2008 vivienda desocupada

7/22/2019 2008 VIVIENDA DESOCUPADA

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El fenmeno de lasviviendas

desocupadas

Julio Vinuesa(Director)Jos Mara de la Riva

Antonio J. Palacios


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EL FENMENO DE LASVIVIENDAS DESOCUPADAS

Julio Vinuesa (Director)Jos Mara de la RivaAntonio J. Palacios


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Reservados todos los derechos. Est prohibido, bajo las sanciones penales y elresarcimiento civil previstos en las leyes, reproducir, registrar o transmitir estapublicacin, ntegra o parcialmente, por cualquier sistema de recuperacin y porcualquier medio, sea mecnico, electrnico, magntico, electroptico, por fotocopiao por cualquier otro, sin la autorizacin previa por escrito de los autores.

Julio Vinuesa Angulo.Jos Mara de la Riva mezAntonio J. Palacios Garca

Trabajo realizado mediante encargo del Ministerio de Vivienda a

travs de la Fundacin General de la Universidad Autnoma deMadrid

ISBN: 978-84-691-6638-3


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NDICE

Resumen ........................................................................................5

1 Objetivos y planteamiento ..........................................................7

2 Qu es una vivienda?...............................................................112.1 Aspectos ms relevantes de la vivienda ........................................112.2 Definiciones estadsticas de la vivienda.........................................122.3 Clases de vivienda segn su uso ..................................................162.4 La vivienda vaca: un concepto jurdico indeterminado ...................202.5 Por qu hay viviendas vacas?....................................................26

3 Anlisis estadstico del fenmeno de las viviendas vacas ......... 313.1 Evolucin del parque de Viviendas No Principales...........................33

3.2 Distribucin territorial de las Viviendas No Principales ....................373.3 Factores vinculables a la existencia de viviendas vacas .................. 433.4 El fenmeno de las viviendas desocupadas en Madrid..................... 533.5 Desocupacin en nuevos desarrollos residenciales de Madrid...........61

4 Valoraciones sobre el fenmeno de las viviendas desocupadas. 674.1 El peso de la economa ..............................................................684.2 Actitudes polticas e iniciativas legislativas .................................... 744.3 Insostenibilidad territorial del exceso de viviendas .........................80

5 Propuestas. ............................................................................... 835.1 Es apremiante mejorar la informacin estadstica sobre vivienda. ....83

5.2 Hay que avanzar en el conocimiento del parque para poderimplementar polticas slidas y duraderas .......................................885.3 Estrategias de actuacin............................................................. 90

6. Conclusiones .......................................................................... 101


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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 5

Resumen

Las informaciones estadsticas y el conocimiento sobre el parque devivienda y su utilizacin adolecen de gravsimas carencias, perotodo parece indicar que estamos ante una situacin de utilizacinineficiente del parque residencial.

El intento de analizar estadsticamente el uso del parque demuestrasobre todo la inconsistencia de la informacin disponible, y remarcael dficit de estudios que se centren en el anlisis y la explicacinde una casustica muy diversa, como soporte necesario para poderaplicar medidas eficaces en los supuestos y mbitos merecedores

de intervencin pblica.

Un primer diagnstico reafirma que la mayor parte de las viviendasdesocupadas se localizan en los nuevos desarrollos residenciales yen las reas deterioradas de los centros urbanos.

Es importante enmarcar el fenmeno de la desocupacin en uncontexto en el que el sector inmobiliario tiene un peso excesivo enla economa y en la financiacin de las administraciones locales y enel que la vivienda sigue siendo considerada como la forma

preferida, y casi exclusiva, de ahorro inversin de los hogares.

Parece obligado tomar medidas para hacer frente a unas estrategiasde desocupacin contrarias a la funcin social de la propiedad, quesuponen una utilizacin inadecuada del espacio urbano, perjudicialpara el inters comn y un despilfarro insostenible del territorio. Ytodo ello mientras en Espaa el derecho subjetivo a disfrutar de unavivienda digna y adecuada sigue siendo un objetivo lejano paraimportantes segmentos de la poblacin.


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6 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS

Las incipientes iniciativas de actuacin sobre la vivienda vaca estnsobre todo apoyadas en medidas sancionadoras mediante recargos

fiscales y ofrecen serias dudas sobre su operatividad. Parece muchoms razonable desarrollar medidas incentivadoras que integrenestrategias para la puesta en valor de un patrimonio, muchas vecesdeteriorado pero con grandes rentas de centralidad, y paradinamizar el mercado de alquiler.

Se propone fundamentar slidamente medidas con vocacin deperdurar, con la idea bsica de coadyuvar al objetivo principal degarantizar el derecho subjetivo a la vivienda. Hay que comenzar por

combatir la especulacin urbanstica, el uso ineficiente del espaciourbano y el consumo insostenible del territorio y de otros recursosnaturales. Para ello hay que desincentivar la inversin especulativaen vivienda, que no puede seguir siendo el factor rector deldesarrollo urbano. La poltica de vivienda no puede estar desligadade una planificacin urbanstica, que garantice la racional utilizacindel territorio.


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1. Objetivos y planteamiento

Las dificultades de algunos hogares para ver adecuadamente

satisfechas sus necesidades de alojamiento siguen ocupando unlugar muy destacado entre los problemas sociales. Incluso en

las sociedades con economas mas avanzadas, capaces desde

hace decenios de garantizar universalmente otros derechos

bsicos como la educacin o la sanidad, an no se ha

conseguido garantizar de forma sistemtica el derechosubjetivo a una vivienda digna y adecuada.

Lo que histricamente se ha denominado problema de la

vivienda se concreta en la actualidad en la existencia de

hogares que no alcanzan la renta necesaria para poder

satisfacer por s mismos la necesidad bsica de alojamiento. Enuna valoracin ms extensa, el problema se identifica con el

exceso de esfuerzo financiero, en trminos de renta familiar,

que han de realizar los hogares para satisfacer su necesidad de

alojamiento y con las deficiencias de calidad o de adecuacin

necesarias para que se pueda considerar que el hogar dispone

de una vivienda digna y adecuada.El volumen de los grupos de poblacin afectados, sus perfiles

econmicos, sus rasgos sociales, tnicos, o su localizacin, son

algunas de las caractersticas de un problema que, adems de

ser valorado por los sntomas que manifiesta cclicamente, enlos procesos deintensificacin, habr de estudiarse, sobre todo,a travs de los factores estructurales que lo generan.

Hacia elderechosubjetivo ala vivienda

El problema de

la viviendadebe serestudiado atravs de losfactoresestructuralesque lo generan


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Los desajustes entre la necesidad de vivienda y el parque

existente, bien sean absolutos, en el caso de que no haya el

volumen suficiente de viviendas, o bien relativos o funcionales,cuando las viviendas existentes no se adecuen a lasnecesidades de la demanda, son la ms clara manifestacin del

problema, que normalmente se expresa mediante la

cuantificacin y la caracterizacin de la demanda de vivienda

insatisfecha.

Pero en buena lgica, la decisin de actuar polticamente sobrelos desajustes del mercado de la vivienda exige considerar el

problema tanto desde la perspectiva de la demanda como

desde el anlisis de la oferta.El objeto de este estudio es profundizar en el conocimiento del

parque de viviendas existente; ms concretamente de la

porcin del parque integrado por las viviendas que, por unas u

otras razones, no estn siendo utilizadas.

Segn el Censo de Poblacin y de Vivienda de 2001, en Espaa

haba 3,1 millones de viviendas desocupadas, lo que representa

un 14,8% del total de las viviendas familiares, cuando el stock

tcnico en rotacin para un gil funcionamiento del mercado

no tendra que ser superior al 5%1

(APCEAFI, 2003, p.21)2

.Tal cantidad de vivienda desocupada ha de ser valorada como

la expresin de un fenmeno de gran relevancia, al que, en

principio, solo cabe imaginarle cargado de connotacionesnegativas. Desde el punto de vista econmico porque hay un

gran patrimonio de un elevado valor que no produce

rentabilidad. Desde una perspectiva social, porque podra estar

producindose un uso inadecuado de la propiedad, al no

respetarse el principio de su funcin social. Circunstancia que

puede ser especialmente obvia en el caso de las viviendas que

han disfrutado o disfrutan de algn tipo de proteccin osubsidio o que estn ubicadas en zonas donde la oferta de

vivienda es especialmente escasa. Se est desaprovechando un

1 Las proporciones de vivienda vaca en otros pases europeos oscilan desde el 6,9% en Francia, el4,8% en Reino Unido, 3,6% en Alemania o 2,3% en Holanda. Ver Rodrguez, R. Infrautilizacin delparque de viviendas en Espaa: aparicin de viviendas vacas y secundariasBoletn CF+S 29/30. Junio2005. http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/arrod3.html2APCEAFI (2003) Estimacin de la demanda de vivienda en Espaa (2003-2008). Madrid. AFI, p.21.

El problemade la viviendaha de serconsiderado

desde ladobleperspectivade lademanda y dela oferta

La altaproporcin deviviendasvacas es laexpresin de unfenmeno muyrelevante,cargado deconnotacionesnegativas


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recurso muy valioso, necesario e inaccesible para una parte de

la sociedad.

Tambin son varios los criterios bsicos para valorar

negativamente el exceso de viviendas desocupadas desde un

enfoque estrictamente urbanstico y territorial. El uso de

espacio urbano, del que la vivienda no es ms que una porcin,

debe estar al servicio del conjunto de la sociedad,prevaleciendo siempre los intereses colectivos sobre los

privados. El exceso de viviendas vacas da lugar, cuandomenos, a un funcionamiento ineficiente del espacio urbano.

Adems, desde criterios de sostenibilidad hay que recordar que

el territorio es un bien bsico y limitado y que los desarrollosresidenciales por encima de las necesidades de alojamiento

pueden estar suponiendo consumos excesivos de territorio, endetrimento del paisaje y de otros posibles usos no

residenciales.

La elevada proporcin de viviendas desocupadas en Espaaobliga a profundizar en el estudio de sus causas y

consecuencias con miras a plantear acciones conducentes aoptimizar el uso del parque residencial. Objetivo plausible en s

mismo y, sobre todo, como coadyuvante en las polticas para

facilitar el acceso a la vivienda.

El propsito de profundizar en el conocimiento del fenmeno de

la vivienda desocupada implica objetivos diversos que incluyen

su definicin y delimitacin conceptual; su cuantificacin, su

caracterizacin, la distribucin territorial del parque y su

dinmica; la consideracin jurdica y fiscal de este tipo deviviendas y la valoracin del fenmeno por parte de expertos

en urbanismo y vivienda.

El problema de la vivienda en Espaa y su tratamiento tienen,

junto a ciertas peculiaridades diferenciadoras, elementoscomunes que aconsejan buscar referencias en otros pases

europeos.

El objeto final de este estudio es la elaboracin de una serie depropuestas dirigidas a optimizar la utilizacin del parque

inmobiliario, en favor de un mejor funcionamiento del mercadoy como necesario paliativo al problema de la vivienda y, en

definitiva, como factor de cohesin social.

El exceso deviviendasvacas puedesuponer,cuando menos,un usoineficiente delespacio urbanoy un despilfarrode territorio

Hay queprofundizar en elconocimiento delparque deviviendas

desocupadas yplantear accionesdirigidas aoptimizar suutilizacin, comocoadyuvante delas polticas devivienda y encoherencia conun desarrolloterritorialsostenible


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No son menos importantes los efectos que la optimizacin de la

utilizacin del parque existente habra de tener en favor de un

crecimiento urbano menos depredador del territorio y porconsiguiente ms acorde con los criterios de sostenibilidad.

La adecuada utilizacin del parque de vivienda, en el caso de

las viviendas sujetas a algn tipo de proteccin, especialmente

cuando son de promocin pblica, es una exigencia legal que,sin embargo, puede estar registrando tambin importantes

deficiencias.


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2. Qu es una vivienda?

El concepto de vivienda, a pesar de su aparente obviedad, tiene

una gran complejidad, lo que hace que sea muy difcilestablecer definiciones concretas e inequvocas.

Hay que comenzar por reconocer que la vivienda es un objeto

polidrico, ya que son muchos y de naturaleza muy diversa los

elementos que pueden jugar un papel determinante en su

definicin. A la hora de definir su naturaleza y establecertipologas no slo intervienen las caractersticas propias de la

vivienda como realidad fsica, tambin hay que considerar otras

relativas a su localizacin, su estatus jurdico y, por supuesto,

las que conciernen a su utilizacin.

2.1 Aspectos ms relevantes de la vivienda

A efectos de lo que este estudio persigue, es necesario

extender las bases conceptuales para posteriormente poder

valorar con mayor precisin el significado de la informacindisponible y establecer un procedimiento de obtencin de

informacin complementaria y, por ltimo, de anlisis que

permita un mejor conocimiento del parque de la vivienda

desocupada.

Partimos de la consideracin de que una vivienda es una

porcin de espacio urbano de uso privado, destinada a ser

usada como alojamiento de un hogar.

La vivienda,un objetopolidrico

Una viviendano siempre esunalojamientopero siemprees un activoeconmico


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Pero la vivienda es tambin un activo econmico. De forma

clara, lo es para los propietarios que no usan la vivienda como

alojamiento, tanto si obtienen de ella rentas de alquiler, comosi las mantienen desocupadas con la nica pretensin deobtener una plusvala. Pero tambin cuando un hogar adquiere

una vivienda para satisfacer sus necesidades de alojamiento

permanente (vivienda principal) o temporal (vivienda

secundaria) est practicando una forma de ahorro y realizando

inexorablemente una inversin. En una reciente encuesta

realizada por AFI3 se pone de manifiesto que entre un 60 y un

80% de los que han adquirido una vivienda entre 2000 y 2005

y los que tienen intencin de adquirirla en el futuro, en el

momento de la compra, han sopesado la rentabilidad de lavivienda como inversin.

La calidad de la respuesta que la vivienda d como oferta ante

la necesidad de alojamiento o como expectativa de inversin

vendr en buena medida determinada por sus atributos

fundamentales:

Localizacin: Es una cualidad determinante y obliga a referircualquier anlisis a mbitos territoriales concretos,delimitados por criterios de estructura urbana o de

funcionalidad. Antigedad o ao de construccin-renovacin: Es una

caracterstica normalmente relacionada con el estado deconservacin, con el equipamiento de que dispone y conciertos rasgos tipolgicos.

Estado de conservacin, que puede hacer que una viviendano rena las condiciones de habitabilidad necesarias paracubrir las exigencias mnimas de seguridad y salubridad.

Superficie o cantidad de vivienda:La superficie (expresadaen m2/persona) puede dar lugar a situaciones de

hacinamiento o de disfuncionalidad ms o menos severas.

Nmero de habitaciones: Es una caractersticacomplementaria a la superficie, otra forma de considerar eltamao de la vivienda, til para estimar su adecuacin adiferentes tipos de hogares.

3EL PAS, 13 de noviembre de 2007, p. 30. Referencia al estudio realizado por Analistas FinancierosInternacionales AFI, encargado por el Grupo-14 que aglutina a los 13 mayores promotores nacionalesjunto a Asprima.

La valoracinde la viviendacomo ofertaexigeconsiderar ungran nmero deelementosdiferentes


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Tipo de edificio: Permite establecer tipologas (viviendascolectivas, en altura, unifamiliares, aisladas, adosadas). Sin

relevancia en la funcin de alojamiento, puede dar lugar aproductos muy diferentes y, por tanto, capaces por s mismosde segmentar la demanda. Tambin suponen diferentes tiposde impacto territorial.

Equipamiento: Est constituido por el conjunto deelementos de la vivienda y del edificio (agua, luz, bao,calefaccin, piscina, robtica...).

Rgimen de cesin: La vivienda puede estar disponible parasu propietario o para un hogar que alquila su utilizacin.Tambin hay otras situaciones distintas y generalmente

minoritarias como, por ejemplo, las cesiones gratuitas entrefamiliares. Es tambin un elemento segmentador de lademanda.

Rgimen de proteccin: Las viviendas pueden ser libres, sino estn sujetas a algn rgimen de ayudas o subsidios, y

protegidas cuando su construccin o su rehabilitacin se harealizado con ayudas pblicas en el marco de polticas devivienda y, por ello, estn sujetas a unas determinadasrestricciones de uso, de cesin y de precio. En Espaa, lasviviendas protegidas componen una amplia gama departicularidades, derivadas bsicamente de la promocin y de

la normativa que les es aplicable. Tipo de propietario: Las caractersticas y las estrategias de

los propietarios de las viviendas son tambin un elementodeterminante a la hora de tipificarlas. Los propietarios puedenser los propios hogares que las ocupan; hogares que ya nopueden ocuparlas; hogares ahorradores; hogares inversores;empresas que buscan obtener rentas de alquiler; institucionespblicas que implementan polticas de vivienda a travs de supropio parque, entre otras varias posibilidades, menosfrecuentes, como la propiedad en litigio. Generalmente lavivienda estar sometida al rgimen depropiedad horizontal,

pero tambin puede formar parte de unapropiedad vertical.

Precio: El precio de la vivienda es la resultante de todos losanteriores factores pero tambin es muy sensible a lasestrategias de la especulacin urbanstica y financiera.Cclicamente experimenta intensas fases alcistas pero esresistente a los ajustes a la baja. En los periodos de fuertessubidas de los precios, gana protagonismo el carcter de lavivienda como activo econmico frente a su condicin dealojamiento o bien de uso. Acta directamente como filtro,

Las clavesexplicativas deluso de algunasviviendas puedenestar en sulocalizacin, suantigedad, su

tamao, suestado deconservacin, suprecio...


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segmentando la demanda. No slo se expresa en trminos demayor o menor adecuacin sino que excluye en forma

absoluta a parte de la demanda.Los principales atributos de la vivienda pueden actuar tambin

como elementos explicativos de sus circunstancias deutilizacin. La localizacin, la antigedad, el tamao, el estado

de conservacin, el precio... pueden ser las claves de la

desocupacin de algunas viviendas.

2.2 Definiciones estadsticas de la vivienda

Las dificultades de definicin se manifiestan ya en los

operativos estadsticos desarrollados para elaborar lainformacin que permiten dimensionar y caracterizar el parque

de viviendas y se magnifican cuando se trata de calificarlas por

sus aspectos econmicos, jurdicos, fiscales... y cuando los

criterios de definicin pasan de sus caractersticas fsicas a los

modos e intensidades de uso.

Las definiciones elaboradas por el Instituto Nacional de

Estadstica (INE) en sus trabajos preparatorios para el Censo dePoblacin y Vivienda de 20014, que se transcriben literalmente

a continuacin, son una constatacin suficientemente expresiva

de las dificultades a solventar, incluso cuando slo se pretendediferenciar las viviendas como objetos contables:

Vivienda: Recinto estructuralmente separado eindependiente que, por la forma en que fue construido,reconstruido, transformado o adaptado, est concebido paraser habitado por personas o, aunque no fuese as,constituye la residencia habitual de alguien en el momento

censal. Como excepcin, no se consideran viviendas losrecintos que, a pesar de estar concebidos inicialmente parahabitacin humana, en el momento censal estn dedicadostotalmente a otros fines (por ejemplo, los que estn siendousados exclusivamente como locales).

Un recinto se considera separado si est rodeado porparedes, muros, tapias, vallas..., se encuentra cubierto por

4INE (1999) Censo de Poblacin y Vivienda Proyecto Censal. INE. Madrid.

Los intentos dedefinicinestadstica sonuna primeraconstatacin delas dificultadesque existen para

definir lavivienda


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techo, y permite que una persona, o un grupo de personas,se aslen de otras, con el fin de preparar y consumir sus

alimentos, dormir y protegerse contra las inclemencias deltiempo y del medio ambiente.

Se considera independiente si tiene acceso directo desde lacalle o terreno pblico o privado, comn o particular, o biendesde cualquier escalera, pasillo, corredor..., es decir,siempre que los ocupantes de la vivienda puedan entrar osalir de ella sin pasar por ningn recinto ocupado por otraspersonas.

En todo caso, se tiene en cuenta la situacin actual delrecinto-vivienda y no el estado primitivo de construccin, de

modo que en las agregaciones o subdivisiones de viviendasse consideran cuantas unidades hayan resultado del procesode transformacin, siempre que cumplan las condicionesanteriormente definidas, e independientemente, por tanto,de su situacin inicial de construccin.

Se manejan dos tipos de viviendas: viviendas colectivas

(tambin conocidas como establecimientos colectivos) y

viviendas familiares. A su vez, dentro de las viviendas

familiares, hay un subtipo denominado alojamiento. Acontinuacin, se reproducen las definiciones censales de cada

uno de estos tipos.Vivienda colectiva: Vivienda destinada a ser habitada porun colectivo, es decir, por un grupo de personas sometidasa una autoridad o rgimen comn no basados en lazosfamiliares ni de convivencia. La vivienda colectiva puedeocupar slo parcialmente un edificio o, ms frecuentemente,la totalidad del mismo.

A efectos censales, se incluyen tanto las viviendascolectivas propiamente dichas (conventos, cuarteles, asilos,residencias de estudiantes o de trabajadores, hospitales,

prisiones), como los hoteles, pensiones y establecimientosanlogos.

Vivienda familiar: Vivienda destinada a ser habitada poruna o varias personas, general pero no necesariamenteunidas por parentesco, y que no constituyen un colectivo,segn la definicin anterior. Las viviendas familiares seincluyen en el Censo de Viviendas, con independencia deque estn ocupadas o no en el momento censal. No seincluyen, en cambio, los recintos construidos inicialmentepara viviendas pero que en la poca de los Censos se


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utilizan exclusivamente para otros fines (viviendas que sehan transformado totalmente en oficinas, talleres,

almacenes..., que son censadas como locales).A pesar de no cumplir estrictamente la definicin, tambinse consideran viviendas familiares los alojamientos, que sedefinen a continuacin. Cuando sea necesario distinguirentre vivienda familiar propiamente dicha y alojamiento, ala primera se le aadir, siguiendo las normasinternacionales, el adjetivo convencional.

El adjetivo familiarno debe interpretarse como que se exigeque los habitantes de la vivienda tengan que estar siempreemparentados entre s. Para ser exactos habra que usar un

adjetivo relativo a hogar, en vez de a familia, pero se hapreferido mantener la denominacin tradicional para no darla sensacin de que se est cambiando esencialmente deconcepto, que no es el caso.

Alojamiento:Vivienda familiar que presenta la particularidadde ser mvil, semipermanente o improvisada, o bien que noha sido concebida en un principio con fines residenciales(tiendas de campaa, barracones, barcos, chabolas, cuevas,remolques...) pero, sin embargo, constituye la residencia deuna o varias personas en el momento del censo (por tanto,los alojamientos vacos nose censan).

2.3 Clases de vivienda segn su uso

En el Proyecto Censal, se incorpora tambin una explicacin

detallada del contenido del Censo de Vivienda con la

justificacin de su utilidad. En el caso de las clases de

viviendas dice: La distincin entre viviendas principales,

secundarias y desocupadas es fundamental, tanto desde el

punto de vista analtico como operativo y las define tal comose transcribe a continuacin:

Vivienda principal: una vivienda familiar se consideraprincipal cuando es utilizada toda o la mayor parte del aocomo residencia habitual de una o ms personas.

Las viviendas No Principales pueden ser:

a)Viviendas secundarias:se trata de una vivienda familiarque suele utilizar alguno de los miembros del hogar deforma temporal o espordica (en vacaciones, fines de

La clasificacinde las viviendassegn el uso quede ellas se hacees el punto departida en elanlisis del

fenmeno de laviviendadesocupada

El Censoestablece dosgrandes tipos devivienda:Principales y No

rincipales


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semana, trabajos temporales etc.), durante un mnimode 15 das a lo largo del ao, y que no constituye

residencia habitual de ninguna persona.b) Vivienda desocupada: Una vivienda familiar se considera

desocupada o vaca cuando no es la residencia habitualde ninguna persona ni es utilizada de forma estacional,peridica o espordica por nadie. Se trata de viviendasdeshabitadas, disponibles para venta o alquiler o,simplemente, abandonadas.

c) Otro tipo: por ejemplo, las destinadas a alquileressucesivos de corta duracin usadas de maneracontinuada y no estacional (por lo que no deben

considerarse secundarias) pero que tampoco constituyenla residencia habitual de alguna persona.

d)Vivienda no principal, para la que no puede determinarsesi pertenece a los tipos a), b) o c).

As pues, el INE establece dos grandes categoras de viviendas

en funcin de su uso. En primer lugar como categora ms

evidente estn las viviendas principales. Son las que estnsiendo utilizadas como residencia permanente por un hogar. A

partir del Censo de 2001, en coherencia con los conceptosestablecidos, tiene que darse una coincidencia absoluta entre el

nmero de hogares y el nmero de Viviendas familiaresPrincipales.

El resto de las viviendas sern por diferencia con respecto al

total, viviendas no principales. La cuantificacin de ambas

categoras puede considerarse en principio razonablemente

fiable. Mayor dificultad plantea la cuantificacin de los

diferentes tipos de Viviendas No Principales.

Tal como queda reflejado en la Tabla 1, los resultados del

Censo de 2001 se presentan referidos a tres categoras de

Viviendas No Principales. Las de uso ocasional o secundarias,las que en la fecha censal estaban desocupadas o vacas y otras

que no pertenecen a ninguna de las dos categoras anteriores y

que incluye por tanto a aquellas de las que, conocida su

utilizacin, puede decirse que no son principales ni secundarias,

junto a las que no ofrecen datos ciertos sobre su uso. No hay

que perder de vista que, en relacin con una buena parte de las

Viviendas No Principales, la informacin obtenida es fruto de lapercepcin del propio agente censal, lo que necesariamente

El nmero deViviendasPrincipalescoincide con elde hogares y,como el conjuntode las No

Principales,puedeconsiderarse unainformacinrazonablementefiable

La distribucinde las viviendasNo principalesofrece seriasdudas sobre sufiabilidad ya queel procedimientocensal para laobtencin deinformacinsobre lasviviendas NoPrincipales esinadecuado.


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incorpora dudas sobre su fiabilidad. El procedimiento censal

para la obtencin de informacin sobre las viviendas No

Principales es inadecuado.

Tabla 1. Distribucin de las viviendas segn sus usos. Espaa.2001.

A-Viviendas Colectivas 11.146

B-Viviendas Familiares 20.946.555 100,00%

-B1 Alojamientos 3.143 0,02%

-B2 Viviendas PrincipalesConvencionales 14.184.026 67,72%

-B3 Viviendas No Principales 6.759.385 32,27%

-B3.1 Secundarias 3.360.631 16,04%-B3.2 Vacas 3.106.422 14,83%-B3.3 Otras 292.332 1,40%

FUENTE: INE. Censo de Poblacin y Vivienda de 2001.

En el propio Proyecto Censal se establece, como ya se haindicado anteriormente, una categora para incluir aquellos

casos de dudas insuperables sobre la situacin de uso con laque ...se pretende no obligar a los agentes a tomar decisiones

poco fundadas sobre el tipo de vivienda no principal cuando lo

nico que sepan es que la vivienda en esos momentos se

encuentra vaca y que no hay personas empadronadas en ella

(es decir, no pueden conseguir suficiente informacin para

determinar si es secundaria o desocupada)5.

Como reflejo de esta inseguridad, expertos en estadsticastursticas optan por considerar viviendas de potencial usoturstico al conjunto de las 6,47 millones de viviendas que

agrupa a las que el Censo considera secundarias ms lasclasificadas como vacas. La definicin que en este caso se da al

alojamiento privado de potencial uso turstico es: ...una

vivienda no principal que puede ser utilizada por los miembros

5INE (2001) Censos de Poblacin y Viviendas 2001. Proyecto, p.61


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del hogar u otros individuos durante 6 meses o ms con fines

tursticos (tomado el ao como periodo de referencia), y no

est considerada como ningn tipo de alojamiento colectivo6.

El aparato estadstico recoge adems otra informacin diversa

relativa a las caractersticas de las viviendas, su uso y su

localizacin, que permite profundizar en la valoracin del

parque. En relacin con los 3,1 millones de viviendas que segnel Censo de 2001 estaban vacas es posible clasificarlas en

razn de su localizacin por circunscripciones administrativas ytipos de mbitos geogrficos; por su antigedad o ao de

construccin; por su estado de conservacin, segn el tipo de

edificio y segn que dispongan o no de algunos de losequipamientos bsicos.

Las tipologas resultantes de los cruces de los diferentes

atributos, ponderados con algunos otros aspectos como los

precios medios, pueden permitir avanzar en el conocimiento de

los factores vinculables a la mayor o menor proporcin deviviendas vacas.

Otro aspecto fundamental a considerar en el anlisis de los

datos censales es que la informacin est referida a un

momento concreto. El censo proporciona una imagen fija,mientras que la utilizacin que se hace de las viviendas es una

circunstancia sujeta a cambios no siempre previsibles en sus

motivaciones ni en su frecuencia.

La idea de vivienda desocupada o vaca hace referencia a una

situacin temporal y por tanto cambiante que conduce al

concepto de flujos o nmero de viviendas que pasan a estar

vacas o que dejan de estarlo a lo largo de un determinado

periodo de tiempo.

Adems del anlisis del stock de viviendas que estndesocupadas en un momento dado, el estudio de las causas de

desocupacin y las caractersticas de esas viviendas son un

paso necesario para diagnosticar sobre el fenmeno. La

intensidad de flujos de ocupacin y desocupacin de viviendas yel tiempo que permanecen vacas los distintos tipos de

viviendas son otras dimensiones imprescindibles. Sin embargo,

6Mayo, R. y Velasco, M.C.(2007) Alojamiento privado de uso turstico desde el lado de la oferta.ndice. Revista de Estadstica y sociedad, n 24, septiembre de 2007. pp. 25

El uso que sehace de lasviviendas escambiante enel tiempo

Adems delstock deviviendasvacas esnecesarioconocer losflujos de

ocupacin ydesocupacin


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hay que recordar que actualmente en Espaa no existe

informacin estadstica que permita hacer este tipo de anlisis,

ni siquiera en trminos de aproximacin a la realidad.

2.4 La vivienda vaca: un concepto jurdicoindeterminado

Como se ha indicado, este estudio sobre el uso del parque de

viviendas en Espaa tiene entre sus objetivos la elaboracin de

propuestas sobre medidas a aplicar para favorecer laoptimizacin de su utilizacin con criterios sociales,econmicos, urbansticos y territoriales. En principio, cualquier

medida legislativa sobre el derecho de uso de la vivienda o

sobre su fiscalidad necesita una definicin clara e inequvoca

del objeto de actuacin.

En primer lugar hay que preguntarse si existe una definicin

jurdica de vivienda; alguna norma legal donde se determine

qu es exactamente una vivienda.

Con carcter general, lo que ms se aproxima a esa definicinlegal puede estar en la normativa que regula la concesin por

parte de los ayuntamientos de la licencia de primera ocupacin,

que tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios o

instalaciones. Para ello el rgano que la otorga habr

comprobado que la construccin ha sido ejecutada deconformidad con el proyecto inicial que le sirvi de base para la

concesin de la licencia por la que se autoriz la obra, que sta

se encuentra debidamente terminada y es apta segn las

condiciones urbansticas de su destino especfico. Sirve la

licencia de primera ocupacin para controlar si el edificio puedehabilitarse para el uso pretendido, en este caso, el uso

residencial, por estar en zona apropiada y reunir lascondiciones idneas de habitabilidad, seguridad y salubridad7.

7 La normativa bsica de aplicacin para la concesin de la licencia es:-Normativa de proteccin contra incendios segn indica el art. 3.1 NBE-CPI-96.-Real Decreto 1627/97 de 24 de Octubre, por el que se establecen las condiciones mnimas deSeguridad y Salud. (B.O.E. N 256 de 25 de octubre)-Real Decreto 217/2001 de 30 de septiembre de 2001, de Accesibilidad y Supresin de Barreras.

Aproximacinjurdica alconcepto devivienda:edificio queesten zonaapropiada yrene lascondicionesidneas dehabitabilidad,seguridad ysalubridad

La tareainacabada porestablecer unadefinicinjurdicarigurosa yoperativa devivienda vaca


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Esta licencia, que se exige tambin para los edificios que hayan

sido objeto de ampliacin o de modificaciones sustanciales, es

necesaria para la contratacin definitiva de los servicios deenerga elctrica, agua, gas, telefona...

Como ya se ha dicho, la competencia para el otorgamiento de

la licencia es municipal, y requiere la presentacin de la

certificacin de finalizacin de obra suscrito por los tcnicos yvisado por el respectivo colegio profesional.

La Ley de Derecho a la Vivienda de Catalua, aprobada el 28 de

diciembre de 2007, define vivienda como:

toda edificacin fija destinada a que residan en ella personas

fsicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicioscomunes del inmueble en el que est situada y los anexos que

estn vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las

condiciones de habitabilidad que fija la presente Ley y lanormativa que la desarrolle y cumple la funcin social de aportar

a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y

los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades

personales ordinarias de habitacin8

La determinacin jurdica para que una vivienda puedaconsiderarse como desocupada o vaca presenta an mayores

dificultades. La experiencia al respecto es reciente, corta yescasa.

El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que

se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las

Haciendas Locales, en su art.72.4 dice:

Tratndose de inmuebles de uso residencial que se encuentrendesocupados con carcter permanente, por cumplir las condicionesque se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrnexigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota lquida delimpuesto.

Dicho recargo, que se exigir a los sujetos pasivos de este tributoy al que resultarn aplicable, en lo no previsto en este prrafo, susdisposiciones reguladoras, se devengar el 31 de diciembre y seliquidar anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada ladesocupacin del inmueble, juntamente con el acto administrativopor el que sta se declare.

8Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, art. 3,a.


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As pues, los ayuntamientos podrn exigir un recargo de hasta

el 50 % de la cuota lquida del impuesto, pero para ello se

requiere del correspondiente desarrollo reglamentario por partedel Ministerio de Economa y Hacienda que determine qu esuna vivienda desocupada, dando as cobertura al preceptivo

acto administrativo por el que se declara que una vivienda est

desocupada. En un borrador de reglamento elaborado en 2004,

y que no ha pasado de tal, se defina la vivienda desocupada

como aquella que no tiene condiciones de habitabilidad

inmediata, con algunos criterios adicionales como un ao de

aviso para la declaracin de desocupada, en el que no se han

alcanzado unos consumos mnimos de 5 m3 de agua o 15 kwde

energa elctrica.

El Ministro de Economa y Hacienda, Pedro Solbes, declaraba alos medios de comunicacin9 que la definicin de vivienda

desocupada es un concepto jurdicamente indeterminado que

cubre muchos tipos de situaciones, ya que por piso vaco se

puede considerar desde una segunda residencia hasta una

vivienda que alguien que traslada su domicilio a otro lugar la

mantiene porque vuelve a ella con cierta periodicidad. No

parece pues razonable esperar que el Ministerio de Economa y

Hacienda tenga previsto el mencionado desarrolloreglamentario.

En la respuesta dada por el Ministerio de Vivienda, el 17 deseptiembre de 2007, a una pregunta del grupo parlamentario

de Esquerra Republicana10, se indica que no existe plazo

previsto para un eventual desarrollo reglamentario, al no

contemplarse como prioritario.

El Ayuntamiento de Sevilla en su Ordenanza Fiscal Reguladoradel Impuesto sobre Bienes Inmuebles aprueba el recargo del

50% previsto en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales11

,con lo podra convertirse en el primer municipio en el que

aplica. En dicha Ordenanza se establece que:

9Desayunos Informativos de Europa Press, 30 de enero de 2007.10 Informe sobre la pregunta escrita de D Rosa Mara Bons i Pahisa, Diputada del Grupo ParlamentarioEsquerra Republicana, en relacin con el desarrollo reglamentario del concepto de viviendasdesocupadas con carcter permanente.11Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, aprobada por el Ayuntamiento deSevilla el 27 de diciembre de 2004. Artculo 15.

La viviendavaca: conceptojurdicamenteindeterminadoy no prioritario

Vivienda vacasera aquellaque, dada dealta en elregistro delIBI, no es laresidencia deningn hogarempadronado


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... se entender que un inmueble de uso residencial estdesocupado con carcter permanente cuando no se

encuentre en ninguna de las siguientes situaciones:a) Que constituya la vivienda habitual de su titular en elcaso de que ste sea una persona fsica, o el domiciliosocial cuando su titular sea una persona jurdica o un entede los del artculo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 dediciembre, General Tributaria.

b) Que est ocupada por algn miembro de la unidadfamiliar de su titular o por un descendiente que, an noformando parte de la misma, le d derecho a practicar ladeduccin en concepto de mnimo por descendientes en el

IRPF.c) Que est afecta a alguna explotacin econmica.

d) Que est cedida en su uso a terceros por cualquierttulo.

Segn declaraciones a la prensa del Concejal de Hacienda y

Presidencia del Ayuntamiento de Sevilla12 existen en el

municipio unas 40.000 viviendas dadas de alta en el Registro

del IBI en las que segn el Padrn municipal no hay nadie

empadronado. Estas son las viviendas que en principio sern

consideradas como desocupadas.

La Ley del Derecho a la Vivienda, de Catalua define la vivienda

vaca del siguiente modo:

Vivienda vaca: la vivienda que queda desocupadapermanentemente, sin causa justificada, por un plazo de ms de

dos aos. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por

razones laborales, el cambio de domicilio por una situacin dedependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en

proceso de prdida de poblacin y el hecho de que la propiedad

de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de

resolucin.13

En el Pas Vasco, la Estadstica Bianual de Vivienda Vaca14 (enrealidad se realiza cada dos aos y no dos veces al ao), indica

que:

12http://blogs.periodistadigital.com/ladrillos.php/2007/09/11/sevilla_gravara_viviendas_vacias123413Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, art. 3,d.14 Estadstica Bianual 2005 sobre Vivienda Vaca en la C.A.E. Presentacin de Principales Resultados.Informe junio 2005. Gobierno Vasco. Departamento de Vivienda y Asuntos sociales.

Vivienda vacaes aquella quese encuentrapermanente-mentedesocupadadurante unplazo superiora dos aos sincausajustificada


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En las secciones urbanas de la Comunidad Autnoma deEuskadi, en torno a 54.400 viviendas (7%) se clasifican

como vacas, denominacin impropia que ha hechofortuna, y que implica que estn siendo utilizadas comosegunda residencia (o viviendas temporales) opermanecen deshabitadas.15

El Plan de Vivienda Vaca16, que se viene aplicando en el Pas

Vasco desde 2002 parte de esa estadstica que permite detectar

las viviendas vacas gestionables (aquellas que llevan

desocupadas ms de un ao ininterrumpido, no son utilizadas

como segunda residencia y no se encuentran en oferta en el

mercado, localizadas en secciones urbanas.)17.

El Anteproyecto de Ley de Garanta del Derecho Ciudadano auna Vivienda Digna18 del Gobierno Vasco, en su Art. 89.2 dice:Para determinar la falta de ocupacin de una vivienda vaca o

permanentemente desocupada la Administracin tendr en cuenta,entre otros, los siguientes factores:

a) Los datos del padrn de habitantes y de otros registros pblicosde residentes u ocupantes.

b) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.

c) Recepcin de correo y notificaciones en otros lugares.

d) Utilizacin habitual de otros lugares para realizarcomunicaciones telefnicas e informticas.

e) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.

f) Declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de lasAdministraciones Pblicas que tiene atribuidas las funciones deinspeccin en materia de vivienda y de los agentes de la autoridaden general.

g) Declaraciones de los vecinos prximos.

h) Negativa injustificada del titular de la vivienda de facilitarcomprobaciones de la Administracin cuando no se desprenda la

existencia de ninguna causa verosmil que pueda fundamentarla ycuando consten adems otros indicios de falta de ocupacin.

http://www.gizaetxe.ejgv.euskadi.net/r40-18874/es/contenidos/estadistica/estadistica_vivienda_vacia/es_estvdava/estadistica_vivienda_vacia.html15Op. Cit, p. 416http://www.etxebide.info/q01a/q01anews_one.jsp?id=673317BOPV martes 31 de diciembre de 2002. Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales N-7427

Decreto 316/2002, de 30 de diciembre, http://www.euskadi.net/bopv2/datos/2002/12/0207427a.pdf18http://www.etxebide.info/etxebide/html/datos/ant_ley_viv_c.pdf

Viviendasvacasgestionablesson aquellasque llevandesocupadasms de un aoininterrumpido,

no sonutilizadas comosegundaresidencia y nose encuentranen oferta en elmercado,localizadas enseccionesurbanas


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Los art 93 y 94 del citado anteproyecto se dedican tambin a la

concrecin del carcter de vivienda vaca:

1. Constituyen el hecho imponible y deber dar lugar a ladeclaracin administrativa de vivienda desocupada a la que sehace referencia en el artculo 91.2 de esta Ley las viviendassituadas en el territorio de la Comunidad Autnoma del Pas Vascoen las que no habite ninguna persona durante ms de trescientoscincuenta das en el curso de un ao, salvo que concurra lasexcepciones reguladas en el siguiente artculo.

2. Se entender que est desocupada la vivienda en la queconcurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Permanecer sin habitantes registrados en el Padrn municipalde habitantes por el perodo establecido en el nmero anterior,dentro del ejercicio impositivo.

b) Que se compruebe dicha situacin bien a travs de los informesde agentes de autoridad derivados de visitas al inmueble, bien atravs de los datos indiciarios de dicha situacin relativos aconsumos de suministros bsicos como agua, electricidad yanlogos. A este respecto se entender que la vivienda est ensituacin de desocupacin cuando no cuente con contrato desuministro de agua o de electricidad o cuando tenga consumosinferiores a los que se derivaran de su ocupacin por el perodoestablecido en el prrafo anterior, calculados en base [a] la media

habitual de consumo por persona y por ao. Dichos valores sernfacilitados por las compaas suministradoras que presten servicioen el municipio, si bien en defecto de informacin ms especificapodr considerarse como desocupada aquella vivienda en la cual elconsumo de agua sea inferior a 2,25 metros cbicos por persona yao, y/o el consumo de electricidad sea inferior a 80kilowatios/hora por persona y ao, y/o el consumo de gas seainferior a 6 metros cbicos por habitante y ao.

c) Los consumos descritos en la letra anterior podrn sermodificados reglamentariamente.

Artculo 94. Exenciones

Quedan exentos en todo caso del canon:a) las viviendas cuyos titulares residan temporalmente fuera de suresidencia habitual por razones laborales, de salud u otras que, entodo caso, debern justificar documentalmente.

b) las viviendas que se encuentren alquiladas que, en todo caso,debern justificar documentalmente esta circunstancia.

c) las segundas residencias que, en todo caso, debern justificardocumentalmente esta circunstancia.

En la ComunidadAutnoma del PasVasco, para lasviviendas en lasque no habiteninguna personadurante ms detrescientoscincuenta das en

el curso de un aose producir ladeclaracinadministrativa deviviendadesocupada

Los intentospara definir lavivienda vacachocan con ladificultad deestablecer

criteriosrigurosos yuniversalesaplicables enactuacionesadministrativas


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Como se ha podido constatar, los intentos realizados hasta

ahora (algunos estn en pleno proceso de trmite para su

aprobacin y puesta en prctica) chocan frontalmente con ladificultad real de establecer los criterios que permitandeterminar con rigor y de manera universal la existencia de una

vivienda vaca, como objeto de actuacin administrativa.

Para que una vivienda pueda ser considerada vaca esnecesario que no este siendo ocupada (segn unos criterios de

desocupacin discutibles y de difcil verificacin y fciles deburlar) durante un determinado periodo de tiempo arbitrario

pero necesariamente largo. Bsicamente, los criterios son la

existencia de un hogar empadronado y ciertos consumosmnimos. Es fcil imaginar que estas iniciativas podran

provocar cambios de empadronamiento sin cambio real deresidencia y consumos innecesarios.

2.5 Por qu hay viviendas vacas?

Establecida la enorme complejidad del objeto vivienda,

reconocida tambin la dificultad an mayor para concretar elobjeto de estudio: la vivienda desocupada o vaca, es necesaria

una primera aproximacin a las causas que hacen que una

vivienda permanezca vaca, con las consiguientes prdidas de

aprovechamiento.

Cabe partir de tres premisas bsicas:

a) Nadie, cualquiera que sea su condicin o su

circunstancia, querr renunciar a percibir una renta. Si lo

hace habr que preguntarse por las causas que le llevan a

renunciar a ella en perjuicio propio.b) La vivienda, como espacio urbano privado de lento

deterioro y rpida revalorizacin, es apreciada por su

valor de cambio. Su revalorizacin a medio y largo plazo,

histricamente constatada, puede favorecer el hecho de

que los propietarios minusvaloren las rentas que podran

obtener mediante su arrendamiento.

Es necesarioestablecer lasposibles causasde la noutilizacin

El carcterpunitivo de ladeclaracin devivienda vacapresumible-mente desatarestrategiasenmascaradoraseficaces entre los

propietarios


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c) Una legislacin demasiado rgida y un sistema judicial

lento provoca desconfianza y temor entre los propietarios,

que al sopesar los riesgos de arrendar su vivienda decidenmantenerla desocupada renunciando a las potencialesrentas del alquiler.

En los procesos de rotacin de las viviendas al cambiar de

hogar ocupante, con independencia de que cambie o no dergimen de cesin, la vivienda permanece vaca durante un

periodo de tiempo que puede abarcar varios meses o aos.Igualmente es razonable que transcurra un periodo de varios

meses desde la terminacin de la vivienda hasta su primera

ocupacin.Cuando la vivienda ha sido adquirida como inversin es posible

que su destino sea permanecer vaca. Si se trata de estrategias

especulativas, cuando el inversor slo busca obtener

rpidamente una plusvala, lo normal seran periodos de

desocupacin no muy dilatados. El inversor se centra en laplusvala a corto plazo y renuncia a la obtencin de rentas de

alquiler porque sus estrategias se ven amenazadas por losplazos que establecen la legislacin para los contratos de

arrendamiento.

Ms dilatada podra ser la desocupacin de la vivienda cuando

el hogar propietario la haya adquirido como forma de ahorro

inversin, a veces en previsin de las necesidades de vivienda

de los hijos con aos, incluso quinquenios, de adelanto.

Tambin en este caso se decide renunciar a la obtencin de la

potencial renta de alquiler por evitar los riesgos que se lesuponen a la cesin de la vivienda en alquiler.

Hay viviendas que permanecen vacas porque unas acusadas

deficiencias de habitabilidad las sitan por debajo del nivel de

exigencia de la demanda. Es una situacin que estnormalmente relacionada con la antigedad de la vivienda y

tiende a concentrarse en reas centrales urbanas. La puesta en

uso de estas viviendas exige actuaciones de rehabilitacin,

complejas y costosas, casi inviables para pequeos

propietarios.

En edificios en rgimen de alquiler en los que el progresivo

deterioro aboca inevitablemente a la rehabilitacin integral o al

Los cambios deocupante o laprimeraocupacinconsumen unosplazos durantelos cuales lavivienda estinevitablementevaca

La inversinestrictamenteespeculativano debeproducirperiodos dedesocupacinmuy dilatados

La vivienda-ahorro puedepermanecervaca largosperiodos detiempo portemor a losriesgos delalquiler

En las reascentrales, lacausa de ladesocupacinson el deterioroy lasdificultades delos procesos derehabilitacin


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derribo, suelen producirse procesos largos y conflictivos hasta

que no se alcanza la salida, ms o menos forzada, de todos los

inquilinos, lo que implica que algunas viviendas permanezcanvacas indefinidamente. La dilatacin de las licenciasmunicipales para los cambios de uso o renovacin y las esperas

por los vencimientos de los contratos de alquiler estn

frecuentemente tras estas situaciones.

En un parque en el que las viviendas son mayoritariamente

propiedad de sus ocupantes, las rotaciones por herenciatambin pueden ser un factor de desocupacin. Sin tener que

pensar en situaciones litigiosas, la resolucin de los trmites de

la herencia exige unos periodos de tiempo considerables quehay que aadir a los propios de la venta o el alquiler de una

vivienda que ha quedado vaca por extincin del hogar que laocupaba. Esta causa est vinculada al ciclo de vida del hogar y

habr de intensificarse en los prximos quinquenios como

consecuencia del envejecimiento demogrfico y del

consiguiente crecimiento de los flujos de extincin de hogares,

especialmente en ciertas reas urbanas.

Adems, una vivienda puede permanecer vaca como

consecuencia de un sinfn de vicisitudes por las que pueden

atravesar los hogares: desplazamiento por motivos laborales,traslado de personas mayores de forma temporal o definitiva a

un establecimiento colectivo o al hogar de algn familiar, entreotras muchas que se alargan en funcin de la duracin de la

causa que las provoca y por las rigideces que produce la

vivienda en propiedad.

En amplias zonas del pas hay viviendas que han quedado

vacas como consecuencia del xodo rural y del progresivodespoblamiento. Estadsticamente engrosa el fenmeno de la

vivienda vaca aunque ni por su naturaleza ni por susconsecuencias forman parte del mismo.

Por ltimo, no debera pasarse por alto la posibilidad de que la

existencia de viviendas desocupadas sea simplemente la

consecuencia de un exceso de oferta o porque el parque de

vivienda sea mayor que el nmero de hogares.

La construccin de viviendas durante los ltimos aos ha

registrado unos flujos mucho mayores que los correspondientes

El envejecimientodemogrficopuedeintensificar enlos prximosquinquenios losflujos deviviendas vacas

La existencia deviviendas vacaspuede sertambinconsecuencia deun excesoincontrolado deoferta


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a la aparicin de nuevos hogares. Esta relacin, que es

fcilmente constatable para el conjunto de Espaa, puede

reflejar desajustes especialmente intensos en mbitosterritoriales ms concretos19.

Segn algunas recientes estimaciones, sobre cuya fiabilidad y

exactitud no existe ninguna certidumbre, al finalizar el primer

trimestre de 2008 habr en Espaa un milln de viviendas sinvender, la mitad de las cuales corresponde a viviendas de

nueva construccin20.

Casi como norma, en las zonas de expansin de las reas

urbanas la cantidad de viviendas construidas supera

ampliamente la demanda endgena. Tras ello estn estrategiasde desarrollo inmobiliario con las que se busca capturar a la

oferta de otros mbitos en una pugna en la que no todos

podrn ganar. El planeamiento municipal, imbuido de principios

de competitividad y sin la necesaria concertacin territorial,

viene propiciando desarrollos residenciales, generalmenteexcesivos para la demanda actual y futura.

En relacin con los mbitos tursticos es razonable pensar que

una parte de las viviendas que han sido clasificadas como

vacas podran ser en realidad alojamientos tursticos enexplotacin encubierta o, simplemente, viviendas secundarias

con baja frecuencia de uso.

La clasificacin del parque de viviendas desocupadas por causases una tarea necesaria para poder determinar la autntica

dimensin del fenmeno y, en su caso, establecer medidas

correctoras adecuadas.

19 Segn declaraciones del Presidente de la Comisin Tcnica de la Asociacin de Promotores yConstructores de Espaa (APCE), Josep Dons i Barcons, en los ltimos diez aos se han construido enEspaa "el doble de viviendas de las necesarias" y una buena parte de ellas se compraron parainversin. Una parte importante de estas viviendas "no estn en uso" y los propietarios compraronporque "no haba productos de inversin en el mercado que les aseguraran el poder adquisitivo de susahorros", ver LOS PROMOTORES RECONOCEN QUE EN LA LTIMA DCADA SE HAN CONSTRUIDO ELDOBLE DE VIVIENDAS NECESARIASelconfidencial.com, jueves 31 de enero de 2008.20Declaraciones de Jos Antonio Prez, Director de Investigacin del Instituto de Prctica Empresarial(IPE) recogidas por ABC, el jueves 17 de enero de 2008.

Caracterizar lasviviendasvacas por suscausas esimprescindiblepara poder

actuar enconsecuencia


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3. Anlisis estadstico del fenmeno delas viviendas vacas.

El fenmeno de las viviendas desocupadas o vacas se concreta,en trminos estrictamente estadsticos, en la existencia deproporciones excesivamente elevadas. Como ya se indic en elapartado 1, se considera razonable y conveniente que exista unstock prximo al 5% de viviendas desocupadas que facilite ungil funcionamiento de mercado (APCE-AFI,2003, p.21)21. Lainformacin estadstica existente revela una situacin anmala,con proporciones que duplican y triplican el generoso stocktcnico establecido. La no utilizacin de un activo social yeconmico tan importante, en un contexto de escasez, obliga a

analizar el fenmeno tratando de encontrar sus causas, perocomenzando por contrastar la fiabilidad de la informacin.

Como se ha indicado anteriormente, an cuando la viviendaparece ser un objeto fcilmente identificable y, porconsiguiente, contabilizable estadsticamente, en la prctica noes as. S se parte de la consideracin, de acuerdo con ladefinicin de hogar del Censo de 200122, de que el nmero deViviendas Principales ha de coincidir exactamente con elnmero de hogares, la existencia de un hogar es laconstatacin de la existencia de una Vivienda Principal y, por

tanto, el resto de las viviendas, hasta completar el total delparque residencial estara integrado por Viviendas NoPrincipales.

21APCEAFI (2003) Estimacin de la demanda de vivienda en Espaa (2003-2008). Madrid. AFI. 115

22Segn el Censo de Poblacin y Vivienda de 2001, hogares el grupo de personas residentes en lamisma vivienda familiar. Con este criterio censal no pueden existir varios hogares en una mismavivienda, aunque as se siga manteniendo en las estadsticas elaboradas por el Ministerio de Vivienda(ver nota 19).


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Si se da por bueno el recuento de hogares y el del conjunto detodas las viviendas existentes habra que aceptar que la cifra de

Viviendas No Principales sera tambin un dato igualmentefiable.

Cabe tambin considerar como hiptesis de partida queprobablemente no sea muy relevante, en el cmputo total deviviendas, el nmero de errores que pueden cometerse alincluir como viviendas, por su localizacin y apariencia, algunoshuecos23 que estn siendo utilizados para uso no residencial yque deberan por tanto ser considerados como locales. El Censode 2001 establece que estamos ante una vivienda cuando setrata de un recinto concebido para ser habitado y le niega tal

condicin cuando est dedicado totalmente a otros fines. Perodependiendo de los tipos de edificios no ser siempre fcildiscernir si el hueco vaco es una vivienda o un local, incluso enel caso de que hubiese sido ocupado anteriormente y seconociese su uso. Especialmente en los espacios centrales, msterciarizados, es frecuente que recintos originariamenteconcebidos como vivienda sean utilizados como locales denegocio.

Con todo, se hace ms borrosa la realidad cuando de lo que setrata es de distribuir las Viviendas No Principales entre lascategoras de vivienda secundaria, vivienda desocupada o vacay otro tipo. Como se indica en el propio Proyecto Censal24, enocasiones, el agente censal no puede conseguir suficienteinformacin para determinar si (la vivienda) es secundaria odesocupada y a falta de informacin, es el criterio del agentecensal lo que determina el uso con que aparecer clasificada lavivienda. Por ejemplo, es razonable pensar que en los mbitosgeogrficos con mayor actividad turstica, una considerableproporcin de las viviendas clasificadas por el Censo comodesocupadas podran realmente estar dedicadas a algn tipo de

explotacin turstica, permanente o de temporada.

El anlisis que se realiza en los siguientes apartados sobre laevolucin y la distribucin por mbitos geogrficos de los

23 Segn el Proyecto de los Censos de Poblacin y Vivienda de 2001, Hueco: es la unidad operativausada en el cuaderno de recorrido del agente censal, que corresponde, segn su uso, a una vivienda oun local. En concreto, en el cuaderno de recorrido se clasifica cada hueco segn sea: vivienda familiar(distinguiendo entre vivienda familiar convencional y alojamiento), vivienda colectiva, local activo, localinactivo.24 INE (1999) Censo de Poblacin y Vivienda. Proyecto Censal. INE. Madrid. p. 61

Adems deatisbar lasposibles causasdel fenmeno,se constatanlasinsuficiencias ylasinconsistenciasde lainformacinestadsticadisponible


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distintos tipos de vivienda y algunas de sus caractersticas msrelevantes, adems de perseguir un mejor conocimiento del

fenmeno de la vivienda desocupada sirve para poner demanifiesto algunas de las inconsistencias de la informacin.

3.1 Evolucin del parque de Viviendas NoPrincipales

Al observar la evolucin entre las diferentes clases de vivienda

durante el intercenso 1991-2001 (Tabla 2), se aprecia que elstock de las Viviendas Principales ha crecido en 2,45 millones.

Tal incremento no coincide exactamente con el de los hogares

porque en 1991, con los conceptos entonces manejados, no

exista coincidencia numrica entre hogar y vivienda principal.

Si se centra la atencin en los stock de los distintos tipos de

Viviendas No Principales, se observa que son las viviendas

agrupadas bajo el epgrafe de otro tipo las que experimentanun mayor ritmo de crecimiento y ello se debe tambin

fundamentalmente a cambios de criterio y operativos en larealizacin del Censo, con especial incidencia en las provincias

con mayor actividad turstica, posiblemente como consecuencia

de una clasificacin ms precisa de viviendas que

anteriormente haban sido consideradas secundarias o

desocupadas. El 40% del incremento experimentado por estaclase de viviendas corresponde a la Comunidad Valenciana,

Baleares y Canarias.

El parque de las viviendas desocupadas es el que experimenta

un mayor incremento en trminos absolutos y relativos. Del

aumento registrado en el total del parque una de cada tresviviendas son No Principales y una de cada seis son viviendas

desocupadas. Dicho en otros trminos, durante el decenio, el

parque de viviendas No Principales aument en 1,3 millones de

las que, prcticamente la mitad son viviendas desocupadas. El

ritmo de crecimiento de 2,16% anual acumulativo indica queestaramos ante un proceso de un enorme dinamismo, mucho

ms rpido que el crecimiento del conjunto del parque (1,87%)y que el crecimiento del nmero de hogares (1,71%).

Las viviendasdesocupadasson las queregistraron unmayordinamismodesde 1991 a2001

Aumenta larelacin entreviviendasvacas yhogares que sesita porencima de unapor cada cinco


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TABLA 2. Evolucin del parque de viviendas por clases. 1991-2001

1991 2001 1991-2001

Viviendas % Viviendas % Viviendas % TAA (%)

Total 17.220.399 100,0 20.946.554 100,0 3.726.155 100,0 1,87

Principales 11.750.412 68,2 14.187.169 67,7 2.436.757 65,4 1,79

Convencionales 11.736.376 68,1 14.184.026 67,7 2.447.650 65,7 1,80

Alojamientos 14.036 0,1 3.143 0,0 -10.893 -0,3 -13,17

No principales 5.469.987 31,8 6.759.385 32,3 1.289.398 34,6 2,02

Secundarias 2.923.615 17,0 3.360.631 16,1 437.016 11,7 1,32

Desocupadas 2.475.639 14,4 3.106.422 14,8 630.783 16,9 2,16

Otro tipo 70.733 0,4 292.332 1,4 221.599 5,9 14,32

HOGARES 11.852.075 14.187.169 2.335.094FUENTE: Elaboracin propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. www.ine.es

El Ministerio de Vivienda ofrece datos de la evolucin del

parque desde 2001. Se trata de estimaciones efectuadas a

partir de los datos del Censo y de los flujos de viviendas

construidas, rehabilitadas y demolidas anualmente. Las cifras

estn referidas al 31 de diciembre de cada ao y el incremento

experimentado segn esta fuente durante los ltimos aos

(Tabla 3) indica una ligera reduccin de la proporcin de las

viviendas No Principales y, especialmente, de su dinmica, queestara marcando un ligero cambio de tendencia. En todo caso

hay que subrayar que se estima que entre 2001 y 2006 se ha

producido un incremento de 655.568 viviendas No Principales.

No hay que pasar por alto que estos datos del Ministerio de

Vivienda difieren en cuestiones conceptuales y sobre todooperativas25 de los de las series censales, por lo que no sera

25Segn las notas metodolgicas que acompaan a estas estadsticas vivienda principal es aquellaque es utilizada como residencia habitual de uno o ms hogares y es ocupada por estos la mayor partedel ao. Por tanto, para estimar el nmero de viviendas principales es necesario conocer el nmero dehogares. La Encuesta de Poblacin Activa (EPA) que publica el Instituto Nacional de Estadstica, es lafuente informacin utilizada para estimar del nmero total de viviendas familiares principales, a travsde la estimacin del nmero de hogares. El nmero de viviendas principales se estima a partir delnmero de hogares existentes en el cuarto trimestre del ejercicio t.Las cifras de las viviendas No Principales se obtienen como diferencia entre el nmero total deviviendas y el nmero de viviendas principales. La desagregacin en los diferentes tipos de viviendas noprincipales se realizar a partir de la informacin que se est recogiendo el Ministerio de Vivienda enestudios y encuestas propias y/o de otras encuestas elaboradas por otros organismos de laAdministracin del Estado, en colaboracin con la unidad de estadstica del Departamento. (Ministeriode Vivienda. SGT. Subdireccin General de Estudios y Estadsticas. Estimacin del Parque de Viviendas.Notas metodolgicas, p.15.)


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razonable establecer conclusiones firmes sobre la base de unir

ambas series.

TABLA 3. Evolucin del parque de viviendas por clases. 2001-2006.

2001 2006 2001-2006

Viviendas % Viviendas % Viviendas % TAA (%)

Total 21.033.759 100,0 23.859.014 100,0 2.825.255 100,0 2,55

Principales 14.184.026 67,4 16.353.713 68,5 2.169.687 76,8 2,89

No principales 6.849.733 32,6 7.505.301 31,5 655.568 23,2 1,84

FUENTE: Elaboracin propia a partir de: Estudios y estadsticas. Estimacin del parque de viviendas.Ministerio de Viviendahttp://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=687&Itemid=430

(15-12-2007)

Adems de observar los cambios que se han producido entre

dos stock de viviendas correspondientes a dos momentos

diferentes, lo que nos permite medir el crecimiento y algunas

variaciones producidas en la composicin por clases de

viviendas, sera necesario determinar la dimensin de los flujosque intervienen como componentes de la dinmica del parque.

Adems de los flujos de viviendas construidas y de viviendas

derribadas, existe tambin la posibilidad de que se produzcanflujos de vivienda que aparecen o desaparecen como

consecuencia de un cambio de uso (p. ej., de vivienda a oficina,

de despacho a vivienda...).

El estudio de esos flujos es necesario para profundizar en la

naturaleza de los cambios y en el anlisis del fenmeno de la

vivienda desocupada, pero tambin permite hacer

comprobaciones sobre la consistencia de la informacinestadstica manejada.

Por ejemplo, el nmero total de viviendas en 2001 (V2001)debera coincidir con el resultado de sumar al stock de 1991(V1991) las viviendas construidas durante el periodo (VC1991,2001),

restar las derribadas (VD1991,2001) y aadir el saldo netoresultante de los posibles cambios de uso entre viviendas y

locales (SNVCU1991,2001).

V2001 = V1991 + VC1991, 2001 VD1991, 2001 + SNVCU1991, 2001

El incrementodel parque es elresultado de losflujos deconstruccin,menos los

derribos, mslos saldos netospor cambios deusos


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El Censo de 2001 ofrece informacin sobre las viviendasconstruidas ente 1991 y 2001 y, por tanto, permite estimar por

compensacin el saldo neto resultante de los flujos de las

viviendas derribadas y de las que pasan a ser local de negocio o

viceversa:

V2001 -V1991 -VC1991, 2001 = (VD1991, 2001 + SNVCU1991, 2001)

20.946.554 - 17.220.399 - 3.302.510 = 423.646

El mtodo de compensacin nos indica que, de acuerdo con la

informacin censal disponible, el saldo neto estimado por

cambio de uso menos las viviendas derribadas es de +423.646

viviendas, lo que representa el 11,4% del crecimiento

observado. A partir de la Estimacin del Parque de Viviendas

del Ministerio de Vivienda, se deduce que durante el periodo2002 a 2006 la tasa media de viviendas demolidas en Espaa

es del 2,17 anual. Si se aplica la misma tasa al intercenso

1991-200126, el nmero de viviendas demolidas habra sido de

-441.038 por lo que el flujo neto por cambio de uso tendra quehaber sido de +864.683, dato que resulta poco verosmil y queinvita a pensar en desajustes en las otras cifras manejadas:

recuentos de 1991 y de 2001 o en la estimacin de lasviviendas demolidas.

Lgicamente, an sern mayores las dificultades para el estudio

de la evolucin de las distintas clases de viviendas (principal,no principal, vaca, secundaria y otro tipo). En este caso habra

que tener en cuenta adems el saldo neto resultante de los

flujos por pasar de una clase a otra (SNVCC).

Por ejemplo para la Vivienda Desocupada (VD) durante el

intercenso 1991-2001.

VD2001 = VD1991 + VDC1991,2001 VDD1991,2001 + SNVDCU1991,2001 +SNVDCC1991,2001

26 El periodo intercensal comprende de 1.03.1991 a 1.11.2001, mientras que los datos de viviendasconstruidas incluyen el ao 1991 completo. Por tal motivo se han corregido las cifras de las viviendasconstruidas durante 1991 bajo el supuesto de que su construccin se distribuye de forma homogneaa lo largo del ao.

Se constatangravesinconsistenciasen lasestadsticassobre vivienda

Adems deestudiar elstock deviviendasvacas habraque conocerlos flujos deocupacin ydesocupacin


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Los datos de la Tabla 4 obligan tambin a pensar que los flujos

y saldos estimados estn fuertemente condicionados por los

cambios de criterios en las clasificaciones censales y, en todo

caso, por la dificultad para aplicar unos conceptos no

suficientemente definidos a una realidad muy compleja y

esquiva.

TABLA 4. Comparacin de los flujos por clases de vivienda en elintercenso 1991-2001.

Total Principales Secundarias Vacas Otro tipoCrecimiento 3.726.155 2.436.757 437.016 630.783 221.599Construccin +3.302.510 +2.146.629 +545.381 +554.319 +56.181Demolidas -441.038 -299.721 -72.618 -64.503 -4.195Saldoestimado porcambio de usoy clase +864.683 +589.850 -35.747 +140.967 +169.614FUENTE: Elaboracin propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. www.ine.es

An cuando la informacin disponible, como ya se ha sealado,no permite extraer conclusiones slidas sobre la dinmica de

las diferentes clases de viviendas y sus componentes,

confirmadas las sospechas de inconsistencia de la informacin

disponible, s cabe reconocer en cualquier caso la existencia de

una proporcin de viviendas No Principales y, especialmente, de

viviendas desocupadas o vacas muy por encima de lo

tcnicamente razonable.

3.2 Distribucin territorial de las Viviendas NoPrincipales

La distribucin por Comunidades Autnomas de las viviendasdesocupadas (Figura 1) permite apreciar una cierta

Todo apunta aque hay unstock excesivode viviendasvacas


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homogeneidad territorial en la persistencia generalizada del

fenmeno, slo los cambios de criterio a la hora de clasificar

estas viviendas, producen algunas tendencias regresivas, comoen el caso del Pas Vasco.

Andaluca, Catalua, Comunidad Valenciana y la Comunidad de

Madrid concentran el 56,7% del parque de viviendas y el

56,4% de las viviendas desocupadas.

Figura 1 Evolucin de las viviendas desocupadas por Comunidades

Autnomas. 1991-2001

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

La Rioja

Navarra

Cantabria

Asturias

I.Baleares

Aragn

Pas Vasco

Murcia

Extremadura

Castilla-La Mancha

Canarias

Castilla y Len

Galicia

Madrid

Comunidad Valenciana

Catalua

Andaluca

viviendas vacas

1991

2001

FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es

El anlisis por provincias ofrece algunos matices interesantes.

El Mapa 1, en el que se ha representado la distribucin de lasviviendas secundarias y desocupadas, permite constatar elmayor volumen de esos parques de vivienda en Madrid,

Barcelona y a lo largo de todo el litoral mediterrneo, en el quedestacan, en consonancia con su mayor tamao demogrfico,

Valencia, Alicante y Mlaga.

Hayhomogeneidadterritorial en laintensidad y laevolucin de lavivienda vaca

El fenmeno seconcentra enMadrid y en ellitoralmediterrneo


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Mapa 1. Distribucin de las viviendas No Principales por provincias.2001.


En el Mapa 2 se representan los porcentajes de las viviendas

desocupadas en cada provincia como expresin de la presencia

o relevancia relativa del fenmeno. El mapa refleja una realidad

diversa, las provincias gallegas, extremeas, valencianas y lasde Andaluca oriental, junto con Soria y Len presentan valores

por encima del 16,2%. En el polo opuesto estn las provincias

vascas, Burgos, Madrid, Guadalajara, Cuenca y Teruel. Tantoen uno como en otro extremo, hay realidades territoriales muy

diversas lo que, en todo caso, no significa que no pueda haber

elementos explicativos comunes.

Lasintensidadesrelativas ponende manifiestola diversidadterritorial de

las causas delfenmeno


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Mapa 2. Porcentajes de Viviendas Desocupadas por provincias.2001.


La distribucin provincial de los porcentajes en que se

distribuyen las distintas clases de vivienda (Tabla 5) indica una

alta homogeneidad de la presencia de las viviendas vacas,

mientras que las viviendas secundarias reflejan una dispersin

de valores mucho mayor. De ello podra deducirse que mientras

que la presencia de stas est vinculada a las diversas

circunstancias territoriales, especficas y diferenciadoras, la delas viviendas vacas responde a algunos factores comunes a

todas las provincias.

La presencia deviviendasvacasresponde aalgunosfactorescomunes entodas las

provincias


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En el Mapa 3 se representan los porcentajes de vivienda

secundaria en cada provincia y la imagen resultante invita apensar que se trata de un fenmeno vinculado a las periferiasde las grandes aglomeraciones y a las zonas tursticas. La

comparacin con el Mapa 2 hace sospechar que, en parte, laexplicacin de la distribucin entre viviendas secundarias y

vacas habra que buscarla en las dificultades para la aplicacin

prctica, en el operativo censal, de los criterios de clasificacin.

El fenmeno de las viviendas vacas, tal como puede deducirse

de la informacin recogida en la Tabla 6 y de los cocientes de

localizacin de la Tabla 7 tiene una especial presencia en lasentidades con tamaos entre 2.000 y 100.000 habitantes,

zonas en las que se localiza el 50% de todo el parque. Con todohay que hablar de una cierta homogeneidad en la distribucin,

sin que quepa sealar algn tipo de asentamientos o zonasespecialmente propensos a la concentracin de vivienda vaca,

circunstancia que s se produce en las entidades de menos de

2.000 habitantes con la vivienda secundaria.

TABLA 5. Dispersin de los valores porcentuales de las clases

de viviendas por provincias. 2001.

Principales Secundarias Vacas Otro TipoNoPrincipales

Media 65,5 18,3 14,8 1,4 34,5Desviacin 9,6 9,4 2,4 1,1 9,6Cociente de desviacin 0,15 0,51 0,16 0,79 0,28FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es

La concentracinde las viviendassecundarias esun fenmeno quese produce conmayor intensidaden las zonasmenos urbanas.Las viviendasvacas sedistribuyen deformahomognea entre

los diferentestipos de mbitos


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Mapa 3. Porcentajes de Viviendas Secundarias por provincias.2001.


TABLA 6. Distribucin de las viviendas por clases y zonas

(*)

. 2001.Zonas Urbanas segn el nmero de habitantes

Clase deviviendas TOTAL > 500.000

100.001-500.000

50.001-100.000

10.001-50.000

Zonaintermedia

Zonarural

Todas 20.946.554 3.055.999 3.706.453 1.629.185 4.206.695 3.930.072 4.418.150100,0 14,6 17,7 7,8 20,1 18,8 21,1

Principales 14.184.026 2.379.844 2.895.051 1.148.087 2.919.956 2.458.556 2.382.532100,0 16,8 20,4 8,1 20,6 17,3 16,8

Secundarias 3.360.631 227.761 252.815 198.876 544.314 749.687 1.387.178100,0 6,8 7,5 5,9 16,2 22,3 41,3

Vacas 3.106.422 415.053 496.736 259.606 692.621 647.996 594.410100,0 13,4 16,0 8,4 22,3 20,9 19,1

Otro tipo 292.332 33.217 61.777 22.512 49.396 72.564 52.866100,0 11,4 21,1 7,7 16,9 24,8 18,1

(*)La zona urbana es el conjunto de entidades singulares de poblacin que tienen ms de 10.000habitantes; la zona intermedia, las que tienen de 2.001 a 10.000, y la rural, 2.000 o menos.FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es

La distribucin por tipos de municipios, que aparece tambin en

la Tabla 7, aprovechando otra de las clasificaciones territoriales


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que ofrece el Censo de 2001, corrobora plenamente la misma

conclusin. La distribucin espacial de las viviendas vacas no

refleja vinculacin con los procesos de desarrollo urbano,normalmente localizables en las capitales de provincia y,especialmente en sus coronas o municipios perifricos sobre los

que en los ltimos quinquenios se viene produciendo el

desarrollo residencial ms intenso.

TABLA 7. Cocientes de localizacin de las clases de viviendas yzonas. 2001.

Clases de ViviendasZonas(*) Principales Secundarias Vacas Otro tipoTOTAL 1,00 1,00 1,00 1,00Zonas urbanas segn elnmero de habitantes:

Mayores de 500.000 1,15 0,46 0,92 0,78de 100.001 a 500.000 1,15 0,43 0,90 1,19de 50.001 a 100.000 1,04 0,76 1,07 0,99de 10.001 a 50.000 1,03 0,81 1,11 0,84

Zona intermedia 0,92 1,19 1,11 1,32Zona rural 0,80 1,96 0,91 0,86

Capitales de provincia 1,12 0,52 0,94 1,18Coronas(**) 1,06 0,81 0,96 0,50Resto de municipios nocapital ni corona segnhabitantes

mayores de 20.000 1,00 0,95 1,04 1,03de 5.001 a 20.000 0,91 1,21 1,15 1,37de 1.001 a 5.000 0,88 1,58 0,96 0,75menores de 1.001 0,72 2,36 0,87 0,41

(*)La zona urbana es el conjunto de entidades singulares de poblacin que tienen ms de 10.000 habitantes; lazona intermedia, las que tienen de 2.001 a 10.000, y la rural, 2.000 o menos.(**)Corona: municipios limtrofes con la capital de la provincia.


3.3 Factores vinculables a la existencia de viviendasvacas

La informacin censal sobre las caractersticas de las viviendas

y los edificios permite buscar otras posibles relaciones causales

La distribucin

provincial de lasviviendas vacasno reflejavinculacinestadstica conlos procesos dedesarrollo urbano


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con las que fundamentar la explicacin del fenmeno de la

vivienda desocupada. Entre las posibilidades que ofrece la

informacin disponible, la fecha de construccin y el estado deconservacin de los edificios podran ser en principio lasvariables ms explicativas. La dinmica urbana y el nivel de los

precios medios de la vivienda son aspectos tambin vinculables

a la utilizacin del parque y sobre los que existe alguna

informacin.

La antigedad de las viviendas es uno de los factores que cabeen principio, y tal como se expuso anteriormente, considerar

como posible causa de desocupacin. El Censo, clasifica a las

viviendas segn la fecha de construccin en varios periodos.Aqu se han agrupado con la idea de diferenciar: a) las

viviendas ms antiguas (anteriores a 1961), que puedenplantear problemas de deficiente conservacin, funcionales

(mala distribucin, interiores, etc.), de equipamientos (carece

de algunos bsicos en las viviendas mas modernas) y de

localizacin (generalmente en zonas centrales con dficit de

calidad residencial); b) las de antigedades intermedias; y c)

las mas modernas (posteriores a 1990).

La Tabla 8 muestra que la presencia de viviendas vacas se

hace notablemente ms intensa entre las ms antiguas,probablemente por razones de calidad o inadecuacin, y

levemente entre las ms modernas, en este caso la causahabr que buscarla en el amplio abanico de posibles estrategias

de los propietarios que justifique la decisin de mantener

desocupada la vivienda.

TABLA 8. Porcentajes de las viviendas por clases yperiodos de construccin. 2001.

Periodo de construccin Total Secundarias Vacas

Total 100,0% 100,0% 100,0%Antes de 1961 28,3% 27,6% 35,5%1961-1970 17,6% 18,9% 15,9%1971-1980 23,8% 24,0% 20,4%1981-1990 13,8% 13,6% 9,7%1991-2001 16,2% 15,6% 18,1%


La presencia deviviendas vacasse hacenotablementems intensaentre las msantiguas


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En la mayor parte de las provincias la edad media del parque

desocupado es varios aos mayor que la del conjunto del

parque. Para Espaa en 2001, la edad media del parque era de34,6 aos mientras que la de las viviendas desocupadas era de38,5. Hay una cierta dispersin entre las edades medias de los

parques provinciales, el ms antiguo resulta ser el de Soria con

58,6 aos y el ms moderno el de Alicante con 32,0.

Pero la antigedad del parque no es un factor suficiente para

explicar la distribucin espacial de las viviendas vacas. Podradecirse que siendo como media ms viejas las viviendas vacas

un parque provincial ms antiguo no supone necesariamente

una mayor proporcin de viviendas vacas.Como puede verse en la Figura 2 no inexiste correlacin entre

los porcentajes de viviendas construidas antes de 1961 y el

porcentaje de viviendas vacas (r=-0,09). Si se mide la

correlacin con la proporcin de las construidas en el ltimo

decenio, el resultado es positivo (r=0,21) pero excesivamentedbil como para querer buscar un factor comn explicativo de

la desocupacin.

El Mapa 4, en el que se representan los porcentajes de las

viviendas construidas antes de 1961 entre las viviendas vacas,expresa la importancia del despoblamiento sobre un nutrido

grupo de provincias interiores.

En el Mapa 5, las proporciones de las construidas despus de1991, reflejan correspondencia con los mbitos de mayor

dinamismo urbano y residencial: grandes ciudades y sus reas

de expansin junto con las franjas litorales.

Como media sonms viejas lasviviendas vacas,pero un parqueprovincial msantiguo nosuponenecesariamenteuna mayorproporcin deviviendas vacas


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Figura 2. Correlacin entre variables de antigedad delparque y la proporcin de viviendas desocupadas porprovincias. 2001.

Viviendas ms antiguas

5

15

25

35

45

55

5 15 25 35 45 55

Proporcin de viviendas anteriores a 1961

Proporcin

de

viv

iendasvacas

Coeficiente de correlacin = -0,09076

2008 vivienda desocupada

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