casa estancia para el adulto mayor

7/23/2019 Casa Estancia Para El Adulto Mayor

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CASA ESTANCIA PARA EL ADULTO MAYOR

EL RINCN DE LA PAZ

TIPOLOGA: INVERSIN INDEPENDIENTE

VIABILIDADES1. ESTUDIO LEGAL

Intro!""#$n:

Segn Sapag y Sapag, son muchos los efectos econmicos que sobre el

flujo de caja tendr el estudio legal. Desde la primera actividad que tendr que

realizar si el proyecto es aprobado, la constitucin legal de la empresa, hasta

su implementacin y posterior operacin el proyecto enfrentara un marco legal

particular a la actividad que realizara la empresa, que influir directamente

sobre la proyeccin de sus costos y beneficios. l conocimiento de lalegislacin aplicable a la actividad econmica y comercial. !esulta

fundamental para la preparacin eficaz de los proyectos, no solo por las

referencias econmicas que puedan derivarse del anlisis jur"dico sino tambi#n

por la necesidad de conocer adecuadamente las disposiciones legales para

incorporar los elementos administrativos, con sus correspondientes costos, y

para que posibiliten que el desarrollo del proyecto se desenvuelva fluida y

oportunamente.

A%&'"to (')*(:

$ara poder poner en funcionamiento cualquier tipo de negocio, se

necesita previamente haber cumplido con una serie de requisitos legales, tales

como%

Cr'*"#$n ' So"#'* &ntes de todo, es necesario crear e inscribir la

sociedad en el !egistro del 'onservador y realizar su publicacin en el Diario

(ficial.


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)a inscripcin tiene un valor apro*imado de +- sobre el capital inicial

ms gastos de papeler"a /apro*imadamente 0+1.2, y la publicacin de la

constitucin de la sociedad tiene un valor apro*imado de 03.. $or

concepto de notar"a se calcula un -- del capital inicial ms gastos

estimados en 04..

In#"#o ' A"t#+#*'% &l formar un negocio hay que recurrir al servicio de

5mpuestos 5nternos, con el objeto de iniciar legalmente las actividades. $ara lo

cual es necesario llenar los siguientes formularios /6ratuitos a trav#s de S552%

789 ::-; 5nscripcin al !ol &ne*o del formulario anterior.

789 4+4 Declaracin ?urada para ="mbrales de Documentos yo )ibros y

8otificaciones.

/@ormularios en ane*o 8A:2

$ara efectos de nuestro proyecto debemos considerar estos

antecedentes y los costos asociados que se encuentran detallados en un

cuadro resumen.

Contr*to ' Arr#'no para un arriendo de una propiedad se debe efectuar un

contrato, el cual esta establecido por la )ey 8A -B.-- publicada el +3.-.-3B+,

siendo modificada por la )ey 8A -3.B>>.7 del --.:.+4. l arriendo de esta

propiedad ser por un periodo de + aCos, prorrogables, estableci#ndose dos

clusula adicionales, primera donde se indica que se efectuaran trabajos para

la construccin de +: dormitorios los que sern utilizado para un ogar delarga estad"a para el adulto mayor, siendo estos construidos segn la normativa

del Departamento de (bras Eunicipal de )as 'ondes, en la segunda clusula

se indicara una indemnizacin por parte del arrendador si este no cumpliera

con el periodo de arriendo m"nimo, consistente en el costo de la construccin.

l costo de dicho tramite 8otarial es de 0B..7 que incluye + copias.


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C!,&(#r "on R'-!#%#to% M!n#"#&*('% )os municipios son los encargados de

aprobar los proyectos y otorgar distintos tipos de permisos dentro del rea de la

'omuna. $ara efectos Eunicipales del presente proyecto se proceder a pedir

las siguientes solicitudes en el departamento correspondiente a la

municipalidad de las 'ondes%

- P*r* (* P*t'nt' M!n#"#&*(:

5nforme de @actibilidad de (torgamiento de $atente, $ermiso de

dificacin y !ecepcin @inal del inmueble donde se va a ejercer la actividad

comercial, documentos que deben solicitarse previamente en la Direccin de

(bras Eunicipales /&poquindo 8A 41>2.

7 Documento que acredite el t"tulo por el cual se ocupa el inmueble,

'ertificado de Dominio Figente, contrato de arriendo, comodato, etc.

7 5niciacin de &ctividades ante el S55.

7 !esolucin Sanitaria emitida por el SSE& /&vda. Gulnes 8 9 -11,

Santiago2, para ejercer las actividades de manipulacin de alimentos y

autorizacin de funcionamiento.

7scritura de 'onstitucin de Sociedad, $rotocolizacin del *tracto y

$ublicacin en Diario (ficial.

7 )a aprobacin de la solicitud ser resuelta en un plazo de cinco d"as

hbiles desde la fecha de recepcin de la solicitud con los antecedentes

completos, si corresponde.

l costo apro*imado para obtener la patente comercial se calcula sobre

el capital inicial que en el caso de la alternativa +2 es de 0-;-.:1>. y para laalternativa 42 es de 0-1-.-;B., correspondiendo pagar un ; por mil /,;2

del monto del capital inicial anual, ms el Derecho de &seo /0+:.BB2, por lo

que la patente comercial tiene un costo anual para la alternativa +2 de 0B3.;13.7

y para la alternativa 42 es de 01;.14B.7

l tiempo de duracin de este tramite ser%

+ d"as, la factibilidad de otorgamiento de patente comercial.

; d"as para la tramitacin y obtencin de la patente comercial.


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7D#r'""#$n ' Or*% M!n#"#&*('%: $ara la construccin de habitaciones

del presente proyecto, la dependencia municipal encargada de otorgar el

permiso de factibilidad de suelo es la Direccin de obras Eunicipales. $ara

cualquier construccin en la 'omuna de )as 'ondes se requiere un permiso de

la /D(E2 de la respectiva municipalidad para la construccin y edificacin a

peticin del propietario o constructor. 'on anterioridad a la solicitud del permiso

se verifico a la D(E respectiva, los datos sobre nmeros, las l"neas de

edificacin, la altura tipo de edificio y adems e*igencias de urbanizacin que

rigen para el sector en que esta ubicado el terreno arrendado.

7 R'-!#%#to% &*r* "on%tr!""#$n

$ara la construccin de habitaciones en el proyecto la Direccin de (bras

Eunicipales es la encargada de otorgar los permisos de factibilidad de suelo.

'on anterioridad a solicitud se verifico al D(E la altura, tipo de edificio y dems

e*igencias de urbanizacin que rigen para el sector seleccionado siendo viable

la construccin sobre el terreno donde se encuentra ubicada la propiedad a

arrendar.

MINISTERIO DE SALUD

$revio al tramite ante el Servicios de salud, se deber cumplir con la

P*!t* ' R'-!#%#to% *!tor#/*"#$n ' #n%t*(*"#$n 0 !n"#on*,#'nto '

'%t*('"#,#'nto% ' (*r)* '%t*2* &*r* '( *!(to ,*0or3 "*%*% ' r'&o%o3

4o)*r'% ' *n"#*no%3 *%#(o%3 4o%"#o% 0 otro% %#,#(*r'% comprobando

ante la municipalidad de la comuna, la posibilidad de implementacin de

acuerdo al plano regulador, de obtener $atente Eunicipal.

&probacin de planos de planta f"sica del local o proyecto.

&probacin del local e instalacin

&utorizacin de funcionamiento.

Declaracin del capital inicial

'ancelar aranceles estipulados por el Einisterio de Salud.


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D'( R')(*,'nto D' E%t*('"#,#'nto% ' L*r)* E%t*2* P*r* A!(to%

M*0or'%.

5 P(*nt* 62%#"*:

Art2"!(o 78: )os establecimientos debern disponer de una planta f"sica que

cumplir a los menos con los requisitos establecidos en los art"culos ;A al --A,

-BA, +-A al +1A, todos inclusive, del decreto -3: de -31B, del Einisterio de

Salud, que aprueba el reglamento de hoteles y stablecimientos similares.

Debern contar, con las siguientes e*igencias%

Dependencias bien diferenciadas e iluminadas y que no tengan barreras

arquitectnicas%

A( ,'no% !n* o#"#n*9%*(* ' r'"'&"#$n%

$ara que permita tener entrevistas en privacidad con los residentes y

sus familiares.

)os establecimientos de ms de un piso debern contar con un ascensor

que permita la cabida de una camilla.

Zon*% ' "#r"!(*"#$n:

'on pasillos de un amplitud m"nima de 3: cent"metros, bien iluminados,

sin desniveles o con rampas, si los hay. Si tiene escaleras, #stas deben

tener un ancho m"nimo de 3: cent"metros, con pasamanos en ambos

lados y peldaCos evidenciados, no pudiendo ser de tipo caracol.

S*(* ' '%t*r o ' !%o% ,(t#&('%:'on capacidad para el -H de los residentes en forma simultnea, con

iluminacin natural, televisin y elementos de recreacin para los

residentes, tales como juegos, revistas, libros, etc.

Zon*% ';t'r#or'% &*r* r'"r'*"#$n%

'on - metro cuadrado m"nimo por residente, de patio, terraza, o jard"n.

Co,'or %!#"#'nt':

$ara el ;H de los residentes simultneamente.


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Dor,#tor#o%:

'on un m*imo de cuatro camas, guardarropa individual y un velador

por cama, considerando espacio para un adecuado desplazamiento de

las personas segn su autonom"a. 'ontar con un timbre continuo por

cama. &l menos el -H de las camas debern corresponder a catres

cl"nicos, los que se incrementarn de acuerdo al grado de dependencia

institucional.

Lo% %'r+#"#o% 4#)#


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P'r%on*(:

)a casa de reposo deber cumplir con las disposiciones del !eglamento

sobre 'ondiciones Sanitarias y &mbientales Gsicas en los )ugares de

=rabajo. =5=J)( 555 /&!=S. B7-+2.

DE LA DIRECCIN T=CNICA Y DEL PERSONAL

Art2"!(o >8:

)a direccin t#cnica de estos establecimientos estar a cargo de una persona

con t"tulo de una carrera del rea de la salud, de duracin no inferior a B

semestres y de preferencia con capacidad gerontolgico. Ser responsable

ante la autoridad sanitaria del buen funcionamiento y del cumplimiento de la

normativa sanitaria vigente. )a direccin t#cnica deber coordinar su accin

con el resto de los profesionales que concurran al establecimiento, y con la

administracin, con el objeto de velar por el cumplimiento del reglamento

interno.

Art2"!(o ?8:

l establecimiento deber contar con &'r%on*( #$n'o, en cantidad suficiente

para satisfacer en forma permanente y adecuada la atencin integral de los

residentes, de acuerdo a su nmero, condiciones f"sicas y ps"quicas.

Art2"!(o 1@8:

)as residencias, de hasta veinte camas, con una proporcin de B o ms de

residentes autovalentes, deber contar con%

a2 A!;#(#*r ' 'n'r,'r2*.

Jn au*iliar de enfermer"a cada + residentes o fraccin inferior a ello, las

+: horas.


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b2 P'r%on*( "*&*"#t*o 'n '( "!#*o ' *n"#*no% o #%"*&*"#t*o%

/'uidador o asistente geritrico2 cuya funcin es principalmente de

higiene, confort y entretenimiento de los residentes%

7!esidencias con BH de residentes autovalentes, deber tener%

- $ersona por cada - residentes horario diurno.

- $ersona por cada + residentes horario nocturno.

7!esidencias con ;H de residentes dependientes, tendrn%

- $ersona por cada ; residentes horario diurno.

- $ersona por cada - residentes horario nocturno.

c2 M*n#&!(*or ' *(#,'nto% "on "*rn< %*n#t*r#o *( 2*%

- persona por cada + residentes o fraccin inferior a ello.

d2 A!;#(#*r ' %'r+#"#o:

- persona por cada + residentes, horario diurno.

ste personal deber ser incrementado proporcionalmente en base alnmero de camas y el grado de dependencia de los residentes.

Art2"!(o 118:

$odr contar adems con un Kinesilogo, terapeuta ocupacional o profesor

de educacin f"sica con formacin gerontolgico, para la rehabilitacin y

mantenimiento de las funciones biopsicosociales de los residentes y con la

asesor"a de una nutricionista para la confeccin de minutas y dietas.

Art2"!(o 18:

l establecimiento podr contar con los servicios de un m#dico para el control

de salud de los residentes, sin perjuicio del derecho de estos a tener su

m#dico tratante. n el caso que se requiera de atencin m#dica y no se

cuente con el profesional, se recurrir al servicio de salud pblico o privado al

que tenga derecho el residente. &dicionalmente, el establecimiento podr

contar con los servicios de una enfermera.


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DISPOSICIONES GENERALES:

)ibro foliado de uso de los residentes o sus familiares, para sugerencias o

reclamos que ser timbrado por el servicio de salud

A!tor#/*"#$n '( %'r+#"#o ' %*(! '( *,#'nt' R')#$n M'tro&o(#t*n*

SESMA

)os locales considerados por el SSE& para obtener autorizacin sanitaria

son%

L'ualquier establecimiento ubicado en la regin Eetropolitana destinado a la

produccin, preservacin, envasado, almacenamiento, distribucin y consumo

de platos preparados /aquellas elaboraciones culinarios que se e*penden,listos para su consumo, sean fr"os o calientes o que requieran solo de un

proceso de calentamiento2. stn dentro de esta categor"a los llamados

restaurantes, fuentes de soda, cafeter"as, casinos, elaboradoras de platos

preparados, de emparedados, pizzas y otros similaresM $or lo tanto, para poder

poner en funcionamiento las instalaciones de casino de la casa de reposo se

necesita la autorizacin sanitaria del SSE&.

)a autorizacin para funcionar requiere los siguientes antecedentes%

8ombre, direccin y tel#fono establecimiento

5ndividualizacin, !J=, y domicilio del propietario y representante )egal

en su caso

Documentos que acrediten el dominio del inmueble

$lano del local indicando la distribucin de las camas en los dormitorios.

)a calidad del inmueble donde est# ubicado el establecimiento deberncumplir con toda la ordenanza general de construcciones y urbanizacin

&creditar que cumple con los requisitos de prevencin y proteccin

contra incendios que establece el reglamento sobre condiciones

sanitarias y ambientales bsicas de los lugares de trabajo.

5dentificacin del director t#cnico responsable con copia del certificado

de t"tulo, carta de aceptacin del cargo y horario en que se encontrar

en el establecimiento.


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$lanta del personal con que funcionar el establecimiento con su horario

contratado y sistema de turnos. Jna vez que entre en funcin, deber

enviar al Servicio de Salud la nmina del personal que labora ah".

!eglamento interno del establecimiento, que deber incluir un formulariode contrato a celebrarse entre el establecimiento y el residente o su

representante, en el que se estipule los derechos y deberes de ambas

partes y las causales de e*clusin del residente.

$lan de evacuacin ante emergencias

'on estos antecedentes el servicio de salud dicta una resolucin.

)a autorizacin sanitaria es uno de los requisitos e*igidos por la

Eunicipalidad previo al otorgamiento de la patente correspondiente.

REGISTRO DE MARCAS:

Se deber considerar el costo asociado al registro la marca del establecimiento

de larga estad"a para adultos mayores, el que se realiza en el Departamento de

propiedad industrial ubicado en la calle Eoneda 31 piso - /fono% >3B -+;2.

$asos a realizar en el registro de marca%

a2 &creditar que la marca no se encuentre registrada, esto se realiza en la

pgina Neb% NNN.dicom.cl.

b2 'omprar un formulario /0>2 para presentar la marca y cancelar media J@.

c2 $ublicar en el diario oficial la marca cancelando apro*imadamente 0+.

d2 (torgamiento de la marca y nmero de registro, costo apro*imado de

0:+..

e2 ntrega certificacin de la marca, posee una duracin de - aCos. 'osto

apro*imado 0-..

ste tramite tendr una duracin de ; meses.

'uadro !esumen de 'ostos )egales

L*% Con'% ADo Co%to% E

'onstitucin de Soc. y

'ontrato de &rriendo

&Co 0>>.

&utorizacin OSSE& &Co 0B.;>;
http://www.dicom.cl/http://www.dicom.cl/


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!egistro de Earca &Co 044.+B>

'ambio de destino &Co 0-.;.

(tros &Co 0+.34+

Tot*( ADo @ E.FGH.7>I

$atente comercial &Co -7- 0-.>3;.11B


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. ESTUDIO T=CNICO

ste estudio determina y analiza las opciones desde el punto de vista

tecnolgico, en lo que se incluye el anlisis de la factibilidad de cada opcin y

la estimacin de su costo, pretendiendo llegar a determinar la funcin de

produccin ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos

disponibles para la produccin. De la seleccin de la funcin ptima se

determinar el proceso de produccin ms conveniente y las necesidades de

inversin, de equipos, espacio, obras f"sicas, mano de obra, maquinaria y la

determinacin de posicin de plantas, entre otras. sto adems permitir

cuantificar el costo de operacin. $ara seleccionar la mejor alternativa t#cnica

se consideran principalmente factores econmicos, sin descuidar factores de

carcter cualitativo, como por ejemplo, disponibilidad de insumos, oportunidad

de abastecimiento, ya sea de tipo humano, material o financiero.

&l estudiar la potencial localizacin del proyecto, debemos tener en

cuenta las e*igencias del mismo%

C'r"*n2* '( ,'r"*o oJ't#+o: l terreno donde se emplace el

proyecto debe estar lo ms cercano posible al mercado objetivo. $ara nuestros

intereses, que son los adultos mayores de clase alta, las mayores proporciones

de #stos, se encuentra en la !egin Eetropolitana, espec"ficamente en la zona

oriente de #sta y, concentrados principalmente en la comuna de )as 'ondes.

Co%to 0 #%&on##(#* ' (* "on%tr!""#$n:el costo y disponibilidad de

la construccin, var"a de un lugar a otro. 'uantitativamente, lo ms deseable

ser"a elegir el lugar de menor valor, pero es necesario considerar factores que

influyen de manera favorable y, otros, desfavorablemente en la

comercializacin del establecimiento, aportando o no un valor agregado al

negocio. &unque lo que finalmente va a influir preponderantemente en la

eleccin del lugar va a ser la disponibilidad de #ste. (tras condiciones son la

revisin de las disposiciones municipales con respecto a su constructibilidad y

ocupacin de suelo, plan regulador y que cumpla con toda la urbanizacin que

requiere el funcionamiento del establecimiento.

Dado los requerimientos anteriores, se ha encontrado una propiedad en

la comuna de )as 'ondes, cuyas caracter"sticas se enumeran a continuacin%

7 Jbicada en el sector de San Damin.


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7 Guenos accesos.

7 Superficie de -. m+.

7 Superficie construida de : m+en planta baja y 1 m+

por construir.

7 'osto del arriendo% 0 +.;..

7 'uenta con estacionamientos al interior del recinto.

7 +: abitaciones.

7 )a propiedad se arrienda sin ningn tipo de muebles.

7 $lano de ubicacin de la propiedad, ver ane*o 8A ;.

$lano de la propiedad, ver ane*o 8A >.

)os 1 m+ de construccin fueron calculados para contar con +:

habitaciones con baCo privado, considerando la construccin original como

reas comunes. )a construccin ser en madera de primera calidad, semejante

a la e*istente, la cul est valorizada, para la comuna de )as 'ondes, en -

J@ por m+. ste valor nos da un costo apro*imado para la totalidad de la

construccin de 0 -+>.., considerando la J@ a un valor de 0 -B..

Co%to ' ,!'('% 0 '-!#&o%:son las inversiones necesarias para el

normal funcionamiento del establecimiento, toda la informacin se realiz a

base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del

equipo, esta informacin est detallada con precios unitarios y totales en el

ane*o 8A 1.


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. ESTUDIO 6INANCIERO

Intro!""#$n%

l estudio de factibilidad financiera deber determinar si el proyecto es

conveniente o no y adems servir para discernir entre las dosalternativas de accin para poder estar en condiciones de recomendar la

aprobacin o rechazo del proyecto.

Se pretender ordenar y sistematizar la informacin monetaria que nos

entregaron los estudios anteriores, elaborar los cuadros anal"ticos y

antecedentes adicionales para la evaluacin del proyecto. =odos estos

antecedentes nos permitirn determinar la rentabilidad del proyecto,

medir y valorar beneficios y costos, a trav#s de flujos de caja.

)a informacin para elaborar estos flujos de caja se encuentran en el

estudio de mercado, t#cnico, organizacional, as" como en el clculo de

las inversiones a las que se hizo referencia sobre la implementacin de

las dos alternativas en estudio. &dems se incorporaran informacin

adicional sobre tributacin, depreciaciones y amortizacin y valores de

desecho segn corresponda.

M'too(o)2* * ',&('*r:

$ara los efectos de la valuacin econmica del negocio se realizaran

flujos de caja con un horizonte de - aCos definido por el $rofesor. $ara

calcular el valor de desecho se utilizara el m#todo contable, el que se

calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las

utilidades considerada como un -1H definida sobre la base de la

normativa tributaria vigente y comn para toda la industria.

$ara efecto de este estudio se considera que el 5$' para los siguientes

- aCos ser del :H .

=odos los valores que aparecen en este proyecto no considera el 5va.

D*to% &*r* (* "on%tr!""#$n ' (o% 6(!Jo%

5nversin inicial


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)a inversin inicial de las alternativas se detalla a continuacin%

PROYECTO PURO

INVERSIN INICIAL

ALTERNATIVA

N8 ALTERNATIVA N8(bra @Psica -Jf *1m+/[email protected] -+>.. -+>..

quipos y Euebles ++.+1>. +3.3>B.

6astos de (rg.y $uesta en Earcha +.;:>.1B4 +.;:>.1B4

(tros /=elefonos'itofonos2 1. 1.

Feh"culos -;.33.

&rriendo +.;. +.;.

$ublicidad :.;. -+..

'apital de =rabajo 1B.>;.3: B;.;.3:

TOTAL 7.17.>77 7.7F.>77

PROYECTO 6INANCIADO

INVERSIN INICIALALTERNATIVAN8 ALTERNATIVA N8

(bra @Psica -Jf *1m+/[email protected] -+>.. -+>..

quipos y Euebles ++.+1>. +3.3>B.

6astos de (rg.y $uesta en Earcha +.;:>.1B4 +.;:>.1B4

(tros /telef.citofonos2 1. 1.

Feh"culos -;.33.

&rriendo +.;. +.;.

$ublicidad :.;. -+..'apital de =rabajo B;.14>.;1> 34.1>:.1>>

TOTAL .F?.F? >.H?.F?

Se agrupan principalmente en tres item% activos fijos, activos nominales

y capital de trabajo.

5nversiones en activos fijos


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)os activos fijos estn referidos a maquinarias, veh"culos, mejoramiento

en general, etc.

$ara efectos contables, los activos fijos se deprecian linealmente.

5nversin en activos nominales%

)os gastos de puesta en marcha /legales y comerciales2 corresponden a

servicios o derechos adquiridos que son necesarias para la puesta en

marcha y posterior funcionamiento del proyecto. stas inversiones se

amortizan en ; aCos, afectando al flujo de caja y disminuyendo la renta

imponible en esos periodos. stos gastos consideran la escritura,

inscripcin y notaria.

ACTIVOSNOMINALES ALTERNATIVA ALTERNATIVA

'onstitucin de laSociedad >>. >>.

&utorizacin SSE& B.;>; B.;>;

!egistro de Earca 44.+B> 44.+B>

(tros +.34+ +.34+

'ambio de Destino -.;. -.;.

TOTAL .FH.7> .FH.7>

5nversin en capital de trabajo

)a inversin en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos

necesarios en forma de activos corrientes para la operacin normal

durante el ciclo productivo del proyecto, por lo tanto el capital de trabajo

constituir una parte de los costos fijos ya que forma parte del monto

permanente de costos necesarios para asegurar la operacin del

proyecto. $ara calcular la inversin en capital de trabajo se consideraron

los primeros seis meses con ocupacin H, y asumiendo los costos

desembolsables de estos periodos /'ostos @ijos, costos variables,

inter#s cr#dito segn corresponda2, lo que genero una inversin en

capital de trabajo de un monto de%


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PROYECTO PURO

ALTERNATIVAN8

ALTERNATIVAN8

'apital de

=rabajo 1B.>;.3: B;.;.3:

PROYECTO 6INANCIADO

ALTERNATIVAN8

ALTERNATIVAN8

'apital de=rabajo B;.14>.;1> 34.1>:.1>>

5ngresos%

)os ingresos del proyecto provienen del arriendo de cada pieza del

complejo integral, dependiendo este segn el servicio elegido descrito

en el estudio t#cnico y su precio definido en el estudio de mercado el

que corresponde a 01 por la opcin 8A + y 0- por la opcin

8A 4, el que se incrementara anualmente con un porcentaje calculado

sobre la base de el 5$' estimativo del :H.

Se trabajar bajo el supuesto de un BH de ocupacin durante el aCo -

y + , de un 3H de ocupacin del aCo 4 al ; y un -H de ocupacin

desde el aCo > en adelante producto de la estrategia comercial a utilizar.

5ngresos &lternativa 8 A+


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5ngresos &lternativa 8 A4

$ago mensual%

l pago mensual incluye el alojamiento, las tres comidas principales

del d"a, la limpieza de la pieza, la lavander"a, calefaccin y los

servicios bsicos, televisin por cable, uso sin restriccin de espacios

comunes y actividades dentro del complejo.


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'ostos @ijos%

!esumen de 'ostos @ijos &nuales

)os supuestos a los cuales se calcularon los costos fijos se detallan en

&ne*o 8AB

COSTOS 6IKOSANUALES V*(or A(t'rn*t#+* N8 V*(or A(t'rn*t#+* N8

Sueldos 13.>B. 3+.+B.

Servicios Gsicos +4.:. +4.:.

Eantencin ;B+.> B++.>

Suministros Farios -.3+. -.3+.

Eateriales 1::.43 1::.43

$atente 'omercial -.>3;.11B -.>3;.11B

$ublicidad :;. -.-.

'ontabilidad B. B.

&rriendo 4.. 4..

Seguridad *terna >.

TOTAL 1?.>7.H>7 1F.7H.H>7

8ota% )os detalles de los valores se encuentran en archivo e*cell

adjunto.

'ostos Fariables%

)os costos variables en este negocio corresponden a los costos de

alimentacin. ste costo es de 0+.; por d"a, por persona. sto

corresponde a 0- pesos por almuerzo y 0- pesos por cena y

0; pesos por desayuno. stos datos fueron obtenidos por una

residencia de similares caracter"sticas que brinda a sus residentes un

servicio de gastronom"a de primer nivel como el que se pretende

implementar para este proyecto.


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Depreciacin

l m#todo de depreciacin utilizado en este trabajo es el lineal. Se

realizar de acuerdo a las normas del Servicio de 5mpuestos interno,

segn sea la vida til de los activos. )os activos fijos se deprecianlinealmente por periodos segn el tipo de activo conforme lo reglamenta

el Servicio de 5mpuestos 5nternos, en la ley del S.5.5. art"culo 4-, letra e.

=abla resumen de depreciaciones

&)=!8&=5F& 8A + $!5(D(S '(S=( &8J&)

Depreciacin -74 0 --.B1.+

Depreciacin :7; 0 -.B4.;4:

Depreciacin > 0 -.>+.;4:

Depreciacin 1 0 3.3-.;4:

Depreciacin B 0 B.:+-.B-3

Depreciacin 3 0 B.431.:::

Depreciacin - 0 B.->4.

&)=!8&=5F& 8A 4 $!5(D(S '(S=( &8J&)

Depreciacin -74 0 -:.3+3.43-

Depreciacin :7; 0 -:.>-3.43-

Depreciacin > 0 -:.:3.43-

Depreciacin 1 0 -4.>33.43-

Depreciacin B 0 3.-B-.B-3

Depreciacin 3 0 B.431.:::

Depreciacin - 0 B.->4.

Fer detalle de depreciacin en planilla e*cell adjunta.


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Falor de Desecho

$ara calcular el valor de desecho se utiliz el m#todo contable, el que

se calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las

utilidades considerada como un -1H definida sobre la base de la

normativa tributaria vigente y comn para toda la industria. el que

contempla la segn el siguiente detalle%

$royecto $uro &lternativa 8A +

$royecto $uro &lternativa 8A 4

$royecto @inanciado &lternativa 8A +

$royecto @inanciado &lternativa 8A 4

&mortizacin de &ctivos 8ominales

)a amortizacin del activo nominal tiene un tratamiento similar a la

depreciacin. Si bien este desembolso se realiza antes del inicio del


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proyecto, el gasto se prorratea en cinco periodos para reducir el pago de

impuesto sobre las utilidades, por lo cual se tiene un beneficio tributario.

TABLA AMORTIZACION

ACTIVOS NOMINALES9 COSTO9AOS9AMORTIZACION ANUAL

ALT.Y

ACTIVOS NOMINALES COSTO PERIODO AMORTIZACION

ANUAL

'onstitucin de la

sociedad

0 >>. ; 0-4+.

&utorizacin SSE& 0 B.;>; ; 0->.--4

!egistro de Earca 0 44.+B> ; 0 >.>;B

(tros 0 +.34+ ; 0 ;B1

'ambio de destino 0-.;. ; 0 4.

ANALISIS 6INANCIERO

6INANCIAMIENTO CON CAPITAL PROPIO


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$ara analizar el proyecto puro y as" slo los efectos del propio proyecto,

no los relativos al financiamiento del mismo e*cluimos de los flujos los

ingresos por toma de pr#stamos financieros, pagos de intereses,

cancelaciones de pr#stamos, etc. De esta forma pudimos analizar de manera

independiente, si conviene o no hacer el proyecto suponiendo que lo

financiamos totalmente con capital propio a una =asa de descuento del -:,4H.

(bteniendo los siguientes resultados del F&8 y la =5! /detalle del flujo planilla

e*cell adjunta2.

PROYECTO PURO TASA DESCUENTO AL 13

A(t'rn*t#+* N8 A(t'rn*t#+* N8

V.A.N. -$ 5.370.421 $ 397.624.079

T.I.R. 13,93% 32,59%

n la alternativa 8A+ el F&8 es negativo y la =.5.!. es menor que la tasa

de descuento, segn estos criterios el proyecto con la alternativa 8A+ no es

rentable. &nalizando la alternativa 8A4 tenemos un van positivo, el proyectorinde una rentabilidad superior a la del costo de oportunidad en consecuencia,

el proyecto est ganando una renta por encima de la rentabilidad t"pica. y la

=5! es mayor que la tasa de costo de capital propio, el rendimiento que

obtendr"a el inversionista realizando la inversin es mayor que el que obtendr"a

en la mejor inversin alternativa, por estas dos razones por lo tanto, conviene

realizar la inversin.

