Año XXVIII | Nº 201 | Mayo 2020

www.revistainmueble.es

Compraventa de inmuebles online: una realidad necesaria tras la crisis del coronavirus

¿Puedo pedir una hipoteca? Así está actuando la banca ante el covid-19

Los juzgados españoles están anulando las cláusulas de las hipotecas con IRPH y devolviendo el dinero a los clientes

10 características de la edificación sostenible que debes conocer

Editorial

OCUPACIÓN ILEGAL DE INMUEBLESCon frecuencia, aprovechando la ausencia, incluso breve o la inadvertencia

del dueño y poseedor legítimo del inmueble, ciertas personas penetran en éste y privan ilegalmente de su disfrute al dueño y poseedor.

Tales personas penetrantes no alteran jurídicamente la situación posesoria del dueño-víctima, pues el art. 444 del mismo CC dispone que “los actos meramente tolerados, ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de la cosa, o con violencia, no afectan a la posesión”

El art. 460 del propio Código civil, solo dispone que el poseedor legítimo pierde la posesión por: a) abandono de la cosa, b) por cesión hecha a otro, c) por destrucción de la cosa o quedar fuera de comercio, d) por la posesión de otro, aún contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año.

Pese a ello, en realidad, lejos de protegerse, preferirse y reponerse al ilegalmente desposeído, y pese a que en derecho el materialmente desposeído, continúa jurídicamente siendo el legítimo poseedor en realidad, se opta por respetar al usurpador frente al legítimo poseedor, abandonando toda medida automática de facto contra dicho usurpador.

Y sería deseable el establecimiento de medios expeditos para evitar tales graves disfunciones.

José Juan Pintó RuizDoctor en Derecho - Abogado

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A FONDOCompraventa de inmuebles online: una rea-lidad necesaria tras la crisis del coronavirus. Por María Jesús Arcas y Alfonso Garcia

EN BREVE

LO QUE DICEN LOS JUECESLos juzgados españoles están anulando las cláusulas de las hipotecas con IRPH y devolviendo el dinero a los clientes. Por Eduardo Rodríguez de Brujón y Fernández

A FONDO¿Puedo pedir una hipoteca? Así está actuando la banca ante el covid-19. Por HelpMyCash

A FONDOFranquicias y coronavirus. Por Lloret Villota

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Sumario

INMUEBLE. MAyO 2020 201

FISCAL¿Cómo afecta el COVID-19 a los arrendamientos de locales y oficinas? Por Alberto López Soto

FINANCIACIÓNAplazamiento y moratoria para el pago de las cuotas a la Seguridad Social. Por Luis Tomás Romo Casas

MERCADOEn el nuevo mercado. las certezas de ayer son las dudas de mañana. Por Joan Bermúdez Prieto

TÉCNICA10 características de la deflación sostenible que debes conocer.. Por QCASA

INTERNET INMOBILIARIO

AHORA PREOCUPA

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MAGAZINE INMOBILIARIO60

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En breve

EN BREVE

A FONDO

PÁG. 7

La crisis generada por la Covid-19 ha acelerado los procesos de compraventa de inmuebles de forma online.

A FONDO

PÁG. 18

La crisis del covid-19 ha afectado al sector hipotecario. Aunque la banca española asegura que la concesión de hipotecas no se ha paralizado, reconoce que el número de solicitudes ha disminuido.

A FONDO

PÁG. 12

La calidad de la información precontractual como criterio de atribución de la responsabilidad en los fracasos empresariales en franquicias. Aplicación pericial del articulo 3 e) del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero.

LO QUE DICEN LOS JUECES

PÁG. 22

Los clientes ya pueden reclamar a los bancos lo que han pagado de más, y en estos tiempos que se avecinan tan difíciles económicamente, puede ser una fuente de ingresos para el ciudadano español que sea consumidor de un préstamo hipotecario.

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A Fondo

COMPRAVENTA DE INMUEBLES ONLINE: UNA REALIDAD NECESARIA TRAS LA CRISIS DEL CORONAVIRUS

MARíA JESúS ARCAS Y ALFONSO GARCIA

Sales Coordinator en Bidx1, Marketplace inmobiliario

SUMARIO

1. Introducción

2. Necesidad de los procesos online de compraventa de inmuebles

3. Claves de nuestro sistema contractual

4. Conclusiones

EN BREVELa crisis generada por la Covid-19 ha acelerado los procesos de compraventa de inmuebles de forma online.

INtrODUCCIóN

Dentro del sector, somos muchos los que venimos observando que, consecuencia de las limitaciones generadas durante el estado de alarma, el interés por los procesos ya implantados en esta materia ha resultado exponencial. Sin duda, aquéllos que ya venían desarrollándolo de forma habitual y contaban

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con los medios y la tecnología necesarias, cuentan con una gran ventaja respecto a sus competidores de mercado, es decir, han generado una aptitud diferencial para adaptarse al nuevo contexto.

Que el Covid-19 sea la razón desencadenante para su impulso no quiere decir que sea la razón última, y que desaparecida aquélla el interés despertado también desaparezca, de hecho, pensamos que se trata de un modelo ya implantado en otros sectores y que, tanto en el sector inmobiliario como en el mundo del Derecho, ya se venía desarrollando desde hace tiempo. Igualmente, en la sociedad los cambios asociados a las antaño denominadas nuevas tecnologías forman parte de la cotidianidad, ahora, es momento de trascender a otros aspectos.

NECESIDAD DE LOS prOCESOS ONLINE DE COmprAvENtA DE INmUEbLES

Sin ánimo de hacer predicciones, el planteamiento respecto a que el modelo

“CUENTAN CON UNA GRAN VENTAJA RESPECTO A SUS COMPETIDORES DE MERCADO”

funcione y siga creciendo es sencillo; se basa en las ventajas para los intervinientes y para la aceleración del mercado global en sí mismo. Por un lado, las ventajas generadas para las partes implicadas, especialmente a la comodidad de efectuar un contrato a distancia a través de un dispositivo electrónico, sin necesidad de emplear recursos y tiempo en desplazamientos con validez legal y seguridad jurídica. Por otro lado, la aceleración de mercado global,

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contrato de arras de un edificio residencial en Madrid.

Se trata, por tanto, de un tema actual del que queremos destacar las claves jurídicas para que los usuarios tengan acceso a los mismos desde la seguridad y la información:

CLAvES DE NUEStrO SIStEmA CONtrACtUAL

Las claves las encontramos en las bases de nuestro sistema contractual, por lo que haremos una pequeña reminiscencia a la teoría general de los contratos en nuestro Derecho, como fuente de las obligaciones (artículo 1.089 Código Civil), basada en el principio de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 Código Civil) y en el principio de libertad de forma (artículo 1.278 Código Civil). Los requisitos, como elementos esenciales de los contratos, son el consentimiento, el objeto y la causa, recogidos en el artículo 1.261 Código Civil, al establecer que “no habrá contrato sino cuando

salvar las distancias físicas y frenar los obstáculos que estas generan.

Por ejemplo, pensemos las facilidades y comodidad generadas a varios socios interesados que, mientras cada uno de ellos se encuentra en un punto geográfico alejado y sin posibilidad de desplazamiento inmediata, únicamente necesitarán sus smartphones con acceso a internet para poder formalizar un

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“SE BASA EN LAS VENTAJAS PARA LOS INTERVINIENTES y PARA LA ACELERACIÓN DEL MERCADO GLOBAL EN Sí MISMO”

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concurran los requisitos de consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca”. En términos generales y salvo que la ley establezca otra cosa, opera la libertad de forma, en su caso, constituiría un requisito necesario.

Respecto a la forma y bajo la “eficacia de los contratos”, el artículo 1.278 Código Civil prevé que, “serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. Asimismo, el artículo 1.280, establece que deberán de constar en documento público “1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobres”. De modo que no sería inscribible en el Registro de la Propiedad ni tendría eficacia frente a terceros un contrato de compraventa realizado mediante medios digitales. Sin embargo, es plenamente eficaz un precontrato, promesa de compraventa, arras, etc. realizados por medios digitales o electrónicos.

El artículo 1.258 Código Civil establece que “los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Dadas las importantes consecuencias patrimoniales que despliegan los contratos en nuestro ámbito, que el consentimiento prestado sea válido y eficaz, resulta primordial para la seguridad jurídica de los operadores en el mercado. De ahí la importancia de resaltar la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica, como garantía para la identificación y prestación del consentimiento en los tres niveles establecidos; firma electrónica simple, avanzada y cualificada, como forma segura de prestación del consentimiento, así como, de correcta identificación de los intervinientes.

Por su parte, el artículo 1.254 Código Civil recoge que, “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligase, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. Las particularidades de la compraventa online conllevan que la oferta y la aceptación no se transmiten en presencia física, sino mediante un ordenador, tablet o

“LOS EXPERTOS DEL SECTOR INMOBILIARIO AUGURAN UN ACORTAMIENTO A LA MITAD DE LOS PLAZOS DE IMPLANTACIÓN DE ESTAS TECNOLOGíAS”

smartphone conectados a internet. A modo de ejemplo, en el caso de Bidx1, el contrato existe desde que el cliente marca la casilla de aceptación de los Términos y Condiciones de contratación e introduce el código de doble verificación, así como ha realizado el pago del depósito de garantía que es condición esencial del contrato. Además, si este cliente presenta oferta ganadora, dicho depósito de garantía tendrá el carácter de arras confirmatorias con el propietario del inmueble.

Debido al ámbito contractual en el que operamos y la diversidad del público al que se dirige deberemos de tener en cuenta otras normas, en tanto que la persona con la que se contrata sea; nacional o extranjero, con aplicación de normas de ámbito interno y observación a normas de Derecho Internacional o Convenios; consumidor o inversor, etc.,muy especialmente; Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y los deberes de información previos a la formación del contrato.

Otras normas a tener en cuenta son; Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, donde se vienen a destacar los deberes de información que se han de suministrar; Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, donde destacamos la importancia que presenta la oferta, pues, ésta

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pasará a formar parte del contrato; Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico; Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista, muy importante para Bidx1, pues se establece sucintamente el régimen jurídico de las subastas, etc.

Además, habrá que tener en cuenta las especialidades por razón del objeto, esto es, la densa normativa urbanística e inmobiliaria. Por último, se han de tener en cuenta las especialidades por razón del lugar en el que se sitúe el inmueble, teniendo en cuenta la normativa de comunidades autónomas y de los municipios, así como sus competencias.

Aún hay un importante camino que recorrer con el que acortar las distancias y aprovechar las oportunidades que la tecnología nos brinda, sin embargo, el contexto generado por la Covid-19, ha supuesto un gran impulso. Prueba de ello es la propuesta del 14 de abril de 2020 del Consejo General del Notariado presentada ante el Ministerio de Justicia, mediante que se propone un próximo Real Decreto que permita a los notarios la autorización electrónica de las pólizas para la financiación de empresas y particulares en la plataforma electrónica notarial y a través de videoconferencia. Según se informan en ésta, cuentan con la tecnología necesaria para implantar la Directiva de constitución de sociedades de responsabilidad limitada online, esta es, Directiva 2019/1151, de 20 de junio, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.

CONCLUSIONES

– La tecnología puede minorar los efectos de la distancia en las relaciones contractuales y el mercado global, impulsando el comercio y las transacciones. Sin duda, los expertos del sector inmobiliario auguran un acortamiento a la mitad de los plazos de implantación de estas tecnologías, esperando que los cambios legislativos se aceleren y acompañen a los cambios sociales. Sin duda, permitirá que en un futuro la compraventa pueda ser totalmente online

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A Fondo

FRANQUICIAS y CORONAVIRUS

LLORET VILLOTA

Economista y Socio fundador de LBL

INtrODUCCIóN

La estrategia de ampliación de la red de distribución de una marca comercial de gran consumo a través del formato de centro franquiciado deviene cada vez más popular en las calles de nuestras ciudades y especialmente en los centros comerciales.

SUMARIO

1. Introducción

2. Desequilibrio en la asunción de riesgos: asimetrías de información

3. Cuantificación del perjuicio por cierre del punto de venta del franquiciado

4. Atribución específica de la responsabilidad del perjuicio entre franquiciador y franquiciado. Aplicación pericial

5. Conclusiones

EN BREVELa calidad de la información precontractual como criterio de atribución de la respon-sabilidad en los fracasos empresariales en franquicias. Aplicación pericial del articulo 3 e) del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero.

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Para el franquiciador, y una vez desarrollado el modelo de negocio, la estrategia de crecimiento a través de franquicias cuenta con un coste marginal cercano a cero. Los costes de captación y formación de franquiciados se cubren holgadamente con el canon de entrada.

El franquiciado opta por asociarse a una marca consolidada y con un modelo de negocio exitoso para reducir los riesgos inherentes a cualquier aventura empresarial.

