C ti  d   t lid d   l  Cuestiones de actualidad en la reclamación por vicios constructivos reclamación por vicios constructivos en las comunidades de propietarios

Fernando Acedo LluchAbogado

¿QUE ES UN VICIO CONSTRUCTIVO ?¿QUE ES UN VICIO CONSTRUCTIVO ?HumedadesHumedadesFiltracionesGrietasDesprendimientospRotura soleríaForjadoCimentaciónMalos oloresVentilación inadecuadaRotura red saneamientoDefectos de equiposDesprendimiento pinturaRotura de azulejos

l d dMateriales inadecuadosVicios del sueloMal aislamiento acústicoM l  i l i   é iMal aislamiento térmicoEtc……

QUE NO ES UN VICIO CONSTRUCTIVOQUE NO ES UN VICIO CONSTRUCTIVO

A. Defectos por falta de mantenimiento (Ver lib  d l Edifi i  JJAA)libro del Edificio JJAA)

B. Defectos por daños vandálicosC. Defectos por uso inadecuado instalacionesD. Defectos por obras que modifican D. Defectos por obras que modifican 

configuración original del edificioE Defectos por reparaciones mal ejecutadas E. Defectos por reparaciones mal ejecutadas F. Defectos inapreciables o de escasa entidad

LOS AGENTES RESPONSABLESLOS AGENTES RESPONSABLESA PROMOTOR  SolidaridadA. PROMOTOR. SolidaridadB. ARQUITECTO‐PROYECTISTA. (Error de 

calculo o de diseño))C. DIRECTOR DE OBRA. (Vigilar se ajuste al 

proyecto no por simples imperfecciones)DIRECTOR DE EJECUCION ( t l t b j  D. DIRECTOR DE EJECUCION (control trabajos de ejecución)

E EMPRESA CONSTRUCTORA  (Error en la E. EMPRESA CONSTRUCTORA. (Error en la ejecución).

F. LABORATORIO DE CONTROL. (Error en los (ensayos o controles)

G. SUBCONTRATISTA O SUMINISTRADOR ( t i l  d f t )(materiales defectuosos)

¿A¿A QUIENQUIEN DEMANDAMOS?DEMANDAMOS?Promotor = SiempreResto de agentes = Depende

A fArgumentos a favorSeguro profesionalM t d l dMayor reparto de la condena

Argumentos en contraHabrá mas abogados peritos en contraHabrá mas abogados y peritos en contraPosible absolución y condena en costas

MEDIDAS CAUTELARES art. 730 y ss LEC

¿RECLAMACION ¿RECLAMACION SOLIDARIA O SOLIDARIA O INDIVIDUALIZADA?INDIVIDUALIZADA?

Art.17,2 LOE “La RC será exigible de formapersonal e individualizada”.personal e individualizada .Art.17,3 LOE, “cuando no pudieraindividualizarse la causa de los dañosindividualizarse la causa de los dañosmateriales o quedase debidamente probadal i d l i dila concurrencia de culpas sin que pudieraprecisarse el grado de intervención de cadaagente en el daño producido, laresponsabilidad se exigirá solidariamente”.p g

LA INTERVENCION PROVOCADALA INTERVENCION PROVOCADAPrevista art. 14 LEC y D.A. 7ª LOE

Traslado al demandante para oposición

Jurisprudencia contradictoria

El tercer interviniente no demandado

Criterios sobre imposición de costasp

PLAZOS DE PRESCRIPCION LOE (a PLAZOS DE PRESCRIPCION LOE (a partir del acta de recepción 17,1) partir del acta de recepción 17,1) 1 año Vicios que afecten a elementos de1 año. Vicios que afecten a elementos de terminación o acabado3 años Vicios que afectan a la habitabilidad del3 años. Vicios que afectan a la habitabilidad del edificio10 ñ Vi i l i t ió t t10 años. Vicios en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio2 años para interponer demanda (art 18 LOE)

*Dies a quo = nacimiento defecto*Daños continuados = fecha dictamen*Interrupción prescripciónp p p

PRESCRIPCION EN LOS TRIBUNALESPRESCRIPCION EN LOS TRIBUNALES

RETICENCIA A APRECIAR EXCEPCIONES DE PRESCRIPCION (teoría de los daños

i d lid id d )continuados y solidaridad agentes)

