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CV PROJECT SAC – MIGUEL SEMINARIO 320 OF 701 SAN ISIDRO – WWW.CVPROJECT.COM 1 / 24

ESTUDIO DE VIABILIDAD

PROMOTOR/CONSTRUCTOR: CONSTRUCTORA INMOBILIARIA BUENAVENTURA S.R.L.

PROYECTO: TORRE ALTO BRASIL

ENTIDAD SOLICITANTE: BANCO / INSTITUCIÓN FINANCIERA

Lima, 06 de Noviembre del 2014


INDICE

RESUMEN EJECUTIVO Pág. 03 DESARROLLO DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD

I. UBICACIÓN DEL TERRENO Pág. 05

II. SINTESIS TECNICA Pág. 05

III. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO Pág. 08

IV. ANALISIS DEL MERCADO Pág. 08

V. SITUACION MUNICIPAL Pág. 12

VI. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO Pág. 12

Ingresos totales del proyecto

Análisis del presupuesto y cronograma valorizado de obra

Costos Administrativos y operativos

Aporte

Preventa

Estructura de Financiamiento

Rentabilidad

Proyecciones Económicas - Financieras

VII. CONCLUSIONES Pág. 19

VIII. ANEXOS Pág. 22


RESUMEN EJECUTIVO La calificación final de la información proporcionada por el cliente es CONFORME. El cliente cumplió con proporcionar la información requerida. El cliente para el presente proyecto utiliza la modalidad de Promotor/Constructor.

Nombre del Proyecto PROYECTO TORRE ALTO BRASIL

Ubicación Avenida Brasil Nº 4052 del distrito de Magdalena del Mar, Provincia y Departamento de Lima.

Promotor/Constructor CONSTRUCTORA INMOBILIARIA BUENAVENTURA S.R.L. - RUC 20112400118 Representante legal Renzo Oscar Vargas Cassina - Gerente General

Domicilio legal Av. Paseo de la Republica Nro. 7706 Dpto. 201 Urb. Los Rosales (alt. cda. 1 de av Ayacucho) Lima - Lima - Santiago de Surco

Teléfono de contacto / email Renzo Vargas C. 4771675/952033802 – [email protected] de terreno Aporte del promotorFuncionario Banco Fuente de financiamiento sobre el costo total del proyecto (no incluye Costo Financiero)

Aporte 30.62%- Preventa 30.21%- Crédito al promotor 39.17%

Fuente de financiamiento sobre el costo de la construcción (no incluye Costo Financiero)

Aporte 8.62% - Preventa 35.29%- Crédito al promotor 56.10%

Programa por aplicar Crédito PromotorLas unidades monetarias del EV están expresadas en Nuevos Soles - T. C S/. 2.90 Costo total del proyecto S/. 13,900,152 (antes de costos financieros) Plazo de construcción 20 meses Ingresos Totales S/. 15,790,097 inc. IGV

Financiamiento de la construcción

S/. 9,735,457 (antes de costos financieros) Línea Compuesta por: - S/. 829,872 (Aporte del promotor) - S/. 3,399,107 (Preventas) - S/. 5,403,290 (Financiamiento del terreno)

Situación Municipal Se cuenta con Anteproyecto Aprobado, según Expediente N° 3112-12. Emitido por la municipalidad de Magdalena del Mar.

CONSTRUCTORA INMOBILIARIA BUENAVENTURA S.R.LTDA tiene experiencia en construcción de edificios multifamiliares. El responsable de obra será el arquitecto Hernán Alexander Villen Sarmiento (CAP 5794). Presenta experiencia como Arquitecto Diseñador y asesor de proyectos de inversión inmobiliaria, ejecución de proyectos de edificaciones multifamiliares de vivienda y en asesoría inmobiliaria, en construcción de edificaciones residenciales de 3 a 15 pisos. Se ha desempeñado en varios rubros de la Arquitectura e Ingeniería. Además cuenta con experiencia en la construcción de condominios, y de locales comerciales; además de remodelaciones. Antecedentes del promotor (INDECOPI/SUNAT) Se indica que el Promotor no presenta registros en Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (INDECOPI); sin embargo, a la fecha de cierre del presente informe, la situación ante la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria, refiere que el estado del Promotor como contribuyente se encuentra ACTIVO y HALLADO.


Experiencia del Promotor Tal como se indica en la página anterior, el cliente presenta su experiencia en el desarrollo inmobiliario, habiendo realizado varios proyectos con anterioridad.

Inicio-Fin de Obra PROYECTO DISTRITO INVERSION USD1994-1996 LOS ROSALES I SANTIAGO DE SURCO $ 520,000.001996-1998 LOS ROSALES II SANTIAGO DE SURCO $ 596,000.001999-2001 LOS ROSALES III SANTIAGO DE SURCO $ 460,000.001999-2001 LOS ROSALES IV SANTIAGO DE SURCO $ 324,000.002009-2010 TERRAZAS DE LAS VIÑAS MIRAFLORES $ 1,100,000.002009-2010 MAR MEDITERRANEO SANTIAGO DE SURCO $ 800,000.002009-2010 LOS FLAMENCOS SANTIAGO DE SURCO $ 1,000,000.002010-2011 CARIBE PARK SANTIAGO DE SURCO $ 750,000.002011-2012 LA AURORA MIRAFLORES $ 1,300,000.00

2013 LA ASUNCION MIRAFLORES $ 2,400,000.00


DESARROLLO INFORME TECNICO FINANCIERO I. UBICACIÓN DEL TERRENO

El terreno para la construcción del proyecto Torre Brasil, se encuentra ubicado en la Av. Brasil Nº 4052, distrito de Magdalena del Mar, Provincia y Departamento de Lima. El área del terreno es de 496.16 m2.

II. SINTESIS TÉCNICA

Se proyecta un edificio multifamiliar, de 15 pisos, organizados en un solo bloque, de 4 sótanos, un semisótano y 15 pisos. El ingreso peatonal y vehicular es por la Av. Brasil. Se plantea la construcción de 45 departamentos de 2 y 3 dormitorios, un local comercial, 39 estacionamientos y 18 depósitos. Sótano 4: 04 estacionamientos, 15 depósitos, área de maniobras, 2 ascensores, hall de ingreso y escalera a nivel superior. Sótano 3: 10 estacionamientos, 07 depósitos, área de maniobras, 2 ascensores, hall de ingreso y escalera a nivel superior. Sótano 2: 10 estacionamientos, 07 depósitos, área de maniobras, 2 ascensores, hall de ingreso y escalera a nivel superior. Sótano 1: 10 estacionamientos, 07 depósitos, área de maniobras, 2 ascensores, hall de ingreso y escalera a nivel superior.


Semi Sótano 06 estacionamientos, ingreso principal, terraza al ingreso, rampa para discapacitados con 8% de pendiente, hall de ingreso, recepción, gimnasio, lavandería, 2 ascensores, escalera a niveles superiores, escalera a niveles inferiores (estacionamientos). 1° Piso: Llega escalera del piso anterior, 2 ascensores, hall de ascensores: Departamento Nº 101: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 102: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 103: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. 2°, 3º, 4º, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10º y 11° Pisos: Llega escalera del piso anterior, 2 ascensores, hall de ascensores: Departamento Nº 201- 301 - 401 - 501 - 601 - 701 - 801 - 901 - 1001 y 1101: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 202- 302 - 402 - 502 - 602 - 702 - 802 - 902 - 1002 y 1102: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 203- 303 - 403 - 503 - 603 - 703 - 803 - 903 - 1003 y 1103: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. 12° Piso: Llega escalera del piso anterior, 2 ascensores, hall de ascensores: Departamento Nº 1201: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 1202: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 1203: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. 13° Piso: Llega escalera del piso anterior, 2 ascensores, hall de ascensores: Departamento Nº 1301: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal, baño del dormitorio principal y terraza para el dormitorio principal. Departamento Nº 1302: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 1303: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio principal y baño del dormitorio principal.


14° Piso: Llega escalera del piso anterior, 2 ascensores, hall de ascensores: Departamento Nº 1401: tipo Dúplex Primer Nivel: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, escalera que lleva al segundo nivel; Segundo Nivel: Escalera que llega, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio 03, baño compartido. Departamento Nº 1402: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 1403: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. 15° Piso: Llega escalera del piso anterior, 2 ascensores, hall de ascensores: Departamento Nº 1502: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Departamento Nº 1503: cuenta con sala – comedor, kitchenette, baño compartido, dormitorio 01, dormitorio principal y baño del dormitorio principal. Planta de Azotea No se considera, según los planos de arquitectura todo se desarrolla como nivel de techos.

Cuadro resumen

RESUMEN DEL PROYECTODESCRIPCION CANTIDAD DEPARTAMENTOS CANTIDAD DE BLOQUES 1 und CANTIDAD DE NIVELES 15 CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS 44 und AREA PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS 81.59 m2 DEPARTAMENTOS FLAT CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS 44 und AREA PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS 81.59 m2 PRECIO PROMEDIO DE VENTA POR M2 DE DEPARTAMENTO 3,930 S/./m2 PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE DEPARTAMENTO S/. 320,616 INGRESO TOTAL POR VENTA DE DEPARTAMENTOS S/. 14,107,097 LOCAL COMERCIAL CANTIDAD DE LOCALES COMERCIALES 1 und PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE LOCALES COMERCIALES S/. 252,000.00 INGRESO TOTAL POR VENTA DE LOCALES COMERCIALES S/. 252,000.00 ESTACIONAMIENTOS CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS 39 und PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS S/. 30,307.69 INGRESO TOTAL POR VENTA DE ESTACIONAMIENTOS S/. 1,182,000.00 DEPOSITOS CANTIDAD DE DEPOSITOS 18 und 18 und PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE DEPOSITOS S/. 13,833 S/. 13,833 INGRESO TOTAL POR VENTA DE DEPOSITOS S/. 249,000 S/. 249,000 RESUMEN INGRESO TOTAL S/. 15,790,097 AREA DE TERRENO 496.16 m2 AREA COMUN TECHADA 560.08 m2 AREA LIBRE 234.05 m2 AREA TECHADA DEPARTAMENTOS 3,636.48 m2 AREA TECHADA PROYECTO 5,882.13 m2 AREA CONSTRUIDA PROYECTO 6,188.21 m2


Perspectiva del proyecto Ingeniería de detalle

Hemos recibido el cuadro de acabados del proyecto, el cual se adjunta en los anexos, por lo que se puede concluir que los acabados son congruentes con el precio de venta de los departamentos así como también con el nivel socio económico.

III. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

AREA DE TERRENO 496.16 m2VALOR DE COSTO S/. 4,383.67 S/. 2,175,000

Para efectos de la elaboración del análisis de factibilidad y el flujo de caja, se ha considerado como costo del terreno, el promedio entre el valor comercial y el costo de compra (debido a la antigüedad de la compra); por lo tanto su costo asciende a S/. 2,175,000 (T.C. de 2.90 soles por dólar americano).

IV. ANALISIS DEL MERCADO Estudio de la competencia El producto está dirigido al segmento socio económico residencial (C+ a B). Para realizar el análisis del

mercado, CV Project ha realizado un sondeo de la situación del mercado en la zona al mes de Octubre del 2014, mediante la cual se validó la competencia directa que se detalla a continuación:

CONSTRUCTOR / PROMOTOR 1.- Inmobiliaria Gran

Vida 2.- KVC Contratistas 3.- Bélgica Edificaciones

4.- Inmobiliaria Buenaventura

PROYECTO Edificio Gran Vida Brasil Brasil del Mar Torre II Proyecto Ejército 231 Torre Alto Brasil

UBICACIÓN Av. Brasil N° 3740,

Magdalena Av. Brasil N° 3799,

Magdalena Av. Del Ejército 231,

Magdalena Av. Brasil N° 4052,

Magdalena N° DE DEPARTAMENTOS 78 23 40 45 N° DE PISOS 20 12 15 15 AREA PROMEDIO DE DPTOS (m2)-FLAT 82.48 106 92 81 PRECIO DEL DEPARTAMENTO-FLAT S/. 333,328 S/. 426,132 S/. 405,000 S/. 323,312PRECIO POR (m2)-FLAT S/. 4,041 S/. 4,020 S/. 4,402 S/. 4,001Situación del Proyecto En construcción En construcción Ejecutado Preventa