Sin embargo para el franquiciado el canon y las obras de adaptación del local constituyen activos con un alto grado de especificidad y supone en ocasiones un gran desembolso, que muchas veces tiene que financiar a crédito.

Por ello, junto con costes de explotación no asumibles, existe un porcentaje no despreciable de fracaso empresarial en la franquicia.

El fracaso del negocio puede deberse a muchas circunstancias estrictamente de negocio pero en el mundo de la distribución también cuentan con gran importancia las 3

“LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO A TRAVÉS DE FRANQUICIAS CUENTA CON UN COSTE MARGINAL CERCANO A CERO”

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y franquiciado, precepto titulado Información precontractual al potencial franquiciado.

DESEQUILIbrIO EN LA ASUNCIóN DE rIESgOS: ASImEtríAS DE INFOrmACIóN

La franquicia es uno de los sistemas mixtos de crecimiento empresarial en el que una de las partes, el franquiciador, aporta al negocio compartido básicamente activos intangibles ya creados (marca, producto, modelo de negocio, relaciones con proveedores). La otra parte, el franquiciado, contribuye con activos tangibles para el establecimiento del punto de venta (instalaciones) y costes hundidos (canon de entrada), cuyo origen es la compensación al franquiciador por la inversión en intangibles.

Se establece a grandes rasgos una suma de activos intangibles y tangibles, activos ya invertidos (o costes hundidos) y necesidades de nueva inversión. Se produce por tanto un desequilibrio potencial al situarse toda la inversión incremental en una de las partes: el franquiciador ha realizado ya su inversión en la marca, modelo de negocio y producto y es a través de la ampliación de ventas mediante la red de franquicias, cuando prevé rentabilizarla.

variables clásicas del negocio inmobiliario: location, location and, location.

Por ello, en muchas ocasiones el fracaso se genera en la falta de aplicabilidad efectiva de un modelo de negocio supuestamente exitoso a la localización elegida.

La asimetría de información que existe en la relación entre franquiciador y franquiciado respecto del modelo de negocio desarrollado por el franquiciador se intenta reducir mediante la regulación del contrato de franquicia, que obliga a informar adecuadamente al franquiciado antes de la firma del contrato.

En un escenario litigioso, la atribución de la responsabilidad del fracaso del negocio entre franquiciador y franquiciado, debe “causalizarse” en muchas ocasiones en función del grado de calidad de la información precontractual, porque es en esa fase donde la aplicación efectiva del know how del franquiciador en la selección de un buen emplazamiento es clave

Analizamos en este articulo la aplicación pericial del articulo 3 e) del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero para la atribución de dicha responsabilidad entre franquiciador

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La implementación efectiva de los intangibles del franquiciador en la localización específica del nuevo punto de venta del franquiciado es un riesgo de negocio no controlado por ninguna de las partes, pero con mayor incertidumbre para el segundo, quien desconoce por completo su verdadero valor intrínseco, generándose una asimetría de información respecto de uno de los componentes clave de la relación: el verdadero valor del modelo de negocio ofrecido.

El daño causado al franquiciador por el fracaso (cierre) de un punto de venta de franquicia en forma de royalties no cobrados/mercancía no vendida es sólo una pequeña porción del valor empresarial total destruido, especialmente en los casos de muerte temprana del negocio y en inversiones con una alta especificidad.

Debido a esta asimetría de información y la existencia de especificidad de activos, el deber de información precontractual en las redes de franquicia se regula en el artículo 62.3 de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista y el artículo 3 del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero, por el que se rige el ejercicio de la actividad comercial en régimen de franquicia.

Se establece en este sentido que con una antelación de 20 días a la firma del precontrato o precontrato de franquicia, o a la entrega por parte del futuro franquiciado al franquiciador de cualquier pago, éste deberá dar por escrito al potencial franquiciado información veraz y no engañosa sobre sus principales datos de identificación, derechos de propiedad industrial, sector de la actividad franquiciada, experiencia, contenido y características de la franquicia y su explotación, estructura o extensión de la red en España y los elementos esenciales del acuerdo, todo ello con una finalidad protectora del minorista y que pretende que el potencial franquiciado, una vez instruido pueda valorar, asesorarse y decidir con pleno conocimiento de causa y de forma reflexiva sobre la conveniencia de incorporarse a la franquicia.

Asimismo, indica que en el caso de que el franquiciador haga entrega al potencial franquiciado individual de previsiones de cifras de ventas o resultados de explotación del negocio, éstas deberán estar basadas en experiencias o estudios, que estén suficientemente fundamentados.

Nos encontramos ante una regulación que intenta reducir la asimetría de información que se produce en esta relación contractual. Por ello, la información precontractual aportada por el franquiciador respecto de la aplicabilidad efectiva de su modelo de negocio (producto, marca,.) a la localización prevista por el franquiciado es clave para reducir dicha asimetría de información y desequilibrio en la asunción de riesgos.

Dicha información no puede estar enteramente basada en un modelo genérico, sino que tiene que internalizar las variables específicas de la localización. En este sentido, el uso de herramientas de geolocalización con capas de información socioeconómicas permite adaptar los modelos de negocio para valorar la capacidad efectiva de demanda y estimar la demanda potencial. No es previsible, para tráficos peatonales similares, obtener la misma demanda para un negocio de productos de gama alta en la calle mayor de Pozuelo que en la de Parla, en la de Sant Cugat que en la de Badia del Valles.

“TAMBIÉN SERÁ UN DAñO EMERGENTE AQUEL CORRESPONDIENTE A LA INVERSIÓN NO RECUPERABLE, QUE EN OCASIONES ES LA TOTALIDAD DE LA REFORMA DE LOCAL ACOMETIDA”

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esperado y el efectivamente registrado durante los años de vida del negocio y hasta su cierre.

El lucro cesante se calculará por el resultado esperado durante los años de vida del contrato de franquicia que no se han podido agotar por muerte temprana del negocio

AtrIbUCIóN ESpECíFICA DE LA rESpONSAbILIDAD DEL pErJUICIO ENtrE FrANQUICIADOr y FrANQUICIADO. ApLICACIóN pErICIAL

La estructura de una cuenta de resultados de una franquicia, como la de cualquier negocio, responde a tres bloques fundamentales:

Margen bruto: Ventas – costes de aprovisionamiento: Es donde se produce la mayor desviación entre las cifras presupuestadas y las efectivamente conseguidas. Obviamente se producen desviaciones por efecto cantidad (menor venta de la esperada en unidades) y por efecto precio (en general el margen en franquicias con los aprovisionamientos homologados a ciertos proveedores está muy controlado por el franquiciador, al tener vía sistema informático, datos precisos de compras y ventas).

Las desviaciones de cantidad y precio pueden tener orígenes muy diversos y es aquí donde radica el riesgo de negocio más importante. Aquí es donde la calidad de la información precontractual o, de otra forma, el nivel de profundidad de los estudios realizados incide en mayor medida. La inexistencia de la misma o la mera copia de modelos genéricos, hacen que la asimetría de información se produzca con mayor crudeza, y por tanto mayor debería ser la responsabilidad atribuida al franquiciador en el eventual fracaso empresarial.

El know how del franquiciador es aquí donde ha de sustanciarse, mediante la aplicación de las herramientas adecuadas para estimar el volumen de demanda alcanzable para el producto específico y así reducir el riesgo de negocio inherente a cualquier aventura empresarial, objetivo perseguido por el franquiciado al decidir abrir un negocio bajo el paraguas de una franquicia.

CUANtIFICACIóN DEL pErJUICIO pOr CIErrE DEL pUNtO DE vENtA DEL FrANQUICIADO

Como en cualquier negocio el perjuicio básicamente se divide a efectos litigiosos entre daño emergente (los costes netos incurridos hasta el cierre) y el lucro cesante (potencial beneficio no realizado por cierre).

Entre los costes ya incurridos, registrados contablemente como inversión, existe una contraprestación directa pagada al franquiciador en forma de canon de entrada, que recoge un valor efectivo en la medida que el modelo de negocio creado por el franquiciador sea exitoso en el nuevo punto de venta.

También será un daño emergente aquel correspondiente a la inversión no recuperable, que en ocasiones es la totalidad de la reforma de local acometida, pues el contrato de franquicia suele prohibir el mantenimiento de la actividad bajo una enseña diferente por lo que la inversión en instalaciones se convierte en un activo especifico con un valor de liquidación y no de continuidad de negocio.

El daño emergente (ya registrado) también se integrará por diferencia entre el flujo de caja

“LA ASIMETRíA DE INFORMACIÓN y EL DESEQUILIBRIO DE RIESGOS CONDICIONA EN GRAN MEDIDA LA RELACIÓN PRE-CONTRACTUAL ENTRE FRANQUICIADOR y FRANQUICIADO”

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CONCLUSIONES

– Una vez conceptualizado y desarrollado el modelo de negocio y la marca por el franquiciador, la asimetría de información y el desequilibrio de riesgos condiciona en gran medida la relación pre-contractual entre franquiciador y franquiciado. La calidad de la información precontractual implementada en las herramientas de gestión de la localización del franquiciador son las señales que el franquiciador puede emitir para superarla de forma efectiva.

– En la medida que no se disponga de dichas herramientas de gestión o sean de una calidad deficiente, existe un desequilibrio negocial que nos permite “causalizar” en buena medida la atribución de la responsabilidad en el eventual fracaso del punto de venta de la franquicia. El análisis estratificado de la cuenta de resultados nos permite identificar bloque de márgenes diferenciados donde podemos cuantificar la atribución de responsabilidad en la gestión.

Debe existir un estudio de mercado de la localización especifica no de un no-lugar teórico y perfecto, con información sobre el área de influencia y la competencia existente.

Costes operacionales: Gastos operaciones: personal, alquileres y suministros

Las desviaciones en estas áreas suelen ser menores y en general responden a decisiones del empresario, que es el franquiciado. Contratar a más/mejor personal, incurrir en mayor o menor coste de alquiler, son elementos más fácilmente previsibles.

Amortización de la inversión realizada

La imputación a la cuenta de resultados de la inversión realizada (canon más costes de reforma- adquisición del local) se realiza vía amortización. Por tanto las desviaciones en la inversión de reforma o compra del local (difícilmente en el canon de entrada) serán el origen previsible de desviaciones en el coste incurrido. Entendemos que la responsabilidad de las mismas es normalmente atribuible al franquiciado como gestor de la obra

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A Fondo

¿PUEDO PEDIR UNA HIPOTECA? ASí ESTÁ ACTUANDO LA BANCA ANTE EL COVID-19

SItUACIóN DEL SECtOr hIpOtECArIO

Fuentes del sector hipotecario aseguran que, debido a la situación actual, algunos consumidores están pospo-niendo las decisiones de compra, lo que repercute en el número de solicitudes de hipotecas. El bróker hipotecario Housfy afirma que la demanda de créditos para primera vivienda se ha reducido entre un 30% y un 50%; no obstante, la proptech aclara que estas cifras “se compensan parcialmente con una mayor demanda de subrogaciones”.

A pesar del escenario actual, el sector insiste en que el proceso de solicitud de financiación se puede llevar a cabo

SUMARIO

1. Situación del sector hipotecario

2. Adaptarse o morir: la moraleja del confinamiento

3. Las tasadoras y las notarías flexibilizan sus servicios

4. ¿Es un buen momento para pedir financiación?

EN BREVELa crisis del covid-19 ha afectado al sector hipotecario. Aunque la banca española asegura que la concesión de hipotecas no se ha paralizado, reconoce que el número de solicitudes ha disminuido.

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de principio a fin. “Se está pudiendo culminar el proceso perfectamente, desde la solicitud hasta la firma en notaría”, aseguran fuentes de Hipotecas.com consultadas por el comparador.

ADAptArSE O mOrIr: LA mOrALEJA DEL CONFINAmIENtO

A los bancos más tradicionales no les ha quedado más remedio que potenciar los canales online, aunque la mayoría ya tenían habilitados procedimientos telemáticos para pedir una hipoteca. Como novedad, fuentes de Housfy comentan que algunas reuniones entre el cliente y el banco se han hecho por primera vez por videoconferencia.

En cualquier caso, la realidad es que las entidades online van un paso por delante al estar ya acostumbradas al entorno digital. Un ejemplo es MyInvestor, que sigue con el mismo procedimiento que antes solo que los gestores hipotecarios trabajan desde casa, o ING, que asegura que su proceso sigue siendo igual.

“ALGUNOS CONSUMIDORES ESTÁN POSPONIENDO LAS DECISIONES DE COMPRA, LO QUE REPERCUTE EN EL NúMERO DE SOLICITUDES DE HIPOTECAS”

En cuanto al plazo de las ofertas vinculantes, por lo general los bancos están manteniendo las fechas acordadas. Sin embargo, algunas enti-dades como Abanca están revisando caso por caso y fuentes de Cajamar reconocen que ya han incrementado el plazo de vigencia de las condiciones de algunas hipotecas teniendo en cuenta las circunstancias personales del solicitante.

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LAS tASADOrAS y LAS NOtAríAS FLExIbILIzAN SUS SErvICIOS

Algunos bancos entrevistados por HelpMy-Cash afirman que el número de profesionales en activo se ha reducido desde que el corona-virus penetró en nuestras fronteras. Aun así, confirman que se siguen tasando inmuebles con “relativa normalidad”. Eso sí, los profesio-nales que se desplazan a las viviendas están obligados a seguir unos protocolos de actua-ción muy estrictos. “Durante la valoración del inmueble, las empresas tasadoras exigen tener abiertas todas las puertas y ventanas y, si viven los propietarios en el inmueble, deben mantener una distancia mínima de un metro”, detalla el intermediario financiero Hipotecas Plus.

En cuanto a las citas con el notario, durante las primeras semanas de confinamiento, muchos despachos echaron el cierre y deci-dieron posponer las firmas programadas que no consideraron urgentes. Sin embargo, actual-mente, la mayoría de los bancos asegura que se están pudiendo firmar las hipotecas. “No nos consta que a nivel general haya problemas con las notarías. Se están formalizando muchas operaciones”, explican fuentes del banco

“ESTE PODRíA SER UN BUEN MOMENTO PARA EMPEZAR A COMPARAR HIPOTECAS y EXPLORAR LAS MEJORES OFERTAS”

“LA REALIDAD ES QUE LAS ENTIDADES ONLINE VAN UN PASO POR DELANTE AL ESTAR yA ACOSTUMBRADAS AL ENTORNO DIGITAL”

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presidido por Goirigolzarri. Aunque algunos, como Unicaja, ING o Abanca, advierten de que en ocasiones depende del criterio del notario y de que es necesario solicitar cita previa y justi-ficar el motivo por el que no se puede aplazar la operación.

¿ES UN bUEN mOmENtO pArA pEDIr FINANCIACIóN?

Optar por la compra de una vivienda ahora o esperar a que todo vuelva a la normalidad dependerá de las preferencias de cada cliente. De todos modos, este podría ser un buen momento para empezar a comparar hipotecas y explorar las mejores ofertas.

Ante la pregunta de si se han endurecido los criterios de concesión a causa de la pandemia actual, la mayoría de los bancos entrevistados por HelpMyCash.com coinciden en que no. “Los criterios se mantienen”, asegura Banco Mediolanum.

Eso sí, algunos intermediarios financieros como Fer&Co advierten de que, aunque no han apreciado cambios en los criterios de riesgo de los bancos, sí que perciben una mayor cautela en el estudio de los perfiles, sobre todo por miedo a que la situación laboral se haya visto afectada por la crisis actual.

Desde Idealista recuerdan que “la fuerte competencia entre entidades hará, previsible-mente, que no se salgan de la foto y mantengan los precios ofrecidos hasta la fecha”. Y fuentes del intermediario financiero concluyen que “todo dependerá de las medidas fiscales y mone-tarias que se tomen para salir de esta crisis”.

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Lo que dicen los jueces

LOS JUZGADOS ESPAñOLES ESTÁN ANULANDO LAS CLÁUSULAS DE LAS HIPOTECAS CON IRPH y DEVOLVIENDO EL DINERO A LOS CLIENTES

EDUARDO RODRíGUEz DE BRUJÓN Y FERNáNDEz

Abogado miembro de Legal Touch. Experto en Derecho Bancario. Socio director del

Bufete Quercus-Superbia Jurídico. Académico de la Muy Ilustre Academia Internacional de Ciencias, Tecnología, Educación y Humanidades

SUMARIO

1. Antecedente de la STJUE de 3 marzo de 2020

2. Lo que dicen nuestros jueces

3. Conclusiones

EN BREVELos clientes ya pueden reclamar a los bancos lo que han pagado de más, y en estos tiempos que se avecinan tan difíciles económicamente, puede ser una fuente de ingresos para el ciudadano español que sea consumidor de un préstamo hipotecario.

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ANtECEDENtE DE LA StJUE DE 3 mArzO DE 2020

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo, dictó el 3 de marzo de 2020, una sentencia en el asunto C-125/18 Gómez del Moral Guasch/Bankia S.A., donde en referencia a las cláusulas de IRPH insertas en las hipotecas de miles de españoles, dejaban a criterio de los tribunales españoles asegurarse del carácter claro y comprensible de las cláusulas de contratos de préstamo hipotecario que establezcan la aplicación de un tipo de interés variable basado en el índice de referencia de las cajas de ahorros (IRPH), o dicho de otro modo, si los magistrados llegaban a la conclusión de que el IRPH era abusivo, podían sustituirlo por otro índice legal para proteger a los consumidores.

Analizada la citada sentencia por el departamento de Derecho Bancario del bufete de abogados Quercus-Superbia Jurídico, hemos desgranado los principales razonamientos jurídicos de esta sentencia que vamos a

“ES NECESARIO QUE LA CLÁUSULA QUE SE INCLUyA EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO INCIDE DEL TIPO DE INTERÉS, PUEDA CALCULARSE PARA TODA LA VIDA DEL PRÉSTAMO”

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desgranar por el mismo orden que han sido redactados por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea:

1º) La cláusula de las hipotecas que incluye como índice de referencia el IRPH, ha de pasar el doble control de transparencia para no ser decretada nula por un tribunal español a tenor de la directiva 93/2013, donde en su artículo 4º y 5º exigen una redacción clara y comprensible del texto de la cláusula para el consumidor. La sentencia crea doctrina sobre el

índice IRPH y declara que el IRPH de las cajas de ahorros no es un índice legal o reglamentario de obligada aplicación por los bancos y por lo tanto no estaban obligados a incluirlo en las hipotecas concertadas con los consumidores.

2º) El TJUE recuerda que el doble control de transparencia de esta cláusula se aplica incluso, cuando el estado miembro no haya transpuesto en su legislación esta directiva 93/2013 y concretamente el artículo 4, apartado 2 de la Directiva:

1. Sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.

2. La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.

“LOS JUZGADOS ESPAñOLES EN LAS POCAS SENTENCIAS QUE HA DADO LUGAR A PRONUNCIARSE TAS LA SENTENCIA DEL 3 DE MARZO DEL TJUE”

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3º) Es necesario que la cláusula que se incluya en el préstamo hipotecario como incide del tipo de interés, pueda calcularse para toda la vida del préstamo. En caso de no ser así, los elementos necesarios para poder realizar el cálculo del índice IRPH de las cajas de ahorros deben de ser de fácil comprensión para cualquier persona, al estar publicados een la Circular 8/1990, publicada a su vez en el BOE.

Esta claridad en la citada cláusula permitirá al cliente bancario titular del préstamo hipotecario entender cómo se calcula el índice, según el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda, incluyendo así los diferenciales y gastos aplicados por tales entidades, y que, en el contrato de préstamo hipotecario que ha dado lugar a la sentencia del TJUE, ese índice se redondeaba por exceso a un cuarto de punto porcentual, incrementado en el 0,25%.

4º) El juzgado nacional que conoce del asunto debe comprobar si en el momento y antecedentes a la celebración del contrato de préstamo hipotecario el banco prestamista cumplió efectivamente con todas las obligaciones de información al cliente consumidor establecidas por las leyes y reglamentos españoles.

Las entidades de crédito, están y estaban obligadas a realizar el control de transparencia de incorporación de la citada cláusula al contrato,a tenor de la legislación nacional vigente en la fecha de celebración del contrato, en la cual los bancos y financieras estaban obligadas a informar a los consumidores de productos bancarios, del último valor disponible y de cual había sido la evolución del IRPH de las cajas de ahorros durante los dos años anteriores a la celebración de los contratos de préstamo hipotecario. Con esta información el usuario de los servicios financieros podría tener una información esencial sobre las sobre las consecuencias de la aplicación del índice IRPH, para poder comparar entre el cálculo del IRPH de las cajas de ahorros y otros índices del tipo de interés aplicables a su hipoteca, entre ellos el Euribor.

5º) La sentencia no se opone a que el juez nacional, en su resolución pueda sustituir la cláusula abusiva del incide IRPH de la hipoteca, por otra más equilibrada

a tenor de la Directiva 93/2013, para evitar anular todos los contratos que contengan ese tipo de cláusulas y reemplazarlas por otras que impongan al contrato un equilibrio real entre los derechos y obligaciones de las partes para restablecer la igualdad entre el contratante consumidor y el empresario.

6º) En la sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se tiene en cuenta positivamente que el índice IRPH, determinado en la Circular 8/1990, fue reemplazado, en virtud de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre de 2013, por un índice sustitutivo que la administración española denomino como supletorio. Por ello, la disposición establece que se aplicará dicho índice sustitutorio en defecto de otro acuerdo diferente entre las partes del contrato.

Por lo tanto, y a tenor de los expuesto en la sentencia del TJUE en caso de anularse el contrato por el juzgado. en el procedimiento judicial en el que el cliente demandante y actor del procedimiento solicita la anulación de la cláusula del índice IRPH, podría el tribunal reemplazar la cláusula controvertida por el índice sustitutivo contemplado en la Ley 14/2013, siempre que pueda considerarse que con arreglo al Derecho nacional el referido índice tiene carácter supletorio, en el supuesto de que el juzgado constatara, el carácter abusivo de la cláusula de índice IRPH y que el contrato de préstamo hipotecario no podría sobrevivir sin tal cláusula.

“QUEDA ABIERTO EL PODER RECLAMAR A LOS BANCOS LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE LE HAN COBRADO DE MÁS A LOS CLIENTES BANCARIOS”

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CONCLUSIONES

– Viendo el camino por el que están saliendo los juzgados, los bancos van a tener que devolver grandes cantidades de dinero a los clientes

– En consecuencia, tras la esperada sentencia por parte de abogados exper-tos en derecho bancario y consumidores, queda abierto el poder reclamar a los bancos la devolución de las cantidades que se le han cobrado de más a los clientes bancarios, como consecuencia de habérseles aplicado este índice de referencia IRPH en sus hipotecas

– Estas reclamaciones se han de efectuar mediante las demandas judiciales que se han de interponer por despachos expertos en Derecho Bancario, como Quercus-Superbia Jurídico, el cual trabaja para poder recuperar a los consumidores y usuarios de productos bancarios, lo que el banco se ha cobrado de más en los préstamos hipotecarios

LO QUE DICEN NUEStrOS JUECES

Los juzgados españoles en las pocas sentencias que ha dado lugar a pronunciarse tas la sentencia del 3 de marzo del TJUE, ya se han decantado por anular las cláusulas del IRPH que obran en los préstamos hipotecarios. La primera de ellas dictada por el juzgado de primera instancia nº 4 de Burgos, autos 393/2020, condena a la entidad financiera Caixabank a “recalcular las cuotas del préstamo hipotecario como si la mencionada cláusula nunca se hubiera aplicado” tomando como nueva referencia para el cálculo del tipo de interés de la hipoteca, el Euribor más el diferencial pactado de 0,50. La sentencia obliga al banco a abonar a la demandante los gastos de formalización de la hipoteca, que se elevaron a 496,63 euros.

Por el mismo derrotero, ha ido el juzgado de primera instancia de Lérida nº 3, en sentencias de 214 de 2020 y 227/2020, que condena en el fallo de la sentencia al Banco Santander y a Caixabank, respectivamente, a devolver las cantidades que se hayan aplicado en exceso en concepto de intereses en aplicación del IRPH y “a calcular las cuotas del préstamo hipotecario, como si la mencionada cláusula nunca se hubiese aplicado, de tal forma que deberá proceder a recalcular las cuotas con aplicación del índice de referencia Euribor, manteniendo el préstamo hasta su cancelación sin devolución de intereses”.

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Fiscal

¿CÓMO AFECTA EL COVID-19 A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES y OFICINAS?

Alberto López Soto

Director del área mercantil e inmobiliario en NEGOTIA ABOGADOS.

SUMARIO

1. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento

2. Posibilidad de aplicación cláusulas rebus sic stantibus

3. Condiciones doctrinales

4. Nuestro consejo NAtUrALEzA JUríDICA DEL CONtrAtO DE ArrENDAmIENtO

Lo primero que conviene hacer es una aproximación a la naturaleza jurídica del contrato ante el que estamos, determinando que se trata de un contrato

EN BREVEParece claro que cada vez que nos encontremos ante una relación jurídica de tracto sucesivo cuyo objeto sea el arrendamiento de un local o similar, la primera cuestión a plantearnos es si estamos ante una imposibilidad de cumplimiento de la prestación o ante una alteración sobrevenida de las circunstancias del contrato al verse afectado el contrato por la crisis del coronavirus.

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o relación jurídica de tracto sucesivo cuyo objeto es el arrendamiento de un inmueble diferente de vivienda, en cuya vida se cruza una circunstancia excepcional, como es la crisis del coronavirus, que le afecta de una manera más o menos grave.

Debemos preguntarnos cómo afecta a las contraprestaciones a que está obligada cada parte para cumplir el contrato.

Es claro que la principal obligación del arrendador, que es la de mantener al arrendatario en la posesión pacífica del inmueble o local arrendado, no se ve en principio sensiblemente afectada y puede conseguirse su cumplimiento, al margen de estos factores.

Ahora bien, el arrendatario se va a encontrar ante una circunstancia que, de una forma u otra, va a impedirle abrir el local arrendado, en el caso de prohibición de apertura, y en otro caso se puede ver afectado por una apertura y un funcionamiento del negocio cuyas circunstancias iniciales han experimentado

“ES CLArO QUE LA prINCIpAL ObLIgACIóN DEL ArrENDADOr ES LA DE mANtENEr AL ArrENDAtArIO EN LA pOSESIóN pACíFICA DEL INmUEbLE O LOCAL ArrENDADO”

una variación significativa que condiciona o determina los posibles ingresos del arrendatario.

pOSIbILIDAD DE ApLICACIóN DE CLáUSULA rEbUS SIC StANtIbUS

Por este motivo debemos valorar la posibilidad cierta de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

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cláusulas de estabilización y pago en especie, previniendo así la paulatina desvalorización del poder adquisitivo de la moneda. Todo ello no integra alteraciones extraordinarias e imprevisibles. Por consiguiente, ha de carecerse de cualquier otro medio de remediar el perjuicio sobrevenido. La cláusula rebus sic stantibus es, pues, de aplicación subsidiaria.

5. e) El efecto de la aplicación de estas direcciones doctrinales es la revisión del contrato con efecto resolutorio cuando no sea posible restablecer de otra forma el equilibrio jurídico, o bien con mero efecto modificativo acomodando lo convenido a las circunstancias concurrentes en el caso enjuiciado al tiempo de ser cumplido.

6. f) En todo caso, dado el criterio restrictivo mostrado siempre por la jurisprudencia, el principio revisor o modificativo del contrato ha de estimarse de carácter excepcional y nunca como regla general. No es aplicable, aparte de ello, a contratos de carácter aleatorio, como la renta vitalicia. Tampoco debe ser aplicable a relaciones extracontractuales; ya que aparte de que sus efectos están predeterminados en la ley, no son relaciones de tracto sucesivo o a cumplir a largo plazo.

Esta vuelta a la línea jurisprudencial de 1.996, ha sido confirmada por la reciente sentencia de 2.831 de 18 de Julio de 2.019, resolución 455/2019, ponente Excma. Sra. Magistrada Dª María de los Angeles Parra Lucan, en la que se expresa con claridad:

“En primer lugar, según la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo

Aunque es cierto que la doctrina de nuestro Tribunal Supremo sobre la cláusula Rebus Sic Stantibus, había venido realizando una aplicación más bien restrictiva, apartándose de lo establecido por nuestro tribunal en 1996, con motivo de la gran crisis que comenzó en 2007-2008, ha venido evolucionando decantándose por retomar los parámetros establecidos en la importante y referida sentencia de 19 de Junio de 1.996, que por su importancia reproducimos parcialmente:

STS de 19 de junio de 1996:

1. a) presupuesto de la admisión de la cláusula rebus sic stantibus es una desproporción fuera de todo cálculo entre las prestaciones de los contratantes que aniquile el equilibrio de las prestaciones.

2. b) Ese desequilibrio o alteración extraordinaria de las circunstancias ha de haber sido totalmente imprevisible.

3. c) Sólo es aplicable a los contratos de suministro periódico, contratos a largo plazo, de tracto sucesivo o de ejecución muy diferida.

4. d) Quedan excluidos los eventos ordinarios que las partes pudieron razonablemente prever como posibles al contratar y que pudieron evitar estableciendo convencionalmente los remedios oportunos, como revisión periódica del contrato,

“EL CUMPLIMIENTO DEL MISMO NO ES IMPOSIBLE y QUE NO PARECE RAZONABLE REPERCUTIR COMPLETAMENTE AL ARRENDADOR LA TOTALIDAD DE ESTAS CONSECUENCIAS”

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(recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).”

Y aun mucho más recientemente ha sido confirmada de nuevo por la sentencia de 791 de 6 de Marzo de 2.020, resolución 156/2020, ponente Excmo. Sr. Magistrado D. Ignacio Sancho Gargallo, en la que literalmente se indica lo siguiente:

“Luego se exponen los tres requisitos exigidos por la jurisprudencia mencionada para que la mutación o cambio de circunstancias determine la desaparición de la base (objetiva) del negocio: i) la finalidad económica del contrato se frustre o se torne inalcanzable; ii) la conmutabilidad del contrato desaparezca prácticamente o se destruya, de suerte que no pueda hablarse de un juego entre prestación y contraprestación; iii) y que el cambio o mutación, configurado como riesgo, quede fuera del riesgo normal inherente a derivado del contrato. Y razona por qué, a la vista de los hechos probados anteriores, no se cumplen estos requisitos.”

CONDICIONES DOCtrINALES

En esta sentencia se apunta como novedad el que la existencia de circunstancias graves y por tanto modificativas del contrato, a través de la aplicación de la cláusula sic rebus stantibus, serán apreciadas con más facilidad en contratos de larga duración y en contratos de tracto sucesivo.

En definitiva, parecen haber cristalizado los requisitos que la jurisprudencia de nuestro más alto tribunal establece para que pueda entenderse aplicable una modificación del contrato por alteración extraordinaria de circunstancias, vía invocación sic rebus stantibus, retomando los requisitos de la reproducida sentencia de 19 de Junio de 1.996.

Trasladando estos requisitos al caso concreto que estamos analizando diremos que, aunque hay que reconocer que en estos casos el arrendador está cumpliendo su parte del contrato, que el cumplimiento del mismo no es imposible y que no parece razonable repercutir completamente al arrendador la totalidad de estas consecuencias, debemos valorar como afecta el cierre o la disminución de actividad a la obligación esencial del

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arrendatario que consiste en el pago de la renta convenida.

Estamos ante una obligación dineraria que no resulta de imposible cumplimiento y, por tanto, no podemos defender que nos encontremos ante un supuesto clásico de caso fortuito o la fuerza mayor.

También, y como hemos señalado, estamos ante una situación en la que el arrendador está cumpliendo plenamente con su obligación, esto es, se respeta la posesión, uso y disfrute del arrendatario del local, por lo que no parece razonable trasladar al arrendador todas las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato por unas circunstancias que le son ajenas.

Así, podría pensarse que la ausencia de pacto o normativa que lo sustente indica que en estas situaciones no puede suspenderse la aplicación del contrato y por tanto nada permite al arrendatario dejar de pagar la renta.

Pero analizando y aplicando los criterios que nuestro Tribunal Supremo viene exigiendo para que se aplique esta clausula, nos encontramos que estamos ante un supuesto en el que

puede concluirse que se dan dichos requisitos.

Estamos en una situación en la que las autoridades, aunque no han prohibido la posesión del local, si que están impidiendo realmente el normal cumplimiento del contrato para el arrendatario, mediante la prohibición de apertura o la modificación sustancial de las condiciones en que dicha apertura o explotación estaba prevista.

Por tanto, resulta de aplicación la cláusula rebus sic stantibus y habrá que valorar si la imposibilidad de apertura del local al público durante un espacio temporal determinado representa un incidente de tal magnitud que altera las iniciales premisas del negocio, de forma que frustra o puede llegar a frustrar los fines económicos que se perseguían al firmar el contrato y, sobre todo desaparece o se modifica sustancialmente el equilibrio de las contraprestaciones pactadas en el contrato, haciendo desaparecer su característica esencial de conmutatividad, teniendo en cuenta que no se trata de una circunstancia, la imposibilidad de apertura o la apertura en condiciones sustancialmente alteradas, que sea un riesgo normal de este tipo de contratos o figure expresamente contemplada en el contrato. Se trata por tanto de una circunstancia imprevisible.

No obstante, la manera de aplicar dicha cláusula, o la forma y alcance en que deben o pueden ser modificadas las contraprestaciones de las partes vendrá determinada por cómo afecta a cada contrato la alteración de las circunstancias derivadas del estado de alarma causado por el Covid 19.

Habrá que tener en cuenta, en cada caso, si la prohibición de apertura es total o no, la duración de la prohibición en su caso, la cuantía en que el arrendatario ha visto mermados sus ingresos por la situación creada, las pérdidas directas ocasionadas, etc. Y de igual forma la posibilidad de recuperación en el tiempo de esos ingresos.

Podemos extraer como conclusión, a tenor de lo expuesto, que la jurisprudencia ha venido entendiendo desde hace algún tiempo que el contrato es revisable o modificable, (y no resoluble, porque esta solución es más drástica, debiendo en tanto se pueda, conservarlo,

“NUESTRO CONSEJO ES UTILIZAR EL DIÁLOGO y LA MEDIACIÓN ENTRE LAS PARTES, TRATANDO DE APELAR A LA BUENA FE y AL SENTIDO COMúN PARA ALCANZAR UN ACUERDO QUE TENGA EN CUENTA LA SITUACIÓN DE EXCEPCIONALIDAD”

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aunque sea modificado), si, con la concurrencia de los requisitos anteriormente expuestos se alteran las circunstancias en las que se celebró.

Su revisibilidad no está acogida como regla por nuestro código, pero puede adoptarse aplicando los principios generales del derecho, a tenor de los cuales puede acogerse, con todas las cautelas necesarias, y siempre que concurran los debidos requisitos.

El problema en los contratos de arrendamiento y la doctrina de la rebus sic stantibus es que ésta no es de aplicación unilateral y exige, en caso de disconformidad entre las partes, un pronunciamiento judicial.

En consecuencia, nada impide que ante la decisión unilateral del arrendatario de no pagar la renta o de pagar menos renta, el arrendador pueda instar el desahucio por falta de pago.

NUEStrO CONSEJO

Sabemos que no existen soluciones jurídicas inmediatas con resultado previamente determinado y que puedan aplicarse unilateralmente con garantía de éxito suficiente.

Nuestro consejo es utilizar el diálogo y la mediación entre las partes, tratando de apelar a la buena fe y al sentido común para alcanzar un acuerdo que tenga en cuenta la situación de excepcionalidad que estamos viviendo y que requiere la aplicación de la comprensión y la solidaridad entre los diferentes operadores del mercado.

Tarde o temprano esta situación desaparecerá y convendrá a los arrendadores haber sido capaces de conservar a sus arrendatarios, mediante el entendimiento con los mismos, o bien encontrar interlocutores válidos que hayan sobrevivido a esta crisis y que sean capaces y estén dispuestos a correr el riesgo de emprender nuevos negocios.

Utilicemos nuestros tribunales solo en casos de necesidad, pues la situación actual de nuestro país requiere soluciones imaginativas y cauces alternativos.

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Financiación

APLAZAMIENTO y MORATORIA PARA EL PAGO DE LAS CUOTAS A LA SEGURIDAD SOCIAL

SUMARIO

1. Moratoria hipotecaria: cómo se solicita y quién puede solicitarla

2. Aplazamiento de cuotas de Seguridad Social a empresas y autónomos

3. Moratoria de cuotas a empresas y autónomos

EN BREVEEl Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, establece para las empresas y trabajadores autónomos: moratorias de las cotizaciones sociales a la Seguridad Social, de seis meses, sin interés y aplazamiento en el pago de sus deudas con la Seguridad Social con aplicación un interés del 0.5%.

mOrAtOrIA hIpOtECArIA: CómO SE SOLICItA y QUIÉN pUEDE SOLICItArLA

Entre las medidas económicas urgentes que ha aprobado el Gobierno, una de las más esperadas, es la de la moratoria de hipotecas, para la adquisición de vivienda habitual. El pasado 17 de marzo, el gobierno publicó en el BOE, el Real Decreto 8/2020, que establece los términos exactos de la moratoria.

LUIS TOMáS ROMO CASAS

Socio Director en Ponter Abogados y Asesores.

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¿Cómo se solicita?

Quien quiera acogerse a una moratoria de hipoteca, deberá presentar una solicitud a la entidad financiera que le haya concedido su préstamo hipotecario. Esta solicitud deberá estar acompañada de los documentos que acrediten su situación de vulnerabilidad.

En el caso de que se trate de un autónomo que haya tenido que cesar su actividad, será indispensable la presentación de un certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente en cada Comunidad Autónoma. Si se trata de un trabajador en situación de desempleo, se debe presentar el certificado del paro expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

¿Quién puede pedir una moratoria de hipoteca?

