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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
UUNNIIDDAADD 22
EELL SSUUEELLOO
RREEGGUULLAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA
1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.
2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO.
3. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.
4. EL CATASTRO.
5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
6. EL PROCESO DE VALORACIÓN.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 1
1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.............................................................................. 1-1
2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO. ......................................................................................... 2-1 2.1 EL NO URBANIZABLE. ...................................................................................................................... 2-1
2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. ......................................................... 2-2 2.2 EL SUELO URBANO. ......................................................................................................................... 2-3
2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano....................................................................... 2-4 2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano. ................................................................ 2-4
2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanización................................... 2-4 2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por la urbanización.............................. 2-5
2.3 EL SUELO URBANIZABLE. ................................................................................................................ 2-7
2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. .............................................................. 2-7 2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable. ........................................................ 2-8
3. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO............................................................................................ 3-1 3.1 EL PLANEAMIENTO GENERAL. ......................................................................................................... 3-2
3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano............................................................................. 3-3 3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable. .................................................................... 3-3 3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable. ............................................................... 3-3
3.2 LOS PLANES PARCIALES................................................................................................................... 3-4
4. EL CATASTRO. .................................................................................................................................. 4-1 4.1 EL CATASTRO DE BIENES INMUEBLES URBANOS. ............................................................................. 4-2
4.1.1 La referencia catastral. .......................................................................................................... 4-3 4.2 EL CATASTRO DE LOS BIENES INMUEBLES RÚSTICOS. ...................................................................... 4-5
4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rústicos. ................................................................. 4-6 4.2.2 La calificación de los inmuebles rústicos............................................................................... 4-6 4.2.3 La clasificación de los inmuebles rústicos. ............................................................................ 4-7
5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................................................... 5-1 5.1 HECHOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ............................................................ 5-3
5.1.1 La finca registral. ................................................................................................................... 5-4 5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones........................................................................ 5-6
5.2 CONCEPTOS COMUNES AL REGISTRO MERCANTIL Y AL CATASTRO................................................. 5-8
5.2.1 La parcela catastral y la finca registral. ................................................................................ 5-9 5.2.2 Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. ........................................... 5-10
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
2
6. EL PROCESO DE VALORACIÓN. .................................................................................................. 6-1 6.1 COMPROBACIONES A REALIZAR....................................................................................................... 6-2
6.1.1 La identificación física del inmueble...................................................................................... 6-2 6.1.1.1 La localización del inmueble.............................................................................................................. 6-3 6.1.1.2 La inspección ocular. ......................................................................................................................... 6-4
6.1.2 La verificación del estado de ocupación y de uso del inmueble............................................. 6-5 6.1.3 La situación jurídica del inmueble. ........................................................................................ 6-6
6.1.3.1 La situación de la propiedad............................................................................................................... 6-6 6.1.3.2 La adecuación del inmueble a los requisitos urbanísticos y registrales.............................................. 6-7 6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones. ........................................................................ 6-7 6.1.3.4 La existencia o no de un régimen de protección pública.................................................................... 6-8 6.1.3.5 La existencia o no de un régimen de protección de patrimonio arquitectónico.................................. 6-8
6.2 DOCUMENTACIÓN A OBTENER....................................................................................................... 6-10
6.2.1 Otra documentación de utilidad. .......................................................................................... 6-12 6.3 EL ANÁLISIS DE MERCADO............................................................................................................. 6-13
6.3.1 La localización de datos. ...................................................................................................... 6-14 6.3.2 Depuración de la información recogida. ............................................................................. 6-15 6.3.3 Escenario probable de evolución de los precios. ................................................................. 6-16
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 1-1
1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.
El derecho de propiedad sobre el suelo no es ilimitado, está condicionado por la
función social del suelo.
Esta función social otorga a los poderes públicos la posibilidad de establecer
límites y deberes al propietario del suelo.
En la regulación urbanística se contiene el conjunto de derechos y obligaciones a
cargo del propietario del suelo.
Estos derechos y obligaciones varían en función de las distintas clasificaciones del
suelo que establecen las normas de urbanización.
Si la normativa urbanística ha señalado que determinado suelo está destinado a
actividades industriales, el propietario no podrá promover la construcción de
viviendas.
Las alteraciones que se produzcan en la ordenación del suelo que origine una pérdida
generará para el propietario un derecho de indemnización y las que den lugar a una
ganancia implicará el deber de contribuir a la financiación de los gastos de
urbanización.
El valor del suelo depende de las facultades (derechos y obligaciones) que tenga
el propietario del mismo.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 2-1
2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO.
La normativa urbanística clasifica el suelo en:
• Suelo urbano.
• Suelo urbanizable.
• Suelo no urbanizable.
2.1 El no urbanizable.
Se considera suelo no urbanizable a los terrenos en los que concurra alguna de
las siguientes circunstancias:
• Los terrenos sometidos a algún régimen de especial protección.
Valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos,
ambientales o culturales.
• Los terrenos que el planeamiento general considere necesario
preservar.
Por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas
naturales.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
2-2
2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.
Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a
usar, disfrutar, y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de
los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos,
cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales y
dentro de los límites que establezcan las leyes o el planeamiento.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 2-3
2.2 El suelo urbano.
Es suelo urbano:
• El suelo consolidado por la edificación. Tiene una configuración
concreta determinada por los espacios públicos y la
parcelación de los espacios privados.
Espacio público: Está formado por el conjunto de carreteras,
calles y plazas que garantizan la interconexión del territorio.
Espacio privado: Está formado por el suelo de propiedad
privada, tiene su representación gráfica en las parcelas donde se
fijan los límites (lindes) de cada una de las propiedades.
• El suelo que ya está transformado por contar como mínimo con:
Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de
aguas y suministro de energía eléctrica.
Los anteriores servicios deben ser suficientes para la edificación
que se pretende realizar.
• Los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento
urbanístico.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
2-4
2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen derecho:
• A completar la urbanización de los terrenos para que adquieran
la condición de solares.
Solar: Porción de terreno que reúne los requisitos para poder
construir sobre él.
• A edificar en los solares respetando las condiciones de
edificabilidad establecidas en la legislación urbanística.
2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano.
2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la
urbanización.
Los propietarios deberán completar a su costa la urbanización del suelo para que
alcance la condición de solar.
Deberán edificar dentro del plazo previsto en el planeamiento urbanístico.
Deberán destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento
urbanístico.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 2-5
Deberán mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por
la urbanización.
Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezca de urbanización
consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para los
viales, espacios libres, zonas verdes, y dotaciones públicas de
carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus
terrenos resulten incluidos.
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales.
Sistemas de comunicaciones, espacios libres, equipamientos…
• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante
el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del
correspondiente ámbito.
• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento.
Esta distribución se realizará antes del inicio de la ejecución
material del mismo.
• Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
2-6
• Edificar los solares en el plazo que establezca la urbanización.
De no haber construido dentro de plazo, en el supuesto de
alteración de las características de uso o de edificación el
propietario perderá el derecho a ser indemnizado.
• Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el
planeamiento urbanístico.
• Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato
público.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 2-7
2.3 El suelo urbanizable.
Tendrá la consideración de suelo urbanizable el que no tenga la condición de
suelo urbano o de suelo no urbanizable.
En función del grado de desarrollo urbanístico el suelo urbanizable puede ser:
• Suelo sectorizado (se determinan las condiciones de desarrollo).
• Suelo no sectorizado.
2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
Los propietarios de suelo urbanizable tendrán derecho a:
• Usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su naturaleza
rústica.
• Promover su transformación en suelo urbano.
Lo hará instando a la Administración para que apruebe el
correspondiente planeamiento de desarrollo.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
2-8
2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable.
Los propietarios de suelo calificado como urbanizable tendrán las siguientes
obligaciones:
• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración el suelo
necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones
públicas.
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento
adscriba a su ámbito.
• Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión
con los sistemas generales exteriores a la actuación urbanística.
• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración el suelo
correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del
sector.
• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la
ejecución material del mismo.
• Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento.
• Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el
planeamiento urbanístico.
• Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato
público.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 2-9
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 3-1
3. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.
El planeamiento urbanístico está compuesto por el conjunto de normas en las
que se reflejan las facultades urbanísticas que se pueden ejercer sobre un
territorio concreto y permite conocer las líneas de desarrollo previstas para un
determinado territorio.
En el planeamiento, además de los sistemas generales de comunicación,
equipamiento y espacios libres, se regula el uso de los terrenos y de la edificación,
los usos globales y los niveles de intensidad.
En el suelo urbano el planeamiento establece las condiciones e intensidad de la
edificación así como los usos que se pueden desarrollar.
En el suelo urbanizable el planeamiento establece las condiciones para la
transformación del suelo.
El planeamiento urbanístico es la base necesaria y fundamental de toda
ordenación urbanística.
Existen dos clases de planeamiento: Planeamiento general y planeamiento de
desarrollo (planes parciales).
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
3-2
3.1 El planeamiento general.
Se entiende por planeamiento general el que tiene por objeto la ordenación
total y general de un término municipal con la finalidad que los particulares
puedan ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas de la
propiedad del suelo.
Se clasifica el terreno del municipio en sectores (residenciales, industriales,
equipamientos) y dentro de cada sector se definen los polígonos también se identifica
el suelo no urbanizable.
Puede tener distinto grado de detalle pero generalmente se limita a establecer
los usos que considera incompatibles y las intensidades máximas admisibles.
Ejemplo: En para un determinado sector se indicará el uso principal (residencia
unifamiliar, bloque de viviendas, actividades industriales), la edificabilidad bruta
(0,30 m2 de techo por m2 de suelo), la superficie mínima de la parcela (1.100 m2).
El planeamiento general tiene distinto grado de detalle dependiendo de las
distintas clases de suelo.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 3-3
3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano.
El planeamiento general en el suelo urbano contiene una regulación detallada y
pormenorizada del uso de los terrenos y de la edificación.
Equivale a un plan parcial.
Además regula las operaciones de renovación, con el señalamiento de los
programas y medidas de actuación.
3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable.
Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos
principales de la estructura de la ordenación urbanística.
Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones.
3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable.
El Plan General en el suelo no urbanizable establece las condiciones para la
conservación y protección de sus elementos con el fin de evitar su degradación.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
3-4
3.2 Los planes parciales
Por medio de los planes parciales se desarrolla el plan general en los terrenos
urbanizables y su confección es necesaria para la transformación del suelo
urbanizable.
Contienen la ordenación detallada de un polígono y contienen la red de
comunicaciones, las superficies a ceder a la Administración para viales, espacios
libres y una relación de las obras de urbanización a realizar.
Un polígono es una unidad de actuación con las dimensiones adecuadas para
permitir realizar las cesiones de suelo y la distribución de los beneficios y gastos de la
urbanización entre los distintos propietarios.
Los planes parciales se completan con:
• Los estudios de detalle, donde se definen las alineaciones y
rasantes.
• Las ordenanzas de edificación y uso del suelo donde se regula el
uso pormenorizado, el volumen, las condiciones higiénico
sanitarias de los terrenos y construcciones, la estética de la
ordenación, de las edificaciones y de su entorno.
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ialesCURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 4-1
4. EL CATASTRO.
El catastro inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los
inmuebles rústicos, urbanos y los de características especiales.
La descripción catastral de los bienes inmuebles se referirá a sus características
físicas, económicas y jurídicas.
Entre las características físicas podemos enumerar, la localización, la forma y
linderos, la extensión superficial.
Entre las características económicas podemos enumerar, la clasificación o el
aprovechamiento y el valor catastral.
Entre las características jurídicas podemos enumerar la titularidad catastral y la
existencia de bonificaciones y exenciones.
La finalidad del catastro es esencialmente tributaria, pero también es una gran
infraestructura de información territorial cuya información puede utilizarse por las
Administraciones, las empresas y los ciudadanos en general.
El Catastro colaborará con las Administraciones públicas, los Jueces y los
Tribunales y el registro de la propiedad para el ejercicio de sus respectivas
funciones.
El tasador debe obtener los datos catastrales de los inmuebles a tasar.
Con los datos obrantes en el registro se pueden realizar estudios socio económicos
respecto a la estructura territorial (superficie ocupada por los terrenos agrícolas
superficie media de las pacerlas propiedades poseídas por cada ciudadano…).
En la actualidad es utilizado por la Unión Europea para aplicar la Política Agraria
Común (PAC).
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
4-2
4.1 El catastro de bienes inmuebles urbanos.
El catastro de los bienes inmuebles urbanos comprende la descripción de los
inmuebles clasificados como urbanos.
Ver el apartado 1.1. de la Unidad 1.
Los datos que contiene, por cada parcela, son.
• La localización del inmueble.
Municipio donde se encuentra y su situación dentro del mismo.
• La referencia catastral.
Permite identificar individualmente cada una de las parcelas catastrales.
• Datos del suelo.
Superficie de la parcela, aprovechamientos, forma, y linderos.
• Datos de construcción.
Superficie, antigüedad, uso, destino, categoría.
• La titularidad del inmueble.
Identifica al titular, su domicilio fiscal, y domicilio a efectos de
notificaciones.
• La valoración.
• La cartografía catastral.
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ialesCURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 4-3
Planos generales escala 1:5.000 para la delimitación del suelo de
naturaleza urbana. Planos parcelarios escala 1:1000 o 1:500
4.1.1 La referencia catastral.
Es el identificador único, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia
catastral deberá constar en los documentos manejados en el tráfico jurídico.
Escrituras que documenten contratos realizados con inmuebles, contratos de
arrendamiento, permisos municipales de obras…
Se compone de cuatro bloques.
Bloque 1.
Comprende siete caracteres, los cinco primeros identifican la manzana
donde su ubica la parcela, los dos siguientes corresponden a la
identificación de la parcela.
Bloque 2.
Tiene siete caracteres que identifican el plano catastral donde si ubica el
centroide de la manzana.
Bloque 3.
Compuesto por cuatro caracteres identifican el cargo dentro de la finca.
Es un número secuencial que refleja la realidad jurídica del inmueble.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
4-4
Bloque 4
Está formado por dos caracteres y son dígitos de control.
El primer dígito se forma en función del primer y tercer bloque, el segundo
dígito se crea en función del segundo y tercer bloque.
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ialesCURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 4-5
4.2 El catastro de los bienes inmuebles rústicos.
Los datos que contiene el catastro de los bienes inmuebles rústicos son:
• Localización.
Cada municipio tiene su territorio rústico dividido en polígonos
que se identifican con tres dígitos.
Dentro de los polígonos están numeradas las parcelas, se
identifican con cuatro dígitos.
Dentro de una parcela pueden existir subparcelas, se
identifican con una letra añadida a los dígitos de las parcelas.
Las subparcelas se crean en función de las distintas
características agrólicas y de los distintos aprovechamientos
que puedan existir en una parcela.
• La referencia catastral.
• Forma y linderos.
• Extensión superficial.
• Calificación.
La determinación del cultivo o aprovechamiento
correspondiente a cada porción de terreno de una parcela.
• Clasificación
La intensidad productiva de cada parcela o subparcela.
• El valor catastral.
• La titularidad catastral.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
4-6
4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rústicos.
La identificación de los inmuebles rústicos se realizará mediante un código
alfanumérico (referencia catastral) que permitirá situar el inmueble en la
cartografía catastral.
La referencia catastral de los inmuebles rústicos se compone de 20 dígitos.
CONCEPTO NÚMERO DE DÍGITOS
Código de la Delegación del M. de E. y H. 2 Código de Municipio 3 Código de agregado + zona 1 Código de polígono catastral 3 Código de parcela catastral 5 Código de cargo 4 Dígitos de control 2
4.2.2 La calificación de los inmuebles rústicos.
La calificación consiste en la expresión del cultivo o aprovechamiento a que se
dedica cada parcela o cada porción de terreno de la misma.
Cuando en una parcela existan diversos aprovechamientos (cultivos), ésta se
divide en subparcelas.
Ver el apartado 1.2.1.2. de la Unidad 1.
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ialesCURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 4-7
Existen catalogados más de ciento cincuenta tipos diferentes de cultivos no
obstante algunos están en desuso y también existen nuevos cultivos no
catalogados.
Para calificar una parcela solo se pueden utilizar los tipos de cultivos catalogados.
4.2.3 La clasificación de los inmuebles rústicos.
La clasificación nos indica la intensidad productiva que corresponde a una
parcela por cada tipo de cultivo.
Se fija por comparación con parcelas tipo previamente establecidas por cada
término municipal.
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ialesCURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 5-1
5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad
del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en él se hacen constar
oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre los inmuebles, de esta forma de da publicidad a los cambios que se
produzcan en los derechos sobre el inmueble.
El Registro de la Propiedad es el único registro que tiene efectos de fe pública
respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.
Quien tenga la intención de hacer un negocio relacionado con un inmueble
puede tener la seguridad de estar negociando con el auténtico titular y también
puede tener conocimiento de todas las circunstancias que afectan al inmueble.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero los actos no
inscritos no pueden gozar de los efectos y garantías inherentes a su inscripción.
En todas las actuaciones de valoración es un requisito indispensable la consulta y
la incorporación al informe de valoración de los datos que, relativos al inmueble
a valorar, figuren en el Registro de la Propiedad.
Son datos a recoger del Registro de la Propiedad, la descripción de la finca, la
ubicación, la superficie por la que figura inscrita, los titulares de la misma, las cargas
y derechos reales que recaigan sobre la misma.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
5-2
Las anotaciones se realizan en el Libro de Inscripciones. Este libro se subdivide en
Tomos (del mismo libro) ya que cuando están utilizadas todas las hojas de un
Tomo se continúa en el siguiente.
En los Registros de la Propiedad existirá un Libro de Inscripciones por cada
Ayuntamiento. Dentro de cada Ayuntamiento pueden existir diversas Secciones que
tendrán su propio Libro de Inscripciones.
Cada Tomo se divide en folios (o conjunto de folios), entendiéndose por tales el
espacio reservado para anotar los asientos relativos a cada propiedad inscrita.
Los asientos de cada folio tienen una numeración correlativa y contienen todas las
alteraciones en la pertenencia o titularidad de los derechos reales sobre la finca que
se inscribe. Es decir los asientos contienen la vida registral del bien que ha sido
inscrito en el Registro de la Propiedad.
Se entiende por asiento la constatación por escrito, en un folio registral, de un
hecho con trascendencia sobre la propiedad del bien.
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ialesCURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA
EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 5-3
5.1 Hechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir:
• Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles
o de los derechos reales impuestos sobre ellos.
La compraventa, la permuta, la donación, herencia…
• Los títulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres u otros cualquiera
reales.
• Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno
bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la
obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en
objeto determinado.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos
reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o
eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o
reglamentos.
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5-4
5.1.1 La finca registral.
El Registro se lleva por fincas. Finca es todo aquello a lo que, según la legislación
registral, se le abre un folio aparte.
No coincide el concepto material de finca (trozo de terreno edificado o no y el
concepto registral de finca.
Son fincas a efectos registrales:
• Las fincas constituidas por un trozo de superficie terrestre
edificado o no. (finca en sentido material).
• Los pisos objeto de la propiedad horizontal.
• Las explotaciones agrícolas que formen parte de una unidad
orgánica, aunque estén constituidas por predios no colindantes.
• Las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes
unidos o dependientes entre sí.
• Las aguas de dominio privado que tengan la consideración de
bienes inmuebles.
• Las concesiones administrativas que tengan la consideración de
bienes inmuebles.
El ingreso de un inmueble (finca) en el Registro de Propiedad se realiza mediante
la inmatriculación.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 5-5
En el momento de la inmatriculación de la finca se le destina un folio (conjunto
de páginas del Libro de Inscripciones) y se asigna un número de registro que
permite identificar la finca.
El número de registro es secuencial (1, 2, 3, 4…) y se van numerando a medida que se
inmatriculan nuevas fincas.
En el asiento de inmatriculación se refleja:
• La localización de la finca.
• La descripción de la finca (superficie, limites…)
• La persona a quien corresponde el derecho de propiedad sobre
la finca.
Las fincas registrales pueden:
• Agruparse. Dos fincas inmatriculadas separadamente se unen,
pasando a formar una sola. Se cierran los folios de ambas y se
abre uno nuevo para la finca que resulta de la agrupación.
• Agregarse. Una finca registral se engrosa por una porción que se
detrae de otra. Las fincas continúan con el mismo número.
Mediante la agrupación puede unirse la totalidad de una finca.
Si la parte a unir a otra finca es superior a la quinta parte de la
finca que la recibe se debe utilizar el procedimiento de la
agrupación.
• Dividirse. Una finca se fracciona en varias, cerrándose el folio de
aquella y abriéndose uno nuevo para cada una de las fincas en
que se dividió.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
5-6
• Segregarse. A una finca se le separa parte, para constituir con
ella una finca independiente, quedando la antigua en su mismo
folio y abriéndose uno nuevo para la finca constituida por la
parte segregada.
5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones.
Registrar consiste en asentar en los Libros del Registro.
El asiento es la constatación en un folio registral de un hecho inscribible, que por
hecho de su inscripción forma parte de un documento público produciendo los
efectos de los mismos (presunción de veracidad) y que puede ser consultado por
los interesados.
En el Libro de Inscripciones pueden existir las siguientes clases de asientos:
• Inscripciones. Se trata de un asiento principal de carácter
positivo que publica la constitución, transmisión o modificación
del derecho que tal acto crea, transmite o modifica y el titular a
quien en adelante corresponde.
Ejemplo mediante un asiento de inscripción se registra la venta
que el vendedor hace al comprador de una finca determinada y en
consecuencia publica el nuevo dueño de la finca.
• Anotación preventiva. Es un asiento de vigencia temporal
limitada que elimina la fe que daría a terceros la fe pública
registral.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 5-7
Ejemplo, si un bien estuviese reclamado judicialmente o en un
procedimiento de embargo, el asiento preventivo advierte a un
posible comprador de la falta de legitimación del vendedor para
realizar una transmisión del mismo.
• Notas marginales. Son anotaciones accesorias que se realizan
en el “margen” del asiento a que hacen referencia. Hay notas
marginales de modificación jurídica, sustitutivas de asientos
principales, y notas marginales de oficina.
Ejemplo de nota de modificación jurídica, el reflejo del
cumplimiento de una condición suspensiva a que estaba sometido
un acto inscrito.
Ejemplo de nota sustitutiva, el reflejo sobre qué inmuebles se ha
concretado la garantía de la legítima.
Ejemplo de nota marginal de oficina son las que tienen la
finalidad de relacionar unos asientos con otros permitiendo el
manejo de los Tomos.
• Cancelaciones. Son inscripciones o notas marginales negativas
que vienen a hacer cesar la vigencia del asiento a que hacen
referencia.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
5-8
5.2 Conceptos comunes al Registro Mercantil y al Catastro.
Como se ha podido observar existen dos registros conteniendo datos que hacen
referencia a los inmuebles y cuya consulta es obligada a la hora de efectuar un
informe de valoración inmobiliaria.
En el informe de valoración se deben reflejar los datos de ambos registros, y en los
supuestos de no coincidencia se debe justificar el motivo de la elección del dato de
uno de ellos.
Aunque existen conceptos que coinciden en ambos registros (identificación,
descripción, localización, propietario…) existe la posibilidad de no coincidencia
de los datos de ambos registros por lo que hay que tener en cuenta la finalidad la
finalidad de cada uno de ellos.
El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurídica (el propietario actual y las
cargas sobre el inmueble) por lo que en las cuestiones jurídicas prevalece el
Registro de la Propiedad.
Hay que tener en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad es
voluntaria pudiendo existir bienes inmuebles no inscritos, mientras que el Catastro
comprende la totalidad de las parcelas existentes en cada municipio.
El Catastro refleja la realidad física (se forma a partir de una cartografía del
terreno) por lo que en cuestiones de superficie, lindes e identificación prevalecen
los datos del Catastro.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 5-9
5.2.1 La parcela catastral y la finca registral.
La parcela catastral (porción de suelo de una misma naturaleza cerrada por una
línea poligonal que delimita el ámbito del derecho de propiedad de su dueño) se
forma a partir de una cartografía, se identifica de forma inequívoca (referencia
catastral) y contiene una descripción comprobada de sus características físicas
empleando documentos gráficos y literales.
En el Catastro no pueden existir duplicidades y se detectan los errores respecto a la
superficie.
La finca registral (todo aquello a lo que se le abre un folio aparte) identifica cada
propiedad inscrita y contiene una descripción de la misma (superficie y linderos).
La inscripción en el Registro se realiza previa calificación por parte del Registrador
del documento aportado lo que garantiza la identificación del propietario, no
obstante respecto de la descripción se limita a hacer constar los datos
declarados. La identificación de la finca registral se realiza otorgando un número
secuencial por lo que pueden existir duplicidades.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
5-10
5.2.2 Coordinación entre el Catastro y el Registro de la
Propiedad.
Para corregir las discrepancias y evitar los errores que se puedan producir entre
ambos registros se han dictado medidas de coordinación consistentes en un
fluido mecanismo de intercambio de información entre ambos registros.
El Registrador debe comunicar al Catastro tanto los cambios de titularidad como
las alteraciones físicas de las fincas y debe consignar como dato necesario en
cada finca registral la referencia catastral.
El registrador deberá comunicar al Catastro información sobre las divisiones,
agrupaciones, y segregaciones de fincas registrales que se inscriban.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-1
6. EL PROCESO DE VALORACIÓN.
Se puede definir el proceso de valoración como el conjunto de actuaciones a
realizar por el profesional de la valoración desde que recibe el encargo hasta
que emite el informe de valoración.
Durante el proceso de valoración se comprobarán los datos físicos se recogerán
los documentos y datos que se plasmarán en el informe donde se fija la
valoración del inmueble.
En el momento de emisión del informe el tasador deberá estar en condiciones de
poder definir con precisión cada una de las partes y características del producto a
valorar, y conocer las circunstancias del entorno que influyan en su valoración.
Entre las fases del proceso de valoración se pueden distinguir:
• Comprobaciones a realizar.
Obtención de los datos, circunstancias y características que van a
tener repercusión en la valoración.
• Documentación a obtener.
Acopio de la documentación oficial y estadística que tenga
repercusión en la valoración del inmueble.
• El análisis de mercado.
• Emisión del informe.
Normalmente se realizará con un formato preestablecido.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-2
6.1 Comprobaciones a realizar.
Las actuaciones mínimas a realizar para obtener el valor de un inmueble serán:
La identificación física del inmueble.
La verificación del estado de ocupación y de uso del inmueble.
La situación jurídica del inmueble.
6.1.1 La identificación física del inmueble.
La identificación física se realizará mediante su localización y mediante una
inspección ocular.
Al finalizar estas actividades, el profesional deberá disponer de un plano del
inmueble, deberá tener conocimiento de su superficie real, y de las
características físicas del inmueble.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-3
6.1.1.1 La localización del inmueble.
Se identificará en un plano su situación.
Este plano formará parte del expediente de valoración.
Para su localización utilizará las referencias del Catastro (referencia catastral) y las
corroborará con los datos del Registro de la Propiedad.
Si se trata de un inmueble urbano, se tomarán datos referentes a la
denominación de la barriada.
Se recogerá información sobre su situación en relación con el núcleo de
población, con los centros de interés (económicos o sociales) y con las vías de
comunicación.
Céntrico, extrarradio, proximidad a mercados y centros comerciales, accesos a
medios de transporte…
Se atenderá la orientación y la situación del inmueble dentro del polígono a que
pertenece.
La orientación se realiza en relación con los puntos cardinales (norte, sur, este, oeste)
la situación del inmueble a valorar en relación con el polígono a que pertenece
indicará si forma parte de la esquina y las fachadas del mismo (exterior, interior).
Si se trata de un inmueble rústico se hará relación a la zona geográfica (paraje),
a las fincas con las que limite, a los accesos a la misma y al equipamiento de que
disponga en orden a su explotación agraria.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-4
El inmueble se describirá señalando sus lindes, el perímetro exterior y la
descripción de la forma que adopta.
Esta descripción generalmente se realiza utilizando los puntos cardinales. Se
comienza por el lado de su acceso principal, se sigue en el lado opuesto para
continuar por el lado derecho del acceso principal y finalizar por el lado izquierdo.
6.1.1.2 La inspección ocular.
El tasador deberá realizar una inspección ocular.
En la inspección deberá comprobar su superficie y las características del
inmueble.
Contrastará si la superficie y las características del inmueble coinciden con las
aportadas por quien realiza el encargo de valoración.
Para calcular el valor de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada
por el tasador.
Ver el apartado 1.1.3.8. de la Unidad 1.
En los inmuebles urbanos se indicará y describirá el número de dependencias con
indicación de su superficie y del estado de conservación.
A los efectos de conservación se suele utilizar la siguiente clasificación: Normal,
regular, deficiente ruinoso.
Ver el apartado 1.2.5.2. de la Unidad 5.
Tomará nota del aspecto exterior, estado de conservación del inmueble y de las
posibles zonas comunes.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-5
6.1.2 La verificación del estado de ocupación y de uso del
inmueble.
Se indicará el uso o el aprovechamiento al cual se destina el inmueble.
Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un inmueble,
vivienda, actividad industrial, comercial o de servicios, tipo de cultivo…
Se verificará si el inmueble está ocupado o desocupado.
De estar ocupado se indicará si está ocupado por el propietario o por inquilino.
De existir un contrato de arrendamiento se indicará: El tipo de contrato, la duración
del mismo y el importe anual que se recibe del arrendatario.
También se hará referencia al régimen de propiedad.
Se tiene la propiedad exclusiva del piso y la copropiedad por cuotas de las partes
comunes del edificio.
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6-6
6.1.3 La situación jurídica del inmueble.
La situación jurídica del inmueble tiene gran influencia en su valoración por lo
que el profesional deberá indagar en los siguientes aspectos:
Situación de la propiedad.
La adecuación del inmueble a los requisitos urbanísticos y
registrales.
Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones.
La existencia o no de un régimen de protección pública.
La existencia o no de un régimen de protección del patrimonio
arquitectónico.
6.1.3.1 La situación de la propiedad.
Se hará referencia a las posibles circunstancias de embargos, hipotecas,
servidumbres derechos reales que pesan sobre el inmueble objeto de valoración.
Afectación a futuras expropiaciones.
El régimen de protección condiciona los precios de venta.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-7
6.1.3.2 La adecuación del inmueble a los requisitos urbanísticos y
registrales.
En la valoración del inmueble influirá el hecho que el mismo esté construido de
acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente.
Si la valoración se refiere a un solar se hará referencia a la calificación del mismo
y al aprovechamiento urbanístico que se valore.
6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones.
Como mínimo se deberá obtener el valor catastral, y examinar el correcto
cumplimiento de las obligaciones tributarias (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
De valorarse el inmueble a los efectos de una transmisión se deberá determinar el
impuesto por el que tributará la transmisión (Impuesto sobre el Valor Añadido,
Transmisiones Patrimoniales).
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-8
6.1.3.4 La existencia o no de un régimen de protección pública.
Los inmuebles acogidos al régimen de protección pública tienen fijado por ley un
precio máximo en venta o alquiler, por lo que se deberá verificar si el inmueble
tiene o no un régimen de protección pública.
Ver en el apartado1.1.3.10. de la Unidad 1 el concepto de vivienda de protección
oficial.
6.1.3.5 La existencia o no de un régimen de protección de patrimonio
arquitectónico.
La normativa de protección del patrimonio arquitectónico impone al propietario
determinadas limitaciones en relación con las modificaciones a realizar en el
inmueble y también la obligación de realizar obras de conservación y
reparación.
No cabe duda que todos estos condicionantes influyen en la valoración del
inmueble.
Los distintos tipos de protección del patrimonio arquitectónico son los siguientes:
• Protección integral: Es posible la conservación se permiten obras
de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de
sus elementos.
• Protección estructural: Es posible el cambio de uso o
redistribución.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-9
• Protección ambiental, Es posible la renovación por vaciado o
sustitución interior, incluso la reproducción formal del
cerramiento exterior.
Ver el apartado 1.2.6.3. de la Unidad 5.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-10
6.2 Documentación a obtener.
Para realizar el cálculo del valor de tasación se deberá obtener los documentos
que permitan la identificación del inmueble y aquellos que influyan en la
valoración.
La documentación a obtener dependerá del tipo del bien, de la finalidad para la que
se realice la valoración y del método de valoración utilizado.
Se obtendrá una certificación del Registro de la Propiedad que acredite:
• Quien es el propietario.
• La existencia o no de cargas sobre el inmueble.
• La descripción completa del inmueble.
La certificación deberá haber sido expedida dentro de los tres
meses anteriores a la fecha de valoración.
Se obtendrá una certificación del Catastro que acreditará:
• La identificación del inmueble.
• Su superficie.
• Los usos y aprovechamientos del inmueble.
• El valor catastral.
De existir discrepancias relevantes entre los datos obrantes en el
Registro de la Propiedad y el Catastro el tasador deberá reflejar
esta circunstancia en el informe y corroborar los datos mediante
una comprobación personal.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-11
Si el objeto a valorar es edificio en proyecto que se valore para la hipótesis de
edificio terminado se deberá obtener una copia del proyecto visado por el
colegio profesional competente.
Dependiendo de las circunstancias se obtendrá también la licencia de obras, la última
certificación de obra ejecutada y el contrato de ejecución.
En el caso de viviendas sujetas a promoción pública se deberá obtener la cédula
de calificación.
En el caso de inmuebles arrendados se deberá obtener, el contrato de
arrendamiento, el último recibo pagado por el inquilino.
Si el inmueble está vinculado al ejercicio de una actividad económica se deberá
obtener la documentación contable que permita conocer los flujos de caja
inmobiliarios y operativos.
Son ejemplos de inmuebles vinculados a una actividad económica un hotel, un edificio
destinado a parking…
Ver el apartado 1.1.2. de la Unidad 4.
En el caso de fincas rústicas se obtendrá: la documentación catastral del
inmueble, la que haga referencia al régimen de explotación, al derecho de riego
y la de su rendimiento.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-12
En el caso de inmuebles (terrenos) que se valoren para su aprovechamiento
urbanístico se deberá obtener la cédula urbanística o una certificación municipal
que permita conocer la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico.
Si se trata de edificios en régimen de propiedad horizontal se obtendrán los
estatutos de la comunidad de propietarios, así como certificación acreditativa
de las limitaciones de uso o de otras circunstancias que pudieran afectar a su
valor.
6.2.1 Otra documentación de utilidad.
Como herramientas para realizar la valoración además se debe disponer de:
• Croquis de emplazamiento del inmueble en e municipio.
• Planos a escala del inmueble.
• Fotografías.
De tratarse de inmuebles urbanos se debe disponer de una
fotografía de la fachada.
• Tratándose de inmuebles industriales se debe de obtener una
copia de la licencia de apertura.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-13
6.3 El análisis de mercado.
Se trata de un requisito indispensable para realizar una valoración inmobiliaria ya
que permite al tasador hacerse una composición de la situación de la oferta y la
demanda y también tener conocimiento del precio pagado en otras
transacciones.
El estudio de mercado consiste en:
Localizar los datos económicos referentes a anteriores ventas de
inmuebles de características similares a las del inmueble a valorar.
Depuración de la información recogida.
Definir un escenario probable de evolución.
Se recogerán datos que permitan conocer las características del segmento del
mercado inmobiliario en el que se encuadre el inmueble a valorar.
Se analizará la oferta y la demanda en relación con los precios actuales de venta
al contado.
Se estudiará las expectativas de la evolución de la oferta y de la demanda.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-14
6.3.1 La localización de datos.
El trabajo de campo referente a la localización de datos económicos se realizara
de acuerdo con la iniciativa del profesional.
Son procedimientos normales de recogida de datos:
• La recogida de esta información directamente de los
compradores.
Se pueden realizar entrevistas personales o encuestas.
• El seguimiento de los anuncios de venta.
• Consultas en el Registro de la Propiedad.
Se ha de tener en cuenta que los documentos que llegan al
Registro de la Propiedad no siempre reflejan el verdadero precio
de la transmisión.
• Consultas a estudios de solvencia.
• Recogida de datos de estadísticas oficiales.
No obstante hay que tener en cuenta que de acuerdo con el principio de
temporalidad los datos deben hacer referencia a transacciones realizadas con
menos de tres meses de antelación.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-15
6.3.2 Depuración de la información recogida.
La información recogida en el estudio de mercado debe responder a un
esquema prefijado y condicionado por aquellas características del inmueble a
valorar que, a juicio del profesional de la tasación, son indicadores (variables
referenciales) que influyen en el valor del mismo.
A título enunciativo se puede señalar como datos a tener en cuenta:
• El precio de venta de los inmuebles utilizados en el estudio de
mercado.
• La fecha de transmisión.
• La superficie de los inmuebles.
• La distribución de los mismos.
Número de habitaciones y estancias, porción de terreno dedicada
a cada cultivo.
• La localización de los inmuebles.
Permite conocerla distancia en relación con el inmueble a valorar
y con el centro de interés social o económico.
• La fecha de construcción.
• Los tipos de cultivo que se realizan en las parcelas vendidas.
Una vez obtenidos los datos, éstos deben ser objeto de análisis para desechar
aquellos datos que debido a circunstancias concretas no son representativos o
distorsionan la muestra obtenida.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-16
Ejemplo: Un inmueble puede ser vendido a un precio inferior al de mercado por
necesidades perentorias del vendedor, o un inmueble puede haber sido vendido al un
precio excepcionalmente alto por causas ajenas al proceso normal de formación de
los precios.
La causa de exclusión debe estar identificada y justificada.
Será la experiencia y el conocimiento del mercado que tenga el profesional de
la tasación quien mejor aconseje sobre los criterios a utilizar en la depuración de
los datos obtenidos en el Estudio de Mercado.
En la práctica se suelen eliminar de la muestra:
• Los precios de venta más altos y más bajos.
• Aquellos inmuebles situados a una distancia significativa del
inmueble a valorar.
• Aquellos datos que correspondan a transacciones realizadas en
un espacio de tiempo dilatado.
6.3.3 Escenario probable de evolución de los precios.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-17
Para fijar el escenario probable de evolución de los precios se atenderá a:
• Las características socio económicas de la zona.
Se identificarán las zonas con posibilidades de expansión por la
instalación de nuevas industrias, o las circunstancias depresivas
por reconversiones, edad media de la población…
• La existencia significativa de mercado de inmuebles.
Se indicará si existen posibilidades de incremento de la oferta por
la presencia de promociones en curso o por la existencia de
procesos de promoción de urbanizaciones…
• El nivel de renta medio de los habitantes de la zona.
• Los planes de actuaciones municipales.
Se indicará si existen proyectos de actuaciones municipales tales
como mejora o instalación de infraestructuras (mejora de los
medios de comunicación, actuaciones de mejora urbanística…)
proyectos de construcción de equipamientos (mercados, centros
comerciales).
Con todos estos elementos y cuantos otros considere convenientes el tasador
hará una composición de lugar y una estimación de la evolución probable de los
precios de los bienes inmobiliarios del sector para la zona donde se encuentra el
inmueble a valorar.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2
6-18
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN CUESTIONARIO 2
1. - ¿El suelo rústico se considera urbanizable?
A). – No pues su propia naturaleza impide su urbanización. B). – Sí, siempre y cuando esté transformado por contar con acceso rodado, con
obtención y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. C). – Sí siempre que no esté sometido a un régimen de especial protección.
2. - ¿Qué grado de detalle tiene el planeamiento general del suelo urbanizable?
A). – Se limita a definir los elementos principales de la estructura de la ordenación urbanística.
B). – Contiene una regulación detallada y pormenorizada del uso de los terrenos y de la edificación.
C). – Establece las condiciones para la conservación y protección de sus elementos al objeto de evitar su degradación.
3. - ¿Qué se entiende por referencia catastral?
A). – El identificador único de un inmueble con finalidades fiscales. B). – Es la referencia que nos permite conocer la calificación y clasificación del suelo
rústico. C). – Señala el folio en que se encuentra inscrito un inmueble.
4. - ¿Cuál es la finalidad del Registro de la Propiedad?
A). – Permitir localizar e identificar todos los bienes inmuebles. B). – Reflejar la realidad jurídica de los inmuebles inscritos y dar publicidad de ella. C). – Permitir conocer la superficie y lindes de los inmuebles.
5. - ¿Qué superficie se utilizará a los efectos de tasación?
A). – La superficie útil. B). – La superficie construida. C). – La superficie comprobada expresada como superficie útil o como superficie
construida.
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EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA Unidad 2 6-19
RESPUESTAS CUESTIONARIO 1
1. - La respuesta correcta es la C
Tendrá la consideración de suelo urbanizable el que no tenga la condición de suelo urbano o de suelo no urbanizable. Entre otros se considera suelo no urbanizable aquél que esté sometido a un régimen de especial protección.
2. - La respuesta correcta es la A. Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos principales de la estructura de la ordenación urbanística. Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones.
3. - La respuesta correcta es la B.
Es el identificador único, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia catastral deberá constar en los documentos manejados en el tráfico jurídico.
4. - La respuesta correcta es la B. El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurídica (el propietario actual y las cargas sobre el inmueble). El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en él se hacen constar oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles, de esta forma de da publicidad a los cambios que se produzcan en los derechos sobre el inmueble.
5. - La respuesta correcta es la C
En la inspección deberá comprobar su superficie y las características del inmueble. Contrastará si la superficie y las características del inmueble coinciden con las aportadas por quien realiza el encargo de valoración. Para calcular el valor de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador.