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SANTA JUSTA
• Introducción
El área de Nervión se ha ido constituyendo como un segundo núcleo económico y comercial alternativo a lacentralización de actividades económicas del centro histórico.
Actividades comerciales, de negocio y empresariales se han ido desplazando desde el centro tradicional hacia eleje constituido por la avenida de San Francisco Javier y que se culmina con la estación de Santa Justa y los edificioshoteleros, de oficinas y comerciales emplazados alrededor de la rotonda de Kansas City.
Una mejor accesibilidad, modernidad de las infraestructuras y una excelente localización con respecto a ampliasáreas residenciales han contribuido a esta descentralización de flujos.
En este distrito y concretamente en el entorno de la actuación para la ejecución de la estación de ferrocarril deSanta Justa, englobada dentro de las transformaciones urbanas acaecidas para la celebración de la ExposiciónUniversal de 1992, quedaron reservas de suelo para equipamientos y edificaciones residenciales que por uno uotro motivo aún no han sido ejecutadas.
Esto ha marcado la zona con una imagen periférica y difusa de espacios de centralidad, que es necesariocontemplar desde una perspectiva revisada y distinta de los supuestos iniciales.
La actual revisión del Plan General promovía la localización de espacios de oportunidad, algunos de los cuales hansido desarrollados desde la certeza de ser proyectos cuya singularidad y localización estratégica promovían unaprofunda transformación urbana.
Este es el caso del entorno inmediato de la estación de Santa Justa, suelos de propiedad municipal, del patrimoniode RENFE y espacios libres aledaños cuya revisión y posterior puesta en valor parecía oportuno dada la pretendidatransformación del área.
La posibilidad de regeneración urbana, la incorporación de la línea de metro número 2, junto con la incorporaciónde un edificio para el intercambio de transportes motivaba el alcance de la intervención.
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• El ámbito
El área de actuación se enmarca dentro de los suelos del antiguo arrabal de San Benito o barrio de La Calzada.
Este arrabal se encontraba asentado junto a la parroquia de San Benito, desde donde se encontraba articuladoalrededor de un eje conformado por la calle Campo de los Mártires, y en torno a otras calles menores, San Benito,Lictores, Alerce y la calle Bosque, hoy desaparecida.
Este barrio mantenía fuertes lazos con el barrio de San Bernardo a través de la calle Luis Montoto y los terrenos dela Buhaira, manteniendo una población en ocasiones proveniente de dicho barrio.
Dichas calles daban registro a un conjunto de manzanas, poco evolucionadas y articuladas que albergaban tantoel uso industrial en la zona más norte y ligado al área ferroviaria, como el uso residencial en la zona de arrabalmás adosada al recinto ajardinado de la congregación de San Benito, hoy recinto Geriátrico de las Hermanitas delos Pobres.
La edificación residencial era de tipo unifamiliar en una o dos plantas coexistiendo con tipología plurifamiliar encasas de pisos de corte regionalista realizadas en las primeras décadas del siglo XX.
Tras la profunda reestructuración del área con motivo de la Exposición Universal del 92 se produce un expedientede expropiación que va acompañado de una masiva demolición del parque residencial y de las construccionesindustriales existentes, dentro del desarrollo del PERI SB-1.
Es de señalar la importancia de la acción demoledora del tejido urbano completo de un arrabal histórico dentrode áreas definidas como afección del centro histórico.
Esta actuación provoca un gran vacío urbano en un espacio históricamente colmatado por edificación con ciertadensidad en algunos puntos y en que la incorporación de una gran infraestructura, la Estación de Santa Justa,focaliza la atracción en el ámbito.
El soterramiento del haz de vías férreas hacia Luis Montoto, la demolición de las edificaciones alrededor de la Plazade los Mártires, y la profunda transformación del barrio, provoca la desaparición de calles y el carácter del barrio,provocando la transformación volumétrica, desaparición del parcelario histórico, y descomposición de uno de losarrabales históricos de Sevilla.
Hoy en día el carácter del barrio es puramente testimonial, sólo la calle Lictores mantiene el parcelario histórico yuna volumetría cercana a la existente antes de la transformación y los espacios que conformaban la plaza delSacrificio apenas se reconoce si no fuera por los restos que aún quedan del edificio regionalista que albergaba elantiguo cuartel de la Guardia Civil.
Tras esta importante actuación de Tabla Rasa, se produce una estructura urbana que manteniendo el uso residencialaumenta de forma exponencial la densidad y altura edificatoria.
En el centro de la operación se reservan suelos para un equipamiento docente y espacios libres, entre las callesAlerce, Lictores y Campo de Los Mártires, que posteriormente es cedido a la sociedad ONCE para que ejecute uncentro de formación que actualmente está ubicado frente a Mercasevilla.
Dicho equipamiento privado está en este momento en ejecución, siendo una de las piezas que viene a terminar conla actuación prevista para el área.
Si bien es cierto que en la calle Campo de los Mártires quedan algunos suelos disponibles para la ejecución deviviendas, con la operación del edificio de la ONCE, queda finalizada la transformación del PERI SB-1, aunqueactualmente aún mantiene el barrio ese carácter inacabado que sostiene una imagen de espacios residual y periférico.
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Hace escasos meses se ejecutó la re urbanización de la calle de entrada al barrio, San Benito, con pautas distintasa las marcadas en el planeamiento que desarrolla el área con el objeto de evitar la expropiación de parte del jardíndel recinto de las Hermanitas de los Pobres.
Esto ha provocado una mejora en la imagen deteriorada del área pero la ejecución del encuentro entre calle SanBenito, Lictores y Alerce se produce en dos giros de 90 grados en menos de 30 metros y con la incorporación deaparcamientos en batería que desvirtúan la posible imagen de plaza de acceso del ámbito del PERI desarrollado.
Todo esta alteración de los supuestos iniciales no viene sino a desvirtuar la trama urbana y su posible estructuración.
Por último nos encontramos con un gran reserva de espacios libres entre el antiguo barrio de San Benito y la calleJosé Laguillo que cruza por delante de Santa Justa desde la Ronda María Auxiliadora hasta la rotonda de KansasCity.
Estos espacios bien urbanizados y ajardinados, sin embargo, mantienen una fuerte disfuncionalidad, encontrándosegeneralmente ajenos al uso de los residentes del área y siendo colonizados eventualmente por concentracionesjuveniles, "botellona", y personas sin recursos que utilizan las pérgolas y pasarelas como albergue nocturno.
Es evidente el error de planteamiento de los supuesto iniciales que conllevaron el diseño de estos espacios dado elgrado de abandono y del poco uso que genera como espacio libre local.
Cruzando la avenida de José Laguillo, que cambia su rasante para pasar por encima del haz de vías, nosencontramos con la cabecera del edificio de la estación, obra de los arquitectos sevillanos Antonio Cruz y AntonioOrtiz.
Producto de un proyecto inacabado que englobaba toda la manzana, con el edificio de la estación rodeado deedificaciones residenciales en tres plantas, el edificio se nos presenta como uno de los mejores ejemplos de laarquitectura tránsito entre los 80 y los 90, sobrio, elegante y ejemplarizante en su eficacia, se reconoce comomodelo de la mejor arquitectura española del momento.
El edificio se presenta hacia la ciudad mirando hacia el antiguo arrabal, desde la altura con un espectacular vuelorevestido de hormigón aligerado y presentando su perfil longitudinal hacia la avenida de Kansas city.
Debido a encontrarse inmerso en el ámbito de un proyecto aún inacabado, los espacios aledaños han sidocolmatados por infinidad de interferencias al uso original proyectado, produciéndose espacios residualesdestinados a estacionamiento de vehículos bajo pérgolas, puestos de alquiler de vehículos, espacio para ellimpiado de autobuses urbanos,… en definitiva multitud de usos secundarios que provocan un aspecto descuidadoy residual del área.
Por último corriendo paralelo a las vías del ferrocarril en dirección norte nos encontramos por suelos pertenecientesa RENFE, cuya singularidad en la forma y residualidad con respecto a la trama residencial cercana, se nos presentacomo espacio características suficientes para ligarlos al ámbito de actuación.
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• La actuación
Actualmente la revisión del Plan encuentra en este ámbito la oportunidad de incorporar un importante espacio decentralidad que provoque mediante la mejora del transporte, la incorporación del metro y la intermodalidad, unfoco de regeneración urbana que afecte a todo el distrito.
La incorporación de una estación de autobuses de largo recorrido, el ferrocarril, AVE y la línea de metro previstadesde el aeropuerto hacia el centro histórico y centro Nervión se conforman como un flujo de energías diversas quevienen a confluir en un punto.
La necesidad de reconducir las carencias detectadas en el uso actual del área, y la oportunidad de constituir ungran espacio de intercambio de actividades es una magnífica posibilidad para poner en crisis las edificabilidadesy volumetrías previstas dentro del marco del actual Plan y teniendo en cuenta las expectativas que provoca el área.
La propuesta pretende la regeneración del sector a través de la convivencia adecuada ente los usos residencialesy los ligados a actividades productivas, comerciales y terciarias redundando en la mezcla, la fusión, comoelementos de valor en la configuración de la ciudad moderna.