N d STS 16/1/15 l ió tNovedosa STS 16/1/15 la acción contra cualquier agente interrumpe prescripción contra promotor pero no a la in ersapromotor pero no a la inversa

COJUNTAMENTE LOE Y RESPOSABILIDADCOJUNTAMENTE LOE Y RESPOSABILIDAD CONTRACTUAL arts, 1101 y 1964 CC (15 Años)

ELEL SEGUROSEGURO DECENALDECENAL DELDEL EDIFICIOEDIFICIO

Regulado en el art. 19 c) LOE en garantía de los siguientes defectos:de los siguientes defectos:

*cimentación*soportessoportes*vigas*f j d*forjados*muros de carga*otros elementos estructurales

Es obligatorio para realizar escritura ONDHg p

EL SEGURO DECENAL DEL EDIFICIOEL SEGURO DECENAL DEL EDIFICIO

-Capital asegurado 100% del coste final obra

Edificios licencia posterior 6 5 2000-Edificios licencia posterior 6-5-2000

-No es exigible en vivienda de uso propio pero si

vende + seguro por tiempo restante (10 años)

Analizar las condiciones generales y particulares de-Analizar las condiciones generales y particulares de

la póliza (exclusiones)

-STS de 5 mayo 2014. (Aranzadi 2014\3293)

El seguro puede repetir contra otros agentes-El seguro puede repetir contra otros agentes

¿ES¿ES NECESARIONECESARIO ACUERDOACUERDO DEDEJUNTAJUNTA PARAPARA DEMANDAR?DEMANDAR?A t i t j i d i t di t iAnteriormente jurisprudencia contradictoria

STS de 10-10-2011 declara como doctrinajurisprudencial la necesidad de acuerdojurisprudencial la necesidad de acuerdo

El artículo 10 1 a) LPH “no requierenEl artículo 10,1 a) LPH no requierenacuerdo obras necesarias para

t i i t ió d lmantenimiento y conservación delinmueble…

¿PUEDE UNA CCPP RECLAMAR DAÑOS COMUNES Y ¿PUEDE UNA CCPP RECLAMAR DAÑOS COMUNES Y PRIVATIVOS?PRIVATIVOS?PRIVATIVOS?PRIVATIVOS?STS 656/2013 El presidente de la comunidad está legitimado para reclamar los daños tanto en elementos comunes como en elementos privativos

¿PUEDE UN PARTICULAR RECLAMAR DAÑOS COMUNITARIOS?COMUNITARIOS? STS 9/2/1991, AP de Sevilla 1/2/1992 o AP Leon 19/9/13 Legitimación de los propietarios para reclamar daños g p p pelementos comunes cuando actúan en beneficio de la Cdad

LA PRUEBA PERICIALLA PRUEBA PERICIAL

ES LA PIEZA ANGULAR DE LA DEMANDAEL MEJOR PERITO conocimientos + comunicaciónEVITAR EL “PORQUE TU LO DIGAS”

MUESTRAS Y EVIDENCIASMUESTRAS Y EVIDENCIASESTADISTICAS  DATOS      OPINIONES  DATOS      OPINIONES  

MEDITAD INVESTIGACION RIGUROSATESTIMONIO DE EXPERTOSANALOGIASDEMOSTRACCIONES

RECLAMACION DE HACER Vs RECLAMACION DE HACER Vs RECLAMACION DE CANTIDADRECLAMACION DE CANTIDAD

Inconvenientes reclamación de cantidad* importes insuficientes* modificaciones precios* enriquecimiento ilícitoq

Inconvenientes reclamación de hacer* indeterminación cuantía*  sin ejecución provisionalj p* ejecución de Sentencia

DEFECTOS POSTERIORES A LA DEFECTOS POSTERIORES A LA PRESENTACION DE LA DEMANDAPRESENTACION DE LA DEMANDA

Posibilidad de ampliación si no se haA. Posibilidad de ampliación si no se ha contestado la demanda (art. 401,2 LEC)

B. Dejarlo anunciado en caso de daños jcontinuados (informe pericial)

C. Pepetuación de la jurisdicción art 411 LEC (tendremos que presentar nuevaLEC (tendremos que presentar nueva demanda)