grupoais impacto de basilea iii en el negocio hipotecario

G r o u p

IMPACTO DE BASILEA III EN EL NEGOCIO HIPOTECARIO

© AIS

Ramon Trias i Capella Presidente y director general de AIS [email protected]

José Manuel AguirreDirector comercial de [email protected]

Miami, 5 de abril de 2011

G r o u pPrograma

� Evolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario

� Balance entre solvencia y crecimiento

� Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía

� Marketing inmobiliario para garantías hipotecarias recuperadas

© AIS© AIS

� Marketing inmobiliario para garantías hipotecarias recuperadas

� Experiencias recientes en España

2

G r o u p

EVOLUCIÓN DEL TRATAMIENTO REGULATORIO DEL CRÉDITO

© AIS© AIS

REGULATORIO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

3

G r o u pEvolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario

Acuerdo de Basilea I

Acuerdo de Basilea II

Julio 1988 Junio 2004

• Texto inspirador de la normativa que regula el capital mínimo.

• Actualización más sofisticada incorporando nuevas tendencias en la medición y seguimiento de distintas clases de riesgo

En España se implantó en 2008 Otros países por implantar

Con

cept

o

“Basilea III”

Diciembre 2010

• Mejora de la calidad, coherencia y transparencia de los instrumentos que se computan como capital ,

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mínimo. distintas clases de riesgo

• Focalización en una única medida de riesgo

• Talla única para todos

• Pocos parámetros generales

• Más énfasis en metodologíasinternas , revisión de la supervisión y disciplina de mercado

Con

cept

oC

arac

terí

stic

as

• Más flexibilidad , menú de aproximaciones, incentivos a una mejor concepción y gestión de riesgo

• Mayor sensibilidad al riesgo

La nueva propuesta del NACB ofrece más

posibilidades para la gestión del riesgo

(dificultad y oportunidad!)

computan como capital , definiendo y endureciendo los criterios que ha de cumplir el capital de mayor calidad.

• Ratio de apalancamiento como medida complementaria a la ratio de solvencia de Basilea II.

• Colchón de capital• Ratios de Liquidez

4

G r o u p

• Pilar I: RRPP mínimos• El modelo de VASICEK:

• Unifactorial• La granularidad de las

carteras• Computo de correlaciones pobre

• Efecto moral-hazard

• modificación del 1996 en Riesgo de Mercado

• entre riesgo de crédito y riesgo de mercado (titulaciones sobre todo)

Evolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario. Motivos del cambio

Basilea I Basilea II

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• Sesgo entre valor nominal menos provisiones y realidad, en créditos• Tasaciones (avalúos) y valoraciones sesgadas, no revisables

obligatoriamente hasta recientemente en UE.

• Computo de correlaciones pobre• Normas sobre titulización

• Pilar II: Supervisión• La concentración• El riesgo sistémico

• Pilar III: Disciplina de mercado

mercado (titulaciones sobre todo)

• desajustes entre capital regulatorio y riesgo real en muchas inversiones

5

Normas de contabilidad y valoración

G r o u pCapital para Basilea II. Hipotecario y minorista

� Modelo estandar:- Hipotecario: de 50% (Basel I)

a 35%/50%- Minoristas: de 100% (Basel I)

a 75%- Empresas: 100% o según

rating.

Segmentos

Estándar Básico/Avanzado

� Modelo avanzado:- PD media del ciclo- LGD bajo condiciones de Downturn

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Segmentos

CRM

RWA LGDPD

Proactivo RatingScoring

%EAD

M

RWA

Porcentaje de Cobertura

Ponderación

hasta 80% 35%de 80% hasta 95% 100%Más de 95% 150%

hasta 80% 50%

Más de 80% 150%

Res

iden

cial

esC

omer

cial

es

6

G r o u p

“Basilea III supone un refuerzo fundamental y en algunos casos un cambio radical , de las normas internacionales de capital. Junto con la introducción de un estándar de

“Muchos de los países que han adoptado Basilea II lo han hecho en 2008 o más tarde. Así pues, ésta no fue una crisis de Basilea II.”

N. Welling, Presidente del Comité de Supervisión Ba ncaria de Basilea, 22-9-2010

Basilea III

© AIS© AIS

de las normas internacionales de capital. Junto con la introducción de un estándar de liquidez internacional , las nuevas normas de capital conforman el núcleo del plan de reforma del sistema financiero mundial (…).

A riesgo de simplificar en exceso, me gustaría enfatizar que la implementación de

Basilea III implicará :

(1) mejorar considerablemente la calidad del capital bancario;

(2) elevar de forma significativa el nivel exigido de capital;

(3) reducir el riesgo sistémico; y

(4) conceder suficiente tiempo para una transición suave hacia el nuevo régimen.”

J. Caruana, Director General del BIS, 15-9-20107

G r o u pBasilea III. Conceptos

El capital regulatorio en BIS III está formado por dos elementos:

Tier 1 Tier 2

• Capital de mayor calidad o Common Equity :

• Financiaciones subordinadas frente a

© AIS© AIS8

Common Equity :• acciones ordinarias (o su

equivalente para las compañías que no son sociedades anónimas)

• beneficios retenidos (reservas), a los que se aplican determinados ajustes.

• Elementos adicionales de Tier 1 (instrumentos híbridos, como algunas participaciones preferentes).

subordinadas frente a depositantes, acreedores generales

• Exceso de provisiones genéricas respecto pérdida esperada

G r o u p¿Qué novedades introduce Basilea III?

