proyecto de tesis master oficial en gestión y valoración ... · evaluaciÓn del impacto de las...

EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE

VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.

Estudiante: Esteban Skarmeta C.Arquitecto UC

eskarmet@gmail.comTutor: Dr. Carlos Marmolejo D.

Proyecto de Tesis Master Oficial en GestiProyecto de Tesis Master Oficial en Gestióón y Valoracin y Valoracióón Urbanan Urbana

Barcelona, Octubre 2008

2

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Metodología• Índice propuesto• Cronograma• Bibliografía preliminar

ÍÍndicendice

3

• Antecedentes Generales

ÍÍndicendice• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

4

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales

La actual construcción de nuevos condominios estaría expresando un nuevo patrón de segregación en la ciudad y modificando la escala de distribución espacial de los grupos sociales medios y medios altos en la ciudad. Por lo tanto, comunas asociadas históricamente a grupos socioeconómicos medios bajos y bajos, han sido intervenidos por grupos de mayor nivel socioeconómico, acercándose físicamente a ellos, pero manteniendo las mismas características segregativas que las Gated Communities (Corvalán, Cáceres y Sabatini, 2004).

• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

5

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

6

Antecedentes GeneralesAntecedentes GeneralesCondominios Periféricos y la expansión de la ciudad

Condominios en altura y las modificaciones internas de la ciudad

• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

7

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales

Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria

Artículo 1º.- La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos.

Artículo 2º.- 3.- Bienes de dominio común: b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal.

• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

8

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

9

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

10

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

11

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

12

Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa

13

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación

ÍÍndicendice

14

Objetivo GeneralObjetivo General

Evaluar los efectos que ha producido la generación de condominios en la estructura de valores de las propiedades de su entorno próximo en la comuna de Ñuñoa, entendiéndose éstos como un reflejo de las ventajas que provocan en cuanto a su capacidad de generar y mejorar servicios e infraestructura, y aumentar las expectativas urbanísticas de los vecinos.

15

Ejemplo Condominios PerifEjemplo Condominios Perifééricosricos

•Periferia Monofuncional

•Construcción de Condominios

•Aumento interés inmobiliario

•Mejoras infraestructura y equipamientos

•Aumento expectativas urbanística

•Situación actual

16

Ejemplo Condominios en zona consolidadaEjemplo Condominios en zona consolidada

•Barrio baja densidad

•Cambio plan regulador

•Aumento interés inmobiliario

•Mejoras infraestructura y equipamientos

•Aumento expectativas urbanística

•Situación actual

17

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis

ÍÍndicendice

18

HipHipóótesistesis

La construcción de condominios en un área urbana consolidada tiene impactos positivos sobre su entorno que repercuten la valorización de las viviendas existentes, y a través de su estudio se complementaría investigaciones que se han realizado sobre los condominios en laciudad de Santiago que se limitan sólo a las repercusiones sociales que éstos producen.

19

Objetivos EspecObjetivos Especííficosficos

• Definir Condominios en el contexto de Santiago de Chile.

• Profundizar el Estado del Arte.

• Definir una tipificación de condominios en la comuna de Ñuñoa

• Recolección y construcción de una base de datos geo-referenciada.

• Distinción de variables a considerar.

• Construcción de un modelo de precios hedónicos.

• Evaluar el impacto de los condominios en el valor del entorno.

20

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte

ÍÍndicendice

21

Estado del ArteEstado del Arte

•DING, C., SIMONS, R., BAKU, E., “The Effect of ResidentialInvestment on Nearby Property Values: Evidence from Cleveland, Ohio” , Journal of real Estate Research, Vol. 19, N°1/2-2000

•SIMONS, Robert A., Quercia, Roberto G., and Ivan Maric. "TheValue Impact of New Residential Construction andNeighbourhoods Disinvestment on Residential Sales Price." Journal of Real Estate Research 15, no. 1/2 (January 1998): 147. Business Source Elite, EBSCOhost (accessed July 16, 2008).

22

Estado del ArteEstado del Arte

23

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Base de datos

ÍÍndicendice

24

BASE DE DATOSBASE DE DATOS

25

Base de datosBase de datos

26

Base de datosBase de datos

•Base Georeferenciada de oferta de edificios de deptos. En Ñuñoa (2001-2008).

•Transacciones Ñuñoa (2000-2004) Conservador de Bienes Raíces de Santiago

•Permisos de edificación Municipalidad de Ñuñoa (2001-2008)

•Permisos de modificación de proyecto Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)

•Permisos “Ley del Mono” Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)

•Permisos de Ampliación Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)

•Permisos de Recepción Final Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)

•Permisos de Cambio de Destino Final Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)

27

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Base de datos• Metodología

ÍÍndicendice

28

MetodologMetodologííaa

BASE DE DATOS

REVISION DEL ESTADO DEL ARTEPrecios Hedónicos, Distancia al Centro,

Externalidades, Plusvalías

CONSTRUCCIÓN DE INDICADORESGEOREFERENCIACIÓN

CORRELACION DE VARIABLES

CONSTRUCCIÓN DEL MODELO

RESULTADOS Y DISCUSIÓNES

CONCLUSIONES

29

LLíínea de Investigacinea de InvestigacióónnTesis doctoral.Tesis Master Oficial

EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE

Impacto en la estructura de valores

Evaluación de Plan Regulador

EVALUACION DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS EN EL AREA METROPOLITANA DE SANTIAGO DE CHILE

Inve

stig

acio

nes P

revi

as

Análisis de Externalidades en Servicios e Infraestructura

MetodologMetodologííaa

30

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Base de datos• Metodología• Índice propuesto

ÍÍndicendice

31

ÍÍndice Propuestondice Propuesto

Índice Temático Propuesto Capitulo 1. Antecedentes Generales:

1.1. Introducción 1.2. Planteamiento de la Investigación 1.3. Justificación

Capitulo 2. La Ciudad de Santiago de Chile y los Condominios Capitulo 3. El caso especifico a analizar: La Comuna de Ñuñoa

3.1. Descripción General 3.2. Bases de Datos 3.3. Consideraciones Teóricas y Especificación del modelo 3.4. Bases de Datos y Variables 3.5. Resultados Empíricos

Capitulo 4. Discusión Capitulo 5. Conclusiones y futuras investigaciones Capitulo 6. Bibliografía

32

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Metodología• Índice propuesto• Cronograma

ÍÍndicendice

33

CronogramaCronograma

nov

2008

dic

2008

ene

2008

feb

2008

TESIS FINALMARCO TEORICO DESCRIPCIÓN DEL PROCESO

MODELO

B.B.D.D.

EEAA

34

• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Metodología• Índice propuesto• Cronograma• Bibliografía Preliminar

ÍÍndicendice

35

BibliografBibliografíía Propuestaa Propuesta

•CORVALAN, Francisca. Gonzalo CÁCERES y Francisco SABATINI (eds). Barrios cerrados en Santiago de Chile: entre la exclusión y la integración residencial. Santiago: Lincoln Institute of Land Policy/Instituto de Geografía, P. Universidad Católica de Chile (2004). EURE (Santiago), dic. 2004, vol.30, no.91, p.114-117. ISSN 0250-7161.

•DE MATTOS, C. Santiago de Chile, globalización y expansión metropolitana: lo que existía sigue existiendo. Revista Eure, 1999, V. XXV, N° 76, p. 29-56.

•SEREX, Análisis y Diagnostico Plan Regional de Desarrollo Urbano Región Metropolitana Dirección de Servicios Externos y Extensión, Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbano, Pontificia Universidad Católica de Chile, Informe Rev. Cuarta Etapa. Nov. 2005

•O`SULLIVAN, A. (2003). Urban Economics (5ºEdición). Boston: McGraw-Hill/Irwin.