Por otro lado la propuesta confía plenamente en que la incorporación de edificios de escala pública y arquitecturasde calidad, provocan en sí mismo una sinergia que cualifica y pone en valor los espacios libres colindantes, sobrelos que se actúa re urbanizando y adaptando su funcionalidad al disfrute de los residentes del área.
Es para nosotros evidente, que el acierto en el planteamiento y la ejecución de un edificio público es capaz deprovocar energías regeneradoras del tejido urbano inmediato, generando flujos de atracción y, a un corto medio-plazo, la transformación total del carácter original del entorno.
En este sentido consideramos que existe un preexistencia de enorme valor arquitectónico en el edificio de la estaciónde santa Justa, y cuya puesta en valor y su entrada en relación con otros edificios públicos de entidad, como eledificio para el intercambiador de transportes y el edificio en ejecución para la sociedad ONCE, provocaría unespacio imantado que conllevaría la puesta en valor de esta área urbana tan poco estructurada.
La localización de estos tres edificios públicos generara sin duda un triángulo de sinergias capaces de alterar,transformar y reconducir el carácter periférico de esta área hacia un espacio de centralidad tal y como el nuevoPlan propone.
La localización del edificio donde se produce el intercambio de transportes se produce en la zona por la quediscurrirá la línea de metro, permitiendo un inmediato intercambio, desde la cota subterránea del metro hacia lasuperficie donde se encontraba la cota del autobús y posteriormente elevarse hasta la cota de la plaza de accesode Santa Justa.
Por otro lado la introducción de un edificio para albergar 50 plazas de autobuses venía a alterar la volumetría ysingularidad del perfil de la estación que queríamos poner en valor, por lo que se desecharon volumetrías ortodoxasque fueran a competir o interferir en el orden geométrico y rotundo de Santa Justa.
En esta línea, se adoptó la imagen de un edificio ligero, como una gran carpa que cubría el espacio de maniobrade los autobuses.
Esta estructura o malla perforada se deposita como una hoja vegetal invertida, sin tocar totalmente el suelo, demanera que en esa falta de contacto se produjese la ventilación y la entrada de luz.
La circulación de autobuses se produce de forma lineal permitiendo el ingreso inmediato apoyándose en la vía deservicio existente paralela a la avenida de Kansas City, y consiguiendo la salida fácil a través del giro en la rotondade Kansas City, cuyas holgadas dimensiones permiten las maniobras.
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Los autobuses ascienden por un ligerísima pendiente del 3% hasta el espacio central para descender en su salida.Esto permite introducir la luz y ventilación en un espacio deprimido donde se produce el intercambio con el metroy que se encuentra a la cota de andenes de la estación de ferrocarril, por la que se comunican mediante un pasajey posterior ascensión por rampas mecánicas hasta la cota de la plaza de acceso a la estación.
La relación del espacio de intercambio con la estación de ferrocarriles también se produce de la manera naturalexistente, ascendiendo por ligerísimas rampas peatonales que rodean el edificio y que conducen a la calle.
El espacio del intercambiador se entiende como un espacio libre deprimido, desde el cual se tiene un registroconstante del espacio exterior como si de un patio inglés se tratase, y donde la entrada de luz y la ventilación naturales completa.
Este espacio se concibe como una plaza, con taquillas, agencias de viajes, tiendas, cafeterías y restaurantes, desdedonde se tiene un registro visual inmediato de la llegada o partida de los autobuses gracias a fisuras en el planoque soporta la circulación de vehículos y que permiten el acceso cenital de la luz natural.
El funcionamiento de la estación es muy evidente: una espina dorsal que constituye la calzada por la que discurrenlos autobuses y un registro peatonal perimetral.
Desde estos recorridos perimetrales se accede a los andenes a través de lanzaderas o se accede por rampasmecánicas al nivel inmediatamente inferior donde se encuentra el espacio de intercambio o nos dirigimos,paralelamente a los vehículos, hacia la calle.
El nivel inferior se conforma con una espina dorsal donde se incorporan las actividades comerciales y las propiasde una estación, rodeándose de un espacio perimetral a modo de espacio de estancia y plaza urbana.
La necesidad de incorporar sótanos para el estacionamiento de vehículos se resuelve entre la cota delintercambiador y la cota del metro.
Finalmente la propuesta se corona mediante un frente permeable y perpendicular a la calle José Laguillo donde seincorporan otros usos.
La idoneidad de elementos pantalla que alterasen la visión actual de Santa Justa se puso en entredicho desde unprimer momento, adoptándose la solución de concentrar la edificabilidad en seis torres que mediante una imagenemblemática y cambiante mantuviesen una tensión visual entre los objetos verticales y los edificios de Santa Justae intercambiador cuya horizontalidad era patente.
La introducción de la multifuncionalidad en los edificios torre se enclava dentro de la tendencia actual de edificiosmixed use que mantienen su sostenibilidad a través de la alteración, permeabilidad y fusión de usos, que mantienedinámica su vigencia como espacios comunitarios en una sociedad heterogénea de necesidades cambiantes.
El área propiedad de RENFE se pone en carga mediante la adjudicación de un cierta edificabilidad que permitareubicar los usos administrativos y de gestión de la estación, así como la ejecución de un edificio administrativo yde actividades económicas que se localice en el espacio de mayor dimensión, cercano a las piezas-torre con lasque se pone en relación.
El espacio intersticial entre las piezas arquitectónicas se reurbaniza buscando la adecuación a las necesidades delos residentes en el área; mayor iluminación, mantenimiento y mejora del arbolado existente junto con el aumentode la superficie arbolada.
Esto acompañado de la introducción de actividades que comporten una mejora del equipamiento del área, ygenere flujos de atracción sobre los espacios libres existentes.
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La introducción de una pieza edificada de uso residencial en la calle Campo de los Mártires pretende acotar losespacios libres, conformar la volumetría de una calle históricamente definida por dos frentes y permitir diseñar losespacios resultantes en base a criterios más cercanos al uso y disfrute de los residentes del área.
• Superficies
Sector A Suelos propiedad de RENFE
Superficie afectada 44.800 m2Usos administrativo, terciario y espacios libresCoef. de edificabilidad 0,50 m2t/m2sMáxima edificabilidad 22.400 m2Altura orientativa B+6
Sector B Suelos inmediatamente colindantes con Santa Justa
Superficie afectada 112.030 m2Usos equipamiento, residencial, terciario,
administrativo y espacios libresCoef. de edificabilidad 0,78 m2t/m2sMáxima edificabilidad (pgou 87) 50.629 m2Máxima edificabilidad propuesta 87.900 m2Residencial 52.740 m2Oficinas-comercial 17.580 m2Hotel 17.580 m2Altura prevista (pgou 87) B+2Altura orientativa propuesta B+19Superficie intercambiador 22.415 m2tNúmero de plazas de aparcamiento 600 plazas bajo intercambiador
Sector C Espacios libres entre c/ Lictores y c/ Campo de los Mártires
Superficie afectada 50.900 m2Usos residencial y espacios libresCoef. de edificabilidad 0,20 m2t/m2sMáxima edificabilidad 10.180 m2Altura orientativa B+6
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XX. LA GESTIÓN DEL NUEVO PLAN. INSTRUMENTACIÓN DE LAS PROPUESTAS
CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVA GESTIÓN URBANÍSTICA
Los Objetivos Generales de la Gestión Urbanística del Nuevo Plan de Sevilla, en gran medida ya anunciados en eldocumento del metaPlan, son:
- Asegurar la consecución de los objetivos y materialización de las propuestas estructurantes y estratégicas del NuevoPlan General.
- Conseguir la solidaridad de los beneficios y cargas derivados del Nuevo Plan en los procesos de ejecución de susdecisiones.
- Garantizar la participación de la Comunidad en los beneficios generados por el crecimiento de la Ciudad.
- Eliminar los estrangulamientos que la retención de suelo apto para urbanizar y edificar produce en diversossectores, impulsando los plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos para favorecer la ejecución delNuevo Plan.
- Propiciar y garantizar la coordinación de las políticas públicas con incidencia en el territorio.
- Asegurar la viabilidad económica y financiera de todas las iniciativas urbanísticas, ya sean éstas públicas o privadas.
- Facilitar la ejecución de las propuestas de la Revisión del Plan General, utilizando las técnicas e instrumentos quela legislación urbanística ponga a su alcance, y empleándolos en función de las necesidades demandadas por eldesarrollo del Nuevo Plan General.
- Fomentar la participación de la iniciativa privada en la ejecución urbanística.
- Potenciar el Patrimonio Público de Suelo como instrumento para facilitar la ejecución genérica del Nuevo Plan,asegurar la realización de importantes propuestas estratégicas del Plan y de apoyo a la política municipal de lavivienda.
El Nuevo Plan defiende el principio de la flexibilidad, que no debe confundirse con admisibilidad de ambigüedades deinterpretación de las normas, ni en vacilación alguna en cuanto a la toma de decisiones sobre el modelo urbano degestión o formalización de la Ciudad; sino, muy al contrario, en la oferta a los particulares del número máximo dealternativas posibles, que aporten al modelo urbano la diversidad de valores culturales que están en la base de la calidadde la Ciudad.
Se pretende que las determinaciones a incluir en los siguientes documentos del Nuevo Plan cuenten con un nivelcontrastado de oportunidad y acierto que facilitará su ejecución futura. Para alcanzar esta aspiración, el Nuevo Plan seestá elaborando teniendo muy presente su futura ejecución adoptando las medidas durante el proceso de formulación quecontribuyan a este fin. En el documento de Oportunidades y Estrategias, ya se exponía, que la gestión no deberíacomenzar el día después de la aprobación de la Revisión, sino prefigurarse y diseñarse en proceso paralelo y coordinadoal resto de determinaciones que debe contener el documento.
A tal fin se considera esencial proseguir las siguientes líneas de actuación ya iniciadas:
- Favorecer la concertación con los distintos actores como garantía de ejecución de las previsiones futuras.
- La Cooperación y Coordinación institucional.
- El Fortalecimiento del Patrimonio Municipal del Suelo
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INSTRUMENTOS PARA LA MATERIALIZACIÓN DE LAS PROPUESTAS DE ORDENACIÓN DEL AVANCE
• Instrumentos de Ordenación
El requisito previo para la ejecución urbanística de las previsiones del Nuevo Plan será la existencia de algúninstrumento de ordenación pormenorizada que defina de forma detallada las actuaciones previstas. Dichoinstrumento será:
En suelo urbano, directamente la ordenación pormenorizada incorporada en el propio Plan General y, en su caso,y en desarrollo del mismo, el Plan Especial o el Estudio de Detalle.
En suelo urbanizable, el Plan Parcial, que también podrá ser desarrollado mediante un Estudio de Detalle. LosSistemas Generales en esta clase de suelo, de no incluirse en los Planes Parciales, podrán desarrollarse mediantePlan Especial, salvo que por su simplicidad puedan ejecutarse directamente. En caso de no estar programado elsuelo, requerirá previamente la elaboración de un Programa de Actuación Urbanística.
En suelo no urbanizable, el Plan General, se podrá desarrollar mediante un Plan Especial.
Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API)
El Nuevo Plan asume con carácter general el planeamiento de desarrollo del Plan General vigente aprobadodefinitivamente en suelo urbano o urbanizable y que se encuentra ejecutado o en ejecución dentro de los plazosprevistos.
La forma en el que se instrumentará este reconocimiento y asunción del planeamiento derivado del Plan Generalserá mediante la definición de la figura de los Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API). En definitiva, los APIserán ámbitos territoriales del Plan General vigente clasificados como Suelo Urbano o Urbanizable que cuentancon figuras de planeamiento de desarrollo aprobadas (Planes Especiales o Planes Parciales) en proceso deejecución en los que la Revisión asume de forma genérica las determinaciones de esos instrumentos deplaneamiento pormenorizado, así como su gestión.
Las condiciones particulares por las que se regirán las API, serán las correspondientes al planeamiento de desarrolloinmediatamente antecedente que se asuman. En este sentido se realizará una remisión normativa a los documentosde planeamiento originales, sin perjuicio de que para facilitar su labor de aplicación se incorporará en las fichasde las de las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan que identifiquen cada ámbito territorial que constituya un API, elpreciso documento de planeamiento de desarrollo que en cada caso se asume.
No obstante este criterio general de respeto y asunción de los instrumentos de planificación derivados del Planvigente, no significa que el Nuevo Plan General renuncie a la posibilidad de introducir alguna mejora en laordenación o en la regulación pormenorizada en las condiciones de edificación de estas figuras de planeamiento.
• Instrumentos para asegurar la solidaridad interterritorial de los beneficios y cargas. La delimitación de Áreas deReparto y determinación del Aprovechamiento Tipo
Una de las determinaciones que debe contener el Nuevo Plan General es la delimitación de áreas de reparto decargas y beneficios y fijación de los aprovechamientos tipo en Suelo Urbanizable Programado y en Suelo Urbano-no consolidado- (arts. 72.2.b, 94 y 95 TRLS en cuanto normas autonómicas en virtud de la Ley andaluza 1/1997).
Mediante estas determinaciones se pretende corregir las inevitables desigualdades que se producen a la hora deordenar el territorio asignando usos e intensidades distintos a los terrenos. Con la fijación de los aprovechamientostipos de las áreas de reparto, se persigue establecer una igualdad primaria en la distribución de las cargas ybeneficios entre los propietarios afectados en la primera fase del hecho urbanístico, esto es, en la tareaplanificadora. De igual forma, se consigue con estas determinaciones poner la primera medida tendente aposibilitar el mandato constitucional de recuperación de plusvalías por parte de la Administración comoconsecuencia de su acción ordenadora.
Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto en Suelo Urbano No Consolidado
Todos los terrenos del suelo urbano no consolidado incluidos en unidades de ejecución y los calificados comoSistema General estarán adscritos a Áreas de Reparto.
Si en la Unidad de Ejecución se incluyen terrenos calificados como Sistema General se procurará que dicha Unidadde Ejecución sea un Área de Reparto independiente.
En los demás casos, las Unidades de Ejecución pertenecientes a una misma zona de Ordenanzas integrarán unÁrea de Reparto a la que se adscribirán terrenos calificados de Sistemas Generales del Suelo Urbano no incluidosen Unidades.
No obstante lo anterior, el Nuevo Plan podrá delimitar más de un Área de Reparto en una misma zona deOrdenanzas cuando las condiciones de edificación y ordenación de las distintas unidades de ejecución que laintegran aconseje su diferenciación a efectos de gestión (bien sea por localización, dinámica urbanística o por lasingularidad de los objetivos perseguidos en cada caso).
En aquellos ámbitos del suelo urbano en los que pese a identificarse la concurrencia de parcelas aisladas concaracterísticas de suelo urbano no consolidado por la urbanización, la Revisión, por motivos de conveniencia enla gestión, se haya abstenido de delimitar directamente unidades de ejecución, se procederá a delimitar un Áreade Reparto para la gestión básica de los excesos de aprovechamientos, estableciéndose su Aprovechamiento Tipobien mediante un cálculo aproximativo de los aprovechamientos atribuidos por el Plan a estas parcelas(considerando los equipamientos necesarios para su materialización) o bien por referencia al aprovechamiento tipode aquel Área de Reparto integrado por las Unidades de Ejecución que se hallen incluidas en la misma Zona deOrdenanzas a la que se adscriban dichos ámbitos.
En aquellos casos en los que no se haya procedido a la delimitación de un Área de Reparto pero que por aplicaciónde las normas del Plan se declare la pertenencia de una parcela a la categoría de suelo urbano no consolidado,se entenderá que la misma constituye un ámbito independiente de Área de Reparto, coincidiendo elAprovechamiento Tipo de ésta con el aprovechamiento real atribuido por el Plan a la parcela.
Se respetarán en la delimitación de Áreas de Reparto en Suelo Urbano no consolidado o urbanizable transitoriolos procesos de ejecución de los sectores del Suelo Urbanizable Programado con Plan Parcial aprobado en procesode adquisición de los aprovechamientos urbanísticos en los plazos establecidos, y por ellos estos terrenos seránincluidos en Áreas de Reparto en las que su aprovechamiento tipo se corresponderá con el aprovechamiento mediodel Cuatrienio correspondiente establecido en el Plan General vigente.
Por último, otro criterio para la delimitación será el reconocimiento de ámbitos independientes de Áreas de Repartopara las zonas homogéneas del suelo urbano respecto de las cuales el Plan no desarrollará la ordenación de formapormenorizada, sino que considere oportuno remitirla a un Plan Especial. Por esta razón, constituirán Área deReparto independiente cada uno de los ámbitos sujeto a Plan Especial de Reforma Interior.
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Delimitación de Áreas de Reparto en el suelo urbanizable. El cálculo del Aprovechamiento Tipo
En Suelo Urbanizable Programado, por mandato de la vigente legislación urbanística vigente existen únicamentedos Áreas de Reparto compuesta cada una de ellas por los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse enun mismo cuatrienio además de los sistemas generales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión.
Si el documento para la aprobación inicial del Nuevo Plan General de Sevilla se formula una vez haya entrado envigor la futura Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, se podrá optar por delimitar las Áreas de Reparto delsuelo urbanizable ordenado o/y sectorizado sin necesidad de acogerse al criterio de la programación cuatrienal,pudiendo incluso delimitarse como Área de Reparto independientes aquellos sectores que aporten un nivel deSistemas Generales proporcionales a los exigidos con carácter general a fin de facilitar su gestión.
La Normativa Urbanística
Las normas urbanísticas que se incorporarán al documento final estarán imbuidas del espíritu general del NuevoPlan, es decir, serán normas orientadas también para su gestión. Esta posición implica un esfuerzo de claridad yflexibilidad, pero sobre la premisa de conseguir el preceptivo control público del producto final. En este sentido, sehan de incorporar las determinaciones oportunas que garanticen que los aspectos estructurantes pero tambiénaquellas decisiones pormenorizadas que tengan un componente estratégico para la consecución de finalidades yobjetivos sean de aplicación y ejecución necesaria.
En cuanto a la regulación de las Normas Generales sobre edificación y uso, la Revisión apostará por la asumir lasnormas contenidas en el vigente Plan General que están interiorizadas por los diversos actores y que en términosgenerales se han mostrado válidas, sin perjuicio de la corrección de aquellas deficiencias apreciadas y de lasnecesarias actualizaciones en cuanto a su contenido. Se procurará remitir a las legislaciones sectoriales uOrdenanzas de referencia aquellas cuestiones especificas que se presentan como de obligado cumplimiento conindependencia de que el Plan las recoja o las omita, y ello no sólo por simplificar la normativa sino porque ademássu control suele corresponder a organismos distintos de la Administración Urbanística y son regulaciones de revisióny adecuación periódica.
De otra parte, las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan General deberán tener en cuenta la existencia de diversasOrdenanzas en materia de Protección Medio ambiental, que se consideran válidas, debiendo remitirse a lasmismas.
En cualquier caso, el Nuevo Plan no renuncia a incorporar contenidos que supongan una mejora de lascondiciones medioambientales y de la calidad de vida de los ciudadanos.
LA EJECUCIÓN DE LA REVISIÓN
La Revisión del Plan General de Sevilla, procederá, a delimitar las oportunas unidades de ejecución en suelo urbano noconsolidado. De forma excepcional podrá renunciar a esta delimitación en aquellos casos en los que la existencia de esesuelo urbano no consolidado esté conformado por parcelas aisladas y sea conveniente proceder a una delimitacióndiscontinua, labor que se entiende más lógica que se realice en una fase posterior.
Los criterios generales que se utilizarán para la delimitación de las unidades de ejecución del Nuevo Plan de Sevilla seránlos siguientes:
- que sean ámbitos territoriales homogéneos y racionales de forma que pueda ser objeto de una ordenacióntécnicamente razonable y coherente tanto desde el punto de vista interno como de su integración en el área urbanaa la que pertenezca.
- que sean equilibradas, esto es, con un nivel de dotaciones adecuado a la edificabilidad y usos previstos así comoa la situación urbana en la que se localizan.
- que sean económicamente viables, es decir que los beneficios y las cargas derivados del planeamiento esténequilibrados a fin de que financieramente pueda acometerse la actuación.
- que posibiliten la distribución equitativa de los beneficios y cargas.
Además como criterios complementarios se tendrán en cuenta en la labor de delimitación de Unidades de Ejecución lossiguientes:
- que en la definición de los límites, en la medida de lo posible, se tenga presente la estructura de propiedad., a finde facilitar la gestión
- que las unidades cuenten con una superficie adecuada capaz de permitir un nivel de dotaciones adecuado a lasituación urbana en la que se encuentran y en adecuada proporción a la edificabilidad asignada para garantizarla compensación beneficios y cargas.
- que el número de propietarios incluidos en la delimitación sea el menor posible, a fin de agilizar su desarrollo yminimizar los problemas de gestión siempre que quede garantizado la distribución de beneficios y cargas entre losafectados - beneficiados.
La determinación del sistema de actuación es una decisión que corresponde a la Administración Urbanística. Con ladeterminación del sistema se identifica al agente que ha de ejecutar cada propuesta del Plan, en este caso las actuacionessistemáticas. Esta asignación del sujeto responsable no se produce de forma arbitraria. El Programa adopta cada decisióntras reconocer la existencia de diversos agentes inversores y ponderar adecuadamente los siguientes aspectos:
- El interés público presente.
- El coste económico de su ejecución.
- La capacidad de gestión-ejecución de actuaciones urbanísticas.
- La capacidad financiera del ente público y relación competencial con el objeto de la actuación.
- La selección de actuaciones en función de prioridades públicas.
- La capacidad financiera y de gestión de los agentes privados.
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En función de la evaluación actualizada de todos estos elementos, la Administración realiza la labor de atribución antesindicada.
En definitiva, el Nuevo Plan General de Sevilla podrá optar por determinar el sistema de actuación que en caso estimeconveniente atendiendo a las circunstancias concurrentes, incluso podrá posponer esta determinación para un momentoposterior.
La existencia o no de intereses públicos concretos será uno de los criterios fundamentales en la elección del sistema deactuación. El Nuevo Plan facilitará y promoverá la iniciativa privada en aquellos ámbitos en los que las actuacionesafectan fundamentalmente a los particulares. De igual modo podrá establecer el sistema de compensación en aquellasotras actuaciones en las que exista un interés de alcance mayor en el que la iniciativa privada pueda colaborar eficazmentesiempre que existan previsiones de ejecución eficaz, preferentemente garantizados mediante la asunción de los criteriosde ordenación y gestión establecidos en el Avance en los correspondientes conciertos urbanísticos.
El Nuevo Plan reconoce que la disponibilidad de los propietarios por cumplimentar los deberes urbanísticos y su aceptacióndel modelo territorial propuesto, son elementos que deben contribuir a confiar una parte importante de la ejecución delplan en la iniciativa privada, facilitando así la labor de gestión de la Administración Urbanística que podrá preferentementeresponsabilizarse de aquellas actuaciones en las que su presencia es ineludible, bien por los intereses públicos presentes,bien porque no se asegure por la iniciativa privada una ejecución eficaz de las propuestas del Nuevo Plan.
Por ello, en la medida en que una actuación de los propietarios conforme al Nuevo Plan beneficia a los intereses públicos,deberá procurarse la participación de la iniciativa privada en el proceso de ejecución urbanística de la Revisión medianteel establecimiento del sistema de compensación.
El sistema de cooperación se reservará para la ejecución de actuaciones en el que el interés es principalmente privadopero en los que exista una problemática de gestión que hace de dudoso éxito confiar el protagonismo a los propiosinteresados. Son supuestos que suelen presentarse en el desarrollo de una unidad de ejecución con una complejaestructura de la propiedad y en gran medida consolidada por la edificación, y en el que el objetivo de la ordenaciónsimplemente persiga el establecimiento de unas condiciones de urbanización y de equipamientos locales adecuadas a lasnecesidades de la zona.
La ejecución de actuaciones en suelo urbano no consolidado sin delimitación de Unidades de Ejecución
Los propietarios de parcelas del suelo urbano no consolidado por la urbanización cuando no estén incluidas enunidades de ejecución tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento tipo del área de reparto o, en elque caso de inexistencia de ésta, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo atribuido a los terrenos porel Nuevo Plan
La ejecución de las actuaciones en las parcelas edificables del suelo urbano no consolidado por la urbanizacióncuando no estén incluidas en unidades de ejecución será el siguiente:
Los propietarios estarán obligados a cumplimentar los deberes pendientes que corresponden al suelo urbano noconsolidado. Si se encuentra en un ámbito con Área de Reparto delimitada pero sin unidad de ejecucióndirectamente establecida por la Revisión, podrá el propietario de la parcela edificable materializar el total delaprovechamiento atribuido mediante reparcelación voluntaria (transferencias de aprovechamientos) respecto alaprovechamiento que exceda del Tipo y compensación económica sustitutiva respecto al 10% del Tipo. Si no seencuentra con delimitación de Área de Reparto, se entenderá que la parcela constituye un ámbito a estos efectos,y deberá compensar el diez por ciento del aprovechamiento objetivo que los terrenos tuvieran asignado.
En ambos casos, podrá materializarse el total aprovechamiento atribuido si se procede a cumplimentar lasanteriores compensaciones sustitutivas y se procede a completar las obras de urbanización para que la parcelamerezca la condición de solar.
Ejecución del suelo urbano consolidado sin condiciones de solar
En las Normas del Nuevo Plan se dispondrá que en el suelo urbano consolidado cuando exista obligación decompletar las obras de urbanización precisas para que una parcela adquiera la condición de solar, el propietarioobligado a la ejecución material de las mismas, podrá instar de la Administración la iniciación de un expedientede reparcelación económica para redistribuir el coste de las obras entre el resto de propietarios beneficiados pordicha ejecución si efectivamente se acredita el aprovechamiento de esas obras por las parcelas colindantes.
• La Gestión de los Sistemas Generales
Los terrenos destinados a Sistemas Generales de nueva creación la Revisión del Plan General los incluirá yadscribirá, en cada caso, a los efectos de su valoración y obtención, a las siguientes clases de suelo:
- Incluido en suelo urbano consolidado.- Incluido en suelo urbano no consolidado.- Incluido en suelo urbanizable transitorio.- Incluido o adscrito a suelo urbanizable programado o categoría similar de la futura ley de reforma
urbanística autonómica (suelo urbanizable sectorizado).- Incluido en suelo urbanizable no programado o categoría similar de la futura ley de reforma urbanística
autonómica (suelo urbanizable no sectorizado).- Incluido en suelo no urbanizable.
• La gestión de las dotaciones locales
En relación con la obtención de los terrenos destinados a dotaciones locales, pueden darse los siguientes supuestos:
En Suelo Urbano:
Si se trata de dotaciones locales incluidas en una unidad de ejecución, se obtendrán mediante la aprobacióndefinitiva en vía administrativa del instrumento redistributivo de cargas y beneficios, según el sistema de actuaciónque se aplique. Será el caso de las dotaciones de los Distritos identificadas en las Áreas de Oportunidad, e inclusoen las Áreas de Mejora Integral cuando sea posible delimitar una unidad de ejecución bien directamente por elNuevo Plan General bien por el Plan Especial de Reforma Interior, que en su caso, se prevea.
Si son terrenos no incluidos en unidades de ejecución, como será normalmente las dotaciones de los Distritosidentificadas como Áreas de Intervención Puntual, se podrán obtener:
En el caso de suelo urbano no consolidado por expropiación o mediante reparcelación voluntaria en virtud delcorrespondiente acuerdo de cesión, venta o distribución de los aprovechamiento urbanísticos susceptibles deadquisición por su titular.