Capital Liquidez

© AIS© AIS9

Capital Liquidez

G r o u pNovedades Basilea III: Capital (I)

1. Mejora de la calidad , coherencia y transparencia de los instrumentosque se computan como capital , definiendo y endureciendo los criteriosque ha de cumplir el capital de mayor calidad (el capital básico) .� Mejor calidad supone mayor capacidad de absorber pérdidas� Definición de capital básico es más estricta: el 2% de capital actual,

representa el 1% con la nueva definición.� Aumento del capital básico hasta el 4,5% (antes 2%)� Aumento del capital Tier 1 hasta el 6% (antes 4%)

LiquidezCapital

© AIS© AIS

� Aumento del capital Tier 1 hasta el 6% (antes 4%)

2. Mejora de la captación de riesgos . Entre otros, se refuerzan lasexigencias de capital por riesgo de contraparte y se aumentan losincentivos para que las exposiciones en derivados OTC se compensenen entidades de contrapartida central.

3. Introducción de una ratio de apalancamiento como medidacomplementaria a la ratio de solvencia de Basilea II.� Ayudará a evitar la excesiva acumulación de apalancamiento del sistema� Relación entre capital Nivel 1 y activos totales del banco no ponderados

por riesgo, más las exposiciones fuera de balance>= 3% (monitoreo hasta2013). 10

G r o u pNovedades Basilea III: Capital (II)

4. Introducción de una serie de medidas para reducir la prociclicidad . Sepropone que las entidades tengan un colchón de capital que seconstituya con cargo a beneficios no distribuidos y que pueda serutilizado en momentos de estrés.� 2,5% de capital ordinario

5. Además, se está diseñando el establecimiento de un colchónadicional anticíclico . Este capital se dotará cuando las autoridades

LiquidezCapital

© AIS© AIS

adicional anticíclico . Este capital se dotará cuando las autoridadesnacionales consideren que el crecimiento crediticio agregado estáagravando el riesgo sistémico , y se liberará en las fases bajistas delciclo.� Se reducirá el riesgo de que el crédito disponible pueda verse restringido

por los requerimientos del capital regulatorio.

6. Finalmente, se propone la dotación de provisiones contablesbasadas en pérdidas esperadas.

7. Se están estudiado medidas para afrontar el riesgo sistémico , ej. quelas autoridades nacionales apliquen recargo de capital sistémico a lasinstituciones de importancia sistémica (SIFIs) 11

G r o u pNovedades Basilea III: Liquidez

� Ratio de corto plazo ( Liquidity Coverage Ratio ). El objetivo es quelas entidades cuenten con activos muy líquidos que cubran lasnecesidades de liquidez en una posible situación de estrés durante unperiodo de supervivencia de 1 mes. El documento considera que son“activos altamente líquidos” el efectivo y los títulos de deuda pública.Se definen las necesidades de liquidez a cubrir como el 100% del flujode caja neto estresado bajo un escenario común preestablecido.

Capital Liquidez

© AIS© AIS

de caja neto estresado bajo un escenario común preestablecido.

� Ratio de largo plazo: ( Net Stable Funding ). Es de carácter másestructural, y su objetivo es cubrir con fuentes de financiación estableslas necesidades de liquidez de la entidad, con el propósito fundamentalde que el activo a largo plazo no sea financiado a corto plazo.

12

G r o u pDe Basilea II a Basilea III.Calibrado de marco de capital.

© AIS© AIS13

G r o u pBasilea III. Calendario de aplicación.

© AIS© AIS14

G r o u p

BALANCE ENTRE SOLVENCIA Y CRECIMIENTO

© AIS© AIS

CRECIMIENTO

15

G r o u pBalance entre solvencia y crecimiento

� Difícil de encontrar el punto optimo entre exigir más capital para ganarsolvencia y el efecto negativo que tiene como multiplicador larestricción de créditos.

© AIS© AIS16

G r o u p

� La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puedeprovocar un aumento de la desintermediación y una reconsideraciónde la estructuración de activos (asset allocation).

� El endurecimiento sólo en ratios de capital puede no ser suficiente:- Medidas de prevención de la creación de burbujas (control de riesgo

sistémico). Plafones de crédito o normas ad-hoc para reorientar excesos enla concentración y/o en la calidad de riesgo.

Balance entre solvencia y crecimiento

© AIS© AIS

la concentración y/o en la calidad de riesgo.- Plataformas de coordinación entre el Ministerio de Economía y el Banco

Central.

� No olvidar que la economía monetaria debería ir absolutamente parejaa la economía real.

� Implementación de modelos internos con una orientación más realistaque científica.

17

G r o u pPosibles consecuencias de Basilea III

• Mejora en la solvencia

• Mejor control riesgo

• Disminución del crédito - frena incremento PIB

• Aumento del precio del crédito

• Disminución de

Positivas Negativas

© AIS© AIS

• Mejor control riesgo sistémico y del ciclo

• Mayor intervención del supervisor

• Disminución de rentabilidad de capital -Prima la desintermediación

• Mayor dependencia de las fuentes de fondos

18

G r o u pImpacto sobre los requerimientos de capital

� QIS Dec. 2010

- Group of Governors and Heads of Supervision (GHOS),- 263 banks out of 23 countries. Group I 91, Group II 156.- Group 1 banks are those that have Tier 1 capital in excess of €3 billion, are

© AIS© AIS

- Group 1 banks are those that have Tier 1 capital in excess of €3 billion, arewell diversified, and are internationally active. All other banks areconsidered Group 2 banks.

� Mexico 3 en el Grupo II� España 2 en el Grupo I y 5 en el Grupo II� Estados Unidos 13 del Grupo I


Group 1 banks Group 2 banks

Number of banks 87 136

Estimated overall CET1 shortfall, participating Group 1 and Group 2 banks, in € billions

© AIS© AIS

The shortfall is calculated as the sum across individual banks where a shortfall is observed.

