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TERRITORIOS INCONCLUSOS EN EL LITORAL DE

CANTABRIA: EL CASO DE NOJA

Sara LAGÜERA DÍAZUniversidad de [email protected]

1. IntroducciónLos espacios rurales del litoral cantábrico han experimento un ace-

lerado proceso de urbanización a partir de las dos últimas décadas delsiglo XX. Este proceso ha afectado en particular a las áreas próximasa las aglomeraciones urbanas de la propia región o de otras colindan-tes, contiguas y bien comunicadas con ellas. Tal es el caso de la fran-ja costera oriental de Cantabria, la Marina Oriental, inmediata a laaglomeración urbana de la ría del Nervión (DELGADO, 2013).

La Comunidad Cántabra, se ha caracterizado en términos deurbanización y crecimiento residencial en un desarrollo en forma de“Y”, donde la zona costera siempre ha tenido especial importancia, dehecho, desde la capital, Santander, hasta el límite con Vizcaya, seconcentra gran parte del desarrollo urbanístico y residencial, dondese ha dado además la mayor expansión del área de influencia metro-politana de Bilbao, en forma de suburbanización de temporada, ace-lerada en las dos últimas décadas.

A modo de contextualización, se debe resaltar que los espaciosrurales litorales de la Marina Oriental, han venido experimentandofuertes cambios en su dinámica que han generado diferentes mani-festaciones, una de ellas a consecuencia del crecimiento de las aglo-meraciones urbanas cercanas, introduciendo mutaciones territoria-les y paisajísticas, perdiendo su actividad tradicional y convirtiéndo-se en espacios de residencia secundaria.

Un claro indicador de este proceso nos lo proporcionan lasencuestas de movilidad, que reflejan un flujo diario entre el área deinfluencia y el País Vasco de más de 60.000 viajes diarios, todo ellogracias a la creación de una conexión eficaz y rápida como es la auto-vía del Cantábrico, A-8, finalizada en 1995 y que supuso un gran

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cambio en la accesibilidad y movilidad entre ambas comunidades,identificándola como impulsora del proceso de urbanización de lasáreas litorales, creando nuevas tendencias poblacionales, económi-cas, territoriales y de vivienda, esta última pilar fundamental deargumentación del presente artículo.

Aquí, uno de los municipios en que el proceso se ha iniciado antesy ha alcanzado mayores proporciones es el de Noja, un pequeñomunicipio rural del litoral cántabro, que se ha convertido en un parde décadas en un territorio inconcluso debido al acelerado proceso deurbanización que en él ha tenido lugar. En muy poco tiempo, Noja haexperimentado una evolución inmobiliaria y urbanística que puedeconsiderarse como un caso “modélico” no sólo en Cantabria y el lito-ral cantábrico sino, incluso, en el conjunto español.

Cabe destacar dentro de este municipio los atractivos del medionatural, en especial sus playas, Ris y Trengandín, con más de 8 kiló-metros de extensos arenales. Se localiza también aquí una parte sig-nificativa de un Espacio Natural Protegido, el Parque Natural de lasMarismas de Santoña, Victoria y Joyel, aspectos todos ellos muyimportantes a la hora de considerar el impacto de los procesos deurbanización, ya que se trata de elementos de gran importancia y fra-gilidad natural.

En el caso de Noja resalta sobre todo el extraordinario creci-miento del número de viviendas, principalmente destinadas a usovacacional; en la actualidad Noja cuenta con más de 10.000 vivien-das secundarias de un total de menos de 12.000 viviendas, lo quesitúa a este municipio en el número uno del ranking español enporcentaje de viviendas secundarias en relación con el total delparque inmobiliario municipal. Un crecimiento inmobiliario que,

Sara Lagüera Díaz Territorios inconclusos en el litoral de Cantabria: el caso de Noja

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Figura 1: Ubicación del municipio de Noja dentro del conjunto cántabro y español

Fuente: Elaboración propia

por otro lado, se ha realizado en las inmediaciones de un EspacioNatural Protegido y en ausencia de figuras de planeamiento ade-cuadas y actualizadas.

A todo ello hay que añadir que el volumen de población vinculadapor razones de ocio, principalmente en verano, es muy elevado, hastael punto de que la cifra de habitantes en época estival supera los70.000 habitantes para una población residente habitual de pocomás de 2.000 habitantes, lo que plantea no pocos problemas y con-flictos de dotación, servicios y equipamientos para atender a volúme-nes tan dispares de población.

Por todo lo cual, el análisis de este ejemplo de suburbanización detemporada puede servir para interpretar lo que está ocurriendo en elresto del litoral cántabro, en especial en el sector más próximo a laaglomeración urbana bilbaína.

2. El extraordinario desarrollo del parque inmobiliario.Centrándonos en la evolución inmobiliaria, cabe destacar que,

al contrario que en el resto de la Marina Oriental de Cantabria, elcrecimiento residencial, tanto en número de viviendas como de edi-ficios, se produjo en Noja principalmente en la década de los 90,sobre todo a partir de la apertura de la anteriormente citadaAutovía del Cantábrico.

Tomando como referencia el censo de población y vivienda de 1981,vemos como las décadas de los 80 y 90 fueron cruciales en Noja (cua-dro 1) tanto en el caso de los edificios como en el de las viviendas.

Por ello, en cuanto a la dinámica inmobiliaria, vemos el impor-tante papel de la urbanización en Noja, aspecto que llama aún másla atención teniendo en cuenta que se caracteriza por ser un árearural que ha acogido un número tal de viviendas que se aproximahoy en día a la congestión residencial, ya que cuenta con más de 4viviendas por habitante.

Además, volviendo al tema anterior de las viviendas de tipo secun-dario, éstas se han incrementado en el entorno general de la MarinaOriental gracias al turismo de masas y las buenas conexiones que seestablecieron a través de la Autovía del Cantábrico, en todo su entor-no, destacando el eje Castro Urdiales-Laredo-Noja-Isla-Somo. Enconcreto Noja es el municipio según el último censo de 2011 demayor importancia en cuanto a vivienda secundaria, con el 90,95%,por delante de una larga lista de municipios del litoral mediterráneo.Ello quiere decir, que sólo 1.000 de las casi 12.000 viviendas de lalocalidad son principales y ocupadas todo el año.


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Por tanto Noja, es un destino de preferencia en cuanto a viviendasecundaria, donde ésta se ha incrementado desmesuradamente enlas últimas décadas en más de un 1000%, lo que tiene aún másimportancia debido a su anteriormente citado carácter semirural. Deahí que sólo Noja presente el mismo número de segundas viviendasque la suma de todos los demás municipios cántabros incluidos enesta categoría de semirurales.

Otra forma de uso residencial de carácter turístico muy extendidoen Noja, son los camping. Según el último censo, encontramos 5 enNoja, abiertos de abril a septiembre, con cifras de visitantes quesuperan los 12.000 cada año, con una estancia de los visitantes másbien corta, de unos 7 días de media.

3. Algunas manifestaciones del impacto del proceso de urbaniza-ción del espacio rural.

En cuanto a los efectos del acelerado proceso de crecimientoinmobiliario y, en general, de urbanización, podemos aludir a efec-tos poblacionales, económicos y territoriales como los de mayorimpacto en Noja.

En primer lugar, la población de la Marina Oriental y también lade Noja se ha ido incrementando a lo largo del tiempo con una evo-lución positiva y creciente. En el caso de Noja, se ha pasado de los980 habitantes en 1950 hasta los actuales 2.580 (2 de Enero de2014), población que se incrementó a partir de la década de los 90,cuando la población de la villa se duplica, debido a que es en estemomento cuando se concluye la mencionada autovía del Cantábricoy Noja empieza a experimentar un gran crecimiento residencial.


