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ESCUELA POLITECNICA NACIONAL

ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL

EVALUACIÓN Y CONTROL DE

PROYECTOS INMOBILIARIOS: CASO “EDIFICIO LUCPIE”

PROYECTO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL

LUIS ALBERTO ECHEVERRÍA Á[email protected]

DIRECTOR: ING. GUSTAVO ANTONIO BARAHONA PINTO [email protected]

Quito, Abril 2013

II

DECLARACIÓN

Yo, Luis Alberto Echeverría Álava, declaro que el trabajo aquí descrito es de mi

autoría; que no ha sido previamente presentado para ningún grado o calificación

profesional; y, que he consultado las referencias bibliográficas que se incluyen en

este documento.

La Escuela Politécnica Nacional, puede hacer uso de los derechos

correspondientes a este trabajo, según lo establecido en la Ley de Propiedad

Intelectual, por su Reglamento y por la normatividad institucional vigente.

______________________

LUIS ALBERTO ECHEVERRÍA ÁLAVA

III

CERTIFICACIÓN

Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Luis Alberto Echeverría

Álava, bajo mi supervisión.

_______________________________

ING. GUSTAVO BARAHONA

CATEDRÁTICO DE LA FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, EPN.

DIRECTOR DE PROYECTO

IV

AGRADECIMIENTOS

Agradezco al Ing. Gustavo Barahona, por su colaboración en éste proyecto de

titulación, al Ing. Daniel Ati quien fue un apoyo y de gran ayuda cuando tuve

dudas, no escatimó en compartirme sus conocimientos para que así yo pueda

continuar con el desarrollo de la tesis.

A mi familia, mis padres Luis Isaac y Marisol, que preocupándose por mi futuro

hicieron siempre un esfuerzo en proporcionarme lo que estaba a su alcance para

que yo pueda salir adelante apoyándome de esta manera, de igual forma a mis

hermanos Luis Fernando, Luis Eduardo y Ricardo Andrés, que sin saberlo han

servido mucho en mi desarrollo como persona, pues soy su hermano mayor y

siempre he procurado dar un buen ejemplo, han sido una motivación.

A la compresión de mi esposa Soledad, quien sacrificando los momentos de

familia me apoyó en éste objetivo.

No puedo dejar de mencionar a todos mis amigos que conocí en el transcurso de

mis años en la Universidad y que se convirtieron en amigos para la vida.

V

DEDICATORIA

Dedico la presente tesis a mis abuelitas, Piedad Hidalgo de Echeverría y Wilma

Cedeño de Álava, pero en especial forma a mi querido y amado abuelito Luis

Amador Echeverría Dorado, quien fue como un segundo padre para mí y todos

los recuerdos y enseñanzas que me dejó son mi mayor tesoro y los aplico cada

día para llegar a ser como él en la vida, lamentablemente no pude cumplir mi

sueño de que él me vea graduado, pero desde el cielo yo sé que está feliz y

orgulloso

VII

CONTENIDO

DECLARACIÓN……………………………………………………………………….II

CERTIFICACIÓN……………………………………………………………………..III

AGRADECIMIENTOS………………………………………………………………..IV

DEDICATORIA………………………………………………………………………..V

CONTENIDO…………………………………………………………………………VII

INDICE DE TABLAS………………………………………………………………...XIV

INDICE DE GRÁFICOS……………………………………………………………..XVI

RESUMEN……………………………………………………………………………XVII

PRESENTACION……………………………………………………………………XVIII

1 CAPÍTULO I .................................................................................................... 1

1.1 INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: ........................................................... 1

1.1.1 OBJETIVO GENERAL ...................................................................... 1

1.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................. 1

1.1.3 JUSTIFICACIÓN ............................................................................... 1

1.1.4 DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO LUCPIE ........................................... 2

1.1.5 GENERALIDADES ............................................................................ 3

1.2 INGENIERÍA ESTRUCTURAL CONCEPTUAL: ........................................ 4

1.3 INGENIERIA ESTRUCTURAL BÁSICA: ................................................... 5

1.4 INGENIERÍA ESTRUCTURAL DE ANÁLISIS Y DISEÑO: ........................ 5

1.5 REDACCIÓN DEL PROYECTO DE INGENIERÍA ESTRUCTURAL: ........ 6

1.6 INGENIERÍA HIDROSANITARIA CONCEPTUAL: .................................... 7

1.6.1 GENERALIDADES ............................................................................ 7

1.6.2 SERVICIOS HIDROSANITARIOS PARA EDIFICACIONES ............. 8

1.6.3 TIPOS DE INSTALACIONES HIDROSANITARIAS .......................... 9

1.6.4 UBICACIÓN DE SERVICIOS ............................................................ 9

VIII

1.6.5 MATERIALES PARA INSTALACIONES SANITARIAS ................... 11

1.6.5.1 Tuberías y Accesorios de Agua Potable ............................. 11

1.6.5.1.1 Tuberías y Accesorios Para Desagüe ................. 12

1.6.6 SISTEMAS DE DISTRIBUCIÓN DIRECTO DE AGUA POTABLE .. 12

1.6.6.1 Elementos del Sistema ........................................................ 12

1.6.6.2 Dotaciones de Agua Potable ............................................... 13

1.6.6.3 Almacenamiento ................................................................. 13

1.6.6.4 Sistema de Captación y Aprovisionamiento ....................... 13

1.6.6.4.1Elección del Sistema de Bombeo ......................... 15

2 CAPÍTULO II ................................................................................................ 18

2.1 DISEÑO ESTRUCTURAL: ..................................................................... 18

2.1.1 PREDIMENSIONAMIENTO Y CUANTIFICACIÓN DE CARGAS .. 18

2.1.1.1 Carga Muerta ....................................................................... 18

2.1.1.2 Carga Viva: ......................................................................... 19

2.1.1.3 Cargas Sísmicas ................................................................. 20

2.1.1.4 Cargas de Viento ................................................................. 20

2.1.2 PREDISEÑOS DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES .......... 20

2.1.2.1 Prediseño de la losa: ........................................................... 21

2.1.2.1.1 Carga Muerta de la Losa: .................................... 22

2.1.2.2 Carga Muerta de Paredes: .................................................. 23

2.1.2.3 Pesos por Piso: ................................................................... 24

2.1.2.4 Carga de Sismo: .................................................................. 25

2.1.2.5 Prediseño de Vigas: ............................................................ 27

2.1.2.5.1 Área de Aportación .............................................. 31

2.1.2.5.2 Cargas en Vigas: ................................................. 32

2.1.2.5.3 Sección de la Viga: .............................................. 32

IX

2.1.2.6 Prediseño de Columnas: ..................................................... 37

2.1.2.6.1 Área de Aportación: ............................................. 37

2.1.2.6.2 Peso de Columna: ............................................... 37

2.1.2.6.3 Sección de la Columna ........................................ 37

2.1.3 MODELO EN PROGRAMA ETABS ............................................... 41

2.1.3.1 Combinaciones de Carga .................................................... 42

2.1.3.2 Prediseño para Diseño Sísmico según ACI 318-99 ............. 43

2.1.3.3 Diagramas de Cargas y Esfuerzos ...................................... 45

2.1.4 DISEÑO DE CIMENTACIÓN ........................................................ 53

2.1.4.1 Fuerzas Para el Diseño de Zapatas: ................................... 54

2.1.4.2 Ejemplo de Cálculo .............................................................. 55

2.1.4.2.1 Fuerzas para el diseño de zapatas ...................... 55

2.1.4.2.2 Geometría de los elementos ............................... 55

2.1.4.2.3 Peso de zapata y relleno ..................................... 55

2.1.4.2.4 Propiedades de la sección de diseño ................. 56

2.1.4.2.5 Momentos adicionales ......................................... 56

2.1.4.2.6 Esfuerzos en el suelo ........................................... 56

2.1.4.2.7 Esfuerzo admisible ............................................... 56

2.1.4.2.8 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “x” ............ 57

2.1.4.2.9 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “y” ............ 57

2.1.4.2.10 Empuje pasivo “x” y “y” ...................................... 58

2.1.4.2.11 Punzonamiento ................................................. 58

2.1.4.2.12 Tensión ficticia de contacto ................................ 58

2.1.4.2.13 Estabilidad ......................................................... 59

2.14.2.14 Armaduras en cimentación ................................ 60

2.2 DISEÑO HIDROSANITARIO ................................................................. :62

X

2.2.1 SISTEMA DE AGUA POTABLE ................................................... 62

2.2.2 CONSIDERACIONES DE DISEÑO .............................................. 63

2.2.2.1 Delineamiento de Redes ................................................... 63

2.2.2.2 Graficación de las Redes de Agua y Desagüe .................. 64

2.2.2.3 Dibujos Isométricos ........................................................... 64

2.2.2.4 Cálculo de Tuberías .......................................................... 64

2.2.2.5 Cálculo de las Redes de Distribución de Agua .................. 65

2.2.2.5.1 Criterios Para el Cálculo: .................................... 66

2.2.2.5.2 Procedimiento de Cálculo ................................... 67

2.2.2.6 Servicio de Agua Caliente ................................................. 67

2.2.2.7 Redes de Desagüe y Ventilación ...................................... 68

2.2.2.8 Metodología ....................................................................... 68

3 CAPÍTULO III ................................................................................................ 71

3.1 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS: .................................................. 71

3.1.1 CARACTERÍSTICA DE LOS COSTOS ........................................ 71

3.1.1.1 Costos Indirectos .............................................................. 73

3.1.1.2 Costos Directos ................................................................. 73

3.2 PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE LA OBRA ..................................... 77

3.2.1 CONCEPTOS BÁSICOS PARA LA PROGRAMACIÓN ............... 78

3.2.2 PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO ........................................... 79

3.2.2.1 Definición del Proy ................................................................... 79

3.2.2.2 Creación del Planecto ....................................................... 79

3.2.2.3 Seguimiento ...................................................................... 79

3.2.2.4 Cierre del Proyecto ............................................................ 79

3.2.3 PARTES DE UN PROYECTO ...................................................... 80

XI

3.2.4 PROCEDIMIENTOS PARA PROGRAMAR .................................. 80

3.2.4.1 Diagrama de Gantt ............................................................ 80

3.2.4.2 Diagrama de Redes ........................................................... 80

3.2.4.2.1 Tarea Crítica ...................................................... 80

3.2.4.2.2 Ruta Crítica ....................................................... 80

4 CAPÍTULO IV ............................................................................................... 81

4.1 ESTUDIO DE MERCADO ...................................................................... 81

4.2 ESTUDIO TÉCNICO .............................................................................. 82

4.2.1 TAMAÑO DEL PROYECTO ......................................................... 82

4.2.2 LOCALIZACIÓN............................................................................ 83

4.2.2.1 Enfoque Cualitativo ........................................................... 83

4.2.2.1.1 Infraestructura Socio Económica ....................... 83

4.2.2.1.2 Infraestructura de Servicio ................................ s84

4.2.2.2 Enfoque Cuantitativo ......................................................... 84

4.2.3 INGENIERÍA ................................................................................. 84

4.2.4 COSTOS ....................................................................................... 85

4.2.5 INGRESOS ................................................................................... 85

4.3 ESTUDIO FINANCIERO ........................................................................ 86

4.3.1 INVERSIONES DEL PROYECTO ................................................ 86

4.3.2 CAPITAL DE TRABAJO ............................................................... 86

4.4 EVALUACIÓN ........................................................................................ 86

4.4.1 ESTIMACIÓN DEL FLUJO DE FONDOS ..................................... 87

4.4.1.1 Punto de Equilibrio ............................................................ 87

4.4.1.2 Relación Costo/Beneficio .................................................. 87

4.4.2 INDICADORES DE EVALUACION ............................................... 88

4.5 DESARROLLO Y ANÁLISIS .................................................................. 88

XII

4.5.1 UBICACIÓN PROYECTO EDIFICIO LUCPIE .............................. 88

4.5.2 REFERENCIAS DEL VALOR DE VENTA DEL M2 DE

CONTRUCCIÓN ........................................................................... 89

4.5.3 POTENCIAL DE DESARROLLO .................................................. 91

4.5.4 PRESUPUESTO DEL PROYECTO .............................................. 92

4.5.5 RESUMEN COSTOS DIRECTOS .............................................. 101

4.5.6 TOTAL INGRESOS .................................................................... 103

4.5.7 RESUMEN COSTOS INDIRECTOS ........................................... 106

4.5.8 CRONOGRAMA VALORADO .................................................... 109

4.5.9 FLUJO DE VENTAS ................................................................... 112

4.5.10 FLUJO DE CAJA ...................................................................... 112

4.5.11 INDICADORES FINANCIEROS................................................ 112

5 CAPÍTULO V ............................................................................................... 114

5.1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ....................................... 114

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................... 115

ANEXOS ........................................................................................................ 116

ANEXO 1. PLANOS ARQUITECTÓNICOS .................................................... 117

ANEXO 2. PLANOS HIDROSANITARIOS ..................................................... 118

ANEXO 3. PLANOS ESTRUCTURALES ....................................................... 119

ANEXO 4.1 CRONOGRAMA DE OBRA ........................................................ 120

ANEXO 4.2 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO REAL .................... 121

ANEXO 4.3 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO OPTIMISTA .......... 122

ANEXO 4.4 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO PESIMISTA .......... 123

XIII

ANEXO 4.5 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO REAL ................................... 124

ANEXO 4.6 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO OPTIMISTA ......................... 125

ANEXO 4.7 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO PESIMISTA ......................... 126

ANEXO 4.8 FLUJO DE CAJA ESCENARIO REAL ........................................ 127

ANEXO 4.9 FLUJO DE CAJA ESCENARIO OPTIMISTA .............................. 128

ANEXO 4.10 FLUJO DE CAJA ESCENARIO PESIMISTA ............................ 129

XIV

INDICE TABLAS

Tabla 1.1 Dotaciones de Agua Potable de Agua Fría ...................................... 13

Tabla 1.2 Pérdidas Localizadas ....................................................................... 14

Tabla 1.3 Pérdidas Localizadas ....................................................................... 16

Tabla 1.4 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba ............... 17

Tabla 2.1 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba ............... 20

Tabla 2.2 Peso por m2 de Losa ....................................................................... 23

Tabla 2.3 Cuantificación de Paredes en Planta Tipo ........................................ 23

Tabla 2.4 Peso Específico de Bloques de Construcción .................................. 24

Tabla 2.5 Peso Paredes ................................................................................... 24

Tabla 2.6 Peso Por Planta ............................................................................... 25

Tabla 2.7 Cálculo Corte Basal .......................................................................... 26

Tabla 2.7 Fuerzas Laterales por Piso ............................................................... 27

Tabla 2.7 Cargas Muerta y Viva por Piso ......................................................... 30

Tabla 2.8 Prediseño de Viga Crítica ................................................................. 33

Tabla 2.9 Prediseño de Viga Menor ................................................................. 33

Tabla 2.10 Prediseño de Viga de borde ........................................................... 34

Tabla 2.11 Prediseño de Vigas en Planta Baja ................................................ 35

Tabla 2.12 Prediseño de Vigas en Plantas Altas .............................................. 36

Tabla 2.13 Prediseño Columna Crítica ............................................................ 38

Tabla 2.14 Prediseño Columna Menor B2 ....................................................... 39

Tabla 2.14 Prediseño Columna Externa A5 .................................................... 40

Tabla 2.15 Reacciones Para Diseño de Zapatas ............................................. 54

Tabla 2.16 Reacciones Máximas Para Diseño de Zapatas .............................. 54

Tabla 2.17 Dimensionamiento de Zapatas (1) ................................................ 58

Tabla 2.18 Dimensionamiento de Zapatas (2) ................................................. 59

XV

Tabla 2.19 Caudales y Presiones Mínimas para Piezas Sanitarias ................. 69

Tabla 2.20 Velocidades Máximas para Tuberías de AAPP .............................. 70

Tabla 4.1 Precio de Venta del m2 Departamentos en el Sector ....................... 89

Tabla 4.2 Precio de Venta del m2 Oficinas en el Sector .................................. 89

Tabla 4.3 Cálculo del Potencial de Desarrollo .................................................. 91

Tabla 4.4 Presupuesto de Proyecto (Escenario Real) ...................................... 92

Tabla 4.5 Presupuesto de Proyecto (Escenario Optimista) .............................. 95

Tabla 4.6 Presupuesto de Proyecto (Escenario Pesimista) ............................. 98

Tabla 4.7 Costos Directos (Escenario Real)................................................... 101

Tabla 4.8 Costos Directos (Escenario Optimista) ........................................... 101

Tabla 4.9 Costos Directos (Escenario Pesimista) .......................................... 102

Tabla 4.10 Ingresos Totales (Escenario Real) ............................................... 103

Tabla 4.11 Ingresos Totales (Escenario Optimista) ........................................ 104

Tabla 4.12 Ingresos Totales (Escenario Pesimista) ....................................... 105

Tabla 4.13 Costos Indirectos (Escenario Real) .............................................. 106

Tabla 4.14 Costos Indirectos (Escenario Optimista) ...................................... 107

Tabla 4.15 Costos Indirectos (Escenario Pesimista) ...................................... 108

Tabla 4.16 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Real) ....................... 112

Tabla 4.17 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Optimista) ............... 112

Tabla 4.18 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Pesimista) ............... 113

XVI

INDICE GRÁFICOS

Gráfico 2.1 Panel Tipo ...................................................................................... 21

Gráfico 2.2 Losa AlivianadaTipo en Corte y Planta .......................................... 22

Gráfico 2.1 Distribución Trapezoidal de Cargas ............................................... 27

Gráfico 2.4 Cargas Equivalentes en Vigas ....................................................... 28

Gráfico 2.5 Distribución Trapezoidal de Cargas ............................................... 29

Gráfico 2.6 Distribución Trapezoidal de Cargas Losas Piso 2 a 6 .................... 30

Gráfico 2.7 Identificación Viga Crítica y Viga Menor ........................................ 31

Gráfico 2.8 Planta Losa ................................................................................... 42

Gráfico 2.9 Eje 2 Carga Muerta ........................................................................ 45

Gráfico 2.10 Eje 2 Carga Viva .......................................................................... 46

Gráfico 2.11 Eje 2 Diagrama Axial Envolvente ................................................. 47

Gráfico 2.12 Eje 2 Diagrama Cortante 2-2 Envolvente ..................................... 48

Gráfico 2.13 Eje 2 Diagrama Cortante 3-3 Envolvente4 ................................... 49

Gráfico 2.14 Eje 2 Diagrama Momentos-Envolvente ........................................ 50

Gráfico 2.15 Armadura en Pórtico de Eje 2 ...................................................... 51

Gráfico 2.16 Deflexiones Por Sismo en X ....................................................... 51

Gráfico 2.17 Deflexiones Por Sismo en Y ........................................................ 52

Gráfico 2.18 Referencias Nudos de Cimentación ............................................. 53

Gráfico 2.19 Coeficiente de Simultaneidad “K” ................................................. 70

Gráfico 4.1 Ubicación del Proyecto .................................................................. 88

Gráfico 4.2 Ubicación de Proyectos Referenciales .......................................... 90

Gráfico 4.3 Curva S (Escenario Real) ............................................................ 109

Gráfico 4.4 Curva S (Escenario Optimista)..................................................... 110

Gráfico 4.5 Curva S (Escenario Pesimista) .................................................... 111

XVII

RESUMEN

El presente trabajo detalla la forma y todos los aspectos que se deben tener en

cuenta al momento de plantear la construcción de un proyecto inmobiliario, para

así identificar cuan riesgoso o beneficioso es la realización del mismo.

