anexo 2. analisis del sector 2. el valor estimado del

ANEXO 2. ANALISIS DEL SECTOR

2. EL VALOR ESTIMADO DEL CONTRATO Y LA JUSTIFICACIÓN DEL

MISMO, INDICANDO LAS VARIABLES UTILIZADAS PARA CALCULAR

EL PRESUPUESTO DE LA CONTRATACIÓN Y LOS RUBROS QUE LO

COMPONEN

2.1 Análisis del sector

2.1.1 Perspectiva Legal Se dará aplicación a las normas generales de contratación administrativa contenidas en la Ley 80 de 1993 y particularmente en la ley 1150 de 2007 que en su artículo 2º define las modalidades de selección para la escogencia de contratista, contando entre ellas en el numeral 2, artículo que establece que la selección abreviada es la modalidad prevista para aquellos casos en que por las características del objeto a contratar, las circunstancias de la contratación o la cuantía o destinación del bien, obra o servicio, puedan adelantarse procesos simplificados para garantizar la eficiencia de la gestión contractual, siendo una de las causales para dicha modalidad de selección la adquisición o suministro de bienes y servicios de características técnicas uniformes y de común utilización con independencia de su diseño o de sus características descriptivas, y comparten patrones de desempeño y calidad definidos de manera objetiva. A renglón seguido señala el mismo artículo que para la adquisición de estos bienes y servicios las entidades deberán, siempre que el reglamento así lo señale, hacer uso de procedimientos de subasta inversa de instrumentos de compra por catálogo derivados de la celebración de acuerdos marcos o de procedimientos de adquisición en bolsa de productos. El artículo 2° de la ley 1150 de 2007, Reglamentado por el Decreto 1082 de 2015, consagra las modalidades de selección que se pueden emplear para realizar la escogencia de un contratista de la administración, preestableciendo para el efecto cinco (5) modalidades principales, como son: La licitación pública, como regla general, y cómo excepciones a esta última, tenemos a la selección abreviada; el concurso de méritos, la contratación directa y mínima cuantía. La determinación de emplear cualquiera de las modalidades en comento, obedece entre otros, a dos

(2) criterios claramente establecidos, el primero relativo al objeto o clase de contrato a celebrar y el segundo regido por el factor cuantía. Así, en primera instancia por la naturaleza del sujeto contratante o clase del servicio o bien a contratar, las leyes contractuales establecen procedimientos contractuales especiales para la selección de los contratistas encargados de ejecutar tales contratos y segundo, propio de aquellos casos donde el legislador no hubiese establecido un procedimiento particular, la cuantía constituye el criterio que por excelencia entra a determinar la modalidad de contratación a desarrollar para lograr la celebración del contrato. Por lo tanto, dando aplicación de los principios de coordinación, oportunidad, eficacia y economía, bajo reglas de transparencia, objetividad, igualdad y demás principios previstos en el artículo 209 de la C. P. y teniendo en cuenta el tipo de contrato a desarrollar, se procederá mediante la modalidad de CONCURSO DE MÉRITOS, de conformidad con el numeral 3 del artículo 2 de la ley 1150 de 2007:

“2o. DE LAS MODALIDADES DE SELECCIÓN. La escogencia del contratista se efectuará con arreglo a las modalidades de selección de licitación pública, selección abreviada, concurso de méritos y contratación directa, con base en las siguientes reglas: (…) 3. Concurso de méritos. Corresponde a Ia modalidad prevista para Ia selección de consultores o proyectos, en Ia que se podrán utilizar sistemas de concurso abierto o de precalificación. En este último caso, Ia conformación de Ia lista de precalificados se hará mediante convocatoria pública, permitiéndose establecer listas limitadas de oferentes mediante resolución motivada, que se entenderá notificada en estrados a los interesados, en Ia audiencia pública de conformación de Ia lista, utilizando para el efecto, entre otros, criterios de experiencia, capacidad intelectual y de organización de los proponentes, según sea el caso. Así las cosas, y teniendo en cuenta que la naturaleza del objeto contractual, se enmarca dentro de los conceptos señalados en el numeral 2º del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, la entidad adelantará el proceso de selección a través de la modalidad de Concurso de Méritos bajo el sistema Abierto, reglamentado en los artículos 2.2.1.2.1.3.1.y siguientes del Decreto 1082 de 2015.

La Constitución Política en su artículo 79 y 80, dispone "Todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano. La ley garantizará la participación de la comunidad en las decisiones que puedan afectarlo. Es deber del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las áreas de especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos fines". "El Estado planificará el manejo y aprovechamiento de los recursos naturales, para garantizar su desarrollo sostenible, su conservación, restauración o sustitución. Además, deberá prevenir y controlar los factores de deterioro ambiental, imponer las sanciones legales y exigir la reparación de los daños causados. En atención a esta problemática, común a muchos municipios y regiones del país y en particular para la protección de los ecosistemas estratégicos que abastecen de agua los acueductos municipales, la Ley 99 de 1993 en su artículo 111, modificado por el artículo 210 de la Ley 1450 de 2011 establece la obligación de las entidades territoriales en coordinación con las Autoridades Ambientales y/o municipios de adquirir las áreas, para lo cual dichas instituciones dedicarán un porcentaje no inferior al 1% de los ingresos corrientes anuales para tal fin. Políticas Nacionales y Departamentales El departamento de Antioquia consciente de la normatividad y de la especial importancia y protección que se les debe dar a las áreas de importancia estratégica que surten de agua los acueductos del Departamento de Antioquia, ha priorizado iniciar el proceso de adquisición de predios para proteger las fuentes hídricas en dichas áreas, mediante un esfuerzo conjunto entre los municipios y/o Autoridades Ambientales y el Departamento. El Decreto 0953 del 17 de mayo de 2013, enuncia: Artículo 7: “Mantenimiento de las áreas de importancia estratégica. Se refiere a aquellas actividades directamente desarrolladas en los predios adquiridos por las entidades territoriales para la conservación y recuperación de los ecosistemas presentes en los mismos”. “Las autoridades ambientales competentes prestaran el apoyo técnico a las entidades territoriales para definir las actividades de mantenimiento que requieren los predios adquiridos, de acuerdo con la especificidad del mismo”. Específicamente, el Decreto 1076 de 2015, en su capítulo 8, artículo 2.2.9.8.2.8 Gastos asociados a la compra de predios y pagos por servicios ambientales,

establece que con los recursos asignados por las entidades territoriales para los fines previstos en el artículo 111 de la Ley 99 de 1993, se podrán atender los gastos directamente asociados al cumplimiento de dichos fines, tales como estudios de títulos, levantamientos topográficos, avalúos comerciales, los gastos notariales y de registro, y para el caso de los predios adquiridos también podrá incluirse la custodia y administración de los mismos”. Regulación legal de los Avalúos El artículo 111 de la Ley 99 de 1993 señala la obligación de los entes territoriales de destinar recursos para la adquisición de predios que surtan de agua los acueductos municipales. Dicho artículo es regulado por el decreto 953 de 2013, que en su artículo 6, establece que el procedimiento para la adquisición de los predios priorizados se realizará por lo dispuesto en la Ley 388 de 1997 o aquellas que la modifiquen, sustituyan o deroguen. Por su parte, en los artículos 58 y 61 de esta disposición, señala el procedimiento a aplicar para la adquisición de inmuebles. El decreto 1420 de 1998 define las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles. A su vez, la Resolución 620 de 2008 Instituto Geográfico Agustín Codazzi, establece los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, señalando los métodos valuatorios de:

Método de comparación o de mercado.

Método de capitalización de rentas o ingresos.

Método de costo de reposición.

Método (técnica) residual.

