documento tÉcnico de soporte plan parcial de

Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano

“Paseo de Sevilla”

Documento Técnico de Soporte

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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO

“PASEO DE SEVILLA”

POLÍGONO Z3 RED 4

CONTENIDO

PRESENTACIÓN

INTRODUCCIÓN

1. MARCO GENERAL EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN

1.1 JUSTIFICACIÓN

1.2 ENCARGO

1.3 PREDIACIÓN – ANÁLISIS DE LOS PREDIOS EN EL PLAN PARCIAL.

1.4 ÁREAS DE LOS PREDIOS QUE COMPONEN LA MANZANA 65 – 56.

1.5 ARTICULACIÓN AL MODELO DE CIUDAD

1.6 ARTICULACIÓN A LOS OBJETIVOS Y POLÍTICAS DEL POT

2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO

2.1 LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN

2.2 DESARROLLO HISTÓRICO Y URBANÍSTICO.

3. DIAGNÓSTICO

3.1 DIMENSIÓN AMBIENTAL

3.2 DIMENSIÓN SOCIOCULTURAL.

3.3 DIMENSIÓN DE FUNCIONAMIENTO ESPACIAL.

IDEAS CONCLUYENTES

4. OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS DEL PROYECTO

4.1 OBJETIVOS

4.2 POLÍTICAS.

4.3 ESTRATEGIAS PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO.

4.4 ÁREA DE MANEJO ESPECIAL

5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO

5.1 EXPLICACIÓN DEL MODELO DE OCUPACIÓN.

5.2 ARTICULACIÓN DE LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES

5.3 ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

6. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS

6.1 UNIDADES DE GESTIÓN

6.2 APROVECHAMIENTOS

7. SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA

7.1 OFERTA DE VIVIENDA




2

7.2 COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL VALLE DE ABURRÁ

7.3 EJERCICIO DE SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIER

7.4 RESULTADO DE LA EVALUACIÓN

7.5 COSTOS Y UTILIDADES POR UNIDAD DE GESTIÓN

7.6 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

8. NORMAS BÁSICAS Y USOS DEL SUELO

8.1 PREVALENCIA NORMATIVA.

8.2 USOS DEL SUELO

8.3 NORMAS BÁSICAS ESPECÍFICAS

9. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN

9.1 GESTIÓN ECONÓMICA.

9.2 GESTIÓN SOCIAL

9.3 GESTIÓN DEL SUELO

10. CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN

10.1 PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS

FUENTES BIBLIOGRÁFICAS

ANEXOS

Cuadros de simulación urbanística y financiera y Reparto de Cargas y Beneficios.

Certificaciones de disponibilidad de servicios públicos por Empresas Públicas de

Medellín.

Actas de reuniones con propietarios.

Actas de reuniones con propietarios y vecinos en el proceso de difusión del Plan

Parcial.

Concepto del Consejo Consultivo de Ordenamiento.

LISTADO DE PLANOS

Área de Planificación.

Estructura Predial.

Retiros a corrientes naturales y estructuras hidráulicas.

Síntesis de la problemática ambiental.

Sistema vial estructurante y de transporte.

Sistema de Espacios Públicos de Esparcimiento.

Equipamientos de la zona de influencia y conexión con el área de planificación.

Estructura urbana del Espacio Público.

Áreas de Cesión Pública.

Modelo de Ocupación.

Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial.

Secciones Viales.

Área de Intervención




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DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE

PRESENTACIÓN

El Plan Parcial Paseo de Sevilla es una elaboración de la firma CONINSA – RAMÓN H,

Promotora Inmobiliaria, en un sector del barrio El Chagualo, con la intención de

desarrollar la ordenación de la manzana objeto del Plan Parcial, a partir de la

delimitación y propuesta de dos unidades de gestión y un área de manejo especial,

mediante proyectos de edificaciones desarrollados en altura, complementados con

locales comerciales y de servicios, equipamientos y espacios públicos necesarios para

atender este desarrollo.

El Plan Parcial Paseo de Sevilla se establece en el barrio El Chagualo, de acuerdo con

las orientaciones del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, mediante el cual se

le determinó a este sector de la ciudad, el tratamiento de redesarrollo, permitiéndole

generar nuevos desarrollos con mayores aprovechamientos. Igualmente, se ha

querido aprovechar las enormes ventajas de localización que tiene este sector de

borde del Centro de la ciudad, al encontrarse muy cerca de un conjunto importante

de equipamientos educativos, de salud, recreativos, así como el poseer una excelente

accesibilidad vehicular y peatonal, que lo comunica con tres estaciones del metro, y

con un gran número de rutas de transporte urbano e intermunicipal.

Es muy oportuna la determinación del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín de

orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro, permitiendo la redensificación y

revitalización de sectores antes subutilizados por actividades de vivienda, comercio,

servicios y productivos. En especial, la vivienda de interés social localizada en el

centro permitirá a sus propietarios, acceder a los múltiples servicios que ofrece esta

zona, bajo esquemas de una alta optimización de costos de desplazamientos

vehiculares y peatonales; igualmente, permitirá a quienes tengan su lugar de trabajo

en este sector, tener también cerca su lugar de vivienda.

Para la ciudad, es una oportunidad estratégica de revitalizar el centro con la actividad

de la vivienda y sus servicios complementarios, lo que garantiza el uso y utilización

permanente, generando apropiación, mantenimiento y seguridad del espacio urbano.

Otra de las posibilidades del desarrollo urbanístico propuesto por este Plan Parcial, la

constituye la gran demanda de vivienda de interés social y la política de subsidios a la

misma, que hace que sea una alternativa viable tanto para los potenciales propietarios

como para los promotores del Proyecto. Esta situación ha motivado y facilitado a los

propietarios y a un conjunto de actores del sector inmobiliario de los predios de la

manzana a proponer este desarrollo, con la confianza en la existencia de instrumentos

ágiles y funcionales de ordenación y gestión del suelo que lo permitan y que a su vez

garanticen el equilibrado reparto de cargas y beneficios, resultado de la ejecución del

Plan Parcial.

El centro y la ciudad se beneficiarán con el desarrollo de este tipo de proyectos que le

aportarán una nueva imagen y entorno urbano, más cualificado, más vital, más

eficiente, y más funcional.




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En este marco de oportunidades se presenta este proyecto urbanístico para el

redesarrollo de la ciudad como aporte y como modelo de ordenamiento espacial.




5

INTRODUCCION

El presente Plan Parcial Paseo de Sevilla de iniciativa privada, es presentado por los

propietarios del terreno objeto del plan parcial, en razón tanto de sus propias

expectativas frente a la renta de los terrenos de su propiedad, como frente a la

oportunidad de establecer una nueva dinámica de usos residenciales en el barrio El

Chagualo, en concordancia con los requerimientos establecidos para el tratamiento

de redesarrollo, específicamente en el polígono Z3_RED 4, a través de la

implementación de un modelo de ocupación consistente en una alta densificación del

suelo, mediante proyectos de edificaciones desarrollados en altura, y locales

comerciales y de servicios, complementado con los equipamientos y espacios públicos

necesarios para atender este desarrollo.

El Plan Parcial asimismo determina la ordenación urbanística de la manzana objeto del

ordenamiento, a partir de la delimitación y propuesta de dos Unidades de Gestión y

área de Manejo Especial. Las Unidades de Gestión presentan unidad programática,

pues identifican operaciones o proyectos urbanísticos ejecutables de manera

autónoma y requieren, para su ejecución, la aplicación del principio de reparto

equitativo de cargas y beneficios. Para su desarrollo, será necesaria la cooperación de

los propietarios de los predios que conforman cada una de las unidades de gestión

El presente Documento Técnico de Soporte contiene un diagnóstico detallado del

área de planificación en lo referente a las dimensiones ambiental, sociocultural y de

funcionamiento espacial; así mismo toda la formulación desarrollada según los

lineamientos metodológicos tanto de la Ley 388 de 1997, como del POT del Municipio

de Medellín (Acuerdo 062 de 1999) y del Decreto 1212 de 2000 de Medellín, en cuanto

a los contenidos y procedimientos de los planes parciales.

A partir de la determinación de los objetivos, políticas y estrategias, se aborda el Plan

Parcial a través de la definición de un modelo de ordenación que considera las

estructuras, tanto de los espacios públicos como de los privados.

Seguidamente, el Plan Parcial describe aquellos elementos de simulación urbanística y

financiera que posibilitan la viabilidad económica del proyecto y permiten desarrollar

el reparto equitativo de cargas y beneficios tal como lo determina la Ley 388 de 1997.

Así mismo, presenta los mecanismos de gestión y el correspondiente cronograma de

ejecución para las distintas unidades de gestión.

Como complemento a este documento técnico, se presenta un anexo de planos que

especializan geográfica y temáticamente los distintos elementos y consideraciones

descritas para el Plan Parcial Paseo de Sevilla.




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1. MARCO GENERAL EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN

1.1 JUSTIFICACIÓN.

El Plan Parcial Paseo de Sevilla, con tratamiento de redesarrollo, es elaborado de

acuerdo con las disposiciones de la Ley 388 de 1.997, “Que define los planes parciales

como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las

disposiciones de los planes de ordenamiento para áreas determinadas del suelo

urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que

deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u

otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas

de las normas urbanísticas generales y dispone adicionalmente el contenido mínimo de

los mismos”.1

Igualmente este Plan Parcial, está determinado con tratamiento de redesarrollo (RED)

establecido en el POT, en el cual se “pretende orientar procesos de transformación ya

iniciados y generar nuevos en zonas que cuentan con buenas condiciones de

infraestructura y localización estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de

ordenamiento propuestos por el Plan, de manera que se privilegie su transformación

hacia la optimización de su potencial, permitiendo mayores aprovechamientos y

diversidad de usos.”2

El Plan Parcial de redesarrollo Paseo de Sevilla, se enmarca dentro de las orientaciones

para las zonas de redesarrollo contenidas en el artículo 157º del POT, en donde se

busca el aprovechamiento de las ventajas derivadas de la mejor dotación en

infraestructura, espacio público, equipamientos y servicios, que presentan las áreas

planas localizadas en la planicie del río, buscando que tengan mayor intensidad en la

ocupación del suelo y diversidad de usos, constituyéndose en las áreas de mayor

aprovechamiento urbanístico de la ciudad.

Es destacable la importante dinámica económica del lugar circundante con su poder

de generación de empleo en actividades asociadas a la salud, la educación, la

recreación, el transporte, el comercio y los servicios, que contrasta con la oferta de

vivienda en el área de desarrollo objeto del Plan Parcial.

1.2 ENCARGO.

El Plan Parcial se formula, mediante el procedimiento de iniciativa privada previsto en

la Ley 388 de 1997 (Desarrollo Territorial) en su Articulo 19º, por la firma “Constructora

Sevilla S.A.” con NIT: 811029389 – 8, propietaria de los predios que componen la Unidad

de Gestión 1 del presente Plan Parcial.

1 Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, “Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal 062

de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, en cuanto a los contenidos y

procedimientos de los Planes Parciales”. 2 Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, “Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal 062

de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, en cuanto al Tratamiento de

Redesarrollo”.




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El desarrollo del proyecto del Plan Parcial Paseo de Sevilla, estará a cargo de

“CONINSA- RAMÓN H, S.A.”. Por su parte el proyecto arquitectónico tiene como

responsables a “Espinosa Arquitectos” –Arq. Jorge Álvaro Espinosa R.

El grupo responsable de la gestión y ejecución del proyecto será constituido a partir de

las condiciones que se presenten en las unidades de gestión que se aprueben para el

desarrollo de las unidades de actuación urbanística, de las condiciones de mercado y

situación financiera del ejercicio en ese momento de inicio.

La elaboración del Plan Parcial Paseo de Sevilla, fue encargado a un grupo de

profesionales coordinados por la Arquitecta Urbanista Luz Piedad López González.

1.3 PREDIACIÓN – ANÁLISIS DE LOS PREDIOS EN EL PLAN PARCIAL.

Para llevar a cabo el presente Plan Parcial, previamente se realizó un análisis de los

predios susceptibles de hacer parte del mismo. En este sentido, y de acuerdo al

requerimiento de una manzana como área mínima para un plan parcial en

tratamiento de redesarrollo, se asumió la totalidad de los predios pertenecientes a la

manzana localizada entre las calles 65 y 67 y carreras 56 y 58, como Área de

planificación del plan parcial.

El historial de la propiedad de los predios, define que antes de 1.990 todos los predios

pertenecientes a la manzana 65-56 eran de propiedad de la familia Botero Soto.

Posteriormente fueron vendidos a la familia Gaviria los predios que ahora conforman el

Conjunto de Bodegas Chagualito, con licencias de urbanización C1 840 de 1997 y de

construcción C1 841 de 1997, ejecutado entre 1997 y 1998. Este predio tendrá un

tratamiento diferente dentro del Plan Parcial y no se incluirá en el área de intervención,

en razón de su conformación.

Previamente algunos de los predios de propiedad de la familia Botero Soto,

localizados en la calle 65 con carrera 56 fueron adquiridos por la firma “Constructora

Sevilla”.

1.4 ÁREAS DE LOS PREDIOS QUE COMPONEN LA MANZANA

Según datos suministrados por la Secretaría de Hacienda del Municipio de Medellín, la

manzana 65-56 cuenta con 8 predios, los cuales se delimitan en el plano “Estructura

Predial”.

Teniendo en cuenta el análisis predial descrito en el numeral 1 y para efectos del

presente Plan Parcial, estos ocho (8) predios se engloban en cuatro (4) sectores, así:

Sector A está compuesto por los predios 1, 2, 3, 4 y 7 y actualmente son de un solo

propietario.

Sectores B, C, y D corresponden a los predios 5, 6, y 8, respectivamente.

La siguiente tabla ilustra la conformación, en predios y áreas, de los sectores que

componen la manzana 65- 56.




8

SECTORES ÁREAS (m²)

A (predios 1, 2, 3, 4 y 7) 7.778,42

B (predio 5) 1.635,10

C (predio 6) 858,49

D (predio 8) 4.839,22

Subtotal 15.111,23*

Andenes y zonas verdes 1.937,30

TOTAL 17.048,53

*Para efectos del presente Plan Parcial, se ha tomado el área resultante del

levantamiento topográfico sobre los predios aportados al desarrollo del plan parcial,

equivalente a 15.111,23M². Lo andenes y zonas verdes se calcularon sobre cartografía

SIGAME.




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1.5 ARTICULACIÓN AL MODELO DE CIUDAD.

El Plan Parcial Paseo de Sevilla, permite la construcción del modelo de organización

espacial establecido en el POT, partiendo del aporte a la consolidación de algunos de

sus componentes hacia la construcción del Modelo de Ciudad:

“Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las zonas centrales

próximas al río dotadas de excelente infraestructura, que experimentan actualmente

procesos de estancamiento, degradación o subutilización”3.

El aprovechamiento de las ventajas de la cercanía al río Medellín (río Aburrá)

como un río integrado espacial y ambientalmente al desarrollo urbanístico de la

ciudad, y que aporta significativamente a su valor paisajístico y a su espacio público.

La localización en el “Centro Tradicional y Representativo con recuperada

calidad y significación, mediante proyectos e intervenciones estratégicas a su interior y

en su periferia”4.

La gran cercanía a un “Corredor de Servicios Metropolitanos de alta calidad

urbanística, localizado a lo largo del río, en armonía e integración con usos

residenciales y productivos”5

El barrio Chagualo se constituye en una oportunidad de redesarrollo de un

sector amplio en el centro de la ciudad que incluye a los barrios Sevilla, Jesús Nazareno

y San Benito para implantar una comunidad que aproveche la accesibilidad e

infraestructura instalada.

1.6 ARTICULACIÓN A LOS OBJETIVOS Y POLÍTICAS DEL POT.

El desarrollo el Plan Parcial Paseo de Sevilla se enmarca y se orienta con énfasis en

algunos objetivos y políticas establecidos en POT6 de Medellín, tales como:

Objetivo 4:

“Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y la

ocupación del suelo”.

Un Plan Parcial en búsqueda del redesarrollo de la ciudad tratando además superar los

impactos producidos por la aglomeración, a través de la reconsideración de las

densidades y su articulación al espacio público.

Políticas

3 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Primera Parte, Artículo11º, del modelo de ocupación

territorial. 4 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Primera Parte, Artículo11º, del modelo de ocupación

territorial. 5 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Primera Parte, Artículo11º, del modelo de ocupación

territorial. 6 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Segunda Parte, Título I, Artículo12º, del imaginario

de ciudad, los objetivos estratégicos y políticas de ordenamiento territorial.




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“Promover y apoyar el desarrollo de programas de renovación urbana y

redesarrollo y la densificación en sectores de localización central estratégica con

buena dotación de infraestructura de transporte”.

“Promover una adecuada mezcla y convivencia de usos y actividades”.

En este sentido la elaboración del Plan Parcial Paseo de Sevilla, propende por el

establecimiento en el barrio El Chagualo de nuevos usos y actividades como vivienda y

servicios, buscando no solo armonizarlos con los existentes, sino procurando maximizar

las ventajas de su localización central estratégica, mediante su articulación a los

sistemas de infraestructura de transportes, y equipamientos instalados en su área de

influencia.

El Plan Parcial pretende proponer un espacio residencial inmediato a las personas

ligadas por asuntos laborales a los sectores que lo circundan y a la riqueza de

equipamiento cultural y de servicios que poseen los sectores vecinos, y la proximidad a

las ventajas que ofrece el centro de la ciudad y a las economías de transporte.

Se hace especial énfasis en la localización residencial en el centro de la ciudad,

valorando el centro como un lugar de exclusividad cultural, y yuxtaposición de

actividades. Como el único lugar en donde suceden los festejos y actividades para la

totalidad de la comunidad.

Objetivo 77

“Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión social,

con visión y conciencia metropolitana”.

Políticas

“Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de

espacio público, equipamientos y una variada oferta de actividades

complementarias”.

“Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de

servicios compatibles y amigables con el espacio público y el entorno inmediato”.

“Promover y participar en la planificación concertada de la vivienda de interés

social como un “hecho metropolitano” y desarrollar programas y proyectos en el

marco de sus políticas concertadas”.

De acuerdo con el anterior objetivo y políticas, el Plan Parcial Paseo de Sevilla permite

emprender el redesarrollo hacia la consolidación en un futuro del barrio El Chagualo,

fomentando el uso de la vivienda, el cual se ha venido a menos en los últimos años, y

en el que otros usos y actividades, industriales, comerciales y de servicios se han

constituido como representativos. En adición, ofrecer un lugar residencial con alta

accesibilidad por medio de sistemas de transporte masivo a la estructura de centros y

actividades de convocatoria a lo largo del corredor metropolitano. Asimismo se le

otorga una gran calidad a la vivienda de interés social, al establecerla en una zona

excelentemente dotada de infraestructura física y social, generando importantes

economías en los desplazamientos y acceso a los equipamientos a escala de ciudad:

7 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Segunda Parte, Título I, Artículo12º, del imaginario

de ciudad, los objetivos estratégicos y políticas de ordenamiento territorial.




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educativos, recreativos, de salud, de transporte, así como al comercio y servicios

localizados en el centro de la ciudad.

La generación de este vecindario en los bordes del centro de la ciudad con un grupo

de población significativo por su tamaño con la diversidad necesaria de grupos

primarios, aportan para lograr el control social que requiere el centro de la ciudad y sus

vecinos. Vivir el centro las veinticuatro horas del día: de día y de noche.




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2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO

El Plan Parcial Paseo de Sevilla es un Plan Parcial catalogado dentro de las Normas

Generales del POT de Medellín como un Plan Parcial de Tratamiento de Redesarrollo,

en el cual se pretende “Orientar procesos de transformación ya iniciados o generar

nuevos desarrollos en zonas que cuenten con buenas condiciones de infraestructura y

localización estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento

propuestos por el Plan, de manera que se privilegie su transformación hacia la

optimización de su potencial, permitiendo mayores aprovechamientos y diversidad de

usos”8.

El área de planificación debe considerarse como una oferta para la satisfacción de

necesidades de vivienda de estratos medios y bajos dentro de la consideración de

vivienda de interés social, por la oferta de espacio equipado con servicios e

infraestructura que generan las economías necesarias para lograr una vivienda digna.

En contraste con la imposibilidad de agregar nuevos espacios en la periferia no

dotadas.

El redesarrollo emprendido con este tipo de población acelera la demanda de bienes

de consumo que es aprovechada por las actividades que realizan esta oferta, tales

como, el mercado minorista, la oferta educativa y de servicios de salud instaladas.

2.1 LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN.

El área del Plan Parcial Paseo de Sevilla está ubicada en la zona Centro- oriental,

barrio El Chagualo, el cual pertenece a la Comuna Nº 10, La Candelaria. El área de

planificación está contenida en el Polígono Z3_RED 4, determinado como área de

planeamiento del tratamiento de Redesarrollo, y corresponde a la manzana localizada

entre las calles 65 y 67 (Barranquilla) y las carreras 56 y 58.

La superficie total del área de planificación es de 17.048,53 metros cuadrados,

correspondiendo a la manzana como área mínima de planificación para un plan

parcial en el tratamiento de Redesarrollo, según el Artículo 208 del Acuerdo Municipal

062 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, y constituye un 6.04% del

total del área del polígono Z3_RED 4. Ver plano 1. “Área de Planificación”.

Actualmente el sector tiene una dinámica importante de Redesarrollo; recientemente

se construyó la Ciudadela Sevilla con 600 Apartamentos; hace cinco años se

construyeron las bodegas Chagualito con un importante aporte de servicios y

comercio para el lugar y está en proceso de elaboración de plan parcial de

Redesarrollo, las unidades residenciales de Paseo de Sevilla y Torres de la Fuente. Estos

desarrollos corresponden a las manzanas entre Barranquilla y la calle 65, limite norte del

barrio El Chagualo.

8 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Primera Parte, Artículo11º, del modelo de ocupación

territorial.




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Localización del área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla.

2.2 DESARROLLO HISTÓRICO Y URBANÍSTICO.

El desarrollo urbano de la zona nororiental se inició desde el siglo antepasado, con

áreas que constituían puntos estratégicos como el Cementerio de San Pedro,

terminado en Febrero de 1844, y El Edén, el cual años después fue denominado Bosque

de La Independencia (Hoy Jardín Botánico), sitio hasta donde llegaba el primer tranvía

tirado por mulas, que se inauguró en 1886 (Barrera, 1982).

... A principios del siglo XX, la conformación de la red básica de acueducto por tubería

de hierro, actuó como orientadora de un proceso de urbanización privado en el sector

nororiental, con alcantarillas domiciliarias y laterales de poca extensión a la cual

servían de colectoras varias quebradas entre las cuales estaban El Ahorcado y Santa

Helena. Hacia 1908 la quebrada El Ahorcado marcaba el límite hasta donde llegaba

el desarrollo de la ciudad por el costado norte (Ídem 1982).

En los años 70, en la desembocadura de la quebrada El Ahorcado se estaba

construyendo sobre la margen derecha la ciudad universitaria de la Universidad de

Antioquia. Por la margen izquierda se daba un desarrollo centrado en el eje de la vía

del Ferrocarril o Avenida Alfonso López, en construcción para esa época, además se




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había construido la rectificación y cobertura del cauce de la quebrada a lo largo de la

calle 67 (Barranquilla) desde la carrera 50C hasta su desembocadura9.

Fue importante el aporte de algunos arquitectos extranjeros en la construcción de

edificaciones como el Hospital San Vicente de Paúl, La Universidad Nacional, La iglesia

de Jesús Nazareno. Verdaderos hitos históricos en el lugar, y de un gran valor

patrimonial.

Posteriormente, con la construcción del puente de la calle 67 (Barranquilla) sobre el río

Medellín, la Plaza Minorista, el Puente Horacio Toro, queda delimitado claramente el

barrio El Chagualo y comienza a consolidarse como una zona industrial, y de servicios

principalmente.

Las décadas de los años cincuenta y sesenta fueron muy importantes para la

transformación de la ciudad, del centro, y en concreto de este sector, con la

formulación y ejecución de los planes de Winner y Sert; La canalización del río, el plan

vial de la ciudad de los años 60, el plan del centro de la ciudad de 1968 y el inicio de la

gestión y posterior construcción del sistema de transporte masivo: Metro. La

construcción del puente de la calle 67 (Barranquilla) sobre el río y posterior demolición

del antiguo puente sobre la calle 65, generó una dinámica diferente al barrio El

Chagualo.

3. DIAGNÓSTICO

3.1 DIMENSIÓN AMBIENTAL.

El territorio sobre el cual se asienta la ciudad de Medellín está configurado por un valle

de altas montañas que lo enmarcan tanto por el oriente como por el occidente y que

corresponde a las dos grandes cadenas montañosas en las que se divide la cordillera

central de los Andes en territorio Antioqueño.

Así configurado el Valle de Aburrá se extiende en dirección sur- norte, en una longitud

aproximada de 70 Km., donde el sector central de la ciudad se ubica a una distancia

igual respecto a los puntos estratégicos del Ancón Sur y Norte.

Las condiciones y los recursos naturales de este valle han sido notoriamente afectados

por el proceso de ocupación y urbanización realizado por una población que hoy está

cercana a los tres millones de habitantes, el 63% concentrados en el área urbana de

Medellín (1.845.529 habitantes)

Las condiciones ambientales existentes en el área de planificación se analizan con la

finalidad de identificar los impactos ambientales producidos por acciones o

actividades en operación y aquellos que puedan causar las intervenciones urbanísticas

y las que puedan darse por la operación de las actividades para lograr el redesarrollo

del sector. Fundamentalmente se refiere a aquellos impactos ambientales negativos a

la función residencial.

9 Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del municipio de Medellín, páginas 234,

235.




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Para el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla se analizan sus condiciones

ambientales, hacia el aprovechamiento de sus potencialidades y la mitigación de los

impactos negativos.

3.1.1 Componente Geosférico

“Es el soporte natural de todas las actividades que desarrolla el hombre. En primer

lugar, del suelo se aprovecha su potencial productivo para actividades agropecuarias,

aprovechamientos forestales y actividades mineras. En segundo lugar se constituye en

el soporte para la localización de las actividades económicas, sociales y culturales que

requiere la población de acuerdo con un modelo de ocupación predefinido en

términos de sus elementos estructurantes: Los usos del suelo, los sistemas de espacio

público, el sistema vial y de transporte, el sistema de equipamientos, los sistemas de

prestación de servicios públicos y la vivienda” (Duque, 2003).

De acuerdo a que los mayores impactos que la ocupación del territorio ha causado

sobre este recurso se derivan de los procesos de urbanización, parcelación y

construcción de vías, se hace necesario hacer énfasis en la aptitud del suelo o

capacidad para soportar determinados usos y actividades.

Para el caso específico del Área de Planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, el

suelo hace parte de la planicie aluvial del río Medellín (Aburrá), y en este sentido se

analizan las variables determinantes hacia la evaluación de su capacidad de soporte

para el aprovechamiento de sus potencialidades para la ocupación con edificaciones

e infraestructura: Aptitud para la ocupación.

Litología. La ciudad de Medellín se ubica sobre el denominado Valle de Aburrá, el cual

es atravesado de sur a norte por el río Medellín, definiendo una extensa llanura aluvial

alargada, rodeada de laderas que culminan hacia los bordes del valle, definiendo

vertientes inclinadas y escarpes rocosos sobre los cuales drenan numerosas quebradas

tributarias del río Medellín.

Litológicamente el Valle de Aburrá se encuentra subyacido por numerosos tipos de

rocas ígneas y metamórficas del Paleozoico y Cretáceo, además de depósitos no

consolidados de edad posiblemente cuaternaria con diversos grados de

meteorización.

Localmente el área ocupada por el Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentra ubicada

en la llanura aluvial del río Medellín, la cual está subyacida por depósitos aluviales (Qal)

de edad cuaternaria.

Depósitos aluviales. Aparecen en toda el área del Plan Parcial, constituyendo un

extenso depósito de fondo de valle, extendiéndose hacia el Norte y Sur sobre la llanura

del río Medellín y hacia el Este sobre las carreras Carabobo (52) y Bolívar (51), entre las

cuales se ponen en contacto interdigitado con depósitos de vertiente (Qfm) del tipo

flujos de escombros y lodos maduros.

Están compuestos por secuencias de gravas gruesas y arenas, así como por capas de

limos y arcillas con eventuales apariciones de bloques de roca de tamaño decimétrico.

Las gravas, arenas y arcillas presentan coloración gris azulosa, algunas capas de limos y

arcillas tienen coloraciones pardas asociadas a niveles superiores. Algunas




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acumulaciones de materia orgánica determinan coloraciones negras y grises. Su

espesor es variable (15- 200 m.), reposando discordantemente sobre un basamento

rocoso de topografía irregular. Lateralmente desarrolla contactos transaccionales

interdigitados con flujos de escombros y/o lodos maduros (Qfm)

Estratigrafía. Los depósitos aluviales (Qal) corresponden a los niveles intermedios de la

columna estratigráfica del Valle de Aburrá como base de las unidades de edad

cuaternaria o depósitos no consolidados, suprayaciendo el basamento ígneo

metamórfico de edad cretácea y alternándolos (a veces subyaciendo) a depósitos

aluvio- torrenciales (Qat), depósitos coluviales (Qc) y los distintos flujos de escombros

y/o lodos de distintas edades, composiciones y grados de evolución.

Localmente sobre el Plan Parcial los depósitos aluviales (Qal) conforman la cima de la

columna estratigráfica cuya base, sin espesor conocido corresponde al basamento

metamórfico (anfibolita)

Geomorfología. En términos generales, el área del Plan Parcial se inscribe dentro de la

unidad de planicies aluviales (Upa) definida en el “Estudio de Instrumentación y

Zonificación Sísmica del Área Urbana de Medellín, 1999”, la cual se encuentra

conformada por las antiguas planicies de inundación desarrolladas por el río Medellín y

sus quebradas afluentes como la quebrada El Ahorcado, que en conjunto constituyen

el fondo del valle. Su topografía es suave con pendientes menores de los 5% inclinadas

con sentido SE- NW.

La planicie aluvial se extiende desde Sabaneta e Itagüí en el sur, ampliándose sobre

ambas márgenes del río Medellín, alcanzando su mayor extensión hacia las cuencas

de las quebradas Santa Helena y la Iguaná y culmina al norte hacia la Terminal de

Transportes del Norte.

Procesos Geomorfológicos. Dinámicamente la planicie aluvial sobre la cual se localiza

el Plan Parcial presenta un alto grado de intervención antrópica que ha dado como

resultado el actual desarrollo urbanístico del sector.

En tal sentido las modificaciones antrópicas que ocurren en el sector del Plan Parcial,

determinan procesos erosivos y deposicionales de magnitud e intensidad de

moderadas a bajas que se reducen a la erosión laminar y arrastre de pequeñas

cantidades de sedimentos sobre zonas verdes y algunos horizontes de suelo expuestos,

así como la acumulación y depositación de eventuales llenos que se realizan con

motivo de adecuaciones en algunas edificaciones.

Tectónica y sísmica. Regionalmente el Valle de Aburrá se encuentra influenciado por

el sistema de fallas Romeral, localizado en el valle del río Cauca y que se prolonga

desde Ecuador hasta el Norte de Antioquia, y está compuesto por fallas inversas con

componentes variables de rumbo. Las fallas que lo conforman tienen un grado de

actividad bajo a moderado.

Otros sistemas de fallas que afectan el Valle de Aburrá son: El sistema Cauca, similar al

de Romeral pero con menor evidencia de actividad tectónica; el sistema Palestina, el

sistema Espíritu Santo, y el sistema Belmira.

Localmente algunos estudios consideran la falla Rodas como una zona de obducción

por tener relación con el emplazamiento de las dunitas. Esta falla fue reconocida al




20

norte de Medellín, donde se reconoció su carácter inverso y ausencia de evidencias

de fallamiento reciente, por lo cual se considera con un grado de actividad muy bajo

a nulo.

En relación con el comportamiento sísmico del área de planificación del Plan Parcial

Paseo de Sevilla, el estudio de Microzonificación Sísmica para Medellín determina su

ubicación sobre la Zona Homogénea 6, correspondiente a depósitos aluviales gruesos

asociados al curso y evolución normal del río Medellín.

Los resultados de los análisis de respuesta sísmica de los perfiles de suelo de esta zona

determinan aceleraciones espectrales en la meseta, bajos consistentes con la norma

NSR98 de 0.50 g. A 0.60 g.

Con base en estos resultados el área presenta aceleraciones máximas del subsuelo

bajas, es decir, con la menor susceptibilidad a sufrir daños por la ocurrencia de sismos

fuertes, dados las características del subsuelo.

Susceptibilidad al deslizamiento asociada al sismo. La fase final del proyecto de

Microzonificación Sísmica de la ciudad se concentró en la evaluación de la

susceptibilidad al deslizamiento asociada al sismo, mediante técnicas de álgebra de

mapas usando sistemas de información geográfica. Estos análisis consideraron como

aspectos representativos del comportamiento intrínseco de los diferentes tipos de

materiales, como la pendiente característica del sitio, la posición del nivel freático, el

tipo de suelo y sus propiedades geotécnicas.

Adicionalmente como factor disparador de este tipo de fenómenos se analizó la

influencia de la aceleración máxima a nivel de suelo de acuerdo con los efectos

locales del sitio.

Como conclusión se tiene que se presenta un riesgo bajo y muy bajo para un área del

78.3% de la ciudad, que en su mayoría corresponde a las zonas de planicies aluviales;

en este caso se encuentra el área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla.

De otro lado los riesgos medios a altos, se presentan en un 20.9% del área de la ciudad

concentrados en los extremos de la zona occidental y oriental de Medellín, así como

en los cerros El Volador y Nutibara; y riesgo muy alto en las zonas puntuales que

representan sólo el 0.8% del área de la ciudad, y son el producto de una combinación

simultánea de zonas criticas de pendientes, nivel freático y litología.

Con respecto a los factores de comportamiento intrínseco de los materiales afectados

por el factor disparador de aceleración máxima del suelo, el área de planificación del

Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentra en una zona considerada de riesgo entre

muy bajo y bajo correspondiente a zonas de pendientes bajas y cubre un 74.4% del

área de la ciudad10.

Estudio geotécnico. El estudio geotécnico solicitado, se presenta como un

Documento Anexo a este Documento Técnico de Soporte.

10 Estudio de Instrumentación y Microzonificación Sísmica del área urbana de Medellín.




21

Conclusiones. En términos generales se puede afirmar que las condiciones actuales

del componente geosférico del área del Plan Parcial, determinan condiciones muy

favorables para el desarrollo urbanístico.

Tanto las condiciones naturales geológicas, geomorfológicas, geotécnicas y sísmicas

como las condiciones antrópicas imperantes (procesos morfogenéticos y urbanísticos),

constituyen terrenos estables, bien drenados y ligeramente planos que exhiben buenos

comportamientos a esfuerzos tectónicos (sismos), los cuales se encuentran

prácticamente exentos de riesgos naturales por inundaciones o deslizamientos.

Complementariamente, el comportamiento y la evolución de las eventuales

construcciones que sobre el área de planificación se desarrollen, estará supeditado al

diseño y naturaleza de las mismas, así como al mantenimiento y conservación que se

haga sobre ellas.

3.1.2 Componente hidrológico.

Las corrientes de agua se constituyen en elementos que estructuran el orden de un

territorio, adicionalmente se convierten en patrimonio ambiental cuando se mantienen

en armonía con el entorno o en factores de riesgo cuando esta armonía es

amenazada por situaciones tanto naturales como antrópicas.

El área de Planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla tiene una relación muy directa

con el río Medellín en su costado occidental (carrera 62), así mismo con la cobertura

de la quebrada El Ahorcado sobre su costado noroccidental (calle 67, Barranquilla) e

indirecta con la cobertura El Chagualo sobre su costado sur (calle 62).

En este sentido se analiza el estado actual de estas corrientes con miras al

aprovechamiento de sus potencialidades en términos, tanto paisajísticos, como de

espacio público, en el caso de los parques lineales propuestos a lo largo del Paseo del

río Medellín.

Para el caso de las quebradas El Ahorcado y la cobertura El Chagualo, el análisis se

dirige hacia la evaluación del estado de sus estructuras, con el fin de evitar posibles

riesgos de rupturas de las mismas y sus consiguientes efectos sobre las zonas que

cruzan. Ver plano 4. “Retiro a corrientes naturales y estructuras hidráulicas”.

El río Medellín. El río Medellín atraviesa la ciudad longitudinalmente en sentido sur-

norte y su cuenca la componen 54 afluentes directos.

Las condiciones actuales del río van desde aguas muy limpias en el Alto de San Miguel,

hasta un gran nivel de contaminación en el trayecto que atraviesa el área urbana de

la ciudad, en donde el estado de sus 691 quebradas se torna crítico debido al

deterioro, sedimentación y carga contaminante que experimentan.




22




23

En la relación establecida entre el río y su área de planificación, es muy importante la

consideración del sistema del río y su canal como un conjunto paisajístico de gran valor

para articular al proyecto urbanístico del Plan Parcial. Sin embargo, actualmente los

niveles de contaminación del río son altos provocando olores desagradables en

épocas de estiaje, asimismo la configuración y uso funcional del sistema del río no sólo

como corredor multimodal de transporte, sino como poliducto de redes de

infraestructura, hacen muy difícil la real integración de este sistema a las áreas

construidas en planicie. Aun cuando se cuenten con los parques lineales del río en

toda su extensión longitudinal, será necesario construir un sinnúmero de conexiones a

manera de puentes peatonales, pasos de cebra, cruces, etc., que garanticen la

vinculación entre actividades y sectores localizados en lados opuestos.

Un ejemplo para lograr esta articulación lo constituyen los hechos a manera de

eventos e infraestructuras decorativas permanentes y en navidad, localizados por EPM

sobre el Paseo del Río, que han generado una nueva dinámica de actividades

públicas en este lugar.

El retiro obligatorio del río, lo constituye una faja de 60 metros de ancho destinada a

área pública, más 6 metros de antejardín en ambos costados del río, medido todo a

partir de los bordes superiores del canal construido o proyectado11.

Quebrada El Ahorcado. Esta quebrada corre de Oriente a Occidente por la vertiente

oriental del Valle de Aburrá y se ha constituido en el límite sur entre la zona Nororiental

y la zona Centro Oriental, según Decreto 54 de 1987 (División Territorial) Limita por el

Norte con la cuenca de la quebrada El Molino, por el suroriente con la cuenca de la

Santa Elena y por el occidente con el río Medellín.

Su nacimiento se calcula en la parte media alta de la ladera en la cota 1840 por la

parte norte del cerro donde se ubica el Batallón Girardot. Corre vertiente abajo en

forma más o menos rectilínea hasta la cota 1820 por el flanco sur del cerro del

polígono.

De esta confluencia hasta su actual desembocadura en la cota 1460 junto al puente

de la calle 67, la quebrada tiene un curso sinuoso con algunos cambios de pendiente

que conforman cañadas profundas en la parte alta y valles amplios poco incisados en

el terreno, en su parte baja.

La longitud total de la quebrada El Ahorcado se ha calculado con curvímetro

(correcaminos) sobre el plano escala 1:10.000/1985, en 3.65 Km.

Forma de la cuenca y pendientes. La forma predominante de esta cuenca es

alargada con una amplitud homogénea en toda su extensión. La morfometría varía

mucho desde su nacimiento hasta la desembocadura. Por el sector de la Universidad

de Antioquia, los rangos se ubican entre el 3% y el 6% por ser la zona que corresponde

a la llanura de inundación o antiguas vegas del río.

El terreno cambia su pendiente, pasa de una cañada profunda y angosta en las partes

altas, a una planicie ligeramente inclinada hacia el occidente, conformada por los

depósitos aluviales del río Medellín y el material de acarreo que arrastra la quebrada.

11 Artículo 20, Acuerdo 062 de 1999.




24

Modificaciones naturales y/o artificiales. La quebrada El Ahorcado ha cambiado su

curso natural en varias oportunidades, según lo demuestran los planos consultados de

1932, 1948, 1959,1970,1985, además las coberturas, y obras civiles que se han hecho

sobre ella, la han modificado en algunos tramos.

Al observar el plano de 1932 se puede ver que la quebrada La Loca vadeaba en

dirección sur- norte por toda la llanura de inundación del río Medellín hasta

desembocar en la quebrada La Bermejala, de esta forma las quebradas El Ahorcado y

El Molino eran afluentes de La Loca.

Al superponerle a este plano el de 1948 se observa que a la quebrada La Loca se le

construyó un canal que la desviaba hacia la Santa Helena muy cerca de la

desembocadura de ésta al río Medellín. Esto, con el fin probablemente de desecar

esas vegas cenagosas y adecuarlas para la construcción. De esta forma El Ahorcado

siguió el curso antiguo de La Loca, siempre vadeando en forma meándrica por todo el

sector del Chagualo, desembocando en El Molino.

Para 1970 se estaba terminando la construcción de la Ciudad Universitaria de la

Universidad de Antioquia y la ampliación de la calle 67 (Barranquilla) con el cual se

rectificó y canalizó la parte baja de la quebrada a lo largo de esta misma calle. En la

parte media se construyeron coberturas a nivel individual según avanzó el proceso de

urbanización más o menos hasta la carrera 48 (Ecuador)12

La parte alta continúa en la actualidad casi totalmente en forma natural, sólo se han

observado obras de coberturas en puntos críticos y en cruces viales. El retiro

obligatorio de esta quebrada es de 10 metros13.

El desarrollo urbanístico propuesto en el Plan Parcial “Paseo de Sevilla”, está localizado

a una distancia aproximada de la calle 67 (Barranquilla) de unos 60.00 metros, debajo

de cuya vía se encuentra la cobertura de la quebrada El Ahorcado que desemboca

en el río Medellín a la altura de la Universidad de Antioquia. De acuerdo con esta

distancia y el retiro de la calle 67, el desarrollo urbanístico se encuentra fuera de las

áreas de retiro obligatorio, tanto de la cobertura, como de la calle 67 (Barranquilla).

De acuerdo a las recomendaciones hechas en torno a la cobertura El Ahorcado, se

realizó un recorrido aguas arriba, desde su desembocadura al río Medellín en

cercanías a la Universidad de Antioquia, sobre la calle 67 (Barranquilla), hasta la calle

50C, Popayán, sobre el eje de la calle Barranquilla. En este recorrido se pudo

establecer la existencia de la cobertura en toda esta longitud, sin eventos de ruptura

en los últimos veinte años, según algunos vecinos del lugar.

Es importante anotar que las coberturas de la quebrada El Ahorcado, comienzan a

aparecer sobre el cruce de la Carrera 31 con calle 67, es decir sobre el barrio Versalles

Nº1, atravesando además los barios Manrique Oriental, Villa Hermosa, Manrique Central

1, Manrique Central 2, La Mansión, Prado, San Pedro y Sevilla, determinando un

recorrido de cerca de 4 kilómetros con relación al área de planificación.

12 Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del Municipio de Medellín, páginas

251,252 13 Artículo 20, Acuerdo 062 de 1999




25

Lo anterior permite concluir que si bien es cierto, el área del Plan Parcial se localiza

cerca de la cobertura El Ahorcado, su ubicación exacta se halla por fuera de la zona

de retiro de la misma y en concordancia con las secciones viales determinadas para la

calle 67 (Barranquilla). De otro lado, la comunicación de Empresas Públicas de

Medellín, en relación con el vertimiento de aguas residuales provenientes del desarrollo

del Plan Parcial, afectarían las redes de las calles 65 y 67, las cuales descargarían

directamente al interceptor oriental, sin que se afecte directamente la cobertura El

Ahorcado.

Quebrada El Chagualo. La quebrada El Chagualo se encuentra cubierta en todo el

recorrido que hace por la calle 62 del barrio El Chagualo, y según la fotografía aérea

Nº 049 de 1943 se puede observar que “El sector comprendido entre las carreras 51 y 55

para esa época ya estaba construido en su mayor parte, por tal razón la expresión de

cauce estaba cubierta y modificada por toda la calle 62 (Urabá). Por la calle 61 se

reporta también una cobertura en tubería denominada El Chagualo y confluye en el

ramal principal en la carrera 55.

El sector del Chagualo parte baja presentaba para esa época entre las quebradas

Santa Elena y El Ahorcado una zona de humedales donde se apreciaban canales en

tierra que drenaban el área. Además algunas del las industrias establecidas allí

aprovechaban estos canales para la evacuación de sus aguas residuales.

Sin embargo actualmente en la vivienda localizada en la carrera 56 con calle 64 se

identifica un afloramiento de agua permanente que corre a través de un pequeño

canal en tierra y luego por tubería que lo conduce hasta la carrera 56 conectándolo a

un man hole del alcantarillado, quedando así interrumpido el lineamiento que se

aprecia hasta el río Medellín, visto en el Plano Nº 192 en escala 1:2000.14 El retiro

obligatorio de esta cobertura es de 10 metros15.

Conclusiones. El sistema conformado por el río Medellín y sus riberas constituye una

gran oportunidad para construir nuevas fachadas hacia el río, con miras al

aprovechamiento de su paisaje. En un escenario futuro, con un cauce limpio, unas

riberas ajardinadas y arboladas, cobijando senderos para el público, será posible

contar con verdaderos parques lineales al interior de la ciudad, para el disfrute de la

población residente, especialmente en las zonas más cercanas a las riberas.

La realización de un Plan Parcial como Paseo de Sevilla es una invaluable ocasión para

articular una porción de ciudad al sistema del río, tanto desde la orientación de

fachadas, accesos y espacios públicos hacia el corredor del río como desde el

aprovechamiento efectivo de los espacios públicos de las riberas.

A las coberturas de las quebradas El Ahorcado y El Chagualo, como situaciones de

hecho, difícilmente reversibles, será necesario hacerles una vigilancia y monitoreo

permanente de sus estructuras, con el fin de prever situaciones de ruptura que puedan

ocasionar pérdidas materiales y humanas en eventos de inundación.

14 Evaluación de puntos críticos, retiros a quebradas del Municipio de Medellín. Zona

Nororiental. Municipio de Medellín, Planeación Metropolitana. 1996. página 120. 15 Artículo 20, Acuerdo 062 de 1999




26

3.1.3 Componente Atmosférico.

La ciudad de Medellín, y dentro de ella el área de planificación del Plan Parcial Paseo

de Sevilla, se encuentra enmarcada en una zona topográfica desfavorable para la

dispersión de contaminantes, debido a las características de encañonamiento del

valle, donde el régimen de vientos sólo permite el desplazamiento de éstos más no su

dispersión en las capas más altas de la atmósfera, su gran número de asentamientos

industriales y el alto tráfico vehicular son las fuentes más importantes de contaminación

que aportan partículas, gases y ruido.

El Programa de Protección y Control de la Calidad del Aire en el Valle de Aburrá,

identificó como prioritario el problema generado por el Monóxido de carbono (CO)”16 .

En la atmósfera de Medellín el monóxido de carbono (CO) es un contaminante

gaseoso que ha reportado una categoría entre mala y pésima.

El monóxido de carbono se define como un gas incoloro e insípido producido como

resultado de la quema incompleta del carbono en los combustibles. La principal

fuente generadora (el 94%) la constituyen las fuentes móviles. Causa efectos nocivos

a la salud humana como disminución del oxígeno en la sangre, disminución de la

percepción visual, dolor de cabeza y efectos en el sistema cardiovascular. Los niveles

aceptados según la norma son: para el ambiente: 13.1 ppm y en la sangre: 0- 0.4

ml/100ml.

Gases y elementos contaminantes.

Monóxido de Carbono. Para el año 2000 no se disponía de información sobre los

niveles de monóxido de carbono. Según el Programa de Protección y Control de la

Calidad del Aire en el Valle de Aburrá del Área metropolitana en las últimas

mediciones puntuales realizadas en 1998, el CO presentó una categoría ambiental

“Mala”. Los puntos más críticos por este contaminante son: carrera 52 con calle 50

(Carabobo con Colombia), Avenida 33 con Avenida 80, Carrera 46 con calle 54

(Avenida Oriental con Caracas), Carrera 46 con calle 49 (avenida Oriental con

Ayacucho), Carrera 54 con Calle 50 (Cúcuta con Colombia). De los 10 puntos

muestreados incumplen la norma el 90% de los sitios.

En el año 2000 no se efectuó ningún monitoreo de los niveles de dióxido de azufre (SO2)

y dióxido de nitrógeno (NO2). Las mediciones realizadas en 1995 y 1996 indican que los

niveles de dióxido de azufre (SO2) y dióxido de nitrógeno (NO2) se encuentran por

debajo de la norma. El problema latente de la contaminación por gases lo

constituyen los efectos sobre la salud que se dan en el corto plazo (pocas horas) y que

el sistema actual de monitoreo no logra detectar. Se requiere de un seguimiento para

identificar las horas pico con problemas de oxidantes fotoquímicos generados por

reacciones secundarias de los vapores orgánicos y de los óxidos de nitrógeno. La

monitoría se debe realizar en los sitios de alta congestión y con flujo alto de personas.

Es importante revisar la norma vigente y que esta información vaya más allá de los

límites permisibles actuales de óxido de nitrógeno (NOx), Ozono (O3) e hidrocarburos en

vapor (Bedoya, J. 1.998)

16 Documento técnico de Soporte. Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. Decreto 345

de 2000, página 64.




27

En la zona de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se puede considerar crítico el

cruce de la calle 67 (Barranquilla) con la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), en razón

al alto volumen de tránsito que soportan estas dos vías, especialmente en este sitio.

Material Particulado. Se define como el material presente en la atmósfera en estado

sólido o líquido de tamaño microscópico.

La principal fuente generadora la constituye la industria con un 85.3%. Causa efectos

nocivos para la salud humana tales como enfermedades respiratorias e inflamación de

los bronquios. La norma dice que las cantidades permisibles por día de material

particulado son de 400 ug/m3. Las mediciones más críticas se registraron en el sector

de Guayabal (Central Mayorista) con niveles por encima de la norma / día.

En octubre de 2000 por Convenio Interinstitucional Nº 394 de 2000 del Área

Metropolitana del Valle de Aburrá se protocoliza el Convenio de Cooperación

Científica y Tecnológica entre el Área metropolitana del Valle de Aburrá, Corantioquia,

Universidad de Medellín, Politécnico Colombiano Jaime Isaza Cadavid, UPB y

Universidad Nacional de Colombia- sede Medellín- el cual tiene como fin la

reactivación de la Red de Vigilancia de Calidad del Aire para el Valle de Aburrá –

REDAIRE-. Las mediciones que se tienen para Medellín sólo representan las ubicaciones

de las universidades.

Para el caso del Plan Parcial Paseo de Sevilla, en el sector de Chagualo, se han

tomado las mediciones realizadas en la Estación Universidad de Antioquia, ubicada en

la terraza del Bloque 20 (Ingeniería), en la cual se realizaron 20 muestreos.

De acuerdo con el tamaño de las partículas suspendidas en el aire éste puede variar

ampliamente, las partículas más peligrosas son las denominadas respirables, con

tamaños menores a 10 micrones.

Las partículas pequeñas son emitidas fundamentalmente por los procesos de

combustión, el aporte de los vehículos automotores en este campo, y especialmente

de los vehículos a ACPM es muy importante.

La relación PM10/PST para el centro de la ciudad de Medellín es del orden de 0.92

mientras que para Guayabal se encuentra un valor medio de 0.64, lo que muestra el

impacto del transporte.

En la actualidad se gestiona la instalación de un medidor de Monóxido de Carbono

(CO) en el centro de la ciudad de Medellín.

