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Feller-Rate Strategic Affíliate of Standard & Poor’s

www.feller-rate.com Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor’s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. IN

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CLASIFICADORA DE RIESGO

INFORME DE CLASIFICACIÓN

PAZ CORP S.A.

Septiembre 2007

INFORME DE CLASIFICACIÓN

Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO

Contacto: Paulina San Juan Camus Fono: (56 2) 757 0434

CORPORACiONES PAZ CORP S.A. - SEPTIEMBRE 2007 1

PAZ CORP S.A. SOLVENCIA BBB-

PERSPECTIVAS Estables

Clasificaciones Diciembre de 2005 Agosto de 2006 Agosto de 2007 Solvencia - BBB- BBB- Perspectivas - Estables Estables Acciones - 1ª Clase Nivel 4 1ª Clase Nivel 4

FUNDAMENTACION Las clasificaciones asignadas a Paz Corp reflejan su des-

tacada posición como gestor de proyectos inmobiliarios, con marcas de alto reconocimiento y significativas partici-paciones en sus mercados. Considera, asimismo que la empresa se encuentra ejecutando un intenso plan de cre-cimiento y opera en una industria altamente sensible a las variaciones del ciclo económico y con amplia competencia.

Paz Corp desarrolla proyectos inmobiliarios orientados a primera vivienda bajo las marcas Paz (ex – Inverpaz) y Paz-Froimovich. La empresa enfoca su operación princi-palmente al desarrollo de departamentos y está integrada verticalmente desarrollando todas las etapas, desde la búsqueda de oportunidades y el diseño del proyecto, hasta la comercialización y servicios de post venta.

La empresa también participa en la entrega de financia-miento a clientes a través de sus filiales Vive Sociedad de Leasing Inmobiliario y Vive Mutuos Hipotecarios. En 2006 cedió los flujos correspondientes a 700 contratos de leasing para la emisión de un bono securitizado.

La propiedad se encuentra concentrada en la familia Paz en un 66,95%, quienes cuentan con una vasta experiencia en la industria. En su primer año de transacciones la ac-ción muestra una presencia bursátil ajustada de 79%.

A junio de 2007, Paz Corp cuenta con 64 proyectos en ejecución, 8 de los cuales se encuentran en regiones, junto con una activa posición en terrenos y opciones de compra.

El plan de crecimiento e inversiones de Paz Corp es rela-tivamente agresivo, financiando una parte relevante de sus proyectos inmobiliarios con deuda, a través de líneas bancarias utilizadas por filiales y coligadas. Este compor-tamiento se ve parcialmente compensado por una estrate-gia que considera no tomar posiciones especulativas en terrenos e iniciar la construcción de obras luego que la pre-venta alcance cerca de 20% a 25%. El apalancamiento está directamente relacionado a los proyectos, preferentemente con créditos bancarios obtenidos y utilizados exclusiva-mente por cada uno de ellos. El holding ha mantenido en forma individual un bajo nivel de deuda en relación al

total del grupo y una política de dividendos equivalente al mínimo legal, con un reparto de un 30% de las utilidades.

La apertura en Bolsa en octubre de 2006 le permitió ob-tener recursos por US$ 29 millones, que destinó a la com-pra de terrenos y capital de trabajo para nuevos proyectos. La empresa realizó recientemente una nueva emisión de acciones, por el 16,1% de la propiedad, que en su mayor parte (15,2%) serán colocadas en una oferta para aumentar el capital.

PERSPECTIVAS Las perspectivas de clasificación de Paz Corp son “Esta-

bles” sobre la base de su buena gestión comercial, estrate-gia de desarrollo y su capacidad para fortalecer la base patrimonial del holding, aportando recursos para el finan-ciamiento de un creciente desarrollo de proyectos inmobi-liarios. La empresa ha mantenido importantes tasas de stocks promesados sobre los disponibles y de efectividad en compromisos y cierres de ventas. Asimismo, Feller Rate considera que el próximo aumento de capital es un favo-rable soporte requerido por su fuerte plan de crecimiento.

Resumen Financiero Consolidado (Cifras en millones de pesos de junio de 2007)

2005 2006 Jun-07 Jun-06

Ingresos por Ventas 6.069 11.915 10.534 4.078Resultado Operacional 2.646 4.973 446 2.341 Depreciación 168 333 178 164Ebitda 2.813 5.306 624 2.505 Gastos Financieros -58 -154 -73 -48Resultado no Operacional 769 2.633 540 881Utilidad 3.002 6.497 1.166 2.581Activos Totales 17.610 53.280 61.076 26.203Deuda Financiera 4.958 17.410 21.833 8.999Patrimonio 5.663 28.018 29.276 11.101Margen Operacional (%) 43,6 41,7 4,2 57,4Rentabilidad Patrimonial (%) (1) 70,0 9,6 4,4Endeudamiento c / IM (vc) 1,97 0,81 0,89 1,28Endeudamiento Financiero c / IM 0,84 0,59 0,68 0,78Ebitda / Gastos Financieros 48,6 34,5 8,5 52,6Deuda Financiera / Ebitda (1) 1,8 3,3 6,4Liquidez Corriente (vc) 1,0 1,1 0,9 1,2

(1) Indicadores anualizados

mailto: [email protected]

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PAZ CORP S.A.