Clasificación del suelo. La Ley 1673 de 2013 reglamenta la actividad del avaluador, señalando en Literal b) del artículo 3 que los Avalúos Corporativos son aquellos que realizan los gremios o lonjas de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados.

En virtud de que se trata de un proceso reglado y de alta complejidad, la Secretaría

del Medio Ambiente, estima necesario que los avalúos de los predios a adquirir

sean corporativos, por el cuidado de los recursos públicos, el cual se encuentra

respaldo en la Garantía y responsabilidad de las agremiaciones de avaluadores.

2.1.2 COMPONENTE COMERCIAL

2.1.2.1. Análisis de la Demanda: En el mercado, existen diferentes entidades que requieren realizar avalúos para la adquisición de inmuebles para el cumplimiento de sus objetivos misionales:

2.1.2.2. Análisis de la Oferta:

En la plataforma secop II se encuentran registrados los siguientes proveedores:

Entidad N° del proceso Modalidad de selección Objeto Cuantía Link del SECOP

INSTITUTO COLOMBIANO DE

ANTROPOLOGIA E HISTORIAMínima cuantía 033 2019 Mínima cuantía

Prestación de servicios para la realización de avalúos

comerciales en las sedes administrativa y misional de la

Entidad en la ciudad de Bogotá.

2.928.000

https://community.secop.gov.co/P

ublic/Tendering/ContractNoticeMa

nagement/Index?currentLanguage=

es-

CO&Page=login&Country=CO&Skin

Name=CCE

MUNICIPIO DE NEIVA MNSPOMCMCC-134-2019 Mínima cuantía

CONSULTORIA PARA REALIZAR LOS AVALÚOS

SOLICITADOS POR LAS DIFERENTES DEPENDENCIAS

DE LA ADMINSITRACION MUNICIPAL, SOBRE OBRAS

CIVILES Y PREDIOS/INMUEBLES UBICADOS EN EL

MUNICIPIO DE NEIVA

40.000.000




es-


Name=CCE

GOBERNACIÓN DE CALDAS MIC-SED-139-139 Mínima cuantía

PRESTACIÓN DE SERVICIOS PARA REALIZAR AVALÚOS

COMERCIALES A PREDIOS Y BIENES INMUEBLES DE

LOS ESTABLECIMIENTOS; INSTITUCIÓN EDUCATIVA

ESCUELA NORMAL SUPERIOR NUESTRA SEÑORA DE

LA CANDELARIA E INSTITUC

5.979.750




es-


Name=CCE

MUNICIPIO DE SANTIAGO DE

CALI - DEPARTAMENTO

ADMINISTRATIVO DE HACIENDA

MUNICIPAL

4131.010.32.1.020-2019 Concurso de méritos abierto

Desarrollar los Avalúos Comerciales de predios definidos

como puntos muestra determinados por la Subdirección de

Catastro Municipal con el fin de determinar el Cálculo Índice

de Valoración Predial

722.260.000




es-


Name=CCE

CORPORACIÓN AUTÓNOMA

REGIONAL PARA LA DEFENSA

DE LA MESETA DE

BUCARAMANGA

MC-018-2019 Mínima cuantía

CONTRATAR UNA CONSULTORIA PARA LA

REALIZACIÓN A TODO COSTO DE AVALÚOS

COMERCIALES CORPORATIVOS DE TERRENOS EN EL

AREA DE JURISDICCIÓN DE LA CDMB. GR-

CONSULTORIAAVALUOS-01

15.172.500




es-


Name=CCE

EMPRESA DE TRANSPORTE

DEL TERCER MILENIO

TRANSMILENIO S. A.

TMSA-MIN-06-2019 Mínima cuantía

Avalúos comerciales de los bienes muebles e inmuebles y

demás bienes objeto de reversión de los contratos de la

Fase I

48.690.516




es-


Name=CCE

Nombre de la Entidad: Arquitectura y Avalúos SAS Nombre abreviado: Arquitectura y Avalúos SAS Tipo de documento: NIT Número de documento: 900345417

Nombre de la Entidad: CORPORACIÓN AVALÚOS LONJA INMOBILIARIA Nombre abreviado: CORPORACIÓN AVALÚOS Tipo de documento: NIT 900042850

Nombre de la Entidad: INGENIERÍA Y AVALÚOS S.A.S Nombre abreviado: INGENIERÍA Y AVALÚOS S.A.S Tipo de documento: NIT 900411325

Nombre de la Entidad: CORPORACION NACIONAL DE LONJAS DE PROPIEDAD RAIZ Nombre abreviado: CORALONJAS Tipo de documento: NIT 811036833

Nombre de la Entidad: CAMARA DE LA PROPIEDAD RAIZ LONJA INMOBILIARIA Nombre abreviado: CAMARA DE LA PROPIEDAD RAIZ LONJA INMOBILIARIA Tipo de documento: NIT 860016830

Nombre de la Entidad: Asociación Lonja Nacional de Propiedad Raíz y Avaluadores de Colombia Nombre abreviado: ASOLNALPRAC Tipo de documento: NIT 900851218

Nombre de la Entidad: CORPORACIÓN AVALÚOS LONJA INMOBILIARIA Nombre abreviado: CORPORACIÓN AVALÚOS Tipo de documento: NIT: 900042850

Nombre de la Entidad: CORPORACION LONJAINMOBILIARIA DE BOGOTA Nombre abreviado: CORPORACION LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTA Tipo de documento: NIT 830023814

Nombre de la Entidad: CORPORACIÓN LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE MEDELLÍN Y ANTIOQUIA

Nombre abreviado: LA LONJA Tipo de documento: NIT Número de documento: 811016935

Nombre de la Entidad: LA LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ AVALUOS Y DICTAMENES S.A.S Nombre abreviado: LONJA A&D Tipo de documento: NIT 9011852388

Nombre de la Entidad: LONJA AAA INMOBILIARIA S.A.S. Nombre abreviado: LONJA AAA INMOBILIARIA S.A.S. Tipo de documento: NIT Número de documento: 900533015

Nombre de la Entidad: LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CALDAS Nombre abreviado: LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CALDAS Tipo de documento: NIT 800180223

Nombre de la Entidad: Lonja de Propiedad Raíz de Cali y Valle del Cauca Nombre abreviado: Lonja de Propiedad Raíz de Cali y Valle del Cauca Tipo de documento: NIT 890311142

Nombre de la Entidad: LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE NORTE DE SANTANDER Y ARAUCA Nombre abreviado: LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE NORTE DE SANTANDER Y ARAUCA Tipo de documento: NIT 890502096

Nombre de la Entidad: LONJA INTERNACIONAL INMOBILIARIA CAFETERA Nombre abreviado: LONJA INTERCAFE Tipo de documento: NIT 816002827

Nombre de la Entidad: Asociación Lonja de Propiedad Raíz del Oriente Antioqueño Nombre abreviado: Lonja Oriente Tipo de documento: NIT 811001428

Nombre de la Entidad: SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES LONJA SECCIONAL ANTIOQUIA

Nombre abreviado: SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES LONJA SECCIONAL ANTIOQUIA Tipo de documento: NIT 811018237

Para establecer los indicadores financieros y de capacidad organizacional, se verificó en el RUP que se encuentra en la ventana proveedores del SECOP II, de la siguiente manera:

