DOSSIER EXPLICATIVO

PROTOCOLO PARA LA ELABORACIÓN DE INFORMES

DE ESTADO DE CONSERVACIÓN DE FACHADAS

COMISIÓN MANTENIMIENTO EDILICIO CAPBA IX

Arq. Emilio Polo | Arq. Mariana Russo | Arq. Tomás Stegagnini | Arq. Fernanda Verón

2

INDICE

Presentación 03

| Contenido y organización general. 04

- Introducción. 04

1. Contenido y organización de los documentos básicos. 04

2. Contenido y organización de los anexos. 04

I RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN PREVIA Y ACCIONES PRELIMINARES 05

1. Acceso a documentación técnica y antecedentes del edificio a relevar. 05

a- Documentación técnica y administrativa. 05

b- Descripción constructiva. 05

2. Primera visita al inmueble. 05

- Evaluar la necesidad de realizar cateos. 05

- Evaluar la necesidad de colocar bandejas de protección ante riesgos. 06

3. Acciones preliminares. 06

1. Cálculo de honorarios (según m²) y gastos - resolución CAPBA nº 66/15. 06

2. Contratos y permisos. 12

II REALIZACIÓN DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA 13

1. Elaboración del plan de inspección. 13

- Delimitación del ámbito de inspección. 13

- Elección del tipo de inspección según las características de la edificación. 13

- Previsión de instrumentos, medios auxiliares y permisos. 14

- Medios auxiliares 16

- Permisos 18

2. Desarrollo de la inspección edilicia. 19

- Introducción 19

- Reconocimiento de las lesiones y defectos presentes en el inmueble. 19

- Procesos patológicos a ser tenidos en cuenta. 21

- Otros elementos de importancia a ser tenidos en cuenta. 24

- Identificación y descripción de las lesiones. 25

- Inspección de los elementos ocultos. 25

- Inspección de los elementos ocultos. 25

- Identificación y descripción de los defectos. 25

- Caracterización de las lesiones. 25

- Procesos patológicos: mediciones y ensayos. 26

III REDACCIÓN DEL INFORME FINAL 28

| Informe del estado de la edificación 28

- Datos del objeto de estudio / aproximación al inmueble. 29

- Características edilicias. 30

- Descripción y evaluación de los procesos patológicos detectados. 30

- Recomendaciones de intervención. 34

- Nota de recepción por parte del comitente. 34

IV PRESENTACIÓN DEL INFORME TÉCNICO 35

3

PRESENTACIÓN

“Las normativas referentes al mantenimiento edilicio refrendadas en distintas

localidades del Distrito 9, han permitido no solo priorizar la seguridad del

espacio público y contribuir a la mejora en la calidad ambiental de las

ciudades, sino que también han fomentado la creación de legítimos puestos

de trabajo y la ampliación del campo laboral de nuestros colegas

matriculados.”

Extracto Fundamentación Comisión de Mantenimiento Edilicio CAPBA IX

En este contexto, el presente Protocolo para la Elaboración de Informes de Estado de

Conservación de Fachadas busca ofrecer al arquitecto matriculado, de un procedimiento

sistémico para emitir informes con alto grado de profesionalidad, así como herramientas

para proponer la realización de mediciones y ensayos necesarios para un correcto

diagnóstico de procesos patológicos y una evaluación acertada en lo que refiere al

estado de conservación de fachadas del parque inmobiliario del Municipio de General

Pueyrredón y el Distrito IX del CAPBA.

Este Protocolo, redactado por la Comisión de Mantenimiento Edilicio constituida en el

CAPBA IX por un equipo de profesionales matriculados, se plantea como un conjunto de

recomendaciones técnicas que permiten profundizar en la redacción de informes, los

procesos patológicos en la construcción, la Ordenanza Municipal 12.562 (MGP), su

implementación y exigencias.

La inexistencia de un procedimiento específico para tal efecto, justifica ampliamente el

desarrollo de un instrumento técnico de estas características, que pueda asistir al

matriculado, no sólo en la cumplimentación de la Ordenanza Municipal 12.562 (MGP), sino

en la redacción de Informes sobre el diagnóstico del estado constructivo de la edificación.

COMISIÓN MANTENIMIENTO EDILICIO CAPBA IX

Arq. Emilio Polo | Arq. Mariana Russo | Arq. Tomás Stegagnini | Arq. Fernanda Verón

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CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN GENERAL

- Introducción

El Protocolo para la Elaboración de Informes de Estado de Conservación de Fachadas

plantea un procedimiento sistemático para el diagnóstico del estado constructivo de las

edificaciones afectadas por la Ordenanza Municipal 12.562 (MGP) y edificaciones en

general, suministrando las herramientas necesarias para la redacción de informes.

Su potencial reside en las prestaciones que como metodología de análisis y de

actuación, puede aportar para el conocimiento de la realidad compleja del estado de

un edificio.

El profesional que use este protocolo, deberá adaptarlo a las condiciones particulares

del objeto y finalidad del trabajo a desarrollar, teniendo en cuenta las limitaciones

propias de cualquier procedimiento genérico al aplicarse a un caso concreto.

1. CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN DE LOS DOCUMENTOS BÁSICOS

El presente apartado tiene por objeto informar de los pasos a seguir para la

elaboración de un Informe Técnico de fachadas.

El mismo constara de cuatro etapas fundamentales:

I. Recopilación de Información Previa y Acciones Preliminares.

II. Realización de la Inspección Técnica.

III. Redacción del Informe Final.

IV. Presentación del Informe Técnico.

2. CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN DE LOS ANEXOS

En este apartado se han dispuesto las distintas planillas para la Inspección y

Relevamiento de Procesos Patológicos.

Las mismas fueron diseñadas y desarrolladas por los integrantes de la Comisión de

Mantenimiento Edilicio del CAPBA IX.

