evaluación de proyectos inmobiliarios

TAREA – 1º Semestre 2010

EVALUACION DE INSTALACIONES DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Miércoles 14 de julio de 2010

TAREA RECUPERATIVA

Aspectos que se deben tomar en cuenta en la evaluación de un proyecto inmobiliario.

ALUMNO: JUAN LUIS MENARES

ROL: 2413027-4

INDICE:



PAG 3 INTRODUCCIÓN

OBJETIVOS

PAG 4 DESARROLLO

PAG 9 CONCLUSIONES

PAG 10 RECOMENDACIONES, BIBLIOGRAFIA

INTRODUCCIÓN

EN UN ESCENARIO GLOBALIZADO Y ALTAMENTE COMPETITIVO, LOS AGENTES ECONÓMICOS QUE INTERVIENEN EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO DEBEN EFECTUAR UNA EVALUACIÓN DEL PROYECTO A FIN DE ESTIMAR ANTICIPADAMENTE LOS RESULTADOS DE LA ASIGNACIÓN DE RECURSOS PARA IMPLEMENTAR INICIATIVAS DE INVERSIÓN.EFECTUAR DICHAS EVALUACIONES, ES A TRAVÉS DE LOS SIGUIENTES ANÁLISIS: ANÁLISIS DE PROYECTOS, ESTUDIO DE MERCADO, ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y ADMINISTRATIVO, ESTUDIOS



FINANCIEROS, FLUJOS DE CAJA PROYECTADO, DETERMINACIÓN DEL IVA, Y ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. LOS AGENTES ECONÓMICOS QUE INTERVIENEN EN EL FINANCIAMIENTO, CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE EDIFICIOS O CONJUNTOS HABITACIONALES DEBEN HACER UN ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA INMOBILIARIA, A FIN DE TOMAR DECISIONES RESPECTO A LA FORMA, TIPO, TAMAÑO, LOCALIZACIÓN Y CARACTERÍSTICA DE LO QUE PRETENDE CONSTRUIR, A FIN DE RESPONDER AL MERCADO Y A LAS EVENTUALIDADES DEL USO DENTRO DE LA RESPONSABILIDAD LEGAL QUE LE COMPETE.EL PRECIO DE OFERTA DEL PRODUCTO INMOBILIARIO DEBE SER ACUCIOSAMENTE ESTUDIADO A FIN DE COMPETIR CON PRODUCTOS DE SIMILAR NATURALEZA. ESTE CONSTITUYE UNA VARIABLE BÁSICA DENTRO DE LA ESTRATEGIA DE MARKETING PARA PODER AUMENTAR LA VELOCIDAD DE VENTAS, MAXIMIZANDO ASÍ EL BENEFICIO DE LOS INVERSIONISTAS, AL MENOR COSTO POSIBLE DE CAPITAL.

OBJETIVOS

EL FONDO DEL TEMA RADICA, EN LA CLASIFICACIÓN DE LOS TÓPICOS A CONSIDERAR PARA RESPONDER DESDE LAS MÁS DIVERSAS INSTITUCIONES Y ORGANISMOS PÚBLICOS Y PRIVADOS INVOLUCRADOS EN EL TEMA DE LA VIVIENDA Y SU FINANCIAMIENTO, CON RECONOCIMIENTO DE LOS FACTORES PROPIOS DE UN PAÍS ALTAMENTE SÍSMICO. A SU VEZ SE ESTUDIA DE PASO LA CATÁSTROFE, Y EL COMO PUEDE ENFRENTARSE UN SISMO DE GRAN MAGNITUD, A FIN DE HACER VALER DERECHOS Y DEBERES ASOCIADOS AL PRODUCTO INMOBILIARIO.

1. Estudio Tributario

Explique detalladamente cómo es aplicado el IVA tanto en el sector inmobiliario como en la constructora.

Se entiende por venta, en el ámbito de la actividad de la construcción, toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella. Vale decir, la transferencia de inmuebles queda gravada cuando sobre ellos se han levantado obras o construcciones nuevas, realizadas por la empresa propietaria del inmueble. De esto se desprende que la mera intermediación de inmuebles construidos para el adquirente, quien posteriormente los vende



sin que medie algún tipo de construcción, no queda afecta al impuesto al valor agregado. Tal es el caso de las inmobiliarias cuando se limitan a comprar y vender propiedades o encargar la construcción total de un inmueble para su venta mediante la celebración de uno o más contratos generales de construcción.

