HERRAMIENTAS DE RECUPERACION DE PLUSVALIAS: LA EXPERIENCIA DE LIMA

METROPOLITANA

Marisa Glave RemyFrente Amplio

mglave@congreso.gob.pe

MARISA GLAVE REMY

CONGRESISTA DE LA REPUBLICA DEL PERÚ

Esquema:

• Caso Uno: La contribución por mejoras– Antecedentes– La estrategia– El resultado

• Caso Dos: La transferencia de derechos de edificación– Antecedentes– La estrategia– El resultado

• Los resultados y lecciones• (Sugerencias para el documento de este evento)

Introducción• Las ciudades de nuestros días atraviesan una nueva etapa

en su desarrollo: la consolidación y densificación urbanas

• Los mecanismos tradicionales de gestión urbana ya no son útiles– La anexión de nuevo suelo a la ciudad– Los cambios en la zonificación

• Ahora se necesitan mecanismos de gestión de suelo y recuperación de plusvalías producidas por la ciudad

Captura de plusvalía: un problema político

• La idea de «el suelo no se puede tocar» es una premisa muy arraigada. Sin embargo es real sólo para unos cuantos propietarios.

• Actúan como si el valor del suelo fuera efecto de sus acciones, sin incluir las del Estado y la sociedad.

• Parte importante del incremento del valor del suelo es fruto de la acción social y debe volver a la sociedad.

• El problema no es técnico, es de decisión política

LA CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS• Es una “contribución”. Está en el Código Tributario.

No necesita de ley, sino de una ordenanza municipal, pues a ella le compete normar las contribuciones.

• Lo que hicimos fue hacer las cuentas

• Demostramos que una inversión nuestra --peatonalizar el eje Ica-Ucayali en pleno centro de Lima– aumentó el valor del suelo circundante en 10 veces

• Hay una historia en el Perú, en algunas ciudades (Villa el Salvador, Cayma) donde los vecino han aportado al pago de inversiones públicas en servicios esenciales como conexión a agua potable, pistas y veredas.

• Ha ocurrido por pedido de la autoridad e incluso por iniciativa propia.

• Pero se ha hecho en marcos no regulados. Con alta discrecionalidad. Había que normarlo.

Antecedentes

Ordenanza: Para contribución especial de obras públicas

• ¿Si hubiéramos conversado antes con los propietarios y se lo hubiéramos demostrado? Tal vez ellos hubieran aceptado contribuir, aunque sea con un porcentaje significativo de ese costo en un plazo razonable

• Es lo que sucede en otras ciudades. Nosotros les mostramos el caso de Colombia, con apoyo de un especialista del lugar

Cuadra 1 Jr. ICA JR ICA N° 145-149, CERCADO DE LIMA

Código de Predio : 100021539

Enero 2011Enero 2011 Noviembre 2012Noviembre 2012

Valor Transferencia Año 2010 Autovaluo 2013PredioPredio S/. 88,935.00S/. 88,935.00 S/. 187,433.07S/. 187,433.07Por mPor m22 S/. 167.10 S/. 167.10 S/. 704.13S/. 704.13

LA TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE EDIFICACIÓN

• Tenemos un inmenso Patrimonio Histórico de la Humanidad . 800 hectáreas.

• Las alturas y los tipos de obra están “congelados”

• Al igual que en otras ciudades, es deber del propietario conservar la edificación, pero sin ningún tipo de subsidio y con muchas trabas burocráticas.

• Muchos buscan vender de manera informal (ilegal?). El mecanismo más fácil: destruir el valor monumental.

• La transferencia de derechos no es algo fuera del otro mundo.

• Siempre se compra y se venden los “aires” de un lugar.

• Lo que nosotros hemos normado es la transferencia de esos “aires” a una edificación diferente de aquella que los originó

• Propusimos que la altura que podría utilizarse si el inmueble no fuera histórico se convirtiera en un certificado que pueda venderse en otros lugares donde el Plan de la Ciudad lo permita.

• El mercado estaría interesado en esos certificados. Les damos una “compensación” voluntaria, si así lo desea

• …. y orientamos el mercado a aumentar alturas allí donde el plan lo permite y orienta. POR LO TANTO, es el mercado el que financiará la conservación de los inmuebles

• La municipalidad actuará orientando el proceso.

• RESULTADO: la parte histórica de un inmueble puede repararse, renovarse y mantenerse, liberando las partes internas de la pesada carga de tener que financiarla.

• Un proceso de renovación urbana es posible desde el punto de vista financiero

• TODOS aceptaron– Los inmobiliarios obtendrían alturas (de hecho,

compraron “certificados” en Miraflores)– Los propietarios podrían mantener sus inmuebles y

hacer obras modernas para venta o disfrute en las partes no “históricas” de su terreno en el fondo del lote

• Aprobado por unanimidad por el Concejo -Metropolitano

• La nueva autoridad municipal no reglamentó la norma

Resultado

• El problema no fue aceptar estas normas, sino ponerlas en práctica– ¿Al final del periodo, cuando no las puedes

implementar, sino cuando le toca a la próxima autoridad?

– Cuando no pudimos encontrar a tiempo suficientes aliados dentro del mercado (los constructores vs los especuladores, por ejemplo).

La propuesta para adelante

• Una ley de suelo en el primer año que abra puertas a Municipios y permita manejar mejor los nuevos retos de nuestras ciudades

• (Esperamos el apoyo del LILP en febrero de este año)

• Marisa Glave Remy• Frente Amplio• mglave@congreso.gob.pe