CORPORACIONES PAZ CORP S.A. - SEPTIEMBRE 2007 2

• Aumento de capital. Paz Corp tiene contemplado realizar un aumento de capital por el 16,1% de la propiedad con la emisión de 31.000.000 de nuevas acciones. El objeto de la emisión es financiar el plan de inversiones inmobiliarias de la com-pañía.

• Acuerdo Paz Corp y Froimovich. En mayo de 2007 Paz Corp y la familia Froimovich suscribieron un acuerdo de largo plazo sobre la administración del Grupo Froi-movich en la construcción de futuros proyectos inmobiliarios residenciales en la comuna de Santiago y el uso de la marca Paz Froimovich en proyectos residen-ciales. Además establecieron lineamientos para la administración de sociedades del Grupo en las cuales participe Paz Corp o alguna de sus relacionadas, junto con la compra de la totalidad de la participación accionaria del Grupo en las so-ciedades PF Gestión S.A., Prom-All S.A., Vive Leasing Sociedad de Leasing In-mobiliario S.A. y Vive Mutuos Hipotecarios S.A. De las cuales se ha concretado a la fecha la compra de la participación de PF Gestión S.A. y de Prom-All.

• Emisión Bono securitizado. En noviembre de 2006 la sociedad filial de Paz Corp Vive Leasing Inmobiliario S.A. cedió los derechos sobre flujos de pago de 700 contratos de leasing habitacional a Boston Securitizadora S.A. La Serie Preferen-te, por un monto de UF 450.000, fue clasificada en “AA” por Feller-Rate, y la Se-rie Subordinada, por un monto de UF 50.000, fue clasificada en “C” por Feller-Rate.

• Apertura en Bolsa. En octubre de 2006 Paz Corp efectuó su primera colocación de acciones, equivalentes al 25% de su propiedad. En la operación recaudó US$ 29 millones, de los cuales cerca de un 70% han sido utilizados para invertir en terre-nos y el resto para aportes de capital para inicio de nuevos proyectos.

• Crecimiento en regiones. Dado el tamaño y posición alcanzada en las distintas co-munas de la Región Metropolitana, así como en Viña del Mar y Concepción, jun-to con las mejores expectativas de crecimiento de la industria a nivel nacional, Paz Corp definió su estrategia de expansión hacia otras ciudades, iniciando pro-yectos en Antofagasta, Concón, Rancagua y Puerto Montt.

Fortalezas Experiencia en la industria. El grupo Paz Corp y sus propietarios cuentan con una vasta experiencia, cercana a 40 años, en la industria inmobiliaria. El conocimiento del mercado y la experiencia de su administración le han permitido desarrollar productos exitosos en ubicaciones atractivas. Buena posición de mercado. La compañía ha desarrollado una fuerte presencia en la construcción y ventas de primeras viviendas y ha posicionado con éxito sus mar-cas Paz (ex – Inverpaz) y Paz Froimovich. Su participación en las ventas de vi-viendas en la comuna de Santiago, a través de Paz Froimovich, es cercana a 20%, siendo el líder de la comuna. Modelo de negocios acotado. La compañía no considera tomar posiciones especula-tivas en terrenos o el desarrollo de grandes proyectos, sino que compra terrenos que le permitan mantener e incrementar sus niveles de venta, evaluando las exis-

HECHOS RELEVANTES

FORTALEZAS Y RIESGOS


PAZ CORP S.A.


tencias actuales y la rotación de activos. Además de una estrategia de diversifica-ción cauta y de acuerdo a la evolución propia de sus negocios y mercados.

Riesgos Volatilidad de la industria. La industria privada de construcción de viviendas es altamente sensible a los ciclos económicos. Esto, asociado tanto a los incrementos de tasas de interés en los períodos de sobreaceleración como a la postergación de decisiones de compra de vivienda durante los períodos recesivos. Fuertes necesidades de recursos. Las decisiones de inicio de nuevos proyectos im-plican una fuerte necesidad de recursos para su financiamiento. Una vez iniciado un proyecto este debe continuar su proceso hasta su terminación, lo que resta ca-pacidad de pronta reacción ante cambios bruscos en la situación económica o en los mercados. Industria competitiva. La oferta en el sector inmobiliario se encuentra atomizada, existiendo una serie de empresas de tamaño pequeño y mediano que compiten entre sí. Adicionalmente, si bien se observa una tendencia hacia la implementa-ción de mayores exigencias regulatorias que elevarían los costos de los partici-pantes de la industria, aun no existen fuertes barreras para el ingreso de nuevas empresas, lo que constituye un riesgo adicional para los actuales competidores. Negocio Financiero. El negocio de filiales Vive Leasing y Vive Hipotecaria, utili-zadas para otorgar financiamiento a clientes inmobiliarios mediante contratos de leasing y mutuos de largo plazo, está expuesto a riesgos financieros, tal como la variación en las tasas de interés de corto y largo plazo. El financiamiento de estas operaciones se realiza con créditos de corto plazo, deuda que actualmente repre-senta un 13% de la deuda total a nivel del consolidado proporcional de Paz Corp, para posteriormente hacer líquidos estos activos mediante la securitización de contratos de leasing y el endoso de contratos de mutuos, adquiridos por inver-sionistas en el mercado financiero. El negocio de Vive Leasing ha tenido un des-tacado desarrollo, ubicándose entre los cuatro mayores participantes de la indus-tria de leasing habitacional.

La actual estructura corporativa del grupo se definió el año 2005 con el fin de agru-par todas las inversiones del grupo y ordenar las filiales según los negocios en que se concentran. A su vez, permite consolidar las operaciones y generar sinergias. Ello implicó la creación de Paz Corp S.A. como matriz holding de las empresas que par-ticipan en el sector inmobiliario, tanto a través de la construcción y desarrollo de proyectos, como a través de la prestación de servicios relacionados. Así, la filial Paz Inmobiliaria Ltda. concentra todos los proyectos inmobiliarios en que el grupo participa, tanto directa como indirectamente. En tanto la filial Paz Construcción Ltda. agrupa las sociedades constructoras que se crean para el desa-rrollo de cada proyecto inmobiliario. Las demás filiales tienen como actividad entre-gar servicios financieros (Vive Mutuos Hipotecarios S.A. y Vive Sociedad de Leasing Habitacional S.A.), de arriendo de maquinarias (Servicios Remaq Ltda. y Proveedora de Maquinarias de Construcción Ltda.) y de gestión (Paz Gestión Ltda.) a los distin-tos proyectos inmobiliarios del grupo. La filial Paz Servicios Profesionales Ltda.,

ESTRUCTURA CORPORATIVA, ADMINISTRACION Y PROPIEDAD


PAZ CORP S.A.


provee en forma exclusiva a los proyectos del grupo los servicios de arquitectura, administración de la construcción y gestión del desarrollo inmobiliario. La mayor parte de los proyectos que se desarrollan bajo la marca “Paz Froimovich“ se concentran en la coligada Inversiones Paz y Froimovich S.A., mientras que los proyectos que se desarrollan bajo la marca “Paz” (Ex – Inverpaz) , se concentran en las coligadas Inmobiliaria PyK S.A., Inmobiliaria PKS S.A. y P2K C.P.A. La partici-pación de Paz Corp en los proyectos inmobiliarios en desarrollo oscila entre un 15% y 100%. En la mayoría de los proyectos, la empresa participa con menos del 50% de la propiedad, privilegiando el desarrollo de un mayor número de proyectos por sobre el porcentaje de participación en ellos. No obstante, a partir de la obtención de recursos mediante su apertura a bolsa la empresa ha tendido a incrementar su parti-cipación en la propiedad de los nuevos proyectos desarrollados. El principal socio de los proyectos marca “Paz Froimovich” es la familia Froimovich, mientras que en los proyectos “Paz” el principal socio es el fondo de inversión nor-teamericano Paladin Realty Partners. Por su parte, otros socios inversionistas parti-cipan, tanto en proyectos Paz Froimovich como Inverpaz.

Estructura Corporativa

PAZ CORP S.A.

Paz Inmobiliaria Ltda. Paz Construcción Ltda.

Paz Gestión Ltda.

Paz Servicios Profesionales Ltda.

Vive Sociedad de Leasing Inmobiliario

S.A.

Vive Mutuos Hipotecarios S.A.

Promaco Ltda.

Servicios Remaq Ltda.

Área Inmobiliaria Área Arriendo de Maquinarias

Área Financiera Área de Servicios Profesionales

99,6% 99,9%

50,0%

99,9%75,0%

75,0%

99,6%

96,6%

Proyectos Inmobiliarios bajo marca Paz-Froimovich y Paz

Principales accionistas (Junio de 2007)

ACCIONISTA % Inversiones Globus Ltda. 16,97 Inversiones Brakers Ltda. 16,66 Inversiones B y J Ltda. 16,66 Inversiones Quantum Ltda. 16,66 Fondo Inv. Larraín Vial Beagle 7,46 Citibank Chile Cta. De Terceros Cap. XIV 5,42 Compass Emergente Fondo de Inversión 5,16 Inmobiliaria PZG S.A. 3,00 Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa 2,77 Otros 9,24 Total 100,00


PAZ CORP S.A.


La propiedad de la compañía está ligada a su fundador, el señor Benjamín Paz T. a través de Inversiones B y J, sus hijos Ricardo y Andrés Paz a través de Inversiones Brakers y Globos y su yerno Ariel Magendzo a través de Inversiones Quantum, en conjunto concentran el 66,95% de propiedad además de tener participación en el directorio y administración de la compañía. Cabe destacar que la familia Paz posee una larga experiencia y un amplio conocimiento de la industria. En octubre de 2006 Paz Corp efectuó su primera colocación de acciones, ingresando a la propiedad nuevos participantes. Actualmente se encuentra en proceso la emi-sión de un aumento de capital por el 20% de la propiedad.

Directorio (Marzo de 2007)

Cargo Profesión Benjamín Paz T. Presidente Arquitecto Ricardo Paz D: Vicepresidente Ingeniero Comercial Salvador Valdés C. Director Abogado Andrew Cummins Director Bachelor en Ciencias Juan Bilbao H. Director Ingeniero Comercial Juan Pablo Armas Director Ingeniero Civil Guillermo Goldberg P. Director Ingeniero Comercial

El directorio de la sociedad ahora tiene 7 miembros en atención a que el patrimonio bursátil de la sociedad superó las 1.500.000 UF durante el año 2006.

