ZONAPROPINDEX

INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES. JULIO 2019

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

ALQUILERINCREMENTO DE 17.2% EN EL AÑO

Alquilar un departamento de dos ambientes

en la ciudad cuesta $15.708 por mes, sube

2.3% en el mes. En 2019 acumulan suba de

17.2%.

Las cuotas de los créditos UVA registraron

una suba de suba de 26.4% en 2019, por

encima del incremento de los alquileres de

mercado.

Barrio Norte, Tribunales y Congreso son los

Barrios con menor suba interanual, sus precios

crecieron menos de 30% vs 2018.

RENTABILIDAD3.3% BRUTO ANUAL. EN MINIMOS

Relación alquiler/precio se mantiene en 3.3%

anual en zona de mínimos históricos. La

devaluación del peso de 2018 mantiene el

alquiler medido en dólares en valores bajos en

relación al precio de las propiedades.

Actualmente se necesitan 30.6 años de

alquiler para recuperar la inversión.

Constitución, Balvanera y Parque Patricios se

mantiene como los mejores barrios para

inversores que buscan renta. Allí el recupero

de la inversión se alcanza en 25 años.

VENTAPRECIOS EN LEVE RETROCESO

El precio medio de un departamento en la

Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.545

usd/m2, registrando una caída de 0.2%

respecto al mes pasado.

Julio es el cuarto mes consecutivo con

retroceso de precio; así los precios acumulan

una caída de -0.6% desde mar’19.

El volumen de transacciones se mantiene en

caída (-41% interanual) lo cual incrementa la

acumulación de stock en el mercado: el

volumen de avisos de unidades en venta crece

un 50% interanual.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS

ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS

Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE

INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01 PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 133 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.545 USD/M2

USD 133.600USD 187.100

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.445 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

-0.5%

7.6%

10.8%

4.9%

5.5%

0.7%

-0.1%

2.0%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

1,8901,915

2,005

2,235

2,545

feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18 oct.-18 jun.-19

VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Precio medio se ubica en USD 2.545 por m2, 0.2% por debajo del mes previo. Desde junio ‘18 se inició el fuerte proceso de

desaceleración de precios. En marzo ’19 los precios inician tendencia descendente, acumulando una baja de 0.6%.

0.6%

1.2%1.5%

1.2%

0.5%0.0%

-0.2%

En junio ’18 el 69% de los barrios registraba incremento de precio.

Actualmente el 83% de los barrios registran disminución

o estancamiento de precio.

Las operaciones de compra venta en la Ciudad registraron fuerte incremento

desde Ago ‘16 hasta Jun’18. Desde entonces el mercado se contrae. En Junio

‘19 se realizaron 41% menos transacciones que hace un año atrás.

OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA% variación respecto al mismo mes del año anterior

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD

80%

48%

-41% -41%

dic-14

mar

-15

jun-

15

sep-

15

dic-15

mar

-16

jun-

16

sep-

16

dic-16

mar

-17

jun-

17

sep-

17

dic-17

mar

-18

jun-

18

sep-

18

dic-18

mar

-19

jun-

19

EXPANSION DE MERCADO

Fuente: colegio de escribanos de CABA

35%49%

62% 69%

35% 25% 17%

35%

36%22%

35%51%

30%12%

29% 29% 32%

ene.-1

6

abr.-1

6jul

.-16

oct.-16

ene.-1

7

abr.-1

7jul

.-17

oct.-17

ene.-1

8

abr.-1

8jul

.-18

oct.-18

ene.-1

9

abr.-1

9jul

.-19

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL% respecto al total de barrios de la ciudad

0.92

1.21

0.85

1.08

0.72

0.81

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente el

costo es 25% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación. El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012.

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACIONENE’14

DEVALUACIONDIC’ 15

DEVALUACION2018

ULTIMO TRIMESTRE

VARIACION DESDE ABRIL 2018

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

4.3%

-0.4%

CAC EN USD MEDIA CABA

-25%

2.3%

CAC EN USD MEDIA CABA

1,890 1,934

2,113

2,545

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

-0.2% -1.0%

0.0% -0.5%

-0.2% 0.1%

-0.4% 0.1%

0.1% 0.5%

-0.3% 0.2%

-0.7% 1.4%

0.1% 4.1%

0.1% -1.8%1,199

2,075

2,125

2,383

2,402

2,501

2,545

2,774

3,294

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

REGIÓN USD/M2 MES 12 MESES

VALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

1,220

1,755

1,766

2,195

2,295

2,440

2,555

2,732

3,512

3,518

5,784

Villa Lugano

Constitución

Boca

Velez Sarsfield

Parque Chacabuco

Barracas

Parque Centenario

Saavedra

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

BARRIO USD/M2RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.784 y mínimo en Villa Lugano USD 1.220

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

5,784

3,512

3,0122,669

2,449 2,295 2,228 2,110 2,024

1,220

Puert

o M

adero

Pal

erm

o

Las

Cañit

as

Nuñez

Recole

ta

Belg

ran

o

Co

leg

iale

s

Co

gh

lan

Vill

a U

rquiz

a

Barr

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ort

e

Reti

ro

Vill

a O

rtuz

ar

Saavedra

Vill

a D

evo

to

Ch

acarita

Cab

allit

o

Par

que C

has

Vill

a P

uey

rred

ón

Vill

a C

resp

o

Par

que C

ente

nari

o

Vill

a d

el Parq

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Alm

agro

Pat

ern

al

San T

elm

o

Ab

asto

Barr

aca

s

Centr

o /

Mic

rocentr

o

Vill

a S

anta

Rita

Monte

Cast

ro

Bo

edo

Par

que C

hac

abuco

San N

ico

lás

Vill

a G

ener

al M

itre

Vill

a L

uro

Lin

iers

Flo

res

Tri

bunale

s

Vel

ez

Sar

sfie

ld

Monse

rrat

Co

ng

reso

Ver

salle

s

Balv

anera

San C

rist

ob

al

Mat

ad

ero

s

Par

que P

atri

cio

s

Once

Flo

rest

a

Par

que A

vella

ned

a

Bo

ca

Co

nst

itu

ción

Vill

a L

ug

ano

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

-6%

-6%

-5%

-1%

-1%

0%

1%

1%

6%

7%

7%

Parque Chas

Boca

Tribunales

Villa Lugano

Villa Urquiza

Almagro

Villa Devoto

Once

Liniers

Villa Luro

Paternal

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MAYORBAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

Paternal, Villa Luro y Liniers son los barrios con mayor incremento de precio interanual

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

02 PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 15.708 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 21.991 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 314 $/M2/MES

AR$ 15.708/mesAR$ 21.991/mes

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 297 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

17.2%

36%

33%

27%

33%

32%

23%

23%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2,238

4,367

8,269

10,885

15,708

feb-12 oct-12 jun-13 feb-14 oct-14 jun-15 feb-16 oct-16 jun-17 feb-18 oct-18 jun-19

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.3% en el mes y se ubica en $ 15.708 por mes.

En 2019 acumula incremento de 17.2%

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

DEVALUACION DEVALUACIONLEY

ALQUILERES DEVALUACION

24%

36%

39%

27%

39%

31%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18 jul.-19

4.3%

5.6%

3.0% 3.1%2.3%

VARIACIONMENSUAL

VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA

171%

149%

UVA ALQUILER

26.4%

17.2%

UVA ALQUILER

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVAUVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACIÓN DURANTE 2019

Alquileres aumentan 2.3% en el mes y acumulan 33% en los últimos doce meses. Sin embargo el anualizado de los últimos meses disminuye

la velocidad a 31% anual. Cuotas de créditos UVA aumentan 26.4% en 2019, por encima del incremento de los alquileres 17.2%

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

12,978

13,949

14,709

15,110

15,491

15,708

16,633

18,290

SUR

OESTE

SUR ESTE

NOROESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

S/D

REGIÓN ARS/MES MES 12 MESES

VARIACIÓN

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

2.3% 34%

2.3% 33%

2.3% 33%

1.7% 33%

2.3% 33%

1.8% 30%

2.2% 35%

3.4% 33%

12,750

12,845

13,111

14,484

15,089

15,619

16,294

16,992

19,864

20,006

26,942

Once

Liniers

Constitución

Tribunales

Parque Chacabuco

Centro / Microcentro

Retiro

Colegiales

Palermo

Las Cañitas

Puerto Madero

BARRIO ARS/MESRANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 14.400 y 17.000 pesos por mes

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

26%

27%

28%

29%

31%

32%

33%

35%

42%

42%

44%

Congreso

Tribunales

Barrio Norte

Villa Devoto

Saavedra

San Cristobal

Balvanera

Las Cañitas

Constitución

Chacarita

Puerto Madero

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MENORSUBA

Puerto Madero se ubica como el barrio con mayor incremento interanual de precio de alquiler

03 RENTABILIDAD INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

3.3%

5.0%

5.4%

5.0%

4.7%

4.6%

5.0%

5.6%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL.

Relación alquiler/precio se ubica en 3.3% anual en zona de mínimos históricos. Luego de la devaluación de 2018 el alquiler medido en dólares

se mantiene bajo en relación al precio de las propiedades. Se necesitan 30.6 años de alquiler para recuperar la inversión.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

AÑOS PARA RECUPERAR INVERSION

17.7 17.5 20.7 22.2 21.8 19.6 18.3 20.3

30.6

5.9% 5.7%

4.9%4.5%

5.2%5.6%

5.2%

3.3%

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14 abr-15 nov-15 jun-16 ene-17 ago-17 mar-18 oct-18 may-19

↓ ↓

= ↓

↓ ↓

↑ ↓

= ↓

↓ ↓

= ↓

= ↓3.1%

3.1%

3.1%

3.3%

3.4%

3.4%

3.4%

3.6%

NOROESTE

CORREDOR NORTE

CORREDORNOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

S/DSUR

REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESES

VARIACIÓN

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

2.6%

3.0%

3.0%

3.1%

3.2%

3.4%

3.6%

3.7%

3.8%

3.9%

4.1%

Puerto Madero

Belgrano

Villa Devoto

Colegiales

Villa del Parque

Flores

Almagro

Congreso

Parque Patricios

Balvanera

Constitución

RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO

Constitución, Balvanera y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO