constr y sec inmobiliario abril 2015 estudios publicos santander

7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander

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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile 1|

ABRIL2015

CONSTRUCCIN YSECTORINMOBILIARIO

SERIEESTUDIOS SECTORIALES


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Resumen ejecutivo

Estimamos un crecimiento del sector construccin en torno a 0,7% en 2015 y a 3,0% en

2016. El Imacon est en terreno negativo y le tomar algunos trimestres salir de ah.

Los segmentos ms dinmicos sern la construccin de vivienda pblica, estimulada por el

Programa Extraordinario de Reactivacin e Integracin (US$ 2.600 millones) que aumenta los

subsidios a la demanda de vivienda, y la reparacin y reacondicionamiento de infraestructura

vial.

En cambio, la construccin de vivienda privada y las concesiones de obras de infraestructurase volvern a contraer este ao.

El plan de concesiones del Gobierno no tendr mayor impacto este 2015, pero se evidencia

el nimo de reactivacin en la importante cantidad de proyectos a nivel de ingeniera de

detalle que hay en carpeta (US$ 6.614 millones). Para el futuro de mediano plazo es

importante que se concreten los proyectos en la agenda pblica.

El plan de reconstruccin de Atacama tras los aluviones estar principalmente focalizado en

vivienda y medidas de prevencin. Este plan tomar entre tres y cuatro aos en completarse

y demandar una inversin de US$ 1.500 millones.

El tiempo de venta hasta agotar el stock en construccin de casas refleja un fuerte

incremento en los ltimos perodos. En contrapartida, el tiempo para vender departamentos

contina su tendencia decreciente.

El segmento de las oficinas clase A y A+ est experimentando un ajuste, aunque los

proyectos en El Golf y Nueva Las Condes siguen siendo demandados. La tasa de vacancia haaumentado, pero se mantiene en niveles an cercanos al promedio histrico (8%).

Los parques industriales y los centros de bodegaje muestran una produccin dinmica, con

precios contenidos y tasas de vacancia en torno a 5%. En este tiempo de desaceleracin

econmica, an seguir habiendo varios proyectos en estos segmentos.


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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile| 2

La produccin de strip centersha experimentado una brusca contraccin. El sector oriente

del Gran Santiago sigue siendo muy atrayente, pero hay una notoria escasez de sitios

apropiados. En el resto de las zonas de la ciudad, la menor rentabilidad no las hace tan

atractivas. En regiones, aunque hay mucho por explorar, los empresarios se mantienen

cautos.

Los precios de las viviendas crecen en todos los sectores del Gran Santiago, pero estn

reduciendo su velocidad en el caso de los departamentos. Fuentes del sector suponen hasta

un 12,5% de mayores precios en algunos segmentos.

El financiamiento hipotecario comenz a ceder en su dinamismo, a pesar de las bajas tasas

de inters que se observan todava. Esperamos que stas ltimas aumenten hacia fin de aoy durante 2016.

De la mano con el deterioro en el mercado laboral, esperamos que la cartera hipotecaria

vencida se incremente de 0,84% en febrero hasta 1,60% promedio en 2015.

La recientemente aprobada normativa de provisiones por riesgo de crdito de la SBIF, que

entrar en vigencia en enero de 2016, aumentar de manera importante los niveles de

provisiones que los bancos debern constituir para crditos con un pie menor a 20%. Ello,

junto con mayores restricciones en el trato de la mora de los crditos y la valorizacin de las

garantas podra redundar en un menor dinamismo del sector.

El cambio en el rgimen de IVA a constructoras an plantea varias dudas a los empresarios.

Por ejemplo, no tienen claro cmo se deber prorratear en la contabilidad las ventas futuras.

La reforma laboral tambin es un asunto en la agenda del sector, en particular les inquieta el

modo en que se va a regular la negociacin colectiva en los casos de contratos de obra-

faena. Su estimacin es que contratos ms rgidos podran restar dinamismo al PIB potencial.

Finalmente, las expectativas del sector an estn por debajo de su promedio de los ltimos

cinco aos, aunque esperamos que la brecha se vaya acortando durante este ao.


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Introduccin

Este ao la construccin y el sector inmobiliario

van a tener un desempeo muy similar a 2014, lo

que implica que tendremos otro ao de dbil

desempeo. Los sectores ms dinmicos sern

construccin de vivienda pblica, y la

reparacin y reacondicionamiento de

infraestructura vial. El esfuerzo fiscal de

reactivacin no podr mitigar completamente la

contraccin de los sectores de vivienda privada y

concesiones de obras pblicas. El Gobierno tiene

una amplia agenda en este ltimo aspecto, pero

su aprobacin administrativa es lenta, por lo que

su impacto este ao ser acotado.

Nuestra estimacin de crecimiento del sector

es de 0,7% en 2015 y 3,0% en 2016. Esto est

en lnea con la proyeccin que tiene la Cmara

Chilena de la Construccin (CChC) de 0,6% en el

escenario base de 2015 y -0,3% en el de riesgo

(Tabla 1).

El sector inmobiliario se mover de la mano con la

construccin, pero con un ciclo todava ms

acentuado. El ajuste ser fuerte, especialmente en

la produccin1

de oficinas clase A y A+, lo que eraesperado por los operadores, dado que saban

que las tasas de absorcin2 no podan soportar

1 Produccin: volumen de metros cuadradosingresados en un perodo, que se suman alstocktotal.2 Absorcin: modificacin de las superficie ocupadaentre un perodo y otro.

por un tiempo prolongado la tasa de produccin

que se haba experimentado desde 2010.

Tabla 1: Inversin en construccindesagregada (Var. % a/a)

2014 2015(P)Base Riesgo

VIVIENDA -3,6 -4,7 -5,7Pblica -9,5 -4,0 -5,0

Privada a -1,6 -4,9 -6,0Copago prog. sociales -5,7 2,1 1,0Inmobiliaria sin subsidio -0,5 -6,8 -7,8

INFRAESTRUCTURA 0,7 3,0 2,1Pblica 3,7 13,8 12,6

Pblica b -2,9 14,6 13,4

Empresas autnomas c 75,9 22,8 21,5Concesiones OO.PP. -10,8 -8,6 -9,6

Productiva -0,6 -1,9 -2,7

EE. Pblica d 15,6 -18,0 -18,9

Privadas e -1,4 -0,9 -1,7INVERSIN CONSTRUCCIN -0,7 0,6 -0,3(a) Inversin en programas habitacionales del MINVU, FNDRy mejoramiento de barrios.(b) Inversin real del MOP, inversin en infraestructura delMINVU (vialidad urbana y pavimentacin), Educacin(inversin JEC), Salud (inversin en infraestructura), Justiciay Ministerio Pblico (inversin en infraestructura), Institutodel Deporte, DGAC, programa FNDR y de mejoramiento

urbano.(c) Inversin en Metro, empresas de servicios sanitarios,puertos, EFE y Merval.(d) Inversin de CODELCO, ENAMI, Gas (ENAP).(e) Inversin del sector forestal, sector industrial, minera(excluye ENAMI y CODELCO), energa (excluye ENAP),comercio, oficinas, puertos privados, e inversin enconstruccin de otros sectores productivos.

Fuente: CChC .

Edificacin habitacional

Los permisos de edificacin han tenido un

aumento importante desde septiembre de 2014,

aunque todava dentro de lo que se ha observado


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en los ltimos 20 aos. En este momento, las

grandes inmobiliarias estn tomando posiciones y

tambin, en parte, aprovechando para concretar

promesas en blanco y poder vender sin perder

parte del subsidio al IVA que fue reducido con la

reforma tributaria de 20143.

La toma de posiciones se produce porque en el

Gran Santiago la regulacin ha generado escasez

de suelo. Sin embargo, a pesar de este aumento

en los permisos, el ndice mensual de actividad

de la construccin (Imacon) est mostrando

una tendencia decreciente hace ms de dos

aos y, ltimamente, ha entrado en terreno

negativo, lo que debera mantenerse por

algunos meses(Grfico 1).

Grfico 1: Imacon y permisos de construccinde obras nuevas (Var.% a/a de MA12m 4)

Fuente: CChC, INE y Santander.

3 Se establece un tope de UF 225 para el crditoespecial a la construccin por cada vivienda de hastaUF 2.000 de valor de construccin. Para laspropiedades entre UF 2.000 y UF 4.500, estimamos unaumento en el precio sobre 6%.4MA12: son medias mviles de doce meses

Este retroceso del Imacon ha estado

acompaado por una cada en el ndice de

despacho de materiales (IDM) y en el ndice

de ventas reales de proveedores (IVRP).

Aunque el primero parece comenzar a mostrar

algn signo de recuperacin, todava es pronto

para aventurar si se trata de un cambio de

tendencia (Grfico 2).

Grfico 2: ndice de despacho de materiales,Imacon e ndice de ventas reales deproveedores (Var.% a/a de MA12m)

Fuente: CChC y Santander.

A nivel nacional, elstockde casas en construccin

est experimentando una contraccin desde hace

dos aos, aunque los departamentos todava

muestran un dinamismo significativo. Por el lado

de las ventas, si bien hay una contraccin en las

casas, la buena noticia es que ya se ve un cambio

en la tendencia. Por su parte, las ventas de

departamentos todava evidencian una expansin

importante (Grfico 3).

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ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15Imacon (izq.) Vivienda Ind.,Com.,E.F. Servicios

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ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15

IDM Imacon IVRP


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Grfico 3: Ventas y stocknacional deviviendas (Var.% a/a de MA12m)


En el caso de los departamentos, el tiempo de

venta hasta agotar el stock muestra una

tendencia a la baja desde hace varios aos.

Grfico 4. Plazo hasta agotarstocknacional

de viviendas (meses, medias mviles 12meses)


No sucede lo mismo con las casas, ya que la

cantidad de meses hasta agotar stock ha

aumentado considerablemente, lo que indica

que es ms difcil vender(Grfico 4).

En el mercado del Gran Santiago, las casas y los

departamentos estn experimentando una

contraccin tanto del stock como de las ventas,

encontrndose ambas en terreno negativo,

aunque con tendencias opuestas (Grfico 5).

Grfico 5: Ventas y stockde viviendas en elGran Santiago (Var.% a/a de MA12m)


En el Gran Santiago, las ltimas cifras indican que

los meses para agotar stock ya estn casi en

terreno neutral, en lnea con lo que sucede a nivelnacional, pero con proporciones todava mayores

(Grfico 6).

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ene-11 jun-11 nov-11 abr-12 sep-12 feb-13 jul-13 dic-13 may-14

Stock departamentos Stock casas

Ventas departamentos (der.) Ventas casas (der.)

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Departamentos Casas (der.)

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ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14

Stock departamentos Stock casas

Ventas departamentos (der.) Ventas casas (der.)


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Grfico 6. Plazo hasta agotarstockdeviviendas en el Gran Santiago (meses,

MA12m)


Vivienda pblica

La construccin privada de vivienda social,

que representa un 10% del segmento viviendatotal ha tomado impulso de la mano del

Programa Extraordinario de Reactivacin e

Integracin Social. Dentro de este programa,el

Gobierno aument cerca de un 40% el

subsidio a la vivienda para las familias

vulnerables e increment los beneficios a las

familias de clase media a travs de un

premio a los buenos pagadores, lo cual acota

el riesgo de estos deudores hipotecarios. Lo

anterior, ha despertado un renovado inters de

los constructores por ingresar en este segmento.

El programa no solo tiene un componente de

estmulo a las familias, sino que tambin incentiva

a los desarrolladores. A estos se les pide que

presenten sus proyectos; a los seleccionados se les

otorga un prstamo de enlace para iniciar la

edificacin del condominio; adicionalmente se los

premia con beneficios extraordinarios en la

medida que integren tanto familias vulnerables

como de clase media, y tambin se los

recompensa en la medida que cumplen con los

tiempos preestablecidos de construccin. A

cambio, el Gobierno les ha pedido a los

desarrolladores que los proyectos tengan un

cierto estndar mnimo en la calidad de

edificacin y emplazamiento urbano.

En enero de 2015 se licitaron 35.000 subsidios,

pero hubo ofertas por 60.000. Por esta razn, el

Ministerio de Vivienda y Urbanismo decidi

ampliar el cupo a 52.000 con una inversin total

estimada en US$ 2.600 millones. Se espera que

las primeras construcciones comiencen en julio de

2015.

Respecto a los aluviones que experiment la

regin de Atacama, el dao en vivienda se estima

en US$ 1.500 millones. La reconstruccin tomar

entre tres y cuatro aos en completarse y ser

financiado en un tercio a travs de la LeyReservada del Cobre, y el resto a travs de los

presupuestos nacionales de 2016 a 2018.

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ene-10 ago-10 mar-11 oct-11 may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14

Departamentos Casas (der.)


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Obras de infraestructura

Segn las estimaciones de la Corporacin de

Bienes de Capital (CBC), los proyectos

inmobiliarios en construccin suman US$ 27.583

millones y los proyectos de obras pblicas

alcanzan US$ 10.506 millones. Estos ltimos son

liderados por la Regin Metropolitana de

Santiago, seguidos por las regiones de Los Lagos

y Biobo respectivamente.

Por otra parte, los proyectos de obras pblicas a

nivel de ingeniera de detalle5 suman US$ 6.614

millones, frente a los US$ 2.160 millones del

sector inmobiliario. Lo anterior, es muy

significativo y da cuenta del nimo del Gobierno

de avanzar en el desarrollo de infraestructura. En

esta lnea, otra vez lidera la Regin Metropolitana

de Santiago, pero ahora seguida por Biobo y

Coquimbo (Tabla 2).

En lo que tiene que ver con las concesiones, no

existe claridad de continuar a travs de este

mecanismo en la construccin de crceles u

hospitales. En general, la construccin de otras

obras de infraestructura ha avanzado muy lento,

aunque podra haber un mayor dinamismo en loscontratos de ampliacin de las rutas ya

5 La ingeniera de detalle da cuenta de los proyectosque an no han comenzado su construccin, pero surealizacin es inminente. Por ejemplo, una vez que seadjudica una licitacin pblica, se pasa a la etapa deingeniera de detalle.

concesionadas.

Sera bueno avanzar en un nuevo modelo de

concesiones, donde al sector privado se le

pida la provisin de un servicio con un cierto

nivel de calidad y seguridad; abandonando el

modelo antiguo que es mucho ms ingenieril

y basado principalmente en especificaciones

tcnicas. En un esquema de este tipo ha

incursionado Reino Unido, con positivos

resultados.

Tabla 2: Construccin por categora, estado yregin (abril 2015, millones de US$)

Inmobiliario Obras pblicas

ConstruccinIng.

detalle ConstruccinIng.

detalle

Tarapac 15 191 176

Antofagasta 2.507 95 360 551

Atacama 107 79

Coquimbo 2.090 231 456 667

Valparaso 2.226 100 438 640

O'Higgins 526 17 33 31

Maule 159 40 50 363

Biobo 1.127 285 1.186 898

Araucana 836 19 238 225

Los Lagos 679 1.837 105

Aysn 87 75

Magallanes 209 41

R.M.S. 17.188 1.298 4.065 2.471

Los Ros 60 148 39

Arica 245 100 253

Interregional 1.001

Total 27.583 2.160 10.506 6.614

Fuente: CBC y Santander.


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Oficinas A, A+

El mercado inmobiliario para renta es sumamente

cclico y muy determinado por las tendencias. As,

si en el pasado ciclo el producto estrella fueron las

oficinas, en el prximo podran ser las bodegas.

Esta conducta trae riesgos sobre la inversin y

perodos de ajustes en los precios.

Hace tiempo que los operadores inmobiliarios

saban que no se poda absorber el nivel de

produccin de oficinas que se vena dando desde

2010. Lo que ahora vemos es un ajuste que

se produce cada cierto tiempo. No hay nada

dramtico en esto, porque la tasa de

vacancia6 de oficinas no es tan alta, y

simplemente hay menos proyectos nuevos dado

que el mercado se est ajustando

moderadamente. Donde s hay un ajuste

brusco es en el segmento de losstrip centers.

En la participacin de oficinas A y A+, Las

Condes predomina y seguir expandindose

por los desarrollos en El Golf y Nueva Las

Condes, que son altamente demandados.

Esperamos que Vitacura tambin crezca, pero con

un perfil de desarrollos ms pequeos. En tanto,la comuna de Santiago debera ir perdiendo

participacin con el tiempo (Grfico 7).

6Vacancia: disponibilidad de metros cuadrados en unperodo dado.

Grfico 7: Participacin de mercado deoficinas A y A+ (diciembre 2014, %)

Fuente: GPS y Santander.

Lo anterior est en lnea con los proyectos que

estn en construccin este 2015, donde la

comuna de Las Condes es la que cuenta con

mayor cantidad de proyectos (Grfico 8).

Grfico 8: Produccin esperada de oficinas Ay A+ en 2015: 120.850 m2(%)


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3

9

71

Santiago Vitacura Providencia Las Condes

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22

7

23

Los Leones-Tobalaba Apoquindo oriente Parque Araucano Estoril Santiago


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La vacancia de este tipo de oficinas se ubica

en torno a 8%. El incremento se explica por el

fuerte aumento que experiment la comuna de

Santiago (Grfico 9).

Grfico 9: Vacancia de oficinas A y A+ (%)


Por otro lado, la vacancia tiene un correlato en

los precios, que son ms o menoshomogneos en todos los sectores, salvo en

la comuna de Santiago donde son

ostensiblemente ms bajos (Grfico 10). Ms

an, en esta comuna hay precios mnimos muy

por debajo del resto del mercado. En

contrapartida, los precios mximos se encuentran

en Las Condes.

Grfico 10: Precios de oficinas A y A+ en(diciembre 2014, UF/m2)


Parques industriales

La participacin de parques industriales es

dominada por la zona norte de la cuidad, y

en un lejano segundo lugar por el poniente

(Grfico 11).

Grfico 11: Participacin de mercado deparques industriales (diciembre 2014, %)


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2

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mar-12 jul-12 nov-12 mar-13 jul-13 nov-13 mar-14 jul-14 nov-14

Santiago Vitacura Providencia

Las Condes Total

0.20

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0.80

Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total

44

27

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4

Norte Poniente Sur Norponiente Oriente


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El desarrollo de este tipo de proyectos contina

expandindose con fuerza, y segn reporta la

firma Global Property Solutions(GPS), en 2015 se

incorporarn 837.000 metros cuadrados

nuevos(Grfico 12).

Grfico 12:Evolucin de la produccin deparques industriales (m2)


Este sostenido dinamismo del sector se ha

traducido en un incremento de los precios y

una baja en la vacancia. As, en el segundo

semestre de 2014, la vacancia fue menor a 5% y

el precio lleg a 4,04 UF/m2(Grfico 13).

Grfico 13:Evolucin del precio y la vacanciade parques industriales


Bodegas

El patrn de participacin de las bodegas

muestra que stas estn ubicadas en su

mayora en el sector poniente del Gran

Santiago, y luego en el norponiente. Este es un

sector pujante, que ha recibido varios proyectos

(Grfico 14).

Grfico 14: Participacin de mercado debodegas (diciembre 2014, %)


16.0

16.5

17.0

17.5

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1,000,000

2009.S2 2011.S1 2012.S2 2014.S1 2015.S2(P)

Millones

Produccin Stock (der.)

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5

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4.5

2004 2006 2008 2010 2012 2013.S2 2014.S2

Precio (UF/m2) Vacancia (%) (der.)

14

4215

24

5

Norte Poniente Sur Norponiente Oriente


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As, el stockha visto un incremento sostenido y,

aunque el dinamismo ser menor en el primer

semestre de 2015, todava hay muchas

oportunidades (Grfico 15).

Grfico 15:Evolucin de la produccin debodegas (m2)


Debido a este aumento en el stock se ha

evidenciado tambin un aumento en la

vacancia de hasta 5%, pero todava en un

nivel normal, dado que las tasas de

semestres anteriores ms bien mostraban

escasez. En respuesta a la mayor disponibilidad,

los precios se han visto contenidos (Grfico 16).

Grfico 16:Evolucin del precio y la vacanciade bodegas


Strip centers

El dinamismo de los strip centers se ha

detenido. Este sector est madurando en el

sector oriente, donde los mrgenes del

comercio son mejores, mientras que en elresto del Gran Santiago no hay tanto inters.

Grfico 17: Participacin de mercado destripcenters(diciembre 2014, %)


0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

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3.5

0

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100,000

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200,000

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300,000

350,000

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450,000

2005 2007 2009 2011 2013 2014.S2

Millones


0.0

0.5

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2.5

3.0

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4.04.5

5.0

0.095

0.100

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0.115

0.120

0.125

0.130

2010.S2 2011.S2 2012.S2 2013.S2 2014.S2

Precio (UF/m2) Vacancia (%) (der.)

31

11

17

15

6

20

Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente


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Todava hay mucho por hacer en regiones, pero

los empresarios an estn cautos, probablemente

porque el consumo se ha ajustado en respuesta al

menor dinamismo del mercado laboral (Grfico

17).

As, los nuevos proyectos para 2015 suman

menos de la mitad de la superficie que en 2014

(Grfico 18).

Grfico 18Evolucin de la produccin destrip centers(m2)


Respecto a los precios de arriendo, estos varan

por piso y zona. El primer piso duplica en

precio a los otros niveles. A su vez, por

zonas, el primer piso del sector oriente

duplica el promedio del Gran Santiago. Losdesarrolladores desearan continuar

expandindose en este sector, pero la escasez de

paos apropiados ya es muy notoria (Grfico 19).

Grfico 19:Evolucin del precio destripcenters(UF/m2)


La vacancia es tambin muy diferente por zonas,

aunque por razones diferentes. La comuna de

Santiago lidera por una menor demanda, seguida

por el sector oriente donde la vacancia se explica

porque la dinmica de entrada de desarrollos ha

sido alta (Grfico 20).

Grfico 20:Evolucin de la vacancia destripcenters(%)


0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

0

5,000

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15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

1999.S2 2002.S2 2005.S2 2008.S2 2011.S2 2014.S2


0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente Total

1er piso Otros pisos

4

5

6

7

8

9

10

Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente


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Precios

Las dinmicas de precios son diferentes para casas

y departamentos. Los precios de los

departamentos continan al alza y con

velocidad creciente en casi todas las zonas,

siendo la excepcin la comuna de Santiago. Por la

escasez de terrenos, creemos que los precios

continuarn creciendo a tasas cercanas a 10%

(Grfico 21).

Grfico 21: ndice real de precios dedepartamentos en el Gran Santiago (Var.%

a/a de MA12m)


Por otro lado, los precios de las casas

aumentan, pero las tendencias han cambiado en

los ltimos meses y la tasa de crecimiento es

cada vez menor, especialmente en el sector

oriente. La nica que no ha mostrado signos de

debilidad es la zona poniente. Esperamos que la

tasa de crecimiento promedio est en 7% en el

futuro prximo. (Grfico 22).

Grfico 22: ndice real de precios de casas enel Gran Santiago (Var.% a/a de MA12m)


El ndice de costos de edificacin (ICE) y el ndice

real de precios de viviendas (IRPV) continan al

alza, a pesar de la cada del Imacon. Esto nos dice

que los costos escalan y se trasladan a precios a

pesar de la desaceleracin (Grfico 23).

Grfico 23: ndice de costos de edificacin,Imacon e ndice real de precios viviendas

(Var.% a/a de MA12m)


-5

0

5

10

15

20

ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14

Centro Poniente Oriente Sur

-5

0

5

10

15

20

25

ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14

Poniente Oriente Sur

-10

-5

0

5

10

15


ICE Imacon IRPV


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Financiamiento

Las colocaciones de la banca desde hace algunos

meses han disminuido su velocidad de

crecimiento. Los crditos hipotecarios que desde

principios de 2014 haban mostrado una gran

expansin tambin muestran algo de debilidad

ahora. En la medida en que el entorno econmico

contine incierto y el mercado laboral se

deteriore, es de esperar que los crditos

hipotecarios moderen su desempeo. No

obstante, las tasas de inters seguirn en niveles

bajos (Grfico 24).

Grfico 24: Colocaciones de la banca (Var. %a/a de MA12m)

Fuente: BCCh y Santander.

Hasta el ao pasado las colocaciones de

viviendas experimentaron una tasa de

participacin creciente en las colocaciones

totales. No creemos que esto se sostenga en

el tiempo, aunque se mantendrn en un nivel

similar al de 2014, cercano a 4,2% (Grfico 25).

Grfico 25: Participacin de colocaciones devivienda en el flujo total (%)


La tasa de inters promedio de crditos

hipotecarios es cercana a 3,70% real y se

mueve a la par que los bonos del Banco

Central de Chile (BCCh) y Tesorera en UF a 5

aos (BCU-5). Esperamos que estos ltimos

aumenten hacia la segunda mitad de 2015 en

respuesta al alza esperada en la tasa depoltica monetaria en EE.UU.(Grfico 26).

Grfico 26: Tasa de inters en colocacionesde vivienda (%)


7

9

11

13

15

17

19

21

ene-12 may-12 sep-12 ene-13 may-13 sep-13 ene-14 may-14 sep-14 ene-15

Total Comerciales Consumo Vivienda

2.5

2.7

2.9

3.1

3.3

3.5

3.7

3.9

4.1

2009 2010 2011 2012 2013 2014

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15

Tasas hipotecarias BCU-5


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Respecto a la forma de estructurar los crditos

hipotecarios, los que han visto una fuerte

expansin son los mutuos no endosables. La

participacin de mutuos endosables y letras de

crditos se mantiene constante en el tiempo.

(Grfico 27).

Grfico 27: Stockde operaciones crdito paravivienda del sistema bancario (millones de $)

Fuente: SBIF y Santander.

Mora

En lnea con la debilidad econmica, proyectamos

inestabilidad en el empleo cuyo efecto ya se

comienza a notar. Esperamos un desempleo

promedio de 6,8% en 2015 y 7,2% en 2016.

Esto nos debera llevar a un aumento en la

tasa de mora hipotecaria (Grfico 28), queprevemos aumente de 0,84% en febrero de

2015 hasta 1,60% en promedio durante el

ao. Si bien sta seguir siendo baja, es un

aumento relevante respecto a los niveles actuales

de cartera vencida sobre la cartera total. Lo

anterior, est en lnea con el aumento de la

cartera vencida total que estimamos pasar de

4,10% en 2014 a 4,30% en 2015, pero con un

deterioro de la cartera vencida hipotecaria que

sera bastante ms acelerado.

Grfico 28: Relacin entre desempleo ycartera vencida hipotecaria (mar-10 a feb-15)

Fuente: SBIF, INE y Santander.

Regulacin

Nueva normativa de provisiones

En diciembre de 2014 se public la nueva

normativa de provisiones por riesgo de crdito

emitida por la Superintendencia de Bancos e

Instituciones Financieras (SBIF)7, y que entrar en

vigencia en enero de 2016. Las principales

modificaciones se refieren al tratamiento de

deudores que caen en incumplimiento y la

determinacin de provisiones para crditos

7Captulo B-1 del Compendio de Normas Contables.

10

15

20

25

30


Mutuos hip. no endosables Mutuos hip. endosables Letras de crdito

5.5

6.0

6.5

7.0

7.5

8.0

8.5

9.0

0.7 1.2 1.7 2.2

Tasadedesocupacin(%)

Cartera vencida (% cartera)


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hipotecarios y para proyectos inmobiliarios.

En la prctica, representa un aumento

considerable en los niveles de provisiones

para prstamos cuyo Loan-to-Value8 supere

el 80%. Adicionalmente, en el caso de que un

deudor mantenga ms de un crdito con el

banco y uno de ellos presente morosidad

mayor a 90 das, se asignar a todos ellos

aquel tramo de morosidad, lo que obligara a

los bancos a constituir niveles muy altos de

provisiones en el caso de no pago de un

crdito no relacionado (ej.: tarjeta de crdito

o crdito de consumo). De esta manera, la

oferta de crditos con un ahorro previo (pie)

menor al 20% se ver restringida. Cabe hacer

notar que el segmento con un pie entre 10% y

20% representa una fraccin no menor,

equivalente al 50% de la cartera hipotecaria total.

Planes reguladores urbanos

Otro aspecto, antes mencionado, es que el suelo

es escaso en el Gran Santiago por efecto de los

planes reguladores urbanos. En esta lnea,

estimaciones preliminares de la CChC dan cuenta

que la posibilidad de densificar seis cuadras

alrededor de las estaciones de Metro facilitaraconstruir 500.000 viviendas, lo que resolvera en

gran medida la necesidades de 600.000 unidades

de aqu hasta 2020. La buena noticia es que el

mismo Metro se est percatando que su servicio

8Porcentaje del valor del crdito que financia el banco

incrementa el valor aledao y est aprovechando

de estimular el desarrollo inmobiliario en las

cercanas de sus estaciones.

Por otra parte, existe inquietud por la reciente

publicacin en octubre de 2014 de la Ley 20.791,

que determina la afectacin de terrenos que

pueden ser expropiados para desarrollo de reas

verdes, vialidad u otras obras de utilidad pblica

en el Gran Santiago. Esto est afectando a

algunos desarrollos en construccin y a las

personas que adquirieron propiedades en esas

reas. Sin embargo, creemos que la autoridad

revisar esta medida.

Cambio del rgimen de IVA a constructoras

Por otra parte, el aspecto del cambio en el

rgimen del IVA a la construccin de la reforma

tributaria es todava muy confuso para el sector,

ya que las viviendas vendidas con subsidios no

son sujetas de IVA, pero las vendidas sin subsidio

s lo sern. La dificultad est en que los

proyectos de departamentos se construyen

en un perodo, pero su venta toma un par de

aos ms. Por lo tanto, es difcil estimar en

qu porcin el proyecto tendr IVA y en qu

parte no; no obstante los costos de

construccin deben pagarse antes siendo

difcil prorratearlos en la contabilidad.

Estimaciones del sector suponen alzas de hasta

12,5% en las viviendas entre 3.000 UF y 4.000

UF, y en torno a 3% para el resto.


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Reforma laboral

La reforma laboral es otra inquietud

presente entre los empresarios, dado que

todava no saben de qu modo se va a

implementar la negociacin colectiva en los

contrato por obra-faena o cmo se regular

la negociacin antes de que se comience una

obra. Por otra parte, estos contratos son a suma

alzada y una negociacin colectiva que

incremente en exceso los costos puede poner en

dificultades financieras a la empresa al no poder

trasladar a precios el incremento de los costos.

Probablemente, la respuesta del sector a las

modificaciones en el rgimen laboral se traduzca

hacia una estructura de mercado con empresas

ms grandes que cuenten con un cuerpo de

trabajadores de carcter permanente con los que

negociarn habitualmente. Sin embargo, esto

podra generar mayores rigideces y restar

potencial de crecimiento al producto.

Expectativas

Hay varias fuentes que miden expectativas de cara

al futuro.

En primer lugar, daremos cuenta de la Encuesta

de Crdito Bancario (ECB) que publica el BCCh.

En ella descubrimos que tanto las empresas

inmobiliarias como las constructoras ven que

los estndares de financiamiento son ms

restrictivos, aunque la evolucin es hacia terreno

positivo, especialmente en el caso de las

inmobiliarias (Grfico 29).