En la actualidad no basta con solo hacer un buen diseño estructural, sino en

ofrecer más comodidades a precios competitivos por lo cual es necesario

entender y conocer bien lo que los futuros compradores demandan, realizando

estudios de mercado que garanticen el éxito del proyecto. Es por esto que hoy en

día un ingeniero civil, no solo debe conocer de cálculo estructural sino también de

planificación y mercado, lo que ha motivado el desarrollo de éste tema.

Comprende de todas las partes que abarca una obra civil como lo son: estudio e

investigación de mercado, ventas, diseño estructural e hidrosanitario y el punto

clave que a la larga ayudará a tomar la decisión de construcción o no del

proyecto, el estudio de factibilidad económica.

XVIII

PRESENTACIÓN

El objetivo principal de éste Proyecto de Titulación comprende el analizar la

Factibilidad Técnica y Económica del Proyecto Inmobiliario Edificio Lucpie, para lo

cual se ha dividido básicamente de la siguiente manera:

! Diseño Estructural e Hidrosanitario.

La ingeniería abarcará el diseño estructural del edificio mediante el uso del

Programa ETABS, con la optimización y el posterior análisis de los resultados

para cumplir con el diseño sismo resistente establecido por los Códigos de la

Construcción. Se obtendrán las dimensiones las redes de Agua Potable, Aguas

Servidas y red Contra Incendios.

! Análisis de Precios Unitarios y Presupuesto de la Obra.

Se desarrollará el Análisis de Precios Unitarios, con la posterior cuantificación de

materiales y volúmenes de obra, con la utilización de los precios del mercado de

se calculará el costo total del proyecto. En ésta parte, se elabora el cronograma

de obra y se define el tiempo que llevaría la construcción.

! Estudio de Mercado.

La realización de un estudio de mercado, permitirá realizar el análisis financiero

mediante un cronograma valorado y cronograma de ventas para así obtener un

flujo de caja que permita calcular los indicadores financieros y así identificar la

factibilidad del mismo.

Finalmente en base a lo anteriormente mencionado se tomará la decisión de la

construcción o no del Proyecto Inmobiliario Edificio Lucpie.

1

1 CAPÍTULO I

INGENIERÍA DE ESTRUCTURAS.

1.1 INTRODUCCIÓN AL PROYECTO:

1.1.1 OBJETIVO GENERAL

! Analizar la Factibilidad Técnica y Económica del Proyecto Inmobiliario

Edificio Lucpie.

1.1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

! Diseño Estructural.

! Diseño Hidrosanitario.

! Análisis de Precios Unitarios y Presupuesto de la Obra.

! Programación y Control de Obra.

! Obtención de un posible plan de ventas.

! Evaluación Financiera y Viabilidad del Proyecto.

! Análisis de sensibilidad: Inflación y posible variación de precios.

1.1.3 JUSTIFICACIÓN

Los proyectos inmobiliarios de edificios en los últimos años han tenido un

crecimiento acelerado puesto que cada vez hay menos espacio en las ciudades,

por lo que se ha tomado la decisión de construir hacia arriba para aprovechar de

mejor manera la utilización del suelo. En la actualidad no basta con solo hacer un

buen diseño estructural, sino en ofrecer más comodidades a precios competitivos

por lo cual es necesario entender y conocer bien lo que los futuros compradores

demandan, realizando estudios de mercado que garanticen el éxito del proyecto.

Es por esto que hoy en día un ingeniero civil, no solo debe conocer de cálculo

estructural sino también de planificación y mercado, lo que ha motivado el

desarrollo de éste tema.

2

Adicional a éstos parámetros necesarios, se obtendrá el coeficiente “ALFA” que

relaciona el peso del terreno sobre el precio de todo el proyecto, el mismo que es

utilizado por los entes gubernamentales –dígase Municipios, Consejos

Provinciales, Estado, etc.- para colocar los porcentajes de los impuestos referidos

a los servicios por ellos otorgados.

1.1.4 DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO LUCPIE

El Proyecto Inmobiliario Edificio Lucpie, está ubicado en la calle Martínez Mera

entre Arosemena Tola y Salazar Gómez, sector Batán Alto al nororiente de la

ciudad. Es una zona exclusivamente residencial de gran plusvalía desde donde se

tiene una vista panorámica de toda la ciudad de Quito, cerca de los principales

centros comerciales y entidades financieras, además de estar junto a la principal

reserva ecológica de la que goza la ciudad el “Parque Metropolitano”.

A manera de resumen, se proyecta la construcción de un edificio de 6 pisos

distribuidos de la siguiente manera:

! Planta Baja: Estacionamientos y Bodegas.

! 1er Piso: Hall, Áreas Comunales y Oficinas.

! 2do – 5to Piso: Departamentos.

Los pisos 2do al 5to, son similares, cada planta contiene 2 departamentos, uno de

80m2 y otro de 91m2.

Para más detalles se muestran los planos arquitectónicos en los anexos.

En lo referente a los acabados, se ha decidido que sean de lujo por las

características de los edificios de la zona, como por ejemplo pisos de parquet, hall

en pisos de mármol, tuberías de agua potable de cobre, mesones de cocina en

granito.

El proyecto ha sido pensado para personas con ingresos económicos medio-alto,

siendo éste aspecto el que se evaluará para saber si las características de los

3

departamentos propuestos en el proyecto y su costo tienen la demanda

necesaria, gozan de la aceptación del comprador potencial, garantizar que la

inversión no es un riesgo y tendrá como único retorno una ganancia económica.

1.1.5 GENERALIDADES

Toda estructura debe ser diseñada y construida para garantizar un correcto

funcionamiento ante la aplicación de cargas a las que se la someterá durante la

construcción y su vida útil, es decir debe ser funcional y segura.

La funcionalidad requiere que las deflexiones sean pequeñas, que las fisuras, si

existen, mantengan límites tolerables, que las vibraciones se minimicen, etc.

La seguridad requiere que la resistencia de la estructura sea la adecuada para

todas las cargas que pueden llegar a actuar sobre ella.

El análisis estructural consiste en la determinación de los efectos originados por

las acciones sobre la totalidad o parte de la estructura, con la finalidad de realizar

comprobaciones en los elementos resistentes.

Para la elaboración del análisis y diseño estructural, se idealizan tanto la

geometría de la estructura como las acciones y las condiciones de apoyo usando

un modelo matemático adecuado.

Generalmente las condiciones de compatibilidad o las relaciones de tenso-

deformacionales de los materiales resultan complicadas de satisfacer, por lo que

se permite soluciones en que las condiciones anteriormente mencionadas se

cumplan parcialmente, siempre que sean equilibradas y que satisfagan las

condiciones de ductilidad apropiadas.

Éstas fuentes de incertidumbre, que requieren un margen de seguridad definido,

pueden enumerarse como sigue:

4

1. Las cargas reales pueden diferir de las supuestas.

2. Las cargas reales pueden estar distribuidas de manera diferente a la

supuesta.

3. Las suposiciones y simplificaciones inherentes a cualquier análisis pueden

resultar en efectos calculados, momentos, cortantes, etc., diferentes de

aquellos que de hecho actúan sobre la estructura.

4. El comportamiento estructural real puede diferir del supuesto, debido a las

limitaciones del conocimiento.

5. Las dimensiones reales de los elementos pueden diferir de aquellas

especificadas.

6. El refuerzo puede no estar en la posición definida.

7. Las resistencias reales de los materiales pueden diferir de aquellas

especificadas.

1.2 INGENIERÍA ESTRUCTURAL CONCEPTUAL:

La ingeniería estructural conceptual, es la elaboración de ideas que permitan

resolver el problema de la existencia de la estructura, es decir la posibilidad del

equilibrio y la estabilidad que debe existir mucho antes de cualquier comprobación

numérica.

En esta etapa se definen los sistemas resistentes, la tipología estructural, es la

etapa más importante del proceso de análisis y diseño. Se realiza el diseño para

estudiar sus ventajas e inconvenientes.

Otro aspecto relacionado con éste tema es la coherencia que debe existir entre la

estructura y la arquitectura del proyecto, así se evita el adoptar una estructura que

no tenga compatibilidad con la arquitectura. Un ejemplo común es la utilización de

estructuras relativamente flexibles por ejemplo: pórticos con vigas y columnas de

ciertas dimensiones, ubicados dentro del edificio, en construcciones con

cerramientos muy rígidos como mampostería.

Otro error es el uso de estructuras que compiten por el espacio físico con los

espacios funcionales del edificio, lo que sucede cuando se quiere utilizar pórticos

5

internos teniendo una altura disponible para las vigas o un espacio para las

columnas muy limitado por las necesidades funcionales.

Existe la costumbre de considerar la estructura como algo separado, que se

apoya en la fundación que a su vez se apoya en el suelo que se considera

indeformable o que en todo caso, sus deformaciones no afectan a la estructura.

De ninguna forma esto es así y menos para acciones horizontales importantes. La

estructura es un solo conjunto conformado, superestructura, fundación y suelo,

sistema resistente que debe ser estudiado unitariamente, es así que desde el

inicio, debe considerarse cada tipo estructural en relación con las posibilidades de

fundación y la interacción con el suelo.

1.3 INGENIERIA ESTRUCTURAL BÁSICA:

La dificultad más grande que se tiene es la de modelar la estructura, pues es aquí

donde se trata de definir las dimensiones de los elementos estructurales con una

precisión adecuada que permita garantizar la compatibilidad final de la solución

estructural.

Se supone que cuando se realicen el análisis y la verificación detallados de la

estructura, las dimensiones de los componentes serán confirmadas con

variaciones muy pequeñas.

1.4 INGENIERÍA ESTRUCTURAL DE ANÁLISIS Y DISEÑO:

Si se sabe la forma en que funciona la estructura, se puede encontrar un modelo

analítico que resuelva ese funcionamiento. Saber cómo funciona una estructura

es saber cómo se deforma.

Hay una sola forma de aprender a hacer un buen modelo, modelando e

interpretando los resultados.

La característica particular más importante de cualquier elemento estructural es

su resistencia real, la cual debe ser lo suficientemente elevada para resistir, con

6

algún margen de reserva, todas las cargas previsibles que puedan actuar sobre

aquel durante la vida de la estructura, sin que se presente falla o cualquier otro

inconveniente. Es lógico por tanto, dimensionar los elementos, es decir,

seleccionar las dimensiones del hormigón y la cantidad de refuerzo, de manera

que sus resistencias sean adecuadas para soportar las fuerzas resultantes de

ciertos estados hipotéticos de sobrecarga, utilizando cargas considerablemente

mayores que las cargas que se espera que actúen en la realidad durante el

servicio. Esta metodología de diseño se conoce como Diseño a la Resistencia.

Para estructuras de hormigón armado sujetas a cargas cercanas a las de falla,

uno o los dos materiales, el hormigón y el acero, estarán inevitablemente en su

rango inelástico no lineal. Es decir, el hormigón en un elemento estructural

alcanza su resistencia máxima y su falla subsecuente para un nivel de esfuerzos y

deformaciones muy por encima del rango elástico inicial en los cuales los

esfuerzos y deformaciones son aproximadamente proporcionales. De manera

similar, el acero en un elemento cercano o en la falla estará esforzado más allá

del dominio elástico hasta y aún por encima de la zona de fluencia.

Consecuentemente, la resistencia nominal de un elemento debe calcularse con

base en el comportamiento inelástico de los materiales que lo conforman.

Un elemento diseñado por el método de la resistencia, debe también demostrar

un comportamiento satisfactorio bajo las cargas normales de servicio. Por

ejemplo, las deflexiones en vigas deben estar limitadas a valores aceptables y el

número de fisuras de flexión y su espesor para cargas de servicio deben

mantenerse controlados. Las condiciones límites de servicio son parte importante

del diseño aunque la atención se enfoque inicialmente en la resistencia.

1.5 REDACCIÓN DEL PROYECTO DE INGENIERÍA ESTRUCTURAL:

Es la preparación de todos los documentos literales y gráficos necesarios para

que todos los interesados en el proceso de la construcción puedan comprender

con claridad y totalmente la idea del diseñador y así poder verificarla. Además es

7

necesario para que en el futuro la obra pueda ser mantenida apropiadamente y si

es el caso, renovada o modificada.

Para llevar un correcto control es necesario redactar documentos en los que se

puede citar los siguientes:

! Memoria Descriptiva de los Procesos de Análisis: lista de normas

empleadas, descripción de los procedimientos de análisis, hipótesis de

análisis: vínculos, acciones, etc., información que permita interpretar los

aspectos analíticos del proyecto.

! Memoria de Análisis: Todos los resultados del análisis y verificación de los

componentes de la estructura. Es recomendable que los datos de los

programas, que suelen ser extensos, se presenten en anexos a la misma.

! Especificaciones Técnicas Particulares: Es aconsejable remitir la

especificación a las normas en todo lo posible, para evitar documentos

extensos.

Se debe tener presente que es necesario mostrar toda la información del modo

más claro posible, no es práctico el presentar documentos exageradamente

extensos que nadie leerá, sino documentos completos y claros.

La Memoria de todo Proyecto Estructural, debe tener un Anexo de Cálculo, en

donde se indique claramente, el cumplimiento de las condiciones que exigen a la

estructura en su conjunto y a cada una de las partes en las que puede suponerse

dividida, con el objeto de garantizar la seguridad y el buen servicio de la misma.

1.6 INGENIERÍA HIDROSANITARIA CONCEPTUAL:

1.6.1 GENERALIDADES

En la construcción de las edificaciones, uno de los aspectos más importantes es

el diseño de la red de instalaciones sanitarias, debido a que debe satisfacer las

necesidades básicas del ser humano, como son el agua potable para la

preparación de alimentos, el aseo personal y la limpieza del hogar, eliminando

desechos orgánicos, etc.

8

Las instalaciones sanitarias estudiadas en este caso, son del tipo domiciliario,

donde se consideran los aparatos sanitarios de uso privado. Estas instalaciones

básicamente deben cumplir con las exigencias de habitabilidad, funcionabilidad,

durabilidad y economía en toda la vivienda.

El diseño de la red sanitaria, que comprende el cálculo de la pérdida de carga

disponible, la pérdida de carga por tramos considerando los accesorios, el cálculo

de las presiones de salida, tiene como requisitos: conocer la presión de la red

pública, la presión mínima de salida, las velocidades máximas permisibles por

cada tubería y las diferencias de altura, entre otros. Conociendo estos datos se

logrará un correcto dimensionamiento de las tuberías y accesorios de la vivienda,

como se verá en el presente trabajo.

1.6.2 SERVICIOS HIDROSANITARIOS PARA EDIFICACIONES

Es el conjunto de tuberías, equipos y accesorios que se encuentran dentro del

límite de propiedad de la edificación y que son destinados a suministrar agua libre

de contaminación y a eliminar el agua servida.

Estos servicios se encuentran dentro del límite de propiedad de los edificios,

tomando como punto de referencia la conexión domiciliaria.

Sus objetivos son:

! Dotar de agua en cantidad y calidad suficiente para abastecer a todos los

servicios sanitarios dentro de la edificación.

! Evitar que el agua usada se mezcle con el agua que ingresa a la

edificación por el peligro de la contaminación.

! Eliminar en forma rápida y segura las aguas servidas; evitando que las

aguas que salen del edificio reingresen a el y controlando el ingreso de

insectos y roedores en la red.

9

1.6.3 TIPOS DE INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

Las instalaciones hidrosanitarias de una edificación comprenden en general los

siguientes tipos de sistemas:

! Distribución de agua fría

! Distribución de agua caliente

! Distribución de agua contra incendios

! Distribución de agua para recreación

! Redes de desagüe y ventilación

! Colección y eliminación de agua de lluvia

! Distribución de agua para instalaciones industriales (vapor, etc.)

1.6.4 UBICACIÓN DE SERVICIOS

La ubicación de los servicios en la edificación debe siempre permitir la mínima

longitud posible de tuberías desde cada salida hasta las conexiones domiciliarias,

siendo además deseable que su recorrido no cruce los ambientes principales

(sala, comedor, hall). Las menores distancias incidirán en la presión del sistema,

disminuyendo las pérdidas de carga y facilitando el usar diámetros más

pequeños, con la consiguiente reducción de costos.

Es recomendable concentrar en lo posible los servicios sanitarios, puesto que

además de simplificar el diseño de las instalaciones y facilitan su montaje, se

posibilita reunir en una sola área, casi siempre la de servicio, los trabajos de

mantenimiento y reparación o reposición de elementos.

Las áreas de los espacios destinados a servicios sanitarios se definen en función

a la cantidad de usuarios y al espacio mínimo indispensable para la circulación de

las personas en relación con el uso de los aparatos. Estas áreas por la calidad de

los acabados que deben presentar para garantizar una fácil limpieza de las

mismas, son las más costosas de la edificación.

10

En relación a la ubicación de los aparatos sanitarios en el interior de los

ambientes, deben considerarse además de las exigencias de orden

arquitectónico, las siguientes condiciones:

! El inodoro debe ser colocado siempre lo más cerca posible del ducto de

tuberías o del muro principal del baño, facilitando su directa conexión con

el colector vertical que se halla en su interior, y a través de este con el

colector principal de desagües o con la caja de registros más próxima; de

modo que se emplee el recorrido más corto, se eviten accesorios, se

facilite la descarga y se logre el menor costo.

! El lavamanos debe quedar próximo a una ventana (si la hay) para recibir

luz natural; es necesario prolongar la tubería de descarga para lograr una

buena ventilación de las tuberías por tratarse del aparato de descarga más

alta. Además debe permitir empotrar botiquines con espejos en el muro

donde se encuentre instalado, exactamente en la parte superior.

! El antepecho de la ventana bajo la cual se instala un lavamanos debe estar

como mínimo 1.20 m sobre el nivel de piso terminado, salvo el caso en que

la grifería no sea instalada en el muro sino sobre el mueble donde se halla

empotrado el lavamanos.

! La ventilación en el baño debe ser natural y por diferencia de temperaturas;

es importante garantizar una permanente circulación de aire.

! En cuanto a la ubicación de las instalaciones con la relación a la estructura,

por lo general suele preferirse el empotramiento en muros y losas. Si bien

las instalaciones eléctricas por sus reducidos diámetros pueden ubicarse

en las losas; no ocurre lo mismo en las instalaciones sanitarias por sus

diámetros relativamente mayores y porque requieren de periódico control y

registro.

11

! Las instalaciones sanitarias deben ubicarse de tal manera que no

comprometan los elementos estructurales. Lo recomendable es utilizar

ductos para los tramos verticales y colocar los tramos horizontales en

falsos contrapisos u ocultos en falso cielo raso.

1.6.5 MATERIALES PARA INSTALACIONES SANITARIAS

1.6.5.1 Tuberías y Accesorios de Agua Potable

Se pueden encontrar de los siguientes materiales:

! Hierro fundido: ya no se usan en instalaciones interiores por su alto costo y

peso elevado.

! Hierro galvanizado: son las de mayor uso junto con las de plástico, por su

mayor durabilidad; uso de accesorios del mismo material en las salidas de

agua, menor riesgo de fractura durante su manipuleo.

! Acero: para uso industrial o en líneas de impulsión sujetas a grandes

presiones.

! Cobre: son las mejores para las instalaciones de agua potable, sobre todo

para conducir agua caliente, pero su costo es muy elevado y se requiere

mano de obra especializado para su instalación.

! Bronce: solo tiene en la actualidad un uso industrial.

! Plomo: se utilizan en conexiones domiciliarias; han sido dejadas de lado al

comprobarse que en determinados caso se destruyan rápidamente por la

acción de elementos químicos hallados en el agua; sin embargo aun se

utilizan como abastos de aparatos sanitarios.

