valoraciones ley del suelo estatal con ejemplos

7/23/2019 Valoraciones Ley Del Suelo Estatal Con Ejemplos

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Rafael García Mármol. ROTA 1

L S V LOR CIONES EN L LEY

DEL SUELO EST T L

ROTA Julio 2007




Exposición de Motivos. Antecedentes:

• Denominador común de las legislacionesanteriores: valorar el suelo a partir de cuál

fuera su clasificación y categorizaciónurbanísticas

• Su objetivo era: aproximar las valoraciones almercado

• Su resultado fue: encarecer del valor del suelo por las tensiones especulativas de esemercado


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Exposición de Motivos.

• En el suelo rural, se abandona el método de comparaciónporque muy pocas veces concurren los requisitos

necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación deelementos especulativos

• Se adopta el método asimismo habitual de lacapitalización de rentas pero sin olvidar que, sinconsiderar las expectativas urbanísticas, la localizacióninfluye en el valor de este suelo


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Exposición de Motivos.

• En el suelo urbanizado, los criterios de valoración que seestablecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas delos inmuebles


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Todo el nuevo régimen de valoraciones se basa en la

consideración de las situaciones básicas en que puedeencontrarse el suelo (artículo 12) y si bien sólo hay dossituaciones básicas de suelo, rural y urbanizado, hay

“subsituaciones”, respondiendo al siguiente esquema:


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VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL (artículo 12.2):

• El suelo en situación de rural:

• Se valorará conforme a los criterios contenidos en elartículo 22, es decir, se calculará la renta anualpotencial, se comparará con la renta anual real y setomará la mayor de las dos. El valor resultante podrá ser

corregido al alza, pudiendo llegar a duplicarlo, en funciónde factores relacionados con la “renta de posición”, si bienla corrección habrá de justificarse y objetivarse


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• Las edificaciones, construcciones, instalaciones,etc., en el suelo rural:

• Se valorarán conforme a los criterios contenidos en elartículo 22 con independencia de los terrenos. Siempreque sean compatibles con el uso o rendimientoconsiderado en la valoración del suelo y no se hayantenido en cuenta en dicha valoración por su carácter demejoras permanentes (p.e. Una instalación de regadíocuando se ha valorado considerándolo de regadío)


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• Suelo rural sujeto a transformación urbanística:

• Cuando haya que valorar el suelo porque concurraalgunas de las situaciones descritas en el artículo 20.1,toda vez que en el artículo 8.1. c) se incluye en elcontenido del derecho de propiedad la facultad departicipar en la ejecución de las actuaciones de nuevaurbanización, la privación de esta facultad seindemnizará conforme a lo establecido en el artículo 24(indemnización que no forma parte del valor del suelo).


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• Si, en ejercicio de la facultad citada, sobre un suelo sujeto atransformación, se hubieran iniciado determinadas

actuaciones y se produjera alguna alteración que hicieranecesaria la valoración, se acudirá al artículo 25, paracalcular la indemnización que, lógicamente, nunca seráinferior a la establecida en el artículo 24 que sólo recoge la

privación de la facultad y no los gastos realizados.


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VALORACIÓN EN EL SUELO URBANIZADO (articulo

12.3):

• Sin edificar:

• Se realizará en virtud del articulo 23 aplicando el métodoresidual estático, considerando el uso y la edificabilidad

atribuidos por el planeamiento, descontando, en su caso,los deberes y cargas pendientes.


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12.3):

• Suelo edificado o en curso de edificación:

• En aplicación del articulo 23 el valor será el superior delos dos siguientes:

• Tasación conjunta de suelo y construcción aplicandométodo de comparación. Las muestras comparablesdeberán ser, pues, inmuebles similares o análogos.

• El resultado de aplicar el método residual estático comosi estuviera sin edificar.


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12.3):

• Suelo urbanizado pero, que debe ser sometido a

actuación de reforma o renovación de laurbanización:

• En virtud del articulo 23, se aplicará el método residualestático pero los usos y edificabilidades no serán losatribuidos por la “nueva ordenación”, si no que deberánconsiderarse los de la situación “de origen”


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EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS:

• En defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, a

los efectos del reparto de beneficios y cargas, el suelo setasará por el valor que le correspondiera si estuvieraterminada la actuación.

• Cuando los propietarios no puedan participar por lainsuficiencia de su aportación, se descontarán los gastosde urbanización correspondientes incrementados por latasa libre de riesgo y la prima de riesgo.


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ARTÍCULOS REFERENTES A VALORACIONES:

Artículo 22.1. Valoración en el suelo rural.

• Para calcular el valor de una finca en “situación rural” sería:

• Si la finca está en explotación, investigación de la renta real.• Cálculo de la renta potencial.

Al precisar que el periodo es anual , la fórmula de cálculo del valorpor actualización de rentas esperadas de la ORDEN

ECO/805/2003


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Artículo 22.1. Valoración en el suelo rural.Se simplifica, debiendo utilizar la expresión:Utilizándose la ecuación clásica:

R = I – G – BdondeR = Renta potencialI = Producción final o ingresos (incluidas las subvenciones)

G = Gastos totales: materias primas, mano de obra, impuestos, etc.B = Beneficio empresarial


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Artículo 22.1. Valoración en el suelo rural.• Metodología:

• Estimación del beneficio empresarial que dependerá del tipo de cultivo y

de la explotación y que, según algunos autores, puede cifrarse en un 60%de I – G. También hay autores que defienden que como máximo puedeutilizarse un 50% del rendimiento bruto y como mínimo un 15%.

• A continuación se comparará la renta real con el resultado del cálculode la renta potencial y se estudiará la procedencia de aplicar al mayor de

los dos valores una corrección al alza. La Encuesta de Precios de laTierra, que publica el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, seráun instrumento de gran ayuda en todo el proceso, especialmente porqueen la metodología utilizada para su confección, se desprecian todas lasmuestras o transacciones sobre las que exista alguna duda en relacióncon la influencia en el precio de “expectativas urbanísticas”.


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Artículo 23. Valoración en el suelo urbanizado.• Situaciones o circunstancias en que puede encontrarse unaparcela en “suelo urbanizado”:

• Solar sin edificar , o bien edificado, pero que la construcción existente,

bien por ilegal, bien por estar en situación de ruina, no deba valorarse.• Aún siendo solar puede estar pendiente algún deber que sea necesariocumplir o alguna carga que sea preciso levantar, para poder realizar lanueva construcción:

•Se multiplicará la edificabilidad por el valor de repercusióncorrespondiente al uso atribuido, obtenido este valor por aplicación delmétodo residual estático, que hasta que no se produzca alcorrespondiente desarrollo reglamentario, tendrá la formulación de laORDEN ECO/805/2003

• al resultado se descontarán, si así procede, el valor de los deberes ycargas pendientes.


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Artículo 23. Valoración en el suelo urbanizado.• Situaciones o circunstancias en que puede encontrarse unaparcela en “suelo urbanizado”:

• Solar edificado o en curso de edificación, en el que por estar afectadopor alguno de los supuestos previstos en el articulo 20, sea necesarioproceder a su tasación:

• El valor será el mayor de entre los dos siguientes:• Si existen comparables, el determinado por aplicación del métodode comparación

• El determinado por el método residual tal y como se ha descritopara el supuesto anterior.


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Artículo 26. Valoración del suelo en régimen deequidistribución de beneficios y cargas: Reglas de valoración del suelo en los procedimientos de

equidistribución.

Para su determinación, de conformidad con lo establecido en al art. 23,tendremos que distinguir si se trata de suelo edificado (o en curso deedificación), o de suelo sin edificación, para aplicar los criterios devaloración del art. 23.1 o del 23.2:

• Tasación conjunta del suelo y de la edificación existente del art. 23.2

• Método residual estático del art. 23.1


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Artículo 26. Valoración del suelo en régimen deequidistribución de beneficios y cargas: Reglas de valoración de la aportación de un propietario por

insuficiencia de su aportación para recibir parcela edificable final enlos procedimientos de equidistribución.

El valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,descontándole los gastos de urbanización correspondientes incrementados porla tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.

A tal efecto nos remitimos para su determinación, a lo establecido en al art. 23,

tendremos que distinguir si se trata de suelo edificado (o en curso deedificación), o de suelo sin edificación, para aplicar los criterios de valoracióndel art. 23.1 o del 23.2.

• Tasación conjunta del suelo y de la edificación existente del art. 23.2

• Método residual estático del art. 23.1


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES

Artículo 24. Indemnización de la facultad de participar enactuaciones de nueva urbanización.

Esta facultad de participar en la actividad de ejecución de la urbanización

puede ser ejercida: • Por los particulares en los supuestos de determinación de un sistema

de ejecución privada y en los términos establecidos en legislaciónterritorial y urbanística donde la ejecución la asumen ellos mismos (el

tradicionalmente denominado sistema de compensación). • Por iniciativa de un promotor privado (persona física o jurídica, pública o

privada, propietaria o no de suelo) al que se le concede la actividad deejecución (sistema de "agente urbanizador ").

• Por iniciativa pública (sistema de "cooperación").


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Artículo 24. Indemnización de la facultad de participaren actuaciones de nueva urbanización.

El presente artículo es solo aplicable a las actuaciones denueva urbanización, (las que supongan el paso de un ámbitode suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado)excluyendo tanto las actuaciones de reforma o renovación,

como las de incremento de dotaciones de ámbitos de suelourbanizado.


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES - La letra a) de este art. 24.1 LS exige qué circunstancias previas que han de concurrir para

acceder a la fase de ejecución del planeamiento o para la de expropiación, en su caso, paracuando ésta sea la causa de la que va a dimanar el supuesto indemnizable, y ello siempre deacuerdo a los procedimientos regulados en la legislación urbanística autonómicacorrespondiente.

Indicar que con la expresión “terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de

la actuación (de nueva urbanización se entiende)” se refiere a aquellos suelos para el que losinstrumentos de ordenación territorial y urbanística prevé o permita su paso a la situación “real”de suelo urbanizado, como son los clasificados como suelos urbanizables «sectorizados» o«delimitados» en terminología tradicional urbanística.

Respeto a la expresión “ … se den los requisitos exigidos para iniciarla …” comprende lasdistintas determinaciones urbanísticas delimitadas por los instrumentos de la ordenación

urbanística para esta clase de suelo: Ámbito espacial, objetivos, usos, densidades, edificabilidad, áreas de reparto, determinación de

sus aprovechamientos de referencia (medio, tipo, etc.), condiciones para ordenación y suejecución (plazos, criterios o directrices para la ordenación detallada, cargas externas, sistemasgenerales incluidos o adscritos con objeto de garantizar la integración de la actuación en la

estructura general municipal, etc.), todas ellas necesarias para poder iniciar la ejecución delámbito de referencia sin más demora que la aplicación de los procedimientos de concreción de laordenación y de su gestión que prevea la correspondiente legislación autonómica, bien ainiciativa privada o bien a iniciativa pública.


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- La letra b) del art. 24.1 LS añade como requisito el que exista una decisiónadministrativa que impida el ejercicio de la facultad de los propietarios aparticipar en la ejecución, como puede ser un procedimiento de expropiaciónforzosa de los terrenos objeto de la actuación urbanizadora por motivos de

utilidad pública o interés social. Cuando la actuación administrativa altere las condiciones de ejercicio de la

facultad de participar en la nueva urbanización “modificando los usos del suelo”o “reduciendo su edificabilidad” atribuidos por el planeamiento (Por ejemplo, en

el supuesto de una modificación de elementos del Plan General que afecte atales determinaciones), será igualmente indemnizable. No obstante, si comoconsecuencia de una «modificación de los usos del suelo» se sustituye el usopreexistente por otro u otros más lucrativos, lógicamente no seria aplicableeste supuesto.


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- La letra c) del art. 24.1 LS concreta el criterio temporal del actoadministrativo legitimador de la posible indemnización (Por ejemplo, el acuerdode concreción de bienes y derechos a efectos de expropiación forzosa, o elacuerdo de modificación de elementos del Plan General reduciendo laedificabilidad): el mismo ha de ser aprobado y “definitivo” en vía administrativa

«antes» del inicio de la actuación urbanizadora y «antes» del vencimientode los plazos establecidos para su ejercicio».

¿Cuándo se entiende iniciada la actuación urbanizadora?

La respuesta la encontramos en el art. 14.2) LS


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- La letra c) del art. 24.1 LS concreta el criterio temporal del actoadministrativo legitimador de la posible indemnización …………………y«antes» del vencimiento de los plazos establecidos para su ejercicio».

¿Cuándo se entiende que han vencido los plazos para ejercer la

actuación urbanizadora?

- En los supuestos que los planes urbanísticos prevean expresamente

unos plazos de ejecución, saber si han vencido los plazos para ejercer lafacultad de participar en actuaciones de nueva urbanización no planteaproblemas.

- En los supuestos que los planes urbanísticos no precisen los plazos de ejecución, la jurisprudencia ha interpretado que hay que entender

que en el plan existe un plazo implícito que abarca el tiempo razonablemente

necesario para su ejecución, lo que justifica una confianza legítima en que el

plan va a mantenerse vigente durante ese tiempo.


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES - La letra d) del art. 24.1, concreta que el acto o disposición administrativa que impida o

coarte la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización no esté motivado enun incumplimiento de los deberes que obligatoriamente conlleva el ejercicio de la facultadde participar

Por lo tanto, el contenido del precepto afectará exclusivamente a los suelos: • En situación básica de “suelo rural” definidos en el art. 12.2.b): suelos para el que los

instrumentos de ordenación territorial y urbanística haya previsto su paso a la situación desuelo urbanizado

• Incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación de transformación urbanizadora(suelos urbanizables «sectorizados» o «delimitados» en terminología tradicionalurbanística).

• Que cuenten con los requisitos exigidos para iniciar la actuación de transformaciónurbanizadora y que no se haya iniciado aún la urbanización.

• Que una disposición, acto o decisión administrativa impida o altere las condiciones jurídico-urbanísticas de su desarrollo y sea aprobada «antes» del inicio de la actuaciónurbanizadora y «antes» del vencimiento de los plazos establecidos para su ejercicio»,o«después» del vencimiento de los plazos, en el supuesto que la ejecución no se hubierallevado a efecto por causas imputables a la Administración, salvo que dicha actuaciónadministrativa esté motivada en un incumplimiento de los deberes conllevan el ejercicio dela facultad de participar en el proceso urbanizador.


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Métodos de valoración de la indemnización El método de valoración de la indemnización se regula en el apartado 2º del articulo 24:

“La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o

alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine

la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la

comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artículo 16 de esta Ley:

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le

correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de

esta facultad.

b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada laactuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.”

Los criterios de valoración del art. 24.2 solo son aplicables para el caso de actuaciones noiniciadas. Cuando éstas han comenzado ya, los criterios son los recogidos en el art.25.2.


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES Método de valoración de la indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de

participar en actuaciones de nueva urbanización. (I)

De conformidad con lo establecido en el apartado a) del art. 24.2, la indemnizacióncorrespondiente se determinará aplicando el porcentaje que, la Administración se reservacomo participación pública en las plusvalías (generalmente el 10%) definido la legislaciónautonómica, a la diferencia entre el valor del suelo en situación de origen (es decir, en

situación de rural) y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación (esdecir, el residual del suelo urbanizado).

La fórmula de aplicación sería:

Ip= % (VSF –VSO)

Ip = Indemnización por la perdida de la facultad de participar en actuaciones de nuevaurbanización.

%= porcentaje para la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por laactividad urbanística de conformidad con la legislación urbanística de aplicación

VSF: Valor del suelo una vez terminada la urbanización.

VSO: Valor del suelo en su situación de origen, antes de comenzar la urbanización.


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES Método de valoración de la indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de

participar en actuaciones de nueva urbanización. (II)

VSF: VSU= Valor estimado del suelo urbanizado no edificado con la urbanizaciónterminada:

VSF:= (S x ie x VR) – VDyC (Según lo establecido en el artículo 23.1). S: Superficie de suelo

Ie: Índice de edificabilidad atribuido por la ordenación urbanística

VR: Valor de repercusión del Suelo Urbanizado.