Grfico 29: Estndares de aprobacin decrditos (de ms restrictivo a menos

restrictivo, -100 a 100)


Una tendencia similar se puede encontrar en

la demanda de nuevos crditos del sector. En

este caso, los operadores bancarios ya observan

un crecimiento de las solicitudes del sector

inmobiliario y tambin en esa lnea avanzan las

constructoras. Lo anterior puede ser explicado

porque muchas estn procurando avanzar en los

desarrollos y vender en blanco o verde antes que

comience a aplicrseles el nuevo rgimen de IVA

(Grfico 30).

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-60

-40

-20

0

20

40

60

mar-09 dic-09 sep-10 jun-11 mar-12 dic-12 sep-13 jun-14 mar-1

Empresas inmobiliarias Empresas constructoras


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Grfico 30: Demanda (solicitudes) de nuevoscrditos (de ms restrictivo a menos



Por el lado de las personas que acuden al crdito,

los estndares de aprobacin se observan ms

restrictivos y la demanda tambin muestra una

tendencia en esa lnea. Por otra parte, el

porcentaje de refinanciamiento de crdito

hipotecario ya existente se ha mantenido estable

(Grfico 31).

Grfico 31: Crditos hipotecarios paravivienda (de ms restrictivo a menos



En tanto, en el ndice mensual de confianza

empresarial (IMCE) para el sector de la

construccin vemos que las expectativas, que

en promedio han estado en zona positiva

cercana a 30 puntos, hoy estn claramente

por debajo. Y aunque la brecha cede, todava

queda un camino por recorrer que al ritmo

actual puede tardar un ao o ao y medio en

retomar su promedio histrico(Grfico 32).

Grfico 32: IMCE construccin (acumulado de

desviaciones respecto al valor neutral -50-para cada categora)

Fuente: Icare y Santander.

Conclusiones

Podemos ver un sector construccin que volver a

tener un ao de bajo crecimiento y con riesgos

latentes. La reforma tributaria gener un repunte

circunstancial de corto y mediano plazo, pero no

sostenible en el tiempo por s solo. La gran

amenaza del sector est en la regulacin del

negocio y en cmo respondan los privados, las

-80

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

mar-09 nov-09 jul-10 mar-11 nov-11 jul-12 mar-13 nov-13 jul-14

Empresas inmobiliarias Empresas constructoras

-60

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-20

0

20

40

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80

mar-09 dic-09 sep-10 jun-11 mar-12 dic-12 sep-13 jun-14 mar-1

Estndares de aprobacin de crditos a personas

Demanda (solicitudes) por crditos de consumo o de vivienda

Porcentaje de refinanciamiento de crdito hipotecario ya existente

-100

-50

0

50

100

ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15Expectativas - Precios Expectativas - CostosExpectativas - Salarios Expectativas - EmpleoPromedio


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instituciones bancarias y las autoridades.

Los precios continuarn creciendo aunque a tasas

ms moderadas, de la mano con un incremento

en los costos y escasez de terrenos en el Gran

Santiago. En otro aspecto, la reforma laboral

aportar mayor rigidez que se traducir en

reacomodo a nivel de empresas y, sobre todo, en

mayor incertidumbre.


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Pablo [email protected]

Gerente Divisin Comunicaciones, Estudios yPolticas Pblicas y Economista Jefe

Felipe [email protected]

Subgerente de Estudios y Polticas Pblicas

Gabriel [email protected]

Economista Senior

Rodrigo [email protected]

Economista Senior

lvaro [email protected]

Economista

Este informe ha sido preparado solo con el objeto de brindar informacin alos clientes de Banco Santander Chile, y representa la visin de la unidad de

Estudios y Polticas Pblicas y no necesariamente la del Banco SantanderChile. Las opiniones ac expresadas deben ser atribuidas a los autores y noal Banco, ni a su Directorio ni al resto de sus ejecutivos. El objetivo escontribuir al debate nacional en esta materia. No es una solicitud ni unaoferta para comprar o vender ninguna de las acciones o valores que en l semencionan. Esta informacin y aquella en la que est basada, han sidoobtenidas de fuentes que hasta donde podemos estimar nos parecenconfiables. Sin embargo, esto no garantiza que ella sea exacta ni completa.Las proyecciones y estimaciones que aqu se presentan han sido elaboradaspor nuestro equipo de trabajo, apoyado en las mejores herramientasdisponibles. No obstante, esto no garantiza que ellas se cumplan. Todas lasopiniones y expresiones contenidas en este informe no sern

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