! Asbesto – cemento: solo se utilizan en redes exteriores.

! Plástico: PVC rígido para conducción de fluidos a presión SAP (Standard

Americano Pesado). Estas tuberías se fabrican de varias clases: clase 15

(215 lb/pulg2), clase 10 (150 lb/pulg2), clase 7.5 (105 lb/pulg2) y clase 5

(lb/pulg2), en función a la presión que pueden soportar.

12

Poseen alta resistencia a la corrosión y a los cambios de temperatura,

tienen superficie lisa, sin porosidades, peso liviano y alta resistencia al

tratamiento químico de aguas con gas cloro o fluor.

1.6.5.1.1 Tuberías y Accesorios Para Desagüe

Se pueden encontrar de los siguientes materiales:

! Asbesto – cemento: son muy frágiles por lo que requieren una

manipulación cuidadosa, tienen un costo elevado y existe carencia de

accesorios en el mercado (solo se atienden bajo pedido); se utilizan para

redes externas.

! Concreto: para uso exterior, es muy utilizada en tramos rectos sin

accesorios.

! Hierro fundido: para uso general en redes interiores y exteriores, tuberías

de ventilación. Actualmente han caído en desuso debido a su costo y peso

que hacen la instalación más cara y complicada.

! Plomo: para trampas y ciertos trabajos especiales.

! Hierro forjado: para uso industrial.

! Plástico: PVC rígido SAL. Estas tuberías se encuentran en diámetros de 2”,

3”, 4”, 6” y 8”; en longitudes de 3 m para diámetros hasta de 3” y 5 m para

diámetros mayores. Para instalaciones domesticas se suelen utilizar

diámetros entre 2 y 4 pulgadas.

1.6.6 SISTEMAS DE DISTRIBUCIÓN DIRECTO DE AGUA POTABLE

1.6.6.1 Elementos del Sistema

! Conexión domiciliaria

! Medidor

! Tuberías de alimentación

! Ramales de distribución

! Sub-ramales

13

1.6.6.2 Dotaciones de Agua Potable

Tabla 1.1 Dotaciones de Agua Potable de Agua Fría

DESCRIPCIÓN DOTACIÓN UNIDAD

Usos Múltiples

Personal Administrativo 60 Lt/persona/día

Centros Hospitalarios y de Salud

Hospitales y Clínicas 500 Lt/cama/día

Usos Especiales

Lavandería Industrial 5000 Lt/lavadora ropa/día

Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias

1.6.6.3 Almacenamiento

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!"#!= Consumo Diario × D (1.1)

De donde:

"c = Volumen de Almacenamiento de cisterna (Lt )

Consumo Diario = Consumo Medio Diario (Lt/día)

D = Días de Reserva (día), normalmente se considera 1 día de reserva, pero en

caso de existir regularidad en el servicio se deben considerar reservas mayores.

1.6.6.4 Sistema de Captación y Aprovisionamiento

! Acometida de AAPP: Se deberá calcular el diámetro de la tubería en

función del caudal nominal y de las pérdidas de carga o presión, (Fórmulas

2 y 3).

T

rioConsumoDiaQ " (1.2)

Q = Caudal nominal (l/s)

T = Tiempo de llenado del reservorio (De 6 horas a 24 horas). Depende del

número de horas que la Empresa encargada suministra el servicio.

14

Una vez calculado el diámetro de la guía y de la acometida se deberá comprobar

que la presión de entrada al reservorio (Fórmula 1.2) sea la necesaria para

producir el caudal requerido.

pcrper PPP #" (1.3)

Per = Presión de entrada al reservorio (m.c.a.)

Prd = Presión disponible en la red pública (m.c.a.)

Ppc = Pérdidas de carga de todos los elementos (m.c.a.)

Para determinar las pérdidas localizadas para todos los elementos de la

acometida se considerarán la Fórmula (1.4) y la Tabla (1.2)

Tabla 1.2 Pérdidas Localizadas

Accesorios

K (10-13mm) K (20-25mm) K (32-40mm) K (50-100mm)

Codo 90° 2 1.5 13 1

Codo 45° 0.5 0.4 0.04 0.3

Tee 1 1 1 1

Tee reducida 2.5 2 1.5 1

Reducción 0.5 0.5 0.5 0.5

Válvula de

Compuerta

1 0.5 0.3 0.3

Válvula de

Globo

16 12 9 7

Medidor de

Agua

20 16 13 12

Llave de

Inserción

4 2 1.5 1.5

Flotador 7 4 3.5 3.5

Válvula de

Pie

20 16 13 10

Válvula

Check

8 6 4.5 3.5


15

$$%

&''(

)"

g

vKh

2

2

(1.4)

h = Pérdida de carga localizada (m/m)

k = Coeficiente que depende del elemento y del diámetro (adimensional)

v = Velocidad media del fluido (m/seg)

g = Constante gravitacional (9.81 m²/seg)

1.6.6.4.1 Elección del Sistema de Bombeo

Cálculo de bomba para Sistema Hidroneumático

! Caudal de la bomba: El caudal máximo instantáneo del equipo de bombeo

para edificios en donde no se proyecte tanque elevado será el de la

Fórmula (1.5)

KQQMI TOTAL *" (1.5)

Donde:

Qtotal = Caudal máximo instantáneo total, según la cantidad y tipo de piezas

sanitarias (l/s). Tabla (1.3)

K = Factor de simultaneidad, según el número de piezas sanitarias y el tipo de

edificación (adimensional) (Gráfico 1.1).

Tabla 1.3 Pérdidas Localizadas

Tipo de Mueble Sanitario Q ins (l/min)

Inodoro 12

Baño con tina y ducha 20

Lavamanos 10

Ducha sola 10

Bidet 10

Urinario 10

Lavaplatos 15

Lavadero 15

Llave de jardín 10


16

! Presión dinámica o Presión mínima: Es la presión que debe proporcionar la

bomba a fin de que el agua llegue a la pieza sanitaria hidráulicamente más

desfavorable, en donde los parámetros de la fórmula (1.6) son:

+ , 10.1*--" cre PPPPd (1.6)

Donde:

Pe (m), es la presión estática o diferencia de nivel entre el fondo de la cisterna y la

pieza sanitaria más lejana.

Pr (m), es la presión residual o presión mínima necesaria para la pieza sanitaria.

Pc (m), es el total de pérdidas de carga en el recorrido de succión y en el

recorrido más desfavorable.

! Potencia de la bomba: La potencia de la bomba se calcula con la fórmula

(1.7)

Efic

PdQbP

%76**

" (1.7)

P = Potencia de la bomba (HP)

Qb = Caudal manejado por la bomba (l/s)

Pd = Presión dinámica (m)

%efic = Porcentaje de eficiencia en decimales (adimensional). Se recomienda

entre 50% al 65%

! Tanque de presión: El tiempo entre encendido y apagado de la bomba

varía según la potencia. Tabla (1.4)

El volumen del tanque se calculará de acuerdo con la Ley de Mariotte, según

Fórmulas (1.8) y (1.9):

minmax

max 1

PP

PVV ut #

-*" (1.8)

TQbVu *" (1.9)

Vt = Volumen total del tanque (lts)

Vu= Volumen útil del tanque (lts)

T= Tiempo entre encendido y apagado de la bomba

Pmax= Presión máxima del sistema en atm

Pmin= Presión mínima del sistema en atm.

17

Tabla 1.4 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba

Potencia de Bomba (HP) T (s)

1/3 – 1/2 20

3/4 – 1 30

11/2 – 3 40

5 – 7 1/2 60

10 – 15 90

20 - 30 120


18

2 CAPÍTULO II

DISEÑO ESTRUCTURAL E HIDROSANITARIO

2.1 DISEÑO ESTRUCTURAL:

Se plantea definir la estructura, mediante el cálculo, análisis y diseño estructural

sismo-resistente, utilizando los criterios establecidos en el Código Ecuatoriano de

la Construcción, lo propuesto en el Building Code Requirements for Structural

Concrete ACI y usando los programas ETABS o SAP2000.

2.1.1 PREDIMENSIONAMIENTO Y CUANTIFICACIÓN DE CARGAS

Lo primero antes de realizar un modelo, es definir el sistema estructural idealizado

para el cálculo, para lo que se debe calcular dimensiones tentativas y así poder

evaluar preliminarmente las diferentes solicitaciones, que exigen funcionalidad de

la estructura, debido al peso propio de la estructura, peso de los elementos no

estructurales, peso de los ocupantes y efectos del medio.

La estructura se debe diseñar para que tenga una resistencia y rigidez adecuada

ante las cargas mínimas de diseño, es decir, debe diseñarse para resistir todas

las cargas aplicables tales como carga viva, muerta y efectos de sismo y viento.

Así también no hay que descuidar los efectos producidos debido al pre-esfuerzo,

cargas de grúa, vibración, impacto, contracción, relajamiento, expansión del

concreto de contracción, cambios de temperatura, fluencia y asentamientos

desiguales de los apoyos.

2.1.1.1 Carga Muerta

Es de acción gravitatoria y constituyen los elementos físicos que conforman la

estructura. Son aquellas que se mantienen constantes en magnitud y fijas en

posición durante la vida de la estructura.

19

2.1.1.2 Carga Viva:

Son aquellas cargas producidas por el uso y ocupación de la edificación. Pueden

estar total o parcialmente en su sitio, o no estar presentes, pueden cambiar de

ubicación. A continuación se enlistan algunas cargas recomendadas para

utilizarlas como sobrecargas:

Tabla 2.1 Tiempo Mínimo entre Encendido y Apagado de la Bomba

Uso u Ocupación Carga Uniforme (Kg/m2)

Carga Concentrada (Kg)Categoría Descripción

Armerías 750 0

Áreas de Reuniones

Áreas de asientos fijos

250 0

Áreas de asientos móviles

500 0

Escenarios y plataformas

600 0

Cornisas, marquesinas y balcones de residencias

300 0

Facilidades de salida pública

500 0

Garajes

Almacenaje general y/o reparación

500 Cargas especiales

Almacenaje particular

250

Hospitales Salas y cuartos 200 450

Bibliotecas Salas de lectura 300 450 Cuartos de anaqueles

600 700

Fábricas Livianas 400 900 Pesadas 600 1400

Oficinas 250 900

Imprentas Cuartos de impresión

750 1200

Cuartos de composición y linotipos

500 900

Residencias 200 0 Salas de descanso

250 0

Tribunas y graderíos

500 0

20

Tabla 2.1 Continuación

Uso u Ocupación Carga Uniforme (Kg/m2)

Carga Concentrada (Kg)Categoría Descripción

Escuelas Aulas 200 450 Veredas y calzadas

Acceso público 1200

Bodegas Livianas 600 Pesadas 1200 Almacenes Minoristas 400 900 Mayoristas 500 1400

Transcrito del CEC 2001 / Tabla 4.1 – Parte 1

2.1.1.3 Cargas Sísmicas

Son inciertas tanto en magnitud, distribución e inclusive en el momento en que

pueden actuar. Por hallarse en una zona del alto riesgo sísmico, la estructura

debe estar diseñada para soportar éstos efectos en algún momento de su vida

útil. En Quito se tiene la ZONA 4 según el CEC 2000 el mismo que indica los

requisitos mínimos de cálculo y diseño sismoresistente, para el cálculo de las

fuerzas horizontales y el cortante basal de diseño, así como el control de

deformaciones de los pisos.

2.1.1.4 Cargas de Viento

Al igual que las cargas sísmicas son inciertas, y dependen de la presión dinámica

del viento, ésta presión depende de la velocidad que tenga el viento y de

coeficientes eólicos de incidencia, pero en éste caso, no se considera ya que el

proyecto no está ubicado geográficamente en una zona expuesta.

2.1.2 PREDISEÑOS DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES

Lo primero a realizar en un prediseño, es definir el sistema de piso que se usará

en el edificio.

Como ya se ha dicho, al encontrarse el país en una zona de alto riesgo sísmico,

es recomendable usar una estructura con un sistema de losas en dos direcciones

apoyadas sobre vigas. Posterior se definen los pórticos en las dos direcciones

para así realizar el prediseño de los elementos que conformarán la estructura

(vigas y columnas).

21

2.1.2.1 Prediseño de la losa:

Para el diseño de una losa, se debe escoger una parte del tablero en el que se

presenten las condiciones más desfavorables. En el edificio el tablero C-D-3-4.

Gráfico 2.2 Panel Tipo

!

Elaboración: Luis Echeverría, Gráfico en AUTOCAD

Losa: ACI 318-95 Sección 9.5.3.3. ec 9.11 pa

(2.1)

h: Peralte mínimo de la losa en cm. Debe ser mayor que 13cm.

ln: Longitud del claro libre mayor en las dos direcciones, es medida de paño a paño entre

los apoyos en cm.

fy: Resistencia a la fluencia del acero de refuerzo no preesforzado en kg/cm².

am: Promedio de la relación de la rigidez a flexión de la sección de una viga a la rigidez a

flexión de un ancho de losa limitada lateralmente por los ejes centrales de los tableros adyacentes si los hay

+ ,12.0536

140008.0ln

#.-

$%

&'(

) -"

m

fy

h/0

22

b: Relación de claros libres, dirección larga a dirección corta, de una losa en dos sentidos.

Longitud claro libre mayor, L1 (cm): 700

Longitud claro libre menor, L2 (cm): 500

Ln (cm): 700

Fy (Kg/cm2): 4200

am: 0.2

!: 1.4

h (cm): 21.06

h asumida (cm): 25

Se asume la altura de 25cm, teniendo 5cm de loseta y 20cm para el bloque de

alivianamiento.

2.1.2.1.1 Carga Muerta de la Losa:

Se calcula para cada metro cuadrado y toma en cuenta el peso de los materiales

que la conforman.

Gráfico 2.2 Losa AlivianadaTipo en Corte y Planta

!

23

Tabla 2.2 Peso por m2 de Losa

Peso x m2 de Losa

Descripción

Dimensiones Peso Esp.

(kg/m3)

Peso Total

(kg/m2) Cantidad

a

(m)

b

(m)

e

(m)

Alivianamiento 4 0.4 0.4 0.2 0 0

Nervios 1 2.86 0.2 0.1 2400 137.14

Loseta de Piso 1 1 1 0.05 2400 120

Acabado y Alisado de Piso 0.03 1800 54

Instalaciones Asumido 30

Paredes 165.49

TOTAL (kg/m2) 506.64

500

Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel

2.1.2.2 Carga Muerta de Paredes:

Se calcula para un metro lineal de pared y debe clasificarse en tipos, las que

alcanzan la altura del entrepiso y las de menos altura por contener ventanas u

orificios.

Tabla 2.3 Cuantificación de Paredes en Planta Tipo

Geometría de Paredes

Descripción Unidad e (m) Cantidad

Externas (0.20m) m 0.2 30.00

Internas (0.15m) m 0.15 43.25

Orificios y

Ventanas (0.20m)

m 0.2 17.00

Altura Antepechos m 0.90

Altura Entrepisos m 2.70


24

Tabla 2.4 Peso Específico de Bloques de Construcción

Bloques y Vidrios Peso Específico (kg/m3)

Clasificación Máx. Mín. Prom.

Bloque hueco de concreto ligero 1300 900 1100

Bloque hueco de concreto intermedio 1700 1300 1500

Bloque hueco de concreto pesado 2200 2000 2100

Bloque de vidrio para muros 1250 650 950

Vidrios plano 3100 2800 2950

Fuente: Laboratorio INTACO

Tabla 2.5 Peso Paredes

Peso de Paredes

Tipo Kg/m Kg/m2 Asume

A 180 486.00 490

B 135 364.50 370

C 180 162.00 170


2.1.2.3 Pesos por Piso:

Se ha llegado al siguiente cuadro de resumen de las cargas calculadas

previamente:

Carga Viva L (t/m2): 0.20 Carga Muerta D (t/m2): 0.50

(2.2)

iparedesacabadoslosai APPPpW *--" )(

25

Tabla 2.6 Peso Por Planta

Nivel Largo (m) Ancho (m) A (m²) Wi (T) 0+19.80 5.60 5.20 29.12 14.56 0+17.45 15.00 13.20 198.00 99.00 0+14.58 15.00 13.20 198.00 99.00 0+11.70 15.00 13.20 198.00 99.00 0+8.85 15.00 13.20 198.00 99.00 0+5.96 15.00 13.20 198.00 99.00 0+3.06 22.00 16.20 356.40 178.20

W Total: 687.76 Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel

2.1.2.4 Carga de Sismo:

Los requerimientos mínimos de cálculo y diseño sismo resistente, cortante basal

de diseño y fuerzas horizontales se establecen en el CEC 2000.

Período de vibración:

(2.3)

hn: Altura máxima de la edificación de “n” pisos, medida desde la base de la

estructura.

Ct: 0.09 para pórticos de acero; 0.08 para pórticos espaciales de hormigón

armado; 0.06 para pórticos espaciales de hormigón armado con muros

estructurales y otras estructuras. En éste caso corresponde usar 0.08

Corte Basal (V):

(2.4) Z: Factor de zona

I: Factor de uso

C: Factor de geología local y perfil

R: Factor de reducción de respuesta estructural

!p: Coeficiente de configuración en planta

43

nt hCT ."

sT

T

751.0

80.1908.0 43

"

*"

WR

ZICV

EP11"

26

!e: Coeficiente de configuración en elevación

W: Carga sísmica reactiva (igual a la carga muerta total de la estructura del

proyecto)

(2.5)

S: Coeficiente de suelo

Cm: Coeficiente

T: Período de vibración.

Tabla 2.7 Cálculo Corte Basal

Z: 0.4 I: 1 S: 1.2 T: 0.751 Cm: 3 C: 2.072 R: 10 "e: 1 "p: 1 V(t): 56.99 V(%): 0.08W


Fuerza de Tope (FT):

(2.6)

T: Período de vibración

V: Corte basal

Fuerzas Laterales (Fi):

(2.7)

VTFT .." 07.0

+ ,Tn

i

ii

iii FV

hw

hwF #"

2"1

T

SC

S."

25.1

00.3

99.56751.007.0

"

.."

T

T

F

F

27

Tabla 2.7 Fuerzas Laterales por Piso

Nivel Wi (T) hi (m) Wi*hi Fi (T) S (T) 0+19.80 14.56 19.80 288.29 2.35 2.35 0+17.45 99.00 17.45 1727.55 14.07 16.42 0+14.58 99.00 14.58 1443.42 11.76 28.18 0+11.70 99.00 11.70 1158.30 9.44 37.61 0+8.85 99.00 8.85 876.15 7.14 44.75 0+5.96 99.00 5.96 590.04 4.81 49.56 0+3.06 99.00 3.06 545.29 4.44 54.00 Total 687.76 6629.04 54.00


2.1.2.5 Prediseño de Vigas:

Para la obtención de las cargas que actúan sobre las vigas, se realiza el siguiente

gráfico tipo:

Gráfico 2.3 Distribución Trapezoidal de Cargas

Elaboración: Luis Echeverría, AUTOCAD

!

28

Gráfico 2.4 Cargas Equivalentes en Vigas

!


Las cargas recibidas por las vigas, es el área contribuyente de cada una, así para

la viga menor AB la carga la transmite el área triangular ABE. Para la viga mayor

BC, la carga la transmite el área trapezoidal BEFC. Luego se indica la carga

equivalente para cada una.

Para el diseño de vigas, cualquiera de éstos conceptos de aplicación de cargas es

valedero, sean éstas triangulares, trapezoidales o equivalentes.

Se definen los pórticos a calcular para el diseño de la estructura, tomando en

cuenta el o los pórticos que tengan las condiciones más desfavorables en cada

dirección. En éste edificio se ha seleccionado el pórtico “3” para la dirección en

“X” y el pórtico “C” para la dirección en “Y”, así lo muestra el siguiente gráfico de

las cargas a los pórticos

29

Gráfico 2.5 Distribución Trapezoidal de Cargas


30

Gráfico 2.6 Distribución Trapezoidal de Cargas Losas Piso 2 a 6


Para las cargas permanentes o para las sobrecargas, se estima la carga actuante o equivalente.

Tabla 2.7 Cargas Muerta y Viva por Piso

Nivel CM CV

(kg/m2) (kg/m2)

0+19.80 560 200

0+17.45 560 200

0+14.58 560 200

0+11.70 560 200

0+8.85 560 200

0+5.96 560 200

0+3.06 560 200


31

Gráfico 2.7 Identificación Viga Crítica y Viga Menor


Ejemplo para viga crítica:

2.1.2.5.1 Área de Aportación:

(2.8) + ,

+ ,

+ , 2

21

21

50.174

00.500.500.7

8

4

mA

BordeLLL

A

CentralLLL

A

aportación

vanovanoviga

aportación

vanovanoviga

aportación

"-*

"

3-*

"

3-*

"

32

2.1.2.5.2 Cargas en Vigas:

(2.9)

(2.10)

(2.11)

(2.12)

(2.9)

(2.10)

(2.11)

(2.12)

2.1.2.5.3 Sección de la Viga:

(2.13)

(2.14)

4 54 5

4 5

4 5mkgLW

M

mkgL

WW

kgAPW

mkgCVCMP

vigarepartida

flector

viga

viga

repartida

teapormayorizadaviga

mayorizada

#3*

"

3*"

3*"

3-"

10

/33,1

/7.14.1

2

tan

2

4 5

4 5

4 5

cmh

cmocubrimient

cmh

cmb

cmbcf

Mh

cmpuestob

viga

viga

viga

viga

flector

viga

viga

50

5.2Re

77.4430210145.0

00.1831277

30

'145.0

Im

"

"

"**

"

"

3**

"

3"

4 54 5

4 5

4 5 4 5cmkgmkgM

mkgW

kgW

mkgP

flector

repartida

viga

mayorizada

#"#"*

"

"*"

"*"

"-"

00.183127777.1831210

00.730.3737

/30.373700.7

00.1967033,1

00.1967050.1700.1124

/00.1124)200(7.1)560(4.1

2

2

33

Tabla 2.8 Prediseño de Viga Crítica

VIGA CRÍTICA DATOS ÁREA COLABORANTE

Viga Central (si/no) si Longitud de viga 7.00m Distancia entre

vanos 5.00m Área 17.50m2

CARGAS Carga Mayorizada 1124.00Kg/m2

W viga 19670.00Kg W repartido viga 3737.30Kg/m

Momento Flector 18312.77Kg-m

1831277.00Kg-cm SECCIÓN VIGA

Recubrimiento (cm) 5.00cm b viga (cm) 30.00cm(imp)

h (cm) 44.77cm h viga (cm) 50.00


Tabla 2.9 Prediseño de Viga Menor

VIGA MENOR DATOS ÁREA COLABORANTE

Viga Central (si/no) si Longitud de viga 4.30m Distancia entre






Recubrimiento (cm) 5.00cm b viga (cm) 25.00cm (imp)

h (cm) 30.13cm h viga (cm) 35.00


34

Tabla 2.10 Prediseño de Viga de borde

VIGA BORDE DATOS ÁREA COLABORANTE

Viga Central (si/no) No Longitud de viga 7.00m Distancia entre






Recubrimiento (cm) 5.00cm b viga (cm) 25.00cm (imp)

h (cm) 34.68cm h viga (cm) 40.00


Para la modelación en ETABS se partirá de éstas secciones de vigas.

Datos básicos:

f’c (Kg/cm2): 210

fy (Kg/cm2): 4200

Carga Muerta (Kg/m2): 560

Carga Viva (Kg/m2): 200

Base Viga (cm): 30

Factor f1: 1.33 para transformar carga triangular a distribuida rectangular.

Factor f2: 1.20 factor del 20% que se aumenta para el sismo.

Factor f3: 10 divisor en la fórmula WL2 / 10 en cálculo de momento de viga.

35

Tabla 2.11 Prediseño de Vigas en Planta Baja

PLANTA BAJA

VIGA TRAMO ÁREA (m2)

L (m)CM

(ton/m)CV

(ton/m)CT

(ton/m)

MOM viga (kg-

cm)

H viga (cm)

1 DC 4.20 4.30 0.73 0.26 1.75 323979 18.83 CB 8.25 7.00 0.88 0.31 2.11 1035980 33.68 BA 4.20 4.30 0.73 0.26 1.75 323979 18.83 2 DC 8.82 4.30 1.53 0.55 3.68 680356 27.29 CB 19.50 7.00 2.07 0.74 5.00 2448679 51.77 BA 8.82 4.30 1.53 0.55 3.68 680356 27.29 3 DC 9.25 4.30 1.60 0.57 3.86 713525 27.95 CB 22.50 7.00 2.39 0.86 5.77 2825399 55.61 BA 9.25 4.30 1.60 0.57 3.86 713525 27.95 4 DC 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 CB 20.61 7.00 2.19 0.78 5.28 2588065 53.23 BA 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 5 DC 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 CB 20.61 7.00 2.19 0.78 5.28 2588065 53.23 BA 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497 27.75 6 DC 4.62 4.30 0.80 0.29 1.93 356377 19.75 CB 11.25 7.00 1.20 0.43 2.88 1412699 39.33 BA 4.62 4.30 0.80 0.29 1.93 356377 19.75

A 12 2.25 3.00 0.56 0.20 1.35 121089 11.51 23 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 34 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 45 3.24 3.60 0.67 0.24 1.61 209241 15.13 56 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 B 12 4.50 3.00 1.12 0.40 2.69 242177 16.28 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 45 6.48 3.60 1.34 0.48 3.23 418482 21.40 56 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 C 12 4.50 3.00 1.12 0.40 2.69 242177 16.28 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 45 6.48 3.60 1.34 0.48 3.23 418482 21.40 56 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110427 34.87 D 12 2.25 3.00 0.56 0.20 1.35 121089 11.51 23 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 34 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 45 3.24 3.60 0.67 0.24 1.61 209241 15.13

56 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548935 24.51 Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel y ETABS

36

Tabla 2.12 Prediseño de Vigas en Plantas Altas

PLANTA TIPO (2,3,4,5)

VIGA TRAMO ÁREA (m2)

L (m)

CM (ton/m)

CV (ton/m)

CT (ton/m)

MOM viga (kg-cm)

H viga (cm)

2 DC 4.62 4.30 0.80 0.29 1.93 356376.97 19.75 CB 11.25 7.00 1.20 0.43 2.88 1412699.40 39.33 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3 DC 9.25 4.30 1.60 0.57 3.86 713525.32 27.95 CB 22.50 7.00 2.39 0.86 5.77 2825398.80 55.61 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4 DC 9.12 4.30 1.58 0.56 3.80 703497.39 27.75 CB 20.61 7.00 2.19 0.78 5.28 2588065.30 53.23 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 DC 9.66 4.30 1.67 0.60 4.03 745151.84 28.56 CB 17.76 7.00 1.89 0.67 4.55 2230181.45 49.41 BA 0.00 1.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6 DC 0.00 4.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 CB 0.00 7.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 BA 0.00 4.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

A 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 34 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 45 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 56 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 B 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 45 9.96 3.60 2.06 0.74 4.96 643222.22 26.54 56 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 C 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 34 12.38 5.00 1.84 0.66 4.44 1110426.58 34.87 45 6.48 3.60 1.34 0.48 3.23 418481.93 21.40 56 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 D 12 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548934.62 24.51 34 6.12 5.00 0.91 0.33 2.20 548934.62 24.51 45 3.24 3.60 0.67 0.24 1.61 209240.96 15.13

56 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel y ETABS

37

2.1.2.6 Prediseño de Columnas:

Ejemplo para Columna C3:

2.1.2.6.1 Área de Aportación:

(2.15)

(2.16)

(2.17)

2.1.2.6.2 Peso de Columna:

(2.18) (2.19)

(2.20)

2.1.2.6.3 Sección de la Columna

(2.21)

(2.22)

(2.23)

(2.24)

4 5

4 5

4 52

2

1

21

212

21

1

25,2800,565,5

00,52

00.5

2

00.5

65,52

00.7

2

30.4

22

22

mA

mL

mL

LLA

mLL

L

mLL

L

aportación

aportación

vanovano

vigaviga

"*"

"-"

"-"

*"

3-"

3-"

+ , 4 54 5

+ , 4 5 4 54 5

4 5kgW

TonW

TonkgW

WW

TonWNroLosasW

kgCVCMAW

final

total

columna

totalfinal

columnatotal

aportacióncolumna

60,13912508.182,128

82,12847,216

47,2100.2147020056025,28

08.1

"*"

"*"

""-*"

*"

3*"

3-*"

4 5

4 5

4 54 54 5 gularccmL

gularccmL

cuadradacmL

cmA

gularcAL

gularcAL

CuadradaAL

cmcf

WA

columna

columna

columna

g

gcolumna

gcolumna

gcolumna

final

g

tanRe00,6509,674.168,22962

tanRe00,4034,3808.068,22961

00,5092,4768,2296

68,22964,25210225.0

60,1391253,1

tanRe4.12

tanRe08.01

4,25'225.0

3,1

2

2

3""*"

3""*"

3"""

"-*

*"

3*"

3*"

3"

3-*

*"

38

Tabla 2.13 Prediseño Columna Crítica

COLUMNA CRÍTICA C3 DATOS ÁREA COLABORANTE

Longitud Viga Izquierda 4.30 m

Longitud Viga Derecha 7.00 m

Longitud 1er Vano 5.00 m Longitud 2do Vano 5.00 m

Lado 1 5.65 m Lado 2 5.00 m Área 28.25 m2

PESO COLUMNA Nro Losas 6.00

W columna 21470.00 Kg

21.47 T W total 128.82 T

W final 139.13 T

139125.60 Kg DIMENSIONES COLUMNA Área 2296.68 cm2

Columna Cuadrada

Lado 47.92 cm 50.00 cm

Columna Rectangular

Lado 1 38.34 cm 40.00 cm

Lado 2 67.09 cm

65.00 cm Elaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel

39

Tabla 2.14 Prediseño Columna Menor B2

COLUMNA MENOR B2 DATOS ÁREA COLABORANTE Longitud Viga

Izquierda 7.00 mLongitud Viga

Derecha 4.30 mLongitud 1er Vano 3.00 mLongitud 2do Vano 5.00 m

Lado 1 5.65 mLado 2 4.00 mÁrea 22.60 m2



17.18 TW total 103.06 T

W final 111.30 T

111300.48 KgDIMENSIONES COLUMNA

Área 1837.34 cm2

Columna Cuadrada

Lado 42.86 cm45.00 cm

Columna Rectangular

Lado 1 34.29 cm35.00 cm

Lado 2 60.01 cm

60.00 cmElaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel

40

Tabla 2.14 Prediseño Columna Externa A5

COLUMNA EXTERNA A5 DATOS ÁREA COLABORANTE Longitud Viga

Izquierda 4.30 mLongitud Viga

Derecha 0.00 mLongitud 1er Vano 3.60 mLongitud 2do Vano 5.00 m

Lado 1 2.15 mLado 2 4.30 mÁrea 9.25 m2



7.03 TW total 42.16 T

W final 45.53 T

45529.78 KgDIMENSIONES COLUMNA

Área 751.60 cm2

Columna Cuadrada

Lado 27.42 cm25.00 cm

Columna Rectangular

Lado 1 21.93 cm20.00 cm

Lado 2 38.38 cm

40.00 cmElaboración: Luis Echeverría, Microsoft Excel

Para la modelación en ETABS se partirá de éstas secciones de columnas.

41

2.1.3 MODELO EN PROGRAMA ETABS

!

42

Gráfico 2.8 Planta Losa Tipo

Elaboración: Luis Echeverría, ETABS

2.1.3.1 Combinaciones de Carga

Las combinaciones de carga que se utilizaron para el prediseño de los elementos,

son las descritas en los literales 9.2.1 los de 9.2.2 y 9.2.3 del ACI318-99,

aplicando los criterios descritos en esos artículos.

1) 1.4D + 1.7L

2) 0.75 (1.4D + 1.7L + 1.87E)

3) 0.75 (1.4D + 1.7L - 1.87E)

43

4) 0.9D + 1.43E

5) 0.9D – 1.43E

Se ha considerado las siguientes combinaciones para las vigas:

! Para flexión momentos positivos: 1ra combinación de carga.

! Para flexión momentos negativos: 2da y 3ra combinaciones de carga, que

comparadas con la 1ra, no deben ser menores.

Para las columnas, se ha considerado las siguientes combinaciones:

! Para flexo-compresión biaxial: 1ra combinación de carga.

! Para flexo-compresión biaxial: 4ta y 5ta combinaciones de carga, que

comparadas con la 1ra, no deben ser menores

2.1.3.2 Prediseño para Diseño Sísmico según ACI 318-99

Elementos sujetos a flexión, porcentajes máximos y mínimos:

dbfy

cfAs w **"

'8.0min (2.25)

dbfy

As w **"14

min (2.26)

fy

cf '8.0min "6 (2.27)

fy

14min "6 (2.28)

b66 75.0max " (2.29)

fyfy

cfb -

***

"6100

6100'185.0 06 (2.30)

025.0max "6 (2.31)

44

Elementos sujetos a flexión, dimensiones máximas y mínimas:

3.07d

bw (2.32)

cmbw 257 (2.33)

dbw *84

3 (2.34)

Resistencia Nominal y Resistencia Última:

+ ,qdbcfqMn w *#****" 59.01' 2 (2.35)

" = 0.9

cf

fyq

'*" 6 (2.36)

Elementos sujetos a Flexión y Carga Axial porcentajes máximos y mínimos:

06.001.0 88 6 (2.37)

Elementos sujetos a Flexión, dimensiones máximas y mínimas:

cmb 307

4.07h

b (2.38)

Resistencia Nominal y Resistencia Última:

10

'cfAgPu

*8 (2.39)

1Pu

Pn " (2.40)

" = 0.75 refuerzo con espirales

" = 0.70 refuerzo con estribos

45

2.1.3.3 Diagramas de Cargas y Esfuerzos

Se obtienen en el programa ETABS, se muestran los diagramas para el eje 2 a

continuación:

Gráfico 2.9 Eje 2 Carga Muerta


46

Gráfico 2.10 Eje 2 Carga Viva


47

Gráfico 2.11 Eje 2 Diagrama Axial Envolvente


48

Gráfico 2.12 Eje 2 Diagrama Cortante 2-2 Envolvente


49

Gráfico 2.13 Eje 2 Diagrama Cortante 3-3 Envolvente


50

Gráfico 2.14 Eje 2 Diagrama Momentos-Envolvente


51

Gráfico 2.15 Armadura en Pórtico de Eje 2


Gráfico 2.16 Deflexiones Por Sismo en X


52

La tabla indica los valores de las deflexiones obtenidas para la carga sísmica en

el sentido “x” (DRIFT-X) las cuales son menores a la máxima permitida que es

0,002.

00007.0

270

071058.0090501.0

infsup

"

#"

9#9"

6

6

6entrepisoh

(2.41)

Gráfico 2.17 Deflexiones Por Sismo en Y


La tabla indica los valores de las deflexiones obtenidas para la carga sísmica en

el sentido “y” (DRIFT-Y) las cuales son menores a la máxima permitida que es

0,002.

53

2.1.4 DISEÑO DE CIMENTACIÓN

Gráfico 2.18 Referencias Nudos de Cimentación


54

2.1.4.1 Fuerzas Para el Diseño de Zapatas:

Tabla 2.15 Reacciones Para Diseño de Zapatas

Story Point Load FX FY FZ MX MY MZ PLINTO

TIPO BASE 1 A1 CIMENT 3.62 -2.97 35.35 3.062 3.295 0.002 T2 BASE 2 D1 CIMENT 7.86 -4.96 94.39 4.922 7.255 0.002 T1 BASE 3 E1 CIMENT -7.93 -4.75 94.25 4.713 -7.485 0.002 T1 BASE 4 F1 CIMENT -4.09 -1.46 32.51 1.619 -3.894 0.002 T2 BASE 5 A2 CIMENT 6.41 -3.81 353.26 3.852 5.908 0.002 T4 BASE 6 D2 CIMENT 16.88 -7.52 894.19 7.39 15.357 0.002 T5

BASE 7 E2 CIMENT -11.96 -7.42 858.57 7.285-

11.128 0.002 T5 BASE 8 F2 CIMENT -9.88 -3.8 86.61 3.818 -9.292 0.002 T3 BASE 9 A6 CIMENT 3.31 9.52 51.4 -8.677 3.049 0.002 T2 BASE 10 A5 CIMENT 6.01 -3.41 440.8 3.477 5.556 0.002 T4

BASE 27 D6 CIMENT 11.7 16.05 136.68-

14.815 10.874 0.002 T1 BASE 28 D5 CIMENT 17.1 -5.67 1116.14 5.658 15.605 0.002 T5

BASE 33 E6 CIMENT -11.74 16.05 136.9-

14.825-

10.996 0.002 T1

BASE 34 E5 CIMENT -13.67 -6.44 1063.87 6.366-

12.658 0.002 T6

BASE 35 E4 CIMENT -13.81 3.72 1224.2 -3.174-

12.796 0.002 T6

BASE 38 E3 CIMENT -15.8 -1.54 1427.32 1.765-

14.641 0.002 T6 BASE 39 F6 CIMENT -3.63 8.96 51.1 -8.175 -3.431 0.002 T2 BASE 40 F5 CIMENT -10.67 -5.06 92.13 5 -10.01 0.002 T3

BASE 41 F4 CIMENT -11.44 3.19 86.7 -2.746-

10.735 0.002 T3

BASE 44 F3 CIMENT -11.86 -0.46 105.62 0.678-

11.137 0.002 T3 Elaboración: Luis Echeverría, ETABS

Tabla 2.16 Reacciones Máximas Para Diseño de Zapatas

!! FX! FY! FZ! MX! MY! MZ!

PLINTO!TIPO!1! 11.7! 16.05! 136.68! "14.815! 10.874! 0.002!

PLINTO!TIPO!2! 3.62! "2.97! 35.35! 3.062! 3.295! 0.002!

PLINTO!TIPO!3! "11.86! "0.46! 105.62! 0.678! "11.137! 0.002!

PLINTO!TIPO!4! 6.01! "3.41! 440.8! 3.477! 5.556! 0.002!

PLINTO!TIPO!5! 17.1! "5.67! 1116.14 5.658! 15.605! 0.002!

PLINTO!TIPO!6! "15.8! "1.54! 1427.32 1.765! "14.641! 0.002!


55

La posición e identificación de éstos puntos se la puede observar en el plano

estructural de la cimentación.