Por otra parte, la ley exige para que deba aplicarse el tributo a la venta del inmueble que dicha venta sea habitual, circunstancia que si bien debe ser calificada por SII, la normativa orienta al servicio en el sentido que para estos efectos debe determinar si el ánimo que guió al vendedor fue construir las obras para su uso o para la reventa.

Al efecto, SII ha dicho que respecto de la actividad de la construcción, por la naturaleza propia que implica la transferencia de un inmueble y de su construcción -que comprende alguna organización específica, o bien, financiamiento especial, personal especializado, proyectos técnicos, etc.- puede concluirse que en toda venta de un inmueble nuevo siempre resultará implícita en su construcción la intención de venta, haciendo procedente la aplicación del IVA, esto es, "…se entiende implícita la habitualidad". Y en aquellos casos en que el contribuyente argumente que tal ánimo o intención de venta no existió al momento de la construcción, no significa que el SII renuncie al uso de la facultad de calificar la habitualidad de la respectiva venta (Circular Nº 26, de 5 de agosto de 1987 del SII).

El valor del terreno puede rebajarse de la base imponible del impuesto

La ley permite deducir del precio de venta del inmueble construido el valor de adquisición del terreno sobre el cual se construye, pudiendo la empresa constructora inclinarse por alguna de las siguientes dos opciones para estos efectos:

a) Rebajar el valor efectivo de adquisición debidamente reajustado. Pero si entre la fecha de adquisición del terreno y la enajenación del inmueble han transcurrido menos de tres años, dicho valor tiene un tope equivalente al doble del avalúo fiscal del inmueble, a menos que SII autorice al vendedor deducir el valor efectivo de adquisición.

b) Rebajar el avaluó fiscal del inmueble. En este caso, el contribuyente puede solicitar una nueva tasación.

También se afectan con IVA las instalaciones y confecciones de especialidades y los contratos generales de construcción. Los contratos de instalación o confección de especialidades se encuentran expresamente definidos por el legislador, como "aquellos que tienen por objeto la incorporación de elementos que adhieren permanentemente a un bien inmueble, y que son necesarios para que éste cumpla cabalmente con la finalidad específica para lo cual se construye".

El SII ha ejemplificado en las siguientes especialidades este tipo de contratos: instalación de ascensores, climas artificiales, puertas y ventanas, sanitarios, electricidad, hojalatería, carpintería y cerrajería en madera y metal, vidrios, pintura y papel mural, estucos y revestimientos, baldosas, pisos plásticos, pavimentos, impermeabilizaciones, alarmas, embaldosados, confección de jardines, reparación o mantención de obras civiles, movimientos de tierra, ampliaciones o remodelaciones (en el caso que no constituyan contrato general de construcción), etc.

Por su parte, el contrato general de construcción ha sido definido por SII como aquel que, sin cumplir las características específicas de un contrato de instalación o confección de especialidades, constituye una confección de obra material inmueble nueva que incluye, a lo menos, dos especialidades, y que habitualmente forma parte de una obra civil (Oficio Nº 4489, de fecha 10 de agosto de 1976).

En general, los contratos generales de construcción pueden ser celebrados bajo una de las siguientes dos modalidades:

a) Contrato general de construcción por administración, es aquél en que el contratista aporta solamente su trabajo personal o cuando el respectivo contrato debe ser calificado como arrendamiento de servicios.

b) Contrato general de construcción por suma alzada es aquel en que el contratista se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, aportando la materia y contratando la mano de obra.

Ambos contratos se encuentran gravados con el tributo. La distinción importa, verdaderamente, por la eventual venta posterior del inmueble construido, ya que si se vende un inmueble construido directamente por el vendedor o



por un tercero a través de un contrato general de construcción por administración, la venta quedará gravada con el impuesto. En cambio, si el inmueble vendido ha sido construido a través de un contrato general de construcción por suma alzada, el vendedor no actúa como empresa constructora, pues no ha construido él directamente, no quedando gravada con el IVA la respectiva venta posterior.

2. Estudio Societario

¿Cuáles son las sociedades son más utilizadas en el sector inmobiliario?