Oferta del Inmueble, De acuerdo a lo observado, el cliente Inmobiliaria Buenaventura, ofrece departamentos con muy buena distribución Para el presente cuadro comparativo se ha utilizado los Departamentos Flat, tipología de mayor oferta en la zona, la cual presenta un área promedio de 90m². Con respecto a la oferta, en la zona de influencia del proyecto se han encontrado 3 competencias directas, por tal motivo se puede indicar que la zona presenta alta demanda por proyectos inmobiliarios. Seguidamente se indica que el precio por m2, se encuentra en un precio dentro de la competencia de la zona. Cabe resaltar, que Torre Brasil, ofrece una buena distribución de los espacios en el interior de los departamentos, ofrece acabados de acuerdo al segmento objetivo, fachada arquitectónica con diseño armonioso y cuenta con ubicación competitiva. Valor promedio por $./.x m²; Con respecto al valor promedio por $./.x m² el proyecto Torre Brasil, es competitivo y se encuentra por debajo de la media del mercado (con respecto a la competencia similar). Accesibilidad, Ejes viales de importancia El proyecto se encuentra cerca de la Av. Del Ejército, Av. Javier Prado, Av. La Marina, las cuales se han consolidado como ejes importantes y comerciales del distrito de Magdalena, lo que permite una rápida conexión vehicular (transporte privado y público) con otros distritos, así como también una rápida conexión hacia Centro Comerciales de importancia y servicios diversos, como Real Plaza Salaverry. Conclusiones de la Oferta; El producto está dirigido al segmento socio económico residencial (C+ a B). Con respecto a la oferta, en la zona de influencia del proyecto se han encontrado 3 competencias directas, se puede indicar que la zona presenta alta demanda por proyectos inmobiliarios. Seguidamente se indica que el precio por m2, se encuentra en un precio dentro de la competencia de la zona. El proyecto Torre Alto Brasil, ofrece una buena distribución de los espacios en el interior de los departamentos, ofrece acabados de acuerdo al segmento objetivo, fachada arquitectónica con diseño armonioso, cuenta con ubicación competitiva. El proyecto se encuentra cerca de la Av. Del Ejército, Av. Javier Prado, Av. La Marina, las cuales se han consolidado como ejes importantes y comerciales del distrito de Magdalena, lo que permite una rápida conexión vehicular (transporte privado y público) con otros distritos, así como también una rápida conexión hacia Centro Comerciales de importancia y servicios diversos, como Real Plaza Salaverry.

Estudio del entorno

ENTORNO Y EQUIPAMIENTO URBANO RECREACION / COMERCIO / INSTITUCIONAL/EDUCACIÓN

TIENDAS Y SERVICIOS RECREACIONAL / CULTURAL

COLEGIOS / UNIVERSIDADES/INSTITUCIONES

Centro Comercial Plaza San Miguel CC Real Plaza Salaverry

Bancos Cinemark, Cineplanet

Museo Nacional de Arqueología

Universidad Católica Universidad Nacional Mayor de San

Marcos

HOSPITALES CLÍNICA Hospital Militar

Hospital de la Policía Hospital Víctor Larco Herrera

Clínica San Felipe


UBICACIÓN LEYENDA 1 Gran Vida Brasil

2 Brasil de Mar Torre II

3 Ejercito 231

4 Torre Alto Brasil

Plano de ubicación de los proyectos

A continuación se muestra un plano con la ubicación de los proyectos de la Competencia:


Estrategia de comercialización El cliente manifiesta que su estrategia comercial se basa en: - Caseta de ventas y departamento piloto para la etapa de pre-venta - Marketing tradicional a través de periódicos y revistas - Marketing tradicional - Marketing social - Marketing publicitario (banners, brochures, etc.) - Utilización de métodos antropológicos como triadas, etnografías para observar el comportamiento

social de las familias y en consecuencia ofrecer un producto acorde a sus necesidades. Análisis FODA

FORTALEZAS - Desarrollo personalizado de los departamentos, distribuciones interiores variadas que pueden ser

interesantes a diversos tipos de comprador, conforme a los resultados etnográficos. - Basado en la gran experiencia de Buenaventura, los potenciales compradores encuentran en la

empresa la experiencia en el desarrollo de proyectos arquitectónicos de gran calidad. - A diferencia de la competencia, se muestra a los clientes fachadas con diseños modernos,

departamentos funcionales y con excelente iluminación. - La empresa tiene varios edificios construidos y entregados satisfactoriamente. Se anexa currículum

del grupo Buenaventura. - Se ofrece cierto nivel de personalización de acabados dando la oportunidad de acomodar, en cierta

medida, cada departamento “al gusto” del cliente. Todo esto con la finalidad de asegurar la satisfacción de los futuros propietarios.

- Pese a que el proyecto no se encuentra ubicado en un terreno en esquina, logra departamentos con buena iluminación y ventilación.

- La zona cuenta con seguridad del serenazgo del distrito que ronda los alrededores durante el día y la noche; además de prever cámaras de seguridad en la cuadra.

- Cuenta con sólo tres departamentos por piso; lo que brinda una mayor exclusividad en cada nivel. Asimismo, cuenta con acceso para personas discapacitadas en el ingreso de la edificación.

- El aporte de la empresa consiste en entregar departamentos valorados con tres importantes insights: Salud – Innovación – Ahorro, a través de su paquete Smart Home, gratuito para sus clientes.

OPORTUNIDADES - El inmueble está ubicado en el eje de una avenida principal con potencial diseño paisajista y urbano,

cerca al mar y a la reconocida feria Mistura. - Cuenta, a poca distancia, con las avenidas Av. Del Ejército y la Av. Javier Prado, lo que facilita el

acceso hacia los principales puntos de interés dentro y fuera del distrito. - Cuenta con gran cantidad de infraestructura urbana: Nidos, Colegios, Institutos y Universidades. - En Comercio, cuenta con mucha oferta de establecimientos, tiendas, restaurantes, peluquerías,

cafeterías, panaderías y establecimientos de comida rápida. - En el entorno inmediato existen proyectos de edificios multifamiliares en ejecución creando en la

zona un polo de desarrollo y crecimiento. - Cercanía del proyecto a instituciones bancarias (BCP, Continental, Scotiabank) y supermercados

(Plaza Vea, Makro). - Cuenta con la ventaja de tener cerca áreas verdes públicas y privadas como el monumento a la

Virgen María, los parques Leoncio Prado, Gonzales Prada y Juan Pablo II.


- El proyecto se encuentra ubicado en una zona donde hay tránsito vehicular de transporte privado; asimismo, se encuentra a pocas cuadras de avenidas principales lo que implica que cuenta con una adecuada accesibilidad.

DEBILIDADES - El proyecto cuenta con gran cantidad competencia directa, encontrando proyectos en la etapa de

diseño, en construcción y terminados. AMENAZAS - Exceso de tráfico en la zona en horas punta. - Escases de parqueo para visita cerca del edificio. - Seguridad Vecinal, contaminación sonora

V. SITUACION MUNICIPAL

Situación de licencias

El proyecto cuenta con anteproyecto aprobado, según Expediente N° 3112-12 (ver anexos). Para la obtención de la licencia de construcción definitiva, el cliente debe presentar las especialidades de estructuras, sanitarias y eléctricas, además de un estudio de impacto ambiental.

VI. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO Ingresos totales del proyecto

Los ingresos de ventas se encuentran previstos de la siguiente manera:

DEPARTAMENTOS-EDIFICIO ALAMEDA PARDO 570

PISO DEPARTAMENTO AREA VENDIBLE

TECHADA AREA VENDIBLE

OCUPADA AREA LIBRE

AREA COMUN

PRECIO DE VENTA/CON IGV

1 101 82.59 m2 82.59 m2

234.05 m2

49.40 m2 S/. 335,315

102 72.57 m2 72.57 m2 S/. 314,953103 83.69 m2 83.69 m2 S/. 351,498

2 201 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 335,315

202 84.04 m2 84.04 m2 S/. 314,953203 82.35 m2 82.35 m2 S/. 351,498

3 301 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 300,627

302 84.04 m2 84.04 m2 S/. 341,202303 82.35 m2 82.35 m2 S/. 334,341

4 401 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 300,627

402 84.04 m2 84.04 m2 S/. 341,202403 82.35 m2 82.35 m2 S/. 334,341

5 501 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 289,065

502 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,377503 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

6 601 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 289,065

602 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,377603 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

7 701 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 289,065

702 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,377703 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

8 801 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 289,065

802 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,377803 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

9 901 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 289,065

902 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,377903 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

10 1001 82.59 m2 82.59 m2

39.27 m2 S/. 289,065

1002 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,3771003 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894


11 1101 82.59 m2 82.59 m2

30.72 m2 S/. 289,065

1102 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,3771103 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

12 1201 82.59 m2 82.59 m2

30.72 m2 S/. 289,065

1202 84.04 m2 84.04 m2 S/. 322,3771203 82.35 m2 82.35 m2 S/. 315,894

13 1301 66.27 m2 66.27 m2

30.37 m2 S/. 259,778

1302 84.04 m2 84.04 m2 S/. 341,2021303 82.35 m2 82.35 m2 S/. 334,341

14 1401 46.71 m2 46.71 m2

32.72 m2 S/. 405,442

1402 84.04 m2 84.04 m2 S/. 341,2021403 82.35 m2 82.35 m2 S/. 334,341

15 1502 84.04 m2 84.04 m2

S/. 364,733

1503 82.35 m2 82.35 m2 S/. 351,498TOTAL 3,589.77 m2 3,589.77 m2 234.05 m2 527.36 m2 S/. 14,107,097

Se considera por la venta de los 44 departamentos un ingreso de S/. 14,107,097. De acuerdo a la información del cliente, la Oferta considera 39 estacionamientos, 18 depósitos y 1 local comercial. El ingreso por estas unidades inmobiliarias es de S/. 1,683,000.

RESUMEN INGRESO POR VENTAS Monto S/.INGRESO VENTA DE LOCALES COMERCIALES CON IGV S/. 252,000INGRESO VENTA ESTACIONAMIENTOS CON IGV S/. 1,182,000INGRESO VENTA DEPOSITOS CON IGV S/. 249,000

El proyecto tiene un ingreso total de S/. 15,790,097.

Análisis del Presupuesto de construcción y cronograma valorizado de obra

El análisis de los ratios de costos de construcción del proyecto se realizó sobre la base del área construida de 6,188.21 m2. El ratio de construcción analizado no considera gastos generales ni utilidad, los montos considerados no incluyen IGV. Luego del análisis se obtuvo que el ratio por área construida es de S/. 1,196/m2 (412 $/m2 a un T.C. de 2.90 nuevos soles por dólar americano). El ratio de construcción se encuentra dentro de la media del mercado para este tipo de producto (de 400 $/m2 a 450 $/m2). Según el Cronograma emitido por el cliente, el proyecto está programado para una duración de 20 meses. El cliente no ha indicado fecha de inicio de obra. El cliente ha enviado el Cronograma Valorizado de Obra, que se muestra a continuación:

CRONOGRAMA VALORIZADO NUEVOS SOLESDESCRIPCION MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8COSTO DIRECTO S/. 40,673 S/. 184,936 S/. 203,891 S/. 208,103 S/. 213,948 S/. 337,045 S/. 285,877 S/. 414,971GASTOS GENERALES 11.48% S/. 4,670 S/. 21,235 S/. 23,412 S/. 23,895 S/. 24,566 S/. 38,701 S/. 32,825 S/. 47,649SUB – TOTAL S/. 45,343 S/. 206,171 S/. 227,303 S/. 231,999 S/. 238,515 S/. 375,746 S/. 318,702 S/. 462,620IGV 18.00% S/. 8,162 S/. 37,111 S/. 40,914 S/. 41,760 S/. 42,933 S/. 67,634 S/. 57,366 S/. 83,272TOTAL GENERAL S/. 53,505 S/. 243,281 S/. 268,217 S/. 273,759 S/. 281,448 S/. 443,380 S/. 376,068 S/. 545,891TOTAL GENERAL ACUMULADO S/. 53,505 S/. 296,786 S/. 565,003 S/. 838,762 S/. 1,120,209 S/. 1,563,589 S/. 1,939,658 S/. 2,485,549PORCENTAJE DE AVANCE 0.55% 2.50% 2.76% 2.81% 2.89% 4.55% 3.86% 5.61%PORCENTAJE ACUMULADO DE AVANCE 0.55% 3.05% 5.80% 8.62% 11.51% 16.06% 19.92% 25.53%


CRONOGRAMA VALORIZADO NUEVOS SOLES

DESCRIPCION MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15COSTO DIRECTO S/. 537,114 S/. 585,972 S/. 625,879 S/. 525,400 S/. 532,035 S/. 538,117 S/. 488,837GASTOS GENERALES 11.48% S/. 61,674 S/. 67,284 S/. 71,866 S/. 60,329 S/. 61,090 S/. 61,789 S/. 56,130SUB – TOTAL S/. 598,788 S/. 653,255 S/. 697,745 S/. 585,729 S/. 593,126 S/. 599,906 S/. 544,967IGV 18.00% S/. 107,782 S/. 117,586 S/. 125,594 S/. 105,431 S/. 106,763 S/. 107,983 S/. 98,094TOTAL GENERAL S/. 706,570 S/. 770,841 S/. 823,339 S/. 691,160 S/. 699,888 S/. 707,889 S/. 643,061TOTAL GENERAL ACUMULADO S/. 3,192,119 S/. 3,962,960 S/. 4,786,299 S/. 5,477,459 S/. 6,177,348 S/. 6,885,237 S/. 7,528,298PORCENTAJE DE AVANCE 7.26% 7.92% 8.46% 7.10% 7.19% 7.27% 6.61%PORCENTAJE ACUMULADO DE AVANCE 32.79% 40.71% 49.16% 56.26% 63.45% 70.72% 77.33%