I. Planillas Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en FACHADAS.

II. Planillas Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en MEDIANERAS.

III. Planillas Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en TERRAZAS.

5

I RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN PREVIA Y ACCIONES PRELIMINARES

La recopilación previa es la etapa anterior a la inspección, cuyo objetivo es reunir toda la

información necesaria para el conocimiento y descripción del edificio.

Las acciones preliminares son aquellas que refieren a la concreción de las instancias

contractuales necesarias, previas a la realización del relevamiento de procesos

patológicos en el edificio, evaluación de estado edilicio y confección del informe.

Entre ellas se encuentran: cálculo de honorarios y confección de contratos profesionales.

Su contenido podrá estructurarse de la siguiente manera:

1. ACCESO A DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y ANTECEDENTES DEL EDIFICIO A RELEVAR.

2. PRIMERA VISITA AL INMUEBLE.

3. ACCIONES PRELIMINARES.

1. ACCESO A DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y ANTECEDENTES DEL EDIFICIO A RELEVAR.

a- Documentación técnica y administrativa

En esta instancia se recopila la documentación y los datos necesarios para ubicar el objeto

de trabajo en su realidad urbanística, administrativa, histórica y patrimonial -si

correspondiere-.

Se debe obtener -del comitente o del expediente municipal- los datos del Edificio (nº del

Expediente, Dirección, Datos catastrales para contrato y/o Informe, data final de obra,

Antigüedad, Tipología, Uso); así como también los datos del Comitente (para armar

contrato: nombre completo, DNI, Cuil/Cuit, Domicilio Legal y figura del mandatario

(Administrador/Apoderado/Gerentes Generales) y/o propietario, Acta de Designación del

Administrador.

b- Descripción constructiva

En este apartado se deberá recopilar la documentación disponible del edificio (planos

estructurales, de construcción, instalaciones, informes y trabajos anteriores) en caso de que

se disponga de esta información.

2. PRIMERA VISITA AL INMUEBLE.

Previo a realizar la inspección técnica, es necesario una vista previa para constatar y

completar la información obtenida, con lo que pueda observarse en forma directa en la

propia edificación. A los efectos de observar la complejidad del inmueble y sus fachadas,

así como la accesibilidad a los distintos paramentos, balcones, patios aire-luz y realizar un

presupuesto.

También puede recopilarse información sobre el entorno de la edificación.

Elementos a tener en cuenta:

- Evaluar la necesidad de realizar CATEOS

En la primera visita se puede reconocer visualmente el edificio -a los efectos de conocer

el estado real de sectores constructivos del inmueble, no detectados a simple vista, como

por ejemplo un revestimiento discontinuo- y evaluar la necesidad de realizar cateos

durante la inspección.

6

- Evaluar la necesidad de colocar BANDEJAS de protección ante riesgos inminentes

Aunque las lesiones pre-identificadas se evaluaran posteriormente, en esta instancia se

pueden identificar casos que requieran la adopción de medidas de actuación urgente.

Es decir, en esta primera visita ya podemos evaluar si hay situación de riesgo de

desprendimientos que atenten la seguridad pública o privada, y solicitar así la colocación

inmediata de las correspondientes bandejas como medidas de protección.

Para el armado de las mismas existe una ordenanza municipal (Nº 16346) que las

reglamenta.

Nota: Para obtener el permiso de obra, una vez colocada la bandeja, el Director de Obra deberá

verificar que la bandeja se ajuste a la Ordenanza Municipal antes mencionada y completar la

planilla de Estado de Cumplimiento de Medidas de Seguridad, la cual tiene carácter de

declaración jurada- y es una herramienta importante para el Director de Obra dado que el

permiso de inicio de obra no será otorgado sin la presentación de la misma firmada por los

profesionales actuantes (Director de Obra y Representante Técnico).

Edificio entre medianeras fachada simple Edificio entre medianeras fachadas libres

con salientes

3. ACCIONES PRELIMINARES.

1. Cálculo de Honorarios (según m²) y Gastos - Resolución CAPBA Nº 66/15.

Los honorarios se estimarán en base a la sumatoria de los siguientes ítems:

Inciso A: 2 mínimos (2 x $ 850) $ 1700,00* Inciso B: 1 mínimo $ 4675,00* Inciso C: (valor en juego)

Determinado este último (inciso c) según cómputo y presupuesto, utilizando los

valores conforme al ítem z) Anexo II Tablas de valores referenciales CAAITBA /

Octubre 2018 - “Inspección Obligatoria, Conservatoria y Mantenimiento de

Fachadas, Muros Medianeros con altura superior a 9 mts. y antigüedad mayor a 10

años”, que a continuación se detalla:

a) Frentes y Contrafrentes $/m2 $ 1.702,00

b) Balcones y Marquesinas (en proyección horizontal) $/m2 $ 4.050,00

Con el VALOR EN JUEGO obtenido se aplicará la tabla correspondiente a

Informe Técnico del Título II, Art. 5º

*Nota: Ver tabla honorarios vigentes.

7

- Cálculo de superficie de fachada y monto de obra.

Se calcula la superficie de todas las fachadas y se multiplica cada una por el valor

referencial correspondiente según a) o b).

Tipología: Edificio entre medianera

Descripción Tipo m2 Valor

indicativo Monto parcial

Fachada de FRENTE.

Calle XX A 168,35 $ 1.702,00.- $ 286.531,70.-

Balcón de la Fachada de

Frente.

Calle XX

B 21,23 $ 4.050,00.- $ 85.981,50.-

Fachada de CONTRAFRENTE A 37,33 $ 1.702,00.- $ 63.535,66.-

Fachada Lateral Izquierdo A 314,03 $ 1.702,00.- $ 534.479,06.-

Fachada Lateral Derecho A 262,40 $ 1.702,00.- $ 446.604,80.-

PATIO 1 / 2 / 3 / 4 / 5

Fachada de Patio Aire y Luz A 994,68 $ 1.702,00.- $ 1.692.945,36.-

TOTAL MONTO DE OBRA $ 3.110.078,08.-

*Según RESOLUCION Nº 605/15. Ordenanza Municipal 12652

19,44 m x 8,66 = 168,35 m2

Superficie de la proyección horizontal del

balcón por la cantidad de pisos.

