 203 0.571

50N 20350873 apartamento 204 0.517

50N 20350874 Apartamento 301 0.517

50N 20350875 Apartamento 302 0.517

50N 20350876 Apartamento 303 0.517

50N 20350877 Apartamento 304 0.517

50N 20350878 Apartamento 401 0.517

50N 20350879 Apartamento 402 0.517

50N 20350880 Apartamento 403 0.517

50N 20350881 Apartamento 404 0.517

50N 20350882 Apartamento 501 0.517

50N 20350883 Apartamento 502 0.517

50N 20350884 Apartamento 503 0.517

50N 20350885 Apartamento 504 0.517

50N 20350886 Apartamento 601 0.517

50N 20350887 Apartamento 602 0.517

50N 20350888 Apartamento 603 0.517

50N 20350889 Apartamento 604 0.517

INTERIOR 2,

50N 20350890 Apartamento 101 0.444

50N 20350891 Apartamento 102 0.452

50N 20350892 Apartamento 103 0.452

50N 20350893 Apartamento 104 0.452

50N 20350894 Apartamento 201 0.444

50N 20350895 Apartamento 202 0.453

50N 20350896 Apartamento 203 0.453

50N 20350897 apartamento 204 0.444

50N 20350898 Apartamento 301 0.444

50N 20350899 Apartamento 302 0.453


50N 20350900 Apartamento 303 0.453

50N 20350901 Apartamento 304 0.444

50N 20350902 Apartamento 401 0.444

50N 20350903 Apartamento 402 0.453

50N 20350904 Apartamento 403 0.444

50N 20350905 Apartamento 404 0.444

50N 20350906 Apartamento 501 0.453

50N 20350907 Apartamento 502 0.453

50N 20350908 Apartamento 503 0.444

50N 20350909 Apartamento 504 0.444

50N 20350910 Apartamento 601 0.444

50N 20350911 Apartamento 602 0.453

50N 20350912 Apartamento 603 0.453

50N 20350913 Apartamento 604 0.444

INTERIOR 3

50N 20350914 Apartamento 101 0.486

50N 20350915 Apartamento 102 0.517

50N 20350916 Apartamento 103 0.517

50N 20350917 Apartamento 104 0.517

50N 20350918 Apartamento 201 0.517

50N 20350919 Apartamento 202 0.517

50N 20350920 Apartamento 203 0.517

50N 20350921 apartamento 204 0.517

50N 20350922 Apartamento 301 0.517

50N 20350923 Apartamento 302 0.517

50N 20350924 Apartamento 303 0.517

50N 20350925 Apartamento 304 0.517

50N 20350926 Apartamento 401 0.517

50N 20350927 Apartamento 402 0.517

50N 20350928 Apartamento 403 0.517

50N 20350929 Apartamento 404 0.517

50N 20350930 Apartamento 501 0.517

50N 20350931 Apartamento 502 0.517

50N 20350932 Apartamento 503 0.517

50N 20350933 Apartamento 504 0.517

50N 20350934 Apartamento 601 0.517

50N 20350935 Apartamento 602 0.517

Apartamento 603 0.517



INTERIOR 4








apartamento 204 0.517

















INTEROR 5


























INTERIOR 6

























INTERIOR 7


























TOTAL APARTAMENTOS 85.077

TOTAL GARAJES 14.88

TOTAL 99.957

Coeficientes de copropiedad conjunto residencial Bosques de Salamanca de la (l) Etapa, (ll) Etapa y (lll) etapa.

Garaje 6 0.096

Garaje 7 0.096

Garaje 8 0.096

Garaje 9 0.096

Garaje 10 0.096

Garaje 11 0.096

Garaje 12 0.096

Garaje 13 0.096

Garaje 14 0.096

Garaje 15 0.096

Garaje 16 0.096

Garaje 17 0.096

Garaje 18 0.096


Garaje 19 0.096

Garaje 20 0.096

Garaje 21 0.096

Garaje 22 0.096

Garaje 23 0.096

Garaje 24 0.096

Garaje 24A 0.096

Garaje 25 0.096

Garaje 25A 0.096

garaje 26 0.096

Garaje 26A 0.096

Garaje 27 0.096

Garaje 27A 0.096

Garaje 28 0.096

Garaje 29 0.096

Garaje 30 0.096

Garaje 31 0.096

Garaje 32 0.096

Garaje 33 0.096

Garaje 34 0.096

Garaje 35 0.096

Garaje 36 0.096

Garaje 37 0.096

Garaje 38 0.096

Garaje 39 0.096

Garaje 40 0.096

Garaje 41 0.096

Garaje 42 0.096

Garaje 43 0.096

Garaje 44 0.096

Garaje 45 0.096

garaje 46 0.096

garaje 47 0.096

Garaje 48 0.096

Garaje 49 0.096

Garaje 50 0.096

Garaje 51 0.096

Garaje 52 0.096

Garaje 53 0.096

Garaje 54 0.096

Garaje 55 0.096


garaje 57 0.096

Garaje58 0.096

Garaje 58 0.096

Garaje 60 0.096

Garaje 61 0.096

Garaje 62 0.096

Garaje 63 0.096

Garaje 64 0.096

Garaje 65 0.096

Garaje 66 0.096

Garaje 67 0.096

Garaje 68 0.096

Garaje 69 0.096

Garaje 70 0.096

Garaje 71 0.096

Garaje 72 0.096

Garaje 73 0.096

Garaje 74 0.096

Garaje 75 0.096

Garaje 76 0.096

Garaje 77 0.096

Garaje 78 0.096

Garaje 79 0.096

Garaje 80 0.096

Garaje 81 0.096

Garaje 82 0.096

Garaje 83 0.096

Garaje 84 0.096

Garaje 85 0.096

Garaje 86 0.096

Garaje 87 0.096

Garaje 88 0.096

Garaje 89 0.096

Garaje 90 0.096

Garaje 91 0.096

Garaje 92 0.096

Garaje 93 0.096

Garaje 94 0.096

Garaje 95 0.096

Garaje 96 0.096

Garaje 97 0.096


garaje 98 0.096

Garaje 99 0.096

Garaje 100 0.096

Garaje 101 0.096

Garaje 102 0.096

Garaje 103 0.096

Garaje 104 0.096

Garaje 105 0.096

Garaje 106 0.096

Garaje 107 0.096

Garaje 108 0.096

Garaje 109 0.096

Garaje 110 0.096

Garaje 111 0.096

Garaje 112 0.096

Garaje 113 0.096

Garaje 114 0.096

Garaje 115 0.096

Garaje 116 0.096

Garaje 117 0.096

Garaje 118 0.096

Garaje 119 0.096

Garaje 120 0.096

Garaje 121 0.096

Garaje 122 0.096

Garaje 123 0.096

Garaje 124 0.096

Garaje 125 0.096

Garaje 134 0.096

Garaje 135 0.096

garaje 136 0.096

Garaje 137 0.096

Garaje 138 0.096

Garaje 139 0.096

Garaje 140 0.096

Garaje 141 0.096

Garaje 142 0.096

Garaje 143 0.096

Garaje 144 0.096

Garaje 145 0.096

Garaje 146 0.096


Garaje 147 0.096

Garaje 148 0.096

Garaje 149 0.096

Garaje 150 0.096

Garaje 151 0.096

Garaje 152 0.096

Garaje 153 0.096

Garaje 154 0.096

Garaje 155 0.096

Garaje 156 0.096

Garaje 157 0.096

Garaje 158 0.096

Garaje 159 0.096

Garaje 160 0.096

Garaje 161 0.096

Garaje 162 0.096

Garaje 163 0.096

Garaje 164 0.096

Garaje 165 0.096

TOTAL 14.88 ARTÍCULO 66. RECONSTRUCCIÓN. Los anteriores coeficientes también aplican para la reconstrucción parcial por destrucción o deterioro de alguno de los edificios o bloques del Conjunto (En aplicación al artículo 14 de la ley 675/2001). Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de propiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción. Así como para tomar la decisión prevista en el numeral 2 del artículo 13 de la ley 675/2001. ARTÍCULO 67. DEL DERECHO DE COPROPIEDAD EN LOS BIENES COMUNES. De conformidad con los artículos 1, 19, 25, 26, 28, 29 y 3 inciso 12, de la ley 675 del 3 de Agosto/2001 los coeficientes de copropiedad son el índice que establece la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del Conjunto, siendo un derecho de copropiedad, determinado de acuerdo al presente reglamento y que sirven para todos los efectos legales mencionados en el presente capitulo. ARTÍCULO 68. DE LAS OBLIGACIONES POR EL DERECHO DE COPROPIEDAD EN LOS

BIENES COMUNES.

Por el solo hecho de tener un derecho de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, los propietarios están obligados a contribuir al pago de las expensas comunes necesarias y no necesarias de conformidad a los Arts. 3 inciso 11 y 29 de la ley 675/2001. Dicha obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del Conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común. ARTÍCULO 69. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.


La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto, autorizará reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los

parámetros legales para su fijación. 2. Cuando al Conjunto se adicionen nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un

bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del Conjunto. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta

para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

CAPITULO XI

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES

ARTÍCULO 70. DE LA PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS.

