expediente judicial: 549/2016 juicio oral de arrendamiento

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PODER JUDICIAL DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN.

COORDINACION DE GESTION JUDICIAL DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL

DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL MONTERREY, N. L.

JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL

00012 Expediente judicial: 549/2016 Juicio Oral de Arrendamiento. Parte actora: **********1. Parte demandada: **********2.

Monterrey, Nuevo León, a 4 cuatro de septiembre del año

2017 dos mil diecisiete.

Visto en definitiva los autos que integran el expediente al

rubro indicado, por los motivos y fundamentos expuestos, una vez

analizado tanto lo actuado en la fase escrita como en la oral, se

resolvió:

La procedencia de la acción de terminación por rescisión del contrato de arrendamiento celebrado entre los contendientes y su consecuencia.

La procedencia de la acción de cobro de rentas y su consecuencia.

La procedencia del pago de los servicios con los que cuenta el inmueble.

El pago a cargo de la parte demandada de los gastos y costas erogados con motivo de la tramitación del presente juicio.3

Glosario

Parte actora: ********** (arrendador).

Demandado 1: **********(arrendatario).

Inmueble: Ubicado en la calle **********, número **********, Fraccionamiento **********en**********Nuevo León.

CPCNL: Código de Procedimientos Civiles de Nuevo León.

CCNL: Código Civil para el Estado de Nuevo León.

LOPJNL: Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado.

R e s u l t a n d o:

Primero: Presentación de la demanda. Mediante escrito

presentado ante este juzgado compareció la parte actora,

promoviendo Juicio Oral de Arrendamiento en contra de la parte

1 Señalando como domicilio para oír y recibir notificaciones el ubicado en la calle

**********número********** en la colonia ********** en **********Nuevo León, sin embargo se le realizan las notificaciones de carácter personal a través del Tribunal Virtual, autorizó para los mismos efectos a **********; de igual manera, se facultó en términos amplios del artículo 78 del CPCNL, a los licenciados **********, **********, **********, **********, **********, **********, ********** y ********** 2 Señaló como domicilio convencional el ubicado en el piso **********, despacho

**********, edificio **********, ubicado en la calle **********, número **********, en **********, Nuevo León, autorizando en amplios términos del artículo 78 del CPCNL a **********, ********** y **********. 3 Ver los puntos resolutivos de las fojas 26 a 28.

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demandada reclamando las prestaciones que refiere en el capítulo

del escrito inicial de demanda.

Expresando en calidad de arrendador y el demandado

como arrendatario, celebraron un contrato de arrendamiento,

manifestando se ha incumplido con el pago de las pensiones

rentarias a partir del mes desde marzo de 2016 dos mil dieciséis,

por lo cual acude a reclamar la terminación por rescisión del

contrato base de la acción.

Segundo: Admisión de la demanda, emplazamiento y

contestación. Mediante proveído dictado el día 7 siete de

noviembre del 2016 dos mil dieciséis, y previo el cumplimiento de

la prevención ordenada el día 6 seis de octubre del mismo año,

fue admitida a trámite la demanda propuesta, ordenándose el

emplazamiento a la parte demandada para que dentro del término

de 5 cinco días compareciera a formular su contestación, el cual

se efectuó mediante diligencia actuarial de fecha 2 dos de

febrero**********del 2017 dos mil diecisiete practicada por el

actuario adscrito a la Unidad de Medios de Comunicación del

Poder Judicial del Estado de Nuevo León, la cual obra agregada

en autos.

Tercero: Derecho de contradicción. En términos de la

diligencia actuarial de emplazamiento citada en el párrafo que

antecede, se concedió a la demandada el plazo de 5 cinco días

para dar contestación a la demanda entablada en su contra.

A lo cual, el demandado**********ejercitó su derecho, acorde

al escrito recibido el día 10 diez de febrero del año 2017 dos mil

diecisiete, del cual dio vista a la parte actora.

Cuarto: Substanciación de la audiencia preliminar y de

juicio. Integrada la litis se procedió a fijar fecha y hora para el

desahogo de la Audiencia Preliminar, misma que fue celebrada el

día 18 dieciocho de mayo del año 2017 dos mil diecisiete, y en la

cual se calificaron las probanzas ofrecidas por las partes, siendo

admitidas a trámite, las siguientes:

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Parte actora:

1. Documental, consistente en el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 1 primero de mayo de 2013 dos mil trece, respecto del inmueble ubicado en la calle **********, del Fraccionamiento ********** en el municipio de **********Nuevo León, y del cual refiere la parte actora por un error se fijó la citada numeración, siendo el correcto el **********.

2. Documental Privada, consistentes en los recibos de pago respecto a los meses de mayo de 2014 dos mil catorce a abril del 2015 dos mil quince.

3. Confesional por posiciones y declaración de parte a cargo de la parte demandada.

4. Declaración de parte. 5. Inspección judicial. 6. Actuaciones judiciales 7. Presunciones.

Del desahogo de vista:

1. Documental privada consistente en lo siguiente: a) Recibo de fecha 01 de enero de 2013 b) Recibo de fecha 01 de febrero de 2013 c) Recibo de fecha 02 de marzo de 2013 d) Recibo de fecha 01 de abril de 2013 e) Recibo de fecha 01 de agosto de 2013

2. Documental vía oficio, consistente en el informe que debe rendir la institución de crédito **********

Demandado:

1. Confesional judicial espontánea. 2. Confesional por posiciones y declaración de parte a cargo

de la parte actora. 3. Actuaciones. 4. Presuncional legal y humana.

Luego entonces, al haber probanzas que requerían de

desahogo se programó fecha y hora para llevar a cabo la

inspección judicial, así como para llevar a cabo la audiencia de

juicio, la cual tuvo verificativo el día 6 seis de julio del 2017 dos mil

diecisiete, en la que se regularizó el procedimiento y fueron

admitidas las documentales allegadas por la parte actora en el

escrito de desahogo de vista a la contestación de fecha 21

veintiuno de febrero del año en curso, respecto de las cuales se

ordenó dar vista a la parte demandada para que dentro del término

de 3 tres días manifestara lo que a sus derechos conviniere; así

mismo en dicha audiencia en relación a diversas probanzas

ofrecidas en ese mismo escrito, relativas a la pericial y testimonial

en vía de ratificación fue reservada su calificación hasta en tanto la

parte demandada desahogara la vista mencionada; de igual

manera en esa misma audiencia fue desestimada la prueba

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testimonial por las razones precisadas en la videograbación

respectiva; así mismo y ante la admisión de la documental en vía

de informe se ordenó girar el oficio correspondiente; habiéndose

desahogado la confesional a cargo de la parte actora, y tocante a

la confesión a cargo de la parte demandada, ante el justificante

presentado, se procedió a señalar fecha para su desahogo; en la

reanudación de juicio del día 21 veintiuno de agosto del año que

transcurre, fue declarada desierta la prueba confesional a cargo de

la parte actora ante su inasistencia, sin que pudiera hacerse

declaratoria de confeso por no haberse allegado el pliego de

posiciones respectivo; posteriormente al no existir probanzas que

requirieran desahogo, se continuó con la fase de alegatos y

seguido a lo anterior, se ordenó citar para el dictado de sentencia,

misma que ha llegado el momento de pronunciar conforme a

derecho;

