FIBRAsUna nueva clase de activo

Miguel Ángel del Barrio

Socio de Auditoría en la Industria de Construcción,

Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte

A lo largo de la historia financiera, el mercado de inversiones se ha tornado cada vez más complejo, permitiendo a los diferentes agentes diversificar sus activos, dando una mayor seguridad a los mismos.

Las FIBRAs son una nueva clase de activos que permitirá al inversionista invertir en bienes raíces a través de la Bolsa Mexicana de Valores, desde montos reducidos hasta inversiones institucionales.

Esta clase de activos permitirá al inversionista invertir en bienes raíces en un instrumento líquido con características de renta fija y renta variable.

Definidas en forma concreta, las FIBRAs son vehículos para la inversión en bienes raíces. Ofrecen pagos periódicos del resultado fiscal proveniente de las rentas y a la vez cuentan con la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía).

FIBRAsUna nueva clase de activo

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Para su cabal funcionamiento es indispensable dar cumplimiento a las siguientes consideraciones:

a) Enfoque de Inversión: Al menos 70% de los activos de la FIBRA deben de estar invertidos en Bienes Raíces destinados al arrendamiento.

b) Objetivo y Horizonte de InversiónLa propiedad construida o adquirida debe tener como fin el arrendamiento y las propiedades no deben de ser vendidas durante al menos cuatro años después de su adquisición o término de construcción.

c) Distribuciones Debe realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs (certificados bursátiles fiduciarios) por lo menos una vez al año y las distribuciones deben ser al menos 95% del resultado fiscal.

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El mercado mexicano ofrece muchas oportunidades para las FIBRAs, destacando entre ellas los siguientes:

Estabilidad económica: Políticas fiscales y monetarias que han resultado en indicadores macro más estables facilitando la capitalización de largo plazo y diversificada.

Demografía: Transición demográfica que permite una demanda sostenida.

Geografía: México esta estratégicamente posicionado para beneficiarse del comercio global, turismo y flujos del consumo emergente.

Inversiones de coyuntura: Mercados fragmentados y competidores sobre endeudados dan oportunidad para adquirir inmuebles de alta calidad de vendedores en dificultades.

Convergencia: Rentas mexicanas y niveles de ocupación por debajo de comparables latinoamericanos

Escasez relativa: Inversionistas buscando asignar fondos en mercados emergentes limitados por productos/vehículos de inversión.

Competencia: Barreras de entrada y know-how necesario resulta en pocos jugadores.

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Acceso al capital: Las empresas tendrán mayor diversificación en formas de capitalización.

Dirección del producto: Atención a todo tipo de mercados de bienes raíces.

Localización: Diversificación en lugares con exposición dinámica en la industria de espacios comerciales, de consumo y logística.

Experiencia/escala: Acceso a grandes sumas de capital permitiendo el crecimiento del sector.

Planeación de negocio: Visión de dónde existe mayor margen para convergencia (escasez).

Diferenciación financiera: El primer Fideicomiso de Bienes Raíces en Latinoamérica que entra en los mercados internacionales, ofreciendo una estrategia de salida a fondos que cumplen su ciclo.

Capacidad de recursos: Mayor dinamismo de la comercialización del sector.

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Previsiones acerca del futuro de las FIBRAs

Sin duda alguna las FIBRAs, tienen las características y el potencial como vehículo para invertir y financiar proyectos de infraestructura en México.

La previsión acerca del nuevo segmento que seguirán las FIBRAs se explica por el éxito que tienen en el sector inmobiliario en nuestro país, así como su relevancia en otros países en donde hay emisiones similares en proyectos de aeropuertos, carreteras y prisiones.

Los proyectos susceptibles para invertir con capital emitido por los fideicomisos son los que tengan el componente de un bien inmueble fijo, no trasladable, que genere ingresos estables y recurrentes a largo plazo, como aeropuertos, carreteras, hospitales y penales, afirmó el especialista.

Sin embargo, para generar este esquema de financiamiento especializado tienen que darse las condiciones fiscales y regulatorias en el país. Es decir, hay una gran oportunidad de lograrlo.

Aunque en México funcionan vehículos que financian proyectos de infraestructura como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD), el que las FIBRAs complementen la inversión genera oportunidades para desarrollar nuevos proyectos.

Entre las ventajas de las FIBRAs como fuente de inversión y financiamiento es que, a diferencia de los CKD, no tienen una fecha de un vencimiento preestablecido y están abiertas a cualquier inversionista. Además, las FIBRAs tiene la obligación de distribuir el resultado fiscal entre sus inversionistas.

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