Por expropiación en actuación aislada en suelo urbano consolidado.
Las dotaciones locales incluidas en los Ámbitos de planeamiento Incorporado se obtendrán mediante la gestión delpropio ámbito, que el Plan General asume e incorpora.
En Suelo Urbanizable Programado y No Programado
Su obtención siempre queda vinculada a la gestión de las respectivas en unidades de ejecución del sector en el quenecesariamente quedarán incluidas.
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INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN DEL MERCADO DE SUELO Y DE LA VIVIENDA
El Nuevo Plan General pretende tener un papel relevante a la hora de instrumentar la política de viviendas en el Municipio.Todo Plan General debe ser soporte de la política de vivienda y para ello debe ser capaz de satisfacer este objetivomediante propuestas que:
- Proporcionen un suelo apto para edificar en número de viviendas suficientes para atender a todos los segmentosde la demanda.
- Propicien una diversificación de la oferta de viviendas, ampliando los tipos y las formas, para posibilitar una gamamás amplia de productos a los demandantes de vivienda.
Por ello, el Nuevo Plan contiene un dimensionamiento del suelo con destino a vivienda, y de implantación deinfraestructuras, suficiente para dar respuesta a la totalidad de las demandas previsibles. Tal dimensionamiento estábasado en la evolución de las variables socioeconómicas y demográficas (teniendo en cuenta los posibles flujosmigratorios), la dinámica edificatoria observada en los períodos anteriores, y procurando conjugar la mayor amplitudde los ámbitos en los cuales pudieran ser planteadas diferentes iniciativas urbanizadoras con la racionalidad delmodelo urbano y territorial definido en el Nuevo Plan.
La previsión del suelo susceptible de llegar a ser urbanizado, por ello, cuenta con un colchón suficiente para cubrir lasdificultades de gestión que pueden a plantearse en su desarrollo así como de las necesidades para períodos fuera de laprogramación que finalmente se adopte.
Pero además, el Avance aporta diversas medidas que asegurarán que en los nuevos desarrollos urbanísticos con usoglobal residencial se cuenten con un número mínimo de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Enconcreto, en suelo urbanizable, los sectores residenciales establecerán que como mínimo el 30% de las viviendas sedestinen a dicho régimen. En el suelo urbano no consolidado, el porcentaje será del 15% con carácter general, pudiendollegar hasta el 50% en las Áreas de Oportunidad y de Mejora Integral que se localicen en Zonas Vulnerables.
De igual forma, y como se ha adelantado, el Nuevo Plan con el objetivo de favorecer la construcción de viviendas sujetasa algún tipo de protección establecerá un coeficiente específico para este destino, a los efectos del cálculo delaprovechamiento tipo, de tal forma que el consumo de la edificabilidad de VPO tenga una traducción de consumo deaprovechamiento urbanístico inferior a otros usos residenciales.
De otra parte, y como complemento de este objetivo, el Nuevo Plan apuesta y reclama por el fortalecimiento delPatrimonio Municipal de Suelo, como instrumento esencial con que cuentan las Administraciones Urbanísticas para queel ejercicio de la potestad pública en la ordenación y gestión urbanística pueda llegar a ser eficaz.
Así se entiende que el Patrimonio Municipal del Suelo puede cumplir una importante función en la gestión del Nuevo Plan,y no sólo para asegurar una constante oferta de suelo urbanizado con destino a Vivienda sujeta a algún régimen deprotección pública, sino a demás como medio para facilitar la ejecución de las principales propuestas del Nuevo Plan,especialmente con la finalidad de obtención de suelo para la realización de actuaciones públicas, sean con destino aequipamientos o de interés social.
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Durante el proceso de redacción se han delimitado tres áreas para la ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo: enlos terrenos de la Dehesa de Tablada, en Villanueva del Pítamo y en el área del Higuerón.
La Comisión de Dirección y Seguimiento de la Revisión del Plan General asumió el criterio de posponer la incoación delos expedientes expropiatorios hasta el momento en que el documento de Avance concretara el papel que estos terrenosrecibirían en la nueva estructura general del territorio diseñada por el mismo.
Una vez definido ese papel en este documento de Avance de conformidad con los criterios ya expuestos en el documentode Oportunidades y Estrategias, resulta oportuno iniciar el proceso de adquisición de esos terrenos mediante la incoaciónde los correspondientes expedientes expropiatorios. En este sentido no puede descartarse, como posibilidad contempladaen nuestro Ordenamiento Jurídico, un mutuo acuerdo con los propietarios de los terrenos, pudiendo, incluso plantearseun pago de justiprecio en aprovechamientos localizados en terrenos aptos para su materialización. En cualquier caso estascuestiones deberán resolverse en el seno de los respectivos expedientes expropiatorios.
En lo que interesa a este documento de Avance, y en concreto en este apartado de la Memoria de Ordenación relativa ala Gestión, se ratifica la oportunidad y conveniencia de la utilización de la medida prevista en la legislación urbanísticaque permite incorporar al Patrimonio Municipal del Suelo terrenos llamados a cumplir importantes funciones en laconsecución del nuevo modelo urbano-territorial propuesto. En este sentido se hace la observación, de que sobre esosterrenos, el Avance prevé:
La ejecución de una importante actuación pública en Tablada, como es la conformación de un Sistema General deEspacios Libres de características metropolitanas.
La ejecución en Villanueva del Pítamo de una actuación de interés social para el Municipio, como es la generación de unmoderno distrito de actividades económicas y residenciales, garantizando en él la presencia de viviendas sujetas a algúnrégimen de protección pública.
La generación de un suelo industrial en el Higuerón que asegure su integración en el resto de desarrollos planteados enel Área Norte de la Ciudad y que permita al Municipio ofertar un suelo urbanizado para la implantación de actividadeseconómicas de interés. .
Conjuntamente con estas actuaciones, el Nuevo Plan determinará aquellas actuaciones que deban desarrollarse por elsistema de expropiación tanto en suelo urbano no consolidado como en el urbanizable programado, o en su caso,sectorizado.
En el suelo urbanizable no programado, o no sectorizado, se establecerá la posibilidad de delimitar áreas en estos suelospara su incorporación al Patrimonio Municipal del Suelo.
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XXI. APROXIMACIÓN A LAS PREVISIONES DE RECURSOS FINANCIEROS Y A LA VIABILIDADECONÓMICA DEL NUEVO PLAN GENERAL
CONCLUSIONES
En este apartado presentamos los resultados de las tablas, con breves comentarios y precisiones para su mejorcomprensión.
- Inversión del Plan: 2.012.012.585 euros
- Inversión por habitantes: 2.874 euros
- Inversión por habitantes y por año: 205 euros
Se ha considerado una población para el término de Sevilla de 700.000 habitantes y se ha trabajado con el horizonte del2016, es decir una distribución en 14 anualidades.
Estos resultados responden a la idea y a la imagen que hemos venido expresando; es decir, la inversión precisa paraobtener la ciudad acabada que se propone y que comprende los déficits, los nuevos crecimientos y la realización de todoslos equipamientos que se han detallado anteriormente.
- Sistema Viario 209.321.347 euros
- Sistema Espacios Libres 265.480.703 euros
- Sistema de Equipamientos 290.916.406 euros
- Cohesión territorial 273.440.200 euros
- Nuevos crecimientos 384.561.128 euros
- Infraestructuras y Servicios Básicos 588.292.800 euros
TOTAL DE INVERSIÓN 2.012.012.585 euros
Con esta tabla y con estos resultados son con los que vamos a seguir trabajando y con ella vamos a ir pormenorizandoy ofreciendo otros detalles y cruces numéricos, pero es absolutamente imprescindible que comparemos estos resultadoscon los que nos resultan habituales en los estudios económicos de la planificación urbana, valorando sólamente lossistemas estructurantes:
- Sistema Viario 209.321.347 euros
- Sistema Espacios Libres 265.480.703 euros
- Infraestructuras y Servicios Básicos 588.292.800 euros
TOTAL DE INVERSIÓN 1.071.054.347 euros
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La comparación de estos resultados con los mismos elementos iniciales:
Es evidente que la inversión que estamos queriendo considerar es prácticamente el doble de las cuantías que nos resultanhabituales.
El detalle de las inversiones por los capítulos considerado en los apartados anteriores determina la estructura de lainversión.
Esta imagen ofrece la división temática del nuevo Plan General de Sevilla. Resaltar el equilibrio temático, en el que destacala necesidad de la inversión en infraestructuras y servicios básicos y la cohesión territorial.
Por esta razón ofrecemos la siguiente imagen, en la que hemos agrupado la inversión que viene a cubrir deficits existentesy la inversión necesaria para el nuevo crecimiento.
Resultando que la inversión estimada para cubrir deficits, reestructurar y reequipar situaciones anteriores representa un52% del total de la inversión:
Volviendo a la distribución por agentes, a continuación se muestran las imágenes para cada uno de los agentes en cadauno de los sistemas:
Cuotas que le corresponden a cada uno de los agentes en función de los datos y los porcentajes anteriormente indicados:
Cuotas que reflejan la viabilidad económica de la propuesta presentada; toda ellas están en el ámbito de lo posible paracada uno de los agentes tratados y representan un predimensionado con el que poder plantear en el próximo documentode Aprobación Inicial el correspondiente Estudio Económico Financiero, por una parte con las criterios que subyacen enel presente apartado, así como el perfeccionamiento y la madurez que se le puede aportar en el periodo de formulacióndel citado documento.