Principales Ejecutivos (Marzo de 2007)

Cargo Profesión Año de ingreso a la compañía

Ariel Magendzo W. Gerente General Corporativo Ingeniero Civil Industrial 1995 Andrés Paz D. Gerente General Inmobiliario BA Adm Empresas/ MBA PUC 1993 Marcela del Campo Gerente de Administración y Finanzas Contador Auditor 1997 Jorge Molina Gerente Construcción e Ingeniería Ingeniero en Construcción 2003 Juan Sierralta Gerente de Arquitectura - Paz Froimovich Arquitecto 1992 Andrés Krahussahar Gerente de Arquitectura - Paz Arquitecto 1991 Gabriela Carreño Gerente de Recursos Humanos Asistente Social 2005 Alejandra Gómez Gerente de Marketing - Paz Froimovich Ingeniero Comercial 2003 Claudia Zapata Gerente de Marketing - Paz Ingeniero Comercial 2004 Javier Tagemuller Gerente de Ventas - Paz Froimovich Arquitecto 1996 Margarita Eskenazi Gerente de Ventas - Paz 2003 Marcos Camsem Gerente de Logística y Adquisiciones Arquitecto 1996 Alberto del Campo Gerente de Vive Leasing y Vive Mutuos Ingeniero Comercial 2004


PAZ CORP S.A.


El grupo Paz tiene su origen en los años sesenta, cuando su fundador, el señor Ben-jamín Paz Tchimino empezó a desarrollar proyectos de casas en la Región Metropo-litana, principalmente en comunas como Ñuñoa y Las Condes. Luego, en la década de los setenta, decidió trasladarse a España donde, junto con otros socios inversio-nistas chilenos desarrolló proyectos inmobiliarios -más de 2.400 viviendas y 300 locales comerciales- en Barcelona y Marbella. A fines de 1982, Benjamín Paz retornó a Chile y, con la experiencia y know how ad-quirido en el negocio inmobiliario, inició junto a otros socios capitalistas, proyectos habitacionales y edificios de oficinas en la comuna de Las Condes. Hacia fines de 1994, el socio fundador junto a sus hijos decidió asociarse con Eduar-do Froimovich (constructor civil) en un primer proyecto de oficinas para posterior-mente el año 1995 potenciar su alianza participando en el Plan de Renovación Urba-na impulsado por la Municipalidad de Santiago, el que incentivó la demanda a tra-vés de un subsidio estatal de UF 200 por vivienda en la zona. De esta manera, la compañía inició un crecimiento agresivo en el sector céntrico de Santiago con edifi-cios de entre 100 y 300 departamentos para el segmento socioeconómico medio, bajo la marca “Paz Froimovich”. Actualmente, bajo esta marca, la compañía tiene proyec-tos en las comunas de Santiago Centro, Independencia, San Miguel y en regiones, en las ciudades de Viña del Mar y Concepción. En el año 2001 se creó la marca “Inverpaz” para proyectos inmobiliarios no desarro-llados bajo la marca Paz Froimovich. El principal socio en los proyectos “Inverpaz” es la administradora de fondos de inversión inmobiliarios Paladin Realty Partners, con sede en Los Ángeles, California. El segmento objetivo de estos proyectos es el ABC1 y C2. Sin embargo, también participan otros inversionistas, cuya participación alcanza, en promedio, el equivalente de cerca de un 20%, porcentaje que varía según el proyecto. Actualmente, bajo esta marca, la compañía tiene proyectos en las comu-nas de Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Vitacura, Huechuraba, La Florida, Maipú y La Dehesa. En cerca de 12 años, el Paz Corp ha construido más de 18.000 viviendas, con ventas acumuladas cercanas a 11.000 unidades, principalmente primeras viviendas, en la Región Metropolitana. De las ventas, cerca de 9.000 unidades corresponden a la marca Paz Froimovich y más de 1.800 unidades corresponden a la marca “Inver-paz”. Actualmente, bajo la marca Paz Froimovich existen 27 proyectos de departamentos en ejecución. Dada su orientación al segmento socioeconómico medio y a que el tamaño de departamentos por lo general no supera los 65 m2, los precios de las vi-viendas fluctúan entre UF 750 y UF 2.000. Los proyectos se encuentran concentrados en la comuna de Santiago Centro en la que su participación de mercado es cercana al 20%, medida en unidades. Por su parte, Paz (ex –Inverpaz) cuenta en la actualidad con 36 proyectos en ejecu-ción. Esta marca está orientada al desarrollo de departamentos para los segmentos socioeconómicos más altos, por lo que los precios de las viviendas fluctúan entre UF 2.000 y UF 8.000.

POSICION COMPETITIVA


PAZ CORP S.A.


La compañía está especializada en la oferta de departamentos que representan el 90% de su oferta inmobiliaria. Actualmente tiene proyectos de casas bajo la marca “Paz” en las comunas de Huechuraba y La Florida, cuyo mercado objetivo son los segmentos socioeconómicos C1 y C2, sin embargo el foco de la compañía está cen-trado en el negocio en altura. A partir del año 2005, como parte de la estrategia futura, la compañía cambió la marca “Inverpaz” por “Paz”. Del total de proyectos en desarrollo de la compañía 8 corresponden a regiones.

Estrategia de Negocios Paz Corp se caracteriza por realizar una gestión comercial agresiva e innovadora. Actualmente, alrededor de un 30% de las ventas corresponden a las realizadas a través de canales no tradicionales, que incluye: convenios institucionales, alianzas estratégicas y el lanzamiento de productos de ahorro asociados a futuras compras de departamentos. Los principales conceptos que forman parte de la estrategia de negocios de Paz Corp son: Énfasis en la potenciación de su marca y gestión comercial. La compañía se encuentra orientada a construir productos que el mercado solicita, con la mayor calidad y va-lor, así como a entregar aportes diferenciales valorados por los clientes. Para ello, se ha enfocado al desarrollo de marca, seleccionando terrenos estratégicos y llevando a cabo una gestión eficaz en todo el proceso. La compañía es capaz de ofrecer una variedad de productos para distintos clientes dentro de su segmento objetivo, des-arrollando productos únicos en cuanto a calidad, diseño y vanguardia. Adicional-mente, su estrategia comercial y marketing se orienta a la satisfacción del cliente y la construcción de viviendas de alta calidad. Concentración y penetración de mercado. La compañía apunta al desarrollo secuencial de proyectos en comunas específicas, lo que le permite generar economías de escala, y marcar presencia en el mercado objetivo. Esto es particularmente cierto en la co-muna de Santiago Centro donde su participación de mercado alcanza a 20%. Operación integrada. La operación de la compañía se encuentra integrada vertical-mente, realizando directamente todas las etapas del negocio. Estas etapas incluyen el análisis de mercado para identificar oportunidades, la toma de posición en terre-nos, el diseño y aprobación del proyecto, su construcción, comercialización, venta y servicio post-venta. Políticas de expansión y adquisición de terrenos. La política de compra de terrenos es conservadora al mantener un stock de terrenos con horizonte hasta 24 meses, consi-derando la rotación de las existencias. No es política de Paz Corp comprar terrenos para aprovechar oportunidades de mercado u obtener ganancias por su plusvalía. Es por ello que, para sus proyectos el grupo compra directamente los terrenos. Realización de Convenios Institucionales. Paz Corp ha gestionado activamente un nú-mero creciente de convenios con instituciones del sector público y privado. Esta estrategia le permite mitigar los riesgos asociados a la ejecución de nuevos proyec-tos, teniendo una demanda mínima asegurada.


PAZ CORP S.A.


Sistema de Incentivos. Posee un sistema de incentivos en base a bonos, ligado a los resultados económicos de la empresa. Esto contribuye a que el trabajo se realice de manera eficiente y coordinada con el logro de objetivos. En el período 2002-2006 las ventas de la compañía han experimentado un crecimien-to sostenido y bastante fuerte en 2006. La compañía reconoce ingresos sólo una vez que se ha escriturado por lo que los ingresos están condicionados a las recepciones de la Municipalidad, las cuales no presentan una estacionalidad clara. Las promesas de compra venta han aumentado un 32% en el primer trimestre de 2007 respecto del período anterior.

Evolución escrituras de compra-venta

0

1000

2000

3000

4000

5000

2002 2003 2004 2005 2006 Jun-07 Jun-06

ECV (Miles UF) ECV (Unidades) Precio Prom.

El precio promedio por unidad vendida, medido en base a unidades escrituradas, experimenta fluctuaciones en el año que tienen que ver según el mix de productos ofrecidos por marca y las comunas donde se ubiquen los proyectos. Los proyectos desarrollados bajo la marca Paz tienen un precio promedio de 3.000 UF mientras que bajo la marca Paz-Froimovich alcanzan un valor de 1.250 UF. A su vez la marca Paz ha tendido a disminuir los proyectos de viviendas de alto valor ejecutados y la marca Paz-Froimovich ha ingresado en comunas como Independencia y San Miguel, con menores precios de venta.

Ventas Anuales

2002 2003 2004 2005 2006 Jun-07 Jun-06 Nº unidades promesadas 654 1.360 2.018 3.112 3.303 2.175 1.616 Nº unidades escrituradas 426 583 943 1.220 2.434 952 880 Ventas en base a promesas (M UF) 1.155 1.882 3.364 4.542 5.883 3.750 2.840 Ventas en base a escrituras (M UF) 714 1.080 1.631 1.815 3.892 1.665 1.350 Precio promedio (M UF/Unidad) (1) 1,68 1,85 1,73 1,49 1,60 1,75 1,53 Meses hasta agotar stock (2) 14,3 8,3 13,3 17,0 17,0 14,5 17,1

(1) En base a unidades escrituradas (2) Calculado en base a stock anual final de oferta y unidades promesadas.

La tasa de efectividad medida como la cantidad de firmas de reservas versus las personas que cotizan alcanza a diciembre de 2006 al 10,4%. A junio de 2007 la empresa tenía 9 terrenos comprados, 11 promesados y reserva de terrenos por un total potencial de 4.786 viviendas, incluyendo el proyecto Fantasía de 1.500 viviendas a ser desarrollado en el terreno de Alameda con general Velás-quez.


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Participación de Mercado A diciembre de 2006 la participación de mercado de Paz Corp en el total de vivien-das del Gran Santiago alcanzó a 7,2% medida en unidades y 5,2% medida en UF vendidas, respectivamente. Respecto a la participación en el mercado de departa-mentos, mercado en el cual Paz Corp concentra su actividad, esta asciende a 10,2% medida en unidades vendidas y a 6,2% en valor. La comuna en la que Paz Corp registra la mayor participación es Santiago Centro, donde esta alcanza a 20,5% y a 11,9% en volumen y en valor, respectivamente. Con respecto al número de proyectos por comunas, a junio de 2007 la compañía, a través Paz Froimovich, tiene en total 27 proyectos en ejecución, 22 de estos en San-tiago Centro, 1 en San Miguel, 1 en Viña del Mar y 3 en Concepción. A través de Paz, en tanto, la compañía está desarrollando 37 proyectos, 13 en Providencia, 7 en Ñuñoa, 6 en las Condes, 2 en Huechuraba, 2 en la Florida, 1 en Maipú, 1 en Vitacura, 1 en Estación Central, 1 en Concepción, 1 en Antofagasta, 1 en Rancagua y 1 en Puerto Montt.

Principales competidores de Paz

Las Condes/Vitacura Ñuñoa Huechuraba Providencia La Florida La Dehesa Armas Simonetti Inmobiliaria Manquehue Brimac Socovesa Fernández Word Besalco Actual Guzmán Larrain Nahmías Moller Pérez Cotapos Enaco Penta Penta Socovesa Penta Guzmán Larrain Almagro Almagro Almagro Geosal A. Vespucio Habitaria Socovesa Moller Pérez Cotapos Icsa Almagro Almagro Aconcagua Covalco Stitchkin Ad Portas Mena y Ovalle Cidepa Cimenta Sae Simonetti Gestora Bunster y Tagle Tabancura DLP Castro y Tagle Habitaria Imagina Hogares Sinergia Penta Enaco PY Fernández Word Cidepa Magal Absalón Espinoza

Principales competidores de Paz-Froimovich

Santiago Independencia San Miguel Euro Inmobiliaria Icafal Almagro Stitchkin Nahmías Icafal Gimax Magal Stitchkin Ad Portas EMM Delta


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El sector inmobiliario incluye las Edificaciones Habitacionales (ya sea vivienda pú-blica o privada) y Edificaciones No habitacionales (oficinas, bodegas y fábricas). Respecto de la demanda inmobiliaria desde 2004 se aprecia un mayor dinamismo, el 2006 las ventas inmobiliarias alcanzaron un record histórico con 30.758 unidades superando los registros de los últimos diez años y representando un 2% de aumento respecto del período anterior. El mercado de departamentos creció un 6,6% y el de casas un 4,4%.

Variación del PIB y Construcción de Viviendas

-20,0%

-10,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Viv ienda Priv ada (mts2) PIB

Fuente: Banco Central de Chile

Este crecimiento se explica por una mejora en la generación de empleos, repunte en las remuneraciones y bajas en las tasas de interés ocasionado por la mayor actividad económica nacional junto a un entorno económico internacional estable. Además de cambios normativos como la eliminación del impuesto de timbres y estampillas para las repactaciones de créditos hipotecarios, la deducción de intereses de los créditos hipotecarios, la base imponible y la posibilidad de financiar el 100% de la compra de una vivienda. Dadas estas favorables condiciones, a 2007 se prevé un crecimiento en las ventas inmobiliarias en cerca de un 4,8%, que significaría ventas entre 30.740 y 32.333 unidades. En cuanto a obras de infraestructura comercial el Grupo Plaza presenta proyectos por US$ 300 millones en obras en Colón, Valparaíso, Estación Central y Plaza Egaña y turismo con los casinos de juego por cerca de US$ 246 millones junto con una fuer-te influencia por los proyectos de oficinas en Santiago. Los subsectores del negocio inmobiliario más sensibles a los ciclos económicos, en orden de mayor a menor, son el industrial, el de segunda vivienda, de oficinas, co-mercial y, finalmente, el de primera vivienda. Este último ha presentado menor sen-sibilidad y un alto crecimiento en los sectores de estrato socio económico medio-bajo.

INDUSTRIA, MARCO NORMATIVO Y LEGAL


PAZ CORP S.A.


En general la industria inmobiliaria se encuentra atomizada existiendo una serie de empresas de tamaño pequeño y mediano que compiten en los distintos mercados, la diferenciación viene dada por la marca, el servicio postventa y diferentes canales de distribución. A su vez no existen barreras de entrada importantes al sector por lo que han surgido compañías inmobiliarias creadas expresamente para cada proyecto en particular y sin permanencia en el tiempo. Sin embargo la tendencia es a la con-centración en compañías grandes enfocadas a segmentos específicos tales como vi-vienda privada, vivienda pública, departamentos, oficinas y grandes proyectos. Respecto de cambios regulatorios la demora en los permisos municipales por meno-res exigencias y cambios en el plan regulador y la posible eliminación de las exen-ciones tributarias que actualmente permite la recuperación del 65% del IVA utiliza-do en los materiales de construcción de viviendas y que podría originar alzas de hasta un 8% en el precio de las viviendas y una menor inversión en el sector.

El siguiente cuadro, presenta las principales cifras de los estados financieros conso-lidados de la empresa, para el período comprendido entre diciembre de 2004 y 2007.

Principales cifras e indicadores Consolidados (Base filiales) (Cifras en millones de pesos de junio 2007)

Proforma

2004 2005 2006 Jun-07 Jun-06

Ingresos por Ventas 2.691 6.069 11.915 10.534 4.078 Resultado Operacional 1.229 2.646 4.973 446 2.341 Depreciación 85 168 333 178 164 Ebitda 1.314 2.813 5.306 624 2.505 Gastos Financieros -37 -58 -154 -73 -48 Resultado No Operacional 626 769 2.633 540 881 Utilidad 1.835 3.002 6.497 1.166 2.581 Activos Totales 7.995 17.610 53.280 61.076 26.203 Pasivos Exigibles 4.898 11.676 23.906 28.782 14.708 Deuda Financiera 844 4.958 17.410 21.833 8.999 Patrimonio 2.962 5.663 28.018 29.276 11.101 Flujo Caja Neto Operación -1.931 -12.140 -7.610 666 Flujo de Inversión 33 806 1.124 -4.645 Flujo de Financiamiento 2.279 19.672 1.887 4.087 Saldo Caja y equivalentes 565 9.069 4.367 532 Margen Operacional (%) 45,7 43,6 41,7 4,2 57,4 Margen Ebitda (%) 48,8 46,4 44,5 5,9 61,4 Rentabilidad Oper. / Activos (%) (1) 15,4 15,0 9,3 5,0 Rentabilidad Patrimonial (%) (1) 61,9 69,6 9,6 4,4 % Deuda Corto Plazo 89,6 94,1 97,2 87,4 94,1

Endeudamiento c/IM (vc) 1,65 1,97 0,81 0,89 1,28 Endeudamiento Financiero c/IM (vc) 0,29 0,84 0,59 0,68 0,78 Ebitda/ Gastos Financieros (vc) 35,9 48,6 34,5 8,5 52,6 Deuda Financiera / Ebitda (vc) (1) 0,6 1,8 3,3 6,4 Liquidez Corriente (vc) 1,4 1,0 1,1 0,9 1,2 (1) Indicadores a marzo anualizados

SITUACION FINANCIERA


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Cabe señalar, que la actual estructura corporativa de Paz Corp, en que su participa-ción en la mayoría de las empresas integrantes del holding no supera el 50% y que, por lo tanto, no consolidan, incide en que la mayoría de las cifras e indicadores fi-nancieros construidos a partir de sus estados financieros no reflejen la verdadera posición financiera de la compañía. No obstante, el análisis financiero realizado por Feller Rate, incluye un análisis de los estados financieros de consolidación propor-cional elaborados por la compañía junto con información financiera adicional pro-vista. A continuación se adjunta un resumen de los estados financieros de consolidación proporcional junto con los principales indicadores para el año 2005 en adelante.

Principales cifras e indicadores según Consolidación Proporcional (Base participación en empresas) (Cifras en millones de pesos de junio 2007)

2005 2006 Jun-07 Jun-06

Ingresos por Ventas 16.548 32.475 13.381 11.278 Resultado Operacional 3.514 8.110 980 3.004 Depreciación 177 187 237 169 Ebitda Ajustado (1) 3.965 9.429 1.217 3.307 Gastos Financieros Ajustados (1) -588 -1.817 -235 -252 Resultado No Operacional 26 -212 269 445 Utilidad 3.002 6.497 1.166 2.581 Activos Totales 46.083 78.523 87.996 56.240 Pasivos Exigibles 39.875 49.823 52.223 39.616 Deuda Financiera 25.234 38.457 46.960 31.367 Patrimonio 5.663 28.018 29.276 11.101 Margen Operacional (%) 21,2 25,0 7,3 26,6 Margen Ebitda (%) 24,0 29,0 9,1 29,3 Rentabilidad Oper. / Activos (%) (2) 7,6 10,3 6,9 - Rentabilidad Patrimonial (%) (2) 53,0 9,6 4,6 - % Deuda Corto Plazo 62 63 63 62

Endeudamiento c/IM (vc) 7,14 1,80 2,01 4,07 Endeudamiento Financiero c/IM (vc) 4,46 1,37 1,60 2,83 Ebitda Ajustado/ Gastos Financieros Ajustado (vc) 6,7 5,2 5,2 13,1 Deuda Financiera / Ebitda Ajustado Anual (vc) (2) 6,4 4,1 6,4 - Liquidez Corriente (vc) 1,2 1,3 1,5 1,3

(1) Ebitda Ajustado = resultado operacional antes de depreciaciones, amortizaciones, gastos financieros activados y costos por inter-eses del negocio financiero. Los costos financieros incluidos en el resultado de la operación fueron agregados a los gastos financie-ros.

(2) Indicadores anualizados.

