CUADERNO DE CONSUMO Nº 30

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GUÍA DE VIVIENDA

Equipo de Trabajo:

Francisco Cucala CampilloPilar Fernández AyalaJorge Ibarbuen VillarigMarta Escartín LabartaNieves Pérez SinusíaRoberto Zarazaga Tomás

Corrección Textos:

Teresa Martín VenturaMerche Penacho GomezCristina Esteban Pelegrín

Edición: Febrero 2006

Tirada: 2000 ejemplares

Edita: Unión de Consumidores de Aragón-UCEDirección General de Consumo del Gobierno de Aragón

Internet: www.aragonvivienda.com

Impresión: Edición y Gestión De.Z.

D.L.: Z-597-2006

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GUÍA DE VIVIENDA

ÍNDICEPresentación de la Consejera de Salud y ConsumoPresentación del Presidente de la Unión de Consumidores de Aragón

1. Compraventa de vivienda

1.1. Tipos de vivienda:

Nueva: libre o protegida.

De segunda mano.

Cooperativas.

Comunidad de bienes.

1.2. Contrato:

Información previa.

Tipos de contrato.

a) Precontrato:- Opción de compra.- Compromiso o promesa de compra-venta.- Contrato de señal.- Contrato de arras.

b) Contrato: público o privado.

Gestiones posteriores:

- Pago de impuestos y gastos.

- Registro de la Propiedad.

- Préstamos.

1.3. Garantías y responsabilidades.

2. Arrendamiento de vivienda:

2.1. Tipos de arrendamiento:

De vivienda.

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GUÍA DE VIVIENDA

De uso distinto al de vivienda.

Exclusiones.

2.2. Contrato:

Información previa.

Contrato.

La fianza.

La renta.

Gastos.

Régimen de obras.

Derecho de Adquisición Preferente.

Extinción del contrato.

La subrogación en el contrato.

La cesión y el subarriendo.

Las reclamaciones.

2.3. Garantías y responsabilidades.

3. Administración Pública:

3.1. Subvenciones y ayudas.

3.2. Legislación vigente.

4. Consejos útiles

5. Preguntas más frecuentes

6. Páginas de interés

7. Definiciones

8. Dirección de la Oficina de Vivienda de Aragón

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GUÍA DE VIVIENDA

Presentaciones

El mercado inmobiliario se ha convertido en uno de los sectores que gene-

ra mayor número de consultas y reclamaciones de los ciudadanos, dado

que junto al gran volumen y frecuencia de este tipo de transacciones, la

compra de una vivienda es la operación financiera más importante a la

que nos enfrentamos los consumidores.

Atendiendo tanto a las específicas circunstancias de esta actividad mer-

cantil, como a las claras repercusiones que puede revestir para los intere-

ses de los adquirentes, el Departamento de Salud y Consumo, ha firmado

un convenio de colaboración con la Unión de Consumidores de Aragón

para la creación y puesta en funcionamiento de una oficina de informa-

ción al consumidor en materia de vivienda.

Esta iniciativa coincide con una etapa en la que las Administraciones

públicas están poniendo el máximo interés en facilitar el acceso a una

vivienda digna, porque se trata, y así debe ser, de una prioridad de la

acción de gobierno.

Las bases de cooperación recogidas en el convenio se plasman en el

fomento de la información y en la orientación sobre las distintas modali-

dades de acceso a la vivienda, las fórmulas de adquisición en propiedad

y arrendamiento, las ayudas públicas, los contratos y sus cláusulas, y

sobre las posibles vías para la defensa de los contratantes.

Una de las líneas para lograr estos objetivos se concreta en la guía que

tiene el lector en sus manos, que esperamos sea un instrumento útil y

práctico para afrontar con la necesaria garantía la compra o el alquiler de

vivienda, aportando la información precisa para que no se vea perjudica-

do en sus derechos.

Luisa María Noeno Ceamanos

Consejera de Salud y Consumo

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GUÍA DE VIVIENDA

Bienvenidos a la Oficina de Información sobre vivienda en Aragón

La Oficina de Información sobre vivienda en Aragón es un servicio de la

Unión de Consumidores de Aragón, en colaboración con la Dirección

General de Consumo del Gobierno de Aragón.

La expansión inmobiliaria y el incremento de la demanda de vivienda de

los últimos años, tanto de alquiler como de compra, ha multiplicado las

necesidades de información de los consumidores que se enfrentan a la

búsqueda de un hogar. Esta nueva realidad del mercado ha hecho que

surjan más dudas relativas a las gestiones administrativas y financieras

que implican la adquisición de una vivienda y que, en ocasiones, pueden

resultar complejas y confusas para el consumidor.

¿Quién debe pagar la reparación en una casa en alquiler?¿Es obligato-

rio subrogarse a la hipoteca de un constructor?¿Puedo reclamar si me

entregan con retraso las llaves de mi piso nuevo? Desde esta web se pre-

tender facilitar todo este proceso ofreciendo amplia información sobre

derechos, obligaciones, contratos y legislación que resultarán de gran

utilidad para los consumidores. Además, en esta Oficina de Información,

sita en la sede la Unión de Consumidores de Aragón, un equipo jurídico

le asesorará personalmente sobre todo el proceso de compra y alquiler

de su casa.

José Ángel Oliván García

Presidente de la Unión de Consumidores de Aragón

Compraventa de vivienda:

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1.1. Tipos de vivienda:

NUEVA:

La vivienda nueva puede estar enconstrucción o construida y, a su vez,puede ser libre o protegida. Es impor-tante señalar que la publicidad sobreviviendas de nueva construcción vin-cula a la constructora como si se tra-tase de un contrato.

• EN CONSTRUCCIÓN

El promotor deberá proporcionarle(según RD 515/89):

- Los datos de inscripción de la cons-tructora en el Registro Mercantil.

- Planos generales y detallados dela vivienda.

- Instrucciones sobre el uso y con-servación de las instalaciones.

- Una memoria de las calidades.

- El precio total y la forma de pago.

• CONSTRUIDA

En este caso puede comprobar por símismo sus características y calidades.

En ambos casos, el promotor o ven-dedor deberá entregarle la cédulade habitabilidad o licencia de prime-ra ocupación y los “certificados” que

garantizan que las instalaciones deelectricidad, cableado, agua... etc.se adecúan a la normativa vigente.

• VIVIENDA LIBRE:La vivienda es libre cuandopuede ser transmitida entre laspartes sin que éstas deban cum-plir ningún requisito específico ysin limitaciones respecto al pre-cio de venta.

• VIVIENDA PROTEGIDA:

Definición: La vivienda está protegi-da cuando la Administración impo-ne al vendedor ciertas limitacionessobre las condiciones que debereunir el comprador, así como sobrelas características de las viviendasy su precio de venta, a cambio dela concesión de determinadas ayu-das y subvenciones que se determi-nen en cada caso.

Limitaciones: El precio de comprase encuentra limitado administrati-vamente.

Clases: Las viviendas protegidaspueden clasificarse de diversas for-mas. Por ejemplo, por el promotorpuede distinguirse entre viviendasde promoción pública, si es la pro-pia Administración la que promuevesu construcción para un determina-do sector de la población. Y priva-da, si el promotor es una empresaprivada, una comunidad de propie-tarios o una cooperativa, y constru-ye con subvención económica deun organismo público.

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GUÍA DE VIVIENDADentro de las viviendas protegidasse encuentran los siguientes tipos:

Vivienda de protección oficial (VPO)

Definición: Las viviendas de protec-ción oficial (VPO) son expresamentecalificadas así por la AdministraciónPública correspondiente.

Requisitos: Como en el resto deviviendas protegidas, para su adju-dicación es necesario que los soli-citantes cumplan una serie derequisitos. Los más generales son:

- No disponer de otra vivienda pro-tegida en propiedad en todo elterritorio nacional.

- Carecer de vivienda en el munici-pio en el que se desea adquirir lade protección oficial.

- No estar por encima de los límitesde renta establecidos para cadaclase de vivienda protegida.

Limitación:

- Su transmisión está limitada. Sonviviendas que no pueden vender-se libremente.

- Su precio es fijado por el Ministeriode Fomento y las ComunidadesAutónomas.

