informe salfacorp 2018 - feller rate

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SALFACORP S.A. INFORME DE CLASIFICACION

Mayo 2018

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Fundamentos La clasificación “BBB” asignada a la solvencia de Salfacorp. S.A. refleja un perfil de negocios “Adecuado” y una posición financiera “Intermedia”.

Salfacorp es una de las principales empresas constructoras del país, contando con un sólido backlog de obras adjudicadas. En el negocio inmobiliario, la empresa mantiene una importante cartera de proyectos, con una amplia diversificación por área geográfica y una adecuada estructura por tipo de producto y segmento socioeconómico objetivo.

A fines de 2017, los ingresos de Salfacorp alcanzaron $667.920 millones, disminuyendo un 4,2% respecto a diciembre de 2016. Ello, producto de una caída en la recaudación de Edificación (25,3%), acorde con la etapa de los proyectos en ejecución, y del segmento RDI1 (33,4%), producto de menores ventas de terrenos a terceros.

Lo anterior fue compensado, mayoritariamente, por el incremento anual del 4,8% en el segmento IACO2, que estuvo asociado a una mayor venta de proyectos en ejecución, tarifas por gestión inmobiliaria y otros. Por su parte, ICSA3 registró ingresos similares en ambos años.

A la misma fecha, el ebitda ajustado (incluyendo participación en asociadas y negocios conjuntos, y descontando los costos financieros incluidos en el costo de venta) disminuyó un 1,3%, alcanzando $57.117 millones. Esta menor caída en comparación a la de los ingresos, se debió a menores costos operacionales y un mayor resultado en negocios con asociadas.

Así, a diciembre de 2017 el margen ebitda ajustado se incrementó hasta 8,6%, desde el 8,3% obtenido al cierre de 2016, cifras acorde con el promedio de los últimos años de la

compañía.

A fines de 2017, el stock de deuda disminuyó un 2,8% respecto de diciembre de 2016, resultado de un menor financiamiento de capital de trabajo.

La leve disminución del ebitda ajustado, en conjunto con la caída en la deuda financiera y el incremento de los niveles de caja, se tradujo en la mantención de indicadores crediticios acorde con la clasificación. Así, el ratio de deuda financiera neta sobre ebitda ajustado disminuyó hasta las 5,9 veces en 2017 (6,2 veces a diciembre de 2016).

El ratio de cobertura de ebitda ajustado sobre costos financieros ajustados (incorpora gastos financieros activados) registró una disminución hasta las 2,8 veces a diciembre de 2017 (3,0 veces a fines de 2016), debido al incremento en los costos financieros activados en el periodo, asociados a mayores proyectos inmobiliarios en desarrollo.

Perspectivas: Estables ESCENARIO BASE: Se espera que las eficiencias operacionales, en conjunto con políticas financieras y comerciales conservadoras, permitan mantener los indicadores de cobertura en los rangos actuales.

ESCENARIO DE BAJA: Se podría dar en caso de existir políticas financieras más agresivas, que implicaran un nuevo incremento de la deuda corporativa por sobre lo esperado.

ESCENARIO DE ALZA: Se podría dar ante la rentabilización y/o una mayor eficiencia del segmento inmobiliario, manteniendo los niveles de actividad del segmento ingeniería y construcción, que se reflejen en mejoras en los indicadores crediticios.

Marzo 2018 Abril 2018

Solvencia BBB BBB

Perspectivas Estables Estables

* Detalle de clasificaciones en Anexo.

Indicadores Relevantes(1)

(Cifras millones de pesos)

2015 2016 2017

Ingresos Ordinarios 625.431 696.857 667.920

Ebitda 51.788 45.914 40.914

Ebitda Ajustado 59.521 57.847 57.117

Deuda financiera 367.320 401.045 389.976

Margen operacional 5,9% 4,9% 4,6%

Margen Ebitda Ajustado 9,5% 8,3% 8,6%

Endeudamiento total 1,8 1,7 1,7

Endeudamiento financiero 1,1 1,1 1,1

Ebitda / Gastos Financieros 5,1 3,7 4,8

Ebitda Aj./Gastos Financieros Aj. 3,2 3,0 2,8

Deuda Financiera / Ebitda Aj. 6,2 6,9 6,8

Deuda Financiera neta / Ebitda Aj. 5,4 6,2 5,9

FCNOA/ Deuda Financiera 23% -3% 18%

(1) Definiciones en anexo.

Perfil de Negocios: Adecuado

Principales Aspectos

Evaluados

Déb

il

Vu

lner

able

Ad

ecu

ado

Sat

isfa

cto

rio

Fu

erte

Industria cíclica y competitiva

Cartera de proyectos adjudicados en I&C

Riesgo de sobre costos y contingencias en I&C

Diversificación de áreas de negocios

Posición Financiera: Intermedia

Principales Aspectos

Evaluados

Déb

il

Aju

stad

a

Inte

rmed

ia

Sat

isfa

cto

ria

Só

lida

Rentabilidad

Generación de flujos

Endeudamiento y coberturas

Liquidez

PERFIL DE NEGOCIOS: ADECUADO POSICIÓN FINANCIERA: INTERMEDIA Factores Clave Factores Clave

� Industria altamente competitiva y sensible al ciclo económico.

� Amplia diversificación de ingresos por segmento de negocio, clientes, productos y cobertura geográfica.

� Buena posición competitiva en los segmentos en que participa.

� Adecuada cartera de proyectos adjudicados en su unidad de I&C y con un relevante incremento en el último periodo.

� Riesgos de sobrecostos y contingencias, dada la operación de I&C mediante contratos de precio fijo.

� Niveles de desistimientos en el segmento inmobiliario por sobre los comparables.

� Elevados requerimientos de capital de trabajo para el financiamiento de los proyectos inmobiliarios.

� Relevante nivel de deuda asociado al banco de terreno que mantiene la entidad.

� Liquidez clasificada como “Suficiente”, considerando su acceso al mercado financiero.

Analista: Felipe Pantoja. [email protected] (562)2757-0470 Claudio Salin G. [email protected] (562) 2757-0463

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SALFACORP S.A. INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2018


Solvencia BBB

Perspectivas Estables

� Salfacorp es una de las compañías líder en la industria de la construcción en Chile y una de las mayores constructoras de América Latina.

A su vez, la empresa cuenta con presencia en Perú, Colombia y Panamá, aunque estas dos últimas operaciones no representan un aporte significativo a los resultados consolidados.

Diversificación de segmentos permite mayores sinergias y compensar periodos de menor dinamismo en algunos sectores

� La compañía participa en una amplia gama de actividades, dividiendo sus operaciones en cuatro unidades de negocios: Ingeniería y Construcción (ICSA), Edificación, Inmobiliaria Aconcagua (IACO) y Rentas & Desarrollo Inmobiliario (RDI).

A diciembre de 2017, considerando las actividades inter-segmento, los ingresos se encuentran concentrados mayoritariamente en ICSA (78,6%) seguido por Edificación (14,7%) y IACO (13,2%). No obstante, al considerar la generación de Ebitda ajustado (incluyendo participación en asociadas y negocios conjuntos, y descontando los costos financieros incluidos en el costo de venta), el segmento de ICSA disminuye su participación hasta el 60%, y en el caso de IACO este aumenta hasta el 24,9%.

� El grado de integración en conjunto con la complementariedad entre las áreas, otorgan a la empresa una mayor capacidad para generar sinergias, permitiendo alcanzar una mayor cantidad de potenciales oportunidades de negocio respecto a aquellos competidores más pequeños que participan en actividades más específicas.

A su vez, se ha observado que en períodos de menor dinamismo en algunos segmentos los resultados de la compañía se han visto compensados, en aparte, por mayores actividades otras áreas.

ICSA: durante 2017 relevante incremento del backlog, producto de contratos adjudicados por sus distintas filiales en el sector minería

� ICSA cuenta con una vasta experiencia en la gestión de negocios de construcción de obras de gran tamaño, alta complejidad y abarcando una diversidad de ámbitos, los que incluyen la ejecución de montajes industriales, desarrollo de minería subterránea, movimiento de tierra, perforaciones y tronaduras, obras marítimas y obras civiles.

� El portafolio de proyectos por ejecutar (backlog) de ICSA continúa manteniendo una amplia y diversificada cartera, con contratos que cuentan, en su gran mayoría, con contrapartes de alta calidad crediticia.

� Tras evidenciar un fuerte crecimiento en el bakclog combinado (incorpora parte consolidada y el proporcional de los consorcios), que promedió los US$ 1.268 millones durante 2011 a 2013, en 2014 este registró una caída debido a un cambio en el enfoque de las filiales hacia líneas más rentables.

Así, durante los siguientes años el backlog combinado exhibió un cambio en la tendencia observando un constante crecimiento, alcanzando en 2016 los US$ 977 millones. A fines de 2017, el backlog combinado de ICSA registró un relevante incremento hasta los US$ 1.472 millones, cifra por sobre los rangos históricos.

� En línea con lo anterior, el crecimiento relevante del backlog se debe por un aumento en la adjudicación de proyectos en el sector minería por las diversas filiales de la entidad.

Al respecto, Salfacorp mediante un joint venture con Fluor Corporation, a través de Empresa Constructora Fluor Salfa SGO Ltda., se adjudicaron un contrato de ampliación de la mina Spence de BHP Billiton. Por su parte, Geovita se adjudicó dos contratos de minería subterránea con Codelco en la división El Teniente.

� En términos de composición del backlog combinado de ICSA, se observa una mayor participación de proyectos en consorcios, sumado a un incremento en los proyectos de minería. A fines de 2017, el proporcional de los negocios en consorcios alcanzó una participación del 38,1%, incremento producto principalmente del consorcio Fluor-Salfa.

PERFIL DE NEGOCIOS ADECUADO

Estructura de propiedad

El control de la sociedad radica en un pacto de accionistas y sociedades relacionadas al pacto, el cual poseen el 32,4% de la propiedad conformada principalmente por Grupo Rubens y Grupo Aconcagua.

Evolución de ingresos y Ebitda por línea de negocios **

Ingresos por línea de negocio. Millones de $

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

ICSA IACO Edificación RDI*2014 2015 2016 2017

Ebitda Ajustado por línea de negocio. Millones de $

-10.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

ICSA IACO Edificación RDI*

2014 2015 2016 2017

*RDI: Renta & Desarrollo Inmobiliario. ** Considera actividad intersegmentos.

Evolución el Backlog de construcción

Millones de US$

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

20072008200920102011201220132014201520162017Backlog total Montaje Minería

Construcción Internacional Consorcios

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Solvencia BBB


� La compañía se encuentra estudiando constantemente licitaciones por nuevas obras dado que la mayoría de éstas son de corta a mediana duración (hasta 24 meses). Esta característica, propia de la industria, lleva a las empresas a mostrar rápidamente en sus indicadores de rentabilidad y volumen de operación cualquier aumento en la competitividad o caída en la demanda por sus servicios.

Por lo anterior, en términos de plazos, el backlog actual de la compañía se ejecutaría un 61% durante 2018. En tanto, por sobre el 90% de los proyectos por ejecutar se llevarán a cabo en Chile, lo que refleja una acotada exposición a países de mayor riesgo relativo que Chile y a variaciones en el tipo de cambio.

� Adicionalmente, ICSA cuenta con ingresos recurrentes, que alcanzaron el 11% de los ingresos totales de la filial, correspondiendo a servicios a la minería asociado a las líneas negocios de minería subterránea (Geovita) y mantención industrial (montajes).

Estos ingresos, se encuentran ligados a proyectos con inversiones de largo plazo, lo que se traduce en una relativa mayor estabilidad en términos de ingresos de la compañía ante escenarios de menor actividad en el sector.

Sector inmobiliario: actual estructura de negocios permite a la compañía mayores eficiencias operacionales

� El sector inmobiliario de Salfacorp se divide en tres unidades de negocios: Edificación, Inmobiliaria Aconcagua (IACO) y Rentas & Desarrollo Inmobiliario (RDI).

� A fines de 2016, IACO comenzó una modificación de su estructura de negocio sumado a un cambio en su organización por zona geográfica a líneas de producto, las cuales son: edificación en altura, casas y departamentos de cuatro pisos, y viviendas económicas.

Lo anterior, sumado a una reducción de la cantidad de modelos de viviendas en conjunto con la estandarización de procesos de construcción, se enmarca en un enfoque hacia una mayor rentabilización de los proyectos.

� Durante 2017, se creó mediante una alianza con Credicorp Capital el tercer fondo de inversión público de desarrollo inmobiliario, con un plazo de 7 años, enfocado en la construcción de departamentos y casas en Santiago, Viña del Mar y Concepción.

Al respecto, este fondo concentra, aproximadamente, el 25% de la actual cartera de proyectos de la compañía con un foco en los sectores socioeconómicos C2, C3 y D, que le permiten a la compañía una mayor diversificación.

— EDIFICACIÓN:

� La unidad de Edificación de Salfacorp realiza servicios de construcción de viviendas propias o en asociaciones para la unidad IACO sumado a la construcción de infraestructura para RDI.

A su vez, la compañía, mediante Noval, realiza el desarrollo y comercialización de proyectos inmobiliarios de viviendas sociales. Al respecto, esta línea de negocio permite a la compañía mitigar, en parte, su exposición ante un menor dinamismo en el sector.

� Tras registrar márgenes deficitarios en 2014, y posterior al cambio de enfoque en esta filial hacia una mayor rentabilización de las operaciones, se observó un constante incrementos en sus márgenes.

Así, a diciembre de 2017, el margen Ebitda ajustado alcanzó el 4,2%, cifra por sobre lo registrado en los últimos tres años.

� El backlog combinado de Edificación, a diciembre de 2017, alcanzó los $ 94.228 millones, exhibiendo un crecimiento anual del 83,6%, asociado a un relevante incremento en la construcción de viviendas sociales, que registró una participación del 51%.

— INMOBILIARIA ACONCAGUA (IACO):

� Inmobiliaria Aconcagua se dedica a la gestión, desarrollo y venta inmobiliaria, con una cartera de proyectos que cuenta con una relevante diversificación geográfica y una adecuada estructura por tipo de producto y segmento socioeconómico objetivo.

� Tanto las promesas como escrituras de la compañía han presentado una concentración en la zona centro del país (a diciembre de 2017 representó el 52% y 72%, respectivamente), coherente con la densidad habitacional del país. No obstante, se exhibe una adecuada

Amplia diversificación en cartera de obras contratadas

Zona geográfica

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Chile 93% 91% 91% 90% 94% 97%

Perú 7% 5% 7% 8% 5% 2%

Panamá 0% 2% 1% 2% 1% 1%

Colombia 0% 2% 1% 0% 0% 0%

Segmento

2013 2014 2015 2016 2017

Montaje 44% 46% 48% 41% 25%

Minería 33% 23% 18% 9% 12%

Construcción 14% 22% 24% 30% 23%

Internacional 9% 9% 10% 5% 3%

Consorcios 15% 37%

Menor actividad en el segmento inmobiliario tanto en promesas como en escrituración

Promesas; cifras en millones de UF

55% 49%

44% 55%39%

35%48%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Total Promesas Consolidado No consolidado

Escrituración

MM UF (eje Izq.); Miles de UF por unidad (eje der.)

61% 50% 55% 58%47%

34% 36%

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015No consolidado ConsolidadoPrecio promedio (Eje Der.)

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Solvencia BBB


diversificación geográfica, con un incremento durante el último año en la participación de la zona sur en la composición de las promesas (29%).

� IACO realiza proyectos, principalmente bajo tres modalidades: propios, con socios que consolida en su balance, y con terceros que no consolida. Esto le permite a la compañía ir modificar tanto su actividad como el riesgo por proyecto.

� Al respecto, en el caso de los proyectos que consolida, al mantener el control de éstos, permiten ajustar la oferta, producto del manejo operacional e inicio de obras, mejorando la flexibilidad de la compañía para adaptarse ante cambios en la actividad.

Por su parte, los proyectos realizados con socios que no mantienen el control, permiten a la entidad generar una mayor segmentación del capital inicial en distintos proyectos en conjunto con una diversificación del riesgo de cada uno de ellos entre distintos propietarios, no obstante, éste último factor implica una menor resultado neto para la compañía.

� En los últimos años, en término de promesas, se ha registrado un constante aumento en la participación de proyectos no consolidados sobre el total combinado hasta alcanzar el 65,5% en 2016, desde niveles desde niveles del 51,4% en 2012.

No obstante, a fines de 2017, se observó una mayor participación de los proyectos que consolidan (47,8%) producto del incremento en éste y la fuerte caída observada en los que no consolidan.

� A diciembre de 2017, las promesas de la compañía alcanzaron, a nivel consolidado, los $ 59.770 millones, con un leve incremento respecto de igual periodo de 2016 (0,2%). Esto producto de que la caída registrada en el segmento de casas (22%) fue compensada por el incremento registrado en departamentos (43,7%).

A igual fecha, los proyectos no consolidados exhibieron disminuciones en sus niveles de promesas tanto en casas (25,3%) como en departamentos (29,4%).

Con todo, las promesas combinadas continuaron con su tendencia a la baja, disminuyendo un 16,4% anual hasta alcanzar los UF 4,6 millones, cifra por debajo lo registrado desde 2008.

� Por otro lado, los niveles de desistimientos a nivel consolidado de la filial IACO, en términos de monto, alcanzaron en 2017 el 19,6% evidenciando una mejoría en comparación de 2016 (21,4%).

Esto, producto de una baja en el segmento de departamento que compensó el crecimiento observado en casas, mayoritariamente producto de la limpieza de cartera realizada por la compañía a mediados del año 2017.

Sin embargo, en los proyectos que no consolidan, se observa un incremento tanto en casas como en departamentos que se traducen en un alza en este segmento del 15,7% al 22,6%.

� En términos de escrituración combinada, esta continúa su tendencia a la baja desde los UF 10 millones obtenidos en 2015 hasta alcanzar los UF 6,9 millones en 2017. Esto, se debe tanto a un menor precio promedio como por una caída en la cantidad de viviendas comercializadas.

� Respecto a los proyectos que se consolidan, las ventas se encuentran concentradas en un 68% entre los U.F. 1.500 hasta las U.F. 5.000 en término de precios de venta. A su vez, en la escrituración por sobre las U.F. 5.000 si bien se observó una disminución en su participación, esta se mantiene por sobre los rangos históricos alcanzando el 28%.

Lo anterior, permite a la compañía mitigar, en parte, su exposición al menor dinamismo del sector y a las mayores restricciones bancarias, debido a que estos sectores socioeconómicos presentan una menor sensibilidad económica.

— RENTAS & DESARROLLO INMOBILIARIO:

� La unidad de negocios Rentas & Desarrollo Inmobiliario se dedicada exclusivamente a la administración activa del banco de terreno de la compañía.

� Durante 2017, se dio inicio al primer negocio de rentas comerciales, por medio de Inmobiliaria e Inversiones Rentas Quilín. Al respecto, dicho proyecto será construido por la filial ICSA. A su vez, se debe señalar que la entidad mantiene el 50% de la propiedad del proyecto, por lo cual éste no consolidara en los balances de Salfacorp.

Amplia diversificación de cartera promesada

Precios promedio

2013 2014 2015 2016 2017

> U.F. 10.000 14% 18% 6% 5% 5%

U.F. 5.000-10.000 20% 18% 17% 13% 15%

U.F. 3.000-5.000 30% 36% 31% 37% 27%

U.F. 1.500-3.000 29% 34% 40% 41% 49%

< U.F. 1.500 7% 3% 6% 4% 5%

Zona geográfica

2012 2013* 2014 2015 2016 2017

Norte 23% 19% 18% 21% 21% 19%

Sur 21% 16% 17% 18% 19% 29%

Centro 56% 56% 65% 62% 60% 52%

*Porcentaje restante corresponde a desarrollo de proyectos en EEUU.

Evolución de escrituración

Precios promedio

2013 2014 2015 2016 2017

> U.F. 10.000 8% 13% 20% 5% 3%

U.F. 5.000-10.000 14% 19% 18% 23% 25%

U.F. 3.000-5.000 32% 32% 26% 34% 25%

U.F. 1.500-3.000 39% 30% 33% 33% 43%

< U.F. 1.500 7% 6% 3% 5% 4%

Zona geográfica

2012 2013* 2014* 2015 2016 2017

Norte 21% 24% 23% 22% 19% 12%

Sur 23% 18% 16% 12% 15% 16%

Centro 56% 54% 50% 66% 66% 72%

*Porcentaje restante corresponde a desarrollo de proyectos en EEUU.