Pueden solicitar una moratoria de hipoteca todas aquellas personas que tengan un préstamo hipotecario que esté financiando

“DEBERÁ PRESENTAR UNA SOLICITUD A LA ENTIDAD FINANCIERA QUE LE HAyA CONCEDIDO SU PRÉSTAMO HIPOTECARIO”

su vivienda habitual y que se encuentre en una situación de “vulnerabilidad económica”. Que, como consecuencia de esta crisis sanitaria, se quede en el paro o en el caso de ser un empresario o autónomo, sufra una pérdida sustancial de ventas o ingresos, igual o superior al 40%. Otro supuesto

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netos, que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar. O si como consecuencia de esta emergencia sanitaria, la unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Es decir, cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,3.

ApLAzAmIENtO DE CUOtAS DE SEgUrIDAD SOCIAL A EmprESAS y AUtONOmOS

¿Quién puede solicitarlo?

La persona o empresa responsable del pago de la deuda. Debe tratarse de autónomos o empresas afectadas desde y por la situación provocada por el COVID-19. Por ello, las empresas y trabajadores que se beneficien de este tipo de aplazamientos no pueden tener otro aplazamiento en vigor anterior.

¿Cuándo tiene que presentarlo?

Se debe solicitar antes del transcurso de los diez primeros días naturales del mes de abril, mayo y junio para evitar la facturación de cada cuota.

Las empresas que lo deseen y cumplan los requisitos para solicitar el aplazamiento de la cuota de marzo tendrán como plazo para hacerlo hasta el 10 de abril.

Aquellos autónomos a los que se les reconozcan la prestación extraordinaria por cese en la actividad, les serán devueltas las cuotas satisfechas de oficio por la Tesorería General de la Seguridad Social, por lo que no se precisa realizar respecto de esta cuota ninguna solicitud de moratoria o aplazamiento.

Las cuotas correspondientes al mes de marzo, por los días en los que no se reconozca la prestación extraordinaria por cese de la actividad, y que no hubiesen sido ingresadas en plazo, se podrán ingresar fuerza de plazo sin la aplicación de recargo

¿Qué trámites se tienen que realizar?

al que se pueden acoger para la solicitud de moratoria hipotecaria supone que, en el mes anterior a la solicitud de dicha moratoria, el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual) El techo estaría en unos 537,84 euros, ya que la cuantía del interés del IPREM general es de 1.613,52 euros. Este límite se podría incrementar por cada hijo a cargo de la unidad familiar, en 0,1 veces (53,78 euros). Si la unidad familiar es monoparental, el incremento aplicable por hijo, será de 0,15 veces el IPREM (80,67 euros). Por cada persona mayor de 65 años que forme parte de la unidad familiar, se podrá incrementar el 0,1 veces (53,78). En el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, esté en una situación de dependencia o tenga una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar. El límite será cuatro veces el IPREM (2.151,36 euros).

En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, una situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, es decir, 2.151,36 euros. Están previstos también otros baremos, como para las personas que sufren parálisis cerebral o enfermedad mental, entre otros.

Podrán acogerse también a esta moratoria aquellos casos en los que la cuota hipotecaria los gastos los suministros básicos, sean iguales o superiores al 35% de los ingresos

“AQUELLAS PERSONAS QUE TENGAN UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO QUE ESTÉ FINANCIANDO SU VIVIENDA HABITUAL y QUE SE ENCUENTRE EN UNA SITUACIÓN DE “VULNERABILIDAD ECONÓMICA”

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Deberá presentar el modelo TC 17/10 Solicitud de aplazamiento para el pago de deudas con la Seguridad Social.

¿Dónde se tramita?

Si dispone de un medio de autenticación permitido puede realizar su solicitud a través del Registro Electrónico en el trámite Aplazamiento en el pago de deudas a la Seguridad Social en la Sede Electrónica de la Seguridad Social.

Además, para facilitar su tramitación, la empresa o el autónomo que actúe a través de un profesional o de un tercero (graduados, gestores, abogados y demás autorizados del Sistema RED), podrá tramitarlo a través del mismo sin necesidad de ningún tipo de apoderamiento específico para ello.

¿Qué tipo de interés conlleva el aplazamiento?

Se trata de un interés muy reducido, el 0,5%, interés siete veces inferior al que normalmente se establece.

“PODRÁN ACOGERSE TAMBIÉN A ESTA MORATORIA AQUELLOS CASOS EN LOS QUE LA CUOTA HIPOTECARIA LOS GASTOS LOS SUMINISTROS BÁSICOS, SEAN IGUALES O SUPERIORES AL 35% DE LOS INGRESOS NETOS”

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mOrAtOrIA DE CUOtAS A EmprESAS y AUtONOmOS

¿Quién puede solicitarla?

Cualquier autónomo o empresa afectados por Covid-19.

La moratoria no será de aplicación para las empresas que hayan sido exoneradas de pagar cotizaciones sociales por sus trabajadores afectados por ERTEs por fuerza mayor a causa del coronavirus.

Los trabajadores por cuenta propia podrán acceder a la moratoria si las actividades que realicen no se han suspendido con ocasión del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

¿Qué plazo máximo se puede solicitar?

Hasta seis meses para el pago de las obligaciones con la Seguridad Social. De esta forma, podrán demorar el pago de las cotizaciones que deban efectuarse en los meses de mayo, junio y julio. Estas cuotas se deberán abonar seis meses después.

¿Qué intereses de demora o recargo se aplicarán?

Ninguno. Se contempla la moratoria del pago de la cuota a la Seguridad Social, incluyendo los días no trabajados. Las empresas y autónomos que pudieran no tener derecho a la moratoria también podrán solicitar el aplazamiento antes mencionado al 0,5% durante los periodos de pago de mayo y junio.

¿Qué requisitos y trámites se requieren?

Los requisitos para poder solicitar esta moratoria se establecerán a través de una Orden Ministerial y se pondrán en marcha modos ágiles de comunicación de solicitudes y respuesta de la Administración.

¿Dónde se tramita?

La empresa, o el autónomo que actúe a través de un profesional o de un tercero (graduados, gestores, abogados y demás autorizados del Sistema RED), deberá tramitarlo a través del Sistema RED. El autónomo que no tenga asignado ningún Autorizado RED deberá

solicitarlo a través del servicio en la Sede Electrónica de la Seguridad Social que se pondrá operativo en los próximos días.

¿Quién no podrá solicitar la moratoria?

La moratoria no será de aplicación para las empresas que hayan sido exoneradas de pagar cotizaciones sociales por sus trabajadores afectados por ERTEs por fuerza mayor a causa del coronavirus. En el caso de los trabajadores por cuenta propia se concederá, siempre que las actividades que realicen no se hayan suspendido con ocasión del estado de alarma declarado. Además, las empresas y autónomos que pudieran no tener derecho a la moratoria también podrán solicitar el aplazamiento al 0,5% durante los periodos de pago de mayo y junio.

¿Cuándo pueden las empresas solicitar el aplazamiento y la moratoria?

Tanto las moratorias como los aplazamientos deben solicitarse antes del transcurso de los diez primeros días naturales del plazo reglamentario de ingreso. Por lo tanto, aquellas empresas que así lo deseen pueden:

1. Solicitar hasta el próximo día 10 de abril el aplazamiento en el pago de las cuotas correspondientes al mes de marzo de

2. Solicitar desde el día 1 al día 10 de mayo, la moratoria de 6 meses, sin interés, en el pago de sus cotizaciones sociales, y por conceptos de recaudación conjunta, correspondientes al mes de abril, o, en su defecto, el aplazamiento de las cuotas de dicho mes de

3. Solicitar desde el día 1 al día 10 de junio, la moratoria de 6 meses, sin interés, en el pago de sus cotizaciones sociales, y por conceptos de recaudación conjunta, correspondientes al mes de mayo, o, en su defecto, el aplazamiento de las cuotas de dicho mes de

4. Solicitar desde el día 1 al día 10 de julio, la moratoria de 6 meses, sin interés, en el pago de la cuota correspondiente al mes de

¿Si soy un trabajador por cuenta propia, cuándo puedo solicitar el aplazamiento y la moratoria?

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Los trabajadores por cuenta propia pueden solicitar tanto las moratorias como los aplazamientos antes del transcurso de los diez primeros días naturales del plazo reglamentario de ingreso.

1. Solicitar hasta el próximo día 10 de abril, el aplazamiento en el pago de las cuotas correspondientes al mes de abril de

2. Solicitar desde el día 1 al día 10 de mayo, la moratoria de 6 meses, sin interés, en el pago de la cuota correspondiente al mes de mayo, o, en su defecto, el aplazamiento de las cuotas de dicho mes de

3. Solicitar desde el día 1 al día 10 de junio, la moratoria de 6 meses, sin interés, en el pago de la cuota correspondiente al mes de junio, o, en su defecto, el aplazamiento de las cuotas de dicho mes de

4. Solicitar desde el día 1 al día 10 de julio, la moratoria de 6 meses, sin interés, en el pago de la cuota correspondiente al mes de

¿Cómo se facilitan estos trámites?

Se han ampliado las gestiones que pueden realizar los autorizados en el Sistema RED. A partir de ahora, y con el objetivo de agilizar los trámites, los autorizados RED estarán habilitados para gestionar los aplazamientos en el pago de deudas, las moratorias en el pago de cotizaciones y las devoluciones de ingresos indebidos.

La concesión de la moratoria se comunicará en el plazo de los tres meses siguientes al de la solicitud. No obstante, se considerará realizada dicha comunicación con la efectiva aplicación de la moratoria por parte de la Tesorería General de la Seguridad Social en las liquidaciones de cuotas que se practiquen a partir del momento en que se presente la solicitud.

Se podrá presentar una solicitud por cada período de liquidación respecto del que se pretenda acceder a la moratoria en pago de las cuotas o una solicitud que comprenda varios períodos de liquidación consecutivos

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Mercado inmobiliario

EN EL NUEVO MERCADO, LAS CERTEZAS DE AyER SON LAS DUDAS DE MAñANA

JOAN BERMúDEzPRIETO

Abogado en Bercoma

NUEvO ESCENArIODeberíamos en primer lugar tomar consciencia del

escenario que nos puede deparar el futuro, en nada se parecerá a cualquiera de las situaciones de riesgo o crisis económicas vividas, incluida la tan utilizada del 2.008, que se generó por la caída de dos sectores básicos de la economía, el inmobiliario y el bancario (el primero consecuencia de las políticas expansivas del crédito del segundo), que arrastró en gran medida

SUMARIO

1. Nuevo escenario

2. Recursos en el nuevo escenario

3. Anómala situación del mercado

4. Fluctuaciones de precios

EN BREVEEn estos momentos en los que impera la inseguridad sobre todos y cada uno de los aspectos, tanto personales, sociales y económicos de nuestra sociedad, pretender hacer afirmaciones de la evolución que pudiera tener el mercado de uno u otro producto una vez superada la pandemia y se haya iniciado un proceso de adecuación a la nueva normalidad que desconocemos, pero que será previsiblemente diferente de la actual, a tenor de la propia evolución que va teniendo nuestra sociedad en estos momentos de confinamiento, es “disparar con pólvora de rey” o utilizar la alquimia para predecir la evolución de los precios del mercado inmobiliario.

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al conjunto de los segmentos productivos y consecuentemente nos llevó al borde de la recesión.

La salida de aquella situación comportó para el sector inmobiliario, como es bien conocido, en primer lugar, una paralización de las ventas de pisos y consecuentemente una caída de los precios de los mismos. Las razones básicas de tal situación fueron dos, la dificultad, cuando no imposibilidad de poder obtener financiación para la compra de una vivienda y el exceso de producción que se había generado en los años previos, en unos momentos de gran euforia que se llegó a creer (por parte de numerosos colectivos de profesionales), que todo lo que se construía se vendía.

Ahora el escenario es diferente, lo cual hace muy difícil que se puedan extrapolar las situaciones vividas en los años pasados. En primer lugar no existe un exceso de construcción como si sucedió en los años previos a la crisis del 2.008. La actividad promotora en los años siguientes, en los que la creación de nuevas viviendas ha estado

“AHORA EL ESCENARIO ES DIFERENTE, LO CUAL HACE MUy DIFíCIL QUE SE PUEDAN EXTRAPOLAR LAS SITUACIONES VIVIDAS EN LOS AñOS PASADOS”

“UN SEGUNDO FACTOR IMPORTANTE y NECESARIO EN UNA COMPRA PARA UNA FAMILIA, ES DISPONER DE LOS RECURSOS SUFICIENTES, EN ESTE CASO TENER ACCESO A LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA”

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algunas entidades están generando para poder captar (subrogar) préstamos de otras entidades. Obviamente siempre bajo el prisma de la seguridad del titular de la deuda.

Un tercer elemento a tener en cuenta. En la crisis anterior (que tanto se está utilizando como referencia), la economia no se paralizó, no cerraron las empresas ni los comercios. Ciertamente se produjo una caída en las ventas y de la actividad empresarial, con el cierre posterior de negocios, consecuencia todo ello del incremento del desempleo, derivado inicialmente por la pérdida de actividad en la construcción y la reducción en la concesión de créditos por parte de la banca, mientras que ahora los elementos se han invertido, es el cierre de los negocios por las medidas de confinamiento, que ha llevado a la reducción de la actividad económica.

Si los factores previos, como son la oferta/demanda, se encuentran en unos parámetros diferentes, con una muy baja oferta de pisos, si las entidades de crédito están deseosas (y necesitadas) de conceder financiación para la compra de una vivienda, si la anunciada recesión es causa del cierre de empresas y no el cierre

cuasi estancada, ha comportado la existencia de un mercado con una oferta muy limitada, incluso en algunos entornos con cierta tensión por la falta precisamente de esta para atender la demanda, ya fuera en alquiler o venda. En aquellos momentos (años previos al 2.008) la oferta excedía en mucho la capacidad de absorción que podía tener el mercado, lo que comportó lógicamente por el propio ajuste de oferta y demanda, los precios tendieran a bajar.

rECUrSOS EN EL NUEvO ESCENArIO

Un segundo factor importante y necesario en una compra para una familia, es disponer de los recursos suficientes, en este caso tener acceso a la financiación hipotecaria. Los bancos que eran parte del origen del problema, necesitaban reducir urgentemente y en la mayor medida posible de sus balances, la rúbrica de financiación hipotecaria, situación que ahora no se da. Si analizamos bien la evolución de los bancos y de sus cifras de inversión, estos están actualmente necesitados de poder ofrecer financiación para la compra de viviendas, aunque lógicamente con las garantías suficientes. Una prueba de ello son los movimientos que

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de empresas causa de la recesión, deberíamos convenir que el escenario actual difiera en mucho del que se vivió hace 12 años. Con ello no se pretende minimizar las previsiones de caídas del PIB, al contrario, estas dificilmente se podrá evitar que se cumplan, pero sí que se debe analizar sectorialmente la posición en la que va a quedar el mercado de la vivienda una vez se comience a recuperar cierta dinámica económica.

NUEvA SItUACIóN DEL mErCADO

Deberíamos tener en cuenta la situación del mercado, que ya hemos apuntado anteriormente. Existe una fuerte necesidad de viviendas, obviamente esta necesidad para que pueda traducirse en demanda directa, precisa de la capacidad económica para ello y por lo tanto, este será el factor que marcará el ritmo de recuperación. Mientras las cifras de desempleo que recientemente se han anunciado de 3.831.203 afectados, con un incremento del 8% se mantengan, la posibilidad de adquisición se verá afectada, por lo que estimar que el volumen de transacciones de pisos se verá reducida, casi parece un silogismo. Estas circunstancias no van a variar la ratio de necesidad/oferta (que no demanda, ya que esta se puede ver reducida) razón por la que hacer previsiones de descenso de los precios de las viviendas en los porcentajes (dos dígitos) que se han estado publicando, parece aventurado, con el riesgo que este tipo de afirmaciones pueden generar tendencia y condicionar, la posición de quienes están dispuestos a comprar.

Diferentes serán previsiblemente las demandas y las necesidades que manifiesten quienes acudan a la compra de una vivienda. El confinamiento ha puesto en evidencia las características y en ocasiones la falta de ciertos requisitos en algunos pisos. No se nos escapa que la posibilidad de contar con un balcón, terraza o zona comunitaria puede llegar a ser en los próximos tiempos un factor importante a valorar ante una posible compra. La disponibilidad de una zona polivalente amplia (salón…), puede ser otro de los factores esenciales en una futura transacción inmobiliaria. Si esto fuera así, nos podríamos encontrar con una tipología de

vivienda que no cumpliera con los nuevos requisitos de la futura demanda y estas viviendas se vieran necesitadas de tener que reducir los precios para venderlas, no por el hecho de una “caída” del mercado en general y abstracta, lo seria por una pérdida de respuesta del producto en cuestión a las nuevas pretensiones del mercado.

La necesidad de vender una finca en concreto, atendiendo a las necesidades de su titular, circunstancias que pueden afectar en mayor medida a las viviendas de venta entre particulares que los nuevos proyectos, puede también comportar que el precio solicitado se vea reducido, pero esto se podrá producir en la medida que la cifra que precise el vendedor (la razón de la venta) lo permita, ello siempre ha sido así. Cuando existe una negociación el comprador puede intentar reducir el precio de adquisición, siempre que con el resultado de la transacción el vendedor, pueda atender la necesidad que le comporta tal venta. Ello tampoco se puede establecer como una reducción o caída de los precios del mercado. Estas circunstancias siempre se han dado, aun ciertamente en mayor medida en los momentos de dificultades económicas.

“NEGAR UN DESCENSO DE PRECIOS EN CUALQUIER SEGMENTO DEL MERCADO EN LOS PRÓXIMOS MESES, SERíA IRRESPONSABLE”

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FLUCtUACIONES DE prECIOS

Negar un descenso de precios en cualquier segmento del mercado en los próximos meses, sería irresponsable, aunque debemos tener en cuenta las circunstancias que puedan inducir a ello. No se puede calificar igual la necesidad de ajustar precios ante la existencia de un stock previo, como previsiblemente sucederá en ciertos productos de consumo, frente a una reducción de ventas, por que los clientes se decanten hacia productos similares (aunque tal vez con menos prestaciones o calidad) o sucedáneos, a la evolución del mercado inmobiliario.

El refranero popular nos decía “El buen paño en el arcón se vende”. Frase que hace años quedó superada por una realidad, esta requiere cada vez más de visualización del producto en cuestión. También el segmento de los agentes inmobiliarios cuando se planteen una venta se deberán cuestionar la forma en la que se sitúa en el mercado. Al igual que decíamos que las pautas de la demanda van a cambiar y posiblemente se requerirán espacios y características que hace muy poco no se valoraban, también la percepción del producto demandará de un ajuste a la nueva normalidad, previsiblemente con la incorporación de manera más intensiva, de herramientas visuales como las visitas virtuales, que eviten los desplazamientos (otro factor que se deberá tener en cuenta) y facilite el reconocimiento del bien a adquirir.

El mercado se ralentizará, aunque previsiblemente en menor medida de lo que actualmente parece percibirse, a tenor de lo expuesto anteriormente. Los precios se reducirán, obviamente, también lo hemos tratado, pero atención, no debe confundirse, hecho que ocurre muy a menudo en este sector, los precios finales de productos o precios medios m2, de forma que se pueda extrapolar datos comparativos. Karl Lagerfeld decía “la personalidad comienza donde las comparaciones terminan”. Este mercado está necesitado de mucha personalidad y huir de las comparaciones generalistas Que se vendan los pisos de menos valor, no significa necesariamente que los precios han caído, tan solo que se compran de la banda baja del mercado.

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JUICIO CAmbIArIO. EmbArgO bIEN INmUEbLE. DESpAChO DE EJECUCIóN. mEJOrA DE EmbArgO. DENEgACIóN. FALtA DE ACrEDItACIóN DE INSUFICIENCIA DEL bIEN EmbArgADO

www.globaleconomistjurist.cominfo@globaleconomistjurist.com

EL CASO

Supuesto de hecho.El Ejido, 01-05-2009

El supuesto de hecho se inicia en mayo de 2009, fecha en que D. Pedro, que ha promovido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº3de el Ejido, Juicio Cambiario frente a D. José, y cuya demanda ha sido estimada íntegramente, se niega a pagar los gastos de anotación registraldel embargo trabado sobre una finca De D. José. Asi pues, el mandamiento de embargo expedido no es debidamente cumplimentado, por lo que D. Pedro interesa al Juzgado la mejora de embargo en los bienes de D. José.

Objetivo. Cuestión planteada.

El cliente es D. Pedro, y su objetivo fundamental es cobrar de D. José el pagaré impagado, sus intereses y costas, pero sin adelantar ni un solo céntimo de euro.

La estrategia. Solución propuesta.

La estrategia del abogado se basa, tras haber vencido en el juicio cambiario previo, y luchar contra la mala disposición del cliente a satisfacer sus propios intereses, en articular un posible medio de cobro de la deuda, mediante la redirección de la ejecución hacia otros bienes de D. José.

EL prOCEDImIENtO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil

Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia e Instruccion del Ejido.

Tipo de procedimiento:  Ejecucion de titulos judiciales.

Fecha de inicio del procedimiento: 02-06-2009

Caso práctico

SUMARIO

1. El caso

a. Supuesto de hecho

b. Objetivo. Cuestión planteada

c. La estrategia. Solución propuesta

2. El procedimiento judicial

c. Partes

d. Peticiones realizadas

e. Argumentos

f. Normativa

g. Documental aportada

3. Jurisprudencia relacionada con el caso

4. Documentos jurídicos

5. Biblioteca

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pArtES

parte demandante:

– D. Pedro (el ejecutante).

parte demandada:

– D. José (el ejecutado).

peticiones realizadas

– La parte ejecutante, en su demanda ejecutiva solicita:

– Se promueva el correspondiente procedi-miento judicial de ejecución contra José, en reclamación de 3.000 de principal y 900 EUROSpara intereses y costas.

– Se proceda al embargo de bienes de D. José, para hacer cumplido pago a D Pedro.

– Se impongan las costas de la ejecución a D. José.

– Se proceda a mejorar el embargo de los bienes de D. José, designado al efecto sus cuentas bancarias y las devoluciones pendientes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

La parte ejecutada, no se opone a la ejecución despachada

ArgUmENtOS

– La parte ejecutante, en su demanda ejecu-tiva, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

– La obligación judicial de pago que D. José mantiene frente a D. Pedro, cuyo título judi-cial se articula en el Auto de fecha 21 de mayo de 2009.

– El procurar la menor onerosidad de la ejecu-ción para D. José

NOrmAtIvA

Artículo 6. Capacidad para ser parte. , Artículo 23. Intervención de procurador. , Artículo

31. Intervención de abogado. , Artículo 32. Intervención no preceptiva de abogado y procurador. , Artículo 45. Competencia de los Juzgados de Primera Instancia. , Artículo 61. Competencia funcional por conexión. , Artículo 517. Acción ejecutiva. Títulos ejecutivos. , Artículo 538. Partes y sujetos de la ejecución forzosa. , Artículo 539. Representación y defensa. Costas y gastos de la ejecución. , Artículo 545. Tribunal competente. Forma de las resoluciones en la ejecución forzosa. , Artículo 561. Auto resolutorio de la oposición por motivos de fondo. , Artículo 583. Pago por el ejecutado. Costas. , Artículo 584. Alcance objetivo y suficiencia del embargo. , Artículo 612. Mejora, reducción y modificación del embargo. , Artículo 592. Orden en los embargos. Embargo de empresas. Ley de Enjuiciamiento Civil.

Documental aportada

– La parte demandante en su demanda de ejecución no aporta el auto que consti-tuye el título ejecutivo. por ser dictado por el tribunal competente para conocer de la ejecución, conforme al art. 549.2 de la L.E.C.

– Certificado de recepción de clases particu-lares por parte de la menor.

– Extracto de movimientos de la cuenta bancaria de la hija menor.

resolución judicial

Fecha de la resolución judicial: 08-06-2009

Fallo o parte dispositiva de la resolu-ción judicial:

El Juzgado de Primera Instancia e Instruc-ción nº 3 de El Ejido dictó Auto, por el que, despachando ejecución contra D. José, en reclamación de 3.000 E de principal y 900 euros para intereses y costas, ratifica el embargo trabado sobre el bien inmueble de D.Pedro, denegando la mejora de embargo solicitada.

Fundamentos jurídicos de la resolu-ción judicial:

En primer lugar, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de El Ejido

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despacha ejecución basándose en que el título judicial es adecuado, y la cantidad reclamada es determinada y líquida.

En segundo lugar, se han cumplido los requisitos procesales en cuanto a la demanda ejecutiva, la solicitud de medidas de embargo, y la cuantía de intereses y costas.

Sin embargo, no se concede la mejora de embargo solicitada por no constar acreditada la insuficiencia del bien embargado para hacer frente a la deuda contraída.

Jurisprudencia (Enlaces)

Documentos disponibles enwww.globaleconomistjurist.comNº de caso: 4412

– Tribunal Supremo, núm. 602/2006, de 06-06-2006. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 267165

– Audiencia Provincial de Cádiz, núm. 305/2010, de 19-10-2010. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2262518

– Audiencia Provincial de Cádiz, núm. 38/2010, de 10-02-2010. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2407644

– Audiencia Provincial de Madrid, núm. 223/2010, de 16-05-2010. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2208172

– Tribunal Supremo, núm. 645/2015, de 11-11-2015. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 69573654

– Audiencia Provincial de Madrid, núm. 393/2009, de 14-09-2009. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 1224040

– Audiencia Provincial de Salamanca, núm. 416/2003, de 06-11-2003. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 159730

– Audiencia Provincial de Ceuta, núm. 39/2004, de 28-04-2004. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 280866

– Audiencia Provincial de Cádiz, núm. 195/2012, de 13-07-2012. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2413601

– Tribunal Supremo, núm. 752/1995, de 24-07-1995. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 222288

– Demanda de juicio cambiario

bIbLIOtECA

Documentos disponibles enwww.globaleconomistjurist.comNº de caso: 4412

Libros

– La tutela judicial del crédito. Estudio práctico de los procesos monitorio y cambiario

– Sabelotodo de Derecho Civil. 2ª Edición. Actualizada a 2014

– Temario práctico de derecho civil. Parte general

– Sabelotodo Derecho Civil

Artículos jurídicos

– Cuestiones prácticas de los procesos monitorio y cambiario. Primeras resoluciones judiciales (diciembre 2002/enero 2003)

– ¿Cabe plantear declinatoria por sumisión a Arbitraje en un juicio cambiario? (septiembre 2008)

– Preferencia del juicio cambiario frente al monitorio. ¿Es conveniente utilizar el proceso monitorio para la reclamación de créditos cambiarios? (marzo 2002)

– Algunas notas sobre los procesos monitorio y cambiario en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (enero/junio 2001)

– Ejecución de sentencias: medidas para dilatar y acelerar una ejecución: especial referencia al supuesto de embargo de bienes de un tercero (septiembre 2012)

– Diferentes posibilidades de la parte ejecutante para instar el embargo de bienes (julio-agosto 2013)

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– ¿Qué le puedo embargar a mi deudor? (marzo 2009)

CASOS rELACIONADOS

– Procedimiento Cambiario. Impago de unos pagarés a la fecha de vencimiento.

– Contrato de compraventa. Incumplimiento por el comprador de su obligación de pago, en virtud de pagaré que resultó sin fondos en la fecha de su vencimiento. Juicio cambiario y embargo de bienes del deudor.

– Demanda de juicio cambiario por impago de pagaré sin fondos en la fecha de su vencimiento. Solicitud de embargo preventivo de bienes del deudor.

– Demanda Juicio Cambiario

– Procedimiento cambiario sobre reclamación de cantidad

– Juicio Cambiario: Procedimiento: Posición del Demandado: Falta de Oposición: Efectos: Articulo 825 LEC.

– Demanda de juicio cambiario ante el impago de multiples pagarés.

– Institución financiera solicita del Juzgado medida de mejora de embargo por cuanto no fue posible hacer la anotación en el Registro sobre embargo de inmueble que garantizaba la deuda.

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Escrito del ejecutante solicitando se declare que al ocupante del inmueble embargado sin derecho a permanecer en él (art. 661)

Marginal : 906723 Juzgado de 1ª Instancia núm. ……Ejecución dineraria núm. …….A.A./N.N. AL JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº ………. DON ……., Procurador de los Tribunales y de A,A., según tengo acreditado en el procedi-miento de ejecución dineraria del margen, seguido ante ese Juzgado contra N.N., como mejor en Derecho proceda, DIGO: Que resultando de las manifestaciones del ejecutado efectuadas al tiempo de la diligencia de embargo, que el bien inmueble embargado a resultas de la presente ejecución, se halla ocupado por C.C. sin que se haya aportado por el mismo y dentro del plazo que le fuera conferido para ello a tenor del art. 661.1 de la L.E.C. título alguno que ampare dicha ocupa-ción, se está en el caso previsto en el apartado 2º del mismo artículo 661 de la L.E.C. de que se DECLARE que el ocupante C.C., como consecuencia de su falta de título suficiente que justifique tal ocupación, no tiene derecho a permanecer en el inmueble una vez este se haya enajenado como consecuencia de la presente ejecución. A tal fin y de conformidad con el art. 675.2 de la L.E.C. se interesa se convoque al ocupante del bien inmueble Sr. D. C.C. en la propia finca embargada, a la celebración de una vista ante ese Juzgado y dentro del plazo de los próximos diez días, a fin de que alegue y pruebe en relación a su derecho de ocupación. En su virtud, SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentado este escrito y por hechas las manifes-taciones que en él se contienen, las admita y en sus méritos tenga por solicitado por esta parte ejecutante, se declare la ausencia de título y derecho del ocupante C.C. para perma-necer en la finca embargada, notificándole la presente solicitud y convocándole a celebrar vista ante ese Juzgado dentro del plazo de diez días a los fines de que alegue y pruebe lo que a su derecho convenga, y celebrada que resulte la misma, dicte Auto por el que se declare que dicho ocupante no tiene derecho a permanecer en el inmueble una vez que éste se haya enajenado como consecuencia de la presente ejecución.

En …………………, a……………….

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Apremio cuando lo embargado sean bienes muebles o inmuebles o derechos no comprendidos en los arts. 634 y 635 de la lec. a) se pide su realización por persona o

entidad especializada.

Marginal: 2462262

Con el procedimiento de apremio se valoran y venden los bienes embargados, para pagar al ejecutante.

Art. 636. Realización de bienes o derechos no comprendidos en los artículos anteriores -634 y 635-.

1. Los bienes o derechos no comprendidos en los artículos anteriores se realizarán en la forma convenida entre las partes e interesados y aprobada por el tribunal, con arreglo a lo previsto en esta Ley.

2. A falta de convenio de realización, la enajenación de los bienes embargados se llevará a cabo mediante alguno de los siguientes procedimientos:

11. Enajenación por medio de persona o entidad especializada, en los casos y en la forma previstos en esta Ley.21. Subasta judicial. Art. 641. Realización por persona o entidad especializada.

1. A petición del ejecutante o del ejecutado con consentimiento del ejecutante y cuando las características del bien embargado así lo aconsejen, el tribunal podrá acordar, mediante providencia, que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.

También podrá acordar el tribunal, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior que el bien se enajene por medio de entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subasta o enajene, siempre que no sean inconvenientes con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.

2. En los casos del apartado anterior, la persona o entidad especializada deberá prestar caución en la cuantía que el tribunal determine para responder del cumplimiento del encargo. No se exigirá caución cuando la realización se encomiende a una entidad pública.

3. La realización se encomendará a la persona o entidad designada en la solicitud, siempre que reúna los requisitos legalmente exigidos. En la misma resolución se determinarán las condiciones en que deba efectuarse la realización, de conformidad con lo que las partes hubiesen acordado al respecto. A falta de acuerdo los bienes no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por 100 del avalúo.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y la de las condiciones en que ésta deba efectuarse, será realizada previa comparecencia a la que serán

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convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieran estar interesados. El tribunal resolverá por medio de providencia lo que estime procedente, a la vista de las mani-festaciones de quienes asistan a la comparecencia, pero no podrá autorizar que la enajena-ción se realice por precio inferior al 70 por 100 del valor que se haya dado al inmueble con arreglo a lo previsto en el art. 666, salvo que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados, hayan asistido o no a la comparecencia.

4. Tan pronto como se consume la realización de los bienes se procederá por la persona o entidad correspondiente a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados y lo que corresponda a aquéllas por su inter-vención. El tribunal deberá aprobar la operación o en su caso, solicitar las justificaciones oportunas sobré la realización y sus circunstancias. Aprobada la operación, se devolverá la caución que hubiese prestado la persona o entidad a la que se haya encomendado la reali-zación. _________ Juzgado:Procedimiento:AL JUZGADO Don ..., Procurador de los Tribunales y de D ..., representación que tengo acreditada en los autos de procedimiento de apremio seguidos ante este Juzgado con el número ... del año .., ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda EN Derecho, DIGO: Que se ha embargado al ejecutado Don ... xxxx (bienes o derechos comprendidos en el art. 636 de la LEC), y no existe convenio con el ejecutado sobre su realización, por lo que procede, conforme al art. 636.2 de la LEC, su enajenación por medio de persona o entidad especializada, para lo que proponemos sea designado don ... (Notario, Corredor, Agente de la propiedad inmobiliaria, ...) para que una vez prestada caución, 641.2, en la cuantía que el tribunal determine proceda a su venta,

y conforme al art. 641.3 asimismo procede que el juzgado determine las condiciones en que deba efectuarse la realización, que no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por 100 del avalúo y seguidamente se proceda por la persona o entidad correspondiente a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados, haciéndoseme pago de las cantidades determinadas en los autos. Por todo ello, PIDO AL JUZGADO: Que tenga por presentado este escrito con sus documentos y copias acompañadas, los admita y los bienes sean enajenados en favor de una persona o entidad especializada (p.e. el Notarío D ..., con domicilio en la c/ ...), para que una vez realizado el deposito de la caución establecida en el artículo 641.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se pongan los bienes a su disposición. Es justicia que pido en ...,a ... de ... de ... Abogado Procurador(N1 de colegiado ...)

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Escrito de oposición de tercero a embargo de bienes (art. 593)

Marginal: 906692 Jdo. 1ª Inst. núm. ......Ejecución núm. .......A.A./N.N. AL JUZGADO DE 1ª INSTANCIA NÚM. ....... DON P.P.., Procurador de los Tribunales y de C.C., según acredito mediante escritura de poder que acompaño para su unión a autos por copia certificada con devolución del original, ante el Juzgado comparezco y en los autos de procedimiento ejecutivo del margen promovidos por A.A. contra N.N., como mejor en Derecho proceda, DIGO: Que en méritos del requerimiento efectuado por ese Juzgado a mi principal y al amparo de lo previsto en el art. 593 de la L.E.C. y en relación con el eventual embargo sobre el bien inmueble sito en esta ciudad c/ .................................... y supuestamente propiedad del ejecutado N.N., esta parte dentro del plazo de cinco días allí conferido, mediante el presente escrito pasa a OPONERSE AL EMBARGO sobre dicho bien con base en las siguientes ALEGACIONES PRIMERO. La finca sobre la que se pretende el embargo pertenece realmente a mi mandante C.C. desde fecha ............. en la que el ejecutado N.N., aún hoy aparente propietario al resultar el titular registral, vendió mediante documento privado la finca a mi principal, entregando la posesión de la finca en aquel mismo acto, según resulta del propio documento y de sus pactos. De documento núm. UNO se acompaña ejemplar auténtico del documento privado de refe-rencia, que constituye a su vez el principio de prueba escrito que exige el art. 595.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como fundamento de la pretensión de mi principal. SEGUNDO. Dicha vivienda constituye además el domicilio familiar de mi representado y que ocupa junto a su cónyuge e hijos, todos ellos menores de edad. La realidad de la transmisión recogida en el documento privado que queda aportado y el carácter de domicilio familiar resulta acreditada mediante los siguientes documentos: - Certificado del padrón municipal del que resulta la primera fecha de ocupación por parte de mi mandante y su familia de la finca de referencia.

- Pólizas de contratación de suministro de energía eléctrica y gas natural suscrito con las Compañías suministradoras a título de dueño y recibos de consumos del último año.

- Actas de Junta de copropietarios del inmueble en el que se ubica la finca, celebradas al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal y en las que resulta presente mi principal como propietario del piso ..... puerta ...... que constituye la finca cuyo embargo se pretende.

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- Acta notarial de manifestaciones recogida por el Notario de esta ciudad D. ................, y recogidas de los vecinos del mismo inmueble y en las que se constata el carácter de ser la vivienda en cuestión el domicilio familiar de C.C. Documentos, la mayoría de ellos de fecha muy anterior, incluso, al nacimiento de la obli-gación recogida en el título del que deriva el presente procedimiento, motivo por el cual, entiende esta parte no procede el embargo sobre dicha finca por ser propiedad de mi prin-cipal, no pertenecer ya al demandado ejecutado, y ser el domicilio familiar de mi represen-tado y su familia. En su virtud, AL JUZGADO SUPLICO que teniendo por presentado este escrito, documentos acompa-ñados y copia de todo, los admita y en sus méritos, haya por acreditada la plena propiedad y dominio de mi representado sobre el bien inmueble cuyo embargo se pretendía en los presentes Autos, y como quiera que resulta el hogar familiar del mismo y en evitación de una tercería de dominio y previo dar traslado a las partes ejecutante y ejecutada a los fines de que manifiesten lo que a su derecho convenga, resuelva abstenerse de acordar el embargo pretendido, prosiguiendo la ejecución sobre otros bienes propiedad del ejecutado. En ............................, a .............. de ............de 200..........

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Técnica

10 CARACTERíSTICAS DE LA EDIFICACIÓN SOSTENIBLE QUE DEBES CONOCER

SUMARIO

1. Características de la Edificación Sostenible

2. Emplazamiento

3. Orientación

4. Energía Renovable para el autoconsumo

5. Aislamiento Térmico

6. Materiales Naturales o Reciclables

7. Instalacón de Sistemas de Seguimiento y Verificación

8. Arguitectura Híbrida

9. Eficiencia del Espacio

10. Hidroeficiencia

11. Illuminación

QCASA

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La lucha contra el cambio climático es cada vez más importante, y poco a poco se va imponiendo en los distintos sectores del día a día. Por ello hoy os desvelamos 10 características de la edificación sostenible que debes conocer.

