ZONAPROP

INDEX

INFORME DE MERCADO

BUENOS AIRES. ENERO 2020

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

ALQUILER

INCREMENTO DE 2.8% EN EL MES

Alquilar un departamento de dos ambientes en la

ciudad cuesta $18.290 por mes, sube 2.8% en el

mes. La dinámica de incremento se mantiene por

debajo de la inflación y del ajuste de la UVA.

El corredor norte es la región con mayor

incremento de precio, +3.2% en el mes.

80% de los barrios registran alquiler de 2

ambientes entre 16.700 y 19.700 pesos por mes

RENTABILIDAD

2.7% BRUTO ANUAL. BAJANDO

Relación alquiler/precio se ubica en 2.7%, mínimo

histórico. La aparición de múltiples tipos de

cambio vuelve a disminuir el alquiler medido en

dólares.

Actualmente se necesitan 37.4 años de alquiler

para recuperar la inversión, 24% más que un año

atrás.

Constitución, Balvanera y Once se mantiene como

los mejores barrios para inversores que buscan

renta.

VENTA

BAJA DE PRECIO MENSUAL, 0.2%

El precio medio de un departamento en la Ciudad

de Buenos Aires se ubica en 2.495 usd/m2,

registrando una baja de 0.2% respecto al mes

pasado.

Enero es el decimo primer mes consecutivo con

retroceso de precio acumulando un baja de 2.5%

desde el precio máximo.

El costo de construcción medido en dólares se

ubica en nuevos mínimos, 30% por debajo del

promedio 2012-2019.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS

ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO

DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y

CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES

PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 131 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 183 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.495 USD/M2

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.494 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

-0,2%

-2,2%

7,6%

10,8%

4,9%

5,5%

0,7%

-0,1%

2,0%

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

1.8901.915

2.005

2.235

2.560

2.495

feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18 oct.-18 jun.-19

VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Precio medio se ubica en USD 2.495 por m2, 0.2% por debajo del mes previo.

Enero es el decimo primer mes consecutivo con baja de precio, acumulando en ese periodo una caída de 2.5%.

80%

48%

-41%-30%

En junio ’18 el 69% de los barrios registraba incremento de precio. Actualmente el

83% de los barrios registran disminución

o estancamiento de precio.

Las operaciones de compra venta en la Ciudad registraron fuerte incremento desde

Ago ‘16 hasta Jun’18. Desde entonces el mercado se contrae. En Dic ‘19 se

realizaron 30% menos transacciones que hace un año atrás.

OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA

% variación respecto al mismo mes del año anterior

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD

% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD

EXPANSION DE MERCADO

Fuente: colegio de escribanos de CABA

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL

% respecto al total de barrios de la ciudad

0,6%

1,2%1,5%

1,2%

0,5%0,0%

-0,2%-0,2%

35%49%

62% 60%35%

17% 17%

35%

36%22% 22%

35%51% 45%

30%18%

29% 32% 38%

0,92

1,21

0,85

1,08

0,720,69

1.890 1.934

2.113

2.495

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente el costo es 36%

menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación. El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012.

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACION

ENE’14DEVALUACION

DIC’ 15

DEVALUACION

2018

ULTIMO TRIMESTRE

VARIACION DESDE ABRIL 2018

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

Nota: Tipo de Cambio Dic 2019 67 $/usd

-2,6%-0,9%

CAC EN USD MEDIA CABA

-36%

0,2%

CAC EN USD MEDIA CABA

-0 .3% -2.5%

-0 .4 % -2.7%

-0 .2% -2.5%

-0 .1% -3.8%

-0 .2% -2.1%

-0 .2% -2.8%

-0 .3% -2.4 %

0 .4 % -0 .8%

-1.3% -0 .6%1.201

2.039

2.077

2.325

2.356

2.450

2.495

2.712

3.236

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE

REGIÓN USD/M2 MES 12 MESES

VALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

1.200

1.697

1.739

2.142

2.235

2.364

2.499

2.688

3.450

3.469

5.688

Villa Lugano

Constitución

Boca

Monserrat

Villa General Mitre

Abasto

Parque Centenario

Villa Devoto

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

BARRIO USD/M2RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.688 y mínimo en Villa Lugano USD 1.200

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

5.688

3.450

2.9542.625

2.4002.235 2.148 2.048 1.966

1.200

Puert

o M

adero

Pale

rmo

Las

Cañit

as

Nuñez

Recole

ta

Belg

rano

Villa

Urq

uiz

a

Barr

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e

Reti

ro

Coghla

n

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gia

les

Villa

Ort

uza

r

Villa

Devoto

Chacari

ta

Saavedra

Caballit

o

Villa

Cre

spo

Parq

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has

Villa

Pueyrr

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o

Alm

agro

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Centr

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Mic

rocentr

o

Abast

o

Pate

rnal

Villa

Santa

Rit

a

Monte

Cast

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San N

icolá

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Villa

Genera

l M

itre

Villa

Luro

Boedo

Parq

ue C

hacabuco

Tri

bunale

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Lin

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Flo

res

Monse

rrat

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anera

Vele

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Congre

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San C

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Flo

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a

Once

Parq

ue P

atr

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s

Parq

ue A

vellaneda

Boca

Const

itució

n

Villa

Lugano

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

-9%

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-2%

-1%

-1%

0%

1%

Velez Sarsfield

Villa Pueyrredón

Villa Santa Rita

Congreso

Boca

Coghlan

Villa Urquiza

Villa Devoto

San Nicolás

Floresta

Mataderos

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYOR

SUBA

ZONA

MEDIA

MAYOR

BAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

90% de los barrios registran baja de precio en 2019. Zona sur y suroeste es la que mejor resiste la baja de precios (zona coloreada)

