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y, concretamente, desde un balcón o balcón ven­ tana que haya transgredido efectivamente la prohibición consagrada en el art. 616 del Código Civil y normas complementarias, es que se gene­ rará ante la pasividad tolerante del "visto'' un proceso de prescripción adquisitiva que, en defi­ nitiva -si concluye en tiempo y forma- hará adquirir (por ese modo) al lindero tal derecho real que ingresará en su patrimonio a falta de título y modo hábil convencionalmente pactados o legalmente preceptuados, proceso que podrá ob­ viamente ser interrumpido por losmodos idóneos de interrupción consignados en el ordenamiento jurídico patrio.

V.- No puede el informante concordar con la consultante en lo que concierne a que sus pre­ tendidos derechos adquiridos beneficien el interés público porque protegen la zona, dado que no existe ni identificación ni prueba de los actos que obrarían de soporte sustantivo a esos pretendi­ dos cuan inexplicados derechos adquiridos. Y menos aún cuando sobre la oposicón "interés público-interés privado" existentantas divergen­ cias que han incluso llevado a colocar tal oposición dentro de la categoría técnica de falsa. Sobre el

tema será un proceso jurisdiccional de cono­ cimiento o con idénticas mínimas garantías cons- titucionales el que servirá de marco decisorio sustantivo para conceder o no razón a los asertos de marras. Igual suerte correrá -ajuicio de este informante- todo lo atingente a las vicisitudes municipales relatadas esquemáticamente, las que no pueden ser objeto de dictamen por la Asociación de Escribanos, cuya competencia no es obviamente la de ejercer función jurisdiccio­ nal pública.

Esc. Arturo Caumont Informante

Montevideo, 13 de octubre de 1994. La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Enrique Arezo, Beatriz Di Rosario, Juan A Casaretto, Wladimiro Hurvich, Raúl Anido, Silvia Nazábal, Laura Parnás, Sonia Iwanczuk, Roque MollayAnaOlano entiende que vistoslosinformes de la Comisión de Derecho Civil y de Derecho Público los mismos no son incompatibles.

Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. 28798, de 24 de octubre de 1994.

3.1.16. NEGOCIO DE FIJACIÓN. CESIÓN DE DERECHOSHEREDITARIOS. CESIÓN DE PROME­ SA DE COMPRAVENTA. CERTIFICADO REGISTRAL ERRÓNEO.

En el mismo día se otorgan una cesión de promesa de compraventa y una cesión de derechos hereditarios, siendo los cedentes las mismas personas (herederas del promitente comprador fallecido). Se recomienda suscribir un "contrato de fijación" estableciendo que la voluntad que tuvieron fue la de que la cesión de promesa quedara excluida de la cesión de derechos hereditarios.

CONSULTA

Con fecha 24 de mayo de 1994, el señor W.S.C.R. por sí y en nombre y representación verbal de su esposa G.L.C. y el señor E.G.B.P., suscribieron una reserva cuyo objeto era un inmueble ubicado en la... Sección Judicial de C., padrón N2 ..., manzana ..., solar 7.

Dicho precontrato quedó sujeto ala condición resolutoria de que no existieran inscripciones que afectaran al bien o a sus titulares, así como de que la documentación fuera perfecta ajuicio de la suscripta Escribana.

A) Antecedentes del estudio de título:

29.10.47 - Promesa de compraventa otorgada

por el Esc. J.V., incripta el 12 de noviembre de 1947, siendo la parte vendedora F.D.P. S.A. y compradores R.C., casada con J.F.

12.08.62 Fallece J.F.C., siendo herederos sus 9 hijos legítimos: M.A., A.E., M.T., M.R, J.M., M., M. del C., A.A. y C.R.F.C.; sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite R.C.

Relación de bienes: se incluyó la promesa de compraventa.

6.12.66 - El Esc. G.S. otorga cesión de prome­ sa, inscripta el 13 de diciembre de 1966. Los cedentes son R.C. y M.T., M.R., J.M., M. M. del C., A.A y C.R.F.C., y los cesionarios A.E.F.C.,

CONSULTA 335

casada con L.E.F. yM.A.F.C., casada con A.M.G.

El 20 de diciembre de 1966 se notifica a F.D.P. S.A. de la cesión.

10.8.72 - Fallece L.E.F. siendo sus herederos sus dos hijos legítimos M.E. y E.AF.F.; sin per­ juicio de los derechos de la cónyuge supérstite A.E.F.C. por sus gananciales.

28.10.87 - Se otorga cesión de promesa ante la Escribana L. S. no precediéndose a su inscripción. Son cedentes A.E.F.C. por sí y en nombre y re­ presentación de sus hijos (por poder) E.A. y M.E.F.F. y los cónyuges A.M.G. y M.A.F.C. y cesionarios los cónyuges D.F.G.G. y M.I.R.D.

4.1.88. - F.D.P. S.A. otorga escritura de com- praventaaD.F.G.G.yM.I.R.D.antelaEscribana L.S., inscripta el 21 de enero de 19898.

29.10.90. -D.F.G.G. e J.R.D. otorgan escritu­ ra de compraventa ante la Escribana C.E.I, a G.L.C. casada con W.S.C.R., inscripta el I9 de noviembre de 1990.

B) Información registrai.

1) Del certificado del Registro Nacional de Actos Personales, sección Cesión de Derecho He­ reditarios solicitado por el causante J.M.F.C., surge la siguiente información:

a) Cesión de Derechos hereditarios. El 6 de diciembre de 1966, ante el Escribano H.L.V., inscripta el 12 de diciembre de 1966; los señores M.A, A.E., M.T., M.R., J.M., M., M del C., A.A. y C.R.F.C. y R.C., cedieron a J.F.C. S.A., los derechos en la sucesión de J.F.C.

b) Declaratoria y ratificación (nota marginal).

El 27 de noviembre de 1972 ante el Escribano D.H., inscripta el 7 de diciembre de 1972, R.C. declara que cedió todos los derechos que le co­ rrespondían o pudieran corresponderle, ya sea por herencia a título de gananciales o como cón­ yuge porcionera sin limitación alguna, y la seño­ ra y la sociedad adquirente ratifican la escritura.

b) Del certificado del Registro Nacional de Ac­ tos Personales, sección Interdicciones y Reivin­ dicaciones a título universal, solicitado por J.M.F.C., suge la siguiente inscripción: embargo genérido de D.G.I. c/J.F.C. S.A. y ot, inscripto el 2 de abril de 1993.

III) Resumen de hechos:

1) El 6 de diciembre de 1966, ante diferentes Escribanos, se otorgaron simultáneamente dos documentos:

a)Unoenescriturapública(cesióndederechos hereditarios) inscripto el 12 de diciembre de 1966, cuyos otorgantes fueron los nueve hijos legítimos y la cónyuge supérstite del causante J.F.C. (como cedentes); y la sociedad anónima de­ nominada con el mismo nombre que el referido causante (como cesionaria).

b) Otro en documento privado (cesión de de­ rechos) inscripto el 13 de diciembre de 1966 cuyos otorgantes fueron siete de los hijos legítimos y la cónyuge supérstite del causante J.F.C. (como cedentes) y dos de los hijos legítimos del referido causante (como cesionarios).

2) Por un lado, siguiendo el tracto sucesivo del documento privado referido en el numeral 1), apartado b) de este capítulo, se otorgó la com­ praventa en cumplimiento de la promesa y de las sucesivas cesiones de promesa; y luego se otorgó otra compraventa en 1990 a favor de los actuales vendedores.

Y por otro lado, el 27 de noviembre de 1972, la cónyuge supérstite R.C. y la sociedad anónima otorgaron ante otro Escribano, una escritura de declaratoria y ratificación por la cual ratifican la cesión de derechos hereditarios mencionada en el numeral 1) apartado a) de este capítulo.

Opinión de la consultante:

A) Análisis del otorgamiento de la escritura de cesión de derechos hereditarios, de la escritura de declaratoria y ratificación del documento pri­ vado de cesión de promesa:

El objeto de la cesión de derechos heredita­ rios es el contenido patrimonial de la calidad de heredero, contenido económico que constituye una universalidad. A tal punto el Código maneja el concepto de universalidad, que se prevé que se restablezca el patrimonio al estado en que se encontraba al momento de la muerte del causante y si él o los herederos hubieran aprovechado de los frutos, recibido créditos o vendido efectos hereditarios, deberán reembolsar su valor al ce­ sionario, salvo que expresamente se hubiere re­ servado en el contrato (art. 1768, inc. Is del Códi­ go Civil). En la cesión referida no hubo exclusión

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de ningún bien que formara parte del patrimonio del causante. Cuando el causante J.F.C, falleció, tenía a su favor una promesa de compraventa del bien referido. En la relación de bienes de la suce­ sión se incluyó dicha promesa, según el control realizado por el Escribano G.S. en su documento (cesión de promesa).

El objeto va a transmitirse por este negocio por título oneroso, que seguido del modo tradi­ ción, produce el efecto cesión. En la cesión de derechos hereditarios autorizada por el Escribano H.L.V. se delcara que los cedentes colocan ala so­ ciedad anónima cesionaria en su mismo lugar, grado y prelación. En los hechos no se verificó ni la tradición real por la aprehensión corporal de la cosa (art. 760 del Código Civil), ni la simbólica, ya que no se entregó objeto representativo como, por ejemplo, los títulos (art. 763 del Código Civil). Aparentemente la sociedad cesionaria nunca se enteró de la existencia de ese bien, ya que nunca tomó la posesión efectiva del mismo. No hubo transferencia de la posesión y menos ánimo de transferir el dominio como lo establece el art. 758 del Código Civil.

Situación ésta contradictoria e inexplicable, ya que la sociedad anónima estaba formada por la propia familia F.C. (como así lo demuestra la representación de la misma controlada en la es­ critura de declaratoria y ratificación). A tal punto llega la contradicción que las señoras A.E.F.C. y M.A.F.C. comparecen como cedentes en la es­ critura de cesión de derechos hereditarios au­ torizada por el Escribano H.L.V. y como cesio- narias en la escritura de cesión de derechos autorizada por el Escribano G.S.; ambas otor­ gadas el mismo día.

Según una conversación telefónica con el Es­ cribano H.L.V., expresó que la fmilia F. dijo en aquella oportunidad que no se había tramitado la sucesión del señor J.F.C.; situación ésta que no era verdad, según el control que el Escribano S. realizó del certificado de resultancia de autos en su documento, suscrito en la misma fecha.

Por otro lado, la declaratoria autorizada por el Escribano D.R. en 1972, reafirma absolutamente la cesión de derechos hereditarios, diciendo que se entendió incluir todos los derechos que a la señora R.C. le correspondían o pudieran corres- ponderle en los bienes quedados al fallecer su esposo J.M.F.C.

Lafinalidad de las escrituras de declaratoria,

es ajustar la voluntad de las partes en los negocios jurídicos. ¿La señora R.C. tuvo la intención de ajustar lo realizado?

Del contexto de la escritura de declaratoria surge que, la cónyuge supérstite reafirmó la ce­ sión, especificando que había cedido todos sus derechosC'... ya fuera a título de herencia, a títu­ lo de gananciales o como cónyuge porcionera, sin ninguna limitación...").

B) Análisis de las inscripciones de los docu­ mentos otorgados el 6 de diciembre de 1966:

El objetivo que persigue lainscripciónregistrai es la oponibilidad de un acto inscripto contra uno no inscripto o inscripto posteriormente (principio de inscripción y de prioridad de rango), dándole seguridad jurídica a la contratación. La inscrip­ ción de la cesión de derechos hereditarios rea­ lizada el 12 dediciembre de 1966 prevalece frente a la inscripción de la cesión de promesa realiza­ da el 13 de diciembre de 1966. Por lo expuesto, la sociedad anónima tiene un derecho que prevalece. ¿Qué derecho tiene? El derecho que tenía el causante J.F.C. al momento del fallecimiento, como ya se mencionó anteriormente.

Ahora bien, en 1988 se autorizó la escritura de compraventa en cumplimiento a la promesa de 1947 yen cumplimiento a las cesiones de prome­ sas de 1966 y 1987. Estas actuaciones son ino- penibles, tienen una ineficacia relativa, es decir que la compraventa otorgada por F.D.P. S.A. es en sí válida y eficaz entre las partes, pero inefi­ caz y por consiguiente no despliega efectos fren­ te a terceros.

Apesar de que F.D.P. S.A. fue notificada de la primera cesión y fue erróneamente informada por el Registro, no puede prevalecer la escritura de compraventa realizada; frente a los derechos adquiridos por la sociedad anónima en virtud de la inscripción anterior.

Porteriormente se realizó otra compraventa en 1990, por la cual adquirieron los actuales ven­ dedores, con iguales consecuencias.

C) Análisis de la situación actual de los ven­ dedores:

Los esposos C.-L., poseedores actuales, adqui­ rieron el bien de buena fe, ya que el Registro no informó en su oportunidad de la mencionada cesión de derechos hereditarios (arts. 693 y 1207

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del Código Civil); y posiblemente podrán accio­ nar por los daños y perjuicios ocasionados (art. 24 de la Constitución).

Nadie puede transferir más derechos de los que tiene. ¿Qué derechos tienen hoy los esposos C.-L?

En mi opinión no tienen un justo título, capaz de transferir el dominio (art. 1208, inc. 1a del Có­ digo Civil); pero sí tienen una posesión de buena feque les podrá valer para consolidar o confirmar la propiedad, ya que existen una serie de títulos y modos.

La prescripción ordinaria, como enseña Mi­ randa, sanea el dominio en el sentido que, de ser necesario.funcionará como excepción contra even­ tuales reclamaciones de terceros.

El derecho a reivindicar el bien por parte de la sociedad anónima, cesará como consecuencia de que se haya adquirido el dominio, que no se de­ berá probar enjuicio, ya que la prueba surge de los propios títulos.

El art. 1206 del Código Civil establece que el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, añadiendo a su posesión la de aquél de quien hubo la cosa, con tal que uno y otro hayan principiado a poseer de buena fe. Es claro que los esposos C.-L. que adquirieron en 1990, lo hicieron de buena fe. También es claro que los esposos G.-R. que obtuvieron a su favor la cesión de promesa en

1987 empezaron a poseer de buena fe. Ahora bien. A.E.F. y M.A.F. y sus respectivos esposos, ¿poseyeron de buena fe? ¿Cuánto tiempo se debe esperar para que el título quede saneado?

Me inclino por pensar que para el 6 de di­ ciembre de 1996, los actuales vendedores podrán obtener un título perfecto, capaz de transferir el dominio.

Por otro lado, si se deseara solucionar la situa­ ción antes de la fecha, los vendedores tendrían que correr con el riesgo de que la sociedad se en­ terara de la existencia de ese bien; ya que ésta tendría que comparecer a renunciar a sus dere­ chos.

Además, sobre la mencionada sociedad pesa un gravamen (embargo genérico).

El art. 380.2 del C.G.P. establece: El embargo genérico de derechos comprenderá los bienes presentes y futuros del embargado de naturale­ za inmueble ... La sociedad anónima no es pro­ pietaria del bien, sólo tiene derecho a reivindicar el mismo. El embargo, ¿afectaría la compraventa en la cual la sociedad comparecería a renunciar a sus derechos?

Consulta:

1) La bondad o no del título actual.

2) En caso de que adolezca de defecto que haga imposible la transferencia del dominio, se pro­ nuncie sobre la o las posibles soluciones.

INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL

I) Hechos:

1.Pordocumentodel947,P.D.P. S.A. promete vender a R.C. casada con J.F.C. un bien raíz.

2. Año 1962, fallece el cónyuge de la promiten­ te compradora y lo heredan nueve hijos.

3. El seis de diciembre de 1966, siete de los nueve hijos y la cónyuge ceden a los dos hijos restantes M.A. y A.E.F.C., casadas con A.G. y L-F., los derechos de la promesa de compraventa del año 1947.

4. Año 1972, fallece L.F. y lo heredan M.E. y E.F.F.

5. Año 1987, M.A. y A.E.F.C., A.G. y M. y E.F.F., ceden los derechos de promitente com­ prador a los cónyuges G.-R.D.

6. Año 1988, F.D.P. S.A. en cumplimiento de la promesa de 1947 vende a los cónyuges G.-R.D.

7. Año 1990, los cónyuges G.R., venden el bien a G.L., casada con W.O.

8. El seis de diciembre de 1966, los nueve hijos quedados al fallecimiento de F.C. y su cón­ yuge ceden los derechos hereditarios en la su­ cesión del mismo a J.F.C. S.A.

9. Año 1972, la cónyuge supérstite R.C. y la

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S.A. ratifican la cesión de derechos hereditarios.

II) Informe:

De la relación de hechos surge que: siete de los nueve herederos de F.C. y la cónyuge, otorgan el mismo día (6 de diciembre de 1966) cesión de promesa de compraventa y cesión de derechos hereditarios.

Interpretando ambos contratos, arribamos a la conclusión de que la intención de dichos otor­ gantes fue dejar fuera de la cesión de derechos hereditarios el bien en cuestión. La voluntad de la cónyuge y de sus siete hijos, fue ceder a los dos hijos restantes los derechos de promitente com­ prador sobre ese bien y no incluirlos en la masa de la cesión de derechos hereditarios. Quiere de­ cir, que 16/18 avas partes ingresan al patrimonio de los dos hijos cesionarios, por la cesión de la promesa de compraventa que, interpretamos, fue anterior en el tiempo, a pesar de haberse otorgado el mismo día; en cambio, los 2/18 avos restantes, de los cuales los cesionarios de la promesa de compraventa eran titulares por modo sucesión, esos sí fueron parte de la cesión de derechos hereditarios, por no haberse excluido expresamente de la misma.

Por los hechos posteriores (art. 1301 del Códi­ go Civil) por el otorgamiento de la cesión de promesa de compraventa en el año 1987, de la que no surge que se estén cediendo 16/18 avas partes, sino el 100% de los derechos de promitente comprador, se puede interpretar que también fue intención o voluntad de los dos restantes hi­

jos dejar fuera de la cesión de derechos here­ ditarios ese bien, a pesar de que nada se estableció en la misma; no debemos perder de vista que la cesionaria de los derechos hereditarios fue una S.A. cuyas acciones pertenecían a los mismos sujetos y si la voluntad hubiera sido que la anónima fuera la titular de esta promesa, esa persona jurídica habría otorgado esa cesión de promesa de compraventa del año 1987, y hubiera realizado actos con ánimo de dueño, extremo que no se dio.

III) Conclusión.

La solución al caso de consulta sería el otor­ gamiento de un negocio donde las partes invo­ lucradas "fijaran" la voluntad que tuvieron al otorgar la cesión de derechos hereditarios y que el bien en cuestión o mejor dicho los derechos de promitente comprador sobre el mismo, quedaron excluidos de dicha cesión.

Esc. Ana Olano Füllgraf Informante

Montevideo, 22 de setiembre de 1994. La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Roque Molla, Jacqueline Pamas, Wladimiro Hurvich, Laura Parnás, Jorge Machado, Fer­ nando Seré, Rosa Giuliano, Yanel Gómez y Adria­ na Goldberg, aprueba por unanimidad el infor­ me que antecede.

Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. KP 28829, de 31 de octubre de 1994.

3.1.17. PROMESA DE CONTRATAR. RESOLUCIÓN DE CONTRATO. INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA.

La comisión de la inmobiliaria sólo se genera "si el negocio principal no se otorgara por responsabilidad de una de las partes...". La imposibilidad de otorgar novación con el B.H.U. por la totalidad del gravamen, dada la exigencia de una amortización extraordinaria por parte del Banco, habilita a la parte adquirente a pretender la resolución del negocio preliminar, en virtud de variarse sustancialmente la ecuación económica del negocio proyectado.

CONSULTA

Como Escribana asesora de J.R.N.R., me pre­ sento ante este órgano para que se expida en cuanto a si entiende que mi cliente debe pagar la comisión que exige I.A.L., por el negocio in­ fructuoso celebrado el 16 de octubre de 1993, por las siguientes consideraciones:

Is) El 16 de octubre de 1993, ante la insisten­ cia de las inmobiliarias intervinientes, se otorgó el boleto de reserva, el cual fue redactado ente­ ramente por la Escribana M.S.P., quien actuó por I.A.L. En dicho acto no estuvieron presentes las Escribanas de las partes.