El detalle para la inversión que le corresponde a cada uno de los agentes presenta los siguientes datos:
Queremos cerrar este apartado con dos visiones que pueden resultar interesantes: una la de la inversión referida a lanueva edificabilidad y otra la referida al empleo.
Recordemos que la nueva edificabilidad es de 5.321.765 m² para el uso residencial (56%) y de 4.235.960 m² (44%) paralas actividades económicas. El total de la nueva edificabilidad propuesta es de 9.557.725 m².
La inversión prevista es de 2.012.012.585 euros, lo que representa 211 euros por cada m². Este dato refleja de modoelemental la viabilidad económica del Plan.
A los efectos de mostrar una aproximación sobre las consecuencias directas que puede tener para el empleo la masa deinversión que estamos considerando, realizamos una estimación en base al criterio comúnmente aceptado de que lainversión en urbanización y en el sector de la construcción de 600.000 euros generan un total de diez puestos de trabajodirecto y seis indirectos.
Por tanto el empleo que puede generarse por la inversión estimada es de 33.534 empleos directos y de 20.120 indirectos,ascendiendo el total de empleos a 53.654.
El valor patrimonial de lo edificado en el término de Sevilla, según datos catastrales del 2.001, es de 17.137.191.000de euros. La propuesta de inversión supone un 12% de este valor.
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ESTRUCTURA URBANA
XXII. LA REVISIÓN DEL NUEVO PLAN DE SEVILLA EN EL MARCO DE UNA FUTURAREFORMA DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA. EL PROYECTO DE LEY DEORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA
La redacción de la Revisión del Plan General de Sevilla está coincidiendo con la tramitación parlamentaria del Proyectode Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Muchas de las propuestas que se realizan en este documento de Avance casi con seguridad habrán de instrumentarse conun nuevo marco legislativo. Es cierto que la futura Ley de reforma de la legislación urbanística andaluza no va a suponerun cambio radical de las bases y principios generales de nuestro Derecho Urbanístico tradicional, pero también es lo ciertoque el Proyecto de Ley, en trámite parlamentario, incorpora importantes novedades, que indudablemente matizaránmuchas de las decisiones finales que habrán de adoptarse en las siguientes fases de la Revisión del Nuevo Plan de Sevilla.
Este dato no puede pasar desapercibido para el presente documento de Avance y por tanto se hace necesario exponerlas novedades que incorpora el Proyecto de Ley, en es especial aquéllas que mayor incidencia (fundamentalmente enmateria de planificación y de regulación de deberes) van a representar en las labores de redacción de la Revisión en elsupuesto de su aprobación parlamentaria.
HACIA UN NUEVO SISTEMA DE PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA
• El Nuevo Plan General previsto en la LOUA
La nueva configuración y contenido del Plan General de Ordenación Urbanística que realiza el Proyecto de Ley estápresidido por la voluntad declarada de incidir en la problemática actual de las dificultades de gestión urbanísticaque se presentan en el momento del desarrollo y ejecución de las decisiones del planeamiento general, proponecomo medida ante esta situación, incorporar a las determinaciones del Plan de una cierta dosis de flexibilidad ysimplificación. Ahora bien esta voluntad flexibilizadora en cuanto a contenidos y determinaciones del Plan, se vedificultada en su materialización final por la incidencia que en el texto del Proyecto se desprende de otra direcciónasumida por el redactor, si bien no tan explicitada, como es la de reducir el ámbito de discrecionalidad en lasdecisiones urbanísticas.
Así, de una parte, la propuesta del Proyecto de diferenciar, en el Plan General, entre determinaciones de ordenaciónestructural y ordenación pormenorizada conjuntamente con la configuración de determinaciones necesarias ypotestativas en atención a las circunstancias urbanísticas y socioeconómicas del Municipio, pretenden incorporaresa dosis de flexibilidad al planeamiento general.
También rompe el Proyecto de Ley con la correspondencia estricta entre figuras de planeamiento de desarrollo yclasificación de suelo, permitiendo que tanto el suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, si el Plan Generalestablece su ordenación pormenorizada, puedan desarrollarse directamente sin requerir ninguna figura deplaneamiento de desarrollo.
En relación a las determinaciones de los Planes Generales, las novedades principales del Proyecto se refieren a ladiferenciación entre ordenación estructural y pormenorizada; su adaptación a las características de los distintosmunicipio, todo ello basado en el Sistema de Ciudades del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía; y porúltimo, la potestad del Plan de definir algunas determinaciones pormenorizadas sobre suelos urbanos noconsolidados y urbanizables sectorizados para que puedan desarrollarse sin necesidad de ulterior planeamiento dedesarrollo.
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La Revisión del Plan General de Sevilla, por exigencias del art.9 del Proyecto de Ley, deberá en cuanto a suordenación:
a) Optar por el modelo y soluciones de ordenación que mejor aseguren:
- Su adecuada integración en la ordenación dispuesta por el Plan Subregional de la Aglomeración.
- La correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad ya existente atendiendo a su conservación,cualificación, reequipamiento y, en su caso, remodelación.
- La adecuada conservación, protección y mejora del centro histórico, así como su adecuada inserciónen la estructura urbana del Municipio.
- La integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudad ya consolidada, evitando suinnecesaria dispersión y mejorando y completando su ordenación estructural. Los nuevos desarrollosque, por su uso industrial, turístico, segunda residencia u otras características, no deban localizarseen el entorno del núcleo ya consolidado, se ubicarán de forma coherente con la ordenaciónestructural.
- La funcionalidad, economía y eficacia en las redes de infraestructuras para la prestación de losservicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento de agua, evacuación de agua, alumbradopúblico, suministro de energía eléctrica y comunicaciones de todo tipo.
- La preservación del proceso de urbanización para el desarrollo urbano de los siguientes terrenos: loscolindantes con el dominio público natural precisos para asegurar su integridad; los excluidos dedicho proceso por algún instrumento de ordenación del territorio; aquellos en los que concurranvalores naturales, históricos, culturales, paisajísticos, o cualesquiera otros valores que, conforme a lafutura Ley y por razón de la ordenación urbanística, merezcan ser tutelados; aquellos en los que sehagan presentes riesgos naturales o derivados de usos o actividades cuya actualización deba serprevenida; y aquellos donde se localicen infraestructuras o equipamientos cuya funcionalidad debaser asegurada.
b) Mantener, en lo sustancial, las tipologías edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentesen la ciudad consolidada, salvo en zonas que provengan de procesos inadecuados de desarrollo urbano.
c) Propiciar, en el marco del modelo adoptado, la ocupación de baja y media densidad, especialmente en lasactuaciones turísticas.
d) Atender las demandas de vivienda social y otros usos de interés público de acuerdo con las característicasdel Municipio y las necesidades de la población.
e) Garantizar la correspondencia y proporcionalidad entre los usos lucrativos y las dotaciones y los serviciospúblicos previstos, manteniendo la relación ya existente o, en su caso, mejorándola.
f) Procurar la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las dotaciones y equipamientos, así como suequilibrada distribución entre las distintas partes del Municipio. La ubicación de las dotaciones yequipamientos deberá establecerse de forma que se fomente su adecuada articulación y vertebración y seatienda a la integración y cohesión social en la ciudad. Asimismo, se localizarán en edificios o espacios concaracterísticas apropiadas a su destino y contribuirán a su protección y conservación en los casos queposean interés arquitectónico o histórico.
g) Resolver de forma específica la red de tráfico, aparcamientos y el sistema de transportes, dando preferenciaa los medios públicos o colectivos.
Esta ordenación deberá reflejarse en las oportunas determinaciones de carácter estructural, de contenido necesario,en determinaciones de ordenación pormenorizada obligatorias y de carácter potestativos.
La Revisión no tendrá libertad absoluta para establecer las anteriores determinaciones, sino que estará sujeta alímites sustantivos y estándares de ordenación establecidos por el propio Proyecto de Ley en su art.17.
En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, sin perjuicio de las recomendaciones quecontengan las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en cuanto a los requisitos de calidadurbanística, el Plan General o el Plan Parcial de Ordenación deberán cumplir las reglas sustantivas y los estándaresde ordenación siguientes:
a) En cuanto a densidad y edificabilidad, éstas deberán ser adecuadas al modelo adoptado de ordenación yajustadas al carácter del sector por su uso característico residencial, industrial, terciario o turístico. En ningúncaso podrá ser superior a 75 viviendas por hectárea y a un metro cuadrado de techo por metro cuadradode suelo, cuando se refiera al uso característico residencial.
b) Las reservas para dotaciones, tales como parques y jardines, centros docentes, sanitarios o asistenciales,equipamiento deportivo, comercial, cultural o social, y aparcamientos, deberán localizarse de formacongruente y establecerse con características y proporciones adecuadas a las necesidades colectivas delsector. Asimismo, deben cumplir como mínimo los siguientes estándares:
- En suelo con uso característico residencial, entre 30 y 55 metros cuadrados de suelo por cada 100metros cuadrados de techo edificable con uso residencial, de los que entre 18 y 21 metros cuadrados,y nunca menos del diez por ciento de la superficie del sector, deberán destinarse a parques y jardines;y además, entre 0'5 y 1 plaza de aparcamiento público por cada 100 metros cuadrados de techoedificable.
