articulo arrendamiento local

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales denegocio.

BIB 2007\2435

Encarna Cordero Lobato. Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Castilla-LaMancha

Publicacin: Aranzadi Civil-Mercantil num. 19/2007 (Estudio).Editorial Aranzadi, SA, Pamplona. 2007.

- 1.- Las cuestiones conflictivas

- 2.- Las clusulas de plena indemnidad

- 3.- El derecho de adquisicin preferente del arrendatario

- 4.- Fianza y compensacin con impago de rentas

- 5.- Penalizaciones varias

- 6.- Obras necesarias ordinarias y extraordinarias

- 7.- Clusulas de actualizacin de renta

- 8.- Cesin del contrato y subarriendo

- 9.- Obligacin del arrendador de procurar el uso til: desistimiento, resolucin y extincin porimposibilidad de uso

- A.- Incumplimiento de la obligacin de entrega

- B.- Perturbacin en el uso, resolucin y extincin del contrato

- C.- En particular, la imposibilidad de uso por falta de licencias y autorizaciones administrativas

- D.- Tambin en particular, obras e imposibilidad de uso en situaciones de propiedad horizontal

- 10.- Sobre algunos incumplimientos no sustanciales del arrendador

- 11.- Clusulas atpicas en los contratos de arrendamiento de local de negocio

- A.- La clusula de exclusividad

- B.- La concesin de opcin de compra

Las cuestiones conflictivasEl objeto de este trabajo es mostrar al lector la jurisprudenciaexistente sobre ciertos aspectos que se han revelado especialmente problemticos en loscontratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que tienen por objeto locales de

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de negocio.

21 de mayo de 2012 Thomson Aranzadi 1

negocio. Se trata de las clusulas de plena indemnidad cuando el arrendatario decidedesalojar el inmueble antes de la terminacin del contrato (antiguo art. 56 LAU/1964 [ RCL1964, 2885 y RCL 1965, 86] ), el tanteo y el retracto, la fianza arrendaticia, penalizacionesvarias, obras ordinarias y extraordinarias, las clusulas de actualizacin de la renta, losproblemas relativos a la cesin y el traspaso, as como la obligacin de procurar el uso til yla posibilidad del arrendatario de resolver por imposibilidad de uso. Nos ocuparemos tambinde algunas clusulas atpicas en esta clase de contratos.Las clusulas de plenaindemnidadDesaparecida para los contratos de arrendamiento para uso distinto del devivienda la regla en virtud de la cual en los casos de desalojo por el arrendatario antes deltrmino pactado el arrendador debera ser indemnizado con una cantidad equivalente a larenta correspondiente al plazo que quedase por cumplir (art. 56 LAU/1964 [ RCL 1964, 2885 yRCL 1965, 86] ), los Tribunales han creado reglas alternativas para aplicar supletoriamenteen defecto de pacto de los contratantes, reglas que, en muchos casos, han coincidido en susresultados y en sus justificaciones con los diversos argumentos que se sustentaron en elrgimen anterior. Al respecto existen diversos criterios:

1 Sobre el antiguo art. 56 LAU/1964, v. CARRASCO PERERA, Comentario al artculo 11. Desistimiento delcontrato, en R. BERCOVITZ (coordinador), Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, Aranzadi, 4 ed.,2005, pgs. 245-246.

A) Uno de los criterios que impera en las AA PP en los casos de desalojo delarrendatario es que ste debe toda la renta que reste hasta cumplir el plazocontractual. Se estima que la inexistencia de una clusula contractual que confieraa las partes la facultad de desistir unilateralmente y sus consecuenciaseconmicas, as como la falta de previsin legal al respecto en la parte dedicadaal arrendamiento para uso distinto del de vivienda, determina la aplicacin de lasreglas generales (arts. 1101, 1124, 1256 y 1258 CC [ LEG 1889, 27] ) y, por tanto,el derecho del arrendador a seguir cobrando la renta en tanto no se cumpla elplazo contractualmente previsto, o bien hasta el momento en que el arrendadoracepte expresa o tcitamente el desistimiento unilateral, lo que no se entiendeproducido si el arrendador se opone al desistimiento. En este sentido, la SAPSevilla 26 diciembre 2004 ( AC 2004, 228) ,SAP La Corua 15 octubre 1999 ( AC1999, 8506) ,SAP Asturias 21 febrero 2001 ( AC 2001, 157) . Aunque versabasobre un caso no sujeto a la LAU, tambin la SAP Barcelona 28 enero 2000 ( AC2000, 219) . En parecido sentido, en la SAP Badajoz 28 febrero 2003 ( PROV2003, 157816) se considera que el arrendador tiene derecho a percibir toda larenta contractual salvo que se pruebe que volvi a arrendar el local.B) Segn unasegunda interpretacin, la regla anterior ha de matizarse, pues aunque en losarrendamientos para uso distinto del de vivienda la LAU no confiere alarrendatario la facultad de desistir, por lo que ha de aplicarse el CC (arts. 1091,1124, 1101 y ss.), sus resultados han de corregirse con las mismas reglas que seutilizaron para minimizar el alcance del art. 56 LAU/1964 (ltimamente, la STS 7junio 2006 [ RJ 2006, 3529] ), de manera que la indemnizacin equivaldr altiempo que un arrendador diligente hubiera empleado en encontrar otroarrendatario (as, SAP Cdiz 15 julio 2005 [ AC 2005, 1737] ,SAP Murcia 15febrero 2002 [ AC 2002, 1113] ). En parecidos trminos, la SAP Madrid 29 febrero2000 ( AC 2000, 1323) , en la que la cantidad a la que se condena corresponde ala renta adeudada desde el momento en que se produjo el desistimiento hasta queel arrendador present la demanda, lo que se considera suficiente para poderhaber alquilado el local en liza. Una moderacin parecida en la SAP Santa Cruzde Tenerife 9 junio 2004 ( PROV 2004, 2291) , con fundamento en el art. 1103CC.

2 No obstante, como es sabido, esta jurisprudencia sobre el art. 56 LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL1965, 86) no es un uniforme, pues el TS tambin ha entendido que se aplica enteramente el art. 56LAU/1964 cuando el arrendatario se va, incluso aunque posteriormente el arrendador alquilara el localpor un buen precio, ya que la posible ventaja que hubiera obtenido el arrendador al desalojar el local elarrendatario no fue propiciada por aqul sino que le vino dada por la conducta desleal a la relacin de

la mercantil que recurre, conculcadora del artculo 1256 del Cdigo Civil ( LEG 1889, 27) ( STS 17octubre 1998 [ RJ 1998, 8071] ).

C) Conforme a una tercera interpretacin, sostenida en la SAP Asturias 11noviembre 1999 ( AC 1999, 2339) , la inexistencia de una regla especfica sobredesistimiento para los arrendamientos para uso distinto de vivienda impide laaplicacin del art. 11 LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) , aplicablenicamente a los arrendamientos de vivienda, sin que la pretensin de cobro detodas las rentas se estime amparada en el Cdigo Civil. De este modo, seconsidera que el desistimiento no produce per se y sin necesidad de pruebaderecho de indemnizacin alguno, todo ello sin perjuicio de que el arrendadorpueda ser resarcido de los daos y perjuicios concretos que le haya causado eldesistimiento, previa cumplida prueba y justificacin de los mismos.D) Por ltimo,tambin se ha sostenido que el problema puede solucionarse con una aplicacinanalgica de las reglas establecidas en el art. 11 LAU/1994. As, en la STS 20mayo 2004 ( RJ 2004, 2710) , frente al argumento del recurrente fundado en lajurisprudencia que haba restringido el alcance indemnizatorio del art. 56LAU/1964, lo que, a juicio del recurrente, habra de llevara fortioria denegarcualquier pretensin indemnizatoria en los casos en que, como el cuestionado, laley no reconoce indemnizacin alguna, el TS consider razonable la aplicacinanalgica del art. 11 LAU/1994 al tener la misma como resultado un tiemposuficiente para obtener una nueva ocupacin del local en litigio a cambio de lapercepcin de una renta de mercado.