2.1.4.2 Ejemplo de Cálculo

Para efectos de un ejemplo se calculará la cimentación para el plinto tipo 1:

2.1.4.2.1 Fuerzas para el diseño de zapatas

Fx = 11.70 KN

Fy = 16.05 KN

Mx = 14.81 KN-m

My = 10.87 KN-m

Mz = 136.68 KN-m

2.1.4.2.2 Geometría de los elementos

Zapatas:

A = 1.50 m

B = 0.80 m

e = 0.30 m

2.1.4.2.3 Peso de zapata y relleno

mD f 50.1"

KNPesozapata 41.13"

4 5 )()()()()()()( ***** HORMIGONPEDESTALPEDESTALPEDESTALZAPATAZAPATAZAPATA HBAeBAzapataPeso :-"

4 5 )()()()()()( **** PEDESTALSUELOPEDESTALPEDESTALZAPATAZAPATA hBABArellenoPeso :#"

56

2.1.4.2.4 Propiedades de la sección de diseño

(2.42)

(2.43)

(2.44)

(2.45)

(2.46)

2.1.4.2.5 Momentos adicionales

(2.47)

(2.48)

2.1.4.2.6 Esfuerzos en el suelo

(2.49)

(2.50)

(2.51)

2.1.4.2.7 Esfuerzo admisible

2/255 mKNQadm " (2.52)

+ ,m

Ac

zapata

X 75.02

""

+ ,40.0

2"" zapata

y

Bc

+ , 220.1* mBAArea zapata ""

+ , + , 4

3

06.012

*m

BAI

zapatazapata

x ""

+ , + , 4

3

23.012

*m

ABI

zapatazapata

y ""

+ , mKNFxDfM yadic ##"" 55.17*

+ , mKNFyDfM xadic ##"" 08.24*

2/45.148 mKNArea

rellenoPesozapataPesoFz"

--";

+ , + ,+ ,4 52/73.94

**mKN

I

cMMyx

I

cM

y

xyadic"

-"

+ , + , + ,+ ,4 52/906.57

**mKN

I

cMMMxy

I

cM

X

yexcentrxadicxadic"

--"

57

2.1.4.2.8 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “x”

(2.53)

(2.54)

Sin tracción:

(2.55)

(2.56)

OKQadmtraccionx <8)(sin; (2.57)

2.1.4.2.9 Esfuerzo máximo en el suelo, sentido “y”

(2.58)

(2.59)

Sin tracción:

(2.60)

2

2

/71.53*

/18.243*

*

mKNI

cM

A

P

mKNI

cM

A

P

I

cM

A

P

x

x

x

"#"

"-"

="

;

;

;

+ ,m

FzrellenoPesozapataPeso

MMye

yadic

x 16.0">>?

@

AAB

C

--

-"

nuloI

CM

A

PSi traccion "<D- )(sin0

*;

2

)(

)(

)(sin /60.251

2**3

)(*2mKN

eA

B

oPesorellenPesozapataFZNo

x

zap

zap

traccion "

$$%

&''(

)#

--"< ;

2

2

/54.90*

/35.206*

*

mKNI

cM

A

P

mKNI

cM

A

P

I

cM

A

P

y

y

y

"#"

"-"

="

;

;

;

+ ,m

FzrellenoPesozapataPeso

MMMxe

dadexcentricixadicxadic

y 06.0)( "

>>?

@

AAB

C

--

--"

nuloI

CM

A

PSi traccion "<D- )(sin0

*;

58

(2.61)

OKQadmtraccionx <8)(sin; (2.62)

2.1.4.2.10 Empuje pasivo “x” y “y”

= 30°

(2.63)

(2.64)

2.1.4.2.11 Punzonamiento

Pu = 136.68 KN

Recubrimiento = 0.07 m

Altura Efectiva (d) = 0.23 m

f’c = 21 MPa

(2.65)

Tabla 2.17 Dimensionamiento de Zapatas (1)


2

)(

)(

)(sin /85.232

2**3

)(*2mKN

eB

A

oPesorellenPesozapataFZNo

y

zap

zap

traccion "

$$%

&''(

)#

--"< ;

+ , + , KNBDfSen

SenKp pedestalSUELOx 68.19***

1

1

2

1 2 "$%

&'(

)#-

" :EE

+ , + , KNADfSen

SenKp pedestalSUELOy 49.22***

1

1

2

1 2 "$%

&'(

)#-

" :EE

14.1""columnamenorLado

columnamayorLado0

59

Tabla 2.18 Dimensionamiento de Zapatas (2)

Elaboración: Luis Echeverría

2.1.4.2.12 Tensión ficticia de contacto

(2.66)

(2.67)

(2.68)

(2.69)

OK

2.1.4.2.13 Estabilidad

Eje X:

(2.70)

(2.71)

(2.72)

2/90.113)*(

mKNLL

Puqu

yx

""

12/)/1000(*´****75.0* 2/1 mnKncfdFYAquPu o 8#

KNAquPu o 66.102* "#

KNmnKncfdFY 17.31812/)/1000(*´****75.0 2/1 "

+ , + , mKNMMMxActuanteVolteo excentrxadicxadic #"--" 27.9

+ , + , mKNDf

KprellenoPesozapataPesoFz

AsistenteVolteo xzapata #"-$$%

&''(

) --" 44.143

3*

2*Re

48.15Re

""AatuanteVolteo

sistenteVolteoF

60

OK

OKDfF

<7

<7

5.148.15 (2.73)

Eje Y:

(2.74)

(2.75)

(2.76)

OK

OKDfF

<7

<7

5.190.2 (2.77)

2.1.4.2.14 Armaduras en cimentación

Mux superior:

(2.78)

(2.79)

(2.80)

0<No

mKNMux #" 00.0sup

Mux inferior:

(2.81)

(2.82)

(2.83)

+ , mKNMMyActuanteVolteo yadic #"-" 42.28

+ , + , mKNDf

KprellenoPesozapataPesoFz

BsistenteVolteo yzapata #"-$$%

&''(

) --" 50.82

3*

2*Re

90.2Re

""ActuanteVolteo

sistenteVolteoF

2/54.90)(*

mKNyI

CM

A

P"#

0)(*

F# yI

CM

A

PSi

>?

@AB

C$%

&'(

) #$%

&'(

) #$%

&'(

) #<2

)()(*

2

)()(*)(*)(

**5.1

2

1 pedBzapApedBzapBzapAy

I

CM

A

PSi

2/35.206)(*

mKNyI

CM

A

P"-

0)(*

D- yI

CM

A

PSi

61

mKNMu x #" 03.30inf

Muy superior:

(2.84)

(2.85)

(2.86)

0<No

mKNMu y #" 00.0sup

Muy inferior:

(2.87)

(2.88)

(2.89)

0<No

mKNMu y #" 14.44inf

2/03.302

)()(*

2

)()(*)(*)(

**5.1

2

1mKN

pedBzapApedBzapBzapAy

I

CM

A

PSi ">

?

@AB

C$%

&'(

) #$%

&'(

) #$%

&'(

) #<

2/71.53)(*

mKNxI

CM

A

P"#

0)(*

F# xI

CM

A

PSi

>>?

@

AAB

C$%

&'(

) #$%

&'(

) #<2

2

)()(*)(*)(

**5.1

2

1 pedAzapAzapBx

I

CM

A

PSi

2/18.243)(*

mKNxI

CM

A

P"-

0)(*

D- xI

CM

A

PSi

>>?

@

AAB

C$%

&'(

) #$%

&'(

) -<2

2

)()(*)(*)(

**5.1

2

1 pedAzapAzapBx

I

CM

A

PSi

62

Cuantía de Refuerzo:

#x superior:

(2.90)

(2.91)

(2.92)

0018.0sup "x6 (2.93)

#x inferior:

(2.94)

(2.95)

(2.96)

(2.97)

0029.0inf "x6

2.2 DISEÑO HIDROSANITARIO:

2.2.1 SISTEMA DE AGUA POTABLE

El trabajo se basa en el método más utilizado para el cálculo de las redes de

distribución interior de agua, que es el denominado Método de los gastos

0018.0sup)(0(sup) "<" xMuySi 6

0018.0'*sup*)(*9.0*

(sup)211*

'85.0sup)(

2F

##"

cfdzapB

Muy

fy

cfxSi

16

00.0'*sup*)(*9.0*

(sup)211*

'85.0sup)(

2"

##"

cfdzapB

Muy

fy

cfxSi

16

0018.0inf)(0(inf) "<" xMuySi 6

mKNMuy #" 137.44(inf)

0018.0'*inf*)(*9.0*

(inf)211*

'85.0inf)(

2F

##"

cfdzapB

Muy

fy

cfxSi

16

0029.0'*inf*)(*9.0*

(inf)211*

'85.0inf)(

2"

##"

cfdzapB

Muy

fy

cfxNo

16

63

probables, creado por Roy B. Hunter, que consiste en asegurar a cada aparato

sanitario un número de “unidades de gasto” determinadas experimentalmente.

2.2.2 CONSIDERACIONES DE DISEÑO

2.2.2.1 Delineamiento de Redes

Consiste en delinear el recorrido de las tuberías desde la conexión domiciliaria

hasta cada uno de los ambientes que contienen servicios sanitarios. Para ello se

debe considerar:

! Los tramos horizontales pueden ir por los muros o contrapisos de acuerdo

a que los aparatos sanitarios descarguen por el muro o por el piso

respectivamente.

! Al ir por los muros se hace economía en el recorrido de tuberías y

accesorios, pero se tiene la desventaja que hay que picar las paredes y

efectuar pases en los vanos de las puertas y pasadizos.

! El ir por el piso resulta ventajoso cuando se debe efectuar una reparación,

pues es más económica y fácil cambiar las baldosas del piso que las

baldosas de las paredes.

! Los tramos verticales deber ir preferentemente en ductos, con una

separación mínima de 0.15 m de las tuberías de agua caliente y de 0.20 m

de las montantes de aguas negras y de lluvia (distancia medida entre sus

generatrices más próximas).

! En lo posible debe evitarse cruzar elementos estructurales.

! Debe procurarse formar circuitos porque así se obtiene una mejor

distribución de la presión y se pueden ubicar adecuadamente las válvulas

de interrupción que permitan efectuar reparaciones sin paralizar todo el

servicio.

! Al ingreso del predio es necesario colocar una válvula de interrupción

después del medidor.

! Las tuberías de aducción e impulsión deben llevar una válvula de retención.

64

! En los tramos horizontales las tuberías de agua fría deben instalarse

siempre debajo de las de agua caliente y encima de las de desagüe, a una

distancia no menor de 0.10 m entre sus superficies externas.

! Al ingreso de cada ambiente debe instalarse en lo posible una válvula.

! Al delinearse las redes de desagüe exteriores en el primer piso de debe

tener presente que las cajas de registro estén ubicadas en forma tal que

puedan ser revisadas cómodamente, sin causar molestias ni dañar la

estética.

2.2.2.2 Graficación de las Redes de Agua y Desagüe

La graficación de redes se efectúa sobre un plano de planta a escala 1/50, donde

se hará resaltar las redes de agua y desagüe, quedando en segundo plano la

distribución arquitectónica; generalmente en este plano se obvian muchos detalles

que aparecen en los planos arquitectónicos (puertas, mobiliario, etc.). El tamaño

de la lámina depende del proyecto arquitectónico.

Las redes de agua se grafican de menor grosor que las de desagüe

(generalmente a la mitad del grosor). Para el dibujo de cisternas y tanques

elevados (cortes) se emplean escalas de 1/20 ó 1/25.

2.2.2.3 Dibujos Isométricos

Una vez graficada la red de agua y desagüe se procede a dibujar su isometría

(ángulo de 30º); a veces se sugiere dibujarlo a escala de 1/50.

2.2.2.4 Cálculo de Tuberías

Para el cálculo de tuberías es necesario considerar lo siguiente:

! Presión en la red pública en el punto de conexión del servicio, puede variar

entre 14 y 21 mH2O pero en edificios de hasta 3 pisos la presión más

recomendable debe estar entre 21 y 35 mH2O.

! Altura estática entre la tubería de la red de distribución pública y el punto

de entrega en el edificio.

65

! Pérdida de carga en tuberías y accesorios.

! Pérdida de carga en el medidor, depende del diámetro del medidor siendo

recomendable que sea menor del 50% de la carga disponible.

! Presión de salida en el aparto: se debe considerar un mínimo 3.5 m en la

descarga del aparato de grifo o válvula normal y 7 m en los aparatos con

válvula fluxométrica. Se exceptúan las instalaciones para edificaciones

económicas de tipo mínimo o populares en las que se acepta una presión

de 2 m con aparatos de grifo o válvula normal. Si se usan calentadores a

gas, se recomienda que la presión mínima a la salida de la ducha sea de 5

m.

! Presión máxima en la tubería: se recomienda 50 m.

2.2.2.5 Cálculo de las Redes de Distribución de Agua

El método más utilizado para el cálculo de las redes de distribución interior de

agua es el método de Roy B. Hunter o de los gastos probables.

Este método se basa en la aplicación de la teoría de las probabilidades para el

cálculo de los gastos. Específicamente consiste en asegurar a cada aparato

sanitario un número de “unidades de gasto” determinadas experimentalmente.

La “unidad de gasto” es la que corresponde a la descarga de un lavamanos

común que tiene una capacidad de 28 litros, el cual descarga en un minuto; es un

valor adimensional.

Este método considera que cuanto mayor es el número de aparatos sanitarios, la

proporción de uso simultáneo disminuye, por lo que cualquier gasto adicional que

sobrecargue el sistema rara vez se notara; mientras que si se trata de sistemas

con muy pocos aparatos sanitarios, la sobrecarga puede producir condiciones

inconvenientes de funcionamiento.

66

Para estimar la máxima demanda de agua en un edificio debe tenerse en cuenta

si el tipo de servicio que van a prestar los aparatos es público o privado, en éste

caso es privado.

! Aparatos de uso privado: cuando los baños son de uso privado existen

menores posibilidades de uso simultáneo.

! Aparatos de uso público: cuando se encuentran ubicados en baños de

servicio público, es decir que varios aparatos pueden ser utilizados por

diferentes personas simultáneamente.

Al aplicarse el método debe tomarse en cuenta si los aparatos son de tanque o de

válvula, pues tienen diferentes unidades de gasto.

Una vez calculada el total de unidades de gasto, se podrán determinar “los gastos

probable” para la aplicación del Método Hunter.

2.2.2.5.1 Criterios Para el Cálculo:

! Los diámetros de las tuberías de distribución se calcularán con los gastos

probables obtenidos según el número de unidades de gasto de los

aparatos sanitarios para servir.

! La presión mínima en la salida de los aparatos sanitarios será de 3.5 m,

salvo aquellos equipados con válvulas semi-automáticas o equipos

especiales en los que la presión estará dada por las recomendaciones de

los fabricantes, aproximadamente entre 7 y 10.5 m.

! Para el cálculo de las tuberías de distribución, la velocidad mínima será de

0.6 m/s, y la velocidad máxima según tablas.

! La presión estática no será superior a 35 m para evitar los ruidos molestos

y el deterioro de la red.

67

2.2.2.5.2 Procedimiento de Cálculo

! Efectuar un isométrico de la red de agua identificando cada punto de

entrega a un aparato o grupo de aparatos sanitarios.

! Ubicar el punto más desfavorable que debe tener presión mínima; siendo

este el más alejado horizontalmente y el más elevado con respecto a la

cota de la red pública.

! Ubicar el tramo más desfavorable y calcular para él, las unidades de gasto

(unidades Hunter) sumando progresivamente de arriba hacia abajo hasta el

punto inicial del tramo.

! Determinar el o los gastos probables para el tramo.

! Calcular la pérdida de carga disponible para el punto más desfavorable.

! Asumir diámetros y con los gastos respectivos obtener las pérdidas de

carga parciales.

! Verificar que la suma de pérdidas de carga parciales sea menor que la

pérdida de carga disponible para aceptar los diámetros asumidos.

2.2.2.6 Servicio de Agua Caliente

Los sistemas de abastecimiento de agua caliente están constituidos por un

calentador con o sin tanque acumulador, una canalización que transporta el agua

hasta la toma más alejada y a continuación una canalización de retorno que

devuelve al calentado el agua no utilizada (esta tubería no es requerida en

pequeñas instalaciones).

De esta manera se mantiene una circulación constante y el agua caliente sale

enseguida por el artefacto, sin necesidad de dar primero salida al agua enfriada

que habría permanecido en la conducción si no existiera el escape del conducto

de retorno.

Los tubos de cobre son los más aconsejables en las instalaciones de agua

caliente, aunque los más usados son los de plástico CPVC.

68

2.2.2.7 Redes de Desagüe y Ventilación

El sistema integral de desagüe deberá ser diseñado y construido en forma tal que

las aguas servidas sean evacuadas rápidamente desde todo aparato sanitario,

sumidero u otro punto de colección hasta el lugar de descarga, con velocidades

que permitan el arrastre de las materias en suspensión, evitando obstrucciones y

depósitos de materiales fácilmente putrescibles.

El sistema deberá prever diferentes puntos de ventilación, distribuidos de tal

forma que impidan la formación de vacíos o alzas de presión que pudieran hacer

descargar las trampas o introducir malos olores a la edificación.

Las edificaciones situadas donde exista un colector público de desagüe, deberán

tener obligatoriamente conectadas sus instalaciones domiciliarias de desagüe a

dicho colector. Esta conexión de desagüe a la red pública se realiza mediante

caja de albañilería o buzón de dimensiones y de profundidad apropiada.

El diámetro del colector principal de desagüe de una edificación debe calcularse

para las condiciones de máxima descarga.

2.2.2.8 Metodología

Se deberá calcular el diámetro según el siguiente procedimiento:

1. Se contabilizarán las piezas sanitarias que sirve cada tramo y se asignarán

los caudales dados en la tabla (2.19).

2. Con el número de piezas sanitarias se entrará al gráfico correspondiente

para el cálculo del coeficiente de simultaneidad (gráfico 2.19), el cual se

multiplicará por el caudal total y se obtendrá el caudal máximo instantáneo.

3. Determinar la presión disponible en la pieza sanitaria más desfavorable, la

cual se obtendrá restando de la presión de servicio (presión de la red

pública o presión mínima del equipo hidroneumático), la altura de posición

de la pieza sanitaria.

69

4. Calcular el diámetro fijando la velocidad máxima de la tabla (2.20) y

determinar la pérdida de carga parcial hasta la pieza más desfavorable,

mediante el uso de la fórmula (2.98), la cual se irá acumulando cada tramo.

5. El total de las pérdidas de carga se obtiene al sumar las pérdidas de carga

acumuladas más la pérdida de carga localizada (10% de la pérdida de

carga acumulada).

6. Restar el total de las pérdidas de carga de la presión disponible en el tramo

y compararlo con las presiones mínimas de la tabla (2.19). Si el resultado

no es satisfactorio, cambiar el diámetro y volver al ítem 4.

La fórmula para obtener las pérdidas de carga depende del tipo de material,

fórmula (2.98).

85,1

63,2280$%

&'(

)"CD

QJ (2.98)

Donde:

Q = caudal (m3/seg )

V = velocidad media ( m/seg ) =Q/A

C = Coeficiente de fricción ( Depende del material )

D = Diámetro de la tubería ( m )

J = Pérdida de carga ( m /m )

Tabla 2.19 Caudales y Presiones Mínimas para Piezas Sanitarias

Piezas Sanitarias

Diámetro Mínimo (pulg)

Presión Mínima (m)

Caudal Q (lt/s)

Inodoro tanque ½” 5 0.10 Inodoros de flux 1” 14 1.50 Lavabos ½” 2 0.15 Duchas ½” 2 0.20 Lavachatas 1” 2 0.30 Fregadero de Cocina

½” 7 0.20

Llaves de manguera

½” 7 0.25

Urinarios ¾” 10 0.30 Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes de Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias

70

Tabla 2.20 Velocidades Máximas para Tuberías de AAPP

Diámetro (pulg) Velocidad Máxima (m/s)

½” 1.60

¾” 1.95

1” 2.25

1 ¼” 2.50

1 ½” 2.75

2” 3.15

2 ½” 3.55

3” 3.85

4” o mas 4.00

Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes de Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias

Gráfico 2.19 Coeficiente de Simultaneidad “K”

!

Elaboración: Luis Echeverría, Apuntes de Ing. Civil, Instalaciones Hidrosanitarias

71

3 CAPÍTULO III

PRESUPUESTO DEL PROYECTO

3.1 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS:

El presupuesto de una obra, determina la cantidad de dinero necesaria para

llevarlo a cabo.

Existen diferentes maneras de realizarlo, depende del fin que se pretenda, pues

puede ser un proyecto en el que no se requiera recibir un beneficio económico

sino únicamente el bien material como por ejemplo la construcción de una casa

familiar donde no es necesario hacer un análisis de precios unitarios al detalle,

por el contrario, este presupuesto aproximado no basta cuando el estudio se hace

como base para financiar la obra, o cuando el constructor la estudia al preparar su

proposición, entonces hay que detallar mucho en las unidades de medida y

precios unitarios, tomando en cuenta para estos últimos no sólo el precio de los

materiales y mano de obra, sino también las circunstancias especiales en que se

haya de realizar la obra. Esto obliga a penetrar en todos los detalles y a formar

precios unitarios partiendo de sus componentes.

3.1.1 CARACTERÍSTICA DE LOS COSTOS

Costo es el precio que se aplica a los bienes que se pueden aumentar a voluntad.

Se fundan en las estimaciones de valor de las partes del mercado. Constituyen un

punto importante de partida para la valoración de las mercancías por parte de la

oferta.

Para lograr un congruente y óptimo aprovechamiento en el análisis de precios

unitarios (APU), es necesario desglosar el costo por sus integrantes los cuales se

dan en el diagrama general de balance de una obra.

El diagrama general de balance de obra presupone el inicio, lo cual puede ser un

proyecto de investigación, un proyecto para construcción o un servicio.

72

Dado a que el análisis de un costo es, en forma genérica la evaluación de un

proceso determinado, sus características serán:

1. El análisis de costo es aproximado: El no existir dos procesos constructivos

iguales, el intervenir la habilidad personal del operario, y el basarse en

condiciones "promedio" de consumos, insumos y desperdicios, permite

asegurar que la evaluación monetaria del costo, no puede ser

matemáticamente exacta.

2. El análisis de costo es específico: Por consecuencia, si cada proceso

constructivo se integra basándose en sus condiciones periféricas de

tiempo, lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser genérico.

3. El análisis de costo es dinámico: El mejoramiento constante de materiales,

equipos, procesos constructivos, técnicas de planeación, organización,

dirección, control, incrementos de costos de adquisiciones,

perfeccionamiento de sistemas impositivos, de prestaciones sociales,

etcétera, permite recomendar la necesidad de una actualización constante

de los análisis de costos.

4. El análisis de costo puede elaborarse inductiva o deductivamente: Si la

integración de un costo, se inicia por sus partes conocidas, si de los

hechos se infiere el resultado, se estará analizando el costo de manera

inductiva. Si a través de razonamiento se parte del todo conocido, para

llegar a las partes desconocidas, se estará analizando el costo de manera

deductiva.

5. El costo está precedido de costos anteriores y éste a su vez es integrante

de costos posteriores: En la cadena de procesos que definen la

productividad de un país, el costo de un concreto hidráulico por ejemplo, lo

constituyen los costos de los agregados pétreos, el aglutinante, el agua

para su hidratación, el equipo para su mezclado, etcétera, este agregado a

su vez, se integra de costos de extracción, de costos de explosivos, de

73

costos de equipo, etcétera, y el concreto hidráulico puede a su vez, ser

parte del costo de una cimentación, y ésta de una estructura, y ésta de un

conjunto de edificios y éste de un plan de vivienda, etcétera.

Existen los costos indirectos y los costos directos.

3.1.1.1 Costos Indirectos

Aquellos gastos que no pueden tener aplicación a un producto determinado. Es la

suma de gastos técnico–administrativos como lo son el pago a Profesionales,

gastos administrativos, financieros y por publicidad y ventas, necesarios para la

correcta realización de cualquier proceso productivo. Guardan directa relación con

los costos directos Se dividen en:

1. Costo indirecto de operación: Es la suma de gastos que, por naturaleza

intrínseca, son de aplicación a todas las obras efectuadas en un tiempo

determinado, ejercicio fiscal o año fiscal, año calendario, etc.

2. Costo indirecto de obra: Es la suma de todos los gastos que, por su

naturaleza intrínseca, son aplicables a todos los conceptos de una obra en

especial.

3.1.1.2 Costos Directos

Aquellos gastos que tienen aplicación a un producto determinado. El costo directo

se define como la suma de materiales, mano de obra y equipo necesario para la

realización de un proceso productivo. Se dividen en:

1. Costo directo preliminar: Es la suma de gastos de material, mano de obra y

equipo necesarios para la realización de un subproducto.

2. Costo directo final: Es la suma de gastos de material, mano de obra, equipo

y subproductos para la realización de un producto

74

Para la elaboración del costo directo, se procede como a continuación se ha

descrito:

1. Planos y especificaciones: Es el punto de partida para la elaboración del

costo directo, para llegar al precio unitario y finalmente al presupuesto, se

deben estudiar cuidadosamente todos los planos de cortes, isométricos,

equipos, estructurales, instalaciones y de fachadas, así como las

especificaciones que en ellos se proponen. Entre más detallados estén los

planos, se tiene una mayor oportunidad de obtener el costo directo más

preciso y, por ende, un presupuesto acertado.

2. Determinación de los conceptos de obra: Del estudio anterior se deduce el

tipo de obra de que se trata para hacer una apreciación de las partidas y

conceptos que en ella puedan intervenir. El estudio anterior sirve también

para determinar el alcance de cada uno de los conceptos de obra, es decir,

de acuerdo al procedimiento constructivo, es posible delimitar el alcance

del concepto de obra, esto es, que incluye y que no se incluye. Por otra

parte, el establecimiento de estos conceptos permiten realizar las

correcciones necesarias, tanto a las especificaciones como a los mismos

alcances de éstas para adaptarse correctamente a la obra en cuestión,

entre más clara sea la especificación y más definidos sus alcances, se

tendrá una mejor herramienta para efectuar los análisis correspondientes.

3. Lista de materiales: Del estudio de los planos se obtiene la lista de

materiales fijos, es decir, aquellos materiales que serán instalados y

quedarán permanentes en la obra; del estudio de las especificaciones se

obtiene la clase de material requerido; también este estudio permite

determinar el volumen de materiales de consumo necesario para realizar la

instalación de los materiales permanentes.

4. Cuantificación de conceptos: Para la realización de esta actividad es

necesario seguir un método que permita cuantificar los conceptos en una

75

forma ordenada y precisa, así como verificar en forma directa las

cantidades de obra obtenidas.

5. Maquinaria y equipo: El análisis de los planos y especificaciones también

permiten determinar el procedimiento constructivo a seguir y, por lo tanto,

se puede determinar la maquinaria y equipo necesario para el desarrollo de

la obra en cuestión, esto obliga a determinar los costos horarios de la

maquinaria y equipo que intervendrán en la obra y que formarán parte del

costo directo.

El análisis de precios unitarios para éste proyecto se realizará con el programa

ARES, el cual tiene como base los datos de la Cámara de la Construcción.

A continuación se muestra un ejemplo del análisis de precio unitario de un rubro,

muy importante en una obra de construcción y éste proyecto: Se realizó un

análisis de precios unitarios con los salarios establecidos por la Contraloría

General Del Estado y otro usando los salarios reales que manejan distintas

constructoras.

La totalidad de los precios unitarios se encuentran en el CD adjuntado en la

presente Tesis.

76

ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS PROYECTO : Proyecto Inmobiliario Ed. Lucpie PROVINCIA : Pichincha FECHA : 01/11/2012 CANTóN : Quito PROPONENTE : Luis Alberto Echeverría Álava PARROQUIA : PROPIETARIO : Piedad Hidalgo de Echeverría SECTOR : Batán Alto

RUBRO : HORMIGóN EN LOSAS ALIVIANADAS UNIDAD : M3 ESPECIFICACIóN :

Equipo

Descripción Horas-Equipo Costo/Hora Subtotal HERRAMIENTA MENOR 1,00 1,76 1,76 ELEVADOR 1,00 3,06 3,06 VIBRADOR 1,00 1,00 1,00 CONCRETERA 1 SACO 1,00 2,10 2,10 SUBTOTAL A 7,92

Mano de Obra

Descripción Categoría Horas-Hombre Sal.Real/Hora Subtotal PEÓN I 9,00 2,60 23,40 ALBAÑIL III 5,00 2,75 13,75 MAESTRO DE OBRA IV 0,50 3,25 1,63 SUBTOTAL B 38,78

Material

Descripción Unidad Cantidad Precio Unitario Subtotal AGUA M3 0,22 3,40 0,75 CEMENTO SACO 7,00 6,50 45,50 ARENA M3 0,65 9,00 5,85 RIPIO M3 0,95 8,00 7,60 SUBTOTAL C 59,70

Transporte

Descripción Unidad Cantidad Precio Transp. Subtotal AGUA M3 0,22 0,00 0,00 CEMENTO SACO 350,00 0,00 0,00 ARENA M3 0,65 4,00 2,60 RIPIO M3 0,95 4,00 3,80 SUBTOTAL D 6,40

COSTO DIRECTO (E) => A + B + C + D = E 112,79 COSTO INDIRECTO (F) => 10.00 % 12,34 PRECIO UNITARIO (G) => E + F = G 125,13

OBSERVACIONES :

77

3.2 PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE LA OBRA

En todo proyecto de construcción, el realizar una programación y un seguimiento

de la obra, es de fundamental importancia pues de ésta forma se conocen, los

tiempos necesarios para terminar cada etapa o parte del proyecto, la cantidad de

material y mano de obra que se requerirá en distintas etapas del proyecto y lo

más importante que es el capital necesario para que el proyecto avance sin

inconvenientes de tipo económico.

Una vez realizado el análisis de precios unitarios, la determinación del volumen de

obra y todas las revisiones de precios, el establecer el programa de ejecución es

primordial.

Por programa de ejecución se entiende la distribución del total de la construcción

dentro de un cierto lapso de tiempo, que por lo general lo fija el cliente, y

constituye uno de los requisitos a que se a de ajustar la propuesta del constructor.

Del plazo fijado para la construcción se deduce la cantidad de obra que debe

hacerse diariamente, y de aquí el sistema de ejecución, el orden de sucesión de

los diferentes trabajos parciales, tamaño y clase de equipo y maquinaria

necesarias, importancia de las instalaciones auxiliares, etc. Sólo cuando se ha

adquirido en esta forma una visión de conjunto de la obra a ejecutar puede

pasarse al estudio detallado de las diversas unidades.

Cuando se proyecta el empleo de máquinas en la ejecución de las obras,

conviene al hacer el programa de ejecución enterarse bien de los plazos de

entrega, pues son decisivos para el inicio de la obra.

La programación, de fechas, o cronológicas, desempeña un papel principal en la

ejecución de obras. Para obtener un programa confiable, debe dividirse al

proyecto en sus actividades constituyentes. Luego se estima la duración de las

actividades y se ordenan en su secuencia tecnológica para que formen una red a

partir de la cual se obtiene el programa.

78

Existen varios métodos para construir la red, incluyendo el método de la ruta

crítica, el método de diagramación de precedencias, y la técnica de revisión y

evaluación de programas.

El método de la ruta crítica es un sistema de construcción de una red lógica que

presenta un método que permite planear un proyecto. La planeación global de un

proyecto complicado requiere un ajuste adicional de la red para que proporcione

un sistema de proyecto para la administración.

Una consideración adicional que se tiene que tomar en cuenta, junto con la

programación cronológica y la planeación es la de los recursos que se usarán

para lograr la terminación oportuna de un proyecto. Se requiere hacer una

estimación de cuáles son los recursos necesarios y cuántos y cuándo se los

necesita.

Es importante considerar en la programación, el tiempo de desarrollo de cada uno

de los componentes del programa contra los costos relacionados estimados, tanto

para la erogación como para la obtención del cobro sobre los avances de obra.

3.2.1 CONCEPTOS BÁSICOS PARA LA PROGRAMACIÓN

! Proyecto: Es una secuencia de eventos con un principio y un fin, dirigidos a

alcanzar un objetivo dentro de parámetros establecidos: tiempo, costos,

recursos.

Un proyecto típico se compone de las siguientes partes: actividades o

tareas, hitos y recursos.

! Gestionar un Proyecto: Significa, hacer un seguimiento del estado de las

tareas, ver si se cumplen de acuerdo a lo planeado y realizar ajustes para

cumplir con el objetivo.

79

3.2.2 PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO

Para la programación de un proyecto se realiza con la finalidad de organizar y

administrar recurso. Se definen cuatro etapas:

1. Definición del proyecto

2. Creación del plan del proyecto

3. Seguimiento y mantenimiento del plan

4. Cierre del proyecto

3.2.2.1 Definición del Proyecto Consiste en conocer el objetivo y las actividades necesarias para alcanzarlos,

determinar los recursos disponibles (personas, equipos, etc.); determinar los

límites de la programación (plazos, hitos y fechas).

3.2.2.2 Creación del Plan Consiste en definir cuántas y cuáles son las tareas que deben realizarse:

1. Recopilación de la información

2. Lista de tareas o actividades

3. Estimaciones de tiempo

4. Ordenamiento de tareas: paralelamente y secuencialmente

5. Dependencia entre tareas

6. Duración y fecha de fin del proyecto

7. Adicional: costos y recursos

3.2.2.3 Seguimiento

1. Ejecutar el plan

2. Seguir el progreso y determinar problemas imprevistos

3. Comparar periódicamente las estimaciones originales con lo real

3.2.2.4 Cierre del Proyecto

1. Terminada la ejecución del proyecto, comparar el plan original con el real

2. Analizar las diferencias

3. Deducir consecuencias y experiencias para proyectos futuros

80

3.2.3 PARTES DE UN PROYECTO

1. Actividades o tareas

2. Hitos (puntos de referencia)

3. Recursos

3.2.4 PROCEDIMIENTOS PARA PROGRAMAR

1. Diagrama de Gantt

2. Diagrama de Redes

3.2.4.1 Diagrama de Gantt

Indica cuándo están previstas las tareas. Las tareas se representan por barras

horizontales, las cuales se sitúan en una escala de tiempo. La longitud de la barra

está dada por la duración de la tarea.

3.2.4.2 Diagrama de Redes

Indica la relación e interdependencia entre tareas. Se identifica las tareas críticas

y la ruta crítica.

3.2.4.2.1 Tarea Crítica

Una tarea es crítica, cuando su retraso provoca un retraso en la finalización del

proyecto.

3.2.4.2.2 Ruta Crítica

La ruta crítica es la unión de las tareas críticas. Para determinar una ruta crítica,

se tiene el Método del Camino Crítico (CPM), usado en ingeniería civil y es un

método determinístico que considera tiempos fijos. Existe también el Método Pert

(Project Evaluation and Review Technique) que es un método probabilístico que

considera tiempos esperados.

La herramienta que se ha usado para realizar éste análisis es el programa de

Microsoft Project Office, se ha adjuntado la planificación de la obra en los Anexos.

81

4 CAPÍTULO IV

ANÁLISIS ECONÓMICO DEL PROYECTO

El objetivo de un proyecto es organizar y presentar los antecedentes necesarios

para justificar una inversión. Es por eso que para conocer si el proyecto

inmobiliario del “Edificio Lucpie” es rentable y conveniente, se realizará un análisis

económico.

Un análisis económico de un proyecto, lo conforman cinco estudios principales:

1. Estudio de Mercado

2. Estudio Técnico

3. Estudio Financiero

4. Evaluación: Financiera, económica y social.

5. Organización y Ejecución

El orden en que se ha enumerado las partes del proyecto responde a una

secuencia lógica. Por existir una interdependencia entre éstas partes, el estudio

del proyecto se lo puede realizar en forma simultánea por varias partes.

4.1 ESTUDIO DE MERCADO

Esta parte se refiere al estudio de la oferta y demanda de bienes o servicios del

proyecto en estudio. Se trata de determinar la cantidad del producto que va a ser

demandado (para éste caso, número de departamentos y su tamaño), determinar

cuánto se debe producir, a qué precio, especificando las características del

producto y abordando los problemas de comercialización, materias primas, etc.

Se lo puede considerar como la parte sustancial del proyecto. Un buen trabajo en

ésta parte, permitirá desarrollar eficientemente todos los demás estudios; técnico,

financiero y de la evaluación del proyecto.

82

Antes de iniciar el estudio de un proyecto, es conveniente tener una idea general

del tamaño del mercado. Si la demanda potencial se presenta mayor que la

oferta, es posible empezar a ver la factibilidad de llevar a delante el proyecto.

Algunos proyectos no se culminan, porque el mercado no cubre lo proyectado.

El objetivo o finalidad de un estudio de mercado, es estimar con la máxima

aproximación posible la cantidad de bienes o servicios, que la comunidad está

dispuesta a adquirir a un precio y en un período determinado de tiempo

(demanda).

4.2 ESTUDIO TÉCNICO

Una vez que se ha determinado los aspectos de mercadeo, se debe analizarlos

con profundidad y objetividad con el fin de extraer de ellos los parámetros y juicios

técnicos necesarios que determinen el tamaño requerido para atender la

demanda que se ha definido (tamaño del proyecto), el lugar donde se instalará

(ubicación del proyecto), características de la maquinaria, mano de obra, proceso

de producción que se empleará (ingeniería del proyecto) y cuales serán los

ingresos que se generarán.

4.2.1 TAMAÑO DEL PROYECTO

Determina la máxima capacidad de producción que a de producirse de

conformidad con la demanda del mercado.

Se deben considerar los siguientes factores:

1. Las reducciones en costos unitarios de operación debidas a los

incrementos en los volúmenes de productos o servicios que se ofrece

(economía de escala)

2. El monto total destinado a la compra de equipo, material, así como a la

construcción o renta de instalaciones

83

3. Características de la mano de obra y su relación con el volumen de obra o

capacidad instalada

4. Tecnología de producción y su aportación a la eficiencia en el uso de la

capacidad instalada o equipos a utilizarse

4.2.2 LOCALIZACIÓN

Determinación de un sitio óptimo para el proyecto, que será aquel que permita

obtener una máxima producción y rentabilidad.

Para iniciar la parte correspondiente a la localización del proyecto, es necesario

que se defina lo siguiente:

1. Características que se requiera del terreno (superficie, plano, a desniveles)

2. Requerimientos de infraestructura socio-económica de la ciudad o sector

3. Requerimientos de infraestructura de servicios del terreno a localizar

Para la ubicación final del proyecto, se hace un enfoque cualitativo y uno

cuantitativo.

4.2.2.1 Enfoque Cualitativo

4.2.2.1.1 Infraestructura Socio Económica

1. Disponibilidad de medios de transporte

2. Disponibilidad de servicios a la comunidad (escuelas, hospitales, bancos,

etc)

3. Disponibilidad de centros recreativos

4. Facilidades para la construcción

5. Condiciones climatológicas

84

6. Contaminación ambiental

7. Ambiente laboral

8. Ambiente social

4.2.2.1.2 Infraestructura de Servicios

1. Características del terreno

2. Disponibilidad de los servicios básicos (agua, luz, teléfono, internet,

alcantarillado, etc)

3. Distancia a una calle o carretera principal

4. Tipo de camino de acceso al terreno (pavimentado, empedrado, afirmado,

etc)

Al final de estas calificaciones, se tiene una evaluación objetiva del terreno en

función de las características y de la ciudad a la que pertenece.