- En suelo con uso característico industrial o terciario, entre el catorce y el veinte por ciento de lasuperficie del sector, debiendo destinarse como mínimo el diez por ciento a parques y jardines; además,entre 0'5 y 1 plaza de aparcamiento público por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.
- En suelo con uso característico turístico, entre el veinticinco y el treinta por ciento de la superficie delsector, debiendo destinarse como mínimo el veinte por ciento a parques y jardines; además, entre 1y 1,5 plazas de aparcamiento público por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.
El cumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior podrá eximirse parcialmente, de forma justificada, en lossiguientes casos:
1. En la ordenación de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando las dimensiones de éstoso su grado de ocupación por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento o éste resulte incompatiblecon una ordenación coherente; todo ello en los términos que se prevea reglamentariamente.
2. En la ordenación de sectores de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable en que se hayanllevado irregularmente a cabo, total o parcialmente, actuaciones de urbanización y edificación que el PlanGeneral de Ordenación Urbanística declare expresamente compatibles con el modelo urbanístico territorialque adopte.
A estos efectos, el Proyecto de Ley, obliga al Plan General, a identificará como sectores las superficies de suelourbano no consolidado que tengan una situación periférica o aislada o constituyan vacíos relevantes y resultenidóneas para su ordenación mediante Planes Parciales de Ordenación.
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En cambio, en las áreas de reforma interior del suelo urbano no consolidado, la densidad, en ningún caso, podráser superior a 100 viviendas por hectárea ni la edificabilidad a 1,3 metros cuadrados de techo por metro cuadradode suelo.
Los instrumentos de ordenación urbanística deberán, en su caso, completar las reservas para dotaciones con lospertinentes equipamientos de carácter privado y, en particular, de aparcamientos, de forma que la asignación deéstos resultante no sea inferior a una plaza por cada 100 metros cuadrados de techo edificable de cualquier uso.
El Proyecto excepciona el cumplimiento de estándares de dotaciones para la ordenación de sectores con presenciade elementos singulares. En concreto, en sectores en los que por su localización aislada o su uso característico, enparticular el industrial, turístico o residencial no permanente, resulte previsible que el disfrute de alguna de lasreservas para dotaciones vayan a corresponder mayoritariamente a los propios habitantes o usuarios del sector, elinstrumento de planeamiento podrá contener determinaciones, expresamente justificadas y detalladas, que habiliteny fijen las condiciones del uso privado de las mismas, sin perjuicio de su titularidad pública.
En las áreas de reforma interior, los Planes Generales de Ordenación Urbanística o, en su caso, los PlanesEspeciales que las ordenen deberán justificar, las determinaciones que, en el marco de lo dispuesto en este artículoy de forma acorde con la entidad y los objetivos de las actuaciones a realizar, establezcan sobre reserva paradotaciones y densidad o edificabilidad. En estas áreas la densidad, en ningún caso, podrá ser superior a 100viviendas por hectárea ni la edificabilidad a 1,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
Cuando el uso existente en las áreas de reforma interior sea intensivo, su ordenación requerirá el incremento delas reservas para dotaciones, la previsión de nuevas infraestructuras o la mejora de las existentes, así como otrasactuaciones que sean pertinentes por razón de la incidencia de dicha ordenación en su entorno.
SOBRE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y LOS DEBERES
A) El Suelo Urbano
En cuanto al régimen de deberes del propietario del suelo urbano no consolidado, son los que se señalan en elapartado 1.C del art.51 relativos a:
a) Promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el sistema deejecución sea privado.
b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, concarácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
c) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga lacondición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga lascondiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
d) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística adotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o ámbito de actuación como lossistemas generales incluidos o adscritos al mismo.
e) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos, ya urbanizados, en que se localice la parte deaprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración en concepto de participación de lacomunidad en las plusvalías.
f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridada la ejecución material del mismo.
g) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto.
El Proyecto adopta la exigencia del deber de cesión de sistema general en el suelo urbano no consolidado que seestablece en el artículo 14.2.b) LRSV ("los propietarios de terrenos de suelo que carezcan de urbanizaciónconsolidada deberán asumir los siguientes deberes:… ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para laejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente,a efectos de su gestión".
De igual modo, el deber de cesión del 10% debe realizarse urbanizado. Situándose el Proyecto de Ley en la posiciónmáxima habilitada por la Ley 6/1.998, y convirtiéndose esta decisión en una de las grandes novedades queincorpora el futuro texto legal autonómico.
El régimen urbanístico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenación urbanística establezca o preveala delimitación de unidades de ejecución, es el propio del suelo urbanizable ordenado salvo que esté sujeto a laaprobación de algún instrumento de planeamiento de desarrollo, en cuyo caso será el establecido para el suelourbanizable sectorizado.
El régimen del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución es el siguiente:
a) Los propietarios están obligados a cumplimentar los deberes pendientes que corresponden al suelo urbanono consolidado. Ahora bien, así como las cesiones para usos públicos son las mismas prescritas para elsuelo urbanizable, en cambio la de superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar elaprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación del Municipio será del diez por ciento delaprovechamiento medio del área de reparto correspondiente, o, caso de no estar incluidos los terrenos enningún área de reparto, del aprovechamiento objetivo que tuvieran asignado.
b) Los propietarios tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto o, enotro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo.
La materialización del aprovechamiento mediante la edificación podrá autorizarse aún cuando la parcelacorrespondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La cesión del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico imputable al Municipio por razón de suparticipación en las plusvalías y la adquisición, en su caso, mediante transferencias de aprovechamiento, delos excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes económicos.
b) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea dela urbanización y la edificación y de formalización de las cesiones aún pendientes, así como de la noocupación ni utilización de aquélla hasta la total terminación de las obras de urbanización, la materializaciónde las cesiones pendientes y el efectivo funcionamiento de los servicios correspondientes.
c) Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanizacióncomprometidas.
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AVANCE DE CLASIFICACIÓN DE SUELO
B) El Suelo Urbanizable
El Proyecto de LOUA establece tres categorías:
- Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que el Planestablezca directamente la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución, en función de lasnecesidades y previsiones de desarrollo urbanístico municipal.
- Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y más idóneos para absorber loscrecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística.El Plan General de Ordenación Urbanística delimitará uno o más sectores, y fijará condiciones y losrequerimientos exigibles para su transformación mediante el o los pertinentes Planes Parciales deOrdenación. Desde la aprobación de su ordenación detallada este suelo pasará a tener la consideración desuelo urbanizable ordenado.
- Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Estacategoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales del municipio, así como lacapacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionadoy sostenible.
El Proyecto especifica que los propietarios de terrenos que pertenezcan al Suelo Urbanizable No Sectorizadoademás de las facultades propias de la clase de suelo no urbanizable, les corresponderá:
a) El derecho de formular al Municipio la consulta sobre la viabilidad de transformación de sus terrenos, enfunción de su adecuación al modelo de crecimiento urbano del Municipio, a las condiciones y previsionespara su sectorización, y a su idoneidad para la producción de un desarrollo urbanístico ordenado, racionaly sostenible. Reglamentariamente se determinará el régimen de ejercicio de este derecho.
b) El de la iniciativa para promover su transformación, mediante su adscripción a la categoría de suelourbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado. El ejercicio de este derecho requiere la aprobación delPlan de sectorización, justificado según lo dispuesto en el artículo 12.2 del Proyecto de Ley
Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable ordenado deberán:
a) Promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el sistema deejecución sea privado.
b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, concarácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
c) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga lacondición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga lascondiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
d) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística adotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o ámbito de actuación como lossistemas generales incluidos o adscritos al mismo.
e) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos ya urbanizados, en que se localice la parte deaprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración en concepto de participación de lacomunidad en las plusvalías.
f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridada la ejecución material del mismo.
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g) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto, que incluye también en elsuelo urbanizable ordenado la parte que proceda para asegurar la conexión y la integridad de las redesgenerales de servicios y dotaciones.
En esta categoría de suelo, las cesiones de terrenos a favor del Municipio o Administración actuante comprenden:
1. La superficie total de los sistemas generales y demás dotaciones correspondientes a viales, aparcamientos,parques y jardines, centros docentes, equipamientos deportivo, cultural y social, y los precisos para lainstalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos previstos.
2. La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializar el diez porciento del aprovechamiento medio del área de reparto, si bien prevé el Proyecto de LOUA que dicha cesiónpueda sustituirse por el abono de su valor en metálico, tasado en aplicación de las reglas legales pertinentes.