VDyC: Valor de los deberes y cargas pendientes, de los regulados en el art. 9.

VSO: VSR = Valor del suelo rural determinado mediante la capitalización de la renta anualreal o potencial (la que sea superior) según lo establecido en el artículo 22.1.

Por tanto, el valor total (VT) que le corresponderá a un propietario que se vea privado de lafacultad de participar en actuaciones de nueva urbanización será:

VT: VSO + Ip


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES Método de valoración de la indemnización cuando se alteren las condiciones

para el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nuevaurbanización. (I)

En este supuesto, el porcentaje de participación pública en las plusvalías se aplicaráa la diferencia entre el valor del suelo que le correspondería si se hubiera terminado

la actuación conforme a los parámetros urbanísticos inicialmente previstos y el valordel suelo en su situación final modificada.


Im= % (VSF –VSFM) Im = Indemnización por la minoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva

urbanización (por disminución de la edificabilidad o cambio de usos menos lucrativos delos inicialmente previstos).

%= porcentaje para la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por laactividad urbanística de conformidad con la legislación urbanística de aplicación

VSF: Valor del suelo una vez terminada la urbanización en la situación inicialmenteprevista.

VSFM: Valor del suelo una vez terminada la urbanización en la situación final modificada


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES Método de valoración de la indemnización cuando se alteren las condiciones

para el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nuevaurbanización. (II)

VSF: VSU= Valor estimado del suelo urbanizado no edificado con la urbanizaciónterminada:

VSF: = (S x ie x VR) – VDyCS: Superficie de suelo

Ie: Índice de edificabilidad atribuido por la ordenación urbanística

VR: Valor de repercusión del Suelo Urbanizado.

VDyC: Valor de los deberes y cargas pendientes, de los regulados en el art. 9.

VSFM: VSU= Valor estimado del suelo urbanizado no edificado con la urbanizaciónterminada

VSFM: VSU= [S x ie (iem) x VR (VRM)] – VDyCie (iem): Índice de edificabilidad atribuido por la ordenación urbanística, una vez odificada.(Para el supuesto que sea este parámetro el que se modifique)

VR (VRm): Valor de repercusión del Suelo Urbanizado, teniendo en cuenta los nuevos usosdistintos a los inicialmente previstos. (Para el supuesto que sea este parámetro el que semodifique).


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES Artículo 25. Indemnización de la iniciativa y la promoción de

actuaciones de urbanización o de edificación. A) Criterios para calcular el montante de la valoración de las actuaciones de urbanización cuando se impida su terminación

El criterio determinado por la LS gira en función del principio de proporcionalidad,

toda vez que el montante de la indemnización estará en función del grado deejecución de las obras de urbanización, asignándole un valor entre 0 y 1, quemultiplica a la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valorque le correspondería si estuviera terminada la actuación urbanizadora.


Ipi= p (VSF –VSO) Ipi = Indemnización por la perdida de la iniciativa y promoción de actuaciones deurbanización.

p= tanto por uno (0 -1) en función del grado de ejecución VSF: Valor del suelo una vez terminada la urbanización. VSO: Valor del suelo en su situación de origen, antes de comenzar la urbanización.


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actuaciones de urbanización o de edificación.

1.Valor del suelo en su situación de origen y en situación final, cuando se trate deactuaciones de nueva urbanización.

Ipi= p (VSF –VSO)

Ipi = Indemnización por la perdida de la iniciativa y promoción de actuaciones deurbanización o de edificación. p= tanto por uno (0 -1) en función del grado de ejecución VSF: VSU= Valor estimado del suelo urbanizado con la urbanización terminada: VSF: = (S x ie x VR) – VDyC. S: Superficie de suelo Ie: Índice de edificabilidad atribuido por la ordenación urbanística VR: Valor de repercusión del Suelo Urbanizado. VDyC: Valor de los deberes y cargas pendientes, de los regulados en el art. 9. VSO: Valor del suelo en su situación de origen, antes de comenzar la urbanización: VSR

[Valor del suelo rural determinado mediante la capitalización de la renta anual real opotencial (la que sea superior) según lo comentado para el artículo 22.1].