- Son viviendas que deben desti-narse al domicilio habitual y per-manente de quien la solicita.

- También está limitada su superfi-cie, que normalmente oscilaráentre los 70 y los 90 m, depen-diendo de los miembros que con-forman la unidad familiar.

Ventajas: Principalmente son el pre-cio y las facilidades de financia-ción para su adquisición.

Viviendas de régimen especial:

Son viviendas protegidas, pero elacceso a ellas está reservado aaquellas personas cuyos ingresosfamiliares anuales no superan elimporte de 2,5 veces el salario míni-mo interprofesional. Además de lasfacilidades de financiación, losadquirentes pueden optar a unasubvención o ayuda de carácterpersonal.

Viviendas autopromovidas:

Las viviendas autopromovidas o depromoción pública autoconstruidason viviendas cuya construcción espromovida por el propio usuario.

Acceso:

- Para acceder a las ayudas esnecesario que los ingresos fami-liares anuales del solicitante nosuperen 2,5 veces el salario míni-mo interprofesional.

- Además, generalmente, el benefi-ciario debe ser propietario delsolar o tener derecho a edificar.

- No debe ser titular de otra vivien-da ni haberlo sido en los dos últi-mos años.

- Debe destinar la vivienda a domi-cilio habitual y construirla siguien-do unas características determi-nadas.

Viviendas de Precio Tasado (VPT):

Las Viviendas de Precio Tasado (VPT)son viviendas usadas o nuevas, conmás de un año de construcción que,sin haber sido calificadas comoVivienda Protegida (VPO), puedenacceder a ayudas y subvenciones,así como a préstamos cualificados.

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DE SEGUNDA MANO:

Se trata de las viviendas que no tie-nen el carácter de nuevas y por lotanto, ya construidas, pudiendo tenerel carácter de libres o protegidas. Aéstas no les es aplicable la legisla-ción protectora de consumo salvoque las venda un empresario o profe-sional que se dedique a ello.

COOPERATIVAS:

Ventajas: En principio, es menos cos-tosa la adquisición de una vivienda,dado que, desaparece la figura delpromotor y el comprador de la vivien-da, convertido en socio cooperativis-ta, y se ahorra el beneficio empresa-rial que le correspondería a dichopromotor.

Definición: Las cooperativas deviviendas tienen por objeto proporcio-nar a sus socios-promotores viviendasy/o locales, edificaciones y obrascomplementarias, pudiendo para elloadquirir, parcelar y urbanizar terrenosy realizar aquellos trabajos, obras yservicios que sean necesarios, e

incluso aportar directa y personal-mente el trabajo de sus socios.

Adjudicación: Si las obras de cons-trucción no se realizan directamentepor la cooperativa, éstas se adjudica-rán de conformidad con la normativaque se contenga en sus propios Esta-tutos o que sea acordada por laAsamblea General expresamenteconvocada para ello.

Gestora: Las cooperativas podrántambién incluir entre sus fines la con-servación y administración de lasviviendas, elementos, zonas o edifica-ciones comunes y la creación y sumi-nistro de servicios complementarios.Al igual que en el caso de las Comu-nidades de Propietarios, es frecuenteque, para el cumplimiento de susfines, las cooperativas designen unaentidad gestora que será responsa-ble ante la propia cooperativa decualquier perjuicio que causen susactuaciones a los intereses de lamisma e igualmente, y de forma indi-vidualizada, frente a los socios y ter-ceros.

BAJA DEL SOCIO

El socio debe preavisar su baja alconsejo Rector en los plazos fijadosen los Estatutos. Si no lo hace esteórgano podrá exigir el cumplimientode dichos requisitos o bien una com-pensación por los daños y perjuiciosocasionados.

Será justificada en los siguientessupuestos:

- Si esta disconforme con un acuerdode la Asamblea general que impli-que más obligaciones o cargas noprevistas en los estatutos

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- Si hay modificación o alteraciónsustancial del objeto social.

- Sí hay Prórroga de la sociedad coo-perativa.

- Si se agrava la responsabilidad delos socios

- Si se produce la fusión, escisión otransformación de la cooperativa.

Por el contrario, la cooperativa podrádar de baja al socio cuando pierdalos requisitos necesarios para serlode acuerdo con la ley y los Estatutos.El acuerdo será adoptado por el Con-sejo rector, previa audiencia del inte-resado.

LA RESPONSABILIDAD DEL SOCIO

Los socios no responden personal-mente de las deudas sociales, salvoque así se disponga en los Estatutos.Pero si causa baja responde de ellaspersonalmente durante cinco añosdesde la perdida su condición res-pecto a las obligaciones anteriores asu baja, hasta el importe reembolsa-do o pendiente de rembolsar de susaportaciones al capital social.

REEMBOLSO DE LAS PARTICIPACIONES

Los socios pueden pedir el reembol-so de sus aportaciones en caso debaja en la cooperativa y se les podrádeducir las pérdidas imputables alsocio correspondientes al ejercicioeconómico en que se haya produci-do la baja en la proporción que lecorresponda y en el caso de expul-sión o baja no justificada, se podráaplicar una deducción no superior al40% ó 20°/o, respectivamente, delimporte de las aportaciones obligato-rias, una vez realizada la deducciónpor pérdidas.

El reembolso se hará en cinco añosmáximo a partir de la fecha de baja ode un año en caso de defunción delsocio, con derecho a percibir sobre elimporte de la aportación no reinte-grada el tipo de interés básico delBanco de España, o el fijado para lossocios en activo, si fuera mayor.

Las cantidades pendientes de reem-bolso no son susceptibles de actuali-zación.

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

Consiste en una limitación a la trans-misión de la adjudicación recibidapor el socio para evitar que el mismopueda obtener un lucro.

El plazo legal de ambos es de 5 añosaunque puede aumentarse en losestatutos, computándose desde lacédula de habitabilidad.

Una vez que le notifique el cooperati-vista la transmisión esta la ofrecerá alos socios por orden de antigüedad alprecio desembolsado por el sociomas una revalorización según IPC. Sien 3 meses ningún socio la quiere

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estará autorizado para transmitirla aterceros.

Ejercitado el retracto se debe pagaral tercero adquirente el importe seña-lado mas los gastos por el socioincumplidor.

No obstante estos derechos no rigenpara la transmisión a cónyuge, des-cendientes o ascendientes en líneadirecta

COMUNIDAD DE BIENES:

Definición: son promociones en lasque varias personas se obligan aponer en común dinero, bines o indus-tria para comprar un terreno o solar encomún con la finalidad de construirviviendas y adjudicarlas entre sí.

Objeto: El objeto de la comunidad debienes sería la puesta en común deun patrimonio para crear unos pisos ocasas y repartirlos entre los comune-ros. Los comuneros pueden actuarpor si o bien a través de una gestoraque va a impulsar, gestionar y coordi-nar la construcción. Se rigen en pri-mer lugar por los estatutos de consti-tución. En segundo lugar y sino exis-ten por el Código Civil (artículos 392 yss.). Y por último, y una vez adjudica-dos los pisos o casas por la ley depropiedad horizontal y por la ley deordenación de la Edificación.

Denominación: No está regulada ladenominación de la comunidad, porlo que podrá adoptar cualquier nom-bre, acompañado de las palabrascomunidad de bienes o “C.B.”.

Características: - No hay exigencia de un mínimo

de comuneros aunque sí de un

estatuto de constitución.

- Tampoco se exige una aportaciónmínima obligatoria y puede apor-tarse bienes solamente o dinero otrabajo.

- Los comuneros responden frente aterceros con todo su patrimonio.

- Su funcionamiento no es democrá-tico como en las cooperativas.

- No tienen personalidad jurídica ypor ello la compra o hipoteca ladeben hacer los propietarios deforma individual.

- Se puede constituir en cualquier forma,salvo que se aporten inmuebles oderechos reales, siendo entonces pre-cisa la escritura pública.

1.2. Contrato:

TIPOS DE CONTRATO

A) PRECONTRATO

Se pueden utilizar varios tipos de con-trato antes de firmar el contrato decompraventa. El tipo que se elija, sehará en función de las dos partesimplicadas en el proceso.

A.1) OPCIÓN DE COMPRA:

Definición: El vendedor se com-promete a vender la vivienda alcomprador a un precio determina-do antes de una determinadafecha y el comprador debe abo-nar una cantidad de dinero portener ese derecho.