CRONOGRAMA VALORIZADO NUEVOS SOLES

DESCRIPCION MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 TOTAL S/.COSTO DIRECTO S/. 459,773 S/. 334,360 S/. 324,028 S/. 310,892 S/. 248,765 S/. 7,400,619GASTOS GENERALES 11.48% S/. 52,793 S/. 38,393 S/. 37,206 S/. 35,698 S/. 28,564 S/. 849,768UTILIDAD CONSTRUCTORA 0.00% S/. 0 S/. 0 S/. 0 S/. 0 S/. 0 S/. 0SUB - TOTAL S/. 512,566 S/. 372,753 S/. 361,234 S/. 346,590 S/. 277,329 S/. 8,250,387IGV 18.00% S/. 92,262 S/. 67,096 S/. 65,022 S/. 62,386 S/. 49,919 S/. 1,485,070TOTAL GENERAL S/. 604,828 S/. 439,849 S/. 426,257 S/. 408,977 S/. 327,249 S/. 9,735,457TOTAL GENERAL ACUMULADO S/. 8,133,127 S/. 8,572,975 S/. 8,999,232 S/. 9,408,208 S/. 9,735,457 PORCENTAJE DE AVANCE 6.21% 4.52% 4.38% 4.20% 3.36% 100.00%PORCENTAJE ACUMULADO DE AVANCE 83.54% 88.06% 92.44% 96.64% 100.00%

El proyecto está programado para una duración de 20 meses. No se ha indicado fecha de inicio de obra.

Costos administrativos y operativos

DESCRIPCION AREA CONSTRUIDA

6,188.21 m2 TERRENO S/. 3,245,796 524.51 S/./m2 COSTOS INDIRECTOS S/. 1,370,516 221.47 S/./m2 CONEXIÓN DE SERVICIOS S/. 74,000 11.96 S/./m2 COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO S/. 80,000 12.93 S/./m2 GASTOS MUNICIPALES S/. 130,000 21.01 S/./m2 COSTOS DE LA PROMOTORA (GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) S/. 450,679 72.83 S/./m2 COSTOS DE LA PROMOTORA PUBLICIDAD Y VENTAS S/. 150,000 24.24 S/./m2 COSTOS FINANCIEROS S/. 485,837 78.51 S/./m2 GG, UTILIDAD E IGV CONSTRUCTORA S/. 2,334,838 377.30 S/./m2 COSTO CONSTRUCCION S/. 7,400,619 1,195.92 S/./m2TOTAL S/. 14,351,769 2,319.21 S/./m2

Luego de realizar el análisis de los costos indirectos del proyecto se obtuvo un monto de S/. 221 m2, lo cual representa el 6.16% del total de egresos, lo cual se indica ligeramente por debajo de un ratio usual para proyectos de similares características.

Aporte

TOTAL PORCENTAJE APORTE CLIENTE MONTO S/. TERRENO (INCLUYE GASTOS NOTARIALES – REGISTRALES – ALCABALA – OTROS) S/. 3,245,796 COSTOS DE OBRA S/. 829,872 COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO S/. 78,933 GASTOS MUNICIPALES S/. 70,000 TOTAL S/. 4,224,600 APORTE (CALCULADO SOBRE EL COSTO TOTAL DEL PROYECTO SIN GASTOS FINANCIEROS) 30.62%

Dada las características del proyecto y la duración del mismo se ha realizado un análisis del aporte del cliente obteniendo como resultado 30.62% del costo del proyecto.


Preventa

TOTAL DE INMUEBLES 44 undPREVENTA DE 29.55% 13 undPREVENTA CUOTAS INICIALES S/. 833,601PREVENTA SALDO CREDITO HIPOTECARIO S/. 3,334,405VENTA CUOTA INICIAL S/. 1,987,818VENTA SALDO CREDITO HIPOTECARIO S/. 7,951,273TOTAL DE INGRESO POR VENTAS S/. 14,107,097

El porcentaje de preventa sugerido es del 30.21% del costo del proyecto (29.55% del total de departamentos, aproximadamente 13 unidades inmobiliarias).

Estructura de Financiamiento

CUADRO DE COSTOS FUENTE DE FINANCIAMIENTO

PROYECTO CLIENTE PREVENTA LÍNEA PROMOTOR BANCO

RUBRO S/. S/. S/. S/. TERRENO: 3,245,796 3,245,796 - -GASTOS PREOPERATIVOS (TERRENO – PROYECTO – MUNICIPALES) 148,933 148,933 - -COSTO DE CONSTRUCCION 9,632,268 829,872 3,399,107 5,403,290GASTOS MUNICIPALES Y REGISTRALES POSTCONSTRUCCION 60,000 - 60,000 -COSTOS ADMINISTRATIVOS Y OPERATIVOS DE LA PROMOTORA 708,899 - 708,899 -COSTO ANTES DE GASTOS FINANCIEROS 13,795,896 4,224,600 4,168,006 5,403,290Participación (%) 100% 30.62% 30.21% 39.17%Participación en la Construcción (%) 100% 8.62% 35.29% 56.10%

De esta manera, la estructura plantea lo siguiente: un Aporte del cliente del 30.62%, una preventa de 30.21% y una Línea de Financiamiento de 39.17%.

Rentabilidad

ANÁLISIS DE RENTABILIDAD

TOTAL DE EGRESOS SIN IGV S/. 12,654,347TOTAL DE INGRESOS SIN IGV S/. 14,486,328UTILIDAD OPERATIVA 12.65% S/. 1,831,981IMPUESTO A LA RENTA 30% S/. 463,873UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 7.47% S/. 1,082,371UTILIDAD RESPECTO AL APORTE 25.62%

El resultado del análisis del proyecto en el escenario de ventas según costos del proyecto y con los precios de venta enviados por el cliente se obtiene una rentabilidad de aproximadamente S/. 1.83 MM antes de impuestos (12.65% sobre los ingresos operativos). Este porcentaje representa una utilidad ligeramente por debajo de lo usual; sin embargo, en monto es considerable.

Proyecciones Económicas – Financieras

Las premisas utilizadas para analizar el proyecto han sido las siguientes: - Se considera un plazo de ejecución de obra de 20 meses. - Se considera que no se realizará ninguna venta adicional desde la etapa de preventa hasta concluir el

proceso de construcción. - El porcentaje de aporte será de 30.62%, antes de costos financieros. - Seguidamente se consideró para el análisis el tipo de cambio de S/.2.90.