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Años censalesEdificios Viviendas

nº Incremento % nº Incremento%1981 616 9361991 826 34,1 3.853 311,62001 1.175 42,3 10.389 169,62011 970 -17,4 11.996 15,5

Cuadro 1: Número de edificios y viviendas en Noja en los años 1981,1991, 2001y 2011

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de los censos de población yvivienda, Instituto Nacional de Estadística

El crecimiento ha sido de gran importancia para Noja ya que,debido a su pequeño tamaño, la densidad media es de más de 280habitantes/km2, contando además con un movimiento natural posi-tivo y una pirámide de población con aspectos favorables, con abun-dante población adulta-joven y cada vez un mayor nacimiento deniños. A ello se une la buena calidad que presenta el municipio encuanto a equipamientos, servicios, conexiones, etc. que hace aúnmás atractivo el asentamiento de población.

Por tanto, Noja presenta grandes atractivos siempre en base alturismo, que se le muestran como ventaja o alternativa ante la pérdi-da de población ya que, salvo casos como éste y algunos otros de laMarina Oriental, los espacios rurales de Cantabria ha experimentadograndes pérdidas demográficas. Por lo que debemos insistir en el con-traste entre el elevado crecimiento del parque de viviendas, siempremucho mayor que el de población, pese a que éste muestra altos valo-res estacionales. Ello se manifiesta en que Noja, pasa en época esti-val de los 2.580 habitantes empadronados a estimaciones de 60.000-70.000 habitantes en los meses de Julio y Agosto, así como una cir-culación de más de 32.000 vehículos frente al parque de tan sólo2.186 que cuenta durante el resto del año. Unido a ello, vemos unagran tasa de vinculación de la población no residente con el munici-pio y que se traslada a él ya que ahí está su residencia secundaria,como antes se ha explicado.


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Figura 2: Evolución de la población en Noja

Fuente: Elaboración propia a partir de INE Censos de Población y Padrones

En cuanto a los cambios económicos, éstos están centrados en lapérdida de las actividades tradicionales a favor de la creación de nue-vos servicios. Así, Noja ha cambiado mucho en cuanto a la importan-cia de sus actividades, reduciendo poco a poco las actividades delsector primario, para ir incrementando las del sector servicios (56,1%de empleo en 2011) y la construcción (38,9% de empleo en 2011),resaltando ahí el “extraordinario” peso de ésta en relación con la evo-lución llevada a cabo por el parque inmobiliario, actividad ademásresponsable del crecimiento demográfico.

Debemos hablar por tanto de dos procesos que se han dado enNoja, como son la desagrarización y terciarización de la economía, yaque se ha generado una pérdida de funcionalidad a favor del “mono-cultivo” turístico de verano, que en momentos de crisis puede resul-tar un problema. Ello se muestra en el escaso volumen de poblaciónactiva agraria (sólo el 2%), la reducción del número de explotaciones,pasando de 155 en el censo de 1982 a las menos de 10 hoy en día,las cuales son todas ellas de pequeño tamaño, el descenso de super-ficie agraria a favor de la construcción residencial y con ello el cam-bio de uso de las parcelas, antes agrarias pero que fueron vendidaspara la construcción residencial. También vemos la desaparición delas cuotas lácteas en el municipio desde .004, la reducción del núme-ro de empresarios agrarios (tan sólo hay 4 cuando en 1982 había159) o el descenso de cabezas de ganado (más de 700 cabezas deganado bovino en 1982 de las que quedan tan sólo 200), a favor todoello del incremento de la actividad terciaria con un gran número deequipamientos hoteleros, hosteleros, casas rurales, cámpings,bares…actividades todas ellas que funcionan como motor de Noja, deahí que veamos que el sector primario ha sufrido un descenso enimportancia de más del 33% entre 1981 y 2011, a favor del incremen-to de más del 16% en importancia de los servicios para esos mismosaños. De hecho, hoy en día sólo vemos cuatro empresas dedicadas alsector primario frente a las 152 dedicadas a los servicios.

En cuanto a los aspectos territoriales, éstos como es lógico tam-bién han cambiado, ya que hoy en día Noja es un territorio densa-mente poblado en torno al casco central, donde poco a poco la urba-nización se ha ido colmatando y acercándose cada vez más a la costa,por tanto, un territorio muy frágil que es necesario analizar.

Noja se caracteriza por ser un municipio mononuclear, por lo que,a la hora de analizar la evolución urbanística, se ha procedido a sudivisión interna en barrios. Por un lado está el núcleo de Noja, zonadonde se encuentra la mayor parte de los servicios, comercios y edi-ficios, éstos últimos pertenecientes a la población que residen en laVilla durante todo el año, aunque también hay gran presencia de


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vivienda secundaria, que salvo en época estival, vacaciones, puenteso fines de semana, permanecen desocupadas.

Encontramos además otros dos asentamientos clave en relación alas playas de Ris y Trengandín, siendo éstos Helgueras y Belnoja. Elprimero de ellos es un barrio bastante distanciado del núcleo centralde Noja, al lado del monte “El Brusco” y la anteriormente menciona-da playa de Trengandín, por lo que se encuentra muy constreñido ala hora de poder crecer, de ahí su clasificación como barrio suburba-no de ocupación intermitente. En cuanto a la tipología edificatoria,destaca la vivienda en bloques de apartamentos de media altura,aspecto que llama la atención ya que, al contrario que el resto de laMarina Oriental, con la salvedad de Laredo, Noja ha crecido a partirde edificación en altura más que con viviendas unifamiliares que con-sumen una mayor cantidad de suelo.

Por el contrario encontramos el barrio de Belnoja, uno de los másprestigiosos de Noja, con viviendas unifamiliares de grandes dimen-siones, calidad y elevado precio, localizadas en una ubicación privile-giada entre ambas playas, donde habita población de gran poderadquisitivo residente durante todo el año.


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Figura 3: Ortofoto de Noja 2011. Detalles del barrio de Belnoja, barrio deHelgueras y villa central

Fuente: Visor Cartográfico Territorio de Cantabria. Consejería de MedioAmbiente, Ordenación del Territorio y Urbanismo. Gobierno de Cantabria

Por tanto, vemos que en un pequeño municipio como antes se hacitado, hay gran diferenciación interna en cuanto a tipologías resi-denciales y ocupación. Así, mientras que en invierno lo que dominaes una villa de “persianas bajadas”, mayoritariamente desocupada, loque ocurre en verano difiere mucho. En invierno lo que vemos es unagran cantidad de viviendas que se venden o alquilan sin ningún éxitoo incluso paralizadas a mitad de construcción por la crisis económi-ca, lo que contrasta con la alta ocupación en torno al 80-90% quepresenta Noja en verano, ya sea mediante el alquiler o compra ínte-gra de viviendas usadas como secundarias.

4. Las carencias del planeamiento urbanístico y de la proteccióndel espacio natural

En relación a este proceso de urbanización de Noja, se deben men-cionar las medidas de planeamiento urbanístico como pilares legalessobre los que el municipio ha crecido.

Este municipio presenta más del 70% de su territorio bajo la ges-tión del PORN (Plan de Ordenación de los Recursos Naturales) de lasMarismas de Santoña, Victoria y Joyel definido según la Ley 6/1992


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Figura 4: Ejemplos de viviendas vacías en invierno y ocupadas en verano, asícomo obras paralizadas a mitad de construcción en Noja

Fuente: Fotografías de la autora 16/03/2013 y 03/08/2013

del 21 de Marzo, así como zonas ZEPA (Zonas de Especial Protecciónde Aves) y LIC (Lugares de Interés Comunitario). De hecho, ya en2001, la organización ecologista Greenpeace mostró su preocupa-ción por la cantidad de proyectos urbanísticos que se estaban dandoen Noja, teniendo en cuenta la gran cantidad de terreno protegidocon el que cuenta.

Otro de los instrumentos con los que se cuenta es el POL (Plan deOrdenación del Litoral), elaborado a través de la Ley 2/2004, del 27de septiembre, cuyo objetivo es la protección efectiva e integral delárea costera. Sin embargo la afección de este instrumento en Noja noes muy elevada, ya que la mayoría es suelo urbano o integrado en elParque Natural que no están afectados por el POL.

Todo el crecimiento inmobiliario y urbanístico antes expuesto seha realizado contando con una figura menor de planeamiento, unasNNSS (Normas Subsidiarias de Planeamiento) aprobadas el 29 deSeptiembre de 1980, normas que dada su antigüedad, han quedadomuy desfasadas de cara a la nueva realidad y dinámica del munici-pio, ya que Noja en los últimos años se ha visto sometido a unaimportante presión residencial, que está acelerando el agotamientodel modelo propuesto por las NNSS.

Otro de los instrumentos, aunque a menor escala es un PERI(Plan Especial de Reforma Interior) en el área de Ris en el año 1984con el fin de mejorar el abastecimiento de ese sector.

Pese a que Noja se encuentre bien protegido desde el punto devista de la Ordenación natural y ambiental, se debe hacer hincapiéen la ausencia de un PGOU (Plan General de Ordenación Urbana),que actualmente se encuentra en aprobación inicial, por lo que todoel proceso urbanizador se ha hecho en ausencia de esta medida. Así,lo que se prevé con la aprobación definitiva de este PGOU es sobretodo la liberación de suelo para la creación de 3.000 viviendas más,a pesar de la dinámica que Noja ha tenido en este sentido, de ahí quemuchos vecinos del municipio hayan mostrado su descontentodurante la fase de alegaciones al Plan.

5. Conflictos y problemática de un territorio inconclusoTodo este proceso de crecimiento residencial y expansión urbana en

Noja, unido a las escasas medidas de Ordenación Territorial ha gene-rado problemáticas, sobre todo en el paisaje y el medio ambiente,degradando y desarticulando al municipio sobre todo en el área litoral.

Es cierto que el crecimiento urbanístico ha generado una granrevitalización económica a través de la generación de empleo, notanto directo, pero si indirecto con la construcción y el turismo, perocausando pérdida de empleo de actividades tradicionales.


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La forma de urbanismo incontrolada que se ha dado en Noja, aligual que en otros municipios de la Cantabria Oriental, tiene grandesefectos sobre el paisaje, creando unos paisajes artificiales fruto de laespeculación inmobiliaria. Ello, en el caso de Noja se ha manifestadosobre todo con la creación de urbanizaciones que han generado nue-vas centralidades y un crecimiento discontinuo, como bien se hamencionado en el caso de Helgueras.

Además, este crecimiento urbano ha general también otro tipo decircunstancias, como son los problemas en la disponibilidad de ser-vicios esenciales como la sanidad que veremos más adelante o elagua, ya que lógicamente no es igual la demanda en invierno que enverano. En invierno es suficiente el abastecimiento local, pero enverano no, por lo que en Noja se ven obligados a hacer uso de la auto-vía del agua, incluso muchos vecinos cuentan cómo han tenido quepagar ellos mismos depósitos para recoger agua de lluvia y usarlo enverano debido al gran problema que existe.

6. ConclusionesCon todo ello, y a modo conclusión, he intentado exponer una serie

de elementos para dar a conocer la problemática de un municipio queha experimentado en pocos años un gran crecimiento urbanísticocomparable e incluso más representativo, aunque a diferente escala,con los procesos que han tenido lugar en el litoral Mediterráneo.

Afectada por la influencia del área metropolitana de Bilbao, se hadestacado la pérdida de importancia de los sectores económicos tra-dicionales a favor del incremento de los servicios y por tanto una ter-ciarización de la economía sobre los pilares del comercio y el turismo.La introducción de nuevos usos ha alterado a los preexistentes, eli-minando las actividades que antes se daban en este lugar, aunque halogrado nutrirse económicamente, de ahí el citado contraste entre elinvierno y el verano, ya que, mientras el comercio y los comerciantesesperan con ansia la llegada del verano, ya que sus ventas se incre-mentan en gran medida, en el otro lado, encontramos el agobio yrechazo por parte de servicios como el consultorio médico, que resul-ta escaso en época estival.

El aspecto clave ha sido la evolución urbanística del espaciorural, a partir del impacto de la autovía del Cantábrico, permitien-do una conexión rápida y eficaz con la región metropolitana de laría del Nervión. Ello, unido al extraordinario crecimiento de la ofer-ta de viviendas, han hecho que se convierta, a su escala, en unespacio rururbano con una especialización funcional extremada enla vivienda secundaria, de ahí la alta vinculación de la poblaciónque no residen en Noja.


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Todo ello explica el gran proceso urbanizador llevado a cabo, sobretodo en la década de los 90, al contrario que el resto de la MarinaOriental, con una tipología que también difiere de lo que encontramosen el resto del área cantábrica.

Otro de los elementos que he querido destacar son las medidas deplanificación y planeamiento, ya que Noja cuenta, para el entorno desus marismas con una gran protección, al igual que en el caso de sulitoral, no así en cuanto a su planeamiento municipal, ya que siguerigiéndose por unas Normas Subsidiarias muy anticuadas.

Así, para concluir, expongo una serie de actuaciones necesariasdirigidas a disminuir los aspectos negativos y alzar los positivos deeste municipio:

Aprobación definitiva del PGOU para un municipio, que ha creci-do bajo las bases de una figura de planeamiento muy obsoleta yque no sirve para un lugar que crece hasta lo más de 70.000 habi-tantes ciertos meses.Renovación en las actividades económicas, recuperando las tradi-cionales y reequilibrando los sectores, solventando el “monoculti-vo” turístico.Mejora de la atención sanitaria en época estival, reforzándola aúnmás, así como el servicio de guardería. Además sería convenientecrear una residencia de ancianos, ya que éstos deben acudir aotros municipios.Contención del crecimiento inmobiliario teniendo en cuenta queya no queda apenas suelo urbanizable, no llegando a lo que seplantea en el POGU.Mejorar la accesibilidad y movilidad en época invernal, ya que elmunicipio tiene cercanía con la autovía A-8 y la línea de FEVE sinembargo en el caso de los autobuses como dice una vecina:”ponenmuchas líneas a lugares como Laredo, Santoña o Santander cuan-do llega la gente de fuera, pero el resto del año contamos con unao dos líneas, por no hablar de los horarios…”. Además intentar darsolución al problema del agua antes mecionado.Mejorar la conexión interna entre el núcleo de la Villa y el barriode Helgueras, creando una vía peatonal y carril bici, ya que sonmuchas las personas que se mueven entre ambos, viéndose obli-gadas a ir por la carretera entre vehículos.Acondicionamiento del paseo artificial que por el tránsito de per-sonas se ha creado entre las playas de Ris y Trengandín, atrave-sando Belnoja.Mejora del aparcamiento, ya que en época estival es de pago, y apesar de ello, algunos días es imposible aparcar, por ello sería con-veniente aplicar medidas, no del nivel de crear un parking, ya que


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el problema se centra solamente en dos o tres meses. Se proponecomo en Santoña, Laredo o Isla, el habilitar parcelas vacías para elaparcamiento de vehículos, con control de acceso o de pago.

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