En los últimos tiempos, empresas dedicadas al sector de la construcción ha girado hacia una edificación sostenible, construcción sustentable cuyo objetivo es reducir el impacto ambiental que genera en la medida de lo posible.

La edificación sostenible es aquella que reflexiona sobre su huella ambiental desde la fase del proyecto, teniendo presente los impactos que va a producir en su construcción, vida útil y demolición.

Con estas construcciones sustentables se presta una atención temprana posibilitando la toma de mediada y decisiones oportunas para disminuir el impacto medioambiental.

CArACtEríStICAS DE LA EDIFICACIóN SOStENIbLE

A continuación, os vamos a explicar las 10 características de la edificación sostenible que debes conocer para llevar a cabo construcciones sustentables.

EmpLAzAmIENtO

Previamente a llevar a cabo una edificación sostenible es importante tener claro dónde se va a ubicar.

El lugar donde elijamos ejecutar nuestra construcción sustentable debe evitar áreas de gran contaminación atmosférica y acústica, líneas eléctricas y zonas que se hallen sobre fallas geológicas.

Todos esto puede ser analizado mediante un estudio geobiológico del terreno.

Otra opción es que reutilicemos un edificio manteniendo la mayor parte de los elementos estructurales posibles, lo cual ayudará a un menor impacto medioambiental en el proceso constructivo.

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En cualquiera de los casos es conveniente que la vivienda se encuentre rodeada por grandes áreas de vegetación, ya que esto ayudará a disminuir la contaminación atmosférica al mismo tiempo que genera un mayor confort térmico y climático.

OrIENtACIóN

La orientación de nuestra edificación sostenible es tan importante como el emplazamiento, y ello porque una buena elección nos ayudará bastante a la hora de reducir la energía para la regulación térmica de la vivienda.

Así pues, si tu construcción sustentable va a ser en una zona soleada, debes orientarla al sur y no a las zonas con sombra. Con este simple gesto, conseguiremos un excelente confort térmico y ambiental sin gastos energéticos adicionales.

ENErgíA rENOvAbLE pArA EL AUtOCONSUmO

Gran parte de la electricidad que usa día a día un edificio procede de fuentes que generan una contaminación al medioambiente.

Por ello, si somos capaces de generar por medio de energías renovables la electricidad que consumimos, contribuiremos a la reducción del impacto ambiental.

La energía más utilizada en las viviendas es la fotovoltaica, debido a su fácil instalación y uso. Con la colocación en nuestra edificación sostenible de una o dos placas, podemos conseguir ser autosuficientes energéticamente.

AISLAmIENtO tÉrmICO

Para obtener una adecuada eficiencia energética, es preciso que nuestra vivienda cuente con un buen aislamiento térmico que dificulte la variación de temperatura.

Si en nuestra construcción sustentable conseguimos evitar pérdidas de energía por marcos, muros y demás puntos de filtraciones, reduciremos considerablemente el consumo energético de nuestra casa.

Para ello podemos usar ventanas de doble cristal o con rotura de puente térmico, así como un sistema de aislamiento térmico de exteriores (SATE). De manera que la instalación de estos sistemas puede suponer un ahorro de energía entre un 60 % y un 90 %.

mAtErIALES NAtUrALES O rECICLAbLES

Cuando llevamos a cabo la construcción de un edificio, necesitamos usar una gran cantidad de materiales, muchos de los cuales terminan convertidos en residuos.

Por este motivo, si usamos materiales reutilizables y/o naturales, podremos reciclarlos posteriormente, ayudando así a disminuir el impacto ambiental.

Por poneros algunos ejemplos, podéis usar en vuestra edificación sostenible materiales tales como el ladrillo cerámico, la piedra, madera, fibras vegetales, etc.

INStALACIóN DE SIStEmAS DE SEgUImIENtO y vErIFICACIóN

Es conveniente instalar en nuestra construcción sustentable sistemas que realicen un seguimiento y control del consumo eléctrico, temperatura, humedad, etc. Esto implica que podamos observar objetivamente el comportamiento energético de nuestra vivienda, tomando medidas en el caso de aparición de algún tipo de problemas en el sistema.

ArQUItECtUrA híbrIDA

La construcción sustentable busca encontrar la armonía entre las nuevas tecnologías, la estética y el entorno natural.

Se trata de dar respuestas a las necesidades humanas en condiciones saludables para el hombre.

EFICIENCIA DEL ESpACIO

Otras de las claves de la edificación sostenible es la eficiencia del espacio. Una de las técnicas más usada en este sentido es llevar a cabo construcciones con un sistema de suelo

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eficiente y reduciendo la altura general del edificio.

Los sistemas de suelo van a facilitar el acceso a la energía y las comunicaciones, reduciendo la necesidad de que haya un espacio mayor hacia el techo. El resultado de esta práctica son edificios más bajo de lo que normalmente se espera.

En la búsqueda de un espacio eficiente contribuyen elementos tales como muros a prueba de fuego, postes de energía o conductos de superficie.

hIDrOEFICIENCIA

En una buena edificación sostenible también hay que tener en cuenta el ahorro de agua, y para ello podemos usar mecanismos como perlizadores, inodoros de doble descarga, fluxores, grifo electrónicos o temporizadores.

Otra forma de contribuir en el ahorro del agua es practicar en nuestra vivienda la recuperación y tratado de agua de lavabos y duchas (aguas grises) para su reutilización en inodoros, urinarios o en sistemas de riego enterrado en jardines.

El aprovechamiento de las aguas pluviales también es una forma de lo más natural y respetuosa de ahorrar agua.

ILUmINACIóN

El mayor ahorro en iluminación lo obtendremos con una correcta gestión de los recursos naturales de iluminación y los artificiales.

Usaremos preferiblemente la tecnología led en nuestra vivienda, y si podemos incorporar domótica, será aún más ventajoso a la hora de ahorrar en nuestro consumo eléctrico, ya que optimizaremos el funcionamiento de las instalaciones con una regulación y control centralizado de todos los elementos eléctricos de la instalación.

En definitiva, la edificación sostenible está cada vez más presente en la construcción, de modo que, si quieres más información para tu construcción sustentable, nosotros te informamos sin compromiso.

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Internet inmobiliario

INTERNET INMOBILIARIO

SIMA SALÓN INMOBILIARIO

https://simaexpo.com/

SIMA, la feria inmobiliaria con la mayor oferta de viviendas y servicios relacionados:Primera vivienda o de vivienda de reposiciónVivienda vacacional en España y en destinos internacionalesInversión en propiedades residenciales o de otro tipo en distintos puntos de España y en destinos internacionalesServicios de financiación, decoración, mudanzas u otros servicios relacionados con el sector inmobiliario

ENyON

http://enyon.es/

Un equipo de ingenieros que se renueva de acuerdo a las úl-timas tendencias desde 1979 aplicamos a nuestros proyectos la más innovadora tecnología y creatividad, desde bocetos a mano alzada hasta proyecciones diseñadas en BIM (sistema de gestión de ingeniería en 3D).

En este camino, son las personas que nos permiten entrar en su casa las que nos guían sobre lo que realmente ha sido y

es importante en las instalaciones domésticas, y que a su vez son la guía perfecta para saber qué es lo que necesita el mercado. Con más de 5.000 instalaciones realizadas somos el resultado de las necesidades de nuestros clientes.

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JAG ALCAIDE

http://www.jagalcaide.com

En J.A.G. ALCAIDE S.L., hemos focalizado nuestra acti-vidad en dos grandes ejes: por una parte, la empresa dedi-cada a instalaciones, y por otra parte, la empresa dedicada a Servicio Técnico y contratos de mantenimiento de aire acondicionado y calefacción.

Contamos con los carnets de instaladores especialistas en electricidad, el carnet A de instaladores de gas, el carnet de instaladores de agua, los carnets que nos acreditan como mantenedores de calefacción, agua caliente sanitaria y climatización. También contamos con los carnets de instalaciones petrolíferas (IP-1) y el de instaladores de telecomu-nicaciones.

ELEMENTOS CALEFACTORES AS

https://elementos-calefactores-as.negocio.site

En ECAS, somos fabricantes de resistencias eléctricas flexibles que son el motor para desarrollar sistemas espe-ciales de calefacción: Mantas calefactoras, suelo radiante

eléctrico, traceado de tuberías, bases calefactoras, sistemas de deshielo, etc.

COACHING INMOBILIARIO

https://tupuedesvendermas.com/coaching-inmobiliario/

Este servicio de coaching está dirigido a los agentes inmobiliarios independientes que desean mejorar sus habilidades y conocimientos en ventas y marketing espe-cíficos para el sector inmobiliario.También está dirigido a agentes independientes que desean especializarse en un

área determinada del sector inmobiliario.Para multiplicar tus ingresos sin duplicar tus horas de trabajo, debes maximizar y escalar tu negocio inmobiliario. Un coach te ayudará a conseguirlo.

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LA fIRmA de HIPoteCAs HACíA IndICAR que IbA A seR un buen Año PARA eL seCtoR de no seR PoR eL CoVId-19Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de febrero, que registró un notable aumento interanual del 16,1%.

CoVId-19: ¿PoR qué eL seCtoR InmobILIARIo Puede seR un nueVo VALoR RefugIo?Si bien la anterior crisis económica fue provocada por una burbuja crediticia e inmobiliaria, “ahora no esta-mos en el mismo contexto pues nos enfrentamos a una situación cuyo desencadenante es una pandemia. Y en este escenario, la estabilidad y la moderación que trae la inversión inmobiliaria a las carteras de ahorro e inversión ganan mucho atractivo.

eL 20% de LA demAndA InmobILIARIA de Lujo en bARCeLonA es InteRnACIonALVuelve a estar permitida la apertura de las agencias inmobiliarias a pie de calle a partir de la publicación del BOE-A-2020-4793, pero la digitalización del sector inmobiliario de lujo ha llegado para quedarse. Si bien BARNES Barcelona ya ha abierto las puertas de sus oficinas del Turó Park, la compañía seguirá ofreciendo sus servicios online de valoración de inmuebles y, además, pone en marcha un servicio de visitas virtuales que permitirá tanto al comprador como al vendedor cerrar operaciones sin tener que desplazarse.

LA RentAbILIdAd deL ALquILeR en esPAñA fue deL 5,78% en eL PRImeR tRImestReLa rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo enero-marzo fue del 5,78%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el primer trimestre fue de 207.870 euros (123m2 a 1.690 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 1.002 euros, el propietario obtuvo un total de 12.024 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 5,78%.

Magazine inmobiliario

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Ahora preocupa

AHORA PREOCUPA

“ABRIL SERÁ MUCHO PEOR, EL SECTOR NECESITARÁ EL APOYO DE LA ADMINISTRACIÓN”. NUEVO INFORME ESTADÍSTICO EN MATERIA DE VIVIENDA OFRECIDO POR EL INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (INE). EL ORGANISMO OFICIAL ARROJA LUZ SOBRE EL MERCADO Y APORTA DATOS NACIONALES SOBRE LA EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS REGISTRADAS DURANTE EL MES DE MARZO.

“EL 70% DEL TEJIDO EMPRESARIAL SE REACTIVARÁ RÁPIDAMENTE EN LA DESESCALADA”. LLUÍS MARSÀ, PRESIDENTE DE LA APCE, HA AVISADO DE QUE “TERRITORIOS COMO CATALUNYA NECESITAN PRODUCIR ALREDEDOR DE 25.000 VIVIENDAS NUEVAS AL AÑO, LO QUE A RAZÓN DE 2,4 PUESTOS DE TRABAJO POR VIVIENDA, LLEVARÍA A LA CREACIÓN DE 60.000 PUESTOS DE TRABAJO”.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA CAE EN ESPAÑA UN 0,97% FRENTE AL AÑO PASADO. SEGÚN EL INFORME MENSUAL DE PRECIOS DE VENTA DE PISOS.COM, EL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN ESPAÑA EN EL MES DE ABRIL DE 2020 FUE DE 1.698 EUROS POR METRO CUADRADO. ESTA CIFRA SUPUSO UNA SUBIDA DEL 0,50% FRENTE AL PASADO MES DE MARZO, CUANDO EL PRECIO POR UNIDAD DE SUPERFICIE FUE DE 1.690 EUROS. EL RECORTE CON RESPECTO A ABRIL DE 2019 FUE DEL -0,97%, YA QUE EL PRECIO MEDIO HACE UN AÑO SE SITUÓ EN LOS 1.715 EUROS POR METRO CUADRADO.