Los siguientes datos corresponden al estudio realizado por la Corporación Ambiental

Universidad de Antioquia para REDAIRE, entre los años 1996 y 2001:




28

Tabla 2. Fuentes de Contaminación en el Valle de Aburrá –1996

FUENTE PRINCIPALES CONTAMINANTES

Móviles: 360.000 Vehículos

Aproximadamente*

CO, HC, NOx y Partículas Finas

Fijas: 300 Industrias Importantes Partículas y SO2

Área y Línea: 1.6 Millones De M2 De

Construcción nueva por año, 100 Km.

de vías principales

Partículas

A Mayo de 2003, se contabilizaron 387.000 vehículos que con las descargas de

monóxido de carbono, representan el 71% de la contaminación atmosférica total en

Medellín.17

RED DE CALIDAD DEL AIRE DEL VALLE DE ABURRA

Material particulado (TSP) a C.R

0

20

40

60

80

100

120

140

160

BA

RB

OS

A

BE

LLO

EN

VIG

AD

O

LA

ES

TR

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DO

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GU

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LIV

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IAN

A

DIC

ENE

FEB

MAR

ABR

MAY

JUN

JUL

AGO

SEPT

17 Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del Valle de Aburrá.

Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-Septiembre del 2003,




29

Concentración de material particulado a condiciones de referencia RED DE CALIDAD DEL AIRE DEL VALLE DE ABURA

Concentración de material particulado (TSP)

a condiciones de referencia

CO

NC

EN

TRA

CIÓ

N

BA

RB

OSA

BELLO

EN

VIG

AD

O

LA E

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DIC 79 6

0

108 59

ENE 65 6

2

8

6

85 97 6

3

109 70

FEB 113 8

4

9

5

7

0

108 120 111 9

6

137 98

MAR 80 8

0

9

1

4

9

104 123 107 8

4

146 89

ABR 86 76 6

4

7

6

4

7

103 97 90 7

4

134 85

MAY 68 60 5

5

6

5

4

1

103 78 75 63 5

5

121 57

JUN 77 69 4

5

5

6

4

6

0 79 71 65 5

6

114 50

JUL 76 70 5

2

6

6

5

2

0 84 84 70 5

9

116 58

AGO 100 91 6

1

8

0

6

9

0 104 97 94 8

2

146 87

SEPT 68 59 5

7

7

1

4

4

107 96 75 79 6

7

111 72

Abreviaturas:

TSP (PST) : Partículas suspendidas totales

SO2: Dióxido de Azufre

NO2: Óxidos de Nitrógeno

CO: Monóxido de Carbono

El anterior gráfico muestra como las concentraciones de material particulado más altas

entre diciembre y septiembre de 2001, se hallaron en la estación Universidad Nacional

(con 146 en los meses de marzo y agosto) y la estación Universidad de Antioquia en los

meses de febrero y marzo), las concentraciones más bajas se presentaron en la

estación Itagüí (con niveles de 0 en tres meses).




30

Concentración de gases a condiciones de referencia

CO

NC

EN

TRA

CIÓ

N

BELLO

BELLO

GIR

AR

DO

TA

GIR

AR

DO

TA

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2

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2

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O

2

S

O

2

N

O

2

S

O

2

NO

2

ABR 49 27 41 16 0 0 38 59 30 38 40 22 49 38 35 64

MAY 21 30 18 25 13 49 17 45 19 38 16 42 24 46 19 34

JUN 26 31 20 40 20 47 21 49 21 47 22 37 26 45 21 28

JUL 17 34 17 32 18 49 16 56 15 37 17 34 20 48 15 40

AGO 11 32 13 27 15 46 11 53 12 36 12 37 13 52 11 48

SEPT 9 42 9 36 9 53 8 63 7 47 4 29 10 62 7 48

El gráfico anterior muestra como las concentraciones de gases (SO2 y NO2), se

presentaron en las estaciones Politécnico con (SO2 de 38 y NO2 de 59) y estación UPB

con (SO2 de 35 y NO2 de 64) , comparativamente la estación Universidad de Antioquia

mostró unas concentraciones de (SO2 de 30 y NO2 de 38), todas en el mes de Abril.

Durante la elaboración y gestión del presente Plan Parcial, se logró acceder a

información actualizada acerca de los agentes contaminantes descritos

anteriormente, con el fin de evaluar su comportamiento y describir con mayor detalle

las condiciones ambientales del área de planificación del Plan Parcial.

Con esta finalidad se aportan algunas tablas e información, extraída del 2º Informe

“Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del Valle

de Aburrá. Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-Septiembre del 2003, y con

respecto al estado del recurso aire, el cual ha sido identificado en este Plan Parcial

como el más afectado por agentes contaminantes.

“El Área Metropolitana emprende actividades para el monitoreo, control, y

protección de la calidad del aire a través de subprogramas: Control y seguimiento de




31

fuentes fijas, control y seguimiento de fuentes móviles y de la vigilancia de la calidad

del aire –Redaire-

“En el Valle de Aburrá circulan aproximadamente 387.000 vehículos que, con sus

descargas de monóxido de carbono, representan el 71% de la contaminación

atmosférica total. La entidad tiene autorizados 30 diagnosticentros y 6 unidades

móviles para verificar fuentes móviles. En el año 2002 se realizaron 90 operativos de

control de emisiones vehiculares y se revisaron 6.559 vehículos, de los cuales 3.923

fueron aprobados y 2.716, rechazados. A Diciembre 30 de 2001 se tenían 145.932

vehículos certificados para emisión de gases y a Diciembre de 2002, la cifra se

incrementó a 176.433. Se superó en 30.501el número de automotores verificados en el

2001 en los centros de diagnóstico y a mayo del 2003 se tenían 77.094 vehículos

certificados en el semestre.

En el 2002 se realizaron 306 visitas de auditoria a los centros de diagnóstico

autorizados, duplicando el número de visitas con respecto al 2001.

Red de Monitoreo de la Calidad del Aire: Actualmente se continúa con la

operación de la Red de Monitoreo de la Calidad del Aire –REDAIRE- con 25 estaciones

de medición en el Valle de Aburrá. En los meses de Enero y Febrero de 2003 se

instalaron dos nuevas estaciones en el Edificio Miguel de Aguinaga en el centro de

Medellín

Resultados de las mediciones de partículas suspendidas totales a mayo de 2003

MESES

DE

MEDICIÓ

N

BARBOS

A

BELL

O

CORANTIOQ

UIA

ENVIGAD

O

LA

ESTRELL

A

U. DE

ANTIOQUI

A

UNIVERSID

AD

NACIONAL

Enero 95 104 87 75 89 114 116

Febrero 93 88 102 76 83 123 138

Marzo 106 123 102 96 104 160 148

Abril 64 82 101 74 74 120 142

Mayo 62.3 64.5 91.2 73.7 66.1 89.35 124.8

Se toman siete (7) estaciones de medición de las quince (15) presentadas en el

Informe.

Concentración de material particulado (TSP) a condiciones de referencia

Concentración de material particulado (TSP) a condiciones de referencia Concentración Barbosa Bello Envigado La

Estrella

Politécnico Universidad

De

Antioquia

UPB

Dic- 00 59

Ene- 01 65 62 86 85 70

Feb - 01 113 84 95 108 111 98

Mar - 01 80 80 91 104 107 89

Abr - 01 86 76 64 76 103 90 85

May - 01 68 60 55 65 78 63 57

Jun - 01 77 69 45 56 79 65 50

Jul - 01 76 70 52 66 84 70 58

Ago - 01 100 91 61 80 104 94 87

Sep - 01 68 59 57 71 96 79 72

Oct - 01 69 71 64 74 96 83 77

Nov - 01 68 67 69 57 96 65 65

Dic - 01 66 52 70 55 99 78 66




32

Dióxido de azufre y dióxido de nitrógeno en ambiente a condiciones de referencia

Dióxido De Azufre Y Dióxido De Nitrógeno En Ambiente A Condiciones De Referencia Concentración Bello Itagüí Politécnico U de A*. U de M. U. Nal. U.P.B

SO2

NO2

SO2

NO2

SO2 NO2

SO2

NO2

SO2

NO2

SO2

NO2

SO2

NO2

ABR- 02 49 27 0 0 38 59 30 38 40 22 49 38 35 64

MAY- 02 21 30 13 49 17 45 19 38 16 42 24 46 19 34

JUN- 02 26 31 20 47 21 49 21 47 22 37 26 45 21 28

JUL- 02 17 34 18 49 16 56 15 37 17 34 20 48 15 40

AGO- 02 11 32 15 46 11 53 12 36 12 37 13 52 11 48

SEPT- 02 9 42 9 53 8 63 7 47 4 29 10 62 7 48

OCT- 02 - - 20 45 12 57 18 28 - - 35 41 19 35

*La estación Universidad de Antioquia, presenta niveles similares a otras estaciones

dentro del Valle de Aburrá.

La concentración de material particulado menor de 10 micrones (ug/m3) fue

registrada en las estaciones de monitoreo de Corantioquia y Guayabal.

“De acuerdo a estos datos se observa que la concentración de PST y de

partículas menores de 10 micras en el aire ha disminuido.

Todas las estaciones de Medellín mostraron una disminución de la calidad del

aire en más del 33% de los casos. Esto indica la necesidad de fortalecer las acciones

de control y seguimiento a las fuentes fijas y móviles”18.

Olores. Los olores que se perciben en el sector actualmente son provenientes del río

Medellín, especialmente en época de verano; este fenómeno está asociado con la

dirección principal de los vientos en el Valle de Aburrá que es de norte- sur. Se espera

que con la puesta en funcionamiento de los interceptores paralelos al río Medellín y a

sus afluentes principales se logre sanear en un alto porcentaje el río Medellín con lo

cual dejará de ser el colector de aguas residuales y por lo tanto el mayor generador de

olores desagradables que es en la actualidad.

La principal acción de mitigación y de contingencia locales para esta afectación

ambiental en un sector de vivienda y servicios complementarios, la constituye

básicamente un acertado diseño paisajístico que incluya especies arbóreas y

arbustivas localizadas de manera tal que puedan mitigar y/o desviar el efecto de los

vientos que traen olores del norte, y la adecuada orientación de las edificaciones,

como el diseño interior de las viviendas.

Ruido. Se define como un sonido molesto que puede producir efectos fisiológicos y

sicológicos no deseados en una persona o grupo, el cual es generado principalmente

por fuentes móviles como el tráfico vehicular y aéreo y por fuentes fijas como la

industria. Los efectos sobre la salud son semejantes a los asociados con el miedo y la

tensión, como la pérdida de la audición, alteración del sueño, cansancio, fatiga, estrés,

falta de concentración, disminución del rendimiento y de la actividad productiva.

18 2º Informe “Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del Valle de

Aburrá. Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-Septiembre del 2003.




33

La norma nacional19 establece que la presión sonora sobre áreas residenciales y

comerciales no debe exceder los 65 decibeles en el día y 45 decibeles en la noche.

Los principales factores que contribuyen notablemente a la contaminación por ruido

son:

La falta de ordenación o planeamiento urbanístico

La falta de ordenación y planeamiento en el trazado de las vías que han de

absorber el tráfico automotor.

La proximidad de zonas habitadas a los aeropuertos.

Insonorización insuficiente en las fuentes sonoras.

Deficiente aislamiento acústico en viviendas y locales.

En 2000 las únicas mediciones de ruido fueron realizadas por la firma Publik

Informadores, las cuales evidencian en términos generales una ciudad muy ruidosa, al

compararla con los registros de niveles de presión sonora de otras ciudades de

Colombia. La ciudad no dispone de un Plan de monitoreo y seguimiento del ruido.

Medellín está conformado por 16 comunas y cinco corregimientos, según datos de

Publik, procesados por la Contraloría General de Medellín, las comunas más ruidosas

son la América, Belén y la Candelaria (Centro de la ciudad)

Las comunas de la América y Belén presentaron un 66.7% y un 62.5% de sus datos

respectivamente por encima de 80 decibeles. Las mayores mediciones individuales se

dieron en el Poblado y en la Candelaria (87.3% - 91.8%).

Este estudio de Contraloría ha concluido, soportada en las mediciones existentes, que

Medellín es una ciudad muy ruidosa. Mientras en 1.999 el 58% de las muestras estaban

por encima de 75dB, en 2000 se incrementó en un 15% al pasar a 73% como se

presenta en el siguiente cuadro.

En 2000 un total de 338 muestras tomadas en diferentes cruces viales de la ciudad, el

99.7%, está por encima de 65 dB, el 95% por encima de 70 dB y el 73% por encima de

75dB, resaltando que por encima de 75dB se pueden presentar daños auditivos. Se

debe decir que en este factor no se han implementado suficientes programas que

permitan disminuir los niveles.

Conclusiones. Del estudio realizado por la Corporación Ambiental Universidad de

Antioquia, 2001, se extractan algunas conclusiones para la ciudad de Medellín:

El transporte automotor es el principal aportante de contaminantes atmosféricos

en el Valle de Aburrá.

La evaluación de las concentraciones actuales de Monóxido de carbono en el

Centro de Medellín, y dentro de este el área de planificación del Plan Parcial Paseo de

Sevilla, es una tarea urgente.

19 Artículo 9º de la Resolución 08321 del 4 de agosto de 1983, emanada del Ministerio de Salud, en la cual

se dictan normas sobre la protección y conservación de la audición, de la salud humana y el bienestar de

las personas, por causa de la producción de ruidos, establece que el período DIURNO es el comprendido

entre las 7:01 a.m. y las 9:00 p.m. y que el período NOCTURNO es aquel comprendido entre las 9:01 p.m. y

las 7:00 a.m.




34

La estructuración real y operación del Sistema Integrado de Transporte (SIT) en el

Valle de Aburrá es una medida inaplazable si se pretende avanzar en el mejoramiento

de la calidad del aire; entre tanto, los principales ejes viales que rodean el área del

Plan Parcial como la calle 67 (Barranquilla), la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) y la

carrera 58 (Avenida del Ferrocarril), por su alto tráfico vehicular, deben considerarse

como focos emisores de contaminación del aire, determinando condiciones

desfavorables para usos residenciales.

La evaluación de los resultados arrojados por Redaire y por el seguimiento

realizado por el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, muestra un incremento

moderado en la cantidad de material suspendido registrado en la estación Universidad

de Antioquia, en especial durante lo corrido del año 2003. Paradójicamente, a pesar

del incremento de 300.000 vehículos en 1996 a 387.000 en 2002, los niveles de SOx han

mostrado una tendencia a la baja, mientras que los niveles de NOx muestran un

comportamiento aparentemente similar al de los años anteriores, lo cual podría ser el

reflejo de muchas causas entre las que se cuentan, la incorporación de sistemas de

control de emisiones a los vehículos, el mejoramiento del parque automotor, en

especial de los sistemas de carburación, la reorientación por otras rutas del parque

automotor obsoleto y contaminante, etc.

Aspecto del alto tráfico vehicular que circula por la calle 67 (Barranquilla), sobre el

costado norte del área de planificación

Para el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla, así como para cualquier desarrollo

similar especialmente en el centro de la ciudad, se deberá acometer el mejoramiento

de la calidad del aire como una tarea concertada entre todos los actores

involucrados, Administración Municipal, universidades y centros de investigación,

industrias y transportadores tanto públicos como privados, sin olvidar que el aire hace

parte como ninguno otro elemento de un gran sistema, el cual no es posible segregar,

con mayor énfasis en la actualidad en que las orientaciones están hacia la

redensificación de la ciudad y su centro.

En conclusión, la información disponible de gases y ruidos no posee una metodología

definida de recolección pues las mediciones han sido puntuales y no presentan datos

continuos a través del tiempo, ni se han ubicado estaciones de muestreo. Por lo que

queda la incertidumbre acerca de su comportamiento y tendencias.




35

La Secretaría de Transportes y Tránsito controla a través de sus agentes la

contaminación por ruido, realizando operativos por violación a lo estipulado en el

Decreto 948 de 1.995, según la Codificación del Código Nacional de Tránsito:

Equipos radiales, claxon y bocinas en vehículos de servicio público.

Dispositivos o accesorios generadores de ruido.

Sirenas y alarmas.

En el sector del barrio El Chagualo, los niveles más altos de ruido son producidos por el

gran volumen del tráfico automotor que circula por vías tales como la Calle 67

(Barranquilla), la carrera 55 (Avenida Alfonso López o Del Ferrocarril) y por la carrera 62

(Avenida Regional).

Es de esperarse que en un mediano plazo se pueda mitigar este efecto negativo a

partir de la implementación de estrictos controles, a las emisiones dañinas de ruido, con

énfasis en la aplicación del Decreto 948 de 1.995, el diseño y rediseño arquitectónico

de las edificaciones (en especial las de carácter residencial) en lo referente a la

insonorización de los espacios, asimismo con la puesta en marcha del Sistema

Integrado de transporte y del Sistema de Transporte masivo de Mediana Capacidad

sobre la Calle 67 y sobre la Carrera 55. De esta forma se conseguiría disminuir

considerablemente el tránsito de vehículos de servicio público sobre estas dos vías, lo

que redundará en menores niveles de ruido producidos por le tráfico automotor.

El sector del Chagualo por su ubicación en la zona central de Medellín, asume los

impactos de contaminación atmosférica provenientes principalmente de las emisiones

de monóxido carbónico del alto tráfico vehicular, que discurre sobre vías como la calle

67 (Barranquilla), La Carrera 55 (Avenida Alfonso López o del Ferrocarril) y la carrera 62

(Avenida regional) Adicionalmente los altos niveles de contaminación del río Medellín,

generan olores desagradables, especialmente en época de verano, pues el río sigue

siendo el principal colector de aguas residuales de la ciudad. Ver Plano 5.” Síntesis de

la problemática ambiental”.

3.1.4 Componente de Fauna y Flora.

El barrio El Chagualo, a pesar de no poseer a su interior áreas especiales de interés

ambiental por su contenido en especies arbóreas o faunísticas, sí se encuentra muy

cerca de importantes masas arbóreas localizadas en algunos equipamientos a escala

de ciudad como El Jardín Botánico, El Parque Norte, La Universidad de Antioquia, La

Universidad Nacional, también merecen mencionarse los conjuntos de vegetación

arbustiva y jardines de la Glorieta Coca Cola y del Puente Horacio Toro, así como el

conjunto de vegetación existente en el Cerro El Volador.

Son importantes estos conjuntos de vegetación en tanto conforman el asiento de

verdaderos corredores biológicos tanto para algunas especies de aves, que tienen sus

nidos, se alimentan o migran allí, como pequeños mamíferos, sin mencionar

innumerables especies de insectos y pequeños reptiles.

Asimismo estas grandes áreas verdes arboladas, acompañadas de corrientes y láminas

de agua surten un efecto muy beneficioso, pues ayudan a equilibrar el clima y

purifican el aire, además de su bello efecto sobre el paisaje urbano.




36




37

Para las áreas localizadas en el centro de la ciudad son esenciales las áreas arboladas, para

mantener el equilibrio ambiental, allí donde los niveles de contaminación son los más

elevados.

En el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se tendrá especial cuidado de sugerir

y recomendar para el posterior proyecto de urbanización, la siembra de aquellas

especies de árboles, arbustos que cumplan la función de mantener el equilibrio

ecológico existente, proteger de ruidos, vientos y emisiones atmosféricas dañinas, así

como para integrarse a la red de corredores biológicos, donde nidifiquen, cacen o se

alimenten diversas especies animales como aves, reptiles y pequeños mamíferos, entre

otras; y para generar un bello entorno paisajístico en conjunto con el Paseo del río

Medellín y con las especies de vegetación existentes sobre las calles 67 y carrera 56.

3.2 DIMENSIÓN SOCIOCULTURAL.

3.2.1 La Población.

El barrio El Chagualo pertenece a la Comuna 10 (La Candelaria) conformada por los

barrios: Prado, Jesús Nazareno, El Chagualo, Estación Villa, San Benito, Guayaquil,

Corazón de Jesús, Calle Nueva, La Candelaria, Las Palmas, San Diego. La Comuna

tiene una población total de 295.039 habitantes de los cuales sólo el 38% vive

permanentemente, la densidad bruta es de 134.84 hab. /ha y los estratos económicos

predominantes son el 3 (medio-bajo) y el 4 (medio).

El Barrio El Chagualo tiene una población de 985 personas20 (dato a Junio de 2002) de

los cuales 483 corresponden a población en edades entre 15 y 44 años, lo que

representa un 49% del total, seguidamente la población en edades entre 5-14 años es

de 165 personas, que representa un 16.75% del total, le sigue la población en edad

entre 44-59 años que representa el 15.63% y finalmente los grupos de edad menos

representativos son los que están en edades entre 60 y más años y 1-4 años, que

representan respectivamente el 9.8% y el 7% del total.

Las cifras anteriores nos muestran en primer lugar una población total muy baja, con

respecto a otros barrios cercanos y de área similar, como por ejemplo, La Estación Villa

con 1488 habitantes.

De todas maneras, hay que tener en cuenta que en el barrio El Chagualo predominan

otros usos diferentes al residencial, como el industrial, y de servicios. Estas actividades

albergan una población no residente que no está incluida en la cifra total.

Igualmente es interesante ver como el grupo de población más numeroso lo constituye

el que está entre 15-44 años, o sea población (PET) en edad de trabajar o población

joven, lo que indica importantes demandas de espacios para el deporte y la

recreación, además de una potencial demanda de nueva vivienda. También es

representativa la población en edades entre 5-14 años que es el 16.75%, o sea

población infantil y adolescente, cuyas demandas se dirigen hacia los servicios

educativos, recreativos y de salud, con lo que podríamos llamar al barrio El Chagualo

como un Barrio Joven.

20 Estimación de la Población del Municipio de Medellín por sexo y grupos de edad, según

barrio y comuna, de residencia habitual. Junio 2002




38

En este sentido, el establecimiento de un nuevo desarrollo de vivienda en este barrio se

constituye en un factor de dinamización social, al albergar familias y personas de

distintas procedencias, pero con expectativas de apropiación con el barrio,

conformación de organizaciones comunitarias. En lo económico, la dinámica estará

representada en una mayor demanda de productos y servicios a escala de barrio,

trayendo un fortalecimiento a este sector al generar nuevas fuentes de empleo y

recursos económicos.

El barrio El Chagualo presenta una mezcla muy diversa de usos y actividades, en un

sector con óptima infraestructura y equipamientos, que no ha sido lo suficientemente

aprovechada por la población allí residente, que además de escasa, habita

principalmente en viviendas de uno o dos plantas.

El desarrollo urbanístico que se ha dado desde hace más de treinta años, traducido en

hechos como la construcción de la Avenida Alfonso López (Del Ferrocarril), la

ampliación de la calle 67 (Barranquilla) y su puente sobre el río, la Ciudad Universitaria

de la Universidad de Antioquia, La Plaza Minorista, el puente Horacio Toro, el Aula

Ambiental del Instituto Mi Río (Hoy de la Secretaría del Medio Ambiente), han orientado

la ocupación del barrio por actividades del sector secundario y terciario que han ido

ocupando lotes vacíos, principalmente los más cercanos al río. Actualmente la

conformación urbanística del barrio ostenta principalmente edificaciones de baja

altura, en lotes de dimensiones generosas y con una ocupación reducida por

manzana, lo que representa también una muy baja densidad de población

(habitantes/hectárea)

Recientemente, con las nuevas disposiciones del Plan de Ordenamiento de Medellín, al

orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro, se constituye en una oportunidad

para consolidar el barrio y dotarlo de un gran dinamismo al incorporar nuevos usos y

actividades en mayores densidades de ocupación y bajo nuevas concepciones

urbanísticas, integrados a los que ya posee este sector. Además permiten articular el

barrio al conjunto de equipamientos y servicios del área de influencia.

3.2.2 Organización Comunitaria.

Sobre el barrio El Chagualo inciden varias organizaciones comunitarias, así:

La Junta de Acción Comunal del barrio El Chagualo, cuya presidenta es la

señora Adriana María Bedoya, teléfono 512 64 56

La Junta de Acción Comunal (JAC) del Barrio Sevilla, ubicada en la calle 70 Nº

51C- 36, , su presidente es el señor Jorge Restrepo Carrasquilla, teléfono 212 15 90

La Junta Administradora Local (JAL) ubicada en la calle 48 Nº 92- 63, teléfono

236 99 80

3.2.3 Nuevas dinámicas sociales.

Recientemente han aparecido nuevas dinámicas sociales en el barrio El Chagualo,

generadas por distintos hechos y situaciones a saber:

El establecimiento del Aula Ambiental por parte del Instituto Mi Río (Hoy

Secretaría del Medio Ambiente).

El asentamiento de la urbanización “Ciudadela Sevilla”.




39

Tales hechos permiten identificar impactos positivos generados tanto por la

construcción de un conjunto residencial en altura, y el establecimiento de un

equipamiento de carácter cultural y educativo sobre un sector específico de la

ciudad, confinado por un sistema de arterias viales que no solo dejó aislado el barrio El

Chagualo y lo relegó hasta convertirse en una comunidad de borde de ciudad (aún

en el centro), sino a sufrir la profunda decadencia de sus actividades tradicionales

(estancamiento, cierre y salida de establecimientos comerciales y de servicios), a

subsistir con insuficiencia de equipamentos comunitarios y a padecer una larga

orfandad político-administrativa en lo que pudiera llamarse un ejemplo de

marginalidad social, económica, cultural, política y espacial.

Los nuevos desarrollos residenciales, comerciales y de servicios mediante planes

parciales ya son una tendencia clara en el barrio, lo que redundará en una nueva

dinámica social y cultural que revitalizará e integrará al barrio a una dinámica más

amplia de la ciudad.