PROYECTO 6INANCIADO TASA DESCUENTO AL ?3?

A(t'rn*t#+* N8 A(t'rn*t#+* N8

V.A.N. $ 72.657.841 $ 650.909.695


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T.I.R. 16,81% 56,09%

n la alternativa 8A+ el van es positivo pero menor que el de la

alternativa 8A4, al igual que la =5! por esto conviene mucho mas realizar lainversin en la alternativa 8A4.

&nalizando los dos tipos de financiamiento se concluye que el proyecto

financiado de la alternativa 8A4 seria el que conviene realizar ya que el

rendimiento que obtendr"a el inversionista realizando la inversin es mayor que

el que obtendr"a en la mejor inversin alternativa.

@58&8'5&E58=( '(8 DJD&

$ara el financiamiento del >:H de la inversin inicial se utilizar una fuente de

financiamiento e*terna para el 4;H restante se utilizar financiamiento con

capital propio con una tasa Qe del -:,4H e*igida por los inversionistas. $ara el

cr#dito se considerar una tasa de inter#s bancaria tope del 3H, esta tasa es

una estimacin del escenario futuro dada la actual $ol"tica del Ganco 'entral y

finalmente establecida por los bancos para colocaciones marcando una clara

tendencia al alza. l cr#dito ser de largo plazo con pago de cuotas fijas en un

periodo de - aCos. )os montos del cr#dito requeridos para financiar cada una

de las alternativas como sigue a continuacin%

Eonto de 'r#dito% 0-;:.++.1B4

=asa de inter#s bancaria% 3H.

Falor cuota anual % 0+4.>4.:

=&G)& D &E(!=5R&'5(8 &)=.8A+


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&lternativa 8A4

Eonto de 'r#dito% 0-13.-;B..

=asa de inter#s bancaria% 3H.

Falor cuota % 0+1.3->.:->

=&G)& D &E(!=5R&'5(8 &)=.8A4

T*%* ' '%"!'nto


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l costo de la deuda

l costo de la deuda se simboliza como Qi y representa el costo antes de

impuesto para efectos de este estudio se considero la tasa del bancaria un

3H%

i d1 5 t @3@? 15@317 737

t 5mpuesto

Qd =asa Gancaria

l costo del capital propio

& fin de calcular el costo del capital propio se eligi una tasa libre de

riesgo utilizando los Gonos del Ganco 'entral de 'hile en Jnidades de

@omento /BCU2, a - aCos otorgada por el Ganco 'entral de 'hile, la

cual corresponde a 4,-1H /marzo +>2 y una tasa de riesgo del tipo de

proyecto. l premio al riesgo del aCo +; fue entregado por un e*perto

en evaluaciones de este tipo de proyecto ?ulio =orres, 6erente 6eneral

de S56S '5), la cual corresponde a un --,-4H, por lo que la sumade estas dos tasas da un costo de capital propio /Qe2 igual a un -:,4H.

'osto ponderado del capital

Jtilizando como fuente de financiamiento fuente interna y e*terna,

calculamos el Qo /tasa de costo ponderado de capital2 que representa

el costo promedio de todas las fuentes de fondos, ponderado por el pesorelativo de las mismas en la estructura de pasivos del proyecto. n otras

palabras, si el proyecto lo financiaremos con 43H de capital propio y /-7

*2 >-H de deuda, #sas son las ponderaciones a usar en el clculo de

esta tasa y se calcula de la siguiente forma.


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A(t'rn*t#+* NQ A(t'rn*t#+* NQ

o ?3>7 o ?37@

CONCLUSIONES

l siguiente grafico muestra el efecto que tiene la tasa de

descuento aplicada a este proyecto considerando las dos fuentes

de financiamiento observando lo siguiente% & medida que

aumentamos la tasa de descuento el F&8 va disminuyendo. ste

efecto es mucho mayor para la alternativa 8A+, con esto podemos

concluir que el proyecto mas rentable ser"a la alternativa 8A4.

'onsiderando los resultados del F&8 y =5! de este proyecto, podemos

concluir que la mejor fuente de financiamiento es la e*terna, y la

alternativa mas rentable es la alternativa 8A4, con la cual se recomienda

profundizar en la pr*ima etapa de factibilidad.


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