Proponente Liquidez Endeudamiento Cobertura de

intereses

Rentabilidad del

activo

Rentabilidad

del patrimonio

CORPORACIÓN

AVALÚOS LONJA

INMOBILIARIA

18.5 0.04 73.10 0.20 0.20

CORPORACION

NACIONAL DE

LONJAS DE

PROPIEDAD RAIZ

9.9. 0.03 6.83 0.08 0.08

CAMARA DE LA

PROPIEDAD RAIZ

LONJA

INMOBILIARIA

1.93 0.54 4.58 0.16 0.007

CORPORACIÓN

AVALÚOS LONJA

INMOBILIARIA

18.85 0.04 73.10 0.20 0.20

CORPORACION

LONJAINMOBILIARIA

DE BOGOTA

3.14 0.30 9.98 0.22 0.15

CORPORACIÓN

LONJA DE

PROPIEDAD RAÍZ DE

MEDELLÍN Y

ANTIOQUIA

2.25 0.17 897.32 0.05 0.04

2.1.2.3. Análisis del Mercado:

En este componente se realizarán los avalúos comerciales de los predios de importancia estratégica para la protección de fuentes abastecedoras de acueductos a adquirir a través de cofinanciación por la Secretaría del Medio Ambiente con los municipios del Departamento y/o las Autoridades Ambientales del mismo. El valor del presupuesto y de los avalúos se estableció con base a la Resolución 1190 del 26 de septiembre de 2019, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Por la cual se establecen los criterios para determinar el precio que se debe cancelar por el servicio de avalúos comerciales. Para determinar el presupuesto de los avalúos o del presente estudio previo, se tomó los rangos de los avalúos realizados para los predios adquiridos entre 2016 y 2019, clasificándose en tres (3) rangos de acuerdo al valor resultante del avalúo comercial. Luego se procedió a calcular el promedio de cada rango, el cual se incorporó a la fórmula establecida por el IGAC en la Resolución 1190 del 26 de septiembre de 2019, resultando el valor por avalúo de cada rango establecido, el cual se procedió a multiplicar por la cantidad equivalente de avalúos a realizar durante el presente año, el cual se estimó en 25 avalúos, de acuerdo a las metas que tiene la Secretaria del Medio Ambiente de la gobernación de Antioquia para el año 2020. Posteriormente, se introdujo las cotizaciones solicitadas, donde se estableció el análisis de mercado y se calculó el valor del contrato para la proyección de 25 avalúos. En la tabla No. 1, se presenta el análisis de mercado realizado para el cálculo de los avalúos.

Tabla No.1. Análisis de mercado avalúos.

En la Tabla No. 2, se presenta un resumen de la resolución 1190 del 26 de septiembre de 2019, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y la fórmula de cálculo para los avalúos, la cual se usó para realizar el análisis de mercado, de donde se obtuvo el presupuesto del contrato. Tabla No. 2. Resumen resolución 1190 de 2019 y la fórmula de cálculo para los

avalúos

RESOLUCIÓN 1190 DEL 26 DE SEPTIEMBRE DE 2019

“Por la cual establecen los criterios para determinar el precio que se debe cancelar por el servicio de avalúos comerciales”.

ART. 2º - Criterios. Los criterios a que se refiere la presente resolución se establecerán a partir del avalúo comercial del predio obtenido por el instituto. La liquidación del precio a cancelar por el servicio de avalúos comerciales de predios en el sector urbano o rural, elaborados por el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” será el que resulte de la suma de los siguientes criterios: * Precio base. * Incremento del precio base en consideración al predio, sea este urbano o rural. * Gastos de administración, y * Cuando se requiera, gastos por servicios de profesionales especializados.

ART. 3º - Precio base. Para la liquidación del precio base se partirá en todos los casos de uno punto cinco (1.5) salarios mínimos legales mensuales vigentes, el cual se incrementará adicionando el resultado de multiplicar el precio comercial resultado del avalúo comercial por el factor multiplicador definido en el artículo 4º de la presente resolución. El precio base no podrá superar en ningún caso 800 salarios mínimos legal vigente SMMLV.

