juan guillermo gómez roldán · plusvalía por las acciones del estado. polígonos generadores de...
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Juan Guillermo Gómez Roldán [email protected]
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9 de Octubre de 2012
Qué es plusvalía
•Es el mayor valor que se genera o se generará en
un inmueble por una acción urbanística.
•Es la diferencia de valor que se presenta o que se
presentará, en un inmueble, con la acción
urbanística y sin la acción urbanística
Valor con acción - Valor sin la acción
Las comunidades esperan que la distribución de las inversiones sea proporcional a los aportes de cada inmueble. La administración orienta las inversiones hacia las personas más necesitadas y con menores oportunidades.
Como lograr la redistribución del ingreso?
Donde queda la función social de la propiedad?
A quien beneficia las acciones que realiza el estado?
En que se benefician las distintas comunidad con la
acción del estado?
Todo esto lleva a generar:
La envidia entre la ciudadanía.
Surgen los agravios comparativos.
Justicia Y Equidad El mejoramiento público, además de los beneficios generales que
trae a las ciudades y regiones, ofrece ventajas particulares y
diferencias comparativas para los propietarios de tierras beneficiados
por la acción del estado.
Bajo el principio básico de igualdad, es justo un cobro a los
propietarios beneficiados, para compensar a la colectividad, por el
beneficio especial recibido.
Si estos beneficios se traducen en valorización de la propiedad, esa
valorización no depende del esfuerzo individual y por lo tanto, es
inmerecida, debiendo ser recuperada, en parte, por la colectividad.
Desde un principio ético, los beneficios particulares recibidos,
sin la realización de ningún esfuerzo personal, deben ser
compartidos con quien los genera, quien es, la misma
colectividad.
Normatividad Constitución Política de Colombia
Artículo 82
......Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y .........
Artículo 317
Sólo los municipios podrán gravar la propiedad
inmueble. Lo anterior no obsta para que otras entidades
impongan contribución de valorización.
Normatividad Constitución Política de Colombia
ARTICULO 338. En tiempo de paz, solamente el congreso, las asambleas departamentales y los concejos distritales y municipales podrán imponer contribuciones fiscales y parafiscales. La ley, las ordenanzas y los acuerdos deben fijar, directamente, los sujetos activos y pasivos, los hechos y las bases gravables, y las tarifas de los impuestos. La ley, las ordenanzas y los acuerdos pueden permitir que las autoridades fijen la tarifa de las tasas y contribuciones que cobren a los contribuyentes, como recuperación de los costos de los servicios que les presten o participación de los beneficios que les proporcionen; pero el sistema y el método para definir tales costos y beneficios, y la forma de hacer el reparto, deben ser fijados por la ley, las ordenanzas o los acuerdos. Las leyes, ordenanzas o los acuerdos que regulen contribuciones en las que la base sea el resultado de hechos ocurridos durante un período determinado, no puede aplicarse sino a partir del período que comience después de iniciar la vigencia de la respectiva ley, ordenanza o acuerdo.
Normatividad
Elementos del tributo
Sujeto activo.
Sujeto pasivo.
Hecho generador.
Base gravable.
Sistema y método para definir los costos y los beneficios.
Tarifa.
Normatividad
Contribución de Valorización Ley 25 de 1921 Decreto Ley 868 de 1956 Decreto Ley 1604 de 1966 Decreto Ley 1394 de 1970 Acuerdo 58 de 2008 Ordenanza 4 de 2007 Acuerdo Metropolitano 19 de
1992
Participación en plusvalía
Ley 388 de 1997
Decreto 1788 de 2004
Decreto 4065 de 2008
Decreto Ley 19 de 2012
Acuerdo 46 de 2006
Acuerdo 67 de 2008
•Decreto 1420 de 1998
•Resolución 620 de 2008 - IGAC
Sujeto activo
Contribución de Valorización
El Municipio
Los Distritos
Las Áreas Metropolitanas
Los Departamentos
Corporaciones Autónomas
Regionales
La Nación (inexequible)
Participación en Plusvalía
El Municipio
Los Distritos
Las Áreas Metropolitanas
Sujeto Pasivo
Contribución de Valorización
Los propietarios y poseedores
de inmuebles que reciben o
recibirán un beneficio en el
inmueble por la realización de
una obra pública.