Number of banks 87 136

CET1 shortfall – 4.5% 165 8

CET1 shortfall – 7.0% (2019)

577 25


Capital impact of new definition of capital, in per cent

Numberof banks

Changeson RWA

Changein CET1capital

Changein Tier ICapital

Changein CapitalTotal

© AIS© AIS

Changes in the eligible capital

capital Capital Total

Group I 87 7.3 -41.3 -30.2 -26.8

Group II 136 3.2 -24.7 -14.1 -16.6

G r o u pImpacto sobre la economía

� Impacto de B III en las tasas de interes de loscréditos

� Elasticidad tasa de interés vs. PIB

Slovik, P. and B. Cournède (2011), de la OECD han

desarrolado un método de estimación:

© AIS© AIS

� Elasticidad tasa de interés vs. PIB� Impacto resultante sobre los crecimientos del PIB

como consecuencia

� En media, opinan que tendrá un efecto medio de unacaída de -0.16% con casos más acentuados aldesagregar. En el agregado europeo, el 0,23% mediaannual en cinco años.

G r o u pImpacto sobre la economía

Macroeconomic impact of 2019 Basel III capital requ irements. (percent points)

GDP level GDP growth

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 annual

United -0.05 -0.20 -0.34 -0.49 -0.59 -0.12

© AIS© AIS

United States

-0.05 -0.20 -0.34 -0.49 -0.59 -0.12

Euro area 0.00 -0.13 -0.51 -0.76 -1.14 -0.23

Japan 0.00 -0.12 -0.18 -0.41 -0.47 -0.09

Average (GDP weighted)

-0.02 -0.16 -0.38 -0.58 -0.79 -0.16

G r o u pPosibles consecuencias de Basilea III Ejemplo de incidencia en el coste

� Préstamos hipotecarios, tasa de interés variable� Los componentes del coste son: precio del fondeo, coste de la mora, coste operativo,

retribución a capital (frecuentemente se observa una retribución del capital respecto al restode costes de un 30%).

BIS II BIS III España 2011 España 20112019 condicionado

Retribución deseada 15% 15% 15% 15%%core capital 2% 4,5% 8% 10%%coef. Hipot 35% 35% 35% 35%Capital necesario 0,70% 1,58% 2,80% 3,50%

© AIS© AIS24

Capital necesario 0,70% 1,58% 2,80% 3,50%

Componente tasa interés (retrib. capital) 0,11% 0,24% 0,42% 0,53%

Componente tasa interés (retrib. capital)

0,00%

0,10%

0,20%

0,30%

0,40%

0,50%

0,60%

2019 condicionado

BIS II BIS III España 2011 España 2011

G r o u pUn caso para estudio: Banco de España después de la crisis

© AIS© AIS

Real Decreto del 21 de Febrero del 2011: Reforzamiento del Sector Financiero

Fuente: Banco de España

25

G r o u pEl efecto de Basilea III sobre Credit Allocation

Activo

Tesoreria, Dep BC. 23

Créditos 240

Hipotecas 140

Pymes 100

Tier1-Core Capital 9

Tier 1 15

Tier2 23RWA 140x.35+100x.75 124

© AIS© AIS26

263

Pasivo y Neto

Depositos 90

Largo plazo 150

Suplemento Tier 2 8

Suplemento Tier 1 6

Tier 1 Core Capital 9

263

B II core cap 2%RWA 2.48

B II Tier 1 4%RWA 4.96

B II Tier 2 8%RWA 9.92

BIII core cap 7%RWA 8.68

BIII Tier 1 8.5%RWA 10.54

BIII Tier 2 10.5%RWA 13.02

BIII apal.Tier1 3%Cred 7.2


cookratiorc

entoapalancamiap

ratiocoveragestablenetnscr

ratiocoverageliquiditylcr

EstableFinanrequeridoImpIRFE

EstableFinanDispFondosFDE

NetoFlowCashSHL

==

==

===

%LíquidosActivosAL

pymesobradedoresdesarrollaaCréditosCR

TotalCapitalCT

TierCapitalC

TierEquitybásicoCapitalCB

LTVHipotecasM

===

==

<=

)(

11

1:

%80

© AIS© AIS

cookratiorc =

[ ][ ][ ]

[ ] [ ]BICTBIICT

QISdelIIgoupparaaprox

CRMBIICT

CRMBIIC

CRMBIICB

≅

+≥+≥+≥

2010

08.0*)75.035.0(

04.0*)75.035.0(1

02.0*)75.035.0(

[ ][ ]

[ ]BIICTCT

BIICC

BIICBCB

QISdelIIgoupparaaprox

CRMCT

CRMC

CRMCB

≅≅≅

+≥+≥+≥

175,01

5.0

2010

105.0*)75.035.0(

085.0*)75.035.0(1

07.0*)75.035.0(

Basilea II

1*85.065.0

1)*25.0,max(

103.0

≥+

+=

≥−+=

+=≤

CRM

sLongliabilitieCTnscr

outinout

depBCcashlcr

CRM

Cap

Basilea III


25 50 75 100 125 150

50

100

150

200

hipotecas

pymes

Hipo Basilea II

Pymes Basilea II

50

100

150

200

pymes

© AIS© AIS28

25 50 75 100 125 150

50

100

150

200

hipotecas

hipotecas

pymes

Hipo Basilea II

Pymes Basilea III

Hipo Basilea II

25 50 75 100 125 150

hipotecas

La rentabilidad relativa,

la actual estructura del

capital y la presión

regulatoria marcan la

nueva posición de los

activos.