A continuación se presenta un resumen del flujo de caja del proyecto, desembolsos proyectados y periodo de repago de los mismos.

PERIODO DEL PROYECTO TOTAL % MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12TERRENO 3,245,796 23.53% 3,245,796 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS DE OBRA 9,632,268 69.82% 0 52,938 240,703 265,374 270,857 278,464 438,680 372,082 540,105 699,081 762,671 814,612 683,834CONEXIÓN DE SERVICIOS 74,000 0.54% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 78,933 0.57% 78,933 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0GASTOS MUNICIPALES 130,000 0.94% 70,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS OPERATIVOS Y ADM. 450,679 3.27% 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461COSTOS DE PUBLICIDAD Y VENTAS 150,000 1.09% 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143OTROS 34,220 0.25% 0 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711TOTAL DE EGRESOS inc. Igv 13,795,896 100.00% 3,423,333 83,252 271,018 295,689 301,172 308,779 468,995 402,397 570,420 729,396 792,986 844,927 714,149TOTAL DE IGV DE EGRESOS 1,589,507 11.52% 16,404 12,700 41,342 45,105 45,941 47,102 71,542 61,383 87,013 111,264 120,964 128,887 108,938TOTAL DE EGRESOS OPERATIVOS 12,206,389 88.48% 3,406,929 70,553 229,676 250,584 255,230 261,677 397,454 341,014 483,407 618,132 672,022 716,040 605,211APORTE DE CAPITAL 4,224,600 30.62% 3,394,729 52,938 240,703 265,374 270,857 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE INGRESOS CON IGV 15,790,097 833,601 3,334,405 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE IGV DE INGRESOS 1,303,769 68,829 275,318 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0INGRESOS OPERATIVOS 14,486,328 764,772 3,059,087 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0FLUJO DE IGV - CREDITO FISCAL -52,426 -262,618 41,342 45,105 45,941 47,102 71,542 61,383 87,013 111,264 120,964 128,887 108,938FLUJO ACUMULADO -52,426 -315,044 -273,702 -228,597 -182,656 -135,554 -64,012 -2,630 84,384 195,647 316,611 445,499 554,437DEFICIT SIN FINANCIAMIENTO 804,997 3,304,090 -30,315 -30,315 -30,315 -308,779 -468,995 -402,397 -570,420 -729,396 -792,986 -844,927 -714,149DEFICIT ACUMULADO 804,997 4,109,087 4,078,773 4,048,458 4,018,143 3,709,364 3,240,369 2,837,972 2,267,552 1,538,156 745,170 -99,756 -813,906FINANCIAMIENTO

5,403,290 39.17% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 99,756 714,149

FINANCIAMIENTO ACUMULADO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 99,756 814,7010.80%

413,468 3.00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 795 6,497

INTERESES ACUMULADOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 795 7,292FINANCIAMIENTO + INTERESES 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100,552 720,646FINANCIAMIENTO + INTERESES ACUMULADO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100,552 821,1980.25% COMISION FLAT POR DESEMBOLSO 34,490 0.25% 0 34,490 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0SALDO FINANCIAMIENTO 5,816,757 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100,552 720,646PERIODO DE REPAGO DE DEUDA 5,816,757 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


PERIODO DEL PROYECTO TOTAL % MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 TERRENO 3,245,796 23.53% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS DE OBRA 9,632,268 69.82% 692,470 700,386 636,245 598,418 435,187 421,739 404,642 323,780 0 0 0 0CONEXIÓN DE SERVICIOS 74,000 0.54% 0 0 0 0 0 0 0 74,000 0 0 0 0COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 78,933 0.57% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0GASTOS MUNICIPALES 130,000 0.94% 0 0 0 0 0 0 0 60,000 0 0 0 0COSTOS OPERATIVOS Y ADM. 450,679 3.27% 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 21,461 0 0 0 0COSTOS DE PUBLICIDAD Y VENTAS 150,000 1.09% 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 7,143 0 0 0 0OTROS 34,220 0.25% 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 1,711 0 0 0 0TOTAL DE EGRESOS inc. Igv 13,795,896 100.00% 722,785 730,701 666,560 628,732 465,501 452,053 434,957 488,095 0 0 0 0TOTAL DE IGV DE EGRESOS 1,589,507 11.52% 110,255 111,463 101,679 95,908 71,009 68,957 66,349 65,303 0 0 0 0TOTAL DE EGRESOS OPERATIVOS 12,206,389 88.48% 612,530 619,238 564,881 532,824 394,493 383,096 368,607 422,792 0 0 0 0APORTE DE CAPITAL 4,224,600 30.62% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE INGRESOS CON IGV 15,790,097 0 0 0 0 0 0 0 0 388,543 1,215,371 1,089,371 1,089,371TOTAL DE IGV DE INGRESOS 1,303,769 0 0 0 0 0 0 0 0 32,082 100,352 89,948 89,948INGRESOS OPERATIVOS 14,486,328 0 0 0 0 0 0 0 0 356,462 1,115,019 999,423 999,423FLUJO DE IGV - CREDITO FISCAL 110,255 111,463 101,679 95,908 71,009 68,957 66,349 65,303 -32,082 -100,352 -89,948 -89,948FLUJO ACUMULADO 664,692 776,155 877,833 973,742 625,445 694,402 760,752 826,054 632,610 532,259 442,311 883,794DEFICIT SIN FINANCIAMIENTO -722,785 -730,701 -666,560 -628,732 -465,501 -452,053 -434,957 -488,095 388,543 1,215,371 1,089,371 1,089,371DEFICIT ACUMULADO -1,536,690 -2,267,391 -2,933,951 -3,562,684 -4,028,185 -4,480,238 -4,915,195 -5,403,290 -5,014,746 -3,799,376 -2,710,005 -1,620,635FINANCIAMIENTO

5,403,290 39.17% 722,785 730,701 666,560 628,732 465,501 452,053 434,957 488,095 0 0 0 0

FINANCIAMIENTO ACUMULADO 1,543,982 2,286,995 2,971,792 3,624,222 4,118,623 4,603,519 5,075,185 5,603,750 5,648,435 5,304,933 4,131,865 3,075,4420.80%

413,468 3.00% 12,312 18,237 23,697 28,900 32,842 36,709 40,470 44,685 45,041 42,302 32,948 24,524

