CAPÍTULO INTRODUCTORIO

Descripción problematica

En los últimos años la conducta del mercado inmobiliario del país ha

ejercitado una serie de cambios, cuyo origen comienza desde Mayo del

2003, cuando el Presidente de la República establece la inmovilización de los

impuestos de arrendamiento, medida ésta que ha venido difiriendo

continuadamente por períodos de seis meses, presentiendose su

persistencia, al menos, hasta el mes de Septiembre de 2013. Esta situación,

de acuerdo a los mencionado por los expertos en el negocio inmobiliario, ha

reformado la relación entre las operaciones de arrendamiento inmobiliario y

las transacciones de traspaso de propiedad; de un 70% en operaciones de

venta y un 30% en arrendamientos en el 2003, se inspeccionan actualmente

92% en transacciones de venta y sólo un 8% en operaciones de

arrendamiento.

El horizonte no es alentador para el sector del mercado dedicado a las

operaciones de alquiler de inmuebles, ya que adicionalmente a la medida de

inmovilización de impuestos, se suma la discusión generada por la Reforma

a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ratificada en primera discusión en la

Asamblea Nacional en Abril de 2007, que sobreprotege a los inquilinos en

función de sus derechos humanos y sociales, pero quebranta el derecho de

propiedad de los dueños de los inmuebles.

Otro factor que incurre en el declive de las operaciones de arrendamiento

y en el acrecentamiento de las ventas acata a la implementación de políticas

económicas con disposición socialista y a la reformulación del marco legal

inmobiliario. Lo expuesto anteriormente se materializa con la entrada en

vigencia de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat que

examina aspectos como: la creación del fondo de ahorro voluntario para

integrar el fondo de ahorro obligatorio existente, se le concede al gobierno la

potestad regulatoria en el arrendamiento inmobiliario y en la administración

de tierras urbanas y urbanizables, asimismo de la posibilidad de conseguir

financiamiento hasta el 100% del valor de la vivienda, contemplando la figura

de créditos mixtos, que consienten el financiamiento a largo plazo para la

compra de un terreno y la construcción de una vivienda principal dentro de él.

Todas estas medidas hacen viable que las unidades familiares con ingresos

medios y bajos tengan acceso a una vivienda, por medio del financiamiento

por instituciones financieras tanto públicas como privadas, las cuales brindan

créditos hipotecarios a largo plazo con tasas de interés supuestamente

viables.

Entrando en materia, el contrato de arrendamiento sobre inmuebles

urbanos y suburbanos señala por si mismo el índice de las indecisiones

económicas de una establecida sociedad, y constituye como tal una figura en

la cual se manifiesta las antiguas que dan lugar en cierta forma, a

movimientos sociales y políticos fundamentales.

En el país no se ha legislado cabalmente sobre la materia de

arrendamiento inmobiliario. No se trata de poner soluciones a media a unas

disposiciones fragmentadas y antiguas, sino crear un semejante cuerpo de

normas como el que hoy se presenta con una perfecta armonización entre

intereses de arrendatario y arrendadores. Los acentuados problemas

habitacionales que en la actualidad afrontamos han traído como resultado

que el arrendamiento de inmuebles se haya transformado, judicial y

administrativamente, en una especie de guerra de guerrillas donde se libran

los mas intrincados debates entre propietarios, administradores, abogados e

inquilinos sin que se originen soluciones adecuadas con la debida velocidad.

En relación a lo anterior, el congelamiento de los impuestos de

arrendamiento y la potencial aplicación de la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios, ha generado inseguridad jurídica en los propietarios de bienes

raíces lo cual ha incitado una caída inmenso en las operaciones

arrendatarias. Sin embargo, es significativo señalar que el aumento en las

transacciones de venta no son origen, ni consecuencia de la contracción de

las operaciones de alquiler; todo ello es producto de la dinamización del

sector inmobiliario generada especialmente por la apertura de carteras de

créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras con bajas tasas

de interés, hecho que genera incentivos en los agentes económicos para la

provecho de viviendas, tanto en el mercado primario como en el secundario.

Al respecto, arrendar un inmueble es visto como un gran r iesgo.

Muchas personas se abst ienen de alqui lar un inmueble debido a que

temen que lo pierdan, en manos de personas astutas que

fraudulentamente deciden permanecer en dichas viviendas, alegando

que no poseen otra donde ir . Surge un duro choque entre el

propietar io y el inquil ino, donde el Estado resuelve equil ibrando la

balanza a favor de una de las partes, los inqui l inos, por ser los

débi les jurídicos.

Igualmente, existe una desigualdad en la sociedad, pero no deja de

ser verdad que dicha problemática no puede ser atacada a través de

medidas que pongan en riesgo o peligro los derechos de otros

miembros que integran a su vez la sociedad, como sucede en el caso

de los arrendadores. Además, más allá de este problema, la nueva

normativa inqui l inaria sacude y contradice ciertas normas

const itucionales, donde se asegura el derecho a la igualdad, el

derecho a la propiedad, la l ibertad económica, entre otros.

A través de la Ley de arrendamientos se cercenó el derecho que tienen los

venezolanos de tener una vivienda a través del arrendamiento, porque como

lo hemos repetido infinidad de veces, esto es una Ley que generó un

desequilibrio contractual e hizo inviable la posibilidad de renta, en un país

donde no puedes recuperar tu vivienda cuando la alquilas porque la Ley así

lo permite, la mencionada regulación violenta el artículo 115 de la

Constitución nacional, el cual establece que cada venezolano puede

disponer de sus bienes como mejor crea conveniente.

Formulación del Problema

¿Cuáles son los aspectos y atribuciones para alquilar un inmueble según la

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios?

¿Cómo son los aspectos relacionados con las garantías

const itucionales del derecho a la vivienda y la propiedad en la

República Bolivariana de Venezuela?

¿Cuáles son las normas jurídicas inquil inarías que cont ienen

ambigüedades y contradicciones en el Derecho Venezolano para la

realización de los contratos de arrendamiento sobre inmuebles

urbanos y suburbanos?

Objetivo General

Analizar el contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y

suburbanos según el ordenamiento Jurídico venezolano

Objetivos Específicos

Diagnosticar los aspectos y atribuciones para alquilar un inmueble

según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Identificar los aspectos relacionados con las garantías

const itucionales del derecho a la vivienda y la propiedad en

la República Bol ivariana de Venezuela.

Interpretar las normas jurídicas inquil inarias que cont ienen

ambigüedades y contradicciones en el Derecho Venezolano

para la realización de los contratos de arrendamiento sobre

inmuebles urbanos y suburbanos.

Justificación

La realización de este estudio se just if ica, por cuanto const ituye

una necesidad para los profesionales del derecho que ejercen en

materia inquil inaria, de igual manera, se beneficiarán los estudiantes

de las diferentes Escuelas de Derecho de Venezuela, ya que

respondería a la necesidad de profundizar los conocimientos en el

ámbito inmobil iar io y estar actual izados, habida cuenta que en

Venezuela, lo que abunda en este momento es la violación de

derechos fundamentales en el área así como una profunda

inseguridad jurídica.

La ley de inquilinato ha creado algunas inseguridad entre la población

Venezolana , especialmente en los dueños de viviendas y otros inmuebles el

cual utilizan para el arrendamiento, dicha reforma propuesta en la primera

discusión en la asamblea ha creado alarma entre la ciudadanía ya que no se

conoce cuales son sus alcances y cual es la propósito de dicha ley, para los

arrendatarios la posibilidad de ser desalojados por sus arrendadores,

quienes a su vez, tienen el temor de perder su propiedad por las

declaraciones sobre la confiscación o expropiación de inmuebles.

Los arrendatarios buscan medidas protectoras de los derechos de las

familias a una vivienda digna, sin la intención de perjudicar el derecho a la

propiedad de quienes auténticamente ponen a disposición del mercado

arrendaticio sus inmuebles. Pudiera pensarse que la descomunal protección

del arrendatario, sobrellevaría para el arrendador, la pérdida del uso, goce,

disfrute y disposición de sus bienes.

La investigación busca aclarar el escenario con respecto a la Nueva

reforma de la Ley de Inquilinato, en lo que se describe al derecho de

propiedad y a las atribuciones que tiene el inquilino a comprar el inmueble

que habita. Por medio de la investigación se espera encomendar en sentido

extenso los pro y los contra que contienen la misma, considerándose como

un soporte y un medio de información para quienes se ven afectados por la

ley anteriormente mencionada.

Así mismo, buscar proponer opciones que consientan una aplicación

ajustada y correcta de la ley para solucionar los problemas planteados,

considerando en primer plano que una efectiva participación de todos los

factores implicados en el logro de la satisfacción creciente del derecho a la

vivienda, estaría claramente relacionado con la Corresponsabilidad

Constitucional, de todos los ciudadanos en conseguir la mayor suma de

bienestar. Desde el punto de vista académico la investigación consentirá dar

a conocer las teorías, Artículos, Procedimientos de la Ley de Inquilinato. El

estudio se aprovechará para ejecución de otros razonamientos concernidos

con el tema.