4.2.2.2 Enfoque Cuantitativo

El análisis cuantitativo será la comparación del costo de cada terreno en función

de:

1. Costo de la adquisición del terreno

2. Costo de construcción de servicios necesarios (construir pozos,

alcantarillado, líneas eléctricas y telefónicas, etc)

4.2.3 INGENIERÍA

Determinación de las características del proceso de producción que exige el

proyecto de inversión, así como determinar el tipo de maquinaria y mano de obra

requerida.

85

4.2.4 COSTOS

Surge como conclusión del estudio técnico, consiste en distribuir los costos de la

inversión física y los de la operación del proyecto, en términos totales y unitarios.

4.2.5 INGRESOS

Determinación de los ingresos que generará el proyecto, durante la vida útil del

mismo. En un proyecto de tipo inmobiliario, los ingresos están dados por la venta

de los departamentos o casas, así como por la venta de servicios

complementarios como son el arrendamiento de oficinas, bodegas, venta de

garajes, etc)

4.3 ESTUDIO FINANCIERO

Éste estudio señalará las necesidades totales de capital para las inversiones, las

mismas que deben estar desglosadas en Inversiones Fijas y Capital de Trabajo.

También debe mostrar un resumen, las fuentes de los recursos financieros que se

utilizarán y su distribución en los diversos usos que comprende el proyecto.

El estudio debe ofrecer la siguiente información:

! La magnitud de los recursos financieros que requiere la inversión del

proyecto

! Definición de la situación económica de la empresa en el futuro

! Los montos y la definición de las entidades crediticias a las que se les

solicitarán los préstamos del dinero necesario para complementar la

inversión total del proyecto

! Establecer la manera como repercutirán los préstamos en la situación

financiera de la empresa

! El comportamiento de las ventas en el futuro para que aseguren el ingreso

necesario para el buen funcionamiento de la empresa

! Definición de las ventas en los primeros años

86

4.3.1 INVERSIONES DEL PROYECTO

Se los agrupa en dos grandes grupos:

1. Los requeridos para la instalación, construcción del proyecto o el montaje

del mismo, llamadas Inversiones Fijas y que más tarde se convertirá en el

Activo Fijo de una Empresa.

2. Los recursos financieros que se necesitan para la etapa de funcionamiento

del proyecto, llamado Capital de Trabajo o de operación.

4.3.2 CAPITAL DE TRABAJO

Son los recursos necesarios que deben estar disponibles en una empresa, para la

operación normal del proyecto durante el inicio de su funcionamiento. Constituye

una parte de las inversiones de largo plazo, por cuanto forma parte de los activos

corrientes necesarios para asegurar la operación normal del proyecto.

A más de la sistematización de los diferentes rubros de inversión, se debe

elaborar un calendario de inversiones previas a la operación, que identifique los

montos para invertir.

4.4 EVALUACIÓN

Evaluar un proyecto es calificarlo y compararlo con otro proyecto de acuerdo a

una escala de valores. Es precisar las ventajas y desventajas de la asignación de

recursos a un fin dado, es decir, saber si el proyecto es factible o no, si se tendrán

ganancias superiores a las que se obtendrán si se tuviera el dinero en el banco.

Generalmente se considera tres clases de evaluación:

1. Evaluación Financiera: Que determina patrones de comparación para el

empresario privado, determina cuánto va a recibir el inversionista privado

por cada dólar invertido.

87

2. Evaluación Económica: Interesa a la comunidad en conjunto (economía).

Mide el impacto favorable que va a causar el proyecto en la economía.

3. Evaluación Social: Que se realiza en base a los objetivos de desarrollo de

un país.

4.4.1 ESTIMACIÓN DEL FLUJO DE FONDOS

La parte fundamental para la evaluación de inversiones es la estimación del flujo

de fondos que generará cada proyecto. La bondad del resultado final, dependerá

del cuidado que se ponga en esa estimación.

Para realizar un análisis del comportamiento económico, se determinan dos

elementos básicos:

! Punto de Equilibrio

! Relación Beneficio/Costo

4.4.1.1 Punto de Equilibrio

Indica las ventas mínimas que debe tener el proyecto para no perder ni ganar. Es

importante que en un estudio se mencione este punto con objeto de analizar en

forma detallada tanto la capacidad del negocio como la del mercado y responder

a: Cuánto más arriba del punto de equilibrio se puede vender y cuánto representa

en utilidades?

4.4.1.2 Relación Costo/Beneficio

Es el indicador que señala que utilidad se tienes con el costo que representa la

inversión y se fundamenta en lo siguiente: Por cada dólar invertido, cuánto se

gana?

88

4.4.2 INDICADORES DE EVALUACION

Los indicadores básicos de evaluación que miden la rentabilidad de un proyecto y

que generalmente se suelen establecer son:

1. Rentabilidad Simple

2. Periodo de Recuperación del Capital

3. Relación Beneficio/Costo

4. Valor Actual Neto (VAN)

5. Tasa Interna de Retorno (TIR)

4.5 DESARROLLO Y ANÁLISIS

4.5.1 UBICACIÓN PROYECTO EDIFICIO LUCPIE

Gráfico 4.1 Ubicación del Proyecto

Fuente: Google Earth

89

4.5.2 REFERENCIAS DEL VALOR DE VENTA DEL M2 DE CONTRUCCIÓN

Tabla 4.1 Precio de Venta del m2 Departamentos en el Sector

PRECIO DE VENTA m2 DE DEPARTAMENTOS EN EL SECTOR

Proyecto Área (m2)

Precio Venta

US.$/m2 Observación

Nordland 73,00 105000 1438,40Incluye parqueadero y

bodega

Ximena 68,00 77500 1139,70Incluye parqueadero y

bodega Catalina Parc

86,10 120550 1400,10Incluye parqueadero y

bodega Louvre Suites

85,00 106250 1250,00Incluye parqueadero y

bodega

Alabama 83,25 111600 1340,54Incluye parqueadero y

bodega

Promedio 1302,10Fuente: Asesores de Ventas de Proyectos en el Sector

Tabla 4.2 Precio de Venta del m2 Oficinas en el Sector

PRECIO DE VENTA m2 DE OFICINAS EN EL SECTOR

Proyecto US.$/m2 Nordland 1600,00 Ximena 1500,00 Catalina Parc 1800,00 Louvre Suites 1600,00 Alabama 1500,00

Promedio 1600,00 Fuente: Asesores de Ventas de Proyectos en el Sector

Nota: El precio por m2 de oficina de todos los proyectos incluye un parqueadero sin bodega.

90

Gráfico 4.2 Ubicación de Proyectos Referenciales

Fuente: Google Earth

En base a éstas referencias, se estableció el valor del metro cuadrado de

construcción en 1250 USD incluyendo un parqueadero y una bodega. A las

oficinas se las valoró en 1500 USD el metro cuadrado, 100 USD menos del costo

promedio del sector.

91

4.5.3 POTENCIAL DE DESARROLLO

Tabla 4.3 Cálculo del Potencial de Desarrollo

CARACTEÍSTICAS DEL TERRENO Frente (m) 16.18

Profundidad (m) 22 Área (m2) 355.96

Área COS-PB (m2) 177.98 Área Total (m2) 889.9

COS-PB (%) 50 COS Total (%) 200

Nro Pisos 5 1ra PLANTA ÚTIL OFI.

USD/m2 1300 Área Venta USD 231374

2da - 5ta PLANTA - APARTAMENTOS USD/m2 1200

Área Venta USD 854304 SUBSUELOS (PARQUEADEROS)

Área Útil Subsuelo 40% Nro Parqueaderos 14

Área Estacionamientos

10.17 m2

ÁREA VENTA TOTAL USD 1085678

VALOR USD

PV - CONSTRUCCIÓN 70% 759974.6LOTE 15% 162851.7

UTILIDADES 15% 162851.7TOTAL 100% 1085678

Nota: El costo por metro cuadrado, tanto las oficinas como departamentos incluye una bodega y un estacionamiento.

92

4.5.4 PRESUPUESTO DEL PROYECTO

Tabla 4.4 Presupuesto de Proyecto (Escenario Real)

Rubro Unidad Cantidad

Precio Sub Total

Unitario

Preliminares

LIMPIEZA MANUAL DEL TERRENO m2 356,00 0,95 338,20

REPLANTEO Y NIVELACIÓN m2 356,00 1,50 534,00

CERRAMIENTO PROVISIONAL (madera de monte) m2 62,00 12,55 778,10

BODEGAS Y OFICINAS m2 15,00 48,30 724,50

SUBTOTAL 1 2.374,80

Movimiento de Tierras

DESALOJO MECÁNICO VOLQUETA TIERRA/ESCOMBROS D=5km m3 178,00 3,88 690,64

EXCAVACIÓN DE PLINTOS Y CIMIENTOS m3 45,00 15,10 679,50

SUBTOTAL 2 1.370,14

Estructura

REPLANTILLO H.S. 140 KG/CM2 m3 1,50 95,93 143,90

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN MUROS m3 55,00 144,46 7.945,30

HORMIGÓN F´C=210 KG/CM2 EN VIGAS (con encofrado) m3 80,00 192,32 15.385,60

ACERO DE REFUERZO F´Y= 4200 KG/CM2 KG 51.535,35 1,60 82.456,56

ENCOFRADO MURO E = 0.20 DE INTACO A 2 LADOS m2 270,00 33,00 8.910,00

BLOQUE DE ALIVIANAMIENTO (40x20x15cm) u 10.100,00 0,31 3.131,00

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 CIMENTACION (incluye cadenas) m3 64,20 116,84 7.501,13

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN LOSAS m3 140,00 125,38 17.553,20

ENCOFRADO LOSA DE INTACO m2 1.260,00 4,40 5.544,00

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN GRADAS (con encofrado) m3 18,00 274,72 4.944,96

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN COLUMNAS (con encofrado) m3 38,00 249,03 9.463,14

SUBTOTAL 3 162.978,78

Albañilería

MAMPOSTERÍA BLOQUE LIVIANO E=15 CM m2 1.606,00 10,65 17.103,90

SUBTOTAL 4 17.103,90

Revestimiento de Paredes

ENLUCIDO VERTICAL INTERIOR m2 2.915,00 7,31 21.308,65

CERÁMICA GRAIMAN DE PARED m2 222,00 24,99 5.547,78

RECUBRIMIENTO LADRILLO VISTO 9*10*30 (VERTICAL) m2 116,00 20,73 2.404,68

ENLUCIDO VERTICAL EXTERIOR m2 240,00 8,13 1.951,20


Revestimiento de Pisos

MASILLADO CON MORTERO PARA NIVELAR INTACO m2 1.608,00 8,96 14.407,68

GRANITO PISO HALL (espesor 2 cm) m2 56,00 114,48 6.410,88

PORCELANATO PISOS m2 550,00 44,41 24.425,50

PISO PARQUET DE CHANUL m2 580,00 25,17 14.598,60

PORCELANATO PISOS DE BAÑOS m2 116,00 36,47 4.230,52

BALDOSA DE GRANITO PARA MESÓN DE COCINA (económico) m2 48,82 50,95 2.487,38



93


Instalación Agua Potable y Aguas Servidas

INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1/2" ml 207,00 14,18 2.935,26

INSTALACIÓN AGUA FRÍA COBRE 1" ml 15,00 30,14 452,10

BAJANTE AGUA POTABLE COBRE 2" ml 17,00 79,70 1.354,90

INSTALACIÓN AGUA CALIENTE COBRE 1/2 " ml 152,00 14,18 2.155,36

PTO AGUA POTABLE LAVABO EN COBRE PTO 44,00 36,01 1.584,44

PTO AGUA POTABLE DUCHA EN COBRE PTO 8,00 55,55 444,40

PTO AGUA POTABLE INODORO TANQUE EN COBRE PTO 20,00 34,06 681,20

PTO AGUA POTABLE LAVAPLATOS EN COBRE PTO 8,00 36,01 288,08

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 " ml 15,00 41,18 617,70

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 1 1/2 " ml 16,00 35,50 568,00

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 1/2 " ml 17,00 59,26 1.007,42

TUBERÍA DESAGUES PVC 110mm ml 211,00 16,42 3.464,62

TUBERÍA DESAGUES PVC 75mm ml 20,00 11,55 231,00



DESAGUES PVC 110mm PTO 26,00 42,44 1.103,44


DESAGUES PVC 75mm PTO 19,00 37,49 712,31

BOMBA DE AGUA 2 HP Y RADAR U 1,00 716,52 716,52

TANQUE HIDRONEUMATICO 60 GLN U 2,00 796,90 1.593,80

TERMOSTATO 30 gln 110 V U 8,00 220,00 1.760,00


Instalaciones Eléctricas y Telefónicas

INSTALACION DE TELEFONO PTO 12,00 22,51 270,12

SUMINISTRO Y MONTAJE TABLERO GENERAL U 1,00 3.740,00 3.740,00

TUBERIA CONDUIT 3/4´´ LIVIANO (INST. ELECTRICAS) ml 160,00 2,77 443,20

INSTALACION DUCTOS PARA CABLEADO ELECT.O TELEFONIC ml 80,00 4,58 366,40

SUBTOTAL 8 4.819,72

Piezas Sanitarias

LAVAMANOS PARED (con mezcladora) U 20,00 269,78 5.395,60

LAVAPLATOS COMPLETO U 8,00 210,99 1.687,92

MEZCLADORA 1/2´´ U 28,00 179,92 5.037,76

DUCHA CROMADA con mezcladora U 8,00 250,37 2.002,96

ACCESORIOS DE BAÑO JGO 8,00 83,27 666,16

REJILLA DE ALUMINIO 75MM U 28,00 7,50 210,00

REJILLA EXTERIOR DE PISO 100 MM U 24,00 11,35 272,40

INODORO TANQUE BAJO INC. ACCESORIOS U 20,00 186,47 3.729,40


Pintura

PINTURA DE CAUCHO EXT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 300,00 7,97 2.391,00

PINTURA DE CAUCHO INT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 1.623,00 6,92 11.231,16

SUBTOTAL 10 13.622,16


94


Carpintería

PUERTA VEHÍCULAR TIPO MIXTA (incluye instalación) U 1,00 2.090,00 2.090,00

PUERTA PANELADA TABLERO MDF a=0.70 m h=2.10 m U 20,00 121,01 2.420,20

PUERTA DE HIERRO( PLANCHA 1/16 GALVANIZADO) m2 3,70 130,76 483,81

CIELO RASO DE GYPSUM CON ESTUCADO Y PINTURA m2 930,00 23,65 21.994,50

PUERTA ALUMINIO-VIDRIO CATEDRAL (incluye instalación) m2 17,00 86,47 1.469,99

PUERTAS PRINCIPALES U 12,00 201,03 2.412,36


BARREDERAS DE MADERA ml 615,00 3,86 2.373,90

SUBTOTAL 11 35.350,52

Mobiliario

CLOSETS DE MADERA (incluye instalación y lacada) m 52,00 220,00 11.440,00

MUEBLES ALTOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 17,60 183,54 3.230,30

MUEBLES BAJOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 42,00 148,12 6.221,04

SUBTOTAL 12 20.891,34

Ventanería

VENTANA CORREDIZA ALUMINIO Y VIDRIO (incluye instalación) m2 120,00 74,02 8.882,40

VENTANA DE ALUMINIO FIJA (incluye instalación) m2 62,00 67,47 4.183,14

SUBTOTAL 13 13.065,54

Varios

ASCENSOR CAPACIDAD 6 PERSONAS 6 PARADAS U 1,00 44.000,00 44.000,00

AUTOMATIZACIÓN ELÉCTRICA PUERTA VEHÍCULAR U 1,00 1.199,00 1.199,00

LIMPIEZA FINAL DE LA OBRA m2 1.000,00 1,74 1.740,00

SUBTOTAL 14 46.939,00

TOTAL 460.407,78


95

Tabla 4.5 Presupuesto de Proyecto (Escenario Optimista)

Rubro Unidad Cantidad

Precio Sub Total

Unitario

Preliminares

LIMPIEZA MANUAL DEL TERRENO m2 356,00 0,94 334,64

REPLANTEO Y NIVELACIÓN m2 356,00 1,32 469,92

CERRAMIENTO PROVISIONAL (madera de monte) m2 62,00 11,92 739,04


SUBTOTAL 1 2.249,05


DESALOJO MECANICO VOLQUETA TIERRA/ESCOMBROS D=5km m3 178,00 3,79 674,62

EXCAVACIÓN DE PLINTOS Y CIMIENTOS m3 45,00 14,91 670,95

SUBTOTAL 2 1.345,57

Estructura

REPLANTILLO H.S. 140 KG/CM2 m3 1,50 94,36 141,54

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN MUROS m3 55,00 141,61 7.788,55

HORMIGÓN F´C=210 KG/CM2 EN VIGAS (con encofrado) m3 80,00 188,12 15.049,60

ACERO DE REFUERZO F´Y= 4200 KG/CM2 KG 51.535,35 1,58 81.425,85

ENCOFRADO MURO E = 0.20 DE INTACO A 2 LADOS m2 270,00 33,00 8.910,00

BLOQUE DE ALIVIANAMIENTO (40x20x15cm) u 10.100,00 0,31 3.131,00

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 CIMENTACION (incluye cadenas) m3 64,20 115,25 7.399,05

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN LOSAS m3 140,00 123,59 17.302,60


HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN GRADAS (con encofrado) m3 18,00 267,60 4.816,80

HORMIGÓN F'C=210 KG/CM2 EN COLUMNAS (con encofrado) m3 38,00 246,07 9.350,66

SUBTOTAL 3 160.859,65

Albañilería

MAMPOSTERÍA BLOQUE LIVIANO E=15 CM m2 1.606,00 10,44 16.766,64




CERÁMICA GRAIMAN DE PARED m2 222,00 24,67 5.476,74

RECUBRIMIENTO LADRILLO VISTO 9*10*30 (VERTICAL) m2 116,00 20,46 2.373,36




MASILLADO CON MORTERO PARA NIVELAR INTACO m2 1.608,00 8,62 13.860,96





BALDOSA DE GRANITO PARA MESÓN DE COCINA (económico) m2 48,82 50,41 2.461,02



96











TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 " ml 15,00 40,93 613,95

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 1 1/2 " ml 16,00 35,24 563,84

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CÉDULA 40 DE 2 1/2 " ml 17,00 59,05 1.003,85








BOMBA DE AGUA 2 HP Y RADAR U 1,00 711,96 711,96

TANQUE HIDRONEUMÁTICO 60 GLN U 2,00 795,84 1.591,68

TERMOSTATO 30 gln 110 V U 8,00 220,00 1.760,00



INSTALACIÓN DE TELEFONO PTO 12,00 22,09 265,08

SUMINISTRO Y MONTAJE TABLERO GENERAL U 1,00 3.740,00 3.740,00

TUBERÍA CONDUIT 3/4´´ LIVIANO (INST. ELECTRICAS) ml 160,00 2,72 435,20


SUBTOTAL 8 4.794,68

Piezas Sanitarias

LAVAMANOS PARED (con mezcladora) U 20,00 268,98 5.379,60

LAVAPLATOS COMPLETO U 8,00 210,19 1.681,52

MEZCLADORA 1/2´´ U 28,00 179,53 5.026,84

DUCHA CROMADA con mezcladora U 8,00 249,84 1.998,72


REJILLA DE ALUMINIO 75MM U 28,00 7,42 207,76

REJILLA EXTERIOR DE PISO 100 MM U 24,00 11,21 269,04



Pintura

PINTURA DE CAUCHO EXT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 300,00 7,88 2.364,00