Evolución de los desistimientos

Proyectos propios

2013 2014 2015 2016 2017

Casas 25,6% 23,1% 28,6% 26,9% 28,3%

Departamento 16,6% 12,9% 8,2% 10,9% 7,8%

Total 23,2% 19,3% 21,1% 21,8% 19,6%

Proyectos con socios consolidables

2013 2014 2015 2016 2017

Casas 36,3% 26,2% 14,5% 13,0%

Departamento 14,5% 18,7% 9,4% 75,9%

Total 26,1% 23,7% 12,4% 15,5%

Total consolidado

2013 2014 2015 2016 2017

Casas 27,7% 23,7% 24,7% 25,7% 28,3%

Departamento 15,8% 14,0% 8,6% 11,5% 7,8%

Total 23,9% 20,2% 18,6% 21,4% 19,6%

Proyectos con socios no consolidables

2013 2014 2015 2016 2017

Casas 22,0% 27,6%

Departamento 13,0% 20,4%

Total 15,7% 22,6%

5



Solvencia BBB


� Lo anterior, permitirá a la compañía, a medida de una mayor participación, ir diversificando sus negocios con un mayor componente de generación fija de Ebitda ajustado, debido al negocio de rentas inmobiliario.

� A diciembre de 2017, RDI mantiene un banco de terreno combinado cercano a las 1.027 hectáreas a lo largo del país, para su venta a terceros y a empresas relacionadas.

Asimismo, la filial mantenía un backlog de promesas de compraventa por aproximadamente U.F. 558 mil, estando compuesto por un 69% por promesas con terceros no relacionados.

Niveles de inventarios se encuentran en línea con etapa de proyectos inmobiliarios y acorde al banco de terreno de la compañía

� La estructura de activos de la entidad está compuesta, al cierre del ejercicio 2017, principalmente por inventarios (36,9%), deudores por ventas (17,8%) y cuentas por cobrar a entidades relacionadas (7%).

� Los inventarios de la compañía corresponden principalmente a viviendas terminadas, proyectos asociados a IACO y terrenos. A diciembre de 2017, este se mantuvo relativamente estable en comparación de 2016, producto que la baja en viviendas terminadas fue compensada con una mayor cantidad de obras en construcción.

Al respecto, el nivel de viviendas terminadas alcanzó los $ 41.361 millones, cifra por debajo lo registrado entre 2013-2016.

Participación en industria atomizada, competitiva y altamente sensible al ciclo económico

� La industria de Ingeniería y Construcción (I&C) e Inmobiliaria presentan una correlación positiva a las condiciones macroeconómicas. Contracciones provocan postergación en grandes inversiones del sector y así, variables como acceso al financiamiento, tasa de desempleo, inflación y expectativas económicas condicionan fuertemente la actividad del sector.

— SECTOR CONSTRUCCIÓN

� La empresa enfrenta un ambiente fuertemente competitivo, y de bajas barreras de entrada a los mercados, lo que determina una constante presión sobre los márgenes de operación normalmente estrechos, los cuales se han visto presionados a nivel local en los últimos años.

Al respecto, cabe destacar que, a pesar de la intensa competencia, Salfacorp ha logrado desarrollar su negocio apuntando paulatinamente a nichos donde se requiere de mayor exigencia y apoyo técnico, que solo algunas empresas con suficiente tamaño y experiencia logran participar. A su vez, estos nichos presentan altas barreras de entrada.

� El segmento de construcción se caracteriza por márgenes estrechos, asociados principalmente al desarrollo de proyectos y obras que suele realizarse bajo la modalidad “llave en mano” y sobre la base de contratos a precio fijo, recibiendo flujos de pago por parte de los clientes según el grado de avance y cumplimiento alcanzado por las obras. Esto permite, generalmente, financiar parte importante de su operación a través del calce de flujos de pago entre sus clientes y proveedores. No obstante, cabe señalar que ante escenarios de menor dinamismo o de menores eficiencias operacionales, existen riesgos de sobrecostos y una extensión en los plazos en las respectivas obras.

— SECTOR INMOBILIARIO

� El área inmobiliaria, en tanto, presenta una alta sensibilidad al ciclo económico, con una demanda fuertemente influida por el costo y el acceso a financiamiento, la tasa de desempleo, la inflación y las expectativas económicas. Los oferentes, por su parte, son sensibles al costo y al acceso a financiamiento, y a la variabilidad de precios de la mano de obra e insumos.

� El largo ciclo productivo genera un desfase relevante entre las decisiones de inversión y la materialización de la compra, lo que genera frecuentes desbalances entre oferta y demanda real. El desarrollo de proyectos inmobiliarios requiere de fuertes necesidades de recursos para el financiamiento de compras de terrenos y de capital de trabajo para la construcción.

Evolución de los Inventarios

Cifras en miles de millones de pesos

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Viviendaterminadas

Viviendas enconstrucción

Materiasprimas

Terrenos Construcción/Infraestructura

2013 2014 2015 2016 2017

Menor dinamismo de la industria

Cifras corresponden a la variación anual de cada trimestre

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

I III I III I III I III I III I III I III I III I III

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Var. Construcción Var. PIB

Fuente: Banco Central de Chile.

Condiciones en la demanda de créditos en el sector construcción se mantienen restrictivas

Cifras en porcentajes

-100

-75

-50

-25

0

25

50

75

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Oferta Inmobiliaria Demanda Inmobiliaria

Oferta Constructoras Demanda Constructoras

Demanda: Más fuerte

Oferta: Menos restrictiva

Demanda: Más débil

Oferta: Más restrictivo

Fuente: Banco Central de Chile; encuesta de créditos bancarios.

6



Solvencia BBB


� Normalmente, el financiamiento de la construcción se realiza a través de líneas de créditos de construcción, cuya amortización está ligada a la venta de las unidades inmobiliarias. Por tanto, situaciones de sobre oferta y ralentización de las ventas repercuten directamente sobre la velocidad de pago de las líneas de crédito a la construcción e incrementan su costo financiero afectando negativamente la flexibilidad financiera de las empresas.

� La participación de Salfacorp en diversas áreas, que responden a distintas etapas del ciclo y poseer clientes que pertenecen a distintos sectores socioeconómicos del país, contribuye en parte a atenuar los efectos de períodos económicamente adversos.

� Además, el grado de integración y complementariedad entre las áreas, le otorga una mayor capacidad para generar sinergias y permite alcanzar un mayor potencial de oportunidades de negocio respecto a aquellos competidores más pequeños que participan en actividades más específicas.

I&C: 2017 continúa registrando un debilitamiento en las inversiones, no obstante, se proyecta un crecimiento durante 2018

� A contar de 2013, se evidenció una constante desaceleración en la inversión en la construcción respeto a lo registrado en años anteriores.

Así, hasta junio de 2017, según cifras del Catastro Inversión Total Quinquenal, realizado por la Corporación de Bienes de Capital, las inversiones continúan con la tendencia decreciente observada en 2015 y 2016. No obstante, en los últimos dos trimestres se observó un leve repunte en las estimaciones de los planes de inversiones.

� En 2017, según cifras entregadas por la CCHC se estima que la inversión registrará una disminución anual del 1,8%. Esto, debido a una fuerte baja en infraestructura, principalmente productiva, que no logro ser compensada con el incremento en la inversión en vivienda, mayoritariamente proveniente del segmento privado.

No obstante, se prevé un escenario más favorable para 2018, con mejores expectativas de inversión, tanto en el sector de infraestructura como de vivienda, alcanzando una estimación del crecimiento anual del 2,4% (bajo el escenario base).

Recuperación en los niveles de escrituración en 2017, tras la caída observada en el Gran Santiago durante 2016

� En 2015, las ventas inmobiliarias registraron un fuerte impulso. Según cifras informadas por la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) se vendieron 43.994 viviendas, exhibiendo un incremento anual del 26,8%. Asimismo, se observó un fuerte crecimiento en los niveles de promesas, de los cuales cerca del 23% se encontraban asociada a proyectos en blanco.

Lo anterior, obedece al adelantamiento en la decisión de compra de viviendas ante la entrada en vigencia de la reforma del IVA a la construcción.

� Durante 2016, en el Gran Santiago se registraron 27.415 ventas de viviendas, exhibiendo una caída anual del 37,7%. Esto, debido al adelantamiento mencionado anteriormente, que generó una menor demanda esperada.

Lo anterior, sumado al menor dinamismo económico y a las condiciones más restrictivas en el acceso a financiamiento para la vivienda, producto del cambio normativo en las provisiones bancarias citado anteriormente.

A diciembre de 2017, se vendieron 31.934 viviendas, un 16,5% más que 2016. A su vez, se observó que la venta de departamentos registró un fuerte crecimiento (21,5%), acorde a lo esperado, que compensó la leve caída en las ventas de casas (0,1%).

Evolución de la Inversión en Construcción

Cifras en millones de U.F.

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

*

2018

**

Vivienda InfraestructuraVariación anual

Fuente: Cámara Chilena de la Construcción. *corresponde al valor estimado para 2017. **La proyección de 2018 corresponde al escenario base.*La proyección de 2017 corresponde al escenario base.

Ventas de departamentos y casas en el Gran Santiago

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

Viviendas Departamentos Casas2010 2011 2012 2013

2014 2015 2016 2017 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

7



Solvencia BBB

Perspectivas Estables Resultados y márgenes:

Ingresos crecientes debido a un mayor inicio de proyectos en ICSA. Sin embargo, márgenes menores debido a la caída en la participación del área IACO

� Durante 2011 hasta 2015, se observó un incremento constante en los márgenes de la entidad, hasta alcanzar su mayor valor al cierre de 2015, a pesar de la disminución registrada en los ingresos, producto del ajuste en la actividad realizado por la compañía.

Al respecto, el fortalecimiento en los márgenes se debe, en parte, a la relevante diversificación que mantiene Salfacorp tanto en el sector de I&C como inmobiliario, sumado a un enfoque hacia líneas más rentables en conjunto con participación en segmentos menos sensibles al ciclo económico, permite a la compañía compensar caídas en algunos segmentos.

� A fines de 2017, los ingresos de Salfacorp alcanzaron los $ 667.920 millones, disminuyendo un 4,2% respecto de diciembre de 2016. Ello, producto de una caída en la recaudación de Edificación (25,3%), acorde con la etapa de los proyectos en ejecución, y del segmento RDI (33,4%), producto de menores ventas de terrenos a terceros.

Lo anterior fue compensado, mayoritariamente, por el incremento anual del 4,8% en el segmento IACO que estuvo asociado a una mayor venta de proyectos en ejecución, tarifas por gestión inmobiliaria y otros. Por su parte ICSA registró ingresos similares en ambos años.

� A la misma fecha, el Ebitda ajustado (incluyendo participación en asociadas y negocios conjuntos, y descontando los costos financieros incluidos en el costo de venta) disminuyó un 1,3%, alcanzando $57.117 millones.

Al respecto, esta menor caída en comparación a los ingresos, se debe a menores costos operacionales y un mayor resultado en negocios con asociadas, principalmente asociado a los resultados del Fondo de Inversión Credicorp Capital Inmobiliario Aconcagua II, Inmobiliaria Monte Santo S.A., Consorcio Fluor Salfa SGO Ltda., entre otros.

� Así, a diciembre de 2017, el margen Ebitda ajustado se incrementó hasta 8,6% desde el 8,3% obtenido al cierre de 2016, cifras acorde con el promedio de los últimos años de la compañía.

� Tras las mayores necedades de capital que se observaron en 2016 y se tradujeron en una generación de deficitaria del flujo de caja neto operacional ajustado (FCNOA), en 2017 se exhibe una recuperación hasta alcanzar los $ 69.340 millones. Esto, se encuentra asociado a una mayor recaudación por venta y menores pagos a proveedores.

Lo anterior, generó que la cobertura de FCNOA sobre deuda financiera alcanzara el 17,8%, cifra similar a lo registrado en 2014.

Estructura de capital y coberturas de deuda:

Indicadores crediticios se mantienen acorde con la clasificación

� La estrategia de financiamiento utilizada por la entidad es, en general, coherente con la estructura de activos, con el financiamiento de inventarios mediante líneas de crédito a la construcción, cuyo pago se encuentra asociado a la venta de las unidades inmobiliarias.

Adicionalmente, la empresa utiliza cesiones de facturas con y sin responsabilidad para el financiamiento de los activos de corto plazo. Asimismo, para el financiamiento de terrenos una de las fuentes utilizadas son las opciones de compraventa suscritas principalmente con compañías de seguros. Al respecto, esta modalidad otorga mayor flexibilidad que el financiamiento tradicional.

� Durante 2017, la entidad firmó un contrato de crédito sindicado por UF 2,6 millones, con siete bancos, cuyos fondos fueron utilizados para el refinanciamiento de pasivos financieros, extendiendo el perfil de vencimiento de los pasivos financieros de la compañía.

� A fines de 2017, el stock de deuda disminuyó un 2,8%, respecto de diciembre de 2016, debido a un menor financiamiento de capital de trabajo. A su vez, se observó una caída en los

POSICION FINANCIERA INTERMEDIA

Ingresos y márgenes consolidados

Cifras en miles de millones de pesos

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2010 2011 20122012*2013*2014*2015*2016*2017*

Ingresos Margen Ebitda Ajustado

(*) Cifras en IFRS, bajo Estados Financieros Consolidados establecidos de acuerdo a la NIIF 11.

Indicadores de endeudamiento

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

2010 2011 2012 2012* 2013* 2014*2015*2016*2017*Leverage Financiero (Eje izq.)Deuda Financiera Ajustado / Ebitda AjustadoEbitda Ajustado / Gastos Financieros Ajustados

(*) Cifras en IFRS, bajo Estados Financieros Consolidados establecidos de acuerdo a la NIIF 11.

Perfil de vencimiento

A diciembre de 2016; cifras en millones de pesos

0

25.000

50.000

75.000

100.000

125.000

150.000

175.000

200.000

225.000

250.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023+Créditos de construcción ProyectosLeasing TerrenosCréditos capital de trabajo Créditos EstructuradosBonos Cobertura financiera

8



Solvencia BBB


� niveles de deuda en IACO (8,7%), acorde con lo esperado, que compensó el crecimiento registrado en RDI (6,6%).

A igual fecha, los pasivos financieros consolidados corresponden del orden de $ 77.678 millones a líneas de crédito a la construcción, $ 70.073 millones a capital de trabajo y una deuda asociada a terrenos por $ 80.294 millones. Asimismo, de carácter más estructural, la compañía cuenta con préstamos bancarios de largo plazo por $ 76.745 millones y bonos por $ 62.542 millones.

� Adicionalmente, la entidad el 26 de abril colocó en el mercado local el bono serie P por UF 2 millones con una tasa del 3,04% y vencimientos hasta el 5 de abril de 2025. Al respecto, los fondos recaudados serán utilizados para el refinanciamiento de pasivos, generando una mayor holgura financiera al extender el plazo de la deuda y menores costos financieros.

� La leve disminución del Ebitda ajustado, en conjunto con la caída en la deuda financiera y el incremento de los niveles de caja, se tradujo en la mantención de indicadores crediticios acorde con la clasificación. Así, el ratio de deuda financiera neta sobre Ebitda ajustado disminuyó hasta las 5,9 veces en 2017 (6,2 veces a diciembre de 2016).

Por su parte, el ratio de cobertura de Ebitda ajustado sobre costos financieros ajustados (incorpora gastos financieros activados), a igual fecha, registró una disminución hasta las 2,8 veces desde las 3,0 veces obtenidas a fines de 2016, debido al incremento en los costos financieros activados durante el periodo, producto de mayores proyectos inmobiliarios en desarrollo.

Liquidez: Suficiente

� La empresa cuenta con una liquidez calificada como “Suficiente”. Esto considera, a diciembre de 2017, recursos en caja y equivalentes por $ 51.468 millones, una generación de FCNOA por $ 69.340 millones, en comparación a vencimientos de deuda de corto plazo por $ 222.426 millones, de los cuales el 31,5% corresponde a capital de trabajo.

Además, se considera que los vencimientos la deuda asociadas a financiamiento estructurado y bonos corresponde a $ 37.550 millones. A su vez, el pago de las líneas de créditos a la construcción, por $ 77.678 millones, se encuentra sustentado por la venta de las unidades inmobiliarias.

� Asimismo, la flexibilidad financiera de Salfacorp se ve favorecida por su acceso al mercado financiero, destacando como como fuentes externa de liquidez líneas de efectos de comercio (actualmente sin emisiones vigentes) por un total de UF 1 millón.

Clasificación de títulos Accionarios: Primera Clase Nivel 3

� La clasificación de las acciones de la compañía en “Primera Clase Nivel 3” refleja una combinación entre su posición de solvencia y factores como la liquidez de los títulos, aspectos de gobiernos corporativos, de transparencia y de disponibilidad de información del emisor.

� El grupo controlado, posee el 32,4% de la propiedad de Salfacorp. Este, contempla un pacto de accionistas que está conformado por Grupo Rubens y Grupo Aconcagua.

� La estructura de propiedad deriva en una relativamente alto free float (67,6%), con indicadores de presencia ajustada del 100% y una rotación de 72,62%, a enero de 2018, factores que en conjunto, determinan una buena liquidez de mercado.

� El Directorio de la compañía está conformado por siete miembros, tres de ellos en calidad de independiente. Además, la compañía cuenta con un Comité de Directores, conforme al artículo 50 bis de la Ley N°18.046 y la circular N°1.526 de la Superintendencia de Valores y Seguros.

� Respecto de la disponibilidad de información, esta es abundante, la compañía publica informes trimestrales, memorias anuales, presentaciones, entre otros, para cada una de sus áreas de negocios en su página Web.

Composición de la deuda financiera

Participación de cada filial.*

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

ICSA Edificación IACO RDI Matriz

2014 2015 2016 2017

Por tipo de deuda*

32,3%26,0% 29,9% 29,2%

23,0%

17,6% 15,9% 16,0%

25,8%37,7% 34,1% 39,0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2014 2015 2016 2017Créditos de construción Cesiones de cartera con resp.Bonos LeasingDerivados Compra de terrenosCréditos Bancarios *

Fuente: estimación de cifras por Feller Rate mediante estados financieros.

Principales Fuentes de Liquidez

� Caja y equivalentes a diciembre de 2016 por $ 39.963 millones.

� Una generación consistente con un margen Ebitda en el rango considerado en nuestro escenario base.

Principales Usos de Liquidez

� Amortización de obligaciones financieras acordes al calendario de vencimientos.

� CAPEX de mantenimiento y de crecimiento según el plan de crecimiento comprometido.

� Dividendos según política de reparto.

9

ANEXOS SALFACORP S.A.

INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2018


Resumen Financiero Consolidado

Cifras en millones de pesos

2010 2011 2012 2012(1) 2013(1) 2014(1) 2015(1) 2016(1) 2017(1)

Ingresos Ordinarios 708.382 901.465 1.062.636 1.103.681 1.059.715 863.179 625.431 696.857 667.920

Ebitda(2) 40.707 40.394 44.411 43.310 61.103 71.041 51.788 45.914 40.914

Ebitda Ajustado(3) 43.979 44.127 47.538 48.198 71.110 72.491 59.521 57.847 57.117

Resultado Operacional 36.616 31.967 31.120 30.018 45.426 55.143 37.121 33.907 30.660

Ingresos Financieros 1.164 2.772 4.234 4.138 2.506 2.533 1.421 1.574 983

Gastos Financieros -9.211 -15.410 -18.437 -18.697 -16.603 -12.879 -10.235 -12.342 -8.473

Gastos Financieros Ajustados(4) -9.211 -15.410 -23.069 -23.329 -21.808 -20.593 -18.885 -19.603 -20.457

Ganancia (Pérdida) del Ejercicio 24.507 17.329 25.717 25.717 29.881 29.699 24.933 25.271 24.739

Flujo Caja Neto de la Operación 40.693 50.898 -136.938 -153.039 -2.666 55.924 72.249 -24.186 54.903

Flujo Caja Neto de la Operación Ajustado (FCNOA) (5) 40.693 50.898 -136.938 -136.427 14.575 68.734 86.275 -10.989 69.340

FCNO Libre de Intereses Netos y Dividendos Pagados (6) 34.318 45.558 -153.551 -148.259 4.289 63.434 78.997 -17.339 62.451

Inversiones en Activos fijos Netas(7) -7.214 -5.274 -31.501 -31.501 -27.981 -10.662 -12.861 2.472 -6.064

Inversiones en Acciones -1.852 -46.213 -7.540 -7.540 -18.701 5.686 4.558 2.792 -4.033

Flujo de Caja Libre Operacional 25.253 -5.929 -192.592 -187.301 -42.393 58.458 70.694 -12.075 52.353

Dividendos pagados -2.196 -6.640 -4.780 -4.780 -6.955 -7.510 -6.749 -6.847 -7.548

Flujo de Caja Disponible 23.056 -12.569 -197.372 -192.081 -49.348 50.948 63.946 -18.923 44.805

Movimiento en Empresas Relacionadas 4.454 4.454 9.093 -13.032 -2.693 -3.403

Otros movimientos de inversiones 1.029 4.625 4.904 -678 -1.248 2.743 -3.317 -14.000 -31.350

Flujo de Caja Antes de Financiamiento 24.085 -7.945 -188.015 -188.305 -41.503 53.690 47.597 -35.616 10.053

Variación de capital patrimonial 20.720 61.560 -1.197 -1.197 -39.037 -1.339 -27.813 -2.746 -2.803

Variación de deudas financieras -33.466 -20.618 177.754 437.787 338.911 -42.468 643 28.319 -17.004

Otros movimientos de financiamiento -544 -3.496 -1.824

Financiamiento con EERR -7.157 -1.089 -260.033 -261.422 -12.432 -3.439 5.094 21.260

Flujo de Caja Neto del Ejercicio 3.638 28.413 -13.282 -11.748 -3.050 -2.548 16.988 -4.949 11.506

Caja Inicial 13.220 16.858 45.271 45.271 33.523 30.473 27.924 44.912 39.963

Caja Final 16.858 45.271 31.989 33.523 30.473 27.924 44.912 39.963 51.468

Caja y equivalentes 16.858 45.271 31.989 33.523 30.473 27.924 44.912 39.963 51.468

Cuentas por Cobrar Clientes 159.712 186.700 259.197 263.964 224.415 170.019 169.145 171.945 176.732

Inventario 111.017 181.833 262.891 263.020 321.461 282.474 359.227 364.472 366.206

Deuda Financiera(8) 219.456 280.526 406.929 406.929 422.870 389.522 367.320 401.045 389.976

Activos Totales 533.908 799.720 973.416 976.645 991.525 897.601 948.889 947.420 992.432

Pasivos Totales 338.718 526.471 668.355 671.584 660.101 574.654 611.653 598.380 627.682

Patrimonio + Interés Minoritario 195.190 273.249 305.061 305.061 331.424 322.948 337.235 349.040 364.750

(1) Cifras bajo IFRS, en base a Estados Financieros Consolidados establecidos de acuerdo a la NIIF 11 (Acuerdos Conjuntos).

(2) Ebitda = Resultado Operacional +depreciación y amortizaciones.

(3) Ebitda Ajustado = Ebitda +participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas que se contabilicen utilizando el método de participación- costos financieros incluidos en el costo de venta.

(4) Gastos financieros ajustados = gastos financieros + gastos financieros activados.

Jun. 2012 28 Jun. 2013 30 Abril 2014 30 Abril 2015 29 Abril 2016 28 Abril 2017 7 Marzo 2018 27 Abril 2018

Solvencia BBB+ BBB BBB BBB BBB BBB BBB BBB

Perspectivas Negativas Negativas Estable Positivas Positivas Estables Estables Estables

Líneas Ef. Comercio BBB+ / Nivel 2 BBB / Nivel 3 BBB / Nivel 3 BBB / Nivel 2 BBB / Nivel 2 BBB / Nivel 2 BBB / Nivel 2 BBB / Nivel 2

Líneas de Bonos BBB+ BBB BBB BBB BBB BBB BBB BBB

Acciones 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3

10




(5) Flujo de caja de la operación antes de intereses netos.

(6) Cifras estimadas por Feller Rate sobre la base de reportes de flujo de caja neto operacional presentado por la compañía antes de los dividendos pagados y descontado los intereses netos del periodo.

(7) Incluye propiedades de inversión.

(8) Deuda financiera: incluye otros pasivos financieros corrientes y no corrientes.

Principales Indicadores Financieros

2010 2011 2012 2012(1) 2013(1) 2014(1) 2015(1) 2016(1) 2017(1)

Margen Bruto 11,3% 9,5% 8,7% 8,4% 9,5% 12,2% 12,6% 10,1% 10,0%

Margen Operacional (%) 5,2% 3,5% 2,9% 2,7% 4,3% 6,4% 5,9% 4,9% 4,6%

Margen Ebitda (2) (%) 5,7% 4,5% 4,2% 3,9% 5,8% 8,2% 8,3% 6,6% 6,1%

Margen Ebitda Ajustado (3) (%) 6,2% 4,9% 4,5% 4,4% 6,7% 8,4% 9,5% 8,3% 8,6%

Rentabilidad Patrimonial (%) 12,6% 6,3% 8,4% 8,4% 9,0% 9,2% 7,4% 7,2% 6,8%

Costo/Ventas 88,7% 90,5% 91,3% 91,6% 90,5% 87,8% 87,4% 89,9% 90,0%

Gav/Ventas 6,2% 5,9% 5,8% 5,7% 5,3% 5,8% 6,6% 5,2% 5,4%

Días de Cobro 68,2 62,7 73,8 72,4 64,1 59,6 81,8 74,6 80,0

Días de Pago 37,9 51,7 45,4 45,2 45,9 42,3 79,3 58,4 70,5

Días de Inventario 63,6 80,2 97,6 93,6 120,7 134,2 236,5 209,3 219,4

Endeudamiento total 1,7 1,9 2,2 2,2 2,0 1,8 1,8 1,7 1,7

Endeudamiento financiero 1,1 1,0 1,3 1,3 1,3 1,2 1,1 1,1 1,1

Endeudamiento Financiero Neto 1,0 0,9 1,2 1,2 1,2 1,1 1,0 1,0 0,9

Deuda Financiera / Ebitda(2) (veces) 5,4 6,9 9,2 9,4 6,9 5,5 7,1 8,7 9,5

Deuda Financiera / Ebitda Ajustado(3) (veces) 5,0 6,4 8,6 8,4 5,9 5,4 6,2 6,9 6,8

Deuda Financiera Neta / Ebitda(2) (veces) 5,0 5,8 8,4 8,6 6,4 5,1 6,2 7,9 8,3

Deuda Financiera Neta / Ebitda Ajustado (3) (veces) 4,6 5,3 7,9 7,7 5,5 5,0 5,4 6,2 5,9

Ebitda (2) / Gastos Financieros (veces) 4,4 2,6 2,4 2,3 3,7 5,5 5,1 3,7 4,8

Ebitda Ajustado(3) / Gastos Financieros Ajustados(4) (veces) 4,8 2,9 2,1 2,1 3,3 3,5 3,2 3,0 2,8

FCNOA(5) / Deuda Financiera (%) 18,5% 18,1% -33,7% -33,5% 3,4% 17,6% 23,5% -2,7% 17,8%

FCNOA(5)/ Deuda Financiera Neta (%) 20,1% 21,6% -36,5% -36,5% 3,7% 19,0% 26,8% -3,0% 20,5%

Liquidez Corriente (veces) 2,5 1,9 1,4 1,4 1,3 1,2 1,0 0,9 1,0

(1) Cifras bajo IFRS, en base a Estados Financieros Consolidados establecidos de acuerdo a la NIIF 11 (Acuerdos Conjuntos).

(2) Ebitda = Resultado Operacional +depreciación y amortizaciones.

(3) Ebitda Ajustado = Ebitda +participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas que se contabilicen utilizando el método de participación- costos financieros incluidos en el costo de venta.

(4) Gastos financieros ajustados = gastos financieros + gastos financieros activados.

(5) Flujo de caja de la operación antes de intereses netos.

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Características de los Instrumentos

ACCIONES

Presencia Ajustada (1) 100%

Rotación (1) 72,62%

Free Float(2) 67,6%

Política de dividendos efectiva 30% de las utilidades líquidas del ejercicio

Participación Institucionales(2) <10%

Directores Independientes tres de un total de siete

(1) Al 31 enero de 2018.

(2) Al 31 diciembre de 2017.

LINEAS DE EFECTOS DE COMERCIO 64 65

Fecha de inscripción 25.05.2009 25.05.2009

Monto máximo de la línea U.F. 400.000 U.F. 600.000

Plazo de la línea 10 años 10 años

Emisiones vigentes - -

Resguardos Suficientes Suficientes

Garantías No contempla No contempla

LINEAS DE BONOS 534 533 642 643 892

Fecha de inscripción 09-05-2008 09-05-2008 02-09-2010 02-09-2010 05-04-2018

Monto de la línea (*) UF 2.000.000 UF 2.000.000 UF 2.000.000 UF 2.000.000 UF 4.000.000

Plazo de la línea 30 años 10 años 10 años 30 años 10 años

Series inscritas al amparo de la línea B, C y D A, M y N F, H y K, O y P G, I, J y L Q

Rescate anticipado Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias

de cada serie de bonos

Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias de cada serie de bonos

Covenants

Endeudamiento financiero neto consolidado no superior a 2,0 veces

Cobertura de gastos financieros netos consolidado no inferior a 3,0 veces

Endeudamiento financiero neto consolidado no superior a 2,0 veces

Cobertura de gastos financieros netos consolidado no inferior a 2,5 veces

Conversión No contempla No contempla No contempla No contempla No contempla

Resguardos Suficientes Suficientes Suficientes Suficientes Suficientes

Garantías No tiene No tiene No tiene No tiene No tiene

BONOS VIGENTES Y COLOCADOS Serie M Serie B Serie G Serie P

Fecha de inscripción 15-05-2014 31-05-2008 30-09-2010 Abril 2018

Al amparo de Línea de Bonos 533 534 643 642

Monto inscrito U.F. 1.000.000 U.F. 2.000.000 U.F. 2.000.000 U.F. 2.000.000

Monto de la colocación U.F. 1.000.000 U.F. 1.000.000 U.F. 1.000.000 U.F. 2.000.000

Plazo de amortización 1 cuota 38 cuotas semestrales 38 cuotas semestrales 6 cuotas semestrales

Fecha de colocación 26/05/2014 19/06/2008 08/09/2010 26/04/2018

Fecha de inicio de amortización 10/05/2019 30/11/2010 15/04/2013 5/10/2022

Fecha de vencimiento de amortización 10/05/2019 31/05/2029 15/10/2031 5/04/2025

Tasa de Interés 5,5% anual 4,5% anual 4% anual 3% anual

Rescate Anticipado 10/05/2017 31/05/2013 15/10/2015 5/04/2020

Conversión No contempla No contempla No contempla No contempla

Resguardos Suficientes Suficientes Suficientes Suficientes

Garantías No tiene No tiene No tiene No tiene

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BONOS VIGENTES Y NO COLOCADOS

Serie O Serie Q

Fecha de inscripción Abril 2018 Abril 2018

Al amparo de Línea de Bonos 642 892

Monto inscrito $ 53.900.000.000 $ 53.900.000.000

Monto de la colocación

Plazo de amortización 6 cuotas semestrales 6 cuotas semestrales

Fecha de colocación

Fecha de inicio de amortización 5/10/2022 5/10/2022

Fecha de vencimiento de amortización 5/04/2025 5/04/2025

Tasa de Interés 5,7% anual 5,7% anual

Rescate Anticipado 5/04/2020 5/04/2020

Conversión No contempla No contempla

Resguardos Suficientes Suficientes

Garantías No tiene No tiene

Nomenclatura de Clasificación

Clasificación de Solvencia y Títulos de Deuda de Largo Plazo

� Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

� Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

� Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

� Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

� Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y el capital.

� Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital.

� Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de pérdida capital y de intereses.

� Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses y capital, o requerimiento de quiebra en curso.

� Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o representativa para el período mínimo exigido y además no existen garantías suficientes.

Adicionalmente, para las categorías de riesgo entre AA y B, la Clasificadora utiliza la nomenclatura (+) y (-), para otorgar una mayor graduación de riesgo relativo.

Títulos de Deuda de Corto Plazo � Nivel 1 (N-1): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

� Nivel 2 (N-2): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

� Nivel 3 (N-3): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

� Nivel 4 (N-4): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N-1, N-2 o N-3.

� Nivel 5 (N-5): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes.

Adicionalmente, para aquellos títulos con clasificaciones en Nivel 1, Feller Rate puede agregar el distintivo (+).

Los títulos con clasificación desde Nivel 1 hasta Nivel 3 se consideran de “grado inversión”, al tiempo que los clasificados en Nivel 4 como de “no grado inversión” o “grado especulativo”.

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Acciones � Primera Clase Nivel 1: Títulos con la mejor combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

� Primera Clase Nivel 2: Títulos con una muy buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

� Primera Clase Nivel 3: Títulos con una buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

� Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia, y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

� Segunda Clase (ó Nivel 5): Títulos accionarios con una inadecuada combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

� Sin Información Suficiente: Títulos accionarios cuyo emisor no presenta información representativa y válida para realizar un adecuado análisis.

Descriptores de Liquidez

� Robusta: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite incluso ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.

� Satisfactoria: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con holgura el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.

� Suficiente: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress moderado que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.

� Ajustada: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite mínimamente cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un pequeño cambio adverso en las condiciones económicas, de mercado u operativas.

� Insuficiente: La empresa no cuenta con una posición de liquidez que le permita cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.

Matriz de Riesgo Crediticio Individual y Clasificación Final

La matriz presentada en el diagrama entrega las categorías de riesgo indicativas para diferentes combinaciones de perfiles de negocio y financieros. Cabe destacar que éstas se presentan sólo a modo ilustrativo, sin que la matriz constituya una regla estricta a aplicar.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

informe salfacorp 2018 - feller rate

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