Zona de influencia
Participación en Plusvalía
Los Propietarios de
inmuebles que reciben una
plusvalía por las acciones del
estado.
Polígonos generadores de
participación en plusvalía.
Estudio de plusvalía Participación en plusvalía
Ley 388 de 1997 Se establecerán los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones urbanísticas; y determinarán el correspondiente precio de referencia tomando como base de cálculo los parámetros establecidos en los artículos 75, 76 y 77 de esta ley. Decreto 1788 de 2004 El efecto de plusvalía. Es el incremento en el precio del suelo, resultado de las acciones urbanísticas de que tratan los artículos 74, 75, 76, 77 y 87 de la ley 388 de 1997.
Estudio de plusvalía Contribución de Valorización - Beneficio Local
Decreto 1604 de 1966 Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del beneficio que ella produzca en los inmuebles... Decreto 1394 de 1970 Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios beneficiados, en proporción al mayor valor que por la construcción de la obra adquieran o hayan de adquirir tales predios... Se elaborará un estudio sobre la plusvalía que haya recibido o fuere a recibir …...
¿Estudio de plusvalía? Contribución de Valorización – Beneficio General
Decreto 868 de 1956.
La contribución de valorización (El impuesto de valorización) podrá distribuirse en la totalidad del área urbana y de la rural o en parte cualquiera de esta y aquella o aisladamente en una y otra. Los coeficientes expresivos del valor o nivel económico de las zonas urbanas se fijara en cada municipio en razón de la utilización del terreno en cada zona, los servicios públicos que la beneficien, la productividad virtual, el valor comercial de los terrenos.
Avalúos
La determinación del valor comercial
de los inmuebles la harán, a través
de un avalúo, el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, la entidad que
haga sus veces o las personas
naturales o jurídicas de carácter
privado registradas y autorizadas
por las lonjas de propiedad raíz del
lugar donde se ubiquen los bienes
objeto de la valoración.
Avalúos Se entiende por valor comercial
de un inmueble el precio más
probable por el cual éste se
transaría en un mercado donde el
comprador y el vendedor
actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones
físicas y Jurídicas que afectan el
bien.
Avaluador Es un agente de bienes raíces que
armado de su honradez y el
conocimiento de los elementos que
hacen su profesión, visita el
inmueble, estudia el sector, sus vías
y demás elementos vitales
emitiendo su concepto por
escrito.
No es un profeta - Ni un adivino
Principio de Mayor y Mejor Uso
Todo inmueble es susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, pero debe valorarse con el uso más apropiado con relación a la situación actual del mercado y con la intensidad de construcción que permita lograr el mayor valor probable del mismo, de acuerdo a las normas legales y a las características físicas del mismo.
Debe analizarse el uso más apropiado.
Debe analizarse el índice de construcción más rentable, que no siempre corresponde al mayor.
Principio de la temporalidad
El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. Este principio reconoce la influencia de factores endógenos y exógenos que inciden sobre el valor de los inmuebles a través del tiempo. Factores endógenos como las mejoras y las depreciaciones físicas y funcionales. Factores exógenos como la plusvalía o desvalorizaciones generadas por agentes externos.
Hechos generadores Participación en plusvalía
La incorporación de suelo:
Rural a expansión Urbano Rural a Suburbano
Zonificación de usos del suelo Autorización de Mayor
aprovechamiento del suelo
La obra pública
Contribución de valorización
• La obra pública
Hechos generadores Actuaciones urbanísticas
Cambiar las costumbres de las gentes.
Generar nuevas potencialidades al suelo.
Potencia un mercado.
Transformar el territorio.
Aumentar las posibilidades del suelo.
Diferencias comparativas
Obra pública
Cambiar las costumbres de
las gentes.
Optimiza la utilización del
suelo.
Movilizar el mercado
inmobiliario a un sector.
Genera cambios de usos en
el marco de la norma.
Diferencias comparativas.
Límites Contribución de Valorización
por Beneficio local
Máximo la plusvalía generada
Valoración general
Valoración individual
Máximo el valor del proyecto
Tener en cuenta la capacidad socioeconómica de la comunidad
Contribución de Valorización
por Beneficio General
Máximo el valor del proyecto
Límites
Participación en Plusvalía
30% al 50% de la plusvalía generada.
Tener en cuenta la capacidad socioeconómica de la comunidad
Exigibilidad Contribución de Valorización
El acto administrativo en
firme
Participación en Plusvalía
Acto administrativo en firme
Solicitud de licencia de urbanización o construcción.
Cambio efectivo del uso del inmueble.
Actos que impliquen transferencia de dominio.
Adquisición de títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción.
Se ordena la inscripción en La Oficina de Instrumentos Públicos
Formas de pago Contribución de Valorización
Contado
A Plazos con una tasa de
financiación.
Cuotas que convocan la
capacidad de pago
Cuotas flexibles
Ejecución de obras
Compensando tierras
Participación en Plusvalía
De Contado. Dinero en efectivo.
Con tierra.
Ejecutando obras.
Haciendo socio al Municipio.
Con títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción.
Destinación de los recursos Participación en plusvalía
Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.
Construcción o mejoramiento de infraestructura en asentamientos urbanos en sitios con condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado.
Ejecución de proyectos que conforman la red del espacio público. Financiación de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo. Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación
urbana. Pago del precio o indemnizaciones por acciones de adquisición
voluntario o expropiación de inmuebles para programas de renovación urbana.
Fomento a la creación cultural y al mantenimiento al patrimonio cultural, especialmente en zonas de desarrollo incompleto.
Destinación de los recursos Contribución de valorización
Financiar el proyecto que generó o generará la plusvalía.
Recuperar la inversión realizada.
Disponibilidad de los recursos
Contribución de Valorización
• Es real y concreta.
• Se conoce cuando ingresarán
los recursos.
• Se financia en el tiempo.
• Lo determina la
administración.
Participación en Plusvalía
•Genera incertidumbre.
•Se debe estimar en el tiempo.
•Se debe proyectar.
•Depende de lo que la
comunidad realice con el
inmueble.
•Depende del momento en la
que la comunidad realice con
el inmueble.
Participación de la comunidad Contribución de Valorización
•Junta de representantes elegida
por la comunidad.
•Voz.
•Los demás de la ley de
participación.
Participación en Plusvalía
•La que se da con el Plan de
Ordenamiento Territorial.
•En la formulación de los
instrumentos que complementan
y desarrollan el P.O.T.
•Los demás de la ley de
participación.
Objetivo Contribución de Valorización
• Financiación de un proyecto
especifico.
Participación en Plusvalía
• Financiación de las
inversiones del municipio.
Ejemplos globales de obra pública
30% 50%
Plaza Cívica Francisco
Javier Cisneros (503) 1.988 1.200 2.039 1.200 612 1.020
El Metro 1.994 1.623.820 104.109 104.109 31.233 52.055
Tesoro - Los Balsos
(607) 1.994 13.529 14.500 13.393 4.350 7.250
La Iguana (627) 1.995 9.726 9.330 4.417 2.799 4.665
Transversal Intermedia 1.997 243.352 467.584 210.852 140.275 233.792
Carrera 76 1.999 79.155 123.846 52.610 37.154 61.923
Millones
Año
Participación en
PusvalíaProyecto Valor Plusvalía
Contribución
de
Valorización
Planeación
Cual será el Instrumento de financiación ?
Qué se quiere realizar ?
Cuando se debe realizar ?
Cuanto cuesta ?
Qué tengo para realizarlo ?
Conclusiones
Ante la escasez de recursos municipales, no se puede
menospreciar los que le da la Ley a los municipios.
La contribución de Valorización.
La participación en Plusvalía.
Para hacer efectivas éstas herramientas financieras,
se requiere un censo de predios y propietarios muy
completo o un catastro actualizado.
Se recomienda el montaje de los observatorios
inmobiliarios.
Conclusiones
Se requiere en los municipios, tomar conciencia de la
importancia de los estudios del mercado inmobiliario,
y realizar investigaciones en este sentido.
La utilización de los instrumentos financieros (P.P. y
C.V.) depende de lo que se pretende obtener.
Se requiere un compromiso real de los poderes
ejecutivo y legislativo a nivel nacional, departamental
y municipal para acudir a estos recursos.
Juan Guillermo Gómez Roldán
Celular: 300 455 0559 - 317 809 3594