BARRIOS CON VARIACION DE

PRECIO MAYOR A LA MEDIA

02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2

ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 18.290 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 25.605 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 366 $/M2/MES

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 348 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

2.238

4.367

8.269

13.400

18.290

feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18 oct.-18 jun.-19

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.8% en el mes y se ubica en $ 18.290 por mes. En 2019 el incremento fue de 33%. Es el segundo año

donde el alquiler ajusta menos que la inflación. La dinámica salarial marca un limite a la velocidad de ajuste del alquiler.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

2,8%

33%

36%

33%

27%

33%

3,8%

54%

48%

25%

2020

2019

2018

2017

2016

2015INFLACIÓN

ALQUILER

FUENTE: INDEC. DIC 19 ESTMADO REM BCRA

*

DEVALUACION DEVALUACIONLEY

ALQUILERES DEVALUACION

24%

36%

39%

27%

39%

35%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18 jul.-19

VARIACION

MENSUAL

VARIACION

SEMESTRAL

ANUALIZADA

238%189%

UVA ALQUILER

4,3%

2,8%

UVA ALQUILER

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVA

UVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACIÓN DURANTE 2020

Alquileres aumentan 2.8% en el mes a una velocidad del 35% anual en los últimos 6 meses.

Cuotas de créditos UVA aumentan 4.3% en el mes, por encima del incremento de los alquileres.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

2,8%

15.234

16.401

17.270

17.612

18.108

18.290

19.133

21.395

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

NOROESTE

MACROCENTRO

MEDIA BUENOS AIRES

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE

S/D

REGIÓN ARS/MES MES 12 MESES

VARIACIÓN

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

3.2% 36%

1.9% 34 %

2.8% 34 %

1.8% 32%

3.5% 35%

2.7% 33%

3.0 % 34 %

2.8% 31%

15.194

15.269

15.404

16.756

17.475

17.935

18.479

19.776

22.523

23.197

32.753

Floresta

Liniers

Flores

San Cristobal

Centro / Microcentro

Balvanera

Villa Pueyrredón

Villa Urquiza

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

BARRIO ARS/MESRANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 16.700 y 19.700 pesos por mes

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

22%

25%

27%

29%

32%

34%

35%

36%

40%

42%

57%

Monserrat

San Cristobal

Centro / Microcentro

San Nicolás

Colegiales

Caballito

Barrio Norte

Barracas

Recoleta

Once

Constitución

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

BARRIOS CON MAYOR

INCREMENTO DE PRECIO

ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYOR

SUBA

ZONA

MEDIA

MENOR

SUBA

Constitución es el barrio con mayor incremento interanual. Le siguen Once y Recoleta.

03RENTABILIDAD

INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

17,7 17,5 20,7 22,2 21,8 19,6 18,3 20,329,6

37,4

5,9%5,7%

4,9%

4,5%

5,2%

5,6%

5,2%

4,6%

3,4%

2,7%

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

may.-12 dic.-12 jul.-13 feb.-14 sep.-14 abr.-15 nov.-15 jun.-16 ene.-17 ago.-17 mar.-18 oct.-18 may.-19 dic.-19

2,7%

3,2%

5,0%

5,4%

5,0%

4,7%

4,6%

5,0%

5,6%

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL.

Relación alquiler/precio se ubica en 2.7%, mínimo histórico. La aparición de múltiples tipos de cambio vuelve a disminuir el alquiler

medido en dólares. Se necesitan 37.4 años de alquiler para recuperar la inversión, 24% más que un año atrás.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

AÑOS PARA RECUPERAR

INVERSION

Nota: Tipo de Cambio Ene 2019 70 $/usd

= ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓2,5%

2,5%

2,6%

2,7%

2,7%

2,7%

2,9%

3,2%

CORREDOR NORTE

CORREDOR NOROESTE

NOROESTE

OESTE

MEDIA BUENOS AIRES

EJE CENTRAL

SUR ESTE

MACROCENTRO

S/DSUR

REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESES

VARIACIÓN

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

2,1%

2,3%

2,4%

2,5%

2,6%

2,7%

2,7%

3,0%

3,2%

3,2%

3,5%

Puerto Madero

Belgrano

Nuñez

Palermo

Caballito

Villa Pueyrredón

Parque Chacabuco

Parque Patricios

Balvanera

Once

Constitución

RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO

Constitución, Once y Balvanera son los mejores barrios para inversores que buscan renta

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO