afip - coti - rg 2371 [modo de compatibilidad] · 2011. 5. 25. · negociaciÓn, oferta y...

NEGOCIACIÓN, OFERTA Y TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES

Expositor: Dr. Marcelo D. Rodríguez

Buenos Aires, Mayo de 2011

Resolución General (AFIP) 2371

Resolución General (AFIP) 3101

www.mrconsultores.com.ar

Jornadas de Capacitación y Actualización Tributaria

MR Consultores


SUJETOS OBLIGADOS

Los sujetos del Art. 5º de la Ley 11.683 (t.o.1998) �� Responsables por deuda propia

Los representantes legales de sujetosresidentes en el exterior.

Los responsables del Art. 6º de la Ley 11.683�� Responsables del cumplimiento de ladeuda ajena

En oportunidad de proceder a la negociación, oferta o transferencia atítulo oneroso de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles aconstruir cualquiera sea su forma de instrumentación, ubicados en el país.

RÉGIMEN DE INFORMACIÓN


SUJETOS EXCEPTUADOS

Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la CABA.

Las misiones diplomáticas permanentesacreditadas ante el Estado Nacional,diplomáticos, agentes consulares y demásrepresentantes oficiales de paísesextranjeros.

Las instituciones religiosas comprendidas enel inciso e) del Artí. 20 Ley de Impuesto a lasGanancias (t.o.1997 ).

RÉGIMEN DE INFORMACIÓN


Los sujetos obligados‘titular o condóminode bienesinmuebles’

CÓDIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

El precio consignado encualquiera de los actosaludidos, base imponibledel impuesto inmobiliario,tributos similares o valorfiscal vigente, resultenIGUALES o SUPERIORES a

$ 600.000

Deberán obtenerel (COTI)

Previo a la ocurrencia, de alguno de los sigs. actos, el primero que

suceda:

•Negociación,•Oferta o•Transferenciade un bien inmueble o dederechos sobre bienesinmuebles a construir,cualquiera sea su formade instrumentación

Siempre que

CASOS ESPECIALES - Obligación de obtener el (COTI) -

1- Parte indivisa de un bien inmueble

La obligación de obtener el (COTI) se configurará cuando el precioconsignado en cualquiera de los actos o los valores proporcionalescorrespondientes a: la base imponible fijada en el impuesto inmobiliario otributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión delmismo o el valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten�

IGUAL o SUPERIOR a $ 600.000.


2- Conjunto de inmuebles

En los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles

que se realicen en conjunto, la obligación de obtener el (COTI) queda configurada cuando el precio consignado o la base imponible del impuesto inmobiliario o tributos similares y/o del imp. de sellos que graven su transmisión o el valor fiscal vigente del bien inmueble, considerado en

su conjunto, resulte � IGUAL o SUPERIOR a $ 600.000.

CASOS ESPECIALES - Obligación de obtener el COTI -

3- Operaciones de ‘leasing’ inmobiliario

El valor de oferta, negociación o transferencia a considerar, a los efectosde obtener el (COTI), resultará de la sumatoria de los cánonescorrespondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para elejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el (COTI) almomento de efectuarse la transferencia.

NO DEBERÁN SOLICITAR EL (COTI) CUANDO:

•Los actos pertenezcan a miembros de las misiones diplomáticas yconsulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y/o a susfamiliares.• Los propietarios sean miembros de las representaciones, agentes y, ensu caso, los familiares de los mismos que actúen en organismosinternacionales de los que la Nación sea parte.•Las operaciones de expropiación realizadas a favor de los EstadosNacional, Provinciales o Municipales y la CABA.•Las ventas judiciales.

a) A través de Internet

PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL (COTI)

Ingresar con Clave Fiscal al Servicio‘Transferencia de inmuebles’opción ‘Código de oferta detransferencia de inmuebles’ (COTI)

1

TITULARES DE INMUEBLES

POR SÍ MISMO

b) Vía telefónica Centro de Información Telefónica (0800-999-2347)

IMPORTANTE:

Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior, sólo podránsolicitar el (COTI) a través de Internet.

ÚNICAMENTE en caso de inoperatividad del

sistema

PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL (COTI)

2 POR INMOBILIARIA

Intervenga una ‘inmobiliaria’, el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’podrá autorizarlo para la obtención del (COTI) en su representación,debiendo documentar por escrito dicha autorización.

La tramitación del (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para:

•El ‘titular o condómino de bienes inmuebles’: la excepción de darcumplimiento a la obligación de solicitar el (COTI), constituyendo elejemplar impreso del (COTI) entregado por la ‘inmobiliaria’,comprobante justificativo de tal situación.

•La ‘inmobiliaria’: la confirmación de su participación en el acto denegociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho (COTI).

Cuando


"Registro de operacionesinmobiliarias“

INMOBILIARIAS - Obligaciones

PARA

•Confirmar su participación .•Rechazar su designación comointermediario.•Ingresar los datos solicitadosen caso de estar autorizadospara obtener el (COTI).•Informar cuando un ‘titular ocondómino’ no ha solicitado el(COTI).

"Registro de operacionesinmobiliarias", opción"Régimen informativo“

PARA•Informar la participación deotras inmobiliarias ��

“inmobiliarias asociadas”

"Registro de operacionesinmobiliarias“, opción“Confirmación detransferencia"

INGRESAR AL SERVICIO de la web (www.afip.gov.ar):

•Confirmar la transferencia y elmonto de la operación

PARA


INMOBILIARIAS - Obligaciones

PARA •Comunicar la cancelación de suparticipación.

"Registro de operacionesinmobiliarias", opción“Desistimiento de Venta“

INGRESAR AL SERVICIO de la web (www.afip.gov.ar):

CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA

1- Confirmación de participación de la inmobiliaria

La confirmación debe ser con carácter previo a la negociación, oferta otransferencia, debiendo consignar la identificación del (COTI) proporcionadapor el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los siguientesdatos:

•Superficie total en m2 o hectáreas del bien inmueble. De corresponder, seindividualizará la sup. del terreno, sup. cubierta y sup. semicubierta.•Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.•Base imponible de los imp. inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscalvigente, según corresponda.• Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o n° departida inmobiliaria.


2- Rechazo de designación como intermediario

Deberán consignar la identificación del (COTI) proporcionada por el"Titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridoscontados a partir de la fecha de obtención del (COTI).


3- Ingreso de datos en caso de estar autorizados para obtener el (COTI)

Deberán ingresar los datos que se detallan a continuación, además de loscorrespondientes a los mencionados para la ‘Confirmación de participación’,quedando aceptada su intervención.

•Ubicación del bien inmueble.•Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia,indicando el tipo de moneda.•Identificación de los condóminos, indicando el número de la C.U.I.T., C.U.I.L.y/o C.D.I. y el % de titularidad atribuible a cada uno de ellos.Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el% a negociar, ofertar o transferir.


4- Información sobre ‘titular o condómino’ que no ha solicitado el (COTI)

Deberán informar, cuando el ‘titular o condómino’ no hubiera solicitado el(COTI), tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones inmobiliarias",con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos,suministrando, de corresponder, los siguientes datos:



4- Continuación…

•Los previstos en el Anexo III de la RG.2371/07,

•la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos

sobre bienes inmuebles a construir,•la fecha y número del documento o comprobante que respalde laautorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato,comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otro comprobante que cumpla lamisma finalidad, y•la identificación del sujeto que realiza la autorización.

El suministro de esta información por parte de la "inmobiliaria" no constituyeuna solicitud del (COTI), en consecuencia, no releva a los titulares o

condóminos de la obligación de tramitarlo.



5- Confirmación de transferencia y monto de la operación

Deberán informar el Compromiso de Transferencia de bienes inmuebles o dederechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de laoperación concertada, consignando la identificación del (COTI), dentro delos 5 días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las sig.situaciones:

•Firma o cesión del boleto de compra venta,•Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva ocualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar laescritura traslativa de dominio.•Celebración del acto de firma de la escritura,•Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la"inmobiliaria titular o asociada",•Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso detransferencia.



6- Información de ‘inmobiliarias asociadas’

La información deberá suministrarla la "inmobiliaria titular" con carácter previoa la participación que en dichos actos tuvieran las "inmobiliarias asociadas".

Las "inmobiliarias asociadas" podrán rechazar su participación dentro de los 10días corridos contados desde la asignación efectuada por parte de la"inmobiliaria titular". Vencido el plazo se considerará confirmada esa

participación.

7- Cancelación de participación

Las "inmobiliarias" en carácter de "titulares o asociadas", que se desvinculen dela operación durante la vigencia del (COTI), deberán comunicar lacancelación de su participación respecto de actos que hayan sidopreviamente confirmados, dentro de los 5 días corridos contados a partir de su

desvinculación.

Vence a los 24 meses

Vencido el plazo

Por ÚNICA VEZ

El "titular ocondómino de bienesinmuebles" deberásolicitar un nuevo(COTI).

El sistema da la baja automática del

(COTI)

Plazo adicional por 12 meses

VIGENCIA DEL (COTI)

Contados a partir de la fecha de otorgamiento.

ÚNICAMENTE en el (COTI) de derechos

sobre bienes inmuebles a construir


DESISTIMIENTO DEL (COTI)

Desista de realizar los actos

Deberá informar tal situación a través del servicio “Transferencia

de inmuebles”

El sistema informará el desistimiento a las

"inmobiliarias titulares o asociadas“.

Cuando el ‘titular o condómino de bienes

inmuebles’

En cualquier momento durante la vigencia del

(COTI)


MODIFICACIÓN DE DATOS

Podrán modificarEl precio de lanegociación, oferta otransferencia.

‘Inmobiliarias titulares’

Durante la vigencia del (COTI) y antes de la confirmación de transferencia

Podrán modificar

•El precio de laoperación.•La C.U.I.T. de lasinmobiliariasintervinientes.•La cancelación departicipación de las‘inmobiliarias titulares’,durante la vigencia del(COTI) �� el sistemainformará a las‘inmobiliarias titulares yasociadas’, la ocurrenciadel evento.

‘Titulares o condóminos’



Los ‘escribanos’

DeberánVerificar la autenticidad(1)

y vigencia del (COTI)

Previo a la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a

$600.000

"Transferencia deinmuebles-InformeEscribanos", opción"Escrituras traslativasde dominio"

ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS HABILITADOS - Obligaciones

Ingresar al Servicio

(1) Verificar exactitud de los datos de identificación del inmueble, su ubicación, así como la identidad de los titulares.

�Verificar, consignar y/o modificar, la identificación de los condóminos ysu % de titularidad, superficie, año de construcción, VF y nomenclaturacatastral (incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III).

�Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido ynombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el %atribuible de la titularidad del bien inmueble.

�Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha decelebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y N° de laescritura y el monto de la transferencia, o la cancelación de la operación.

�Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto decompraventa o documento equivalente, cuando el monto de latransferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferioren un % igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación uoferta informado en la tramitación del (COTI).

�Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anterioresy en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue unaescritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto decompraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad yque resulten alcanzados por las obligación de tramitar el (COTI).

OTRAS OBLIGACIONES:


Cuando la identificación yubicación del inmuebleresulten INEXACTOS

Los escribanos deben dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de los sig. datos:

El "titular o condómino" deben solicitar un nuevo (COTI)

La identificación del (COTI) o su inexistencia.

La "constancia de valuación" y los certificados de retención y de no retención, de corresponder.


Rechazo del (COTI)

Los escribanos deberán emitir el ‘Certificado de Bienes Inmuebles’ –emitido por elsistema informático luego de la carga de datos- en la cantidad necesaria deejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copiaintervenida del mismo �� en estas condiciones los escribanos quedarán eximidos depresentar el CITI ESCRIBANOS (RG 781/00)


1 Solicitar el (COTI)

El titular o condómino podrá optar por solicitarlo él mismo, o bien,autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar elcitado trámite en su representación.

PROCEDIMIENTO - Resumen

2 El ‘titular o condómino’ informa la/las inmobiliaria/s que interviene/n enla operación.IMPORTANTE: Durante la vigencia del (COTI) quedará habilitada laopción para informar, en cualquier momento, la participación de otrasinmobiliarias.

3 La ‘inmobiliaria’ interviniente ingresa en el servicio “Registro deoperaciones inmobiliarias”, opción “Régimen Informativo”Deberá ingresar dentro de los 30 días corridos desde la carga de datos, aefectos de:•Confirmar su participación.•Rechazar su designación.•Tramitar el (COTI) en caso de ser autorizado por el titularEl sistema informará al titular, la aceptación o rechazo de la inmobiliaria o elvencimiento del plazo para que la inmobiliaria confirme o rechace sudesignación (30 días).

Estos pasos no son necesarios cuando el titular hubiera autorizado a una inmobiliaria parala tramitación del COTI.

4 La ‘inmobiliaria’ rechaza su designación o se venció el plazo

El titular o condómino deberá ingresar dentro de los 30 días corridos deacaecidas estas circunstancias al servicio “Transferencia de inmuebles”a fin de:•Modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en laoperación.•Informar que no participará una inmobiliaria.


5 La ‘inmobiliaria titular’ informa la participación de ‘inmobiliariasasociadas’ en el servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”

Dentro de los 10 días corridos, vencido este plazo se consideraráconfirmada esa participación.

6 Las ‘inmobiliarias asociada’ rechazan su designación en el servicio“Registro de operaciones inmobiliarias”


7 La ‘inmobiliaria’ informa que el ‘titular o condómino’ NO solicitó el (COTI) en el servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”

Información a ingresar:

•La falta de tramitación del COTI•Los datos previstos en el Anexo III, la identificación del titular ocondóminos, y la fecha y N° del documento o comprobante deautorización u orden de venta, contrato de intermediación,mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otradenominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación delsujeto que realiza la autorización.

IMPORTANTE: El suministro de esta información no constituye lasolicitud del (COTI), por lo cual no exime a los titulares o condóminosde dicha tramitación.




Dentro de los 5 días corridos desde la ocurrencia de la primera de lassig. situaciones:

•Firma o cesión del boleto de compra venta,•Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva ocualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar laescritura traslativa de dominio,•Celebración del acto de firma de la escritura,•Percepción de la retribución, comisión u honorarios por parte de lainmobiliaria titular o asociada,•Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo ocompromiso de transferencia.

8 La ‘inmobiliaria titular o asociada’ informa la “Confirmación detransferencia” en el servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”

Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio cuyo montosea igual o superior a $600.000

9 Los ‘escribanos’ verifican la autenticidad y vegencia del (COTI) en elservicio “Transferencia de Inmuebles – Informe Escribanos”, opción“Escritura traslativa de dominio”



•Verificar o consignar la identidad de los condóminos y su % detitularidad, superficie total del inmueble, año de construcción,valuación fiscal y nomenclatura catastral.•Informar la identificación de los adquirentes y % de titularidad.• Informar, dentro de los 15 días corridos contados desde la fechade celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y N°de la escritura y el monto de la transferencia.•Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto decompraventa o documento equivalente, cuando el monto de latransferencia consignado en la escritura traslativa de dominioresulte inferior en un % igual o mayor al 30%, respecto del últimovalor de negociación u oferta informado en la tramitación del(COTI).• Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentesanteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuandose otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionariode un boleto de compraventa o cualquier otro contrato quecumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por lasobligación de tramitar el (COTI).

10 Los escribanos deben:



11 Los escribanos dejan constancia, en el protocolo y en el texto de larespectiva escritura matriz, de la identificación del (COTI) o suinexistencia y, de corresponder, la “constancia de valuación” y loscertificados de retención y de no retención.


Anexo III – DATOS A INFORMAR PARA OBTENER EL (COTI)

a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma deinstrumentación a negociar, ofertar o transferir conforme a la siguiente tabla:01 - Casa02 - Departamento03 - Departamento con cochera04 - Cochera05 - Local06 - Lote de terreno07 - Country, quintas, etc.08 - Mejoras construcción09 - Rurales con vivienda10 - Rurales sin vivienda99 - Otros inmuebles

b) Ubicación del bien inmueble. A tal fin se consignarán los s iguientes datos:

• zona: urbana —incluye suburbana—, rural —incluye subrural— u otra,• ubicación: calle/ruta/camino, número/km., sector/torre/piso, departamento/oficina/local, manzana/ barrio, códigopostal, localidad, provincia,• indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.• cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o tra nsferencia, indicando el tipo de moneda.

d) Identificación de los condóminos, indicando el/los núme ro/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de ti tularidadatribuible a cada uno de ellos.Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.

e) Consignar la C.U.I.T. de la/las inmobiliarias intervinientes en la operación.

f) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder , seindividualizará la superficie del terreno, superficie cub ierta y superficie semicubierta.

g) Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.

h) Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributossimilares o el valor fiscal vigente, según corresponda.

MUCHAS GRACIAS!


Departamento de capacitación

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