Las expensas comunes son erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos relacionados con estos. Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. ARTÍCULO 71. DE LA PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NO NECESARIAS

Las expensas comunes no necesarias, son: Las suntuarias: Que incrementan sustancialmente el valor del Conjunto. Las útiles; que incrementan no en forma sustancial el valor del Conjunto.

Estas expensas son obligatorias bajo los siguientes parámetros: a) si la cuantía total durante la vigencia presupuestal supera cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias y sea aprobada en Asamblea General Extraordinaria donde se tenga mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto. b) Si la cuantía es inferior a cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias y sea aprobada en Asamblea General Extraordinaria con el quórum deliberatorio y decisorio establecido en el presente reglamento, para el caso de las Asambleas Ordinarias (artículos 41 y 45 Ley 675/01). ARTÍCULO 72. DEL CARÁCTER DE LAS EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS O

EXTRAORDINARIAS.

Las expensas comunes ordinarias o extraordinarias establecidas por la asamblea general de Propietarios son de carácter real, dichas expensas comunes son obligación del respectivo titular del bien de dominio exclusivo, el cual responderá por las mismas, ya que sirven para cubrir las necesidades básicas de los bienes comunes que acceden al bien privado, al ser una obligación derivada del bien privado o de dominio particular se es solidario por parte de la respectiva unidad privada. De igual forma es solidario el titular del derecho de dominio demostrado con su respectivo certificado de tradición o escritura del inmueble con el tenedor a cualquier título.


El carácter de las expensas comunes es la de una Obligación Real. Derivadas de un derecho real de dominio al que acceden por Ministerio de la ley. ARTÍCULO 73. DEL INTERÉS DE MORA POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LAS

EXPENSAS NECESARIAS Y NO NECESARIAS. Las cuotas comunes ordinarias deben ser canceladas por mensualidades anticipadas dentro de los diez (10) primeros días de cada mes con un descuento del doce por ciento (12%) para quienes paguen oportunamente. Las extraordinarias se pagaran dentro del término que para el efecto establezca la asamblea general de Propietarios. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media vez el interés bancario corriente certificado por la superintendencia financiera, y sin perjuicio de que la asamblea general, establezca un interés inferior. A partir del tercer mes de retraso, la obligación será remitida a un Abogado. NUMERAL 1. PUBLICACIÓN LISTADO DE DEUDORES MOROSOS POR MORA EN EL PAGO

DE LAS EXPENSAS COMUNES. Mientras subsista este incumplimiento de tal situación de mora, el Administrador publicara al interior del Conjunto, el listado de deudores morosos. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios, y se publicaran los números de las unidades mas no los nombres de las personas. NUMERAL 2. PROCEDIMIENTO PARA RELACIONAR A LOS PROPIETARIOS MOROSOS EN LAS CONVOCATORIAS A ASAMBLEAS.

En toda convocatoria a asamblea ordinaria o extraordinaria se anexará una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes ordinarias siguiendo este procedimiento:

Asamblea General Ordinaria: el listado de deudores morosos debe incluir la vigencia presupuestal de Enero a Diciembre y anteriores vigencias si existen deudas pendientes por parte del propietario.

Asamblea General Extraordinaria: el listado de deudores morosos debe incluir la mora del mes anterior a la convocatoria.

El acta de la asamblea ordinaria o extraordinaria incluirá el listado de los propietarios que se encuentren en mora, en un punto anterior a la terminación de la reunión y firmas del presidente y secretario, así no esté consignado en el orden del día. ARTÍCULO 74. DE LA PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS PARA LA RECONSTRUCCIÓN

POR DESTRUCCIÓN O DETERIORO TOTAL O PARCIAL

En el evento de destrucción o deterioro del Edificio se procederá a la reconstrucción del edificio en los siguientes eventos: 1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio no fuere inferior al setenta y cinco por ciento

(75%) de su valor comercial. 2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del

edificio, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.


Las expensas de la reconstrucción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad. Reconstruido el conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha. Cuando la destrucción o deterioro afecte un sector que haga parte del edificio, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el sector en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2º del artículo 13 de la ley 675/2001. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el edificio ubicado en el sector, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10º de la ley. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

CAPITULO XII

DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

PECUNIARIAS ARTÍCULO 75. DEL COBRO PRE JUDICIAL DE LAS EXPENSAS COMUNES.

El propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado que presente mora de tres (3) meses, será enviada su cartera de inmediato a cobro pre judicial en primera instancia. Parágrafo 1. El Administrador de ser necesario buscará una última conciliación de la obligación

antes de acudir al cobro pre judicial. Parágrafo 2. Llegado el sexto (6°) mes de mora, se procederá por parte de la entidad encargada al cobro jurídico, acudiendo incluso a la autoridad competente buscando como única instancia el embargo del deudor y su posterior remate llegado el caso. ARTÍCULO 79. DE LA SOLIDARIDAD ENTRE EL PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO O

HABITADOR POR EXPENSAS APROBADAS. El propietario es solidario con el fiduciario, el usufructuario, el habitador, así se trate de expensas necesarias ordinarias o extraordinarias, así como de expensas no necesarias aprobadas con el quórum Deliberatorio y decisorio exigido en el presente reglamento. Está él, en la obligación de cancelar las expensas causadas por la administración, según lo expresado en los artículos 80, 81 y 82 del presente reglamento, así como de las primas de seguros contra incendio, terremoto y demás gastos necesarios para mantener los bienes de propiedad común en buen estado, y los servicios públicos esenciales relacionados con estos. PARAGRAFO. También, existirá solidaridad en el pago, entre el propietario anterior y el nuevo

propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes ordinarias, extraordinarias, o expensas no necesarias, aprobadas con el quórum Deliberatorio y decisorio exigido, lo mismo que a lo contemplado en el artículo 83 del presente reglamento y que no estén pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la trasferencia del derecho de dominio.


ARTICULO 77. DE LA EXIGENCIA DEL PAZ Y SALVO O CERTIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN PARA EFECTOS DE LA SOLIDARIDAD ENTRE EL PROPIETARIO ANTERIOR Y EL NUEVO, EN CASO DE TRANSFERENCIA. En la escritura de transferencia de dominio del bien inmueble, el propietario actual exigirá a la Administración él paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes. En caso de no contarse con él paz y salvo (que será exigido por él notario), se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al Administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. ARTICULO 78. DE LA SOLIDARIDAD ENTRE LOS COMUNEROS. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda. ARTICULO 79. DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LAS EXPENSAS COMUNES, ASÍ NO SE USE LA UNIDAD PRIVADA. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del Conjunto Residencial Bosques de salamanca, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

CAPITULO XIII

DETERMINACIÓN DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN, REPRESENTACIÓN, EJECUCIÓN Y CONTROL DE LA PERSONA JURÍDICA

ARTICULO 80. DEL ORGANIGRAMA DE LA COPROPIEDAD. El siguiente organigrama el cual constituye el orden jerárquico del Conjunto Residencial Bosques de salamanca, indica la naturaleza de sus relaciones mutuas y señala los lineamientos que el propietario, residente y tenedor a cualquier título debe seguir para la comunicación descendente, ascendente, u Horizontal. Órganos de Dirección, Conjunto Residencial Bosques de Salamanca:

Asamblea General de Propietarios.

Consejo de Administración.

Administrador.

Órgano de Control del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca:

Revisor Fiscal Comités del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca:

Comité de Convivencia.

Comisión de verificación redacción del Acta.

Comité Juventud.

Comité de personas mayores.

Comité de eventos sociales.

Delegado del conjunto ante el consejo local de propiedad horizontal.


ARTICULO 81. DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS.

1. DE SU CONFORMACIÓN. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes

privados, o sus representantes o delegados, con voz y voto, reunidos con el quórum y las

condiciones previstas en el artículo 39 de la ley 675/2001 y en el presente Reglamento de

propiedad horizontal. La asamblea general se realizara entre el 1 de enero y el 31de marzo de

cada año.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el Conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella sin excepción. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el Administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios, visitantes, empleados y ocupantes del Conjunto a cualquier título. (art.37 Ley 675/01). Parágrafo 1. DE LA CALIDAD DE TITULAR. El titular de derecho de dominio de un bien privado, para demostrar su calidad deberá presentar el certificado de tradición y libertad del inmueble e inscribirse en el registro de propietarios. En caso de venta del bien inmueble, debe informar quien es el nuevo adquiriente del derecho de dominio, quien procederá a firmar el libro de registro de propietarios. Los propietario podrán conceder poder a un representante o delegado ante la asamblea general ordinaria o extraordinaria, y entregado en la administración con doce 12 horas antes del inicio de la asamblea. Parágrafo 2. Es obligación del titular de derecho de dominio de acuerdo al presente reglamento, registrarse en el libro de registro de propietarios e informar su domicilio cuando no sean residentes en el Conjunto Residencial Bosques de Salamanca: 2. Naturaleza y Funciones. Estará basada de acuerdo a lo contemplado en el artículo 38 de la ley

675 de 2001. Así:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y el administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un

año.

4. Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o

extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y

su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su

defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal, con el quórum que señale la ley.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división,

cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien

común.


8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente

ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de

sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de

propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado

para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de

imprevistos de que trata la presente ley.

12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el

reglamento de propiedad horizontal.

PARAGRAFO 1: La asamblea general podrá delegar en el consejo de administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3º del presente artículo y facultar al consejo para aceptar la renuncia de cualquiera de sus miembros. PARÁGRAFO 2: Cuando el consejo este integrado por tres miembros y renuncie uno de ellos se

deberá convocar una nueva asamblea.

3. Convocatorias. Para las convocatorias a Asambleas, se tendrá en cuenta lo estipulado

en los artículos 39, 40 y 41 de la ley 675 de 2001. En la convocatoria para asamblea

ordinaria o extraordinaria debe contener como requisitos mínimos lo siguiente:

1. Fecha convocatoria 2. Nombre titular 3. Clase de Asamblea Ordinaria o Extraordinaria 4. Número convocatoria 5. Fecha de realización 6. Hora de iniciación 7. Lugar de realización 8. Calidad o cargo de la persona que convoca 9. Orden del día 10. Aclaraciones de Ley 11. Alusión al poder (anexar modelo) 12. Firma de la persona que convoca 13. Documento de identidad de quien convoca 14. Listado de deudores morosos en los términos establecidos en el presente reglamento. 15. Los informes, estados financieros, proyecto de presupuesto. 16. Demás información que se considere pertinente. Parágrafo 1. En las reuniones de Asamblea Ordinaria el orden del día se puede modificar una vez

nombrado el presidente de la asamblea y el secretario a propuesta de un mandatario o propietario y con aprobación mayoritaria. Parágrafo 2. En las asambleas de carácter extraordinario no se entrará a deliberar otros puntos

diferentes a los indicados en el motivo de la convocatoria. En el evento de querer entrar a deliberar otros puntos diferentes no indicados en la convocatoria estos temas no contemplados en el orden del día se entienden por no debatidos, no escritos y por lo tanto no válidos, a no ser que esté reunido el cien por ciento (100%) del quórum deliberatorio de acuerdo al total de coeficientes de copropiedad y una vez agotados los temas.


Parágrafo 3. Se dejará la constancia de citación o convocatoria a las Asambleas, para quienes

residan en el conjunto, se les hará firmar una planilla que contenga la fecha y hora de recibo; para quienes no residan en el Conjunto se hará a través de correo certificado oficial, a fin de que ningún titular argumente que no fue convocado y de pie a una controversia o impugnación de las decisiones de las Asambleas. A- Suspensión de Asambleas: Si por algún motivo se suspende la asamblea sin desarrollar el orden del día deberá continuarse máximo en tres (3) días calendario. B- Iniciación Asambleas: Por respeto y compromiso con la comunidad, los asambleístas deben ser puntuales con la hora citada para dar inicio a las Asambleas, ya sean de carácter ordinario o extraordinario, y en todo caso el tiempo máximo para registrarse y verificar el quórum es de 1 hora, a partir de la hora convocada. C- Tiempo de Espera: Se dará un tiempo de espera de cincuenta (50) minutos para registro de asistentes. Pasado este tiempo se cerrará el registro de asistencia y se procederá a la verificación del Quórum deliberatorio. Si verificado el quórum hay quórum, se procederá con el desarrollo del orden del día, y se permitirá a los propietarios presentes antes de cerrar el registro, firmar el listado de asistencia para efectos de no cobrarle la sanción de inasistencia a la asamblea.

4. De los Poderes. El propietario de un bien inmueble, de estar imposibilitado para asistir a una

reunión de carácter ordinario o extraordinario, se podrá hacer representar por un tercero mediante poder debidamente diligenciado, en donde exprese el motivo de la convocatoria. El mandatario no debe extralimitarse en el mandato conferido por el mandante y lo representa únicamente con derecho a voz y voto en la asamblea de propietarios. El poder no conlleva una delegación a un tercero por parte del mandante o propietario, a no ser que se exprese dicha delegación en el poder, en caso de otorgarse sin dicho mandato no obliga al mandante, sino al mandatario. Un copropietario puede representar máximo a tres (3) unidades privadas incluyendo la propia. Los tenedores o moradores a cualquier título, representaran únicamente el poder del apartamento en que reside. Si el propietario otorgante de un poder no tiene su firma registrada en el libro “Registro de Propietarios” debe entregar el poder debidamente legalizado, es decir reconocido por una autoridad competente, Notario o Juez según lo que establece el código de procedimiento civil en el artículo 251. 5. Derecho de elevar peticiones de los tenedores. Los tenedores o moradores a cualquier título,

pueden elevar peticiones respetuosas a los órganos de dirección, Administración y control en

forma directa o por medio de sus representantes. No se podrá revocar o hacer nulo este derecho,

debiendo ser oídos en las decisiones que los puedan afectar, lo cual conlleva a ser escuchados en

las Asambleas, consejos de Administración, por el Administrador y por el revisor fiscal. (Sentencia

de la corte Constitucional C-318 2-05-2002 expediente D-3771).

6. De otras clases de representaciones en las Asambleas. Además del titular y mandatario quienes tengan derechos reales y tenencia precaria, en el caso de Fideicomiso, Usufructo, Uso o Habitación, tienen derecho a asistir a las Asambleas. Por otra parte en el caso de los contratos anticríticos, el acreedor, por ser quien administra, con carácter irrevocable, tiene derecho a asistir a las Asambleas. En el caso del arrendamiento o comodato, es el propietario, salvo autorización al tenedor. En el caso de posesión real y material de la unidad privada, como el poseedor, conforme a la ley, se reputa dueño, es quien tiene derecho. En el evento de un menor de edad lo representa el tutor y en el evento de una acción litigiosa contra un derecho de dominio lo representa la autoridad competente debidamente acreditada.


Cuando el propietario del derecho de dominio es una Persona Jurídica, será representada por su representante legal o a quien éste delegue mediante poder, debidamente conferido. Cuando sea una sucesión ilíquida nombrarán a una sola persona para que los represente. Cuando el derecho de domino sea de varios titulares designarán una sola persona que los represente, es decir no se permite la división del voto. 7. De las prohibiciones para representaciones en la Asamblea. No podrán representar en las

reuniones de Asamblea, derechos distintos de los suyos propios, mientras estén en ejercicio de sus cargos los diferentes órganos de dirección, administración, ejecución y control, como el Administrador, el Revisor Fiscal, el Consejo de Administración o empleados. Y además quienes ocupen otros cargos dentro de la administración o participen de algún comité o comisión.

8. Derecho a voto por persona. En consideración a la sentencia de la corte constitucional D-522

10/07/2002 Expediente D-3830 y al artículo 3 numeral 12; 25 numeral 2 y 37 inciso 3 de la ley 675/2001, y en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal, cuando se trate de decisiones diferentes a las que tienen carácter económico, la decisión no es por coeficiente de copropiedad, si no que el voto es por persona, en cumplimiento del principio a la igualdad. 9. Derecho a voto por PROPIEDAD O COEFICIENTE. En consideración a la sentencia de la corte constitucional D-522 10-07-2002 Expediente D-3830 y al artículo 3 numeral 12; 25 numeral 2 y 37 inciso 3 de la ley 675/2001 y en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal cuando las decisiones que deban tomar las Asambleas sean de carácter económico el voto es proporcional al derecho en los bienes comunes, como es el coeficiente de copropiedad, este condicionamiento de la corte es de obligatorio cumplimiento.

10. Coeficientes para decidir según el caso. De acuerdo al siguiente cuadro y según lo establecido por la Ley 675, el siguiente es el quórum decisorio según el caso:

N° SITUACION QUORUM QUORUM DECISORIO

1 Destinación diferente a la indemnización por amparo de Seguros.

100 al 70%

70%

2 Coeficientes de Copropiedad 100 al 70%

70%

3 Extinción de la propiedad horizontal por voluntad 100% 100%

4 Extinción de la propiedad horizontal por destrucción 100 al 70%

70%

5 Imposición expensas extraordinarias 4 veces el valor De la cuota obligatoria

100 al 70%

70%

6 Cambios que afecten la destinación de los bienes Comunes

100 al 70%

70%

7 Sensible disminución en uso y goce de bienes comunes

100 al 70%

70%

8 Reforma del Reglamento 100 al 70%

70%

9 Designaciones o nombramientos de 1° convocatoria Segunda convocatoria (cualquier coeficiente)

51% 51%

10 Aprobación de presupuesto 51% 51%

11 Aprobación Balance 51% 51%

12 Proposiciones y Autorizaciones 51% 51%

13 Asignación al uso exclusivo 100 al 70%

70%


14 Desafectación de un bien común no esencial 100 al 70%

70%

15 Reconstrucción del Multifamiliar 100 al 70%

70%

16 Cambio de destinación de un bien privado o de dominio Particular

100 al 70%

70%

17 Adquisición de Inmuebles 100 al 70%

70%

18 Liquidación y disolución Persona Jurídica 100 al 70%

70%

19 Extinción obligaciones pecuniarias 100 al 70%

70%

11. De los actos y decisiones de la Asamblea. Los actos y decisiones de la asamblea son mandatos, en consecuencia surten efectos Civiles, son de carácter obligatorio, se pueden hacer cumplir ante la ley, las instancias Judiciales y Policivas. Los actos y actuaciones de las Asambleas implican no solo obligaciones, si no responsabilidades, para con los mismos propietarios, tenedores a cualquier título o terceros, perjudicados o no por sus decisiones, los actos y decisiones de la asamblea se denominaran:

ACUERDOS: son aquellos de carácter general particular que interesan a todos.

RESOLUCIONES: Son de carácter particular o personal, que interesan a una persona o un

grupo de personas.

PROPOSICIONES: Son asuntos de rutina, tales como solicitudes a autoridades, exaltación, labores o requerimientos, etc.

DESIGNACIONES: Cuando son nombramientos de personas para ocupar cargos.

AUTORIZACIONES: Cuando confiere facultades a una o varias personas, para ejercer

alguna función o atribución.

12. Impugnación de Decisiones. El administrador, el revisor fiscal, o cualquier propietario podrá

impugnar las decisiones de la asamblea cuando no se ajusten a la ley o al reglamento de propiedad horizontal, esta solo podrá hacerse dentro de los dos meses siguientes a la fecha de publicación de la respectiva acta,(art. 49 ley 675/2001) mediante un proceso civil. Estarán legitimados para impugnar las decisiones los propietarios de inmuebles del Conjunto que hubieren votado negativamente a la misma, los ausentes que por cualquier causa no hubiere asistido, previo la prueba y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. El administrador debe hacer las publicaciones pertinentes del acta en lugar visible de la unidad. ARTÍCULO 82. DE LAS ASAMBLEAS NO PRESENCIALES.

Se podrán realizar dos (2) clases de Asambleas no presenciales como son: por comunicación sucesiva o simultánea y por comunicación escrita, en concordancia con los artículos 42 y parágrafo, 43 y 44 contemplados en la ley 675/2001. ARTÍCULO 83. DEL ADMINISTRADOR EN SU CALIDAD DE ÓRGANO DE DIRECCIÓN,

ADMINISTRACIÓN, RECAUDO, EJECUCION, Y REPRESENTACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA.

Para todos los efectos legales el Administrador es un órgano de Dirección y Administración de la persona jurídica de conformidad con el artículo 53 de la ley 675/2001, por lo tanto sus funciones


son de recaudo, ejecución y Representación Legal de la persona jurídica, encargado de la administración de Conjunto, ostenta la calidad de Personero, Mandatario, Gerente y Tesorero de la propiedad horizontal. Podrá ser persona natural o jurídica, propietario o no a voluntad de la asamblea. Y sus funciones serán las siguientes: 1). Preparar con la debida antelación el presupuesto de ingresos, gastos inversiones de la correspondiente vigencia. 2). Velar por la conservación, buen uso y goce de los bienes, áreas instalaciones y servicios comunes, así como velar por la tranquilidad, seguridad y salubridad de los copropietarios y propender a su armónica convivencia. 3). Convocar a las reuniones ordinarias y extraordinarias de asamblea general y de consejo. 4). Cobrar y recibir los aportes y cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas por la asamblea general. 5). Presentar un informe a la asamblea general sobre sus actividades, del estado financiero, y la situación general de la propiedad horizontal. 6). Contratar y mantener vigentes los seguros exigidos por la ley por el reglamento de Propiedad .Horizontal. 7). Llevar la contabilidad o supervisar esta labor si estuviere encomendada a otra persona. 8). Protocolizar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea. 9). Representar judicialmente y extrajudicialmente a la persona jurídica. 10). Constituir apoderados judiciales para la defensa de los interese del conjunto y sus copropietarios.

11). Los demás que le imponga la ley, el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea general.

NUMERAL 1. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.

La representación Legal de la persona jurídica y la administración del conjunto corresponde al Administrador, por lo que sus actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. NUMERAL 2. DE SU NOMBRAMIENTO PERIODO Y ACEPTACIÓN DEL CARGO

El Administrador del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, será nombrado por el Consejo de Administración quien lo deberá elegir para el periodo de un (1) año de acuerdo a la vigencia presupuestal, (salvo disposición contraria de la asamblea general de propietarios, quien es el único ÓRGANO que podrá modificarlo) debiendo conservar su nombramiento y ejercicio del cargo hasta cuando se le presente la certificación de la alcaldía local que acredite al nuevo Administrador, mediante la presentación del acta del consejo de administración o de la asamblea general en que conste su nombramiento y aceptación. NUMERAL 3. DE LA TERMINACIÓN DEL MANDATO. El nombramiento del Administrador se dará por terminado por las causales contenidas en el artículo 2186 del Código Civil normas del mandato que se encuentran transcritas, si su contratación es de tipo Civil, si es laboral se regirá por las normas laborales, no obstante el administrador tiene


un mandato de conformidad con el Código Civil, debiendo cumplir sus disposiciones, para efectos de ejecución del mandato otorgado por la ley, el presente reglamento y la asamblea, la decisión de su nombramiento o terminación debe constar en Acta firmada debidamente por el Presidente o vicepresidente del Consejo de Administración, dando fe ante autoridad competente. Al ser el nombramiento del Administrador un mandato en el cual la asamblea como mandante o el consejo de administración por delegación del Art. 50 de la ley 675/2001, delega la gestión y encargo de los negocios o derechos patrimoniales de todos los propietarios en la persona jurídica, al Administrador como mandatario, puede la asamblea o el Consejo de Administración revocarle o terminarle el mandato por las siguientes causales contempladas en el Código Civil: 1. Por el desempeño del negocio para el cual fue constituido. 2. Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la terminación del

mandato. 3. Por la renovación del mandante. 4. Por la renuncia del mandatario. 5. Por la muerte del mandante o mandatario. 6. Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro. 7. Por la interdicción del uno o del otro. 8. Por las cesaciones de las funciones, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. NUMERAL 4. DE LA CERTIFICACION DEL NOMBRAMIENTO O TERMINACIÓN DEL

CARGO

Para demostrar el nombramiento o terminación del cargo del Administrador deberá presentarse la certificación de la alcaldía local como Representante Legal de la persona jurídica del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, para todos los efectos legales, previa presentación en dicha entidad del Estado del Acta de nombramiento por parte de la asamblea o Consejo de Administración. NUMERAL 5. DEL PROCEDIMIENTO DE LEGALIZACIÓN DEL NOMBRAMIENTO O

TERMINACIÓN DEL CARGO. Para legalizar el nombramiento o terminación del cargo del Administrador es necesario que el Acta se presente ante la alcaldía Local para su registro y posterior certificación. El acta deberá cumplir los formalismos que exige la ley, para tener validez, las disposiciones o formalismos están contenidas en el Artículo 8 de la ley 675 y en el presente Reglamento cuando se trata de Asambleas Generales. Cuando el nombramiento del Administrador sea por parte del Consejo de Administración, el Presidente o Secretario del mismo, deberán presentar a la alcaldía el acta debidamente firmada ante autoridad competente Juez o Notario. El Administrador nombrado deberá notificarse en la alcaldía local del Acto Administrativo de reconocimiento de su Representación Legal, copia de la cual se le deberá hacer entrega a el anterior Representante Legal, para todos los efectos legales y en especial para que le haga entrega de todos los documentos bienes y patrimonio de la persona jurídica, así como de los bienes comunes inmuebles que acceden a los privados y que representan un derecho de copropiedad. NUMERAL 6. DE LA REMUNERACIÓN Y FORMA DE PAGO.

La remuneración del Administrador será establecida por la asamblea, no podrá delegarse en otro órgano, y en todo caso debe estar contemplada en el presupuesto aprobado para cada periodo, y nuca podrá exceder el monto aprobado por la asamblea, la forma de pago se deberá incluir en el contrato firmado por el Presidente del Consejo de administración, cumpliendo este el mandato de la asamblea, relacionado con la remuneración y clase de contratación que se desea.


NUMERAL 7. DE LA SUSCRIPCIÓN DEL CONTRATO CON EL ADMINISTRADOR. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el Administrador, actuará como representante legal de la persona Jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general. La forma de contratación del Administrador la establecerá la asamblea general de Propietarios. NUMERAL 8. DE SU RESPONSABILIDAD. Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. El Administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. NUMERAL 9. AUTORIZACIÓN PARA EL MANEJO DE RECURSOS. El Administrador para efectos del manejo de los recursos firmará la cuenta de ahorros o cuenta corriente del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, conjuntamente con el presidente del Consejo de Administración. Lo anterior no exonera al administrador de su responsabilidad en el manejo de dichos recursos. NUMERAL 10. DE LA IDONEIDAD PARA EJERCER EL CARGO. El Administrador deberá demostrar idoneidad en el ejercicio de su encargo, demostrando experiencia en administración de conjuntos de propiedad horizontal, manejo contable, financiero y administrativo, así como gran capacidad de conciliación y conocimientos en forma especial sobre el régimen de la propiedad horizontal, dicha idoneidad deberá demostrarla a través de cursos, talleres, seminarios, encuentros, diplomados y capacitación sobre el régimen o en el término de dos(2) meses recibir una inducción o capacitación, para poder ejercer su cargo, en concordancia del parágrafo 2 del art. 50 de la ley 675/2001. NUMERAL 11. DEL RECIBO DE LOS BIENES COMÚNES DE LOS COPROPIETARIOS Y DE

LA PERSONA JURÍDICA. Una vez entregada la certificación de la Alcaldía, en donde conste la designación del Administrador se le deberá hacer entrega formal del cargo por el anterior Administrador o en su defecto por quien esté a cargo de los bienes comunes del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, por tal motivo mediante Acta de inventario se le deberá entregar todos los bienes comunes, inmuebles, muebles y documentos, archivos y estados financieros a la fecha de la notificación del cargo por autoridad competente, en el estado en que se encuentren, dejando las constancias del caso, el acta deberá ser firmada por el administrador saliente, por el presidente del Consejo y por la revisoría fiscal. De igual forma cuando por alguna situación se le termine el mandato por la asamblea o Consejo de administración, deberá hacer entrega en la misma forma que recibió todos los bienes comunes a su cargo y en el estado en que se encuentren, previa notificación o presentación de la certificación de la alcaldía.

NUMERAL 12. DE LAS CONTRATACIONES A TERCEROS. El Administrador deberá bajo su responsabilidad realizar las contrataciones para el cumplimiento de los objetivos del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, como son: la administración, mantenimiento, conservación, reparación, reposición, seguridad de los bienes comunes de copropiedad y del patrimonio del Conjunto, así como propender por la salubridad y pacífica convivencia de los propietarios, tenedores o poseedores a cualquier título, de igual forma la administración comprende los aspectos legales, administrativos, financieros y operativos, todas las


contrataciones las deberá hacer a nombre y representación del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, si contrata a su propio nombre no obliga al conjunto, ni a los propietarios. ARTÍCULO 84. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN COMO ÓRGANO DE DIRECCIÓN Y

ADMINISTRACIÓN.

El consejo de administración del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, es un órgano colegiado que tomara decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de sus miembros. Será elegido por la asamblea General de Propietarios, para un periodo de un año y estará integrado por un numero plural impar de propietarios mínimo tres (3) todos con voz y voto, se regirá por la ley 675 de 2001, y las funciones establecidas en el presente reglamento de propiedad horizontal. NUMERAL 1. DE LA COADMINISTRACION. Los integrantes del Consejo de Administración no podrán Co-administrar, ni dar instrucciones al personal, cualquier sugerencia se hará a través del Administrador del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, a no ser que sea un caso imprevisto. NUMERAL 2. DEL MANDATO SIN REPRESENTACIÓN. El Consejo de Administración al ser un ÓRGANO de dirección y administración de la persona jurídica para todos los efectos legales debe ser considerado como un mandatario sin representación, ya que ésta representación está en cabeza del Administrador, no siendo óbice para fijar pautas y políticas de dirección y administración en el Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, de cumplimiento por parte del Administrador, revisor fiscal, propietarios y tenedores. NUMERAL 3. DE LA REVOCATORIA DEL MANDATO. Para la revocatoria o renuncia del cargo por parte de los miembros del Consejo de Administración, se hará de conformidad a las normas del mandato y ante los mandantes, o sea la asamblea general de propietarios, ya sea en asamblea ordinaria o extraordinaria, sin olvidar que el Consejo para algunos eventos opera como mandatario sin representación. Los cargos dentro de la junta directiva puede ser revocados por los mismos integrantes del Consejo de Administración, lo mismo que el Consejo podrá aceptar la renuncia de un Directivo y proveer el cargo vacante, eligiendo dentro de sus miembros dicho cargo. NUMERAL 4. DE LAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.

Son funciones del Consejo de Administración:

a. Servir de órgano consultor al administrador. b. Vigilar la administración del conjunto y dictar las normas internas tendientes a que se

mantenga el orden y el aseo, así como la armonía entre los ocupantes del conjunto. c. Rendir anualmente a la asamblea general ordinaria un informe de labores. d. Llevar la iniciativa a la asamblea a cerca del reglamento de uso de los bienes comunes y

las modificaciones a la forma y goce de los mismos. e. Adoptar las medidas de carácter urgente que sean necesarias para la conservación y

mantenimiento de los bienes de uso o dominio comunes. f. Examinar y aprobar en primera instancia los balances e informes que han de pasar a

consideración de la asamblea general ordinaria y proponer las determinaciones que estimen más acertadas en relación con los saldos o faltantes.

ARTÍCULO 85. DEL REVISOR FISCAL COMO ÓRGANO DE CONTROL.

El Conjunto Bosques de salamanca, contara con un Revisor Fiscal, quien debe ser contador público juramentado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la junta central de Contadores. Su nombramiento es por decisión de la asamblea general de propietarios Ordinaria o


Extraordinaria; y este no debe tener ninguna de las inhabilidades consagradas en el presente reglamento, en la ley de la contaduría pública, o en el capítulo XIII artículo 56 de la ley 675, siendo de carácter obligatorio por parte de los propietarios su nombramiento. Para ejercer el cargo debe expresar la aceptación del mismo en la misma reunión de nombramiento, y posterior a esta reunión deberá firmar el contrato de prestación de servicios profesionales, o contrato laboral, con el presidente del consejo quien actuara como representante de la asamblea general de propietarios, por el término o periodo de un (1) año. NUMERAL 1. DE SU REMUNERACIÓN Y FORMA DE PAGO. La remuneración del Revisor Fiscal no será delegable por la asamblea general, siendo obligación del Administrador incluir su remuneración como Honorarios dentro del presupuesto de la vigencia ordinaria para la aprobación de la asamblea general de Propietarios. La cancelación de sus honorarios se hará por mes vencido, previo cumplimiento de sus funciones, consignadas en el presente reglamento en especial, el audítate del estado financiero mensual, que debe ser realizado y presentado al consejo de administración. NUMERAL 2. DE SUS FUNCIONES.

Las funciones del Revisor Fiscal son las siguientes: 1. Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la administración

se ajustan a las prescripciones del Reglamento y a las decisiones de la asamblea general. 2. Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea o al Consejo de Administración, según los

casos, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la administración y en el desarrollo de sus objetivos.

3. Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia y rendirles los informes a que haya lugar o le sean solicitados.

4. Velar porque se lleve regularmente la contabilidad de la administración y las actas de las reuniones de la asamblea y del Consejo de Administración y porque se conserve debidamente la correspondencia de la administración y los comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones necesarias para tales fines. 1. Inspeccionar asiduamente los bienes de la copropiedad y procurar que se tomen

oportunamente las medidas de conservación o seguridad de los mismos y de los que ella tenga en custodia a cualquier otro título.

2. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control permanente sobre los valores sociales.

3. Autorizar con su firma cualquier Balance que se haga, con su dictamen o informe correspondiente.

8. Cuando lo juzgue necesario, convocar a la asamblea a reuniones extraordinarias explicando las razones.

9. Previo al lleno de los requisitos, convocar a Asamblea General Extraordinaria, cuando se lo solicite cualquier persona afectada por una sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, a fin de que le resuelva el recurso de apelación.

10. Convocar al consejo a reuniones de administración cuando lo considere necesario. 11. Cumplir las demás atribuciones que le señalen las Leyes o el Reglamento y las que, siendo

compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea. 12. Prescribir el plan de cuentas de la administración conjuntamente con el Administrador. 13. Efectuar los arqueos a los fondos comunes mínimo una vez al mes. 14. Velar por que las cuentas y libros se encuentren al día. 15. Informar por escrito y con la debida oportunidad al Administrador y al Consejo sobre las

irregularidades existentes en el manejo de las cuentas y del presupuesto y si es el caso convocar a Asamblea Extraordinaria.

16, Revisar el Reglamento de caja menor en caso de existir y dar directrices sobre su manejo, de lo contrario presentar una reglamentación a la administración. 17. Cuando existan diferencias entre el Administrador y Consejo de Administración deberá convocar en forma inmediata a la asamblea.


18. Cuando existan diferencias entre el Administrador y alguno de los comités establecidos, deberá citar a reunión de Consejo en forma inmediata con la participación de las personas involucradas con el fin de darle solución.

19. Denunciar en forma escrita, ante el Consejo de administración o la asamblea a todos los propietarios o tenedores a cualquier título por infracción a la ley o al reglamento, para efectos de la sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

NUMERAL 3. DE SU RESPONSABILIDAD.

La responsabilidad del Revisor Fiscal es la misma de los demás órganos de la propiedad horizontal consignados en las normas del mandato del Código Civil en el Libro IV, Titulo XXVIII, en cuanto no pugnen con la naturaleza misma del régimen de la propiedad horizontal, de igual forma tiene las siguientes responsabilidades: a. Responsabilidad Civil: En los términos del Artículo 211 del Código Civil responderá

patrimonialmente de los perjuicios que ocasione a la persona jurídica por negligencia o dolo en el cumplimiento de sus funciones, además responde por las culpas.

b. Responsabilidad Penal: En los términos de los artículos 42,43 y 47 de la ley 222/95 y Ley 190/95 cuando se comprueben casos de recepción, legalización y ocultamiento de bienes provenientes de actividades ilegales.

c. Responsabilidad Contravencional o Administrativa: Si se le comprueba negligencia en el desempeño de sus funciones o ausencia de las mismas, de conformidad con los artículos 216 y 217 del Código de comercio, impuestas por autoridad competente que ejerza su inspección vigilancia y control.

d. Responsabilidad Disciplinaria: De conformidad con los artículos 35 a 40 de la ley 222/95 cuando exista violación a la ética profesional la sanción es por parte de la junta

central de contadores, también en los casos de desconocimiento de las normas contables, tributarias y principios de la profesión de contador y otros delitos contra la fe pública, la propiedad, la economía Nacional, etc.

NUMERAL 4. DE SU PODER DE CONVOCATORIA. El Revisor Fiscal reunirá a la asamblea general Extraordinaria en cualquier día cuando así lo exijan las necesidades imprevistas del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, cumpliendo todos los requisitos de convocatoria exigidos para esta clase de asambleas extraordinarias. Siempre debe estar atento al cumplimiento de sus funciones, en especial al manejo de los recursos, cumplimiento o extralimitación de las funciones de los diferentes órganos, así como del ejercicio de los derechos y obligaciones de los propietarios o tenedores a cualquier título, para eso tiene poder de convocatoria y puede acudir a los órganos de dirección y administración de la persona jurídica, para lo de su competencia. NUMERAL 5. DE LA PRUEBA DE SU NOMBRAMIENTO. La prueba del nombramiento del Revisor fiscal es el acta en donde consta la decisión de la asamblea en nombrarlo o darle por terminado su gestión o periodo, acta elaborada de acuerdo a los formalismos de Ley. NUMERAL 6. INICIACIÓN FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL El Revisor Fiscal empezará a cumplir sus funciones a partir de la fecha de su elección.


NUMERAL 7. DE LA TERMINACIÓN DE SU GESTIÓN. La asamblea podrá dar por

terminado a su libre albedrío el nombramiento del Revisor Fiscal tomando como causal las que determina el capítulo IV de las normas del mandato, Artículo 2189 del Código Civil. Surtirá efectos su retiro a partir de la presentación de la certificación del nombramiento expedida por la autoridad competente, previa presentación del acta en donde consten las decisiones de la asamblea de revocarle o darle por terminado su nombramiento, debiendo avalar los estados financieros hasta el último día en que ejerza el cargo. ARTÍCULO 86. DE LOS COMITÉS DELCONJUNTO. Para que la administración pueda adelantar una mejor gestión la asamblea o el consejo de administración podrá nombrar personas para la conformación de comités, siendo el comité de convivencia elegido por la asamblea únicamente o por el consejo de administración si la asamblea delega en el esta función. 1. COMITÉ DE CONVIVENCIA. La participación en este comité es AD HONOREN, los integrantes del Comité de Convivencia serán elegidos por la asamblea o el Consejo, cuando se le delegue esta facultad, debiendo tener la calidad de propietarios. El Comité de Convivencia será Integrado por tres (3) personas como mínimo, por decisión de la asamblea. El periodo del Comité de Convivencia debe ser de un (1) año, de acuerdo a la vigencia presupuestal. Las atribuciones de este Comité están orientadas a intervenir en la solución de los conflictos, intentando fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad, debiendo dejar sus consideraciones en Acta suscrita por las partes. El Comité de Convivencia no podrá imponer sanciones en ningún evento. 2. COMITÉ JUVENTUD. El Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, debe tener organizado el comité Juvenil. Los jóvenes como parte integral de la comunidad deben tener vocería en las Asambleas sin voto, el Consejo de Administración y en las actividades que se programen o realicen. En todo caso este comité promoverá mejorar la calidad de vida de los jóvenes del conjunto, a través de actividades lúdico recreativas y o deportivas, culturales y de formación personal, con el propósito de generar la mayor ocupación del tiempo libre posible. 3. COMITÉ DE PARQUEADEROS. Es el encargado de apoyar a la administración en

todo lo relacionado con la asignación de parqueaderos, buen uso de los mismos por parte

de los propietarios y hacer las recomendaciones y sugerencias que ayuden a mejorar la

seguridad de los vehículos dentro del conjunto.

4. COMITÉ DE PERSONAS MAYORES. Es el encargado de apoyar a la administración

en programar las actividades socio recreativas de las personas mayores de 55 años que

habitan en el conjunto residencial, con el propósito de mejorar la calidad de vida de los

abuelos, y procurando que se les respete su dignidad humana.

5. COMITÉ DE EVENTOS Y ACTIVIDADES SOCIALES. Es el apoyo de la

administración para organizar el evento de las actividades sociales y socio recreativas, así

como las de integración de todos los ocupantes del conjunto, cuyos propósitos sean la

sana convivencia y la vida en comunidad, tales como el día del niño, el día de la madre, el

día del padre, el día del amor y la amistad entre otros.


6. COMITÉ DE ATENCION Y PREVENCION DE DESASTRES. Este comité se crea con

el propósito de capacitar a los residentes del conjunto Bosques de Salamanca, en todo lo pertinente a la mitigación del riesgo y estará conformado por mínimo tres brigadas a saber: brigada de salud, brigada de seguridad y brigada de evacuación. Los integrantes de las diferentes brigadas deberán ser capacitarse periódicamente con los las entidades establecidas por el distrito o la empresa privada para tal fin, entre ellos, Defensa civil colombiana, Cruz Roja Colombiana y o el fondo de atención y prevención de Emergencias. FOPAE. 7. DELEGADO AL CONSEJO LOCAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL. El consejo de administración delegara un residente o tenedor a cualquier título ante la alcaldía local de suba, para que participe en el proceso de elección y conformación del consejo local de propiedad horizontal de la localidad. ARTÍCULO 87. DE LAS ACTAS COMO DOCUMENTO PROBATORIO. Las actas es el documento que prueba las decisiones de la asamblea, respaldadas por la firmas del presidente y secretario(a) de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria cumpliendo los requisitos establecidos en la ley y en el presente reglamento y sus anexos. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre falsedad de las actas o sus copias. NUMERAL 1. REDACCION DEL ACTA DE LA ASAMBLEA. La persona encargada de la redacción del acta de la asamblea es el secretario, esta redacción deberá estar concluida en quince (15) días hábiles, para que sea entregada a la comisión verificadora del acta. NUMERAL 2. COMISIÓN VERIFICADORA DE REDACCIÓN DEL ACTA

La asamblea deberá encargar a tres (3) personas titulares de derecho de dominio para verificar la redacción del acta de las asambleas, debiéndose incluir este punto en el orden del día de las asambleas ordinarias o extraordinarias, estas personas encargadas deberán hacerlo dentro del término de veinte (20) días hábiles a partir de la entrega por el secretario(a) del acta redactada. NUMERAL 3. DE LAS OBSERVACIONES DE LA COMISIÓN VERIFICADORA DE

REDACCIÓN DEL ACTA.

La comisión verificadora de redacción del acta deberá dejar constancia escrita de las observaciones, pero no en el acta, ya que esta deberá ser firmada por el presidente y secretario, quienes de conformidad con el artículo 47 de la Ley 675 son las personas que dan fe de los actos y hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas, o también del contenido de las afirmaciones que consten en la misma, así como de las decisiones. El presidente y secretario de la asamblea deberá tener en cuenta las observaciones de la comisión verificadora de redacción del acta, no siendo óbice para no firmarlas el Presidente y Secretario. NUMERAL 4. PUBLICACION DEL ACTA. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la asamblea, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del Conjunto, copia completa del texto del acta en la oficina de administración, informando de tal situación a los propietarios, dejando constancia sobre la fecha y lugar de publicación en el libro de actas.


NUMERAL 5. ENTREGA DE COPIAS. Es obligación del secretario de la asamblea

entregar copia del acta a los propietarios de las unidades privadas que así lo soliciten, cuyo costo será a cargo del solicitante. La copia del acta se entregara en un CD, quien requiera copia del acta por medio impreso, deberá solicitarla al Administrador, previo al pago del costo de las copias

CAPITULO XIV DE LA ELABORACIÓN, PRESENTACIÓN DEL PRESUPUESTO Y SU EJECUCION

ARTÍCULO 88. DEL PRESUPUESTO ORDINARIO.

El Administrador quien es el responsable de la elaboración del presupuesto, deberá presentar al Consejo de Administración un anteproyecto de Presupuesto vencido el periodo presupuestal con la debida anticipación, a más tardar el 31 de enero del año siguiente al vencimiento del periodo presupuestal, para que el consejo de administración lo analice, haga los ajustes y recomendaciones pertinentes, con el objeto de posteriormente presentarlo a la asamblea general de Propietarios para su aprobación. La presentación del presupuesto a la asamblea general de propietarios la hará el administrador(a) de turno, el consejo de administración o el contador de la copropiedad, haciendo una amplia explicación de los contenidos partidas por partidas, y justificando cada una de ellas. Una vez aprobado el presupuesto de la siguiente vigencia es el administrador quien lo ejecutara, guardando estricta vigilancia del cumplimiento de las partidas aprobadas, las cuales en lo posible deben ejecutarse conforme su aprobación por parte de la asamblea de propietarios, para ese control el administrador o los miembros de consejo podrán solicitarle al contador la presentación mensual de los gastos proyectados versus los ejecutados.

CAPITULO XV

DE LOS SEGUROS DE LA COPROPIEDAD Y PERSONA JURÍDICA ARTÍCULO 89. DE LOS SEGUROS DE AREAS COMUNES.

El Conjunto Residencial bosques de Salamanca, deberá estar asegurado en forma permanente y en todo momento por su valor de reposición a nuevo, a través de una compañía de seguros ampliamente conocida, no solo los bienes comunes de copropiedad sino los bienes que son patrimonio de la persona jurídica. Es obligatorio para la administración constituir pólizas de seguros que cubran contra:

a) Incendio b) Terremoto c) Responsabilidad Civil Extracontractual a terceros. d) Rotura de maquinaria e) Corriente débil f) Demás riesgos o siniestros en que se pueda ver envuelta la persona jurídica.


g) Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables. Las indemnizaciones provenientes de los seguros si se distribuyen, beneficiarán a cada sector o bloque, en donde se presente el siniestro por destrucción o deterioro de acuerdo a los coeficientes para reconstrucción considerados en el presente reglamento. A no ser que sea de un bien común de uso y goce de todos los copropietarios, para tales efectos la distribución se hará de acuerdo con su coeficiente de copropiedad como unidad jurídica.

ARTÍCULO 90. COSTAS DE LAS POLIZAS DE SEGUROS. Los costos de la póliza de áreas comunes, serán pagados por los propietarios de acuerdo al coeficiente de copropiedad. Este costo debe estar incluido en el presupuesto que se someta a la aprobación de la asamblea como una partida específica para tal fin, según articulo 15 ley 675/2001.

CAPITULO XVl. DE LOS PROPIETARIOS Y RESIDENTES.

ARTICULO 91. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS.

Los derechos básicos de los propietarios de un bien privado dentro del conjunto son los siguientes:

1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la ley y este reglamento de administración.

2. Enajenar, gravar, dar en fianza o arrendamiento y en general ceder el uso y goce de sus unidades privadas. 3. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, guardando siempre el respecto y las normas que rigen la utilización de las áreas y zonas comunes.

4. Intervenir en la asamblea de copropietarios con derecho a voz y voto.

5. Solicitar al administrador la convocatoria de asamblea general de copropietarios cuando lo estime conveniente o necesario, cumpliendo con minio el 20% de las firmas de los propietarios que estén de acuerdo con la convocatoria.

ARTICULO 92. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS Y RESIDENTES.

Todos los ciudadanos siempre luchamos y hacemos valer nuestros derechos pero muy pocas veces nos detenemos a tener en cuenta cuales son nuestros deberes y obligaciones como ciudadanos y como propietarios de un conjunto residencial, razón por la cual es importante que los residentes y propietarios del Conjunto Residencial Bosques de Salamanca, tengamos en cuenta los siguientes deberes que son de estricto cumplimiento.


1. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza el reglamento.

2. No obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios, los accesos peatonales y vehiculares, puertas y demás elementos que sirven para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos. 3. Comunicar al administrador todo caso de ENFERMEDAD infecciosa o contagiosa y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.

4. Ejecutar oportunamente las reparaciones de su unidad privada, de acuerdo con sus características iníciales.

5. Mantener al día las contribuciones y cuotas que le correspondan para la administración y reparación de los bienes comunes, seguros y mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea. 6. En caso de cesión o transferencia de los bienes privados, el propietario cedente se obliga a comunicar al administrador el nombre del nuevo adquiriente. 7. No hacer perforaciones en los techos o excavaciones en los techos, pisos o paredes comunes, ni introducir objetos pesados, explosivos, inflamables o corrosivos, o ejecutar cualquier otro acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del conjunto. 8. No sacudir alfombras, ropas etc., en las ventanas, ni arrojar basuras ni objetos a los bienes de propiedad común o a las vías públicas. 9. Permitir la entrada del administrador a su unidad privada, cuando las condiciones lo ameriten. 10. Velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su unidad. 11. Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quien cede el uso de dicha unidad a cualquier título. 12. Para practicar cualquier trasteo mudanza se deberá obtener autorización escrita del administrador, en la cual exprese la hora, el detalle del trasteo, y nombre de la persona responsable, además del paz y salvo por cuotas de administración y demás conceptos. 13. Todos los propietarios o residentes del conjunto deben sacar la basura en los horarios establecidos por la administración y depositarla dentro de las canecas, el incumplimiento de esta norma será multado con una cota de administración, la más alta aprobada por los propietarios. ARTICULO 93. RUIDOS, SONORIDAD Y PERCUSION PRODUCIDO POR LOS

RESIDENTES. Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y percusión, deberán ser siempre graduados en consideración al decoro y la prudencia, con educación y respeto a copropietarios, vecinos y amigos.


Cualquier interrupción abusiva de la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del horario permitido, que rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el procedimiento de infracción al reglamento. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables, es deber de la Administración dar curso a la acción o querella policiva respectiva. Se entenderá que hay interrupción abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando cualquier apartamento reporte el incidente, abuso o inseguridad. En caso de reuniones en los apartamentos, después de las 10:00 pm, cualquier sonido emitido, debe ser solo audible al interior del apartamento, para no perturbar a los vecinos. Se debe evitar hacer ruido sobre los pisos, con acciones como el taconeo, saltos, descarga o deslizamiento de objetos. Así mismo, se deben evitar los escándalos, gritos, televisores o radios a alto volumen, en especial en la madrugada o altas horas de la noche.

ARTICULO 94. OBRAS EN LOS APARTAMENTOS. Antes de ser iniciada cualquier obra al interior de las unidades privadas, se debe informar por escrito a la Administración con cinco (5) días de anticipación indicando la labor a ejecutar, nombre de los obreros, documento de identificación y horario de trabajo de las personas que realizaran el trabajo; los propietarios que realizan las reparaciones locativas serán los responsables de la conducta y actos de las personas por el contratada, y se deberán cumplir las siguientes reglas: 1. O permitir ninguna obra que ponga en riesgo la estructura de las torres.

2. El Administrador del conjunto está autorizado para verificar la clase de obra que se realiza y se le debe permitir el ingreso al apartamento para poder verificar.

3. En el evento de que la obra a desarrollar requiera autorización de la Asamblea y/o licencia de construcción expedida por la autoridad competente, se deberá anexar copia de la documentación correspondiente con la comunicación escrita.

4. Los materiales de construcción y los desechos de las obras, deben conducirse en empaques adecuados que eviten ensuciar los pisos, escaleras y paredes comunales.

5. El pago por lesiones que se llegaren a ocasionar a las persona(s), daños o averías producidas a las zonas comunes del conjunto, a la unidad privada o bienes de los demás residentes, causados por el personal de trabajo autorizado para la realización de las obras, será de cargo del propietario y/o residente de la unidad privada donde ellas se ejecuten. 6. Está prohibido almacenar desechos y materiales de construcción en las áreas comunes o en los garajes, la persona que efectué la obra será responsable y garantizara la reparación de cualquier daño ocasionado a las áreas comunes o a los bienes de los demás propietarios.


7. Como el carro encargado de recoger basura del Edificio no recoge los escombros, le corresponderá al propietario o residente de la unidad privada donde se realicen las obras, contratar por cuenta propia el retiro de los mismos.

8. Las obras solamente podrán, ser realizadas de lunes a viernes en el horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m., y de 8 am a 1 pm los sábados. No se realizaran obras o arreglos locativos los domingos y los festivos. ARTICULO 95: MUDANZAS Y TRASTEOS. Para realizar mudanzas del o hacia el conjunto deberá cumplir con los siguientes requisitos: 1. Todo nuevo propietario o Residente, deberá avisar a la Administración para su ingreso, con una antelación mínima de tres (3) días. De la misma manera procederá quien desocupe la unidad privada.

2. Toda persona que realice mudanza desde o hacia el conjunto, deberá entregar previamente a la Administración, en calidad de depósito, la suma establecida por la asamblea de copropietarios o el Consejo de Administración, en dinero efectivo para garantizar los eventuales daños que pueda ocasionar a las áreas o bienes comunes. Este depósito será reintegrado de manera inmediata una vez se verifique que no se causaron daños, o los excedentes, en su caso.

3. Los camiones de mudanza no deben ingresar al conjunto.

4. El horario permitido para mudanzas será de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. de lunes a sábado hábiles, los domingos de 8 am a 12 m, los días festivos no se autoriza trasteos.

ARTICULO 96: VENTANAS Y EXTERIORES.

No se podrá colgar prendas u otros elementos, en ventanas, u otros sitios. Estas conductas van en detrimento de la buena imagen de la copropiedad. No está permitido colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas así como en las puertas. Está prohibido arrojar basuras o cualquier objeto por las ventanas de los apartamentos, especialmente colillas de cigarrillos, traperos, escobas, entre otros. Está prohibido colocar materos en los puntos fijos, corredores y ventanas. La decoración y ornato compete a todos los propietarios y no a uno en particular. El suministro de aguas a las plantas ornamentales debe hacerse con la mayor prudencia

para no generar líquidos que perjudiquen a la copropiedad o a los demás propietarios.

ARTICULO 97. TENENCIA DE ANIMALES DOMESTICOS. Está totalmente prohibida la tenencia de animales que puedan resultar peligrosos para la convivencia de los residentes del conjunto. (Animales silvestres o no domesticados cualquiera sea su especie).


Las personas que posean animales domésticos (mascotas) deberán observar las siguientes normas: 1. Está prohibido mantener fuera de su unidad privada, gatos, perros, y en general, cualquier clase de animales domésticos que causen molestias o perjuicios a los demás ocupantes y a las zonas verdes y áreas de circulación del conjunto. En estos casos, los copropietarios deberán atender y respetar las normas de acuerdo con la Ley 746 de 2002.

2. La tenencia de animales domésticos está regulada y en concordancia con el código nacional y distrital de policía. La falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos, Aves de corral y otros animales, en áreas comunes, ladridos y ruidos que interrumpan la tranquilidad y seguridad, serán objeto de sanciones por parte de la administración

3. En caso de presentarse alguna de las molestias registradas ante la Ley 746 de 2002. Serán reportadas a la administración y/o reincidencia, es deber de la administración entablar las acciones establecidas en el reglamento interno o las legales y de policía pertinentes. 4. Si se tiene razas peligrosas de especies, se establece la obligación de registrarlos con permiso especial expedido por las autoridades competentes aportando una póliza de responsabilidad civil extracontractual renovada anualmente. 5. Las mascotas no se podrán dejar solas en zonas comunes bajo ninguna circunstancia y no podrán hacer uso de las zonas destinadas a los juegos infantiles. Parágrafo: todo propietario de animal doméstico se hace responsable de todo daño o lesión que ocasione el mismo. Por otra parte, se compromete a llevar a su mascota con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades distritales o administrativas competentes, existiendo el compromiso de aportar a la administración el correspondiente certificado de sanidad. En ningún caso, los animales domésticos o mascotas podrán realizar sus necesidades fisiológicas en las zonas comunes. En caso de registrarse algún incidente de esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá limpiar y lavar la zona afectada, inclusive si es orina. Los animales que realicen sus necesidades fisiológicas en el prado del parque, su tenedor debe llevar los elementos necesarios para realizar la recogida de los excrementos, de no hacerlo se establece una sanción de una (1) cuota de administración, la más alta aprobada por la asamblea.

CAPITULO XVII. DE LA VIGILANCIA DEL CONJUNTO.

El conjunto residencial BOSQUES DE SALAMANCA, contratara una compañía de vigilancia legalmente reconocida y avalada por la superintendencia de vigilancia, para lo cual el administrador(a) y el consejo de administración, antes de firmar el contrato solicitaran a la compañía todos los documentos que certifiquen la legalidad de la compañía que se va a contratar.


ARTICULO 98. PERSONAL DE VIGILANCIA.

El vigilante será la persona responsable de permitir el ingreso de cualquier persona visitante o ajena al conjunto, previa autorización del Residente. En todo caso, la persona no residente que intente el ingreso al conjunto deberá ser anunciada de manera previa por citófono, teléfono o personalmente. Son funciones expresas del personal de vigilancia, además de las consagradas en el manual de funciones generales del servicio de vigilancia del Conjunto Bosques de Salamanca, las siguientes: 1. Mantener el uniforme completo de acuerdo a la dotación entregada.

2. Al inicio de sus labores, hará un recorrido general por todas las áreas comunes, revisando que todo se encuentre en normal estado de funcionamiento.

3. Cualquier irregularidad que advierta comunicarla de inmediato al Administrador y registrarla en el libro correspondiente.

4. Llamar a la policía cuando se presenten hechos delictivos como robos, daños a instalaciones o actividades ilícitas que atenten contra la integridad física y moral de los residentes o visitantes.

5. Debe atender amablemente y con respeto al residente o visitante, las llamadas telefónicas o las realizadas por citófono.

6. Llenar diariamente la minuta de portería, entregando su turno puntualmente con la respectiva correspondencia.

7. Seguir el siguiente procedimiento para permitir el ingreso de visitantes:

a. Solicitar un documento de identificación.

b. Llenar los datos básicos en el libro de visitante nombre completo y numero de cedula de ciudadanía, torre y apartamento solicitado y persona que autoriza.

c. Anunciarlo por los medios que sean necesarios.

d. Solicitar autorización al residente para el ingreso.

e. Dar ficha de visitante.

f. El visitante debe tener claridad del residente, en caso que no la posea el vigilante no está autorizado a dar esta información, ya que pone en riesgo la seguridad del residente y del conjunto.

8. Para el ingreso al personal de las empresas de Servicios Públicos, de Televisión por cable, autoridades de Policía, etc., deberán seguir el siguiente procedimiento:

- Solicitar y retener el carnet que identifica a la persona como funcionario de la respectiva entidad.

- En caso de no encontrarse la aseadora el re corredor deberá acompañar a la personas, pero solamente cuando se trate de empleados de empresas de servicios públicos siempre y cuando vayan a leer los medidores.


9. Permitir el ingreso únicamente de vehículos registrados y/o autorizados por el Residente.

10. Revisar todo paquete, maleta, maletín, o similar que se pretendan ingresar o retirar del conjunto, por visitantes o empleadas domésticas, e impedir el retiro de todo tipo de elementos, electrodomésticos, que no hayan sido previamente autorizados por escrito.

11. Impedir que los residentes del conjunto estacionen sus vehículos en los parqueaderos privados.

12. Los camiones o volquetas no están autorizados para ingresar al conjunto, estarán controlados por los vigilantes y deberán retirarse de la zona de entrada al edificio inmediatamente terminen su labor de trasteo o ingreso de materiales.

13. Mantener las puertas de acceso peatonal y vehicular cerradas con llave, mientras no exista tránsito en las mismas. 14. Durante el recorrido nocturno observarán que las puertas de unidades privadas y de vehículos, permanezcan cerradas.

15. Radicar diariamente la correspondencia y ubicarla en los casilleros. En el momento en que les sean entregadas las facturas de cobro por concepto de servicios públicos deberá verificarse que se encuentren la totalidad de los apartamentos y casas, en caso de que hagan falta facturas deberán relacionar por escrito esta situación y comunicársela a los residentes de esos apartamentos y casas a fin de que ellos tengan la oportunidad de hacer el reclamo ante la respectiva entidad. 16. Durante su horario de trabajo, está prohibido realizar funciones distintas a las asignadas y recibir visitas, o realizar cualquier tipo de reuniones o tertulias en la recepción del conjunto con cualquier persona, evitando los comentarios desagradables.

17. Está prohibido guardar llaves de unidades privadas o vehículos de los residentes o visitantes.

18. A los vigilantes les está prohibido almacenar cualquier clase de elementos dentro de la recepción del conjunto, (paquetes, cajas, mercados) por lo tanto, solamente podrán tener dentro de esa área aquellos elementos necesarios para cumplir con sus labores.

19. Mantener en perfecto estado y limpieza el sitio de trabajo, citófono, recepción y el baño de portería. 20. Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad visitada. 21. Los hijos de los propietarios no podrán sacar ningún elemento como televisores, equipos, sin autorización escrita permanente o temporal por sus padres. 22. Queda prohibido al personal del conjunto suministrar información de propietarios, tenedores o usuarios mientras no sean autorizados.


23. El comportamiento del personal del conjunto para con todos los residentes de la copropiedad debe ser de atención, respeto, cortesía, comprensión, honestidad y colaboración. De igual manera los propietarios tenedores o usuarios o visitantes de unidades privadas, deben atender con igual respeto al citado personal. 24. Queda prohibido al empleado del conjunto enseñar apartamentos para venta o arriendo, o dejar entrar personas que con estos fines no estén autorizadas por el propietario. 25. Queda prohibido al empleado guardar en la portería armas, joyas, llaves, dinero, y en general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios de los bienes privados y si ello ocurriese será de estricta responsabilidad del propietario o usuario de la unidad privada, debiendo ser entregados en sobre sellado y con el nombre de quien recibe. 26. El empleado deberá dar aviso inmediato a la Administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus funciones. 27. El empleado cuenta con autorización amplia y concreta en el sentido de llamar la atención de toda persona que juegue en las áreas comunes que están vetadas para tal efecto, o que ejerza alguna actividad expresamente prohibida. 28. El empleado para permitir el ingreso o salida de trasteos debe verificar que cuente con el respectivo paz y salvo emitido por la Administración de la copropiedad y no permitirá que se efectúe en horario diferente a los establecidos. 29. Se deben coordinar los porteros para no dejar abandonadas las entradas peatonales por espacios mayores a cinco minutos. Dado en Bogotá, D. C. a los 20 días del mes de Enero del año 2015. PUBLIQUESE Y CUMPLASE Consejo de Administración: Administradora: Comité de Convivencia.

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