G r o u pNueva normativa en USA: DODD Frank

� Ley aprobada en USA el 21 Julio del 2010:

- la consolidación de las agencias reguladoras , la eliminación de la Carta de ahorronacional, y el nuevo consejo de supervisión para evaluar el riesgo sistémico;

- regulación integral de los mercados financieros, incluida una mayor transparencia delos derivados ;

- las reformas de protección del consumidor como una agencia de protección de losconsumidores y estándares uniformes para productos "plain vanilla", así comoreforzar la protección de los inversores ;

© AIS© AIS29

reforzar la protección de los inversores ;

- herramientas para la crisis financiera, incluyendo un "régimen de resolución" quecomplementa la actual autoridad de la FDIC para permitir la liquidación ordenada delas empresas en quiebra , y que incluya una propuesta de que la Reserva Federalreciba la autorización del Tesoro para las extensiones de crédito en "circunstanciaspoco comunes o extremas";

- diversas medidas destinadas a aumentar los estándares internacionales y lacooperación, incluyendo en esta sección las propuestas relacionadas con lacontabilidad y refuerzo de la regulación de las agencias de calificación de crédito .

“To promote the financial stability of the United States by improving accountability and transparency in the financial system, to end "too big to fail", to protect the American taxpayer by ending bailouts, toprotect consumers from abusive financial services practices, and for other purposes”

G r o u pControl de los componentes de riesgo

Particularmente en el caso del subprimeamericano no se tomaron decisiones sobre los cálculos correctos de la

Control de cambio de calidad histórica y predictiva (RDF).

PD

Admisión Seguimiento

© AIS© AIS30

cálculos correctos de la PD (Ninja).

En hipotecas totalmente dependiente de la correcta valoración de las garantías y del Loan toValue.

• Revisión de valor de garantías.

• Gestión del recobro.

• Gestión de los inmuebles recuperados.

LGD

G r o u p

SEGUIMIENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES EN GARANTÍA

© AIS© AIS

INMUEBLES EN GARANTÍA

31

G r o u pSeguimiento del valor de los inmuebles en garantía

Regulación Basilea II /III

� “509. Sujetos al cumplimiento de la definición anterior, CRE y RRE podrán serreconocidos como colateral de créditos frente a empresas solamente sisatisfacen los siguientes requisitos operativos: (..)

� Valoraciones frecuentes: cabe esperar que el banco lleve a cabo unseguimiento del valor del colateral con cierta frecuencia, al menos con unaperiodicidad anual . Se recomienda un seguimiento más frecuente cuando lascondiciones del mercado sean inestables. Los métodos estadísticos de

© AIS© AIS

valoración (con referencia a índices del precio de la vivienda, muestreos, etc.)podrán utilizarse para actualizar las estimaciones o para identificar el colateralcuyo valor haya disminuido y precise unanueva valoración. La propiedad deberáser tasada por un profesional cualificadocuando la información disponiblesugiera que su valor puede haberse reducido de forma significativa conrespecto a los precios generales del mercado o cuando tenga lugar algúnevento crediticio, como un incumplimiento.”

“Convergencia internacional de medidas y normas de c apital”Marco revisadoVersión integral

Este documento es una compilación del Marco Basilea II de junio de 2004, los componentes del Acuerdo de 1988 que no se revisarondurante el proceso de Basilea II, la Enmienda de 1996 al Acuerdo de Capital para Incorporar Riesgos de Mercado, y el informe

de 2005 sobre la Aplicación de Basilea II a las actividades de negociación y el Tratamiento de los efectos del doble incumplimiento. No se ha añadido ningún elemento nuevo.

Junio de 200632

G r o u pSeguimiento del valor de los inmuebles en garantía

Regulación Basilea II /III

� EJEMPLO : Hipoteca de 240.000 €, con inmueble residencial valorado en300.000€. El LTV es de 80% al inicio del préstamo. El capital requerido al inicio,según el método aplicado, es el siguiente:

Método Requisitos RWACapital requerido Inicio préstamo

Método estándar No cumple ninguno 100% 19.200 €

© AIS© AIS

Método estándar No cumple ninguno 100% 19.200 €

Método estándar Cartera minorista 75% 14.400 €

Método estándar Cumple todos los requisitos 35% 6.720 €

Avanzado (PD=4%, LGD=30%) Cumple todos los requisitos 104% 19.997 €

Avanzado (PD=2%, LGD=20%) Cumple todos los requisitos 45,7% 8.768 €

Avanzado (PD=1,6%, LGD=10%) Cumple todos los requisitos 19,9% 3.827 €

� Si la hipoteca es a 20 años (240 meses) y el inmueble disminuyera de valor (↓5% o ↓10% o ↓15%)

después del mes 12 de la concesión, se superaría el LTV=80% en algunos meses del préstamo, y por

tanto pasaría a RWA=75% en esos meses:

� Si ↓5%: LTV>80% del mes 13 al mes 20 de la hipoteca.

� Si ↓10% : LTV>80% del mes 13 al mes 37 de la hipoteca.

� Si ↓15% : LTV>80% del mes 13 al mes 54 de la hipoteca.

33

G r o u pSeguimiento del valor de los inmuebles en garantía.Métodos tradicionales y AVM

� La tasación de inmuebles presencial y detallada, obligatoria endiferentes transacciones financieras, implica costes y otros recursos ental medida que hace inviable su uso en el seguimiento y control de suevolución o en la valoración previa.

� La aplicación de métodos estadísticos que combinen la informacióninicial con información actualizada accesible para extraer la relación

© AIS© AIS

inicial con información actualizada accesible para extraer la relaciónentre este conjunto de información y el valor del inmueble es el objetivode los modelos conocidos como AVM (Automated Valuation Models ).

� Su interés está creciendo rápidamente, tanto por la presión delregulador como por su aplicación en gestión de riesgo .

34

G r o u p¿De qué depende el valor de un inmueble?

Inmueble Terreno, uso, entorno

© AIS© AIS35

Edificio

Terreno, uso, entorno

Localidad Mercado inmobiliarioCoyuntura económica

G r o u p¿De qué depende el valor de un inmueble?

� Inmueble: M2, altura del piso, antigüedad de interior (reformado?), iluminación, vistas, ventilación, ruidos (interior/exterior), número de dormitorios, número de baños, calefacción, aire acondicionado, carpintería, parqué, trastero, etc.