Ciudadela Sevilla. La Ciudadela Sevilla ubicado en el barrio El Chagualo, ha

respondido a una necesidad sentida de los estratos de población medio y medio bajo,

que son los que más apetecen vivir en el centro, y ha potencializado el

aprovechamiento de la infraestructura, los servicios públicos, el equipamiento y los

espacios del centro de la ciudad, como factor estratégico en la apropiación del

espacio urbano y como elemento determinante en la calidad de vida de la población

y del equilibrio ambiental.

“La empresa Constructora y Comercializadora de Bienes Raíces, CONINSA Y RAMÓN H.

S.A., hace dos años aproximadamente decidió orientar parte de su talento humano y

capacidad operativa hacia la oferta de vivienda para aquellos estratos de población

con ingresos entre 2 y 3 S.M.L.V. La demanda potencial es de por lo menos 20.000

viviendas nuevas, según datos del gobierno municipal. Por esto, la empresa

constructora CONINSA Y RAMÓN H. S.A., tomaron la decisión de hacer un proyecto de

vivienda de interés social en este sector de la ciudad. Por ser la primera vez que se

realiza un proyecto de vivienda de interés social en altura (6 torres de 15 pisos) y

densidad de 660 viviendas en un lote de 6864 m2, y 43 m2 por apartamento, no es

posible aún prever los resultados del comportamiento social de los propietarios”21

Se trata de un proceso de conformación comunitaria que se origina a partir de un

proyecto urbanístico realizado por un constructor privado, con familias que si bien

están homologadas por la necesidad común de una vivienda, por la libre elección y

escogencia del sitio de vivienda y por el nivel socioeconómico representado en los

ingresos (2 a 3 S.M.L.V.), son heterogéneas en su procedencia (vienen de distintos

barrios de la ciudad, su cultura y forma de vida es diferente, han sido arrendatarios,

han vivido generalmente en casa, no en apartamento y menos en altura, que los

obligue a desplazarse en ascensor). Muchos de los adultos y niños no han compartido

espacios comunes ni han estado en proximidad física con sus vecinos, es nuevo para

ellos vivir en el centro de la ciudad cerca de múltiples servicios especialmente de

transporte; además las redes de gas son un elemento nuevo en las viviendas.

21 Plan de Trabajo Social con la Comunidad de la Ciudadela Sevilla. Lucía Areiza A.

Trabajadora social de Ciudadela Sevilla. CONINSA & RAMÓN H. S.A. Febrero 2002, página

2.




40

La organización de una copropiedad con derechos y obligaciones será otro elemento

nuevo para este nivel de población y otros muchos factores que implican cambio en el

estilo de vida, en las actitudes y comportamientos de estas familias para poder vivir en

comunidad y lograr una verdadera mejor calidad de vida.

En una encuesta aplicada por el grupo asesor inmobiliario se encontró que quienes

compraron apartamento en Ciudadela Sevilla, el 47.3% eran arrendatarios y el 20.4%

vivían en casa de los padres, familiares o amigos.

Conjunto de torres de la Ciudadela Sevilla ubicada sobre el costado oriental del área

de planificación

Aula Ambiental. El barrio El Chagualo ha sido especialmente beneficiado con la

localización del Aula Ambiental del Instituto Mi Río (Hoy Secretaría del medio Ambiente,

SMA), conformada como un Aula- Puente sobre el río Medellín, a la altura del barrio y

frente al área de planificación.

Los programas educativos y ambientales del Instituto Mi Río (Hoy SMA), a través del

Aula Ambiental han convocado a las comunidades aledañas a través de los líderes de

los grupos organizados, como acciones comunales, instituciones educativas, ONGs y

empresas de la ciudad.

La convocatoria a la comunidad beneficiaria de los programas se ha hecho a través

de llamadas telefónicas directas, cartas personalizadas, vía fax o a través de contacto

directo.

El Chagualo como barrio se ha integrado a diversas actividades culturales que ha

realizado el Instituto Mi Río (Hoy SMA), como el Cuarto Ecoarte. Como la comunidad

anfitriona asumió la responsabilidad de las tiendas, los árboles y la ejecución de

talleres. Este evento tuvo una duración de (1) día, (Agosto 21 de 1999) y contó con la

asistencia de 1500 personas, (Instituto Mi Río, Informe final, Contrato Nº 030 de 1999,

contratista Luis Miguel Usuga).

El Instituto Mi Río (Hoy SMA) ha hecho también su convocatoria a los diferentes eventos

no sólo a instituciones sino a representantes por “quebradas”, así: Según

“Sistematización. (Espacio educativo Ambiental Paseo del Río, Medellín, Enero 30 de




41

2001, página 23, carpeta Sistematización.XLS)”, se atendieron un total de 81.689

personas, en 589 instituciones; las instituciones atendidas se encuentran en las

diferentes vertientes de 118 cuencas y microcuencas.

En total fueron invitadas 120 microcuencas y en asistencia por comuna, (El barrio El

Chagualo pertenece a la Comuna 10), la asistencia fue del 1.27%, con 1040 asistentes.

También se referencia que la Comuna 10, en la torta comparativa de asistencia por

comunas en los años 98, 99 y 2000 fue de las más altas, el 10% (las asistencias más altas

fueron: la Comuna 13: 10%, la 14: 10%, la 15:11% y la 16:12%).

Según Informe Final de Contratación Directa Nº 350 de 1999, Programa Lúdico-

Cultural- recreativo, celebración de vacaciones de fin de año, Navidad y Fiestas de la

luz, para desarrollar en el Aula Ambiental, fundamentado en el espacio educativo,

Paseo del Río, marzo 10 de 2000, página 5: “La gestión se encauza a la comunidad de

los sectores aledaños, donde se concientizó a las personas sobre las posibilidades de

infraestructuras y servicios que se ofrecen en el Aula y se concretó la realización de

eventos”22.

3.2.4 Mecanismos de consulta y participación.

Para abordar la realización del Plan Parcial se solicitó inicialmente el mecanismo de

“Consulta previa” establecido en el Decreto 1212 de 2000, cuyos criterios y

orientaciones fueron determinantes para el desarrollo del proyecto.

Se utilizó así mismo el procedimiento de gestión social con los propietarios vecinos con

el fin de informar sobre la propuesta de ordenación urbana y sus derechos y

obligaciones frente al Plan Parcial. Esta gestión social fue realizada por los gestores del

plan y dirigida hacia los propietarios de las bodegas Chagualito y los propietarios de los

predios de la futura unidad de gestión 2.

Así mismo fueron consultadas algunas personas vecinas del barrio El Chagualo:

Habitantes de Ciudadela Sevilla, Trabajadora Social de Ciudadela Sevilla, Junta de

Acción Comunal de los barrios Sevilla y Chagualo y Coordinadora de eventos del Aula

Ambiental del antiguo Instituto Mi Río, hoy Secretaría del Medio Ambiente

Conclusiones.

En general se evidencia el carácter receptivo y participativo que ha tenido la

Comunidad del barrio El Chagualo con respecto a las actividades de carácter

ambiental, cultural y recreativo. Tanto la Junta de Acción Comunal, el sector

comercial de la cerámica y la empresa Botero Soto, han hecho sus aportes,

principalmente en especie: papelería, pasacalles, etc.

Recientemente se ha conocido la liquidación del Instituto Mi Río y el posterior manejo

del Aula Ambiental por parte de la Secretaría del Medio Ambiente de Medellín. Se

espera entonces que se mantenga desde esta dependencia municipal, la realización

de los programas de educación ambiental, culturales y recreativos con las

comunidades vecinas al Aula, esto redundará en cualificar la cultura ambiental

22 Entrevista con la Coordinadora de Eventos del Instituto Mi Río, Octubre de 2002




42

ciudadana y por lo tanto en una mejor apropiación y cuidado de sus entornos

inmediatos.

De otro lado se puede apreciar una tendencia positiva para la conformación de una

organización comunitaria en el barrio, constituida por las diferentes comunidades de

vecinos o copropiedades que se vayan estableciendo a la par con las urbanizaciones

productos de los desarrollos urbanísticos mediante planes parciales. Este hecho va a

constituir una nueva dinámica social y cultural que redundará en una apropiación y

dinamización del entorno espacial del barrio.

3.3 DIMENSIÓN DE FUNCIONAMIENTO ESPACIAL.

3.3.1 Usos del suelo.

En la zona de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla, Polígono Z3RED4, Área de

planeamiento determinado para el tratamiento de redesarrollo prevalecen los usos de

servicios asociados al transporte, comercio de maderas, bodegas y almacenaje de

mercancías y productos.

La característica espacial más importante en el barrio El Chagualo, es la ocupación de

grandes áreas para bodegaje y estacionamiento de vehículos de carga; muy pocas

manzanas dedicadas exclusivamente al uso residencial y una ausencia total de

espacios públicos de esparcimiento y al aire libre como parques, plazas, plazoletas o

zonas verdes.

Sobre las vías Calle 67 (Barranquilla) y carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), se presenta

primordialmente el uso comercial y de servicios; en la calle Barranquilla, se distinguen

las actividades asociadas a los acabados de construcción, tales como distribuidores

de pisos, enchapes y materiales cerámicos, también locales comerciales y de servicios

asociados a la actividad educativa de la Universidad de Antioquia y algunos

restaurantes, cafeterías y tabernas frecuentados en un porcentaje alto por estudiantes

y personal vinculado a esta Universidad. Sobre esta calle, en los andenes

especialmente, se han establecido un sinnúmero de kioscos y tenderetes para la venta

ambulante de distintos productos, especialmente comestibles, libros y revistas. Esta

situación genera un grave conflicto con los desplazamientos peatonales y el paradero

de múltiples rutas de transporte público urbano que se encuentran en esta vía.

La carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) se ha ido especializando últimamente en

comercio y servicios asociados a la reparación y mantenimiento de vehículos, y a

insumos de construcción, que en muchos casos, hacen uso del espacio público de

zonas verdes y andenes para extender sus áreas de producción o exhibición;

presentando un panorama estético desagradable y una disfuncionalidad en el uso y

ocupación efectivos de estos espacios públicos. Sobre esta vía se han ido localizando,

igualmente actividades asociadas a la actividad económica de la Plaza Minorista.

Se estima que el desarrollo mediante planes parciales de redesarrollo en el sector de

Chagualo, traerá consigo una cualificación y relocalización de usos en el sector,

siempre y cuando se establezcan criterios claros de ordenación que conlleven a

dinamizar algunos ejes viales con usos comerciales y de servicio, dejando las manzanas

interiores a usos residenciales y de oficinas, equipamientos privados y públicos.




43

Otros usos, con alta demanda espacial y generación de impactos negativos sobre el

ambiente, como algunos usos industriales, deberán restringirse y prohibirse, en aras de

garantizar un entorno de alta calidad urbanística y ambiental.

En cuanto a los usos comerciales y de servicios, se infiere, que su escala será

principalmente, la escala de barrio, y sus demandas, en un gran porcentaje,

provendrán de los futuros pobladores de los nuevos desarrollos de vivienda.

El uso de mayores aprovechamientos en el sector permitirá además la optimización del

suelo y la infraestructura de servicios, lo que redundará en menores costos de

localización, desplazamientos y acceso a servicios, para los futuros habitantes del

sector

Foto aérea del barrio El Chagualo. En primer plano, la U de A, la Ciudadela Sevilla y el

área de planificación. Al fondo, el resto del barrio.

Los siguientes son algunos de los establecimientos que permanecen en el barrio El

Chagualo:

Bodegas del Chagualito

Transportes Botero Soto

Helados La Fuente

Transportes Sierra

Productos Vienesa

Comercial de Maderas

Sociedad Transportadora de Carga

Cooperativa de Vidrios de Antioquia- PELDAR

Carnes Friso

Almacén del Instituto de los Seguros Sociales

Lote de la antigua fábrica Pepalfa

Maderas Santa Lucía




44

Centro de Reclamos COLSEGUROS

Cuartas, S.A.

Talleres de Transportadora Comercial Colombia- TCC

Centro Comercial Alpine

Alquipanes de Colombia.

Fatelares

Una estación de servicio.

Adicionalmente, como servicios comunitarios se tiene:

Dispensario médico San Antonio María Claret

Unidad Básica San Antonio María Claret

Hogar Infantil, Centro de la Divina Providencia del Instituto Colombiano de

Bienestar Familiar

Colegio San Antonio María Claret- Escuela San Antonio María Claret

3.3.2 Sistema vial.

El área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, esta delimitada por las calles

65 y 67 (Barranquilla) y por las carreras 56 y 58. Asimismo su zona de influencia está

enmarcada por otras vías importantes: la carrera 62 (Avenida Regional o Corredor

Multimodal del río), la Carrera 55 (avenida Alfonso López o del Ferrocarril) y la vía del

Puente Horacio Toro. Ver Plano 6. Sistema Vial y de Transporte”

La carrera 62. Actualmente denominada Avenida Regional, a pesar de no delimitar

directamente el área de planificación por su costado occidental, sí lo hace con la

carrera 58 y la oreja del puente de Barranquilla y es una de las vías que constituye el

Corredor Multimodal del Río Medellín, por el cual se prevé que discurrirá tanto la

comunicación ferroviaria de la ciudad como el tránsito automotor y los espacios

públicos y parques lineales del río Medellín.

“La conexión ferroviaria del municipio se define hacia el norte, con la integración al

ferrocarril del Atlántico en Puerto Berrío y hacia el sur, con la conexión al ferrocarril del

Pacífico, la cual se debe hacer de acuerdo con las decisiones concertadas que al

respecto asuma el Ministerio de Transporte. En cuanto corresponde con la jurisdicción

del Municipio, defínanse unas fajas de 18 metros a lado y lado del río, medidos a partir

del borde superior del canal en el tramo actualmente canalizado, con el objeto de

garantizar la implementación de transportes ferroviarios (línea férrea nacional, tren de

cercanías y sistema metro). La implementación de estos sistemas de transporte deberá

garantizar la integración urbana del río como espacio público y la conexión peatonal

en la dirección este- oeste.

Comunicación vial nacional: Asimismo la conexión vial del municipio de Medellín con el

resto del país se logra a través de tres de los ejes de desarrollo nacional que confluyen

al Corredor multimodal de Transporte del río Medellín (río Aburrá): el eje norte- sur que

comunica los puertos del Atlántico con Medellín, Cali y Buenaventura en el Pacífico,

con prolongación al Ecuador, el eje Villavicencio, Bogotá, Medellín y el futuro puerto

en Urabá, cuya salida de la ciudad deberá efectuarse a través de las laterales de la

quebrada La Iguaná y el Túnel de Occidente, el eje Occidente- Oriente que comunica

el futuro puerto de Tribugá con Medellín, Bucaramanga y Cúcuta con prolongación

hacia Venezuela.




45

Respecto a estos ejes son necesarios las fajas pertinentes para implementar dos

calzadas de tres carriles de circulación de 3.50 metros, cada uno, más bermas

laterales, de forma que se garantice una adecuada circulación.”23

23 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación,

Artículos 33º, 34º




46




47

Además esta vía está considerada como integrante de las redes Peatonal y Caminera

de la ciudad.

La Calle 67 (Barranquilla).

Delimita él área de planificación por su costado norte y es una de las más importantes

conexiones que tiene el centro de la ciudad con las zonas norte y noroccidental de

Medellín. Por esta calle discurren un sinnúmero de rutas de transporte público

colectivo, por ella transitan 41 rutas en sentido oriente- occidente y 30 en sentido

occidente oriente que sirven a la zona noroccidental de la ciudad y a los municipios

del norte del Valle de Aburrá. De acuerdo con la multitud de usos y actividades

comerciales y de servicios, complementarios algunos, al equipamiento de la

Universidad de Antioquia, Aula Ambiental del Instituto Mi Río (Hoy Secretaría del Medio

Ambiente), ésta calle alberga un gran tránsito de vehículos y peatones.

Calle 67 (Barranquilla) vista desde el extremo noroccidental del área de planificación.

La calle 67 (Barranquilla) hace parte de un importante proyecto de ciudad:

“El Museo de la Ciencia y la Tecnología: Como una adecuación del espacio sede

principal del proyecto educativo “Museo Interactivo de ciencia y Tecnología”,

enmarcado en el Plan Estratégico, localizado en el sector de redesarrollo, vecino a la

Universidad de Antioquia, el Planetario y el Corredor Metropolitano de Servicios del Río.

Incluiría espacios públicos articulados a la estación del metro y los otros grandes

equipamientos vecinos, salas para exposiciones temporales, laboratorio y talleres

pedagógicos y de divulgación científica, su desarrollo sería gradual a partir de la

adecuación de una plaza con calidad ambiental como espacio público y el

amoblamiento requerido para facilitar su utilización múltiple y contribuir a la vitalidad

del sector. Posteriormente se irían adicionando los desarrollos constructivos

complementarios”24.

24 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación, Artículo

101º.




48

Por la calle 67, se tiene previsto el paso del Sistema de transporte masivo de Mediana

capacidad, con el fin de comunicar la zona noroccidental con la estación “Hospital”

del metro y su prolongación hasta la zona nororiental.

Asimismo sobre la calle 67 se tiene proyectado el paso de una ciclovía o ruta verde, la

que continuará por la carrera 53 hacia el norte hasta la estación “Universidad” del

Metro, el diseño del paso de este sistema de transporte por el sector se está

elaborando actualmente.

De igual manera, la calle 67, se considera como vía de carácter estructurante para la

ciudad, como vía componente del sistema de transporte público, en este sentido se

define como componente del sistema de transporte de mediana capacidad

(asociada a la estación Hospital del Metro) y como componente de la red caminera

de la ciudad. La calle 67 quedará, según el proyecto vial 2-97-4, con la siguiente

sección:

Calzadas (2) 10.50 mts. c/u

Separador central 2.00 mts

Andenes laterales 5.00 mts

Sección pública 33.00 mts.

Se debe completar la sección vial descrita hacia el costado del lote a partir de la

malla de cierre de la Universidad de Antioquia.25

La Carrera 55 (Avenida Alfonso López o del Ferrocarril).

Esta vía tampoco delimita directamente el área de planificación, pero se conforma

como una vía esencial para articularla a la gran oferta de equipamientos y servicios

localizada en el área de influencia.

La carrera 55 está considerada como un Eje estructurante a recuperar

ambientalmente, para lo cual se han establecido una serie de criterios de manejo con

el fin de recuperar su calidad espacial, paisajística, específicamente en la Glorieta de

Fatelares: adecuación de espacios para el peatón y los discapacitados. También

hace parte de las Redes peatonal y caminera de la ciudad.

La calle 65 y la carrera 56

La carrera 56 está considerada como vía de servicio, cuya función principal es la de

facilitar el acceso directo a las propiedades o actividades adyacentes; la calle 65 se

considera vía del sistema colector, el cual recoge las vías del sistema de servicio y las

conecta con las vías del sistema arterial. Esta vía cumplirá un papel fundamental para

la articulación de las actividades desarrolladas en el área de planificación con la

carrera 55 y los equipamientos localizados hacia el oriente, asimismo se constituye en

un eje para articular el Aula ambiental al sector.

25 Documento de Consulta previa del Plan Parcial Paseo de Sevilla, Numeral III.




49

Aspecto de la calle 65 hacia el oriente

Carrera 56 hacia el sur. A la derecha, conjunto de bodegas Chagualito

3.3.3 Sistema de Transporte.

El sector de Chagualo en el que está localizada el área de planificación del Plan

Parcial Paseo de Sevilla tiene actualmente “un sistema vial constituido por calzadas,

zonas verdes y en ocasiones andenes que se encuentran ocupados con parqueo

vehicular y con ventas estacionarias que le restan fluidez tanto a los vehículos como a

los peatones”26

El sistema de transporte del metro, ofrece muy cerca dos estaciones: Hospital y

Universidad. Por lo tanto se convierten en origen y destino de los principales

desplazamientos peatonales de la población que demanda servicios y equipamientos

en el sector.

El servicio de transporte masivo de mediana capacidad “Metroplus”, articulará este

sector con varias líneas de buses al metro: la Línea Manrique- Estación Hospital, la Línea

San Cristóbal- Pajarito- estación Hospital. El transporte de buses, busetas y microbusetas

discurre principalmente por las carreras Carabobo, Bolívar y Barranquilla. En este

sentido es esencial definir paraderos oficiales especialmente en la calle Barranquilla

con su respectivo amoblamiento y señalización. Ver Plano 6. “Sistema Vial y de

Transporte”.

Corredores construidos de importancia ambiental. La vía regional y la calle

Barranquilla se destacan por su calidad urbanística, por lo cual ameritan un

tratamiento como Corredores Construidos de importancia ambiental estructurantes de

la ciudad, requiriendo para ello una adecuación paisajística, con manejo de

26 Documento de Consulta previa del Plan Parcial Paseo de Sevilla.




50

vegetación en los separadores y alamedas laterales, así como de una correcta

señalización, amoblamiento e iluminación.

Proyectos y Tratamientos Estratégicos. Son aquellos que contribuyen a la consolidación

de la plataforma competitiva metropolitana.

Estos proyectos tienen una incidencia directa sobre el área de planificación, en

general permitirán una ostensible cualificación del entorno urbano, en términos de la

optimización de las funciones urbanas, con énfasis en las ambientales y de transporte.

Corredor Multimodal del río y rehabilitación de la línea férrea: Proyecto de

consolidación de la plataforma competitiva metropolitana.

Sistema de transporte masivo de mediana capacidad: Sobre la calle 67

(Barranquilla): Proyecto de generación de equilibrio urbano.

Plan especial del Centro tradicional y representativo: Proyecto de resignificación

urbana.

Integración urbana del río y sus quebradas afluentes: proyecto de recuperación

de la calidad ambiental.

3.3.4. Sistema de Centralidades Urbanas

“El territorio municipal, tanto urbano como rural, se ordena a partir de una red de

centros jerarquizados, conectados a través de los principales ejes de transporte urbano

y de interconexión urbana – rural. Las centralidades se generan alrededor de un

espacio público de convocatoria, en función de la suma de una serie de

equipamientos colectivos en sus diferentes tipologías: salud, educación, recreación,

cultura, bienestar social y seguridad, además del patrimonio y la mezcla de usos del

suelo.

La red de centralidades parte del equilibrio entre los diferentes elementos que la

conforman, constituyéndose en nodos que limitan la expansión de usos conflictivos con

el espacio residencial. La mezcla adecuada de usos deberá ser su característica

básica, no obstante podrán tener una vocación específica hacia algún tipo de

servicio.

Como parte constitutiva de los sistemas estructurantes, y por tanto del espacio público

del municipio, se definen como componentes explícitos de dicho sistema de espacio

público los parques, plazas, zonas verdes y equipamientos que, localizados al interior

de la respectiva centralidad y en torno de los cuales se conforma la misma, constituyen

bienes de uso público”27

El área del planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, por su localización en el

barrio El Chagualo de la Comuna 10, La Candelaria, se articula al Centro Tradicional

representativo de la Ciudad Metropolitana, y está clasificada como una centralidad

de alta jerarquía, dados los múltiples equipamientos, servicios y espacios públicos a su

interior, específicamente, el área de planificación se beneficia de los servicios y

equipamientos localizados en las estaciones del metro, Universidad, Hospital y Prado.

El barrio El Chagualo y en especial el área de planificación del Plan Parcial Paseo de

Sevilla, tiene, en razón a su localización como área de borde de la zona central de la

ciudad, una serie de afectaciones generadas por el alto tráfico vehicular, sus emisiones

27 Acuerdo 062, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Artículos, 42º y 43º




51

contaminantes y los altos niveles de ruido, especialmente sobre la calle 62

(Barranquilla), de manera indirecta sobre las carreras 62 (Avenida Regional) y 55

(Avenida del Ferrocarril). En este caso el Plan Parcial establece una variedad de usos y

actividades, de tal forma que usos comerciales y de servicios sirvan como

dinamizadores de la actividad sobre la calle 67, y al mismo tiempo tengan la función

de amortiguar y minimizar los impactos negativos de estos corredores viales sobre usos

de carácter privado como la vivienda.

En otro sentido, estas mismas vías causantes de conflictos constituyen grandes

potencialidades para la articulación del área de planificación del Plan Parcial a los

equipamientos y servicios del Centro Tradicional, así como el establecimiento del

conjunto de proyectos y tratamientos estratégicos, cualificará y valorizará el entorno

urbano de una forma integral.

3.3.5 Sistema de Espacio Público y Equipamiento.

Se analizan, para el área de planificación del Plan Parcial, los elementos componentes

del sistema de espacio público y equipamiento, según la clasificación establecida en

el POT de Medellín.

La Comuna 10, La Candelaria, tiene una densidad de 99.25hab./ha, y un índice de

espacio público por habitante de 11.72 m2/hab., teniendo en cuenta que la meta

definida por el Decreto 1504 de 1998 es de 15 m2/hab., es una de las que más se

acercan a esta meta. Es necesario tener en cuenta que en la cifra del índice de

espacio público para la Comuna 10, inciden principalmente los grandes espacios

públicos a escala de ciudad que están localizados en esta zona, y que ésta es una de

las que tiene mayores requerimientos de espacios públicos efectivos de acuerdo a la

alta concentración de usos y actividades, con énfasis en el tráfico automotor. Ver

plano 7. “Sistema de Espacio Público de Esparcimiento y Encuentro”

Áreas naturales. El barrio El Chagualo no contiene en su interior este tipo de áreas, de

acuerdo con su alta intervención urbanística, pero el área de influencia cercana

cuenta con un conjunto muy importante de este tipo de espacios tales como,

El Cerro El Volador. Calificado como Ecoparque Urbano de uso totalmente abierto al

público, con una comunicación directa a través de la calle 67 (Barranquilla) y vía del

Volador, es un espacio público de carácter ecológico y cultural, tiene una superficie

de 12 hectáreas.

El Jardín Botánico. Una de las áreas verdes más representativas e importantes de la

ciudad, alberga una multitud de especies de flora, constituye conjuntamente con el

Cerro El Volador, El Parque Norte y las zonas verdes de la Universidad de Antioquia,

Universidad Nacional y el Corredor del río Medellín, un sistema de áreas de gran

importancia ambiental para la ciudad. El Jardín Botánico es accesible desde la

Avenida del ferrocarril y calles 65 y 67. Es de uso restringido y está catalogado como de

carácter cultural. Tiene una superficie de 14 hectáreas.

Miradores panorámicos.

“Son sitios localizados bien sea en áreas constitutivas del espacio público o a lo largo

de las vías, que debido a su localización estratégica por las visuales que ofrece sobre




52

la ciudad o el paisaje, presentan valores paisajísticos y se convierten en referentes

urbanos para la población”28.

El Cerro El Volador: Constituye uno de los miradores panorámicos más importantes de

la ciudad, aunque una de las acciones planteadas en el POT de Medellín es la

recuperación de sus miradores naturales, el cerro esta muy cercano al área de

planificación del Plan Parcial y es una oferta más de espacio público de carácter

natural y cultural.

Zonas verdes.

“Son las zonas verdes públicas del sistema vial de la ciudad, las zonas verdes residuales

de los desarrollos urbanos y las áreas verdes productos de cesiones por desarrollos

urbanísticos o constructivos que no están incluidos en las anteriores categorías”

En el área de influencia del Plan Parcial se destacan las zonas verdes del

intercambiador vial del Puente Barranquilla, contiguas por el costado noroccidental

del área de planificación, vitales para amortiguar el impacto del tráfico automotor y

permite la articulación con las zonas verdes y espacio público a proponer en el

desarrollo del Plan Parcial.

Áreas cívicas y representativas

“Se establecen como tales los espacios públicos de mayor representatividad, bien sea

por sus características singulares de localización, por su peso en la conformación de la

estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o

representa”29

En el área de influencia del Plan Parcial, se ubican algunas que merecen mencionarse:


135º


131º




53




54

El Museo de la Ciencia y la Tecnología (en proyecto). Localizado en la Comuna 4, de

Aranjuez, será muy importante para ciudad y especialmente beneficioso para la

población del barrio El Chagualo, de acuerdo a su gran cercanía y accesibilidad.

El Cerro El Volador. Como espacio representativo de escala de ciudad localizado en la

Comuna 7, de Robledo, es importante como referente paisajístico natural y cultural, y

además de gran accesibilidad desde el área de planificación del Plan Parcial.

La Manzana de la Salud. Espacio representativo a escala de ciudad localizado en la

Comuna 10, La Candelaria. Aglutina un importante conjunto de espacios de servicios

de salud.

También por su representatividad dentro del contexto urbano, se clasifican igualmente

como espacios cívicos y representativos, algunos espacios de conformación lineal:

El Paseo del Río Medellín. Localizado entre el puente Guayaquil y el Puente del Mico, le

corresponde un tramo muy cercano al área de planificación y con grandes

posibilidades de articularlo para su uso público. Conjuntamente con la Plazoleta del

Aula Ambiental del Instituto Mi Río (Hoy Secretaría del Medio Ambiente) en el antiguo

puente de carabineros tiene un carácter ornamental y paisajístico destinado a la

recreación pasiva y contemplativa y hacen parte del Parque Lineal del río

Las redes peatonal y caminera de la ciudad.

La Red Peatonal.

“Se establece como uno de los elementos de espacio público más importantes para

lograr la articulación y el equilibrio espacial y funcional que se pretende para la

ciudad. Está conformada por todos los ejes viales de uso peatonal o mixto. El sistema

peatonal se plantea como la red básica de comunicación, continua y jerarquizada,

que permite la conexión de todo el territorio sin requerir otro medio de transporte.

Se concibe como un sistema de ejes que por sus condiciones físicas de menor

pendiente, mayores secciones peatonales y mejores calidades ambientales, se

establecen como una red que recibe y distribuye los mayores flujos peatonales, de

forma que comunique los diferentes sectores de ciudad y el sistema de

centralidades”30.

En el área de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se encuentra a la calle 67

(Barranquilla) como un componente importante de la red peatonal, por los numerosos

desplazamientos que discurren por ella, hacia múltiples destinos en su zona de

influencia. Asimismo las vías: calle 65, carrera 56 y carrera 58, que delimitan el área de

planificación, se conforman como potenciales componentes de la red peatonal

urbana, de acuerdo al establecimiento de los nuevos usos y dinámica social a

proponer en el presente Plan Parcial.

La Red Caminera.

30 Artículo 122º, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín,

Formulación.




55

“Es una red complementaria de la red peatonal general de la ciudad. Está diseñada

para facilitar el acceso peatonal a las estaciones del Metro, con el mejoramiento físico,

ambiental y funcional de corredores peatonales que vinculan las estaciones con las

centralidades urbanas de cada sector”31.

En el área de influencia del Plan Parcial se consideran componentes de la red

caminera de la ciudad a las vías:

La carrera 62 (vía regional)

La calle 67 (Barranquilla)

La carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril)

Este conjunto de vías permiten la accesibilidad desde el área de planificación del Plan

Parcial a las estaciones: Hospital, Prado y Universidad. Igualmente deben hacer parte

de la red caminera de la ciudad las vías que delimitan el área de planificación: calle

65 y carreras 56 y 58, en tanto se asume que soportarán desplazamientos peatonales

importantes con destino desde y hacia las estaciones del metro, con énfasis en las

estaciones Hospital y Universidad.

La ocupación del espacio público existente. El espacio público de la calle 67

(Barranquilla), como la vía más importante de las que delimita el área de planificación

del Plan Parcial, esta siendo ocupado por el comercio informal, especialmente en el

tramo comprendido entre el cruce con la carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril) y el

puente peatonal que cruza la calle 67 a la altura del acceso a la Universidad de

Antioquia. El tipo de comercio es la venta de frutas, golosinas, periódicos, revistas y

libros; esta ocupación, asociada a la gran cantidad de rutas de transporte público

que pasan por esta calle, y al hecho de no existir paraderos oficiales para los buses,

hacen que sea caótico el desplazamiento peatonal, enfrentando constantemente a

los peatones a los vehículos, con el peligro que ello representa.

El Patrimonio Cultural.

“El patrimonio cultural de que trata el Plan de Ordenamiento Territorial comprende

aquellos elementos construidos, en su expresión arquitectónica, urbanística o

paisajística, de significación especial para la colectividad. Según la Ley de Cultura 397

de 1997, el patrimonio cultural está conformado por bienes de interés cultural de la

nación que se rigen por las reglamentaciones estipuladas por el Ministerio de la Cultura

previo concepto de los Centros Filiales del Consejo de Monumentos Nacionales y por

los bienes culturales de orden municipal, sean sectores o edificaciones puntuales,

protegidos por las normas municipales vigentes y las determinadas en el Plan de

Ordenamiento”32.

En el área de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentran algunas

edificaciones, sitios y espacios públicos declarados como patrimonio cultural de la

nación33.

31 Artículo 123º, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín,

Formulación. 32 Artículo 49º, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. 33 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Artículos 49º, 55º y

60º




56

Edificaciones, sitios y espacios públicos declarados como patrimonio cultural de la

Nación34.

NOMBRE LOCALIZACION DECLARATORIA

Hospital San Vicente de Paúl Calle 64 # 51-78 Decreto 2010-5-

XI-1996

Edificio Biblioteca Central de la

Universidad Nacional

Carrera 64 x Calle 65 Resolución 013-5-

VIII-1997

Ecoparque cerro El Volador Resolución 0796-

31-VII-1998

Cementerio de San Pedro Carrera 51 # 68 -68 Resolución 1616

26- XI 1999

Estación del Ferrocarril El

Bosque

Carrera 53 x Calle 77 Resolución 013-

16-VIII-1994

Además se encuentran otros edificios, sitios y espacios públicos con declaratoria, como

patrimonio cultural del municipio:

Edificios, sitios y espacios públicos con declaratoria, como patrimonio cultural del

Municipio

NOMBRE LOCALIZACION

Iglesia de Jesús Nazareno –centro- Carrera 52 # 61-24

Cementerio y capilla de San Pedro Carrera 51 # 68-68

Jardín Botánico Joaquín Antonio Uribe Carrera 52 # 73 - 298

Estas edificaciones y espacios con declaratoria de patrimonio de interés cultural para

la nación y el municipio, cualifican el área de influencia del Plan Parcial, en tanto la

declaratoria lleva consigo la delimitación de zonas de influencia y normas específicas

que tienden a proteger y conservar estos espacios, por lo que conforman áreas de la

ciudad de una gran calidad urbanística y arquitectónica, al igual que mantienen unos

rasgos y características que conservan la memoria colectiva urbana. Todas estas

características inherentes al área de influencia del Plan Parcial contribuyen a hacer

más atractivo el sector frente a las aspiraciones de residencia de la población.

Equipamientos.

“El sistema de equipamientos está conformado por los espacios y construcciones de

uso público y privado, destinados a satisfacer las necesidades colectivas básicas, tanto

las que permiten la prestación de servicios públicos a la comunidad, como las que

soportan el funcionamiento y operación de la ciudad en su conjunto. Algunos de los

equipamientos colectivos se encuentran ubicados en las diferentes centralidades, otros

se encuentran dispersos, pero en su conjunto, todos, independientemente de su

localización, constituyen el sistema de equipamientos del municipio”35

34 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Artículos 49º, 55º y

60º 35 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación, Artículo

44º,45º




57

A pesar de que el área de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla es una de las

zonas mejor dotadas de equipamientos colectivos, no se puede decir lo mismo del

barrio El Chagualo, con sólo dos equipamientos a escala de barrio. Éste requiere de

una política concreta para la dotación de equipamientos comunitarios en virtud del

tratamiento de redesarrollo determinado por el POT, y los desarrollos mediante plan

parcial que ya comienzan a presentarse. Ver Plano 8.” Equipamientos y conexión con

el área de planificación”

De acuerdo con el inventario de equipamientos realizado para el Polígono Z3 RED 4,

del Chagualo se ha establecido allí un déficit en equipamientos a escala de sector y

de barrio. Especialmente aquellos espacios y equipamientos para el ocio, la

recreación y el deporte: canchas deportivas/ polideportivas, gimnasios. No existe en el

sector ningún espacio público abierto o cubierto para la práctica de deportes.

Tampoco existen equipamientos de carácter cultural en la misma escala, como

auditorios, bibliotecas ni teatros; excepcionalmente se encuentra el equipamiento del

Aula Ambiental del desaparecido Instituto Mi Río (Hoy Secretaría del Medio Ambiente).

Es importante evidenciar que estas demandas de equipamientos se harán efectivas en

la medida que se vaya estableciendo en el tiempo la nueva población para la

vivienda en el rango de interés social, es decir, población joven, conformada por

familias recién constituidas, con niños pequeños, estudiantes y profesionales solteros,

con la tendencia a permanecer por largo tiempo, en virtud de su carácter de

propietarios, generando una gran permanencia en el lugar, buscando asociarse




58




59

comunitariamente y encontrar todos aquellos servicios básicos complementarios a la

vivienda:

Guarderías, salones comunitarios, de culto religioso, espacios públicos de ocio y

encuentro social, colegios, centros médicos, y un gran número de establecimientos de

comercio y servicios, cercanos a las viviendas.

También resulta importante aclarar que los equipamientos del tipo especializados,

tienen la cualidad de servir a poblaciones numerosas, que así los demanden, de

acuerdo a características tales como los estratos socioeconómicos y sus prácticas

sociales y culturales asociadas.

Los equipamientos de carácter vecinal tienen la cualidad de ser genéricos en tanto,

son servicios complementarios a las viviendas que requieren los habitantes que recién

se establecen en un lugar, como las guarderías y parques infantiles y los salones

múltiples.

A escala barrial, se tiene en el barrio El Chagualo:

La Escuela Antonio María Claret: Carrera 56 X calle 61A

La Casa de la Divina Providencia: Calle 61Ax carrera 56

A escala de ciudad, se tiene:

El Parque Norte

El Jardín Botánico

El Cementerio de San Pedro

La Plaza Minorista

A escala Metropolitana y Regional, se tiene:

La Terminal de Transportes del Norte

La Universidad Nacional

La Universidad de Antioquia

Las Facultades de Enfermería y Odontología

El Hospital San Vicente de Paúl

La Clínica León XIII del ISS

Museo Parque Explora: El Planetario y Parque de los Pies Descalzos (en

construcción)

3.3.6 Servicios públicos domiciliarios. Los servicios públicos son una de las bases

condicionantes del desarrollo socioeconómico y del ordenamiento espacial de la

ciudad.

Su prestación está relacionada – tanto para las áreas urbanas como rurales- con su

ordenamiento físico y permite la concentración y la redensificación de las mismas, lo

que conlleva a la consolidación y saturación de los suelos y sus actividades.

La prestación de los servicios públicos domiciliarios en la ciudad de Medellín se

caracteriza por tener altos niveles de cobertura y calidad a nivel urbano.




60

La cobertura urbana a diciembre de 1998 era del 99.93% en acueducto, en

alcantarillado del 95.3%, en energía eléctrica del 100.00% y del 85.51% en telefonía

residencial. El gasoducto tendrá en su primera etapa una cobertura del 60% para los

sectores residenciales de la ciudad.

Un programa a destacarse es el saneamiento del río Medellín, que para finales de 1999

puso en operación la Planta de Tratamiento de Aguas residuales de San Fernando,

ubicada en el municipio de Itagüí.

El servicio de aseo se presta en las modalidades de recolección, transporte y

disposición final de escombros. Este servicio es prestado por Empresas Varias de

Medellín. Los desechos sólidos son depositados en el Relleno Sanitario La Pradera,

cuya vida útil está proyectada para unos 100 años.

Para la prestación de un servicio eficiente de recolección y transporte se tiene

diseñada una programación de rutas para los sectores residenciales, comercial e

industrial que garantiza su oportuna prestación.

En materia de demanda y disponibilidad, los servicios públicos se consideran como una

variable estructurante del desarrollo de cualquier sector urbano.

Para el caso del Área de Planificación, se realizaron las respectivas solicitudes a

Empresas Públicas de Medellín de Disponibilidad de los servicios de energía, teléfonos,

acueducto, alcantarillado y gas. Además se establecen las demandas de estos

servicios, suponiendo hacer uso de los aprovechamientos urbanísticos establecidos

para este sector de tratamiento de redesarrollo.

Energía. Para el desarrollo previsto en el Área de Planificación, EPM presenta

disponibilidad de prestación del servicio de energía.

En el Plan Parcial Paseo de Sevilla, se considera el uso residencial como uso principal y

haciendo uso de los aprovechamientos máximos previstos para este sector de

Redesarrollo, se estima una población de 2.912 habitantes, con un consumo promedio

de 250 kv/ mes/ vivienda, se tiene una demanda estimada de 182.000 kv/ mes totales.

Con comunicación 0134874 de Octubre 02 de 2002, Empresas Públicas de Medellín,

E.S.P, informan que tiene disponibilidad de energía para el lote ubicado en calle 65 y

67 X carreras 56 y 58, polígono Z3 RED4 de este municipio. Se enfatiza que cuando se

requiera el servicio de energía para el lote, se debe presentar solicitud del punto de

conexión para definir a partir de qué punto se debe presentar el proyecto de redes

ante esta dependencia para su aprobación (Se anexa la comunicación de respuesta)

Servicio telefónico. Para una cantidad aproximada de 728viviendas, se estima una

demanda de 728 nuevas líneas telefónicas, así como de líneas de conexión a Internet.

Con comunicación 1035107 de Octubre 02 de 2002, Empresas Públicas de Medellín

E.S.P informan que el lote del asunto, se encuentra dentro del área de atención de la

Central del Bosque. Sin embargo, la prestación del servicio telefónico dependerá de

la disponibilidad de líneas que tenga en su momento dicha central. (Se anexa la

comunicación de respuesta)




61

Acueducto. Para el desarrollo propuesto en el Plan Parcial Paseo de Sevilla, el cual es

un desarrollo de actividad múltiple con énfasis en la vivienda en altura y comercio y

servicios, se suponen las siguientes demandas, calculadas de acuerdo al uso de los

aprovechamientos máximos establecidos para el sector.

Nº de viviendas: 728 con un consumo de 150lts/hab./día, se tiene un consumo de

600lts/vivienda/ día, lo que representa un consumo total de 436.800 lts. Totales/ día, que

son 436,8 m3. El consumo total por mes es de 13.104 m3/mes

Con comunicación 2002-10-76 de Octubre 31 de 2002, Empresas Públicas de Medellín,

informan que se podrá prestar el servicio de acueducto desde el circuito Batallón. El

empalme se podrá efectuar a la red de 300 m. Localizada sobre la calle 67. Para

acceder al sistema de acueducto deberá tener solucionado el sistema del

alcantarillado y tener licencia de construcción. El interesado deberá presentar para

aprobación de Empresas Públicas de Medellín, el proyecto de extensión de red que

requiere para tener acceso al sistema acueducto. (Se anexa la comunicación de

respuesta)

Alcantarillado. Se supone un cálculo de aguas residuales en el Área de planificación

de: 349,44 m3/ día y de 10.483,2 m3 totales / mes.

Con comunicación 2002-10-76 de Octubre 31 de 2002, Empresas Públicas de Medellín

E.S.P, informan que se podrá prestar el servicio de alcantarillado, las redes deben ser

separadas.

Aguas lluvias: Sí

Aguas residuales: Sí

Alcantarillado de aguas lluvias: Puede conducir las aguas lluvias a las redes de

aguas lluvias existentes en las calles 65 y 67, previa verificación de sus capacidades

hidráulicas.

Alcantarillado de aguas residuales: Puede conducir las aguas residuales a las

redes existentes en las calles 65 y 67, 9Se anexa la comunicación de respuesta).

Gas natural por red. El servicio de gas por red ya se dispone en la Urbanización Sevilla,

contigua al Área de Planificación, por lo cual se espera dotar de este servicio al nuevo

desarrollo propuesto.

La demanda máxima establecida para el sector es de 580 conexiones en viviendas y

adicionalmente las conexiones para establecimientos de comercio y servicios a

instalarse allí.

Desechos sólidos. Los desechos sólidos son recogidos por Empresas Varias de Medellín.

Considerando una población máxima residente de 2.912 habitantes, se estima un

volumen de desechos sólidos de 1.456 Kg. totales /día ó 1,45 tons. / Día. Este volumen

representa: 43,5 tons. / Mes, semanalmente representa: 10,87 ton.

Este volumen debe ser recolectado dos veces a la semana, lo que en promedio

representa: 5,43 tons/ 3.5 Días.

Si se recolectan los desechos sólidos dos veces a la semana, se tiene un volumen

aproximado de 5,43 toneladas por cada recogida, lo que demanda el servicio de dos

(2) vehículos para cada recogida en el sector el mismo día.




62

Tal volumen de desechos sólidos requerirá de la puesta en el sitio de localización del

desarrollo de viviendas, de un conjunto de contenedores de desechos diferenciados

por colores y formas para depositar las bolsas del reciclaje.

Conclusiones. En general, el área de planificación del Plan Parcial, cuenta, en su área

de influencia, con un conjunto muy completo de grandes equipamientos, por lo que se

constituye en estratégica su localización para el establecimiento de los usos

residenciales y complementarios que se beneficien de las ventajas comparativas

derivadas de su cercanía con éstos. Será un compromiso en el desarrollo del Plan

Parcial Paseo de Sevilla, permitir una adecuada integración, a través del sistema vial, al

sistema de equipamientos localizado en su área de influencia. Es necesario que

criterios como la localización de los equipamientos, su tipología y áreas, sean

determinadas sobre el área de planeamiento de mayor jerarquía, en este caso el área

del Polígono Z3RED4, con miras a lograr una ordenación de esta porción de ciudad,

equilibrada y equipada, posibilitando para ello los instrumentos y mecanismos que la

concreten espacialmente. En este sentido tanto equipamientos como espacios

públicos y actividades de comercio y servicios tienen enormes posibilidades de

localizarse sobre corredores viales como la calle Barranquilla y la Avenida del

Ferrocarril, y otros internos al barrio como las calles 62 (Moore) y 65 y carrera 56, y sobre

la avenida regional, conformando y consolidando Parques lineales y actividades de

carácter público que dinamicen el Paseo del río.

De acuerdo a las tendencias de desarrollo urbanístico del sector de Chagualo

mediante la figura de los planes parciales, se hace indispensable, que desde el

Departamento Administrativo de Planeación, se generen los instrumentos urbanísticos y

jurídicos que permitan que las cesiones urbanísticas obligatorias producto del desarrollo

mediante planes parciales, se realice en espacios destinados para tales fines

previamente y determinados por un instrumento de escala de ordenación intermedio

entre el POT y el Plan Parcial: Un Plan de Ordenación Sectorial o General para el

Polígono Z3 RED 4.

IDEAS CONCLUYENTES

El barrio El Chagualo puede llegar a convertirse en un sector de la ciudad con un

número importante de nueva población, residente y usuaria; de acuerdo con un

escenario de desarrollo total mediante planes parciales de tratamiento de redesarrollo.

Este hecho conlleva implícitos requerimientos de ordenación específicos, tales como la

dotación de equipamientos y espacios públicos y sus respectivos criterios de

localización e instrumentación que así lo permitan. Especialmente se requieren nuevos

instrumentos o la puesta a prueba de algunos ya existentes, como los bancos de tierras,

para llevar a cabo una ordenación más equilibrada, que permita una alta

cualificación del entorno del barrio.

Existen algunas oportunidades para articular equipamientos y espacios públicos que

beneficien no sólo a los nuevos desarrollos residenciales sino a toda la ciudad, como es

el caso de la cercanía al Paseo del río, como una posibilidad de orientar nuevas

fachadas y actividades dotacionales y públicas que dinamicen esta franja del río.

Igualmente con carácter central al sector se posibilitaría la construcción de los

equipamientos y espacios públicos requeridos, a partir de localizar allí las obligaciones




63

urbanísticas de los desarrollos que se hagan mediante planes parciales, evitando la

segmentación y baja funcionalidad de estos servicios, cuando se construyen de forma

individual; además se fomentaría la comunidad al disponer de espacios de

convocatoria centrales para la población del barrio.

Las copropiedades o comunidades de vecinos de las distintas unidades residenciales

se ven como una oportunidad de construir vínculos comunitarios, en beneficio de la

apropiación y cuidado del entorno físico y social. Asimismo permiten la economía en

costos de administración para los propietarios cuando se manejan mayores números

de propiedades; especialmente si se tiene en cuenta el usuario típico potencial para

habitar este sector.

El área de Planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla posee una localización

estratégica en la ciudad, al localizarse en el centro y en él, en una de las zonas mejor

equipadas y servidas, teniendo en cuenta que existen otras zonas igualmente situadas

en el centro y sus áreas de borde, pero sin la cantidad y calidad de equipamientos y

servicios que contiene este sector.

El gran potencial que tiene esta zona para albergar usos urbanos, se desprende de la

aptitud del suelo para soportar esta clase de usos y actividades, al estar localizados en

la planicie aluvial del río Medellín y en una zona estable sísmicamente.

Existen enormes posibilidades sociales y culturales, que se perfilan y tienen que ver con

las grandes demandas de vivienda de interés social de la población, asociada a las

expectativas de tenerla, pero cerca de todos los servicios y equipamientos, sin tener

que pagar grandes costos por ello. Y además cerca de importantes centros de empleo

en educación, salud, industria, comercio y servicios. La proximidad a lugares de

abastecimiento como la Plaza Minorista y todo el conjunto de actividad comercial del

centro de la ciudad, unido a la posibilidad de desplazamientos peatonales para

acceder a estos servicios, hacen que los costos de transporte sean mínimos

comparativamente con la localización en otros sectores de la ciudad.

Dentro de las ventajas, se resaltan la localización de grandes equipamientos,

infraestructura de servicios y espacios públicos, tanto de carácter natural, miradores

urbanos, como cívicos y representativos, zonas verdes, importantes vías con pleno

potencial para contener desplazamientos peatonales, vehiculares y zonas verdes, para

conectarse con las estaciones del Metro y conjuntos de interés patrimonial, que se ven

subutilizados en términos de la población residente en las zonas cercanas que los

demandan.

El corredor multimodal del río, se convierte en un real hecho estructurante en la ciudad,

al articular el transporte urbano, e interurbano, el sistema de espacios públicos y áreas

verdes y los parques lineales de las quebradas con el Paseo del río. Disponer de un

espacio de estas características cerca al área de planificación, convierte esta zona en

privilegiada, y valorizada.

Los servicios públicos domiciliarios de última tecnología están también disponibles en

esta zona, las redes de gas ya son una realidad en las viviendas, las

telecomunicaciones y las redes de infraestructura básica se encuentran a punto de

conexión para los nuevos desarrollos que se propongan.




64

En general, el área de planificación del Plan Parcial, cuenta, en su área de influencia,

con un conjunto muy completo de equipamientos, por lo que se constituye en

estratégica su localización para el establecimiento de usos que se beneficien de las

ventajas comparativas derivadas de su cercanía con éstos. Será un compromiso en el

desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla, además de proponer un desarrollo bajo

nuevas concepciones urbanísticas y arquitectónicas, permitir una adecuada

integración, a través del sistema vial y de espacio público al conjunto de

equipamientos y servicios localizado en su área de influencia.

4. OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS DEL PROYECTO

4.1 OBJETIVOS

Objetivo General: Generar una intervención en Suelo Urbano en una manzana del

sector de El Chagualo, a través de un Plan Parcial de Redesarrollo considerando un

modelo espacial integral articulado al Plan de Ordenamiento territorial que promueva

una nueva forma de hacer ciudad bajo las premisas del equitativo reparto de cargas y

beneficios, potenciando sus evidentes ventajas.

Objetivos específicos:

Promover una utilización más racional del suelo urbano, de manera que se generen

relaciones adecuadas entre los diferentes usos localizados en la zona y los sistemas de

desplazamiento, para asegurar la dinámica interna del sector y su articulación al borde

del centro metropolitano y tradicional de la ciudad.