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actuaciones de urbanización o de edificación. 2. Valor del suelo en su situación de origen y en situación final, cuando se trate de

actuaciones de Reforma o Renovación de la edificación.

Ipi= p (VSF –VSO) Ipi = Indemnización por la perdida de la iniciativa y promoción de actuaciones de

urbanización. p= tanto por uno (0 -1) en función del grado de ejecución VSO: VSUI= Valor del suelo urbanizado en situación inicial sometido a actuaciones de

reforma o renovación (Según lo establecido en el artículo 23.3). VSUI = (S x ie x VR) – VDyC S: Superficie de suelo

Ie: Índice de edificabilidad atribuido por la ordenación urbanística en su situación deorigen. VR: Valor de repercusión del Suelo Urbanizado según el uso atribuido por la ordenación

en su situación de origen, determinado por el método residual estático. VDyC: Valor de los deberes y cargas pendientes, de los regulados en el art. 9. VSF: VSUF= Valor del suelo urbanizado en situación final: VSUF = (S x ie x VR) – VDyC Ie: Índice de edificabilidad atribuido por la ordenación urbanística en su situación final.


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ARTÍCULOS REFERENTES A INDEMNIZACIONES Artículo 25. Indemnización de la iniciativa y la promoción

de actuaciones de urbanización o de edificación.

b) Criterios para calcular el montante de la valoración de las actuacionesde urbanización cuando solo se alteren las condiciones de su ejecución,sin impedir su terminación.

Cuando por una intervención administrativa se alteren las condiciones deejecución de las actuaciones de urbanización, sin impedir su terminación, elcitado precepto señala que la indemnización se calculará multiplicando elporcentaje determinado proporcionalmente al grado de ejecución por la mermaprovocada en el valor residual de suelo urbanizado que la hubieracorrespondido a la culminación de las obras.

A Tal efecto habrá que calcular el valor del suelo en los dos supuestos: • El inicialmente previsto en el planeamiento • El derivado de la alteración sobrevenida de las condiciones de ejecución.


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3.- Indemnización al «agente urbanizador» como promotor de laurbanización.

Dos formas posibles: 1.- Trasladando los costes derivados de la misma a los propietarios

beneficiarios por la actuación y recibiendo a cambio una retribución enmetálico en concepto de gastos de urbanización y gestión

La indemnización que le debe corresponder se calculará aplicando la tasa libre de riesgo yla prima de riesgo a la parte de la retribución que tuviere establecida y que ya no va a

percibir. Indemnización que, obviamente, deberá ser descontada de la que lescorresponda a los propietarios de la actuación. A falta de desarrollo reglamentario, se estará a lo fijado en la ORDEN ECO/805/2003 para

la fijación de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo, de conformidad con lo establecidoDisposición Transitoria Tercera de la LS.


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3.- Indemnización al «agente urbanizador» como promotor de laurbanización.

2.- Asumiendo el mismo los costes de ejecución y recibiendo a cambioaprovechamiento lucrativo (lo que en la práctica urbanística se suele equiparara “edificabilidades” o a “parcelas resultantes edificables”) de valorequivalente a los costes asumidos en los que generalmente, irán integradoslos gastos de gestión por las actuaciones profesional/empresarialesrealizadas.

Su situación se equipara a la de un propietario más del ámbito de equidistribución, por loque la indemnización se determinaría de acuerdo con los criterios ya señalados alcomentar los apartados 1 y 2 del presente articulo.


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4.- Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones y deberes poralgún propietario de suelo integrado en la actuación urbanizadora.

Este precepto regula las consecuencias que tiene el incumplimiento decualesquiera de los deberes legales que dimanan del derecho de propiedad delsuelo recogidos en el Artículo 9 de la LS: La indemnización será cuantificadaen los gastos y costes que hayan devenido inútiles y que se acrediten de formaefectiva y fehaciente.

La cuantía de la indemnización habrá de cubrir aquellos daños reales yefectivos que el particular haya soportado y pueda acreditar


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