C o n s i d e r a n d o:

Primero: Generalidades de la sentencia. Que las

sentencias del orden civil se regulan por lo establecido en los

artículos 400, 401, 402, 403, 405, y demás relativos del CPCNL,

en relación a lo establecido en el artículo 19 del CCNL; esto es,

que las controversias judiciales del orden civil deberán resolverse

conforme a la ley o a su interpretación jurídica, resolviéndose a

falta de ley, conforme a los principios generales de derecho;

debiendo ser las sentencias claras, precisas y congruentes con la

demanda, contestación y con las demás pretensiones deducidas

oportunamente en el juicio; condenando o absolviendo al

demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hubieren

sido objeto del debate; debiéndose ocupar exclusivamente de las

acciones deducidas y de las excepciones opuestas,

respectivamente en la demanda y en la contestación; debiéndose

además ajustar las sentencias, por cuanto su pronunciación, a las

reglas contenidas en el artículo 405 del ordenamiento procesal en

consulta.

Segundo: Competencia. Este Tribunal se considera

competente para conocer del presente sumario por razón de la

materia, con fundamento en los artículos 31 fracción I y 35 Bis de

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la LOPJNL , en relación con los artículos 989 fracción I y 1065 del

CPCNL; los cuales establecen que los Jueces de Juicio Civil Oral

conocerán de los asuntos relativos a su materia que de acuerdo

con el CPCNL deban tramitarse conforme al procedimiento oral, y

que se sujetarán al mismo las controversias que se susciten con

motivo de arrendamiento independientemente de la cuantía; y por

razón de territorio, conforme al artículo 111 fracción III del CPCNL,

es juez competente el de la ubicación de la cosa respecto a las

cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles;

ya que en la especie la controversia deriva de un contrato de

arrendamiento y el bien inmueble arrendado se encuentra ubicado

en **********, Nuevo León; es decir, dentro del ámbito de

competencia espacial de esta Autoridad.

Aunado a lo anterior, mediante cláusula vigésima

segunda, del contrato de arrendamiento base de la acción, se

estableció que las partes se sometían a las leyes aplicables de los

Tribunales de la ciudad de **********,**********Nuevo León, de

conformidad con lo establecido en el artículo 111 fracción II, del

CPCNL.

Tercero: Estudio de la vía. La vía elegida por la parte

actora, se considera correcta, ya que las controversias que se

susciten con motivo de arrendamiento, deben sujetarse al

procedimiento oral, de conformidad con los artículos 989 fracción I,

1065, 1066 y 1067 del CPCNL.

Cuarto: Depuración del Procedimiento. De conformidad

con el artículo 1057 del CPCNL, el cual establece:

Artículo 1057.- En caso de que resulten improcedentes las excepciones procesales o si no se opone alguna, el Juez precisará los acuerdos probatorios a los que hayan llegado las partes, fijará el objeto del procedimiento y los hechos controvertidos, calificará las pruebas ofrecidas y admitirá para su trámite las que considere procedentes de acuerdo con el artículo 230 de este Código.

Al respecto es oportuno recapitular que en la audiencia

preliminar del 18 dieciocho de mayo del 2017 dos mil diecisiete,

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esta autoridad, con ese propósito y tomando como punto de

partida la fase de postulación (demanda), determinó lo siguiente:

Acuerdos de prueba:

No existen acuerdos probatorios.

Objeto del procedimiento:

Acción de rescisión de contrato de arrendamiento de fecha 1 primero de mayo del 2013 dos mil trece, sustentado en el incumplimiento el pago de rentas.

Desocupación y entrega material y jurídica del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la calle ********** número **********, del Fraccionamiento **********, del Municipio de **********, Nuevo León**********

Acción de cobro de pesos, por la cantidad de $140,000.00 (ciento cuarenta mil pesos 00/100 moneda nacional), correspondientes a los meses de marzo a septiembre del 2016 dos mil dos mil dieciséis, a razón de $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), cada uno.

Pago de los servicios suministrados en el inmueble objeto del arrendamiento.

Que en el contrato se estableció de manera errónea 841 siendo el numero correcto **********.

Así como un incremento de manera verbal de la renta de $5,000.00 (cinco mil pesos 00/100 moneda nacional), siendo la renta actual de $20,000.00 vente mil pesos 00/100 moneda nacional)

Puntos controvertidos:

Que el contrato debe de interpretarse en su literalidad, y que por lo tanto no tiene celebrado ningún contrato, y que además no posee en calidad de arrendatario el 581.

Quinto: Legitimación en la causa de las partes. La

legitimación en la causa es un presupuesto procesal que debe

estudiarse por el juzgador de oficio en cualquier etapa del

procedimiento, a fin de que pueda desenvolverse válidamente la

relación procesal, y más aún en el dictado de la sentencia

definitiva, en donde se debe determinar la procedencia de la

acción intentada respecto del derecho controvertido en ese

procedimiento, tal como se advierte de la siguiente jurisprudencia:

LEGITIMACIÓN, ESTUDIO OFICIOSO DE LA. La legitimación de las partes constituye un presupuesto procesal que puede estudiarse de oficio en cualquier fase del juicio, pues para que se pueda pronunciar sentencia en favor del actor, debe existir legitimación ad causam sobre el derecho sustancial, es decir,

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que se tenga la titularidad del derecho controvertido, a fin de que exista una verdadera relación procesal entre los interesados.4

En lo que corresponde a la legitimación de las partes, la

misma se debe desprender del contrato de arrendamiento base de

la acción, teniendo aplicación la jurisprudencia VI.2o. J/72,

consultable en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo V,

segunda parte-2, enero a junio de 1990 mil novecientos noventa,

página 670, de la octava época, y que literalmente establece lo

siguiente:

ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR. La calidad del arrendador dimana del contrato de arrendamiento, por lo que, quien se ostenta como tal en un juicio, no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad, pues basta con que se haya demostrado la existencia del contrato para considerarlo legitimado para ejercitar la acción que intentó, en virtud de que ésta es de carácter personal y no real.

Con el propósito de probar dicha legitimación se allegó por

la parte actora el contrato de arrendamiento de fecha 01 primero

de mayo de 2013 dos mil trece, suscrito por los ahora

contendientes, la parte actora, como arrendador y la parte

demandada, como arrendatario, respecto de la casa número

********** de la calle **********, en el Fraccionamiento **********en

**********, Nuevo León,**********refiriendo el accionante en los

hechos de su demanda que dentro del referido contrato en su

primera cláusula se estableció de manera errónea que el inmueble

dado en arrendamiento lo era el antes mencionado, aclarando que

el inmueble sobre el cual actualmente tiene posesión el

arrendatario y ahora demandado, derivado del contrato base de la

acción, es el ubicado en la calle ********** número ********** en el

Fraccionamiento **********en **********, Nuevo León.

A fin de acreditar la real ubicación del inmueble, la parte

actora ofreció las siguientes documentales:

1. Recibo de fecha 5 cinco de junio del 2014 dos mil catorce, por la cantidad de $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del mes de junio de 2014 dos mil catorce, recibido por **********.

2. Recibo de fecha 12 doce de julio de 2014 dos mil catorce por la cantidad de $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del mes de julio de 2014 dos

4 No. Registro: 189,294 Jurisprudencia Materia(s): Civil, Común Novena Época Instancia:

Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo: XIV, Julio de 2001 Tesis: VI.2o.C. J/206 Página: 1000.

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mil catorce, respecto del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León recibido por **********.

3. Recibo de fecha 1 primero de agosto de 2014 dos mil catorce por la cantidad de $15,000.00 (quince mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del mes de agosto de 2014 dos mil catorce, respecto del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León, sin firma de **********.

4. Recibo de fecha 18 dieciocho de octubre de 2014 dos mil catorce por la cantidad de $10,000.00 (diez mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del mes de octubre de 2014 dos mil catorce, con la anotación que resta $10,000.00 (diez mil pesos 00/100 moneda nacional), respecto del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León, recibido por **********.

5. Recibo de fecha 3 tres de noviembre de 2014 dos mil catorce por la cantidad de $10,000.00 (diez mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del mes de octubre de 2014 dos mil catorce, respecto del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León, recibido por **********.

6. Recibo de fecha 7 siete de mayo de 2015 dos mil quince, por la cantidad de $15,000.00 (quince mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del mes de marzo de 2015 dos mil quince, respecto del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León, recibido por **********, con la anotación de restar $5,000.00 (cinco mil pesos 00/100 moneda nacional), abril $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), mayo $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), con una rúbrica de enterado.

7. Recibo de fecha 3 tres de junio de 2015 dos mil quince, por la cantidad de $5,000.00 (cinco mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León, correspondiente al mes de marzo de 2015 dos mil quince, con una rúbrica de enterado.

8. Recibo de fecha 3 tres de junio de 2015 dos mil quince, por la cantidad de $15,000.00 (quince mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de la renta del terreno ubicado en ********** número ********** Colonia **********, en **********, Nuevo León, correspondiente al mes de abril de 2015 dos mil quince, con la anotación de restar $5,000.00 (cinco mil pesos 00/100 moneda nacional), mayo $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), junio $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional), con una rúbrica de enterado. Documentales las anteriores que al estar firmadas por

terceras personas, y ser objetados por la parte demandada, en

términos de los artículos 297, 373 y 376 del CPCNL, le

correspondía al oferente de la prueba, es decir, a la parte actora,

acreditar su autenticidad, contenido y firma, por ser quien tiene la

certeza de quién lo suscribió y del lugar donde puede ser llamado

a declarar, lo cual no aconteció en la especie, motivo por el cual

no se les concede valor probatorio, en términos de los citados

numerales, teniendo aplicación a lo anterior la siguiente

jurisprudencia que reza lo siguiente:

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DOCUMENTOS PRIVADOS FIRMADOS POR TERCEROS, OBJETADOS EN UN JUICIO CIVIL. LA VERACIDAD DE SU SUSCRIPCIÓN CORRESPONDE PROBARLA AL OFERENTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). En términos de lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México, cuando una de las partes en un juicio civil presente como base de sus pretensiones, un documento privado que afirma fue firmado por un tercero y su autoría es objetada por su contrario, la carga de la prueba para demostrar la veracidad de la suscripción corresponde al oferente del documento. Ello es así por voluntad expresa del legislador, que estableció en el artículo de referencia, que al objetarse la autoría de un documento privado, la verdad de la suscripción debe demostrarse por medio de prueba directa para tal objeto, veracidad que, por consecuencia lógica, sólo podrá ser probada a través de los medios probatorios idóneos previstos en el propio ordenamiento adjetivo civil, por quien las arguye en su favor y no por quien las redarguye en el suyo, pues es el oferente quien llevó al juicio el documento que estima auténtico y con el cual sustenta la afirmación de su pretensión.5

Para el mismo fin, la parte actora ofreció la Inspección

judicial, en el bien ubicado en la calle********** número ********** en

el Fraccionamiento **********en **********, Nuevo

León,**********misma que fue admitida en la audiencia preliminar y

desahogada en fecha 23 veintitrés de mayo de 2017 dos mil

diecisiete, de la cual se advierte que para determinar la ubicación

del mismo esta autoridad tomó como parámetro no solo la

ubicación física del inmueble, sino la descripción efectuada por el

actuario adscrito a la unidad de medios de comunicación, en la

diligencia de emplazamiento llevada a cabo el día 2 dos de febrero

de 2017 dos mil diecisiete, donde asentó que el domicilio señalado

en autos como del demandado sito en la calle ********** número

********** en el Fraccionamiento **********en **********, Nuevo León,

lo era una finca**********de una planta, en color blanco con rojo y

portón de lámina color gris; actuación judicial que goza de valor

probatorio de conformidad con el artículo 372 del CPCNL, por no

estar desvirtuada, sino por el contrario habiéndose emplazado al

demandado en dicho domicilio, el mismo acudió a oponer las

excepciones de su intención y por ende la inspección judicial

también cuenta con valor y eficacia, en términos de los artículos

321 y 377 del referido ordenamiento legal, aún sin considerar el

testimonio de los testigos de identidad señores ********** y

5 Época: Novena Época. Registro: 189317. Instancia: Primera Sala. Tipo de Tesis:

Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XIV, Julio de 2001. Materia(s): Civil. Tesis: 1a./J. 36/2001. Página: 139.

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********************por las razones que se advierten del registro

respectivo, pues el primero resultó inhábil en términos de la

fracción V del artículo 325 del CPCNL, por ser padre del oferente y

un solo testigo no hace prueba plena; pues durante la diligencia,

la suscrita juez constató que es el ********** y no el ********** el

ubicado en la calle ********** del Fraccionamiento **********en

**********, Nuevo León,**********ante la fe de la C.

Secretario,**********haciéndose mención, que en el medidor de

energía eléctrica número **********, que pertenece al inmueble

donde nos constituimos para llevar a cabo la inspección, obraba

pegado un comprobante de pago de la factura de dicho servicio,

(lo que es del conocimiento del vulgo, en ocasiones se acostumbra

por los usuarios, para comprobar a la cuadrilla que acuda a

pretender cortar la energía eléctrica, que dicha factura se

encuentra debidamente pagada, y no se les prescinda del

servicio), recibo del que se desprende corresponde al medidor

**********, del inmueble ubicado en la calle ********** número

**********; por lo anterior, de igual forma no cambia la convicción

de esta autoridad, para restarle valor probatorio a dicha

inspección, las manifestaciones vertidas por el abogado de la

parte demandada en el sentido de la existencia de diverso

inmueble con la misma numeración y que el blanco y rojo también

comprende a la barda perimetral de aquel negocio y que el portón

también lo es de color gris, pues como es de verse del registro de

dicha audiencia y precisamente en el minuto 28:50 de esta, se

hizo constar y se dio fe que la barda de color rojo forma parte de la

barda del inmueble en el que se llevó a cabo la inspección máxime

que la pared de la finca referida por la parte actora formal, se

anuncia la compra venta de chatarra, fierro, cartón, botes, aluminio

y bronce, giro que es distinto al señalado en el contrato base de la

acción, y el hecho de que no se nos diera acceso al inmueble, nos

hace presumir que se evitó para que esta autoridad no pudiese

constatar el objeto de la finca objeto de este procedimiento;

registro el anterior que cuenta con valor probatorio en términos

del artículo 1006 del CPCNL.

De igual manera se advierte que la parte actora con el

mismo fin de identificar el bien objeto del presente juicio, allegó

mediante el escrito presentado en fecha 21 veintiuno de febrero de

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2017 dos mil diecisiete, a través del cual desahogó la vista al

escrito de contestación, las documentales consistentes en 5 cinco

recibos de renta, suscritos por el demandado, correspondientes a

los meses de enero, febrero, marzo, abril y agosto de 2013 dos mil

trece, respecto del inmueble ubicado en ********** número

********** en el Fraccionamiento **********en **********, Nuevo León,

mencionando que respecto a los meses de enero a abril de 2013

dos mil trece, son previos a la celebración del contrato base de la

acción, debido a que el demandado ya tenía la posesión del

inmueble en su calidad de arrendatario; documentos los anteriores

que se advierte de la audiencia de juicio celebrada el 6 seis de

julio del presente año, que ante su admisión, fueron puestos a la

vista del abogado de la parte demandada, manifestando que no le

era posible aceptar que correspondiera la firma de su

representado, quien no se encontraba presente en dicha

audiencia, motivo por el, esta autoridad, le concedió el término de

3 tres días para que manifestar lo que a sus derechos conviniere,

sin que se advierta que hubiese argumentado en el término

concedido algo al respecto; de igual manera en la reanudación

audiencia de juicio del 21 veintiuno de agosto de la presente

anualidad, no obstante lo anterior, y al haber comparecido la parte

demandada material a esta audiencia, nuevamente se los puso a

la vista dichos documentos, quien únicamente refirió que no

correspondían a su puño y letra, siendo omiso en promover el

incidente de falsedad a que se refiere el numeral 301 del CPCNL,

y ofrecer la prueba pericial a fin de acreditar lo anterior, pues esta

probanza resulta idónea para acreditar la falsedad de la firma,

conforme a la siguiente jurisprudencia:

FIRMA, PARA DETERMINAR SU AUTENTICIDAD SE REQUIERE PRUEBA PERICIAL GRAFOSCÓPICA. Para determinar en un procedimiento judicial si la firma impugnada de falsa es o no original de una persona (autógrafa), no basta la simple comparación con otra atribuida a la misma mano que realice el juzgador, sino que es necesario llevar a cabo la verificación de su falsedad o autenticidad mediante prueba pericial grafoscópica que se aporte al sumario, ya que aunque la diferencia en la forma pudiera resaltarse con una mera observación superficial, mediante la prueba señalada se puede determinar si fue estampada por la persona a quien se considera autora, o bien, por otra distinta.6

6 No. Registro: 186,011 Jurisprudencia Materia(s): Común Novena Época Instancia:

Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XVI, Septiembre de 2002 Tesis: III.2o.C. J/17 Página: 1269.

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Con las anteriores probanzas queda robustecido el dicho de

la accionante en el sentido de que el número correcto del inmueble

arrendado, lo era precisamente el número 541.

Sin que obste a lo anterior que en el desahogo de la

confesional a cargo de la parte actora, esta aceptó en la única

posición calificada de legal, que no existe una relación contractual

respecto de la finca número **********de la calle ********** en el

Fraccionamiento **********en **********, Nuevo León,********** pues

el solo asentimiento de la aludida posición, no desvirtúa la

convicción de que efectivamente se trata de un error en donde se

puso un 8 ocho por un 5 cinco, pues dicha posición se encuentra

articulada de manera negativa (insidiosa) y siendo la parte actora

material una persona que se considera vulnerable, atendiendo a

que es un adulto mayor (así se constata de sus generales) es por

lo que fácilmente pudo confundir la respuesta a dicha posición.

Por ende, se estima que la parte actora acreditó el primer

elemento de su acción, consistente en la relación contractual de

arrendamiento que une a las partes procesales en los términos y

condiciones aludidas en su demanda.

Ahora bien, procediendo al análisis del segundo elemento

de la acción de rescisión, el cual corresponde al incumplimiento de

la obligación de pago de rentas, es necesario tomar en cuenta lo

que dispone el numeral 2383 del CCNL, que reza:

Art. 2383.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.- Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2346 y 2348;…

Así mismo el artículo 2321 del mencionado código, como

regla específica del lugar de pago establece que:

Art. 2321.- La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

Del último precepto se infiere que el arrendatario debe tener

conocimiento de los requisitos de tiempo, sustancia y lugar para

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pago, por lo que al tener a la vista nuevamente el contrato base de

la acción, quien ahora juzga aprecia clara y terminantemente que

el obligado tuvo conocimiento de tales requisitos, pues en las

cláusula segunda se estableció su deber de pagar rentas por la

suma de $15,000.00 (quince mil pesos 00/100 moneda nacional),

mensuales, la cual se debería de cubrir por adelantado el día 5

cinco de cada mes, en el domicilio del arrendador ubicado en la

calle ********** número **********, en **********, Nuevo León,

pactándose que el plazo del contrato serían de 1 un año, el cual

comenzaría el 1 primero de mayo de 2013 dos mil trece, para

concluir el 30 treinta de abril de 2014 dos mil catorce. Luego, dicho

documento es el medio idóneo para demostrar que la parte

demandada conocía la obligación de pago de pensiones rentarias,

desde el momento mismo de la celebración del contrato, así como

la forma, términos y monto para ello, de modo que sólo basta que

la arrendadora acredite la existencia del contrato y a su vez afirme

la falta de pago de las pensiones rentarias adeudadas, para que

se arroje a la parte demandada la obligación de probar el pago de

las exigidas, ya que el impago es un hecho de carácter negativo.

En ese sentido, corresponde a la parte demandada la carga

probatoria de acreditar encontrarse al corriente en el pago, y

analizadas las actuaciones que integran el presente

procedimiento, no se advierte que hayan justificado haberlas

liquidado con los medios de prueba idóneos, como lo serían los

respectivos recibos de arrendamiento, o con cualquier otro medio

de convicción, lo cual no aconteció en la especie. Sirven de apoyo

a lo anterior las tesis que dicen:

ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas, desde la fecha del contrato; éste en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación7.

7 Época: Octava Época. Registro: 210392. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.

Tipo de Tesis: Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo XIV, Septiembre de 1994. Materia(s): Civil. Tesis: II. 3o. 259 C. Página: 268.

14

PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.8

Sin que pase desapercibido esta autoridad que del contrato

base de la acción se advierte que se omitió precisar el domicilio

completo del lugar donde las partes acordaron el pago de las

pensiones rentarias, pues no se especificó el dato correspondiente

a la colonia donde se encuentra ubicado el número ********** de la

calle

**********; sin embargo al leerse que la vigencia de dicho acuerdo

de voluntades inició desde el mes de mayo de 2013 dos mil trece,

comenzando por lo tanto, el arrendatario a efectuar los pagos a su

arrendador a partir de ese mes y año, y que el accionante reclama

el pago de las rentas correspondientes a los meses de marzo a

septiembre de 2016 dos mil dieciséis, más las que se continúen

venciendo hasta la total conclusión del juicio, generando con ello

la presunción que con anterioridad al mes de marzo de 2016 dos

mil siete, el arrendatario estuvo cumpliendo satisfactoriamente con

el pago de las rentas correspondientes a los meses de junio de

2013 dos mil trece a febrero de 2016 dos mil dieciséis; y por parte

del demandado no suscitó controversia en cuanto al

desconocimiento del lugar de pago, lo anterior de conformidad con

los artículos 355, 356 y 384 del Código de Procedimientos Civiles

del Estado. Sirve de apoyo el siguiente criterio de jurisprudencia

aplicado al caso a mayoría de razón y la tesis aislada que rezan:

ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE LA RENTA. CUANDO SE OMITE EN EL CONTRATO, NO RELEVA DE SU OBLIGACION AL INQUILINO SI CONOCE EL DOMICILIO DEL ARRENDADOR CONVENIDO PARA HACERLO. Si en el contrato de arrendamiento base de la acción se pactó que el pago de las rentas debía hacerse en el domicilio del arrendador, la circunstancia de que en él se haya omitido especificar su ubicación, no relevó a la inquilina de su obligación de cubrir las pensiones rentísticas en dicho domicilio, en virtud de haberse acreditado en el juicio natural que aquélla conocía perfectamente el mismo.9 PRUEBA PRESUNCIONAL. Como todas las autorizadas por la ley, debe estar sujeta, para su calificación, a las reglas que la misma ley establece, y aun cuando se deje al criterio y la honorabilidad del juzgador, la apreciación de la plenitud de su valor probatorio, sin embargo, se establece que existe una

8 Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. III, Marzo de 1996. Tesis: VI.2o.28 K.

Página: 982. 9 No. Registro: 209,201. Jurisprudencia. Materia(s): Civil. Octava Época. Instancia:

Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. 86, Febrero de 1995. Tesis: I.5o.C. J/41. Página: 23. Véase: Apéndice 1917-1995, tomo IV, Primera Parte, tesis 99, pág. 67.

15





concatenación de una serie de presunciones, ligadas perfectamente entre sí, de manera lógica, y tan claras todas y cada una de ellas, que su conjunto puede apreciarse como prueba plena. Amparo penal directo. Araiza Prócoro. 13 de diciembre de 1918. Unanimidad de nueve votos. Ausentes: Agustín de Valle y Enrique García Parra. La publicación no menciona el nombre del ponente.10

En consecuencia, se tiene por justificado plenamente el

segundo de los elementos constitutivos de la acción,

cumpliéndose de parte del accionante con la carga procesal en

cuestión. De ahí, que se considere fundada la acción de rescisión

por la actualización de la causa de rescisión que contempla la

fracción I del artículo 2383 del CCNL, en relación al artículo 2377

fracción IV del mismo ya citados en líneas anteriores.

Sin embargo antes de hacer declaratoria de procedencia, es

preciso analizar las excepciones opuestas por el demandado en

su escrito de contestación.

Sexto: Estudio de las excepciones y defensas. Así las

cosas, lo procedente es entrar al estudio de las excepciones y

defensas opuestas por la parte demandada.

Básicamente el demandado se excepciona en el sentido de

que no ha poseído en calidad de arrendatario, el inmueble ubicado

en la calle ********** número ********** en el Fraccionamiento

**********en **********, Nuevo León, y que es falso que se haya

establecido de manera errónea el número de la finca objeto del

mismo es decir, que en lugar de asentarse **********, se estableció

**********, por lo que debe de estarse al sentido literal de sus

cláusulas; excepción que en concepto de esta autoridad resulta

improcedente, puesto que como ha quedado asentado en el

considerando que antecede, la parte acreditó con las

documentales valoradas que el bien inmueble objeto del

arrendamiento lo es el **********, de la calle **********

número********** en el Fraccionamiento **********en **********,

Nuevo León,**********a lo cual nos remitimos en obvio de

repeticiones,**********sin que del material probatorio ofertado, se

10

No. Registro: 290,853. Tesis aislada. Materia(s): Común. Quinta Época. Instancia: Pleno. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. III. Tesis: Página: 1298.