2,35 m x 9 pisos = 21,23 m2

Una vez obtenidos todos los valores ($) se suman, y con este VALOR EN JUEGO

8,66 m

H: 1

9,4

4 m

2,35 m

1,0

0 m

8

Estamos en condiciones de ingresar a: http: //enlinea.capba.org.ar, para calcular los

honorarios mininos para la tarea, Informe Técnico de Fachadas.

- Ejemplo del cálculo de honorarios.

Ingresamos al Capba en línea con nuestro usuario y clave:

- Seleccionamos la pestaña Registro de Trámites de Visado y luego sobre la derecha la

pestaña Registrar un Nuevo Visado. Una vez completado los datos requeridos como:

fecha cierta, partido, y fecha de vencimiento; nos desplazamos sobre la izquierda de la

pantalla y elegimos la tarea correspondiente: Informe Técnico y Peritaje

- Automáticamente el sistema nos llevará a una nueva pestaña Agregar Tarea “Informe Técnico y Peritaje” en la que deberemos seleccionar el tipo de obra, nos desplazamos entonces hasta la opción: (1.4) VIVIENDA – Mantenimiento de edificios.

Informe Técnico y Peritaje

9

- En la misma pestaña, donde dice Cómputo y Presupuesto, introducimos el valor en

juego obtenido con anterioridad y confirmamos la tarea.

(1.4) VIVIENDA – Mantenimiento de edificios

3110078,08

10

- Aparecerá entonces una nueva pantalla, el sistema por defecto arroja un solo Inciso A,

para cumplir con la Resolución CAPBA Nº 66/15, se deben calcular los honorarios para

esta tarea con 2 Inciso A, por consiguiente editaremos este ítem: nos posicionamos en

la fila sobre el icono del lápiz y hacemos click sobre el mismo:

- Esta nueva pantalla nos permite modificar o editar la tarea, en Cantidad a Visar,

tecleamos 2 y confirmamos la tarea.

- El sistema nos llevara a la pantalla de Visado, donde sobre la derecha tendremos el

listado de tareas y podremos comprobar el cambio efectuado,

Editar Inciso A

2 días

11

- Y sobre la derecha arrojara un parcial de los honorarios, por cada ítem y la sumatoria

de ellos:

- Este es Valor Referencial Mínimo (Honorario); recordemos que de desearlo podemos

ingresar un Valor Referencial Convenido, que NUNCA debe ser menor al mínimo. Con

este valor ya sea el mínimo o el convenido; el sistema calcula automáticamente el CEP.

- Y para finalizar, como para cualquier otra encomienda, debemos completar: Datos de

la Obra, Comitente, Datos Catastrales; todos ellos obtenidos en la Recopilación Previa. Y

guardar el Previsado

- La planilla Desarrollo de Visado, la obtenemos de igual forma que para cualquier otra

tarea.

$ 35505,63

12

2. Contratos y Permisos

Una vez aceptado el encargo, se debe firmar una ENCOMIENDA DE TRABAJO para

presentar ante el municipio y de ser necesario, poder solicitar prorrogas de

presentación.

- Elaboración y firma de contratos: a tener en cuenta

Partes Intervinientes (comitente/profesional) Objeto del contrato: INFORME TECNICO (datos del bien)

Responsabilidades de ambas partes.

Formas de pago, etc.

- Tramitar permisos y establecer fechas de visitas:

En el inmueble, de ingreso a:

Unidades funcionales, balcones

Patios de aire-luz

Terrazas

Linderos

En el municipio:

Solicitar permisos de Comunicación de Tareas de Reparación de Fachadas

Medianeras / Patios de Aire y Luz en Edificios Ordenanzas Nº 12.562 Y 19.115 y de

cateo -si fuese necesario-.

13

II REALIZACIÓN DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA

La realización de la inspección técnica se encuentra configurada por dos instancias: una

primera que aborda las cuestiones organizativas de dicha inspección; y la segunda que

refiere a la inspección edilicia en sí.

Su contenido podrá estructurarse de la siguiente manera:

1. ELABORACIÓN DEL PLAN DE INSPECCIÓN.

2. DESARROLLO DE LA INSPECCIÓN EDILICIA.

1. ELABORACIÓN DEL PLAN DE INSPECCIÓN.

El objetivo de este apartado es el de establecer los criterios básicos y recomendaciones

necesarias para llevar a cabo la Inspección Técnica de Estado de Fachadas de forma

sistémica, completa y ordenada, con el fin de reducir posibles errores de diagnóstico por

falta de previsión, y optimizar los tiempos de visita a obra.

El Plan de Inspección se desarrollará a partir de cuatro etapas básicas:

- Delimitación del ámbito de la inspección.

- Elección del tipo de inspección según las características de la edificación.

- Previsión de instrumentos, medios auxiliares y permisos.

- Ficha resumen del Plan de inspección.

- Delimitación del ámbito de inspección.

En esta etapa se deberá reconocer al edifico en su totalidad, para poder segmentarlo en

partes de estudio y relevamiento, según las características del mismo.

A continuación se mencionan las partes segmentadas, ordenadas según la secuencia

habitual de reconocimiento:

- Fachada de frente.

- Fachada de contrafrente.

- Patios de Aire y Luz.

- Muros medianeros expuestos.

- Terrazas.

- Cubiertas.

A cada una de estos segmentos le corresponde una Planilla de Inspección y

Relevamiento de Procesos Patológicos (ver anexo pág. 36), que guiará al profesional en

cada etapa de inspección, la cual podrá ser personalizada según las características del

edificio a relevar.

- Elección del tipo de inspección según las características de la edificación.

Será necesaria una visita previa a la totalidad del inmueble, para identificar todos

aquellos elementos relevantes a la hora de determinar el tipo y/o metodología de

inspección de acuerdo a cada segmento.

La elección del tipo de inspección, según las características del edificio y las posibilidades

en cuanto a accesibilidad que se presenten en cada caso, afectará a la intensidad o

extensión de las pruebas y verificaciones a realizar.

14

- Instancias de Inspección:

A-Inspección Organoléptica:

A-1 Ocular.

A-2 Con asistencia de equipos que ayuden a identificar lesiones (prismáticos, lupas,

cámaras con zoom, Drones, etc.)

A-3 De elementos ocultos.

Pueden existir elementos ocultos que precisen de un reconocimiento directo durante la

inspección (sectores ocultos por revestimientos, ubicación, cielorrasos suspendidos,

estructura de cartelería/marquesinas, etc.)

B-Cateos:

La necesidad de realizar cateos para caracterizar y/o para detectar lesiones, puede

surgir tanto de la inspección visual realizada (cuando el simple reconocimiento visual

de un elemento no es suficiente para caracterizar las lesiones que puedan presentarse),

como de las características constructivas del edificio.

B-1 En zonas accesibles

Por la ubicación del sector a realizar los cateos, estos pueden ser realizados de forma

inmediata y directa, sin la necesidad de equipos de asistencia, utilizando solo los

instrumentos necesarios para realizar los cateos.

B-2 En zonas inaccesibles

En estos casos, además de los instrumentos necesarios para realizar los cateos, es

necesario por la ubicación del sector a verificar, la utilización de medios auxiliares que

serán determinados en función de la accesibilidad y la altura a la que se encuentre el

elemento y las condiciones de riesgo que se estimen.

. - Previsión de instrumentos, medios auxiliares y permisos.

En este apartado se describen por una parte los preparativos necesarios para realizar la

inspección de forma eficaz y los instrumentos y equipos necesarios más habituales para

detectar, representar y caracterizar las lesiones, y por otra, los medios auxiliares y permisos

necesarios para acceder a recintos o elementos que han de inspeccionarse.

Instrumental, medios auxiliares y permisos

Instrumentos de

identificación

Equipo de identificación

Cámara Fotográfica con zoom

Lupa

Prismáticos

Espejo orientable

Linterna/lámpara portail

Elementos de registro gráfico

Tablero y útiles de dibujo

Documentación Gráfica del edificio

Planillas de Inspección

Instrumentos para

caracterizar

lesiones

con carácter general

Guantes de protección

Martillo

Bolsas plásticas

Trincheta

Cepillo

15

Longitudes

Cinta métrica

Calibre

Regla/fisurómetro

Juego de Galgas

Deformación Plomada

Nivel de Burbuja

Desprendimiento Martillo de Nylon o Madera

Pudrición Punzón

Medios de acceso y

permisos necesarios

Medios Auxiliares

Operarios

Escalera portátil

Silleta

Andamio

Balancín

Permisos

De Administraciones/Propietarios

Del Municipio

De linderos

Instrumental

- El equipo de identificación

A continuación se detallan los medios básicos que son necesarios para localizar e

identificar lesiones visibles, de la mejor manera posible.

Es imprescindible la cámara fotográfica. Para ayudarnos en esta identificación, la

cámara deberá estar dotada de un zoom adecuado y de un flash para poder tomar

fotografías en zonas con poca luz.

Se recomienda disponer de unos prismáticos que nos permitan observar con detalle

sectores específicos de las fachadas y de una lupa para poder medir el espesor de una

grieta o el desplazamiento de sus bordes.

Un pequeño espejo orientable o una extensión para utilizar con la cámara del celular

(selfie stick) puede ser útil para la inspección de partes inaccesibles, el reconocimiento de

la fachada desde el interior del edificio o para la inspección de algunos elementos

ocultos. Puede ser necesaria la utilización de una linterna o lámpara portátil.

- Los útiles de representación

Es recomendable disponer de un tablero rígido en formato Oficio sobre el que apoyarse y

de lápices y/o marcadores de diferentes colores y grosores para poder representar la

lesiones, esquemas etc.

Es recomendable disponer de copias reducidas de los planos del edificio, obtenidas

durante la etapa de Recopilación de Información.

Es necesaria una Planilla de Inspección por cada sector de inspección a reconocer.

- Los instrumentos para caracterizar una lesión o un elemento

En ocasiones, es necesario realizar mediciones y ensayos para conocer con mayor

precisión la lesión o el elemento sobre el que se presenta, y poder realizar un diagnóstico

correcto. A continuación describimos los instrumentos de trabajo convencionales que

creemos convenientes para realizar nuestro trabajo, teniendo en cuenta que también

existen procedimientos más sofisticados.

16

Instrumentos de trabajo de carácter general:

Guantes para proteger las manos.

Bolsas de plástico para recoger muestras.

Un pequeño martillo (preferiblemente con piqueta), una trincheta y un cepillo (no

de alambre) para limpiar superficies, por ejemplo, eflorescencias o los bordes de

una grieta.

Instrumentos para caracterizar lesiones:

Cinta métrica, un calibre para pequeñas magnitudes y una tarjeta calibrada o

fisurómetro para medir el espesor de las fisuras o grietas. Para distancias largas y

medias es posible disponer de medidores de distancia láser.

Para medir la profundidad de las grietas es necesario disponer de un juego de

galgas.

La deformación de un elemento (desplome, alabeo, flecha, etc.) la mediremos con

una plomada o nivel de agua.

Para realizar las pruebas necesarias para detectar desprendimientos o el grado de

adherencia de revestimientos (continuos o discontinuos) se puede utilizar un martillo

de Nylon o madera.

El deterioro (pudrición, degradación, etc.) de elementos de madera se puede

apreciar aplicando precisión con punzón de acero, según la resistencia obtenida a

la perforación, podremos determinar el estado de conservación de la madera.

- Medios auxiliares

En este apartado describiremos los medios necesarios para acceder a sectores o

elementos del edificio que deban inspeccionarse y que, por su ubicación, dimensiones,

distancia o características no es posible su acceso directo o no pueden ser reconocidos

con los medios y procedimientos inmediatos.

Son medios o equipos que normalmente deben ser demandados al cliente para el

desarrollo del trabajo, independientemente de que a veces, el profesional que realiza el

informe, facilite o realice la gestión. Es imprescindible preverlos previamente a la

realización de la visita, puesto que pueden suponer retrasos y repeticiones de visitas a

obra e incluso costos no presupuestados.

Se debe tener en cuenta que el hecho de no haber podido acceder a un determinado

sector del edificio no exime de responsabilidad al profesional ante un siniestro, por lo que

se deben arbitrar todos los medios necesarios para realizar las verificaciones.

Elementos no accesibles.

Por su ubicación en la fachada puede ser necesaria la utilización de:

Escaleras

Andamios,

Balancines

Silletas

Personal auxiliar.

Elementos ocultos

El cliente debe facilitar los medios necesarios para descubrir el elemento, acceder a él y

restaurar éste una vez finalizada la inspección.

17

INSTRUMENTAL DISPONIBLE EN CABA IX

Con el objeto de contribuir al óptimo desarrollo profesional de sus matriculados, el CAPBA

IX ha destinado los recursos económicos necesarios para la adquisición de instrumental

técnico que facilite la realización de inspecciones y pericias en obras.

Los equipos disponibles son los siguientes:

Equipo Básico:

Martillo de Goma.

Lupa Binocular 4,8x (4,8 aumentos) iluminación de Led.

Lupa de Relojero 10x (10 aumentos) iluminación de Led.

Linterna 200 Lumens Led.

Linterna Led Alto Brillo.

Martillo Mango de Acero.

Set Juego Destornilladores.

Calibre Digital en Acero 0 A 150mm C/ Visor Grande.

Largavista Monocular 10 Aumentos.

Puntero Láser de Largo Alcance.

Caja Herramientas Plástica 16plg con bandeja gavetero.

Instrumental Básico:

Cámara Fotográfica Digital.

Cinta métrica 50 mts.

Cinta métrica 100 mts.

Nivel Láser Autonivelante 15m.

Trípode para Nivel Láser.

Medidor de Capacitancia y Resistencia eléctrica.

Detector de Monóxido de Carbono y Gas.

Higrómetro de contacto.

Termo higrómetro Digital de Temperatura y Humedad.

Medidor Nivel Sonido Ruido.

Endoscopio de Inspección para uso con notebook o pc.

Odómetro Detector Digital de Metales, Cables, Madera.

Nivel Óptico con Trípode y Mira.

Esclerómetro para hormigón.

Instrumental Complejo:

Detector de Metales Multimaterial.

Reglamento de préstamo:

https://gfiles.me/uo/lau4687/_u/2016-10/reglamento_para_el_prestamo_y_uso_de_equipo.pdf

18

- Permisos

De Administraciones/propietarios/ocupantes.

Es necesario solicitar los permisos correspondientes para acceder a la mayor cantidad

de unidades de departamentos y poder verificar elementos sin la necesidad de realizar

inspecciones con personal adicional de trabajo en altura, dado que esto incrementa los

costos de realización del informe. (Se debe tener en cuenta que el hecho de no poder

acceder a un determinado sector del edificio, no exime de responsabilidad al profesional

ante un siniestro.)

De linderos.

En ocasiones puede ser conveniente el acceso a determinados sectores del edificio por

un predio lindero. Esta posibilidad deberá tenerse en cuenta para solicitar los permisos a

quién corresponda. (Se debe tener en cuenta que el hecho de no poder acceder a un

determinado sector del edificio, no exime de responsabilidad al profesional ante un

siniestro.)

Permiso Municipal.

Para realizar cateos en altura es necesario contar con el correspondiente permiso

municipal y bandeja de protección de acuerdo a la normativa vigente.

La documentación necesaria para obtener el Permiso Municipal es la siguiente:

Planilla de comunicación de inicio de tareas, indicando como trabajos a realizar

“CATEOS”.1

Planilla de verificación de medidas de seguridad.1

Contrato de Director de Obra

Contrato del Representante Técnico de la empresa

Contrato del profesional en Seguridad e Higiene

Certificado del empleador extendido por el IERIC de la empresa Inscripta en el

Registro de Empresas de la Municipalidad de Gral. Pueyrredón.

Certificado de cobertura de Seguro de Riesgos de Trabajo (ART), con la nómina de

personal afectado a la obra.

1 Página de descarga de las planillas:

https://appsb.mardelplata.gob.ar/Consultas/nGuiaTramites/Frontend/TramiteDetalle.aspx?id=269

19

2. DESARROLLO DE LA INSPECCIÓN EDILICIA.

El objetivo de este apartado es el de establecer los pasos para el desarrollo de una

adecuada inspección edilicia.

La inspección consiste en un reconocimiento directo de todos los sistemas y sus elementos

(visibles de forma directa o con medios elementales) en los que pueda manifestarse

alguna lesión que pueda afectar a los requisitos básicos de seguridad, salubridad y ornato,

o algún defecto que pueda generarlas en el futuro.

Es necesario destacar que el reconocimiento in situ que se recomienda es una inspección

organoléptica en el sentido más amplio de la palabra. No es sólo una inspección visual

directa sino que está complementada con mediciones y ensayos elementales.

Toda Inspección debiera desarrollarse a partir de los siguientes apartados:

- Reconocimiento de las lesiones y defectos presentes en el inmueble.

- Identificación y descripción de las lesiones.

- Inspección de los elementos ocultos.

- Identificación y descripción de los defectos.

- Caracterización de las lesiones.

- PROCESOS PATOLÓGICOS: Mediciones y Ensayos.

- Introducción

Durante el desarrollo de la Inspección Técnica se procede al reconocimiento de

las lesiones y defectos de la edificación y a su caracterización. Esta fase se debe

llevar a cabo de forma metódica y rigurosa, contemplando todos los aspectos que

puedan aportarnos información a la hora de conocer las causas y las consecuencias

de cada lesión.

- Reconocimiento de las lesiones y defectos presentes en el inmueble.

El mencionado reconocimiento se llevará a cabo mediante un recorrido del edificio -

teniendo en consideración el análisis sistematizado de los diversos frentes o sectores a

analizar-, donde se llevará a cabo un detallado registro de lesiones constructivas,

volcando toda la información observada a la Planilla de Inspección y Relevamiento de

Procesos Patológicos.

Como parte de este relevamiento se realizará un registro fotográfico de todos los

procesos patológicos observados.

En las planillas antes mencionadas también se realizará una descripción técnica de las

lesiones observadas y los procesos patológicos involucrados (por ejemplo, deformaciones

y grietas en acabado de soleras de acerado), con su localización dentro del elemento

afectado (ej.: solera) y sistema constructivo (ej.: cimentación y contención), con el objeto

de recopilar la mayor cantidad de información posible para la posterior redacción del

informe final.

20

Es importante que el registro fotográfico se realice secuencialmente (una FOTO GENERAL,

luego fotos de los DETALLES) con el objeto de que se comprenda la ubicación del sector

afectado.

el registro fotográfico debe ser secuencial -una foto general que brinde el contexto y luego los detalles.

Los CATEOS y/o pruebas necesarias también deben quedar registrados fotográficamente

en toda su secuencia y complejidad.

¿Qué procesos patológicos deben ser tenidos en cuenta?

Deberán ser tenidas en cuenta aquellas lesiones que por su importancia deben ser

reconocidas inmediatamente (por ejemplo, agotamiento a corte en vigas o agotamiento

a compresión de una columna) y otros procesos patológicos que por su frecuencia suelen

estar presentes en gran parte de los edificios inspeccionados (por ejemplo, lesiones

debidas a la acción higrotérmica, fisuraciones por retracción, etc.).

Se debe destacar que el listado expuesto a continuación no busca ser un catálogo

exhaustivo, sino que se presenta como un enunciado de los tipos de lesiones más

frecuentes, presentándose un listado mucho más completo y complejo en las Planillas de

Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en el Anexo presente a partir de la

página 36.

21

- Procesos Patológicos a ser tenidos en cuenta:

| Grietas y fisuras

Fisuras Grietas

| Desprendimientos

Placas y revestimientos Revoques y recubrimientos

| Oxido y Corrosión

Oxido y corrosión de elementos estructurales y ornamentales

22

| Erosión Atmosférica

Erosión Atmosférica con peligro de desprendimientos

| Erosión Mecánica

Desgaste de solado por Erosión Mecánica

| Humedad

Humedades

23

| Aglobamientos

Aglobamientos en pinturas y revoques

| Suciedad

Suciedad en fachadas y medianeras.

| Organismos

Organismos.

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- Otros elementos de importancia a ser tenidos en cuenta:

| Antenas, escaleras metálicas, barandas

Antenas Escaleras Barandas

| Ventilaciones y elementos adosados

Ventilaciones y elementos adosados como soportes de aires acondicionados.

| Veredas y Forestación

Veredas y Forestación.

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- Identificación y descripción de las lesiones.

En Planillas de Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos y hojas

complementarias blancas para tomar apuntes, se llevará a cabo la carga de

información sobre las lesiones halladas con referencias a su posición y forma, así como

a la extensión de las mismas dentro del elemento o paramento constructivo.

Para reflejar el resultado, en las planillas se dispone de campos en los que anotar si

existe lesión y una breve descripción de la misma.

Se recomienda la representación de la/s posición/es de las lesiones en un plano

general del edificio (planta, vista y/o corte).

Como complemento se recomienda incluir fotografías donde aparezcan las lesiones

descriptas.

Si en alguna lesión se han llevado a cabo mediciones o ensayos, su resultado se

presentará de forma resumida con independencia de adjuntar en el futuro informe -en

el anexo correspondiente-, la documentación íntegra sobre las pruebas realizadas.

- Inspección de los elementos ocultos.

Es fundamental que también se inspeccione el estado constructivo de los elementos

estructurales ocultos, como son las vigas y losas que se encuentran disimulados sobre

falsos techos, especialmente aquellos elementos que pueden estar sometidos a

condiciones de mayor exposición por estar próximos a zonas húmedas, por

encontrarse empotrados en muros de fachada, o como las columnas y vigas forradas

por revestimientos en fachadas y/o medianeras.

- Identificación y descripción de los defectos.

Con independencia de que se detecten lesiones constructivas en el edificio objeto de

estudio, es necesario comprobar que cada uno de los sistemas en los que se divide la

edificación funciona correctamente.

Es importante diferenciar entre lesión, o fallo de un elemento que no es capaz de

responder a una exigencia, y defecto, que informa sobre una situación o disfunción de

un elemento que podrá provocar en el futuro una lesión. Es importante reseñar

aquellos aspectos que pueden suponer una merma de las condiciones de salubridad

o seguridad de utilización, no relacionadas con la estabilidad estructural.

El arquitecto debe tenerlos en cuenta en la evaluación global de la edificación.

- Caracterización de las lesiones.

En esta instancia se deberá describir y caracterizar detalladamente en los elementos

de registro, las lesiones halladas, los posibles procesos patológicos que involucran y las

condiciones de riesgo para la seguridad pública que pudieran implicar.

Esta etapa de trabajo es la que nutrirá de contenido el informe técnico que se

realizará a posteriori.

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- PROCESOS PATOLÓGICOS: Mediciones y Ensayos.

En el proceso de inspección, además del reconocimiento organoléptico (que se

percibe con los sentidos) del elemento afectado, es necesaria, en muchos casos, la

realización de pruebas para la caracterización de la lesión.

A continuación se hace una breve descripción de las pruebas posibles a realizar,

diferenciando las pruebas básicas de las especiales, que lo son por requerir un

personal o instrumental especializado.

En el apartado Instrumentos de Medición y Ensayos se puede obtener mayor

información sobre la realización de los mismos, el instrumental necesario y los criterios o

valores de referencia para la interpretación de los resultados.

En los procesos patológicos de mayor frecuencia en nuestra región, se pueden

desarrollar las siguientes pruebas:

| GRIETAS Y FISURAS

PRUEBAS BÁSICAS:

- Dibujar su forma en planta y alzado.

- Medir la longitud y espesor (cinta y escala de fisuras) - Medir la profundidad (con

galgas).

- Medir el desplazamiento de los bordes (con regla) 3 medidas, en el inicio, centro y

final.

| HUMEDAD

PRUEBAS BÁSICAS:

- Dibujar la forma y medir las dimensiones principales

PRUEBAS ESPECIALES:

- Medida de los niveles de humedad interior (higrómetro) 3 medidas, en los extremos y

centro de la mancha.

| CORROSIÓN DE ARMADURAS EN H°A°

RECOMENDACIONES EN LA INSPECCIÓN:

- Estudio de la extensión.

- Comprobar (si es posible) la sección útil de armadura.

- Verificar el estado tensional del elemento estructural.

PRUEBAS BÁSICAS:

- Dibujar la extensión de la lesión.

- Medir (si es accesible) la pérdida de sección por corrosión (con calibre y cinta

métrica).

- Medir el nivel de la carbonatación o nivel de pH (con spray de fenolftaleína).

- Extraer muestra de hormigón para análisis químico.

- Medir los valores extremos (máximos y mínimos).

- Verificar el estado de los elementos restantes:

Inspección 1: mediciones en el elemento de mayor riesgo (luz y carga)

Inspección 2: 3 mediciones en una muestra estadística de los elementos.

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ZONAS DE ESPECIAL OBSERVACIÓN:

La corrosión se manifiesta sobre todo en ambientes agresivos marinos, en locales

húmedos y poco ventilados (cámaras de forjados sanitarios), zonas próximas a

bajantes, baños, cocinas y bajo cubiertas

| DESPRENDIMIENTOS

RECOMENDACIONES DE LA INSPECCIÓN:

-Estudiar el carácter progresivo o no de la lesión.

-Verificar la presencia de elementos sueltos o que se puedan desprender

PRUEBAS BÁSICAS:

- Dibujar la forma del desprendimiento

- Medir (si es posible) las dimensiones máximas

- Verificar el estado de los revestimientos o elementos restantes mediante golpeo con

una barra metálica.

Realizar la prueba en elementos Superficiales: 1 prueba / 3 m2.

Lineales: 1 prueba / 3 ml.

PRUEBAS ESPECIALES:

- Seguimiento del grado de actividad (con testigos o fisurómetros)

|ASIENTO DIFERENCIADO

RECOMENDACIONES DE LA INSPECCIÓN:

- Verificar si las lesiones están estabilizadas

- Verificar las características y tipo de terreno

- Verificar si la estructura está afectada

- Verificar si existen elementos con riesgo de desprendimiento

PRUEBAS BÁSICAS:

Fisuras y grietas:

- Dibujar su forma en planta y alzado.

- Medir la longitud y espesor (cinta y escala de fisuras).

- Medir la profundidad (con galgas).

- Medir el desplazamiento de los bordes en 3 lugares: en el inicio, centro y final.

PRUEBAS ESPECIALES:

- Detección con ondas electromagnéticas (mediante georradar) de la presencia de

redes y oquedades en el terreno.

- Seguimiento del grado de actividad (con testigos o fisurómetros)

| DESPLOME – PERDIDA DE VERTICALIDAD

PRUEBAS BÁSICAS:

- Medir la pérdida de verticalidad en toda la altura del elemento (con plomada) 1

medida cada 3 m de longitud de muro desplomado.

NOTA: En aquellos casos que deba realizarse un seguimiento extendido en el tiempo

de los procesos patológicos de mayor peligrosidad, es necesario plantear una

Ampliación de Informe de 180 días para realizar el control requerido.

28

III REDACCIÓN DEL INFORME FINAL

En esta última instancia se formalizará la evaluación del estado constructivo del edificio en

un Informe Técnico, siguiendo los modelos que se le exijan al profesional que lo elabore o

que sean habituales en su forma de trabajo; o de acuerdo con los esquemas de

contenidos y organización propuesta en este dossier.

No se debe olvidar que la evaluación final de la edificación que se recoge en las

conclusiones del Informe será, en el mejor de los casos, una “foto fija” del estado de la

edificación en el momento en que se realiza la inspección.

Su contenido debiera estructurarse de la siguiente manera:

| INFORME DEL ESTADO DE LA EDIFICACIÓN

- Datos del Objeto de Estudio / Aproximación al Inmueble.

- Características edilicias.

- Descripción y evaluación de los procesos patológicos detectados.

- Conclusión y evaluación del estado edilicio.

- Recomendaciones de intervención.

- Nota de recepción por parte del comitente.

NOTA: El informe tiene por objeto la evaluación del estado general del edificio para dar cumplimiento con la Ordenanza Municipal N° 12.562 / Decreto Reglamentario 1745/02.

El mismo vincula como partes intervinientes al comitente y al profesional que lo elabora.

La carátula debe ser la provista por el municipio:

Carátula provista por el municipio para informes técnicos.

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Para la redacción del informe final se deberá utilizar la información recopilada durante la

etapa previa y la inspección del edificio.

Es imprescindible que el informe incluya:

A) Datos del Objeto de Estudio / Aproximación al Inmueble

Nombre del Edificio.

Ubicación.

Datos de la parcela.

Superficie del terreno.

Data final del Obra.

Antigüedad.

Tipología.

Uso.

Estructuración de la Aproximación al Inmueble a modo de ejemplo; el uso de este formato en específico

no es requerido. El profesional interviniente podrá elegir el formato de su conveniencia.

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B) Características Edilicias (esquema planta y corte)

Tipología arquitectónica

Planta tipo y secciones generales

Envolventes exteriores, descripción técnica y/o constructiva por cara y subsistema.

Estructuración del apartado Características Edilicias a modo de ejemplo; el uso de este formato en

específico no es requerido. El profesional interviniente podrá elegir el formato de su conveniencia.

C) Descripción y evaluación de los procesos patológicos detectados.

Para su organización se recomienda realizar, en el orden establecido por el Protocolo para

la Elaboración de Informes de Estado de Conservación de Fachadas, la descripción,

caracterización, estimación de las causas y consecuencias para cada proceso

patológico; con el fin de facilitar su seguimiento e interpretación.

En esta instancia se transcribirá toda la información obtenida durante el relevamiento y de

las pruebas (cateos/ensayos) efectuadas durante la inspección.

El lenguaje debe ser técnico pero comprensible por no profesionales, es recomendable

incorporar aclaraciones.

31

Se debe contemplar:

Para la identificación y descripción de la lesión detectada:

El elemento o recinto en el que se manifiesta.

Una referencia que facilite relacionarla con otras lesiones similares

La representación de la posición de la lesión en alzado.

Complementar con fotografías o esquemas gráficos, que deben realizarse con un

interés aclaratorio y como apoyo para la interpretación técnica.

Se recomienda insertar las imágenes que sean necesarias en el mismo texto al que hacen

referencia.

Si sobre alguna lesión se han realizado mediciones o ensayos, su resultado se puede

presentar de forma resumida con independencia de adjuntar, en otro anexo

correspondiente, la documentación íntegra sobre las pruebas realizadas.

Para la evaluación de las posibles causas y consecuencias de las lesiones:

Se refleja el resultado del análisis de lesiones, enumerando y justificando las posibles causas

de las mismas, de acuerdo a los criterios establecido por el Protocolo para la Elaboración

de Informes de Estado de Conservación de Fachadas.

A partir del conocimiento de cada lesión y sus causas, se reflejarán las posibles

consecuencias o riesgos que presenta con respecto a la seguridad y salubridad, tanto en

el elemento lesionado como en el sistema al que pertenece y en la edificación en su

conjunto.

D) Conclusión y evaluación del estado edilicio.

En esta instancia final del informe se debe obtener una visión completa del estado del

edificio y, de forma resumida, de las lesiones que presenta, sus causas y consecuencias;

contemplando:

Evaluación o conclusiones sobre el estado de la edificación.

Condiciones obligadas para urgencia en el tiempo de la evaluación

Propuesta de medidas de seguridad y protección, prescripción de otros estudios

Como complemento a esta evaluación, y con el fin de facilitar su aplicación

disponiendo de una visión rápida y abreviada, es conveniente incorporar un “cuadro

resumen” en el que se refleje el estado de cada sector del edificio.

Sectores

Fachada frente

Contrafrente

Medianeras Expuestas

Patio Aire Luz

Terraza

Componentes

EnvolventeAcabados

Soporte

Cerramiento Ciego

Cerramiento Traslucido

Vanos

Balcones

Elementos Adosados

Cartelería

Ornamentos

Remate

Estructura Portante Muros portantes

Columnas

Tabiques

Vigas

Losas

Voladizos

Vereda

AzoteaTerraza

Sala de Maquinas

Tanque de Reserva

Elementos adosados

Gabinetes

Relevamientos patológicos

Estado

Procesos patológicos- Lesiones

- Causas

Recomendaciones

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Estado 1 Bueno sin necesidad de reparación

Estado 2 Regular de mantenimiento con reparaciones menores sin patologías

33

Estado 3 Regular con patologías de bajo riesgo

Estado 4 Malo con patologías de alto riesgo

34

E) Recomendaciones de intervención.

- Establecer prioridades de intervención

El profesional deberá:

- Indicar aquellas medidas de seguridad y/o protección así como la prescripción de

estudios, trabajos complementarios o proyectos de reparación que se consideren

necesarios, de acuerdo con la evaluación del estado de la edificación.

- Prever, de ser necesario, el desalojo de personas o la acotación de zonas con

limitaciones de uso.

- Volcar de acuerdo al relevamiento, cateos y/o estudios; las recomendaciones para la

reparación del bien; si dichas tareas se realizarán por etapas, puede establecer un orden

de prioridades determinando cuales son los sectores o fachadas que acorde a su estado

requieren rápida intervención.

- Propuesta de intervención

Es aquella que explicita los aspectos técnicos de la intervención edilicia que el profesional

interviniente considera necesario para el estado de conservación de fachadas detectado. Ejemplo de tareas a ejecutar • Hidrolavado.

• Localización y desprendimiento de partes flojas, fisuras y/o elementos dañados, sellado.

• Tratamiento de hierros

• Albañilería

• Pintura

• Carpintería y barandas

• Pintura de elementos metálicos

F) Hoja Final con nota de recepción por parte del comitente.

Esta hoja debe ser FIRMADA por el comitente; en la misma manifiesta el conocimiento de

la información que contiene el Informe Técnico.

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IV PRESENTACIÓN DEL INFORME TÉCNICO

A continuación se detalla la documentación requerida para la presentación del informe

en sus diferentes instancias:

- Ante Colegio de Arquitectos

- Contrato Profesional (la cantidad de copias requeridas por el CAPBA IX).

- Planilla de Previsado.

- Cálculo de Superficie (para cálculo de Honorarios, con silueta de superficies).

- 4 copias del Informe Técnico (2 en color/ 2 en blanco y negro).

- Ante Municipalidad

- 1 Contrato original visado por el CAPBA IX.

- Carátula de presentación de Informe Técnico Ord. 12562.

- Informe Técnico visado por el CAPBA IX.

- Acta de designación del Administrador o título de propiedad.

- Ante Comitente

- 1 copia del Contrato Profesional.

- Informe Técnico visado y con sello de recepción o mesa de entrada del CAPBA IX.

36

Anexo PLANILLAS

37

Planilla Estado de Cumplimiento de Medidas de Seguridad (Ord. 16.346) -hoja 01-

38

Planilla Estado de Cumplimiento de Medidas de Seguridad (Ord. 16.346) -hoja 02-