Clases: Este "precio de la opción"se descontará o no (según el con-

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trato firmado) del precio final de lavivienda. Si el comprador decidefinalmente no adquirir la casa, nor-malmente perdería el dinero ade-lantado. Puede también ir ligado aarrendamientos anteriores.

Ventajas: De esta manera, disponede más tiempo para pensar sobrela compra. En todo caso, debe sermuy consciente de la posible pér-dida de ese dinero adelantado sifinalmente decide no comprar lavivienda. Puede tener acceso alRegistro de la Propiedad si se hahecho en escritura pública.

A.2) COMPROMISO O PROMESA DECOMPRA-VENTA:

Definición: Es un acuerdo previodonde las partes implicadas secomprometen a vender y a com-prar el inmueble y el compradordebe abonar una cantidad dedinero que se descontará del pre-cio final. El propio contrato sirvecomo justificante.

Consecuencias: Se puede dar elcaso, en cambio, de que alguna delas partes implicadas rompa elpacto. Si el que lo rompe es el com-prador, perderá la señal entregada.Pero si el que lo rompe es el vende-dor, lo habitual es que entregue alcomprador el doble del importe dela señal, siempre y cuando estéreflejado así en el contrato.

A.3) CONTRATO DE SEÑAL:

Definición: Se suelen utilizar indis-tintamente los términos contratode señal y contrato de arras, peroen realidad no significan lo mismo.El contrato de señal hace referen-cia al documento que incluye elpago de una señal, o lo que es lomismo, una cantidad de dineroque ya es parte del precio pacta-do por la vivienda. Es decir, propia-mente ya se está comprando lavivienda, a diferencia de otros con-tratos como la opción o promesa,que solamente es un compromiso.

En este contrato de señal tendráque aparecer el nombre y apelli-dos, estado civil, domicilio y DNIdel vendedor y el comprador, yuna descripción de la finca que esobjeto de la vivienda, y el garaje ytrastero si los tiene (localidad

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donde está la vivienda, calle,planta, puerta y superficie). Debedetallar la señal económica con-venida entre ambas partes, que eslibre, aunque se recomienda quesea entre un 5% y un 15% del preciode la vivienda.

Consecuencias: La principal con-secuencia consiste en que el con-trato es perfecto y que se puedeexigir, incluso judicialmente, por elvendedor la entrega del dinero ypor el comprador la entrega delinmueble. La señal se imputasiempre al pago total del precio.

A.4) CONTRATO DE ARRAS:

El contrato de arras no es un con-trato en sí, sino una cláusula delcontrato en la que se pactan lasconsecuencias de la resolucióncontractual por desistimiento delas partes.

Consecuencias: Si desiste de laventa, el comprador pierde la can-tidad entregada como señal, y sidesiste el vendedor debe devol-verla el doble. Está regulada en elartículo 1454 del Código Civil y sedebe incluir de forma expresapara que tenga validez.

Clases: Hay tres tipos de arras:

- Las confirmatorias, coincidencon lo que denominamos contra-to de señal.

- Las penitenciales, coincidencon lo que hemos denominadoarras. El vendedor debe devol-ver el doble y el comprador lapierde en el caso del desisti-miento de uno u otro.

- Las penales, suponen la posibi-

lidad de pedir, además, unacantidad por daños y perjuicios.Se debe indicar expresamenteen el contrato.

B) CONTRATO PRIVADO:

Definición: Es el contrato previo alcontrato ante notario que se firmaentre vendedor y comprador. El nota-rio no interviene, pero le puede infor-mar. Los aspectos más importantesson:

- Los datos personales del compra-dor y del vendedor.

- Si tienen la capacidad legalnecesaria para celebrar el con-trato.

- Identificación de la vivienda:superficie, lindes, posibles anejos(garaje, trastero..)

- El plano y la memoria de calida-des de la vivienda (normalmenteen obra nueva).

- El precio y las condiciones de laadquisición. Especialmente lorelativo al préstamo hipotecario ya su posible subrogación.

- Importe de los impuestos quehabrán de satisfacerse.

- La fecha de entrega de la vivien-da y la penalización que el cons-tructor debe satisfacer al compra-dor por cada mes de retraso res-pecto a la fecha prevista para laentrega la penalización si así sepacta.

- Firma de las partes que contratan(comprador y vendedor).

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- Documentación anexa: descrip-ción de la vivienda y del edificioen que se encuentra, así como laszonas comunes y servicios acce-sorios. Plano de la vivienda y dedónde está localizada. Trazadode redes eléctricas, de agua, gasy calefacción y las garantías delas mismas, así como las medidasde prevención de incendios deledificio. Materiales empleados enla construcción de la vivienda.Instrucciones sobre el uso y con-servación de las instalacionesque necesiten algún cuidadoespecial y sobre la evacuacióndel inmueble en caso de emer-gencia. Datos de la inscripcióndel inmueble en el Registro de laPropiedad o mención de que nose haya inscrita en el mismo.Copia de las autorizaciones legal-mente exigidas para la construc-ción de la vivienda y CédulaUrbanística o certificación acredi-tativa de las circunstancias urba-nísticas del suelo.

Vivienda usada: En la vivienda usada,los aspectos del documento privadode compraventa de una vivienda desegunda mano más importantes son:

A) Quién firma por la parte vendedo-ra. Entre particulares la compra hade ser firmada por todos los pro-pietarios y titulares de algún dere-cho sobre la misma. Sea o noganancial la vivienda, habrán defirmarlo el marido y la mujer. Si sonlos herederos del titular fallecidolos que pretenden vender lavivienda, es adecuado asegurarsede que tienen la documentaciónen regla y son los únicos con dere-

chos sobre la misma.

B) Estado de cargas de la vivienda.Para ello se debe solicitar alRegistro de la Propiedad corres-pondiente una nota simple infor-mativa.

C) Cuotas de la comunidad de pro-pietarios: hay que comprobar queestá al día en cuanto a los pagoso, si no lo está, qué atrasos tiene,solicitando este dato al presidenteo al administrador de la comuni-dad, el cual también podrá infor-mar de los estatutos o normasinternas que tenga el edificio y delestado de la comunidad en cuan-to a pleitos y gastos previstos.

D) Precio y arras. En el contrato figu-rará el precio de la vivienda y siestá completamente abonado oqueda aplazado en todo o enparte, y la manera de satisfacer laparte aplazada. Es habitual quese pacten arras confirmatorias. Esdecir, que se establezca una cier-ta cantidad que el compradorentrega al vendedor como señal yque suele ser también parte delprecio. También pueden incluirsearras penitenciales e inclusopenales.

E) Elección del notario. Si quien vendees un promotor inmobiliario, laparte compradora tiene derecho aelegir notario. Si son particularesambos, debe pagar el vendedor,aunque lo habitual es que se pacteque lo pague el comprador.

En el caso de vivienda nueva enconstrucción, si decide adquirir lavivienda, es frecuente comprometersea la entrega de ciertas cantidades de

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dinero de forma periódica (mensual osemestral) hasta la firma del contratonotarial de compra-venta. Estas canti-dades se descontarán del importetotal de la misma. Las cantidadesque entregue a cuenta de formaperiódica, deben ser garantizadaspor los promotores de la viviendamediante seguro o aval.

En los casos en los que la construc-ción no llegue a iniciarse o no se ter-mine, la constructora estará obligadaa devolver dichas cantidades másintereses legales o pactados. Porello, asegúrese a la hora de firmar elprecontrato de que en el mismo figu-ra este seguro o aval.

Por su parte, el promotor deberáentregarle la póliza individual de esteseguro o algún documento que acre-dite la existencia del aval e informa-ción sobre los mismos que tambiénpodrá obtener directamente de lacompañía aseguradora o la financie-ra, respectivamente. De esta forma,podrá conocer cuál es el capitalcubierto para su vivienda, la duración

de la póliza... etc. Si la vivienda nollega a construirse o no está termina-da en el plazo acordado, puede exi-gir la devolución de las cantidadesentregadas de forma periódica, for-mulando al promotor una petición osolicitud de devolución. Realice estapetición de modo que quede cons-tancia de la misma, por ejemplo, portelegrama con acuse de recibo, buro-fax o mediante requerimiento nota-rial. Si el promotor no contesta adicha petición, puede dirigirse a lacompañía aseguradora o entidadfinanciera que prestó el aval parasolicitar la devolución del capitalentregado a cuenta en la compra desu vivienda.

Después de finalizada la obra, y por

ley, ésta tiene un seguro obligatorio

contra los defectos constructivos que

podrá hacerse efectivo en el caso de

que el promotor constructor no proce-

dan a repara los mismos, según se

expresa en el apartado de garantías

y responsabilidades.

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Aunque, como se ha dicho, el docu-mento privado es plenamente válido,no es suficiente para inscribir en elRegistro de la Propiedad, ni tampocopara pedir una hipoteca al banco.Para ello es imprescindible contarcon un documento de efectos muysuperiores, y que proporcione laseguridad suficiente exigida por elordenamiento. Es la escritura públicanotarial.

C) DOCUMENTO PÚBLICO ANTENOTARIO:

La escritura es un documento públicootorgado ante notario. La escriturano es obligatoria para otorgar unacompraventa. Sin embargo, la escritu-ra pública tiene unos efectos podero-sos, regulados específicamente porlas Leyes, que superan con mucho loque pueda producir el documento pri-vado y, además, la actuación profe-sional del notario dota de un plus deseguridad y eficacia al negocio quecontiene la escritura:

C.1) FEHACIENCIA:

Los otorgantes de una compraven-ta declaran ante el notario, en laescritura pública, su voluntad devender y comprar y las condicio-

nes de aquélla, y el notario recogebajo su fe esas declaraciones.

C.2) SEGURIDAD JURÍDICA:

El notario proporciona seguridadjurídica a través de diversas com-probaciones: petición de informa-ción registral y presentación inme-diata de la escritura en el Registrode la Propiedad, comprobacióndel pago o no de las cuotas decomunidad y datos catastrales.

C.3) ASESORAMIENTO:

El notario es un profesional delDerecho y, entre sus funciones, seencuentra la de asesorar y acon-sejar de modo gratuito. Es y debeser, además, imparcial.

Generalmente, la entrega de las lla-ves se realiza a la firma de la Escritu-ra Pública de compraventa de lavivienda otorgada ante notario. A par-tir del momento de la inscripción deesta Escritura en el Registro de la Pro-piedad (previa liquidación de losimpuestos correspondientes), el com-prador es tercero de buena fe y elpiso no responde de las deudas delvendedor.

GESTIONES POSTERIORES:

I) PAGO DE IMPUESTOS Y GASTOS:

VIVIENDAS NUEVAS:

Para abonar los impuestos corres-pondientes a la Comunidad Autó-noma, se tiene un plazo máximode 30 días hábiles desde la fechade la escritura, aportando copia

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de la misma y el impreso corres-pondiente. Pasado ese plazo seincurre en demora.

El Impuesto sobre el Valor Añadido(IVA) que se aplica en estos casoses del 7%, menos en el caso de lasviviendas de protección oficial yde promoción pública que estánsujetas a un tipo del 4%.

El ITPAJD (Impuesto sobre Transmi-siones Patrimoniales y Actos Jurídi-cos Documentados) se aplica enla primera escritura de compraven-ta y el tipo es del 1 %. Las viviendasde protección oficial y de promo-ción pública están exentas deeste impuesto.

Existen dos tipos de gastos que seabonan al adquirir una viviendanueva. Los gastos notariales porla redacción de la escritura públi-ca de compraventa de vivienda,en los que el importe dependerádel precio de la vivienda y de losfolios en los que se extienda laescritura, Y los gastos del Registrode la Propiedad por la inscripciónde la escritura pública de compra-venta donde debe acompañar aloriginal de la escritura los resguar-dos de haber liquidado los corres-pondientes impuestos. La plusva-lía en la primera transmisión ladebe pagar siempre el vendedor.

VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO:

El ITPAJD (Impuesto sobre Transmi-siones Patrimoniales y Actos Jurídi-cos Documentados) que se abonatambién cada vez que se suscribe,por ejemplo, un documento nota-rial. Su importe dependerá del

precio de la vivienda que se hagaconstar en la escritura pública. Enel caso de venta es el 7%.

El Impuesto sobre el Incremento deValor de los Terrenos de NaturalezaUrbana (“Plusvalía”) grava la revalo-rización de la vivienda desde la últi-ma transmisión; la cuantía se calcu-la aplicando un porcentaje a ladiferencia del valor de la vivienda

entre la transmisión anterior y laque se ha realizado y que corres-ponde abonar, salvo pacto, al ven-dedor.

Los gastos que deberá abonarcuando adquiera una vivienda desegunda mano son los siguientes:el abono de los posibles gastos de

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cancelación de cargas y graváme-

nes (por ejemplo, hipotecas... etc),

que corresponde, salvo pacto en

contra, al vendedor porque se origi-

naron con anterioridad a la venta.

Aunque, sin embargo, en los casos

de subrogación de hipoteca, gene-

ralmente los gastos serán asumidos

por el comprador. Y, por otro lado,

los gastos derivados del otorga-

miento de escrituras públicas, que

se distribuirán según pacten las

partes y a falta de pacto, serán de

cuenta del vendedor. También será

necesario hacer frente a los gastos

derivados de la inscripción de la

escritura pública en el correspon-

diente Registro de la Propiedad.

II) REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Después de firmar la escritura públi-ca de la vivienda y pagar los impues-tos correspondientes, se puede pre-sentar la escritura de la casa en elRegistro de la Propiedad e inscribir-la. Realizar este paso no es obligato-rio, pero es una práctica muy gene-ralizada ya que goza del beneficiode la fe pública registral. Así mismo,también da una seguridad jurídica.Las tasas que se cobran al registrarla vivienda las aprueba la Administra-ción Pública y se publican en elBoletín Oficial. Esta tarifa depende,fundamentalmente, del precio de laventa de la vivienda que figura en laescritura. Estos gastos suelen ir, en lamayoría de los casos, por cuenta delcomprador.

Si la escritura se ha presentado portelefax el mismo día de su firma, hayque presentar la copia autorizada fir-mada por el notario en el plazo dediez días. Una vez examinada por elregistrador, el comprador inscribirá lavivienda a su nombre y se le entrega-rá la copia de la escritura, con los jus-tificantes de haberse pagado elimpuesto, y cambiado de nombre enel registro. Recuerde que tambiénhay que cambiar el recibo del I.B.I.,(la antigua Contribución Urbana),para que al año siguiente venga anombre del comprador.

En todo caso, recuerde que laadquisición de una vivienda habi-tual conlleva también una deduc-ción en el IRPF. Se deduce, por unaparte, un 15% en la cantidad inverti-da a la hora de comprar la vivienda,incluidos los gastos por la tramita-ción de la compra (gastos de nota-

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GUÍA DE VIVIENDAría, por ejemplo). Por otra parte, seaplica una deducción del 20% en losintereses por los préstamos que sehan pedido. Asimismo, las llamadasCuenta Vivienda suponen unadeducción en la declaración anual.Estas cuentas son una fórmula deahorro que facilita la compra de unavivienda en un plazo máximo decinco años. Eso sí, los fondos deesta cuenta, que se puede abrir encualquier entidad bancaria, estándestinados a la compra, construc-ción, ampliación y/o rehabilitaciónde la vivienda habitual.

III) SOLICITUD DE PRÉSTAMOS PARAEL PAGO:

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS:

Después de comprar una viviendaes muy frecuente que el compra-dor no disponga de todo el dine-ro para pagarla al contado. Porello, se suele solicitar un présta-mo a una entidad de crédito,banco o caja de ahorros. Esaconsejable acudir a distintoscentros financieros para elegir elpréstamo que mejor se adecúa alas necesidades de cada perso-na. El préstamo hipotecario es unpréstamo en el que el compradory a la vez solicitante de la hipote-ca, ofrece al prestamista comogarantía la vivienda. La hipotecaes la mayor garantía que elbanco puede conseguir, ya que,en caso de impago, se cubre elvalor con la vivienda o inmuebleque está hipotecado. Para reali-zar una hipoteca es obligatorioque ésta se redacte mediante

escritura pública ante notario. Asímismo, la vivienda adquiridadebe inscribirse en el Registro dela Propiedad. Cuando se solicitauna hipoteca, el banco suelepedir al solicitante la últimadeclaración del IRPF y las últimasnóminas. También se suele solici-tar el contrato de compra-ventadel inmueble. El banco sueleencargar una tasación para valo-rar la garantía que se ha aporta-do. Este gasto, al igual que otros,suele abonarlo la persona solici-tante de la hipoteca.