Política financiera, endeudamiento y flexibilidad financiera Influida por un fuerte plan de desarrollo y crecimiento, Paz Corp ha mantenido una política de inversiones y financiamiento relativamente agresiva. La empresa consi-dera financiar, en promedio, un 30% de sus proyectos inmobiliarios con recursos propios y un 70% con deuda financiera, a través de líneas bancarias. Este compor-tamiento se ve parcialmente compensado por una estrategia de desarrollo conserva-dora, en que la compañía no toma posiciones especulativas en terrenos e inicia la


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construcción de las obras una vez que la pre-venta alcanza el 20-25%. Otro factor que contribuye positivamente es que el apalancamiento está directamente relaciona-do a los proyectos. En efecto, cada proyecto en forma individual tiene asociada una línea de crédito bancaria, cuyo fin exclusivo es financiar la construcción de la obra y cuentan con los respectivos terrenos como garantía, sin que de manera relevante el holding adquiera deuda directamente para fines inmobiliarios. A nivel del holding, la empresa ha incorporado recursos mediante la colocación de un aumento de capi-tal en 2006 y planea realizar una nueva oferta de acciones próximamente. Si bien la compañía ha mostrado un nivel de endeudamiento superior al promedio de la industria, con la colocación de sus acciones en la Bolsa en octubre de 2006, logró fortalecer su base patrimonial y mejorar sus índices de cobertura de gastos financieros y relación deuda financiera a Ebitda. Además está próxima a efectuar un nuevo aumento de capital por el 20% de la propiedad, lo que permitirá contar con nuevos recursos para sus proyectos. Con respecto a su política de administración de riesgos, cabe mencionar que Paz Corp maneja un índice de exposición que le permite monitorear el riesgo patrimo-nial del grupo ante una crisis. Este indicador permite estimar el monto de capital necesario para cubrir los préstamos, asumiendo que se terminan todos los proyectos ya iniciados y que el stock de viviendas existente se vende con un descuento de un 35%. Adicionalmente, el indicador considera un alza de las tasas de interés de un 10%. La política de dividendos contempla distribuir el 30% de las utilidades.

Resultados y Rentabilidad Los resultados de la compañía están influenciados por la recepción municipal de obras ya que reconocen ingresos una vez que los proyectos estén escriturados por lo cual no se pueden apreciar estacionalidades claras. Desde el año 2002 a la fecha, Paz Corp ha experimentado un fuerte crecimiento en su actividad operacional tanto a nivel de promesas como de escrituras. La tasa de efectividad medida como la cantidad de firmas de reservas versus las personas que cotizan alcanza a diciembre de 2006 al 10,4%. A junio de 2007, los ingresos, medidos por medio de ventas escrituradas, muestran una baja respecto del año anterior. No obstante, la evolución de promesas de compra–venta refleja un 32% de incremento respecto del período anterior. Los resultados de la empresa están sujetos a efectos de estacionalidad, considerando que los plazos de desarrollo de proyectos son varia-bles y la forma de contabilización de los ingresos. En términos de flujos de caja, el negocio requiere del uso intensivo de capital de trabajo, necesario para financiar un ciclo de operación inmobiliario que incluye períodos de desarrollo y construcción de proyectos, comercialización, escrituración y entrega de viviendas y cobranza de ventas. La evolución de las condiciones del mercado también pueden influir en estos ciclos. Para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Paz Corp realiza asociaciones con dife-rentes compañías de modo de minimizar el riesgo o para obtener financiamiento. Si bien la evolución muestra un descenso en el nivel promedio de participación, a nivel de proyectos nuevos el porcentaje de participación de Paz Corp, y por ende, en los


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potenciales ingresos futuros, ha tendido a aumentar, inclusive desarrollando proyec-tos en un 100%.

Evolución Participación Paz Corp en asociaciones

48% 38% 32% 34% 28% 26% 24%0%

20%

40%

60%

80%

100%

2002 2003 2004 2005 2006 Jun-07 Jun-06

% Paz Corp % Otros

Los márgenes de operación de Paz Corp son levemente superiores a los observados en empresas comparables dentro de la industria. Lo anterior, es producto, por una parte, de que los ingresos asociados a los servicios profesionales y al arriendo de maquinarias ligados a la ejecución de los proyectos inmobiliarios contribuyen en forma directa a la utilidad de la compañía y, por otra, a un apalancamiento superior al mantenido por la industria. En términos de activos y pasivos las principales variaciones observadas se explican por la colocación en Bolsa y la securitización de cartera de contratos de leasing. Así a nivel de activos se observan aumentos en disponible y deudores varios. Y a nivel de pasivos un aumento en la deuda bancaria debido a nuevas líneas de crédito para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios, provisión de dividendos a ser pagados y un traspaso a corto plazo de la deuda con vencimiento a menos de un año. A junio de 2007 la compañía presenta deuda financiera por $ 46.960 millones, de los cuales un 88% corresponde a desarrollo inmobiliario y el resto a leasing habi-tacional. Presencia ajustada* 79,00% Concentración de la propiedad 67% Mercados en que transa Chile Política de dividendos Al menos 30% utilidad Precio bursátil de la acción* 630 Valor libro acción* 183,73 Relación precio utilidad* 20,08

* Valores al 31 de agosto de 2007

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