formato manual puebla 1 (1)

EN COORDINACIN CONCOLEGIO DE VALUADORES DE PUEBLA, A.C.

PRESENTAN EL CURSO:

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en laValuacin.

Autor e instructor: Mtro. Mario Rafael Marqus TapiaSede: Colegio de Valuadores de Puebla, A.C.

Fecha: 17 y 18 de abril de 2015Duracin: 15 horas.

Material registrado bajo nmero INDAUTOR SEP-03-2011-022812313200-01 y 03-2000-111013133400-01 a favor del autor y de Valuacin

Organizada, S.A. de C.V.

Drechos reservados, prohibida su reproduccin parcial o total.

Fundamentos, Tcnicas y Procedimientos de Homologacin aplicadas en la ValuacinDerechos Reservados a favor de Valuacin Organizada, S.A. de C.V. 2

ndiceContenidos PgASPECTOS GENERALESDEL CURSO 3INTRODUCCINUNIDAD1 .41. Conceptos y definiciones generales .52. Antecedentes y proceso operativo ..83. El proceso de Homologacin 104. Metodologa propuesta 145. Aplicaciones para Valuacin de terrenos 186. Aplicaciones para Valuacin de Inmuebles .......207. Reflexiones finales y recomendaciones 248. Conclusiones ....26BIBLIOGRAFIA ... 27


Aspectos Generales del CursoEl objetivo del curso es proporcionar herramientas de anlisis e interpretacin del mercado inmobiliario quepermitan realizar de forma apropiada un sondeo o estudio de mercado, y con base en l, aplicar lasherramientas metodolgicas proporcionadas para desarrollar el proceso de homogeneizacin deinformacin, que permita concluir de forma apropiada el valor de mercado de un inmueble.

Encuadre del cursoEl presente curso es parte de la actualizacin continua y la formacin acadmica que debe seguir todoValuador Profesional, por lo que es recomendable que el participante cuente con antecedentes yconocimientos generales en materia de valuacin de inmuebles. El desarrollo de temas inicia con una breveintroduccin y antecedentes generales para situar al alumno en el contexto del enfoque de mercado aplicadoa la valuacin de inmuebles. El material proporcionado proporciona herramientas y metodologa deaplicacin generalizada en el proceso de homologacin u homogeneizacin de referencias de mercado yforma parte de la recopilacin bibliogrfica del autor, quien ha desarrollado esta actividad a lo largo de msde 25 aos de ejercicio profesional en la materia, por lo que cuenta con los registros de derecho de autor anombre del expositor y de la empresa Valuacin Organizada, S.A. de C.V. y se imparte a solicitud del Colegiode Valuadores de Sinaloa, A.C.

PresentacinEl proceso de anlisis, verificacin e interpretacin de informacin de mercado es fundamental en laValuacin de Inmuebles. Sin embargo, debido a que en la mayora de casos el mercado inmobiliario esespeculativo, es necesario realizar diferentes procesos que permitan su correcta interpretacin y anlisispara poder llegar a conclusiones apropiadas respecto al valor de los inmuebles analizados. Por este motivo,el curso de Tcnicas de Homologacin en Valuacin de Inmuebles, sienta las bases para formulacin yplanteamiento de los diferentes criterios de anlisis comparativo y el mejoramiento de tcnicas dehomogeneizacin de muestras de mercado referentes a los diferentes tipos de inmuebles, y a su vez nosproporciona herramientas para su correcta comparacin y anlisis durante el proceso de homologacin queforma parte medular de la aplicacin del enfoque comparativo o de mercado.

Fundamentacin del cursoEl proceso de anlisis, verificacin e interpretacin de informacin de mercado es fundamental en laValuacin de Inmuebles. Sin embargo, debido a que en la mayora de casos el mercado inmobiliario esespeculativo, es necesario realizar diferentes procesos que permitan su correcta interpretacin y anlisispara poder llegar a conclusiones aporopiadas respecto al valor de los inmuebles analizados. Por este motivo,el curso de Tcnicas de Homologacin en Valuacin de Inmuebles, sienta las bases para formulacin yplanteamiento de los diferentes criterios de anlisis comparativo y el mejoramiento de tcnicas dehomogeneizacin de muestras de mercado referentes a los diferentes tipos de inmuebles, y a su vez nosproporciona herramientas para su correcta comparacin y anlisis durante el proceso de homologacin queforma parte medular de la aplicacin del enfoque comparativo o de mercado.


IntroduccinCuando se realiza un avalo inmobiliario por el enfoque comparativo o de mercado es necesario realizar unsondeo que permita identificar inmuebles de caractersticas similares que sirvan como referencia paraestimar el valor comercial de los inmuebles que se analizan. Sin embargo, por sus caractersticas particularesy por las condiciones especulativas del mercado inmobiliario, estas referencias no son tiles para realizar unadecuado anlisis e interpretacin de datos, si antes no se someten a un proceso de homogeneizacin, queen el mbito valuatorio se conoce como Homologacin de comparables.Es as como el presente curso ha sido diseado con temas que permitan al participante desarrollaractividades de aprendizaje basadas en competencias que le permitan establecer los criterios para unaevaluacin objetiva y sistematizada de la informacin de mercado, de manera que una vez homogeneizada,analizada e interpretada correctamente, permita desarrollar conclusiones sobre el valor de los diferentesinmuebles analizados.Para ello se han diseado mdulos con contenidos temticos que van desde la definicin de los tres enfoquesde valuacin generalmente conocidos, partiendo de las condiciones en que debe desarrollarse un estudio osondeo de mercado, hasta la cuantificacin de factores de homologacin que permitan realizar este procesode forma apropiada. Pasando desde luego por la realizacin de ejercicios de aplicacin, con los cuales serealizarn una serie de actividades basadas en un aprendizaje significativo para lo cual el alumno elaborara lo largo del curso resmenes, mapas conceptuales, cuadros comparativos, revisiones bibliogrficas,exposiciones al interior del grupo, resolucin de talleres y ejercicios, trabajo en grupos cooperativos yparticipacin en una plenaria.As mismo se ha determinado una tipo de evaluacin que permita conocer los conocimientos previosmediante una breve evaluacin diagnstica que aplicar el instructor al inicio del curso.En este curso el participante, mediante la explicacin terica y ejemplos, obtendr el conocimientoreferentes a las bases para elaborar un estudio o sondeo de mercado, los parmetros de homologacin quese identifican con mayor frecuencia en el proceso de homogeneizacin de comparables, as como lametodologa para evaluarlas a travs de procesos estadsticos o analticos que le permitirn conocer lasdiferentes ecuaciones de homologacin que se pueden desarrollar y aplicar en el proceso de anlisis einterpretacin del mercado inmobiliario y cmo realizarlos, as como un caso de aplicacin que permitaidentificar la utilidad de las herramientas proporcionadas.

Objetivo general del cursoEl objetivo dl curso es que sirva de referencia para analizar los conceptos y metodologa aplicados en losdiferentes enfoques de valuacin y las condiciones en que deben emplearse cuando se analizan inmueblespor el enfoque de mercado, que en ocasiones requieren del desarrollo de algunas tcnicas hbridas devaluacin, en las que intervienen simultneamente conceptos de los enfoques de costo, ingreso y mercado,y revisar algunos procedimientos de anlisis valuatorio a travs del desarrollo de conceptos de anlisisestadstico y otras metodologas aplicables a la valuacin de inmuebles.


1. Conceptos y definiciones generales.Es evidente, que aun no siendo la solucin ms eficiente para este tipo de problemtica, en muchas ocasionesse constituye como el nico procedimiento viable para que un Valuador pueda estimar con aceptable nivelde certidumbre el valor de un inmueble, ante la escasa disponibilidad de informacin de mercado. Aunqueresulta inevitable mencionar que ante los niveles de especializacin y capacitacin tcnica que losValuadores hemos desarrollado en nuestro pas, se justifica la necesidad de emplear mtodos estadsticosaplicados que permitan establecer con mayor precisin nuestros resultados, con un mayor fundamento enel mtodo cientfico.Los conceptos estudiados en los diferentes cursos de probabilidad y estadstica, que integran los programasde estudio a nivel de especialidad y maestra en Valuacin, sin omitir los de Doctorado, que actualmente seimparten en nuestro pas. Han permitido a los Valuadores reflexionar sobre la inminente necesidad deemplear tcnicas de anlisis de regresin multivariable, que permitan interpretar de mejor manera elcomportamiento del mercado en que se encuentran inmersos los diferentes bienes objeto de valuacin. Poreste motivo se decidi tratar este tema en esta importante ocasin, pues se considera una oportunidadpropicia que permitir establecer con claridad algunos requerimientos y recomendaciones, que resultanindispensables para generar el desarrollo y aplicacin de estas tcnicas con mayor frecuencia en nuestropas.Para iniciar el anlisis de este tema, es importante recordar algunas definiciones respecto a algunosconceptos, que a manera de introduccin servirn para definir el proceso tcnicamente. Por lo que acontinuacin las incluimos:

Mtodo del Mercado: enfoque de valuacin que se fundamenta en el principio de sustitucin:ningn comprador enterado de las caractersticas de un bien, estara dispuesto a adquirirlo en unprecio mayor al que le costara un bien sustituto de utilidad equivalente. Tambin se conoce comoenfoque comparativo, pues se basa en la comparacin de ofertas y preferentemente operacionesrealizadas de bienes similares entre s, estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran existirentre stos y el sujeto analizado, y determinando cmo influyen sobre el valor del bien en estudio.


Tabla 1: Caractersticas del Valor de Mercado.CARACTERSTICAS CONDICIONES

Es una cifra Es una cantidad (precio probable de venta) expresada entrminos monetarios.

Temporalidad Est determinado para una fecha y condiciones especficasa las que se encuentra sujeto el bien analizado.

Informacin Disponible:a) Interior

b) Exterior

Tanto el comprador como el vendedor estn perfectamenteenterados de las caractersticas del bien a intercambiar.Ambos conocen tambin las caractersticas del mercado enque el bien a intercambiar se encuentra comprendido ytienen suficientes conocimientos de los usos diversos a losque la propiedad puede estar sujeta.

Situacin de la Operacin El intercambio del bien se realiza libre de presiones decualquier naturaleza. Tanto el comprador como el vendedorestn dispuestos y ninguno tiene necesidad indebida deactuar, es decir, no hay compras ni ventas forzadas porcualquier causa. Ambos pueden actuar ahora o ms tarde, elcomprador no necesita el bien.

Perodo de la operacin Se permite suficiente tiempo para negociar la transaccin, afin de que pueda haber en perspectiva un nmero razonablede compradores interesados.

Homologacin: Proceso con base al cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus caractersticasson parecidos, pero no idnticos. Para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a algunos deellos (comparables), pueda obtenerse una conclusin respecto al valor del bien analizado (sujeto) ;normalmente este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que debern sercuantitativas preferentemente. Evitando en la medida de las posibilidades las comparaciones cualitativas.Factor de homologacin: Cifra numrica que establece el grado de diferencia, expresado en fraccin decimalo en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo gnero con base a sus caractersticas particulares, parahacerlos comparables entre s ; de tal forma que la informacin obtenida respecto a uno de ellos (comparable)sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o menor a la unidad respectivamente,dependiendo si el bien en estudio es mejor o peor al comparable respectivamente.


Sujeto: Es el trmino que se emplear para identificar al bien en estudio, para el que se realiza el dictamenvaluatorio por el mtodo de mercado, mismo que se someter a comparaciones diversas con otros bienes.Comparables: Es el trmino que se emplear para identificar a los bienes que servirn de base para llegar auna conclusin en relacin al probable valor de mercado del bien en estudio, a travs de un proceso dehomologacin. Normalmente se agrupan en bases de datos que contiene informacin diversa en relacin aellos.Parmetros de comparacin: Son las caractersticas propias que identifican a cada elemento contenido en labase de datos. Con base a esas diferencias se cuantifican los factores de homologacin aplicables.Base de datos: Conjunto de informacin especfica ordenada en relacin a elementos diversos (pueden serinmuebles con construcciones o terrenos baldos) de caractersticas semejantes que permiten establecerfcilmente, relaciones, comparaciones y tendencias entre ellos, para facilitar la obtencin de informacinrelativa a los mismos. En el caso de los elementos que agrupa una base de datos de valores del mercadoinmobiliario, los elementos que agrupa son inmuebles, y sus caractersticas pueden ser: ubicacin, propietario,superficie de construccin, superficie de terreno, superficie rentable, edad, vida til remanente, fecha deventa, comprador, vendedor, etc.Valor de mercado es la cantidad expresada en trminos monetarios a una fecha determinada, en la que uncomprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como delas condiciones del mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres depresiones externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable

Tabla 2: Relacin del Enfoque de mercado con los procesos empleados en otros enfoques.ENFOQUE RELACIONES

* COSTOS : A.- Normalmente el valor del terreno ha sido calculado a travs del enfoque demercado, aplicando una serie de factores de homologacin empricos oformulados a travs del anlisis del comportamiento del mercado, partiendo deun lote tipo.

B.- Los V.R.N. (Valor de reposicin nuevo), se calculan en base a la informacinde diversas fuentes (Publicaciones especializadas, CMIC, PresupuestosPersonales), estableciendo referencias de equivalencias entre ellos para realizarlos ajustes por ensambles u homogeneizacin de prototipos.

* INGRESOS : A.- Renta: Tradicionalmente la renta se estima con base a una investigacin demercado de inmuebles en arrendamiento, destinados a usos similares yaplicando los ajustes pertinentes en funcin de sus caractersticas particulares.


B.- Tasa de capitalizacin: Es posible estimar la tasa por un mtodo directo, quepermita conocer valores reales tanto de venta como de renta del mismoinmueble, lo que permite obtener ndices utilidad-precio, que en ste casoequivalen a la tasa bruta de capitalizacin. Contando con sta informacinrespecto a varios inmuebles, se pueden estimar tasas de mercado.

2. Antecedentes y Proceso operativo.La tendencia en este tipo de anlisis ha tomado dos vertientes, la primera, que incluye a un grupo de Valuadores queha optado por automatizar el proceso, y la segunda de ellas que basa sus anlisis en la sensibilidad y el buen criteriodel Valuador. Por lo que se puede decir que en ambos casos, el procedimiento puede ser mejorado sustancialmente.

2.1. Tablas de homologacin.Con relacin al primer grupo de Valuadores, podemos mencionar que se ha popularizado en nuestro pas el empleode coeficientes que permiten fundamentar analticamente comparaciones entre inmuebles diferentes, con base atabuladores de factores que califican las caractersticas particulares de un inmueble. Sin embargo, aunque estoscoeficientes no han sido establecidos arbitrariamente, en ocasiones no revelan fielmente el comportamiento delmercado, por lo que pueden inducir a criterios errneos de comparacin. De tal forma que al estar previamenteestablecidos permiten realizar comparaciones en forma directa y automatizada, sin realizar ajustes finos respecto adiferencias que hace evidente el mercado momento de efectuar la homologacin.Un ejemplo claro de esta metodologa es el que se aplica en la Tesorera del Distrito Federal, mismo que se expone acontinuacin, y que busca homogeneizar los criterios de Valuacin de los Valuadores inscritos en esta dependencia, esun mtodo empleado con fines tributarios, que ha sido adoptado supletoriamente por algunas otras instituciones ennuestro pas, principalmente por instituciones bancarias cuya matriz se ubica en la ciudad de Mxico, DF.En trminos generales se basa en la aplicacin de cinco factores a saber:F. Zo. = Factor de ZonaF. Ub. = Factor de UbicacinF. Fr. = Factor de FrenteF. Su. = Factor de Superficie, yF. Fo. = Factor de Forma.Con estas referencias se calcula un Factor Resultante que se identifica como F.Re. y que es equivalente al producto detodos estos factores, que equivale al coeficiente de eficiencia del terreno, con relacin al lote tipo y su valor unitariose obtiene multiplicando este factor por el valor de calle moda o valor de calle, es decir:

F. Re. = F. Zo . * F. Ub. * F. Fr. * F. Su. * F. Fo. , en DondeV. Unitario del Terreno = Valor de Calle * F. Re.

A continuacin se presentan los criterios de calificacin pre-asignados para cada factor obtenidos de la Gaceta oficialdel Gobierno del Distrito Federal, el da 30 de mayo del 2005, algunos factores propuestos y que se utilizan de formacotidiana son lo siguientes:


Tabla 3: Factores utilizados en la Tesorera del Distrito Federal.

3-A: FACTOR DE ZONA (FZo)Caractersticas: Factor (FZo)

- nico frente a la calle moda de la zona. 1.00- Ningn frente a calle superior a la calle moda y al menosuno a la calle moda.

1.00- Al menos un frente a corredor de valor. 1.00- Sin frente a calle alguna. 1.00- Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un parque plaza (yninguno a corredor de valor)

1.20- nico frente o todos los frentes a calle inferior a la callemoda.

0.80

3-B: FACTOR DE UBICACIN (FUb)Caractersticas Factor (FUb)

- Sin frente a va de circulacin 0.70- Con frente a una sola va de circulacin. 1.00- Con frente a dos vas de circulacin 1.15- Con frente a tres vas de circulacin 1.25- Con frente a cuatro o ms vas de circulacin 1.35

3-C: FACTOR DE FRENTE (FFr)Caractersticas Factor (FFr)

- Frente igual o mayor que 7.00 m. 1- Frente igual o mayor que 4.00 m. y menor de 7.00 m. 0.80- Frente menor de 4.00 m. 0.60Nota: Los predios cuyo frente tenga como mnimo una dimensin de 6.90 metros se considerarn con frente de 7.00 metros.

2.2. Ajustes directos.Es tambin comn que en el segundo grupo de Valuadores, los factores de homologacin se establecen totalmente acriterio, por lo que la experiencia revela que son totalmente subjetivos, y aunque con base a la prctica cotidiana deAvalos, pueden llegar a ser muy precisos y revelar en forma apropiada el comportamiento del mercado. Sontotalmente cuestionables al momento de una revisin y puede influir en su estimacin, hasta el estado de nimo delValuador.


Es por este motivo, que el presente trabajo persigue la definicin de un mtodo intermedio, de tipo analtico, quepermita establecer criterios consistentes de comparacin, pero que al mismo tiempo resulten flexibles, de tal formaque puedan aplicar para zonas similares criterios ligeramente diferentes, en funcin de las caractersticas del mercadoen cada una de ellas.Por lo anterior, sera conveniente dejar claro, que una buena homologacin es aquella en la que menos factores decorreccin o de homogeneizacin intervienen. Es decir, a menor nmero de parmetros diferentes, el grado deprecisin se incrementa. Es por este motivo, que al seleccionar las comparables, deben ser eliminadas aquellas que asimple vista no correspondan a ubicaciones, usos o caractersticas constructivas similares al inmueble analizado.Sera deseable entonces con base a lo anterior, que en ninguna homologacin se emplearan factores por zona deubicacin y que en caso de aplicarlos las diferencias por este concepto fueran mnimas (o sea que los factores aplicadosfueran muy cercanos a la unidad). Pues de antemano, la condicin de homogeneidad establece que no soncomparables inmuebles que no tengan caractersticas similares.

3.El proceso de Homologacin.El mtodo apropiado para realizar adecuadamente el proceso de homologacin, se desarrolla de acuerdo con

los siguientes pasos:1. Es necesario conocer con detalle y de preferencia fsicamente la mayora de los bienes que se anexen en

la investigacin de mercado realizada, as como sus caractersticas, de tal manera que se pueda integraruna base de datos confiable y tener elementos suficientes para establecer las diferencias con el sujetoanalizado.

2. Se seleccionan las comparables ms adecuadas de la base de datos, en funcin de sus caractersticas msimportantes y de acuerdo a su uso, buscando que guarden la mayor similitud con el sujeto analizado.

3. Se definen los parmetros de comparacin, estableciendo las caractersticas cuyas diferencias sean mssignificativas al determinar el valor del bien en estudio.

4. Para cuantificar las diferencias entre las comparables y el sujeto analizado, es recomendable establecer lascomparaciones en trminos monetarios ($) o en porcentajes (%), y eliminar al mximo la subjetividad.

5. El proceso de homologacin consiste en realizar los ajustes necesarios a cada comparable, para buscar quesea lo ms parecida al sujeto analizado.

6. Es recomendable tabular los resultados para hacer ms fcil su interpretacin.7. En caso del que el rango de variacin de valores homologados no sea mayor al 10%, se podr optar por

seleccionar un valor intermedio preferentemente, o cualquiera de los valores homologados de lascomparables.

8. Se estima el valor de mercado, partiendo del valor homologado a travs de este proceso. Es importantemencionar que en caso de recurrir al clculo de promedios, es recomendable emplear promediosponderados, dando mayor peso a aquellos comparables, que hayan sufrido un menor nmero de ajustes,y que por ende sern los ms similares al sujeto en anlisis.

