casos practicos de derecho registral - ivan escobar fornos

N343.054E 74 Escobar Fornos, Iván

Casos prácticos de derecho inmobiliarioregistrai / Iván Escobar Fornos -- la ed. --Managua: HISPAMER, 1999.239 p.

ISBN: 99924-33-39-6

1. BIENES RAICES-NICARAGUA-CASOS2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Cuidado de ediciónLic. Alicia Casco Guido

Diseño de PortadaReynaldo Silva Flores

Diseño y DiagramaciónLic. Alicia Casco Guido

Revisión de TextoAníbal Ruíz Armijo

Todos los derechos reservados conforme a la

Ley

© Iván Escobar Fornos, 1999

©HISPAMER, 1999

Primera Edición 1999Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13Managua, Nicaragua

Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

CASOS PRACTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO

REGISTRAL

por el doctorIVAN ESCOBAR FORNOS

Abogado y Notario de la República de Nicaragua

Profesor de la Universidad Centroamericana

Miembro Correspondiente del Instituto de

Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina

Ex Registrador de la Propiedad en el

Departamento de Masaya

Ex Magistrado de la Sala Civil de la Corte de

Apelaciones de Masaya

Presidente Asamblea Nacional

NICARAGUA

1999

INDICE GENERAL

Dedicatoria Prólogo Introducción Abreviaturas

PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS 17

CAPITULO I 19

Bienes, derechos y títulos inscribibles

CAPITULO II 22

Efectos de algunos derechos inscribibles

CAPITULO III 26

Asientos registrales

CAPITULO IV 39

La finca y sus modificaciones

CAPITULO V 42

Registro, posesión y prescripción

CAPITULO VI 43

Inmatriculación de fincas

CAPITULO VII 46

Principio de inscripción

CAPITULO VIII 48

Principio de publicidad

CAPITULO IX 63

Principio de rogación

CAPITULO X 65

Principio de legalidad

CAPITULO XI 75

Principio de tracto sucesivo

CAPITULO XII 82

Principio de prioridad

CAPITULO XIII 88

Organización del Registro

SEGUNDA PARTE: 91CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES

CAPITULO I 93

Bienes, derechos y títulos inscribibles

CAPITULO II 101

Efectos de algunos derechos inscribibles

CAPITULO III 109

Asientos registrales

CAPITULO IV 137

La finca y sus modificaciones

CAPITULO V 142

Registro, posesión y prescripción

CAPITULO VI 145

Inmatriculación de fincas

CAPITULO VII 150

Principio de inscripción

CAPITULO VIII 153

Principio de publicidad

CAPITULO IX 179

Principio de rogación

CAPITULO X 181

Principio de legalidad

CAPITULO XI 201

Principio detracto sucesivo

CAPITULO XII 213

Principio de prioridad

CAPITULO XIII 224

Organización del Registro

RELACION DE SENTENCIAS

Y CONSULTAS UTILIZADAS 227

INDICE DE DISPOSICIONES DE

DERECHO QUE SE CITAN 234

INDICE DE AUTORES 239

Al maestro José María Chico y Ortiz, ilustre hipotecarista

Iván Escobar Fornos

PROLOGO

Me llega de Nicaragua, la Nicaragua "sandinista", esta obra que viene especialmente dedicada por su autor a mi persona. Y no ya por correspondencia, sino por fervor a la amistad que con el autor me une, quiero recensionarla sin apearme de mi inquebrantable sentido objetivo en estas tareas. El autor es Abogado y Notario, Profesor de la Universidad, Miembro del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina y ex Registrador y ex Magistrado. Pero creo que esos títulos no significan nada al lado de su cultura, de su sentido deportivo hacia el estudio, de su dimensión humana y de su gran deseo de extender sus co-nocimientos hacia quienes los quieran recoger. Todavía en mis extrañables recuerdos vive y vivirá siempre el de las cuatro jornadas en las que IVÁN brindó a un grupo de españoles su hospitalidad, su hidalguía y su amabilidad dándonos la gran lección de su señorío. Todas estas cosas ya las digo en el prólogo de su obra que creo ha sido o está a punto de ser publicada.Situado el autor y "la media filiación" que con él me une, vaya por delante mi sincero aplauso por haber logrado con esta publicación el tan deseado equilibrio entre la teoría y la práctica que la aplicación del Derecho exige. En mi larga experiencia de preparador de opositores a Notarías, Registros, Judicatura, etc., he comprobado con auténticos temblores cómo el opositor al pasar de los temas teóricos, que es preciso aprenderse de

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del caso al que el mismo es aplicable. Ahí es donde creo que la obra cobra su tremenda eficacia y desde donde hay que arrancar para extraer de la misma todos sus valores. Utilizando una metáfora, a la que ESSER era tan acostumbrado, podríamos decir que el autor de este trabajo ha sabido echar tierra en el gran foso que separa la teoría y la práctica del Derecho.En otra ocasión creo haber recensionado algún otro libro de práctica jurídica y era entonces cuando hacía mención de algunos famosos que había tenido en mis manos y que figuran en mi biblioteca - entre los cuales está el de CASTAN Problemas de Derecho Civil -, pero ahora no quiero "ascender^' a la erudición de las citas, sino valorar la forma y planteamiento que la obra ofrece. La obra tiene dos partes dife-renciadas. En la primera se van exponiendo los diferentes supuestos teóricos o lo que el autor denomina "planteamiento" del problema, y en la segunda, cosa insólita en estos libros de práctica jurídica, se ofrece la solución, se brindan unas consideraciones y se aporta legislación aplicable y jurisprudencia. IVÁN ha hecho realidad mi sueño de haber publicado una especie de guía práctica con casos reales, soluciones discutibles, legislación y jurisprudencia y, si ello fuera posible, bibliografía aplicable. Pero para eso se necesita lo que IVÁN tiene: calma, tiempo, orden y experiencia... y a mí me está invadiendo la prisa. Soy una "colonia" de la urgencia.Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y con un emotivo dibujo en la portada, enfocan los principales problemas del Derecho hipotecario, o como IVÁN los llama, Derecho inmobiliario registral. Hay tres puntos clave que responden al estudio de los elementos esenciales de la relación jurídico-hipotecaria: los bienes, derechos y títulos inscribibles, la finca y sus modificaciones y la constatación libraria hecha patente a través de los

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inmatriculación de las fincas y del problema que la posesión y la prescripción ofrecen frente al Registro. Un segundo punto de materias suponen el gran "tronco" de la publicación al recoger en él los principales principios de la legislación hipotecaria: inscripción, publicidad, rogación, legalidad, tracto sucesivo y prioridad. En una especial concesión final se brindan ciertos problemas referidos a la organi-zación del Registro.

Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a los temas apuntados y a ellos se responde con doscientas cincuenta y tres soluciones y consideraciones. Ni qué decir tiene que todo ello que está ajustado al Derecho "vernáculo" de Nicaragua, pero no debe olvidarse -aparte de la influencia que nuestro sistema haya podido tener- que el autor utiliza bibliografía española en su mayor parte. He solido criticar mucho la falta de imaginación que ciertos autores han tenido al ofrecer formularios o casos prácticos en los que al utilizar apellidos puede dar lugar -sobre todo en el primer caso- que una determinada persona figure en uno como casado y en otra como recién nacido. Bien, aquí el autor ha tenido el buen cuidado de utilizar nombres sin apellidos, aunque uno vuelva la vista atrás en esas referencias a Ulises, Aquiles, David, Napoleón, etc., que por esos "pagos" pueden tener todavía vigencia.Yo creo, IVÁN, y este es mi mensaje, que vas a conseguir tu propósito: inquietar a las autoridades universitarias sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza complementaria, como dices en tu introducción. La enhorabuena ya te la daré en la carta que te escriba, aparte de agradecerte la dedicatoria.

José María Chico y Ortiz *

1997+

* Uno de los mejores hipotecaristas de

11


INTRODUCCION

Dirijo fundamentalmente este trabajo a mis alumnos con la finalidad de

combinar la enseñanza teórica con la práctica. En nuestras

Universidades se le enseña al estudiante de Derecho una serie de

principios y reglas generales, pero no se hacen ejercicios sobre casos

prácticos en los cuales el alumno pueda aplicar lo aprendido. No existe,

pues, un entrenamiento en donde se aprenda a considerar y solucionar

casos concretos. De ahí que los recién egresados de la Escuela de

Derecho encuentren ciertas dificultades al enfrentarse con el caso real

que tienen que resolver.

Mi propósito consiste en ayudar a llenar ese vacío y mis esfuerzos serán

satisfechos si logro inquietar a las autoridades universitarias sobre la

conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza

complementaria.

La presente obra es un complemento de mi Introducción al Dere-cho Inmobiliario Registral Nicaragüense.

13

ABREVIATURAS

BJ.: Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicara

gua.

C.: Código Civil.

C.C.: Código de Comercio.

Cta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de

Nicaragua.

LH.: Ley Hipotecaria Española.

Pr.: Código de Procedimiento Civil.

RH.: Reglamento Hipotecario Español.

RRP.: Reglamento del Registro Público.

S.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.

15

PRIMERA PARTE

PLANTEAMIENTOS

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CAPITULO I

BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES

CASO 1

Planteamiento

A José, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la subasta el

inmueble hipotecado X en el juicio ejecutivo singular que entabló contra

su deudor y se presenta la certificación del acta de subasta para su

inscripción. ¿Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de

José?

CASO 2

Planteamiento

En el juicio ejecutivo corriente que Diego promovió en contra de su

deudor se le adjudicó en la subasta el inmueble X y se presenta la

certificación del acta de subasta para su inscripción. ¿Es inscribible la

certificación del acta de subasta a favor de Diego?

CASO 3

Planteamiento

El Estado no tiene título inscrito de unos terrenos Nacionales y desea

inscribirlos en el Registro. ¿Qué documento puede presentar el Estado

para inscribirlos?

19


CASO 4

Planteamiento

Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, único bien que

heredaron del causante Manuel, y venden sus derechos hereditarios a

José. ¿Es inscribible la cesión a favor de José?

CASO 5

Planteamiento

Martín embarga el derecho de uso que Raúl tiene sobre el inmueble X y

presenta las diligencias para su anotación en el Registro. ¿Es anotable el

embargo de Martín?

CASO 6

Planteamiento

David presenta para su inscripción una aeronave. ¿Es inscribible la

aeronave de David?

CASO 7

Planteamiento

Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de arrendamiento a favor

de Luis?

CASO 8

Planteamiento

Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el

testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa a favor de

Diego?

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CASO 9

Planteamiento

Martín da en arriendo a Raúl el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripción. ¿Es inscribible el arriendo a favor de Raúl?

CASO 10

Planteamiento

Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de algodón

de su finca X. ¿Es anotable la prenda en la finca X?

CASO 11

Planteamiento

Juan obtiene resolución en que se declara procedente el derecho legal

de retención sobre el inmueble X y se presenta para su inscripción. ¿Es

inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan?

CASO 12

Planteamiento

Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripción. ¿Es inscribible el comodato a favor de Diego?

CASO 13

Planteamiento

Víctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para inscribir el testimonio. ¿Es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel?

21


CASO 14

Planteamiento

Marcos da poder a Tomás para que le venda la finca X, sin recibir

autorización para adquirir dicho inmueble. Tomás decide comprarla y

comparece ante notario a realizar la venta en su carácter personal, como

comprador, y en su carácter de representante de Marcos, como

vendedor, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible

la venta a favor de Tomás?

CASO 15

Planteamiento

César hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y se

presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la hipoteca a

favor de Pedro?

CAPITULO II

EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS INSCRIBIBLES

CASO 16

Planteamiento

Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por el

Código Civil, y no se inscribe el testimonio. Posteriormente Santiago

vende el inmueble a Diego, quien ignora el arriendo a favor de Miguel

(buena fe), y se inscribe el testimonio, ¿Le perjudica el arriendo a Diego?

22


CASO 17

Planteamiento

Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por la Ley

de Inquilinato, y no hay inscripción. Posteriormente Macario vende el

inmueble X a Edén, quien ignora el arriendo a favor de Manuel e Inscribe

el testimonio. ¿Perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel?

CASO 18

Planteamiento

Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil

córdobas y le embarga la finca X. Aníbal, con base en una promesa de

venta a su favor sobre el inmueble X, formula tercería de dominio. ¿Se

puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta?

CASO 19

Planteamiento

Andrés inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bartolo le

promete vender el inmueble X. Posteriormente Bartolo vende el mismo

inmueble X a Carlos. ¿Es inscribible la venta a favor de Carlos?

CASO 20

Planteamiento

Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bonifacio

le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bonifacio hipoteca a

favor de Carmen el mismo inmueble X en garantía de un mutuo. ¿Es

Inscribible la hipoteca a favor de Carmen?

23


CASO 21

Planteamiento

Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga a

comprar. ¿Es inscribible la promesa a favor de Berna?

CASO 22

Planteamiento

Alvaro promete vender el inmueble X a Berta, quien inscribe la promesa

en el Registro. Posteriormente Alvaro constituye a favor de Celia

usufructo sobre el mismo inmueble X. ¿Es inscribible el usufructo a favor

de Celia?

CASO 23

Planteamiento

Alejandro promete vender a Bernabé el inmueble X por C$10,000.00, pero en la escritura no se señala plazo para su cumplimiento. ¿Es inscribible la promesa a favor de Bernabé?

CASO 24

Planteamiento

Arístides promete vender a Belinda en documento privado el inmueble X.

¿Es inscribible la promesa a favor de Belinda?

CASO 25

Planteamiento

Sin autorización judicial el padre de Raúl promete vender a Santiago el

inmueble X, que pertenece al menor. ¿Es inscribible la promesa a favor

de Santiago?

24


CASO 26

Planteamiento

Arístides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la

promesa. Posteriormente Cirilo embarga el inmueble X. ¿Es inscribible el

embargo a favor de Cirilo?

CASO 27

Planteamiento

Tomás promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la

promesa. Posteriormente Edén embarga el inmueble X y se le adjudica

dicho inmueble. ¿Es inscribible la adjudicación a favor de Edén?

CASO 28

Planteamiento

Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se discute

el dominio de dicho inmueble entre Ernesto y Camilo, según consta en la

demanda anotada. ¿Es inscribible la promesa a favor de Fidel?

CASO 29

Planteamiento

Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autorización

judicial, promete vender a Pedro, su padre, el inmueble X y se presenta el

testimonio de la escritura. ¿Es inscribible la promesa a favor de Pedro,

padre del menor?

25


CASO 30

Planteamiento

Raúl hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garantía de un mutuo.

Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de José ese crédito hipotecario

que tiene en contra de Raúl. ¿Es permitida e inscribible la hipoteca a

favor de José?

CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES

CASO 31

Planteamiento

Adolfo promueve interdicto posesorio de restitución contra Daniel para

recuperar la posesión del inmueble X y pide la anotación de la demanda

en dicho fundo. ¿Es anotable la demanda de Adolfo?

CASO 32

Planteamiento

Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se presenta al

Registrador para su anotación sin las solvencias fiscales. ¿Se puede

inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto?

CASO 33

Planteamiento

Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anotación

preventiva, porque el testimonio no contiene las solvencias fiscales y el

Registrador la concede. Seis meses después el mismo

26


Manuel solicita que se vuelva a anotar la compraventa del inmueble X,

porque aún no ha obtenido las solvencias fiscales. ¿Se le puede

conceder nueva anotación preventiva a Manuel?

CASO 34

Planteamiento

René demanda a Enrique para que le pague la cantidad de C$10,000.00

que le debe en documento privado reconocido y pide que se anote la

demanda en la finca X, propiedad del deudor. ¿Es anotable la demanda

de René?

CASO 35

Planteamiento

Dos meses después de la muerte de Diego, el testador, se presentan al

Registro sus dos herederos, Domingo y Julio, y piden se inscriban a su

favor las fincas X y H de la sucesión. En el testamento aparecen como

legatarios Salvador y David; al primero le legan veinte quintales de

frijoles y al segundo C$5,000.00, sin que estos legados hayan sido

anotados o pagados, ni se ha renunciado a la anotación. ¿Puede el

Registrador hacer el traspaso del inmueble X y H a favor de los

herederos, Domingo y Julio?

CASO 36

Planteamiento

Francisco, acreedor hipotecario de Simón, adquiere, como resultado dei

juicio ejecutivo, el inmueble hipotecado X, sobre el cual también se anotó

un embargo a favor de Francisco. ¿Para cancelar la hipoteca y el

embargo se precisa orden judicial?

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CASO 37

Planteamiento

Bosco formula demanda ordinaria contra Mariano, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda. Con

posterioridad a la anotación, Mariano vende el inmueble X a Pilar y ésta a

su vez a Joaquín y se inscriben los testimonios. El juicio culmina por

sentencia definitiva que acoge la demanda. Bosco presenta la ejecutoria

para su inscripción y pide que se cancelen las ventas a favor de Pilar y

Joaquín. ¿Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín, basta la

ejecutoria?

CASO 38

Planteamiento

Enrique presenta para su anotación el embargo que trabó sobre el

inmueble X, pero en las diligencias no aparece el monto por el que fue

solicitado. ¿Se puede anotar el embargo?

CASO 39

Planteamiento

Esteban presenta para su inscripción el testimonio de la escritura, eh

virtud de la cual le compró a Jerónimo el inmueble X, pero éste tiene

anotado un embargo a favor de Joaquín. La compraventa se hizo sin

autorización judicial, a pesar de estar inscrito el embargo. ¿Es inscribible

la compra a favor de Esteban?

CASO 40

Planteamiento

El Registrador al revisar la finca X, con ocasión de extender certificación

sobre ella, observa que el asiento en que consta el dominio del solicitante

no está firmado por el Registrador anterior. Se solici

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ta al Registrador que corrija el defecto. ¿Para llenar esta omisión, qué

procedimiento debe seguir el Registrador?

CASO 41

Planteamiento

El Registrador le niega a Marcelo la inscripción dei testimonio de la

escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, por contener faltas

subsanables-. Marcelo pide que se le anote preventivamente el

testimonio y el Registrador se lo concede. Carlos, que está interesado en

la cancelación de la anotación, presenta al Registro, dentro del plazo de

vigencia de la anotación, la constancia M Juzgado competente de que

Marcelo no ocurrió de la negativa del Registrador. ¿Es suficiente dicha

constancia para cancelar la anotación de Marcelo?

CASO 42

Planteamiento

Héctor es legatario del inmueble X y pide al Registrador que lo inscriba a

su favor, pero no existe entrega del legado. ¿Para hacer el traspaso, es

necesaria la entrega del legado?

CASO 43

Planteamiento

Hugo formula demanda ordinaria contra Edgar para que se declare que

la venta que le hizo del inmueble X es simulada y pide su anotación. ¿Es

anotable la demanda de Hugo?

CASO 44

Planteamiento

Francisco formula demanda ordinaria contra Mario ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X y pide anotación preventiva.

¿Es anotable la demanda, de Francisco?

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CASO 45

Planteamiento

Ulises vende a Héctor la finca X y se inscribe el testimonio. Poste-

riormente Víctor, acreedor simple de Ulises, formula demanda ordinaria

en contra de Ulises y Héctor para que se revoque la venta hecha en

fraude de sus acreedores. ¿Es anotable la demanda de Víctor?

CASO 46

Planteamiento

Bosco demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, y pide

que se anote en el Registro. ¿Es anotable la demanda?

CASO 47

Planteamiento

Rafael demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, quien

era propietario de varios inmuebles inscritos, y pide la anotación de la

demanda. ¿En qué libros debe pedir que se anote la demanda?

CASO 48

Planteamiento

Macario, heredero preterido, demanda a los herederos Juan y Horacio,

ejercitando la acción de petición de herencia y pide la anotación de la

demanda. ¿Es anotable la demanda de Macario?

30


CASO 49

Planteamiento

Bonifacio formula demanda ordinaria en contra de Aquiles para que se

declare la simulación de la venta que le hizo del inmueble X, y se anota

la demanda. Con posterioridad, Adolfo inscribe el testimonio de la

escritura en virtud de la cual Aquiles le había vendido el inmueble X

antes, del juicio. El juicio continúa entre Bonífacio y Aquiles y culmina

con sentencia favorable a Bonifacio. ¿La sentencia a favor de Bonifacio

perjudica a Adolfo?

CASO 50

Planteamiento

Miguel formula demanda ordinaria contra Leonel para que se declare

nula la venta que le hizo del inmueble X y pide la anotación de la

demanda. ¿Es anotable la demanda de Miguel?

CASO 51

Planteamiento

Joaquín anota en el Registro embargo en la finca X de Andrés, su

deudor. Con posterioridad, Rodrigo inscribe en el Registro el testimonio

de la escritura en virtud de la cual Andrés le vendió antes del embargo el

inmueble X. ¿Cuál de las dos inscripciones prevalece?

CASO 52

Planteamiento

Silvio anota en el Registro embargo en la finca X de Camilo, su deudor.

Con posterioridad, Salomón inscribe en el Registro el testimonio de la

escritura de mutuo en virtud de la cual Camilo le hipoteca, antes dei

embargo, el inmueble X. ¿Cuál de las dos inscripciones prevalece?

31


CASO 53

Planteamiento

Pedro anota embargo en el Registro en la finca X de Carlos, su deudor.

Se sigue la ejecución, se le adjudica la mencionada finca y se inscribe el

testimonio. Posteriormente, Diego presenta el testimonio de la escritura

en virtud de la cual Carlos le había vendido, antes del embargo, el

inmueble X. ¿Cuál de las dos adquisiciones prevalece?

CASO 54

Planteamiento

Juan embarga la finca X de Pedro a fin de garantizar el cobro de

C$10,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el

Registro. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Mario el inmueble X

en garantía de un préstamo y se inscribe el testimonio. ¿Prevalece el

embargo sobre el crédito hipotecario?

CASO 55

Planteamiento

Francisco embarga la finca X de Manuel a fin de garantizar el cobro de

C$15,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el

Registro. Posteriormente, Raúl embarga la finca X con el objeto de

garantizar el cobro de C$10,000.00 que Manuel le debe en documento

privado de fecha posterior al de Francisco, y se anota el embargo.

¿Prevalece el embargo de Francisco sobre el de Raúl?

CASO 56

Planteamiento

Alberto embarga la finca X de Héctor a fin de garantizar el cobro de C$10,000.00 que le debe en documento privado y se anota en el Registro. Posteriormente Orlando embarga la finca X a fin de ga-

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rantizar el cobro de C$10,000.00 que Héctor le debe en documento

privado de fecha anterior al de Alberto, y se anota el embargo.

¿Prevalece el embargo de Alberto sobre el de Orlando?

CASO 57

Planteamiento

La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya dicta sentencia

en que rechaza la demanda de cancelación del título supletorio que

había formulado Manuel en contra de Pedro, fundada en Ia Ley de

Limpieza Registral. Con la sentencia no se lesionaron derechos a

Manuel. ¿Puede Manuel recurrir de casación contra la sentencia de la

Sala?

CASO 58

Planteamiento

En el asiento donde consta el dominio que Roger tiene sobre el inmueble

X, se menciona que éste tiene una hipoteca en garantía de un préstamo

a favor de Sergio. Este cede el crédito hipotecario a favor de Mario y se

presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a

favor de Mario?

CASO 59

Planteamiento

Juan formula demanda ordinaria contra José ejercitando la. acción

reivindicatoria para recuperar la finca X y el Juzgado de Distrito de

Masaya, antes el que se entabló la demanda, ordena. la anotación

preventiva sobre dicha finca. Posteriormente, el Juzgado Civil del Distrito

de Managua ordena al Registrador cancelar la anotación preventiva

extendida. ¿Es inscribible dicha cancelación?

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CASO 60

Planteamiento

Santiago hipoteca a favor de Miguel el inmueble X en garantía de

C$50,000.00 que recibió en calidad de mutuo, y se inscribe el testimonio.

Vencido el plazo, Miguel demanda ejecutivamente a Santiago para que le

pague lo adeudado y anota embargo en la finca X. Posteriormente,

Santiago vende el inmueble X a Manuel y éste a su vez promete vender

a Leonel. En el juicio ejecutivo, Miguel adquiere el inmueble y presenta el

testimonio para su inscripción. ¿Para cancelar la venta y promesa a favor

de Manuel y Leonel e inscribir la venta a favor de Miguel, es preciso

orden judicial y que aquéllos hayan sido citados al juicio?

CASO 61

Planteamiento

Juan arrienda a Diego el inmueble X por el plazo de un año y se inscribe

el testimonio. Vencido el plazo, Juan le pide por escrito al Registrador

que cancele el arriendo a favor de Diego. ¿Es suficiente dicha solicitud

para cancelar el arriendo a favor de Diego?

CASO 62

Planteamiento

lván hipoteca a favor de René los inmuebles X y H en garantía de un préstamo. El Registrador, en forma amplia, inscribe la hipoteca sobre el inmueble X y abreviadamente en el inmueble H. ¿Es admisible esta forma de inscribir?

CASO 63

Planteamiento

Mariano formula demanda ordinaria contra Pedro, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la

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demanda. Posteriormente, Pedro vende el inmueble X a José y se

presenta el testimonio para inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de

José?

CASO 64

Planteamiento

Juan vende a Sergio el inmueble X, pero éste tiene anotada una

prohibición de enajenar. Se presenta el testimonio para su inscripción y

el Registrador examina el caso. ¿Es inscribible la venta a favor de

Sergio?

CASO 65

Planteamiento

Sebastián es legatario de la finca X y anota su legado. Posteriormente, el heredero de la sucesión vende el mismo inmueble X a René. ¿Es inscribible la venta a favor de René?

CASO 66

Planteamiento

Orlando, legatario del inmueble X, anota su derecho en dicha finca.

Posteriormente, Orlando trasmite su derecho a Oscar y se presenta el

testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la transmisión

a favor de Oscar?

CASO 67

Planteamiento

El heredero Héctor anota su derecho en la finca X de la sucesión, ya que

no puede inscribir dentro de los seis meses posteriores a la muerte del

causante, por cuanto aún no ha pagado los legados de dinero.

Posteriormente, Héctor cede su derecho a Manuel. ¿Es permitida e

inscribible la cesión a favor de Manuel?

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CASO 68

Planteamiento

Aquiles formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda.

Posteriormente, Aquiles cede los derechos litigiosos a favor de Roberto y

se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible

la cesión a favor de Roberto?

CASO 69

Planteamiento

Juan, acreedor refaccionario, anota su crédito en la finca X, propiedad de

su deudor. Posteriormente, Juan cede su crédito a René y se presenta el

testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la cesión a

favor de René?

CASO 70

Planteamiento

Modesto y David acuerdan en escritura pública cancelar el embargo que

el primero había anotado en la finca X, propiedad del segundo, y se

presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el testimonio?

CASO 71

Planteamiento

Dionisio, usufructuario de la finca X, fallece. Mario, dueño de la nuda

propiedad, desea cancelar el usufructo. ¿Con qué documento se cancela

el usufructo?

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CASO 72

Planteamiento

Adán tiene inscrito en el Registro su dominio sobre el inmueble X. Adrián

obtiene título supletorio sobre el mismo inmueble X y logra inscribirlo.

¿Qué procedimiento especial existe a favor de Adán para pedir la

cancelación de la inscripción a favor de Adrián?

CASO 73

Planteamiento

Moísés heredero preterido en la sucesión de su padre, formula demanda

ordinaria contra sus tíos René y Roberto, que ocupan la herencia,

ejercitando las acciones acumuladas de investigación de paternidad y

petición de herencia y pide que se anote en el inmueble X de la sucesión.

¿Para que el Juzgado decrete la anotación, es necesario que se

presenten documentos que hagan verosímiles las acciones intentadas?

CASO 74

Planteamiento

Nicolás formula demanda ordinaria contra Luis para que se declare

simulada la venta que le hizo del inmueble X, y pide anotación

preventiva, ¿Para que el Juzgado decrete la anotación preventiva, es

necesario que Nicolás presente documento que haga verosímil la acción

intentada?

CASO 75

Planteamiento

René formula demanda ordinaria contra Esteban para que sea excluido

de la herencia por ser indigno, y no se anota la demanda en el inmueble

X de la sucesión. Posteriormente Esteban vende el

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inmueble X a José y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a José la

demanda de René?

CASO 76

Planteamiento

El día 3 de Enero se presenta en el Diario el testimonio de la escritura en

virtud de la cual Modesto le vende a Pedro el inmueble X. El día trece del

mismo mes se autoriza su anotación preventiva por falta subsanable.

¿Desde cuándo se comienzan a contar los treinta días de caducidad de

la anotación a favor de Pedro?

CASO 77

Planteamiento

El día 11 de Julio se autoriza la anotación preventiva por falta subsanable

del testimonio de la escritura en virtud de la cual Bosco le vende a

Roberto el inmueble X. Transcurren más de treinta días a partir del 11 de

Julio sin que se presente al Registro el título subsanado en forma,

providencia del Juez ordenando la inscripción o aviso del mismo

funcionario de haberse prorrogado el plazo, o de estarse ventilando' la

contienda en juicio ordinario. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la

anotación a favor de Roberto?

CASO 78

Planteamiento

lván demanda a Martín para que le pague C$10,000.00 que le debe en

documento privado reconocido, y se anota la demanda en la finca X,

propiedad de su deudor. Posteriormente, Martín vende a Santiago el

mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a Santiago la

anotación de lván?

38


CASO 79

Planteamiento

Sergio vende a José el, inmueble, X. Posteriormente, José vende el

inmueble X a Pedro y se presenta el testimonio al Registro, pero el nuevo

Registrador observa que el asiento en donde consta el dominio a favor

de José no fue firmado por el Registrador anterior. ¿Es inscribible o

anotable la venta a favor de Pedro a pesar de no estar firmado el asiento

a favor de José?

CAPITULO IV LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES

CASO 80

Planteamiento

Martín, propietario de las fincas X y H, las fusiona y se presenta el testimonio. El Registrador examina el caso y observa que ambas están hipotecadas, la primera a Juan y la segunda a Manuel. ¿Es inscribible la fusión?

CASO 81

Planteamiento

Tomás, dueño de los fundos X y H, solicita al Registrador en documento

privado la fusión de ambas propiedades. ¿Es inscribible la fusión?

39


CASO 82

Planteamiento

Fidel, dueño del inmueble X de cinco hectáreas, pide en documento

privado que se desmembren dos hectáreas a su favor. ¿Se puede

inscribir la desmembraci6n?

CASO 83

Planteamiento

Raúl, dueño de los fundos X y H, separados por la carretera Masaya-Managua, decide fusionarlos y presenta el testimonio para su inscripción. La separación se deduce del testimonio y del mismo Registro. ¿Es inscribible la fusión?

CASO 84

Planteamiento

Miguel, dueño de las fincas X y H, calificando la operación de fusión, pide en escritura pública que la finca X se agregue a la H, conservando ésta su número y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿ES inscribible esta modificación?

CASO 85

Planteamiento

Las fincas X y H fueron fusionadas y en la finca nueva se extendió nota

en que se hace constar que la finca X está hipotecada a favor de

Domingo. Posteriormente, Domingo' adquiere en juicio ejecutivo la finca

X y se presenta el testimonio para su Inscripción. ¿Qué operación tiene

que hacer el Registrador para inscribir la adquisición a favor de

Domingo?

40


CASO 86

Planteamiento

Alberto es dueño de la finca X, que según el Registro tiene cinco

hectáreas pero en la realidad tiene seis. ¿Qué procedimiento tiene

Alberto para incorporar al Registro el exceso de hectáreas?

CASO 87

Planteamiento

Martín es dueño de la urbanización Los Laureles. En escritura pública la

divide en cincuenta lotes y pide al Registrador que se formen fincas

nuevas independientes, cancelando así la finca matriz. Se presenta el

testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la división de la

urbanización Los Laureles?

CASO 88

Planteamiento

Bosco fusiona las fincas X y H y pasan a formar una finca nueva. La finca X tiene una hipoteca a favor de Macario y la H está libre de gravamen. ¿Con la fusión, la hipoteca sobre la finca X afecta a la finca H?

CASO 89

Planteamiento

Martín, dueño de la finca X, y Pedro, dueño de la finca H, fusionan ambas fincas y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la fusión?

41


CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y

PRESCRIPCION

CASO 90

Planteamiento

Carlos promueve interdicto de restitución en contra de Miguel para recuperar el inmueble X y no acompaña título inscrito para acreditar la posesión. ¿Es necesario presentar título inscrito?

CASO 91

Planteamiento

Samuel, dueño del inmueble X según título inscrito, demanda a Héctor ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el mencionado inmueble. Héctor, al contestar la demanda, opone la excepción de prescripción extraordinaria, fundada en la posesión de treinta años sin título inscrito. ¿Puede Héctor adquirir por prescripción extraordinaria contra el título inscrito de Samuel?

CASO 92

Planteamiento

Marcos formula demanda ordinaria contra Mario, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mario, aI contestar la

demanda, opone la excepción de prescripción ordinaria (diez años),

fundada en un título supletorio. ¿Puede Mario adquirir por prescripción

ordinaria fundada en un título supletorio?

CASO 93

Planteamiento

Andrés formula demanda ordinaria contra Esteban, ejercitando la acción

reivincatoria dei inmueble X. Esteban, que le compró al titu

42


lar de un título supletorio inscrito, opone la excepción de prescripción

ordinaria. ¿Puede Esteban adquirir por prescripción ordinaria fundada en

el título invocado?

CAPITULO VI INMATRICULACION DE FINCAS

CASO 94

Planteamiento

Francisco es dueño del inmueble X, pero la finca carece de inscripción en el Registro. ¿Cómo puede Francisco inscribir el inmueble X?

CASO 95

Planteamiento

Martín demanda a Raúl ejercitando la acción reivindicatoria para

recuperar el inmueble X y obtiene sentencia favorable, pero dicho

inmueble carece de inscripción en el Registro. ¿Puede Martín abrirle folio

a la finca X en el Registro con la ejecutoria de la sentencia?

CASO 96

Planteamiento

Alfonso demanda a Ricardo para que le pague C$10,000.00 que le debe

en documento privado reconocido, y le embarga el inmueble X, que no

tiene inscripción en el Registro. En la ejecución, Alfonso adquiere dicho

inmueble. ¿Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada?

43


CASO 97

Planteamiento

Sebastián edifica en el inmueble X que pertenece a Diego y solicita título

supletorio sobre dichas mejoras. ¿Puede Sebastián solicitar título

supletorio sobre dichas mejoras?

CASO 98

Planteamiento

Sebastián solicita título supletorio sobre el inmueble X, pero antes de que

concluyan las diligencias vende a Roberto el inmueble X. ¿Es anotable la

venta a favor de Roberto?

CASO 99

Planteamiento

Roger obtiene título supletorio sobre el inmueble X y lo presenta al

Registro para su inscripción. El Registrador examina el caso y observa

que el inmueble X aparece inscrito a favor de Carlos. ¿Es inscribible el

título supletorio a favor de Roger?

CASO 100

Planteamiento

Juan y Pedro son declarados herederos de José. En la declaratoria

consta que José es dueño de la finca X, que no tiene inscripción en el

Registro. Juan y Pedro solicitan que se abra folio con dicha declaratoria.

¿Juan y Pedro pueden abrir folio con dicha declaratoria de herederos?

44


CASO 101

Planteamiento

Juan, en un juicio ejecutivo contra Pedro, adquirió por venta forzada el

inmueble X, sin antecedente registral. Juan presenta el título y el

Registrador, al examinar el caso, observa que la finca X aparece inscrita

a favor de Alfonso. ¿Es inscribible la venta forzada a favor de Juan?

CASO 102

Planteamiento

Salvador es acreedor hipotecario y solicita título supletorio de su

derecho. ¿Puede Salvador obtener título supletorio de su derecho?

CASO 103

Planteamiento

Manuel, propietario del predio dominante X, solicita título supletorio de la

servidumbre discontinúa que ejerce sobre el inmueble H. ¿Puede Manuel

obtener título supletorio de su derecho?

CASO 104

Planteamiento

Francisco, acreedor, de Luis, solicita título supletorio de la anticresis

sobre el predio X de su deudor. ¿Puede Francisco obtener título

supletorio de su derecho?

45


CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION

CASO 105

Planteamiento

Juan vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay transmisión de dominio a favor de Pedro?

CASO 106

Planteamiento

Blanca constituye a favor de Nubia usufructo sobre el inmueble X, y no

se inscribe testimonio. ¿Hay constitución válida de usufructo a favor de

Nubia?

CASO 107

Planteamiento

Luis, causante de la sucesión, constituyó a favor de Miguel usufructo

sobre el inmueble X, y no se ha inscrito el testamento. ¿Hay constitución

válida de usufructo a favor de Miguel?

CASO 108

Planteamiento

Rafael constituye a favor de Ricardo hipoteca sobre el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. ¿Hay derecho real de hipoteca a favor de

Ricardo?

46


CASO 109

Planteamiento

Carlos constituye a favor de Leonel hipoteca sobre el inmueble X en

garantía de un préstamo, y no se inscribe el testimonio. Leonel demanda

a Carlos y éste le opone la excepción de falta de mérito ejecutivo por

cuanto el título base de la ejecución no está inscrito ¿Debe acogerse la

excepción opuesta por Carlos?

CASO 110

Planteamiento

José y Ramón permutan los inmuebles X y Y respectivamente y no se inscriben los testimonios. ¿Hay permuta a favor de José y Ramón?

CASO 111

Planteamiento

Clara y Consuelo permutan los derechos hereditarios en las sucesiones

de Andrés y Diego respectivamente, y no se inscriben los testimonios.

¿Hay permuta a favor de Clara y Consuelo?

CASO 112

Planteamiento

Carlos dona por acto entre vivos a Rigoberto el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. ¿Hay donación válida a favor de Rigoberto?

CASO 113

Planteamiento

María, entrega en anticresis a Marcos, su acreedor, el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. ¿Hay anticresis válida a favor de Marcos?

47


CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

CASO 114

Planteamiento

Ana, que tiene título inscrito, vende a Carmen el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. Un año después, Ana vende a Ofelia, quien

desconoce la existencia de la primera venta (buena fe), el mismo

inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Quién adquiere el dominio del

inmueble X?

CASO 115

Planteamiento

La finca X tiene anotada cinco prendas agrarias. Su dueño, Pedro,

solicita certificación de si la finca tiene o no gravámenes (libertad de

gravamen). ¿Puede el Registrador certificar que la finca X no tiene

gravámenes?

CASO 116

Planteamiento

Carlos, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Emilio la finca X. En

virtud de una escritura falsa se cancela en el Registro la hipoteca. Ya

realizada la cancelación, Carlos hipoteca, como libre de gravamen y en

garantía de un mutuo, la finca X a Roger, quien ignora la falsedad de la

cancelación (buena fe) e inscribe el testimonio. Posteriormente, Emilio

logra en juicio declarar falsa la escritura de cancelación y se ordena

cancelar el asiento de cancelación de la hipoteca, restableciéndose el

valor de ésta. ¿Le perjudica a Roger la hipoteca de Emilio?

48


CASO 117

Planteamiento

Juan, dueño con título inscrito del predio sirviente X, constituye, por la

suma de C$10,000.00 a favor del predio H, propiedad de Pedro,

servidumbre de acueducto, la que se encuentra ostensiblemente visible

al público, pero no se inscribió el testimonio de la escritura de su

constitución. Posteriormente, Juan vende a José como libre de gravamen

el predio sirviente X y se inscribe el testimonio. José rechaza la

servidumbre e impide su funcionamiento. El conflicto es llevado ante el

Juez competente y José alega que la servidumbre no le perjudica por

cuanto no fue inscrita. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Está

José protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no

inscrita?

CASO 118

Planteamiento

En la sucesión intestada de Roberto son declarados herederos sus

hermanos José y Antonio quienes, después de hechos los traspasos,

venden el inmueble X de la sucesión a Rafael y se inscribe el testimonio,

pero existían herederos preferentes a los declarados, circunstancia que

ignoraba Rafael (buena fe). Con posterioridad, Padro y Juan, hijos de

Roberto y herederos preferentes y preteridos en la sucesión de éste,

formulan demanda ordinaria en contra de Rafael, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Rafael, en el juicio, invoca la

calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en

el proceso. ¿Rafael es tercero protegido por el Registro?

CASO 119

Planteamiento

Juan, heredero de Pedro, según testamento inscrito, vende a Miguel el

inmueble X de la sucesión y se inscribe la venta, pero existe otro

testamento preferente al inscrito, cuya existencia no conoce

49


Miguel (buena fe). Posteriormente, Luis inscribe el último testamento de

Pedro en el cual se le instituye único heredero y se revoca el testamento

con que había actuado Juan. Luis, con base en dicho testamento,

formula demanda ordinaria en contra de Miguel, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Miguel en el juicio invoca la


el proceso. ¿Miguel es tercer protegido por el Registro?

CASO 120

Planteamiento

Angel formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y acompaña para comprobar

el dominio certificación del Registro en la que consta que es dueño de la

finca X. ¿Es suficiente la certificación para comprobar el dominio de

Angel?

CASO 121

Planteamiento

Leonel demanda a Martín para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X, y se cancele la inscripción de dicho contrato en el Registro. Martín, al contestar la demanda, alega como defensa que la inscripción de la escritura en el Registro convalidó la nulidad invocada en la demanda. ¿Debe prosperar la defensa esgrimida por Martín?

CASO 122

Planteamiento

Julio, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X, y se inscribe

el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel vende el mismo

inmueble X a José, quien inscribe el testimonio. Posteriormente Julio

demanda a Miguel y a José para que se declare nula la venta que le hizo

a Miguel y se le devuelva el inmueble X.

50


La causa de nulidad no consta en el Registro y además la ignora José

(buena fe). ¿Puede José invocar la condición de tercero protegido y

mantener firme su adquisición?

CASO 123

Planteamiento

Domingo, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Angel la finca X en

garantía de un crédito y no se inscribe el testimonio. Un año después

Domingo vuelve a hipotecar, como libre de gravamen, y en garantía de

un mutuo, el inmueble X a favor de Emilio que ignora la existencia de la

hipoteca a favor de Angel (buena fe) e inscribe su testimonio. ¿Perjudica

a Emilio la hipoteca de Angel?

CASO 124

Planteamiento

Leopoldo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Diego, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, fundado en el título supletorio que obtuvo del inmueble X. ¿Diego es tercero protegido por el Registro?

CASO 125

Planteamiento

Alejandro, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria

contra Ulises, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho

inmueble. Ulises, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero

protegido por el Registro, ya que adquirió de Juan por compra, quien

había obtenido título supletorio del inmueble X. ¿Ulises es tercero

protegido por el Registro?

51


CASO 126

Planteamiento

Roberto, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria

contra Alberto, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho

inmueble. Alberto, al contestar la demanda, invoca la condición de

tercero protegido por el Registro, basado en una venta forzada que abrió

folio en el Registro. ¿Alberto es tercero protegido por el Registro?

CASO 127

Planteamiento

Camilo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria

contra Róger ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho

inmueble. Roger al contestar la demanda invoca la condición de tercero

protegido por el Registro, ya que adquirió por compra de Diego, quien

con base en una venta forzada había abierto folio en el Registro. ¿Róger

es tercero protegido por el Registro?

CASO 128

Planteamiento

Carlos demanda a Manuel y a Santiago para que se declare nulo el

testamento en el cual fueron instituidos únicos y universales herederos, y

la demanda se anotó únicamente en el Libro de Personas y no en el folio

de la propiedad X, que pertenece a la sucesión. Posteriormente, los

mencionados herederos venden a Adolfo el inmueble X, quien ignora la

existencia del juicio y se inscribe el testimonio. ¿Le perjudica a Adolfo la

demanda de Carlos?

CASO 129

Planteamiento

Cristóbal, que tiene título inscrito, vende a Emilio el inmueble X y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Emilio aporta a

52


la sociedad «A» el inmueble X y se hace el traspaso a nombre de dicha

sociedad. Posteriormente, Cristóbal demanda a Emilio y a la sociedad

«A» para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. La

mencionada sociedad alega en el juicio que es tercero registral. ¿La

sociedad «A» es tercero registral?

CASO 130

Planteamiento

Alberto, que tiene título inscrito, vende a Luis y a Manuel el inmueble X,

pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luis y Manuel,

conociendo que la venta es nula, forman la sociedad «A» y

posteriormente le venden a ésta el inmueble X, con la finalidad de lograr

la protección del Registro. La venta se inscribe a favor de la sociedad.

Así las cosas Alberto demanda a Luis, a Manuel y a la sociedad «A»

para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X.

La sociedad «A» en el juicio invoca la condición de tercero registral. Todo

lo expuesto consta en el proceso. ¿La sociedad «A» es tercero registral?

CASO 131

Planteamiento

Fidel, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, y se inscribe

el testimonio, pero la venta es nula. Raúl fallece y el inmueble X se

inscribe a favor de su Heredero Luis. La nulidad no se refleja en el

Registro y la ignora Luis (buena fe). Posteriormente, Fidel demanda a

Luis para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.

Luis, en el juicio, invoca la condición de tercero registral protegido. Todo

lo expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero registral protegido?

CASO 132

Planteamiento

Alfonso, que tiene título inscrito, vende a Rodolfo el inmueble X y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Rodolfo

53


dona a Uriel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. La nulidad

no consta en el Registro y es ignorada por Uriel (buena fe).

Posteriormente, Alfonso demanda a Rodolfo y a Uriel para que se declare

nula la venta y que se le restituya el inmueble X. Uriel, en el Juicio,

invoca la calidad de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el

proceso. ¿Uriel es tercero registral protegido?

CASO 133

Planteamiento

Diego, que tiene título inscrito, vende a Juan el inmueble X, y se inscribe

el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Juan dona a Francisco el

mismo inmueble y éste lo vende a Manuel y se inscriben ambos

testimonios. Así las cosas, Diego demanda a Juan, a Francisco y a

Manuel para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.

La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Manuel (buena fe).

Manuel en el juicio invoca la condición de tercero registral protegido.

Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Manuel es tercero registral

protegido?

CASO 134

Planteamiento

Francisco, que tiene título inscrito, vende a Manuel el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Manuel le vende a

Luis y éste le dona a Roberto, habiéndose inscrito ambos testimonios. La

nulidad no se refleja en el Registro y es ignorada por Luis (buena fe).

Posteriormente, Francisco demanda a Manuel, a Luis y a Roberto para

que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Roberto, que

también ignora la nulidad, en el juicio invoca la protección que el Registro

le brindó a Luis.

Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Puede Roberto beneficiarse de

la posición de Luis?

54


CASO 135

Planteamiento

Enrique, que tiene título inscrito, vende a Ramón el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Ramón le vende a

Carlos, que sabe que la venta por la que adquirió su trasmitente es nula

(mala fe), y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Enrique demanda a

Ramón y a Carlos para que se declare nula la venta y se le restituya el

inmueble X. Carlos, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido.

Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Tiene Carlos la calidad de

tercero protegido?

CASO 136

Planteamiento

Alvaro vende a Santiago el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero

la venta es nula. Luego, Santiago le vende a Humberto y se inscribe el

testimonio. Posteriormente Alvaro demanda a Santiago y a Humberto

para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X.

Alvaro, en la demanda, alega que Humberto es de mala fe, pues conocía

la nulidad del título de su trasmitente. ¿Debe Humberto probar su buena

fe?

CASO 137

Planteamiento

Felipe vende a Rafael el inmueble X por la suma de C$10,000.00, de los

cuales recibió C$5,000 y el resto le será pagado un año después. La

venta se inscribió y se hizo constar la forma de pago. Luego, Rafael

vende el inmueble a Salvador, quien inscribe el testimonio.

Posteriormente, Felipe demanda a Rafael y a Salvador para que se

declare resuelta por falta de pago la venta y se le restituya el inmueble X.

¿Perjudica a Salvador la mención del aplazamiento del pago del precio?

55


CASO 138

Planteamiento

Leonardo, que tiene título inscrito, vende a Joaquín el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. Luego, Leonardo vuelve a vender el inmueble X

a José, que inscribe pero conoce de la existencia de la venta a Joaquín

(mala fe). Posteriormente, Joaquín demanda a José para que le restituya

el inmueble. José, en el juicio, invoca la condición de tercero protegido

por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero

protegido por el Registro?

CASO 139

Planteamiento

Ulises vende a Luis el inmueble X, que nunca ha tenido inscripción en el

Registro. Luego, Ulises vuelve a vender el mismo inmueble X a Pedro,

quien solicita título supletorio e inscribe el inmueble. Posteriormente Luis

demanda a Pedro para que le restituya el inmueble X. Pedro en el juicio

alega que es dueño del inmueble porque lo protege el Registro. Todo lo

expuesto consta en el proceso. ¿Pedro es protegido por el Registro?

CASO 140

Planteamiento

Carlos, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X en

documento privado que se inscribe en el Libro de Documentos Privados.

Luego, Carlos vuelve a vender el mismo inmueble X a Napoleón, quien

ignora la venta a favor de Miguel (buena fe) e inscribe en el Registro de

la Propiedad. Posteriormente, Miguel demanda a Napoleón, ejercitando

la acción reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. En la demanda,

Miguel alega que la inscripción de su venta perjudica a Napoleón y, por

lo tanto, no es tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta

en el proceso. ¿La inscripción a favor de Miguel perjudica a Napoleón en

su condición de tercero protegido?

56


CASO 141

Planteamiento

César anota en la finca X, propiedad de su deudor Jacinto, el decreto de

embargo. Dos meses después, sin que se haya inscrito el embargo ya

trabado, Jacinto solicita libertad de gravamen sobre el inmueble X, en el

que sólo aparece anotado dicho decreto. ¿Puede el Registrador certificar

que la finca X está libre de gravamen?

CASO 142

Planteamiento

Daniel da en arriendo a Raúl el inmueble X, el cual se rige por las normas del Código Civil, y el testimonio no se inscribe. Posteriormente, Daniel dona a Manuel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Manuel es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl?

CASO 143

Planteamiento

Manuel, que tiene título inscrito, vende a Diego el inmueble X y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Luego, Diego vende el

inmueble X a Salvador, quien desconoce la causa de nulidad (buena fe)

e inscribe el testimonio. Muere Salvador y el inmueble X se inscribe a

favor del heredero David. Posteriormente, Manuel demanda a Diego y a

David para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.

David, en el juicio, defiende su adquisición invocando la protección del

Registro a favor de Salvador. ¿Se extiende la protección registral de

Salvador a David?

57


CASO 144

Planteamiento

Mario, que tiene título inscrito, vende a Aquiles el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Muere Aquiles con

testamento en el que lega a Sergio el inmueble X, que se traslada a su

favor. Posteriormente, Mario demanda a Sergio para que se declare nula

la venta y se le restituya el inmueble X. Sergio en el juicio invoca la

calidad de tercero protegido por el Registro. ¿Sergio es tercero protegido

por el Registro?

CASO 145

Planteamiento

Joaquín, que tiene título inscrito, vende a Pedro el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. Muere Joaquín y su heredero Diego vende el

inmueble a David que ignora la existencia de la venta a favor de Pedro

(buena fe) e inscribe su compra. ¿Adquiere David el inmueble X

excluyendo a Pedro?

CASO 146

Planteamiento

Ulises, que tiene título inscrito, vende el inmueble X a Raúl, y no se

inscribe la venta. Muere Ulises y se inscribe el inmueble X a favor del

legatario Andrés, quien a su vez vende a Crisanto que ignora la venta a

favor de Raúl (buena fe) e inscribe el testimonio. ¿Adquiere Crisanto el

inmueble X excluyendo a Raúl?

CASO 147

Planteamiento

Adán, que tiene título inscrito, vende a Sebastián el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. Luego, Adán vuelve a vender el inmueble X a

Sergio, quien ignora la venta a favor de Sebastián (buena

58


fe), y se inscribe el testimonio. Fallece Adán e instituye como heredero a

Sergio, quien acepta la herencia. ¿Pierde Sergio su calidad de tercero

protegido por el hecho de ser heredero de Adán?

CASO 148

Planteamiento

Napoleón vende el inmueble X de 6 hectáreas a Miguel y a Sergio, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel y Sergio

cesan la comunidad, correspondiéndole a cada uno 3 hectáreas, y se

inscriben los testimonios. Posteriormente, Napoleón demanda a Miguel y

a Sergio para que se declare nula la venta y se le devuelva el inmueble

X, Miguel y Sergio, al contestar la demanda, invocan la calidad de

terceros registrales. ¿Miguel y Sergio son terceros registrales?

CASO 149

Planteamiento

Camilo, que tiene título inscrito, vende a Róger el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. Luego, Camilo vuelve a vender el mismo inmueble

X a Sebastián, quien ignora la venta a favor de Róger (buena fe) e

inscribe el testimonio, pero la venta es nula, con nulidad absoluta.

Posteriormente, Róger demanda a Camilo y a Sebastián para que se

declare nula la venta y se lo restituya el inmueble X. Sebastián, al

contestar la demanda alega que es tercero registral. Todo consta en el

proceso. ¿Sebastián es tercero registral?

CASO 150

Planteamiento

Sergio, que tiene título inscrito, vende a Daniel el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. Luego, Sergio vuelve a vender el mismo inmueble

X a José y se inscribe el testimonio, pero la venta es simulada en forma

absoluta. Posteriormente, Daniel demanda a

59


Sergio y a José para que se declare la simulación y se le restituya el

inmueble X. José, en el juicio, alega que es tercero registral. Todo lo

expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero registral protegido?

CASO 151

Planteamiento

Silvio vende el inmueble X a Camilo, y no se inscribe el testimonio porque

dicho inmueble no tiene inscripción registral, pero la venta es nula.

Luego, Camilo vuelve a vender a José el mismo inmueble X, quien ignora

la nulidad de la venta a favor de Camilo (buena fe) y obtiene título

supletorio de dicho inmueble y lo inscribe en el Registro. Posteriormente,

Silvio demanda a Camilo y a José para que se declare nula la venta y se

le restituya el inmueble X. José, en el juicio, invoca la calidad de tercero

registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es

tercero registral protegido?

CASO 152

Planteamiento

Samuel, ya insolvente frente a sus acreedores y con ánimo de

defraudarlos, vende el inmueble X a José, quien ignora dicha insolvencia

e inscribe el testimonio. Posteriormente Angel, uno de los acreedores

perjudicados, formula demanda ordinaria contra Samuel y José,

ejercitando la acción revocatoria pauliana para que se revoque la referida

venta del inmueble X. José en el juicio invoca la calidad de tercero

protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José

es tercero protegido por el Registro?

CASO 153

Planteamiento

Marcos, ya insolvente frente a sus acreedores, vende el inmueble X a

Silvio, quien es parte en el fraude, e inscribe el testimonio. Luego, Silvio

dona el referido inmueble a Mario y se inscribe el

60


testimonio. Posteriormente, Raúl, uno de los acreedores perjudicados,

formula demanda ordinaria, ejercitando la acción revocatoria pauliana,

para que se revoque la referida donación del inmueble X. Mario, en el

juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo

expuesto consta en el proceso. ¿Mario es tercero registral protegido?