La constitución de sociedad es un paso básico para toda persona que desea formalizar su negocio y proteger su

patrimonio personal.

Lo primero que debe hacer es definir que estructura jurídica que adoptará su empresa. La estructura más básica

que contempla la legislación chilena es la sociedad, una forma de organizarse frente a una actividad empresarial a

desarrollar, sea pequeña, mediana o grande.

Existen diversos tipos de sociedades comerciales, tales como:

- Sociedad Anónima

- Sociedad de Responsabilidad Limitada

- Sociedad Colectiva

- Sociedad Comanditaria

Las sociedades pueden ser de personas o de capitales. Las de personas se constituyen en atención a las personas

que la integran y la de capitales en razón de los aportes, por tanto en esta última los socios pueden cambiar sin

necesidad de autorización de los demás los que ocurre precisamente en las anónimas, que son de mayor

preferencia en el sector.

Realice un cuadro comparativo de las ventajas y desventajas de cada una de ellas

SOCIEDADES COLECTIVAS

La sociedad colectiva también se conoce como sociedad ilimitada, ya que su característica fundamental es que en caso de dificultades comerciales aquellos socios que la conforman deben responder no sólo con su aporte de capital si no que, incluso, con sus bienes personales.

Las sociedades colectivas pueden ser comerciales o civiles.

Si es comercial, su característica fundamental es que los socios son responsables ilimitada y solidariamente de todas las obligaciones sociales legalmente contraídas. A diferencia de la anterior, cuando la sociedad colectiva es civil, los socios responder ilimitadamente pero a prorrata de los aportes.

Debido al alto grado de responsabilidad que les cabe a los asociados, son escasas las sociedades de este tipo.

EN COMANDITA

Lo que identifica a la sociedad en comandita es que por un lado existen socios capitalistas, llamados comanditarios, y por el otro están los socios gestores que administran el aporte hecho por los primeros a la caja social.

La sociedad en comandita puede ser simple, que es aquélla donde los socios suministran un fondo. También está la comandita por acciones, cuyo capital está dividido en acciones o cupones de acciones, papeles que son suministrados por socios cuyo nombre no figura en la escritura social.

Este tipo de sociedad no está muy extendida, ya que generalmente quienes entregan capital desean tener algún tipo de injerencia en su administración.



ANONIMA

Las sociedades anónimas poseen un capital social en un fondo común dividido en acciones. La administración recae en un directorio que está compuesto por miembros elegidos y renovados en las juntas generales ordinarias de accionistas.

Es obligación realizar al menos dos juntas de accionistas al año, una ordinaria que se debe realizar entre el 1 de enero y el 30 de abril para dar a conocer el balance del año anterior, y otra extraordinaria que se puede fijar en cualquier fecha.

Las sociedades anónimas también pueden ser de dos tipos: abiertas o cerradas.

Las abiertas son aquéllas sociedades anónimas que hacen oferta pública de sus acciones según la Ley de Mercado de Valores, que tienen 500 o más accionistas o al menos el 10 % del capital suscrito a un mínimo de 100 personas.

Las sociedades anónimas que no cumplen ninguno de los requisitos anteriores se definen como cerradas.

Las sociedades anónimas abiertas son fiscalizadas por la Superintendencia de Valores y Seguros, se inscriben en el Registro Nacional de Valores y deben observar algunas disposiciones legales especiales.

Estas sociedades distribuyen dividendos en efectivo equivalentes al menos al 30 % de sus utilidades netas en cada período, a menos que se acuerde lo contrario en la Junta Ordinaria de Accionistas.

Las sociedades anónimas cerradas tienen libertad para definir en sus estatutos la forma que estimen conveniente de distribución de las utilidades.

LIMITADA

Las sociedades de responsabilidad limitada se caracterizan por estar formadas por un número de socios que no puede ser superior a 50, quienes son responsables sólo hasta el monto de sus aportes o la suma mayor que se indique en los estatutos sociales.

Es así como, en caso que el negocio presente problemas, el socio no correrá el riesgo de perder todos sus bienes, sino que responderá sólo con aquella suma que haya aportado al capital de la empresa.

La sociedad limitada es administrada por derecho propio por todos los socios, aunque generalmente se opta por delegar la administración a uno de los socios o a terceros.