� Edificio: Antigüedad, número de pisos, ascensor, portería, aparcamiento propio, piscina y otros, calidad de obra, estado actual, etc.

� Terreno: Pavimentación, abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado público, etc.

© AIS© AIS

público, etc.

� Uso: Alquiler, 1ª ó 2ª residencia.

� Entorno: Antigüedad dominante de edificios, grado de consolidación, infraestructuras, comunicaciones, transporte público, aparcamiento, nivel económico, calidad de construcción, ocupación, equipamientos públicos, etc.

� Localidad: Población, crecimiento de población, distancia de capital de provincia, etc.

� Mercado inmobiliario: Construcción de vivienda nueva, crecimiento demográfico, adquisición de vivienda por parte de extranjeros (zonas turísticas).

� Coyuntura económica: Inflación, crecimiento de precios inmuebles de la zona, tipos de interés, crecimiento económico, paro, etc.

36

G r o u pAlternativas de modelización

Método residual dinámico

Descripción

• Permite tener en cuenta en el coste la duración de la construcción y la duración de la venta

• Depende demasiado de la prima de riesgo utilizada

• Depende de la calendarización de pagos y cobros

Ventajas Inconvenientes

• Son los ingresos de ventas menos los costes de construcción, actualizado al momento presente

© AIS© AIS37

Método de actualiza-ción de rentas

Método del coste

• VAN de las rentas futuras (si hubiera un alquiler)• Inmueble como activo

financiero• Condición de equilibrio dada

por arbitraje sin beneficio

• Cuanto costaría construir el inmueble: Valor de reemplazamiento bruto y neto:• Valor del terreno• Costes construcción• Gastos • Depreciación

• Fácil cómputo

• Exigen condiciones que pueden no cumplirse• Mercado competitivo• Costes implícitos

• Depende demasiado de la tasa de descuento utilizada

• Ignora evolución del mercado• Escasez relativa en zonas

• Costes de insumos pueden cambiar en el tiempo

• Sólo se precisan datos de alquileres de pisos equivalentes

• Especialmente apto para locales comerciales donde no hay altos volúmenes de ventas

G r o u pAlternativas de modelización

Descripción

Modelo de ‘testigos’ o compara-

bles

• Selección de inmuebles cercanos comparables e inferencia de valor• Medición de similitud en

función de atributos• Antigüedad de la tasación• Dentro de radio concreto

• Captura automáticamente atributos del entorno sin especificarlos

• Convincente para no ‘creyentes’ en la estadística• Posibilidad de mostrar

testigos

• Atributos del entorno pueden cambiar• Insensible a cambios

repentinos de precios• Imposibilidad de valorar si

no hay volumen suficiente de casos en una zona

• Impreciso en ciudades con

Ventajas Inconvenientes

© AIS© AIS38

• Impreciso en ciudades con tejido urbano mixto

Modelo hedónico

• Estimación de valor del inmueble a partir de sus atributos• Inmueble, edificio, entorno,

localidad, macroeconomía• Modelos de redes

neuronales o regresión GLM

• Permite evaluar cualquier inmueble, aunque no haya testigos suficientes• Aportación de cada

componente cuantificada• Permite incorporar los

testigos mediante modelos de Econometría Espacial

• Sólo valora lo que figura dentro de una variable del modelo• Reconversión de otras

informaciones (i.e. localización) a variables

Modelo de indexación

• Cómputo de apreciación de valor de viviendas

• Indexación de incrementos a otros inmuebles de la zona• Actualización sólo por

indexación

• Captura automáticamente evoluciones de precios en zonas y tipologías concretas

• Requiere ventas repetidas de inmuebles para el cómputo de la indexación• Altos requerimientos de

datos• Imposibilidad de tasar si no

hay volumen suficiente

G r o u pDescripción de la operativa de explotación de AVM

Datos internos(inmueble, edificio, terreno)

• Valoraciones• Localización• Características del inmueble y del edificio• Históricos para construcción• Datos frescos para actualización

Datos externos(entorno, localidad,

macroeconomía)

• Nivel socioeconómico• Tamaño de municipio• Distancia del centro• Comunicaciones• Servicios próximos (públicos y privados)• Zonas verdes

Modelo AVM

•Validación y depuración de datos• Construcción de los modelos• Estimaciones y fiabilidad• Mantenimiento de modelos en

© AIS© AIS

• Mantenimiento de modelos en el tiempo• Control de calidad de resultados

Plataforma tecnológica

• Aplicaciones tecnológicas para la explotación• Construcción y mantenimiento

Gestión y mantenimiento

•Mantenimiento de BD, los modelos y la aplicación de valoración masiva• Elaboración de informes

37

G r o u pEjemplo valoración on-line

© AIS© AIS40

Estimación de Valor Auditada - VALIAAutomático, con revisión por parte de un técnico..

G r o u p

MARKETING INMOBILIARIO PARA GARANTÍAS HIPOTECARIAS

© AIS© AIS

GARANTÍAS HIPOTECARIAS RECUPERADAS

41

G r o u pMarketing inmobiliario para garantías inmobiliarias recuperadas

� Necesidad actual que tienen las entidades financieras en casoscomo el español con la cartera de inmuebles recuperadas:

1. Determinación de valores / precios de los inmuebles

2. Definición de perfiles de demanda de los compradores de

© AIS© AIS

2. Definición de perfiles de demanda de los compradores deinmuebles

3. Determinación del mercado potencial de los compradores

42

G r o u p

Diseño BBDD de almacenamiento, armonización y explotación de información de las carteras inmobiliarias susceptibles de ser colocadas en el mercado

Explotación BBDD entidad Cartera créditos Hipotecarios:

• Matriz de Origen y Destino

• Análisis Perfil Comprador / tipología de viviendas

Observatorio de Precios: Oferta

AA

BB

CC

Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias recuperadas

© AIS© AIS

Aplicaciones de Negocio – Gestión Cartera Inmuebles

DeterminaciónPrecio inicialInmueble

Observatorio de Precios: Oferta

• Explotación de información portales inmobiliarios

• Tratamiento de información para armonización de mercados inmobiliarios

Políticas en Comitéde Precios

Gestión Campañas comerciales

CC

EE

Mercados Potenciales: Ubicación de la Demanda

• Habits – Tipologías de Familias

• Target potencial y medición de mercados potenciales

DD

G r o u pMapas testigos internos e Información externa

AA CC

© AIS© AIS

G r o u p¿Qué es Habits®?

� Habits ® segmenta los hogares españoles en tipologíastipologías a partir de sus rasgossociodemográficos y económicos, ofreciendo una amplia gama de indicadoreseconómicos familiares como son ingresos, gastos, ahorro y patrimonio.

� Fuentes Habits ®: Información Pública de diferentes fuentes que no contienenlas mismas unidades de información – (Tecnología AIS)

PRESENCIAPRESENCIA Quién, Dónde y CuántosQuién, Dónde y Cuántos PERFILPERFIL Cómo vivenCómo viven

CensoCenso (Personas y Hogares)(Personas y Hogares) EPFEPF (Presupuestos Familiares)(Presupuestos Familiares) Padrones MunicipalesPadrones Municipales

DD

© AIS© AIS

� Resultado BBDD Habits ®: Base de Datos de todas las familias españolasdistribuidas en las 35mil Secciones Censales y su información sociodemográficay económica

CLA

SE

SO

CIA

L (

NIV

EL

DE

ES

TUD

IOS

Y

PO

SIC

IÓN

LA

BO

RA

L)

EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE

J. Hogares nueva

creacióncon 1 sueldo

E. DINK

clase alta

35 45 55 65

C. Con niños clase alta

A. Con

adolescentes clase alta

B. Con jóvenes

clase alta

D. Pensionistas en hogares

activos clase alta

I. DINK

clase baja

H. Con niños clase baja

F. Con adolescentes

clase baja

G. Con/sin jóvenes

clase baja

K. Pensionistas en hogares

activos clase baja

M. Solitarios entre 35 y 65

L. 1-2 Pensionistas

clase alta

P. 2 Pensionistas

clase baja

Q. 1 Pensionista

clase baja

N. Amas de casa y estudiantes

O. Desempleados

Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).

Segmento clasificado

aparte

Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos

R. Inmigrantes

10%

0% 5%

15%

19%

22%

11%

5%

11%

2%

Distribución Tipologías

meny s de 120120 - 150150 - 180180 - 200200 - 230230 - 250250 - 280280 - 300més de 300

Ciudad de Barcelona(Secciones censales)

Statistical Matching Inferencia Ecológica

G r o u pBI aplicado a comercialización de Cartera Inmobilia ria

Soporte a la comercialización de la cartera- Identificación target, cuantificación mercado potencial y localización de

compradores potenciales de las unidades de vivienda.- Apoyo en las estrategias de colocación (estrategias de comunicación y

comercialización adaptadas al target)

DD

Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)

Ciudad de Barcelona(Secciones censales)Estrategia Estrategia

comercial basada comercial basada

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CLA

SE

SO

CIA

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NIV

EL

DE

ES

TUD

IOS

Y

PO

SIC

IÓN

LA

BO

RA

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EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE

J. Hogares nueva

creacióncon 1 sueldo

E. DINK

clase alta

35 45 55 65

C. Con niños clase alta

A. Con

adolescentes clase alta

B. Con jóvenes

clase alta

D. Pensionistas en hogares

activos clase alta

I. DINK

clase baja

H. Con niños clase baja

F. Con adolescentes

clase baja

G. Con/sin jóvenes

clase baja

K. Pensionistas en hogares

activos clase baja

M. Solitarios entre 35 y 65

L. 1-2 Pensionistas

clase alta

P. 2 Pensionistas

clase baja

Q. 1 Pensionista

clase baja

N. Amas de casa y estudiantes

O. Desempleados

Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).

Segmento clasificado

aparte

Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos

R. Inmigrantes

10%

0% 5%

15%

19%

22%

11%

5%

11%

2%

Distribución Tipologías

meny s de 120120 - 150150 - 180180 - 200200 - 230230 - 250250 - 280280 - 300més de 300

comercial basada comercial basada en en GeomarketingGeomarketing

G r o u p

La Muela

Identificación de los inmuebles

DATOS IMPORTANTES (obligatorios)DIRECCIÓN LA MUELACALLE PATAGONIA S/NNÚMERO U.E.-15 4Y5CODIGO POSTAL 50.196SUPERFICIE ÚTIL TOTAL 13.126,62SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL 17.139,02AÑO CONSTRUCCION 2.009TIPO EDIFICIO 8 BLOQUES COLECTIVA Y 6 PAREADOSESTADO DEL EDIFICIO OBRA NUEVAVALOR DE TASACION 29.096.804,91FECHA DE LA TASACION 25/06/09 (SIN ACTUALIZACION DE 2007)VALOR EN OFERTAÚLTIMO CAMBIO DE LA TASACION

DATOS ÚTILES (recomendables)ASCENSOR SICALEFACCIÓN SIAIRE ACONDICIONADO PRE-INSTALACIONGARAJE ASOCIADO SITRASTERO ASOCIADO SITERRAZA SIPISCINA SIPISTA DE TENIS NOPISTA DE PADEL NOJUEGOS INFANTILES SIPISTA POLIDEPORTIVA NOTIPOLOGIA DE LAS VIVIENDAS 96 COLETIVAS Y 6 PAREADOS

DATOS OPCIONALES (recomnedables)

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DATOS OPCIONALES (recomnedables)REFERENCIA CATASTRALDISTRITO (SECCIÓN CENSAL)GEOPOSICIÓN TIPO DE LA ZONA URBANOVPO NOALTURAS DEL EDIFICIO 4SUPERFICIE DE LA PARCELA 7.277,33

A 25 minutos de Zaragoza

4.928 habitantes 2009

La Muela cuenta con dos secciones censales:

5018201002, que se corresponde con el centro

del municipio, la zona más poblada, y

5018201001 que aglutina el resto del municipio

47

G r o u p

La Muela

Identificación del mercado - Edad

� Vemos que a lo largo de los últimos 4años el crecimiento en términosabsolutos ha sido siempre positivo entodos los grupos de edad

� Se señalado como importantes aquellosgrupos que presentan a la vez quecrecimientos positivos, son los gruposcon mayor porcentaje de población

Evolución habitantes La Muela

200

400

600

800

1000

1200

0-4

05-14

15-24

25-34

35-44

45-54

55-64

© AIS© AIS

- Personas de 25-34 años- Niños de 0 a 14 años

� Todo indica que el perfil emergente sonlas familias de nueva generación, conniños y con adolescentes

AÑO 06 a 07 07 a 08 08 a 09TASA VARIACION ANUAL EDAD 11% 11% 12% 0-4 24% 21% 17% Crecimiento importante 05-14 12% 16% 15% Crecimiento importante 15-24 3% 7% 5% Crecimiento moderado 25-34 21% 11% 19% Crecimiento importante 35-44 15% 21% 11% Crecimiento moderado 45-54 3% 2% 5% Crecimiento moderado 55-64 8% 11% 10% Crecimiento moderado 65-74 6% 2% 8% Crecimiento moderado 75 y más 2% 8% 6% Crecimiento moderado

0

200920082007200665-74

y más 75

48

G r o u p

La Muela

Identificación del mercado - Origen

� Vemos que a lo largo de los últimos 4años el crecimiento en términosabsolutos ha sido siempre positivo entodos los grupos de origen

� Se señalado como importantes aquellosgrupos que presentan a la vez quecrecimientos positivos, son los gruposcon mayor porcentaje de población

Evolución habitantes La Muela

0

1000

2000

3000

4000

5000

2009200820072006

Nacidos en España

Misma CA

Misma CA y Provincia

Misma CA, Provincia y Municipio

Misma CA y Provincia. Distinto Municipio

Misma CA. Distinta Provincia

Distinta CA

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- Nacidos en el mismo municipio- Misma CA. Distinta provincia

� Destaca las personas nacidas en elmismo municipio y como grupoemergente los nacidos en otrasprovincias de Aragón

Año 06 a 07 07 a 08 08 a 09TASA VARIACION ANUAL ORIGEN 11% 11% 12%Nacidos en España 10% 8% 10% Crecimiento moderadoMisma CA 8% 7% 10% Crecimiento moderadoMisma Provincia 9% 8% 10% Crecimiento moderadoMismo Municipio 5% 8% 12% Crecimiento importanteMisma Provincia. Distinto Municipio 9% 8% 9% Crecimiento moderadoMisma CA. Distinta Provincia 4% 3% 7% Crecimiento importanteDistinta CA 20% 12% 10% Crecimiento moderadoExtranjero 21% 53% 28% Crecimiento moderado

2009200820072006Distinta CA

49

G r o u pLocalización de zonas con alta propensión

Potencial de Mercado por promoción La MuelaEspaña

Aragón

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Muy bajoBajo

MedioAlto

Muy alto

Potencial Target de La Muela

50

G r o u pLocalización de zonas con alta propensión

Potencial de Mercado por promoción La MuelaAragón

Huesca

Zaragoza

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Muy bajoBajo

MedioAlto

Muy alto

Potencial Target de La Muela

Zaragoza

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G r o u p

Gestión de la venta de inmuebles

Targetting30%

PonderacionA Con adolescentes alta 80%B Con jóvenes alta 0%C Con niños alta 80%D Semi-pensionistas alta 0%E DINK alta 0%F Con adolescentes baja 100%G Con jóvenes baja 0%H Con niños baja 100%I DINK Clase social baja 80%J Hogares nueva creación 1 sueldo 0%K Semi-pensionistas baja 0%L Pensionistas alta 80%M Solitarios 0%

TIPOLOGÍAPONDERACION DEL MÓDULO

PONDERACION DEL MÓDULO 20%Origen PP PonderacionMunicipio 100%

PONDERACION DEL MÓDULO 20%Ingresos netos mensuales fam. Ponderacion< 2.300 € 0%2.300-2.500 € 75%2.500-3.000 € 100%3.000-3.200 € 75%> 3.200 € 0%

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N Amas de casa / estudiantes 0%O Desempleados 0%P Pareja de pensionistas baja 0%Q Pensionistas baja 0%R Inmigrantes 0%

Municipio 100%Provincia 80%CCAA 60%Español 0%Extranjero 0%

PONDERACION DEL MÓDULO 10%Edad PP Ponderacion< 25 años 0%25 - 34 años 100%35 - 44 años 80%45 - 54 años 0%55 - 74 años 60%> 74 años 0%

PONDERACION DEL MÓDULO 10%Niños menores 15 años Ponderacion0 niños menores 15 años 0%1 niños menores 15 años 80%2 o más niños menores 15 años 100%

PONDERACION DEL MÓDULO 10%Ocupación PP PonderacionAgrícola 0%Construcción 40%Industria 70%Servicios 100%Profesiones cualificadas 100%

52

G r o u pGénesis de la burbuja inmobiliaria (USA)

Indice del Precio Real de las Viviendas en EU y Tasa de Interes Gubernamental

0.6

0.8

1

1.2

Pre

c V

ivi

5678910

Tas

a In

teré

s

Precio Real Casas TBills 3 meses

� Crisis en USA:- Subprime, falla de las

calificadoras, falla de losreguladores

- Politica salvamento del sectorfinanciero

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0

0.2

0.4

Ene

-87

Nov

-88

Sep

-90

Jul-9

2

May

-94

Mar

-96

Ene

-98

Nov

-99

Sep

-01

Jul-0

3

May

-05

Mar

-07

Ene

-09

Pre

c V

ivi

012345

Tas

a In

teré

s

55

- Crisis financiera y crisis de laeconomía real (PIB ↓, Paro ↑)

G r o u pGénesis de la burbuja inmobiliaria (España)

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“El vicepresidente de la Comisión Europea y responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha dicho este martes (22 de Marzo) que los problemas de las cajas de ahorro españolas no se deben a su estructura legal ni a la falta de regulación , sino a la burbuja inmobiliaria que se desató por la falta de mecanismos para detectar desequilibrios macroeconómicos en la UE.” (El Mundo.es)

Fuente: Banco de España

G r o u pESPELUZNANTE!

� The Economist 31 marzo 2011- Harían falta €15 billones adicionales para los nuevos requerimientos de

capital que impone el gobierno.- €320 billones créditos a desarrolladores. El 25% terreno edificable.

(Goldman Sachs)- Los bancos y cajas poseen €70 bn en inmuebles y suelo 50% terrenos

© AIS© AIS

edificables. Provienen de garantías ejecutadas.- €100 billones de terrenos no edificados están en el sector financiero, como

prestamistas o como propietarios

- Grupo Santander provisiona 35-40% de los terrenos recibidos en dación depago

- La Caixa utiliza su Obra Social para reconducir a vivienda económica- Digerirlo todo requerirá cinco años pero hay fuertes diferencias según la

zona y el tipo de vivienda.

57

G r o u pImpacto económico en España

© AIS© AIS59

En España la compraventa de viviendas no se ha recu perado desde el 2008 después de la ruptura de la burbuja inmobiliaria. L as expectativas es que el

precio de la vivienda siga cayendo.

G r o u pEl alcance de la crisis económica

© AIS© AIS60

El desempleo está golpeando fuerte a los países occ identales, en especial a España.

G r o u pEl mercado hipotecario en España: Medidas aplicadas y tendencias

� Solvencia entidades:

- Provisiones anticíclicas (2001)- Implantación Basilea II en mayo

2008: � reducción del coeficiente de

capital para hipotecas residenciales (del 50% al 35%)

- Reducción de provisiones

© AIS© AIS

- Reducción de provisiones específicas (julio 2009)

� Disminución de tipos de interés en el 2010, perspectivas de crecimiento en el 2011

61


� Impulsos a la economía:- Contratación de obra pública- Moratorias de pagos de préstamos

para los desempleados- Ayudas al alquiler

� Medidas para las entidades financieras:

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financieras:- Impulso a las fusiones y SIP’s- Creación del FROB- Real Decreto-Febrero 2011-

Reforzamiento sector financiero

� Gestión del déficit público:- Búsqueda de inversión árabe y China- Presiones a comunidades autónomas

sobre el endeudamiento

62

G r o u pNormativa en España (2011)

�Consecuencias del Real Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero:

© AIS© AIS

10 de Marzo 2011

65

G r o u p

Normativa en España (2011). Consecuencias del Real Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financier o

© AIS© AIS

G r o u pConclusiones

� El riesgo sistémico en crédito hipotecario es un auténtico peligro.Basilea II y III, así como otras medidas en manos del regulador, debenser tomadas muy seriamente en consideración.

� Debe reforzarse la plataforma de diálogo, análisis y creación denormativa entre el Ministerio de Economía y el Regulador Financierode cada país.

© AIS© AIS

de cada país.

� La tecnificación de la gestión en entidades financieras es cada vezmás imprescindible en la formación de las carteras crediticias(admisión), en la valoración de los inmuebles, en el recobro y en lagestión de los inmuebles recuperados.

� La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puedeprovocar un aumento de la desintermediación y una reconsideraciónde la estructuración de activos (asset allocation).

67

G r o u pBibliografíaDocs BIS

� Basilea II: http://www.bis.org/publ/bcbs128_es.pdf (2006)

� Compilación de docs de Basilea III: http://www.bis.org/list/basel3/index.htm� Capital: http://www.bis.org/publ/bcbs189.pdf (Dic 2010)� Liquidez: http://www.bis.org/publ/bcbs188.pdf (Dic 2010)� Buffer contraciclico: http://www.bis.org/publ/bcbs187.pdf (Dic 2010)� Estudio de impacto: http://www.bis.org/publ/bcbs186.pdf (Dic 2010)� Report to G-20 (2010)

Docs del Banco de España

© AIS© AIS

� “Riesgo liquidez Basilea” (2010)

� “Real Decreto-21 Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero”

Estudios de impacto

� “Assessment of long-term economic impacta of stronger cap” (2010)

� “Assessing macroeconomic impact transition to stronger cap” (2010)

� Slovik, P. and B. Cournède (2011), “Macroeconomic Impact of Basel III”, OECD Economics DepartmentWorking Papers, No. 844, OECD Publishing. doi: 10.1787/5kghwnhkkjs8-en

Notas de prensa

� Comunicado de prensa del BIS del 26/7/2010� Comunicado de prensa del BIS del 12/9/2010 68

G r o u p

MUCHAS GRACIAS

ABRIGO

Pero nunca despuésme sentí tan a salvotan al abrigocomo cuando empezabaa dormirmebajo la colcha de retazosy la lluvia poderosa

© AIS© AIS69

Ramon [email protected]

José Manuel [email protected]

y la lluvia poderosacantabasobre el techo de zinc

Mario BenedetiEl Baquiano y los suyosNombres propiosViento del exilio 1980-81

grupoais impacto de basilea iii en el negocio hipotecario

Economy & Finance