•GREEN, Margarita y SOLER, Fernando.”Santiago: De un proceso acelerado de crecimiento a uno de transformaciones”, Santiago en la globalización: ¿Una nueva ciudad? Ed. Carlos De Mattos, Eds. Sur/Eure Libros. Santiago, 2004.

•ROCA, Josep (1988). La estructura de valores urbanos: un análisis teórico-empírico. Madrid, España. Instituto de Estudios de Administración Local.

•REFUGIO, José. “Espacio Privatizado., El valor de privatizar el espacio publico en zona urbana”.Ref: DL/ISBN: B.48079-2007/978-84-690+-8329-1 Enlace: http://www.tesisenxarxa.net/TDX-0719107-104146/

•BORSDORF, A.; HIDALGO, R. Los Mega-diseños residenciales vallados en las periferias de las metrópolis latinoamericanas y el advenimiento de un nuevo concepto de ciudad. Alcances en base al caso de Santiago de Chile. Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2005, Vol. IX, núm. 194 (03). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-03.htm> [ISSN: 1138-9788]

•LE GOIX R. (2005). The impact of gated communities on property values: evidences of changes in real estate markets(Los Angeles, 1980-2000). International Symposium TCE : Territory, Control and Enclosure, 28 Feb- 3 March 2005, Pretoria, Rep. of South Africa, 20 p.

•BIBLE, D. S. & HSIEH, C., 2001, "Gated Communities and Residential Property Values", Appraisal Journal, 69, 2: 140.

36

BibliografBibliografíía Propuestaa Propuesta

•MINVU, LEY Nº 19.537 Sobre Copropiedad Inmobiliaria actualizada a Febrero 2007, y resumen modificaciones rectificada a Septiembre 2007. http://www.minvu.cl/opensite_20061113165630.aspx

•HIDALGO, Rodrigo, BORSDORF, Axel, ZUNINO, Hugo, ÁLVAREZ, Lily. Tipologías de expansión metropolitana en Santiago de Chile: precariópolis estatal y privatópolis inmobiliaria. Diez años de cambios en el Mundo, en la Geografía y en las Ciencias Sociales, 1999-2008. Actas del X Coloquio Internacional de Geocrítica, Universidad de Barcelona, 26-30 de mayo de 2008.

•HIDALGO, Rodrigo; ZUNINO, Hugo; ALVAREZ, Lily. El emplazamiento periférico de la vivienda social en el área metropolitana de Santiago de Chile: consecuencias socio espaciales y sugerencias para modificar los criterios actuales de localización. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2007, vol. XI, núm. 245 (27). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-24527.htm> [ISSN: 1138-9788]

•HIDALGO, R., SALAZAR, A., ÁLVAREZ, L. Los condominios y urbanizaciones cerradas como nuevo modelo de construcción del espacio residencial en Santiago de Chile (1992-2000). Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2003, vol. VII, núm. 146(123). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(123).htm> [ISSN: 1138-9788]

•AGUIRRE, Carlos y LEON, Daniela. Análisis descriptivo de la evolución de la comuna de Ñuñoa 2001 a 2006. Revista Urbano 16 Pág. 60-72. Concepción, Chile, Nov.2007

•SIMONS, Robert A., Quercia, Roberto G., and Ivan Maric. "The Value Impact of New Residential Construction andNeighbourhoods Disinvestment on Residential Sales Price." Journal of Real Estate Research 15, no. 1/2 (January 1998): 147. Business Source Elite, EBSCOhost (accessed July 16, 2008).

•SEGAL, D., Urban Economics, Homewood, IL: Richard D. Irwin, Inc., 1977.

•CAN, A., Measurement of Neighbourhoods Dynamics in Urban House Prices, Economic Geography, 1990, 66, 254–72.

•DING, C., SIMONS, R., BAKU, E., “The Effect of Residential Investment on Nearby Property Values: Evidence fromCleveland, Ohio” , Journal of real Estate Research, Vol. 19, N°1/2-2000