La entidad bancaria suele conce-der el 80% del valor que resulte dela tasación del inmueble que sepretende adquirir. Al adquirir lavivienda, puede que ésta ya estu-viese hipotecada, en cuyo casopodrá optar por renegociar lascondiciones del crédito con laentidad financiera (novación),continuar con la hipoteca en lascondiciones pactadas por el ante-rior propietario o cambiar de enti-dad financiera (subrogación).

Si el banco decide concederle elpréstamo emitirá una "oferta vincu-lante" en la que figurarán todassus condiciones. Esta oferta obli-ga al banco, pero no al cliente,por lo que podrá rechazarla libre-mente. El plazo de validez de laoferta vinculante no puede serinferior a 10 días y, al menos, debecontener el capital objeto delpréstamo, el plazo de amortiza-ción, los intereses ordinarios,comisiones y gastos que, en casode aceptar la oferta, debemosasumir. Si acepta la oferta se for-malizará el préstamo hipotecario

22

GUÍA DE VIVIENDAen escritura pública y el notariocomprobará que no existen dife-rencias entre las condicionesfinancieras de la oferta vinculantey las cláusulas financieras deldocumento contractual.

PRÉSTAMOS AL CONSUMO:

Si el solicitante no desea hipote-car la casa, puede pedir un crédi-to personal. En este caso, elcoste, es decir, el tipo de interés,es más elevado que en el hipote-cario. Este proceso se hacemediante una póliza de préstamoo crédito.

1.3 Garantías y res-ponsabilidades:

Recibidas las llaves de una viviendanueva, es aconsejable que la revisepara detectar sus posibles defectos.Para formular reclamaciones y solici-tar la reparación de estas deficien-cias, el comprador dispone de lossiguientes plazos:

Para las viviendas con licencia deedificación anterior a mayo de 2000:

• 6 meses desde la entrega de lavivienda para aquellos defectosque no afecten a la finalidad princi-pal de la vivienda.

• 10 años desde el día en que con-cluyó la construcción por defectosen los elementos esenciales de laestructura del edificio.

• 15 años para los casos en los que elconstructor no haya cumplido lascondiciones del contrato.

Para viviendas con licencia de edifi-cación posterior a mayo de 2000:

• 1 año para los defectos que afectenal acabado de la obra (problemasde instalación eléctrica, pintura...etc).

• 3 años para los defectos que afec-ten a las condiciones de habitabili-dad (humedades...).

• 10 años para defectos que afectena la estructura del edificio.

El comprador tiene un plazo de dosaños desde que ocurrieron los dañospara interponer las correspondientesacciones judiciales al respeto. Al mar-gen, para cualquier contrato de com-pra-venta de vivienda, el vendedorestá obligado a responder de losdefectos ocultos que existan, obliga-ción que para el comprador implicael derecho a escoger entre desistirdel contrato y recuperar el dineropagado, o bien obtener una rebajaen el precio global, según peritaje.

Si la vivienda que desea adquirir desegunda mano tiene una antigüedadde menos de 10 años, podrá exigirresponsabilidades a la promotora,constructora y al arquitecto por losdesperfectos estructurales que pre-sente la misma, conservando los mis-mos derechos que correspondían alprimer propietario. Si la vivienda tienemás de 10 años, sólo dispondrá de los6 meses posteriores a la fecha de lacompra para reclamar al vendedor lareparación de los desperfectos.

23

2.1. Tipos de Arrendamientos:

DE VIVIENDA:

Los destinados a servir permanente-mente de vivienda al arrendatario y alas personas que con él convivan.

VIVIENDA NO SUNTUARIA:

Son aquellas viviendas cuya superfi-cie total no supera los 300 metroscuadrados o cuya renta inicial nosupere 5,5 veces el salario mínimointerprofesional.

VIVIENDA SUNTUARIA:

Son aquellas viviendas cuya superficietotal supera los 300 metros cuadradoso cuya renta inicial supera 5,5 veces elsalario mínimo interprofesional.

DE USO DISTINTO AL DEVIVIENDA:

Los arrendamientos para uso distin-to al de vivienda son los de tempo-rada de verano o cualquier otratemporada, los celebrados paraejercer una actividad industrial,comercial, artesanal, profesional,recreativa, asistencial, cultural odocente y, en general, aquélloscuyo destino primordial no sea elde servir de vivienda.

EXCLUSIONES:

Los arrendamientos no regulados porLey son los referidos a las viviendasasignadas por razón de su cargo aporteros, guardas, asalariados,empleados y funcionarios. Tambiénincluye los referidos a viviendas mili-tares, viviendas calificadas como uni-versitarias asignadas a los alumnos ypersonal de la Universidad y los refe-ridos a los que tengan como finalidadprincipal el aprovechamiento agríco-la, pecuario o forestal.

2.2. Contrato:

INFORMACIÓN PREVIA:

Si está buscando una casa y no sabepor dónde empezar, hay que tener encuenta que se puede acudir a diver-sos profesionales y establecimientospara realizar esta labor. Consulte laprensa local y preste atención a losanuncios (algunos periódicos publi-can suplementos especiales sobrevivienda); póngase en contacto conagentes de la propiedad inmobiliariay bolsas de vivienda; recorra laszonas que pudieran interesarle y fíje-se en los anuncios. Tenga cuidadocon la venta de listados de alquilerpuesto que se han producido muchosfraudes.

La decisión de arrendar una viviendaes difícil ya que supone un coste eco-nómico importante. Además, hay que

GUÍA DE VIVIENDA

Arrendamientos de vivienda:

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encontrar una vivienda que nos guste.Por ello, debe tener en cuenta larenta, el entorno, los servicios públicosy colectivos de la zona, la distribuciónde la vivienda y el interior, mire conqué materiales está hecha la casa, laorientación que tiene, qué serviciosofrece y cómo es la accesibilidad, susvistas, los metros cuadrados útiles, elestado de las vigas, las paredes, etc.

También es importante consultar alservicio de Urbanismo del Ayunta-miento para conocer el desarrollourbanístico previsto para la zona dela vivienda y los aspectos referentesa los tributos que graven los inmue-bles. El consumidor puede asegurar-se a través de una o varias visitas per-sonales a la finca y también por laconsulta al servicio de informacióndel Registro de la Propiedad para larevisión de los aspectos jurídicos: titu-laridad del inmueble, posibles cargassobre la finca, coincidencia de lasuperficie real de la vivienda y/o delos garajes y trasteros anexos con lasdimensiones publicitadas por el ven-dedor o promotor, estatus fiscal,cédula de habitabilidad, etc.

CONTRATO:

El contrato de arrendamiento se reali-za, normalmente, por escrito. En éldebe constar la identidad del propie-tario y la del inquilino, una descrip-ción del inmueble que se arrienda, laduración del contrato, la renta yaquellas otras cláusulas que se con-sideren convenientes.

No es necesario que siga forzosamen-te un modelo concreto; basta queambas partes manifiesten por escritolos acuerdos que alcancen al respec-

to; aún así, y para facilitar esta labor,existe un ‘contrato-tipo’ de venta enestancos con cuya adquisición seliquida el Impuesto sobre Transmisio-nes Patrimoniales y Actos JurídicosDocumentados. El contrato tambiénpuede realizarse en escritura públicacelebrada ante Notario y ser inscritoen el Registro de la Propiedad.

DURACIÓN DEL CONTRATO:

En principio, las partes pueden esta-blecer libremente la duración delcontrato de alquiler. Si este plazo deduración fuese inferior a 5 años, lle-gada la fecha del vencimiento delcontrato, éste se prorroga obligatoria-mente por plazos anuales hastaalcanzar esta duración, salvo quesea el inquilino el que manifieste alpropietario (con al menos 30 días deantelación a la fecha de extinción),que no tiene la intención de conti-nuar en la vivienda alquilada.