CASO 154

Planteamiento

Pedro, que tiene título inscrito, ya insolvente frente a sus acreedores y

con ánimo de defraudarlos, vende el inmueble X a Róger y éste a su vez

lo vende a Luis y se inscriben los testimonios. Róger es parte en el

fraude y Luis lo ignora (buena fe). Posteriormente, David, uno de los

acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria contra Pedro,

Roóger y Luis para que se revoque la venta del inmueble X. Luis, en el

juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo

expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero protegido por el

Registro?

CASO 155

Planteamiento

Rafael, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, pero la venta

es simulada en forma absoluta y se inscribe el testimonio. Luego, Raúl

vende el mismo inmueble a José, pero la venta es nula, con nulidad

absoluta, y se inscribe el testimonio. La simulación es ignorada por José

(buena fe) y además no consta en el Registro. Posteriormente, Rafael

demanda a Raúl y a José para que se declare la nulidad y simulación de

las ventas y se le restituya el inmueble X. José en el juicio invoca la


el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?

61


CASO 156

Planteamiento

Carlos, que tiene título inscrito, vende a Domingo el inmueble X, pero la

venta es nula y se inscribe el testimonio. Luego, Domingo vende el

inmueble X a Camilo, quien ignora el vicio de nulidad (buena fe) e

inscribe el testimonio. Después, Camilo vende el inmueble X a Domingo

e inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el Registro.

Posteriormente, Carlos demanda a Domingo para que se declare la

nulidad y se le restituya el inmueble X. Domingo, en el juicio, invoca la

protección que el Registro brinda a Camilo. Todo lo expuesto consta en

el proceso. ¿Domingo puede beneficiarse de la posición de Camilo?

CASO 157

Planteamiento

Silvio, que tiene título inscrito, vende a Luis el inmueble X, pero la venta

es nula, y se inscribe el testimonio. Luego, Luis le vende el mismo

inmueble X a Diego, quien ignora la nulidad (buena fe), y éste a su vez le

vende a Raúl, que conoce la nulidad de la primera venta, y se inscriben

ambos testimonios. La nulidad no consta en el Registro. Posteriormente

Silvio demanda a Luis, a Diego y a Raúl para que se declare la nulidad y

se le restituya el inmueble X. Raúl, en el mismo juicio, invoca la

protección que el Registro le brindó a Diego. Todo lo expuesto consta en

el proceso. ¿Raúl puede beneficiarse de la posición de Diego?

CASO 158

Planteamiento

Domingo le vende a Carlos el inmueble X y se anota provisionalmente el testimonio por faltas subsanables. Esta anotación ya caduca es cancelada por el Registrador. Posteriormente, Domingo vuelve a vender el inmueble X a lván y se inscribe el testimonio.

62


¿La anotación caduca a favor de Carlos, perjudica a Iván en su buena

fe?

CAPITULO IX

PRINCIPIO DE ROGACION

CASO 159

Planteamiento

lván se presenta al Registro de Masaya y le manifiesta al Registrador

que le entrega el testimonio de la escritura, que encontró perdido en la

calle, por la cual Mariano le vende a Luis la finca X. ¿Puede el

Registrador inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se lo pida?

CASO 160

Planteamiento

Fernando presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Domingo le vende el inmueble X. Diez días después y antes de que se inscriba, Fernando le manifiesta por escrito al Registrador que le devuelva el testimonio sin inscribirlo, ya que no desea que se inscriba. ¿Debe el Registrador devolverle a Fernando el testimonio sin inscribirlo?

CASO 161

Planteamiento

El Registrador de Managua al inscribir el crédito hipotecario otorgado a

favor de Napoleón, se equivoca y consigna en el asiento que la suma

debida es de C$5,000.00 y no de C$50,000.00, como claramente consta

en el testimonio que aún se conserva en el Registro. El Registrador se da

cuenta de la equivocación y desea rec

63


tificar el error. ¿Puede el Registrador de Managua rectificar el error sin

que se lo pida Napoleón?

CASO 162

Planteamiento

La hipoteca a favor de Manuel se extinguió por el transcurso de los diez

años que durante su vigencia señalaban los arts. 3830 y 3873 C. ¿Puede

el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a favor de

Manuel?

CASO 163

Planteamiento

El acreedor Santiago anota en el inmueble X el decreto del embargo en

contra de Pedro, su deudor. Transcurren más de cuarenta días y todavía

Santiago no ha presentado al Registro el embargo ya trabado en el

inmueble X. ¿Ha quedado cancelada la anotación del decreto de

embargo a favor de Santiago?

CASO 164

Planteamiento

Carlos vende a Raúl el inmueble X, y se presenta el testimonio en el

Diario para su inscripción. Transcurren más de treinta días sin que se

inscriba o anote dicha venta. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la

presentación en el Diario?

64


CAPITULO X

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

CASO 165

Planteamiento

Juan presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud

de la cual Diego le hipoteca la finca X, pero dicho testimonio fue librado

en copia al carbón. ¿Es inscribible dicho testimonio?

CASO 166

Planteamiento

David y José, herederos de Pedro, comparecen ante Notario para hacer la partición de la herencia que contiene dos inmuebles: el X y el H. A David se le adjudica el inmueble X y a José el inmueble H. Se presentan al Registro los dos testimonios para su inscripción y el Registrador la niega por carecer de las solvencias fiscales que se exigen para la transmisión. ¿Está bien negada la inscripción?

CASO 167

Planteamiento

Joaquín, con domicilió en Managua, presenta para su inscripción al

Registro de Masaya el testimonio de la escritura de venta por la que

adquiere el inmueble X, situado en Masatepe. El Registrador rechaza la

inscripción y Joaquín desea impugnar la decisión del Registrador. ¿Ante

qué Juzgado debe ocurrir Joaquín?

65


CASO 168

Planteamiento

Rosa recurre contra la negativa del Registrador ante el Juez competente

y no acompaña su solvencia fiscal. El Juzgado no le da trámite al ocurso

porque no se acompañó dicha solvencia y Rosa alega que no es

necesario. ¿Es necesario que Rosa presente su solvencia fiscal para que

se tramite el ocurso?

CASO 169

Planteamiento

Luis adquiere por compra el inmueble X y presenta el testimonio al

Registro para su inscripción. El Registrador le niega la inscripción por

contener el título faltas subsanables. Luis retira su título, ya sea para

ocurrir o para subsanar el defecto, pero mientras tanto, desea garantizar

su derecho en el Registro, ¿Qué petición debe hacerle Luis al

Registrador?

CASO 170

Planteamiento

Blanca presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud

de la cual adquiere por compra el inmueble X. El Registrador y su

suplente están impedidos para autorizar la inscripción. ¿Quién debe

autorizar la inscripción?

CASO 171

Planteamiento

Ulpiano, Notario Público e hijo del Registrador, autoriza la escritura en la

que Alberto le vende a Juan el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripción. ¿Puede el Registrador inscribir el testimonio de la

venta a favor de Juan?

66


CASO 172

Planteamiento

Alfonso vende a Sergio en documento privado el inmueble X y se

presenta para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Sergio?

CASO 173

Planteamiento

Juan, menor de edad, vende, sin persona que lo represente, a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Puede el Registrador examinar la capacidad de Juan y negar la inscripción de la venta?

CASO 174

Planteamiento

Carlos, padre de Rafael, menor de edad, vende a José, sin autorización

judicial, el inmueble X del menor y se presenta el testimonio para su

inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de José?

CASO 175

Planteamiento

Santiago, con simple poder de administración de Alberto sobre el

inmueble X, vende a Miguel dicho inmueble y se presenta el testimonio al

Registro para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Miguel?

67


CASO 176

Planteamiento

El testimonio que se presenta al Registro para su inscripción, en el cual

Fulgencio le vende a Camilo el inmueble X, no tiene fecha. ¿Puede el

Registrador negar la inscripción de la venta a favor de Camilo?

CASO 177

Planteamiento

El testimonio que se presenta para su inscripción, en el cual Roberto le

vende a Carmen el inmueble X, no tiene consignado el quinquenio del

Notario que autorizó la escritura. ¿Es inscribible la venta a favor de

Carmen?

CASO 178

Planteamiento

Salvador presenta para su inscripción en el Registro de Masaya el

testimonio de la escritura en la que adquirió por compra el inmueble X

situado en Managua. ¿Es inscribible la venta a favor de Salvador?

CASO 179

Planteamiento

El Registrador de Managua extiende el asiento de inscripción de una

compraventa y lo firma. Posteriormente, vuelve a leer el título y observa

que tiene un defecto que impide su inscripción. ¿Puede el Registrador

variar su calificación?

68


CASO 180

Planteamiento

Danilo hipoteca dos fincas a favor del Banco de Desarrollo, una situada

en Managua y la otra en Masaya. El Registrador de Managua inscribe y

el de Masaya, por contener el testimonio una falta subsanable, niega la

inscripción. ¿Puede el Registrador de Masaya negar la inscripción a

pesar de que el de Managua inscribió?

CASO 181

Planteamiento

El Registrador de Managua le niega a Pablo la inscripción de la compra

del inmueble X. Dicho Registrador es sustituido por otro y Pablo le

presenta al nuevo Registrador el testimonio de la compra del inmueble X,

¿Puede el nuevo Registrador inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar

de la negativa del anterior?

CASO 182

Planteamiento

El Registrador de Managua le niega a Ofelia la inscripción de la compra del inmueble X. Posteriormente, Ofelia vuelve a insistir en la inscripción. ¿Puede el Registrador rectificar su anterior criterio e inscribir?

CASO 183

Planteamiento

El Registrador le niega a David la inscripción de la compra que hizo del

inmueble X. ¿Qué recurso existe en contra de la decisión del

Registrador?

69


CASO 184

Planteamiento

El Juzgado de lo Civil del Distrito confirma la negativa del Registrador de

inscribir la compra que hizo Pedro del inmueble X. ¿Qué recurso tiene

Pedro en contra de dicha resolución?

CASO 185

Planteamiento

La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones confirma la sentencia del

Juzgado aquo que mantiene la negativa del Registrador de inscribir la

compra que hizo Catalina del inmueble X. ¿Puede Catalina recurrir de

casación contra la sentencia de la Sala?

CASO 186

Planteamiento

El Juzgado Civil del Distrito revoca la decisión del Registrador que niega

la inscripción de la compra que hizo Auxilio del inmueble X. ¿Puede el

Registrador apelar de la resolución del Juzgado?

CASO 187

Planteamiento

Germán vende a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero el Registrador, que comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de David, se abstiene de presentarlo en el Diario y rechaza su inscripción. ¿Para rechazar la inscripción de la venta a favor de Manuel, puede omitirse la presentación del testimonio en el Diario?

70


CASO 188

Planteamiento

El heredero Gabriel, sin que previamente haya solicitado la declaratoria

de herederos, cede sus derechos hereditarios a Salvador, quien con ese

carácter solicita dicha declaratoria. ¿A nombre de quién debe ser la

declaratoria de herederos?

CASO 189

Planteamiento

En una misma escritura Salvador le vende a Ulises el inmueble X y a su

vez éste lo hipoteca a favor de Guillermo. El Notario libra testimonio a

favor de Guillermo por la venta y por la hipoteca y se presenta para su

inscripción. ¿Puede el Registrador con dicho testimonio hacer la

inscripción de la venta y de la hipoteca?

CASO 190

Planteamiento

Enrique embarga el inmueble X y no solicita al ejecutor certificación del

auto o mandamiento y del acta de embargo. ¿Puede el Juez en donde se

radiquen las diligencias librar dicha certificación para proceder a la

inscripción?

CASO 191

Planteamiento

Silvio hipoteca a favor de Armando el inmueble X en garantía de un mutuo y se presenta el testimonio para su inscripción con timbres fiscales usados. ¿Puede el Registrador suspender la inscripción del testimonio?

71


CASO 192

Planteamiento

Mario hipoteca a favor de Francisco el inmueble X en garantía de un

mutuo y se presenta para su inscripción el segundo testimonio, por

cuanto se perdió el primero, haciendo constar el Notario que con ocasión

del primero se pagó el impuesto de timbre. ¿Cubre la fe pública del

Notario tal afirmación?

CASO 193

Planteamiento

Juan demanda a Pedro para que le pague C$10,000.00 que le debe en

documento privado reconocido, y pide que se anote la demanda en la

finca X, propiedad del demandado. El Juzgado ordena la anotación y se

presentan las diligencias al Registro. ¿Puede el Registrador rechazar la

anotación?

CASO 194

Planteamiento

Bernardino cede a Carlos los derechos hereditarios que le corres-

ponderían en la herencia de Juan, su padre, quien no ha fallecido, y se

presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a

favor de Carlos?

CASO 195

Planteamiento

Camilo formula demanda ordinaria contra José, ejercitando la acción

reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Dicha demanda se entabla y

falla en el Juzgado del Distrito del Crimen de Managua. Camilo, que

triunfa en el juicio, obtiene ejecutoria y la presenta para su inscripción en

el Registro. ¿Es inscribible dicha ejecutoria?

72


CASO 196

Planteamiento

Santiago, demandante en el juicio reivindicatorio del inmueble X, obtiene

sentencia definitiva en que se acoge la demanda. Solicita ejecutoria de

dicha sentencia y se libra sin encabezarla con la fórmula «en nombre de

la República». ¿Es inscribible dicha ejecutoria?

CASO 197

Planteamiento

Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud

de la cual adquiere el inmueble X, pero el Registrador niega la inscripción

por contener el título falta insubsanable. Alberto, ante la negativa, le pide

al Registrador anotación preventiva de su título. ¿Se puede anotar

preventivamente el título de Alberto?

CASO 198

Planteamiento

Carlos vende a Miguel el inmueble X y se presenta el testimonio para, su inscripción. Posteriormente, se presenta Carlos al Registro pidiéndole al Registrador que no inscriba la venta porque es simulada, según una serie de razones que le manifiesta. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?

CASO 199

Planteamiento

Raúl vende a Joaquín el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Raúl comparece ante el Registrador y le pide que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de dolo. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?

73


CASO 200

Planteamiento

Según escritura pública cuyo testimonio se presenta al Registro, Ulises le

vende a Camilo el inmueble X. Posteriormente, Ulises se presenta ante el

Registrador pidiendo que no se inscriba la venta porque es falsa, ya que

él no compareció ante el Notario autorizante si no otra persona

sorprendiendo a dicho profesional. ¿Puede el Registrador negar la

inscripción?

CASO 201

Planteamiento

Alberto vende a José el inmuebie X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Alberto comparece ante el Registrador pidiéndole que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de la violencia y la fuerza. ¿Puede el Registrador negar la inscripcion.

CASO 202

Planteamiento

Pedro solicita título supletorio de la finca X y además pide que se cancele

la inscripción en donde José aparece como dueño de la finca. Se realizan

los trámites de ley, se aprueba la información posesoria y se ordena la

cancelación de la inscripción a favor de José, sin que a éste se le haya

dado intervención. Se presenta la certificación de la sentencia y al

Registrador se le pide que inscriba el título supletorio y cancele el título

de José. ¿Puede el Registrador negarse a inscribir la cancelación?

74


CASO 203

Planteamiento

Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud

de la cual Andrés le hipoteca el inmueble X. El Registrador señala los

defectos por los cuales no se puede inscribir. Alberto y el Notario que

autorizó la escritura se dirigen a la Corte Suprema para que ésta le

ordene al Registrador inscribir, ya que la opinión de éste es claramente

errónea. ¿Puede la Corte Suprema ordenarle al Registrador que inscriba

la hipoteca a favor de Alberto?

CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

CASO 204

Planteamiento

Juan vende a Silvio el inmueble X y presenta el testimonio para su

inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción porque

el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. ¿Está bien denegada

la inscripción?

CASO 205

Planteamiento

Juan, heredero de Pedro, vende a José el inmueble X de la sucesión y

se presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el

caso y constata que el inmueble aún aparece inscrito a favor de Pedro.

¿Para inscribir la venta a favor de José es necesario que de previo se

haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan?

75


CASO 206

Planteamiento

Alvaro promete vender a Nicolás el inmueble X. Alvaro fallece y deja

como herederos a Leonel y Francisco, a favor de los cuales se hace el

traspaso del inmueble X. Con posterioridad al traspaso, Nicolás presenta

el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de venta a

favor de Nicolás?

CASO 207

Planteamiento

David hipoteca a favor de Santiago el inmueble X y se presenta el

testimonio para su inscripción, pero dicho inmueble está inscrito a favor

de Alberto. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Santiago?

CASO 208

Planteamiento

Mauricio cancela a favor de Joaquín la hipoteca que pesa sobre el

inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el

Registro la hipoteca aparece inscrita a favor de Noel. ¿Es inscribible la

cancelación otorgada por Mauricio?

CASO 209

Planteamiento

Pedro, acreedor de Juan, le embarga el inmueble X y se presentan las

diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y

comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de Manuel. ¿Es

inscribible el embargo de Pedro?

76


CASO 210

Planteamiento

Pilar realiza mejoras en el inmueble X que posee y presenta para su

inscripción en el Registro una minuta de mejoras, pero resulta que el

inmueble X está inscrito a favor de María. ¿Es inscribible la minuta de

mejoras de Pilar?

CASO 211

Planteamiento

Julio hipoteca a favor de Raúl el inmueble X y el testimonio no se

inscribe. Posteriormente, Raúl cancela la hipoteca y se presenta el

testimonio, pero el Registrador constata que aún no se ha inscrito la

hipoteca a cancelar. ¿Es inscribible la cancelación otorgada por Raúl?

CASO 212

Planteamiento

Orlando promete vender a Mario la finca X, pero no está inscrita dicha

finca en el Registro. ¿Es inscribible la promesa de venta a favor de

Mario?

CASO 213

Planteamiento

Nicolás, acreedor de Diego, demanda a los herederos de éste para que

le paguen la suma de C$10,000.00. En la ejecución se le adjudica la

finca X, que todavía aparece inscrita a favor del causante, y se presenta

el testimonio para su inscripción. ¿Para inscribir la adjudicación a favor

de Nicolás, es necesario hacer de previo el traspaso del inmueble a favor

de los herederos de Diego?

77


CASO 214

Planteamiento

Juan demanda a los herederos de José para que cumplan la promesa de

venta del inmueble X que el causante había otorgado. En la ejecución el

Juez, en nombre de los herederos, realiza la venta en cumplimiento de la

promesa y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el

Registro todavía no se ha realizado el traspaso del inmueble X a favor de

los herederos. ¿Para inscribir la venta a favor de Juan, es necesario

inscribir previamente el inmueble X a favor de los herederos?

CASO 215

Planteamiento

A Pedro, heredero, se le adjudica en la partición extrajudicial el inmueble

X que todavía aparece inscrito a favor de Miguel, su causante, y se

presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es necesario trasladarse

previo el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la

adjudicación a favor de Pedro?

CASO 216

Planteamiento

En una misma escritura Manuel fusiona los inmuebles X y H y los vende

a Mario y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Se pueden

extender en un solo asiento la fusión y la venta?

CASO 217

Planteamiento

Domingo da en arriendo a Manuel el inmueble X. Manuel siembra en

dicho inmueble y concede prenda agraria sobre la cosecha de algodón.

Se presenta al Registro el contrato de prenda agraria y el Registrador

constata que el arriendo no está inscrito. ¿Para anotar

78


la prenda agraria en el inmueble X, es necesario que de previo se

inscriba el arriendo a favor de Manuel?

CASO 218

Planteamiento

Salvador formula demanda ordinaria en contra de Pedro y José para que

se declare nulo el testamento de Miguel, en el cual fueron instituidos

únicos herederos y pide que se anote la demanda en el Libro de

Personas y en el Libro de Propiedad en donde están inscritas las fincas X

y H de la sucesión. El Registrador examina el caso y observa que todavía

las fincas X y H no aparecen inscritas a favor de los herederos Pedro y

José. ¿Para anotar la demanda en las fincas X y H, es preciso que de

previo se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y José?

CASO 219

Planteamiento

Pedro, heredero preterido, formula demanda ordinaria en contra de los

herederos Salvador y Diego, ejercitando la acción de petición de

herencia, y pide que su demanda se anote en la finca X de la sucesión.

El Registrador examina el caso y observa que la finca aún no está

inscrita a nombre de Salvador y Diego. ¿Para anotar la demanda en el

inmueble X, es necesario inscribir de previo la finca a nombre de

Salvador y de Diego?

CASO 220

Planteamiento

Diego, que es acreedor de Pedro, embarga el inmueble X de la sucesión

de Manuel, en la cual Pedro es el único heredero y se presentan las

diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y observa

que el inmueble X aún no está inscrito a favor de Pedro, el heredero. ¿Es

anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el inmueble

a favor de Pedro?

79


CASO 221

Planteamiento

Miguel y Alejandro, herederos de Víctor, otorgan la escritura de

cancelación del crédito hipotecario constituido a favor del causante y

garantizado con la finca X. Se presenta el testimonio de la cancelación y

el Registrador, al examinar el caso, comprueba que el crédito aún no

aparece inscrito a favor de los herederos Miguel y Alejandro. ¿Para

inscribir la cancelación, es necesario hacer el traspaso del crédito a favor

de los herederos Miguel y Alejandro?

CASO 222

Planteamiento

Ramiro hipoteca a favor de Carlos el inmueble X, en garantía de un

mutuo, y se inscribe el testimonio. Muere Carlos y deja como herederos a

Silvio y a Mario, quienes, en su carácter de herederos, aceptan la dación

en pago del inmueble X y se presenta el testimonio. El Registrador, al

examinar el caso, observa que aún no se ha hecho el traspaso del crédito

a favor de los herederos Silvio y Mario. ¿Es inscribible, la acción en pago,

a pesar de no estar hecho el traspaso de] crédito a favor de los

herederos Silvio y Mario?

CASO 223

Planteamiento

Juan, dueño junto con Pedro del inmueble X, constituye servidumbre de

paso a favor del inmueble H, cuyo dueño es Napoleón y se presenta el

testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la servidumbre sobre el

inmueble X, constituida solamente por Juan?

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CASO 224

Planteamiento

Armando vende a Humberto el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción,

porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Napoleón. Humberto le

pide oportunamente anotación preventiva a efecto de subsanar u ocurrir.

¿Es anotable la venta a favor de Humberto?

CASO 225

Planteamiento

Carlos cede a favor de Diego los derechos hereditarios en la sucesión

intestada de Santiago, sin que antes haya solicitado la declaratoria de

herederos, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible

la cesión a favor de Diego?

CASO 226

Planteamiento

Rodolfo y Enrique, únicos herederos de Bosco, venden a Luis el

inmueble X de la sucesión. ¿Es necesaria que esté inscrita la partición,

para inscribir la venta a favor de Luis?

CASO 227

Planteamiento

Camilo presenta al Registro para su anotación las diligencias de

embargo, pero el inmueble no tiene inscripción en el Registro. ¿El

Registrador debe rechazar las diligencias de embargo?

81


CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD

CASO 228

Planteamiento

Mario vende a Roberto el inmueble X. Posteriormente, Mario vende el

mismo inmueble a Enrique. Roberto y Enrique presentan si-

multáneamente sus títulos al Registro y no se ponen de acuerdo sobre la

prelación. ¿Pueden Roberto y Enrique pedir anotación preventiva de sus

títulos?

CASO 229

Planteamiento

Angel vende a Sergio el inmueble X, pero por falta subsanable se

inscribe provisionalmente la venta. Posteriormente, José presenta para

su inscripción, durante la vigencia de la anotación, la venta que Angel le

hizo, con anterior a la de Sergio, del inmueble X. ¿Puede inscribirse o

anotarse la venta a favor de José?

CASO 230

Planteamiento

Fanor vende a Silvio el inmueble X, que está inscrito en el Registro, y no

se inscribe el testimonio. Luego, Fanor le vende a Hugo el mismo

inmueble X y se inscribe el testimonio. Silvio presenta su testimonio para

la Inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Silvio?

82


CASO 231

Planteamiento

Danilo hipoteca a favor de Rubén el inmueble X, que se encuentra

inscrito en el Registro, y el testimonio no se inscribe. Luego, Danilo

vende el mismo inmueble a Marcos y se inscribe el testimonio.

Posteriormente, Rubén presenta para su inscripción el testimonio de la

hipoteca. ¿Se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén?

CASO 232

Planteamiento

Alvaro hipoteca a favor de Leonel el inmueble X y no se inscribe el

testimonio. Luego, Alvaro vuelve hipotecar, como libre de gravamen, el

inmueble X a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio.

Posteriormente, Leonel presenta el testimonio de su hipoteca. ¿Es

inscribible la hipoteca a favor de Leonel?

CASO 233

Planteamiento

Miguel vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio.

Luego, Miguel hipoteca el mismo inmueble a favor de Ernesto y se

inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta para su inscripción

el testimonio de su compra. ¿Es inscribible la venta a favor de Diego?

CASO 234

Planteamiento

Santiago vende a David el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Santiago constituye usufructo sobre el mismo inmueble X a favor de Gilberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, David presenta para su inscripción el testimonio de la compra. ¿Es inscribible la venta a favor de David?

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CASO 235

Planteamiento

Gilberto le vende a Noel el inmueble X. Luego, Gilberto le vende a José

el mismo inmueble X. Se presenta, primero, en el Diario la venta a favor

de José y veinticinco días después, pero antes de toda inscripción a favor

de José, se presenta el testimonio de la venta a favor de Noel. ¿Cuál de

las dos ventas debe inscribir el Registrador?

CASO 236

Planteamiento

Andrés vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Andrés vende el mismo inmueble a Rubén, quien conoce perfectamente la venta a favor de Mariano y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Mariano presenta el testimonio para su inscripción y el Registrador lo rechaza porque ya está inscrita la venta a favor de Rubén. ¿El cierre del Registro contra Mariano es definitivo?

CASO 237

Planteamiento

David y Pedro se proponen celebrar un contrato de compraventa en

virtud del cual el primero le venderá al segundo el inmueble X. Pedro,

con instrucciones del Notario, solicita certificación de gravámenes y el

Registrador hace constar que el inmueble X está libre de gravámenes. La

venta se celebra ocho días después de librada la certificación y se

presenta el testimonio en él Registro. Pero, dentro de esos ocho días,

David volvió a vender el inmueble X a Gregorio y se inscribe el

testimonio. ¿Ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida

por el Registrador?

84


CASO 238

Planteamiento

Mauricio hipoteca a favor de Angel el inmueble X, pero convienen que el

rango de primera hipoteca le corresponda a Camilo, con quien Mauricio

celebrará un contrato de mutuo hipotecario. ¿Es permitido e inscribible

este convenio?

CASO 239

Planteamiento

Carlos y Vicente, acreedores de primero y segundo grado respec-

tivamente y con sus títulos inscritos, convienen en permutar sus rangos.

¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 240

Planteamiento

Manuel, acreedor que tiene inscrita su hipoteca de primer grado, le cede a Tomás, acreedor de segundo que aún no ha inscrito, su rango preferente. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 241

Planteamiento

René, acreedor hipotecario de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, permite que la hipoteca que se constituye a favor de Miguel sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

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CASO 242

Planteamiento

Enrique, acreedor de primer grado que tiene inscrita su hipoteca,

consiente que la hipoteca que su deudor constituirá a favor de Roberto,

sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 243

Planteamiento

Edgar vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio.

Luego, Edgar vuelve a vender a Domingo el inmueble X y se presenta el

título en el Diario. Transcurren dos meses y la venta de Domingo no se

inscribe ni se anota. Posteriormente, se presenta la venta a favor de

Mariano. ¿La presentación de la venta de Domingo, impide la inscripción

de la venta a favor de Mariano?

CASO 244

Planteamiento

Pilar vende a Noel el inmueble X en documento privado, que sólo se

inscribe en el Libro de Documentos Privados. Posteriormente, Pilar

vende a Mario el mismo inmueble y se presenta el testimonio para su

inscripción. ¿La inscripción de la venta a favor de Noel, impide la

inscripción de la venta a favor de Mario en el Libro de Propiedad?

CASO 245

Planteamiento

Alberto vende a Silvio el inmueble X en documento privado, que se

inscribe por error en el Libro de Propiedad. Posteriormente, Manuel

presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Al-

86


berto le vendió, antes de la venta a Silvio, el inmueble X. ¿La inscripción

a favor de Silvio, impide la inscripción a favor de Manuel?

CASO 246

Planteamiento

Orlando anota preventivamente, por falta de solvencias fiscales, el

testimonio de la escritura en que Pedro le vende el inmueble X. Diez días

antes del vencimiento de la anotación preventiva, se presenta al Diario el

testimonio de la escritura en virtud de la cual Pedro le vendió a René con

anterioridad a la venta de Orlando el mismo inmueble X. Cinco días antes

del vencimiento de la anotación, se presentó en el Diario el testimonio de

Orlando con las solvencias fiscales para su inscripción definitiva, pero el

Registrador lo inscribe diez días después de presentado y rechaza la

inscripción a favor de René. ¿Es correcta la decisión del Registrador?

CASO 247

Planteamiento

A las 7 a.m. del día 2 de enero de 1978, Angel vende a José el inmueble

X, situado en Masaya, según escritura celebrada en esta ciudad y a las

10 p.m. del mismo día Angel vuelve a vender el inmueble X a Rafael,

según escritura también autorizada en la ciudad de Masaya. Rafael, que

desconoce la existencia de la primera escritura (buena fe), presenta al

Registro su testimonio el mismo día 2 del referido mes y José el día 3

también del mismo mes. ¿Cuál de las dos ventas debe de inscribirse y

quién adquiere el dominio de la finca X?

CASO 248

Planteamiento

A las 4 p.m. del día 4 de octubre de 1978, Diego hipoteca, en garantía de

un mutuo a favor de José, el inmueble X situado en Masaya, según

escritura celebrada en esta ciudad, y a las 8 a.m.

87


del día siguiente Diego hipoteca, como libre de gravamen, en garantía de

un mutuo, el mismo inmueble X a Ricardo, que ignora la existencia de la

hipoteca a favor de José (buena fe). Ricardo presenta al Registro su

testimonio a las 3 p.m. del día 5 y José a las 4 p.m. de este mismo día.

¿Cuál de las dos hipotecas es preferente?

CASO 249

Planteamiento

Miguel, titular registral, vende a José el inmueble X y no se inscribe el

testimonio. Posteriormente, Miguel vuelve a vender el inmueble X a

Diego y éste, sin inscribir el testimonio, se lo vende a Raúl, de lo cual se

deja constancia en la escritura. Raúl presenta al Registro solamente el

testimonio de la escritura de venta en la cual Diego le vende el inmueble

X, prometiendo presentar el testimonio de la venta de Miguel a Diego.

Dos días después de presentada la adquisición de Raúl, se presenta el

testimonio de la adquisición de José. Dos días después de presentado el

de José, se presenta el testimonio de la venta de Miguel a Diego. ¿Cuál

de las dos ventas debe inscribirse?

CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL

REGISTRO

CASO 250

Planteamiento

El Registrador de Managua se enferma y decide llamar al suplente para

que lo sustituya temporalmente. ¿Se necesita permiso para depositar el

Registro en él suplente?

88


CASO 251

Planteamiento

El Registrador deposita temporalmente el Registro en el suplente y éste

desea autorizar varias escrituras. ¿Puede el Registrador suplente

autorizar escrituras mientras ejerce el cargo?

CASO 252

Planteamiento

Salvador vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un año después, Salvador vuelve a vender el inmueble X a José y se presenta el testimonio en el Diario a las 7 a.m. del día 15 de febrero de 1980. Este mismo día, a las cuatro de la tarde, se presenta la venta a favor de Diego. ¿Cuál de las dos compras debe inscribir el Registro?

CASO 253

Planteamiento

Manuel vende a Raúl el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un

año después, Manuel vuelve a vender el inmueble X a José y se

presenta el testimonio en el Diario a las 10 a.m. del 1 de mayo de 1980,

A las 11: 00 a.m. del día 5 del mismo mes y año, se presenta en el Diario

el testimonio de la venta a favor de Raúl. ¿Cuál de las dos compras debe

inscribir el Registrador?

89

SEGUNDA PARTE

CONSIDERACIONESY SOLUCIONES


CAPITULO I

BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES

CASO 1

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 1829 Pr., que se refiere al juicio ejecutivo

singular, el acreedor adjudicatario podrá inscribir en el Registro la

certificación del acta de subasta en la que se le adjudica el inmueble

hipotecado.

La Corte Suprema de Justicia confirma dicho criterio, según consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779, del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 y del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244.

2. Solución

Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de José. CASO

2

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 1775 Pr., el Registrador sólo admitirá la

escritura de venta definitiva que resulta del juicio ejecutivo corriente. No

se admite, pues, la inscripción de la certificación del acta de subasta. Por

otra parte, el art. 1829 Pr. no es aplicable a este caso, pues se refiere

exclusivamente al juicio ejecutivo singular (con renuncia de trámites).

Este criterio lo sostiene la Corte Suprema de Justicia, según consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 y del 3 de febrero de 1948. B.J., p. 14174.

93


2. Solución

No es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de Diego.

CASO 3

1. Consideraciones

Las propiedades nacionales pueden ser inscritas con sólo presentar al Registro una minuta descriptiva del inmueble autorizada por el funcionario competente o interesado, sin necesidad de presentar título anterior. Las propiedades así inscritas abren folio independiente (inmatriculación).

En igual forma pueden inscribirse los antiguos edificios conocidos con los nombres de Palacio Episcopal, Seminarios, casas curales y los edificios conocidos a la fecha como pertenecientes a los municipios.

Todo lo expuesto está regulado en el art. 3979 C.

2. Solución

Al Estado le basta presentar una minuta descriptiva para inscribir los

terrenos nacionales.

CASO 4

1. Consideraciones

La cesión de derechos hereditarios puede hacerse antes de la partición y

adjudicación de los bienes, según lo dispone el art. 2736 C.

Confirma lo expuesto la Corte Suprema en consulta del 22 de julio de

1958, B.J., p. 19330.

94


2. Solución

Es inscribible la cesión a favor de José.

CASO 5

1. Consideraciones

De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C, los derechos de uso

y habitación no se pueden embargar, enajenar ni traspasar a otro por

ninguna clase de títulos. Esta prohibición trasciende al Registro,

impidiendo la inscripción de los correspondientes títulos.

2. Solución

No es anotable el embargo de Martín.

CASO 6

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre

bienes inmuebles. No tienen acceso al Registro los bienes muebles.

Estos son objeto de otro tipo de Registro: las aeronaves y los contratos

que las afectan se inscriben en el Registro de la Propiedad Aeronáutica;1

los buques y los contratos que los afectan en el Registro Mercantil,2

aunque el Código Civil, en el art. 3936 inc. 1, dice que la tradición de las

naves se realiza con la inscripción en el Registro; y otros bienes muebles

pueden ser dados en prenda agraria o industrial e inscribirse en el

Registro de Prenda Agraria o Industrial, de conformidad a la Ley de

Prenda Agraria o Industrial de 6 de Agosto de 1937 y sus reformas.

2. Solución

No es inscribible la aeronave de David.

95


3. Notas y remisiones

1. Art. 18 y sigts. del Código de Aviación Civil; 2. Art. 13 literal i) C.C.

CASO 7

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre

bienes inmuebles y por excepción se inscriben derechos personales

cuando la ley lo permite, como en el arrendamiento,1 el embargo2 y la

promesa de venta.3

La promesa de arriendo, como todo contrato de promesa, aunque el

contrato prometido engendre derechos reales (venta), sólo produce

derechos personales. El contrato de promesa contiene una obligación de

hacer que engendra derechos personales.

Si la promesa de arriendo es un derecho personal y su inscripción no la

autoriza la ley, claramente se concluye que no es inscribible.

2. Solución

No es inscribible la promesa de arriendo a favor de Luis.

3. Notas y Remisiones

1. Arts. 3951 inc. 2 in fine y 2949 C.; 2. Arts. 3964 inc. 5 C. y 29 inc. 2 del

R.R.P.; 3. Art. 129 del R.R.P.

Ver casos Núms. 8, 9, 12 y 13.

CASO 8

1. Consideraciones

Sólo el dominio y los demás derechos reales se inscriben en el Registro

y por excepción se inscriben derechos personales. Una

96


de estas excepciones es la promesa de venta, pues su inscripción está autorizada por el art. 129 del R.R.P.

2. Solución

Es inscribible la promesa a favor de Diego.



CASO 9

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, y excepcionalmente se inscriben derechos personales cuando la ley lo autoriza; una de estas excepciones se refiere al arrendamiento, pues los arts. 3951 inc. 2 infine y 2949 C. permiten su inscripción.

2. Solución

Es inscribible el arriendo a favor de Raúl.



CASO 10

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial, la

prenda se anotará cuando recaiga sobre cosechas, frutos, máquinas,

enseres, animales o cosas que formen parte de bienes inmuebles o

derechos reales inmobiliarios inscritos en el Registro de la Propiedad, al

margen del inmueble o derecho real respectivo.

97


2. Solución Es anotable la

prenda en la finca X. CASO 11

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 1426 Pr., el derecho legal de retención es

considerado como un derecho de hipoteca o prenda, según sean

inmuebles o muebles los bienes afectados, y autoriza la inscripción de la

resolución que declare procedente la retención sobre inmuebles.

Considero que el derecho legal de retención es de naturaleza real,

2. Solución

Es inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan.

CASO 12

1. Consideraciones

El Registro sólo recibe para su inscripción el dominio y demás derechos

reales sobre inmuebles, y por excepción derechos personales cuando lo

autoriza la ley.

El comodatario no tiene una relación de naturaleza real con el inmueble

que recibe en comodato, pues el contrato de comodato no produce ese

tipo de relación. El comodato es un contrato real en cuanto a su

perfeccionamiento (entrega de la cosa, arts. 3416 y 3417 C.), pero no

engendra derechos reales. Por otra parte, su inscripción no está

autorizada por la ley

2. Solución

No es inscribible el comodato a favor de Diego.

98



Ver casos Núms. 7, 8, 9 y 13. CASO 13

Consideraciones

Nuestro Código Civil no regula el contrato de promesa. Sólo contempla

casos aislados: la promesa de venta1 y la de donación.2 Además, le niega

obligatoriedad a las promesas de comodato3 y de mutuo gratuito4 y

debilita a la de mutuo oneroso.5 Creo que a excepción de los supuestos

en que no es permitida (por ejemplo: el comodato), debe ser aceptado,

en virtud del principio de la libre contratación.6 Dentro de este criterio

amplio, se acepta la promesa de hipoteca y la Corte Suprema ha

admitido la promesa de arriendo.7

Pero una cosa es que se acepte la promesa de hipoteca y otra que se

pueda inscribir.

En el Registro, ya he dicho, sólo se inscribe el dominio y demás

derechos reales sobre inmuebles y excepcionalmente derechos

personales cuando lo permite la ley.

El contrato de promesa de hipoteca engendra derechos personales, como todo contrato de promesa, y no está autorizada su inscripción.

Solución

No es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel.

Notas y remisiones

1. Arts. 2541 C. y 129 dei R-R P-i 2. Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C.; 3. Arts. 3417 inc. 2 C.; 4. Arts. 3394 C.; 5. Art. 3394 C.; 6. Art. 2437 C.; 7. S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250.


99


CASO 39

1. Consideraciones

Nos encontramos frente al problema de la autocontratación. En el autocontrato, una misma persona actúa ya sea como interesado directo y representante de otra, ya sea como representante de ambas partes, ya sea como representante de dos patrimonios que le pertenecen. Una misma persona, pues, realiza el acto en la forma indicada. Nuestro Código no la regula ni la prohibe en forma general.

Se refiere a ella sólo en casos particulares, ya sea negándola en forma absoluta,1 ya sea señalándole condiciones, como la autorización del juez2

o consentimiento del mandante,3 que no la dejan operar, ya sea permitiéndola, como en el caso del préstamo que le hace el mandatario al mandante, si de éste recibió poder para prestar dinero.4

Creo que en nuestra legislación, en términos generales, es permitida la

autocontratación, excepto en los casos expresamente prohibidos o

cuando represente un peligro para el mandante, pues en el derecho

privado es permitido hacer lo que la ley no prohibe, en virtud del principio

de la autonomía de la voluntad.

La venta en el caso analizado es nula, ya que el mandatario no recibió en

el poder autorización para adquirir el inmueble, violándose al realizar el

acto los arts. 2565 inc. 2 y 3312 C. Dicha nulidad puede ser apreciada

por el Registrador y negar la inscripción.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Tomás.


1. Arts. 448, 466 y 2565 incs. 1 y 6 C.; 2. Arts. 447, 462, 463 y 465 C.: 3.

Arts. 3312, en relación con el art. 2565 inc. 2, y 3552 C.: 4. Art. 3312 inc.

2 C.

100


CASO 15

1. Consideraciones

De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C., los derechos de

uso y habitación no se pueden embargar, enajenar, arrendar ni traspasar

por ninguna clase de títulos. Por otra parte, con arreglo al art. 3799 incs.

1 y 2 C., sólo se pueden hipotecar el dominio y los otros derechos reales

enajenables sobre bienes inmuebles.

Ahora bien, si el uso no es enajenable ni traspasable, no puede ser

hipotecado de conformidad a lo expuesto.

2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Pedro.


Ver caso Núm. 5.

CAPITULO IIEFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS

INSCRIBIBLES

CASO 16

1. Consideraciones

El arrendamiento que se rige por el Código Civil necesita de la inscripción para ser opuesto a terceros. No obstante, los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario, donatario) deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública.

2. Solución

No le perjudica el arriendo a Diego.

101



Ver caso Núm. 17. CASO 17

1. Consideraciones

Los contratos de arrendamiento que caen bajo la Ley de Inquilinato no necesitan de la inscripción para su oponibilidad a terceros, según se desprende del art. 19 de dicha ley. Se prescinde del Registro para la protección y estabilidad de la relación arrendaticia, a diferencia de la que ocurre con el arrendamiento, que se rige por el Código Civil.

2. Solución

Sí; perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel.


Ver caso Núm. 16.

CASO 18

1. Consideraciones

La tercería de dominio se promueve por quien pretende que se declare

su dominio sobre los bienes embargados y que éstos sean excluidos del

embargo.1 La promesa de venta, aunque está inscrita, no produce la

trasmisión del dominio del inmueble, y, por lo mismo, el prometiente

comprador no puede promover una tercería de dominio basada en su

título.

El prometiente comprador no tiene acción real.

La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, con base en una

promesa de venta, no puede entablarse tercería de dominio. Se funda en

que la inscripción de la promesa de venta no cambia la

102


naturaleza del derecho ni habilita para promover acción que ha de

fundarse en el dominio del tercerista sobre la cosa disputada.2

2. Solución

No se puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta.


1. Art. 1797 inc. 1 Pr.: 2. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p.

5668.

CASO 19

1. Consideraciones

La promesa de venta inscrita es oponible a terceros. Esta oponibilidad se traduce en un cierre del Registro a las ventas hechas a favor de otras personas diferentes del prometiente comprador. Así lo dispone el art. 129 del R.R.P.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Carlos.



CASO 20

1. Consideraciones

La hipoteca encierra una venta potencial que se opone al bloqueo del

Registro regulado en el art. 129 del R.R.P. La Corte Suprema de Justicia,

hace algún tiempo, permitió la inscripción de la hipoteca, a pesar de la

inscripción de la promesa. 1 Esta amplitud fue limitada en consulta del 25

de febrero de 1964, B.J., p. 497, en la

103


que se dispuso que la promesa bilateral con precio recibido impide la

inscripción de la hipoteca.

Actualmente todos los Registradores niegan la inscripción de la hipoteca

si existe promesa de venta inscrita.

2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Carmen.


1. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 y Cta. del 13 de

agosto de 1958, B.J., p. 19333.


CASO 21

1. Consideraciones

Se sostiene que de conformidad con el art. 129 inc. 3 del R. R.P. el

contrato prometido debe especificarse de tal manera que el contrato de

promesa debe contener la voluntad de vender y comprar del contrato de

venta, por lo que no es inscribible la promesa de venta unilateral en la

que sólo se obliga el prometiente vendedor.

No obstante, creo que lo que se debe especificar son los elementos

esenciales del contrato de venta: objeto y precio. También deben ser

bien determinados los sujetos.

Por otra parte, el art. 129 del R.R.P. no distingue entre promesa unilateral

o bilateral, y donde la ley no distingue no es lícito distinguir.

2. Solución

Es inscribible la promesa a favor de Berna.

104


CASO 22

1. Consideraciones

Creo que el cierre no sólo comprende a la trasmisión del dominio.

También se extiende a la constitución de los derechos reales (usufructo,

hipoteca, etc.). Este cierre completo está implícitamente contemplado en

el art. 129 del R.R.P.: en lo más (dominio) está comprendido lo menos

(usufructo, hipoteca, etc.). Actualmente, los Registradores niegan la

inscripción del usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis e

hipoteca, sí sobre el inmueble pesa una promesa de venta.

2. Solución

No es inscribible el usufructo a favor de Celia.



CASO 23

Consideraciones

De acuerdo con el art. 129 inc. 2 del R.R.P., no es inscribible la promesa

de venta que no contenga un plazo o condición que fije la época de la

celebración del contrato. Si la promesa no tiene plazo, se le puede fijar

judicialmente (art. 1900 C.) y después inscribirse.

Solución

No es inscribible la promesa a favor de Bernabé.

105


CASO 39

1. Consideraciones

La promesa hecha en documento privado es válida,1 pero no es

inscribible, pues los arts. 129 del R.R.P y 3941 C. exigen la escritura

pública para dicha inscripción.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Belinda.


1. S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606y S. 12 m. del 17 de

junio de 1921, B.J., p. 3337.

CASO 25

1. Consideraciones

El art. 251 C, no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los bienes raíces del menor sin autorización judicial. Creo que la promesa de venta de los bienes del menor está comprendida dentro de la amplia prohibición de dicho artículo, por lo que se debe exigir autorización judicial. La prohibición trasciende al Registro y el Registrador negará la inscripción.

Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al

contrato prometido, algunos Registradores permiten la inscripción de la

promesa de venta sin autorización judicial, dejando para el cumplimiento

de la promesa la realización de dicho requisito. No estoy de acuerdo con

esta opinión, por lo expuesto anteriormente.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Santiago.

106


CASO 26

1. Consideraciones

El embargo encierra una venta potenciaj y se opone al cierre total, lo que

he mantenido como criterio personal. No obstante, debe hacerse constar

que todos los Registradores inscriben el embargo, a pesar de estar

inscrita la promesa.

2. Solución

No es inscribible el embargo a favor de Cirilo.



CASO 27

1. Consideraciones

El cierre que regular el art. 129 del R.R.P. se refiere tanto a las ventas

voluntarias como a las forzadas; así lo ha dicho la Corte Suprema de

Justicia en Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814.

2. Solución

No es inscribible la adjudicación a favor de Edén.



CASO 28

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 2565 inc. 5 C., son nulas las compras que

hagan los magistrados y jueces de los bienes y derechos que

107


estuvieren en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio

ejercieren sus respectivas funciones.

La promesa a que se refiere el caso que analizamos, tiene por objeto un

contrato de venta prohibido por la ley y, por lo tanto, nulo.

Creo que una promesa de venta sobre los referidos bienes a los

magistrados, jueces y demás funcionarios a que se refiere el art. 2565

inc. 5 C., es ineficaz y el Registrador debe rechazar dicha inscripción.

Además, en el art. 129 del R.R.P. se dispone que no es inscribible la

promesa que contenga un contrato prometido de venta que la ley declare

ineficaz.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Fidel.

CASO 29

1. Consideraciones

La promesa de venta a que se refiere este caso tiene por objeto una

venta prohibida por el art. 2565 inc. 6 C. y, como consecuencia, nula. El

Registrador, de conformidad con el art. 129 del R.R.P., debe rechazar la

inscripción de esa promesa.

No es obstáculo para negar la inscripción el hecho de que existe

autorización judicial, ya que ésta no convierte en judicial el documento

presentado, el que sigue teniendo la calidad notarial para los efectos de

la calificación.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor.

108


CASO 30

1. Consideraciones

La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles y puede ser hipotecado.

El doctor Horacio Argüello Bolaños sostiene que es hipotecable. 1

2. Solución

Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de José.


1. La Hipoteca. Tesis Doctoral. Granada, 1926, p. 46.

CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES

CASO 31

1. Consideraciones

De conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. no es

anotable la demanda interdictal posesoria, ya que no se está ejerciendo

una acción real, pues en el juicio sólo se discute el hecho de la posesión

y no el dominio del inmueble, quedando reservada la cuestión dominical

para el juicio ordinario correspondiente. Esta tesis es confirmada por la

Suprema en consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750.

2. Solución

No es anotable la demanda de Adolfo.

109


3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 34,

43, 44, 45, 46, 48, 50 y 78. CASO 32

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 40 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Mayo de 1970, se pueden inscribir provisionalmente las escrituras que no contienen las solvencias fiscales. Antes de esa fecha no se permitía dicha anotación, según lo confirma la Corte Suprema de Justicia en consulta del 21 de septiembre de 1961, B.J., p. 20796.

2. Solución

Sí; se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto.

CASO 33

1. Consideraciones

Es motivo de discusión la posibilidad legal de anotar nuevamente el título

suspendido, una vez que operó la caducidad de la anterior anotación

preventiva. La ley no contempla el supuesto, y la mayoría de los

Registradores, al no encontrar obstáculo legal, acceden a anotar. Este

criterio, llevado con prudencia en cada caso, es beneficioso, pues se

podrían evitar perjuicios y fraudes en contra del anotante, pero llevado al

extremo se presta a abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas

por falta de solvencias fiscales, en muchos casos se vuelven

interminables, burlándose así los intereses del fisco y convirtiendo al

Registro en un depósito de inscripciones provisionales, con las cuales se

logran los propósitos de la inscripcion.

110


2. Solución

Se le puede conceder nueva anotación preventiva a Manuel.

CASO 34

1. Consideraciones

La acción por la que René cobra dinero en un documento privado

reconocido es personal y, por lo tanto, no es anotable, de conformidad

con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. El actor debió haber

trabado embargo, que es la medida cautelar que cabe en el caso

analizado, y no pedir anotación de la demanda.

2. Solución

No es anotable la demanda de René.


Ver casos Núms. 31, 43, 44, 45, 46, 48 y 50.

CASO 35

Consideraciones

De conformidad con el art. 38 del R. R.P. el heredero, dentro del plazo de

los seis meses posteriores a la muerte del causante, no puede inscribir a

su favor los bienes hereditarios si los legatarios no renuncian a anotar.

También podrá hacerse el traspaso si los legados han sido pagados o

anotados.

Solución

El Registrador no puede hacer el traspaso de los inmuebles X y H a favor

de los herederos, Domingo y Julio.

111


CASO 39

1. Consideraciones

Cuando se confunden los derechos de acreedor hipotecario y dueño, se

extingue la hipoteca y en el Registro se extenderá la cancelación de la

inscripción hipotecaria después de inscrito el título que produjo la

confusión, según se dispone en los arts. 3867 y 3874 C. El embargo que

haya anotado el acreedor hipotecario, también debe cancelarse sin

necesidad de orden judicial.

La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, dijo que cuando el acreedor hipotecario adquiera el inmueble bien por adjudicación en pago, bien por compra en subasta, se cancelará la hipoteca por confusión independiente de toda voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelará como se cancela la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene.1

2. Solución

Para cancelar la hipoteca y el embargo a favor de Francisco no es necesario orden judicial; basta la inscripción del título en que adquirió el inmueble.


1. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.

CASO 37

1. Consideraciones

La anotación preventiva a favor de Bosco asegura la retroactividad de la

sentencia que le fue favorable a la fecha de la anotación, desde la cual

tendrá eficacia. Por lo tanto, los asientos posteriores a la anotación,

contradictorios o limitativos del derecho que se inscribe, serán

cancelados.

112


Esta cancelación puede hacerse con la ejecutoria o por medio de una

carta orden. La ejecutoria es preferible, cuando de la misma debe

hacerse la inscripción; y cuando deben hacerse cancelaciones, es

preferible la carta orden.

La Corte Suprema sostiene que pueden hacerse las cancelaciones de los

asientos posteriores con la ejecutoria, pero advierte que siempre que

hubiere identidad en el inmueble, pues en caso contrario se necesita

orden judicial expresa.

2. Solución

Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín basta la ejecutoria.


1. Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811.

CASO 38

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P., la anotación de embargo

expresará el importe de la obligación que la hubiere originado, y si en las

diligencias no consta dicho importe será negada la anotación. La Corte

Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha indicado

la cantidad porqué fue solicitado. 1

2. solución

No se puede anotar el embargo.


1. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.

113


CASO 39

1. Consideraciones

Existe un conflicto legal en la solución de este caso. Los arts. 904 y 1718

Pr. sancionan con nulidad por objeto ilícito la disposición de los bienes

embargados sin el consentimiento del Juez, sean inmuebles o muebles.

Por otra parte, el art. 54 del R.R.P. permite la enajenación y gravamen de

los bienes anotados sin necesidad de autorización alguna; es decir, el

deudor puede vender libremente, sin perjuicio del embargo. En este

conflicto prevalecen los arts. 904 y 1718 Pr., que regulan el embargo,

sobre el art. 54 del R.R.P.)., que se refiere a todas las anotaciones. En

otras palabras, la norma especial prevalece sobre la general. 1

No obstante, en la aplicación de los arts. 904 y 1718 Pr. hay que

distinguir. Si el embargo estaba inscrito, la venta es nula; si no lo estaba,

no hay nulidad, pues el art. 1718 Pr. dispone que el embargo no

producirá efecto alguno legal respecto de tercero, sino desde la fecha en

que se inscriba en el respectivo Registro de la Propiedad.

La Suprema piensa en forma diferente y progresivamente ha ido

enervando los efectos de los mencionados artículos del Código de

Procedimiento Civil, ya que ha declarado la validez de las enajenaciones

de inmuebles afectados con un embargo inscrito 2 como también la

validez de las enajenaciones de los bienes muebles embargados,

aunque las considera condicionales. 3

No obstante, razones prácticas y técnicas que se ajustan a nuestro sistema, aconsejan inclinarse a la solución de la Suprema, sin perjuicio de que en una futura reforma se deje solucionado el problema.

2. Solución

Es inscribible la venta a favor de Esteban.

114



1. Art. XIII, Tit. Prel. C.; 2. S. 12 m. dei 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67.

S. 11:30a.m.del 11 de julio de 1924,BJ, p. 4503. S. 12 m. del 10 de mayo

de 1934, B.J., p. 8616. S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131;

3. Ibidem.

CASO 40

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 162 del R.R.P., los asientos deben estar

firmados por el Registrador. Sin dicha firma, carecen de valor, pero el

defecto puede ser corregido,

Nuestro Código no regula el procedimiento para solucionar el defecto; sin

embargo, se le ha encontrado solución al problema, aunque no la

deseable.

Si la firma omitida es la del titular actual, el defecto se subsanará fácilmente mediante la firma del asiento por dicho funcionario.

Pero el problema adquiere dificultades cuando la omisión no es del actual

Registrador, sino del o de los anteriores. En tal supuesto, el Registrador

que no firmó será llamado para que firme el asiento. Si atiende al

llamado, se constituirá en el Registro y en las investigaciones que realice

para firmar puede pedir los títulos, si así lo considera conveniente. La

Corte Suprema es más exigente al opinar que para llamar al Registrador,

debe tenerse a la vista el título con la razón de ley, pues si ésta no existe

debe inscribirse nuevamente. 1

Pero puede suceder que el Registrador que omitió firmar se negare a

firmar el asiento, estuviere ausente, hubiere fallecido o por cualquier otra

causa no pueda atender el llamado. Para estos supuestos, creo que los

títulos deben presentarse en el Diario y el Registrador extenderá un

nuevo asiento de inscripción. Sería aconsejable, en una futura reforma,

autorizar al Registrador a firmar bajo su responsabilidad los asientos que

no firmó el anterior. En España

115


se regula ampliamente el problema de la omisión de las firmar en el art. 319 del Reglamento.

2. Solución

El Registrador debe llamar al anterior para que firme. Si éste no quisiere,

estuviere ausente, hubiere fallecido o existiere cualquier otro tipo de

impedimento se procederá, con los títulos a la vista, a una nueva

inscripción.


1. Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231. Ver

caso Núm. 79. CASO 41

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 18 del R.R.P., la anotación preventiva por faltas

subsanables caduca a los treinta días de su fecha y será cancelada de

oficio por el Registrador si dentro de ese plazo no se presenta el título

subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción

o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o

estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.

Es posible que el anotante no ocurra al Juzgado y decida subsanar el

defecto, para la cual cuenta con los treinta días del plazo de la anotación

y de la prórroga en su caso. Al no ocurrir, precluye su derecho de

impugnar la decisión del Registrador, pero conserva su derecho de

subsanar el defecto.

Este plazo y la prórroga se mantienen aunque no exista ocurso, por lo

que la constancia acompañada de que no ocurrió el anotante no sirve

para cancelar la anotación preventiva. No obstante, puede suceder que

el anotante que no ocurrió no presente el título subsanado en forma

dentro de los treinta días de vigencia de la anota

116


ción preventiva o de la prórroga en su caso; en tal supuesto, el Registrador cancelará de oficio la anotación, en, cuyo caso no se hace necesario presentar la constancia del juez de que no ocurrió el anotante.

La Corte Suprema ha dicho que el Registrador no puede cancelar de oficio la anotación aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los cinco días que señala la ley1

2. Solución

No es suficiente la constancia para cancelar la anotación a favor de

Marcelo.


1. Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327.

CASO 42

1. Consideraciones

El caso analizado ha sido resuelto por la Suprema al manifestar que

pueden inscribirse los bienes inmuebles determinados o partes alícuotas

de ellos a favor de los legatarios. sin necesidad de esperar el

otorgamiento de la escritura de entrega de legados.1

2. Solución

Para hacer el traspaso del inmueble X a favor de Héctor, no es necesaria

la entrega del legado.


1. Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264.

117


CASO 43

1. Consideraciones

Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no

sólo las acciones reales de dominio, petición de herencia, etc., sino

también la acción revocatoria pauliana, la acción de simulación y

cualquiera otra personal que obligue a la trasmisión, declaración,

modificación o extinción del dominio o derechos reales sobre inmuebles.

2. Solución

Es anotable la demanda de Hugo.


Ver casos Núms. 31, 34, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.

C4S0 44

1. Consideraciones

La acción reivindicatoria es real y, por ende, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.

2. Solución

Es anotable la demanda de Francisco.


Ver casos Núms. 31, 34, 43, 45, 46, 48, 50 y 78.

CASO 45

1. Consideraciones

Dentro de un criterio amplio de interpretación del art. 29 inc. 1 del R.R.P.,

no sólo son anotables las acciones reales, sino también las

118


de simulación y revocatoria pauliana y cualquier otra personal que

obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio

o derechos reales sobre inmuebles.

Solución

Es anotable la demanda de Víctor.

Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 46, 48, 50 y 78.

CASO 46

1. Consideraciones

La demanda de nulidad del testamento ha sido considerada por la doctrina y por la jurisprudencia como acción real y, por lo tanto, anotable en el Registro con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.

La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 18 de

septiembre de 1941, B.J., p. 11370, aceptó la anotabilidad de la

demanda de nulidad del testamento y la calificó de real.

2. Solución

Es anotable la demanda.


Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 48, 50 y 78.

CASO 47

1. Consideraciones

La demanda de nulidad del testamento debe inscribirse en Libro de

Personas y en el Libro de Propiedades para que tenga plenos efectos

con relación a los terceros. La Corte Suprema de Justicia

119


ha dicho que la declaratoria de nulidad de un testamento, aunque la

respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene

el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero

putativo, porque faltó anotarla en Libro de Propiedades. 1

2. Solución

Debe pedir que la demanda se anote en el Libro de Personas y en el

Libro de Propiedades.


1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370. Ver

caso Núm. 128. CASO 48

1. Consideraciones

La acción de petición de herencia es real y, por lo tanto, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.

2. Solución

Es anotable la demanda de Macario.


Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 50 y 78.

CASO 49

1. Consideraciones

La anotación de demanda no perjudica a las adquisiciones anteriores a ella e inscritas con posterioridad. Esta solución se deduce del art. 54 del R.R.P. y se ajusta al principio de fe pública registral.

120


Este criterio encuentra amparo en varias sentencias de la Corte Suprema

de Justicia' 1

No obstante, debe admitirse que la Suprema se ha apartado del anterior

criterio en sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p.

18115, en la que dice que, aunque no exista anotación preventiva, es

aplicable la teoría de la representación judicial para evitar multiplicidad de

contiendas.

En virtud de dicha teoría, el que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea éste a título universal o singular.

No estoy de acuerdo con el criterio de esta sentencia, el cual se opone a

lo que antes afirmé.

El principio de fe pública puede entrar en conflicto con la teoría de la

representación en juicio, en cuyo caso debe ceder ésta. Si se sucede a

título universal (sucesión por causa de muerte) a quien figura en el juicio,

inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se

dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores

de la persona del difunto; y b) adquieren a título gratuito. En dos

palabras: no pueden ser terceros protegidos por el Registro y, por lo

tanto, cabe aplicar la mencionada teoría.

Cuando se sucede a título singular y con causa onerosa (compraventa,

permuta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afectará al

sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al tiempo de su

adquisición. Si no estaba anotada, la sentencia no le afecta, pues en este

caso cede la teoría de la representación en juicio ante los efectos de la fe

pública.2

No podrán valerse de la falta de inscripción de la demanda y la sentencia

que se dicte les afecta: a) los sucesores a título singular y con causa

gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una venta forzada

sin título anterior inscrito o título supletorio. En estos casos, como

tampoco existen terceros protegidos, se aplicará la teoría de la

representación.

121


2. Solución

La sentencia a favor de Bonifacio no perjudica a Adolfo.


1 . S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 14

de junio de 1934, B.J., p. 8652. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936,

BJ, p. 9447. S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249. S. 11 a.m.

del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186; 2. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del

F^.^.P.

CASO 50

1. Consideraciones

De conformidad al art. 3964 inc. 2 C. las demandas de nulidad, rescisión

o resolución de la relación jurídica inscrita son anotables.

2. Solución

Es anotable la demanda de Miguel.


Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 48 y 78.

CASO 51

1. Consideraciones

Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido

por la fe pública, y su anotación de embargo contiene sólo un derecho

personal, por lo que la venta anterior al embargo e inscrita después

prevalece sobre el embargo, el que puede ser cancelado a través de la

correspondiente tercería de dominio.

La Corte Suprema de Justicia ha sostenido el mismo criterio. 1

122


2. Solución

La inscripción de la venta a favor de Rodrigo prevalece sobre el embargo

de Joaquín.


1. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354, publicada en 1933.

Ver casos Núms. 52, 53, 54, 55 y 56.

CASO 52

1. Consideraciones

Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido

por la fe pública y su anotación de embargo contiene un derecho

personal, por lo que la hipoteca anterior al embargo e inscrita con

posterioridad prevalece sobre el embargo.

La Corte Suprema de Justicia es de este criterio. 1

2. Solución

Prevalece la hipoteca de Salomón sobre el embargo de Silvio,


1. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26

de mayo de 1959, B.J., p. 19490.

Ver casos Núms. 51, 53, 54, 55 y 56.

CASO 53

1. Consideraciones

Es posible que las enajenaciones o gravámenes anteriores al embargo

no se presenten para su inscripción durante la tramitación

123


del juicio, y que éste concluya con la adjudicación o venta del inmueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben sus títulos. En tales supuestos, el adjudicatario o tercero ya tiene un derecho real inscrito, por lo que las enajenaciones o gravámenes anteriores no inscritos no le perjudican en virtud de la inoponibilidad del título no inscrito, y las correspondientes solicitudes posteriores de inscripción serán rechazadas a tenor de lo dispuesto en él art. 16 del R.R.P.1

2. Solución

Prevalece la adquisición de Pedro sobre la de Diego.


1. Art. 3937 C. Morell (Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Editorial

Reus, S.A. Madrid, Tomo III, 1928, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho

Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1968, 6a. ed., t. ll, p. 918.

Instituciones de Derecho Hipotecario, Editorial Bosch, Barcelona, 1941, t.

II, p. 348). S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.

Ver casos Núms. 51, 52, 54, 55 y 56.

CASO 54

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1718 Pr. inc. 3, hecha la anotación los acreedores

reales o simplemente personales, cuyos créditos se constituyeron con

posterioridad a la presentación del embargo en el Registro, no podrán

pretender derecho alguno a la cosa embargada, ni al precio de ella, con

perjuicio del embargante, quien la podrá hacer vender como lo haría el

acreedor hipotecario. Esta solución la acepta la Corte Suprema. 1

2. Solución

El embargo de Juan es preferente a la hipoteca a favor de Mario. 124



1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril

de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p.

5014.

Ver casos Núms. 51, 52, 53, 55 y 56.

CASO 55

1. Consideraciones

De acuerdo al art. 1718 inc. 3 Pr., el embargo inscrito otorga preferencia

con relación a los acreedores reales o simplemente personales cuyos

créditos se constituyeron con posterioridad a la anotación. Este criterio lo

mantiene la Corte Suprema. 1

2. Solución

El embargo de Francisco prevalece sobre el de Raúl.


1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril

de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p.

5014. S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315.

Ver casos Núms. 51, 52, 53, 54 y 56.

CASO 56

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1718 incs. 3 y 4 Pr., el embargo inscrito no otorga

preferencia con relación a los acreedores simples cuyos créditos se

constituyeron con anterioridad a la anotación. Este criterio lo confirma la

Corte Suprema. 1

125


2. Solución

No existe preferencia entre Alberto y Orlando: los dos concurren en pie

de igualdad a pagarse.


1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 9 a.m. del 30 de

marzo de 1933, B.J., p. 8214. S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937,

B.J., p. 9976.

Ver casos Núms. 51, 52, 53, 54 y 55.

CASO 57

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 19 del R.R.P., reformado por Ley del 17 de Agosto

de 1945, de las resoluciones que se dicten en el juicio de limpieza

registral sólo se concederá apelación ante la Corte respectiva y la

casación sólo podrá tener lugar cuando el fallo afecta con carácter

definitivo derechos individuales.

Tal criterio está confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1

2. Solución

Manuel no puede recurrir de casación contra la sentencia de la Sala.


1. S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. 10 a.m. del 1

de marzo de 1951, B.J., p. 15509. S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de

1952, B.J., p. 15970. S. 9:30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p.

16712. S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. 10 a.m.

del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976. S. 12 m. del 15 de junio de 1971,

B.J, p. 20531. S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25.

126


CASO 58

1. Consideraciones

Los derechos mencionados pueden ser objeto de trasmisión, pero ésta

no es inscribible mientras no se inscriba especialmente el derecho

mencionado.

2. Solución

No es inscribible la cesión a favor de Mario.

CASO 59

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 66 del R.R.P., es Juez competente para

ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su conversión en

definitiva, el que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido

legalmente en el conocimiento del negocio que diere lugar a ella.

En el caso analizado, el Juez de Managua no es el competente para ordenar la cancelación, por lo que el Registrador puede negar la inscripción.

2. Solución

No es inscribible dicha cancelación.

CASO 60

1. Consideraciones

La anotación del embargo equivale a la notificación de los posteriores

adquirentes de inmueble, por lo que no es preciso que sean citados al

juicio para cancelar sus inscripciones, pero es necesaria orden judicial

para que el Registrador proceda a hacerlo.

127



Para cancelar la venta y la promesa a favor de Manuel y Leonel e

inscribir la venta a favor de Miguel, solamente es necesario orden

judicial.

CASO 61

1. Consideraciones

Este es un supuesto de cancelación que la ley debería facilitar y

sustraerlo de las reglas rígidas de los arts. 63 y 65 inc. 3 del R.R.P. No

obstante, no existen normas que así lo disponga, por lo que, para la

cancelación de dicho arriendo, es preciso el consentimiento del

arrendatario u orden judicial.

Es preciso advertir que algunos Registradores cancelan el arriendo

vencido con sólo la petición del arrendador, pero no hay base legal para

ello.

2. Solución

No es suficiente la solicitud del arrendador para cancelar el arriendo a

favor de Diego.

CASO 62

1. Consideraciones

Aunque no están reglamentados los asientos concisos, una, reiterada y

sana práctica registral los ha impuesto en todos los Registros de la

República. Los asientos concisos responden al principio de economía

registral.

2. Solución

Sí; es admisible esta forma de inscribir.

128


CASO 63

Consideraciones

Los bienes o derechos anotados pueden ser enajenados o gravados sin

que el anotante sufra perjuicio. Así se deduce del art. 54 del R.R.P. Estas

enajenaciones y gravámenes tienen acceso al Registro. La anotación de

demanda, pues, no es obstáculo para que se venda o grave el inmueble

y se inscriba el correspondiente testimonio.

Solución

Es inscribible la venta a favor de José.

Notas y remisiones Ver

casos Núms. 64, 65 y 229.

CASO 64

1. Consideraciones

La regla general sentada en el art. 54 del R.R.P. sufre excepciones que

provienen de la ley o de la naturaleza o extensión de la relación que

contiene la anotación, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a

saber: a) la anotación de prohibición de enajenar. La Corte Suprema de

Justicia reconoce que «si alguna excepción podrá tener lo dispuesto en

el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de

prohibición de enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la

enajenación de aquel a quien expresamente se le ha prohibido por la

autoridad judicial»; 1 b) la anotación por falta subsanable o por

imposibilidad del Registrador,2 cuando de estar inscrito el título provoque

el cierre del Registro; c) la anotación del legatario de cosa específica que

pertenece al testador.

129


2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Sergio.


1. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616; 2. Art. 16 inc. 1 del

R.R.P.

Ver casos Núms. 63, 65 y 229. CASO 65

1. Consideraciones

El legado de cosa específica propia del testador cierra el Registro a las

enajenaciones o gravámenes que hiciere el heredero.

Es un caso de excepción al art. 54 del R.R.P.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de René.


Ver casos Núms. 63, 64 y 229.

CASO 66

1. Consideraciones

No existen disposiciones que se opongan a la trasmisión o gravamen de los derechos anotados. Estas trasmisiones o gravámenes serán objeto de otra anotación. La anotación del legado de cosa específica propia del testador puede ser objeto de trasmisión y el testimonio puede inscribirse en el Registro.

130


2. Solución

Es permitida e inscribible la trasmisión a favor de Oscar.



CASO 67

1. Consideraciones

Los derechos hereditarios de Héctor pueden ser cedidos e inscri-birse el testimonio.

2. Solución

Es permitida e inscribible la césión a favor de Manuel.



CASO 68

1. Consideraciones

Los derechos litigiosos son cesibles e inscribibles, aunque la ins-

cripción la considero innecesaria, por cuanto son cambios que se

suceden dentro del proceso.

2. Solución

Es permitida e inscribible la cesión a favor de Roberto.



131


CASO 222

1. Consideraciones

El crédito refaccionario que contiene la anotación preventiva puede ser

cedido e inscribirse el testimonio.

2. Solución

Es permitida e inscribible la cesión a favor de René.



CASO 70

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 64 del R.R.P., las anotaciones hechas en virtud de

mandamiento judicial sólo se cancelarán por providencia ejecutoria. La

anotación de embargo tiene origen judicial, por lo que sólo puede ser

cancelada en virtud de providencia ejecutoriada; para tal efecto, los

interesados pueden comparecer ante el Juzgado competente pidiendo la

cancelación de conformidad al art. 65 del R.R.P.

2. Solución

No es inscribible el testimonio.

CASO 71

1. Consideraciones

Con la muerte del usufructuario se consolida la propiedad .plena en la

persona del nudo propietario, quien puede cancelar el usufructo con la

partida de defunción del usufructuario.

132


2. Solución

Para cancelar el usufructo debe acompañarse la partida de defunción del

usufructuario.

CASO 72

1. Consideraciones

Para eliminar las dobles inscripciones a que da lugar la inmatriculación contra títulos inscritos, la Ley de 17 de Agosto de 1945 creó un procedimiento rápido para cancelar la inscripción que se hizo contra título anteriormente inscrito.

2. Solución

Adán puede usar el procedimiento de la Ley de 17 de Agosto de 1945

para cancelar el título supletorio de Adrián.

CASO 73

1. Consideraciones

Nuestro Código y el Reglamento no exigen que se acompañen

documentos que hagan verosímil la acción intentada para decretar la

anotación.

La Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido lo contrario1,

fundándose en la opinión de hipotecaristas españoles. Creo que tal

fundamentación no es válida, ya que en España la ley exige

expresamente el documento2 pero en nuestro Derecho no.

2. Solución

No es necesario acompañar documentos que hagan verosímiles las

acciones intentadas para decretar la anotación.

133



S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939. S. 9:30 a.m. del 21 de junio de

1939. S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940. S. 10:30 a.m. del 20 de

junio de 1942 y S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943;

Arts. 43 L.H. y 13 R.H.


1. Consideraciones

He dicho que para decretar la anotación no es preciso que se acompañe

documento que haga verosímil la acción intentada.

2. Solución

Para decretar la anotación, no es necesario que Nicolás acompañe

documento que haga verosímil su acción.


Ver caso Núm. 73.

CASO 75

1. Consideraciones

El art. 993 C. dice: «La acción de indignidad no pasa contra terceros que

de buena fe hubieren adquirido del indigno, a título oneroso, bienes

pertenecientes a la sucesión, antes de entablarse la acción o excepción

de indignidad».

En una interpretación a contrario sensu se puede decir que basta que la

indignidad esté alegada como acción o excepción para que perjudique a

terceros, sin necesidad de estar anotada. Esta interpretación no es

correcta y se opone al principio de fe pública. Para que la indignidad

perjudique a terceros, debe estar anotada la de

134


manda. De esta opinión participa el distinguido jurista nicaragüense Dr.

Joaquín Cuadra Zavala. 1

2. Solución

La demanda de René no perjudica a José.


1. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua, 1967. Tomo 1, p. 360.

CASO 76

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 18 del R.R.P. los treinta días de la anotación por faltas

subsanables se cuentan desde su propia fecha y no desde la

presentación del título.

La razón, dicen Galindo y Escosura, para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de concederle al interesado íntegramente el plazo señalado, pues la calificación y la correspondiente anotación se producen con posterioridad a la fecha de la presentación del título en el Diario. 1

2. Solución

Los treinta días de la anotación se principian a contar desde el día 13 de

enero.


1. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Madrid, 1882. Tomo III, pp.

483 y 484.

135


CASO 225

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 18 del R.R.P., puede el Registrador cancelar de

oficio la anotación por faltas subsanables, si dentro del plazo de treinta

días no se le presenta el título subsanado en forma, providencia del Juez

mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse

prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio

ordinario.

2. Solución

Puede el Registrador cancelar de oficio la anotación a favor de Roberto.

CASO 78

1. Consideraciones

El acreedor simple puede pedir embargo en los bienes del deudor, pero

no anotación de demanda que sólo cabe, por regla general, cuando se

ejercitan acciones reales. De ahí que si lo pedido es una anotación de

demanda y no un embargo, la correspondiente anotación carece de

eficacia y no perjudica a los terceros.

2. Solución

La anotación de lván no perjudica a Santiago.


Ver casos Núms. 34, 43, 45, 46, 48 y 50.

CASO 79

1. Consideraciones

Un asiento sin firma no puede servir de base para practicar otros

posteriores que se deriven de él. Es conveniente advertir que auto-

136


res como Galindo y Escosura, 1 seguidos por Morell, 2 piensan que puede

hacerse la inscripción porque, sean cuales fueren los defectos que

contuviere una inscripción, el Registrador debe considerarla válida

mientras no se cancele.

No obstante, el interesado puede pedir anotación preventiva de su título.

2. Solución

La venta a favor de Pedro no es inscribible, pero sí anotable.


1. Op. cit., 1885, t. V, p. 73; 2. Op. cit, 1930, t. IV, p. 697. Ver

caso Núm. 40.

CAPITULO IV LA FINCA Y SUS

MODIFICACIONES

CASO 80

1. Consideraciones

La fusión cabe aunque una o todas las fincas están hipotecadas a la

misma o diferentes personas. Es conveniente advertir que la Corte no

participa de este criterio, pues considera que la fusión cabe, en general,

cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueño y están libres de

gravámenes. En particular, pueden fusionarse si sobre todos ellos pesan

distintos gravámenes y éstos pertenecen a una misma persona. Si los

gravámenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas

las fincas, no debe hacerse la fusión.

2. Solución

Es inscribible la fusión.

137



1. Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812. Cta. del 20 de febrero de

1959, B.J., p. 19709 y Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398.

CASO 81

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3941 C., en el Registro sólo pueden inscribirse los

títulos que consten de escritura pública, de ejecutoria o de otro

documento auténtico, expresamente autorizado por la ley para este

efecto. La fusión no se escapa a esta regla, por lo que debe hacerse en

escritura pública. Sólo por excepción se inscriben en documento privado

las mejoras, por así autorizarlo expresamente el art. 3956 C.

Algunos Registradores inscriben la fusión aun cuando se haga en

documento privado, pero esta es una práctica viciosa que debe

desterrarse,

2. Solución

No es inscribible la fusión.


Ver casos Núms. 82 y 172.

CASO 82

1. Consideraciones

Creo que no hay inconveniente para que el dueño del inmueble solicite

que se desmembre una parte del mismo y se inscriba en folio

independiente a su favor, pero este acto debe hacerse en escritura

pública, a tenor del art. 3941 C.

138


2. Solución

No se puede inscribir la desmembración en documento privado.


Ver casos Núms. 81 y 172.

CASO 83

Consideraciones

Cuando los inmuebles están separados por un camino o carretera

no cabe la fusión.

Solución


CASO 84

1. Consideraciones

La figura de la agrupación no está reconocida en nuestra legisla-

ción, por lo que no es procedente. En España está contemplada1

2. Solución

No es inscribible esta modificación.


1. Art. 48 R.H.

139


CASO 222

1. Consideraciones

Lo que procede es destruir la fusión y volver a habilitar los folios de las

diferentes fincas fusionadas que con ocasión de la misma fueron

cancelados.

Hecho esto, se inscribe en la cadena de la finca X la adquisición de Domingo.

Esta solución es aconsejada por Rica y Arenal.1

2. Solución

Debe destruirse la fusión e inscribir en la cadena registral de la finca X la adquisición de Domingo.


1. «La unificación de fincas y sus problemas». Libro Homenaje a Don Ramón de la Rica y Arenal. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1976, t. II, p. 503.

CASO 86

1. Consideraciones

No existe un procedimiento especial para incorporar el exceso de cabida,

por lo que el interesado debe recurrir al juicio de deslinde, o bien a la

mensura, pero como ésta se hace sin citación de los colindantes,

algunos Registradores no la inscriben, por lo que es aconsejable

consultar de previo con éstos para evitar sorpresas.

2. Solución

Alberto tiene a su disposición el deslinde o la mensura.

140


CASO 87

1. Consideraciones

No existe obstáculo legal o de principios que impida al propietario de

inmuebles dividirlos en diferentes lotes y pedirle al Registrador que les

asigne folios independientes a favor del solicitante.

2. Solución

Es inscribible la división de la urbanización Los Laureles.

CASO 88

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 3774 C. la hipoteca que pesa sobre uno de los

inmuebles no se extiende o grava a los otros fusionados. De aquí se

deriva, expresa Rica y Arenal, que, aunque existan la unidad física y la

unidad registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de

derechos reales tal unidad, porque cada finca o porción unificada

conserva exclusivamente la responsabilidad privativa de los que sobre

ellas pesan antes de la unificación. Es decir, los derechos reales quedan

como formando dentro de la finca agrupada compartimientos estancos.

El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede dirigir la ejecución contra

la finca total, sino solamente contra la parcial objeto de la hipoteca.1

2. Solución

Con la fusión la hipoteca que grava la finca X no afecta o grava a la finca H.


«La unificación de fincas y sus problemas». Libro Homenaje, t. II, p. 503.

141


CASO 222

1. Consideraciones

La fusión cabe cuando las dos fincas están contiguas y pertenecen al

mismo dueño. Tal criterio es confirmado en las consultas del 22 de mayo

de 1951, B.J., p. 15820; del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 y del 20

de febrero de 1959, B.J., p. 19709.

2. Solución


CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y

PRESCRIPCION

CASO 90

1. Consideraciones

La posesión de inmuebles no se adquiere con la inscripción y la manera

idónea para probarla es por medio de la prueba testifical.

Debe advertirse que, con relación a la adquisición y protección de la

posesión, nuestro Código Civil estableció dos sistemas antagónicos: el

de la posesión inscrita, tomado de Chile, y el que no exige la inscripción

para la adquisición y protección de la posesión. La doctrina nicaragüense

se inclina a favor del último criterio.

2. Solución

No es necesario presentar el título inscrito para probar la posesión.

142


CASO 91

1. Consideraciones

La prescripción extraordinaria cabe contra título inscrito. 1 No requiere

título y en caso de que exista no es necesario que esté inscrito. Tal cosa

se deduce del art. 897 inc. 3 C. que dice: «No obstante,

extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas

comerciables que no ha sido adquirido por la prescripción común, en

virtud del lapso de treinta años, aunque no se tenga título y cualquiera

que sea la condición del poseedor».

2. Solución

Héctor puede adquirir por prescripción extraordinaria contra el título

inscrito de Samuel.


1. S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B,J., p. 9723. S. 9:45 m. del 11 de

junio de 1970, B.J., p. 112. S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p.

282.

CASO 92

1. Consideraciones

El título supletorio no es justo título para fundamentar la prescripción

ordinaria, pues solo acredita el hecho de la posesión, y, por consiguiente,

no tiene el carácter de traslativo de dominio; sólo habilita al titular para

adquirir el dominio por prescripción extraordinaria.1

2. Solución

No puede adquirir Mario por prescripción ordinaria fundada en un título supletorio.

143



1. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de

mayo de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p.

7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193. S. 10 a.m. del 20

de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946,

B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825. S.

10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865. S. 10 a.m. del 11 de

agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957,

B.J., p. 18784. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125.

CASO 93

Consideraciones

Las ventas o trasmisiones basadas en un título supletorio son justos

títulos para adquirir por prescripción ordinaria. Este criterio lo confirma la

Corte Suprema. 1

Debe advertirse que la opinión anterior no es unánime, pues existen algunos juristas nicaragüenses que piensan en forma contraria.

Solución

Esteban puede adquirir por prescripción ordinaria.

Notas y remisiones

1. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11 a.m. del 23

de septiembre de 1943, B.J., p. 12159. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de

1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p.

19125. S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162.

144


CAPITULO VI

INMATRICULACION DE FINCAS

CASO 94

1. Consideraciones

Cuando la finca nunca ha tenido inscripción registral, el dueño o

poseedor puede solicitar ante el Juez competente título supletorio y una

vez extendido se inscribirá en el Registro, abriendo folio independiente.

2. Solución

Francisco puede solicitar título supletorio del inmueble X e inscribirlo en el Registro.

CASO 95

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 19 del R.R.P., aclarado y adicionado por Ley de 17 de

Agosto de 1945, los medios de inmatriculación son tres: el título

supletorio, la venta forzada y la prenda pretoria, este último anormal y

provisional.

No obstante, la Corte Suprema de Justicia, con buen criterio, ha

autorizado a los Registradores para que inscriban, abriendo folio, las

ejecutorias que declaran el dominio del inmueble a favor de la persona

que pide la inmatriculación. 1

2. Solución

Puede Martín abrirle folio en el Registro a la finca X con la ejecutoria de

la sentencia.

145



1. Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 y Cta. del 8 de julio de 1973, B.J., p. 306.

CASO 96

1. Consideraciones

La venta forzada puede abrir folio con arreglo al art. 19 del R.R.P.,

siempre, por supuesto, que no haya título anterior inscrito.

2. Solución

Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada.

CASO 97

1. Consideraciones

El que hace mejoras en terreno ajeno puede solicitar título supletorio de las mismas, con intervención del dueño del terreno. En esta forma nos sumamos a la consulta de la Corte Suprema del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179.

Debe advertirse que, del criterio anterior, la Corte se ha apartado en

varias sentencias, sosteniendo que no se puede solicitar títulos

supletorios de mejoras en terreno ajeno.

2. Solución

Sebastián puede solicitar título supletorio sobre las mejoras.


1. S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209. S. 10 a.m. del

30 de julio de 1936, B.J., p. 9358. S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936,

B.J., p. 9364. S. 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p. 13561.

146


CASO 98

1. Consideraciones

La Corte Suprema ha autorizado para que se abra folio con la anotación

preventiva de la venta del inmueble sobre el que se está solicitando título

supletorio.1 Una vez extendido el título supletorio, se presenta en el

Registro y se extenderá su inscripción en el primer asiento. Luego se

convierte en inscripción definitiva la anotación preventiva, ocupando el

segundo asiento de la cadena.

2. Solución

Es anotable la venta a favor de Roberto.



CASO 99

1. Consideraciones

Con arreglo a los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C., la doble inmatriculación

es rechazada en nuestro sistema. No se puede inscribir un título

supletorio, una venta forzada o una prenda pretoria, si el inmueble está

inscrito anteriormente a favor de otra persona distinta del solicitante. Son

abundantes las sentencias de la Corte que rechazan la doble

inmatriculación.1

2. Solución

No es inscribible el título supletorio a favor de Róger.


1. S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de

septiembre de 1940, B.J., p. 1115 1. Cta. del 3 de julio de 1941,

147


B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871. Cta. del

30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949,

B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393. Cta. del 28 de

noviembre de 1953, B.J., p. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p.


CASO 100

1. Consideraciones

La declaratoria de herederos no es un medio de inmatricular fincas y, por

ende, no está consagrado en nuestra legislación. Este criterio lo confirma

la Corte Suprema de Justicia. 1

2. Solución

Juan y Pedro no pueden abrir folio con la declaratoria de herederos.



CASO 101

1. Consideraciones

Los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C. no permiten que se registre un título

supletorio, una venta forzada, o cualquier otro instrumento de

inmatriculación, si el inmueble aparece anteriormente inscrito a favor de

persona distinta del solicitante,

2. Solución

No es inscribible la venta forzada a favor de Juan.

148


CASO 102

1. Consideraciones

El derecho real de hipoteca no concede la posesión del inmueble

gravado, pues ésta continúa ejercitándola el deudor; por lo tanto, no

puede ser objeto de titulación supletoria.

2. Solución

Salvador no puede obtener título supletorio de su derecho.

CASO 103

Consideraciones

No pueden ser objeto de titulación supletoria las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesión capaz de conducir a la prescripción adquisitiva.

Solución

No puede Manuel obtener título supletorio de su derecho.

CASO 104

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 3900 C. la anticresis es nula si no se constituye en escritura pública inscrita, por lo que no puede ser objeto de titulación supletoria.

2. Solución

Francisco no puede obtener título supletorio de su derecho.

149


CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION

CASO 105

1. - Consideraciones

La transmisión del dominio se produce por el solo consentimiento de las

partes, sin necesidad de que se inscriba el título en el Registro. Tal

opinión la fundo en los arts. 1846, 2530, 2540, 2579, 3937 y 3948 C.

Nuestro Registro es declarativo, pero admite importantes excepciones en

las que la inscripción es un requisito para la validez de ciertos actos y

contratos. 1

2. Solución

Hay transmisión de dominio a favor de Pedro.


1. Arts. 1479, 2749, 2768, 2774 y 3900 C.

CASO 106

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1479 C., el usufructo que recae sobre bienes inmuebles por acto entre vivos carece de validez si no se otorga por instrumento público inscrito.

2. Solución

No hay constitución válida de usufructo a favor de Nubia.

150


CASO 107

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1479 C., para que exista el usufructo constituido en

testamento, éste debe inscribirse.

2. Solución

No hay constitución válida de usufructo a favor de Miguel.

CASO 108

1. Consideraciones

La hipoteca nace con independencia del Registro y por medio de la

inscripción viene a ser oponible a terceros. Tal cosa se desprende del

art. 3816 C. Algunos piensan, fundados en autores españoles, que la

inscripción es requisito para la constitución de la hipoteca. Quienes así

piensan se olvidan de que en nuestro sistema no existen preceptos,

como los arts. 1875 C. español, 145 y 169 de la Ley Hipotecaria, que

establecen el carácter constitutivo de la inscripción del derecho de

hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresamente el

carácter declarativo de la inscripción.

Debe advertirse que la falta de inscripción de la hipoteca le resta eficacia procesal, pues no tendrá fuerza ejecutiva con arreglo al art. 1691 Pr.

2. Solución

Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo.


Ver caso Núm. 109.

151


CASO 222

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3816 C., el derecho real de hipoteca existe sin necesidad de la inscripción; sin embargo, de acuerdo con el art. 1691 Pr. no presta mérito ejecutivo.

2. Solución

Debe acogerse la excepción opuesta por Carlos.

3. Notas y remisiones Ver

caso Núm. 108.

CASO 110

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de

bienes inmuebles es necesario escritura pública debidamente inscrita.

Para que dicho artículo se aplique, basta que una de las cosas

permutadas sea inmueble.

2. Solución

No hay permuta a favor de José y Ramón.

CASO 111

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de

derechos hereditarios es necesario escritura pública debidamente inscrita.

Para que dicho artículo se aplique, basta que una de las cosas

permutadas sean derechos hereditarios.

152


2. Solución

No hay permuta a favor de Clara y Consuelo.

CASO 112

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2768 C., no tiene validez la donación entre vivos de inmuebles si no es otorgada en escritura pública debidamente inscrita.

2. Solución

No hay donación válida a favor de Rigoberto.

CASO 113

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3900 C., el contrato de anticresis es nulo sí no se

constituye por escritura pública inscrita.

2. Solución

No hay anticresis válida a favor de Marcos.

CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

CASO 114

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2575 inc. 2 C., si el inmueble fuere vendido a

diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al adquirente que

antes haya inscrito en el Registro; pero dentro de las cuarenta y ocho

horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura más, en

153


su caso, el término de la distancia, sólo el primer comprador podrá

inscribir, lo cual constituye una reserva legal de prioridad.

En el caso analizado no rige la reserva legal, pues Carmen no inscribió ni

antes ni después del plazo de las cuarenta y ocho horas. Por otra parte

Ofelia inscribió primero, tiene buena fe y su título es oneroso,

circunstancias que la convierten en tercero protegido por la fe pública.

2. Solución

Ofelia adquiere el inmueble X.

CASO 115

Consideraciones

La Corte Suprema, con buen criterio, ha dicho que en la certificación que

se libre deberá hacerse constar la existencia de las prendas, pero el

Registrador debe abstenerse de calificarlas como gravámenes.

Solución

El Registrador puede certificar que la finca X no tiene gravámenes, pero

debe hacer constar la existencia de las prendas.

Notas y remisiones

1. Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709.

CASO 116

1. Consideraciones

El art. 72 del R.R.P. está en roce con el art. 3973 C., pues mientras el

primero establece que la cancelación podrá declararse nula con perjuicio

de terceros, cuando se declare falso, nulo e ineficaz el título en cuya

virtud se hubiere hecho, cuando la haya ordenado un tribunal

incompetente o cuando se haya verificado por error o frau-

154


de; en la parte final del segundo se preceptúa que la nulidad de la

cancelación sólo perjudica a los terceros, posteriores, cuando se haya

inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se declare en

juicio.

Creo que ante tal contradicción prevalece el art. 3973 C., ya que este artículo responde al principio de fe pública registral, base en que descansa nuestro sistema registral.

Con arreglo, pues, al art. 3973 C. la cancelación del asiento de

cancelación de la hipoteca a favor de Emilio no perjudica a Róger, quien

está protegido por la fe pública registral, pues adquirió de quien en el

Registro tiene título inscrito, es de buena fe, su título es oneroso y fue

inscrito.

La Corte Suprema, fundada en el art. 3973 C., mantuvo en primer lugar o

rango al acreedor hipotecario que recibió en garantía el inmueble ya libre

de la primera hipoteca, por haberse cancelado en el Registro en virtud de

escritura falsa. 1

2. Solución

A Róger no le perjudica la hipoteca de Emilio.


1. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.

CASO 117

1. Consideraciones

Las servidumbres aparentes que son patentes a los sentidos perjudican a

terceros, aunque no estén inscritas. La propia y real publicidad que

despliegan es suficiente para oponerlas a terceros, sin necesidad de

inscripción. Con arreglo a lo expuesto, a José le perjudica la servidumbre

no inscrita y no puede invocar la fe pública registral, que en este caso no

opera a su favor.

155



José no está protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no inscrita.

CASO 118

1. Consideraciones

No están cubiertos por el manto protector de la fe pública los actos

celebrados por el heredero aparente con base en una declaratoria de

herederos. Los terceros que adquieren en esas condiciones no pueden

ampararse en la fe pública, porque, de conformidad con el art. 745 Pr., la

resolución que se dicta en las diligencias de jurisdicción voluntariamente

tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien tenga mejor o

igual.

El anterior criterio está confirmado por la Corte Suprema 1 y el doctor

Joaquín Cuadra Zavala.2

Con arreglo a lo expuesto, Rafael no es tercero protegido por el Registro,

ya que adquirió con base en una declaratoria de herederos.

2. Solución

Rafael no es tercero protegido por el Registro.


1. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498. 2. Op. cit., 1967, t.

II, pp. 482 y 493.

156


CASO 119

1. Consideraciones

La fe pública registral protege a los que adquieren con base en un testamento, aunque después se declare nulo, falso o revocado, siempre que reúnan las condiciones para ser amparados por el Registro.

La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, ha dicho que es tercero

protegido por el Registro, el que compra al heredero instituido en una

memoria testamentaria, aunque después se anule y cancele dicha

memoria. 1

Participa dei anterior criterio el doctor Joaquín Cuadra Zavala y dice: «Si el heredero aparente ha fundado su pretendido derecho en un testamento inscrito, en el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta más tarde que es falso, nulo o ha sido revocado, por otro posterior, el adquirente podrá legalmente ampararse en el Registro, si la causa de nulidad, de falsedad, la revocación del testamento no aparecen explícita o implícitamente en el Registro». 2

En el caso analizado, Miguel adquiere de un heredero testamentario que

tiene inscrito su derecho; además, adquirió a título oneroso, de buena fe,

e inscribió su título, circunstancias que lo convierten en tercero registral

protegido por el Registro.

2. Solución

Miguel es tercero protegido por el Registro.


1. S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, BJ, p, 156; 2. Op. cit. t. II, p. 482.

157


CASO 222

1.Consideraciones

La presunción de que los derechos existen y pertenecen al titular registral

de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en

el Registro no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la

posesión y la facultad de disposición del 'titular registrali, son los

principales efectos sustantivos de la legitimación.

Pero es al contacto con el Registro cuando la presunción despliega su

fuerza protectora y adquiere relevancia, trasladando la carga de la

prueba al que la niega o contradice.

Ahora bien, si se presume que el derecho existe y le pertenece al titular registral, es obvio que éste aparezca procesalmente, sea como demandante, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular del derecho con sólo presentar la certificación registral y al que impugna esa calidad le corresponde probar lo contrario.

No obstante lo expuesto, en Nicaragua no se contempla el principio de

legitimación en sus proyecciones procesales, ya que las certificaciones

registrales constituyen solamente un medio subsidiario de prueba.

Solamente comprobando plenamente la pérdida causal del protocolo y

de la escritura original, y no habiendo ningún testimonio legalizado, hará

fe para probar el gravamen, obligación o exoneración cualquier traslado

que, previa citación contraria y decreto judicial, se compulse del Registro

de Hipotecas o del Registro de la Propiedad o de cualquier otro Registro

Público. 1

2. Solución

No es suficiente la certificación para comprobar el dominio de Angel.

158



1. Arts. 1143 Pr., 2378 y 2379 C., y S. 11 a.m. del 2 de junio de 1931,

B.J., p. 7764. S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S.

10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468..S. 10 a.m. del 13 de

julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p.

15663. S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202.

CASO 121

1. Consideraciones

Con arreglo a los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P., la inscripción no

convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley.

Estos artículos rechazan el principio de la fuerza probante formal de la

inscripción, en virtud del cual el Registro siempre debe presumirse

exacto.

No obstante, en el mismo art. 3949 C., en forma excepcional, se dispone

que la nulidad no trasciende a los terceros registrales.

2. Solución

No debe prosperar la defensa esgrimida por Martín,

CASO 122 1. Consideraciones

El tercero para ser protegido debe reunir los requisitos siguientes:

1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. 2.

Adquirir a título oneroso. 3. Que la causa de nulidad, rescisión,

resolución, etc., no resulten claramente del Registro. 4. Que haya

adquirido de buena fe. Este requisito no lo exige la ley, pero sí la

jurisprudencia. 1 5. Que inscriba su adquisición.

159


No incluyo el requisito de la notificación de la inscripción contemplado en el art. 3796 C., por cuanto razones de seguridad aconsejan no aplicarlo, lo que no puede constituir una excusa para no suprimirlo en una futura reforma del sistema.

En el caso analizado, la nulidad del título de Miguel no perjudica a José, por cuanto éste reúne los requisitos necesarios para ser protegido por el Registro.

2. Solución

José puede invocar la condición de tercero protegido por el Registro y mantener firme su adquisición.


1. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 20 de

octubre de 1928, B.J., p. 6460. S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p.

13948. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del

15 de junio de 1966, B.J., p. 150.

CASO 123

1. Consideraciones

Con arreglo a los arts. 3937 y 3948 C, los títulos que no estén inscritos no perjudican a terceros. Lo que no está en el Registro, no existe para los terceros. Es el aspecto negativo de la publicidad material.

En el caso analizado, a Emilio no le perjudica la hipoteca de Angel, por cuanto no estaba registrada cuando adquirió su derecho y además reúne los requisitos para ser tercero protegido: adquisición del titular registral, título oneroso, buena fe, e inscripción del título.

2. Solución

No perjudica a Emilio la hipoteca de Angel.

160


CASO 124

1. Consideraciones

De la información sólo resulta probada la posesión y no el dominio. Esta

inscripción posesoria recibe igual trato registral que la dominical, de tal

manera que, como dice la Corte Suprema, «todos los derechos que

corresponden ante el Registro al dueño verdadero con título inscrito,

corresponden también al que ostenta un título supletorio inscrito, quien

es dueño aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir

derechos con relación a su finca, y estos derechos se inscriben en el

Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueño, aunque todos

ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de

posesión». No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los

verdaderos dueños, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones

en contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos puedan

ampararse en la fe pública registral,1 pues el título supletorio se extiende

sin perjuicio de terceros de mejor derecho. Claro está que si el que

inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme frente

a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueño,

él y sus sucesores están expuestos a las acciones de los verdaderos

propietarios y sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y no pueden

alegar, como se expresó anteriormente, la calidad de terceros protegidos

por el Registro.2

Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. No ha contratado con ningún titular registral el que inscribe un título supletorio, ya que éste por primera vez lleva al Registro una finca que jamás había tenido inscripción.

2. Solución

Diego no es tercero protegido por el Registro.

161



1. Arts. 3796 y 3949 C.; 2. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R.R.P. S. 10 a.m. del

2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930,

B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m.

del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de

1931, B.J., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130.

S. 10 a.m.. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11 a.m. del 25 dé

septiembre de 1936, B.J., p. 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de

1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915.

S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de

agosto de 1939, B.J, p. 10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J.,

p. 12336. S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288. S.

11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 12 m. del 21 de

diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J.,

p. 14717. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 10:35

a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.


CASO 125

1. Consideraciones

Hemos visto en el caso anterior que el que inscribe un título supletorio y sus sucesores no pueden ampararse en la fe pública registral frente al verdadero propietario que reivindica el inmueble.

En el caso analizado, Ulises adquirió de Juan, quien había obtenido título

supletorio, por lo que no es tercero protegido frente a Alejandro.

2. Solución

Ulises no es tercero protegido por el Registro.

162



Ver casos Núms. 124, 126 y 127. CASO 126

Consideraciones

El que inscribe una venta forzada sin título anterior inscrito y sus

sucesores, están expuestos a la acción reivindicatoria del verdadero

propietario y no pueden ampararse en la fe pública registral.

Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1

Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido

por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro aparece con

facultad para trasmitir.

No llena este requisito el que abre folio en el Registro con una venta forzada, pues no ha adquirido de un titular registral. La inscripción de la venta incorpora el inmueble a la vida registral.

Solución

Alberto no es tercero protegido por el Registro.

Notas y remisiones

1. S. 11:30 a.m.. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447. S. 11: 15 a.m.

del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327.


CASO 127

1. Consideraciones

Como ya dije en el caso anterior, el que inscribe una venta forzada sin

título anterior inscrito y sus sucesores, están expuestos a la

163


acción reivindicatoria del verdadero propietario y no puede ampararse en

la fe pública registral.

En el caso analizado, Róger adquirió de Diego, quien había inscrito la venta forzada.

2. Solución

Róger no es tercero protegido por el Registro.

3. Notas y remisiones Ver

casos Núms. 124, 125 y 126.

CASO 128

1. Consideraciones

La demanda de nulidad del testamento que ha sido anotada únicamente

en el Libro de Personas no perjudica a los terceros adquirentes, ya que

nuestro sistema registral sigue la técnica del folio real y, por lo tanto, lo

que no aparece inscrito en la hoja destinada al inmueble, sea porque el

título no ingresó al Registro, sea porque se inscribió en otra

equivocadamente o en forma incompleta, no puede perjudicar a dichos

terceros.

Dentro del anterior criterio, la Corte Suprema ha dicho que la declaratoria

de nulidad de un testamento, aunque la respectiva demanda haya sido

inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas

efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en el

Libro de Propiedades.

2. Solución

No le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos.


1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370.

164


Ver caso Núm. 47.

CASO 129

1. Consideraciones

El aporte que del inmueble X hizo Emilio a la sociedad «A» no convierte

a ésta en tercero registralj.

2. Solución

La sociedad «A» no es tercero registral.

CASO 130

1. Consideraciones

En el caso analizado creo que debe rasgarse el velo de la personalidad

jurídica y dirigir la atención hacia los socios. Cabe, pues, aplicar la teoría

de la penetración en el sustrato personal de la sociedad.

2. Solución

La sociedad «A» no es tercero registral.

CASO 131

1. Consideraciones

Luis no es tercero registral protegido por cuanto es heredero de Raúl. El

heredero es el continuador de la personalidad del difunto.

2. Solución

Luis no es tercero registral protegido.

165


CASO 222

1. Consideraciones

La onerosidad del título del adquirente es uno de los requisitos que debe

reunir el tercero para ser protegido por el Registro.

Este requisito no lo llena Uriel, pues adquirió de Rodolfo por donación.

La Corte Suprema confirma lo expuesto. 1

2. Solución

Uriel no es tercero registral protegido.


1. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21

de diciembre de 1934, B.J., p. 8871. S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de

1964, B.J., p. 442.

CASO 133

1. Consideraciones

La onerosidad del título se exige al tercero que invoca la protección del Registro y no al transferente.

En el caso analizado Manuel, adquirió a título oneroso y reúne los demás

requisitos para ser protegido por el Registro.

La circunstancia de haber adquirido de un donatario (Francisco) no le

perjudica.

Se pronuncian dentro de este criterio Cuadra Zavala1 y Morell y Terry.2

166


2. Solución

Manuel es tercero registral protegido.


1. Op. cit., t. ll, p. 494; 2. Op. cit., 1927, t. ll, pp. 679 y 680.

CASO 134

1. Consideraciones

La protección que operó a favor del tercero se extiende a los posteriores

adquirentes, sean a titulo oneroso o a título gratuito (herencia, donación).

En el caso analizado Luis reúne todos los requisitos para ser protegido

por el Registro, por lo que Roberto, su donatario, puede beneficiarse de

la posición de Luis y ser mantenido en su adquisición.

2. Solución

Roberto puede beneficiarse de la posición de Luis.


Ver caso Núm. 143.

CASO 135

1. Consideraciones

Uno de los requisitos para que el tercero sea protegido es su buena fe.

En el caso analizado, Carlos está de mala fe y, por lo tanto, no puede ser

tercero protegido por el Registro.

2. Solución

Carlos no tiene la calidad de tercero protegido por el Registro.

167


CASO 222

Consideraciones

La buena fe se presume en el tercero 1 y al que la niega le corresponde

probar lo contrario, o sea, la mala fe.

Solución

Humberto no necesita probar su buena fe.

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168


CASO 138

1. Consideraciones

Creo que el tercero que se defiende del título no inscrito debe reunir

todos los requisitos que se exigen al tercero frente al titulo claudicante de

su transferente, a saber: a) adquirir del titular registrai; b) buena fe; c)

título oneroso; d) inscribir la adquisición.

En el caso analizado, José es de mala fe, y, por lo tanto, no puede ser protegido por el Registro.

No piensa así el doctor Cuadra Zavala, quien, influenciado por los sistemas latinos, opina que en el supuesto de las ventas sucesivas de un mismo inmueble el tercero no necesita de la buena fe. Dice: «Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley dispone que la propiedad la adquiere el primero que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe, esto, aunque haya tenido conocimiento de que se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble». 1

2. Solución

José no es tercero protegido por el Registro.

3. Notas y

remisiones 1. Op. cit., t. II, p.

479.

CASO 139

1. Consideraciones

Uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es el haber adquirido del titular registral.

Pedro no llena dicho requisito, pues no ha adquirido de ningún titular

registral. En otras palabras, el inmatriculante no es tercero protegido.

169


2. Solución Pedro no es protegido

por el Registro. CASO 140

1. Consideraciones

Las inscripciones que se hagan en el Libro de Documentos Privados no

perjudican a los terceros adquirentes, ya que nuestro sistema sigue la

técnica del folio real y, por lo tanto, lo que no aparece inscrito o anotado

en él no les afecta.

En el caso analizado, no le perjudica a Napoleón la inscripción de la

adquisición de Miguel y además reúne todos los requisitos para ser

protegido por el Registro.

2. Solución

La inscripción a favor de Miguel no perjudica a Napoleón en su condición

de tercero protegido.

CASO 141

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., si durante los treinta días de vigencia

de la anotación del decreto de embargo no se presenta el embargo ya

trabado, quedará cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento.

Por manera que el Registrador puede extender certificación de libertad

de gravamen de la finca.

Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.1

2. Solución

El Registrador puede certificar que la finca X está libre de gravamen.

170



1. Cta. de 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871. CASO 142

1. Consideraciones

Los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario y donatario) deben

respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art.

2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública, pues es

necesario el título oneroso.

2. Solución

Manuel no es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl.

CASO 143

1. Consideraciones

La protección que operó a favor del tercero se extiende a los posteriores

adquirentes sean a título oneroso o a título gratuito (herencia, donación).

En el caso analizado Salvador es tercero protegido por reunir todos los

requisitos necesarios, por lo que David, su heredero, puede beneficiarse

de la posición de su causante y ser mantenido en su adquisición.

2. Solución

Sí; se extiende la protección registral de Salvador a David.


Ver caso Núm. 134.

171


CASO 222

1. Consideraciones

Uno de los requisitos para que el tercero reciba la protección del Registro

es que haya adquirido a título oneroso.

En el caso analizado Sergio no llena este requisito, pues es legatario de

Aquiles y, por lo tanto, adquirió a título gratuito.

2. Solución

Sergio no es tercero protegido por el Registro.

CASO 145

1. Consideraciones

En el caso analizado existe doble venta del mismo inmueble a personas

diferentes, pero con la modalidad que el causante (Joaquín) otorga la

primera y el heredero (Diego) la segunda.

Para los efectos legales, Joaquín y Diego son la misma persona y, por

ende, la solución del caso se rige por el art. 2575 inc. 2 C. Además, en

dicho artículo no se expresa que la doble venta proceda de. una misma

persona, sino que una misma cosa se le hubiere vendido a diferentes

compradores.

Por otra parte, David reúne todos los requisitos para recibir la protección

registral.

David inscribió primero y reúne los requisitos para recibir la protección

registral, por lo que adquirió el inmueble excluyendo a Pedro.

2. Solución

David adquiere el inmueble X excluyendo a Pedro.

172


CASO 146

1. Consideraciones

En el caso analizado, estamos en presencia de doble venta del mismo inmueble a diferentes personas, pero con la modalidad de que la primera venta la otorga el causante (Ulises) y la segunda su legatario (Andrés).

Creo que debe resolverse de acuerdo con el art. 2575 inc. 2

Crisanto inscribió primero y reúne todos los requisitos para ser protegido

por el Registro, por lo que adquirió el inmueble X excluyendo a Raúl.

2. Solución

Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Raúl.

CASO 147

Consideraciones

En el caso analizado, existe una doble venta y la institución hereditaria

del vendedor (Adán) a favor del segundo comprador (Sergio). Sergio ya

había adquirido su condición de tercero protegido por el Registro, al

reunir todos los requisitos, antes de aceptar la herencia y seguirá

teniendo esa protección a pesar de dicha aceptación; sin perjuicio de

responder con sus bienes por los daños y perjuicios a Sebastián, si la

acepta sin beneficio de inventario. Si fue a beneficio de inventario,

responderá sólo con los bienes de la herencia.

Debe tenerse presente que, con arreglo al art. 1254 C., toda herencia se

entiende aceptada a beneficio de inventario, aunque no se exprese, y

cualquiera que sea la condición del heredero aceptante.

Solución

Sergio no pierde su calidad de tercero protegido por el hecho de ser

heredero de Adán.

173


CASO 222

1. Consideraciones

La partición es declarativa y su propia naturaleza impide que de la misma

nazca la figura del tercero,

En el caso analizado, Miguel y Sergio han sido parte del contrato nulo y

la partición posterior no los convierte en terceros

2. Solución

Miguel y Sergio no son terceros registrales.

CASO 149

1. Consideraciones

El título del tercero debe ser válido. En el caso analizado, como se trata

de una nulidad absoluta puede ser pedida por Róger en juicio ordinario y

obtener la correspondiente cancelación y la inscripción del suyo.

Para Lacruz y Sancho Rebullida el acto de adquisición nulo aunque inscrito no puede oponerse a un acto de adquisición válido no inscrito.1

2. Solución

Sebastián no es tercero registral.


1. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968, p.201.

174


CASO 150

1. Consideraciones

En el caso analizado, José no tiene un título válido con que fundamentar su calidad de tercero registral protegido por el Registro y mantener la inscripción registral. José jamás ha sido propietario del inmueble X.

2. Solución


CASO 151

1. Consideraciones

El que inscribe título supletorio no puede invocar la condición de tercero registral protegido por el Registro, pues no llena el requisito de adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir.

2. Solución

José no es tercero registral protegido.

CASO 152

1. Consideraciones

El tercero a que se refiere el art. 3950 inc. 2, parte segunda C. es al

subsiguiente, es decir, el que adquirió del primer adquirente. Con

relación a éste, que adquiere del deudor, la acción pauliana actúa con

independencia del Registro. Si se prueban los requisitos exigidos,

prospera; en caso contrario será rechazada.1 La fe pública, pues, se

abstiene de operar.

175


En el caso analizado, José adquiere a título oneroso y no es cómplice en

el fraude, por lo que, con arreglo al art. 2233 C., no prosperará la acción

revocatoria. Pero no prospera porque se trata de un tercero registral

protegido por el Registro, sino porque no existe un requisito exigido,

como es la complicidad de José,

2. Solución

José no es tercero registral, pero la acción pauliana no le perjudica

porque adquirió a título oneroso y no es cómplice en el fraude.

3. Notasy remisiones

1. Arts. 2227, 2228, 2232 y 2333 C.

CASO 153

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3950 inc. 2, parte primera C., el Registro no protege al

segundo adquirente a título lucrativo, aunque adquiera de buena fe. El

mencionado artículo no hace más que aplicar el art. 2235 C.

2. Solución

Mario no es tercero protegido por el Registro.

CASO 154

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3950 inc. 2 C., la acción revocatoria pauliana no

perjudica a los terceros de buena fe.

En el caso analizado, Luis es tercero de buena fe y reúne las demás

condiciones para ser protegido por el Registro.

176


2. Solución

Sí; Luis es tercero protegido por el Registro. CASO 155

1. Consideraciones

La validez del acto o negocio adquisitivo del tercero es un requisito para que pueda ser protegido por el Registro. Es decir, sin este requisito no opera la fe pública.

En el caso analizado José tiene un título nulo, por lo que no es tercero

protegido.

2. Solución


CASO 156

1. Consideraciones

La protección que opera a favor del tercero también beneficia a los

readquirentes, a menos que exista confabulación fraudulenta.

En, el caso analizado, Domingo, readquirente que originalmente había adquirido en virtud de venta nula, puede beneficiarse de la protección que recibió Camilo del Registro.

2. Solución

Domingo puede beneficiarse de la protección de Camilo.

177


CASO 222

1. Consideraciones

La protección registral que ya operó a favor del tercero aprovecha a los

posteriores adquirentes, aunque sean a título gratuito o no estén de

buena fe, por conocer la causa de invalidez del título del que le vendió o

enajenó al tercero y que fue convalidada por la fe pública a favor de éste.

En el caso analizado, la fe pública operó a favor de Diego, quien, por lo

tanto, se encuentra protegido por el Registro. Raúl, su sucesor, puede

aprovecharse de la protección que el Registro le brindó a Diego, aunque

esté de mala fe.

2. Solución

Sí; Raúl puede aprovecharse de la protección que el Registro le brindó a

Diego.

CASO 158

1. Consideraciones

Al vencimiento del plazo señalado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningún valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publican, el cual queda desinscrito a pesar de que en la realidad continúa viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurídica extrarregistral .

La consulta del Registro, opina Roca Sastre, por parte del tercero no lo

sitúa en condición de mala fe aunque no se haya constatado la

caducidad por medio de la correspondiente cancelación.1

178


Solución

La anotación caduca a favor de Carlos no perjudica a lván en su buena

fe.

Notas y remisiones

1. Derecho Hipotecario, t. III, p. 194.

CAPITULO IX PRINCIPIO DE ROGACION

CASO 159

1. Consideraciones

El Registrador procede a petición de parte interesada a extender los

asientos que resultan de los títulos, y excepcionalmente de oficio, cuando

la ley lo autoriza.

En el caso analizado, ni el interesado, ni su apoderado, real o presunto,

han pedido la inscripción, por lo que el Registrador debe abstenerse de

extender el correspondiente asiento.

Es más, no lo debe ni siquiera presentar.

2. Solución

El Registrador no puede inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se

lo pida.

CASO 160

1. Consideraciones

Creo que en nuestro sistema es permitido el desistimiento de la

inscripción, ya que ésta es voluntaria y a instancia de parte.

179


2. Solución

Sí; el Registrador debe devolverle a Fernando el testimonio, sin inscribirlo.

CASO 161

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 88 inc. 1 del R.R.P., el Registrador podrá rectificar por

sí y sin que lo pida el interesado los errores materiales cometidos en el

asiento de Inscripción, anotación preventiva, cancelación, cuando los

títulos se conserven en el Registro.

2. Solución

Sí; el Registrador puede rectificar el error sin que se lo pida Napoleón.

CASO 162

1. Consideraciones

No existe disposición que permita la cancelación de oficio y además la

Corte ha dicho con relación al caso analizado que el Registrador no

puede cancelar de oficio la hipoteca1

2. Solución

No puede el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a

favor de Manuel.


1. Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J, p. 18381.

180


CASO 163

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., el decreto del embargo es anotable y

durará treinta días; y si durante ese plazo no se presenta el embargo ya

trabado, queda cancelado sin necesidad de declaratoria ni de asiento.

2. Solución

Sí; ha quedado cancelada la anotación del decreto de embargo a favor

de Santiago.

CASO 164

1. Consideraciones

Transcurridos más de treinta días sin que se haya inscrito o anotado el título, puede el Registrador cancelar de oficio el asiento de presentación del título.

2. Solución

Sí; el Registrador puede cancelar de oficio la presentación en el Diario.

CAPITULO X PRINCIPIO DE LEGALIDAD

CASO 165

1. Consideraciones

La Corte Suprema ha dicho que los testimonios, atendiendo a lo

preceptuado en el art. 2 de la Ley del Notariado, sólo deben ser librados

empleando un material que garantice la seguridad y per

181


petua constancia de los contratos y demás actuaciones en que está de

por medio la fe pública que las leyes depositan en la institución del

Notariado, lo que evidentemente no se consigue si los testimonios son

escritos con papel carbón o de pasar. 1 Compartimos este criterio.

2. Solución

No es inscribíble el testimonio.



CASO 166

1. Consideraciones

La partición no produce trasmisión del dominio, pues es declarativa; por

lo tanto, no son necesarias las solvencias fiscales para su otorgamiento

e inscripción.1 La Suprema se pronuncia a favor del criterio expuesto.2

2. Solución

No está bien negada la inscripción. El Registrador debe inscribir el

testimonio.


1. Arts. 9 y 35 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Marzo de 1979; 2. Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500. Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618. Cta. de 11 de enero de 1947, B.J., p. 13838. Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025.

182


CASO 167

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1641 Pr., el interesado ocurrirá al Juzgado del Distrito

a que corresponda el Registro. En otras palabras, debe ocurrirse al Juez

de Distrito de la jurisdicción en donde tiene su asiento el Registrador, el

cual se encuentra en la cabecera Departamental.

2. Solución

Joaquín debe ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito de Masaya.

CASO 168

1. Consideraciones

La impugnación a la calificación registral técnicamente debe consi-

derarse como un recurso y no como una demanda, aunque el Código de

Procedimiento Civil incluye al ocurso entre los juicios especiales.

Si se considera un recurso y no una demanda, no cae bajo los dictados

del art. 9 inc. 2 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21

de Marzo de 1979, que exige la presentación de la solvencia o boleta

fiscal para comparecer como actor en los juicios contenciosos civiles o

mercantiles.

La Corte ha dicho que ocurso no es sinónimo de demanda y, por

consiguiente, la necesidad de la solvencia no está estatuída para aquél.1

2. Solución

No es necesario que Rosa presente su solvencia o boleta fiscal para que

se tramite el ocurso.

183


3. Notas y remisiones 1. Cta. del 18 de marzo de

1958, B.J., pp. 19319 y 19320. CASO 169

Consideraciones

El interesado puede pedir anotación preventiva, ya sea para ocurrir o

para subsanar el defecto, a fin de garantizar su derecho, pues una vez

que se convierta en definitiva surtirá efecto desde la presentación del

título en el Diario; es decir, tendrá efecto retroactivo, a tenor de lo

dispuesto en los arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. La anotación une o

encadena los asientos de presentación y conversión, de manera que los

efectos de ésta se retrotraen a la fecha de presentación del título. Esto se

logra por medio de la prolongación de los efectos del Diario, uno de los

objetivos de estas anotaciones.

Además, en el caso analizado, la anotación cierra el Registro a cualquier título incompatible.

Solución

Luis debe pedirle al Registrador anotación preventiva de la compra.

CASO 170

1. Consideraciones

La Corte ha resuelto el problema disponiendo que quien debe inscribir

una escritura en que están impedidos de hacerlo el Registrador

propietario y suplente, es un suplente especial para el caso nombrado

por el Registrador. 1 El nombramiento se hace de acuerdo con el Juez.

184


2. Solución

La inscripción debe autorizarla el suplente especial nombrado para el

caso.


1. Cta. del 11 de octubre de 1941, B.J., p. 11471.

CASO 171

1. Consideraciones

Se estima que, con arreglo al art. 103 del R.R.P., el Registrador está

impedido para inscribir el testimonio en el caso analizado. Por otra parte,

la Corte Suprema considera que los Registradores en su función

calificadora están equiparados en cierto modo a los jueces ordinarios y,

por consiguiente, les son aplicables las disposiciones sobre implicancia y

excusas en lo pertinente, debiendo en esos casos llamarse al suplente. 1

2. Solución

El Registrador no puede inscribir el testimonio de la venta a favor de

Juan; tal inscripción tendrá que hacerla el suplente.


1. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de

1952, B.J., p. 16318.

CASO 172

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscriben escrituras públicas, ejecutorias y

documentos auténticos, cuando lo autorice expresamente la ley, y, por

excepción, se inscriben en documento privado las mejoras. 1

185


2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Sergio.


1. Arts. 3941 y 3956 C.

Ver casos Núms. 81 y 82. CASO 173

1. Consideraciones

El Registrador examina el fondo y la forma de la escritura notarial, pero

limitando su análisis a dos elementos probatorios: la escritura y los

asientos del Registro.

En el examen del fondo puede apreciar la capacidad de hecho y de

derecho de los otorgantes.

2. Solución

Sí; el Registrador puede examinar la capacidad de Juan y negar la inscripción de la venta.

CASO 174

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 251 C., el padre no puede enajenar, hipotecar o gravar

de cualquier otro modo los bienes raíces del hijo, excepto en los casos

de necesidad o de evidente utilidad para el hijo, debiendo proceder

entonces con autorización judicial.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de José.

186


CASO 175

1. Consideraciones

El poder de administración no faculta al mandatario para vender los

bienes inmuebles del mandante, por lo que el Registrador puede apreciar

esa insuficiencia del poder y negar la inscripción.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Miguel.

CASO 176

1. Consideraciones

El Registrador puede examinar los requisitos de forma y fondo de los

títulos, por lo que con relación a los primeros cuidará de que se hayan

cumplido, pues en caso contrario negará la inscripción.

2. Solución

El Registrador negará la inscripción de la venta a favor de Camilo.

CASO 177

1. Consideraciones

Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del título, escapan a la

calificación del Registrador. Esto sucede, por ejemplo, con la omisión de

expresar en la escritura el quinquenio para que fue autorizado el Notario

a cartular. Dicha omisión no es causa para negar la inscripción, sin

perjuicio de las medidas disciplinarias en que puede incurrir el Notario.

2. Solución

Es inscribible la venta a favor de Carmen.

187


CASO 222

1. Consideraciones

En nuestro sistema existe un Registro en cada cabecera departamental,

en el cual se inscriben las fincas situadas en el Departamento y los

títulos relacionados con las mismas.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Salvador.

CASO 179

Consideraciones

Firmado el asiento, se produce el desasimiento del Registrador y

concluye el procedimiento registral. El Registrador, pues, ha ejercitado su

función calificadora. Por lo expuesto, ya no puede revisar su propia

decisión ni aun a petición de parte.

La Corte Suprema se ha pronunciado dentro de este criterio. 1

El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un título

evidentemente nulo, pero, una vez registrado, no puede calificar su

invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tribunales2

Solución

El Registrador no puede variar su calificación.

Notas y remisiones

1. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150; 2. Instituciones, t. II,

p. 341.

188


CASO 180

1. Consideraciones

La calificación que haga el Registrador de un Departamento no obliga al

de otro en que también deba inscribirse el testimonio.

Es posible que un Registrador no le encuentre defectos al título e

inscriba, pero el otro .ante quien se vuelve a presentar para su

inscripción, sí los encuentre y niegue la inscripción.

Cada Registrador es, independiente en su función calificadora e inscribe

o niega la inscripción bajo su propia responsabilidad.

2. Solución

El Registrador de Masaya puede negar la inscripción, a pesar de que el

de Managua inscribió.

CASO 181

1. Consideraciones

El Registrador sustituto no está sujeto al criterio del anterior y bajo su

responsabilidad puede inscribir el título que negó su predecesor.

2. Solución

El nuevo Registrador puede inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar

de la negativa del anterior.

CASO 182

1. Consideraciones

El Registrador, después de un mejor estudio, puede considerar que su

criterio está errado y, como consecuencia, inscribir el título que

anteriormente había negado.

189


2. Solución

El Registrador puede rectificar su anterior criterio e inscribir.

CASO 183

1. Consideraciones

Cuando, el Registrador niega la inscripción, el interesado puede ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito competente.

2. Solución

David puede ocurrir contra la negativa del Registrador ante el Juzgado Civil del Distrito competente.


1. Art. 1640 Pr. y sigts.

CASO 184

1. Consideraciones

Si el Juzgado Civil del Distrito ante quien se ocurrió confirma la negativa

del Registrador, el interesado puede apelar ante la Sala de lo Civil de la

Corte de Apelaciones correspondiente' 1

2. Solución

Pedro puede apelar ante la Sala Civil de la Corte de Apelaciones

correspondiente.


1. Arts. 17 del R.R.P. y 1642 Pr.

190


CASO 185

1. Consideraciones

Contra la decisión de la Sala en el ocurso no hay recurso de casación, ya

que no impide la decisión posterior de las cuestiones de derechos. Los

arts. 17 del R.R.P. y 2005 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de

1912, recogen tal criterio, el cual está confirmado por jurisprudencia de

Corte Suprema. 1

2. Solución

Catalina no puede recurrir de casación contra la sentencia de la Sala.


1. S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m. del 12

de mayo de 1925, B.J., p. 4981. S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928,

B.J., p.. 6853. S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063. S.

10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820.

CASO 186

1. Consideraciones

Al Registrador se le concede amplia intervención en el ocurso y puede

apelar de la resolución del Juez que revoca su decisión.

La Corte Suprema dice que el Registrador puede gestionar y apelar de la

resolución que se dicte1

2. Solución

El Registrador puede apelar de la resolución del Juzgado.

191



1. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920. Cta. del 15 de agosto de

1918, B.J., p. 2095. Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684.

CASO 187

1. Consideraciones

El Registrador está obligado a extender el asiento de presentación

inmediatamente después de recibir el título, y posteriormente debe

calificar. El asiento de presentación se practica con independencia de los

defectos del título que a primera vista observase o de los obstáculos del

Registro, ya que la apreciación de unos y otros viene después.

Sin embargo, excepcionalmente puede negarse a extender el asiento de presentación y rechazar la inscripción del título, cuando exista incompetencia por razón de la materia o territorio, como por ejemplo, si se le presenta para su inscripción una aeronave o una partida de nacimiento o cuando la propiedad que se trasmite, hipoteca o grave, estuviere inscrita en otro Registro, pues jamás podrá constituirse un procedimiento eficaz. También puede negar la presentación y rechazar la inscripción del título cuando se trate de un documento privado, salvo en la inscripción de las mejoras en que está permitido.1

2. Solución

No puede omitirse el asiento de presentación para rechazar la ins-

cripción, de la venta a favor de Manuel.


1. Art. 3956 C.

192


CASO 188

1. Consideraciones

La Corte Suprema ha resuelto el caso analizado manifestando que la

declaratoria de herederos debe ser a favor del cedente porque la calidad

de heredero no puede cederse, sólo se ceden los derechos de herencia;

pero en la sentencia se hará mención de que los derechos corresponden

al cesionario.

2. Solución

La declaratoria se otorga a favor de Gabriel, pero se hará constar que

sus derechos fueron cedidos a Salvador.



CASO 189

1. Consideraciones

La Corte Suprema de Justicia ha resuelto el caso analizado al disponer

que, si en. una misma escritura el adquirente de una finca la hipoteca a

persona distinta del vendedor, puede pedir el acreedor las inscripciones

de Ja hipoteca y la venta si se libró testimonio de ambos contratos; pero

si el testimonio es sólo por la venta o por la hipoteca, no pueden hacerse

ambas. inscripciones.1

2. Solución

El Registrador con dicho testimonio debe hacer la inscripción de la venta

y de la hipoteca.



193


CASO 222

Consideraciones

Si el interesado no solicitó la certificación para inscribir al ejecutor o éste

se la negó, el interesado no pierde su derecho para solicitarla al juez en

donde se radique el juicio.

Dentro de este criterio se pronuncia la Corte Suprema de Justicia.1

Solución

Puede el Juez en donde se radique el juicio librar dicha certificación para

proceder a la inscripción.

Notas y remisiones


CASO 191

1. Consideraciones

La Corte Suprema ha dicho que el Registrador deberá rechazar los

timbres que manifiestamente hayan servido antes, pero no debe negar la

inscripción del documento, sino suspendería hasta que se repongan los

timbres defectuosos. 1

2. Solución

Sí; el Registrador puede suspender la inscripción.


1. Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258.

194


CASO 192

1. Consideraciones

El caso analizado está resuelto por la Corte Suprema de Justicia al

declarar que el Registrador no tiene facultad para exigir que en el

segundo testimonio se adhieran timbres fiscales, cuando el Notario haga

constar en él que ha sido pagado el impuesto de timbres al librar el

primer testimonio, pues la fe pública del Notario es bastante para tener

por cierto ese hecho, salvo prueba en contrario1

2. Solución

Sí; la fe pública del notario cubre tal afirmación.



CASO 193

1. Consideraciones

El Registrador no tiene facultades para negar la anotación por considerar

que la demanda no está comprendida en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y

3964 inc. 1 C. La determinación de este requisito es de la exclusiva

competencia del Juez, y el Registrador no puede negar la anotación

sosteniendo lo contrario, pues entraría a conocer el fondo y fundamento

del fallo, sobre lo cual carece de competencia.

Sin embargo, creo que cuando no existe la menor duda, cuando el caso

es clarísimo, (como el analizado), debe negarse la anotación. Debo

reconocer que la solución admite discusión.

2. Solución

Puede el Registrador rechazar la anotación.

195




1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2734 C. el derecho a una herencia no puede

venderse, cederse ni traspasarse, mientras viva la persona de quien se

espera la herencia. Esta prohibición trasciende al Registro y el

Registrador debe negar la inscripción del acto que viola dicho artículo.

2. Solución

No es inscribible la cesión a favor de Carlos.

CASO 195

1. Consideraciones

El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distinción de los títulos sujetos a la

calificación registral. De donde se puede deducir que el Registrador

puede calificar las escrituras públicas, los documentos administrativos y

los judiciales. Los primeros con amplitud y los últimos con limitaciones,

especialmente con relación a los judiciales. La falta de una

reglamentación. adecuada con relación a este tipo de documento

aconseja prudencia en la calificación.

Creo que si el Juez es incompetente por razón de la materia o si el

documento encuentra obstáculo en los asientos del Registro, puede

negar la inscripción, pero jamás el Registrador puede apreciar los

fundamentos y justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Registrador

también puede apreciar las formalidades externas del documento.

196


Con relación al fundamento de la resolución, Rica y Arenal expresa que

aunque la sentencia se halle en completo desacuerdo con los resultados

de la prueba, aunque sea contraria a los preceptos escritos de la ley o a

los innatos del Derecho natural, el Registrador no puede de ningún modo

someterla a su examen y oponerse a sus pronunciamientos. La justicia

intrínseca del fallo es materia vedada a la calificación registral, y así debe

ser para la necesaria independencia de la justicia y la santidad de sus

fallos. 1

2. Solución

No es inscribible la ejecutoria.


1. Comentario a la Ley de Reforma Hipotecaria. Libro Homenaje, Tomo I,

p. 264.

Ver caso Núm. 192.

CASO 196

1. Consideraciones

En el caso anterior, se hizo un análisis de las facultades del Registrador y

se dijo que puede examinar las formalidades de los documentos

judiciales. Con arreglo al art. 441 Pr., la ejecutoria debe estar

encabezada con la fórmula «en nombre de la República», y si no la lleva

el Registrador puede negar su inscripción.

2. Solución

No es inscribible dicha ejecutoria.

197


CASO 222

1. Consideraciones

Con arreglo a los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9 del R.R.P., cuando la

falta es insubsanable no se permite la anotación preventiva. Sin

embargo, de conformidad con el art. 17 del R.R.P., se permite la

anotación en caso de suspensión o de negación. En este conflicto

prevalecen los dos primeros artículos.

2. Solución

No se puede anotar preventivamente el título de Alberto.

CASO 198

1. Consideraciones

El Registrador sólo tiene dos elementos de prueba sobre los que

fundamentar su decisión: el título y el Registro. Su examen debe

contraerse a lo que resulte del texto de los mismos, sin que pueda entrar

a investigar, ya sea de oficio o a petición de parte, circunstancias o

hechos de que sólo pueden conocer los tribunales de Justicia.

En el caso analizado, se pretende que el Registrador se pronuncie sobre

la simulación que no aparece en el título y cuya declaración corresponde

a la justicia ordinaria. Todo lo referente, pues, a la simulación escapa a la

función calificadora del Registrador. Es más, también escapa a la

calificación notarial.

2. Solución

No puede el Registrador negar la inscripción.

198


CASO 199

1. Consideraciones

El dolo como vicio de la voluntad es otro hecho que escapa de la función

calificadora del Notario y del Registrador, por lo que, en el caso

analizado, el Registrador debe inscribir. Los Tribunales de Justicia serán

los encargados de apreciar y pronunciarse sobre la existencia de la

nulidad provocada por el dolo.

La Corte Suprema dentro del anterior criterio ha dicho: «Pero se

comprende, por lo tanto, que esta facultad no autoriza al Registrador a

llevar más adelante sus investigaciones, ni entrar en el examen de

nulidades bajo otros aspectos; pues extender la atribución al examen de

esas otras nulidades sería llevar a la decisión del Registrador cuestiones

que por su índole son de la sola y exclusiva competencia de los

Tribunales, ya que no podrían ser debidamente apreciadas por la sola

inspección de los documentos. En su consecuencia, el Registrador debe

limitarse a comparar siempre el título en cuanto documento y en cuanto

acto, con las disposiciones legales que le sean concretamente aplicables,

y con el Registro, sin tener para nada en cuenta otros elementos que

puedan influir en la validez. En otros términos, para rechazar la

inscripción, la nulidad debe ser clara, necesaria, patente, fatal; no deben

buscarse anulaciones posibles del acto o contrato, por causas especia-

les, o por reclamación de determinadas personas, derivadas de vicios o

defectos, cuya trascendencia y resultado deben apreciar los interesados

y no el Registrador, a quien la ley no le ha encomendado, ciertamente, la

protección y defensa de personas que, o no la necesitan, o tienen

marcados en la ley sus defensores». 1

2. Solución



1. S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526.

199


CASO 222

Consideraciones

La falsedad es otro de los hechos que escapan a la función calificadora

del Registrador, por lo que en el caso analizado el Registrador debe

inscribir. Serán los Tribunales de Justicia los que deben decidir si existe o

no falsedad.

Solución

No puede el Registrador negarse a inscribir.

CASO 201

1. Consideraciones

El dolo, la violencia y la fuerza, como vicios de la voluntad, escapan a la función calificadora del Notario y del Registrador, por lo que en el caso analizado debe inscribir. Los Tribunales de Justicia son los competentes para declarar si existe nulidad en virtud de la violencia y la fuerza.

2. Solución


CASO 202

1. Consideraciones

Para que una resolución judicial pueda inscribirse es preciso: a) que

exista congruencia entre la naturaleza del procedimiento y el mandato

judicial; y b) que no existan obstáculos en el Registro.

En el caso analizado no existe tal congruencia, porque en diligencias de

jurisdicción voluntaria no se puede cancelar la inscripción a favor de

José. Por otra parte, existe obstáculo en el Registro para

200


cancelar la inscripción de José, ya que éste no ha sido oído ni vencido en

juicio.

2. Solución

Sí; el Registrador puede negar la inscripción de la cancelación.

CASO 203

1. Consideraciones

El Registrador es independiente en el ejercicio de la función calificadora y, como consecuencia, ninguna autoridad, ni aun la Corte Suprema, de quien depende, puede ordenarle que se pronuncie en determinado sentido. Véanse las Ctas. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404.

2. Solución

La Corte Suprema de Justicia no puede ordenarle al Registrador que

inscriba la hipoteca a favor de Alberto.

CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

CASO 204

1. Consideraciones

Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación,

cancelación o nota marginal que resulta del título presentado, es

necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente

o afectado. Así lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo

cumplimiento está encargado el Registrador.

201


En el caso analizado, el principio de tracto sucesivo se opone a qué se

inscriba la compra a favor de Silvio, ya que el inmueble X aparece

inscrito a favor de Santiago.

2. Solución

Está bien denegada la inscripción.

CASO 205

1. Consideraciones

El principio de tracto sucesivo exige que, para inscribir las ventas de los

bienes hereditarios hechas por los herederos, es preciso trasladar a favor

de éstos los bienes hereditarios.

2. Solución

Para inscribir la venta a favor de José es necesario que de previo se

haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan.

CASO 206

1. Consideraciones

Por cuanto el causante y los herederos se consideran una misma

persona, son inscribibles los actos otorgados por aquél, a pesar de que

se haya hecho el traspaso a los herederos. El Registro no se cierra para

estos casos, ya que no es aplicable el art. 16 del R.R.P.

La Corte Suprema ha dicho que se puede inscribir la promesa de venta

otorgada por el causante, aunque la finca ya esté inscrita a favor de los

herederos.1

2. Solución

Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicolás.

202



1. Cta. de 1954, B.J., p. 17262. CASO

207

1. Consideraciones

Si la finca no aparece inscrita a favor del hipotecante no puede inscribirse la hipoteca, porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento se encarga el Registrador.

2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Santiago.

CASO 208

1. Consideraciones

Si la hipoteca aparece inscrita a favor de otra persona diferente al que

otorgó la cancelación, no se puede inscribir el instrumento cancelatorio,

porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo.

2. Solución

No es inscribible la cancelación otorgada por Mauricio.

CASO 209

1. Consideraciones

El principio de tracto sucesivo se opone a que se anote en el inmueble X el embargo de Pedro, ya que dicho inmueble aparece inscrito a favor de Manuel.

2. Solución

No es inscribible el embargo de Pedro.

203


CASO 222

1. Consideraciones

Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación,

cancelación o nota marginal que resulta del título presentado, es

necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente

o afectado. Así lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo

cumplimiento está encargado el Registrador.

En virtud de lo expuesto, no es posible inscribir las mejoras si el inmueble

no aparece inscrito a favor del solicitante. Solamente la persona, dice la

Suprema, que aparece como dueño en el Registro de la finca o por su

permiso, puede inscribir mejoras en ella1

2. Solución

No es inscribíble la minuta de mejoras a favor de Pilar.



CASO 2111. Consideraciones

Si la hipoteca no está inscrita, no es posible inscribir el instrumento de

cancelación, ya que no hay asiento que cancelar.

2. Solución

No es inscribible la cancelación otorgada por Raúl.

204


CASO 212

Consideraciones

Si la finca no se encuentra inscrita es materialmente imposible inscribir

los títulos que la afecten, por cuanto no hay folio abierto en que hacerlo.

La Corte Suprema sostiene que no puede inscribirse promesa de venta del inmueble aún no inscrito.1

Solución

No es inscribible la promesa de venta a favor de Mario.

Notas y remisiones

1. Ctas. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871, del 6 de abril de 1943,

B.J., p. 12053 y del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393.

CASO 213

1. Consideraciones

Para inscribir las ventas forzadas que resultan de la ejecución seguida

contra los herederos del deudor, no es necesario hacer de previo los

traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es más, la Corte

Suprema opina que ni siquiera es necesario que esté inscrito el

testamento o la declaratoria de herederos. 1

En la doctrina se conoce el caso analizado como de tracto abreviado, por cuanto en un mismo asiento se vacían la trasmisión hereditaria y la venta forzada.

El tracto abreviado es excepcional, pues normalmente el principio de

tracto sucesivo exige que cada acto se extienda en su propio asiento.

205


2. Solución

Para inscribir la adjudicación a favor de Nicolás no es necesario hacer de

previo el traspaso del inmueble X a favor de los herederos de Diego.


1. Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875.

CASO 214

1. Consideraciones

Se puede inscribir la venta en cumplimiento de una promesa de venta

otorgada por el causante, sin necesidad de traspasar el inmueble a favor

del heredero que cumple con dicha promesa, pues el heredero actúa en

representación del causante.

La Corte Suprema, sin hacer distinción entre venta forzada y voluntaria,

expresa que el heredero declarado del prometiente vendedor puede

otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin

necesidad de traspasar el inmueble a su favor, pues el heredero actúa en

representación del causante.1

Este es otro caso de tracto abreviado admitido por la jurisprudencia y

práctica registral.

2. Solución

Para inscribir la venta a favor de Juan no es necesario inscribir

previamente el inmueble a favor de los herederos.


1. Cta. del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460.

206


CASO 215

1. Consideraciones

Para inscribir la partición extrajudicial no es preciso que de previo se

hagan los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es más,

la Suprema ha dicho que ni siquiera es preciso que se encuentren

inscritos el testamento o la declaratoria de herederos.1

Este es otro caso de tracto abreviado.

2. Solución

No es necesario trasladar de previo el inmueble X a favor de los

herederos para inscribir la adjudicación a favor de Pedro.



CASO 216

1. Consideraciones

El tracto abreviado no está regulado en nuestra legislación, pero la

jurisprudencia y práctica registral lo han consagrado. El que es objeto de

análisis es un caso de tracto abreviado, pues se admite que en un mismo

asiento se extiendan la fusión y la venta.

2. Solución

Se pueden extender en un solo asiento la fusión y la venta.

CASO 217

1. Consideraciones

Si en el contrato de prenda agraria se hace mención del .arriendo, como

es lógico que se haga, la anotación de la prenda en el inmue

207


ble se extenderá, aunque no se encuentre inscrito el arriendo. Este es el

criterio de la Corte Suprema de Justicia.1 Este es otro caso detracto

abreviado.

2. Solución

Para anotar la prenda agraria en el inmueble X no es necesario que de

previo se inscriba el arriendo a favor de Manuel.


1. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.

CASO 218

1. Consideraciones

Nuestra práctica registral admite la anotación de la demanda dirigida

contra los herederos del causante, aunque los bienes aún no hayan sido

inscritos a favor de los herederos. Esta es también una modalidad del

tracto; es decir, un caso de tracto comprimido.

2. Solución

Para anotar la demanda en las fincas X y H no es preciso que de previo

se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y José.


Ver caso Núm. 219.

CASO 219

1. Consideraciones

Igual razón que el caso anterior existe para anotar la demanda objeto del

caso analizado.

208


2. Solución

Para anotar la demanda en el inmueble X no es necesario inscribir de

previo la finca X a nombre de Salvador y de Diego.

CASO 220

1. Consideraciones

Para inscribir el embargo decretado en contra de los herederos del

causante no es preciso la previa inscripción de los bienes hereditarios a

favor de los herederos.

Este es otro caso del tracto comprimido, admitido por nuestra práctica registral

2. Solución

Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el

inmueble a favor de Pedro.

CASO 221

1. Consideraciones

La cancelación de los derechos que han sido trasmitidos por herencia no

requiere de la previa inscripción de los mismos a favor de los herederos,

según se desprende del art. 63 del R.R.P. Por lo tanto, no es necesario

hacer el traspaso de la hipoteca o de la promesa a favor de los

herederos para inscribir la cancelación que éstos otorguen. Este es un

caso de tracto abreviado.

2. Solución

Para hacer la cancelación no es necesario hacer el traspaso del crédito a

favor de los herederos Miguel y Alejandro.

209


CASO 222

1. Consideraciones

El principio de tracto sucesivo exige la previa inscripción del crédito a

favor de los herederos para inscribir la dación en pago aceptada por

éstos. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1

2. Solución

No es inscribible la dación en pago si no está hecho el traspaso del

crédito a favor de los herederos.



CASO 223

Consideraciones

La servidumbre es indivisible y, como consecuencia, si fueren varios los

propietarios de un inmueble no podrá imponerse servidumbre sin el

consentimiento de todos. Así se deduce de los arts. 1687, 1969 y 1976

C.

Este impedimento trasciende al Registro y el Registrador lo debe controlar.

Solución

No es inscribible la servidumbre sobre el inmueble X, constituida

solamente por Juan.

210


CASO 224

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3964 inc. 6 in fine C., es falta subsanable la de no

hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a

favor de la persona que lo transfiera o grave.

Dicha disposición no debe interpretarse literalmente. Será subsanable si

en el título, cuya inscripción se pretende, se hace referencia al título del

disponente que aún no ingresado al Registro y en virtud del cual adquirió

del actual titular registral. En este caso, se puede pedir anotación

preventiva, porque la falta es subsanable, mediante la presentación del

título intermedio, con lo cual se completará el tracto sucesivo y el

Registrador procederá a la inscripción de ambos.

Es posible que el título de adquisición del disponente conste en el

Registro, aunque no debidamente inscrito en el Libro de Propiedad,

como por ejemplo, si en el Libro de Personas aparece inscrito el

testamento o declaratoria de herederos en los que aparece como

heredero el transferente, pero aún no se han hecho los traspasos por

falta de las solvencias fiscales. En este caso, también la falta es

subsanable mediante el correspondiente traspaso y, por ende, cabe la

anotación preventiva.

Por el contrario, si no se hace referencia al título en virtud del cual adquiere el disponente del titular registral, o no consta su adquisición en la forma indicada, la falta será insubsanable y el Registrador deberá negarse a tomar anotación preventiva. Proceder de otra forma sería permitir a los no propietarios bloquear o gravar las fincas de los verdaderos propietarios, con violación del principio del tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares registrales.

2. Solución

No es anotable la venta a favor de Humberto.

211


CASO 225

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1255 C. es preciso hacer una distinción. Si la sucesión

es intestada, no es necesaria la declaratoria de herederos o su

inscripción para inscribir la cesión de derechos hereditarios. Si la

sucesión es testada, es preciso que de previo se encuentre inscrito el

testamento para inscribir la cesión, pues en dicho artículo se dispone que

si la calidad de heredero constare en testamento, se anotará en éste la

cesión y se entregará al comprador para que lo inscriba junto con la

escritura de cesión. En otras palabras, la cesión o se inscribe junto con el

testamento, o con posterioridad a la inscripción del mismo.

2. Solución

Es inscribible la cesión a favor de Diego.

CASO 226

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 1255 inc. 4 C., si todos los herederos vendieren en

común los bienes hereditarios no necesitarán de la partición anterior,

bastándoles el testamento o la declaratoria de herederos inscritos.

2. Solución

No es necesario que esté inscrita la partición para inscribir la venta a

favor de Luis.

CASO 227

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 3976 C. la Corte Suprema ha autorizado a los

Registradores para que lleven un libro de inscripción de los embargos de

propiedades no inscritas.1

212


2. Solución

El Registrador no debe rechazar las diligencias del embargo; por el

contrario, debe inscribir el embargo en el Libro de Embargos de

Propiedades no Inscritas.


1. Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058.

CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD

CASO 228

1. Consideraciones

Cuando se presentan títulos simultáneamente, los interesados decidirán

sobre la preferencia de sus títulos; a falta de convenio o renuncia, serán

los tribunales de justicia los encargados de resolver el conflicto que les

fue sometido a su conocimiento. En el primer supuesto sobra la

anotación, no así en el segundo.

2. Solución

Pueden Roberto y Enrique pedir anotación de sus títulos.

CASO 229

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado preventivamente en el

Registro cualquier título traslativo del dominio de los inmuebles, no podrá

inscribirse ni anotarse ningún otro de fecha anterior, por el cual se

trasmite o grave la propiedad del mismo inmueble.

213


De conformidad con la disposición transcrita, la anotación preventiva de

la venta a favor de Sergio cierra el Registro a la inscripción o anotación

de la compra a favor de José.

La anotación por suspensión de la inscripción del título por faltas

subsanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro

cuando 16 permite la naturaleza de la relación anotada: transmisión del

dominio, constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por

ejemplo, en la de incapacidad, cancelaciones, etc.

2. Solución

No puede inscribirse o anotarse la venta a favor de José.


Ver casos núms. 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.

CASO 230

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un título traslativo de

dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de anterior fecha por el cual

se trasmite el mismo inmueble.

De acuerdo con lo expuesto, la inscripción de la venta a favor de Hugo

cierra el Registro a la inscripción o anotación de la compra de Silvio.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Silvio.

214



Ver casos núms. 229, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 242, 252 y 253.

CASO 231

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un título traslativo del

dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de fecha anterior por el cual

se grave la propiedad del mismo inmueble.

De acuerdo con lo expuesto, inscrita la adquisición a favor de Marcos se

cierra el Registro a la inscripción o anotación de la hipoteca a favor de

Rubén.

2. Solución

No se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén


Ver casos núms. 229, 230, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.

CASO 232

1. Consideraciones

El Registro no se cierra a los derechos compatibles. Todos ingresan al Registro, pero viven dentro del orden jerárquico fijado por el principio de prioridad.

De acuerdo con lo expuesto, la inscripción de la hipoteca a favor de

Ernesto no cierra el Registro a la hipoteca a favor de Leonel.

215


2. Solución

Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel.


Ver casos núms. 229, 230, 231, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.

CASO 233

Consideraciones

La hipoteca es un derecho real que no provoca el cierre del Registro, a

tenor del art. 16 del R.R.P., por lo que la inscripción de la hipoteca a

favor de Ernesto no impide la inscripción de la venta. En este caso, no es

aplicable el art. 16 del R.R.P.

Solución

Es inscribible la venta a favor de Diego.

Notas y remisiones

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.

CASO 234

1. Consideraciones

En el caso analizado, la inscripción del usufructo cierra parcialmente el

Registro, pues la venta a favor de David puede inscribirse, sin perjuicio

del usufructo a favor de Gilberto. Lo que se inscribe propiamente es la

nuda propiedad.

216


2. Solución

Es inscribible la venta a favor de David, sin perjuicio del derecho de

usufructo a favor de Gilberto.


Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 243, 252 y 253.

CASO 235

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 16 inc. 2 del R.R.P., presentado el título traslativo de

dominio no podrá inscribirse ni anotarse, durante el término de treinta

días contados desde la fecha del asiento, otro título de fecha anterior por

el cual se trasmita o grave la propiedad del mismo inmueble. .

De conformidad a lo expuesto, el asiento de presentación de la compra

de José cierra durante treinta días el Registro a la inscripción o anotación

de la compra de Noel.

2. Solución

El Registrador debe inscribir la compra a favor de José y rechazar la compra de Noel.


Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 236, 243, 252 y 253.

CASO 236

1. Consideraciones

El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el

perjudicado prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente

217


no merece la protección del Registro porque no reúne las condiciones

que exige la ley,1 las defensas del Registro ceden y, como consecuencia,

el Juez ordenará la cancelación del asiento y la inscripción del título del

demandante o perjudicado. El. principio de prioridad está condicionado

por el de fe pública.

2. Solución

El cierre del Registro contra Mariano no es definitivo.


1. Arts. 3796 y 3949 C.

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 243, 252 y 253.

CASO 237

1. Consideraciones

La certificación de la situación jurídica de la finca (libertad de gravámenes) no protege contra la presencia de terceros adquirentes, ni otorga reserva de prioridad alguna. En otros países, por ejemplo Argentina, existe la certificación con reserva de prioridad.

2. Solución

No ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida por el Registrador.

CASO 238

1. Consideraciones

Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la

modificación del rango de los derechos compatibles. Si el rango es

guardado a favor de un futuro titular, en virtud del contrato celebrado

entre el dueño del bien y el titular del derecho que ingresará

218


al Registro con un rango inferior al que le correspondería normalmente,

estamos en presencia de la reserva del rango.

Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro tienen asignados sus derechos. No se necesita el consentimiento del dueño del inmueble o derecho real, pero sí el de los titulares intermedios que resulten perjudicados con la permuta.

La posposición se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en

ceder su preferencia a favor del futuro titular de un derecho, o del que

aún no ha inscrito su título.

El Código Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero

creo que son válidos en virtud de la libre contratación consagrada en el

art. 2437 C. Además, la práctica notarial y registral los ha aceptado.

El convenio del caso analizado, en teoría se denomina reserva de rango.

A este convenio tiene que darle acceso al Registro el Registrador, ya que

está permitido.

2. Solución

Es permitido e inscribible este convenio.


Ver casos Núms. 238, 239, 240 y 242.

CASO 242

1. Consideraciones

En el caso analizado existe una posposición de rango permitida e inscribible en el Registro.

219


2. Solución

Es permitido e inscribible este convenio.


Ver casos Núms.. 238, 239, 240 y 241.

CASO 243

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 75 del R.R.P., el asiento de presentación dura treinta

días y si no se ha inscrito o anotado el título que le dio origen será

cancelado de oficio por el Registrador. El título se podrá presentar

nuevamente, pero la prioridad que había marcado la primera

presentación se ha perdido.

Aplicando lo expuesto al caso analizado, resulta que el asiento de

presentación de la compra de Domingo ha caducado y el Registrador ya

lo habrá cancelado, por lo que la compra a favor de Mariano no

encuentra el cierre que el art. 16 inc. 2 del R.R.P. le otorga al asiento de

presentación, porque como dije este asiento ha caducado.

2. Solución

El asiento de presentación de la compra de Domingo no impide la

inscripción de la compra a favor de Mariano.


Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 252 y 253.

220


CASO 244

1. Consideraciones

La inscripción de una venta en el Libro de Documentos Privados no

cierra el Registro a la venta posterior del mismo inmueble a otra persona.

No es aplicable para este supuesto el art. 16 del R.R.P., por cuanto no

hay inscripción en el Libro de Propiedad, ni la puede haber porque se

trata de un documento privado.

2. Solución

La inscripción de la venta a favor de Noel no impide la inscripción de la

venta a favor de Mariano en el Libro de Propiedad.

CASO 245

1. Consideraciones

La inscripción de la venta a favor de Silvio cierra el Registro al testimonio

de Manuel, sin perjuicio de que éste recurra a los Tribunales de Justicia

para impugnar dicha inscripción.

El Registrador, pues, debe respetar el asiento a favor de Silvio,

correspondiéndole a la justicia ordinaria resolver el conflicto.

2. Solución

La inscripción a favor de Silvio impide la inscripción a favor de Manuel.

CASO 246

1. Consideraciones

Creo que si el interesado subsana y presenta el título dentro del plazo de vigencia de la anotación, los efectos de ésta subsistirán hasta que el Registrador inscriba definitivamente. El interesado ha

221


subsanado y presentado el título dentro del plazo legal, sólo le resta al

funcionario proceder a la inscripción.

En el caso analizado, la inscripción definitiva se hizo con posterioridad al

vencimiento del plazo de la anotación, pero el título fue subsanado y

presentado dentro del plazo de su vigencia, por lo que el Registrador

actuó correctamente.

2. Solución

Es correcta la decisión del Registrador.

CASO 247

Consideraciones

En el caso de doble venta de un mismo inmueble, el Código Civil en el

inc. 2 del art. 2775 le conserva al primer comprador, dentro de las 48

horas de otorgada la escritura, más, en su caso, el término de la

distancia, el privilegio de ser el primer inscribiente. Es una especie de

reserva de prioridad legal.

Rafael (segundo comprador), en el caso analizado, presentó primero su

título, pero tal circunstancia no lo coloca en mejor posición que José

(primer comprador), ya que éste presentó el suyo dentro del plazo de la

reserva.

Solución

La finca X debe inscribirse a favor de José, quien la adquiere.

CASO 248

1. Consideraciones

La ley otorga reserva de prioridad a la obligación hipotecaria que ingresa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura. Pasado el término, se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego normal del principio. Esta reserva consiste en

222


otorgarle efecto a la hipoteca registrada desde el día del otorgamiento de

la obligación hipotecaria. 1

Ricardo presentó primero su título y lo hizo dentro del plazo de las 48

horas, pero prevalece el de José, por cuanto fue presentado también

dentro de las cuarenta y ocho horas y es anterior en fecha, ya que

hemos dicho que la reserva legal consiste en retrotraer los efectos de la

inscripción al día del otorgamiento de la obligación hipotecaria.

2. Solución

Es preferente la hipoteca de José.


1. Arts. 3818 y 3829 C.

CASO 249

1. Consideraciones

En el caso analizado, Raúl ha ganado la prioridad en el Registro y, como

consecuencia, su adquisición será inscribible. Esto tiene su explicación:

la falta de inscripción de la venta de Miguel a Diego (título intermedio)

constituye un defecto subsanable, el que fue subsanado dentro del plazo

de vigencia del asiento de presentación, por lo que conservó la prioridad

oportunamente adquirida.

2. Solución

La venta que debe inscribirse es la de Raúl.

223


CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL REGISTRO

CASO 250

1. Consideraciones

En caso de enfermedad, el Registrador no necesita permiso para

depositar en el suplente, ha dicho la Corte Suprema. 1

2. Solución

No se necesita permiso para depositar el Registro en el suplente.



CASO 251

1. Consideraciones

Si el suplente asume temporalmente el Registro, no podrá cartular. Tal

criterio está confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1

2. Solución

No puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejerce el

cargo.


1. Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054. Cta. del 26 de octubre de

1973, B.J., p. 319.

224


CASO 252

1. Consideraciones

Las horas de oficinas son las 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m., durante las

cuales el Registro estará abierto al público. Fuera de esas horas, el

Registrador no recibirá documentos y el asiento de presentación que se

extienda será nulo. 1

En el caso analizado, el asiento de presentación a favor de la compra de

José es nulo, porque fue presentado a las 7 a.m. y, como consecuencia,

no puede producir el bloque o cierre establecido en el art. 16 inc. 2 del

R.R.P; por lo que la venta a favor de Diego, presentada en horas hábiles,

puede inscribirse sin obstáculo. Todo sin perjuicio de las

responsabilidades del Registrador.

2. Solución

La compra que debe inscribirse es la de Diego.


1. Arts. 83, reformado por Ley del 2 de Septiembre de 1944, y 84 del R.R.P.

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 253.

CASO 253

1. Consideraciones

Los Registros, como oficinas públicas, permanecen cerrados en los días de Fiesta Nacional que son: el primero de enero, jueves, viernes y sábado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiembre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de julio. 1

225


Durante estos días el Registrador no debe recibir documentos y los

asientos de presentación carecerán de eficacia;

En el caso analizado, el asiento de presentación de la compra de José

carece de eficacia porque fue presentado en día inhábil y, como

consecuencia, no puede producir el bloqueo o cierre del Registro

establecido en el art. 16 inc. 2 del R.R.P.; por lo que la venta a favor de

Raúl, presentada en hora y día hábil, puede inscribirse sin obstáculos.

Todo sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador.

2. Solución

Debe inscribirse la compra a favor de Raúl.


1. Ley del 3 de Septiembre de 1951 y Ley del 17 de Julio de 1971.

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 252.

226


RELACION DE SENTENCIAS YCONSULTAS UTILIZADAS

A continuación de la sentencia o consulta se indica la página en

que se cita.

1. CONSULTAS Y SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA,

1913S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 114, 124, 125

S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254 121,159

1916

S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158 146

1 9 17

S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 105,

S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. 190

1918

Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 191

Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095 191

1920

S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886 124

Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926 184

1921

Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231 115

S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337 105

1922

Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684 191

Cta. del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 92

1924S. 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503 114

227


1925

S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p, 4926 122

S. 11: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 190

S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 124

S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 165

S. 10 am, del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 143, 161

1926

S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444 154

S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 102, 103

1928

S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460

S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p. 6853

159

190

1929S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209 145

1930S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354,publicada en 1933 122S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 143, 161S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421 143, 161S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473 161

1931S. 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843

158 161

1932S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130 161

1933

S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214

S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250

S. 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253

125

98

161

1934Cta. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 200

228


Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 111

S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616 114, 129


S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 158

S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 165

1936

S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 124

S. 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358 145

S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 145

S. 11 a.m. del 25 de septiembre da 1936, B.J., p. 9401161 S. 11:30 a.m.

del 30 de octubre de 1936, BJ., p. 9447 121, 162

S. 2 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463 161

S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468 158

S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498 155

S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526 198

1937

S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723 142

S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 161

S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976 125

1938

S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066

S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131

S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193

Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407

161

114

129

192

1939S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p. 10661 161

1940

Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 11151

S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063146

190

1941

Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467

S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370146 118,

119, 163

229


Cta. del 11 de octubre de 194 1, B.J., p. 11471 184

S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481 143


Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871 147

Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875 205



Cta. del 13 de mayo de 1943, B,J., p. 12055 223





S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159 143

S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336 161

Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500 181

Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618 181

S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288 161

S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 143, 161


Cta. del 11 de enero de 1947, B,J., p. 13838 181

S. 11:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825 143


S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948 159

230


1948


S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249 121

1949


S. 10 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736 158


1950

Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393 147, 204


1951

S. 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 125



1952

S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970 125

S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113 143, 161 Cta. del 2

de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 184

1953


Cta. del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750 108 S. 9:30 am: del 16 de

noviembre de 1953, B.J., p. 16712 125


1954Cta. del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244 92Cta. de 1954, B.J., p. 17262 202Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258 193Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264 116

231


1955Cta. del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871 170

1956Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357 112

S. 11: 10 a.m. del 11 de julio de 1956, B.J., p. 18115 120

S. 11:15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327 162

Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J., p. 18381 179

1957S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561 125Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811 112 Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 137, 141Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814 106 S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784 143, 161

1958

Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., p.p. 19319 y 19320 183



S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125 143

1959

Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 137, 141


Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716 147 S. 11:20 a.m. del 26 de

mayo de 1959, B.J., p. 19490 122, 123


1960

Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025 181

S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820 190

Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J., p. 20031 193



S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162 143

S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188 125

232


1961Cta. del 31 de mayo de 1961, B.J., p. 20779 181

Cta. del 13 de julio de 1961, B.J., p. 20781 Cta. del 21

de septiembre de 1961, B.J., p. 20796

167

109

1962Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553 194

1963

S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J., p. 156

S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322156

159

1964S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de, 1964, B.J., p. 39 161Cta. del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497 102Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507 147S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282 142S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442 165

1965

Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 336

S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202

Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398

Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404

146

158

137

200

1966



S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150 159, 187

1967Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p. 338 203

1970

S. 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112

Cta. del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356

142

147

233


1971


1973



1975Cta. del 31 de octubre de 1975, B,J., p. 460 205

1976S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25 125

2. SENTENCIAS DE LA SALA CIVIL DE LA CORTE DE APELA-

CIONES DE MASAYA

S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 133


S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 133


S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943 133

INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHOQUE SE CITAN

A continuación del artículo se indica la página en que se cita.

CODIGO CIVIL

Art. XIII, Título Preliminar 114

Art. 251 105, 185

Art. 447 99

Art. 448 99

Art. 462 99

Art. 463 99

Art. 465 99

Art. 466 99

234

Art. 891 167Art. 897 142

Art. 993 133Art. 1254 172

Art. 1255 211

Art. 1479 149, 150Art. 1548 94, 100Art. 1549 94, 100

Art. 1687 209

Art. 1846 149Art. 1900 104Art. 1969 209

Art. 1976 209

Art. 2084 94, 100Art. 2093 98

Art. 2227 175

Art. 2228 175Art. 2232 175

Art. 2233 175Art. 2235 175

Art. 2378 158Art. 2437 98, 218Art. 2379 158

Art. 2530 149Art. 2540 149

Art. 2541 98Art. 2565 99, 106, 107

Art. 2575 152, 171, 172Art. 2579 149

Art. 2666 167

Art. 2734 195Art. 2736 93

Art. 2749 149, 151Art. 2768 149, 152

Art. 2774 149Art. 2775 221

Art. 2785 98Art. 2949 98

Art. 3312 96


235


Art. 3394 98

Art. 3416 96

Art. 3417 96, 98Art. 3552 99

Art. 3774 140Art. 3796 121, 159, 161, 217

Art. 3799 100Art. 3816 150, 151

Art. 3818 222

Art. 3829 222Art. 3867 111Art. 3874 111

Art. 3900 148, 149, 152

Art. 3936 94Art. 3937 123, 149, 159

Art. 3941 105, 137, 185Art. 3948 149, 159

Art. 3949 121, 158, 161, 217Art. 3950 174, 175

Art. 3951 95, 96Art. 3954 146, 147

Art. 3956 137, 185, 191Art. 3964 95, 108, 110, 121, 169, 180, 197, 210

Art. 3966 183Art. 3973 153, 154

Art. 3976 211Art. 3979 93

REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO

Art. 16 123, 129, 201, 212, 213, 214,

215, 216, 219, 220, 224, 225

Art. 17 189, 190, 195, 197Art. 18 115, 134, 135

Art. 19 125, 144, 145, 146, 147Art. 28 158

,Art. 29 95, 108, 110, 117, 118, 119, 197Art. 38 110

236

Art. 53 183

Art. 54 113, 119, 121, 128, 129

Art. 55 112Art. 63 127, 208

Art. 64 131Art. 65 127, 131

Art. 66 126Art. 72 153

Art. 75 219

Art. 83 224

Art. 84 224Art. 88 179Art. 103 184

Art. 129 95, 96, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107Art. 137 161

Art. 140 161Art. 162 114

CODIGO DE COMERCIO

Art. 13 95

CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Art. 441 196

Art. 745 155Art. 904 113

Art. 1143 158

Art. 1426 97Art. 1640 189

Art. 1641 182Art. 1642 189

Art. 1691 150, 151Art. 1718 113, 123, 124

Art. 1775 92Art. 1797 102

Art. 1829 92Art. 2005 190


237


LEY DE INQUILINATO

Art. 19 101

LEY TRIBUTARIA COMUNArt. 9 181, 182

Art. 35 181

Art. 40 109

LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL

Art. 10 96

CODIGO DE AVIACION CIVIL

Art. 18 95

LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945

132

LEY DEL NOTARIADO

Art. 2 180

LEY DE 3 DE SEPTIEMBRE DE 1951

225

LEY DEL 17 DE JUNIO DE 1971

225

LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLAArt. 43 133

Art. 145 150

Art. 169 150

238


CODIGO CIVIL ESPAÑOL

Art. 1875 150

REGLAMENTO HIPOTECARIO ESPAÑOL

Art. 13 Art. 48 Art. 319

133 138

INDICE DE AUTORES

Argüello Bolaños, Horacio

Cuadra Zavala, Joaquín108

134. 155, 156, 165, 168

Galindo y de Vera, León y Escosura y Escosura,

Rafael

Lacruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida,

Francisco de Asís

Morelly Terry, J.

Rica y Arenal, Ramón de la

Roca Sastre, Ramón María

134. 136

173

123, 136, 165

139, 140, 196

123, 177, 187

239

casos practicos de derecho registral - ivan escobar fornos

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