avalÚo del inmueble ubicado en la calle palmas 2 con no

INGENIERO CIVIL VÍCTOR ALFONSO LÓPEZ ORTEGA ARQUITECTO

CED. PROF. 1 734 741 AVALÚO DE INMUEBLE PERITO D.R.O. No. 301

AVALÚO DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE LASALLE 2 (Ó PALAMAS 2) CON No. 356 DE LA COLONIA BELLAVISTA

CD. GÓMEZ PALACIO, DGO

Febrero 2014


AVALÚO DE INMUEBLE.

Solicitante:

Comprador: Sra. Laura Lilia Galindo Ríos.

Propietario: Sr._____________________

I.- ANTECEDENTES.

Fecha del Avalúo: jueves 23 de enero de 2014.

Vigencia del Avalúo: hasta de Noviembre del 2014.

Propietario del Inmueble: Sr.

Tipo de Inmueble: Predio Urbano con construcción- Casa Habitación.

Ubicación del Inmueble: Calle Lasalle 2 ( ó palmas 2) No. 356

entre calle clavel y Primo Verdad

Col. Bellavista

Gómez palacio, Durango.

Propósito del Avalúo: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.

Objeto del Avalúo: Ejercicio entre particulares de compra-venta.

No. de cuenta Catastral: No proporcionado.

No. de contrato de agua potable: No proporcionado.

II.- CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA URBANA.



Clasificación de la Zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en una Zona No 6 del municipio de Gómez

Palacio, Dgo. De tipo habitacional.

Tipos de Construcción dominante: Casas Habitación de uno y dos niveles, tipo Medio Bajo, Medio y Medio Alto, con materiales

y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 80 % de proyecto

dirigido, y el 20 % de autoconstrucción.

Índice de saturación en la zona: De un 95 %.

Población: Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia.

Contaminación ambiental: No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, únicamente se debe considerar

la resultante de ruidos, además de leve contaminación visual por publicidad gráfica

anárquica, y en muy pequeña escala por vegetación tipo maleza en lotes baldíos.

Uso del suelo: De acuerdo al plan parcial 2000-2020 de Desarrollo Urbano de la ciudad de Gómez Palacio, la

zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional de Media Densidad.

Vías de acceso e importancia de las mismas: Tomando desde el centro de la ciudad, por la AVENIDA INDEPENDENCIA, en

sentido ESTE-OESTE, llegar hasta la AVENIDA J. AGUSTIN CASTRO, seguir en dirección sur-oeste para doblar a la derecha y tomar

dirección hacia la calle palmas 1 a la altura de la calle Zaragoza. , aprox. A una cuadra, en la cuchilla de las calles Lasalle 2 (ó

Palmas 2) y 16 de septiembre, se encuentra el predio en estudio.

Servicios públicos y equipamiento urbano: Energía eléctrica aérea mediante postes de concreto, agua potable mediante

tomas domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto,

alumbrado público, servicio de recolección de basura, comercios en pequeño, parque, todo esto en un radio de 1 km.

III.- TERRENO:



Calle de ubicación, Transversales y Cruces: El Predio se encuentra sobre la acera Oeste de la calle Lasalle 2, con frente que ve al Oeste, precisamente en la cuchilla que se forma con las calles Lasalle 2 (ó Palmas 2) y 16 de septiembre en el extremo norte.

Medidas y Colindancias: Según levantamiento efectuado por el suscrito con cinta metálica por la parte externa de la construcción ubicada en el predio se tienen las siguientes:

Norte: 2.18 Mts. Colinda con la calle clavel

Sur: 7.91 Mts. Colinda con la construcción propiedad de vecino aledaño único.

Este: 17.05 Mts. Colinda con la calle 16 de septiembre.

Oeste: 14.85 Mts. Colinda con la calle Lasalle 2 (ó Palmas 2).

Sup. de Terreno según datos del levantamiento efectuado con cinta 77.0349 m²

Sup. de Construcción según levantamiento físico efectuado por el Perito 77.0349 m²

Topografía y Configuración: Terreno plano a simple vista, de planta irregular y asimétrica, con ligera pendiente de Norte a Sur, para desalojo natural de aguas pluviales.

Densidad habitacional permitida: Densidad Media, de 20 a 60 Viv/Ha.

Intensidad de construcción permitida: Del 80.00 %

Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada., únicamente las contempladas dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal, y las que imponen las dependencias oficiales ( INAH, Semarnap, Sedesol, etc ).



Croquis del levantamiento del predio y la construcción efectuado por el perito.


2.18

5.63

0.36 0.38

2.452.00

3.92

3.4617.05

9.08

5.87

2.05

14.85

1.98

2.100.15

0.38

7.91

Ó CALLE PALMAS 2


CROQUIS DE UBICACIÓN.

CALLE LASALLE 2 No. (ó CALLE PALMAS 2) COLONIA BELLAVISTA EN CD. GÓMEZ PALACIO, DGO.



IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: Vivienda de funcionamiento independiente, desarrollada en una planta, de

acuerdo al detalle siguiente:

Casa habitación de un piso: Cochera descubierta, sala-comedor, cocina, baño completo y cochera con patio

pequeño.

Tipos de Construcción: cimientos de piedra, muros de ladrillo asentados con mortero, dalas y castillos de

concreto armado, losa de concreto armado de tipo maciza de 10 cms. de espesor

con pretiles de ladrillo. Los acabados son en chapa de concreto rustico.

Calidad y Clasificación de la Construcción: Inmueble de uso Habitacional de Tipo Bajo.

Numero de Niveles: un nivel como máxima altura, con posible preparación para dos niveles

Edad de la Construcción: Aprox. 35 años

Vida Útil Remanente: Aprox. 15 años

Vida total: Se estima como máximo de 50 años en tipo I.

Estado de Conservación: malo en términos generales.

Calidad del Proyecto: Austero, no funcional en planta baja, deficiente diseño arquitectónico, aunque útil

para el uso actual de casa habitación que se le otorga.

V.- ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN.

OBRA NEGRA :

Cimentación: Cimentación a base de mamposterías de piedra corridas y posibles zapatas aisladas de

concreto armado, con excavaciones a profundidad variable, la necesaria para encontrar

una capa de terreno firme, apta para el desplante de construcciones.

Estructura: A base de muros de carga de ladrillo o adobón de 5x14x20 cms, con refuerzos verticales

(castillos) y horizontales (cadenas de desplante y cerramiento) de concreto armado.

Muros: Muros de ladrillo, en medidas 5 x 14 x 20 cms., seguramente asentados con mortero

cemento-arena prop. 1:5 o similar.



Losa techo: Losa sólida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero

en ambos sentidos, se estima que con un f’c= 200 kg/cm² o aprox.

Impermeabilización: Empastado o planilla de cemento-arena en azoteas de concreto, con pendiente para

desalojo de aguas pluviales.

REVESTIMIENTOS y ACABADOS:

Aplanados: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a

regla y plomo.

Lambrines: no hay

Plafones: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a

regla y nivel de mala calidad.

Pisos: Firmes de concreto con terminación a base de piso en medidas 20 x 20 cms, mosaicos

de pasta, y acabados en cementos pulidos sin color en patios.

Zoclos: no hay

Pintura: Vinílica en muros interiores, en plafones y en exteriores.

Esmalte color mate en herrería de fierro comercial.

CARPINTERIA:

Puertas: Puertas interiores de madera comercial, del tipo tambor, con acabado a esmalte.

Ventanas: No hay

Closets: No hay.

Lambrines o Plafones: No hay.

Muros: No hay.

Pisos: No hay.

Zoclos: No hay.

HERRERIA:

Puertas: Metálicas, de fierro comercial y lámina cal. 24, con acabado a esmalte.

Ventanas: metálicas de perfil prolamsa o similar



Portones y Verjas: Verja principal de fierro comercial, diseño austero, empotrada en pilares de concreto

con acabado a esmalte en color.

ALUMINIO Y VIDRIO:

Puertas : No hay.

Ventanas: cristal transparente de 3 mm de espesor

CERRAJERIA:

Chapas: Económicas, nacionales, de tipo parche en acceso principal y de perilla en puertas interiores.

INSTALACIONES:

Instalación Hidráulica

y Sanitaria: Oculta, con tubería de PVC y cobre o galvanizado, con descarga a la red Municipal de

drenaje.

Muebles de Baño: De marca comercial o económica, color blanco.

Instalación Eléctrica: Oculta, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto de ½”, con tapas y accesorios

nacionales.

Instalaciones Especiales: Ninguna que manifestar.

Elementos Accesorios: Ninguno que manifestar.

Obras Complementarias: Cocheras y patio de servicio sin techar.



La casa-habitación en estudio se clasifica como de construcción tipo 3 con clave de condición de estado actual 5344 (malo)

El valor catastral asignado por terreno es: $204.00 /m2.

El valor catastral asignado por construcción es: $468.00 /m2.

Valor total catastral actualizado de la propiedad: $ 672.00 /m2.



VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

La estimación del Valor Comercial del Inmueble se realizo mediante el análisis y aplicación de los procedimientos de Valuación

generalmente aceptados que se citan a continuación:

Método Físico: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el bien no es nuevo, su

valor se afectará por los diversos factores aplicables, según sea el caso.

Método de Capitalización: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de producir, a una

tasa de capitalización determinada en base a las características propias del bien valuado (Edad, Vida

remanente, Uso, Estado de conservación, etc.)

Valor Comercial : Se define como el precio probable que tendría un bien a la fecha del Avalúo, por el cual un vendedor y un

comprador estarían de acuerdo en celebrar una operación de Compraventa, ambos con pleno conocimiento del

bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operación.

Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y tipos de construcción, se

obtuvieron de levantamiento físico efectuado por el Perito en visita de inspección al predio realizada con fecha jueves 23 de enero

de 2014.

En el levantamiento físico realizado por el Perito, se observaron las calidades de los materiales, la forma del predio, se investigo la

edad del inmueble, se considero la ubicación, la relación de su ubicación con factores de interés, etc.

Los factores de demérito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciación de los autores Ross-Heidecke, los cuales son

utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la práctica valuatoria.

Los Valores de Reposición Nuevos (V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los precios del Mercado de

la construcción en la plaza de Gómez Palacio, con materiales y procedimientos de construcción comunes.



VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO o DIRECTO )

TERRENO: Lote Tipo ó Predominante: 10 x 20 Valor de Calle asignado: $600.00/m2.

CONSTRUCCIONES:

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Por Tanto:

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DE ENFOQUE DE COSTOS:

VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION.

RENTAS ESTIMADAS SEGÚN CLASIFICACION DE INMUEBLES:



RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NUMEROS REDONDOS:

IMPORTE TOTAL DE DEDUCCIONES:

Vacíos 5.00 % Administración 0.00 %

Impuesto Predial 1.00 % Seguros 1.00 %

Agua potable 0.00 % I.S.R. 9.00 %

Energía eléctrica 0.00 % P.T.U. 0.00 %

Mantenimiento 4.00 %

RENTA NETA MENSUAL:

RENTA NETA ANUAL:

Capitalizando la Renta Anual a la tasa del 9.5 %

Aplicable a este caso, resulta:

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION:

IX.- RESUMEN DE VALORES.

ENFOQUE DE COSTOS (Valor Físico o Directo) $ 96, 885.57



ENFOQUE DE INGRESOS (Valor de Capitalización) $ 8,631.00

X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

XI.- CONCLUSION DEL AVALUO.

El Valor Comercial del Inmueble identificado como: Predio urbano con Construcción, con uso habitacional, ubicado en Calle Lasalle 2 (ó PALMAS 2) No.356, entre clavel. Y calle Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gómez Palacio, Durango., en números redondos tiene la cantidad de:

$ 96, 885.57

Son: Noventa y seis mil ochocientos ochenta y cinco pesos 57/100 M.N.

Esta cantidad representa el Valor Comercial al día: 23 de enero de 2014

El Perito Valuador

Arq. Ing. Víctor Alfonso López Ortega.

Cédula Profesional 1 734 741

ANEXO FOTOGRAFICO.


Casa habitación ubicada en Calle Lasalle 2 ó Palmas 2 No.356, entre Clavel y Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gómez Palacio, Durango.

De acuerdo a las características propias del Inmueble y las correspondientes al Mercado Inmobiliario de la Zona, se concluye que el Valor Comercial corresponde al que se obtiene por la aplicación del Enfoque de Costos (Valor Físico ó Directo), en Números Redondos.


Vista por calle Lasalle 2 ó Palmas 2, se aprecia medida reducida en 2.18 mts.

Vista por calle 16 de septiembre se aprecia medida de 17.05 mts.

ANEXO FOTOGRAFICO.




Vista desde la calle clavel

Vista por la calle 16 de septiembre se aprecia medida en 17.05 mts



Vista del predio desde la calle clavel, se observa lote en cuchilla muy cerrada.

Vista de frente de la propiedad con entrada por la cochera se observan acabados rústicos,

se aprecia medida en 14.85 metros.




Localización del predio en estudio



avalÚo del inmueble ubicado en la calle palmas 2 con no

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