16

advierta alguna tendiente a demostrar que el inmueble **********,

es diverso al **********, de la citada calle y fraccionamiento,

además de que conforme al artículo 633 del CPC no se suscitó

controversia, respecto de que no se poseía el **********; pues por

el contrario en la audiencia preliminar celebrada el 18 dieciocho de

mayo del presente año, minuto 30:18, el actor formal, reconoció

que lo poseía, confesión que hace prueba plena, sin que obste

que agregara que por otra causa, pues conforme al numeral 366

del CPC la confesión se toma en lo que perjudica, sin que pueda

considerarse lo añadido, pues no formó parte de litis y mucho

menos de la prueba; por ello se le tiene que incumplió con la carga

procesal que a su cargo le arroja el numeral 223 del CPCNL.

Séptimo: Declaratoria del fondo del asunto. Por lo antes

expuesto y siendo que la parte actora justificó los elementos

constitutivos de su acción de rescisión de contrato de

arrendamiento, aunado a que las excepciones y defensas

opuestas por la parte demandada resultaron infundadas e

improcedentes para desvirtuarla, sin mayores consideración, se

declara que ha procedido el presente juicio oral de

arrendamiento, y por ende, se declara rescindido el contrato de

arrendamiento celebrado entre la parte actora, como arrendadora

y la parte demandada, como arrendataria, descrito en el punto

número 1 uno del resultando cuarto de la presente sentencia.

Por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 402

del CPCNL, se condena a la demandada, a la desocupación y

entrega material y jurídica a la parte actora del inmueble

arrendado, para lo cual se le concede el término de 3 tres días de

que cause ejecutoria el presente fallo, o pueda llevarse a cabo su

ejecución, con el apercibimiento de que de no cumplir

voluntariamente con ésta condena se procederá al lanzamiento en

su contra y a su costa, lo anterior acorde a lo establecido en los

artículos 42 y 475 del CPCNL.

Octavo: Análisis de la acción de cobro de rentas.

Reclama la parte actora, el pago de la cantidad de $140,000.00

(ciento cuarenta mil pesos 20/100 moneda nacional), por

concepto de rentas mensuales vencidas y no pagadas,

17





correspondiente a los meses de marzo a septiembre del 2016 dos

mil quince a octubre del 2016 dos mil dieciséis, a razón de

$20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales,

a virtud de ser esta la renta que se estuvo pagando al momento

del incumplimiento.

Ahora bien, para la procedencia de la acción de cobro de

renta, la parte actora debe demostrar los siguientes elementos: 1)

existencia de la relación contractual y 2) que las rentas estén

vencidas. Lo anterior tiene fundamento en la siguiente

jurisprudencia:

ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA. La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.11

El primero de los elementos, relativo a la existencia de la

relación contractual, se tiene justificado en términos de lo

establecido en el considerando quinto del presente fallo, al que

nos remitimos a efecto de evitar duplicidades.

En relación al segundo de los elementos de la acción, debe

destacarse que en concordancia con la jurisprudencia antes

transcrita, la obligación del arrendatario de pagar la renta que se

venza, establecida en el artículo 2323 del ordenamiento en

consulta, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el

inquilino efectuó del inmueble, hecho que ya aconteció; y que

previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la

inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse

11

1a./J 66/2006, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, noviembre de 2006 dos mil seis, página 102, de la novena época.

18

válidamente por medio del emplazamiento a juicio, entendiéndose

satisfecho en el presente asunto con el emplazamiento que se

practicó al demandado mediante diligencia actuarial de fecha 2

dos de febrero del año 2017 dos mil diecisiete, que conforme a la

fracción IV del artículo 628 del citado CPCNL, produce todas las

consecuencias de interpelación judicial. Sobre el tópico en

cuestión, guarda relación el criterio cuyo rubro y contenido

literalmente se transcribe:

ACCIÓN DE PAGO DERIVADA DE UN CONTRATO BILATERAL RECÍPROCO. PARA SU PROCEDENCIA BASTA QUE EL PLAZO DE LA OBLIGACIÓN ESTÉ VENCIDO Y QUE, PREVIO REQUERIMIENTO DEL ACREEDOR A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO, NO SE HAYA CUBIERTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MICHOACÁN). Conforme a las jurisprudencias 1a./J. 146/2005 y 1a./J. 66/2006 de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomos XXII, diciembre de 2005 y XXIV, noviembre de 2006, páginas 63 y 102, respectivamente, cuyos rubros son: "ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA." y "ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA.", en las que se ha precisado que para la procedencia de la acción de pago de rentas basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio; y haciendo una reconsideración sobre el tema, se abandona el criterio anterior sustentado por este Tribunal Colegiado en la tesis XI.2o.64 C, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo X, julio de 1999, página 840, de rubro: "ARRENDAMIENTO. CASO EN QUE EL EMPLAZAMIENTO NO HACE LAS VECES DE INTERPELACIÓN JUDICIAL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MICHOACÁN).", en el sentido de que los efectos del emplazamiento -aunque producen todas las consecuencias de la interpelación judicial- no podían tornar procedente la acción ejercitada dentro del procedimiento civil si no se demostraba el previo requerimiento a la parte demandada, dado que la obligación se hacía exigible en el momento en que se requería del pago al deudor y que mientras no se requiriera a éste en su domicilio no podía nacer a la vida jurídica la acción, ya que el emplazamiento efectuado no podía servir de base para establecer el incumplimiento de una obligación o la mora, para ahora sostener que -en acatamiento a la obligatoriedad de la jurisprudencia emanada de la Suprema Corte de Justicia de la Nación- cuando se pretenda resolver sobre el incumplimiento de una obligación estipulada en un contrato bilateral recíproco, basta que la parte que sí cumplió con su respectiva obligación, demuestre el previo requerimiento del cumplimiento a su contraparte, ya sea previo a la presentación de la demanda o durante el emplazamiento efectuado al demandado. Lo anterior porque el artículo 341, fracción V, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Michoacán establece que dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial; de ahí que para la procedencia de la acción de pago (derivado de una compraventa, arrendamiento u otro contrato bilateral recíproco) basta que el plazo de la obligación esté vencido y que, previo requerimiento del acreedor, no haya sido cubierto, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, por producir éste los efectos de una interpelación judicial.

[3]

[3]

Novena Época, Registro: 172842, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tesis Aislada,

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XXV, Abril de 2007, Materia(s): Civil, Tesis: XI.2o.145 C, Página: 1653

19





Sin que la parte demandada hubiese aportado prueba

alguna tendiente a demostrar el pago de las rentas reclamadas,

incumpliendo con la carga procesal que a su cargo le arroja el

numeral 223 del CPCNL.

Sin embargo se estima parcialmente procedente dicha

reclamación, pues es dable el cobro del pago de las rentas

vencidas y no pagadas y la respectiva condena, pero no de

acuerdo al monto que se reclama, en base a lo siguiente. La

procedencia de la prestación en estudio, resulta en virtud que los

contratos obligan a los contratantes al cumplimiento de lo

expresamente pactado, y es en la cláusula Segunda del contrato

base de la acción, donde se pactó por las partes la cantidad de la

contraprestación a cargo del arrendatario, en los términos ya

transcritos; además, conforme al artículo 2323 del Código Civil en

cita, el arrendatario está obligado a pagar la renta que venza hasta

el día que entrega la cosa arrendada.

Empero en su escrito inicial refiere que hubo un acuerdo

verbal de incremento de $5,000.00 (cinco mil pesos 00/100

moneda nacional), a partir del 1 primero de mayo de 2014 dos mil

catorce, quedando por lo tanto la misma en la suma de $20,000.00

(veinte mil pesos 00/100 moneda nacional); por lo que al estar

inmerso ese hecho, en una obligación, recae en el actor la carga

de demostrar dicho aumento, máxime que constituye un

constitutivo de su acción, y si bien para tal efecto allegó diversos

recibos de renta, los cuales se encuentran descritos en el punto

dos del cuarto considerando de este fallo, los mismos no fueron

valorados por esta autoridad, por las razones y fundamentos que

quedaron precisados en paragráfos anteriores y a los cuales nos

remitimos.

Sin pasar por alto que también se ofreció una copia simple

de un título de crédito de los denominados por la ley como

“cheque”, y como tal solo tiene valor indiciario, requiriéndose para

hacer fe, que sea adminiculado con elemento de prueba diverso,

ello conforme a lo establecido en el artículo 383 del Código de

20

Procedimientos Civiles del Estado, a contrario sensu; razón por la

que corresponde a la parte actora robustecer lo documentado en

dicho instrumento con diverso medio probatorio. Se citan como

apoyo de lo anterior, las siguientes tesis:

COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES. SU VALOR PROBATORIO QUEDA AL PRUDENTE ARBITRIO DEL JUZGADOR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). El artículo 383 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, en su parte final, dispone que sólo las copias certificadas harán fe, lo que a contrario sensu no implica que las privadas de certificación (simples), carezcan en lo absoluto de valía probatoria, pues al inicio del citado numeral se previene que su valoración quedará a la prudente calificación del Juez, es decir, constituyen un valor indiciario que debe considerarse frente y respecto a los demás elementos de convicción. Además, la palabra fe que se une a las copias certificadas, no significa que sólo éstas sean susceptibles de crear un grado de convicción y que por tanto, se excluya de valor probatorio a las reproducciones que no tengan certificación, sino que al referir plena confianza, seguridad o creencia en lo que se dice, en cuanto a que, dotar de fe es suficiente para que respecto de algún escrito se tenga por verdad, lo que se intenta probar con ellos, dicho vocablo implica que las copias certificadas adquieren valor probatorio pleno y acreditan fehacientemente el contenido del documento representado y entonces, de no tener certificación, sus alcances serán los que dispone el primer apartado del numeral de que se trata, es decir, el indiciario que frente a los demás elementos de convicción, quedará a la prudente calificación del Juez.12 COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES. VALOR PROBATORIO DE LAS, CUANDO SE ENCUENTRAN ADMINICULADAS CON OTRAS PRUEBAS. Las copias fotostáticas simples de documentos carecen de valor probatorio aun cuando no se hubiera objetado su autenticidad, sin embargo, cuando son adminiculadas con otras pruebas quedan al prudente arbitrio del juzgador como indicio, en consecuencia, resulta falso que carezcan de valor probatorio dichas copias fotostáticas por el solo hecho de carecer de certificación, sino que al ser consideradas como un indicio, debe atenderse a los hechos que con ellas se pretenden probar, con los demás elementos probatorios que obren en autos, a fin de establecer, como resultado de una valuación integral y relacionada con todas las pruebas, el verdadero alcance probatorio que debe otorgárseles.13

Pues bien, en el caso que nos ocupa, se advierte de las

actuaciones judiciales que integran el presente juicio, que a fin de

adminicular dicha documental, ofreció la documental en vía de

informe, sin embargo no obstante que fue admitida, el oferente fue

12

Tesis aislada de registro 176737, Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXII, Noviembre de 2005, materia Civil, página 848. 13

Jurisprudencia de registro 172557, Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXV, Mayo de 2007, materia civil, página 1759.

21





omiso en desahogar la misma, incumpliendo con la carga procesal

que a su cargo le arroja el numeral 223 del CPCNL.

Por lo que al no haberse demostrado tal incremento, deberá

tenerse dicha renta a razón de $15,000.00 (quince mil pesos

00/100 moneda nacional), mensuales, atento a lo preceptuado por

el artículo 223 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, y

lo que se deberá de cuantificar en ejecución de sentencia y a

través de la incidencia correspondiente. Teniendo aplicación a lo

anterior la siguiente jurisprudencia que dice:

RENTA, EL MONTO DE LA, ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CORRESPONDE ACREDITARLO AL ARRENDADOR. Para determinar a quién incumbe la carga de la prueba, debe observarse que aun cuando la ley positiva establezca el principio de que al actor corresponde probar, que no tiene obligación de acreditar los hechos negativos, a no ser que impliquen una afirmación expresa, entre otras reglas, el juzgador deberá realizar un análisis constante acerca de las circunstancias especiales de cada caso para determinar las dificultades que se presenten en la práctica y atribuir correctamente la carga probatoria, sin descuidar que esta figura procesal opera de manera diversa en dos campos: a) en materia de obligaciones, el actor prueba los hechos que suponen la existencia de la obligación y el reo los hechos que suponen la extinción de ella; b) en materia de hechos y actos jurídicos, tanto el actor como el reo prueban sus respectivas proposiciones, de acuerdo con las reglas que fijen en ese punto los códigos adjetivos respectivos; partiendo de dichas premisas, cuando existe controversia sobre el monto de las pensiones rentísticas derivadas del contrato de arrendamiento, debe considerarse que la relación contractual existente entre el arrendador y arrendatario generan obligaciones, entre las que se encuentra la estipulación del pago de una renta; luego, si la discusión de los contendientes versa sobre el monto de ese concepto, es obvio que ese hecho, al estar inmerso en una obligación, en el actor (arrendador) recae la carga de demostrarlo, máxime si resulta un hecho constitutivo de su acción, atento lo dispuesto por los artículos 223 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Nuevo León y 286 del código adjetivo del Estado de Jalisco, que consignan el principio regulador de la prueba, de cuyo tenor se advierte que el actor está obligado a probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones; siguiendo con las reglas de la aplicación de las leyes de la prueba, cuando el accionante comprueba los hechos que son fundamento de su demanda, como, por ejemplo, el monto de la renta, si su contraparte alega uno menor, está obligada a acreditar su afirmación, en virtud de que se le revirtió la carga probatoria, porque el actor probó la adquisición de un hecho constituido a su favor.14

14

Novena Época. Registro: 196939. Instancia: Primera Sala. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. VII, Enero de 1998. Materia(s): Civil. Tesis: 1a./J. 2/98. Página: 138.