3 Comentarios de CARRASCO PERERA, en CCJC 68 (2005) 1815 y en AJA 677 (2005) ( BIB 2005, 1274) ; y deCLEMENTE MEORO, en RDPatrimonial 14 (2005).

Como ha considerado la doctrina, cuando ha de decidirse una vez que ha transcurrido eltiempo contractual, la nica solucin razonable es que debe indemnizarse la renta contractualhasta el da en que se produjo el nuevo alquiler o hasta el da en que, razonablemente, elarrendador hubiera debido encontrar un alquiler sustitutorio como cumplimiento de su deberde minimizar su dao. En aquellos casos en que el inmueble no se ha realquilado, sin queello se deba a incumplimiento del arrendador de su carga de minorar su dao, se deberacondenar adicionalmente a la pena convencional del art. 11.2 LAU/1994, como razonablemtodo de clculo del lucro cesante del arrendador.

4 CARRASCO PERERA: Arrendamientos urbanos de local de negocio, CCJC 68 (2005), pg. 618.

5 CARRASCO PERERA: Arrendamientos urbanos, cit., pg. 619.

El derecho de adquisicin preferente del arrendatarioEn los arrendamientos para uso distintodel de vivienda los derechos de tanteo y retracto no slo son renunciables (cfr. art. 4.3 de laLAU/1994 [ RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141] ), sino que tambin pueden ser ampliados,confiriendo derechos de adquisicin preferente al arrendatario en los casos excluidos en elart. 25.7 LAU/1994 ( STS 31 enero 2005 [ RJ 1995, 1744] ), aplicable a los arrendamientospara uso distinto del de vivienda por aplicacin de lo dispuesto en el art. 31 LAU/1994. En losTribunales no ha habido muchos conflictos sobre tanteo y retracto en arrendamientos sujetosa la LAU/1994. Es ms, en los ltimos aos tampoco ha habido sentencias sobre tanteo yretracto en casos de permuta (negocio al que no se aplican los derechos de adquisicinpreferente, segn la jurisprudencia anterior) o leasing. Como el art. 25.1 LAU/1994 se refiereexclusivamente a la venta, es evidente que los derechos de adquisicin preferente no seaplican a los negocios gratuitos ( SAP Alicante 5 mayo 2006 [ PROV 2006, 183783] ),incluidas las donaciones disimuladas en compraventas ( STS 22 noviembre 1994 [ RJ 1994,8779] ). La jurisprudencia ha entendido que tampoco cabe retrato en las transmisionesrealizadas mediante un contrato de vitalicio ( STS 27 noviembre 2001 [ RJ 2001, 9529] ), enlas aportaciones societarias ( STS 27 mayo 2000 [ RJ 2000, 3499] ), en las transmisionesfiduciarias en garanta ( STS 3 diciembre 1996 [ RJ 1996, 9043] ), ni tampoco cuando seconstituye una hipoteca ( STS 29 enero 1996 [ RJ 1996, 735] ), sin perjuicio de que s lo haya



en caso de enajenacin judicial. Por otra parte, dado que el art. 25 LAU/1994 carece de unaregla similar a la establecida en el antiguo art. 47 LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965,86) , tampoco se aplica el derecho de adquisicin preferente en los supuestos deadjudicacin posterior a la disolucin de la comunidad que tenga por objeto el localarrendado.

6 V. la exposicin de RODRGUEZ MORATA, F.: Comentario al artculo 25. Derecho de adquisicin preferente, enR. BERCOVITZ (coordinador), Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, cit., pg. 599.

7 Sobre la legislacin anterior, cfr. STS 22 febrero 1994 ( RJ 1994, 1254) , STS 18 mayo 2006 ( RJ 2006, 2366) .

Por lo dems, como en la legislacin anterior, ha de haber coincidencia entre el objeto delarrendamiento y el objeto enajenado, por lo que no hay derecho de adquisicin preferentecuando el arrendatario no ostenta un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmuebleenajenado como una unidad patrimonial sino slo sobre una de sus partes integrantes ( STS22 octubre 2004 [ RJ 2004, 6580] ,STS 20 junio 2003 [ RJ 2003, 5345] ,STS 8 octubre 1998 [RJ 1998, 7853] ,STS 18 mayo 1995 [ RJ 1995, 3928] ,STS 6 abril 1995 [ RJ 1995, 3417] ,STS24 junio 1994 [ RJ 1994, 5324] ,STS 27 abril 1994 [ RJ 1994, 3080] ,STS 25 abril 1994 [ RJ1994, 3223] ,STS 9 febrero 1994 [ RJ 1994, 839] ; tambin SAP Madrid 25 octubre 2005 [ AC2005, 2393] ). Por no tratarse de una unidad patrimonial, sino de un edificio compuesto porfincas independientes, s procede el retracto sobre una de las fincas independientes vendidajunto con otra aunque ambas formen un solo edificio y se pacte un precio global, e inclusoaunque se pacte que los compradores adquieren ambas fincaspro indiviso( STS 22septiembre 2003 [ RJ 2003, 6430] ; cfr. tambin la STS 8 abril 2000 [ RJ 2000, 2474] en uncaso en que se haba vendido un centro comercial por un precio global y los tres localesarrendados figuraban inscritos como finca independiente).Fianza y compensacin con impagode rentasLa fianza arrendaticia no ha planteado muchos problemas en los Tribunales.Tampoco se ha resuelto en muchas ocasiones sobre su posible compensacin con la renta, ala manera de lo que, por ejemplo, se ha permitido en los arrendamientos de industria, dondese ha declarado la compensabilidad de la fianza con los costes de los servicios satisfechospor el arrendador en lugar del arrendatario ( STS 16 diciembre 2003 [ RJ 2003, 8664] ). Enarrendamientos urbanos, al respecto existen dos criterios:A) Conforme al primero, el arrendador puede compensar las rentas impagadascon la fianza ( SAP Barcelona 18 mayo 2004 [ AC 2004, 1305] , dictada en un casode resolucin a instancias del arrendador por impago de renta).B) En otrassentencias se ha sostenido que la fianza no puede aplicarse al pago de posiblesrentas impagadas (es el criterio que se sostiene en la AP de Madrid: SAP Madrid16 noviembre 2000 [ AC 2000, 2479] ).Penalizaciones variasLa libertad de configuracin de los contratos de arrendamiento de localde negocio que resulta de lo previsto en el art. 4.3 de la LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL1995, 1141) propicia la introduccin de clusulas que penalizan las ms diversas conductas,con la consiguiente susceptibilidad de moderacin judicial que es comn a toda clusulapenal (art. 1153 CC [ LEG 1889, 27] ), aunque no a la fianza arrendaticia, que, evidentemente,no es una clusula penal ( SAP Alicante 17 enero 2002 [ AC 2002, 396] ).Es muy habitual laclusula penal consistente en el incremento de un porcentaje de renta si el inmueblearrendado no es desalojado a la terminacin del contrato ( STS 18 febrero 2004 [ RJ 2004,1802] ,SAP Madrid 7 diciembre 2004 [ PROV 2004, 34908] ),SAP Alicante 17 enero 2002 [AC 2002, 396] ,SAP Vizcaya 16 marzo 1998 [ AC 1998, 541] ,SAP Pontevedra 9 diciembre1994 [ AC 1994, 2110] ), en el bien entendido de que si no existe acuerdo entre las partessobre la terminacin del contrato o si la misma no es judicialmente declarada, entonces noser de aplicacin la clusula penal, pues la extincin del contrato no se produce por el solohecho de que haya llegado el plazo fijado en el contrato, que no opera automticamente, nitampoco por la actuacin privada de una de las partes ( STS 18 febrero 2004 [ RJ 2004, 1802]).Tambin es frecuente la clusula penal prevista para el incumplimiento de la obligacin depreavisar en caso de desistimiento unilateral del arrendatario ( STS 5 julio 2006 [ RJ 2006,5388] ,SAP Madrid 16 noviembre 2000 [ AC 2001, 2479] ,SAP Alicante 3 febrero 1999 [ AC1999, 3378] ), as como la clusula penal establecida para el incumplimiento de la obligacin

de pagar la renta, clusula que, si as se ha establecido, puede ser compatible con laobligacin de pagar intereses de demora ( SAP Cceres 22 junio 1999 [ AC 1999, 7723] ).Puede, asimismo, estipularse una clusula penal para el caso de que el arrendatario nocomparezca al acto de entrega y recepcin del local arrendado ( SAP Barcelona 28 octubre2005 [ PROV 2005, 16975] ).

8 En esta sentencia se consider que, por ms que la cifra de inters resultante superase el 24%, esta duplicidad deobligaciones no tena como resultado un inters usuario por la razn (equivocada) de que se trataba de clusulasque haban sido negociadas por las partes y no de un contrato de adhesin.

Obras necesarias ordinarias y extraordinariasEn las sentencias, las obras necesariasgeneralmente son tratadas como un todo, sin que haya distincin entre obras necesariasordinarias y extraordinarias. Ms habitual es la distincin entre las obras necesarias y laspequeas reparaciones debidas a desgaste por uso ordinario. Sobre estas ltimas, lajurisprudencia ha considerado que tambin estn incluidas en el art. 21.4 LAU/1994 ( RCL1994, 3272 y RCL 1995, 1141) las pequeas reparaciones que exija el desgaste por el usoordinario de los accesorios del inmueble arrendado a los que se refiere el art. 2.2 LAU/1994 (SAP Barcelona 1 junio 2005 [ AC 2005, 1086] , en un pronunciamientoobiter dicta). Tienen laconsideracin de pequeas reparaciones debidas al desgaste por uso ordinario los gastos depintura de la finca ( SAP Burgos 28 abril 2006 [ PROV 2006, 163484] ,SAP 16 julio 1999 [ AC1999, 6770] ), la reparacin de una cisterna en una finca que ha sido ocupada largo tiempo (SAP Lrida 23 abril 1999 [ AC 1999, 4415] ), la reparacin de un calentador que funcionabacorrectamente al inicio del arriendo ( SAP Zaragoza 28 julio 2005 [ PROV 2005, 198818] ),aunque no las obras de reparacin de una fachada ( SAP Valencia 21 septiembre 2005 [PROV 2005, 9136] ).En cuanto a las obras necesarias, su realizacin constituye unaobligacin para el arrendador (art. 30 LAU/1994, en relacin con el art. 21 LAU/1994), siendoirrelevante a estos efectos la antigedad del edificio y la eventual dejacin de los anteriorespropietarios ( STS 3 julio 2000 [ RJ 2000, 5923] ), as como el hecho de que el arrendador nohaya sido requerido previamente por el arrendatario, pues incumple el contrato el arrendadorque no repara la finca aunque no exista tal requerimiento ( STS 12 junio 1995 [ RJ 1995,5178) ).No obstante, la regla que impone al arrendador la obligacin de realizar obrasnecesarias tiene carcter dispositivo (cfr. art. 4.3 LAU/1994, en relacin con los arts. 30 y 21de la LAU/1994 y el art. 1554.2 CC [ LEG 1889, 27] ), por lo que es lcito el pacto por el cualel arrendatario asume costear parcialmente el importe de las obras necesarias extraordinarias(cfr.SAP Badajoz 8 abril 2003 [ AC 2003, 885] ). Seguramente tambin ha de admitirse lavalidez del pacto por el cual el arrendatario se obliga a realizar a su costa las obrasnecesarias para que el local arrendado pueda servir a la explotacin del negocio para el quese alquila y que, de este modo, el arrendador pueda cumplir adecuadamente la obligacin depuesta a disposicin que le es exigida en el art. 1554.1 CC (en contra, sobre la legislacinarrendaticia anterior, la STS 24 mayo 1995 [ RJ 1995, 4259] ).Clusulas de actualizacin derentaLos modelos ms comunes de clusulas de actualizacin de renta se establecen porreferencia al ndice del coste de la vida, el IPC ( STS 20 noviembre 1997 [ RJ 1997, 8091] ,STS 12 junio 1997 [ RJ 1997, 4766] ,STS 18 enero 1996 [ RJ 1996, 244] ,STS 24 julio 1995 [RJ 1995, 6199] ). Los problemas ms habituales de esta clusula estn referidos a su formade clculo. A estos efectos, el TS ha entendido que, salvo pacto, la renta que ha de tomarsecomo base para aplicar los incrementos en las revisiones no es la renta contractual inicialsino la acumulada exigible, y la revisin ha de operar sobre la renta pactada, la primera vez, ysobre la actualizada en las sucesivas ( STS 22 mayo 1997 [ RJ 1997, 4238] ,STS 8 julio 1996[ RJ 1996, 5664] ,STS 11 mayo 1995 [ RJ 1995, 4228] ).Cesin del contrato y subarriendoNohan sido muy abundantes las decisiones judiciales sobre cesin y subarriendo de contratossujetos a la LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) . Bsicamente, lo nico que se haafirmado es que la cesin o el subarriendo realizados incumpliendo lo previsto en el art. 32LAU/1994 constituye siempre causa de resolucin ( SAP Mlaga 6 marzo 2001 [ AC 2001,2098] ), de modo que si se incumple el requisito de la notificacin al arrendador exigido en elart. 32.4 LAU/1994 hay cesin inconsentida por mucho que el arrendador hubiera venidorecibiendo el pago de la renta de un tercero, e incluso aunque conociera la existencia de lacesin ( SAP Asturias 9 octubre 2000 [ AC 2000, 2353] ). As pues, que sepamos, los



Tribunales todava no han tenido que decidir qu hiptesis pueden considerarse cesin osubarriendo en la nueva ley, aunque no hay razn para no aplicar los criteriosjurisprudenciales que se desarrollaron sobre la legislacin anterior, a saber, que slo escesin la modificacin de los sujetos arrendatarios. De este modo, no hay modificacinsubjetiva por el simple cambio de rtulo comercial o de denominacin social de la sociedadarrendataria ( STS 4 octubre 1999 [ RJ 1999, 7852] ,STS 17 junio 1996 [ RJ 1996, 5071] ), nitampoco por el hecho de que el arrendatario haya celebrado un contrato de franquicia con untercero que le permita utilizar en el local arrendado el rtulo anunciador, plasmar en lasfacturas que se expiden en dicho local comercial su anagrama, as como en los folletoscomerciales de publicidad y en la venta de sus productos, pues ello no significa que elfranquiciador se haya introducido en el uso o disfrute del local arrendado, ya que el beneficioque obtiene no deriva del goce o disfrute material del local, sino de la dinmica propia delsuministro que hace a la entidad arrendataria de las mercaderas que luego sta revende ensu establecimiento ( STS 30 abril 1998 [ RJ 1998, 3456] ,STS 14 febrero 1998 [ RJ 1998, 709],SAP Madrid 3 mayo 2000 [ AC 2000, 5004] ). Tampoco existe modificacin subjetiva en larelacin arrendaticia por el hecho de que se vendan todas las acciones de la sociedadarrendataria a otra sociedad diferente, pues esta circunstancia no entraa una prdida de lapersonalidad jurdica de la sociedad arrendataria ( STS 4 octubre 1999 [ RJ 1999, 7852] ).Igualmente, no es un supuesto de cesin inconsentida el hecho de que los arrendatarioshayan constituido una comunidad de bienes y utilicen esta denominacin en la explotacincomercial que se realiza desde el local ( SAP Asturias 11 enero 1999 [ AC 1999, 5] ), pues, alcarecer de personalidad jurdica, la comunidad de bienes no puede tener la condicin detercero, ni, por tanto, puede haber modificacin subjetiva en la relacin arrendaticia. Contodo, seguramente la solucin debera ser distinta si entre los comuneros se encuentranpersonas que no tienen la condicin de arrendatarios (esta circunstancia fue irrelevante en laSAP Soria 10 enero 2006 [ PROV 2006, 93484] ).

9 Donde se afirm que, lgicamente, es indiferente que el contrato de cesin o el de subarriendo fuera celebradoslo por alguno de los arrendatarios.

10 BERCOVITZ, R.: Artculo 32. Cesin del contrato y subarriendo, en R. BERCOVITZ (coordinador), Comentariosa la Ley de Arrendamientos Urbanos, cit., pg. 726.

11 A juicio del Supremo, la venta de todas las acciones de una sociedad annima a otra sociedad de la mismanaturaleza (sin que exista fusin entre ellas) no entraa, por s sola, la prdida de la personalidad jurdica de aquellacuyas acciones fueron vendidas, sino que ambas (transmitente y adquirente) conservan sus respectivaspersonalidades jurdicas, por lo que no puede en modo alguno decirse que la sociedad adquirente se hayaintroducido en el arrendamiento del local del que era arrendataria la sociedad cuyas acciones han sido vendidas, sinoque sta contina conservando la condicin de arrendataria del referido local, con su propia personalidad jurdica. Sila referida transmisin de las acciones de una sociedad a otra se hace por la va de la fusin, lo que entraa o puedeentraar la prdida de la personalidad jurdica de la sociedad cuyas acciones fueron vendidas, tampoco dicha fusinpuede dar lugar a la resolucin del contrato de arrendamiento del que era titular esta ltima sociedad, por aplicacinde lo dispuesto en el artculo 31.4 de la LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , as como por el art. 32.3 de laLAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) .

Pero s hay modificacin subjetiva si el local arrendado est siendo utilizado por una sociedad(STS 20 septiembre 1997 [ RJ 1997, 7404] ,SAP Cantabria 22 febrero 2000 [ AC 2000, 197] ),incluso aunque la misma est formada por los arrendatarios, pues la existencia depersonalidad jurdica independiente de los socios es determinante de tal modificacinsubjetiva ( SAP La Corua 2 diciembre 2005 [ AC 2005, 2354] ,SAP Alicante 8 octubre 2003 [AC 2003, 2137] ,SAP Vizcaya 14 febrero 2002 [ AC 2002, 461] ). Similares consideracionesson de aplicacin a la transformacin de la comunidad de bienes integrada por losarrendatarios en una sociedad ( SAP Baleares 22 febrero 1999 [ AC 1999, 3303] ).Obligacindel arrendador de procurar el uso til: desistimiento, resolucin y extincin por imposibilidadde usoEn este apartado expondremos la casustica existente sobre la obligacin delarrendador de procurar el uso til del local arrendado (art. 1554 CC [ LEG 1889, 27] , aplicablea los arrendamientos para uso distinto del de vivienda en virtud de lo dispuesto en el art. 4.3LAU/1994 [ RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141] ), as como las consecuencias derivadas desu incumplimiento, significativamente, la accin de cumplimiento y la accin de resolucin del

contrato (arts. 1101 y 1124 CC, aplicables en virtud de lo dispuesto en el art. 4.3 LAU/1994junto a las dems causas de resolucin del contrato de arrendamiento para uso distinto delde viviendas previstas en el art. 35 LAU/1994), as como la posibilidad de que el contratodeba entenderse extinguido por imposibilidad sobrevenida.Incumplimiento de la obligacin deentregaLa falta de aptitud inicial del local arrendado para el uso pactado entraa unincumplimiento de la obligacin de entrega que el Cdigo Civil impone al arrendador en el art.1554.1 CC ( STS 18 noviembre 2004 [ RJ 2004, 8139] ). Ha de entenderse que, con lasmatizaciones que despus hacemos en relacin con las actividades sujetas a la previaobtencin de licencia, el riesgo de que el inmueble arrendado no sea apto para el usopactado es siempre del arrendador, pues es l quien est en mejor condicin para conocerlas condiciones del local que cede en arrendamiento, de modo que a l le incumbe suconocimiento. El TS ha aplicado esta solucin en un caso en que las bajantes defectuosaspropiciaron que la lluvia inundase el stano y se estropearan las mercancas del arrendatario.Se trata de la STS 19 diciembre 2002 ( RJ 2003, 1262) , en la que el TS determin queresultaba indiferente que el arrendatario, que desconoca -y no tena por qu conocer- laexistencia de los defectos de las bajantes, no advirtiese de tales deficiencias al arrendador.

12 El mismo criterio resulta de aplicacin en arrendamientos no urbanos, por ejemplo, en los de maquinariaindustrial: STS 16 febrero 2004 ( RJ 2004, 1415) , STS 12 marzo 2004 ( RJ 2004, 902) .

Perturbacin en el uso, resolucin y extincin del contratoLa perturbacin en el uso del localarrendado para el fin pactado es causa de resolucin del arrendamiento a instancias delarrendatario (arts. 1554 y 1124 CC, en relacin con el art. 4.3 LAU/1994), con derecho aindemnizacin de los daos y perjuicios derivados del incumplimiento. Ahora bien, comoresulta que en arrendamientos para uso distinto del de vivienda carecemos de una reglasimilar a la establecida en el art. 26 LAU/1994 o en el art. 28 LAU/1994 (pues el ttulo II de laLAU no se aplica supletoriamente a estos arrendamientos, cfr. art. 4.3 LAU/1994), se hacepreciso determinar qu consecuencias se derivan de la imposibilidad temporal o definitiva deuso debida a causas no imputables al arrendador. Es decir, si habr que considerar que slocabe resolucin por incumplimiento del arrendador cuando la imposibilidad de uso le esimputable, constituyendo los dems casos hiptesis de extincin del contrato porimposibilidad sobrevenida no imputable, o si, por el contrario, la no realizacin de laprestacin debida por el arrendador (la obligacin de procurar el uso til al arrendatario) es depor s constitutiva de una situacin de incumplimiento, con independencia de que la misma nose produzca por causa imputable al arrendador. Al respecto cabe hacer las siguientesconsideraciones:La opcin resolucin por incumplimientoversusextincin por imposibilidadsobrevenida es irrelevante si, dada la inimputabilidad de la perturbacin en el uso, no va ahaber lugar a indemnizacin de daos y perjuicios, lo que, evidentemente, slo tiene lugarfrente a incumplimientos imputables (cfr. arts. 1101 y ss. CC). Que las consecuenciasjurdicas son las mismas y que el asunto no pasa de ser una cuestin terminolgica lodemuestra la circunstancia de que el mismo supuesto de hecho (privacin del uso por raznde obras de conservacin) en un caso es causa de rescisin (art. 1558 CC) y en otro dedesistimiento (art. 26 LAU/1994), si bien en ambos supuestos con las mismas consecuenciasjurdicas: los efectosex nuncque son propios de un contrato de tracto sucesivo y la ausenciade derecho a indemnizacin. Y, efectivamente, es la equivalencia de efectos lo que determinaque las hiptesis de imposibilidad de uso por causa no imputable al arrendador sean tratadastambin como causa de resolucin por incumplimiento incluso en los arrendamientos devivienda, en los que habran de calificarse como causa de desistimiento conforme al art. 26LAU/1994. As, por ejemplo, en la SAP Guadalajara 14 febrero 2005 ( AC 2005, 795) , en unsupuesto de afectacin estructural del inmueble arrendado (vivienda, en el caso) debida a larealizacin de obras en un edificio colindante que haba dado lugar a una orden municipalque impeda la ocupacin de la finca, la AP decidi que el arrendatario poda resolver elcontrato aunque la causa que impeda la ocupacin no fuera imputable al arrendador, y que,por lo tanto, extinguido el contrato sin que se hubiera alegado la existencia de desperfectos,haba lugar a la devolucin de la fianza prestada por el arrendatario, que era la nicapretensin esgrimida por ste. La solucin es correcta siempre que no se pretenda laindemnizacin de los daos y perjuicios causados por la imposibilidad de uso (que era el



caso de la sentencia, donde slo se solicitaba la devolucin de la fianza), pues entonces elsupuesto puede encuadrarse en cualquiera de las dos categoras.No es ste, sin embargo, elcriterio predominante, pues en la jurisprudencia lo relevante para optar entre resolucin porincumplimiento y extincin por imposibilidad sobrevenida es la imputabilidad de laimposibilidad de utilizacin, jurisprudencia sin duda influenciada por la configuracin que lascausas de resolucin tienen en la legislacin especial arrendaticia, fundadas siempre en laimputabilidad del incumplimiento (cfr. arts. 27 y 35 LAU/1994), a diferencia de lo que sucedecon las hiptesis legales de imposibilidad no imputable, que nunca merecen la calificacin decausas de resolucin, sino de causas de desistimiento (art. 26 LAU/1994) o de extincin delcontrato (art. 28 LAU/1994). No sucede lo mismo en el Cdigo Civil, donde la resolucinprocede tanto en las hiptesis de imposibilidad de uso imputables al arrendador (art. 1556CC), como en las no imputables (art. 1558 CC). Entendemos que esto ltimo es lo correcto,pues consideramos, con la mejor doctrina, que la accin de cumplimiento y la resolutoria norequieren que el incumplimiento haya sido imputable.

13 Lo mismo sucede en los arts. 25 a 27 de la LAR/2003 ( RCL 2003, 2755) .

14 Estimamos que la accin de cumplimiento y la resolutoria no requieren culpa del deudor, lo que, por otra parte, sededuce claramente de los arts. 1484 y ss., 1558, etc., todos del CC ( LEG 1889, 27) .

Acabamos de afirmar que es indiferente elnomenque utilice el Legislador en aquellos casosen que la norma determina consecuencias jurdicas equivalentes a las de otro institutojurdico. Tambin hemos sostenido que no toda causa resolutoria ha de estar fundada en laimputabilidad del incumplimiento. Pero con ello no queremos decir que sea irrelevante que unsupuesto de hecho sea expresamente calificado por la norma como incumplimientoresolutorio, incluso aunque ello se deba a la imputabilidad del mismo (como sucede en lossupuestos de resolucin de pleno derecho de los arts. 27 y 35 de la LAU/1994), pues estacalificacin legal significa que el incumplimiento en cuestin no tendr que ser examinado a laluz de los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que proceda la resolucin conforme alart. 1124 CC, as como que tampoco podrn los Tribunales sealar un plazo para elcumplimiento (art. 1124 III CC).

15 Cfr. R. BERCOVITZ, Comentario al artculo 35. Resolucin de pleno derecho, en Comentarios a la Ley deArrendamientos Urbanos, cit., pgs. 759-760.

Por lo dems, sea o no imputable al arrendador, el arrendatario de local de negocio estfacultado para resolver el contrato tambin en los casos de imposibilidad temporal de usooriginada por la realizacin de obras de conservacin del inmueble que impidan la utilizacinde partes esenciales del local. As lo resolvi hace mucho tiempo el TS, en una aplicacinanalgica de lo previsto en el art. 1558 CC a los edificios que tenan un uso distinto del devivienda.

16 Cfr. referencias jurisprudenciales en LUCAS FERNNDEZ, Comentario al artculo 1558, en Comentario delCdigo Civil, Ministerio de Justicia, 1991, II, pg. 1105.

En particular, la imposibilidad de uso por falta de licencias y autorizacionesadministrativasSignificativos de todo lo que se ha expuesto en el epgrafe anterior son lossupuestos de imposibilidad de uso del local arrendado como consecuencia de la falta de lascorrespondientes licencias y autorizaciones administrativas, pues en el ejercicio de suspotestades de intervencin, la Administracin puede ordenar el cese de la actividad hasta elmomento en que se obtenga la licencia, e incluso tambin puede ordenar la clausuradefinitiva de las actividad. En la jurisprudencia, la imposibilidad de utilizar el local arrendadocomo consecuencia de la falta de licencias y autorizaciones administrativas normalmente noes calificada como incumplimiento resolutorio sino como causa de extincin del contrato porimposibilidad sobrevenida en aquellos casos en que la actividad que el arrendatario pretendedesarrollar en el local arrendado est sujeta a la obtencin de licencias y autorizacionesadministrativas y las mismas no se obtienen, sin que tal circunstancia pudiera ser prevista porel arrendador. En estos casos se aplica una regla de distribucin de riesgos conforme a lacual el arrendatario, que es quien mejor debera conocer la naturaleza y condicionantes de la

actividad que pretende desarrollar, asume el riesgo de que la actividad no sea autorizada,riesgo que implica que al extinguirse el contrato por imposibilidad sobrevenida no imputable alarrendador, el arrendatario no dispone de ninguna pretensin resarcitoria contra aqul, nisiquiera para el reembolso de los gastos hechos en el inmueble que resulten frustrados eintiles sin la correspondiente autorizacin. Esta solucin puede encontrarse en la STS 5febrero 2001 ( RJ 2001, 2232) , en la que la inimputabilidad del incumplimiento al arrendadorse fundamenta en la circunstancia de que la actividad para la que se solicitaba licencia habasido autorizada en ocasiones anteriores. Y muy elocuente al respecto es la SAP Crdoba 29octubre 2002 ( AC 2002, 1805) : aunque la obligacin del arrendador de mantener alarrendatario en el goce y uso pacfico de la cosa arrendada le impone la carga de responderde los hechos propios y ajenos que perturben el disfrute de la misma, no obstante, talobligacin y subsiguiente responsabilidad no puede ser entendida como de carcter absoluto,pues no toda perturbacin de derecho genera dicha carga sino slo aquella que procede dela misma cosa arrendada o del comportamiento culposo del arrendador, pero nunca cuandotal perturbacin tiene su causa en acciones u omisiones ilcitas del arrendatario. A juicio de laSala, si el inmueble arrendado es, en principio, apto para desarrollar la actividad objeto delcontrato, el hecho de que deba solicitarse una licencia administrativa (de actividadesmolestas, en el caso), ello no es carga de la finca, y cuya obligacin de obtenerla no es delarrendador, sino del arrendatario como titular de la actividad, obligacin administrativa queste debi y pudo procurarse. En parecido sentido, aunque no se trataba de un caso deimposibilidad absoluta de obtener la licencia, sino que simplemente el expediente habacaducado por desidia del arrendatario, la STS 17 febrero 1997 ( RJ 1997, 1425) .

17 CARRASCO/ CORDERO/ GONZLEZ CARRASCO, Derecho de la construccin y la vivienda, Dilex, 5 ed., 2005,pg. 237.

A la hora de valorar la correccin de estas decisiones judiciales creemos que hay quedistinguir entre aquellos casos en que el destino del local ha sido especificado en el contrato,de modo que el arrendador se ha obligado a procurar un determinado y concreto uso pacficode la finca y aquellos otros casos en que la concreta actividad a desarrollar por elarrendatario no haya sido especificada en el contrato. En el primero de los casos, como elarrendador no se ha obligado a procurar un uso genrico del inmueble como tal, sino unconcreto uso contractual, entendemos que el arrendador debera asumir los riesgosderivados de la no obtencin de las preceptivas licencias que se concedan no en funcin delas condiciones personales del arrendatario (por ejemplo, una autorizacin de farmacia) sinopor razn de las condiciones objetivas de la finca objeto de arrendamiento (por ejemplo, lasautorizaciones en las que haya que valorar si el inmueble est dotado de todos losdispositivos requeridos por la actividad de que se trate, si se admite el uso contractualpactado en esa clase de suelo, etc.). El riesgo debe imputarse al arrendador, pues aunque nosea quien mejor conoce la actividad a desarrollar, s es quien debe tener la informacinrelevante sobre las condiciones fsicas y urbansticas de la edificacin.En segundo lugar, sien el contrato no se ha estipulado un uso concreto y especfico del local, en tal caso bastacon que el mismo tenga las prestaciones propias de un inmueble de su clase (es decir, quedisponga de todos los servicios caractersticos de cualquier inmueble).Distinta es lacalificacin que merecen las hiptesis en que el arrendador se comprometi a obtener laslicencias requeridas para el desarrollo de la actividad que el arrendatario pretenda ejercer enel inmueble arrendado, y estas autorizaciones no son finalmente concedidas. Tales casosdeben ser calificados siempre como supuestos de incumplimiento contractual imputable alarrendador (as, la SAP Castelln 20 febrero 1999 [ AC 1999, 3531] ). La misma solucin seaplica en aquellos supuestos en que la obtencin de la correspondiente licencia por parte delarrendatario est sujeta a la realizacin de alguna actividad material o jurdica por parte delarrendador, bien porque ello se haya pactado expresamente, bien porque el cumplimiento detales obligaciones venga exigido por el deber de buena fe del art. 1258 CC. Por ejemplo, si laconcesin de la licencia correspondiente est condicionada a la realizacin o a la legalizacinde obras de adecuacin del local que el arrendador se ha obligado a efectuar, entoncesexiste incumplimiento resolutorio con derecho del arrendatario al resarcimiento de los daosque el mismo le haya irrogado ( STS 26 septiembre 2000 [ RJ 2000, 7529] ).Tambin en



particular, obras e imposibilidad de uso en situaciones de propiedad horizontalEn los edificiosen rgimen de propiedad horizontal o, ms en general, en aquellas situaciones en las queexiste una titularidad compartida de los elementos, servicios o instalaciones que seencuentran vinculados al uso y mejor disfrute de fincas privativas (cfr. art. 24 LPH [ RCL 1960,1042] ), hay que determinar en qu medida el goce pacfico del local arrendado se encuentracondicionado por el rgimen aplicable a tal titularidad compartida. Los grupos de problemasson los siguientes:En primer lugar, hay que decidir qu consecuencias jurdicas tiene elhecho de que la comunidad de propietarios no autorice la realizacin de aquellas obras deadecuacin del local que sean necesarias para desarrollar la actividad pretendida. Este casodebe tratarse con los mismos razonamientos que expusimos en el epgrafe anterior enrelacin con las licencias y autorizaciones administrativas, pues en ambos casos el ejerciciode la actividad del arrendatario est supeditado a la decisin de un tercero. As pues, hay quedistinguir entre aquellos casos en que el destino del local ha sido especificado en el contrato,de modo que el arrendador se ha obligado a procurar un determinado y concreto uso pacficode la finca y aquellos otros casos en que la concreta actividad a desarrollar por elarrendatario no haya sido especificada en el contrato. En el primero de los casos, como elarrendador est obligado a procurar el concreto uso pactado, hay que entender que seexpondr a la resolucin por incumplimiento y responder de los daos y perjuicios causadosal arrendatario no slo en aquellos casos en que el arrendador prometiera que la comunidadde propietarios autorizara las obras ( STS 29 diciembre 1997 [ RJ 1997, 9603] ), en un casoen que las obras de adecuacin del local exigan una salida de humos por elementoscomunes), sino en todos los casos, pues el hecho de pactar un determinado uso para el localarrendado constituye una promesa implcita de que el local reunir las condiciones requeridasaunque para ello haga falta un determinado acuerdo comunitario.Un segundo grupo deproblemas consiste en la relevancia que pueda tener sobre el uso del local arrendado laexistencia de defectos en elementos, instalaciones y servicios comunitarios. En concreto, hayque plantearse si las perturbaciones en el uso ocasionadas por daos al local (humedades uotras incomodidades) o incluso por daos a los bienes propios del arrendatario (mercancas,maquinaria, etc.) que se deban a la existencia de defectos en los elementos comunesdetermina una situacin de incumplimiento del arrendador y, adems, si el mismo serresponsable del resarcimiento de los daos y perjuicios causados. No es esto lo que el TS hadecidido en las dos ocasiones en que ha tenido que resolver sobre este problema, casosambos donde, por cierto, tambin haba sido demandada la comunidad de propietarios. En laSTS 7 diciembre 1984 ( RJ 1984, 6038) el TS decidi que el deber de prestacin delarrendador respecto al mantenimiento en el goce pacfico de la cosa arrendada serarelevante como norma apropiada en la hiptesis en que el arrendador fuese titular de todo eledificio, pero carece de oportunidad en el rgimen de propiedad horizontal cuando elmenoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daos alas instalaciones y componentes propios del local arrendado, nico que es objeto del derechosingular y exclusivo de propiedad por parte del arrendador. En la STS 18 mayo 2006 ( RJ2006, 2368) se aadi que no pueden confundirse las reparaciones relativas a la vivienda olocal como finca individual con las que corresponden a la comunidad de propietarios delinmueble, pues las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a laarrendadora, quien -viene a decirse- carece de oportunidad para subsanarlas, conforme a loestablecido en la legislacin reguladora de este rgimen especial depropiedad.Aparentemente en contra de la jurisprudencia expuesta, en la SAP Zaragoza 14febrero 2001 ( AC 2001, 171) , en un caso en que la comunidad de propietarios no haba sidodemandada, se decidi que haba que distinguir entre la posibilidad de que el arrendadoractuase de forma individual con respecto a los bienes comunes y la obligatoriedad de que elarrendador compeliese a la comunidad para la reparacin de los elementos comunes. LaSala estim que frente al arrendatario no ha de responder la comunidad sino el arrendador,por aplicacin del art. 1257 CC. Haciendo suyo el argumento de la sentencia impugnada, seafirm que el arrendador no puede adoptar una actividad de pasividad ante el hecho de laparalizacin por parte de la comunidad, de modo que si no se logra el acuerdo comunitario derealizar las reparaciones necesarias en los elementos comunes que causan graves perjuiciosal arrendatario, el arrendador copropietario debera haber ejercitado las acciones judiciales