PINTURA DE CAUCHO INT. 2 MANOS (incluye empastado) m2 1.623,00 6,80 11.036,40

SUBTOTAL 10 13.400,40


97


Carpintería

PUERTA VEHÍCULAR TIPO MIXTA (incluye instalación) U 1,00 2.090,00 2.090,00




PUERTA ALUMINIO-VIDRIO CATEDRAL (incluye instalación) m2 17,00 86,21 1.465,57



BARREDERAS DE MADERA ml 615,00 3,80 2.337,00

SUBTOTAL 11 35.061,08

Mobiliario

CLOSETS DE MADERA (incluye instalación y lacada) m 52,00 220,00 11.440,00

MUEBLES ALTOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 17,60 177,52 3.124,35

MUEBLES BAJOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 42,00 143,16 6.012,72

SUBTOTAL 12 20.577,07

Ventanería

VENTANA CORREDIZA ALUMINIO Y VIDRIO (incluye instalación) m2 120,00 73,23 8.787,60

VENTANA DE ALUMINIO FIJA (incluye instalación) m2 62,00 66,68 4.134,16

SUBTOTAL 13 12.921,76

Varios


AUTOMATIZACIÓN ELÉCTRICA PUERTA VEHÍCULAR U 1,00 1.199,00 1.199,00

LIMPIEZA FINAL DE LA OBRA m2 1.000,00 1,72 1.720,00

SUBTOTAL 14 46.919,00

TOTAL 453.997,98


98

Tabla 4.6 Presupuesto de Proyecto (Escenario Pesimista)

Precio

Unitario

Preliminares

LIM PIEZA M ANUAL DEL TERRENO m2 356,00 0,95 338,20

REPLANTEO Y NIVELACION m2 356,00 1,50 534,00

CERRAM IENTO PROVISIONAL (madera de monte) m2 62,00 12,55 778,10


2.374,80


DESALOJO M ECANICO VOLQUETA TIERRA/ESCOM BROS D=5km m3 178,00 3,88 690,64

EXCAVACION DE PLINTOS Y CIM IENTOS m3 45,00 15,10 679,50

1.370,14

Estructura

REPLANTILLO H.S. 140 KG/CM 2 m3 1,50 95,93 143,90

HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 EN M UROS m3 55,00 144,46 7.945,30

HORM IGÓN F´C=210 KG/CM 2 EN VIGAS (con encofrado) m3 80,00 192,32 15.385,60

ACERO DE REFUERZO F´Y= 4200 KG/CM 2 KG 51.535,35 1,60 82.456,56

ENCOFRADO M URO E = 0.20 DE INTACO A 2 LADOS m2 270,00 33,00 8.910,00

BLOQUE DE ALIVIANAM IENTO (40x20x15cm) u 10.100,00 0,31 3.131,00

HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 CIM ENTACION (incluye cadenas) m3 64,20 116,84 7.501,13

HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 EN LOSAS m3 140,00 125,38 17.553,20


HORM IGÓN F'C=210 KG/CM 2 EN GRADAS (con encofrado) m3 18,00 274,72 4.944,96

HORM IGON F'C=210 KG/CM 2 EN COLUM NAS (con encofrado) m3 38,00 249,03 9.463,14

162.978,78

Albañilería

M AM POSTERIA BLOQUE LIVIANO E=15 CM m2 1.606,00 10,65 17.103,90

17.103,90



CERÁM ICA GRAIM AN DE PARED m2 222,00 24,99 5.547,78

RECUBRIM IENTO LADRILLO VISTO 9*10*30 (VERTICAL) m2 116,00 20,73 2.404,68


31.212,31


M ASILLADO CON M ORTERO PARA NIVELAR INTACO m2 1.608,00 8,96 14.407,68





BALDOSA DE GRANITO PARA M ESÓN DE COCINA (económico) m2 48,82 50,95 2.487,38

66.560,56

SUBTOTAL 1

SUBTOTAL 2

SUBTOTAL 3

SUBTOTAL 4

SUBTOTAL 5

SUBTOTAL 6

Sub TotalUnidad

CantidadRubro


99











TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CEDULA 40 DE 2 " ml 15,00 41,18 617,70

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CEDULA 40 DE 1 1/2 " ml 16,00 35,50 568,00

TUBERÍA RED INCENDIOS ACERO NEGRO CEDULA 40 DE 2 1/2 " ml 17,00 59,26 1.007,42








BOM BA DE AGUA 2 HP Y RADAR U 1,00 716,52 716,52

TANQUE HIDRONEUM ATICO 60 GLN U 2,00 796,90 1.593,80

TERM OSTATO 30 gln 110 V U 8,00 220,00 1.760,00

25.116,80


INSTALACION DE TELEFONO PTO 12,00 22,51 270,12

SUM INISTRO Y M ONTAJE TABLERO GENERAL U 1,00 3.740,00 3.740,00

TUBERIA CONDUIT 3/4´´ LIVIANO (INST. ELECTRICAS) ml 160,00 2,77 443,20


4.819,72

Piezas Sanitarias

LAVAM ANOS PARED (con mezcladora) U 20,00 269,78 5.395,60

LAVAPLATOS COM PLETO U 8,00 210,99 1.687,92

M EZCLADORA 1/2´´ U 28,00 179,92 5.037,76

DUCHA CROM ADA con mezcladora U 8,00 250,37 2.002,96


REJILLA DE ALUM INIO 75M M U 28,00 7,50 210,00

REJILLA EXTERIOR DE PISO 100 M M U 24,00 11,35 272,40


19.002,20

Pintura

PINTURA DE CAUCHO EXT. 2 M ANOS (incluye empastado) m2 300,00 7,97 2.391,00

PINTURA DE CAUCHO INT. 2 M ANOS (incluye empastado) m2 1.623,00 6,92 11.231,16

13.622,16

SUBTOTAL 7

SUBTOTAL 8

SUBTOTAL 9

SUBTOTAL 10


100


Carpintería

PUERTA VEHÍCULAR TIPO M IXTA (incluye instalación) U 1,00 2.090,00 2.090,00

PUERTA PANELADA TABLERO M DF a=0.70 m h=2.10 m U 20,00 121,01 2.420,20



PUERTA ALUM INIO-VIDRIO CATEDRAL (incluye instalación) m2 17,00 86,47 1.469,99


PUERTA PANELADA TABLERO M DF a=0.90 m h=2.10 m U 16,00 131,61 2.105,76

BARREDERAS DE M ADERA ml 615,00 3,86 2.373,90

35.350,52

Mobiliario

CLOSETS DE M ADERA (incluye instalación y lacada) m 52,00 220,00 11.440,00

M UEBLES ALTOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 17,60 183,54 3.230,30

M UEBLES BAJOS DE COCINA (incluye instalación y lacado) m 42,00 148,12 6.221,04

20.891,34

Ventanería

VENTANA CORREDIZA ALUM INIO Y VIDRIO (incluye instalación) m2 120,00 74,02 8.882,40

VENTANA DE ALUM INIO FIJA (incluye instalación) m2 62,00 67,47 4.183,14

13.065,54

Varios


AUTOM ATIZACIÓN ELÉCTRICA PUERTA VEHÍCULAR U 1,00 1.199,00 1.199,00

LIM PIEZA FINAL DE LA OBRA m2 1.000,00 1,74 1.740,00

46.939,00

460.407,78

SUBTOTAL 13

SUBTOTAL 14

SUBTOTAL 11

SUBTOTAL 12

TOTAL


101

4.5.5 RESUMEN COSTOS DIRECTOS

Tabla 4.7 Costos Directos (Escenario Real)

Etapas Obras de Construcción Precio Total %1 Preliminares 2.374,80 0,52%2 Movimiento de Tierras 1.370,14 0,30%3 Estructura 162.978,78 35,40%4 Albañilería 17.103,90 3,71%5 Revestimientos 97.772,87 21,24%6 Instalaciones 29.936,52 6,50%7 Piezas Sanitarias 19.002,20 4,13%8 Pintura 13.622,16 2,96%9 Carpintería 56.241,87 12,22%10 Ventanería 13.065,54 2,84%11 Varios 46.939,00 10,20%

460.407,78 100,00%

COSTOS DIRECTOS (Escenario Real)

TOTAL


Tabla 4.8 Costos Directos (Escenario Optimista)


453.997,98 100,00%

COSTOS DIRECTOS (Escenario Optimista)

TOTAL


102

Tabla 4.9 Costos Directos (Escenario Pesimista)


460.407,78 100,00%

COSTOS DIRECTOS (Escenario Pesimista)

TOTAL


103

4.5.6 TOTAL INGRESOS

Tabla 4.10 Ingresos Totales (Escenario Real)

Área del terreno (m2) frente: 16,18 fondo: 22 355,96Área útil terreno (COS PB) m2 178,00COS PB del proyecto total m2 160,56COS total del proyecto m2 712,00Área de subsuelo para parqueaderos y bodegas m2 356,00Área construible en planta baja para edificio m2 160,56Área de construcción en plantas altas de edificio m2 768,00Área de construcción total incluida los subsuelos m2 1284,56Coeficiente de ocupación (K) 90%Área de construcción de departamentos m2 684,00Precio de venta (m2) de departamentos USD. 1250,00Valor de venta de departamentos USD. 855000,00Área de construcción de oficinas m2 53,00Precio de venta (m2) de oficinas USD. 1500,00Valor de venta de oficinas USD. 79500,00Área requerida para cada estacionamiento m2 14,50Cantidad de estacionamientos u 12,00Valor de venta por cada estacionamiento USD. 0,00Valor de venta total estacionamientos USD. 0,00Área requerida para bodegas m2 2,00Valor de venta (m2) de bodega USD. 0,00Valor de venta de las bodegas USD. 0,00VALOR DE VENTA TOTAL DEL PROYECTO 934500,00VALOR REAL DE VENTAS 934500,00CAPITAL INICIAL PROMOTOR 33% 151934,57PRÉSTAMO BANCARIO 97000,00

TOTAL INGRESOS + CAPITAL 1183434,57Costo de venta de cada departamento 91 m2 113750,00Costo de venta de cada departamento 80 m2 100000,00Costo de venta de cada oficina 26,5 m2 39750,00Costo de venta de bodegas 0,00Costo de venta de cada estacionamiento 0,00Costo directo de construcción departamentos por m2 c/m2 358,42COSTO DE CONSTRUCCIÓN 460407,78


104

Tabla 4.11 Ingresos Totales (Escenario Optimista)




105

Tabla 4.12 Ingresos Totales (Escenario Pesimista)




106

4.5.7 RESUMEN COSTOS INDIRECTOS

Tabla 4.13 Costos Indirectos (Escenario Real)

Etapa Descripción Unidad Precio Unitario Cantidad Subtotal

1 TERRENO1,1 Terreno 457,50 355,96 162.851,70

TOTAL TERRENO 162.851,70

2 COSTOS INDIRECTOS %2,1 PLANIFICACION y CONSTRUCCIÓN 51.105,26

2.1.1 Planificación Arquitectónica 460.407,78 3,00 13.812,232.1.2 Dirección arquitectónica (Trámites municipales) 460.407,78 2,00 9.208,162.1.3 Construcción 460.407,78 3,00 13.812,232.1.4 Administración de Obra 460.407,78 1,50 6.906,122.1.5 Estudio de suelos 460.407,78 0,10 460,412.1.6 Cálculo Estructural 460.407,78 0,90 4.143,672.1.7 Instalaciones eléctricas 460.407,78 0,30 1.381,222.1.8 Instalaciones Sanitarias 460.407,78 0,30 1.381,22

2,2 SEGUROS, GARANTÍAS E IMPUESTOS 1.104,982,2,1 Aprobación de planos y permisos de construcción 460.407,78 0,12 552,492,2,2 Declaración PH e impuestos 460.407,78 0,12 552,49

2,3 IMPREVISTOS 4.604,082.3.1 Varios 460.407,78 1,00 4.604,08

2,4 COSTOS GENERALES DEL PROMOTOR 96.685,632,4,1 Costos administrativos 460.407,78 3,20 14.733,052,4,2 Gerencia del proyecto 460.407,78 5,30 24.401,612,4,3 Fiscalización del proyecto 460.407,78 2,50 11.510,192,4,4 Gasto de Ventas y Promoción 460.407,78 3,00 13.812,232,4,5 Gastos financieros 460.407,78 7,00 32.228,54

33,34 316.351,65776.759,43

358,42157.740,57

16,88%

16,88%

TOTAL COSTOS INDIRECTOSCOSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN

RENTABILIDAD NETARENTABILIDAD ANNUAL NETA

COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN POR m2 SOBRE ÁREA DE VENTASUtilidad Neta


107

Tabla 4.14 Costos Indirectos (Escenario Optimista)


1 TERRENO1,1 Terreno 457,50 355,96 162.851,70







33,34 314.214,63768.212,61

353,43166.287,39

17,79%

17,79%


RENTABILIDAD NETARENTABILIDAD ANNUAL NETA



108

Tabla 4.15 Costos Indirectos (Escenario Pesimista)


1 TERRENO1,1 Terreno 457,50 355,96 162.851,70







33,34 316.351,65776.759,43

358,42157.740,57

16,88%

16,88%RENTABILIDAD NETA

RENTABILIDAD ANNUAL NETA




109

4.5.8 CRONOGRAMA VALORADO

Gráfico 4.3 Curva S (Escenario Real)


NOTA: En Anexo 4.2, ver detalle del Cronograma Valorado para el Escenario

Real.

110

Gráfico 4.4 Curva S (Escenario Optimista)



Optimista.

111

Gráfico 4.5 Curva S (Escenario Pesimista)



Pesimista.

112

4.5.9 FLUJO DE VENTAS

Ver los flujos de ventas para los distintos escenarios en Anexo 4.5, 4.6 y 4.7

4.5.10 FLUJO DE CAJA

Ver los flujos de caja para los distintos escenarios en Anexo 4.8, 4.9 y 4.10

4.5.11 INDICADORES FINANCIEROS

Tabla 4.16 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Real)

1 2 3 4 5 6 7 8INGRESOSVentas 34.000,00 26.000,00 97.000,00 103.000,00 76.025,00 157.975,00 430.850,00 311.500,00 TOTAL INGRESOS 34.000,00 26.000,00 97.000,00 103.000,00 76.025,00 157.975,00 430.850,00 311.500,00

EGRESOSTOTAL EGRESOS 33.517,69 26.059,08 96.822,46 103.203,49 164.978,48 165.595,41 326.158,03 278.309,96

TOTAL FLUJO DE CAJA 482,31 -59,08 177,54 -203,49 -88.953,48 -7.620,41 104.691,97 33.190,04TOTAL F/C ACUMULADO 482,31 423,23 600,77 397,28 -88.556,21 -96.176,62 8.515,36 41.705,40

INVERSION 1.236.350,00Tasa de Descuento Anual 14,00%Tasa de Descuento Trime 3,33%TIR 8%VAN FUNCION $ 28.308,95 $ 1.179,54

INDICADORES ECONÓMICOS

FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (24 MESES) Escenario Real


Tabla 4.17 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Optimista)


EGRESOSTOTAL EGRESOS 33.051,05 26.785,88 95.217,14 101.481,39 162.083,49 164.127,56 536.374,59 -

TOTAL FLUJO DE CAJA 948,95 38.074,12 -38.217,14 424,86 -761,62 29.644,32 11.777,91 18.112,50TOTAL F/C ACUMULADO 948,95 39.023,07 805,92 1.230,78 469,16 30.113,48 41.891,39 60.003,89

INVERSION 1.179.125,00Tasa de Descuento Anual 12,00%Tasa de Descuento Trime 2,87%TIR 21%VAN FUNCION $ 52.077,45


FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (24 MESES) Escenario Optimista


113

Tabla 4.18 Cálculo Indicadores Financieros (Escenario Pesimista)


EGRESOSTOTAL EGRESOS 33.517,69 26.059,08 96.822,46 103.203,49 162.768,53 165.595,41 220.003,01 363.274,94

TOTAL FLUJO DE CAJA 482,31 -59,08 177,54 -828,49 -128.206,03 -40.532,91 229.246,99 -2.299,94TOTAL F/C ACUMULADO 482,31 423,23 600,77 -227,72 -128.433,75 -168.966,66 60.280,33 57.980,40

INVERSION 1.229.225,00Tasa de Descuento Anual 14,00%Tasa de Descuento Trime 3,33%TIR 8%VAN FUNCION $ 39.482,66 $ 1.645,11


FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (24 MESES) Escenario Pesimista


114

5 CAPÍTULO V

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

1. Según investigaciones realizadas en distintas inmobiliarias, se dedujo que

el sector en el que se realizaría el proyecto, goza de gran demanda y

plusvalía, por lo que el flujo de ventas proyectado puede lograrse y con ello

la realización del Proyecto Inmobiliario.

2. Con el Escenario Real, el cual se proyectó con un capital inicial del 33%

por parte del Promotor y un crédito hipotecario que corresponde al avalúo

del 60% del costo del terreno, el Proyecto se queda sin capital ni

financiamiento en el 7mo mes de la construcción, con un VAN de $

28000.00 aproximadamente y un TIR del 8%, debido a esto el Proyecto no

sería factible de realizar.

3. Debido a la conclusión anterior, se descarta la realización del proyecto en

el Escenario Pesimista.

4. El Escenario Optimista, se proyecta con un capital inicial del 35% por parte

del Promotor y un crédito hipotecario correspondiente al 60% del costo de

avalúo del terreno. El Proyecto presenta un flujo de caja que permite llevar

a cabo la finalización del mismo, sin embargo hay que tomar en cuenta que

las ventas son aceleradas y se parte de que hay la compra en planos de un

apartamento que abona el 40% del mismo. Se obtiene un VAN de

$52000.00 no muy alto, por lo que no justifica el esfuerzo y un TIR del 21%.

Es así que la construcción podría realizarse pero sin mayores ganancias.

115

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ACI-318, 2007

Baquerizo Arosemena César (2005); Gerencia de Proyectos para Constructores e

Inmobiliarias; Primera Edición.

Bartual I, Guijarro F, Ribal J. y J.A. Rodríguez (2001); Gestión Financiera de la

Empresa Inmobiliaria: Ed. UPV.

Caldas Molina (1995). Preparación y Evaluación de Proyectos, Manual Práctico:

Publicaciones H.

CÓDIGO ECUATORIANO DE LA CONSTRUCCIÓN

Luis Echeverría, APUNTES CLASES EPN.

Lungo Mario (2004); Grandes Proyectos Urbanos: UCA Editores.

Nilson Arthur (2001). Diseño de Estructuras de Concreto: McGraw Hill.

Morales Roberto (2006). Diseño en Concreto Armado: Fondo Editorial ICG.

Rojas López Miguel David (2007); Evaluación de Proyectos para Ingenieros;

ECOE Ediciones.

116

ANEXOS

117

ANEXO 1. PLANOS ARQUITECTÓNICOS

118

ANEXO 2. PLANOS HIDROSANITARIOS

119

ANEXO 3. PLANOS ESTRUCTURALES

120

ANEXO 4.1 CRONOGRAMA DE OBRA

121

ANEXO 4.2 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO REAL

122

ANEXO 4.3 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO OPTIMISTA

123

ANEXO 4.4 CRONOGRAMA VALORADO ESCENARIO PESIMISTA

124

ANEXO 4.5 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO REAL

125

ANEXO 4.6 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO OPTIMISTA

126

ANEXO 4.7 FLUJO DE VENTAS ESCENARIO PESIMISTA

127

ANEXO 4.8 FLUJO DE CAJA ESCENARIO REAL

128

ANEXO 4.9 FLUJO DE CAJA ESCENARIO OPTIMISTA

129

ANEXO 4.10 FLUJO DE CAJA ESCENARIO PESIMISTA

escuela politecnica nacional - repositorio...

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