CONSTITUCION

Los trámites para formar los dos tipos de sociedades más comunes, anónimas y de responsabilidad limitada, son bastante similares.

Lo primero es confeccionar una escritura pública ante notario, que es la escritura social en la que se consigna el capital, objetivo, duración de la sociedad y la individualización de los socios que la conforman. La redacción de este documento generalmente se entrega a abogados.

De esta escritura se saca un extracto que se incribe en el Registro de Comercio que existe en el Conservador de Bienes Raíces y de Comercio.

Pasados 60 días contados desde la fecha en que se constituye la sociedad mediante escritura pública, se debe publicar el extracto en el Diario Oficial.

Luego, la escritura pública, la publicación en el diario oficial y el registro en el Conservador, se deben llevar al Servicio de Impuestos Internos para hacer la iniciación de actividades.

Estos trámites son compartidos para la constitución de sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades anónimas, pero para estas últimas existen algunos trámites adicionales.

Cuando se forma una sociedad anónima además se deben emitir títulos de acciones, abrir un registro de accionistas en que se consigne cuánto tiene cada socio de capital y el número de su título. También se debe llevar un libro de actas.



Una vez hechos todos estos trámites, se debe realizar una primera reunión de directorio en la que se entregan los poderes de administración de la sociedad.

Ante problemas del inmueble, tales como, derrumbe, quiebre de la construcción, inundaciones,

malas terminaciones, entre otros, ¿en qué casos tiene una responsabilidad legal la inmobiliaria,

la constructora y/o el arquitecto? Explique detalladamente su respuesta, incluyendo años y

responsables, entregando además ejemplos.

Si las fallas afectan la estructura soportante, hay diez años para hacer efectiva la responsabilidad por defectos en la construcción. la inmobiliaria debe responder sólo en el caso que los daños tengan su origen en defectos o vicios constructivos y siempre y cuando no hayan transcurrido los correspondientes plazos de prescripción.

En caso que se comprueben fallas en la construcción, el dueño del departamento puede demandar al primer vendedor (inmobiliaria) y/o a la constructora sin perjuicio de las responsabilidades profesionales del resto de los agentes que participaron en la construcción. Estos últimos también responden según lo establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Si la inmobiliaria es responsable, pero la sociedad se disolvió, la responsabilidad la asume el representante legal de ella a la fecha del contrato de compraventa. Por último, si los daños no son estructurales, pero hay muros dañados y otros que igualmente hacen inhabitable el inmueble, si éstos se originaron por fallas o defectos constructivos, la inmobiliaria y/o la constructora igualmente deben responder, aunque dentro de los respectivos plazos de prescripción. Si no son causados por fallas o defectos constructivos, deben ser asumidos por los propietarios del inmueble, ya sea directamente o por medio de los seguros que normalmente contemplan los créditos hipotecarios.

En términos generales, el propietario pierde sus bienes cuando éstos sufren un daño irreparable. Si el defecto se debe a un terremoto, la inmobiliaria no tiene responsabilidad, bajo el entendido que la construcción esté en regla. Por eso, es importante contar con seguros contra terremoto, por una parte.

Las opiniones técnicas y expertas en materias del cumplimiento de las normas de construcción son vitales para que un juez falle en un sentido u otro. Por ello, en caso de iniciarse algún reclamo judicial, será fundamental que existan pronunciamientos de peritos. Catástrofes de envergadura son muy excepcionales, incluso podría ocurrir que, pese al cumplimiento de la normativa, algún edificio tenga daños estructurales.

En caso de que una inmobiliaria que tiene responsabilidad por daños quiebre, es posible solicitar medidas precautorias como es el embargo de bienes. Pero para que las disposiciones sean procedentes, el juez debe evaluar, primero, si existen presunciones graves del derecho que se reclama, y, segundo, que el patrimonio del demandado no otorgue las garantías para responder.

Un juicio para ser indemnizado puede ser vía juzgado de policía local, lo que tomaría entre uno y dos años. Por la vía civil, puede tomar cerca de cuatro a cinco años.

Qué dice la Ley de Urbanismo y Construcciones

la ley establece:

1. Las inmobiliarias y constructoras están obligadas a responder por los daños que tengan su origen en defectos o vicios constructivos. Los daños estructurales de edificios que cumplen la norma no generan responsabilidad.