22

Noveno: Servicios: Así mismo, la parte actora reclama en

el escrito inicial de demanda, el pago de los servicios de agua y

drenaje, luz, gas, teléfono y demás servicios que se hayan

suministrado al inmueble arrendado hasta la desocupación del

inmueble; prestación que en concepto de la suscrita juzgadora es

procedente, pues de la cláusula décima segunda del contrato de

arrendamiento base de la acción, se advierte que las partes

pactaron que dicha obligación sería a cargo del arrendatario, por lo

que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1693 del

CCNL, que establece que los contratos se perfeccionan por el

mero consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una

forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a

los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente

pactado, sino también a las consecuencias que, según su

naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la ley.

En tal virtud, se condena a la parte demandada, a pagar a

la parte actora, la cantidad que resulte por concepto de los

servicios de agua y drenaje, luz, gas, teléfono y demás servicios

que se hayan suministrado al inmueble arrendado y que haya

utilizado el demandado hasta la fecha de desocupación y entrega

del mismo, cantidades que se cuantificarán previa exhibición de

los comprobantes correspondientes en la etapa de ejecución, en

los términos pactados y mediante el incidente respectivo, lo

anterior con fundamento en el artículo 474 del código procesal

civil vigente en el Estado.

Décimo: Gastos y costas. Por último, como consecuencia

inmediata de un procedimiento de carácter contencioso como es el

que nos ocupa, es importante establecer sobre quién recae el

gravamen relativo al pago de los gastos y costas del juicio, ahora

bien, con fundamento en el artículo 2012 del Código Civil para el

Estado, dicho concepto debe recaer en quien falte al cumplimiento

de su obligación, siendo en este caso la parte demandada quien

incumplió con su obligación de pagar la renta vencida, al tenor del

contrato base de la acción, constituyendo una causal para la

acción de rescisión planteada en la especie, la cual resultó

procedente; y además con fundamento en los artículos 90 y 91 del

Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, se debe

23





condenar a la demandada a pagar a la parte actora los gastos y

costas que se hayan originado con motivo de la tramitación del

presente juicio; previa su regulación en ejecución de sentencia, a

través del incidente respectivo.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de

resolverse y se resuelve:

Primero: La parte actora justificó los elementos

constitutivos de su acción de terminación por rescisión del contrato

de arrendamiento, mientras que la parte demandada no acreditó

sus excepciones y defensas, por lo cual;

Segundo: Se declara que ha procedido el presente Juicio

Oral de Arrendamiento, promovido por ********** en contra de

**********, tramitado bajo el expediente judicial número 549/2016,

en consecuencia:

Tercero: Se declara rescindido el contrato de

arrendamiento celebrado entre los contendientes en fecha 1

primero de mayo del 2013 dos mil dieciséis, respecto del inmueble

ubicado en la calle **********número **********, del fraccionamiento

**********, en **********, Nuevo León, y por ende;

Cuarto: Se condena al demandado**********, en su carácter

de arrendatario, así como a sus causahabientes, a la

desocupación y entrega material y jurídica a la parte actora del

inmueble, ya antes descrito; para efecto de dar cumplimiento con

lo anterior se le concede el término de 3 tres días contados a partir

del día siguiente al en que cause ejecutoria la presente resolución,

o pueda llevarse a cabo la ejecución, con el apercibimiento de que

en caso de no hacerlo así, se procederá al lanzamiento en su

contra y a su costa, utilizando para ello los medios de apremio que

establece la ley, consistentes en el uso de la fuerza pública y

cateo, con fractura de cerraduras.

Quinto: Se condena al demandado a pagar a la parte

actora, las rentas mensuales vencidas y no pagadas de marzo a

septiembre del 2016 dos mil dieciséis, más las que se continúen

24

generando hasta la entrega a la parte actora del inmueble

arrendado a razón de $15,000.00 (quince mil pesos 00/100

moneda nacional), mensuales cada una, lo que se cuantificará en

ejecución de sentencia.

Sexto: Se condena a la parte demandada a pagar a la

parte actora, la cantidad que resulte por concepto de los servicios

de agua y drenaje, luz, gas, teléfono y todos aquellos

suministrados en el inmueble arrendado, que no fueren cubiertos,

hasta la total desocupación y entrega material y jurídica a la parte

actora del referido bien, ello previa comprobación y regulación en

etapa de ejecución de sentencia, y mediante el incidente

respectivo.

Séptimo: Se condena a la parte demandada a pagar a la

parte actora los gastos y costas que se hayan originado con

motivo de la tramitación del presente juicio, previa su regulación

en ejecución de sentencia.

Octavo: Quedan notificadas personalmente las partes

de esta resolución, conforme al artículo 996 del Código de

Procedimientos Civiles vigente en el Estado. Así

definitivamente juzgando lo resolvió y firma la Licenciada Gloria

Alicia Adame Mireles, Juez Primero de Juicio Civil Oral del

Primer Distrito Judicial en el Estado, ante la fe de la Ciudadana

Licenciada Mirthala Salazar Barrientos, Secretario de la

Coordinación de Gestión Judicial de los Juzgados de Juicio Civil

Oral del Primer Distrito Judicial del Estado, que autoriza y firma.

Doy fe.

La resolución que antecede se publicó en el Boletín Judicial número 7119 del 4 cuatro de septiembre del año 2017 dos mil diecisiete. Doy fe. El Ciudadano Secretario.

Este documento constituye una versión pública de su original. En consecuencia, se suprimió toda aquella información considerada legalmente como confidencial, en virtud de encuadrar en los supuestos normativos previstos en el artículo 3 de la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados y en los artículos 3 y 141 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado de Nuevo León.

expediente judicial: 549/2016 juicio oral de arrendamiento

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