INTERESES ACUMULADOS 19,604 37,841 61,538 90,438 123,281 159,990 200,460 245,145 290,187 332,489 365,437 389,961FINANCIAMIENTO + INTERESES 735,097 748,938 690,257 657,632 498,344 488,763 475,427 532,780 45,041 42,302 32,948 24,524FINANCIAMIENTO + INTERESES ACUMULADO 1,556,294 2,305,232 2,995,490 3,653,122 4,151,466 4,640,228 5,115,655 5,648,435 5,304,933 4,131,865 3,075,442 2,010,5960.25% COMISION FLAT POR DESEMBOLSO 34,490 0.25% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0SALDO FINANCIAMIENTO 5,816,757 735,097 748,938 690,257 657,632 498,344 488,763 475,427 532,780 45,041 42,302 32,948 24,524PERIODO DE REPAGO DE DEUDA 5,816,757 0 0 0 0 0 0 0 0 388,543 1,215,371 1,089,371 1,089,371


PERIODO DEL PROYECTO TOTAL % MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 TERRENO 3,245,796 23.53% 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS DE OBRA 9,632,268 69.82% 0 0 0 0 0 0 0 0CONEXIÓN DE SERVICIOS 74,000 0.54% 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 78,933 0.57% 0 0 0 0 0 0 0 0GASTOS MUNICIPALES 130,000 0.94% 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS OPERATIVOS Y ADM. 450,679 3.27% 0 0 0 0 0 0 0 0COSTOS DE PUBLICIDAD Y VENTAS 150,000 1.09% 0 0 0 0 0 0 0 0OTROS 34,220 0.25% 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE EGRESOS inc. Igv 13,795,896 100.00% 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE IGV DE EGRESOS 1,589,507 11.52% 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE EGRESOS OPERATIVOS 12,206,389 88.48% 0 0 0 0 0 0 0 0APORTE DE CAPITAL 4,224,600 30.62% 0 0 0 0 0 0 0 0TOTAL DE INGRESOS CON IGV 15,790,097 1,089,371 1,089,371 1,089,371 1,089,371 1,089,371 1,060,383 904,712 427,488TOTAL DE IGV DE INGRESOS 1,303,769 89,948 89,948 89,948 89,948 89,948 87,555 74,701 35,297INGRESOS OPERATIVOS 14,486,328 999,423 999,423 999,423 999,423 999,423 972,829 830,011 392,191FLUJO DE IGV - CREDITO FISCAL -89,948 -89,948 -89,948 -89,948 -89,948 -87,555 -74,701 -35,297FLUJO ACUMULADO 793,846 703,898 613,950 524,002 434,053 346,499 271,798 236,501DEFICIT SIN FINANCIAMIENTO 1,089,371 1,089,371 1,089,371 1,089,371 1,089,371 1,060,383 904,712 427,488DEFICIT ACUMULADO -531,264 558,107 1,647,477 2,736,848 3,826,218 4,886,602 5,791,314 6,218,801FINANCIAMIENTO

5,403,290 39.17% 0 0 0 0 0 0 0 0

FINANCIAMIENTO ACUMULADO 2,010,596 937,258 0 0 0 0 0 00.80%

413,468 3.00% 16,033 7,474 0 0 0 0 0 0

INTERESES ACUMULADOS 405,994 413,468 0 0 0 0 0 0FINANCIAMIENTO + INTERESES 16,033 7,474 0 0 0 0 0 0FINANCIAMIENTO + INTERESES ACUMULADO 937,258 0 0 0 0 0 0 00.25% COMISION FLAT POR DESEMBOLSO 34,490 0.25% 0 0 0 0 0 0 0 0SALDO FINANCIAMIENTO 5,816,757 16,033 7,474 0 0 0 0 0 0PERIODO DE REPAGO DE DEUDA 5,816,757 1,089,371 944,732 0 0 0 0 0 0


VII. CONCLUSIONES Conclusiones Técnicas

El terreno para la construcción del proyecto Torre Brasil, se encuentra ubicado en la Av. Brasil Nº 4052, distrito de Magdalena del Mar, Provincia y Departamento de Lima. El área del terreno es de 496.16 m2. Se proyecta un edificio multifamiliar, de 15 pisos, organizados en un solo bloque, de 4 sótanos, un semisótano y 15 pisos. El ingreso peatonal y vehicular es por la Av. Brasil. El proyecto cuenta con anteproyecto aprobado, según Expediente N° 3112-12 (ver anexos). Para la obtención de la licencia de construcción definitiva, el cliente debe presentar las especialidades de estructuras, sanitarias y eléctricas, además de un estudio de impacto ambiental. Para efectos de la elaboración del análisis de factibilidad y el flujo de caja, se ha considerado como costo del terreno, el promedio entre el valor comercial y el costo de compra (debido a la antigüedad de la compra); por lo tanto su costo asciende a S/. 2,175,000 (T.C. de 2.90 soles por dólar americano). Conclusiones Comerciales

El producto está dirigido al segmento socio económico residencial (C+ a B). Con respecto a la oferta, en la zona de influencia del proyecto se han encontrado 3 competencias directas, se puede indicar que la zona presenta alta demanda por proyectos inmobiliarios. Seguidamente se indica que el precio por m2, se encuentra en un precio dentro de la competencia de la zona. El proyecto Torre Alto Brasil, ofrece una buena distribución de los espacios en el interior de los departamentos, ofrece acabados de acuerdo al segmento objetivo, fachada arquitectónica con diseño armonioso, cuenta con ubicación competitiva. El proyecto se encuentra cerca de la Av. Del Ejército, Av. Javier Prado, Av. La Marina, las cuales se han consolidado como ejes importantes y comerciales del distrito de Magdalena, lo que permite una rápida conexión vehicular (transporte privado y público) con otros distritos, así como también una rápida conexión hacia Centro Comerciales de importancia y servicios diversos, como Real Plaza Salaverry. Conclusiones Económicas

El ingreso total del proyecto Torre Alto Brasil, asciende en total a S/. 15,790,097. El cual considera: - 44 departamentos por S/. 14,107,097 - 39 estacionamiento por S/. 1,182,000 - 18 depósitos por S/. 249,000 - 1 Local Comercial por S/. 252,000

El análisis de los ratios de costos de construcción del proyecto se realizó sobre la base del área construida de 6,188.21 m2. El ratio de construcción analizado no considera gastos generales ni utilidad, los montos considerados no incluyen IGV. Luego del análisis se obtuvo que el ratio por área construida es de S/. 1,196/m2 (412 $/m2 a un T.C. de 2.90 nuevos soles por dólar americano). El ratio de construcción se encuentra dentro de la media del mercado para este tipo de producto (de 400 $/m2 a 450 $/m2). Según el Cronograma emitido por el cliente, el proyecto está programado para una duración de 20 meses. El cliente no ha indicado fecha de inicio de obra.