2. Si el edificio colapsa, la inmobiliaria siempre tendrá el deber de responder.

3. Las empresas pueden alegar prescripción de responsabilidades, si así procede. Los plazos van desde tres a diez años, contados desde la recepción de la obra.

¿Quién responde en el caso de que un inmueble presente problemas, pero la sociedad ya no

existe?

En caso de disolución de la inmobiliaria, debe asumir la responsabilidad el representante legal de ella a la fecha del contrato de compraventa.



3. Estudio Legal

Explique las leyes que afectan a un proyecto inmobiliario en todas sus etapas

Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio o vivienda, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respecto. Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes a la fecha de su ingreso

A grandes rasgos podemos definir como leyes afectas al sector, independiente de magnitud o tipo de obra:

Ley de Urbanismo y Construcciones.

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Zonificación Municipal (Certificado de informaciones previas, Área y tipo de un proyecto, Rasantes y Altura óptima)

Contrato de construcción.

Permiso de construcción

Inspección de obra.

Recepción de obras

Factibilidades y certificaciones de servicios (instalaciones de agua, gas, luz)

CONCLUSIONES

Las empresas han hecho una revisión exhaustiva en sus proyectos inmobiliarios para verificar si efectivamente los problemas presentados responden a daños estructurales. La norma de sismos en Chile aclara que frente a catástrofes de gran magnitud, se debe proteger la vida humana, y eso tiene que ver con evitar colapsos estructurales.

Las inmobiliarias tienen que responder por las estructuras. Por las fisuras obviamente no, para eso existen los seguros contra terremotos. No es un problema de buena construcción, porque la inmobiliaria no tiene en principio la culpa del terremoto, es una acción de la naturaleza.

Ante esos daños en que la inmobiliaria o la empresa demuestre no tener responsabilidades, los copropietarios pueden hacer uso del seguro contra sismo, que generalmente se obtiene al contratar el crédito hipotecario. Según la Asociación de Bancos el 95% de los créditos hipotecarios en el sistema privado tienen un seguro adicional contra sismo.

El seguro debiera hacerse efectivo cuando un edificio está fuera del plazo mencionado en la ley. En esos casos se debería liquidar las pólizas, denunciarlas y que opere el seguro, si es que está contratado por cada departamento o por los espacios comunes.

Los deducibles en el caso de los sismos son bastante elevados, entre un 1 ó 2% del monto asegurado. Entonces si no son gastos estructurales, vale más la pena arreglar por cuenta del usuario.



RESPONSABILIDAD. Si la sociedad de la constructora se declara disuelta, la responsabilidad recae sobre los representantes legales como personas, quienes deben responder con su patrimonio. La quiebra es una de las causas de disolución.

Las inmobiliarias a fin de evitar los litigios y reclamos de las personas, ofrecen alternativas de solución. En nuestra normativa, la indemnización es compensatoria al daño producido. Si yo tengo un daño de 100, lo que a mí se me debería indemnizar es 100. No hay un lucro en la indemnización.

Si la empresa aún no se ha acercado a los vecinos, cuyos inmuebles presentan problemas graves como daños estructurales, la ley los ampara y pueden iniciar un juicio en contra las figuras legales de la empresa, que según los expertos se puede entramar por 5 a 7 años.

RECOMENDACIONES

Si bien las personas que viven en edificios o casas que han presentado problemas, pueden ver en forma tangible qué sucedió con sus inmuebles, es distinto para quienes tienen firmada una promesa de compra-venta, de la cual quieren desentenderse.

Un terremoto no es causal suficiente como para echar atrás un negocio, salvo que en el edificio donde se va a comprar esté con daños estructurales o se vea claramente que está con problemas. Pero si el edificio está

impecable, está de pie, no hay ninguna razón para echarse para atrás. Lo recomendable sería asumir la multa de no cumplimiento de la promesa de compra-venta en caso de permanecer en desconfianza con respecto al estudio técnico post terremoto. Si se quiere pagar la multa, no tienes por qué dar razón.



PROPIETARIOS. Las garantías persiguen a quien cumpla el rol de propietario del departamento en ese momento. No se pierden si fue comprado en segunda mano, siempre y cuando se esté dentro de los plazos.Fuente: Portalinmobiliario.com

BIBLIOGRAFÍA

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