pertinentes para conseguir el mantenimiento de aquellos elementos comunes en condicionestales que el arrendatario pudiera seguir usando la finca arrendada conforme a su destino.Ennuestra opinin, pese a la aparente disparidad de soluciones (explicada simplemente por losreparos del TS a admitir la posibilidad de un incumplimiento no imputable al arrendador),ambos criterios son coincidentes en sus efectos y correctos. Ha de tenerse en cuenta que lassentencias del TS mencionadas se produjeron en casos en los que el arrendatario habasolicitado que el arrendador fuera condenado areparar los daoscausados por elincumplimiento de su obligacin de procurar y mantener al arrendatario en el goce pacfico dela cosa. Puesto que los daos no son imputables al arrendador, ya que fueron causados pordefectos de los elementos comunes, y dados los reparos que el TS tiene para admitir unincumplimiento no imputable al deudor, lo que se resuelve es que la condenada a resarcirslo puede ser la comunidad de propietarios (tambin demandada) y no el arrendador. staes una decisin correcta, pueslo nico que se est cuestionando es quin es el deudor de lareparacin, que, evidentemente, no puede serlo el arrendador a quien los daos no sonimputables. Pero para llegar a este resultado no hace falta afirmar que no existe situacin deincumplimiento contractual. Ahora bien, si, como suceda en el caso resuelto por la AP deZaragoza,lo que se pretende no es la reparacin de los daos sino la resolucin del contratopor incumplimiento(y tambin la devolucin de la fianza prestada), entonces -como hemossostenido ms arriba- no debe haber inconveniente en someter al deudor no culpable a lasresultas de la accin de resolucin por incumplimiento (cfr. arts. 1485 I y 1486 II CC).Porltimo, es evidente que, como se decidi en la STS 12 noviembre 2002 ( RJ 2002, 9756) , elarrendador no incumple el contrato cuando autoriz al arrendatario a realizar las obrasnecesarias para el desarrollo de su actividad empresarial y ste se excede realizando msobras de las autorizadas, causando molestias a la Comunidad que llevan a la paralizacin delas obras.Sobre algunos incumplimientos no sustanciales del arrendadorEl hecho de que loscontratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda slo puedan resolverse de plenoderecho por las causas expresadas en el art. 35 LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995,1141) , no significa que el contrato no pueda ser resuelto por otras causas que renan losrequisitos exigidos para la resolucin conforme al art. 1124 CC ( LEG 1889, 27) . Pues bien,los Tribunales han considerado que no es un incumplimiento sustancial el adelantamiento dela fecha de apertura del centro comercial en el que se ubica el local arrendado ni tampoco losdefectos en la climatizacin de las zonas comunes ( SAP Madrid 9 mayo 2004 [ AC 2004, 440]). Tambin se ha estimado que la obligacin de concertar seguros o la de pagar las primas delos seguros concertados por el arrendador no es de por s una causa de resolucin, salvo quese pacte expresamente con el carcter de condicin resolutoria ( STS 26 julio 1999 [ RJ 1999,6777] ,SAP Jan 10 septiembre 2003 [ AC 2003, 120] ).Clusulas atpicas en los contratos dearrendamiento de local de negocioComo los contratos de arrendamiento para uso distinto delde vivienda admiten una amplia y libre configuracin contractual (cfr. art. 4.3 LAU/1994 [ RCL1994, 3272 y RCL 1995, 1141] y su remisin al rgimen codificado, casi enteramentedispositivo), los mismos admiten la introduccin de clusulas contractuales no previstas en elordenamiento que confieran nuevos derechos a las partes o que restrinjan aquellos que estncontemplados en la norma dispositiva. Comentamos seguidamente dos de estas clusulasatpicas.

18 Dispositiva es tambin la tcita reconduccin regulada en los arts. 1566 y 1577 CC ( LEG 1889, 27) , pues setrata de un derecho susceptible de renunciabilidad, conforme al art. 6.2 del CC, al existir terceros posiblesperjudicados y no tratarse de un precepto imperativo, sino meramente facultativo, susceptible de ser excluido por elacuerdo entre las partes ( STS 31 diciembre 1992 [ RJ 1992, 10667] , sobre un arrendamiento de temporada).

La clusula de exclusividadPor medio de las clusulas de exclusividad se intenta preservarun mbito de negocio exclusivo al arrendador o al arrendatario mediante la tcnica de excluirque el local arrendado o el resto de los locales sobre los que el arrendador ostente algninters empresarial, generalmente en un espacio ms o menos acotado (suele tratarse degaleras y centros comerciales), puedan ser destinados a determinados negocios. La clusulaprotege al arrendador cuando la exclusividad se refiere a la actividad a desarrollar en el localobjeto del contrato. Por el contrario, se preservan los intereses del arrendatario cuando laprohibicin de determinados usos se refiere a otros locales distintos del arrendado.



Por ejemplo (extrado de la STS 24 junio 2002 [ RJ 2002, 8062] ), contiene unaclusula de exclusividad el acuerdo que prohbe al arrendador destinar cualquierotro local del centro comercial, aparte del arrendado, a Bar, Cafetera oRestaurante, entendindose que en la fecha del contrato deban quedar incluidosen la triple denominacin cualquier negocio en el que, adems de bebidas, seexpendiesen al pblico mediante precio para su consumicin en el mismo localaperitivos, tapas, raciones, bocadillos u otros alimentos, quedando encuadradocomo Cafetera el establecimiento en el que se expenden hamburguesas.La jurisprudencia ( STS 24 junio 2002 [ RJ 2002, 8062] ) ha entendido que este pacto esvlido, pues el mismo est fundado en la intencin de integrar distintos tipos de negociospara completar los servicios a los clientes y evitar la duplicidad de tipos de puestos o tiendassimilares dentro del mismo recinto. En esta sentencia se consider tambin que las clusulasde exclusividad no contravienen la Ley de Defensa de la Competencia ni el Tratado de Roma,ya que no son aptas para producir efectos sensibles sobre la competencia en el mercadonacional y menos an en el comunitario. Se estim igualmente que la clusula deexclusividad no poda ser abusiva, pues al tratarse de un contrato para uso empresarial, elcontrato no estaba sujeto a la legislacin protectora de los consumidores y usuarios. Mscasos sobre pactos de exclusiva en contratos de arrendamiento de locales de negocio en laSAP La Corua 4 noviembre 1999 ( AC 1999, 7351) y en la SAP Cantabria 16 marzo 2000 (AC 2000, 4652) , ambas sobre la interpretacin de la clusula.

19 El TS estim que la falta de contravencin de la Ley de Defensa de la Competencia ( RCL 1989, 1591) venadada por la circunstancia de que esta Ley permita a los rganos de defensa de la competencia considerar exentaslas conductas prohibidas que por su escasa importancia no fueran capaces de afectar de manera significativa lacompetencia. Este argumento tiene todava mayor contundencia a la luz de la nueva Ley de Defensa de laCompetencia, la Ley 15/2007, de 3 de julio ( RCL 2007, 1302) (en adelante, LDC/2007), pues los acuerdos oprcticas prohibidas slo podrn serlo si son capaces de afectar de forma significativa a la competencia en elmercado nacional (arts. 1.1 y 5 LDC/2007), con lo que en Derecho espaol se incorpora la regla de minimis tal comoha sido formulada en el Derecho comunitario (art. 81.1 del TCEE [ RCL 1999, 1205 ter] ). En el mercado comunitario,el umbral de sensibilidad ha sido fijado, en general, en el 15% de cuota de mercado para empresarios que nocompiten directamente y en el 10% conjunto en el caso de competidores (as se considera en la Comunicacin de laComisin de minimis [publicada en el Diario Oficial nm. C 368, de 22 de diciembre de 2001 ( LCEur 2001, 4489) ] yen el apartado 10 de las Directrices de la Comisin sobre acuerdos verticales [ Diario Oficial nm. C 291, de 13 deoctubre de 2000]). Se prev un desarrollo reglamentario sobre este extremo en Derecho espaol (art. 5 LDC/2007).

Por lo dems, con argumento en los arts. 5 III y 7 LPH ( RCL 1960, 1042) , la validez de laslimitaciones al uso y explotacin de locales comerciales se ha afirmado tambin en relacincon los pactos contenidos en los estatutos de comunidades de propietarios de centros ygaleras comerciales, que tampoco se consideran contrarios al Derecho de la competencia, nia los derechos constitucionales a la libertad de empresa y a la propiedad (as, STS 8 mayo2002 [ RJ 2002, 5703] ,STS 18 septiembre 2003 [ RJ 2003, 6422] ).

20 La clusula estatutaria discutida estableca que concedido contractualmente a un local el ejercicio de unaactividad con carcter de exclusiva, en ningn otro local del Centro Comercial podr desarrollarse la misma actividad,ni siquiera de forma parcial, fraccional, complementaria, accesoria, secundaria, marginal o temporal, salvo que medieautorizacin expresa del titular de la exclusiva. El incumplimiento de esta obligacin y consiguiente ejercicio, en algnotro local, de una actividad concedida en exclusiva, aun en las antes indicadas formas parciales, se considerar, deconformidad con lo determinado en el artculo 27 de estos Estatutos, como actividad no permitida estatutariamente,quedando facultados y legitimados indistintamente, tanto la Comunidad de Propietarios a travs de sus rganosrectores, como el titular de la exclusiva presuntamente perturbada para ejercitar las acciones previstas en el artculo22 de estos estatutos, artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 ( RCL 1960, 1042) , ocualquier otra que estimare procedente en orden a obtener, en definitiva, el cese de la infraccin o la privacin deluso del local para el infractor o el lanzamiento o resolucin del contrato cuando se tratare de ocupante nopropietario.

21 Los estatutos disponan que el destino de los locales comerciales o puestos no podr alterarse para dedicarlo auso distinto del que estuviese designado, salvo en los casos siguientes: 1. Cambio de actividad a otra no existentedentro de la galera y siempre y cuando al cesar la actividad solicitada el propietario se comprometa a volver a laactividad originaria y otra no existente en el momento del cese Queda prohibido destinar los locales comercialeso puestos a otras industrias ya existentes en la galera, o a similares que entrasen en competencia con las yaexistentes.

La concesin de opcin de compraEn la jurisprudencia, la concesin de una opcin de

compra en un contrato de arrendamiento tiene como resultado un tipo contractual complejo omixto que histricamente ha determinado la inaplicacin del rgimen especial arrendaticio.Esta conclusin, que poda tener muchas implicaciones en un rgimen legal protector delarrendatario de local de negocio como era el que rega antes de la LAU/1994, ha dejado deser relevante en la medida en que los contratos de arrendamientos de local de negocio sonhoy casi de entera configuracin autnoma y libre por los contratantes.En efecto, bajo lavigencia de la LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , el TS resolvi la inaplicacin dela LAU a los contratos de arrendamiento con opcin de compra. As sucedi en la STS 26enero 1994 ( RJ 1994, 446) , donde se consider que la verdadera finalidad econmica delnegocio era la regulacin de contrato de opcin de compra y slo de forma complementaria lacesin mediante precio del uso temporal del inmueble. A juicio del TS, la aplicacin de la LAUno procede porque no es posible aislar y regular separadamente los distintos elementoscontractuales sin desnaturalizar la voluntad y el fin econmico que las partes tuvieron encuenta al contratar: as, ni el objeto del contrato, ni su contenido obligacional, responden a lossupuestos que contempla la LAU, cuya aplicacin, desmembrando y separando los distintoselementos del contrato, producira unas consecuencias que no fueron tenidas cuenta por loscontratantes, ni mucho menos queridas por ambos, ya que, en el fondo, la reconversin delcontrato en un puro arrendamiento de local de negocio, supondra un desorbitado beneficiopara el recurrente, desnivelando el equilibrio de las prestaciones.

22 Esta conclusin se deduce de las siguientes circunstancias: la indicacin de las circunstancias registrales de lafinca; se seala que est libre de cargas, gravmenes y ocupantes; se fija el precio de la opcin en funcin del plazoconcedido, capitalizando la previsible plusvala de la finca; se determina la forma de otorgarse la escritura decompraventa, y la atribucin de los gastos e impuestos que se devenguen; e incluso se ofrece la elevacin aescritura pblica e inscripcin de la opcin de compra. A juicio de la Sala, la relacin pseudo arrendaticia aadida esla consecuencia obligada de la entrega de la posesin del inmueble al optante, y la instalacin y explotacin de unnegocio en el mismo durante un prolongado perodo de tiempo, con la necesaria compensacin econmica para elcedente, que de otra forma se vera gravemente perjudicado en sus intereses.

Por todo ello, el TS resolvi ( STS 7 marzo 1996 [ RJ 1996, 1881] ) que en los supuestos denulidad de la opcin (por falta de consentimiento conyugal, en el caso), la complejidad de lasituacin contractual impeda determinar la conversin del contrato en un meroarrendamiento, con la consiguiente (bajo la LAU/1964) desnivelacin del equilibrio de lasprestaciones plasmado en el contrato. En tales casos lo correcto es determinar la nulidad detodo el complejo negocial.



articulo arrendamiento local

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