viernes, 25 de mayo de 2012Arrendamiento! Segn nueva Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario y Cdigo Civil

En el Cdigo Civil Venezolano, en su Artculo 1.579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensin o alquiler.

Sin embargo, el contrato de arrendamiento en materia inmobiliaria se deber regir por la ley especial, denominada Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, en su Art. 6 seala que el mbito de aplicacin de las normas contenidas en la presente Ley son de orden pblico y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarn en todo el territorio de la Repblica.

A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitacin, residencia o pensin, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

De esta misma forma, segn el artculo 8 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, quedan exceptuados del mbito de aplicacin de la Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.2. Las fincas rurales.3. Los fondos de comercio.4. Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.

CARACTERES-Es Bilateral:Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recprocamente, la primera proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

-Es Oneroso:Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravndose recprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

-Es Consensual:Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaracin de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

-Origina obligaciones principales:Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

-Es de tracto sucesivo:El contrato se realiza peridicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

-Es Obligatorio:En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

ELEMENTOS ESENCIALESLos elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos.

A) Consentimiento.Debe versar sobre:vLa naturaleza del contrato.vLa cosa objeto del arrendamiento.vEl precio o canon.vLa duracin del contrato.

Ninguna peculiaridad existe en materia de formacin y vicios del consentimiento ni de contratos preliminares (''promesas" de arrendamiento). Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un trmino extintivo.

B) Capacidad y Poder.

- Capacidad: El menor no emancipado y el entredicho slo pueden dar o tomar en arrendamiento a travs de su representante legal. El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por s solos arrendar casas y predios rsticos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos aos ya que pueden ejecutar actos de simple administracin; El inhabilitado judicial; en principio, se encuentra en la misma situacin del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administracin, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hiptesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).

- Poder: El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representacin del hijo arrendar los bienes de ste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres aos, se lo califica acto que excede de la simple administracin y debern cumplirse formalidades habilitantes. El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes races sin autorizacin judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 y 408). El cnyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administracin le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Adems puede dar en arrendamiento los bienes del otro cnyuge con la simple tolerancia de ste (C.C. art. 155). Los herederos que tengan la posesin provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rsticos del mismo hasta por dos aos o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582). Los mandatarios, pueden dar o tomar en arrendamiento en representacin de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que stos les hayan conferido.

C) Objeto.- El objeto de la obligacin principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro durante una cosa durante cierto tiempo

La expresin hacer gozar, no se ha de entender en el sentido estricto que tiene en materia de Derechos Reales puesto que el arrendatario puede tener el derecho al disfrute y al uso de la cosa arrendada o slo el uso de la misma.

Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea susceptible de ser arrendada.

- El objeto de la obligacin principal del arrendamiento, es pagar el precio en dinero, o en especie.

Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. As por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.

Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos trminos que en materia de venta3.

La determinacin del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analoga el artculo 1.479 del Cdigo Civil, en su caso.

El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.

EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO DE LA COSA AJENA ENTRE LAS PARTES- Si ambas partes eran de buena fe, elcontratosubsiste mientras el arrendatario no sea desposedo por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la eviccin, el arrendador deber indemnizar al arrendatario los daos y perjuicios correspondientes.

- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la eviccin; pero surge la cuestin de si consumada sta el arrendatario pueda exigir indemnizacin de daos y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario deba esperar ese resultado; pero lo cierto es que en lahiptesisconsiderada el arrendador ha incumplido su obligacin.

- Igual es la situacin cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo daraccinal arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situacin de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la eviccin y al mismotiempotemer que sta ocurra en cualquier momento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR-Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, as como poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebracin del contrato. (Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 34).

Mientras que en la entrega de los arrendamientos de predios rsticos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real slo da lugar a aumento o disminucin del canon en los casos sealados y segn las reglas establecidas en laventa(C.C. art. 1.619).

-Obligacin de conservar la cosa arrendada enestadode servir al fin para el cual se ha arrendado. En cuanto a las condiciones del inmueble, Los arrendadores destinados al arrendamiento, estn en la obligacin de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. (Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 33).Esta obligacin puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

1)Obligacin de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato:Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estar en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificacin al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las reparaciones sern deducibles al canon de arrendamiento. (Art. 37, encab.de laLey para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario).

2)Obligacin de no variar la forma de la cosa arrendada.Esta obligacin nace para que el arrendador abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendad

3)Obligacin de garantizar en caso de vicios o defectos de la misma. .El arrendador tiene la obligacin de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a la imposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Cdigo Civil. (Art. 41de laLey para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario).

-El arrendador debern remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de acuerdo con lo tipificado en el Art. 22 de laLey para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario.

-El arrendador est obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que ste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligacin de pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deber contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y especficamente el canon en vigor, de acuerdo con lo sealado en el Art. 69 de laLey para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO-Obligacin de servirse de la cosa como un buen padre defamilia, y para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulacin, para que se pueda presumirse, segn las caractersticas.

Esta obligacin se descompone en otras tres:El arrendatario debe servirse de la cosa.El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. Elarrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, falta de estipulacin, para aqul que pueda presumirse segn las circunstancias.

-Obligacin de pagar la pensin de arrendamiento.El objeto de esta obligacines pagar el canon convenido y adems efectuar otros pagos que se consideran accesorios.El lugar de pagoes el designado en el contrato o a falta de estipulacin, el domicilio del arrendatario en el momento delvencimientodel canon.El momento en que debe hacerse el pagoes el designado en el contrato que puede establecer un pago nico (en cualquier momento) o pagos peridicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

-Obligacin de devolver la cosa llamada.El arrendatario, a la terminacin del contrato, debe devolver lacosa tal corno la recibi, de acuerdo con ladescripcinhecha por l y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o porfuerzamayor(C.C. art. 1.549).

-Obligaciones de Notificar.El arrendatario est obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpacin o novedad daosa que otrapersonahaya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).

CESIN Y SUB-ARRENDAMIENTOSSe entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercer (el subarrendatario) y por cesin de arrendamiento la cesin que hace el arrendatario a un tercerio (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador. Es necesario mencionar la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario seala en el encabezado del artculo 44, la prohibicin de subarrendamiento y cesin realizado sin autorizacin expresa y escrita del arrendador.

El Cdigo Civil en el Art. 1.583 establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convencin en contrario. La clusula contraria puede referirse a la cesin, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la clusula prohbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de l.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podr ceder y subarrendar con la aprobacin del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesin o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, slo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorizacin o aprobacin del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es slo "ad probationem".

Si el arrendatario cede o subarrienda estndole prohibido, el arrendador puede intentar contra l la accin de cumplimiento o de resolucin u oponerle la excepcin "non adimpleti contractus", adems de exigirle la indemnizacin de los daos y perjuicios, si los hubiere.

LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES: Segn el Art. 51 de la ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de un ao, los cuales podrn ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminacin del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cnones restantes.

- El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado. A) En cuanto al tiempo determinado existen limitaciones legales por razn de la duracin misma del contrato (independientemente de otras eventuales limitaciones temporales que pueda derivar de incapacidad, falta de poder o ausencia de derecho).

En efecto, los inmuebles no pueden ser arrendados por ms de 15 aos, salvo dos excepciones:vPueden arrendarse las casas para habilitarlas estipulado el arrendamiento dure toda la vida del arrendatario. (pero no del arrendador).vPueden quedarse hasta 50aos os arrendamientos de terrenos completamente incultos cuando se establezca la obligacin de desmontarlos y cultivarlos.

El arrendamiento celebrado por duracin superior al mximo legal no es anulable sino que se reduce dicho mximo. (C.C. Art. 1.580, encab., 2 disp.). La reduccin a diferencia de la nulidad, solo surte efectos para el futuro. La accin de reduccin no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. As pues, son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a ttulo particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reduccin.

B) en cuanto al arrendamiento a trmino incierto se han presentado dificultades para admitir la valide de las clusulas como las de que el contrato habr de durar tanto como e plazca al arrendador o como le plazca al arrendatario. Aunque se alega que la obligacin contrada bajo condicin puramente potestativa es nula (C.C. Art. 1.202), la validez de las clusulas se salva si se considera que ella no hace depender de la voluntad de una de las partes la obligacin misma sino slo la extensin temporal de la misma.

- El arrendatario, como queda dicho, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa celebrado por el tiempo que dure la cosa es en realidad un arrendamiento perpetuo.

NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE CASAS:A)Campo de Aplicacin: En la seccin referente al arrendamiento de casas se contempla expresamente el caso de inmuebles destinados a fines distintos de la vivienda: tiendas, almacenes, establecimientos industriales (C.C. Arts. 1.613 y 1.615).

B)Normas relativa al Arrendamiento de Casa Amuebladas: Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitacin de una familia, o a tienda, almacn o establecimiento industrial, arrienda tambin los muebles, el arrendamiento de stos se entender por el tiempo que dure el de la casa. (C.C. Art. 1.613).

C)Normas relativa a las Obligaciones del Arrendatario: se establece que Se estar a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino, y que en caso de duda, ser por cuenta del propietario. (C.C. Art. 1.612).

D)Normas relacionada con la Extincin del Contrato: Se repite la norma de Tcita Reconduccin (C.C. Art. 1.614).Los Arrendamientos de casas y dems edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duracin, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concedindose al inquilino noventa das para la desocupacin, si la casa estuviese ocupada con algn establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificar aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concedern por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler. No se concedern al inquilino los plazos de que trata este artculo, en caso de que no est solvente por alquileres, o cuando la casa se est arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos. (C.C. Art. 1.615).

Si se resolviese el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene ste obligacin de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiracin natural del contrato, si este tiempo no excede de aqul, adems de los daos y perjuicios que se hayan irrogado al propietario. (C.C. Art. 1.616).

E)Norma de Preferencia para tomar en Arrendamiento: Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por ms de cinco aos, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado. No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y debern hacer uso de l dentro de los ocho das inmediatos a la notificacin que se les haga (C.C. Art. 1.618)

NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RUSTICOSA)Normas sobre la Duracin del Contrato: El arrendamiento de un predio rstico, cuando no se fija su duracin, se entiende hecho por un ao, a menos que se necesite ms tiempo para la recoleccin de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o ms, pues entonces se entender el arrendamiento por tal tiempo (C.C. Art. 1.626).

B)Normas sobre las Obligaciones del Arrendador:En cuanto a la obligacin de entregar la cosa arrendada, la ley dispone que, Si en el arrendamiento de un predio rstico se le da mayor o menor cabida de la que realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminucin de precio, sino en los casos sealados y segn las reglas establecidas para la venta (C.C. Art. 1.619).

C)Normas sobre las obligaciones del Arrendatario: En cuanto al uso de la cosa existen las siguientes normas:vNo habiendo estipulacin, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, lea o carbn (C.C. Art. 1.620, ap. nico).vLas facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los rboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, lea o carbn, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que as resulte del contrato.

En cuanto al cuidado de la cosa, la ley declara que el arrendatario est particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa (C.C. Art. 1.620, encab.)

En cuanto a la devolucin de la cosa, se dispone que el arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en la explotacin, los edificios convenientes y las dems facilidades para los trabajos del ao siguiente; y recprocamente, el nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las dems facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse. En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares (C.C. Art. 1.628)

En cuanto al pago del precio, el principio es que el arrendatario no tendr derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por prdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendr en caso de prdida de ms de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario (C.C. Art. 1.624, encab.).

Tampoco tiene derecho a la reduccin, si la prdida ha ocurrido despus que los frutos han sido separados de raz o tronco, a menos que est estipulada para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces ste debe soportar la prdida en proporcin a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos (C.C. Art. 1.625)

En cuanto a las sanciones por incumplimiento, Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y tiles necesarios para su explotacin; si abandona el cultivo o no lo hace como un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro uso que aquel para que est destinado, y, en general, si no cumple las clusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, ste puede, segn los casos, hacer resolver el contrato. En todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daos y perjuicios que resulten de su culpa (C.C. Art. 1.623).

D)Normas sobre la Extincin del Contrato:El arrendamiento de predio rustico cuando no se fija su duracin, cesa sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el trmino por el cual se entiende hecho (C.C. Art. 1627, encab. En conc. Art. 1626). Si a la expiracin de tal arrendamiento, el arrendatario contina en posesin del fundo, se entender verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artculo 1.626 del Cdigo Civil (C.C. Art. 1.627, ap. nico).

E)Arrendamiento de Predios con Ganados y Bestias:Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulacin contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos, con la obligacin de dejar en el predio, al fin del arrendamiento, igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y calidades dichas, para efectuar la restitucin, debe el arrendatario pagar la diferencia en dinero. (C.C. Art. 1.622).

EXTINCIN DEL ARRENDAMIENTOSon causas de extincin del arrendamiento:

-El mutuo disenso.No presenta ninguna particularidad en materia de arrendamiento.

-La expiracin del trmino fijado.La tcita reconduccin. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado sin necesidad de desahucio (C.C. Art. 1.599) a pesar de ello existe la tcita reconduccin regulada en el art. 1.600 Cdigo Civil, disponiendo que si a la expiracin del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duracin. La tcita reconduccin supone un nuevo contrato con idntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duracin.

-La voluntad unilateralde una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado y este enmarcada dentro de una de las clusulas contractuales.

-La prdida o destruccin de la cosa. A la prdida o destruccin total o parcial sea material o jurdica puede equipararse la imposibilidad del goce de la cosa. (C.C. Art. 1.588)

-La resolucin por incumplimiento. El incumplimiento de las obligaciones fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podran pedir respectivamente la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios, tambin proceder la resolucin con indemnizacin de daos y perjuicios, o slo esta indemnizacin cuando uno de los contratantes hubiese faltado a lo estipulado.

-Laenajenacin de la cosa arrendada. Se otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario podr exigir que se le indemnice por los daos y perjuicios que se le ocasionen. El fundamento de la indemnizacin a cargo del vendedor reside en la extincin anticipada del contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligacin de garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la libertad del arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al arrendatario.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesacin del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algn elemento "intuitus personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. As, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duracin de la vida del arrendatario, la muerte de ste pone fin al arrendamiento.Publicadas porJade Diba la/s5/25/2012 10:22:00 a.m.