Es importante recordar que cualquier metodologa es perfectible, y por sofisticada que parezca, su adecuada aplicacinsiempre requerir del buen juicio, criterio y experiencia profesional del Valuador. Sin embargo, cualquier juicio u


opinin de valor debe siempre estar plenamente respaldada y contar con el soporte de la adecuada aplicacin de lametodologa apropiada.La amplia competitividad que existe actualmente en el sector inmobiliario ha generado tambin una serie deestrategias de comercializacin promovidas por las empresas especializadas en este sector, que han derivado endiferentes promociones y esquemas comerciales, en busca de captar mayores participaciones de mercado. Por estemotivo es comn que se ofrezcan bonos de descuento, reembolsos en efectivo o se otorguen regalos al adquirir unavivienda.Es evidente que la actuacin del Valuador Profesional es sumamente importante en esta tarea, pues su funcin esreflejar verazmente las condiciones de mercado en los avalos que realizan; de tal forma que se garantice la originacinde carteras sanas.Las Sanas Prcticas en materia de valuacin establecen que los avalos deben reflejar condiciones apegadas almercado, resultando evidente que estos descuentos en efectivo o en especie NO forman parte del valor comercialde un inmueble y por consecuencia, de la garanta hipotecaria, y podran generar alteraciones significativas en loscriterios de aforos de crdito y riesgo aplicados por las diferentes entidades financieras participantes si no seconsideran adecuadamente en un avalo. Por lo que todos estos descuentos y promociones deben ser descontadosdel precio de oferta o venta, segn corresponda, para llegar a informacin ms precisa y objetiva sobre el valorcomercial de cada inmueble, y por consecuencia deben considerarse en los valores conclusivos de cualquier avalo.Es una prctica comn tambin que estos descuentos se aplican de forma variable en funcin de la capacidad decrdito de cada cliente, situacin que hace poco transparente el mercado inmobiliario cuando se presentan estosesquemas de comercializacin, generando una gran dispersin en los precio de venta de viviendas similares del mismoprototipo y conjunto habitacional.Por lo que es deseable que los Valuadores Profesionales profundicen hasta el nivel de detalle necesario en lainvestigacin y desglose de todos estos esquemas de comercializacin y particularidades de cada inmueble, de maneraque cualquier avalo refleje con claridad las condiciones del mercado en cada localidad y que permita a ambos actores(comprador y vendedor) negociar un precio justo por los diferentes inmuebles.No se debe perder de vista que los resultados concluidos en un avalo corresponden a una estimacin imparcial delprobable valor de venta de un inmueble, en condiciones normales de comercializacin. Sin embargo, es convenientemencionar que si los avalos se realizan con un procedimiento apropiado, y los precios de oferta son acordes a lascondiciones de mercado imperantes, ambas cifras deberan ser muy similares, y las posibilidades de dispersin sereducen significativamente.

3.1. Seleccin de comparables.Es evidente que al realizar una homologacin por el enfoque de mercado, el nmero de variables independientes oparmetros que pueden incidir de forma directa en el valor comercial de un inmueble, es ilimitado. Sin embargo, bajoel criterio de buscar una aceptable homogeneidad de la informacin recopilada, es deseable que el nmero deparmetros que generan diferencias, se reduzca al mnimo. A continuacin se enuncian algunos parmetros o variablesque con frecuencia se emplean en la homologacin de informacin de mercado inmobiliario:


Tabla 4: Parmetros empleados en la Homologacin de informacin de mercado.TERRENOS INMUEBLES

Frente Fondo Permetro Superficie Topografa Tipo de Operacin Localizacin (Colonia) Vialidad de ubicacin Equipamiento Urbano Servicios disponibles Ubicacin (En la Manzana) Usos del suelo autorizados

Nivel de Ubicacin Superficie de Terreno Superficie de Construccin Edad Localizacin (Colonia) Ubicacin (En la Manzana) Estado de Conservacin Tipo de Operacin Intensidad de construccin o

Coeficiente de Utilizacin del Suelo Calidad de la Construccin Vialidad de Ubicacin Calidad de Proyecto

RecmarasBaos

N de habitaciones Cto. de ServicioCochera cubierta

3.2. Cuantificacin de diferencias.En algunos pases de Amrica Latina, como es el caso especfico de Brasil y Venezuela, se han desarrollado de formaimportante, ejercicios prcticos de aplicacin de tcnicas de regresin multivariable a diferentes campos de laValuacin, particularmente, son de dominio pblico algunos estudios referentes a Valuacin inmobiliaria.As mismo, en otras latitudes, se han desarrollado diversos procedimientos conocidos y difundidos como Valoracinanalgica, en los que se con base en extensas bases de datos, se han desarrollados diferentes modeloseconomtricos, que describen el comportamiento del mercado en el que se encuentra inmerso el bien que deseamosValorar y permiten estimar el valor de dicho bien.


Este tipo de modelos han sido aplicados en diferentes reas de estudio, como ya se mencion, de manera importante,en inmuebles urbanos; pero han sido tambin desarrollados con xito en terrenos rsticos, maquinaria y equipo,empresas e incluso obras de arte (especficamente pintura).Sin embargo, tambin es de dominio general en la comunidad de Valuadores mexicanos, que este tipo de tcnicas sonaplicables de manera exitosa en el caso en que las muestras sean representativas, es decir que puedan reflejar demanera fidedigna, el comportamientos del universo llamado mercado. Esto e viable, segn la teora estadsticadesarrollada hasta la fecha, cuando se obtienen muestras superiores a 25 30 elementos. Situacin, poco comn alrealizar un estudio de valuacin, especialmente en localidades pequeas; pero no imposible.Como contraparte, la metodologa de valuacin aplicada en los Estados Unidos de Norteamrica, difundidaampliamente en nuestro pas por organismos como la Sociedad Americana de Valuadores (ASA) o el Instituto deValuacin (AI), por sus siglas en ingls. Han generado una corriente que promueve la aplicacin de diversas tcnicasde homologacin a las diferentes reas de estudio. De tal forma que a travs de la integracin de subconjuntos ogrupos especficos integrados por elementos o comparables muy similares entre s, se puede analizar de mejormanera el mercado, mediante la realizacin de pequeos ajustes y concluir un avalo por el enfoque comparativo,en concordancia con la Norma 1 del IVSC International Valuation Standards Council.

3.3. Anlisis de correlaciones y tendencias.Es evidente entonces, que la seleccin del mtodo a aplicar, depende principalmente del nmero de muestras ocomparables que puedan identificarse e incluirse en el estudio o sondeo de mercado; de tal forma que en trminosmuy generales, se podra decir que cuando contamos con muestras superiores a 25 elementos, sera recomendable laaplicacin del anlisis multivariable, y en casos contrarios, sera preferible optar por la homologacin. Sin embargo,hay muchos otros aspectos que deben considerarse, como es el caso de la desviacin estndar encontrada en lamuestra original, el nmero de variables independientes o parmetros de ajuste que se emplearn en dicho anlisis,y en su caso, la posibilidad de aplicar tcnicas estadsticas para muestras pequeas, que de alguna forma sugierenno aplicar el modelo de distribucin normal de probabilidad, sino algunas otras, como la distribucin conocida comot de student slo por citar alguna.

Slo por ilustrar un posible caso de aplicacin de esta valiosa herramienta, se comenta en esta oportunidad querecientemente hubo un importante campo de aplicacin de este tipo de metodologa estadstica. Especficamente nosreferimos al que se origin con motivo de la reforma al artculo 115 constitucional, publicada en diciembre de 1999,que gener la actualizacin y ajuste de los valores catastrales en la mayor parte de los municipios del pas, a principiosdel ejercicio fiscal 2002. En el caso especfico del valor de la tierra, si esta tcnica hubiera sido aplicada, habra sidoposible el desarrollo de diferentes modelos economtricos, que permitieran analizar una serie de tendencias en elvalor de la tierra, que dependen de variables intrnsecas y extrnsecas a dichos predios, tan especficas como susuperficie, frente o topografa en el primer caso; y la densidad habitacional, uso del suelo o distancia al centro urbanoms prximo en el caso del segundo grupo de variables.

En cuanto a los modelos de regresin multivariable, el ms popular y conocido es el modelo lineal, que permiteestablecer o estimar el valor de la variable dependiente (Y), que en este caso es normalmente el valor del bienanalizado, a travs de una ecuacin en la que intervienen diferentes variables independientes (Xi) y sus descriptores(bi), y que interactan a travs de una ecuacin como la que a continuacin se expresa:

exbxbxbbY nn ...22110


En donde e representa al error de estimacin, y por lo tanto, a travs de un adecuado anlisis, es posibleretroalimentar la investigacin o sondeo de mercado con la auto aplicacin de esta ecuacin a cada una de lasmuestras, de tal manera que se puedan eliminar las muestras o comparables que presentan mayor diferencia entre elvalor real investigado y el valor estimado por dicha ecuacin; que en realidad equivale al error de estimacin (e). Porlo que de esta manera resulta evidente que dicha muestra no corresponden al grupo, o se trata de un caso atpico oanormal.

4.Metodologa Propuesta.4.1. Conceptos y criterios bsicos.

La propuesta fundamental de este Trabajo es que al momento de efectuar un anlisis de homologacin sedeben establecer criterios consistentes de comparacin que revelen las caractersticas del mercado. Por ejemplo, laforma ms simple de ecuacin propuesta, es la que se obtiene por comparacin directa entre alguna caracterstica delinmueble en estudio, con respecto a los comparables. Es decir, dividiendo el parmetro conocido para el sujeto entreel del comparable. Es importante mencionar que estas diferencias deberan ser evaluadas preferentemente en formadirecta, a partir de operaciones de mercado realizadas. A continuacin se expresa matemticamente para mayorcomprensin.

Donde:F.H. : Factor de homologacinPs : Parmetro del sujetoPc : Parmetro del comparable

4.2. Homologacin por montos y por factores.Los ajustes que se realizan en el proceso de homogeneizacin de valores deben fundamentarse en clculos quepermitan cuantificar las diferencias existentes entre cada comparable y el sujeto analizado: Para este fin se puedendefinir diferencias en trminos monetarios, o bien expresarse en trminos porcentuales; por lo que es comn queestos procesos se definan respectivamente como homologacin por montos y homologacin por factores.Esta ecuacin simple, tiene el comportamiento que describe a continuacin.

C

S

PP

HF ..


Tabla 5: Procedimiento para Homologacin por montos o por factores.SITUACIN HOMOLOGACIN POR

MONTOSFACTOR DE

HOMOLOGACINCOMPARABLE SUPERIOR AL

SUJETO ANALIZADOSe restan las diferencias (-) 1

4.3. Criterios generales de cuantificacin.

Es evidente que los factores aplicados deben ser adimensionales pues relacionan caractersticas similaresentre el sujeto y cada uno de los comparables. Se recomienda primeramente se identifique la relacinproporcional que cada una de las variables o caractersticas guarda con el valor del inmueble y generalmentecorresponden a alguno de los parmetros descritos en la Tabla 4.La idea es seleccionar los comparables ms parecidos al sujeto, de tal forma que exista el menor nmero dediferencias posibles, y buscando tambin que la informacin provenga de diferentes fuentes de consulta,pues de otra forma se pueden sesgar los resultados obtenidos. Como ya se mencion anteriormente, elprocedimiento consiste en calcular las diferencias cuantificndolas preferentemente en trminosmonetarios, es decir, calculando de forma directa las variaciones en costo, renta o en el precio de venta,generados por cada una de estas diferencias; pues de esta forma podremos estimar su impacto en el valordel inmueble que estamos analizando. En ocasiones es ms sencillo establecer y cuantificar diferencias entrminos porcentuales, aplicando la frmula referida en la seccin 4.1, por lo que en estos casos se dice quese aplica la homologacin por factores.


Las diferencias que se cuantifican en la grfica anterior, tambin pueden expresarse como factores dehomologacin considerando el precio de venta de cada comparable como su parmetro de referencia parafines de calcular el factor de homologacin, y a su vez, el precio homologado corresponder en cada caso alparmetro del sujeto, obteniendo los factores que se reportan en la siguiente tabla.

Tabla 6: Equivalencia de la Homologacin por Montos en Factores de Homologacin.Comparable Ecuacin empleada Factor de Homologacin

1 F.H. = 145,000.00 / 150,000.00 0.96672 F.H. = 145,000.00 / 155,000.00 0.93553 F.H. = 145,000.00 / 141,000.00 1.02844 F.H. = 145,000.00 / 143,000.00 1.0140

4.4. Desarrollo de Tablas de homologacin.De manera similar a la forma en que se calcularon los factores de homologacin en la tabla anterior, esposible establecer referencias predeterminadas respecto a algn parmetro o caracterstica especfica. Porejemplo, si se toman como base las tablas de la Tesorera del Distrito Federal, para desarrollar una tabla dehomologacin, se pueden cuantificar los resultados, relacionando los factores preestablecidos en formadirecta, llegando a tablas como la que a continuacin se presenta.

PRECIO VENTA = $ 150,000.00Costo Chimenea = $ 5,000.00

PRECIO VENTA = $ 155,000.00Costo Rejas (c/u) = $ 5,000.00

PRECIO VENTA = $ 141,000.00Costo Ventana (c/u) = $ 2,000.00

PRECIO VENTA = $ 143,000.00Costo Puerta Bandera = $ 6,000.00Costo Puerta Normal = $ 4,000.00Costo Ventana (c/u) = $ 2,000.00

VALOR ($) = ?

Comparable 1150,000 - 5,000 Comparable 2155,000 - 2 (5,000)

Comparable 3141,000 + 2 (2,000)

Comparable 4143,000 - 6,000 + 4,000 + 2 (2,000)

VVALORALOR HHOMOLOGADO =OMOLOGADO = $$ 145,000145,000..0000


Tabla 7: Desarrollo de una Tabla de Homologacin por Factores.Ubic. Mzna. Comparable Manzanero Cabecero Esquina Intermedio Interior Sin Frente

Sujeto COEFICIENTE 1.350 1.250 1.150 1.000 0.800 0.700Manzanero 1.350 1.000 1.080 1.174 1.350 1.688 1.929Cabecero 1.250 0.926 1.000 1.087 1.250 1.563 1.786Esquina 1.150 0.852 0.920 1.000 1.150 1.438 1.643

Intermedio 1.000 0.741 0.800 0.870 1.000 1.250 1.429Interior 0.800 0.593 0.640 0.696 0.800 1.000 1.143

Sin Frente 0.700 0.519 0.560 0.609 0.700 0.875 1.000

En este caso la tabla de homologacin se encuentra delimitada por la lnea ms gruesa, y en ella se relacionanlos coeficientes del sujeto y comparable de forma directa, seleccionndolos de las celdas que se encuentrandelimitadas con doble lnea segn sea el caso, prevaleciendo siempre la ecuacin planteada en la seccin 4.1Siempre se incluye en el numerador el coeficiente del sujeto, en funcin de sus caractersticas y en eldenominador el coeficiente que corresponde al comparable de acuerdo con sus condiciones particulares.Por ejemplo, si el sujeto es un lote en esquina y el comparable es un lote cabecero, el factor de homologacinse calcula de la siguiente forma:

F.H. = 1.15/1.25 = 0.92.De manera similar a la forma en que se calcularon los factores de homologacin en la tabla 6, se calculantodos los factores plasmados en la tabla anterior y es conveniente sealar que la diagonal est integrada porfactores unitarios, pues el sujeto y comparable tienen las mismas caractersticas; as mismo, las celdassombreadas corresponden a las condiciones en las que sera aceptable realizar la homologacin, y el restode ellas corresponden a condiciones que NO es recomendable utilizar para fines de homologacin, puesrealmente guardan muy poca semejanza entre ellas.

4.5. Factores con proporcin directa.

Es importante distinguir tambin las condiciones en que se relacionan los parmetros empleados para finesde homologacin, pues las condiciones de comparacin son diferentes para aquellos que guardan unaproporcin directa con el valor del inmueble, es decir, que aumentan su valor cuando se incrementan, comoel caso del nmero de frentes , la medida del frente directo a vialidades, la densidad habitacional autorizada,o el ingreso per-cpita en la zona, y en estos casos aplica eficientemente la frmula propuesta en la seccin4.1

4.6. Factores con proporcin inversa.

En los casos que guardan una proporcin inversa, es decir, aquellos que generan una disminucin en el valorde un inmueble cuando se incrementan, como es el caso el caso del fondo o largo de un lote, la distancia alcentro urbano ms prximo, o el coeficiente de utilizacin del suelo real, tambin definido como intensidadde construccin. Es recomendable realizar algunos ajustes en la frmula planteada en la seccin 4.1, puesgeneralmente deben emplearse los inversos del parmetro analizado, es decir 1/Ps y 1/Pc.


5. Aplicaciones para la Valuacin de Terrenos.A continuacin presentaremos algunas ecuaciones, solamente como una propuesta respecto a algunos criterios quepueden aplicarse al realizar la valuacin de inmuebles, a travs de la comparacin sistematizada de algunas de suscaractersticas principales.

5.1. Ajustes por condiciones de venta.Generalmente este parmetro se define como Factor de Negociacin y se obtiene de una formarelativamente sencilla al relacionar el precio de cierre de una operacin de compra venta real, con el preciode salida o de oferta inicial que se investig para el mismo inmueble, por lo que se puede expresar de lasiguiente forma.

Si se cuenta con una buena base de datos y se clasifica la informacin en funcin de la calidad o condicionesde cada inmueble, se pueden obtener factores especficos o rangos recomendables para cada nicho demercado.

5.2. Ajustes por zona.Tericamente no es recomendable utilizar este tipo de factores, sin embargo en la prctica diaria, es comnencontrar zonas para las que no existen suficientes referencias por estar totalmente consolidadas y al 100 %de ocupacin, por lo que en este caso es recomendable obtener relaciones directamente del mercado alrelacionar y comparar precios de mercado de terrenos, rentas o ventas de inmuebles de caractersticas muysimilares, de tal forma que la relacin entre sujeto y comparable exprese un factor por s mismo.Adicionalmente, es recomendable que este factor sea consistente para todos los anlisis, es decir, en el casode que se cuente con comparables de la misma zona para homologar el valor de la tierra, la renta unitaria oel precio de venta, es recomendable utilizar el mismo factor para cada zona analizada en los tres casos.

5.3. Ajustes por ubicacin.Este anlisis est estrechamente vinculado con el ejercicio planteado en la Tabla 7, es decir, se refiere a lacuantificacin del ajuste que el mercado realiza en funcin de la ubicacin del sujeto o de los comparablesencontrados en el sondeo de mercado. En este sentido, es posible emplear al menos tres alternativas deajuste: Ubicacin en la manzana, Vialidad de Ubicacin (TDF la engloba en el Factor de Zona F.Zo.) Nivel de ubicacin en el edificio o condominio.

Sin embargo hay ocasiones en que es necesario realizar ajustes por ubicacin en la propia planta de unedificio, por ejemplo cuando existen condiciones panormicas favorables, como en los condominiosubicados en la playa que pueden contar con vista al mar, o en el caso de centros comerciales, en los queexiste una mayor demanda por las reas en que existe un mayor trfico de clientes. En este sentido larecomendacin es simple, pues lo ideal es que se trate de evitar al mximo este tipo de ajustes,seleccionando comparables que sean similares al sujeto y eliminando aquellas que no cumplan con estas

Oferta

cierre

PPNegF ..


condiciones, aunque en ocasiones esto es complicado y no queda otra alternativa que cuantificar este tipode factores, por no contar con suficientes referencias de mercado.

5.4. Ajustes por Forma.Para ejemplificar ms claramente esta situacin pondremos varios casos de aplicacin relativos a terrenos. Es

conveniente emplear de forma ilustrativa el criterio conocido como de Lao-Tse que establece que el coeficiente ofactor de eficiencia de un terreno (CE) est dado por la siguiente ecuacin.

Donde:

C.E. : Coeficiente de eficienciaF : FrenteL : FondoP : PermetroA : reaLT : El subndice LT indica que es la caracterstica del lote tipo

Por ejemplo para un lote tipo de 10 * 30 m., la ecuacin sera:

As entonces, al aplicar esta ecuacin para diferentes terrenos tendremos un factor de eficiencia diferente paracada terreno. Pues bien, tomando como base esta informacin podremos homologar a partir de varias comparables,el valor de calle para un lote tipo determinado; digamos de 10 m. * 30 m. A travs de la siguiente ecuacin.

Donde:

F.H. : Factor de homologacinC.E.COMP : Coeficiente de eficiencia de cada comparable

Y a su vez

6 2..A

AP

PL

LFFEC LTLTLTLT

6 23008030

10..

APLFEC

COMPCEHF 1..

.... HFVUCV COMP


Donde:V.C. : Valor de calleV.U.COMP : Valor unitario de cada comparableF.H. : Factor de homologacin de cada comparable

Tambin se puede establecer la ecuacin directa de homologacin, que quedara como a continuacin se expresa:

Donde los subndices indican:S : SujetoCi : Comparable isima

5.5. Ajustes por otras diferencias.Tambin se puede establecer factores de homologacin directa por los siguientes conceptos:

Topografa, Instalaciones, Uso del suelo, Segmentar el anlisis geomtrico:

o Frente,o Superficie.

6. Aplicaciones para la valuacin de inmuebles.

6.1. Ajustes por condiciones de venta.

Como ya se refiri anteriormente este parmetro se define como Factor de Negociacin y se obtiene de lasiguiente forma.

6 2..

iii

i

C

S

C

S

C

S

S

C

AA

PP

LL

FF

HF

Oferta

cierre

PPNegF ..


Tambin es importante mencionar que entre ms especializado es un inmueble, los factores de negociacintienden valores ms alejados de la unidad, y en algunos nichos, como es el caso de las viviendas econmicasgeneralmente no existen ajustes y es vlido considerar factores unitarios.En algunos pases no se aplican este tipo de factores, pues la metodologa empleada sugiere trabajarnicamente con referencias de ventas realizadas, sin embargo en nuestro pas esto es difcil, pues losantecedentes registrales generalmente no son buenos referentes.En estos casos es viable, que al analizar las condiciones de venta de un inmueble, se utilicen factores deactualizacin que tratan de reflejar las tendencias en el mercado a travs del anlisis de plusvalas ominusvalas en el mercado, o al reflejar la propia inflacin, la frmula aplicable es la siguiente:

6.2. Ajustes por edad.Tomando en consideracin que en un alto porcentaje de propiedades ubicadas en zonas urbanas el valor del terrenorepresenta el 20 % del valor comercial, y el de las mejoras representa el 80 % restante, la ecuacin propuesta para estefin es la siguiente:

En donde:F.H.edad : Factor de homologacin por edadVUTS : Vida til total del sujetoVUTC : Vida til total del comparablees : Edad del sujetoec : Edad del comparable

Es totalmente deseable que atendiendo al requisito de homogeneidad entre el sujeto y los comparables, VUTS= VUTC, con lo que la ecuacin anterior se simplifica a:

Es conveniente mencionar que en caso de que en la zona en que se ubica el sujeto, existiera una proporcin diferenteentre el valor del terreno y las mejoras, se debe adecuar la ecuacin de tal forma que refleje adecuadamente estascondiciones. Por ejemplo, si el anlisis se realiza en una zona en que el valor del terreno de la mayora de los inmueblesequivale al 25 % del valor comercial de los mismos, entonces la ecuacin anterior se modificara de la siguiente manera:

80.020.0.. 4.14.1

4.14.1

CC

SSedad

eVUTeVUT

HF

80.020.0.. 4.14.1

4.14.1

C

Sedad

eVUTeVUTHF

histricoventa

actual

PPActF

..


6.3. Ajustes por intensidad de construccin.

Partiendo de que el coeficiente d utilizacin del suelo (c.u.s.) establece una relacin entre la superficie del terreno y lasuperficie de construccin de un inmueble, si calculamos su inverso, tendremos que esta cifra nos establece cuntosmetros de terreno corresponden a un inmueble por cada metro de construccin. Por lo que resulta fcil presuponerque si un inmueble al que corresponden 2.00 m2. de terreno por cada metro cuadrado de construccin (c.u.s. = 0.50)se comercializ en $ 3,200.00 /m2., en una zona de la ciudad en que el terreno tiene un valor unitario de $ 400.00 /m2.,entonces un inmueble de las mismas caractersticas y con la misma superficie total de construccin, pero al que lecorresponden 2.50 m2. de terreno, por cada metro de construccin (c.u.s. = 0.40), tendra que comercializarse en $3,200.00 / m2. + $ 200.00 / m2., es decir, en $ 3,400.00 / m2., ya que en este caso le correspondera medio metro msde terreno, por cada metro cuadrado de construccin, y el valor unitario de medio metro de terreno sera de $ 200.00.La frmula que expresa esta situacin es la siguiente, slo que adicionalmente toma en consideracin la proporcinexistente en el mercado, entre los valores del terreno y de las mejoras en l edificadas.

En donde:F.H.C.U.S. : Factor de homologacin por C.U.S.C.U.S.C : Coeficiente de utilizacin del suelo del comparableC.U.S.S : Coeficiente de utilizacin del suelo del sujeto

Otra alternativa para calcular el Factor de Intensidad de Construccin es a travs de la siguiente ecuacin.

VUa = Pp + SCcSCivSTiv STc VUS

Donde:Fic = Factor por Intensidad de Construccin.

75.025.0.. 4.14.1

4.14.1

C

Sedad

eVUTeVUT

HF

80.0...

...20.0.....

S

CSUC SUC

SUCHF

VUVUFic a

SCcPpVU

75.0...

...25.0.....

S

CSUC SUC

SUCHF


VUa = Valor unitario ajustado.VU = Valor unitario directoPp = Precio de oferta publicado.STc = Superficie de terreno comparable.SCc = Superficie de construccin comparable.STiv = Superficie de terreno del inmueble valuado.SCiv = Superficie de construccin del inmueble valuado.VUS = Valor unitario de suelo en la zona (resultado de la tabla de homologacin de terrenos dentrodel enfoque fsico).

De acuerdo con la reciente modificacin a las Reglas de Sociedad Hipotecaria Federal, el Factor por Intensidad deConstruccin (Fic): Se aplicar cuando la informacin correspondiente a las superficies de los Comparables seaconsistente y permita disminuir la diferencia entre el valor unitario mximo y mnimo y podr emplearse nicamentepara el tipo de inmueble casa habitacin. Sin embargo, utilizando la informacin de mercado de forma apropiada esposible utilizarlo eficientemente en algunas otras tipologas de vivienda, y en general para inmuebles destinados aotros usos.

6.4. Ajustes por superficie.Es evidente para cualquier constructor que cuando se desarrolla una obra, entre mayor sea la superficie deconstruccin edificada, el costo unitario por metro cuadrado se abarata. Esta tendencia nos revela el comportamientoy la relacin que existe entre las ventas al mayoreo y al menudeo. Pues bien, el mercado inmobiliario no es ajenoa estas tendencias del mercado, sin embargo su tendencia no siempre es directamente proporcional con el costo deedificacin de las construcciones. Por lo que es deseable que atendiendo al requisito de homogeneidad entre lascomparables y el sujeto analizado, las comparables tengan caractersticas muy similares al sujeto, y que en ningn casopresenten diferencias en su superficie mayores a un 10 %, en relacin a la superficie de construccin del sujetoanalizado; por lo que en este caso se sugieren factores de homologacin unitarios, o bien que se ubiquen en el rangocomprendido entre 0.975 y 1.025, es decir, 1+/- 0.025.

Si esta condicin no se cumple, situacin que se expresar matemticamente de la siguiente manera:

En donde:Sup. Const. S : Superficie construida del sujetoSup. Const. C : Superficie construida del comparable

Ser preferible no considerar esa comparable para el anlisis de homologacin que se realice, y slo en casode ser necesario por falta de comparables adicionales, se sugiere aplicar la siguiente ecuacin, acondicionada de lafrmula para calcular el factor de rea en la valuacin de terrenos urbanos:

%10.

.... S

CS

ConstSupConstSupConstSupSi


En donde:

F.H.Sup.Construida : Factor de homologacin por superficie construidaSup. S : Superficie construida del sujetoSup. C : Superficie construida del comparable

Es oportuno mencionar, que esta ecuacin ajusta el valor de mercado del inmueble en un 2.5 % por cada 10 %de diferencia entre superficies de sujeto y comparable y se sugiere que se aplique cuando mucho con construccionesque presenten un 40 % de diferencia entre la superficie del sujeto y la del comparable; por lo que el rango del factorde homologacin por este concepto se ubicara entre 0.90 y 1.10, o bien F.H. = 1 +/- 0.10.

Si la tendencia del mercado refleja un comportamiento diferente, habra que tomarlo en consideracin. Porejemplo, para el caso de bodegas, la variacin en costos es fuerte al cambiar la superficie cubierta. Por lo que laecuacin aplicable sera diferente.

7. Reflexiones finales y recomendaciones.

Para poder ejecutar cualquier reporte valuatorio que requiera la aplicacin de tcnicas de homologacin, esindispensable contar con un banco de datos extenso que contenga informacin de mercado confiable y fidedigna debienes similares al que se pretende valuar. Por lo que resulta indispensable disear una ficha informativa que incluyalos principales campos o caractersticas que sirven de referencia para comparar y establecer diferencias entre bienessemejantes. Despus de iniciar el proceso de recopilacin de informacin, se har evidente la necesidad de disear unsistema de almacenamiento que permita archivar esta informacin en forma adecuada; as mismo, un sistema debsqueda (filtrado) que permita seleccionar rpidamente del banco de datos los comparables adecuados para cadacaso especfico. Es importante que esta informacin vaya acompaada de fotografas, que permitan al Valuadoridentificar ms fcilmente cada elemento de la base de datos.

Una vez seleccionados los comparables adecuados, el proceso de homologacin propiamente dicho, sedesarrolla de acuerdo con los pasos especificados previamente en este reporte. Por lo que slo resta que los criteriosde comparacin que se establezcan sean consistentes entre todos los avalos que se realicen por un mismo Valuador,por lo que en este punto es en el que justificamos el uso de ecuaciones de homologacin perfectamente definidas paracada zona homognea de la ciudad con base al comportamiento del mercado en cada una de ellas.

Es importante que ajustes particulares para homologar una de las comparables, tambin se reflejen en la tablade homologacin, como puede ser el caso de las bardas de un terreno comparable, cuando se busca el valor de un lotebaldo.

Por experiencia en la prctica de esta actividad, se han propuesto y adoptado de manera general, algunosrangos aplicables para los factores de homologacin empleados en la valuacin de inmuebles, que se reflejan en lasiguiente tabla:

Tabla 8: Rangos recomendables para los factores de Homologacin resultantes en funcin de las condiciones delmercado.

75.025.0.

.

...

S

CConstruidaSup Sup

SupHF


TIPO DEMERCADO

CANTIDAD DECOMPARABLES

EJEMPLO RANGO DEL FACTOR GLOBALDE HOMOLOGACIN:

ACTIVO ABUNDANTES Viviendas de IntersSocial

0.80 a 1.25

MEDIO RESTRINGIDAS Viviendas de IntersMedio

0.75 a 1.33

PASIVO ESCASAS Bodegas y LocalesComerciales en Ciudades

Medias.0.67 a 1.50

ESTTICO CASI NULAS InstalacionesEspecializadas.

0.60 a 1.67

Es importante mencionar, que en algunos otros pases en los que la informacin disponible es abundante yfidedigna, dichos factores de homologacin oscilan entre un +/- 10 % aproximadamente como mximo, situacin quesera deseable cumplir en nuestro pas. Sin embargo, la calidad y disponibilidad de la informacin es muy diversa.

Tambin es importante mencionar que antes de concluir un valor comercial, partiendo como referencia de unvalor homologado de mercado, hay que revisar el comportamiento de las comparables seleccionadas, para encontrarcul de ellas es la ms precisa o la que nos acerca ms al valor de mercado que investigamos. Para este fin se debeponer atencin en tres situaciones para cada comparable:

Nmero de ajustes realizados durante la homologacin a cada comparable, Suma absoluta de los ajustes realizados a cada comparable, Factor global de homologacin.

Adicionalmente es importante identificar tendencias y correlaciones entre las diferentes variables(generalmente es la superficie del inmueble la variable independiente) y los valores unitariosidentificados.

Definirn un mayor grado de confiabilidad las comparables que en forma respectiva cumplan lascondiciones que a continuacin se enuncian, y el grado de importancia que se debe dar a cada una deestas condiciones, corresponde al orden en que se mencionan:

Aquellas que menos ajustes hayan sufrido durante el proceso de homologacin, Las que presenten una suma menor de ajustes en valor absoluto, es decir, aquellas en que sea menor Aquellas cuyo factor de homologacin global sea ms cercano a la unidad.

Es recomendable tambin eliminar durante este proceso de anlisis, los valores extremos encontrados (conocidosen estadstica como picos y colas) y concluir con un promedio ponderado de los valores intermedios con base a loscriterios de ponderacin descritos con anterioridad, de acuerdo con la tendencia y correlacin de estos datos, dandomucho mayor peso a aquellos comparables que hayan sufrido un menor nmero de ajustes durante el proceso dehomologacin, y a aquellos en los que la suma absoluta de las diferencias homologadas sea menor, pues el ltimo

1iFH


criterio es menos relevante, ya que al realizar varios ajustes muy representativos, por ejemplo 0.50 * 2.00, el factorglobal de homologacin resulta muy cercano a la unidad (en este caso idntico.) y es evidente que aun cumplindoseesta situacin, el inmueble comparable es bastante diferente al sujeto

8. Conclusiones.

Ante la difusin e implementacin generalizada de tcnicas de homologacin en la valuacin de inmuebles porel enfoque de mercado, es conveniente proponer procedimientos que permitan analizar de forma consistente elcomportamiento del mercado inmobiliario en las diferentes zonas homogneas de una localidad. Es por ello que elpresente trabajo persigue la finalidad de que este tipo de procesos se puedan desarrollar analticamente, pero sindescuidar las tendencias y el comportamiento real del mercado, pues se han popularizado algunas metodologas quedefinen coeficientes de homologacin preestablecidos, que se aplican arbitrariamente sin tomar en cuentadiferencias que el mercado hace evidentes.

Por este motivo se sugieren algunas ecuaciones de homologacin, que podrn ser analizadas y revisadas porlos Valuadores profesionales en cada localidad, de tal forma que se verifique si son aplicables, si requieren de algunosajustes, o bien si estn totalmente fuera de la realidad y no reflejan el comportamiento del mercado local analizado,para proponer ajustes o ecuaciones diferentes.

Es importante recalcar que en caso de contar con informacin suficiente, cuyas variables seanestadsticamente significativas, es recomendable la aplicacin de tcnicas de regresin multivariable. Sin embargo,ante la escasez de informacin suficiente para fundamentar adecuadamente este tipo de anlisis, la homologacin esun procedimiento alterno que nos permite obtener resultados apegados al mercado, siempre y cuando se realice demanera consistente y apropiada.

Ojal que la contribucin de este curso a la prctica profesional de cada uno de los asistentes sea productiva,y que permita a todos analizar, sintetizar y comparar adecuadamente los diferentes comparables que se emplean enun sondeo de mercado con fines de emitir una opinin profesional sobre un inmueble determinado, de tal forma quepodamos aplicar consistentemente las diferentes TCNICAS Y PROCEDIMIENTOS DE HOMOLOGACIN ENVALUACIN en nuestra prctica profesional diaria, pues esto permitir la posibilidad de FUNDAMENTAR y emitiropiniones objetivamente sustentadas, que contribuyan a dar mayor certidumbre a los solicitantes de serviciosprofesionales de valuacin y permitir prestigiar esta actividad profesional tan cuestionada.


BIBLIOGRAFA- MTRO. MARIO RAFAELMARQUS TAPIA, SEPT. 2012, VALOR: CRITERIOS METODOLGICOS PARA LA VALUACIN DE

INMUEBLES URBANOS 3 EDICIN, CRDOBA, VER.- MTRO. MARIO RAFAELMARQUS TAPIA, SEPT. 2011, VALOR: CRITERIOS METODOLGICOS PARA LA VALUACIN DE

TERRENOS URBANOS 2 EDICIN, CRDOBA, VER.- MTRO.MARIORAFAELMARQUS TAPIA, SEPT. 2012, VALOR: CRITERIOS METODOLGICOS CONTEMPORNEOS PARA

LA VALUACIN DE INMUEBLES, 1 EDICIN, CRDOBA, VER.- A.N.I.M.V.A.C., OCT 1998,MEMORIAS DE LA XXXIV CONVENCINNACIONAL 1A. EDICIN, MORELIA, MICH.- FECISVAL., SEPT. 2001, MEMORIAS DE LA XXVII CONVENCINNACIONAL, 1A. EDICIN, GUADALAJARA, JAL.- COMISINNACIONAL BANCARIA, FEB. 2000, CIRCULAR 1462 1A. EDICIN, MXICO, D. F.- DOBNER EBERL, HORST KARL, 1983, LAVALUACIN DE PREDIOS URBANOS 1A. EDICIN, EDITORIAL CONCEPTO S.A.,

MXICO, D.F.

formato manual puebla 1 (1)

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