Universidad Nacional del Litoral

Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales

C. MARTINEZ

COMPRAVENTA Conceptos Generales.

Segn el 1323 de Cdigo Civil, habr compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio en dinero. Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega efectiva del precio, sino la obligacin de hacerlo. Esta obligacin es vlida aun en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantnea con la entrega simultnea de la cosa y el precio.Caracteres. El contrato de compraventa:

-Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes,

-Es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio,

-No es formal; aun en el caso de que tenga por objeto la transmisin de inmuebles, la escritura pblica exigida por el 1184, inciso 1, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en s, que puede ser vlidamente celebrado en instrumento privado, y aun verbalmente;

-Es oneroso;

-Es conmutativo porque es de su naturaleza aproximadamente que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes; slo por excepcin suele ser aleatorio, lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.

Compraventa comercial y civil. Desde el punto de vista de su estructura jurdica, la compraventa son contratos idnticos. Como distincin, es compraventa civil toda aquella a la cual el Cdigo de Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial, es decir todo contrato de compraventa est regido por el Cdigo Civil a menos que lo contrario est dispuesto en el Comercio. Segn el 450 del Cdigo de Comercio, hay compraventa comercial cuando alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso, es necesario un propsito de lucro y basta con que este propsito de lucrar exista en el vendedor o en el comprador. Desde el momento que la ley comercial dispone que por un motivo cualquiera un acto es comercial, esta calificacin tiene efectos jurdicos en todo lo relativo a ese acto y con atenencia a ambas partes. Dice el Artculo 7 del Cdigo de Comercio si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan, por razn de l, sujetos a la ley mercantil

***No se consideran mercantiles:

a) Las compras de bienes races y muebles accesorios; sin embargo sern comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo; aunque sean accesorias a un bien raz. Por eje: la compra de un inmueble para levantar un edificio de propiedad horizontal o para lotearlo.

b) Las de objetos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisicin. Siempre, claro, est que le vendedor no hubiese hecho la venta con nimo especulativo.

c) Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados. Naturalmente, si la venta se hubiese hecho a un cerealista o acopiador de granos o frutos, el acto ser comercial porque el comprador lo hace con nimo de lucrar; pero no habr acto comercial si los frutos se venden directamente al consumidor o al Estado. Tambin es comercial la actividad de quien compra ganado para revenderlo en otra plaza o para faenarlo y vender la carne.

d) Las que hacen los propietarios y cualquier clase de persona, de los frutos y efectos que perciban por razn de su renta, dotacin, salario, emolumentos o cualquier otro ttulo remuneratorio o gratuito.e) La reventa que hace cualquier persona del resto de los acopios que hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se presume que obr en la compra con nimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la venta. Es necesario puntualizar que lo que confiere carcter de comercial al acto es el nimo de lucro, la intencin de especular con la cosa, de beneficiarse con la reventa o la locacin.

Las consecuencias jurdicas de la distincin entre compraventa civil y comercial son las siguientes:

En lo que atae a la competencia, depender del carcter de la compraventa que entiendan los tribunales civiles o comerciales;

En lo que atae a la prescripcin, la compraventa comercial tiene, algunos plazos especiales: 1) Se prescribe por dos aos la accin para demandar el pago de mercaderas fiadas, sin documento escrito (849), 2) Se prescriben por cuatro aos las deudas justificadas por cuentas de venta aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas, en tanto que dichas acciones civiles tienen el plazo comn de prescripcin, salvo las que derivan de violencia, dolo o falsa causa, que prescriben a los dos aos,

Segn el 1329 del CC, las cosas ajenas no pueden venderse, en tanto que el Cdigo de Comercio dispone precisamente lo contrario (453)

Comparacin con otros contratos.

***Con la permuta.- Mientras que la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la permuta supone el trueque de una cosa por otra. La distincin es clara, salvo en los casos de permuta con saldo en dinero. As, por ejemplo, una persona cambia su coche viejo por uno de ltimo modelo y entrega adems una suma en dinero. Hay compraventa o permuta? Nuestro Cdigo resuelve este problema con una norma simple: habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero (en el ejemplo dado, si el coche viejo vala $12.000 y el saldo en dinero era de $8.000) y compraventa si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada. Si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta. *** Con la cesin de crditos.- La cesin puede hacerse por un precio en dinero, a cambio de otro crdito, o gratuitamente. En nuestra legislacin positiva, la palabra compraventa est reservada para el contrato cuyo objeto es la transmisin del dominio sobre una cosa (1323). En verdad, lo que se promete transferir es la cosa misma, con la cual est identificado el derecho de propiedad. En todos los dems casos de transmisin de derechos, sean reales (usufructo, servidumbre, hipotecas) o personales, hay solamente cesin. Cumplido el contrato de compraventa, el comprador adquiere un derecho absoluto sobre la cosa, derecho que puede hacer valer por s mismo, sin intermediarios; en la cesin, el cesionario tendr derecho a exigir del deudor lo que ste deba al cedente.***Con la locacin de cosas.- Puesto que la locacin supone tan slo el compromiso de entregar el uso y goce de una cosa y no su propiedad, la distincin entre ambos contratos se presenta ordinariamente con toda nitidez. Hay, empero, algunas situaciones dudosas:1. A veces los contratantes estipulan el pago del precio en mensualidades y establecen una clusula segn la cual, si el comprador se atrasare en el pago de cierto nmero de ellas, el contrato se resolver y las mensualidades ya pagadas quedarn en poder del vendedor a ttulo de alquiler como compensacin del uso y goce de la cosa durante ese tiempo. O bien se suscribe entre ambas partes un contrato de locacin, estipulndose en una clusula final que, pagadas tantas mensualidades, la cosa pasar a ser propiedad del locatario. Estas dificultades deben resolverse as: habr compraventa siempre que las partes hayan pactado la transmisin de la propiedad de la cosa, sea que sta se lleve a cabo inmediatamente o despus de cierto tiempo y de cumplidas ciertas condiciones, los jueces deben indagar la verdadera naturaleza del contrato. as, pues, en los dos ejemplos anteriores habr compraventa; en el primero, ocurrida la resolucin del contrato, el vendedor conservar las mensualidades que se le hubieran pagado a ttulo de indemnizacin y no como alquileres; en el segundo, las mensualidades tampoco sern alquileres sino pago parciales del precio.2. la distincin rigurosa de ambos contratos (compraventa de frutos o de cosecha en pie: es cuando el comprador toma posesin del inmueble para recolectarlas) tiene la mayor importancia prctica: *el comprador puede usar de la cosa libremente, mientras que el locatarios debe hacerlo de acuerdo con lo convenido o segn la naturaleza o destino de la cosa y devolverla en buen estado; *de acuerdo con la regla res perit domine, los riesgos de la cosa corren desde el momento de la tradicin por cuenta del comprador, en cambio, en la locacin son sufridos por el propietario locador; *ciertas cosas fuera del comercio pueden ser objeto de locacin, pero no de venta: tal ocurre, por ejemplo, con las playas, parques, o plazas; *el privilegio del vendedor se rige por disposiciones distintas a las del locador; *los impuestos que gravan a unos y otros contratos son diferentes.***Con la locacin de obra.- La distincin entre ambos contratos es neta cuando quien encarga la obra suministra los materiales, pero no ocurre lo mismo cuando quien los suministra es el empresario. Encargo un traje a mi sastre, quien pone la tela; contrato un busto con un escultor. Hay venta o locacin de obra? (Segn el punto de vista predominante en nuestra jurisprudencia y costrita, hay siempre locacin de obra -1629-;

(Segn otro criterio, el contrato ser compraventa, pues en definitiva lo que principalmente tiene en mira al contratar es la cosa definitivamente concluida;

(Para otros, se trata de un contrato de naturaleza mixta.

En nuestra opinin no cabe duda de que se trata de un contrato mixto. Clasificarlo como venta o locacin de obra pura es arbitrario y no se compagina con la verdadera voluntad de los contratantes, que por una parte han entendido comprar (o vender) y por otra encargar un trabajo (o suministrarlo). Nuestra ley ha preferido considerarlo como locacin de obra -1629-; y ste es, por lo tanto, el criterio que en principio debe adoptarse para resolver el problema.

El inters de ubicar con precisin este tipo de convenciones como compraventa o locacin de obra, reside en las siguientes consecuencias jurdicas:

1. La responsabilidad del vendedor es ms amplia que la del empresario, pues el primero responde por eviccin y redhibicin, en tanto que el segundo slo responde por la ruina total o9 parcial de la cosa -1646-;

2. Los privilegios son diferentes en uno y otro.***Con la dacin en pago: .- Segn el 779, la dacin en pago se opera cuando el acreedor recibe voluntariamente por pago de la deuda alguna cosa que no sea dinero en sustitucin de lo que se le deba entregar o del hecho que se le deba prestar. La dacin en pago supone una obligacin preexistente, que queda extinguida por ese acto; la compraventa constituye de por s la fuente de las obligaciones recprocas de comprador y vendedor, esto tiene la mayor importancia, porque si la cosa se hubiere entregado en pago de lo que no se debe, ella puede ser repetida por el pagador, no solamente de la persona que la recibi, sino tambin de terceros. El 787 dispone que la cosa dada en pago de lo que no se debe puede ser reclamada incluso en el caso de que el que la recibi de buena fe haya enajenado por ttulo oneroso. Despus de la reforma del 1051 pensamos que los terceros de buena fe y a ttulo oneroso estn al abrigo de la reivindicacin aun en el caso del pago sin causa. Segn este punto de vista, la cosa slo podra ser reivindicada si el tercero la adquiri a ttulo gratuito o si habindola adquirido pagando su precio, era de mala fe, es decir, si tena conocimiento de que la dacin en pago en virtud de la cual la adquiri quien le transmiti el derecho era sin causa.***Con la donacin con cargo.- El cargo que con alguna frecuencia imponen los donantes a los beneficiarios, no modifica por lo comn el carcter liberal del acto. Pero ocurre a veces que el cargo resulta econmicamente equivalente a los bienes. Si el beneficiario del cargo es un tercero, todava la distincin con la compraventa es sencilla; y el acto, por ms que resulte gravoso, ser siempre una donacin, bien sea que el verdadero destinatario de la liberalidad sea el donatario o el beneficiario del cargo.Elementos de la compraventa

En la compraventa existen algunos elementos que son comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento) y otros que le son propios o peculiares (la cosa y el precio).CAPACIDAD.

Incapacidades de hecho.Enumeracin de los incapaces.- No pueden comprar o vender por s (aunque pueden hacerlo por medio de sus representantes legales) las personas por nacer, los menores de edad, sean impberes o adultos, los dementes, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito y los condenados con pena de prisin o reclusin mayor de tres aos.

La ley 17711 ha derogado el inciso 5 del 54, sentando as implcitamente la buena doctrina de que los ausentes con presuncin de fallecimiento no son incapaces.

En cuanto a los menores de edad que han cumplido 18 aos, pueden comprar o vender los bienes que hubieran adquirido con el producido de su trabajo -128-

Menores emancipados: En el rgimen anterior no podan vender sus bienes sin autorizacin del juez. Actualmente tienen amplias atribuciones para disponer de sus bienes, cualquiera sea su naturaleza, amenos que los hayan recibido a ttulo gratuito antes o despus del matrimonio, en cuyo caso, trtese de muebles o inmuebles, necesitan autorizacin judicial -135-

El juez slo podr conceder la autorizacin en caso de absoluta necesidad o de ventaja evidente para el menor y la venta ser hecha en pblica subasta.

Actos celebrados por incapaces; sancin de nulidad.- Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados (si se trata de los actos que no pueden realizar por s solos) sin la necesaria venta judicial son nulos; la nulidad tienen carcter manifiesto y relativo, pues est establecida en su beneficio y slo ellos pueden alegarla.

Incapacidades de derecho.-

Enumeracin.- en las hiptesis de incapacidades de hecho no existe una imposibilidad absoluta de comprar y vender, desde que por ejemplo, los incapaces pueden hacerlo por medio de sus representantes legales En cambio, en las hiptesis de incapacidad de derecho no hay medio de celebrar el acto por s o por representante legal o convencional.**Los esposos entre s -1538- La prohibicin de que los esposos puedan celebrar entre ellos un contrato de compraventa se funda en una razn evidente: de los contrario sera fcil burlar el rgimen patrimonial del matrimonio, que es inmodificable por voluntad de los cnyuges; se evitan as transferencias de bienes destinados a dejar sin garanta a los terceros que han contratado con alguno de los esposos. La prohibicin no rige, desde luego, cuando el matrimonio ha quedado disuelto por divorcio vincular. Tampoco rige cuando la venta sea hecha en subasta pblica judicial y cuando el comprador sea una sociedad de la cual forma parte el cnyuge.El contrato celebrado en contra de la prohibicin del 1358 adolece de nulidad absoluta y manifiesta. La nulidad puede ser pedida por cualquier interesado, salvo por los propios cnyuges, pues stos lo celebraron sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba -1047-. Sin embargo, pedida la nulidad por uno de los esposos, el juez debe decretarla, no porque aqul lo pide, sino porque l tiene el deber de hacerlo de oficio, desde que se trata no slo de una nulidad absoluta, sino tambin manifiesta.

**Padres, tutores y curadores.- Los padres, tutores y curadores no pueden vender sus propios bienes a sus hijos, pupilos o curados -1539- ni comprar los de stos -1361-. Es una consecuencia del principio ms general segn el cual est prohibido celebrar entre ellos cualquier contratos -279-. La ley ha querido evitar que haya conflicto de intereses entre el representante legal y el menor que est bajo su guarda y, sobre todo, que el primero pueda beneficiarse injustamente en desmero de los intereses del menor.

Sin embargo, se ha decidido con razn que si el representante legal y el incapaz fueran condominios, el primero puede adquirir el bien por licitacin o pblica subasta.

La prohibicin legal es absoluta y no puede ser salvada con autorizacin judicial.

Para algunos la nulidad sera absoluta, porque ha sido dispuesta por la ley por razones de orden moral y se funda en una incapacidad de derecho.

En nuestro caso es obvio que el inters perseguido ha sido la proteccin del menor; por tanto, si llegado ste a la mayora de edad considera que la compra o venta ha sido conveniente a sus intereses, no sera razonable impedir la confirmacin del acto. La nulidad es por tanto relativa.

**Albaceas.- Los albaceas no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estn a su cargo -1361- Se intenta evitar que ellos puedan valerse de sus funciones para perjudicar a los herederos, legatarios o acreedores. Pero la prohibicin no rige cuando el albacea es coheredero; no se aplica tampoco a los administradores de la sucesin, sobre quienes no pesa ninguna incapacidad para comprar.

La nulidad seria manifiesta y relativa.

**Mandatarios.- Los mandatarios no pueden comprar los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus comitentes. La prohibicin comprende toda clase de mandato, sea convencional, legal o judicial. La razn de esta prohibicin es que la ley desea evitar un conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario. Por ello mismo, se admite que si el mandante autoriza de modo expreso al mandatario a comprar el bien que se le encarga vender, el acto es vlido. El contrato celebrado en violacin del 1361, adolecer de nulidad manifiesta y simplemente relativa puesto que ha sido dispuesta en beneficio del mandante.

**Empleados pblicos.- A los empleados pblicos les est prohibido comprar los bienes del Estado o de las Municipalidades de cuya administracin o venta estuviesen encargados de la administracin o venta de bienes de moral en el desempeo de los empleados pblicos y de defensa de los intereses del Estado. Se est en presencia de un acto nulo y absoluto. La nulidad debe tener carcter absoluto y por ello inconfirmable e imprescriptible, y debe ser declarada por el juez de oficio. -1047-

**Jueces y empleados de la administracin de justicia.- Los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos, y tasadores no pueden comprar los bienes que estn en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio. La prohibicin se funda en una razn de orden moral. Se trata de actos nulos -1042- y prevalece en la jurisprudencia el criterio de que es absoluta. Por nuestra parte, pensamos que debe hacerse esta distincin: --Tratndose de los funcionarios pblicos encargados o auxiliares de la administracin de justicia (jueces, fiscales, asesores, defensores, secretarios) la nulidad debe ser absoluta. En cambio, tratndose de los abogados y procuradores o de peritos designados a propuesta de parte la nulidad debe ser simplemente relativa. **Ministros nacionales y provinciales.- Los ministros nacionales no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico o corporacin civil o religiosa, ni los ministros de provincia los bienes provinciales o municipales o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias. El acto realizado contra dicha prohibicin sera nulo de nulidad absoluta si se tratara de bienes del Estado nacional o provincial. Son en cambio, slo de nulidad relativa si se tratara de bienes pertenecientes a personas jurdicas privadas, pues no se ven razones de orden moral que obliguen a declarar la nulidad de un acto que resulta conveniente a la persona a quien se desea proteger.

**Religiosos profesos.- Los religiosos profesos no pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contratasen para sus conventos. -1160-. Se trata de una incapacidad de derecho, puesto que tales actos no pueden ser celebrados ni siquiera por intermedio de representantes legales o convencionales. Puesto que fundamentalmente esta incapacidad se propone proteger a los religiosos profesos, pensamos que la nulidad tiene carcter simplemente relativo.

EL CONSENTIMIENTO.

Para que se repute concluida y obligue a las partes, basta que el acuerdo (consentimiento) haya recado sobre la cosa y el precio, que son los elementos esenciales de ese contrato. As, por ejemplo, no bastara una declaracin de voluntad comn por la cual una persona se compromete a vender a otra un automvil, si no se ha fijado el precio.

Las llamadas ventas forzosas.- El consentimiento es un elemento esencial de todos los contratos. En la compraventa, el acuerdo de voluntades debe recaer sobre la naturaleza del contrato (compraventa), y tambin sobre los elementos propios de la compraventa: la cosa y el precio. Sin embargo, existen situaciones en que parece faltar el consentimiento son las ventas forzosas- en las cuales una persona es obligada a vender, a desprenderse de algo de su propiedad aunque no quiera. Estos casos, se los enuncian en el 1324: Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentra sometido a una necesidad jurdica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: .

1. Por Expropiacin.- Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin por causa de utilidad pblica. No hay venta, sino expropiacin.

2. Por Convencin o Testamento.- Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada Obligado a vender por una convencin es quien ha hecho una promesa de venta, o quien al comprar se oblig a su vez vender la cosa (pacto de retroventa); obligado a vender por un testamento es el heredero al cual en el testamento el testador le ha ordenado vender una cosa a determinada persona.3. Por Divisin de Condominio.- Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate

4. Por Ejecucin Judicial.- Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial. Es muy usual. Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor embarga bienes del deudor hasta cubrir el crdito; luego el bien embargado sale a remate en subasta pblica y se adjudica al mejor postor oferente-. La naturaleza jurdica de esta venta es materia controvertida, plantendose fundamentalmente Quin es el vendedor? Para algunos, la venta la realiza el rgano pblico en representacin del deudor (dueo de la cosa); para otros, en representacin de los acreedores. Y para otros, el que vende es el rgano pblico, pero no lo hace en representacin de nadie, sino a nombre propio, es decir, en ejercicio de su funcin jurisdiccional.

5. Por el Administrador de Bienes Ajenos.- Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin. Es el caso del tutor que debe proceder a la venta de los bienes del pupilo. Forma y Prueba.- La compraventa es un contrato consensual; puesto que queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes. -974-

En lo que atae a la compraventa de inmuebles, el 1184 dispone que debe hacerse por escritura pblica. Aun a los efectos de la transmisin del dominio, la escritura pblica es innecesaria cuando la venta se ha hecho en subasta judicial, bastando entonces para que dicha transmisin quede perfecta con la aprobacin del remate por el juez, el pago del precio y la entrega de la posesin de la cosa (y la inscripcin en el Registro, a partir de la modificacin del 2505 con la 17711). En cuanto a la prueba del contrato, siendo ste consensual y no formal puede ser acreditado por cualquier por medio siempre que su valor no exceda de diez mil pesos; en este caso, ser indispensable al menos un principio de prueba por escrito, o bien que el contrato tenido principio de ejecucin.

ELEMENTOS PECULIARES DE LA COMPRAVENTA

La CosaCondiciones para que la cosa puede ser vendida.- El principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas -1327- Las condiciones que debe reunir la cosa para ser objeto del contrato de compraventa.

Debe ser una cosa en sentido propio, es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciacin econmica -2311- Los conocimientos modernos permiten hoy afirmar que la electricidad o la energa atmica son tan materia como un gas, un lquido o un cuerpo slido. Por todo ello la doctrina y la jurisprudencia se inclinan a considerarlas como cosas y como tales pueden ser objeto del contrato de compraventa. Dice el 2311, que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Debe tratarse de una cosa cuya venta no est prohibida por la ley -1327-. Las cosas, en efecto, pueden ser absoluta o relativamente inenajenables -2337 / 2338- En principio, todas las cosas pueden venderse -1327- y que slo no podrn serlo cuando la ley expresamente disponga lo contrario.

Debe ser determinada o determinable.- Dice el 1333 que no habr cosa vendida cuando las partes no la determinasen o no estableciesen datos para determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa cierta y cuando fuese cosa incierta, si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas. En esta ltima hiptesis se alude a las cosas fungibles; en tal caso, ellas se determinarn siempre por su especie, peso, calidad, cantidad y medida. Lo que interesa es que la cantidad o la calidad de la cosa misma puedan ser determinadas sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes.

Se juzgar indeterminable la cosa, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros de una persona o una parte de ellos -1334- Pero si los bienes se han determinado, la venta ser vlida, aunque comprenda a todos los que una persona posea-1335- Debe tener existencia real o posible.- Pueden venderse las cosas existentes y aun las futuras, pero no las que, vendidas como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de formarse el contrato; en este caso, el acto es nulo -1328-. Puede ocurrir que la cosa haya dejado de existir parcialmente; en tal caso, el comprador tendr derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega de la parte que existiese con reduccin proporcional del precio -1328- El ejercicio de este derecho de opcin no hace perder al comprador el derecho de exigir el pago de daos y perjuicios, si la prdida hubiera ocurrido por culpa del vendedor. -579-

VENTA DE LA COSA AJENA.-

El 1329 sienta el principio de que las cosas ajenas no pueden venderse.

No es extrao, por consiguiente, que el derecho romano admitiera como vlida la venta de cosa ajena, solucin que imper sin discusiones hasta la sancin del Cdigo de Napolen. Pero Vlez, que sigui con indudable acierto el sistema romano en lo relativo a los efectos del contrato de compraventa, adhiri a la solucin francesa en este punto, lo que constituye una incongruencia notoria. La nulidad de la venta de cosa ajena se ha revelado inconveniente aun en el derecho francs. Campo de aplicacin del artculo 1329.- El 1329 sienta el principio de que las cosas ajenas no pueden venderse. Pero la venta de cosa ajena es vlida, no obstante en lo dispuesto en el 1329:

*Si es de cosas fungibles: el 1329 slo juega cuando se trata de cosas ciertas y determinadas, pues las que slo se designan por su gnero, no son susceptibles de determinacin sino en el momento de la entrega, de tal modo que es irrelevante quin ostenta la propiedad al firmarse el contrato.

*Cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia, pues siendo as, el contrato debe interpretarse como un compromiso contrado por el vendedor de procurar al comprador la cosa objeto del contrato.

*Cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa al comprador, siempre que la cosa no haya sido robada o perdida. En efecto, entra a jugar la regla del 2412, segn el cual la posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del que la posee, la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa no hubiera sido robada o perdida.

*Cuando se trate de la venta hecha por el heredero aparente a favor de un comprador de buena fe -3430-

Requisitos de aplicacin del artculo 1329.- Para que la venta de una cosa ajena origine su nulidad, es preciso que se renan las siguientes condiciones:

a) que comprador y vendedor hayan tratado sobre la cosa como perteneciente a ste; es claro que no importa que el vendedor supiera que la cosa era ajena, si lo ignoraba el comprador; en suma, lo que la ley no quiere es que las cosas se vendan como propias;

b) que se trate de una cosa cierta y determinada;

c) que el comprador no est amparado en los 2412 y 3430;

d) que no se trate de una compraventa mercantil.

Efectos entre las partes.-

1) Si ambas partes saban que la cosa era ajena.- En tal caso, el contrato es vlido pero slo como compromiso de adquisicin de la cosa y no como compromiso de entregar la cosa antes de haberla adquirido regularmente de su dueo. Si la cosa est en poder del vendedor (por ejemplo, a ttulo de depositario, mandatario), no podr ser demandado para obligarlo a que le entregue al comprador.

2) Si ambas partes ignoraban que la cosa era ajena.- El acto es anulable y la nulidad puede ser pedida por el vendedor hasta el momento de la entrega de la cosa (no despus) y por el comprador en cualquier momento -1329-. El Cdigo niega al vendedor el derecho de exigir la restitucin de la cosa despus de haber hecho entrega de ella al comprador. En cambio, el comprador puede pedir en cualquier momento la anulacin, antes o despus de la entrega. No slo puede reclamar l nulidad, sino tambin la restitucin del precio y los daos y perjuicios, todo lo cual debe ser abonado por el vendedor aunque sea de buena fe -1329-

3) Si slo el vendedor saba que la cosa era ajena.- El vendedor no podr reclamar la nulidad de la venta ni aun antes de la entrega; sin embargo, hasta ese momento podr excepcionarse oponindose a la entrega, pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilcito. Luego de la entrega no podr demandar la nulidad ni pedir la restitucin. En cualquier caso, deber restituir el precio y pagar los daos y perjuicios. En cuanto al comprador, l est en condiciones de pedir la nulidad en los mismos casos anteriormente dicho.

4) Si slo el comprador saba que la cosa era ajena.- En tal caso no tendr derecho a reclamar daos y perjuicios ni a que se le restituya el precio. Sin embargo, si la cosa an no le hubiere sido entregada, podr excepcionarse, negndose a recibirla y a pagar el precio, pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilcito.

Carcter de la nulidad.- Es un acto anulable, pues aunque recae sobre un objeto prohibido, la comprobacin de si el objeto es o no ajeno, depende de una investigacin de hecho.

--Para algunos autores se tratara de una nulidad absoluta, por falta de objeto lcito.

--La opinin predominante en nuestra jurisprudencia y doctrina es que se trata de una nulidad simplemente relativa.

Efectos respecto del duelo.-

El principio de inoponibilidad y sus excepciones.- El dueo de la cosa est al margen de las transacciones por las cuales terceras personas compren o vendan sus bienes de buena o mala fe. Tales actos le son, al menos en principio, inoponibles. Slo el dueo puede enajenar una cosa. Por tanto, si l estuviera en posesin de la cosa, podr rechazar la accin del comprador que pretenda reclamarla; y si no la tuviere en su poder podr reivindicarla de quien la detente, sea el vendedor o el comprador.

Este principio de la inoponibilidad del acto sufre algunas excepciones a favor del adquirente de buena fe:

*El comprador de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, y que entrado en posesin de ella, puede rechazar la accin reivindicatoria del dueo -2413-; igual derecho tiene el comprador que adquiri una cosa mueble o inmueble del heredero aparente -3430- o el que la adquiri de buena fe basado en un ttulo nulo o anulable -1051-

*El poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su ttulo -2423-

*El adquirente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapin breve -3999-

Consolidacin de la venta.-

No obstante la nulidad de la venta de cosa ajena, el acto puede quedar convalidado o consolidado por los modos previstos en el 1330:1. Por ratificacin del propietario. Si el propietario dueo ratifica el acto, la nulidad no tendra justificativo razonable. Esa ratificacin puede ser expresa o tcita, sta ltima resultar de la inaccin durante el tiempo necesario para que el comprador la adquiera por prescripcin.

2. Por adquisicin del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta. Esta adquisicin puede hacerse por sucesin universal (lo que ocurre cuando el vendedor ha heredado al dueo) o por sucesin particular (cuando ha adquirido el dominio como comprador, donatario, legatario). Igual efecto se produce si el propietario ha sucedido al vendedor como sucesor universal, pues tambin en este caso las calidades de vendedor y de propietario se renen en una misma persona.

Venta de cosa parcialmente ajena.-

Dispone el 1331 que la venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningn efecto aun respecto a la porcin del vendedor. Ahora bien, si lo que el condmino vende es su porcin indivisa, la enajenacin es vlida. -2677-

Indemnizacin de daos: Segn el 1331, el vendedor debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era comn con otros, los daos y perjuicios que le resulten de la anulacin del contrato. A contrario sensu, esta norma parecera indicar que si el comprador sabia que la cosa tena otros copropietarios, no hay lugar a indemnizacin. Pero esta solucin slo es admisible en el caso de mala fe del comprador, es decir, cuando ste se aprovech a designio de la ignorancia del vendedor acerca de la verdadera condicin de la cosa para inducirlo a vendrsela; o cuando de comn acuerdo con el vendedor decidieron hacer efectiva la vente en perjuicio de los condminos.

Consolidacin de la venta.-

La venta de la cosa comn hecha por uno de los copropietarios queda convalidada:

*Por ratificacin hecha por los otros condminos; pero basta que uno slo no la ratifique, por pequea que sea su parte en la cosa, para que la venta no quede convalidada;

*Por haber adquirido el vendedor las restantes partes de la cosa.

VENTA DE COSA FUTURA.-

Distintos casos. En principio, la compraventa debe tener un objeto actual; la venta de cosa futura es dentro de ciertos lmites posible. Es preciso que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa an no existe aunque, desde luego, esperan que exista; si, por el contrario, contratan en la inteligencia de que existe actualmente, el contrato ser nulo. Bajo la venta de cosa futura se comprenden:

**La venta de una cosa para el caso de que llegue existir.- Se trata de una venta condicional, en la que la obligacin de pagar el precio est sujeta a la eventualidad de que la cosa llegue a existir.

**La venta de una cosa futura cuando le comprador asume el riesgo de que la cosa llegue a existir. Es la llamada venta de esperanza o emptio spei. En cuanto a su naturaleza jurdica, se puede decir que la compraventa debe tener por objeto una cosa; y una esperanza no es una cosa sino un elemento de orden psicolgico, una previsin, un clculo de probabilidades. Se trata, pues de un contrato innominado, de carcter aleatorio. La emptio spei queda concluida como contrato perfecto desde que se produce el acuerdo de voluntades. El precio se debe de inmediato, sin estar supeditado a la existencia o entrega de la cosa.Extensin de los riesgos tomados por el comprador.- Puede ocurrir que el comprador tome sobre s dos riesgos distintos:

(El que la cosa exista o no; aqu, el vendedor tendr derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, salvo desde luego que ello haya ocurrido por culpa o dolo del vendedor, -1404- supuesto en cuyo caso no slo no deber el precio, sino que tendr derecho a reclamar los daos y perjuicios consiguientes -581-.

(El de que la cosa exista en mayor o menor extensin. Tambin el vendedor tendr derecho a todo el precio, pero slo en el caso de que la cosa llegue a existir por lo menos parcialmente -1405-, pero si la prdida ha sido total, el comprador no debe el precio, y si ya lo hubiera pagado, tiene derecho a repetirlo. COSAS SUJETAS A RIESGOS.

Condiciones de validez de esta venta. No hay inconveniente en vender cosas actualmente existentes, pero que estn sujetas a algn riesgo que las ponga en peligro de prdida parcial o Total. El comprador puede tomar sobre s el riesgo, en cuyo caso deber pagar el precio convenido, aunque la cosa pereciere -1406-. Para ello el comprador, debe tener conocimiento del riesgo y asumirlo, si, por el contrario, solamente el vendedor lo conoca, su ocultamiento configura solo y es suficiente para demandar la nulidad del contrato, y si el riesgo dependiera de un vicio oculto que tampoco el vendedor conoca, el comprador tendr derecho a las acciones derivadas de los vicios redhibitorios.

No es indispensable que el comprador asuma expresamente el riesgo, basta que se pruebe que compr la cosa con pleno conocimiento del peligro.

Si el vendedor saba que lo que se menciona como riesgo eventual ha ocurrido ya antes de celebrarse el contrato, ste ser anulable a pedido del comprador, pues ya no habra contrato aleatorio sino dolo. -1407- El PrecioCondiciones que debe reunir: EL PRECIO:

*Debe ser en dinero,

*Debe ser determinado o determinable,

*Debe ser serio.

Precio en dinero.- El precio debe ser en dinero, de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habr dacin en pago; si se cambia una cosa por otra, habr permuta. Siendo en dinero, no importa que sea moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un saldo pendiente.

Precio determinado o determinable.- El precio debe ser cierto -1349-, es decir, determinado o determinable. Si, en cambio, el contrato no diese el procedimiento para la fijacin del precio o lo dejase al arbitrio de una de olas partes, el contrato ser nulo -1335-. Tampoco basta que se estipule que se pagar el justo precio -1355- Normalmente el precio es fijado por las mismas partes, pero tambin puede serlo por un tercero.

(Precio fijado por las partes.- Las partes pueden fijar el precio de distintos modos:

1. Determinando precisamente la cantidad a pagar;

2. Refirindolo al precio de otra cosa cierta -1349-; por ejemplo, se vende un toro importado por el mismo precio que pague por el toro campen de Palermo,

3. Remetindolo al valor de plaza en cierto da y lugar;

4. Cuando por cualquier procedimiento, resulte determinable el precio; as por ejemplo lo que produzca la mquina vendida trabajando tantas horas diarias durante tanto tiempo.

Hay una hiptesis en que no importa que no se haya fijado precio ni se haya establecido procedimiento para fijarlo: cuando el vendedor ha entregado una cosa mueble que tiene precio corriente de plaza, se entiende que las partes se sujetaron al precio del da en el lugar de la entrega de la cosa -1354-

(Precio fijado por un tercero.- No hay inconveniente en que se sujete el precio al arbitrio de un tercero. En tal caso, ste acta como mandatario de las partes.

Ahora bien: si la persona designada no quisiere o no llegar a determinar el precio, la venta quedar sin efecto. -1350-

Efectos de la fijacin por el tercero.-

Segn el 1351, la estimacin que hiciese la persona designada es irrevocable y no hay recurso alguno para variarla. El que contrata de buena fe, tiene derecho a esperar que las dems personas con las que se vincula contractualmente tambin acten del mismo modo. El ha aceptado un riesgo normal: que el tercero, vale la cosa en algo ms o algo menos de lo que vale, pero siempre dentro de lmites razonables. El que compra una cosa y somete el precio a la apreciacin de un tercero acepta la posibilidad de un cierto perjuicio, pero no entiende, por ejemplo, comprometer toda su fortuna, como ocurrira si el tercero fijara como precio de un automvil usado la cantidad de $10.000.000.Si el contrato establece que el precio ser fijado por un tercero sobre la base de los precios de plaza, debe entenderse que el tercero no puede apartarse de ellos.

Precio serio y precio vil.- El precio debe serio. No llena esta calidad el precio ficticio o simulado; si por ejemplo, se simula pagar un precio que en verdad no se paga no obstante la transmisin real y seria del dominio, no habr compraventa sino donacin. Tampoco la llena el precio irrisorio, como por ejemplo, si se vende una estancia en un peso; tambin es obvio que en este caso estaremos en presencia de una donacin y no de una venta. Diferente es el caso del precio vil. Aqu no puede decirse ya que no se trata de un precio serio, pues tanto el comprador como el vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa base. Por tanto, el precio vil no altera la naturaleza del acto ni impide la formacin del contrato de compraventa. Lo que no significa, sin embargo, que el contrato no pueda impugnarse y eventualmente obtenerse una declaracin de nulidad por el vicio de lesin enorme. -954-OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.Las principales obligaciones son dos.

*Entregar la cosa vendida y,

*Garantizarla para el caso de eviccin y de vicios ocultos.

*Implcita en el primera se encuentran las obligaciones de conservar la cosa hasta el momento de la entrega y la de correr con los gastos de la entrega.

*Por ltimo, est tambin obligado a recibir el precio.

((Obligacin de entrega.

Conservacin y custodia de la cosa.

Puesto que el vendedor debe entregar la cosa, va de suyo que tambin est obligado a conservarla sin cambiar su estado, hasta el momento en que haga efectiva la tradicin -1408- Naturalmente, el deber de custodia slo se concibe cuando se trate de la venta de cosas ciertas o de cosas de gnero limitado, siendo de gnero ilimitado no hay problema de conservacin, porque el vendedor cumple entregando cualquier cosa perteneciente al gnero. Los gastos de conservacin de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que est dispuesto respecto de los gastos de entrega y ya la custodia no es sino un aspecto de la entrega. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario -1415-

Desde el momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su cuenta, puesto que el vendedor no habra incurrido en ellos de haber recibido aqul la cosa en tiempo propio.

Riesgos y aumentos.- Como hasta el momento de la tradicin no hay transferencia del dominio, ello significa que hasta entonces el vendedor carga con los riesgos y se beneficia con los aumentos.

Riesgos: Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta; el vendedor no podr reclamar el pago del precio y si lo hubiere recibido, deber devolverlo.

Si la cosa se deteriora sin culpa del vendedor, el comprador tendr derecho a tener por resuelta la venta o a pedir una disminucin proporcional del precio -580-

Si embargo, si la cosa se hubiere perdido o deteriorado sin culpa del vendedor despus de encontrarse en mora, est obligado a pagar los daos y perjuicios, a menos que demuestre que la cosa se habra deteriorado o perdido tambin en poder del comprador -892-

Si la cosa se pierde o deteriora por culpa del vendedor, el comprador tendr derecho a exigir una cosa equivalente y el pago de los daos y perjuicios, si no prefiere, en caso de deterioro, recibir la cosa en el estado en que se encuentra y la reparacin del perjuicio.

Acrecimientos y mejoras: El acrecimiento es el derecho de acrecer: en el derecho sucesorio, dcese de la facultad de los herederos o legatarios, en algunos supuestos de incorporar la parte del coheredero o colegatario cuando este no la recoge. El acrecimiento ocurrido entre la celebracin del contrato y la entrega de la cosa tambin favorece al dueo, es decir, al vendedor. Por consiguiente, podr reclamar un suplemento de precio proporcional al aumento y si el comprador se niega, la venta quedar disuelta. Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, los acrecimientos pertenecen al comprador y el vendedor no podr exigir un mayor precio por ellos.

En cuanto a las mejoras, a nuestro juicio el nico derecho que le cabe es llevarlas, si al hacerlo no causare perjuicio a la cosa -2441-. Pero no podr pretender se le paguen las mejoras necesarias porque se trata de gastos de conservacin de la cosa, que estn legalmente a su cargo. Tampoco podr exigir el pago de las mejoras tiles.

Frutos: Todos los frutos percibidos antes de la tradicin de la cosa pertenecen al vendedor; pero los pendientes corresponden al comprador. -583-

Productos: Los productos forman parte de la cosa y su extraccin la disminuye. Est pues fuera de discusin, que el vendedor no tiene derecho a seguir extrayendo productos, desde el instante mismo en que se realizo la venta, pues ello sera contrario a su obligacin de conservacin y custodia. -1408-

Riesgos y aumentos en caso de mora del comprador.-

En primer trmino producida la mora del comprador, puede consignar la cosa, con lo cual se librar de los riesgos; en segundo lugar, el vendedor siempre podr reclamar del comprador el pago de los daos y perjuicios que su mora le ha significado. De donde resulta que, en definitiva, la prdida o deterioro vendr a incidir sobre el comprador moroso. ((La Entrega.Formas y modos. La entrega es la transferencia de la posesin de la cosa por el vendedor al comprador; tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa provecho que corresponde al propietario.

Habr tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente la cosa y la otra voluntariamente la recibiere -2377-. Esta entrega exige una tradicin material, pues la sola declaracin del tridente de darse por desposedo o de dar al adquirente la posesin de la cosa no basta para transferir la posesin -2378-La tradicin de inmuebles al comprador debe hacerse por actos materiales del vendedor con asentimiento del comprador o viceversa -2379-; o bien desistiendo el vendedor de la posesin que tena y ejerciendo el adquirente actos posesorios en presencia del vendedor y sin oposicin alguna -2380-La tradicin de cosas muebles exige, en principio, la entrega material de la cosa. Pero hay tambin tradicin en los siguientes casos: a) Si la cosa estuviese en caja, almacn o edificio cerrado, bastar con la entrega de la llave del lugar en que la cosa se halla guardada. b) Si las cosas no estn presentes, basta con la entrega de los conocimiento, facturas en los trminos que lo dispone el Cdigo de Comercio.

Tambin se considera hecha la tradicin cuando, no estando presente el comprador, el vendedor la remite a un tercero designado por el adquirente o la pone en un lugar en qu est a la disposicin exclusiva del comprador -2386-Extensin de la obligacin de la entrega.- El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el moment9o del contrato de venta -1048-; dentro de esa obligacin se encuentran los accesorios -1409-Tiempo de la entrega.- La cosa debe entregarse en el tiempo convenido en el contrato y, sin no lo hubiere, cuando el comprador lo exija -1409-. Por entrega inmediata de entenderse la que se realiza dentro de las 24 horas siguientes al contrato. Por ltimo, debe advertirse que la obligacin de cumplir inmediatamente con la tradicin no pesa solamente sobre el vendedor, sino tambin sobre el comprador, que debe recibir tambin de inmediato, y si no lo hiciera, el vendedor podr consignar la cosa.

Consignacin: Depsito judicial de la suma que se debe pago por consignacin-

Lugar de la entrega.- La entrega debe hacerse en el lugar designado en el contrato y, a falta de estipulacin, en el que encontraba la cosa en el momento de la celebracin.

La ltima parte de la disposicin del Cdigo Civil slo es aplicable a las cosas ciertas, pues respecto de las de gnero no puede decirse que estn en un lugar, ya que el gnero es ilimitado y las especies que lo componen estn en diversos sitios. Entonces la cosa debe entregarse en el domicilio del vendedor al tiempo de verificarse la entrega, de acuerdo con la regla del artculo 747 relativo al pago.

El llamado derecho de retencin del vendedor.- En las compraventas al contado, el vendedor puede negarse a entregar la cosa, mientras el precio no le sea pagado ntegramente.

El derecho de negarse a entregar la cosa mientras no se haya pagad9o ntegramente el precio, slo se refiere a las compraventas al contado. S, en cambio, el vendedor ha concedido un plazo para pagar no puede ya invocar la exceptio non adimpleti contractus (segn la cual una de las partes no puede ser obligada a cumplir, mientras la accionante no haya cumplido con sus propias obligaciones) y, est obligado a entregar la cosa inmediatamente, si no se hubiere estipulado plazo tambin para la entrega. Sin embargo, cuando despus de la venta el comprador ha cado en estado de insolvencia, el vendedor puede negarse a entregarla, aunque hubiera concedido plazo para el pago del precio -1419-. Es una solucin coherente con el principio de que la insolvencia del deudor provoca la caducidad del plazo de su obligacin.

Gastos de la entrega.- Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor -1415-, hasta ponerla pesada y medida a disposicin del comprador. Dentro de los gastos de entrega estn comprendidos los que demande el traslado de la cosa al lugar en que aqulla debe efectuarse y los de diligenciamiento de los certificados administrativos sobre condiciones del dominio y gravmenes. En cambio, no se consideran gastos de entrega y, por tanto, estn a cargo del comprador, los honorarios del escribano que otorga la escritura, pero los honorarios correspondientes al estudio de los ttulos, son a cargo del vendedor. En cuanto a los sellos de la escritura matriz y del testimonio y a los gastos de anotacin en el Registro de la Propiedad son a cargo del comprador, porque no son gastos de entrega sino simultneos o posteriores a ella y hechos en beneficio de l.

Consecuencias a falta de entrega.-

Derechos del comprador. Cuando el comprador no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre dos acciones:

***Una de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa;

***Y otra de resolucin de la venta.

En ambos supuestos tendr derecho adems a reclamar daos y perjuicios, que en el primer caso derivan de la mora y en segundo del incumplimiento.

El comprador opta por el cumplimiento.- Al demandar el cumplimiento, es decir la entrega de la cosa, puede ser que:

Que el demandado entregue la cosa; el cumplimiento no lo exime de pagar los daos y perjuicios ocasionados por la mora -508-;

Que el demandado se resista a entregar la cosa. Ser entonces necesario distinguir la venta de cosas ciertas y la de genricas. En el primer caso, el comprador tiene derecho a pedir el uso de la fuerza pblica para obligar al vendedor a entregar; y si se tratare de un inmueble y el vendedor se negare a escriturar, el juez debe otorgar la escritura en su nombre.

Si se trata de cosas genricas o fungibles el comprador podr pedir del juez autorizacin para adquirir otras anlogas; asimismo, y luego de hallarse en mora el vendedor, puede comprar por s y sin autorizacin judicial mercaderas similares y si las ha pagado ms caras podr reclamar del vendedor la diferencia de precio a ttulo de indemnizacin de daos.

El comprador opta por la resolucin.- Al optar por la resolucin hay que distinguir:

Que el pacto comisorio n o haya sido estipulado por las partes, en cuyo caso el comprador deber requerir la entrega en un plazo no menor de 15 das, vencido el cual el contrato queda resuelto;

Que el pacto comisorio haya sido previsto en el contrato, en cuyo caso ste queda resuelto por el slo vencimiento del plazo y sin necesidad de requerimiento -1204-

Consecuencias del ejercicio del derecho de opcin.- El 1204 establece que la resolucin podr pedirse aunque se hubiere demandado el cumplimiento; pero no podr solicitarse el cumplimiento cuando se hubiere demandado la resolucin.

Extensin de la indemnizacin en caso de incumplimiento del vendedor.-

Si lo que se demanda es la resolucin del contrato los daos estn determinados por la diferencia entre el precio fijado en el contrato y el valor que tena la cosa en el momento en que se debi entregarla, adems de las utilidades que pudo percibir el comprador en ese lapso, puesto que sa es la prdida sufrida por la inejecucin de la obligacin a su debido tiempo. -519-

Si se opta por el cumplimiento y luego resulta imposible cumplir la sentencia que condena a entregar la cosa (por ejemplo: por haberla enajenado el vendedor), la indemnizacin debe cubrir la suma que se necesita para adquirir otra cosa igual, en el momento del vencimiento del plazo acordado en la sentencia que orden entregarla, adems de la compensacin de las utilidades.

Imposibilidad de entregar la cosa.- Cuando el vendedor se encuentre en la imposibilidad de entregar la cosa, se aplicarn las reglas generales relativas a las obligaciones de dar:

*- Si se trata de una imposibilidad que le es imputable deber indemnizar los daos y los perjuicio, sin perjuicio del derecho que tiene le comprador de cosas fungibles o de cantidades de cosas, de exigir otras de la misma especie y calidad, adems de la indemnizacin de los daos ocasionados por el incumplimiento.

*- Si se trata de una imposibilidad derivada de fuerza mayor, el comprador no podr reclamar el pago de los daos y perjuicios, amenos que el evento que hace imposible el incumplimiento haya sobrevenido despus de la mora del vendedor; y aun en este caso puede eximirse de responsabilidad si probase que la cosa se hubiere perdido igualmente en poder del comprador.

El derecho de pedir la resolucin resultante de la imposibilidad de cumplir no depende de que sta tenga carcter absoluto y definitivo; basta con que el vendedor no pueda cumplir en el plazo fijado.

Cualquiera que sea el motivo por el cual el vendedor se encuentre en la imposibilidad de cumplir, el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese pagado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad. Esta accin no lo priva del derecho de reclamar daos y perjuicios, si la imposibilidad es imputable al vendedor.

Privilegio del vendedor.-

Del vendedor de cosas muebles.- El vendedor de cosas muebles no pagadas boza de privilegio por el precio sobre el valor de la cosa que halle en poder del deudor. Si l acosa ha sido revendida a un tercero, el privilegio se ejerce sobre el precio -3893-

Este privilegio subsiste aunque la cosa, estando en poder del comprador, haya sufrido cambio, siempre que pueda establecerse su identidad. -3896-

El privilegio del vendedor cede ante el del acreedor prendario, en el caso de que el comprador hubiera dado en prenda l acosa impaga y siempre que el acreedor prendario ignorara que ella no estaba pagada. Cede tambin ante el privilegio del locador sobre las cosas que estaban en la casa alquilada, a menos que el vendedor probara que el locador saba que las cosas estaban impagas o haya intentado la reivindicacin en el trmino de un mes desde que la venta se hizo -3895-

Reivindicacin: La accin judicial mediante la cual se hace reconocer el derecho de propiedad que se tiene sobre un bien.

Privilegio del vendedor de cosas inmuebles.- El vendedor de un inmueble no pagado tiene privilegio sobre el valor del inmueble mientras se halle en poder del deudor -3924- En caso de varias ventas sucesivas, cuyo precio sea debido en todo o en parte, el primer vendedor es preferido al segundo, ste al tercero y as sucesivamente. 3926-

El privilegio comprende el precio de venta, los intereses vencidos de un ao (los intereses correspondientes a un trmino mayor tambin se deben, pero no son privilegios) y todas las cargas y prestaciones impuestas al adquirente en beneficio personal del vendedor o de un tercero designado por l; pero no comprende los daos y perjuicios. -3925-((Obligacin de garanta.Las obligaciones del vendedor no terminan con la entrega de la cosa. Debe, adems, garantizar al comprador que podr gozar de ella conforme a su destino y ala naturaleza del derecho de propiedad que le ha transmitido. Es una consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre a los contratantes. Esta obligacin de garanta comprende tres aspectos:

1. El vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbacin del derecho que ha transmitido;

2. Debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho anterior a la transmisin; y si el tercero triunfa en sus pretensiones, el vendedor tiene la obligacin de indemnizar al comprador por los daos y perjuicios;

3. Debe garantizar al comprador respecto de los vicios ocultos de la cosa.

GARANTA CONTRA LOS HECHOS PROPIOS DEL VENDEDOR.La turbacin puede ser de hecho o de derecho. La primera ocurrir cuando el vendedor perturbe al comprador con sus hechos o sus actos jurdicos. La perturbacin de derecho ocurrir cuan do el vendedor pretenda derechos sobre la cosa vendida en virtud de un ttulo posterior a la venta.

Cabe diferenciar que la eviccin slo se refiere a las turbaciones de derecho que sufra el comprador, mientras que esta garanta se da contra las turbaciones de hecho o de derecho.Sanciones de la obligacin de garanta.-

El comprador: *Tiene una accin por los daos y perjuicios que la turbacin le haya significado;

*Tiene asimismo una accin para que se le prohba seguir turbando su posesin;

*Puede hacer declarar la ineficacia en lo que atae, de ciertos actos jurdicos realizados por el vendedor;

*Por ltimo, el comprador tiene la excepcin de garanta, que es la defensa que la ley otorga al comprador a quien el vendedor pretende turbarlo con una accin judicial. Supongamos que: A vende un inmueble a B; C, pretendiendo mejor derecho sobre la cosa, la reivindica y muere durante el pleito instituyendo heredero a A; si A pretende continuar el pleito su accin quedar paralizada por esa excepcin. Invalidez de la clusula de no- garanta contra los hechos personales.- Toda clusula que exima al vendedor de su obligacin de garantizar al comprador contra sus hechos personales debe tenerse por nula, pues importara autorizarlo a perturbar dolosamente la posesin pacifica del derecho que ha transmitido. Se tratara de una clusula contraria a la buena fe que debe primar en los negocios jurdicos. -2102-

Eviccin.El vendedor debe garantizar al comprador que no habr eviccin ni vicios redhibitorios con relacin a la cosa que le vende; y si los hubiere, el vendedor debe responder ante el comprador.

El 1414 establece que el vendedor Debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la eviccin al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una accin de reivindicacin u otra accin real. Debe tambin responder de los vicios redhibitorios de la cosa vendida.

La eviccin y los vicios redhibitorios han sido tratados en la Parte General-.

VICIOS REDHIBITORIOS.Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisicin y cuya importancia es tal que de haberlos el comprador no la habra adquirido o haba dado menor por ella.

La palabra redhibitoria proviene de redhibire, que significa hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquirente tiene el derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que ste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa accin para dejar sin efecto el contrato, pues cuan do el vicio no es mayormente importante, slo podr reclamar la restitucin de una parte del precio.

Condiciones de existencia.-

Para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a la responsabilidad del vendedor es necesario que el vicio sea oculto, importante y anterior a la venta.-2164-

(Debe ser OCULTO.- Los vicios aparentes no dan origen a ninguna responsabilidad del enajenante -2173- Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podran descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadera. No es razonable exigir a todo el que adquiere una cosa que vaya acompaado de un experto. (Debe ser IMPORTANTE.- El vicio debe tener una importancia tal que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la cosa o hubiera dado menor por ella. -2164-. Tambin debe tratarse de defectos que hagan que la cosa resulte impropia para su destino. La gravedad del vicio se vincula sobre todo, que el comprador tiene a su disposicin dos acciones: la redhibitoria, por la cual puede obtenerse la resolucin del contrato, y la quanti minoris, por la que puede exigir una parte del precio proporcional a la desvalorizacin de la cosa como consecuencia del defecto; si por el contrario, no tuviera tal gravedad, slo podr ejercer la ltima.(Debe EXISTIR AL TIEMPO DE LA ADQUISICIN.- Slo los vicios que existan al tiempo de la adquisicin de la cosa al momento de la tradicin- pueden dar fundamento a una queja del comprador; los posteriores al momento de la tradicin no son imputables al vendedor y debes atribuirse a la accin del tiempo o a culpa del adquirente. Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la adquisicin, y no probndolo, se juzga que sobrevino despus.

Entre quienes existe la garanta.- La garanta por vicios redhibitorios existe entre las partes contratantes y sus herederos. Tambin existe a favor de los sucesores singulares del adquirente. Se aplican aqu por analoga los mismos principios de la eviccin, o sea:

*El subadquirente por ttulo gratuito que no tiene accin contra su antecesor inmediato puede, no obstante ello, demandar por redhibicin a quien le trasfiri la cosa al donante por ttulo oneroso;

*El adquirente puede demandar omisso medio a cualquiera de sus antecesores en el domino que hubieran transmitido la cosa a ttulo oneroso. Efectos.-

Acciones de que dispone el comprador: derecho de opcin. La comprobacin de la existencia de un vicio oculto hace nacer dos acciones: La redhibitoria y la quanti minoris. Desde luego, el adquirente puede siempre demandar el cumplimiento.

Cuando el defecto es de una importancia tal que de haberlo conocido el comprador no hubiera comprado l acosa, la ley le concede el derecho a optar entre las dos acciones. Pero intentada una de ellas, pierde definitivamente el derecho a la otra -2175-.Accin redhibitoria.- Esta accin est destinada a dejar sin efecto el contrato. Pero qu ocurre con los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa.

**Para algunos, la accin redhibitoria importa una resolucin propiamente dicha, de tal modo que la cosa vuelve a poder del vendedor libre de todas las cargas reales.

**Para otros, no hay resolucin retroactiva del contrato, no hay una revocacin del acto sino ciertas obligaciones que imponen a comprador y vendedor que, desde luego, no pueden afectar los derechos de terceros. Esto significa que si el comprador ha constituido derechos reales sobre la cosa hipoteca, usufructo, servidumbres,- no podr intentar la accin redhibitoria si no desgrava previamente la cosa. Es la solucin que hoy se admite generalmente. En lo que atae a las relaciones entre las partes, hay que distinguir segn:

>Vendedor de buena fe: En principio, slo debe la restitucin del precio con sus intereses desde el momento en que se realiz el pago. En cambio, el comprador debe restituir la cosa, con todos los frutos y productos percibidos desde el momento de la entrega.

>Vendedor de mala fe: Se reputa de mala fe el vendedor que conoca el vicio oculto o que deba conocerlo por razn de su oficio o arte. Est obligado no slo a restituir el precio, sino tambin a pagar al comprador todos los daos y perjuicios sufridos.

Accin quanti minoris.- -2174- Si el vendedor es de buena fe, slo se deber la restitucin de l aparte del precio. Para estimarla, habr que tomar en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para subsanar el vicio o defecto, o bien el importe de la desvalorizacin, si aqul no fuera subsanable. Cuando se trate de un defecto no subsanable, ha de apreciarse la desvalorizacin en funcin del precio pagado y no del valor real de la cosa. Si el vendedor es de mala fe, el comprador que ejerce la accin quanti minoris tiene tambin derecho a reclamar daos y perjuicios. Segn hacen prevalecer la doctrina y la jurisprudencia la tesis de que tambin en este caso, el comprador tiene la accin de daos.

Venta de varias cosas conjuntamente.- Cuando se venden varias cosas en un mismo acto, sea por un solo precio o por precios separados, el vicio redhibitorio de una de ellas slo da accin para reclamar su redhibicin y no la de las restantes, a no ser que aparezca que el comprador no hubiera comprado la sana sin la que tuviese el vicio o que la venta fuere de un rebao y el vicio contagioso -2177- Si la venta comprende cosas principales y accesorias, los vicios ocultos de las primera permiten reclamar la redhibicin de las segundas. Pero los vicios ocultos de las accesorias no afectan a las principales.

Prdida de la cosa.- Puede ocurrir que la cosa defectuosa se pierda en poder del comprador

**Si la cosa se pierde como consecuencia del vicio, el vendedor deber restituir el precio; y si la prdida fuere slo parcial, el comprador podr devolverla en el estado en que se encuentre y reclamar la totalidad del precio pagado o bien guardarla para s y reclamar una parte del precio equivalente a la desvalorizacin sufrida por el dao.**Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador le queda a ste sin embargo el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. -2179-

Venta en remate judicial.- El dueo de la cosa vendida en remate judicial no responde por los vicio redhibitorios -2171-

Ventas especiales: a prueba, sobre muestra, alternativa, de cosas futuras.- Las circunstancias de que la venta se haya a prueba o ensayo no elimina la responsabilidad del vendedor por los vicios que hayan permanecido ocultos durante el perodo de prueba; pero no habr responsabilidad si se trata de vicios que el comprador podra haber descubierto fcilmente durante la prueba.

Anlogos principios deben aceptarse respecto de la venta sobre muestra. El vendedor no podr alegar, para excusar su responsabilidad, que el defecto estaba ya en la muestra aceptada por el comprador, si en ella tambin era oculto. As ocurrir, por ejemplo, si un agricultor ha comprado una semilla sobre muestra y luego resulta que carece de poder germinativo.

En las obligaciones alternativas subsiste la responsabilidad por vicios redhibitorios. En la venta de cosas futuras, puesto que el comprador de una cosa futura acepta el alea de que sta llegue o no a existir es evidente que no podr quejarse de que sea defectuosa.

Indivisibilidad de la accin redhibitoria. La accin redhibitoria es indivisible respecto de los compradores y sus sucesores; ninguno de ellos puede ejercerla por slo su parte.-2181-

No es posible resolver en una parte la venta y dejarla subsistente en la otra. Se trata de un acto nico, al que debe aplicarse un rgimen nico: o la redhibitoria o la quanti minoris.

Pero si los vendedores son varios o si el vendedor nico ha tenido varios herederos, el comprador puede demandar a cada uno de ellos devolvindole la parte de la cosa que le corresponda, siendo ella divisible.

Lo dicho se aplica nicamente a la accin redhibitoria; en cuanto a la quanti minoris, puesto que su objeto es el pago de una suma de dinero, es evidente que es divisible y que ella puede ser intentada por cualquiera de los compradores (o sus herederos) contra cualquiera de los vendedores (y sus herederos) en proporcin a la parte de cada uno.

Cesacin de la garanta.

Causales.- No deber el vendedor la garanta por vicios redhibitorios:

-Si as se hubiera estipulado en el contrato,

-Si el adquirente conoca el vicio o si deba conocerlo por su profesin y oficio -2170-

Clusulas que modifican la garanta.-

Principio general.- Las partes pueden restringir, ampliarlo o renunciar a la garanta por vicios redhibitorios -2166-

La renuncia a la garanta puede ser inclusive tcita. Tal significado debe atribuirse a la recepcin de la cosa por el comprador conociendo su vicio oculto a menos, claro est, que al recibirla la hubiera dejado a salvo su derecho de ejercer la accin quanti minoris; igual significado tiene el hecho de que el comprador deje trascurrir el tiempo de la prescripcin sin intentar la demanda. La alienacin, transformacin o consumicin de la cosa, en cambio, no significa renuncia a la accin quanti minoris, pero el comprador no estar ya en condiciones de reclamar la resolucin del contrato, para lo cual debera consignar la cosa, lo que indicar una renuncia a la redhibitoria.

Empero, las clusulas de renuncia o disminucin de la garanta carecern de validez cuando el vendedor conoca el vicio y no lo declar al comprador. En tal caso habra dolo y no podra admitirse la validez de tales clusulas sin amparar una conducta contraria a la lealtad.

Prescripcin de las acciones.-

Plazos legales.- El Cdigo Civil establece un trmino breve de tres meses par ala prescripcin de las acciones redhibitoria y quanti minoris -4041-. El plazo empieza a correr desde que el defecto fue descubierto o se ha hecho aparente. Si el vicio debi quedar revelado al entrar en posesin el comprador, es desde ese momento que corre el plazo, cualquiera sea la fecha de la escritura.Agregamos que si el vendedor ha procedido con dolo, la accin por nulidad y daos y perjuicios (o solamente por daos y perjuicios si el dolo fuera incidental) se prescribe recin a los aos (4030)

((Obligacin de recibir el precio.

Norma legal.- El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar convenido -1424-. Si no hubiese lugar convenido y la venta fuese al contado, debe recibirlo en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa -1411-; si la venta fuese a crdito o si el uso del pas concede un trmino para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador -1424-OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

Las obligaciones del comprador son las siguientes:

*Pagar el precio;

*Recibir la cosa;

*Pagar El instrumento del contrato y los gastos de recepcin de la cosa.((Obligacin de pagar el precio.

Reglas generales.

Momento en que debe pagarse.- El precio debe pagarse en el momento establecido en el contrato; y si ste nada dijere, en el de la entrega de la cosa -1424-. En otras palabras, la ley presume que cuando el contrato nada dice sobre el punto, la venta es al contado, salvo que las costumbres del lugar concediesen un plazo. Intereses.- En principio, el comprador no debe los intereses del precio por el tiempo transcurrido entre el momento del contrato y el del pago, a menos que se trate de las siguientes hiptesis:

*Que el contrato fije intereses, lo cual muy comn en las ventas a plazos.

*Que el comprador haya incurrido en mora. Ellos corren desde el momento de la mora.

Derecho de retener el precio.-

Distintos casos.- El comprador tiene derecho a sus pender el pago del precio en los siguientes casos:

*Si tiene temor fundado de ser molestado por una accin real, a menos que el vendedor le afiance su intuicin (el temor fundado debe tratarse de motivos serios, fundados en hechos objetivos, y no en simples suposiciones o en temores quimricos fantsticos, caprichosos, inventados-. Es sta una cuestin de apreciacin judicial);

*Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas.

Conocimiento del vicio por el comprador.- Si al tiempo de celebrar el contrato de compraventa, el comprador tena conocimiento del vicio del ttulo o de la amenaza que se cerna sobre la cosa, no puede ejercer el derecho de retencin.

Oportunidad para hacer valer el derecho de retencin.- Retener significa conservar algo que se tiene; desde el instante en que el comprador ha pagado el precio pierde este privilegio y no podra ya accionar por devolucin.

Efectos del derecho de retencin.- El comprador puede suspender el pago del precio mientras dura la amenaza contra su derecho; desde que el vendedor ha subsanado el vicio del ttulo o hecho cesar la amenaza, el comprador est obligado a entregar el precio sin dilacin alguna.

En cuanto a los intereses, se admite que el comprador slo los debe cuando estuviese en posesin de la cosa, es claro que si hubiese sido privado de la posesin o perturbado en su goce por un tercero, cesa su obligacin de pagar intereses. De cualquier modo, podr liberarse de ella consignando el precio.

Renuncia el derecho de retencin.- El derecho de retencin puede ser renunciado por el comprador, sea en el acto de la compra-venta, sea posteriormente; esa renuncia puede ser expresa o tcita.

Recursos que la ley reconoce al vendedor.- Para hacer cesar el derecho de retencin, el vendedor puede:*Poner fin a la causa de la turbacin o la amenaza que se cierne sobre el derecho del comprador;

*Afianzar al comprador la restitucin del precio para el caso de ser perturbado en su derecho.

Falta de entrega de la cosa en las condiciones debidas.-

Ejercicio del derecho de retencin.- Dice el 1426, que el comprador puede rehusar el pago del precio:

>Si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato;

>Si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios; tambin aqu deben descartarse las faltas mnimas o despreciables;

>Si quisiese entregar cosas de especie o calidad diversa de la del contrato;

>Si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto, como se hubiese contratado.

Frente a esta situacin, el comprador tiene una doble posibilidad:

a) O bien mantiene en vigencia el contrato, pero se rehsa a pagar el precio;

b) O bien demanda la resolucin del contrato, puesto que se trata de una hiptesis de incumplimiento.

Garantas del vendedor no pagado.-

Enumeracin.- El precio es la prestacin principalmente tenida en mira por el vendedor; es por ello que el derecho de recibirlo ha sido rodeado de garantas, destinadas unas a asegurarle que se har efectivo y otras a permitirle recuperar la cosa si no logra el pago. Estas garantas son las siguientes:

1. Tiene derecho a demandar el pago del precio, una vez constituido en mora el comprador;

2. Puede retener la cosa mientras no se le paga el precio,

3. Puede pedir la resolucin de la venta en el caso de que no se le haya pagado el precio;

4. Finalmente, tiene un privilegio sobre la cosa y aun sobre el precio, si ella ha sido revendida.

((Obligacin de recibir la cosa.

Tiempo y lugar.- El comprador est obligado a recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato o en el que fuese de uso local; a falta de un trmino convenido o de uso, inmediatamente despus de la compra.La cosa debe recibirse en el lugar designado en el contrato y a falta de estipulacin, en el que se encontraba la cosa en el momento de la celebracin -1410-

Sanciones para el supuesto de que no se reciba la cosa.- tratndose de cosas muebles, el vendedor puede:

*Cobrar al comprador los gastos de conservacin de la cosa y lo dems daos que resulten de la actitud del comprador -1430-;

*Consignar judicialmente la cosa -1430-. Si se trata de compraventas comerciales basta con enviar la cosa al domicilio del comprador si ste no ha fijado el lugar de entrega o la persona que deba recibirla en su nombre,

*Demandar el pago del precio, siempre, claro est, que haya hecho entrega de la cosa o la ponga a disposicin del comprador consignndola judicialmente -1430-,

*Pedir la resolucin de la venta si no se le pagara el precio.

Con respecto a la venta de inmuebles, dice el 1431 que si el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a crdito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservacin e indemnizacin de perjuicios y a poner la cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del comprador.((Obligacin de pagar el instrumento del contrato y los gastos de recibo.

Disposicin legal.- El 1424 dice que el comprador debe pagar el instrumento de venta y los costos de recibo de la cosa. Conforme as el comprador paga: el sello matriz, el testimonio de la escritura y el 50% del impuesto fiscal. El vendedor paga todo lo necesario para otorgar el acto, o sea: el estudio de los ttulos, la confeccin y diligenciamiento de los certificados para otorgar la escritura y el 50% del impuesto fiscal.

En cuanto a los gastos de recibo, son todos aquellos que se devenguen a partir del instante de la entrega: tales, por ejemplo, los de transporte de la cosa al domicilio del comprador, los de embalaje para facilitar el transporte posterior a la entrega as mismo se consideran gastos de recepcin los que demanda la anotacin el Registro de la Propiedad. MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA.

Regla general.- En el mbito contractual impera el principio de la libertad -1197-, las partes pueden pactar las clusulas y modalidades que estimen convenientes. En toda esa materia, las disposiciones del Cdigo, salvo contadas excepciones, slo tienen carcter supletorio y rigen en caso de que las partes no hayan acordado expresamente otra cosa. 1) Compraventa condicional.

2) Compraventa a trmino.

3) Clusula de no enajenar.

4) El pacto comisorio de la compraventa.

5) Venta con pacto de retroventa.

6) Pacto de reventa.

7) Venta con clusula de arrepentimiento.

8) Pacto de preferencia.

9) Venta con pacto de mejor comprador.

10) Venta con reserva de dominio.

11) Venta-Locacin.

12) Venta ad gustum

13) Venta a ensayo o prueba.

14) Venta de cosas de calidad determinada.

15) Venta por junto, o por cuenta, peso o medida

1. Compraventa condicional.

(Condicin Suspensiva.- El 1370 estable que la compra y venta condiciona tendr sus efectos cuando la condicin fuese suspensiva:

***Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y slo tendr derecho para exigir las medidas conservatorias.

*** Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, ste no adquiere el dominio de ella y ser considerado administrador de la cosa ajena.

***Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condicin no se cumpliese, se har restitucin recproca de la cosa y el precio, compensndose los intereses de ste con los frutos de aqulla.

(Condicin Resolutoria.- Dice el 1371 que cuando la condicin fuese resolutoria, la compra y venta tiene estos efectos:

***El vendedor y comprador quedarn obligados como si la venta fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.

*** Si la condicin se cumple, se observar lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueas; mas el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradicin de ella.

Las relaciones entre las partes, una vez cumplida la condicin, el comprador estar sujeto a las obligaciones propias de quien debe restituir las cosas a su dueo. Se aplican los 555, 557, y 584 a 591.

Caso de duda.- Segn el 1372 en caso de duda sobre si la condicin fuese suspensiva o resolutoria, se juzgar que es resolutoria siempre que, pendiente la condicin, el vendedor hubiese hecho entrega de la cosa al comprador.

2. Compraventa a trmino.

La compraventa puede estar sujeta a trmino, sea suspensivo resolutorio. El trmino puede referirse a la existencia misma de la obligacin o a la entrega de la cosa y al pago del precio.

3. Clusula de no enajenar.

Rgimen legal.- El 1364 prohbe la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, pero autoriza la prohibicin referida a persona determinada.

Prohibicin absoluta de enajenar; Esta es expresamente prohibida en el 1364.

Prohibicin respecto de persona determinada.- Condicin de la validez de tales clusulas es que la persona sea determinada. No necesita, desde luego, ser designada por nombre y apellido, bastando su individualizacin. Por ejemplo, si se prohbe vender el bien a todo descendiente de Pichulyn.

4. El pacto comisorio de la compraventa.

El Cdigo Civil y la ley 17.711: El 1204 elimina toda duda de que el pacto comisorio beneficia a ambas partes; pero adems no slo reconoce el derecho a demandar judicialmente la resolucin, sino que basta la interpelacin para que el requirente, sin necesidad de intervencin judicial, pueda tener por resuelto el contrato cuando vencido el plazo de 15 das, la otra parte no ha dado cumplimiento; y si el pacto fuera expreso basta el mero vencimiento del plazo para tener por resuelto en contrato.

El 1374 establece que el pacto comisorio est prohibido en la venta de cosas muebles. Pero en la practica, el segundo prrafo del 1374 se tiene por no escrito; el pacto comisorio sea expreso o tcito se admite tanto respecto de los muebles como de los inmuebles.

El 1375 inciso 1 dispone que, mediando pacto comisorio, si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podr demandar la resolucin del contrato desde el da del vencimiento del plazo. Hoy carece de utilidad, pues el rgimen general es el de la mora automtica en las obligaciones a plazo.

El 1375 inciso 2, establece que si no hubiese plazo, el comprador no quedar constituido en mora sino despus de la interpelacin judicial. Tambin ha perdido inters despus que la modificacin del 509 ha reformado todo el rgimen de la mora.

El 1375 inciso 3 establece que le vendedor puede a su arbitrio demandar la resolucin del contrato o exigir el pago del precio, si prefirieses este ltimo expediente, no podr en adelante demandar la resolucin del contrato. Esta disposicin ha quedado derogada por el ltimo prrafo del 1204 que adopta precisamente la solucin contraria.

El 1375 inciso 4 establece 1que si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese slo una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgar que ha renunciado a este derecho. Esta disposicin no e s incompatible con el nuevo 1204 y, por lo tanto, sigue en plena vigencia pero debe entenderse que esta renuncia slo se refiere al derecho a pedir la resolucin emergente del anterior incumplimiento, pero no de incumplimientos posteriores. As por ejemplo, tratndose de una venta por mensualidades, si el comprador se ha atrasado en el pago de varias cuotas y el vendedor se aviene a recibir parte de ellas, ello significa que no podr y a pedir la resolucin fundado en este atraso; pero si posteriormente el comprador vuelve a incurrir en igual falta, el vendedor tiene derecho a reclamar la resolucin. El 1429 dispone que si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble comprada a crdito, el vendedor slo tendr derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolucin de la venta. Subsiste esta disposicin luego del la reforma del 1204? Creemos que s. Pero s la cosa comprada a crdito no ha sido entregada al comprador todava, es decir no se ha hecho tradicin la venta puede ser resuelta sin necesidad de pacto comisorio expreso.

El 1432 dispone que si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a crdito, el vendedor slo tendr derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolucin de la venta a no ser que el contrato estuviere expresado el pacto comisorio.- Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres.- Hay caso en que el ejercicio del pacto comisorio resulta abusivo y contrario a la moral.- esta situacin se ha presentado con especial claridad en la compraventa de inmuebles por mensualidades, que incluyen una clusula segn la cual el atraso en el pago de una o ms cuotas da derecho al vendedor a reclamar la resolucin de la venta y a retener para s la parte del precio ya pagada en concepto de indemnizacin por el incumplimiento y de compensacin por el tiempo que comprador goz de la tenencia de la cosa; es frecuente tambin acordar que las mejoras que haya introducido el comprador quedarn en beneficio del vendedor.

Poco a poco fue afirmndose una jurisprudencia segn la cual el pacto comisorio no puede ser invocado en las compras de inmuebles por mensualidades despus que el comprador ha pagado un nmero importante de cuotas, o las cuotas que permitan al comprador exigir la escrituracin o si se han introducido mejoras importantes y sustanciales superiores al saldo de precio que falta abonar. La ley de loteros de inmuebles estableci que el comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el 25% del precio, o haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra y as el pacto comisorio no podr hacerse valer.Efectos entre las partes.- El principio general en esta materia es que la venta se reputa hecha bajo condicin resolutoria -1374- El efecto fundamental ser la restitucin de la cosa y del precio. Si la cosa se hubiere deteriorado o perdido o si el comprador hubiere hecho mejoras, sus relaciones se regirn por obligaciones de restituir cosas a sus dueos.

Efectos respecto de terceros.- Respecto de los muebles, los terceros adquirentes de buena fe de la cosa estn protegidos por la regla bsica del 2412, segn el cual la posesin vale ttulo.

Respecto de los inmuebles, el vendedor slo podr reivindicarlos del comprador o de terceros, si la venta se ha hecho al contado -3923-. Es claro que en ese caso no habr escrituracin sin el pago de precio. Por tanto, la resolucin del contrato slo puede tener lugar cuando la operacin se ha celebrado por boleto de compraventa. Una vez otorgada la escritura, al vendedor no le queda otro camino que cobrar el saldo del precio, que en tales casos queda siempre garantizado con hipoteca. Pero si antes de escriturar, el comprador hubiere sido puesto en posesin de la cosa y hubiera reconocido derecho de servidumbre o usufructo, resuelta la compraventa, el vendedor tiene derecho a retomar la cosa libre de todo gravamen.5. Venta con pacto de retroventa.

Concepto y naturaleza jurdica.- Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el pecio o una cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contrato. -1366-. En nuestro Cdigo, para que haya venta con pacto de retroventa, es necesario que el contrato haya sido de la transferencia del dominio. La clusula de rescate pactada en un coleto de compraventa es estrictamente una venta con derecho de poder arrepentirse el vendedor -1373-

La naturaleza en opinin predominante que ha adoptado nuestro Cdigo es una venta hecha bajo condicin resolutoria y por ello sus consecuencias son:

--El rescate se opera retroactivamente; se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio del vendedor y quedan sin efecto los actos de disposicin sobre la cosa hechos por el comprador;

--El rescate no paga impuesto a la transmisin de bienes.

Inters econmico de este pacto, sus peligros.- El pacto de retroventa se utiliza cuando el deudor no quiere incurrir en gastos o no puede esperar el tiempo que demanda la escrituracin. El prestamista exige entonces como garanta de la operacin, suscripcin de un boleta de venta con pacto de retroventa (o si se quiere, para hablar con mayor propiedad, con pacto de poder arrepentirse el vendedor). Y desde luego, como esta instrumentacin del prstamo ofrece menos garantas que la hipoteca, porque en el nterin (continuidad, entretanto) el vendedor puede escriturar a nombre de un tercero, las condiciones que impone le prestamista son ms gravosas.

CONDICIONES DE VALIDEZ.-

Para que el Pacto de retroventa sea vlido:

a) Debe recaer sobre bienes inmuebles -1380-

b) Su plazo no puede exceder de tres aos (a partir de la fecha del contrato -1381- o sea del boleto de compraventa es irrelevante la fecha de la tradicin. Si las partes hubieran estipulado un trmino mayor, el plazo debe considerarse reducido al lmite legal, siendo ineficaz en lo que exceda. Si la clusula se limita a establecer la retroventa sin estipular plazo debe considerarse que se ha referido al trmino legal de tres aos.

c) Debe estipularse en el mismo acto de la venta. (Para que pueda funcionar como condicin resolutoria porque