3. La superficie de suelo correspondiente a los excedentes de aprovechamiento.
C. El Suelo No Urbanizable en el Proyecto de Ley
Según el artículo 46 del Proyecto:
1. Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística adscriba aesta clase de suelo, por:
a) Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbrespor razón de éstos, cuyo régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservaciónde sus características.
b) Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa,incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaraciones formales o medidasadministrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de lanaturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general.
c) Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de suscaracterísticas, otorgado por el propio Plan General de Ordenación Urbanística, por razón de losvalores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico, ohistórico.
d) Entenderse necesario para la protección del litoral.
e) Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de previsiones y determinaciones que impliquensu exclusión del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenación de usos, de proteccióno mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los recursosnaturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.
f) Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas las características delMunicipio, por razón de su valor, actual o potencial, agrícola, ganadero, forestal, cinegético oanálogo.
g) Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividadagropecuaria, cuyas características, atendidas las del Municipio, proceda preservar.
h) Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad yfuncionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público.
i) Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgosnaturales.
j) Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de actividades y usosgeneradores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente sean incompatibles conlos usos a los que otorga soporte la urbanización.
k) Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y lascondiciones estructurales del Municipio.
Los terrenos que el Plan adscriba al suelo no urbanizable por alguna de las razones anteriormente expuestas,podrán subdividirse en algunas o todas de las categorías siguientes, que se contienen en el art. 46.2 :
a) Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica, que incluirá en todo caso losterrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras a) y b) del art.46.1
b) Suelo No Urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, que incluirá almenos los terrenos clasificados en aplicación de los criterios c), d) y e) del art.46.1.
c) Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural. No identifica el Proyecto los criterios del art.46.1 quemerecerían esta categoría. Puede pensarse que en el SNU de carácter natural, podrían acogerse los criteriosde la letra i) e incluso los de la letra k) en algunos casos, y por su carácter rural, los criterios de la letra f)
d) Suelo No Urbanizable de Hábitat Rural Diseminado, que incluirá aquellos suelos que cuenten con lascaracterísticas que se señalan en la letra g) del art.46.1
LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA EN EL PROYECTO
El Proyecto pretende innovar en materia de ejecución urbanística inspirado en los siguientes criterios:
1 Apuesta por la intervención pública en el mercado de suelo.
2 Ofrece nuevos instrumentos de concertación y coordinación ínter administrativa.
3 Pretende simplificar y agilizar los procesos de ejecución, con una normativa desigual.
Los caracteres generales de la ejecución urbanística diseñados en el Proyecto son:
- La ejecución es una función pública, por ello corresponde a la Administración su dirección y control.
- Flexibiliza la programación, que entiende conveniente pero que no requiere que se contenga en el instrumento deplaneamiento.
- Convierte gran parte de la regulación de la ejecución en derecho dispositivo, en especial al posibilitar que medianteconvenio de los propietarios que representen más del 50% de la superficie con la Administración se puedadeterminar el sistema de ejecución y la forma de su gestión.
- Da carta de naturaleza a la figura del convenio urbanístico
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- Confirma los tres sistemas de actuación clásicos (compensación, cooperación y expropiación) para la ejecuciónintegrada pero con novedades en su regulación.
- La gestión pública (sistema de cooperación y de expropiación) en gran medida se privatiza. Puede pasar a ser unagestión pública indirecta a instancias del agente urbanizador, e incluso respetuosa con los propietarios en el sistemade expropiación, pues cuando no obedece a incumplimientos se reconoce un derecho preferente de adjudicacióna aquéllos.
- Incorpora la figura del agente urbanizador que puede intervenir en todos los sistemas de actuación.
EL RÉGIMEN TRANSITORIO. EFECTOS DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA FUTURA LEY SOBRE EL PROCESO DEREVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE SEVILLA
El régimen de transitoriedad está presidido por los siguientes criterios:
1º Inmediata aplicación parcial de la futura ley desde su entrada en vigor sin necesidad de adaptación de losinstrumentos de planeamiento
En concreto la regulación que es de aplicación inmediata es la contenida en los siguientes Títulos:
a) Título II: El Régimen Urbanístico del suelo, entre los que se encuentran materias como la clasificación delsuelo y el régimen de las distintas clasificaciones de suelo, las Áreas de Reparto, las transferencias deaprovechamientos y las parcelaciones.
b) Título III: Instrumentos de Intervención del Mercado de Suelo, que regula los Patrimonios Públicos de Suelo,el derecho de superficie y los derechos de tanteo y retracto.
c) Título VI: La Disciplina Urbanística, que regula las licencias, las medidas de garantía y publicidad de laobservancia de la ordenación urbanística, la inspección urbanística y la protección de la legalidad
d) Título VII: Las infracciones urbanísticas y las sanciones.
La entrada en vigor de estos Títulos es inmediata con independencia del municipio y de la clase de planeamientoque se trate. Ahora bien, esta aplicación inmediata y directa de los Títulos antes indicados no es absoluta, sino quepresenta una importante excepción relacionada con la situación en la que se encuentre el planeamiento: cuandose trate de planeamiento e instrumentos en curso de ejecución (Disposición Transitoria Tercera), la legislación dereferencia será la actual vigente y no la contenida en el proyecto de LOUA.
Los Títulos que no entran en vigor de forma inmediata son:
a) Título Preliminar: relativo a las disposiciones generales
b) Título I: sobre la Ordenación Urbanística, y que regula los instrumentos de planeamiento, lasdeterminaciones sustantivas sobre ordenación, las Normativas Directoras, las Ordenanzas Municipales, elprocedimiento de aprobación y régimen de innovación de los planes, las actuaciones de interés público ensuelo no urbanizable y los Convenios urbanísticos de planeamiento.
c) Título IV, sobre la Ejecución de los instrumentos de planeamiento.
d) Título V, sobre la expropiación.
La aplicabilidad de estos Títulos cuya vigencia en cierta medida queda congelada, se hace depender de laaprobación futura de los instrumentos de planeamiento tras la aprobación de la futura ley a la que se ajustarán deforma íntegra, salvo aquellos planes en formación que a la entrada en vigor de éste se encuentren con el acuerdode aprobación inicial adoptado, en cuyo supuesto les será de aplicación todos los Títulos excepto el I.
2º Conservación de la vigencia y ejecutividad del planeamiento existente en elmomento de la entrada en vigor de la Ley
El Proyecto en su D.T. Segunda garantiza la conservación de la vigencia y ejecutividad de los instrumentos deplaneamiento vigentes al tiempo de la entrada en vigor de la nueva ley. Ahora bien, la conservación de estavigencia, lo es sin perjuicio de la aplicabilidad directa e inmediata de los Títulos a que se refiere la DisposiciónTransitoria Primera comentada.
3º Respeto a los procesos urbanísticos de los planes en curso de ejecución
En la Disposición Transitoria Tercera se establece que los planes de desarrollo del planeamiento general queestuvieran en situación legal y real de ejecución (por tener aprobado el planeamiento, aprobado el instrumentoredistributivo y en ejecución las obras de urbanización) podrán continuar ejecutándose hasta la completamaterialización de sus previsiones en los plazos establecidos (en el propio planeamiento o en su defecto, en los tresaños siguientes a la entrada en vigor de la ley) conforme a la legislación vigente en el momento de su aprobación.
En los casos en que quede acreditado que se encuentran en curso de ejecución, esos planes de desarrollo puedenseguir ejecutándose como si la nueva ley andaluza no hubiese entrado en vigor, salvo que se declare elincumplimiento de sus previsiones por el transcurso de los plazos establecidos.
4º No establecimiento de plazo legal para la adaptación de los planes vigentes a la futura ley
Como complemento a la decisión de optar por el mantenimiento de la vigencia y la ejecutividad de los instrumentosde planeamiento existentes a la entrada en vigor del nuevo texto legal, el Proyecto no impone el deber deadaptación. Ni tan siquiera establece esa obligatoriedad para el planeamiento general mediante la habilitación deun plazo dilatado. Rechaza cualquier obligatoriedad de adaptación, al configurar la Disposición TransitoriaSegunda, como potestativa esa facultad de adaptación, que de ejercitarse puede ser total o parcial.
5º Adaptación obligatoria para los nuevos planes, salvo que hayan alcanzado la aprobación inicial
La adaptación o ajuste íntegro al nuevo texto es obligatoria para los futuros instrumentos de planeamiento y susrevisiones que se redacten y aprueben una vez alcance vigencia el Proyecto de Ley. Ahora bien respecto de losplaneamientos que a la entrada en vigor del nuevo texto legal hayan iniciado su tramitación, puede ocurrir que nosea precisa su adaptación. La aplicabilidad completa del nuevo régimen dependerá de la fase de tramitación en laque se encuentren, en concreto si se ha adoptado o no el acuerdo de aprobación inicial.
Por tanto, si en el momento de entrada en vigor de la futura Ley no se hubiese alcanzado el acuerdo de aprobacióninicial en el proceso de la Revisión del Plan General de Sevilla, su adaptación/ajuste a los preceptos del nuevo textolegal es absoluta, tanto en lo relativo a las reglas de procedimiento y competencias como en contenidos.
Ahora bien, si en el momento de la entrada en vigor de la Ley, el procedimiento de la Revisión hubiese alcanzadoel acuerdo de aprobación inicial, no sería de aplicación el Título I del Proyecto (relativo a procedimiento de suaprobación, las reglas de competencia y los contenidos de los Planes) pero sí el régimen de la actividad deejecución del nuevo texto legal, que habrá que entender que es no sólo el Título IV sino también el del Título V. Portanto en este caso, es decir si en el momento de entrada en vigor de la futura ley andaluza, la tramitación de laRevisión del Plan General de Sevilla se encuentra ya con el acuerdo de aprobación inicial adoptado, le serán deplena aplicación todos los Títulos de la futura regulación excepto el Primero.
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