Luego de realizar el análisis de los costos indirectos del proyecto se obtuvo un monto de S/. 221 m2, lo cual representa el 6.16% del total de egresos, lo cual se indica ligeramente por debajo de un ratio usual para proyectos de similares características. Dada las características del proyecto y la duración del mismo se ha realizado un análisis del aporte del cliente obteniendo como resultado 30.62% del costo del proyecto. El porcentaje de preventa sugerido es del 30.21% del costo del proyecto (29.55% del total de departamentos, aproximadamente 13 unidades inmobiliarias). Las premisas utilizadas para analizar el proyecto han sido las siguientes: - Se considera un plazo de ejecución de obra de 20 meses. - Se considera que no se realizará ninguna venta adicional desde la etapa de preventa hasta concluir el

proceso de construcción. - El porcentaje de aporte será de 30.46%, antes de costos financieros. - Seguidamente se consideró para el análisis el tipo de cambio de S/.2.90. La estructura de financiamiento propuesta es la siguiente:

CUADRO DE COSTOS FUENTE DE FINANCIAMIENTO

PROYECTO CLIENTE PREVENTA LÍNEA PROMOTOR BANCO

RUBRO S/. S/. S/. S/. TERRENO: 3,245,796 3,245,796 - -GASTOS PREOPERATIVOS (TERRENO – PROYECTO – MUNICIPALES) 148,933 148,933 - -COSTO DE CONSTRUCCION 9,632,268 829,872 3,399,107 5,403,290GASTOS MUNICIPALES Y REGISTRALES POSTCONSTRUCCION 60,000 - 60,000 -COSTOS ADMINISTRATIVOS Y OPERATIVOS DE LA PROMOTORA 708,899 - 708,899 -COSTO ANTES DE GASTOS FINANCIEROS 13,795,896 4,224,600 4,168,006 5,403,290Participación (%) 100% 30.62% 30.21% 39.17%Participación en la Construcción (%) 100% 8.62% 35.29% 56.10%

De esta manera, la estructura plantea lo siguiente: un Aporte del cliente del 30.62%, una preventa de 30.21% y una Línea de Financiamiento de 39.17%. El resultado del análisis del proyecto en el escenario de ventas según costos del proyecto y con los precios de venta enviados por el cliente se obtiene una rentabilidad de aproximadamente S/. 1.83 MM antes de impuestos (12.65% sobre los ingresos operativos). Este porcentaje representa una utilidad ligeramente por debajo de lo usual; sin embargo, en monto es considerable. De acuerdo a lo indicado en el presente informe y considerando la ubicación del proyecto, alcances arquitectónicos, flujos del proyecto y estrategia comercial hacia el segmento socioeconómico al cual esta dirigido, se puede considerar que el proyecto es un producto vendible.

Ing. José Villanueva M. Ing. Oscar Ramos R.

Gerente Comercial Gerente Área Financiera

Arq. Patricia Valdivia V. Jefe de Proyectos


VIII. ANEXOS

ANTEPROYECTO APROBADO


ACABADOS DEL PROYECTO

DETALLE DE ACABADOS – LOBBY DEL EDIFICIO

- Piso: Porcelanato formato 60 x 60, según diseño Arquitecto Hernán Villena - Zócalo: Porcelanato según diseño Arquitecto Hernán Villena. - Pared: Empastado y pintado con látex. - Luminaria: Dicroicos o similar - Piso escaleras comunes: Cemento pulido - Pared escaleras comunes: Tarrajeado y pintado en látex (2 manos) DETALLE DE ACABADOS –

DEPARTAMENTOS

Sala - Comedor - Piso: Laminado residencial Lanyi 8 mm. (color a escoger)

Muros y Techos - Empastado y pintado.

Cocina - Piso – pared: Ceramico formato 45 x 45 / 27 X 45 San Lorenzo y/o Celima. - Tablero: Granito gris clásico. - Muebles de cocina: Mueble alto y bajo en Melamine color blanco humo, tiradores acero inox. - Grifería: Mezcladora Trebol línea Toscana o similar. - Lavadero: Record acero inoxidable de 1poza con escurridero. - Cocina encimera: Marca FDV, modelo DESING 4G. - Horno: Marca FDV, modelo ELEGANCE 3.0 - Campana extractora aire: Marca FDV, modelo SLIDER 2.0

Lavandería - Piso: Cerámico formato 45 x 45 San Lorenzo y/o Celima. - Pared: Cerámico formato 36 x 36 San Lorenzo y/o Celima. - Grifería: Trébol línea Eco o similar. - Lavadero: Lavadero de losa Trébol Amazonas

Baño Común - Piso: Cerámico formato 45 x 45 San Lorenzo y/o Celima. - Pared: Cerámico formato 25 x 40 San Lorenzo y/o Celima. - Aparatos Sanitarios: Inodoro Trébol Top Piece, lavatorio con pedestal Trébol Manantial. - Grifería: Mezcladora de bronce de 4´´ Trébol línea Toscana o similar.

Dormitorios - Piso: Laminado residencial Lanyi 8 mm. (color a escoger). -

Baños Principal - Piso: Cerámico formato 45 x 45 San Lorenzo y/o Celima. - Pared: Cerámico formato 27 x 45 San Lorenzo y/o Celima.


- Aparatos Sanitarios: Inodoro Trébol Legend One Piece, ovalín empotrable Trébol, tina Fire Marble. - Grifería: Mezcladora de bronce de 8´´ para lavatorio Trebol línea Toscana o similar. - Tablero: Mármol beige clásico.

Puertas - Puerta principal: Contraplacadas MDF pintadas al duco blanco humo/marco madera. - Puertas: Contraplacadas MDF pintadas al duco blanco humo/marco madera.

Ventanas - Perfiles de aluminio con vidrio crudo semidoble. - Accesorios de aluminio.

Instalaciones Sanitarias - Tubería agua fría, caliente y desague de PVC pesado.

Instalaciones Eléctricas - Tubería empotrada de PVC pesado marca NICOLL ETERPLAST. - Conductores alambre TW marca INDECO. - Interruptores y tomacorrientes marca SICA - Tableros de empotrar con interruptores termo magnéticos. - Intercomunicador directo por departamento. - 1 medidor de luz por departamento.

Luminarias Departamentos - Sockets con foco incandescente

Luminarias zonas comunes - Sockets con foco incandescente


CURRÍCULUM DEL GRUPO BUENAVENTURA

estudio de viabilidad … · ayacucho) lima - lima ... constructora inmobiliaria buenaventura...

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