Utilizar de manera más eficiente las importantes infraestructuras de carácter vial,

transporte masivo, servicios públicos y sociales existentes en la zona, para la

localización de zonas productivas y habitacionales que aprovechen la alta calidad de

vida que potencialmente la zona puede ofrecer.

Conformar un sistema de espacio público de estrecha vinculación entre la

estructura pública existente y la generación de nuevos espacios públicos.

Establecer los usos del suelo y los equipamientos e infraestructura existentes, lo

mismo que la oferta de servicios públicos, a través de una nueva alternativa que

permita la mezcla adecuada de usos y actividades económicas.

Desarrollar los instrumentos de gestión del suelo establecidos en las leyes vigentes y

en el POT, para obtener una mejor calidad urbanística y social de la ciudad.

Incorporar al centro de la ciudad un área residencial provista de las vías requeridas,

espacio público, y equipamientos.

4.2. POLÍTICAS. Serán políticas del presente plan parcial las siguientes:

Orientar la dinámica del proyecto hacia el corredor del río buscando su articulación

por medio de la calle 65 y la localización del espacio y equipamiento a ceder en la

esquina de la calle 65 con la carrera 58.

Desarrollar el uso residencial y sus actividades complementarias con el fin de

generar una nueva dinámica social, espacial y cultural, que consolide el barrio El

Chagualo y los sectores vecinos, como una zona excelentemente equipada.




65

4.3 ESTRATEGIAS DE DESARROLLO. Serán estrategias del Plan Parcial Paseo de Sevilla,

las siguientes:

Establecimiento de un modelo de ocupación de manera que se optimice el uso del

suelo, mediante la construcción de edificaciones en altura.

Vinculación de los nuevos desarrollos residenciales a través de la ubicación de sus

áreas verdes y espacio público, próximas al corredor del río Medellín y a las áreas

verdes del intercambiador vial de la calle 67 (Barranquilla)

Localización de las áreas comerciales a nivel de primeros y segundos pisos que le

impriman una nueva dinámica sector y sirvan de apoyo a los desarrollos residenciales.

Integración espacial de las áreas verdes de uso privado y de uso público,

vinculados a los usos comerciales, de vivienda, y equipamientos públicos y privados.

Manejo y tratamiento de bulevar a las vías que delimitan el área de planificación

que faciliten los desplazamientos de los residentes hacia diversas opciones de

transporte como el Metro y el bus.

Con el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla se pretende generar un nuevo

desarrollo a partir del establecimiento de la actividad residencial y sus servicios

complementarios, en un sector caracterizado por predios de áreas generosas, pocos

en la ocupación de la manzana y cuyo uso básicamente ha sido de servicios con

énfasis en los del transporte.

El establecimiento del uso residencial se hará haciendo uso de los aprovechamientos

definidos para sectores de redesarrollo, y cuya característica es la vivienda en altura en

conjunto con sus actividades complementarias en los primeros pisos.

En este sentido, con la presentación del Plan Parcial se busca generar una alternativa

de intervención bajo los siguientes criterios:

Potenciar el carácter de barrio. Incrementar la actividad residencial y sus

actividades complementarias con el fin de generar una nueva dinámica social,

espacial y cultural, que consolide el barrio El Chagualo como una zona residencial

excelentemente equipada, mediante el establecimiento de la utilización de un modelo

de ocupación que optimice el uso del suelo, a partir de la construcción de

edificaciones en altura.

Ciudad Chagualo. Contribuir a la probable conformación de un centro residencial

de tamaño considerable con los aportes de los sectores vecinos de Jesús Nazareno,

San Benito y Barrio Sevilla.

La proximidad a los lugares de abastecimiento. Facilitar los desplazamientos de la

nueva población residente hacia los sitios de abastecimientos presentes el sector.

Las economías de transporte. Facilitar los desplazamientos de los residentes hacia

diversas opciones de transporte como el Metro y el bus, mediante el tratamiento de

bulevar a las vías que delimitan el área de planificación.

El espacio público del lugar. Generar nuevo espacio público para la satisfacción

de los residentes al interior del área de planeamiento, vinculados a las áreas próximas

al corredor del río y del intercambiador vial de la calle 67 (Barranquilla). Integrar

espacialmente las áreas verdes de uso privado y de uso público, asociados a los usos

comerciales, de vivienda, y equipamientos públicos y privados




66

4.4 Área de Manejo Especial

Con base en lo establecido en el artículo 9 del decreto 1212 de 2000 el sector C

definido en el numeral 1.4 de este documento se identifica como Área de Manejo

Especial.

Esta área está localizada en el costado norte sobre la calle 67 (Barranquilla), y entre las

carreras 56 y 58. Comprende un área total de 4.839,22 M2 y posee licencias de

urbanización Nº: C1 840 de 1.997 y de construcción Nº: C1 841 de 1.997. No se ha

incluido en el área de intervención, por lo tanto no hará parte del reparto de cargas y

beneficios definidos por el presente Plan Parcial. Ver Plano 12. “Unidades de gestión y

Área de Manejo Especial”

En esta área de Manejo Especial, cuando se pretenda generar mayores áreas

construidas con respecto a las existentes, se deberá cumplir con las siguientes

disposiciones:

El aprovechamiento máximo para esta área se determina en una altura máxima de

tres (3) pisos.

Se acogerá a las normas vigentes para los desarrollos constructivos, los usos y las

obligaciones urbanísticas establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial,

Acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, o en aquellas reglamentaciones que lo

complementen o modifiquen.

Para el recibo de obras, se deberá cumplir con lo establecido en el Oficio 39.558 de

1998 expedido por el Departamento Administrativo de Planeación, relacionado con

el cumplimiento de las obligaciones de tipo vial sobre la calle 67 (Barranquilla),

según el Trámite T-1541/96.

5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO. ARTICULACIÓN CON LOS SISTEMAS

ESTRUCTURANTES NATURALES Y ARTIFICIALES Y PLANTEAMIENTO DE LOS SISTEMAS

SECUNDARIOS LOCALES

5.1 EXPLICACIÓN DEL MODELO DE OCUPACIÓN.

Se constituyen como elementos esenciales del modelo de ocupación del presente Plan

parcial los siguientes:

Localización de las áreas de cesión de suelo público sobre el costado accidental,

integradas paisajísticamente a las zonas verdes del intercambiador vial de la calle

67 (Barranquilla).

Integración de la zona verde, el andén y el antejardín pertenecientes a las vías que

delimitan el área de intervención como una sección tipo boulevard, de tal forma

que se prelacione la circulación peatonal articulándola a la red peatonal y

caminera de la ciudad.

Conformación de desarrollos de vivienda en altura complementados con usos

comerciales y servicios en los primeros pisos, para permitir no sólo la

complementariedad entre usos sino el aislamiento de las viviendas del ruido

generado por el tráfico vehicular.

El plano 11.”Modelo de Ocupación” ilustra los componentes del modelo de ocupación

del presente plan parcial.




67

5.2 ARTICULACIÓN DE LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES.

En relación con el Plan Parcial Paseo de Sevilla, forman parte de los Sistemas

Estructurantes establecidos en el Acuerdo Municipal 062 de 1.999, los componentes

naturales y artificiales tales como el hidrográfico, orográfico, sistema vial, sistema de

espacio público y de equipamientos.

Los componentes del sistema estructurante se ilustran en el plano 9. “Estructura Urbana

del espacio Público”, los cuales se articularán de la siguiente manera:

5.2.1 Articulación con los componentes naturales.

Sistema hídrico. El Plan Parcial Paseo de Sevilla, deberá articularse al sistema

hídrico, no solamente en su relación con la implementación de las redes de

alcantarillado para aguas lluvias que tenga previsto construir, sino que deberá tener en

cuenta las coberturas de las quebradas El Chagualo y El Ahorcado, en lo referente a su

capacidad y estado hidráulico actuales.

Sistema orográfico. En relación con el sistema orográfico, la implementación del

proyecto supeditará todo su diseño y desarrollo funcional a la morfología, suelos,

geología y demás propiedades asociadas con el espacio de tierra ocupado.

Adicionalmente, para cualquier establecimiento de infraestructura física, deberán

acometerse los estudios técnicos (hidrológicos, geológicos, geotécnicos, etc.)

necesarios.

Componente Atmosférico. Debido a las condiciones atmosféricas del área de

planificación y sus alrededores, en términos de la contaminación de ruido y aire, se

definen las siguientes acciones de mitigación:

La localización de los desarrollos de vivienda sobre el costado de la calle 65 con

la carrera 56 y posteriormente sobre la calle 65 con la carrera 58, permiten un

aislamiento mayor de vías de alto tráfico vehicular y generadoras de emisiones

atmosféricas y de ruido como la calle 67 (Barranquilla) y la Avenida Regional.

La construcción del conjunto de viviendas en altura con localización de la

infraestructura de carácter público en los niveles más bajos aseguran una mejor

mitigación de efectos ambientales negativos como el ruido.

La localización de las cesiones de espacio público sobre la calle 65 y carrera 58

y su tratamiento como parque, (zona verde arborizada y ajardinada), permiten, no solo

vincularse al conjunto de áreas verdes del río Medellín, las orejas sur y norte del puente

de la calle Barranquilla y las zonas arborizadas de la Universidad de Antioquia, sino

constituirse en un filtro natural hacia los desarrollos urbanísticos propuestos, así como la

franja de arborización propuesta sobre las secciones peatonales de las vías que

confinan el área de planificación: La Calle 65, la Carrera 56, la Carrera 58 y la Calle 67

(Barranquilla).

En general, éstos y los mecanismos llevados a cabo por los sucesivos desarrollos

urbanísticos en el sector, además de los que sigan ejecutando el conjunto de

instituciones con competencia en ello, permitirán tener un sector de una mejor calidad

urbana y ambiental en el propio centro de la ciudad.




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5.2.2 Articulación con los componentes artificiales.

La articulación de presente Plan Parcial con los distintos componentes artificiales estará

determinado de la siguiente manera:

Sistema vial.

Sistema Vial Estructurante. Carrera 58: Esta vía de carácter arterial principal une la

avenida regional o carrera 62 con la calle 67 (Barranquilla), tiene contemplada una

ampliación de su sección pública, según Proyecto Vial 10-73-3, sección 333: Calzada

de 10.50 metros., Zona verde noroccidental: Variable, mínimo de 2.00 mts., Sección

Pública: variable (mínimo de 14.50 mts, y antejardín oriental de 6.00 metros. Esta vía

delimita al área de planificación por su costado occidental, se ubica adyacente a la

Unidad de Gestión 2 y permite acceso al Parque “Paseo de Sevilla”.

Vía Colectora: Calle 65. Esta vía delimita el área de planificación en su costado sur.

Tiene contemplada una sección vial de 20.00 mts, según Proyecto vial 6-86-4, con una

calzada de 10.50 mts., andenes laterales de 4.75 mts., y un antejardín norte de 5.00 mts.

Se constituye en la vía por la cual se accede a las Unidades de Gestión 1 y 2 y al

parque Paseo de Sevilla.

Vía de Servicio: Carrera 56. Esta vía delimita al área de planificación por su costado

oriental. Mantiene la sección vial pública total de 16.00 mts., según Proyecto Vial 6-86-

4, con una calzada de 7.00 mts, zonas verdes de 2.50 cada una, andenes laterales de

2.00 mts, cada uno y antejardines de 3.00 mts.

Calle 67 (Barranquilla). Esta vía delimita al área de planificación por su costado

norte. Se ubica adyacente al Área de manejo Especial. Tiene contemplada una

ampliación de su sección pública, según Proyecto Vial 2-97-4, con calzadas (2) de

10.50 mts. c/u, separador central de 2.00 mts, andenes laterales de 5.00 mts, para una

sección pública de 33.00 mts.

El andén, la zona verde y el antejardín de las anteriores vías se integrarán en un solo

elemento, con destinación a la circulación peatonal y amoblamiento urbano.

Las fajas requeridas para completar las vías deberán ser adecuadas y cedidas al

Municipio de Medellín mediante escritura pública debidamente registrada.

Las secciones viales de las vías arriba señaladas se ilustran en el plano 13. “Secciones

Viales”

Accesibilidad del área de planificación del Plan Parcial.

El área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, cuenta con dos importantes

accesos vehiculares: El primero a través de la calle 67 (Barranquilla), en el sentido

occidente – oriente, tomando luego la carrera 56 y la calle 65. El Segundo: A través de

la Carrera 62 Vía regional en el sentido sur- norte- oriente y de ésta, la carrera 58 y la

calle 65.




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De acuerdo a que los accesos principales vehiculares y peatonales se harán sobre la

calle 65 para las dos unidades de gestión, y esta vía tiene un solo sentido vial:

occidente- oriente, se proponen ambos sentidos viales en el tramo de la calle 65 entre

carrera 56 y 58, con el fin de permitir el ingreso y la salida de vehículos.

El manejo de la sección peatonal de las vías calle 65 y carreras 56 y 58 como paseos

peatonales, garantiza una mayor seguridad para el peatón al disponer de espacios

más generosos para su desplazamiento.

Las salidas desde el área de planificación se harán principalmente a través de: La calle

65- carrera 56, hacia el sur, la calle 65- carrera 58- calle 67(Barranquilla), hacia el

oriente, y la calle 65- carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), hacia el sur.

Vinculación del Área de Planificación con los Proyectos: Museo de la Ciencia y de

la Tecnología (Museo Explora), Universidad de Antioquia, Estaciones Hospital y Prado

del Metro.

Esta vinculación desde el área de planificación se hace principalmente a través de las

siguientes conexiones:

Calle 65 – Carrera 56 – Calle 67 (Barranquilla) hacia: Universidad de Antioquia,

Parque Explora, Estación Hospital. Esta conexión se facilitará mediante la adición de

los tramos de ciclovía de la calle 65 entre las carreras 56 y 58 y el tramo de la carrera




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56 entre las calles 65 y 67 a la red de ciclovías existente sobre la calle 67

(Barranquilla), y la prolongación de la carrera 55 o Avenida del Ferrocarril hacia el

norte.

Además contará con una sección peatonal que integrará en su tratamiento el anden,

la zona verde y el antejardín en el trayecto del área de planificación del Plan Parcial

“Paseo de Sevilla”, hecho que permitirá un sistema de desplazamientos peatonales

mucho más fluido y funcional.

Calle 65 –Carrera 56 – Carrera 55 -Calle 61 (Moore)/Calle 59 (Cuba), hacia la

Estación Prado. Esta conexión desde el área de planificación, se facilitará con el

manejo de secciones peatonales generosas sobre la carrera 56 como eje conector

estructurante del polígono Z3 RED 4, además de permitir el paso de un tramo de

ciclovía por todo el recorrido de la carrera 56 desde el cruce con la calle 67 hasta

Fatelares, luego conectándose con la Avenida del Ferrocarril y las opciones de

conexión con las calles 61/59, hasta la estación Prado. Ver Plano 8.”Estructura Urbana

del Espacio Público”

Sistema de Espacios Públicos de Esparcimiento y Encuentro.

El sistema de espacios públicos y de esparcimiento y encuentro para este plan parcial

está constituido por las zonas verdes y libres del sistema de espacios públicos

conformadas por las zonas verdes públicas del sistema vial; las zonas verdes de los

desarrollos urbanos; las áreas verdes producto de cesiones por los desarrollos

urbanísticos o constructivos; los antejardines y los retiros en general; que pueden ser de

dominio público o privado y que poseen carácter ornamental, paisajísticos, de

seguridad o funcional.

En este plan parcial en particular con el suelo a ceder para áreas verdes,

recreacionales y equipamiento se conformará el “Parque Paseo de Sevilla”, al interior

del cual se ubicara el equipamiento. El aporte en suelo a ceder a la ciudad

corresponde a 1.984,29 m²,

El equipamiento podrá ocupar máximo el 30% del suelo a ceder para áreas verdes,

recreacionales y equipamientos.

Sistema de Equipamientos

El sistema de equipamientos está constituido por espacios o edificaciones destinadas a

proveer a los ciudadanos de servicios sociales de carácter educativo, de salud,

deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo o cultural; Están regulados por la

legislación urbanística y sectorial de cada tipo de equipamiento, y por una

organización administrativa de múltiples organismos públicos y privados que deben

actuar coordinadamente en el territorio.

Los equipamientos a ceder se encuentran constituidos por 1M2/vivienda en uso

residencial y 1% del área total construida en otros usos, teniendo en cuenta el

concepto de área construida para índice de construcción.

Este Plan Parcial aportará con destino a la construcción de equipamientos

comunitarios, lo establecido para tal efecto por el Acuerdo 23 del 2000, los cuales




74

estarán ubicados sobre la carrera 58, con accesos por la carrera 58 y por la calle 65,

sobre el suelo de cesiones públicas del área de intervención del Plan Parcial, con el fin

de conformar una Unidad Básica Comunitaria Barrial.

Cada unidad de gestión aporta sus equipamientos como construcciones integradas en

una sola edificación de carácter público, con un área total de: 755,00 M2.

Unidad Básica Comunitaria Barrial.

La Unidad Básica Comunitaria Barrial estará localizada sobre el suelo de cesión para

áreas verdes, recreacionales y equipamientos generado entre las unidades de gestión

1 y 2 y será el producto de las cesiones obligatorias por construcción de equipamiento

de estas unidades integradas en una sola edificación.

La destinación de este equipamiento ha sido establecida mediante un estimativo de

las necesidades y demandas de la nueva población que se asentará en los desarrollos

de vivienda propuestos al interior del área de planificación, consignados

anteriormente.

La unidad se desarrollará mediante Módulos de la siguiente manera:

Módulo Nº1: El primer módulo, será construido con el aporte de la construcción de

equipamiento proveniente del desarrollo de la Unidad de Gestión 1 y contendrá:

Una sala o auditorio.

Espacio público de acceso y salida del público.

Unidad administrativa: Oficina, cocineta, servicios sanitarios, celaduría.

Cafetería

Parqueaderos

El área de este módulo de equipamiento será de 571,96 m² y podrá ser construido en

dos niveles: 1ª y 2ª pisos.

Módulo Nº 2: El segundo módulo, será construido con el aporte de las cesiones de

equipamiento provenientes del desarrollo de la Unidad de Gestión 2, con un área

construida de 183,04 m², y contendrá:

Áreas asistenciales: Con énfasis en la prestación de servicios médicos.

Áreas Adicionales: De acuerdo a las demandas establecidas por la población

habitante del sector, con énfasis en espacios para sedes comunitarias o actividades

recreativas cubiertas.

Parqueaderos.

Sistema de Centralidades.

El área objeto del proyecto pertenece al sector de tratamiento de redesarrollo del

Chagualo y conforma una frontera con la Universidad de Antioquia. Su régimen de

centros de convocatorias dependerá de la articulación por medio del ordenamiento

del espacio público de dichas centralidades. En sí, ya se constituye en parte del centro

de la ciudad con su especialidad como lugar de residencia.




75

Para el proyecto es de especial interés la ordenación de nodos de actividades desde

el nivel inferior como puede ser el vecindario: el centro de barrio alrededor de la

capilla, calle 61 con carrera 56, el comercio de vecindario, la universidad de Antioquia

por su capacidad de convocatoria y oferta de actividades, el cruce de la calle 61 con

la Avenida Juan del Corral y la iglesia de Jesús Nazareno, las estaciones del Metro y

finalmente la importancia de la manzana de Fatelares en pleno centro de

convocatoria de la Plaza Minorista.

Sistema de Servicios Públicos Domiciliarios.

Saneamiento. El Plan Parcial Paseo de Sevilla plantea su interconexión al sistema de

alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín, entidad encargada de tal servicio;

por lo tanto se acogerán las especificaciones técnicas que dicha entidad

determine.

Residuos sólidos. La nueva infraestructura desarrollada por el Plan Parcial acogerá

las determinaciones y recomendaciones de las Empresas Varias de Medellín en lo

relacionado con la prestación del servicio público de aseo, así mismo se hará

partícipe del PGIRS que la municipalidad determine.

Energía eléctrica. Para el desarrollo previsto en el Área de Planificación, se

acogerán las especificaciones técnicas en materia de acometidas, instalaciones y

redes que las EPM tienen establecidas para los nuevos usuarios residenciales,

comerciales y demás.

Servicio Telefónico. El proyecto estará provisto de la infraestructura necesaria para

la correcta y eficiente prestación del servicio telefónico, tanto para las

modalidades de voz como de datos (Internet)

Acueducto. Al área de planificación contará con la infraestructura adecuada para

el abasto y distribución del agua potable a partir de las redes de Empresas Públicas

de Medellín. Dicha infraestructura se hará bajo el estricto cumplimiento de las

especificaciones técnicas de la empresa prestadora del servicio.

Servicio de Gas Natural por Red. La nueva infraestructura habitacional, comercial y

de servicios del Plan Parcial Paseo de Sevilla, contará con las redes de abasto y

distribución de gas natural por red de Empresas Públicas de Medellín.

5.3 ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS.

El Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, define en los artículos 205 y 206

que las cesiones públicas incluyen, entre otros aspectos: las requeridas para vías

públicas, tanto vehiculares como peatonales; las zonas verdes, parques y plazoletas de

uso público, junto con el amoblamiento y la dotación que los mismos requieren y el

suelo para la dotación y construcción de equipamiento colectivo, de acuerdo con los

criterios establecidos para tal fin.

En consonancia con lo anterior, el desarrollo de los equipamientos y la generación de

los espacios públicos que conforman el plan parcial será producto del aporte de los

privados mediante las obligaciones urbanísticas por el desarrollo de actividades

comerciales, de servicios y de vivienda dentro del plan parcial.




76

El suelo a ceder se calcula teniendo como base lo dispuesto en el artículo 23º del

Acuerdo 23 de 2000, el cual establece para el tratamiento de redesarrollo en suelo

urbano una cesión de 5 m² de suelo por cada 100 m² de construcción en vivienda y

otros usos, con un mínimo del 20% del área neta. Se toma el indicador de 5M2/100 M2.

Área Neta.

El área neta es la establecida en el artículo 33ª del Acuerdo 23 de 2000. El cálculo del

área neta para cada caso se ha hecho, restando las obligaciones viales al área bruta

total.

Cuantificación de Las Áreas de Cesión del Plan Parcial

Las áreas de cesión del presente Plan Parcial corresponderán a las siguientes:

Vía pública. La obligación de cesión de suelo para la construcción de vía pública, de

acuerdo con lo definido en el en el sistema vial del presente documento, corresponde

a 1.452,54 m².

Áreas verdes, recreacionales y equipamiento. El suelo a ceder para áreas verdes,

recreacionales y equipamiento corresponde al establecido en el Artículo 23º del

Acuerdo 23 de 2000, equivalente a 5m2 por cada 100 m2 construidos con un mínimo del

20% del área neta del lote, en cualquier uso. Para este Plan Parcial se ha tomado el

indicador de 5m2/100 m2, correspondientes a 1.984,29 m2.

El suelo para estas áreas verdes, recreacionales y equipamientos esta conformado por

el Parque Paseo de Sevilla, producto de la obligación de las cesiones de espacio

público de las unidades de gestión 1 y 2 del presente Plan Parcial. Este parque estará

localizado sobre la carrera 58 y tendrá accesos por ésta y por la calle 65.

El parque está conformado por un área cedida por la Unidad de Gestión 1

correspondiente a 1.524,09 m², y por la Unidad de Gestión 2, 460.2 m².

El parque Paseo de Sevilla está localizado al interior del área de planificación, entre los

dos desarrollos urbanísticos propuestos para las unidades de gestión 1 y 2, y su acceso

estará sobre el cruce de la calle 65 y la carrera 58. Sobre el mismo será construida la

edificación destinada para el equipamiento público.

Será para el uso público y cedido al Municipio de Medellín mediante escritura pública

debidamente registrada.

Los suelos a ceder se describen en el plano 9. “Áreas de cesión pública”.

Áreas de cesión por unidades de gestión.

Unidad

de

Gestión

Área neta

m2

Áreas verdes

recreacionales

a ceder M2

Vías a ceder

m2

U1 6.875,97 1.524,09 902,45

U2 1.943,50 460.20 550.09

Totales 8819.47 1.984,29 1.452.54

Construcción de equipamientos




77

La edificación que albergará la Unidad Básica Comunitaria Barrial propuesta en el

presente documento, así como el suelo serán totalmente públicos y serán cedidos

mediante escritura pública al Municipio de Medellín.

Cada una de las unidades de gestión deberá efectuar la construcción de los

respectivos módulos, de acuerdo a los criterios, orientaciones y especificaciones

definidas por la Oficina de Planeación Municipal.

La cesión de la totalidad del suelo público de la unidad de gestión se realizará al

finalizar la primera etapa ejecución de cada uno de los desarrollos propuestos para las

dos (2) unidades de gestión.

Entrega del equipamiento.

El equipamiento cedido al Municipio, tendrá las mismas características técnicas y

formales del conjunto de las edificaciones de carácter privado buscando conformar

unidad en el lenguaje urbanístico y arquitectónico. El costo y las especificaciones de

las áreas construidas por equipamiento a ceder, deben ser equivalentes a las áreas

construidas en el desarrollo urbanístico.

En general, para las dos unidades de gestión, la porción de equipamiento que se

desarrolle proporcionalmente, deberá ser autosuficiente en sus servicios.

En el caso de que las especificaciones de construcción del equipamiento a ceder

determinen costos mayores o menores a los de las áreas construidas que los generen,

la Administración Municipal establecerá la correspondiente equivalencia de obligación

por construir.

Unidad de Gestión 1. El primer módulo del equipamiento a ceder por la Unidad de

gestión 1, será construido de forma paralela y proporcional al desarrollo de cada

una de las etapas programadas. Se dará la prelación a la construcción de la




78




79

Sala/Auditorio, en las dos etapas siguientes serán construidos, la unidad administrativa,

los servicios de cafetería y parqueaderos

Unidad de Gestión 2. El segundo módulo de equipamiento a ceder por la Unidad

de Gestión 2, deberá construirse de forma paralela y proporcional a la construcción

del conjunto, sea ésta en una etapa o en varias. Deberá darse prelación a la

construcción de las áreas asistenciales para la prestación de servicios médicos en la

primera etapa de ejecución.

Localización y Descripción de Las Áreas de Cesión por Unidad de Gestión.

A partir de la contabilización de lo edificado por cada unidad de gestión, las siguientes

son las cesiones que cada unidad debe aportar:

Cesiones urbanísticas- Unidad de Gestión 1

VÍAS AREAS VERDES

RECREACIONALES

EQUIPAMIENTOS

Completar los tramos

correspondiente a las carrera

56 y 58, y calle 65 con área de

902,45 m²

Aportar y dotar el

Parque Paseo de Sevilla

con área de 1.524,09 m²

Aportar y dotar la Unidad

Básica Comunitaria Barrial,

Módulo 1, con área de

571,96 m2.

Cesiones urbanísticas- Unidad de Gestión 2.

VIAS AREAS VERDES

RECREACIONALES

EQUIPAMIENTOS

Completar los tramos

correspondientes a la calle 65

y carrera 58 con área de

550,09 m²

Aportar y dotar el

Parque Paseo de Sevilla

con área de 460,20 m²

Aportar y dotar la Unidad

Básica Comunitaria Barrial,

Módulo 2, con área de

183,04 m2

6. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS

6.1 UNIDADES DE GESTIÓN

En el presente Plan Parcial, se han identificado dos (2) Unidades de Gestión, las cuales

agrupan el conjunto de predios que se requieren para la realización de cada uno de

los proyectos que componen el presente Plan Parcial y determinan el área de

Intervención que se ilustra en el plano “Unidades de Gestión y “Área de Manejo

Especial”

Con base en lo definido en el numeral 1.4 del presente documento, relacionado con

los sectores y áreas que caracterizan cada uno de ellos, las unidades de gestión del

plan parcial se encuentran constituidas de la manera que la siguiente tabla ilustra:




80

UNIDAD DE GESTIÓN SECTORES ÁREAS (m²)

Unidad de Gestión 1 A 7.778,42

Unidad de Gestión 2 B y C 2.493,59

Total 10.272,01

Las Unidades de Gestión presentan unidad programática, pues identifican operaciones

o proyectos urbanísticos ejecutables de manera autónoma y requieren, para su

ejecución, la aplicación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios.




81




82

Para su desarrollo, será necesaria la cooperación de los propietarios de los predios que

conforman cada una de las unidades de gestión.

Unidad De Gestión 1

El esquema urbanístico propuesto para el desarrollo de la Unidad de Gestión 1, se

estructura a partir de la conformación de una doble crujía de torres de apartamentos

que confinan al interior una plaza rectangular de uso privado, que contiene zonas

verdes delimitadas por senderos peatonales y una zona de juegos infantiles.

Contiene también una edificación destinada para equipamientos privados que consta

de: Oficinas de administración, portería, depósito, parqueadero para bicicletas, salón

social y piscina con servicios complementarios. Esta área verde confluye visualmente al

parque y bulevar públicos.

Unidad De Gestión 2

El esquema urbanístico propuesto para el desarrollo de la Unidad de Gestión 2, se

estructura a partir de dos torres de apartamentos y una edificación comercial,

conformando a su interior una plaza de uso privado, así como otra, en la esquina del

cruce de la calle 65 con la carrera 58.

Al igual que la Unidad de Gestión 1 tendrá una edificación destinada para los

equipamientos privados del conjunto, en una edificación que contiene espacios para

la administración, control y manejo del conjunto, así como un salón social y una sala de

billares.

Tanto para la Unidad de Gestión 1 como para la 2, los parqueaderos para vehículos y

motocicletas se encuentran en el sótano. Los accesos vehiculares y algunos

peatonales se hacen a través rampas desde la calle 65 y su correspondiente bahía de

acceso.

Suelo Privado por Unidades de Gestión

El suelo privado de las unidades de gestión del Plan Parcial Paseo de Sevilla se

encuentra constituido por el área neta de intervención menos el suelo público

correspondiente a las áreas verdes, recreacionales y equipamientos, y se discrimina de

la siguiente manera:

UNIDADES DE GESTIÓN ÁREA NETA

(m²)

ÁREAS DE CESIÒN

(m²)

SUELO PRIVADO

(m²)

Unidad de Gestión 1 6875, 97 1.524,09 5.351,88

Unidad de Gestión 2 1943,50 460,20 1.483,30

TOTAL 8819,47 1.984,29 6.835,18

6.2 APROVECHAMIENTO DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN DEL PLAN PARCIAL

De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad del

polígono Z3_RED4 y para el área de planificación del plan parcial de esta manzana,

corresponde a un índice de construcción máximo de 10.0 y mínimo de 2.0 y de

ocupación del 80%, para vivienda y otros usos.




83

Áreas y escalas de intervención.

El siguiente cuadro ilustra las escalas de intervención:

Área de planificación (m²) 17.048,53

Área de Intervención (m²) 10.272,01

Área Neta (m²) 8.819,47

Cálculo de aprovechamiento y edificabilidad para el área de intervención

De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad del

polígono Z3_RED4 y para el área de planificación del plan parcial de esta manzana,

corresponde a un índice de construcción de máximo de 10.0 y mínimo de 2.0 y de

ocupación del 80%, para vivienda y otros usos.

Aprovechamiento Medio u Óptimo del Área de Intervención del Plan Parcial Por

Unidades De Gestión. . En concordancia con lo establecido en el artículo 13 del

decreto 1212 de 2000, con la determinación de un aprovechamiento medio u óptimo

se pretende definir un escenario intermedio de aprovechamiento para las operaciones

urbanas propuestas y las correspondientes unidades de gestión que mediante el

reparto equitativo de las cargas y beneficios viabilice la ejecución de los proyectos

urbanísticos.

EL aprovechamiento medio u óptimo promedio definido para el área de intervención y

sustentado en los criterios señalados en el presente Documento Técnico de Soporte,

corresponde a un índice de construcción de 4,5, con el cual se reporta un total de:

39.685,81 metros cuadrados edificables

Para cada unidad de gestión, la siguiente tabla señala distribución en índice de

construcción y edificabilidad:

Unidad de

Gestión 1

Unidad de Gestión 2

Totales

Área bruta (m²) 7.778,42 2.493,59 10.272,01

Porcentaje de área (%) 75.72 24.28 100

Área neta (m²) 6.875,97 1.943,50 8.819,07

Índice de construcción 4,25 5.36 4.5

Total M2 edificables (m²) 29.270,79 10.415,02 39.685,81

Mayor Aprovechamiento. En virtud de su desarrollo cada una de las unidades de

Gestión, podrán hacer uso de un mayor aprovechamiento que el establecido como

promedio u óptimo en el presente Plan Parcial.

El uso de un mayor aprovechamiento requerirá del replanteamiento de su esquema

urbanístico, de tal manera que sea adicionada una mayor superficie para cesión

pública y el estándar requerido para los equipamientos.

En este sentido, el área adicionada de cesión pública por mayor aprovechamiento

deberá estar integrada al área total de cesiones dejadas por las dos unidades de

gestión.




84

7. SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA.

En el contexto del Plan Parcial la simulación urbanístico financiera tiene por objeto

identificar las condiciones económicas generales del mercado inmobiliario local, bajo

las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan, se define como

“Un ejercicio de prefactibilidad económica de las operaciones propuestas por el Plan

Parcial en forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir

del aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita

establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una viabilidad

económica de todo el Plan Parcial y de cada una de sus unidades de gestión”.36

7.1 OFERTA DE VIVIENDA.

Las condiciones macro económicas del país y en particular del Valle de Aburrá y el

receso de la actividad edificadora en su conjunto, han determinado la reorientación

del sector de la construcción hacia nichos de mercado de vivienda de interés social

que no obstante las limitaciones en la capacidad de compra, cuentan con políticas

de subsidio desde el gobierno nacional que garantizan la realización efectiva de un

alto porcentaje del producto.

Según el estudio de CAMACOL de octubre de 2003, hay una oferta de vivienda en

unidades, de 8.170,10.24 más que las registradas en el estudio de junio, para un

crecimiento del 14.3%. De esta oferta el 65% corresponde a Medellín, y el 35% restante

a los otros municipios. En cuanto a las áreas, la oferta es: de 0 a 45 el 15%, de 45 a 60 el

33%, y de 60 a 75, el 18%.

7.2 COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL VALLE DE ABURRÁ.

El mismo estudio reseña la actividad edificadora así: Se ha iniciado la construcción de

14.115 viviendas, con un área promedio de 78,603 M2, el precio de venta del 41% de las

viviendas construidas es inferior a $41.220.000,

De las 14.115 viviendas, el 63% corresponden a Medellín y el 37% a otros Municipios

(Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta, Copacabana, Caldas y Oriente).

La actividad edificadora del Valle de Aburrá, esta representada en su mayoría por la

construcción de vivienda.

7.3 EJERCICIO DE SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA.

Mediante el ejercicio de Simulación Urbanística Financiera, se modelan y ajustan las

características de las diferentes unidades de gestión propuestas para ocupación del

territorio, con base en los aprovechamientos urbanísticos (metros cuadrados vendibles

en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el Plan. En todos los casos, se

pretende que el resultado final (ventas totales del proyecto) permita sufragar la

36 Decreto 1212 de 2000




85

totalidad de los costos de construcción y del desarrollo del proyecto, el valor del suelo

bruto y el margen de utilidad definido por el dueño del proyecto.

En el análisis de la simulación urbanística financiera se utilizó la siguiente estructura de

costos, expresados como porcentajes sobre las ventas totales:

Factores de cálculo sobre ventas totales

Los ingresos del Plan están constituidos por el producto de la venta de las viviendas y

demás usos, considerando la programación de los proyectos y la velocidad de ventas

que se estima para cada proyecto, de acuerdo con el comportamiento de la oferta

de dichos productos.

Es importante mencionar que debido a que en su gran mayoría los proyectos de

vivienda de interés social son de un número importante de soluciones de vivienda, la

simulación urbanística financiera se realiza para cada una de las unidades de gestión

del plan parcial.

La unidad de Gestión 1 está compuesta por nueve (9) torres, la planta típica de cada

torre cuenta con ocho (8) apartamentos por piso. El área promedio de los

apartamentos es de 50 M2.

La Unidad de Gestión 2, está compuesta por dos (2) torres de (84) apartamentos cada

una y una edificación comercial, conformando a su interior una plaza de uso privado.

La siguiente tabla ilustra las tipologías de productos con sus respectivos valores en

pesos y áreas construidas, en cada unos de los diferentes usos que se darán en el

presente plan parcial.

TIPOLOGÍA DE PRODUCTOS

Producto Precio por m²

$

Precio Total

$

Área de VIS

m²

VIS TIPO 1 556.000 24.675.280 44,38

VIS TIPO 2 556.000 28.695.160 51,61

VIS TIPO 3 556.000 29.468.000 53,00

OTROS USOS 1.100.000 30.800.000 28,00

Factores de cálculo sobre

ventas totales

Porcentaje (%)

Unidad de Gestión

1

Porcentaje (%)

Unidad de Gestión

2

Terrenos 12,95% 9,26%

Construcción 49,56% 35,16%

Urbanismo 2.60% 2,60%

Reajuste por inflación 1,50% 1,37%

Honorarios 5.80% 4.48%

Gastos Administrativos 4.87% 4.87%

Gastos reembolsables 2,20% 2,20%

Gastos financieros 4,77% 4.77%

Utilidad (Margen) 10.44 % 29,10%

Total 100 100




86

7.4 RESULTADO DE LA EVALUACIÓN.

La evaluación realizada se adelantó con base en un Estado de Pérdidas y Ganancias

Proyectado, el cual es de carácter estático, pues se asume que tanto los costos de

producción y gestión como los ingresos por ventas se ejecutan en el momento cero

del proyecto. Los Ingresos están constituidos por las ventas totales del Plan, en cuanto a

unidades de vivienda y de otros usos, así como los costos totales de cada uno de los

proyectos que componen el Plan. El siguiente cuadro muestra las ventas y costos del

plan parcial por unidades de gestión:

Resultados del Plan Parcial

Ventas (Miles de pesos) Costos (Miles de pesos)

U. G. Vivienda Otros usos Total Directos Indirectos Totales Diferencia

1 15.418.778 216.227 15.635.005 10.179.109 4.371.003 14.550.112 1.084.893

2 4.619.248 2.741.200 7.360.448 3.591.125 1.520.511 5.111.636 2.248.812

20.038.026 2.957.427 22.995.453 13.770.234 5.891.514 19.661.748 3.333.705

El margen bruto de utilidades resultante con la ejecución del Plan Parcial, se considera

ajustada al comportamiento promedio para esta tipología de productos y proyectos,

resultando atractiva la inversión en el desarrollo urbanístico, así como los honorarios

generados dentro del mismo. En general, representa un Plan económicamente viable

al momento actual y bajo los supuestos de simulación.

El precio de venta promedio por metro cuadrado de vivienda es de $556.000,

considerado competitivo dentro de la oferta actual de esta tipología, y para otros usos

de $1.100.000. El precio de venta establecido para vivienda ubica ésta en la tipología

4 de la clasificación para efectos del subsidio familiar de vivienda. Se estima que el

19% de los demandantes serán beneficiarios del subsidio de vivienda.

7.5 COSTOS Y UTILIDADES POR UNIDAD DE GESTIÓN

La simulación se efectuó para cada unidad de gestión, conforme a los

aprovechamientos y usos asignados para cada una de ellas, sin tener en cuenta que

la gestión y desarrollo podrá llevarse a cabo por etapas o proyectos.

Las tablas siguientes representan una síntesis del ejercicio de viabilidad financiera para

llevar a cabo el desarrollo urbanístico del área de planificación del Plan Parcial.




87

Simulación Urbanística y Financiera. Unidad de Gestión 1

PLAN PARCIAL PASEO DE SEVILLA. 570 APARTAMENTOS.

UNIDAD DE GESTION 1

Valores En Miles

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADO %/VTAS VALOR/VIVIENDA

VALOR/M2 VIVIENDA

VENTAS TOTALES = 15.635.005 100,00%

VENTAS APARTAMENTOS 15.418.778 98,62% 26.584 550

VENTAS LOCALES 216.227 1,38% 1100

COSTOS DE VENTA : %/ costos ctn

CONSTRUCCIÓN (COSTOS DIRECTOS) 7.748.079 100,00% 49,56% 13.359 276

REAJUSTE EN COSTOS DE CTN 216.946 2,80% 1,39% 374 8

HONORARIOS DE CONSTRUCCIÓN 697.327 9,00% 4,46% 1.202 25

HONORARIOS INTERVENTORIA + REEMBOLSABLES 0 0,00% 0,00% 0 0

HONORARIOS DE ARQUITECTURA 209.198 2,70% 1,34% 361 7

OTROS DISEÑOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 193.702 2,50% 1,24% 334 7

SUB-TOTAL CTN REAJUSTADOS 9.065.252 9.065.252 57,98% 15.630 323

ADMINISTRATIVOS Y DE VENTAS :

PROMOCION 78.175 0,50% 135 3

GERENCIA 390.875 2,50% 674 14

IMPUESTO PREDIAL 42.215 0,27% 73 2

SEGUROS 46.905 0,30% 81 2

OTROS GASTOS 0 0,00% 0 0

GASTOS LEGALES 203.255 1,30% 350 7

SUB-TOTAL ADMITIVOS Y DE VENTAS 761.425 4,87% 1.313 27

FINANCIEROS :

INTERESES TERCEROS 0 0,00% 0 0

CORRECCION MONETARIA 234.525 1,50% 404 8

INTERESES UPAC 469.050 3,00% 809 17

COSTO RETENCIÓN FINANCIERA 42.215 0,27% 73 2

SUB-TOTAL FINANCIEROS BRUTOS 745.790 4,77% 1.286 27

TERRENO URBANIZADO :

COSTO DEL TERRENO EN BRUTO* 2.024.520 12,95% 3.491 72

INTERESES TERRENO 156.350 1,00% 270 6

URBANIZACION (COSTOS DIRECTOS)** 406.510 2,60% 701 14

REAJUSTE COSTOS DE URBANIZACION 11.382 0,07% 20 0

HONORARIOS DE CONSTRUCCIÓN 36.586 0,23% 63 1

HONORARIOS INTERVENTORIA + REEMBOLSABLES 0 0,00% 0 0

HONORARIOS DE ARQUITECTURA 10.976 0,07% 19 0

OTROS DISEÑOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 10.163 0,07% 18 0

SUB-TOTAL TERRENO URBANIZADO 2.656.487 16,99% 4.580 95

TOTAL COSTOS DE VENTA 13.228.954 84,61% 22.809 472

UTILIDAD OPERATIVA 2.406.051 15,39% 4.148 86

GASTOS DE VENTA :

COMISIONES 469.050 3,00% 809 17

PUBLICIDAD 312.700 2,00% 539 11

NOTARIALES Y REGISTRO 23.453 0,15% 40 1

INDUSTRIA Y COMERCIO 125.080 0,80% 216 4

GASTOS VARIOS Y REEMBOLSABLES 343.970 2,20% 593 12

IMPREVISTOS 125.080 0,80% 216 4

TOTAL GASTOS DE VENTA 1.399.333 8,95% 2.413 50

OTROS INGRESOS (FINANCIEROS) :

INTERESES DE CUOTAS INICIALES 0 0,00% 0 0

INTERESES DE SUBROGACION 0 0,00% 0 0

RECUPERACION FINANCIEROS 78.175 0,50% 135 3

INTERESES DEL CDT 0 0,00% 0 0

SUB-TOTAL OTROS INGRESOS (FINANCIEROS) 78.175 0,50% 135 3

GRAN TOTAL DE COSTOS Y GASTOS 14.550.112 93,06% 25.086 519

UTILIDAD 1.084.893 6,94% 1.871 39

DEVOLUCION DEL IVA 547.225 3,50% 943 20

UTILIDAD TOTAL 1.632.118 10,44% 2.814 58

* El precio de suelo bruto por metro cuadrado resulta de dividir el costo total bruto del terreno ($2.024'520.000) entre el área bruta total de la UG-1 (7.778,42 M2), es decir $260.,273,93. Se toma el valor de $260.000 para efectos de cálculo de cargas.

** El total de costos directos de urbanismo ($ 406.510.000) incluye $ 212'681.550 por urbanismo público (adecuación de vías y zonas verdes y $ 193.829.000 correspondientes a urbanismo privado.




88

Simulación Urbanística y Financiera. Unidad de Gestión 2.

PLAN PARCIAL PASEO DE SEVILLA. UNIDAD DE GESTIÓN 2 158 APARTAMENTOS

VALORES EN MILES

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADO %/VTAS VALOR/VIVIENDA

VALOR/M2 VIVIENDA

VENTAS TOTALES = 6.999.671 100,00%

VENTA APARTAMENTOS 4.244.501 60,64% 26.864 556

VENTA LOCALES 2.755.170 39,36% 6191

COSTOS DE VENTA : %/ costos ctn

CONSTRUCCIÓN (COSTOS DITRECTOS) 2.460.801 100,00% 35,16% 15.575 322

REAJUSTE EN COSTOS DE CTN 68.902 2,80% 0,98% 436 9

HONORARIOS DE CONSTRUCCIÓN 221.472 9,00% 3,16% 1.402 29

HONORARIOS INTERVENTORIA + REEMBOLSABLES 0 0,00% 0,00% 0 0

HONORARIOS DE ARQUITECTURA 66.442 2,70% 0,95% 421 9

OTROS DISEÑOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 61.520 2,50% 0,88% 389 8

SUB-TOTAL CTN REAJUSTADOS 2.879.137 2.879.137 41,13% 18.222 377

ADMINISTRATIVOS Y DE VENTAS :

PROMOCION 34.998 0,50% 222 5

GERENCIA 174.992 2,50% 1.108 23

IMPUESTO PREDIAL 18.899 0,27% 120 2

SEGUROS 20.999 0,30% 133 3

OTROS GASTOS 0 0,00% 0 0

GASTOS LEGALES 90.996 1,30% 576 12

SUB-TOTAL ADMITIVOS Y DE VENTAS 340.884 4,87% 2.157 45

FINANCIEROS :

INTERESES TERCEROS 0 0,00% 0 0

CORRECCION MONETARIA 104.995 1,50% 665 14

INTERESES UPAC 209.990 3,00% 1.329 28

COSTO RETENCIÓN FINANCIERA 18.899 0,27% 120 2

SUB-TOTAL FINANCIEROS BRUTOS 333.884 4,77% 2.113 44

TERRENO URBANIZADO :

COSTO DEL TERRENO EN BRUTO* 648.333 9,26% 4.103 85

INTERESES TERRENO 69.997 1,00% 443 9

URBANIZACION (COSTOS DIRECTOS)** 181.991 2,60% 1.152 24

REAJUSTE COSTOS DE URBANIZACION 5.096 0,07% 32 1

HONORARIOS DE CONSTRUCCIÓN 16.379 0,23% 104 2

HONORARIOS INTERVENTORIA + REEMBOLSABLES 0 0,00% 0 0

HONORARIOS DE ARQUITECTURA 4.914 0,07% 31 1

OTROS DISEÑOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 4.550 0,07% 29 1

SUB-TOTAL TERRENO URBANIZADO 931.260 13,30% 5.894 122

TOTAL COSTOS DE VENTA 4.485.165 64,08% 28.387 587

UTILIDAD OPERATIVA 2.514.506 35,92% 15.915 329

GASTOS DE VENTA :

COMISIONES 209.990 3,00% 1.329 28

PUBLICIDAD 174.992 2,50% 1.108 23

NOTARIALES Y REGISTRO 10.500 0,15% 66 1

INDUSTRIA Y COMERCIO 55.997 0,80% 354 7

GASTOS VARIOS Y REEMBOLSABLES 153.993 2,20% 975 20

IMPREVISTOS 55.997 0,80% 354 7

TOTAL GASTOS DE VENTA 661.469 9,45% 4.187 87

OTROS INGRESOS (FINANCIEROS) :

INTERESES DE CUOTAS INICIALES 0 0,00% 0 0

INTERESES DE SUBROGACION 0 0,00% 0 0

RECUPERACION FINANCIEROS 34.998 0,50% 222 5

INTERESES DEL CDT 0 0,00% 0 0

SUB-TOTAL OTROS INGRESOS (FINANCIEROS) 34.998 0,50% 222 5

GRAN TOTAL DE COSTOS Y GASTOS 5.111.636 73,03% 32.352 670

UTILIDAD 1.888.036 26,97% 11.950 247

DEVOLUCION DEL IVA 148.558 3,50% 940 19

UTILIDAD TOTAL 2.036.593 29,10% 12.890 267

* El precio de suelo bruto por metro cuadrado resulta de dividir el costo total bruto del terreno ($648'333,000) entre el área bruta total de la UG-2 (2,493,59 M2), es decir $259,999,83. Se toma




89

7.6 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

La información requerida para el ejercicio de reparto de cargas y beneficios, por cada

Unidad de Gestión y global para el área de planificación, proviene del esquema de

distribución urbanística de la ocupación del suelo público y privado definido por el

Plan; en segundo lugar, de los costos de construcción y desarrollo utilizados en la

simulación financiera anterior y de las obligaciones urbanísticas identificadas en

vivienda y otros usos.

La distribución de cargas se presenta para cada unidad de gestión, sin embargo, la

Unidad de Gestión 2 esta compuesta por varios lotes con matricula inmobiliaria

individual, razón por la que el ejercicio debe extenderse para cada uno de los lotes

individuales con el propósito de aportar claridad a cada propietario sobre su

participación en los aprovechamientos y sus obligaciones en la contribución para el

desarrollo de todo el Plan.

Definiciones para el reparto de cargas y beneficios

Para un mejor entendimiento de la metodología utilizada para obtener el equitativo

reparto de cargas y beneficios, en el presente Plan Parcial, se presentan las siguientes

definiciones:

Reparto: Es la distribución equitativa entre los propietarios conforme a la tenencia

de cada uno de los predios que hacen parte de las unidades de gestión, de las

obligaciones urbanísticas en proporción al aprovechamiento medio asignado a

cada unidad en índices de construcción o metros cuadrados construidos.

Carga: Son las obligaciones urbanísticas que tienen por objeto generar los

elementos componentes del espacio público que deben ser asumidos

solidariamente por los propietarios del suelo objeto de intervención en el plan

parcial en razón de la función pública del urbanismo.

Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben

ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder

para áreas verdes, recreacionales y equipamientos, y vías vehiculares; construcción

de vías vehiculares; y adecuación del suelo a ceder para áreas verdes,

recreacionales y equipamientos

Los costos correspondientes a las obligaciones urbanísticas por construcción de

equipamientos se determinan de conformidad con los metros cuadrados de

edificabilidad de cada unidad de gestión, por tal motivo los costos de construcción

no se contabilizaron como cargas en el reparto del presente Plan Parcial.

Beneficio: Se determina por la potencialidad de desarrollo derivada de la

asignación de aprovechamientos urbanísticos, cuantificados en metros cuadrados

de construcción que resultan de aprovechamiento medio, según los usos del suelo

definidos para el área de planificación y para cada una de las unidades de

gestión.

el valor de $260.000 para efectos de cálculo de cargas.

** El total de costos directos de urbanismo ($ 181.991) incluye $ 86'605,450 por urbanismo público (adecuación de vías y zonas verdes y $ 95.386.000 correspondientes a urbanismo privado.




90

DESCRIPCIÓN DEL EJERCICIO DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

En las tablas siguientes se representa la información esencial acerca de la

cuantificación y reparto equitativo de cargas y beneficios, que permite la construcción

de los elementos a ceder y constitutivos del espacio público dentro de los proyectos

inmobiliarios del Plan. Con el resultado final se pretende demostrar tanto la viabilidad

del desarrollo, como el aporte idéntico (equitativo) por unidad de aprovechamiento

(m²) o de edificabilidad de cada una de las unidades de gestión.

Asignación de Aprovechamientos o Edificabilidad

Según lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, acerca de los aprovechamientos para el

polígono Z3 RED 4, se define un rango de aprovechamientos en índice de construcción

mínimo de 2 y máximo de 10. Para efectos del Plan Parcial propuesto y con

fundamento en la simulación financiera y las características físicas del área de

intervención, en cuanto a las limitaciones o afectaciones de terreno, se define un

índice de construcción para el plan parcial y para cada unidad de gestión, calculado

sobre el área neta del lote, para así obtener la edificabilidad total del plan y por

unidad de gestión, tal como se muestra en la tabla siguiente:

ASIGNACIÓN DE APROVECHAMIENTOS- PLAN PARCIAL

Índice de

Construcción

Área Neta

m²

Edificabilidad

m²

Edificabilidad

Vivienda m²

Edificabilidad

Otros Usos m²

4.5 8819.47 39.685,81 36.984,54 2.701,27

ASIGNACIÓN DE APROVECHAMIENTOS POR UNIDADES DE GESTIÓN

Índice de

Construcción

Área Neta

m²

Edificabilidad

m²

Edificabilidad

Vivienda m²

Edificabilidad

Otros Usos m²

Unidad de Gestión 1 4.25 6.875,97 29.270,79 29.074,22 196,57

Unidad de Gestión 2 5.36 1.943,50 10.415,02 7.910,32 2.504,70

La distribución de la edificabilidad total por tipología de usos se hizo con base en el

siguiente porcentaje: 93,19% para vivienda y 6,81% para otros usos. Producto de la

experiencia en otros proyectos similares y de las características constructivas de los

edificios.

Distribución de los beneficios (Aprovechamientos)

Por la heterogeneidad de los productos inmobiliarios propuestos y la dificultad para su

convertibilidad y liquidación de las cargas en forma equitativa, se optó por la

definición de un indicador de referencia que permita homologar las diferentes

tipologías de productos, cuya construcción se hace con base en los precios de venta

de cada producto, como se muestra en la siguiente tabla:




91

Producto Precio por m²

$

Precio Total

$

Factor***

Equivalencia Punto

VIS TIPO 1 556.000

24.675.280 1,000

VIS TIPO 2 556.000 28.695.160 1,000

VIS TIPO 3 556.000 29.468.000 1,000

OTROS 1 .100.000 30.800.000 1,978

*** Se define el factor de conversión a puntos acorde con el valor del M²

del producto inmobiliario. Asumiendo el menor valor del M² como la

unidad

Los productos inmobiliarios definidos son: vivienda de interés social en rangos de

precios que van desde los $24.675.280 hasta los $29.468 000, y a la tipología de locales

comerciales, con un valor promedio de $ 30.800.000. Sobre estas dos tipologías de

productos se aplican los factores de 1,00 para vivienda y 1,978 para otros usos,

resultante de dividir el valor del metro cuadrado construido de otros usos entre el valor

del metro cuadrado construido de vivienda, tomado como valor unitario.

Conversión de Edificabilidad a Puntos

La siguiente tabla ilustra la conversión de la edificabilidad a puntos con base al factor

definido en el cuadro anterior por metro cuadrado de tipología de producto de

acuerdo a la distribución física de la edificabilidad y el uso.

Unidades de Gestión

Edificabilidad

m²

VIS

Puntos

Otros

Usos

Puntos

Edificabilidad

en

Puntos

Distribución

Porcentual

%


29.270,79

29.074

389

29.463

69,61


10.415,02

7.910

4.955

12.866

30,39

Sector B

6.829,63

5.187

3.249,19

8.436

19,93

Sector C

3.585,39

2.723

1.705,81

4.429

10,46

Total

39.685,81

36.985

5.344

42.329

100,00

La distribución de los puntos para los predios que componen la Unidad de Gestión 2 se realizó acorde

con el porcentaje de suelo que aportan cada uno en dicha Unidad de Gestión 2

De esta manera se tienen dos tipologías de M2 vendibles, diferenciados por su valor por

M2 en vivienda y otros usos, con sus respectivos valores por predio, por unidad de

gestión y total, que luego se comparan con los valores de las cargas, para generar la

Tabla de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Para este Plan Parcial específicamente, aunque se tienen tres (3) tipologías de

apartamentos por áreas, (entre 44.38 M2 y 53 M2) el factor de equivalencia en puntos

es 1,00, pues corresponde al mismo valor de venta por M2 de $556 000.

Cálculo de Las Cargas Generales del Plan Parcial

Para la cuantificación de las cargas generales del Plan se parte del planteamiento

urbanístico básico (Distribución de los espacios privados), los proyectos viales que




92

comprometen el área de planeamiento y las obligaciones urbanísticas determinadas

en las Fichas Normativas.

La siguiente tabla muestra las cargas generales del plan parcial:

Cesión Suelo m² Valor m²

$

Costo Total

$

Via pública

1452,54

260.000

377.660.400

Zonas Verdes por

VIS

1984,29

260.000

515.915.400

Total

3.302

-

893.575.800

Adecuación y construcción

Via pública

1452,54

151.660

220.292.216

Zonas Verdes por

VIS

1984,29

52.804

104.778.449

Total

325.070.666

Cargas Totales

1.218.646.466

El total de los costos de los anteriores ítems, se le consideran las cargas generadas por

los desarrollos urbanísticos, expresadas para el total del área de intervención, por

unidad de gestión y por predio aportado para la unidad de gestión 2.

Para la cuantificación de los costos de cada una de las cargas se utilizaron los precios

unitarios por ítem de construcción que a continuación se incluyen.

Costos Directos Construcción de Equipamientos

Excavaciones y fundaciones en concreto

reforzado

22.800

Estructura en concreto reforzado

84.750

Baños completos y enchapes

11.400

Piso en baldosa cerámica

25.650

Cubierta en madera, teja y canoas

52.000

Muros en adobe, revoques y pinturas

23.500

Ventanería en PVC y vidrio nacional y

carpintería mad.

17.100

Instalaciones eléctrica e hidrosanitaria

26.560

Costo total*

263.760

* Se asume $ 263.760 como costo promedio para las dos

unidades de gestión: $264.813 (UG-1) y $262.708 (UG-2)




93

Costos Directos Urbanismo Adecuación de Vías

Demoliciones existentes 12.500

Andenes y cordones y excavaciones 25.500

Afirmados y pavimento asfáltico 40.800

Redes de acueducto y alcantarillado por

construir

45.800

Red eléctrica exterior 27.060

Costo total 151.660

costo M² de suelo 260.000

Costos Directos Urbanismo Áreas Verdes recreacionales

Explanaciones y adecuación del terreno 4.646,00

Andenes 20.189,00

Arborización y engramados 6.063,00

Amoblamiento, luminarias, juegos 12.284,00

Cerramientos, cañuelas, desagües 9.622,00

Costo total* 52.804,00

* Equivale al costo total por metro cuadrado para las dos

unidades de gestión

La actualización de los valores monetarios futuros de las cargas, se hará teniendo en

cuenta el valor del IPC.

Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios por Unidad de Gestión

El ejercicio de reparto equitativo de cargas y beneficios parte de expresar la

edificabilidad en puntos por predio, por unidad de gestión y total, de igual forma

indica el porcentaje que representa cada predio y unidad de gestión del total del Plan,

el cual al ser multiplicado por las cargas totales del plan en pesos genera un total de

cargas por predio y por unidad de gestión, valor que dividido entre la edificabilidad en

puntos determinará un factor que debe ser igual para todas las unidades de gestión,

en función de demostrar un ejercicio equitativo de reparto. El siguiente cuadro señala

los datos aquí descritos:

Reparto "Equitativo" De Cargas Y Beneficios Por Unidad De Gestión

Propietario

Distribución de la

Edificabilidad en

Puntos

Distribución

Porcentual

%

Distribución de

Cargas

$

Cargas

por U.G.


29.463

69,61

848.243.787

28.790


12.866

30,39

370.402.678

28.790

Sector B

8.436

19,93

242.880.914

28.790

Sector C

4.429

10,46

127.521.764

28.790

Total

42.329

100,00

1.218.646.466

28.790




94

Distribución Física de Las Cargas asignada por Unidad de Gestión

Con el fin de determinar la responsabilidad de cada unidad de gestión y los predios

que la conforman, de ceder el suelo, la adecuación y construcción de las cargas

valoradas para cada una de ellas en el numeral anterior, se procede a su distribución

física en metros cuadrados por tipo de carga, la cual se muestra en la siguiente tabla:

REPARTO FISICO DE CARGAS

UNIDAD DE

GESTION 1

UNIDAD DE

GESTION 2

TIPO DE CARGA m² VALOR EN PESOS m² VALOR EN PESOS

Vías

902,45

371.502.567

550,09

226.450.049

Áreas verdes, recreacionales y

equipamiento

1524,09

476.741.448

460,2

143.952.401

Totales en pesos

848.244.015

370.402.450

Los resultados del cuadro anterior se consideran de carácter vinculante, al momento

de la expedición de las respectivas licencias de urbanismo y construcción.

Revisión y modificaciones al reparto

La Administración Municipal podrá revisar y ajustar el reparto equitativo de cargas con

base en estudios técnicos que justifiquen la modificación de las variables con las cuales

se efectuó el reparto. Para poder realizar esta modificación se deberá tener en cuenta

la aplicación del principio de equidad entre las diferentes unidades de gestión.

Para la modificación del reparto de cargas se deberá seguir el mismo trámite exigido

para la elaboración del Plan Parcial en la Ley 388 de 1.997 y las normas que lo

modifiquen o lo complementen.

8 NORMAS BÁSICAS Y USOS DEL SUELO

8.1 PREVALENCIA NORMATIVA.

Son aplicables al polígono de expansión, las normas estructurantes y generales

establecidas en el Acuerdo 62 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial para el

municipio de Medellín y Acuerdo 23 de 2000 que adopta las Fichas Resumen de

Normativa Urbana.

8.2 USOS DEL SUELO.

Los usos del suelo asignados al área de planificación corresponden a lo dispuesto en

los artículos 163, 164 y 173 del acuerdo 62 de 1999, así como del Cuadro de asignación

de usos del Centro Tradicional y Representativo.




95

8.3 NORMAS BÁSICAS ESPECÍFICAS

Salvo lo dispuesto en las normas básicas definidas en el Proyecto de decreto del

presente Plan Parcial, se aplicarán en lo pertinente las normas básicas vigentes para el

Municipio de Medellín.

Obligaciones de parqueo. En cuanto a los requerimientos de parqueo de los futuros

habitantes de los desarrollos urbanísticos propuestos para los dos unidades de

gestión, se ha partido básicamente del criterio de la tipología de vivienda a

establecerse, el cual es la vivienda de interés social, para la cual, se ha establecido,

según las Normas Básicas, el requerimiento de una (1) plaza de parqueadero por

cada nueve (9) viviendas para el desarrollo de las dos unidades de gestión, además

de plazas para el parqueadero de motocicletas en el desarrollo de las dos

unidades de gestión.

Antejardines. Debido a los requerimientos de accesibilidad a las edificaciones:

vivienda, garajes, comercios y servicios, sobre las vías que confinan el área de

planificación del Plan Parcial, el antejardín público estará integrado con el andén y

la zona verde como sección total peatonal, permitiendo conformar una sección

vial tipo bulevar o paseo para estas vías.

Limitación al Cargue y Descargue en el Interior del Barrio. El horario de cargue y

descargue en este sector será reglamentado posteriormente a la aprobación de

este plan parcial por la Secretaria de Transportes y Transito, a quien podrá

presentarse la propuesta por quienes ejecuten el plan parcial.

Tratamiento de fachadas abiertas. Todas las edificaciones que hacen parte del

área de planificación del Plan Parcial, que estén adyacentes al espacio de cesión

pública y equipamiento público, tendrán fachadas abiertas a este espacio. No se

admitirán culatas o fachadas cerradas a estos espacios públicos.

Áreas Libres Privadas. Las áreas libres privadas deberán permanecer como tales en

los desarrollos urbanísticos. Un porcentaje de estas áreas debe permanecer como

zona verde.

Alternativas para que las organizaciones del barrio retomen en comodato el

equipamiento cedido por los planes parciales.

Se propone en el presente Plan Parcial, que en futuras normas se reglamenten y

propongan nuevas alternativas de manejo de los equipamientos y espacios públicos

cedidos por los planes parciales que se vayan desarrollando mediante el tratamiento

de redesarrollo. Es especialmente beneficiosa la entrega de los equipamientos por

comodato a las organizaciones administradoras de las urbanizaciones, pues permite no

solamente un manejo eficiente por los habitantes que usan estos espacios sino la

formación de comunidad, al tener la oportunidad de reunirse alrededor de la finalidad

de administrar de estos equipamientos y espacios.

Reglamentación de un fondo para el manejo de parte de las áreas públicas

cedidas con el fin de lograr un eficiente manejo de ellas en términos de su

agrupación y localización adecuada.




96

Se propone la reglamentación de este fondo en aras de lograr una ordenación

armónica y equilibrada de las zonas construidas en vivienda y las zonas cedidas para

equipamientos y espacios públicos. Este fondo permitirá acceder a la compra de

terrenos y construcción de espacios públicos y equipamientos definidos previamente

dentro de un plan general para el barrio El Chagualo.

9. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN

9.1 GESTIÓN ECONÓMICA. Para el desarrollo de la Unidad de Gestión 1, se cuenta con una sociedad anónima

creada- en el año 2001, con el objetivo de desarrollar proyectos de vivienda de interés

social en altura.

Con el apoyo y aporte de sus socios, se logró obtener un capital inicial que ha

permitido a la fecha haber logrado con gran éxito el desarrollo (construcción y venta)

de dos proyectos de características similares como son Ciudadela Sevilla, con 660

apartamentos y Fuentes de Perú con 88 apartamentos. El éxito comercial, al lograr

unos volúmenes de ventas muy superiores al promedio de este tipo de proyectos y el

alto nivel de satisfacción de los compradores y habitantes de estos proyectos, nos

permiten estar convencidos de continuar con el desarrollo de este tipo de proyectos.

Para el desarrollo del proyecto es necesario contar con la participación de entidades

financieras, que nos otorgan los créditos a constructor, los cuales adicionados a las

cuotas iniciales aportadas por los compradores permiten atender los compromisos del

flujo de fondos del proyecto.

Para el desarrollo de la Unidad de gestión 2, se prevé un comportamiento similar a la

fecha de su ejecución, de acuerdo a la dinámica establecida en el medio para llevar

a cabo esta tipología de proyectos, constituida básicamente por el aporte de capital

de los propietarios y/o socios del futuro proyecto, las cuotas iniciales de los productos

inmobiliarios (viviendas y locales comerciales) y el resto del capital, proveniente de una

entidad financiera.

9.2 GESTIÓN SOCIAL.

“Las propuestas de planes parciales que se realicen en tratamientos de renovación,

redesarrollo, consolidación, conservación y mejoramiento integral deberán adjuntar a

la propuesta el recuento del proceso de gestión social adelantado y si existen actas de

compromiso levantadas con la comunidad o sus representantes de manera que

garanticen a la administración el camino adelantado hacia la construcción de

consensos en torno al Plan Parcial y de sus proyectos. Igualmente se deberán proponer

las estrategias específicas de vinculación de la comunidad a los proyectos, modelos

de asociación con actores participantes y propuesta de protección a moradores”.

En este plan parcial, debido a que no hay desplazamiento de población, ni de las

actividades económicas existentes en un corto plazo, la gestión social consiste en la

realización de procesos de sensibilización de la nueva población a localizarse allí, en

cuanto a aspectos tales como la vida en comunidad y copropiedad, así mismo la

difusión de los nuevos proyectos ha realizar entre los habitantes del Barrio.




97

En desarrollo del presente Plan Parcial se han realizado una serie de contactos con

diferentes personas representantes de las comunidades vecinas al área de desarrollo

del Plan Parcial, en las etapas del diagnóstico y formulación, tales como, las Juntas de

acción comunal del barrio Sevilla, y barrio El Chagualo, Trabajadora Social de la

unidad residencial Ciudadela Sevilla y representante del Aula Ambiental del Instituto Mi

Río (Hoy SMA), en los cuales se ha informado sobre el desarrollo del Plan Parcial en el

sector al igual que se ha recibido valiosa información sobre la dinámica del barrio, la

cual se encuentra consignada en el Diagnóstico del mismo.

Con respecto a la vinculación directa al desarrollo del Plan Parcial, se establecieron

contactos con los propietarios de los predios que conforman el Conjunto de Bodegas

Chagualito y los predios en donde se encuentran actualmente las oficinas de la

empresa “Botero Soto”.

En este sentido, se anota la participación en el desarrollo del Plan Parcial por parte de

los propietarios de los predios de la empresa Botero Soto, quedando establecidos

como predios a desarrollar mediante Plan Parcial ,mediante la calificación como

Unidad de Gestión 2. Se anexa la comunicación de respuesta a la inclusión en el

presente Plan.

De otro lado, los propietarios de los predios en donde se localiza el conjunto de

Bodegas Chagualito, han manifestado su deseo de permanecer en el estado actual,

de acuerdo a que la construcción de estas bodegas es reciente, las especificaciones

de construcción son excelentes, además de no haber recuperado la inversión inicial.

Por lo tanto se ha definido esta porción de la manzana 65 – 56, como “Área de Manejo

Especial. Igualmente se anexan las respectivas comunicaciones en este sentido.

El Espacio Público y la Organización.

En el barrio El Chagualo la vivienda de interés social se constituye en prioridad para el

logro de la integración espacial y social en su área interna y de articulación a los

barrios vecinos, tales como: San Benito en el centro de la ciudad, Jesús Nazareno,

Barrio Sevilla y el establecimiento de relaciones de convivencia con la comunidad

laboral de estos sectores que ya es significativa.

Estas relaciones se construyen a partir del manejo de lo público y del tratamiento a las

formas de organización y participación de las comunidades internas de estos barrios.

En este sentido se propone darle prioridad a ciertos espacios públicos como son la

calle 65 y la carrera 56 y los alrededores de la capilla existente. Darle esta importancia

al espacio público del corredor del río con decisiones de orientar las actividades y

accesos sobre este lugar.

Un segundo aspecto que es importante es el de concentrar parte de las cesiones de

espacio público en un lugar, sobre la carrera 56 ya que la cesión de este tipo de

espacio llega a ser significativa en las 23 manzanas del barrio. Puede lograrse mediante

la constitución de un fondo para este fin.

Se debe retomar la forma particular de organización de la propiedad horizontal para

su administración y articularla al interés de lo público y a la totalidad del vecindario.

Una forma puede ser la entrega a estas organizaciones del equipamiento mediante

contratos de comodato.




98

Condiciones de Calidad Habitacional.

El Artículo 185º del Acuerdo 062 que adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial del

Municipio de Medellín, establece las condiciones de calidad habitacional las cuales

son retomadas para el Plan Parcial de Paseo de Sevilla:

"Integralidad de los proyectos urbanísticos, gestión ambiental, heterogeneidad o

mezcla de población y actividades compatibles con la vivienda, que revierta el

fenómeno de la segregación y la especialización en el uso del suelo". En

consecuencia se delimitan las vías de borde del barrio y la calle 65 y carrera 56

como lugares de mezcla de actividades diferentes a la vivienda.

"El barrio es la unidad socioespacial y el espacio público como estructurante debe

garantizar la libre circulación y disfrute. En los nuevos desarrollos se deben estimular

otras alternativas de seguridad y control diferentes al cerramiento".

En este sentido la agrupación de las áreas de cesión de todas las manzanas en un

gran parque puede garantizar el cumplimiento de esta aspiración. Se propone

delimitar el barrio como unidad de planeamiento y prevalente para fijar las

obligaciones urbanísticas de cada unidad de gestión de los diferentes tipos de

proyectos que puedan adelantarse en dicho lugar.

"Las condiciones del entorno deben garantizar la localización apropiada para el

asentamiento humano, valoración del patrimonio cultural y equilibrio entre atributos

urbanos y densidades, acorde con la capacidad instalada del respectivo

polígono".

"Las condiciones de la casa como espacio privado de la familia deben garantizar

privacidad, acceso, seguridad en las edificaciones, legalidad en la tenencia y

calidad locativa en condiciones apropiadas de iluminación, ventilación y áreas, en

función del número de alcobas y las formas de habitar".

"La vivienda es un resultado que puede consolidarse en un proceso de desarrollo

progresivo, con respaldo a la iniciativa de organizaciones comunitarias, sociales,

privadas y públicas".

"Los estándares y obligaciones para la Vivienda de Interés Social (VIS) tendrán un

manejo diferencial, sin detrimento de la calidad, acorde con los procesos y

tratamientos en los cuales se genera: Desarrollo en suelo urbano y de expansión,

redesarrollo, renovación, consolidación y mejoramiento integral".

9.3 GESTIÓN DEL SUELO.

Con la finalidad de lograr un equitativo reparto de cargas y beneficios al interior del

Área de planificación del Plan Parcial y de acuerdo con las características específicas

para el desarrollo del presente Plan Parcial, se define que cada una de las dos

unidades de gestión asumirá sus correspondientes cargas y se mantendrá la estructura

predial original37.

Los procesos de gestión social y económica se han simplificado durante la elaboración

37 Decreto 1212 de 2000, diciembre 5. Artículo 13, Parágrafo 2




99

del Plan Parcial mediante negociación con los propietarios de los diferentes lotes de

tierra considerándose hoy un solo globo de propiedad para la Unidad de Gestión 1,

para facilitar los tratamientos del proyecto respecto al reparto de cargas y beneficios,

en el conjunto del área cobijada por el plan parcial, sin tener que acudir a instrumentos

que propone la ley, tales como: cooperación entre partícipes, transferencia de

derechos de construcción y desarrollo al interior del plan parcial. (Artículo 210º, POT

Medellín).

Los predios que componen la unidad de gestión 2, pertenecen a una familia, quien ha

estado de acuerdo en desarrollarlos mediante Plan Parcial en una etapa posterior al

desarrollo de la Unidad de Gestión1. Sin embargo se propone la Cooperación entre

Partícipes y la Integración Inmobiliaria, tanto para el desarrollo de los proyectos, como

para el logro del reparto equitativo de cargas y beneficios. Cada una de las unidades

de gestión asume sus propias obligaciones urbanísticas y hace uso de los

aprovechamientos definidos por el POT para este sector.

10. CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN

El cronograma de ejecución de las unidades de gestión se aborda definiendo dos

etapas para el desarrollo de la unidad 1: Se estima un plazo aproximado de dos años

para el desarrollo de las dos etapas.

La Unidad de Gestión 2 comprenderá a su vez dos etapas de desarrollo, a desarrollarse

con un plazo máximo de cinco años, luego de iniciada la ejecución de la Unidad de

gestión 1.

10.1 PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS

”Las propuestas de planes parciales deberán contemplar adicional a las unidades de

gestión, los programas y proyectos que deberán acompañar el desarrollo de cada una

de estas unidades.

Adicionalmente, podrán ser formulados programas para atender aspectos sociales o

económicos para la comunidad residente o involucrada en el Plan Parcial, o para

especificar proyectos de intervención urbana comunes a varias unidades”.

Debido a la escala de este plan parcial y a que no existen proyectos estructurantes

que impacten el área del plan parcial, no se definen programas y proyectos.




100

ELABORACIÓN DEL PLAN PARCIAL

DIRECTOR ASESOR: Arquitecto Jorge Álvaro Espinosa

AUTORA: Arquitecta Urbanista Luz Piedad López González

ENCARGO

CONINSA- RAMÓN H.

ARQUITECTURA Y CONCRETO

ASESORES TÉCNICOS

Arquitecto Luis Guillermo Duque Yepes

Ingeniero Bernardo Vieco

Ingeniero Geólogo Hernando López G.

Arquitecta Tatiana Zuluaga G.

EQUIPO TÉCNICO ASESOR DEL DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN

Arquitecta Luz Dary Ramírez

Ingeniero Albeiro Osorio – Vías

Arquitecta Beatriz Arias –Espacio Público

Arquitecto Juan Diego Lopera –Equipamientos

Ingeniero Wilber Agudelo

Ingeniero Leonel Rincón

Ingeniero Carlos Bohórquez

Ingeniero Mario Flórez

Economista Jhon Jairo Hurtado

Abogada Silvia Baena




101

FUENTES BIBLIOGRÁFICAS

Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, "Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal

062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, en cuanto a los

contenidos y procedimientos de los Planes Parciales".

Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, acuerdo 062 de 1.999, Artículos 12º,

42º, 43º, 44º,45º, 49º, 55º y 60º, 64, 101º,122º,123º,131º,135º.

Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del municipio de Medellín,

páginas 120, 234, 235, 251,252

Estudio de Instrumentación y Microzonificación Sísmica del área urbana de

Medellín.

Artículo 9º de la Resolución 08321 del 4 de agosto de 1983, emanada del Ministerio

de Salud, en la cual se dictan normas sobre la protección y conservación de la

audición, de la salud humana y el bienestar de las personas, por causa de la

producción de ruidos.

Estimación de la Población del Municipio de Medellín por sexo y grupos de edad,

según barrio y comuna, de residencia habitual. Junio 2002

Plan de Trabajo Social con la Comunidad de la Ciudadela Sevilla. Lucía Areiza A.

Trabajadora social de Ciudadela Sevilla. CONINSA & RAMÓN H. S.A. Febrero 2002,

página 2.

Entrevista con la Coordinadora de Eventos del Instituto Mi Río, Octubre de 2002

2º Informe “Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área

Metropolitana del Valle de Aburrá. Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-

Septiembre del 2003.

documento tÉcnico de soporte plan parcial de

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