viii encuentro internacional de innovación. nodo smart building: principales logros y desafíos...

Nodo Smart Building: principales logros y desafíos para la Región Metropolitana

Manuel Sacasa Director de proyecto Nodo Smart Building - Fraunhofer

JORNADA CLAUSURA NODO SMART BUILDING

NSB NODO SMART BUILDING Diagnóstico y oportunidades del

mercado de los edificios inteligentes

Los nuevos negocios consisten en conectar lo que antes no estaba conectado.

TÍTULO DE LA PONENCIA

VIII Encuentro Internacional de Innovación | 19 de Noviembre de 2015 | Santiago de Chile

NSB 2015 Y SUS ACTIVIDADES

Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre

MM2

Gestióndelainnovación

Visitainternacional

Concursodeideas

Diagnóstico

RoadMap

Seminariomasivo

Entregapublicación

• Nodo Smart Building es un proyecto realizado por Fraunhofer Chile Research, CDT y apoyado por Corfo con el fin de construir una red de empresas y difundir nuevo conocimiento para iniciar el mercado de la edificación inteligente en Santiago.



ACTIVIDADES NSB 2015

Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre

MM2

Gestióndelainnovación

Visitainternacional

Concursodeideas

Diagnóstico

RoadMap

Seminariomasivo

Entregapublicación



DEFINICIÓN DE UN SMART BUILDING EN STGO

Residencial Comercial PúblicoNuevo RN CN PNExistente RE CE PE

1_Usan tecnologías en todo su ciclo de vida, para ahorrar costos y mejorar performance.

2_Solucionan problemas de los habitantes de los edificios, dueños y administradores mediante la trazabilidad de la operación.

3_Maximizan el valor de la propiedad.

4_Interactúan con la ciudad para contribuir a su sustentabilidad.

5_Incorporan en su construcción elementos de energía renovable, eficiencia energética, reciclaje de materiales y otros conceptos que minimizan su impacto en el entorno.



DRIVERS DEL MERCADO

Principales “drivers” y restricciones

Drive

rs R

estr

icci

on

es

Desarrollo de la tecnología

y Data

Necesidad de eficiencia

energética en los edificios

Retorno de la Inversion

- Alta inversión inicial

- Situación económica

- Aversión al riesgo a lo

largo de la cadena de

valor

- Conocimiento limitado



MERCADO INTERNACIONAL DE SB

Performance de los SB en USA Un mayor valor de reventa (2-17%)

Mejores valores de arriendo (5.8-35%) Mayores tasas de ocupación (0.9-18%)

Menores gastos de operación (30%) Mayor ingreso neto por operación (5.9%)

Menor tasa de capitalización (50-55 puntos bases) Ganancias en productividad (4.8%)



ESTADO ACTUAL DEL MERCADO EDIFICACIÓN

QUE TAN SMART SOMOS EN CHILE • No hay información cuantitativa que demuestren los

beneficios de los SB en Santiago; • No hay normativa que impulse desde el negocio (PRC) • La industria inmobiliaria tiene aversión al riesgo • Las nuevas tecnologías y soluciones requieren mayores

conocimientos, coordinación y colaboración (capital social) de bajo nivel en Chile

• Modelo de negocios inmobiliario residencial no favorece inversiones para la etapa de operación del edificio.

• Falta etiquetado, trazabilidad y mano de obra certificada.



DATA DEL MERCADO DE LA EDIFICACION

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN LA RM FUENTE: CCHC 2012/Hectáreas totales por comuna



DATA DEL MERCADO DE LA EDIFICACION

NUEVA CONSTRUCCION EN CHILE FUENTE: ELABORACION PROPIA CON DATOS DEL INE

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Enero2002

Enero2003

Enero2004

Enero2005

Enero2006

Enero2007

Enero2008

Enero2009

Enero2010

Enero2011

Enero2012

Enero2013

Enero2014

P/Enero2015

UbicaciondelaofertadeviviendasRegionesdeChilevsRM2002-2015

Mes%totalofertadoregiones/pais Mes%totalofertadorm/pais



DIAGNOSTICO_BRECHAS DEL MERCADO PARA IMPULSAR SB

• Círculo de la información. Informar sobre los beneficios de la información en el mercado de compra/venta/arriendo/ administración de propiedades (Resolver brechas de asimetría como negocio).

• Riesgo. No existen mecanismos de control de riesgo ante la innovación e inversión inmobiliaria inteligente. Blindaje a la liquidez (Ej: Acuerdo Green Lease Australia).

• Atomización. Cada parte de la cadena ve una parte del negocio y no el negocio completo (Municipalidad <PRC>, Inmobiliaria, proyectos y servicios, comprador)

• Prototipos. Falta de casuística “Smart” nacional con resultados económicos, sociales y ambientales (Como impulso de confianza para compradores y vendedores)

• Estándares. Falta de regulación vinculante para la implementación de tecnología en edificación, en particular las referidas a la sustentabilidad, reducción de CO2 y Tics para trazabilidad de propiedades (Certificación mano de obra, etiquetado energético, comunicación con la comunidad, servicios periféricos);

• Asociatividad. La dispersión de la propiedad, desconexión entre las partes y acuerdos marcos. (Muchos dueños de departamentos con la dificultad de lograr acuerdos, desconexión arrendador-arrendatario)



OPORTUNIDADES DE NEGOCIO EN EL CICLO DE VIDA PILOTO

CICLODEVIDA

GestiónInmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición

DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit DemoliciónsustentableIncentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)

Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart ControldedesechosCrowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's

IncentivomunicipalControldedesechosControldeseguridadControldeconsumoenergeticoAhorroGastoscomunes

Gestor Gestor Gestor GestorDesarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador

Proveedor Proveedor Proveedor ProveedorUsuario Usuario



CROWDFUNDING INMOBILIARIO/ MENOR RIESGO I+D+i

PromedioHogaringresomedio Averageincomeperhome

525.000 Pesos US 831

Dividendo(0.25ingresoporhogar) Mortgagequote(0.25Incomeperhome)

131.250 Pesos US 208

Modaprestamoshipotecario30años 30yearsmortgagemode

Valorpromediocasa Averagehomecost

1.200 UF US 47.468

30.000.000 Pesos

• Una SPA es dueña del inmueble. Las acciones se venden en el mercado y los socios reciben los dividendos de la operación por renta.

• El mercado de inversionistas se duplica. Hoy el mercado de inversionistas en renta ganan el doble del ingreso promedio.

• El inversionista en crowdfunding no necesita hipotecario. • Los vecinos pueden ser dueños de los propios proyectos de renta de sus

barrios invirtiendo en I+D+i. • El riesgo de la innovación se diluye en mayor número de inversionistas.

Aumenta la flexibilidad de la compra-venta.



INICIO_ESTANDARES O INDICADORES DE INTELIGENCIA

Indicador:Hogares,IngresomedioFuentes:

MinisteriodePlanificaciónyCooperación(Mideplan).EncuestadeCaracterizaciónSocio-EconómicaNacional(CASEN)-DatoComunal[1990,1992,1994,1996,1998,2000,2003,2006]

CódigoINE Comuna Año Región Valor CódigoINE Comuna Año Región Valor

13132 Vitacura 2006 13 3.120.820,00 5106 Quilpué 2006 5 574.993,00

13114 LasCondes 2006 13 2.047.148,00 13118 Macul 2006 13 574.894,00

13115 LoBarnechea 2006 13 1.634.668,00 8110 Talcahuano 2006 8 573.182,00

13123 Providencia 2006 13 1.626.489,00 3102 Caldera 2006 3 571.585,00

13120 Ñuñoa 2006 13 1.432.320,00 11201 Aisén 2006 11 571.177,00

13113 LaReina 2006 13 1.278.042,00 1401 PozoAlmonte 2006 1 567.214,00

13130 SanMiguel 2006 13 1.200.056,00 14101 Valdivia 2006 14 563.611,0013110 LaFlorida 2006 13 903.621,00 15101 Arica 2006 15 558.814,00

5103 Concón 2006 5 872.164,00 13121 PedroAguirreCerda 2006 13 550.521,00

13101 Santiago 2006 13 866.627,00 9115 Pucón 2006 9 547.820,00

13403 CaleradeTango 2006 13 807.540,00 5101 Valparaíso 2006 5 545.326,0013601 Talagante 2006 13 791.543,00 5109 ViñadelMar 2006 5 545.231,00

13119 Maipú 2006 13 776.369,00 13126 QuintaNormal 2006 13 542.076,002101 Antofagasta 2006 2 770.757,00 6301 SanFernando 2006 6 532.889,00

2104 Taltal 2006 2 740.543,00 13605 Peñaflor 2006 13 527.871,0013109 LaCisterna 2006 13 735.258,00 11101 Coihaique 2006 11 527.324,00

8108 SanPedrodelaPaz 2006 8 734.580,00 13602 ElMonte 2006 13 526.828,0013122 Peñalolén 2006 13 721.674,00 13104 Conchalí 2006 13 526.254,00

PromedioHogaringresomedio Averageincomeperhome

525.000 Pesos US 831

Dividendo(0.25ingresoporhogar) Mortgagequote(0.25Incomeperhome)

131.250 Pesos US 208

Modaprestamoshipotecario30años 30yearsmortgagemode

Valorpromediocasa Averagehomecost

1.200 UF US 47.468

30.000.000 Pesos



RETROFIT_RENOVACIÓN DE EQUIPOS

• Renovación de los equipos y partes que componen la vivienda buscando mayor eficiencia en su desempeño

• PROVEEDORES DE PRODUCTOS

• PROVEEDORES DE TIC´s

• CAPACITACION MANO DE OBRA

• DESARROLLO+CONSTRUCCION



TAMAÑO DEL MERCADO DE SB EN STGO

40,7%

44,9%

12,8%

1,6%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

50,0%

Antes de 1976 1977-2000 2001-2007 Desde 2008

86% de las viviendas existentes en Chile son anteriores a la primera reglamentación térmica Informe MACh Macroeconomía y Construcción Nº 38 de junio de 2013

2M viviendas al 2012 en RM (INE) 1,72M viviendas previas a la RT El pack (Panel solar) más barato promedio = 1M El tamaño del mercado del RETROFIT ENERGÉTICO más básico.

1,72 Billones de pesos 2.457 Millones de dólares



GREEN LEASE_INCENTIVO PARTIDO

• Acuerdo de buenas prácticas (No legalizado) donde el arrendador y arrendatario comparten el costo del retrofit.

• El arrendatario baja los GGCC y asegura un número de años de arriendo

• El arrendador obtiene una propiedad renovada y congela el valor del arriendo por los meses acordados.

• En Chile el acuerdo debería ser legalizado (Negocio de arbitraje y coordinación)



VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE Y PROPIEDADES

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Criterios de compra/arriendo inmueble y las consecuencias

Variables antes de comprar/arrendar Problemas postventa o arriendo

TAMAÑO DEL MERCADO PARA GREEN LEASE (Providencia). 44% de los deptos. en arriendo = 13.380/ Retrofit básico 5 MM.

Mercado de Green Lease Providencia = 100 Millones de Dólares Casen 2009



BIM_TRAZABILIDAD Y EL NEGOCIO DE LA OPERACIÓN

CICLODEVIDA


DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit DemoliciónsustentableIncentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)

Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart ControldedesechosCrowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's




• Metodología de trabajo con información trazable. La trazabilidad otorga nuevas oportunidades de negocio a la operación. El negocio del desarrollo inmobiliario = 3 años / Operación = 60 años



ASIMETRIA DE INFORMACION COMO UN NUEVO NEGOCIO INMOBILIARIO

NYC (3w.trulia.com)

• Valor

• Superficie del Terreno

• Superficie construida

• XD-XB

• Bodega o estacionamiento

• Emplazamiento específico

• Cálculo de desplazamiento

• Índice de criminalidad

• Perfil demográfico del área

• Restaurantes, colegios y servicios (Con precios prom.)

• Tendencia histórica del precio

• Comparación Precio con la manzana, área, comuna

• Estimación venta futura

• Estimación hipotecario y GGCC

SCL (3w.portalinmobiliario.cl)

• Valor



• XD-XB


• Emplazamiento relativo

SMART BUILDINGS EN SCL

• Valor



• XD-XB


• Emplazamiento específico

• Cálculo de desplazamiento

• Índice de criminalidad

• Perfil demográfico del área

• Restaurantes, colegios y servicios (Con precios prom.)

• Tendencia histórica del precio

• Comparación Precio con la manzana, área, comuna

• Estimación venta futura

• Estimación hipotecario y GGCC

• Etiquetado consumo energético

• Trazabilidad y certificación de mantenciones y arreglos

• Información administración y comunidad

• Estimación costo de RETROFIT



OPORTUNIDADES A 2, 5, 10 AÑOS EN SB (HOJA DE RUTA)

LEGALIndustria,

GobiernoIncentivoMunicipal

Construcción+sensibilizacióndemodelocon

datosdeCasuistica

Anexo"Inteligencia"alPRCconaumentode

caract.PorZona,tiempodetrámiteyotros.

Industria,

Gobierno

Incentivoverdeinmobiliario

(RetrofityTics)

Definiciónlineabase,estandaresytécniosde

retrofitparausodefondos

Creaciónfondo"Inteligencia"con%desubsidio

diferenciadoyahorrosmedibles.

Gobierno,Sociedad

civil

ActualizaciónLeycopropiedad

(Usotecnología)

Creaciónmesaexpertos,propuestaeimplemtacióndenuevastecnologíasenlas

relacionesdelacomunidad

ActualizacióndelaLeydecopropiedad

insentivandousodeTICS

Gobierno,Sociedad

civil

AcuerdodeGreenLeaseDiseñodelacuerdoGreenLeasecomopartedelaleydecopropiedad

Acuerdoversiónpreliminaral2018,versiónfinalal2020

INDUSTRIA Industria BBPSTGOConstruccióndealianzadenegociosentreempresasdelecosistemaguiadasporSydney

yUK

Reddenegocioquepotencielainnovaciónenel

negocioinmobiliario

Industria,

sociedad

civil

SmartDistrict/distritoInteligente

Alianzaconmunicipalidadpara

implemenatacióndeunbarriointeligente

(Laboratorio)

3proyectosanualesdeInteligenciaeinnovaciónurbanaenelbarrio=laboratorioparaextraerdata

Industria,

Gobierno

Instrumentosparaminimizar

riesgoalainnovación

DiseñodeinstrumentosdeinversiónenI+D+i

queminimicenelriesgoenperdidasporinnovación

Númerodeproyectospostulados,innovaciones

patentadas,nopatentadas,impactoenahorrodeciclodevida

Industria,

Gobierno

Incentivoatransarpropiedades

A+

Diseñodeincentivotributarioalarriendo-

ventadeinmueblesEtiquetados(diferenciado

porvalordeconsumo)

IncentivotributarioalarentaeIVA

(Arrendadro+arrendatario)

Industria ClusterEmpresasConstruccióndedirectoriowebperfiladopor

facilitadordeinformación

Acuerdoscomerciales.Conexionesentreusuarios

yempresasparaserviciosderetrofit,tecnologíay

otros.

DESARROLLOSociedad

civil,Academia

Definicióndeestandar

Inteligencia

Perfilamientoporfocusgroupparadiseñode

matrizdeuso/productoinmobiliariosegúncaracterísticasdelusuario

compendiodenecesidadesmatricialpor

uso/producto

Sociedad

civil,Academia,Industria

Modelosdenegociosegúnestandar

Diseñodemodelosdeprefactibilidady

factibilidadsensibilizandodiferentesescenariosdelsegmentodemercado.Crowdfundinginmobiliario

Modelosdenegocioconescenariossensibilizados,

medidasdelossegmentosdelmercadoyresultadosparadiferentesescenarios.Definicióndedriversparacadasegmento.

Industria,

AcademiaPrototiposyPilotos(Casuística)

Retrofitaviviendasocial,edificios

residenciales,institucionales,oficinas

Datossinprocesardeperfilamiento,consumo,

tiempoyotrosindicadoresIndustria,sociedad

civil

BIMysistemastrazabilidadBarrioprototipo.UsoderealidadaumentadayBIMxparausuariosnotécnicos.

CertificaciónBIM

BasededatosynubeBIMconlainformación

públicaparavisualizarysucertificación

Industria,Gobierno

Etiquetadoenergético

Etiquetadosegúnestándardeinteligenciapor

productoyetapadelinmueble.PublicaciónWEB

10%delasviviendasdeRMhastael2018,50%delasviviendasdelaRMal2021

Academia,

GobiernoUniversidades(I+D+i)

Investigaciónsegúnestándares,etapaenelciclodevidayproductoinmobiliario.

Porcentajedelaspatentes.

3centrosacortoplazo.10proyectosfuncionando

amedianoplazo

EDUCACION Sociedadcivil

PlataformaInfoinmobiliariaConstrucciónygráficodedatosdesdelospilotosygadgets

Plataformaweb.Resoluciónalasasimetrías

descritasenelcuadrodevacíosdeinformación(Chile-Usa<NYC>-MercadoperfectodeSmart

BuildingenStgo).

Industria CapacitacióntécnicaCapacitaciónydifusióndeconocimientoenmétododetalleroclasepresencialyno

presencial

Equiposcertificadosporentidadesexpertas.

Academia CapacitacióngobiernoCapacitaciónydifusióndeconocimientoenmétododetalleroclasepresencialynopresencial

Equiposcertificadosporentidadesexpertasy

pruebasdeconcepto

Gobierno Difusiónpública

Perfilamientodelosusuariosprioritarios.

Penetraciónenlosestratossocialessegúnmediosdecomunicación

Difusiónescrita,web,redessociales,prensa,etc.

Construcciónbasededatos,Newsletterabasededatos.Cursosencolegiosyuniversidades.

Sociedad

civilEducaciónusuario

Difusióndeconocimientotécnicoa

comunidadesyusuariosdeinteréstécnicoParticipantesportalleres



5 ETAPAS DE UN SB/ 31 OPORTUNIADES PRELIMINARES/ 6 NICHOS DE MERCADO

CICLODEVIDA


DiseñoBIM CoordinaciónBIM Facilitymanager(MM1) Resetequipos CoordinaciónBIMDiseñosustentable Construcciónsustentable Gestióndeinformación Retrofit Demoliciónsustentable

Incentivomunicipal(PRC) Instrumentoshipotecariosverdes Incentivopartido Incentivomunicipal(PRC)Manualdelusodepropiedad(MM1) Corredoresdelmercadosmart Controldedesechos

Crowdfundinginmobiliario Normativacopropiedad Etiquetadodepropiedades CrowdfundinginmobiliarioTIC's TIC's TIC'syplataformainfocomunidad Normadeetiquetado TIC's




Residencial Comercial PúblicoNuevo RN CN PNExistente RE CE PE

JORNADA CLAUSURA NODO SMART BUILDING

Manuel Sacasa Director de Nodo Smart Building

[email protected]

viii encuentro internacional de innovación. nodo smart building: principales logros y desafíos...

Presentations & Public Speaking