Si transcurrido el plazo de cinco añosel arrendador no preavisa al inquilinoy éste está de acuerdo, el contrato se

GUÍA DE VIVIENDA

25

prorrogará por anualidades hasta unmáximo de tres años.

LA FIANZA:

En el momento de firma del contrato ypor imperativo legal, el inquilino estáobligado a entregar al propietario unafianza en metálico equivalente a unamensualidad de renta. El importe de lafianza se le devuelve íntegramente alinquilino cuando finaliza el contrato,siempre y cuando entregue la viviendaal propietario en perfecto estado. Lafianza no puede destinarse al pago demensualidades de renta.

LA RENTA:

La renta, esto es, la cantidad que elinquilino abona al arrendador por elalquiler de la vivienda, se pacta libre-mente por ambas partes. Salvo acuer-do en contrario, el pago de la rentaes mensual. En ningún caso el arren-dador podrá exigir el pago anticipa-do de más de una mensualidad derenta.

Respecto a la actualización de larenta, la ley establece que durantelos 5 primeros años de duración delcontrato la renta se incrementará odisminuirá de conformidad a la varia-ción que experimente el Índice dePrecios al Consumo (IPC) publicadopor el Instituto Nacional de Estadísti-ca. La actualización de la renta serealiza transcurrido el año de vigen-cia del contrato mediante una senci-lla operación matemática que consis-te en multiplicar el importe de la rentapor el porcentaje de IPC correspon-diente al mismo mes en el que secelebró el contrato.

GASTOS:

Los gastos generales, es decir, aqué-llos que derivan del uso corriente delinmueble en general (tales como lascuotas de la Comunidad de Propieta-rios, la piscina, ascensores y garajes,servicios de vigilancia, etc) son decuenta del propietario. Sólo en casode que así se pacte expresamente enel contrato de arrendamiento, seránasumidos por el inquilino.

Respecto a los servicios individuales,es decir, aquéllos que el inquilino uti-liza de forma independiente (agua,gas, teléfono, electricidad, etc), seránabonados por el mismo salvo que laspartes acuerden lo contrario. A estosgastos también se les denomina “can-tidades asimiladas a la renta”.

RÉGIMEN DE OBRAS:

A) DE CONSERVACIÓN:

El propietario está obligado a realizartodas aquellas reparaciones quesean necesarias para conservar lavivienda en las condiciones de habi-tabilidad apropiadas, salvo que eldeterioro lo haya producido el propioinquilino, o la vivienda haya quedadodestruida por causas de las que nosea responsable el propietario (incen-dio, inundación, terremoto, etc) y quedan lugar a la extinción del contrato.El propietario o arrendador no tendráderecho a elevar la renta en estossupuestos. Las pequeñas reparacio-nes que exija el desgaste derivadodel uso ordinario de la vivienda debe-rá abonarlas el inquilino.

Si la realización de las obras de con-servación del inmueble no puede

GUÍA DE VIVIENDA

26

GUÍA DE VIVIENDAretrasarse hasta que concluya el con-trato de arrendamiento, el arrendata-rio tendrá que tolerarlas. El inquilinotendrá derecho a que la renta se dis-minuya proporcionalmente a la partede la vivienda que no pueda utilizarpor culpa de dichas obras. Cuandolas obras deban realizarse de formaurgente para evitar daños graves einmediatos, podrá efectuarlas elinquilino, siempre que se lo comuni-que al propietario, y tendrá derechoa que éste le restituya su importe.

B) DE MEJORA:

Las obras de mejora son aquéllasque afectan a la higiene, salubridady comodidad del inmueble y de susocupantes. Si la realización de lasobras de mejora no puede retrasarsehasta que concluya el contrato dearrendamiento, el arrendatario tendráque tolerarlas, como en el caso delas obras de conservación.

Por su parte, el arrendatario no podrárealizar sin el consentimiento delarrendador (expresado por escrito),obras que modifiquen la configura-ción de la vivienda o de los acceso-rios, o provoquen una disminución dela estabilidad o seguridad en lamisma. En ambos casos el propietariopodrá exigir que el inquilino repongala vivienda a su estado original. Porúltimo, el arrendatario, previa notifi-cación por escrito al propietario,podrá realizar en la vivienda aquellasobras que sean necesarias para ade-cuar la misma a su propia condiciónde minusválido o a la de su cónyuge,pareja de hecho o familiares queconvivan con él. Cuando finalice elcontrato, si lo exige el arrendador,

deberá reponer la vivienda a su esta-do inicial.

La realización de obras de mejorapor el propietario, una vez transcurri-dos los cinco años de vigencia delcontrato, darán derecho al mismo aincrementar la renta, salvo que laspartes hayan pactado lo contrario. Elincremento no podrá superar el 20 %de la renta vigente.

DERECHO DE ADQUISICIÓNPREFERENTE:

Si el propietario de una viviendaalquilada desea venderla, está obli-gado legalmente a ofrecérsela enventa, en primer lugar, al arrendata-rio, indicándole el precio y el resto delas condiciones. El inquilino, por suparte, dispondrá sobre la misma deun derecho de adquisición preferenteo de “tanteo” y contará con un plazode 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hiciese el ofreci-miento de la vivienda al arrendatario,y vendiese la vivienda por su cuentaa un precio inferior al comunicado, oincumpliese cualquiera de los requisi-tos, el inquilino podrá impugnar laventa y adquirir la vivienda en las mis-mas condiciones en las que el pro-pietario la transmitió al tercero. A estose le denomina derecho de retracto yel inquilino podrá ejercitarlo en unplazo de 30 días desde que se le noti-fique la venta de la vivienda.

El pacto por el cual el inquilino renun-cia a los derechos de tanteo y retrac-to será válido en aquellos casos enlos que el contrato de arrendamientose haya celebrado por una duraciónsuperior a 5 años.

27

GUÍA DE VIVIENDALa persona que compra una viviendaque se encuentra arrendada, adquie-re igualmente los mismos derechos yobligaciones que tenía el vendedor,por lo que está obligada a respetarlas condiciones del contrato dearrendamiento hasta que éste alcan-ce los 5 años de duración; despuéspodrá optar por su extinción.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO:

La primera de las causas de extincióndel contrato de arrendamiento es eltranscurso del tiempo por el que secelebró. Debe destacarse al respectoque, aunque las partes pueden acor-dar libremente su duración, si sepactó por un tiempo inferior a cincoaños, el inquilino tiene derecho acontinuar en la vivienda hasta agotareste término, si lo desea, sin que elpropietario pueda oponerse.

En segundo lugar, tanto el propietariocomo el inquilino pueden solicitar laresolución del contrato de arrenda-miento en aquellos casos en los queincumplan sus respectivas obligacio-nes. Así, el propietario podrá resolverel contrato si el inquilino:

• No paga la renta o la fianza.

• Subarrienda o cede a un tercero lavivienda sin consentimiento del pro-pietario.

• Causa daños en la vivienda inten-cionadamente o realiza obras sinconsentimiento del propietario.

• Realiza en la vivienda actividadesmolestas, insalubres, nocivas, peli-grosas o ilícitas.

• Cuando la vivienda deje de ser “pri-mera vivienda” del inquilino.

Por su parte, el inquilino podrá resol-ver el contrato si el propietario:

• No realiza las reparaciones necesa-rias para conservar la vivienda enlas condiciones de habitabilidadapropiadas.

• Perturba al inquilino en la utiliza-ción de la vivienda.

• Por último, el contrato de arrenda-miento también podrá extinguirseen los casos en los que se pierda lafinca por alguna causa de la queno sea responsable el arrendador(por ejemplo, un terremoto) y por ladeclaración de ruina realizada porla administración competente.

LA SUBROGACIÓN DELCONTRATO:

La subrogación es la sustitución deuna persona por otra en el contratode arrendamiento de modo que elque se subroga adquiere todos los

28

GUÍA DE VIVIENDAderechos y deberes que poseía suanterior titular.

Las subrogaciones pueden darsetanto en la persona del propietario oarrendador como en la del inquilino.

LA CESIÓN Y EL SUBARRIENDO:

Por cesión del contrato se entiende latransmisión que realiza el propietariode los derechos y deberes que com-porta su contrato de arrendamiento auna tercera persona. El subarriendo esel arrendamiento que realiza el inquili-no de una parte de la vivienda de laque disfruta y que a su vez ha alquila-do al propietario. El inquilino sólopuede subarrendar una parte de lavivienda y tan sólo por el tiempo quedure su propio contrato de alquiler, sinque el importe del subarriendo puedasuperar el de la renta que el inquilinoesté abonando. En ambos casos, tantoen la cesión como en el subarriendo,es necesario que el propietario prestesu consentimiento por escrito.

LAS RECLAMACIONES:

En principio, todos los litigios judicia-les que puedan plantearse respectoa cuestiones relacionadas con elcontrato de alquiler (su duración, elincremento de la renta o de las canti-dades asimiladas, etc) se tramitan enel procedimiento civil ordinario, aexcepción de aquéllos que se deta-llan a continuación y que se tramitanpor el llamado juicio verbal:

• En los que se solicite el desahucio(la expulsión del inquilino) por faltade pago de las rentas.

• En los que se solicite la extincióndel contrato por el cumplimiento desu plazo de duración.

• Las reclamaciones por la falta depago de la renta o cantidades asi-miladas, independientemente de lacantidad que se reclame.

Debe tenerse en cuenta que los juiciosde desahucio por falta de pago de lasrentas o cantidades asimiladas podránarchivarse si, antes del juicio, el inquili-no paga al propietario o consignanotarialmente o en el juzgado o tribu-nal, el importe de las cantidades quese reclaman en la demanda y las queadeude hasta ese momento. Con estepago se enerva (detiene) la demandade desahucio. No obstante, el inquilinono tendrá la oportunidad de enervar laacción de desahucio si ya hubiesehecho uso de esta posibilidad anterior-mente o si el propietario le hubiesesolicitado el pago de la renta median-te escrito fehaciente con al menoscuatro meses de antelación a la fechade la presentación de la demanda.

2.3. Garantías y res-ponsabilidades:

Las normas relativas al arrendamien-to de vivienda se aplicarán tambiénal mobiliario, los trasteros, plazas degaraje y cualesquiera otras depen-dencias, espacios arrendados o servi-cios cedidos como accesorios de lavivienda por el mismo arrendador. Porel contrario, las normas del arrenda-miento de vivienda no se aplican alos contratos de arrendamiento detemporada, sea o no de verano.

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GUÍA DE VIVIENDA

3.1 Subvencionesy ayudas:

GOBIERNO DE ARAGÓN:

1. Ayudas para la rehabilitación deviviendas.

2. Ayudas para viviendas de pro-moción pública.

3. Ayudas para la adquisición deviviendas ya construidas.

4. Ayudas para la adquisición deviviendas protegidas de nuevaconstrucción.

AYUNTAMIENTO DE ZARAGOZA:

1. Ayudas para el arrendamientode viviendas para jóvenes.

2. Ayudas para la rehabilitaciónde viviendas.

3.2. Legislaciónvigente:

LEGISLACIÓN GENERAL:

Ley 24/2003, de 26 de diciembre, demedidas urgentes de política deVivienda Protegida. BOA nº156 de 31de diciembre de 2003.

Ley 9/2004, de 20 de diciembre, dereforma de la Ley 24/2003, de 26 de

diciembre, de medidas urgentes depolítica de vivienda protegida.

Decreto 80/2004, de 13 de Abril, delGobierno de Aragón, por el que seaprueba el Reglamento del Registrode Solicitantes de Vivienda Protegiday de Adjudicación de Viviendas Prote-gidas de Aragón. BOA nº46, de 21 deabril de 2004.

Orden de 8 de marzo, por la que sefijan los criterios para la aplicaciónde los artículos 37 y 50 del Regla-mento del Registro de solicitantes devivienda protegida y de adjudicaciónde viviendas protegidas de Aragón.

Administración Pública:

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GUÍA DE VIVIENDA

LEGISLACIÓN SOBRE AYUDAS:

Real Decreto 1/2002, de 11 de enero,sobre medidas de financiación yactuaciones protegibles en materiade vivienda y suelo para el período2002-2005. (BOE nº11, de 12 de enerode 2002).

Real Decreto 1721/2004, de 23 dejulio, de modificación del Real Decre-to 1/2002, de 11 de enero, y de crea-ción de nuevas líneas de actuacionesprotegidas para fomentar el arrenda-miento de viviendas. (BOE nº181, de 28de julio de 2004).

Decreto 180/2002, de 28 de mayo, delGobierno de Aragón, sobre medidasde financiación en materia de vivien-da y suelo para el período 2002-2005.(BOA nº71, de 19 de junio de 2002).

Decreto 177/2004, de 27 de julio, delGobierno de Aragón, por el que semodifica el Decreto 180/2002, de 28de mayo, sobre medidas de financia-ción en materia de vivienda y suelo

para el periodo 2002-2005. (BOAnº88, de 28 de julio de 2004).

Orden de 4 de junio de 2002, delDepartamento de Obras Públicas,Urbanismo y Transportes, de tramita-ción de las medidas de financiaciónde actuaciones protegibles en mate-ria de vivienda y suelo del Plan 2002-2005. (BOA nº71, de 19 de junio de2002).

Orden de 28 de julio de 2004, demodificación de parámetros numéri-cos establecidos en el Decreto180/2002, de 28 de mayo, sobre medi-das de financiación en materia devivienda y suelo para el periodo2002-2005. (BOA nº88, de 28 de juliode 2004).

Orden de 14 de julio de 2005, de modi-ficación de parámetros numéricosestablecidos en el Decreto 180/2002,de 28 de mayo, del Gobierno de Ara-gón, sobre medidas de financiaciónen materia de vivienda y suelo parael periodo 2002-2005. (BOA nº90, de27 de julio de 2005).

31

GUÍA DE VIVIENDA

Tanto si la vivienda que desea com-prar es nueva como si es de segundamano es aconsejable que comprue-be en el Registro de la Propiedadque dicha vivienda está debidamenteregistrada, que la persona que va avenderle la misma figura como pro-pietario o titular registral en dichoregistro y que sobre la casa no pesaninguna carga de la que no estuvierainformado previamente (ej.: hipote-cas, arrendamientos...)

Al visitar una vivienda de segunda

mano es conveniente tener encuenta los siguientes consejos:

• Si la vivienda tiene trastero,garaje u otras instalaciones ane-jas, no deje de visitarlos.

• Asegúrese de la superficie realde la vivienda: la que le indi-quen, muchas veces incluirá par-ticipación en zonas comunes.

• Valore la iluminación y comprue-be el funcionamiento de los ser-vicios esenciales. Preste aten-ción a la existencia de grietas,humedades o desperfectos.

• Visite la vivienda y su entorno adiferentes horas del día, durantedistintos días de la semana.

• Desconfíe ante cualquier actitudo circunstancia que permita sos-pechar que la vivienda está habi-

tada por personas que descono-cen la intención de venderla.

• Solicite información al conserjey/o vecinos sobre la vivienda, eledificio y las relaciones devecindad.

• Solicite al presidente o adminis-trador de la comunidad de pro-pietarios a la que pertenece elinmueble, información sobre si elpropietario está o no al corrientede pago de las cuotas de lacomunidad y, lo que en su caso,adeuda, ya que quien adquierela propiedad deberá pagar esascuotas pendientes con el límitemáximo de la anualidad encurso y la anterior.

• Compruebe en el Ayuntamientosi el vendedor ha satisfecho elImpuesto de Bienes Inmuebles yotros tributos de carácter munici-pal que afecten a la vivienda.

Algunos Consejos para la compra

de una vivienda nueva:

• La venta de una vivienda nor-malmente se basa en la figuradel "cuerpo cierto", Usted com-pra el piso que visitó y, una vezfirmado el contrato, no puedereclamar si descubre que tieneuna superficie menor de la quefigura en las escrituras o en elregistro.

Consejos Útiles

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GUÍA DE VIVIENDA

• Si el vendedor dejó sin pagargastos de comunidad, recibosde contribución o deudas porhipotecas o cargas inscritas enel Registro, la Ley obliga al com-prador a responder de ellos concargo a la vivienda que ha com-prado.

• El hecho de que la vivienda estéhipotecada o sujeta a otro tipode cargas o limitaciones noconstituye un impedimento parasu adquisición, tan sólo exigeque se pacte con detalle el pro-cedimiento de su liberación yquién asume los costes corres-pondientes.

• Es muy probable que la notaregistral revele la existencia de“afecciones fiscales”. No se alar-me ante ello: la mayor parte delas fincas están sujetas a estasnotas que no implican ningunairregularidad ni le impiden obte-ner financiación hipotecaria.

No efectúe ningún pago sin firmar elcorrespondiente documento que deter-minará el consentimiento a la compra-venta, describirá la finca y sus anejos yfijará el precio. No acepte garantías depalabra o simples recibos.

Cláusulas abusivas que puede

encontrar en la compra de unavivienda nueva:

• Atribución al vendedor del dere-cho de interpretar o modificarunilateralmente el contrato.

• Inclusión de fechas de entregameramente indicativas o condi-cionadas a la voluntad del pro-motor. No inclusión de la fechade entrega.

• Declaraciones de conformidadpor el comprador respecto ahechos o aspectos que no hatenido oportunidad de conocer.

• Imposición al consumidor de laadquisición de bienes o servi-cios complementarios o acceso-rios no solicitados por él.

• Autorización al vendedor paraincrementar el precio por con-ceptos que no impliquen presta-ciones adicionales que puedaaceptar o rechazar libremente elcomprador.

• Obligación del comprador desubrogarse o pagar un préstamosolicitado por el promotor.

• Obligación de pagar por refor-mas no acordadas previamente

• Cobro al adquirente de gastosadministrativos o bancarios nogenerados por él.

• Renuncia del comprador respec-to a su derecho a elegir notario.

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GUÍA DE VIVIENDA

Preguntas más frecuentesAlgunas de las preguntas más habi-tuales en materia de vivienda son:

1) ¿Me sirve una tasación de menosde tres meses para la solicitud deuna hipoteca en otra entidadfinanciera?

En principio, se entiende que laprimera tasación debe servir a laotra entidad financiera. No obs-tante, puesto que la entidadpuede no conceder el crédito porotros motivos, sería convenientenegociar con la misma.

2) ¿Me pueden pedir un aval en uncontrato de alquiler?¿Cuántotiempo debe durar?

Sí se lo pueden pedir, aunque noes obligatorio para el arrendadorpedirlo. Dependerá de la confian-za que el arrendador tenga en elarrendatario. En principio, el avaldeberá coincidir con el plazo pac-tado en el contrato y suelen seranuales y renovables.

3) ¿Puedo exigir factura a la agenciainmobiliaria cuando compro oalquilo?

Es un derecho que tenemos comoconsumidores y se puede denun-ciar la falta de entrega de lamisma ante la Inspección Provin-cial de Consumo, como una infrac-ción en materia de consumo.

4) ¿El inquilino debe pagar todos losgastos de comunidad?

Sólo debe pagar los que la ley leobliga a sufragar, que son loscomunes, siempre que se hayanpactado. No deben pagarse losque devienen de la propiedad,como reparación de fachadas,tejados, etc.

5) ¿Cuántos meses de fianza me pue-den pedir en un alquiler?

La fianza es obligatoria y consisteen una mensualidad de renta enel arrendamiento de viviendas yde dos en el arrendamiento parauso distinto del de vivienda.

6) Cuándo se compra un piso, ¿quiénelige al notario?

Lo elige la persona que lo va apagar y que suele ser el compra-dor.

7) ¿Cómo puedo saber cuántas altu-ras va a tener el edificio de allado?

A través de las Concejalías deUrbanismo, o bien de los sitiosweb de los consistorios aragone-ses podemos consultar el núme-ro de alturas, según el PlanGeneral de Ordenación Urbanao la Normativa Urbanística, quese van a construir en cada áreade actuación.

34

GUÍA DE VIVIENDA8) ¿Debe pagar el inquilino el IBI

(contribución) al propietario?

Si se ha pactado, sí. El propietariopuede repercutir este impuesto alinquilino, pero debe mostrarle elrecibo del pago.

9) ¿Debo subrogarme en la hipotecaque me contrata el constructor opromotor?

No tengo obligación. Si quiero,puedo pagar el precio en efectivoo buscar financiación en otra enti-dad sin tener que pagar por ellogastos derivados de la cancela-ción de la hipoteca del promotorconstructor.

10) ¿Es abusivo que una agencia queme vende la casa me pida un por-centaje del precio de venta sinque se haya vendido la casa?

En principio, es una cláusulapenal excesiva y podría ser corre-

gida por los tribunales o inclusopensarse que es abusiva si en unbreve plazo se planteó la resolu-ción del contrato sin haberse cum-plido el objeto del mismo, es decir,su venta.

11) ¿Qué puedo hacer si el piso quecompro mide más metros en elcontrato de reserva que en la notasimple del Registro de la Propie-dad?

El Código Civil le permite resolverel contrato y pedir la devolucióndel dinero siempre que la diferen-cia de superficie exceda del 10%.Si es inferior podrá pedir, sólo, unarebaja del precio.

12) ¿Debe pagar el inquilino el buzónde la casa cuando se cambia?

No, puesto que es un gasto queluego queda en poder de la pro-piedad al terminar el arriendo, yestá vinculado a la misma.

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Páginas web de intereswww.aragon.es (Gobierno de Aragón)

www.viviendaragon.org (Viviendas Protegidas de Aragón)

www.savaragon.com (Suelo y Vivienda de Aragón, S.L.)

www.mviv.es (Ministerio de Vivienda)

www.smruz.es (Sociedad Municipal de Rehabilitación Urbana de Zaragoza)

www.cipaj.org (Servicio de Juventud del Ayuntamiento de Zaragoza)

www.ine.es (Instituto Nacional de Estadística)

www.iaf.es (Instituto Aragonés de Fomento)

GUÍA DE VIVIENDA

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DefinicionesLA AGENCIA INMOBILIARIA

Es el profesional dedicado a la intermediación inmobiliaria que vende los pisos

o viviendas ya construidos o por construir del promotor a los compradores perci-

biendo por ello una comisión.

EL CONSTRUCTOR.

Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de

ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte

de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

EL DIRECTOR DE OBRA.

Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo

de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales,

de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y

demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto

de asegurar su adecuación al fin propuesto.

EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA.

Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función

técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y

cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

LA GESTORÍA.

Es el profesional dedicado a llevar a cabo, mediante un precio, la correcta ges-

tión encargada y referente a la compra de la vivienda y normalmente también

respecto de la hipoteca (compra, hipoteca, impuestos, etc.)

LOS IMPUESTOS Y GASTOS.

Los primeros suponen un porcentaje del valor declarado, atendiendo a varios

parámetros, que se debe pagar a un poder público cuando se cumple un deter-

minado hecho que se fija por ley. Sin embargo, los gastos tienen un concepto

más amplio y normalmente referidos a otro tipo de salidas de dinero asociadas

a conseguir que la vivienda sea habitable (como por ejemplo las altas de los

suministros).

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EL NOTARIO.

Es el funcionario encargado de dar fe pública al acto de la compraventa. Su fun-

ción es redactar la escritura de venta conforme a lo indicado por las partes

velando porque se cumpla la ley, pudiendo ser consultado con anterioridad por

las partes.

EL PROMOTOR.

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o priva-

da, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con

recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior

enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

EL PROYECTISTA.

Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técni-

ca y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Es un organismo oficial donde se inscriben de forma temporal y por fincas regis-

trales las escrituras de compraventa, asegurando al comprador su titularidad

frente al resto por el principio de buena fe registral y salvo que diga lo contrario

una resolución judicial.

LOS SEGUROS.

Son contratos que se llevan a cabo con entidades aseguradoras para que ante

un siniestro de cualquier tipo (daños, etc.) el patrimonio quede salvaguardado.

LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS.

Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de

construcción.

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Dirección de la Oficina de Vivienda de Aragón

OFICINA DE INFORMACIÓN SOBRE VIVIENDA EN ARAGÓN

Espoz y Mina 6-4º, Zaragoza

Tfno. 976 29 76 38

Horario: 10.00 a 13.30 y de 17.00 a 19.00 horas

info@aragonvivienda.com

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