50.00.000 - 604.000.000 24 66,66% $ 304.886.746 $ 3.081.423 17 $ 52.384.191

605.000.000 -

2043.000.0009 25,00% $ 1.164.562.832 $ 3.478.640 6 $ 20.871.840

2044.000.000 -

4500.000.0003 8,33% $ 3.326.246.583 $ 4.477.456 2 $ 8.954.912

Total 36 100,0% $ 1.598.565.387 $ 3.679.173 25 25 82.210.943 82.210.943 59.500.000 104.125.000 81.945.314

4.165.000

VALOR

TOTAL

- (Iva incluido)

Febrero/2020

Equivalencia

en (%)

Cantidad

ponderada

de Avalúos

año 2020

Valor

proyectado

en ($) con

Formula

IGAC

La Lonja

Propiedad Raíz

de Medellín y

Antioquia

DESCRIPCIÓN/

EMPRESA

ASOLONJAS

COTIZACIÓN

1

- (Iva incluido)

2.380.000

DESCRIPCIÓN/

EMPRESA

COTIZACIÓN

2

- (Iva incluido)

Cant.

Predios

2016 -2019

Valor

Promedio

del rango

en ($)

Valor

promedio

por avalúo

con la Formula

del IGAC

(Res. 1190

de 2019)

Cantidad de

predios

proyectado

para ávalúo

en el Año

2020

3.288.438 3.277.813

Promedio

Formula

IGAC

25

Rango ($)

ART. 4º - Factor multiplicador. En todos los casos el factor multiplicador será del 0.0003 equivalente al 0,03% del monto del avalúo.

ART. 5º - Incrementos en razón de la ubicación del predio. Si el predio es urbano o rural y, solo en los casos que estos se ubiquen fuera de la ciudad sede de la territorial donde se radicó la solicitud, se incrementará el precio base por el servicio de avalúo, así: - Predios ubicados en zonas urbanas. El precio base liquidado según el Artículo 3º de la presente resolución se incrementará en un 25%. - Predios ubicados en zonas rurales. El precio base liquidado según el Artículo 3º de la presente resolución se incrementará en un 45%.

ART. 6º - Gastos de administración. Los gastos de administración corresponderán al 25% del precio base. El precio base será finalmente el resultante de aplicar los criterios y variables establecidas en los artículos 4º y 5º de la presente resolución.

ART. 7º - Servicios de profesionales especializados. Cuando el predio sobre el cual se va a efectuar el avalúo sea de aquellos de características especiales para su valoración, se podrán contratar profesionales especializados para tal fin. PAR.—Los honorarios de estos profesionales se determinarán conforme la resolución por medio de la cual se adopta la escala general de honorarios para los contratos de prestación de servicios del instituto, los cuales se adicionarán al precio del servicio de avalúo comercial efectuado. (Resolución 1178 de 2019 - IGAC)

FORMULA CÁLCULO SERVICIO DE AVALÚO COMERCIAL

SALARIO MINMO MENSUAL VIGENCIA 2020 $ 877.803

VALOR AVALÚO DEL INMUEBLE $ X

MUNICIPIO X

Notas Avalúos:

o En los casos que la Secretaría del Medio Ambiente disponga del transporte, sólo se pagará el 25% de lo dispuesto en el artículo 5.

o Para la zona la zona rural del Valle de Aburra se asumirá sólo el 15% de lo dispuesto en el Articulo

o Todos los avalúos a realizarse en el presente contrato serán avalúos comerciales, ninguno requiere de honorarios para los servicios de profesionales especializados, dado que son predios que abastecen acueductos municipales con características similares, por lo cual se deberá contratar una entidad con experiencia en avalúos de predios ubicados en las zonas rurales del departamento de Antioquia.

o Los valores finales a pagar por cada avalúo comercial incluyen IVA.

o Valor IVA del 19% valor aprobado por el Estado y Ministerio de Hacienda de Colombia, En la Reforma Tributaria para el año 2018.

_________________________________ LUIS GONZALO LINDARTE MOLINARES

ROL TECNICO SECRETARÍA DEL MEDIO AMBIENTE

anexo 2. analisis del sector 2. el valor estimado del

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