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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y NEGOCIOS
CARRERA DE COMERCIO EXTERIOR E INTEGRACIÓN
TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO PROFESIONAL DE INGENIERA EN COMERCIO EXTERIOR E INTEGRACIÓN
TEMA: PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPORTACIÓN
DE PISO FLOTANTE DEL MERCADO CHINO PARA LA CONSTRUCTORA TERACONS
AUTORA:
YOLANDA ANABEL ESCÚNTAR GUTIÉRREZ
DIRECTORA:
ING. MÓNICA LARREA PAREDES
QUITO- 2013
© Universidad Tecnológica Equinoccial. 2013
Reservados todos los derechos de reproducción
DECLARATORIA
Del contenido del presente trabajo de investigación, se responsabilizan
las personas que firman a continuación
Yolanda Anabel Escúntar G. Ing. Mónica Larrea
AUTORA DIRECTORA
DEDICATORIA
Dedico este trabajo de investigación y mi carrera universitaria a quien
supo guiarme y amarme hasta este momento y para siempre, a Dios.
A mis amados: esposo Alexander y madre Yolanda, quienes han sido
pilares fundamentales para el desarrollo de mi carrera y su
culminación.
AGRADECIMIENTO
Mi más sincero agradecimiento a Dios por la vida en plenitud que
tengo en Él, las fuerzas, personas y recursos que supo darme justo a
tiempo.
A mí muy amado esposo quien siempre estuvo apoyándome y
dándome fuerzas para culminar este ciclo de mi vida.
A mi madre por ser una mujer ejemplar que supo inculcarme el valor
del estudio, por sus esfuerzos económicos, físicos y amor
incondicional, aquí esta parte de su sueño.
A mis mentores y amigos Pahola y Marco, gracias por sus consejos,
amor y guía no solo para este trabajo sino para toda mi vida. Que Dios
los recompense grandemente.
A la Universidad Tecnológica Equinoccial por otorgarme una sólida
formación académica y profesional
A Teracons por abrirme sus puertas, permitirme desarrollarme en ella,
y su colaboración para este proyecto.
GRACIAS.
ÍNDICE DE CONTENIDOS
INTRODUCCIÓN…….............................................................................. 1
CAPÍTULO I- EL PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN………………… 3
1.1 IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN………………… 4
1.1.1 Descripción del Problema de Investigación……………………………….. 5
1.1.2 Definición del Problema de Investigación…………………………………… 6
1.2. OBJETIVOS……………………………………………………………………… 6
1.2.1 Objetivo General……………………………………………………………….. 6
1.2.2 Objetivos Específicos………………………………………………………….. 6
1.3. HIPÓTESIS………………………………………………………………………. 7
1.4. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA…………………………………………… 7
1.4.1 Por Conveniencia………………………………………………………………. 7
1.4.2 Relevancia……………………………………………………………………… 7
1.4.3 Implicación Práctica…………………………………………………………… 8
1.4.4 Actualidad……………………………………………………………………… 8
CAPÍTULO II- ANTECEDENTES…………………………………………. 9 2.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA CONSTRUCCIÓN…………….. 10
2.2. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN…………. 11
2.2.1 Tendencias de la construcción en Quito…………………………………... 15
2.3. CARACTERÍSTICAS DEL PRODUCTO……………………………………. 19
2.3.1. Recubrimientos para pisos…………………………………………………. 19
2.3.2. El Producto…………………………………………………………………… 26
2.4. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA TERACONS……………………….. 30
2.4.1. Misión………………………………………………………………………… 31
2.4.2. Visión…………………………………………………………………………. 31
2.4.3. Organización Estructural…………………………………………………… 32
2.4.4. Estructura Funcional……………………………………………………….. 34
2.4.5. Competidores y Proveedores……………………………………………… 44
CAPÍTULO III- ESTUDIO DE MERCADO…………………………………. 45 3.1. ANTECEDENTES……………………………………………………………… 46
3.2. OBJETIVOS……………………………………………………………………. 46
3.2.1. General……………………………………………………………………….. 46
3.2.2. Específicos…………………………………………………………………… 46
3.3. RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN………………………………………. 47
3.4. ANÁLISIS DE LAS IMPORT. Y EXPORT. DE PISO FLOTANTE………... 48
3.4.1. Importaciones………………………………………………………………… 49
3.4.1.1 Proyección de las importaciones…………………………………………. 52
3.4.2. Exportaciones………………………………………………………………… 54
3.5. ANÁLISIS DEL MERCADO INTERNO……………………………………… 54
3.5.1. Producción Nacional………………………………………………………… 54
3.5.2. Comercialización Interna…………………………………………………… 55
3.6. ANÁLISIS DE LA DEMANDA INTERNA DE LA CONSTRUCTORA……. 60
3.7. BREVE ANÁLISIS DEL MERCADO CHINO DE PISO FLOTANTE……… 65
3.7.1. Datos Generales……………………………………………………………... 65
3.7.2. Comercio Exterior……………………………………………………………. 66
3.7.3. Comercio Bilateral Ecuador-China………………………………………… 67
3.7.3.1. Balanza Comercial Ecuador-China……………………………………… 67
3.7.4. Mercado Chino de tableros de madera y piso laminado………………… 68
CAPÍTULO IV- ESTUDIO TÉCNICO……………………………………… 73 4.1. TAMAÑO DEL PROYECTO…………………………………………………. 74
4.1.1. Factores del Tamaño del proyecto……………………………………….. 74
4.1.1.1. Demanda………………………………………………………………….. 74
4.1.1.2. Suministros e Insumos………………………………………………….. 75
4.1.1.3. Tecnología y equipos……………………………………………………. 75
4.1.1.4. Financiamiento…………………………………………………………… 75
4.1.1.5. Organización……………………………………………………………… 76
4.2. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO…………………………………………. 76
4.2.1. Macro localización………………………………………………………….. 77
4.2.2. Micro localización…………………………………………………………… 77
4.2.2.1. Factores para determinar la micro localización……………………….. 77
4.3. INGENIERÍA DEL PROYECTO…………………………………………….. 80
4.3.1. Proceso de Importación…………………………………………………… 80
4.3.1.1. Consideraciones previas………………………………………………. 80
4.3.1.2. Condiciones de Negociación………………………………………….. 83
4.2.1.2.1. Termino de negociación……………………………………………… 83
4.3.1.2.2. Forma de pago………………………………………………………… 84
4.3.1.2.3. Embalaje………………………………………………………………. 84
4.3.1.3. Transporte internacional……………………………………………….. 85
4.3.1.3.1. Bill of Lading………………………………………………………….. 86
4.3.1.3.2. Póliza de seguro……………………………………………………… 87
4.3.1.4. Llegada del embarque y Nacionalización……………………………. 89
4.3.1.5. Liquidación y pago de tributos………………………………………… 93
4.3.1.6. Salida de la mercancía y transporte interno…………………………. 98
4.3.1.7. Almacenamiento en Bodega………………………………………….. 98
4.3.2. Flujograma del proceso de importación………………………………... 99
4.3.3. Costos de Importación…………………………………………………… 100
4.3.4. Proceso de utilización …………………………………………………… 101
4.4. BASE LEGAL……………………………………………………………….. 101
4.4.1. Instituciones Relacionadas……………………………………………… 101
4.4.2. Leyes y Reglamentos vinculados………………………………………. 102
CAPÍTULO V- INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO…………………….. 106 5.1. INTRODUCCIÓN…………………………………………………………….. 107
5.2. INVERSIONES DE LA COMPAÑÍA……………………………………….. 107
5.2.1. Activos diferidos……………………………………………………………. 108
5.2.2. Capital de trabajo………………………………………………………….. 110
5.3. FINANCIAMIENTO………………………………………………………….. 111
5.3.1. Capital propio………………………………………………………………. 111
5.3.2. Capital ajeno……………………………………………………………….. 111
5.4. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO…………………………………. 113
CAPÍTULO VI- COSTOS E INGRESOS………………………………… 115 6.1. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN………………………………………….. 116
6.1.1. Materia Prima……………………………………………………………… 117
6.1.2. Mano de Obra……………………………………………………………… 118
6.1.3. Terminados de construcción……………………………………………… 118
6.1.4. Costos Indirectos…………………………………………………………… 120
6.2. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN SIN IMPORTACIÓN…………………… 121
6.3. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN CON IMPORTACIÓN…………………. 121
6.4. AHORRO DE LA COSTRUCTORA AL IMPORTAR……………………… 122
6.5. GASTOS ADMINISTRATIVOS……………………………………………… 123
6.5.1. Depreciación………………………………………………………………… 124
6.6. GATOS DE VENTAS…………………………………………………………. 126
6.7. GASTOS FINANCIEROS……………………………………………………. 126
6.8. INGRESOS……………………………………………………………………. 127
CAPÍTULO VII- EVALUACIÓN FINANCIERA…………………………… 129 7.1. INTRODUCCIÓN………………………………………………………………. 130
7.2. INSTRUMENTOS DE EVALUACIÓN………………………………………... 130
7.2.1. Estado de resultados………………………………………………………… 131
7.2.1.1. Estado de Resultados sin importación…………………………………. 132
7.2.1.2. Estado de Resultados con importación………………………………….. 133
7.2.2. Flujo de Caja…………………………………………………………………. 134
7.2.3. Estado de Situación…………………………………………………………. 135
7.3. POLÍTICAS DE COBROS, PAGOS Y EXISTENCIAS…………………….. 137
7.4. INDICADORES DE EVALUACIÓN…………………………………………… 138
7.4.1. Valor Actual Neto…………………………………………………………….. 139
7.4.2. Tasa Interna de Retorno……………………………………………………. 142
7.4.3. Relación Costo/Beneficio…………………………………………………… 143
7.4.4. Período de recuperación de capital……………………………………….. 144
7.4.5. Punto de Equilibrio………………………………………………………….. 145
7.5. ÍNDICES FINANCIEROS……………………………………………………… 148
7.5.1. Rendimiento de la Inversión………………………………………………… 149
7.5.2. Índice de solidez……………………………………………………………… 149
7.5.3. Índice de cobertura…………………………………………………………… 150
7.5.4. Índice de Rentabilidad sobre ventas……………………………………….. 150
CAPÍTULO VIII- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES………………… 151
8.1. CONCLUSIONES……………………………………………………………… 152
8.2. RECOMENDACIONES……………………………………………………….. 154
BLIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………… 156 SITIOS WEB………………………………………………………………………… 157 APÉNDICES…………………………………………………………………………. 159 ANEXOS……………………………………………………………………………... 162
INTRODUCCIÓN
La construcción es un sector muy importante en el Ecuador, especialmente
el área de bienes y raíces, el cual brinda a la población soluciones
habitacionales acorde a las diferentes necesidades, tendencias y
requerimientos. Gracias a la facilidad de líneas de crédito hipotecario y por
ende a la creciente demanda inmobiliaria Teracons Construction Cía. Ltda.
como parte de este sector, se encuentra desarrollando planes inmobiliarios
para satisfacer dichas necesidades de la demanda en cuestión.
Cada año existen fluctuaciones en los precios de materiales de construcción,
por tanto el presente trabajo tiene como objetivo el dar solución a un
problema real existente en la constructora Teracons, al manifestar a la
autora un descontento en la obtención de sus materiales y acabados de
construcción en el mercado nacional por sus altos costos y calidad
promedio; disminuyendo en su competitividad en el mercado inmobiliario al
no poder ofrecer a un precio razonable a sus clientes un material de
excelente calidad en sus viviendas.
El piso flotante como acabado de construcción es un material de alta
demanda en la actualidad, el cual proviene en su totalidad del exterior,
principalmente de países como Alemania y China, este último desde el año
2009 en adelante manifiesta una producción mayor, misma calidad y a un
menor costo que los provenientes de países reconocidos en su producción
como Alemania, Suiza, y Países Bajos.
Por lo expuesto el presente estudio pretende demostrar a través de la
importación, actividad importante dentro de la rama de comercio exterior, la
factibilidad de otorgar a la constructora una solución práctica a sus
necesidades internas, mediante la importación de piso flotante, como
material demandado por sus clientes, a un menor costo y de mejor calidad.
1
En los capítulos subsiguientes se desarrollará una temática orientada a
demostrar el ahorro que obtendrá la constructora al importar este material
para su utilización; y la manera en la cual el valor de la importación afectará
en forma positiva los costos de construcción de las viviendas del proyecto
inmobiliario que se desarrollará en los años 2013 al 2015.
Se sugiere a la empresa considere las conclusiones y recomendaciones
expuestas en el presente estudio para su beneficio, ya que contribuirá al
crecimiento de la misma.
2
CAPÍTULO I
EL PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN
3
1.1. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Según datos investigados, el Ecuador es cada vez más un país de
habitantes urbanos, por lo que la demanda de vivienda en la última década
ha mostrado un incremento significativo. De acuerdo a datos emitidos por el
Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), se pudo concluir que
dentro de la ciudad de Quito y Los Valles, las mayores tasas de crecimiento
se presentan en las parroquias de: Tumbaco, Puembo, Conocoto, Quitumbe
y sobre todo Calderón.
Acorde con los datos analizados previamente por la empresa Teracons, a
través de un estudio de mercado en los sectores anteriormente
mencionados, en el año 2011, 1898 familias mostraron su deseo de
comprar una vivienda de excelente calidad, en sectores cercanos a su actual
residencia y acceso al centro de Quito, a un costo accesible a través de una
empresa constructora seria.
La demanda de vivienda en el país de igual manera se ha incrementado en
los últimos años debido a las facilidades existentes hoy en día para la
adquisición de una residencia, por la tendencia a la baja en los niveles de
inflación, la disminución en las tasas de interés y la mayor disponibilidad de
créditos para el comprador de vivienda, entre otros; que hacen que más
gente desee obtener su propia residencia, incrementando así de igual
manera la oferta inmobiliaria.
Según el INEC los costos de materiales de construcción y acabados se han
incrementado progresivamente, y para poder obtener ventajas ante el
mercado inmobiliario, surge la necesidad de reducir costos pero sin disminuir
la calidad de construcción.
Razón por la cual se desea investigar sobre la factibilidad de la importación
directa de materiales de construcción en especial de piso flotante, debido a
que este material es muy utilizado en los acabados de los planes
inmobiliarios de la empresa por sus beneficios, practicidad y elegancia.
4
1.1.1. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Según un estudio realizado por la firma consultora Ernesto Gamboa y
asociados de la ciudad de Quito en el año 2011 1 , muestra que la
construcción de vivienda nueva continuará en el mediano y largo plazo,
volviendo al mercado inmobiliario más atractivo por su tamaño (m²) y por su
tasa de crecimiento sostenido.
Según estudios locales del mercado inmobiliario, se observa que las
grandes constructoras realizan la importación directa de materiales y
acabados, o en algunos casos adquieren los mismos de importadores
directos del país. Por el contario las constructoras medianas y pequeñas,
grupo en el que se encuentra Teracons, adquieren sus materiales y
acabados en el mercado local únicamente ya sea a cadenas importadoras o
ferreterías distribuidoras, estos últimos se convierten en intermediarios del
sector, ya que compran dichos materiales a los grandes importadores.
Lo anteriormente señalado evidencia que existe un incremento de costos de
materiales y acabados para las pequeñas y medianas constructoras, por lo
que la empresa Teracons ha realizado estudios y análisis de nuevas
alternativas que le permita abaratar costos y aprovechar las oportunidades
que ofrece el mercado en el cual se desempeña, buscando realizar
directamente la importación de acabados que se necesitan.
El que la empresa Teracons tenga acceso a proveedores a nivel
internacional, le brindará la oportunidad de contar con un abanico de
posibilidades los cuales cuentan con una mejor tecnología.
Posteriormente, con más experiencia se desea importar una mayor gama de
acabados y materiales para utilizarlos en sus proyectos y construcciones, sin
embargo inicialmente se desea empezar con la importación de piso flotante.
1 http://ernestogamboa.com/estudios/tendenciasjulio07.pdf
5
1.1.2. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Costos altos de construcción debido a los altos precios en los acabados
(piso flotante) que utiliza la empresa Teracons para sus proyectos
inmobiliarios.
1.2. OBJETIVOS
1.2.1. GENERAL:
Elaborar un proyecto de factibilidad para la importación de piso flotante
desde China, que permita disminuir los costos en la construcción del plan
inmobiliario “Casas Park”, e incrementar las utilidades de la empresa
constructora.
1.2.2. ESPECÍFICOS:
Realizar un estudio de mercado en el que se analice y cuantifique la
demanda insatisfecha de piso flotante de la empresa, así como los
principales productores y comercializadores de piso flotante en el
mercado local.
Determinar y describir las características del producto que será
importado desde China.
Analizar el proceso de importación, normas, procedimiento y
tratamiento arancelario.
Realizar el estudio financiero con los valores obtenidos por la
importación, a fin de determinar el ahorro de la constructora y la
nueva rentabilidad del proyecto inmobiliario.
6
1.3. HIPÓTESIS
La importación directa de piso flotante desde China, realizada por la
empresa Teracons, es factible y permitirá ofertar viviendas unifamiliares a
costos competitivos en el mercado de la ciudad de Quito, a través de la
reducción en sus costos de construcción.
1.4. JUSTICACIÓN E IMPORTANCIA DEL TEMA
1.4.1. CONVENIENCIA:
El presente trabajo de investigación muestra una conveniencia para las dos
partes (la autora y la empresa Teracons), debido a que al asumir e
implementar la constructora las conclusiones y recomendaciones del
presente trabajo podrá resolver la problemática planteada anteriormente,
mientras que para la autora se podrá poner en práctica los conocimientos
adquiridos en Comercio Exterior.
1.4.2. RELEVANCIA:
La relevancia del tema implica que al implementar el presente estudio se
demostrará la importancia del mejoramiento continuo en el desarrollo de las
actividades de construcción, mediante la reducción de costos de
construcción de los proyectos inmobiliarios que se ofrece al mercado
ecuatoriano, cimentados específicamente para la ciudad de Quito y sus
valles aledaños.
7
1.4.3. IMPLICACIÓN PRÁCTICA:
Se espera que al realizar las actividades de importación de piso flotante,
material de alta demanda dentro de la empresa, las utilidades de la misma
se incrementen, de tal forma que ayude a mejorar el nivel de vida de sus
colaboradores, respondiendo a una buena gestión con el recurso humano.
Cabe también señalar que en el exterior se desarrolla una tecnología más
avanzada, y a un menor costo si se la importa directamente sin
intermediarios, optimizando de esta manera recursos de la empresa y siendo
más competitivos en el mercado ecuatoriano.
1.4.4. ACTUALIDAD:
La empresa Teracons, desea el estudio de nuevos socios comerciales en el
exterior, para ampliar su abanico de posibilidades de operación, ampliar sus
horizontes dejando de lado las operaciones tradicionales, que abarcaban
únicamente el abastecimiento y comercialización en mercados nacionales.
El desconocimiento de nuevas alternativas ha hecho que muchas empresas
no se lancen en busca de conquistar nuevos mercados, tanto nacionales
como extranjeros, y de esta manera ampliar su visión y estar a la par con el
desarrollo global, que el país y el mundo está desarrollando hoy en día.
Por medio de este estudio se puede verificar la importancia del desarrollo de
los conocimientos y experiencia adquirida en los años académicos en la
universidad, como en el campo laboral. Por tal razón es imprescindible estar
al tanto de lo que ocurre en el mundo y sus mercados, para poder tomar
decisiones a tiempo.
Si Teracons incursiona en este proyecto saltaría la barrera del
desconocimiento, y lograría obtener mejores resultados.
8
CAPÍTULO II
ANTECEDENTES
9
2.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS2
La construcción aparece dentro de nuestro planeta a partir de la existencia
del hombre que vio en la necesidad de proveerse abrigo, el crear una
estructura que lo protegiera de las inclemencias de la naturaleza.
Es aquí cuando empieza el desarrollo de la construcción, partiendo desde
las primitivas cuevas, edificaciones de piedra; chozas, pirámides, hasta los
grandes rascacielos, puentes, etc.
Diferentes culturas desarrollaron increíbles técnicas para la construcción
como son los pueblos Egipcios y Aztecas con las construcciones de las
grandes pirámides que hasta hoy en día se desconoce con exactitud la
manera en que se construyeron.
Posteriormente se utilizaron piedras, las cuales se juntaban con materiales
mezcla de diferentes polvos que se usaban como pasta para juntar las
piedras y unir en una estructura uniforme.
Los acabados de construcción de igual manera han sido utilizados como
medios de decoración interior y exterior de las viviendas y construcciones, tal
es el caso que desde la antigüedad se utilizaban dibujos en las partes
internas de las cuevas donde habitaban las sociedades primitivas,
posteriormente se desarrollaron acabados más elaborados con piedras
calizas que cubrían las paredes de piedra o adobes hasta llegar a
perfeccionar en la antigua China las cerámicas y pisos de bambú.
Durante la edad media se desarrolló un auge en la construcción sobre todo
de los grandes palacios y monasterios que utilizaban materiales finísimos
incluyendo el oro, plata y piedras preciosas.
Es durante la revolución industrial el mayor auge de la construcción, ya que
se desarrollan más ampliamente las ciencias técnicas y arquitectónicas para
satisfacer las necesidades latentes de una población sobre todo urbana que
2 Huerta, S. (2010). Historia de la Construcción. España: Editorial Reverté.
10
empieza a crecer a pasos agigantados es así como sobresalen las diferentes
construcciones de vivienda en bloques y unifamiliares, que utilizan
materiales más modernos como el hierro, cemento, ladrillos, y acabados de
menor costo.
La construcción actual se caracteriza por utilizar materiales de mejor calidad,
costos bajos, funcionales y con tecnología de punta.
Como podemos darnos cuenta la vivienda ha sido una necesidad básica
desde tiempos inmemorables y que el ser humano ha tratado de satisfacerla
utilizando diferentes materiales acorde a su conocimiento y tecnología
empleada en la época.
2.2. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
Durante las 4 últimas décadas el Ecuador ha sufrido grandes cambios
políticos, económicos y sociales que, como es de suponer también han
repercutido en el sector de la construcción, presentándose en el sector las
mismas características que en la economía en general es decir,
estancamientos, expansiones, épocas de recesión y tiempos de bonanza.
Según el Banco Central del Ecuador el sector de la construcción, el sector
petrolero y el sector de las telecomunicaciones son considerados como los
principales dinamizadores de la economía ecuatoriana, en especial por la
incursión, en estos últimos años de la inversión extranjera.
Desde que Ecuador retornó a la democracia se incentivó con mayor énfasis
al sector de la construcción. Las principales ciudades del país como son
Quito, Guayaquil, Cuenca, y en la última década Loja, conocidos por su gran
concentración económica y poblacional han promovido a un mayor
desarrollo de la construcción y mejoras para un mejor nivel de vida urbano.3
3 Revista Gestión. (16 enero 2012). Desarrollo de la construcción. Quito, Ecuador, p.7.
11
De acuerdo a la Superintendencia de Compañías, desde 1978 hasta el 2006,
las empresas del sector se han incrementado en más del 324%, existiendo a
ese año más de 1 600 empresas a nivel nacional.
Para comprobar la importancia del sector de la construcción se analizará el
PIB (Producto Interno Bruto) comúnmente utilizado como un indicador de la
situación económica de un país y sirve para medir la productividad del
mismo.
Cuadro No. 1
PRODUCTO INTERNO BRUTO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN MILES DE DOLARES
AÑOS PIB TOTAL
PAIS* TASAS DE
VARIACIÓN PIB DE LA
CONSTRUCCIÓN
APORTE PIB CONSTRUCCIÓN
AL PAIS
TASAS DE VARIACIÓN PIB CONST.
1998 16.514.237 1,73 1.268.418 7,68% -0,20 1999 15.633.355 -5,33 952.443 6,09% -24,91 2000 16.282.908 4,15 1.126.869 6,92% 18,31 2001 17.057.245 4,76 1.348.759 7,91% 19,69 2002 17.641.924 3,43 1.618.939 9,18% 20,03 2003 18.219.436 3,27 1.608.353 8,83% -0,65 2004 19.827.114 8,82 1.673.003 8,44% 4,02 2005 20.965.934 5,74 1.795.966 8,57% 7,35 2006 21.962.131 4,75 1.863.590 8,49% 3,77 2007 22.409.653 2,04 1.865.553 8,32% 0,11 2008 24.032.489 7,24 2.123.902 8,84% 13,85 2009 24.119.455 0,36 2.238.028 9,28% 5,37 2010 24.983.318 3,58 2.386.948 9,55% 6,65 2011 26.928.190 7,78 2.887.700 10,72% 20,98
*Excluye refinación de petróleo Fuente: BCE. Boletín de información de estadística mensual. (Abril-2012). Elaborado Por: Anabel Escúntar.
Según el Banco Central del Ecuador4 en la crisis financiera y económica del
país de 1999, la construcción fue uno de los sectores más afectados de la
economía con un decremento en su producción del 24,9%. Durante los años
2000 y 2002 el PIB se incrementó del 18,31% al 20,03% respectivamente,
4 BCE. Boletín de información de estadística mensual. (Abril-2012).
12
debido a que se registró una recuperación como efecto de: la implementación
de la dolarización, demanda de vivienda como resultado de la desconfianza en
el sector financiero e incremento de las remesas. En los subsiguientes años se presentaron variaciones en el PIB, tal como se
muestra en el cuadro No.1; sin embargo es conveniente señalar que en el año
2007 se presentó una recesión, debido a la reducción del índice de confianza
empresarial, la desaceleración en la cartera de crédito de vivienda debido a la
incertidumbre del sector financiero y la poca inversión pública, mostrándose
una variación del 0.11%. Para el 2008 la situación del sector de la construcción mejoró notablemente,
gracias a las inversiones en reconstrucción vial y vivienda, registrando la
mayor tasa de crecimiento (13.85%), con casi 100.000 viviendas,
manteniendo la tendencia desde el inicio de la dolarización.
Posteriormente, el año 2009 marcado por la crisis internacional representó
un espacio de recesión para el sector constructivo con una tasa decreciente
del 5,37%. Los bancos restringieron sus líneas de crédito con lo que algunos
proyectos se vieron paralizados, aunque algunas entidades financieras
siguieron prestando tanto a constructores como a usuarios.
Hasta diciembre del 2009, el número de proyectos ofertados en Quito,
alcanzaron los 670, mientras que en Guayaquil fueron 130 y en Cuenca 60.
Para reactivar el sector, el Gobierno dispuso que de los fondos de la
Reserva de Libre Disponibilidad que estaban en el Banco Central, a octubre
de ese año se entregaran USD 600 millones para el sector de vivienda a
través del BEV (Banco Ecuatoriano de la Vivienda) el MIDUVI (Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda) y el Banco del Pacífico otorgando créditos a
tasas accesibles y a largo plazo así como bonos de vivienda.
13
Gráfico No. 1
Fuente: Empresa de análisis económico y financiero Econestad
Durante los años 2010 y 2011 se suscita un crecimiento del PIB del 6,65%
al 20,98% respectivamente, siendo este último el más alto del período de
análisis.
El sector de la construcción es muy importante para el país pues participó
entre el 6 y 10% del PIB Ecuatoriano, a pesar de las notables recesiones
del sector. Dentro del aspecto social es uno de los sectores económicos que
más contribuye a crear fuentes de empleo para los ecuatorianos
pertenecientes especialmente de los estratos bajos.
Los análisis sectoriales realizados consideran que en los próximos años se
mantendrán los niveles de absorción, con volúmenes de oferta disponible
acordes para el mercado de Quito (entre 7.000 a 8.000 unidades en oferta),
siempre que las tasas de interés se estabilicen (a la baja) y la disponibilidad
de crédito hipotecario se mantenga.
Según estadísticas del BIESS, desde octubre del 2010 hasta el 16 de mayo
del 2011 el total de operaciones de créditos hipotecarios fue de 11.503 con
un valor total transferido de USD de 398,57 millones. Este monto se reparte
14
entre: vivienda terminada, construcción, remodelación y ampliación, y
sustitución de hipoteca.
Cuadro No. 2
Fuente: BIESS
Según datos obtenidos por el INEC, de la superficie total que se declaró para
la obtención de permisos de construcción de edificaciones que aprueban los
municipios del país para el 2011, el 70,1% serían destinados para fines
residenciales; el 29,8% para fines no residenciales y el 1% para otro tipo de
construcciones.5
2.2.1. TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN EN QUITO6
La ciudad de Quito habitada desde tiempos inmemorables ha sufrido
constantes cambios en todos su ámbitos: sociales, económicos, políticos,
5 INEC. (2011). Encuesta de Edificaciones. 6 Junta de Andalucía. (2004). Ciudad de Quito, Guía de Arquitectura. Quito-Sevilla. Ecuador-España.
15
culturales y como no mencionar también como consecuencia de este último
sus cambios arquitectónicos y estructurales desarrollados en cada época.
A inicios del siglo XX por el año de 1908 con un Quito libre de España y la
llegada del ferrocarril y nuevas infraestructuras básicas (agua, alcantarillado,
luz eléctrica, tranvías) aparecieron nuevas tendencias que incorporaron
novedosos materiales a sus construcciones como el cemento portland y el
hierro.
Con la modernidad a partir de 1920 apareció un concepto nuevo e
insospechado denominado “confort” y esto llevo al paulatino abandono del
centro de la ciudad, surgiendo en el norte barrios residenciales por las
urbanizaciones de las antiguas quintas y haciendas de manera privada, con
viviendas unifamiliares.
Hacia 1940, el espacio urbano de la ciudad estaba claramente dividido en el
sur el proletariado y una escasa clase media, en el centro una amplia clase
media y como eje administrativo y comercial, y en el norte la burguesía en
los nuevos barrios. Se mantenían utilizando los mismos materiales y diseños
simples, se caracterizó por la autoconstrucción.
Para la década de los 60 debido al desarrollo de la ciudad y de una creciente
clase media y alta se construían muchas viviendas individuales en buen
número financiadas por la entonces Caja del Seguro Social y por las
mutualistas.
Es a partir de esta década que se empieza a desarrollar el diseño de
matizadas soluciones de vivienda, de líneas sobrias, aprovechamiento de las
visuales de la ciudad como el volcán Pichincha y una limpia amplia y
eficiente distribución funcional, el hormigón armado caracteriza a estas
construcciones.
16
Por los años 80 y 90 surge un crecimiento acelerado de la ciudad y los valles
aledaños, aparecen soluciones y tendencias nuevas, conjuntos
multifamiliares auspiciados por el Banco de la Vivienda y Mutualistas. Los
nuevos diseños se empiezan a desarrollar a la par con el acelerado
crecimiento de la tecnología formas yuxtapuestas, ángulos agudos (muy
picudos, literalmente) líneas inclinadas en lugar de verticales y horizontales,
acabados como alfombras de pared a pared, parquet de madera, vinil,
cerámica y colores fuertes aparecen como parte fundamental de las
edificaciones.
A finales de los 90 hasta la actualidad debido a la aparición de una sociedad
más práctica y estilizada, la tendencia que marca la época es el
minimalismo, las casas grandes y espaciosas son cambiadas por áreas
funcionales y más pequeñas donde la elegancia y confort juegan un papel
importante. Interesantes y variados efectos como sombras, texturas,
iluminación, flotación, etc. Todos estos efectos los otorgan materiales
nuevos de fácil colocación y a precios convenientes en relación a los
materiales y acabados tradicionales.
Este es el nuevo Quito y sus tendencias hacia el futuro, las mismas que se
desarrollan con la creciente tecnología y cambios en la sociedad.
Como se observa en el siguiente cuadro las tendencias de vivienda del
mercado de Quito se inclinan con un 67,4% hacia la preferencia de obtener
su residencia propia y con capacidad de adquirirla.
17
Gráfico No. 2 Tendencias de Vivienda - 2010
Fuente: INEC-Censo de Población y Vivienda 2010.
Otra característica de la población Quiteña está en la preferencia de
materiales para los pisos de sus construcciones, como se muestra en el
cuadro No. 2 están en primer lugar con un 41,67% los pisos de madera y el
piso flotante.
Cuadro No.3
Preferencias materiales para pisos Quito.
Material del piso # familias urbanas
% Acumulado %
Duela, parquet, tablón o piso flotante 193,339 41.67 41.67
Tabla sin tratar 30,337 6.54 48.21
Cerámica, baldosa, vinil o mármol 144,312 31.10 79.31 Ladrillo o cemento 89,103 19.20 98.52
Caña 32 0.01 98.52
Tierra 4,013 0.86 99.39
Otros materiales 2,845 0.61 100.00
Total 463,981 100.00 100.00
Fuente: INEC-Censo de Población y vivienda 2010. Elaborado por: Anabel Escúntar
18
2.3. CARACTERÍSTICAS DEL PRODUCTO
2.3.1. RECUBRIMIENTOS PARA PISOS
“Son materiales de componentes naturales o artificiales que cubren los
suelos de los ambientes de una casa, apartamento, edificio y demás
similares por funcionalidad y decoración. Se usa diferentes tipos de piso
para recubrir calles, caminos, y otros espacios”.7
En el Ecuador se encuentran todos estos materiales ya sean nacionales o
importados.
Los principales recubrimientos se detallan a continuación:
A. Madera8:
Los pisos de madera aportan calidez al ambiente y ofrecen alta
resistencia al paso del tiempo. Utilizando el tratamiento adecuado se
pueden colocar en cualquier habitación de la casa. Se elaboran
principalmente de eucalipto, pino, roble, teka y viraró.
Entre los principales pisos de madera se encuentran:
Parquet
Tablas pequeñas y cortas (hay varios tamaños) que se colocan
encastradas formando diferentes diseños. Pueden estar clavadas o
pegadas a la carpeta con adhesivos especiales o brea.
Entablonado
Tablas largas que se disponen de forma paralela. Las hay en distintos
largos y anchos. Generalmente se utilizan con un ancho de 8 a 9 cm.
7 http://www.estiloambientacion.com.ar 8 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
19
y hasta 1 mt. de largo. Pueden estar clavadas, entarugadas o
pegadas a la carpeta con adhesivos especiales o brea. Ejemplo:
tablón y tabloncillo.
Entarugado
Tablas largas dispuestas como en el entablonado, pero clavadas al
suelo con tornillos, rematados con tapitas de madera a la vista.
Ventajas:
La madera tiene la propiedad de transmitir calidez a lugares fríos e
impersonales. Con una buena colocación, tratamiento y mantenimiento, se
mantiene intacta durante muchos años.
Desventajas:
Si bien la madera tratada es muy resistente, no es recomendable exponerla
de manera constante a la humedad y el agua. Su costo es elevado. Además
se requiere de maderas bien estacionadas para garantizar su calidad, datos
que muchas veces ignoramos o desconocemos al momento de comprar.
B. Alfombras9
Es cualquier tejido confeccionado en un telar en lana, hilo o fibra. Es
utilizada para cubrir el suelo de una estancia. Puede ser monocolor o
multicolor. Para una buena elección es necesario conocer algunos detalles
básicos. Las diferentes texturas: pelo corto, pelo largo, bouclé liso, bouclé
estructurado y de texturas combinadas.
9 http://www.alfombrastauro.com.ar/otras-alfombras/historia-de-las-alfombras-y-tipos-de-alfombras.php
20
Clases de alfombras:
Moquette (colocada de pared a pared, puede ser de pelo corto o
largo).
Modulares (pequeños módulos de alfombra con base de caucho).
Ventajas:
Las alfombras son económicas y de fácil colocación. Aportan calidez, valor
estético y poseen propiedades de aislamiento térmico y acústico.
Desventajas:
Acumulan polvo y suciedad si no se las trata o limpia adecuadamente.
Requieren de mucho mantenimiento y limpieza.
C. Cerámicas y Porcelanatos
El cerámico es básicamente una pieza conformada de una mezcla en arcilla
y agua, sometida a cocción y de terminación porosa (llamada bizcocho).
Algunas poseen una capa de esmalte, otorgándole una terminación lisa y
suave al tacto, además de mayor resistencia a los golpes y las manchas.
El porcelanato, en cambio, es una masa uniforme a la que se le adhiere
color y se la puede confeccionar en distintas terminaciones: lisa, rugosa o
con textura.
Clases de cerámicas o azulejos:
21
Azulejos:
Es la denominación tradicional de las baldosas cerámicas de porosidad
elevada, prensadas en seco, esmaltadas, fabricadas por bicocción o
monococción.
Gres:
Es la denominación más frecuente de las baldosas cerámicas de absorción
de agua baja o media-baja, prensadas en seco, esmaltadas y fabricadas
generalmente por monococción. Tipos pavimento de gres (exteriores), Gres
porcelánico (interiores).
Baldosín catalán:
Es la denominación tradicional de las baldosas cerámicas generalmente con
absorción de agua desde media-alta a alta o incluso muy alta, moldeada por
extrusión, generalmente no esmaltada y por tanto sometida a una única
cocción.
Ventajas:
Los cerámicos y porcelanatos proveen resistencia, practicidad en el
mantenimiento y estética. Son completamente impermeables. Existen
infinidad de variantes y tipos para adecuar a diferentes ambientes, usos y
estilos.
Desventajas:
Pese a su gran resistencia, sufren el desgaste y pierden el color en lugares
muy transitados. También se pueden marcar con golpes fuertes.
22
D. Cemento Alisado10
El cemento alisado es un hormigón armado de entre 3 y 5 cm de espesor,
compuesto por un agregado grueso (blinder o piedra partida), un agregado
fino (arena especial) y el ligante (cemento puro). Esta técnica permite
realizarse en varios colores combinando ferrite con cemento blanco.
Ventajas
El cemento alisado es de fácil limpieza. Permite una variedad de usos,
diseños y formas (dibujos, incrustaciones y combinaciones).
Desventajas
Se debe atender a detalles técnicos y estar debidamente tratado y protegido
para no perder resistencia ni resquebrajarse. Conviene utilizar mano de obra
especializada.
E. Mármol11
Es una roca metamórfica de textura compacta y cristalina, que al mezclarse
con otras substancias, forma manchas o vetas. Tras un proceso de pulido
por abrasión el mármol alcanza alto nivel de brillo natural. A veces es
translúcido o de diferentes colores.
Clases de mármol:
Mármol blanco: de color blanco enterizo.
Mármol de color: de diferentes colores negro, azul, rojo, verde,
amarillo y combinaciones.
10 Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España, pp. 5-6. 11 Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España, pp. 7-8.
23
Marmetón: Es más barato que el mármol. Se compone de mármol
(trozos grandes) mezclado con cemento blanco recibiendo así efectos
de envejecimiento.
Marmolina: Se compone de mármol prensado (pequeñísimas
partículas de mármol) junto con cemento blanco recibiendo así
efectos de envejecimiento.
Ventajas
Da una elegancia única al ambiente donde fue colocado. Puede ser usado
en zonas de alto tránsito ya que posee uniformidad. Material durable. Fácil
de limpiar. Se usa para interiores o exteriores.
Desventajas
Es muy costoso. Difícil colocación y transporte por ser un material muy
pesado. Si no se pule se mancha. Es un piso muy resbaloso cuando esta
mojado.
F. Pisos de Goma12
Los pisos de goma son prácticos y económicos. Vienen en forma de
baldosas o en rollos con un espesor no mayor a 4 mm. Se colocan pegados
al contrapiso o sobre un piso existente con cemento de doble contacto
específico para este material. Se pueden encontrar gran variedad de
diseños, mucho surtido de colores, texturas varias, relieves y opciones que
imitan otros materiales: piedra, mármol, madera, etc.
Clases de pisos de goma:
12 Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España, pp. 12-14.
24
Linóleo: realizado con aceite de linaza, masillas orgánicas (como
fibras de madera) y minerales. Es flexible, resistente y antideslizante.
Se comercializa en rollos o baldosas. Muy utilizado en industrias y
hospitales por ser un material antiestático y antimicrobiano. El linóleo
es un excelente aislante de la temperatura y el ruido.
Vinilo: los revestimientos vinílicos son suelos fabricados con PVC,
logrando un material plástico, flexible y resistente. Se consigue en
forma de rollos y baldosas. Algunos vienen con una base acolchada
que produce efecto mullido.
Caucho: es un material muy flexible y resistente. Los pisos de caucho
se venden en infinita variedad de colores, diseños y texturas;
superficies con relieves y antideslizantes. Se utiliza en zonas de alto
tránsito y cuartos infantiles.
Ventajas
Los pisos de goma son de fácil limpieza y muy resistentes. Actúan como
aislante eléctrico, térmico y antiestático. Ideales para zonas de trabajo y
áreas de mucho tránsito.
Desventajas
Pese a que las imitaciones en madera, por ejemplo, son relativamente
buenas, no deja de ser un producto menos estético.
25
2.3.2. EL PRODUCTO
Los pisos flotantes son aquellos que se colocan sin clavar, sin atornillar y sin
pegar al suelo, sino que se apoyan sobre cualquier superficie lisa, firme y
seca por medio de un encastre entre tablas.
El suelo laminado o piso flotante es uno de los tipos de cubierta de piso de
mayor demanda a nivel mundial, por su fácil colocación, resistencia y fácil
mantenimiento, se ha convertido en la mejor solución para el revestimiento
de pisos. Ideal para quienes quieren soluciones rápidas, con excelente
terminado y a un excelente precio.13
Los pisos flotantes son exactamente eso: pisos que flotan, bajo ningún
concepto se deben adherir al piso. Pueden instalarse sobre casi todas las
superficies: vinilo, madera, baldosas y cemento.
Por la sencillez y rápida instalación del piso flotante inmediatamente se
puede transitar sobre ellos. No necesitan barnizado, pulido ni ningún otro
tratamiento.
Tienen un espesor de entre 6 y 15 milímetros, lo que los convierte en la
mejor opción si se quiere renovar el piso sin levantar el revestimiento actual.
Para evitar pequeños desniveles y amortiguar el ruido de pisadas, los pisos
flotantes se apoyan sobre una manta de poliestireno. Algunos pisos flotantes
requieren de encolar entre sí las tablas. Vienen de fábrica con su propio
zócalo y no necesitan pulido ni plastificado.
Los pisos flotantes vienen en diferentes grados de dureza y resistencia a la
abrasión. Se venden en una enorme variedad de colores, vetas e imitaciones
de madera. Son resistentes al desgaste, las manchas, los rasguños y las
quemaduras. Toleran muy bien los golpes, patas de sillas o ruedas.
Conviven sin problema con la loza radiante y no se decoloran con la luz del
sol. Otra característica fundamental del piso flotante es que se trata de un
producto ecológico hecho de materiales naturales renovables.
13 http://www.grupoconfort.com.ec
26
Composición de los Pisos Flotantes
Los pisos flotantes están constituidos de diferentes capas, con diferente
material y características cada una. Generalmente se utilizan cuatro capas14:
• 1era capa: Lámina Protectora
La capa superior se compone de resinas especiales que forman un laminado
que le otorga al piso alta durabilidad y resistencia a la abrasión. Además,
algunos pisos flotantes reproducen fielmente las vetas de la madera a través
de finos relieves que otorgan una textura similar a la madera.
• 2da Capa: Lámina decorativa/Diseño
La segunda capa se basa en el diseño imitación de la madera (una lámina o
fotografía de alta calidad).
• 3era Capa: Sustrato
La capa más gruesa (el verdadero cuerpo del piso flotante) se compone de
un tablero de partículas (aglomerado), MDF o HDF, más un tratamiento anti-
humedad. Los pisos de primera calidad se confeccionan generalmente en
HDF.
14 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
27
• 4ta Capa: Lámina Estabilizadora
La última capa se compone de una lámina de balance estabilizadora que
provee apoyo y estabilidad al piso. Algunos pisos flotantes incluyen una
lámina reductora de sonido para mejorar su propiedad acústica.
Clases de Pisos Flotantes
Básicamente hay 2 clases de pisos flotantes: melamínicos (o también
llamados laminados) y de madera15.
• Pisos Flotantes de Madera
Los pisos flotantes de madera son aquellos cuya capa final de vista está
compuesta por un laminado de madera natural. Estos pisos son la opción
artificial al piso de madera maciza. Su baja utilización de madera natural
aporta una alternativa ecológica. Si la capa de madera es lo suficientemente
gruesa pueden ser pulidos y plastificados hasta 5 veces. Vienen de fábrica
pulidos, plastificados y con tratamientos de barnices especiales que los
protegen de la humedad, las manchas, las rayaduras y la luz del sol. Los hay
únicamente importados.
En el país no existe producción de este tipo de piso. El producto se importa
principalmente de Austria, Alemania, Suiza y China.
15 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
28
• Pisos Flotantes laminados o melamínicos
Los pisos flotantes laminados o melamínicos son aquellos cuya capa final de
vista está compuesta por un laminado plástico con aspecto de madera. La
mayoría de los pisos flotantes son básicamente laminados. Las versiones
más económicas están hechas generalmente de fórmica. Los pisos más
caros poseen una imitación de madera casi perfecta.
Para el presente estudio el piso flotante de imitación de madera perfecta
HDF de 8mm AC4, denominado también como “de tecnología alemana”,
será sujeto de estudio. Sus características basadas en durabilidad,
resistencia y costo son especiales para su uso y demanda.
En Ecuador no existe un productor de este tipo de piso, todos son
importados especialmente desde Alemania, Rusia, Países Bajos y China.
29
2.4. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA TERACONS
La empresa TERACONS CONSTRUCTION CIA LTDA, nació de la
experiencia en el campo de la ingeniería civil y construcciones afines de la
familia Terán. Tras años de desempeño en dichas áreas sin ninguna
estructura organizacional ni administrativa, la familia decide constituir una
empresa reconocida legalmente.
El seis de mayo del 2004 en la ciudad de Quito bajo expediente No. 151701,
queda inscrita en la Superintendencia de Compañías la empresa
TERACONS CONSTRUCTION CIA .LTDA, con un plazo social de 30 años
con posibilidad de prórroga y de responsabilidad limitada.
Esta calificada bajo código CIIU (clasificación industrial internacional
uniforme) F4100.10; su objeto social constituyó inicialmente la realización de
estudios, diseños, cálculo, construcción, supervisión, fiscalización de obras
civiles, sanitarias, hidráulicas y afines. En el año 2006 se amplía este objeto
a múltiples actividades las anteriormente mencionadas y adicionales que van
desde la compra - venta de bienes inmuebles, hasta la importación y
comercialización de materiales y maquinaria para la construcción.
El objeto social de importación de materiales y maquinaria no lo ha
desarrollado hasta el momento, por tal motivo se desea incursionar en el
mismo y poner en práctica el presente estudio de importación.
La empresa esta adherida a la Cámara de la Construcción de Pichincha y al
Colegio de Ingenieros Civiles de Pichincha a través de su Presidente y
accionista el Ing. Patricio Terán Núñez.
Está ubicada en el norte de la ciudad de Quito, sector La Coruña-Plaza
Artigas. Sus bodegas se encuentran en el Valle de los Chillos, carretero
antiguo a Conocoto sector Montserrat.
30
A continuación una breve descripción sobre su estructura organizacional16 e
interna.
2.4.1. Misión
“Construir y comercializar inmuebles de excelente calidad con los mejores
acabados, edificados con métodos industrializados, conservando y
mejorando las especificaciones técnicas con referencia a sistemas
tradicionales e innovadores. Con la finalidad de satisfacer las necesidades
de vivienda existentes de nuestros clientes, complementado con una gama
de servicios diversos que incluye algunas ramas de la construcción”.
2.4.2. Visión
“Nuestra Visión es comercializar y construir proyectos habitacionales a nivel
nacional, caracterizándonos siempre con una excelencia en el inmueble y
con la comercialización de viviendas de alta calidad asegurando su
valorización a largo plazo, permitiendo la consolidación de las zonas de la
ciudad, en todos los estratos socio económicos que demanden soluciones
de vivienda o inmuebles de todos los tipos de usos y servicios que se
requieran”.
16 TERACONS. Anuario 2011. Quito, Ecuador.
31
2.4.3. Organización Estructural
Gráfico No. 3 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL TERACONS
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Estructura Orgánica
Teracons Constructions Cia Ltda está conformada por los siguientes niveles
jerárquicos:
• Alta Dirección: máximo nivel de autoridad de la compañía. Entre sus
principales funciones estarán:
32
Fijación de políticas y objetivos
Análisis de factibilidad y pre factibilidad de proyectos inmobiliarios.
Control y evaluación de cada departamento de la empresa.
La alta dirección estará conformada por la junta de accionistas, el gerente
general y jefe de cada departamento.
• Auxiliar Apoyo: este nivel prestará soporte administrativo, técnico y
comercial a todos los niveles de la organización y estará integrado por:
Asesoría legal
Contador
Asistente de Gerencia
Conserje
• Nivel Operativo: este nivel ejecutará los programas de acción,
cumpliendo funciones que lleven al logro de los objetivos y metas
institucionales, se encuentra conformado por:
Maestro Mayor
Albañil
Peón
Carpintero
Cerrajero
Asesor Inmobiliario
33
2.4.4. ESTRUCTURA FUNCIONAL
Para que el proyecto inmobiliario se ejecute a satisfacción y cumpla con los
objetivos propuestos por la constructora, cada uno de sus integrantes
deberá desempeñar las siguientes funciones que a continuación se detallan:
JUNTA DE ACCIONISTAS
• Reformar estatuto social previo a los requisitos de ley.
• Decidir sobre la apertura de nuevas líneas de acción o cambios
sustanciales en el giro de los negocios sociales.
• Nombrar un presidente, gerente general y un comisario de la compañía
• Resolver aumentos o disminución de capital.
• Resolver sobre el destino de las utilidades, constituyendo el fondo de
reserva legal.
• Planear el presupuesto anual, para lo cual el gerente general presentará
los balances del último año.
• Analizar las actuaciones de los administradores de la compañía.
• Dictaminar los reglamentos internos para mejorar el funcionamiento de la
empresa.
• Pronunciarse sobre los informes de los administradores de la empresa.
• Resolver cualquier asunto pendiente puesto a consideración por el
Presidente o Gerente general en las distintas convocatorias.
• Aprobar la apertura de nuevas sucursales.
• Aprobar estatutos de la empresa.
• Convocar a las juntas ordinarias y extraordinarias asambleas para
deliberación y toma de decisiones.
34
GERENTE GENERAL
• Representante legal y judicial de Teracons Constructions.
• Realizar el estudio económico de pre factibilidad y factibilidad en base a
estándares de costos de construcción y de la información existente del
proyecto.
• Analizar el presupuesto de construcción y las especificaciones técnicas
con que se ha desarrollado el análisis de precios unitarios de cada rubro,
para tener la seguridad del costo de ejecución del proyecto.
• Análisis del cronograma valorado de ejecución de la obra para optimizar
el flujo de egresos de construcción y ajustarlo a la disponibilidad de
fondos.
• Hacer el análisis y control de la programación de ventas. Definir el punto
de equilibrio económico del proyecto.
• Mantener informes periódicos del estado de inversiones y el avance del
proyecto.
• Manejo de cartera, se encargará de los cobros de todos los dineros
adeudados al proyecto por concepto de ventas.
• Coordinación de las reuniones semanales de obra con el Constructor,
Arquitecto o Fiduciario.
• Control financiero del proyecto que incluye:
Manejo del flujo de gastos de obra presentados por el constructor
y aprobados por el fiscalizador. Control presupuestario.
Análisis de las actualizaciones presupuestarias del proyecto cada
mes, presentadas por el constructor y aprobadas por el
fiscalizador.
Control sobre las contrataciones mayores del proyecto.
Control sobre los cronogramas de avance del proyecto en conjunto
con la fiscalización y construcción para garantizar el plazo de
ejecución y tomar los correctivos adecuados en caso de retraso.
35
Manejo financiero de los fondos que el proyecto necesite y de las
líneas de crédito necesarias.
Coordinación de los cambios que puedan realizar los compradores
en los inmuebles.
Manejo de las relaciones con los compradores, mantener los
trámites legales al día para no incurrir en ningún retraso en el
momento de la compra y venta de algún inmueble.
• Preparar el Plan Operativo Anual (POA).
• Autoriza la contratación o liquidación de personal.
• Presentar a los accionistas, al inicio de cada año, los presupuestos y
escalas de remuneraciones de personal.
• Cumplir con lo dispuesto en el contrato social.
• Liderar, impartir órdenes e instrucciones a todo el personal de la
empresa.
ASISTENTE DE GERENCIA
Actualmente posee las siguientes funciones:
• Apoyo a la gestión del gerente y accionistas.
• Atención al público brindando información acerca de los servicios de
construcción o algún inmueble.
• Recibir de manera cordial a los clientes.
• Realizar y atender llamadas telefónicas de los funcionarios de la
constructora.
• Llevar y mantener control estricto de la correspondencia.
• Elaboración de documentos oficiales.
• Organizar y mantener actualizados los archivos de la oficina.
• Velar por el buen uso y mantenimiento del equipo de oficina a su cargo.
36
• Redactar y mecanografiar correspondencia de acuerdo a instrucciones
recibidas.
• Llevar agenda de reuniones, citas, compromisos y otras actividades de
su superior y mantenerlo informado al respecto.
Con la adquisición de materiales del exterior, este puesto se encargará en
un inicio de la importación del presente estudio y posteriores, hasta obtener
experiencia en el área y crear un departamento de importaciones para este
fin.
CONTADOR
• Elaboración y análisis de Estados Financieros.
• Mantener el sistema contable conforme a los principios de contabilidad.
• Actuar como agente de retención de impuestos, aportes y demás
obligaciones tributarias.
• Formular las declaraciones fiscales.
• Elaboración y pago de nómina.
• Registrar las transacciones contables.
• Recaudación y pago a proveedores.
• Asesorar en toma de decisiones financieras en las distintas áreas de la
constructora.
• Colaboración en la elaboración de presupuestos.
• Intervención en la distribución de recursos y destino de los fondos
financieros.
• Mantener actualizada la información financiera contable.
37
CONSERJE/BODEGUERO
• Atender requerimientos del gerente general en las funciones inherentes a
su cargo.
• Realizar actividades de mensajería y trámites bancarios u otros que se
requieran en la gerencia, contabilidad u otras áreas de la empresa.
• Colaborar con el personal de recepción en llamadas telefónicas,
ubicación de personal o clientes.
• Prestar el servicio de seguridad y guardianía de las instalaciones del
proyecto.
• Realizar actividades de mantenimiento y limpieza de las instalaciones de
la casa modelo.
• Almacenar los materiales de construcción adquiridos, mantener un
control de existencias e informar al gerente general.
ARQUITECTO.
Esta posición en la empresa es externa, únicamente se contrata los servicios
de un arquitecto al inicio de la planificación de un proyecto inmobiliario.
Cuando esta ocupación se encuentra en la empresa se encarga de los
siguientes aspectos:
• Planificación y diseño arquitectónico del Conjunto habitacional.
• Brindar soluciones de diseño arquitectónico a las necesidades de espacio
y forma urbana.
• Diseñar espacios interiores con alta calidad estética y de confort
integrando de forma plena la estructura de la vivienda y su función
utilitaria.
• Ofrecer alternativas de diseño arquitectónico que promuevan el
desarrollo sustentable de proyectos inmobiliarios o viviendas particulares.
• Plantear y aplicar las diversas técnicas arquitectónicas a lo largo del
proceso de diseño en sus distintos niveles: Factibilidad de proyecto,
38
anteproyecto, proyecto y proyecto en ejecución, tanto en su expresión
bidimensional como tridimensional, en las distintas modalidades.
• Brindar soluciones arquitectónicas a los distintos problemas que podrían
suscitarse en la obra en curso.
• Asesoramiento arquitectónico continuo en los distintos niveles del plan de
vivienda, en cada área del ejercicio de diseño, construcción, urbanismo,
administración y lo inherente a su profesión.
INGENIERO CIVIL.
• Planificación y construcción valoradas de las viviendas.
• Levantamiento topográfico.
• Estudio de suelos.
• Diseño Vial.
• Diseño estructural.
• Diseño sanitario.
• Manejo ambiental de los materiales.
• Administración y construcción de obras basados en conceptos de
eficiencia propios de la ingeniería.
• Control de calidad de los materiales utilizados en la construcción de la
vivienda.
• Plasmar la visión global del conjunto en diseño y construcción.
RESIDENTE DE OBRA
• Manejo de cartera propia de maestros y trabajadores.
• Manejo de la metodología de gerencia de proyectos.
• Mantener o cambiar el organigrama requerido según el avance de la
construcción.
• Administrar y planificar las adquisiciones (insumos, subcontratos y
equipos).
39
• Realizar las reuniones de coordinación interna con el Ingeniero Civil y
trabajadores.
• Asumir la responsabilidad por los trabajos de construcción realizados.
• Mantener los estándares de calidad requeridos para las viviendas.
• Conocer y Mantenerse informado respecto a las ordenanzas municipales
para evitar cualquier contratiempo.
• Análisis y evaluación de las obras ejecutadas.
• Reportes de avance de obra ajustados al cronograma establecido.
• Aprobar las planillas semanales de construcción.
• Mantener el orden y la limpieza en el desarrollo de la obra.
MAESTRO MAYOR
• Direcciona a las cuadrillas de construcción.
• Dirige y supervisa a los trabajadores en sus labores.
• Encargado de coordinar las tareas de construcción con el Ingeniero
Residente.
• Realizar las demás actividades que le sean encomendadas por el jefe
inmediato o superior.
ALBAÑIL
• Ejecuta los trabajos de albañilería comprendidos en mampostería,
enlucidos, fundición de losas, contrapisos, referente a la construcción de
la obra.
• Realizar la construcción de obras de infraestructura de agua potable,
drenaje y saneamiento.
• Levantar muros de bloque, piedra y otros materiales.
• Hacer cimentaciones de mampostería.
• Realizar vaciados de concreto en las obras que se requiera.
40
• Empastar muros con arena-cemento, yeso, etc.
• Poner recubrimientos de pisos y azulejos.
• Construir cajas de válvulas para agua potable.
• Construir registros y pozos de visita de descargas de aguas residuales.
• Dar correctamente las indicaciones a los ayudantes para que realicen
eficazmente sus labores.
• Coadyuvar con el Jefe de Sección de Construcción en la supervisión y
revisión de las diferentes obras que estén a su cargo.
• Reportar oportunamente a su jefe inmediato o superior, las incidencias,
fallas y/o novedades que se tengan durante la jornada de labores.
• Apoyar en las siguientes actividades:
• Limpieza de pozos de visita.
• Limpieza de colectores, drenajes, bocas de tormenta y rejillas pluviales.
• Limpiar, desmalezar y desazolvar, arroyos, acequias y otras descargas
naturales de aguas pluviales.
• Apoyar, cuando así le sea requerido, en la operación y manejo de
vehículos, siempre que cuente con licencia vigente para conducir
vehículos y la habilidad requerida.
• Realizar las demás actividades que le sean encomendadas por el jefe
inmediato o superior.
PEÓN
• Demoler material y cargar el producto resultante de dicha actividad, al
vehículo destinado para tal fin.
• Excavar y descubrir tuberías para la reparación de fugas.
• Introducir tubería en zanjas, pozos y demás espacios preparados para tal
fin.
• Apoyar en la instalación y reparación de la tubería y mangueras
correspondientes.
41
• Realizar el bacheo correspondiente, una vez que se haya concluido con
las tareas de reparación y/o instalación de tomas, líneas de conducción,
distribución y suministro de agua potable y alcantarillado.
• Cargar y trasladar las herramientas necesarias a los diferentes puestos,
frentes de trabajo y áreas de operación.
• Llevar a cabo la limpieza de pozos de visita.
• Realizar la limpieza de colectores, drenajes, bocas de tormenta y rejillas
pluviales.
• Auxiliar en la vigilancia de la operación de las instalaciones y equipos de
bombeo
• Realizar las demás actividades que le sean encomendadas por el jefe
inmediato o superior.
CARPINTERO
• Construye andamios, encofrados, todo lo referente a maderas como
puertas, muebles de dormitorio, cocina, puerta o pisos
• Realizar las demás actividades que le sean encomendadas por el jefe
inmediato o superior.
FIERRERO
• Corta el hierro estructural de acuerdo a los planos.
• Realizar las demás actividades que le sean encomendadas por el jefe
inmediato o superior.
JEFE DE VENTAS
• Preparar planes y presupuestos de ventas.
42
• Establecer metas y objetivos comerciales, considerando cada una de las
etapas del proyecto
• Revisar periódicamente los estudios de mercado y proyecciones de
ventas.
• Determinar la estructura y al fuerza de ventas.
• Encargado de realizar el reclutamiento, selección y capacitación de los
asesores.
• Delimitar las estrategias comerciales y las respectivas cuotas de ventas
que cada asesor debe cumplir, definiendo los estándares de desempeño
para realizar sus labores.
• Motivar, guiar y establecer un sistema de incentivos para la fuerza de
ventas.
• Evaluación del desempeño de la fuerza de ventas.
• Monitoreo permanente del cumplimiento de las metas y objetivos
comerciales.
ASESOR INMOBILIARIO
• Conocer los inmuebles, distribución, tamaño, precio, disponibilidad,
entre otros.
• Brindar asesoramiento financiero y opciones de pago a los
potenciales compradores.
• Habilidad para encontrar clientes y cultivar relaciones comerciales.
• Brindar servicios de postventa en base a los requerimientos de los
clientes.
• Actitud que facilite el trabajo en equipo.
• Espíritu emprendedor para asumir retos permanentes.
• Facilidad de palabra y empatía con los clientes.
• Autodisciplina para alcanzar objetivos.
• Habilidades de negociación.
• Ser creativo al momento de exponer las viviendas.
43
• Posea conocimiento del mercado actual y tendencia para encontrar
futuras oportunidades.
2.4.5. COMPETIDORES Y PROVEEDORES
Sus principales competidores son las empresas constructoras e inmobiliarias
de la provincia de Pichincha que según datos del último Censo Nacional
Económico (2010) del INEC, ascienden a 605 empresas en la construcción y
544 empresas en actividades inmobiliarias, dando un total de 1149
empresas del sector.
Entre sus proveedores se encuentran cadenas ferreteras y de acabados
como:
• Disensa
• Ferrisarriato
• Adelca
• Almacenes Boyacá
• Unifer
• Plastigama
• Holcim
• Franz Viegener
• Graiman
• Madelac
• Edimca
• Grupo Confort
Todos los materiales que utiliza para sus proyectos y obras los obtiene del
mercado nacional, producidos en el país o en el exterior.
44
CAPÍTULO III
ESTUDIO DE MERCADO
45
3.1. ANTECEDENTES
El presente proyecto no pretende realizar la importación de piso flotante para
su comercialización, ya que la empresa Teracons no tiene como actividad la
venta de materiales de construcción, como se mencionó en el capitulo
anterior, su objetivo es la construcción y venta de planes inmobiliarios y
demás afines a la construcción. Por tal razón el desarrollo del presente
proyecto pretende demostrar que la importación de piso flotante permitirá
reducir costos de construcción a la empresa.
En base a lo antes mencionado el estudio de mercado será enfocado en las
necesidades reales de Teracons en cuanto a su demanda del producto,
producción y oferta local, exportaciones e importaciones del país.
3.2. OBJETIVOS
3.2.1. GENERAL
Conocer la conveniencia de importar directamente o comprar en el mercado
local.
3.2.2. ESPECÍFICOS
1. Determinar las importaciones y exportaciones de piso flotante que
realiza el Ecuador.
2. Exponer la demanda de piso flotante de la empresa Teracons.
3. Identificar los principales productores y comercializadores de piso
flotante en el mercado local.
46
4. Analizar la calidad, precios, disponibilidad del producto en el mercado.
5. Realizar un breve análisis del mercado chino de piso laminado y del
comercio con Ecuador.
3.3. RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN
La recopilación de la información se obtiene mediante dos fuentes: primaria
y secundaria. Para el presente estudio se utilizará la recopilación de
información por medio de estas dos fuentes.
FUENTES PRIMARIAS
“Las fuentes primarias de información están constituidas por el propio
usuario o consumidor del producto, de esta manera que para obtener
información de él es necesario entrar en contacto directo”.17
Se obtendrá información primaria a través de la investigación de campo por
medio de visitas a los comercios más relevantes de piso flotante de la ciudad
de Quito, y de entrevistas informales de proveedores actuales de la empresa
por medio de correos electrónicos, adjuntos en anexos del presente estudio;
así como de datos de la propia empresa.
FUENTES SECUNDARIAS
“Se denominan fuentes secundarias aquellas que reúnen la información
escrita que existe sobre el tema, ya sean estadísticas del gobierno, libros y
17 Baca Urbina, G. (2010). Evaluación de Proyectos. México D.F, México: Mac Graw Hill. p.25.
47
otras”. 18 La información recolectada se obtendrá de las siguientes
instituciones y/o empresas:
Banco Central del Ecuador: se obtendrá los datos estadísticos sobre
importaciones, exportaciones del Ecuador y la balanza comercial entre China
y el Ecuador entre otros.
Cámara de Industrias y Producción: se obtendrán datos y base legal sobre
producción de piso laminado en el Ecuador.
Cámara de Comercio de Quito: se obtendrá datos sobre comercializadoras
en la ciudad de Quito de materiales de construcción y acabados.
Municipio de Quito: se obtendrán las ordenanzas municipales para
edificaciones y regulaciones sobre espacios.
Embajada de Ecuador en China: se obtendrán datos estadísticos sobre
comercio bilateral entre estas naciones sus principales productos, entre
otros.
Aduana del Ecuador: se investigará sobre tratamientos arancelarios, tributos
y demás requisitos para su importación.
Organización de las Naciones Unidas para la Agricultura: se obtendrán datos
estadísticos sobre producción y comercio exterior de piso flotante de China.
Adicional se recolectará información de: arancel de importaciones, libros y
páginas web que asistan al desarrollo del presente estudio de mercado.
18 Baca Urbina, G. (2010). Evaluación de Proyectos. México D.F, México: Mac Graw Hill. p.17.
48
3.4. ANÁLISIS DE LAS IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES
DE PISO FLOTANTE
Para el presente trabajo será sujeto de estudio el piso flotante de imitación
de madera perfecta HDF de 8mm AC4, denominado también como “de
tecnología alemana”, ya que posee las mismas características del mejor piso
flotante alemán pero a costos más accesibles por su fabricación en China.
Este tipo de piso está clasificado en la siguiente partida arancelaria:
44.11.92.00. Excepto: tableros de fibra de alta densidad en espesor igual a inferior
a 4mm.
Sección IX : MADERA, CARBON VEGETAL Y MANUFACTURAS DE MADERA; CORCHO Y SUS MANUFACTURAS; MANUFACTURAS DE ESPARTERIA O CESTERIA
Capítulo 44 : Madera, carbón vegetal y manufacturas de madera
Partida Sist. Armonizado 4411 :
Tableros de fibra de madera u otras materias leñosas, incluso aglomeradas con resinas o demás aglutinantes orgánicos.
Codigo Producto Nacional (TNAN) 4411920000-0000-0000
Excepto : tableros de fibra de alta densidad en espesor igual a inferior a 4mm
3.4.1. IMPORTACIONES
Debido a la creciente demanda de viviendas en el país, gracias a la apertura
del Estado y las instituciones financieras, las importaciones de piso flotante
como acabado para la construcción, han aumentado en los últimos años.
49
A continuación se presenta en el gráfico No. 4 la evolución en su importación
por partida arancelaria en toneladas y en el cuadro No. 4 en miles de dólares
desde el año 2007 hasta la actualidad.
Gráfico No.4
* Datos hasta Septiembre del 2012.
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Anabel Escúntar
Cuadro No. 4
CIFRAS HISTÓRICAS DE IMPORTACIÓN SEGÚN SUBPARTIDA
44.11.92.00
MILES DE DOLARES
AÑO FOB -DÓLAR 2007 537,88 2008 4.137,99 2009 2.521,05 2010 4. 372,7 2011 5.503,4
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Anabel Escúntar
2007 2008 2009 2010 2011 *2012
IMPORTACIONES Año/Ton 617,65 5787,78 3953,53 6760,82 7646,07 7256,49
02000400060008000
10000
TON
ELA
DA
S
Evolución Importaciones Piso Flotante
50
Como se puede apreciar en el gráfico No.4, para el año 2007 se presenta un
volumen de importación incipiente, bastante bajo en comparación con los
años posteriores. Es para el año 2008 en que vertiginosamente aumenta su
importación de 617, 65 a 5.787,78 toneladas aumentando en un 937% su
volumen de importación. Para el año 2009 se presenta una evidente
disminución que para el año 2010 asciende nuevamente manteniéndose en
aumento para el año 2011.
El Ecuador, durante el período de análisis que comprende los años 2007 al
2011, ha realizado importaciones de diferentes países productores de piso
flotante. A continuación el detalle en el cuadro No.5 y su porcentaje de
participación dentro de las importaciones de esta partida arancelaria.
Cuadro No.5
PAÍSES DE LOS QUE SE IMPORTA PISO FLOTANTE
No. PAIS % /
PARTICIPACIÓN/TOTAL 1 CHINA 56,73 2 ALEMANIA 16,85 3 NUEVA ZELANDA 10,19 4 CHILE 5,35 5 URUGUAY 5,03
6 HOLANDA(PAISES BAJOS) 1,86
7 BÉLGICA 1,83 8 ESTADOS UNIDOS 0,78 9 POLONIA 0,7
10 ARGENTINA 0,33 11 ESPANA 0,27 12 SUIZA 0,13
Total 100.00 Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Anabel Escúntar
51
Como se observa en el cuadro No.5 el principal socio comercial de este
producto es China con un alto porcentaje de participación, debido a sus
bajos precios y variedad de calidades.
Posteriormente se encuentran Alemania y Nueva Zelanda los cuales se
caracterizan por una producción de calidad pero a costos más altos. Chile y
Uruguay aparecen como socios comerciales en esta partida desde el año
2009 representando un porcentaje relativo a los anteriores. Los demás
países mantienen un porcentaje bastante bajo ocupando únicamente desde
el 1,83% al 0,13% del total del volumen de importación que realiza el
Ecuador para el piso flotante.
3.4.1.1. Proyección de las importaciones de piso flotante
Para realizar la proyección de las importaciones durante los próximos 5 años
se utilizará el método de regresión lineal simple.
Cuadro No. 6
CÁLCULO DE LA PROYECCIÓN DE IMPORTACIONES
Años Y X (X*Y) X2 Y2
2007 617,65 -2 -1235,3 4 381.491,52
2008 5.787,78 -1 -5.787,78 1 33’498.397,33
2009 3.953,53 0 0 0 15’630.399,46
2010 6.760,82 1 6.760,82 1 45’708.687,07
2011 7.646,07 2 15.292,14 4 58’462.386,44
Totales 5 24.765,85 15.029,88 10 153’681.361,83 Elaborado por: Anabel Escúntar
Se tiene la ecuación de la recta: Yc = a+bx
52
Donde:
a= ∑ Y a= 24.765,85 a= 4.953,17
N 5
b = ∑ XY b= 15.029,88 b= 1.502,99
∑ X2 10
Se obtiene la ecuación de la recta:
Y= 4.953,17 + 1.502,99x
Se reemplaza x en la ecuación de la recta, para el año 2012 sería 3 y para el
año 2016 x es igual a 7. Con esto se obtiene las siguientes proyecciones
para los 5 años subsiguientes en las importaciones.
Y2012= 4.953,17 + 1.502,99(3) = 9.462,134
Cuadro No.7
PROYECCIÓN DE LAS IMPORTACIONES
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Anabel Escúntar
Años Toneladas
2012 9.462,134
2013 10.965,122
2014 12.468,11
2015 13.971,098
2016 15.474,086
53
Como se observa en el cuadro No 7 para los próximos 5 años se estima que
la proyección de las importaciones de piso flotante se mantendrá en un
aumento progresivo iniciando con 9.462,13 toneladas para el 2012 hasta
15.474,09 para el año 2016.
3.4.2. EXPORTACIONES
El Ecuador no exporta ningún tipo de piso flotante. Según datos del Banco
Central del Ecuador para la partida arancelaria en estudio no se encontraron
registros de exportaciones debido a que no se produce este bien localmente,
limitándose únicamente a su importación.
3.5. ANÁLISIS DEL MERCADO INTERNO
3.5.1 PRODUCCIÓN NACIONAL
El Ecuador a pesar de ser un país productor y exportador de madera,
paradójicamente no es fabricante de piso flotante. La empresa Edimca, lanzó
en el 2009 la producción de este artículo, pero debido a los altos costos que
representaba su elaboración, el precio no competía en el mercado y
decidieron cerrar su producción en el 2010.
Según la Cámara de Industrias y Producción (CIP)19 se registran empresas
productoras de madera y fabricación de productos de madera que realizan
entre sus actividades una infinidad de artículos de este material, desde las
formas más simples encontradas en su cultivo y extracción, con su
19 Cámara de Industrias y Producción. (2011). Informe de Actividades. Producción de madera y fabricación de productos de madera. Quito, Ecuador. Pág.: 27.
54
intermediación en elaborados tableros con adicionamiento de otras
sustancias o materiales hasta muebles de calidad. Afirman que dentro de
este sector y su amplia gama de producción no se encuentran registros de
elaboración de piso flotante.
Entre los principales agentes de falta de producción se menciona como
factor principal a la poca iniciativa del sector, adicional a los costos que
conlleva su elaboración y la tecnología aplicada para el mismo.
3.5.2. COMERCIALIZACIÓN INTERNA
En el Ecuador existen numerosas empresas dedicadas a la comercialización
de acabados de construcción, entre las que se encuentran grandes cadenas
importadoras hasta las pequeñas ferreterías. Estas empresas se dedican en
parte o en su totalidad a la importación, distribución y venta de piso flotante.
A continuación se muestra en el cuadro No. 8 las empresas importadoras de
este producto.
Cuadro No.8
No. REGISTRO DE IMPORTADORES A NIVEL NACIONAL
DE PISO FLOTANTE 1 ALMACENES BOYACA S.A. 2 ARQUIPROD CIA LTDA
3 ARTPARQUET S.A.
4 ASESORES EN SEGURIDAD INDUSTRIAL AUZ ASOCIAD.
5 AYALA REYES Y OTRO, FERNANDO IVAN / ALF. PAR.
6 BALCAZAR CAMPOVERDE SEGUNDO MANUEL
7 BOSQUES TROPICALES S.A. BOTROSA
8 CASTER S.A.
9 COMISARIATO ECONOMICO COMIECON C. LTDA.
10 CORDERO FLORES ERMES JOBI
11 CURTIEMBRE RENACIENTE S.A.
55
12 DECORMAXI INTERNACIONAL LLC
13 DISTRIBUIDORA DE MADERA LISTA DISMALI S.A.
14 DISTRIBUIDORA DE MADERAS CONTRACHAPADAS C.A.
15 DURAMAS CIA LTDA
16 EMPR. DURINI INDUSTRIA DE MADERA CA. EDIMCA
17 ENCHAPES DECORATIVOS SA ENDESA
18 FERNANDEZ CEVALLOS JUAN CARLOS
19 FIDEICOMISO MERCANTIL DE ADMINISTRACION Y GARANTIA
20 FORMA IND. DE MUEBLES FORMADEL CIA.LTDA.
21 FORMITECA C/O DIEGO RECALDE JARRIN
22 GARCIA NEIRA ERNESTO GABRIEL
23 HERRAMIENTAS,MATERIALES Y PROVEEDURIA S.
24 PROVEEDORA PARA METALMECANICA E INDUSTRI
25 RON AYALA DARIO JAVIER
26 TRECX CIA.LTDA.
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Anabel Escúntar
La gran mayoría de estas empresas tiene como matriz la ciudad de
Guayaquil, por su cercanía al puerto ya que por el volumen de
importaciones, manejo de la carga y costos su transporte principal está en la
vía marítima. Algunos poseen sucursales en la ciudad de Quito entre otras
ciudades del país, para obtener un canal de distribución más efectivo hacia
el cliente.
Según la guía comercial de la Cámara de Comercio de Quito 20 existen
registradas en la provincia de Pichincha 145 empresas dedicadas a la venta
de materiales de construcción y ferretería de las cuales 56 registran como
parte de su actividad total o parcial a la comercialización de piso flotante.
Con los datos expuestos anteriormente se puede comprobar que existe una
gran oferta en la provincia de Pichincha, principalmente en la ciudad de
Quito, tanto de importadores como distribuidores de este producto.
20 http://www.lacamaradequito.com/index.php?option=com_wrapper&Itemid=6
56
Para el presente estudio se contactó con proveedores actuales de la
empresa Teracons y otros principales comerciantes del producto no
proveedores para realizar un monitoreo del mercado de piso flotante, los
cuales proporcionaron la siguiente información que se analiza a
continuación.
Calidad
La calidad de un piso laminado puede medirse a través de la clasificación
AC (resistencia asociada a la clase de uso)21, por el grosor 6 hasta 15mm y
la densidad del tablero (kg/m³), son importantes a la hora de elegir un buen
material, ya que soportará mejor las torsiones y humedad, en función de
estos factores se obtienen los siguientes grados de calidad.
AC3.- Residenciales o poco tráfico. 6mm a 9,2 mm. De 5 a 15 años
de garantía.
AC4.- Comerciales o mediano tráfico.8mm a 12mm. De 10 a 15 años
de garantía.
AC5.- Industriales o alto tráfico.9mm a 12 mm. De 10 a 15 años de
garantía.
En el cuadro No.9 se muestra los tipos de calidad ofertados por las
empresas comercializadoras de este producto.
21 Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc. Pág. 46.
57
Cuadro No.9
TIPO
EMPRESA AC3 AC4 AC5 ORÍGEN Almacenes Boyacá Si No No Chino Edimca Si Si No Alemán-Chino Grupo Confort Si Si Si Alemán-Chino-Ruso
Importadora Vega Si Si Si Alemán-Chino-Sueco Argentina-Chile
Endesa Si No No Chino Aplika´r Si Si No Alemán-Sueco-Polaco Alfa Si Si No Alemán-Nueva Zelanda-Chile Playma Si Si Si Alemán-Chino-Suizo Floor Solutions Si No No Chino
Madefloot Si Si No Países Bajos-Alemania-China España
Fuente: Información empresas.
Elaborado por: Anabel Escúntar.
Como se observa en el Cuadro No.9, todas las empresas comercializan el
tipo AC3 y en su mayoría el AC4, ya que representan ser las calidades más
utilizadas en el mercado, por sus características de uso y precio. En cuanto
a la calidad AC5 se observa que no todas las empresas la poseen por ser
esta de tipo industrial y que muy pocas organizaciones empresariales las
utilizan, prefiriendo otro tipo de revestimiento para pisos más económico
como es el caso de la cerámica o porcelanato. Adicional este tipo de calidad
en su gran mayoría se lo obtiene bajo pedido. Coinciden en gran manera los
orígenes alemán y chino dentro del país de procedencia del piso flotante
expendido.
Para el caso del presente estudio la calidad como fue mencionada en el
segundo capítulo es la AC4 8mm marca Kingdon origen chino, la cual según
este análisis se encuentra ofertado en únicamente algunas empresas por ser
este tipo de piso flotante duradero y de calidad elaborado con tecnología
alemana, obteniendo así un producto excelente, pero que no es muy
58
comercializado. Lo cual limita en parte su compra local ya que se ha
presentado que en ciertas ocasiones no lo poseen en stock y es necesario
esperar a su importación o buscar en otros comercios, retrasando el trabajo
de Teracons y su cronograma de actividades. Se lo encuentra también de
origen 100% alemán pero a un costo mucho más elevado que el chino.
Es usado en algunos proyectos por constructoras e inmobiliarias de prestigio
en el país como Uribe Schwarzkopf. Adicional este piso proporciona una
garantía de hasta 15 años, que es el tiempo que en promedio los clientes de
Teracons concluyen con el pago de sus créditos hipotecarios.
Precio
El precio de este tipo de piso flotante en el mercado varía de acuerdo a la
empresa si esta es importadora-distribuidora o únicamente distribuidora y del
margen de utilidad que cada una desea percibir.
Cuadro No.10
EMPRESA PRECIO M2
PISO AC4 8mm PRECIO CONSTRUCTOR M2 PISO AC4 8mm
Almacenes Boyacá ------- ------ Edimca $19,61 $18,14 Grupo Confort $22,00 $20.00
Importadora Vega $18,00 $17,00 Endesa ------- ------- Aplika´r $17,70 $ 16,00 Alfa $ 23,20 $ 21,60 Playma $ 24,00 / $ 18,00 $22,60/ $16,40 Floor Solutions ------- -------
Madefloot $25,00/$24,00/$18,30 $23,00/$22,60/$16,25 Precios no incluyen costo de instalación
Fuente: Información empresas. Elaborado por: Anabel Escúntar.
59
Como se puede observar en el cuadro No.10 existe una diferencia de
precios moderada. Cabe recalcar que la columna a Teracons perteneciente
es la de constructor. Estos precios dependiendo de la empresa
comercializadora del producto fluctúan entre los 16 a 23 dólares
obedeciendo además al país de origen del producto, estando así el producto
chino entre 16 y 17 dólares para constructores mientras que 17,70 a 23,20
dólares para el público en general.
Como servicios adicionales se encuentran en algunas empresas la entrega a
domicilio, proyecto inmobiliario, o bodega. No todas poseen este servicio lo
que dificulta muchas veces su entrega, al transportar el cliente desde la
bodega del vendedor hasta el lugar donde se necesita el producto, causando
en ocasiones costos adicionales para las constructoras o inmobiliarias.
3.6. ANÁLISIS DE LA DEMANDA INTERNA DE LA
CONSTRUCTORA
Teracons tiene un nicho de mercado segmentado, el cual se dirige a la clase
media y media alta de Quito, clasificados por el INEC como estratos B y
C+ 22. La demanda de este mercado, conformada por familias de 3 a 4
personas aproximadamente, requiere de productos de calidad a precios
accesibles a un ingreso familiar promedio de 1.600 dólares en adelante; ya
que la cuota mensual de la vivienda equivale al 40% del total del ingreso
familiar.
Según ordenanzas de Gestión Urbana y Territorial No. 3457 y 3477 del
Distrito Metropolitano de Quito y sus normativas de Arquitectura y Diseño
aplicadas en el artículo No.147, muestran las normas técnico constructivas
22 Instituto Nacional de Estadisticas y Censos. (2010). Encuesta de estratificación de nivel socio-económico.
60
de obligado cumplimiento para edificación de vivienda en el Distrito, a fin
de preservar condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y confort
para sus habitantes, como se muestra en el cuadro No.11.
Cuadro No 11
DIMENSIONES ÚTILES MÍNIMAS DE LOS LOCALES
Fuente: Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.
En base a los datos antes mencionados y las ordenanzas municipales para
edificaciones Teracons, en el 2011 realizó por su parte un estudio de
mercado, para determinar su demanda potencial y consecuente realización
de proyectos inmobiliarios.
Todos los proyectos de Teracons están diseñados para superar las
demandas mínimas que exige el municipio y sus clientes, en tal virtud no
posee problemas de construcción.
Según los resultados arrojados por su estudio de mercado, se tiene que es
factible la construcción del siguiente proyecto inmobiliario dentro de un plazo
de 2 años mostrados en el cuadro No.12
61
Cuadro No.12
ESPECIFICACIONES BÁSICAS PROYECTO INMOBILIARIO TERACONS 2013-2015
Proyecto
Nombre Proyecto CASAS PARK
SECTOR CONOCOTO-MONSERRAT
Tipo de Vivienda Casas
No. de inmuebles 64
Área Construida 90 m2
Dor
mito
rio Principal 1
Niños 2
Baño
s Privado NO
Familiar 1
Servicio o Social 1/2
Comunitarios Área verde, sala comunal
Garaje Desde 1 por vivienda
ACA
BAD
OS
Pare
des Sala Estucadas y pintadas
Comedor Estucadas y pintadas Dormitorio Estucadas y pintadas Cocina Cerámica Baños Cerámica
Material de Paredes Bloque prensado
PISO
S
Sala Flotante tipo ac4 Comedor Flotante tipo ac4 Dormitorios Flotante tipo ac4 Cocina Cerámica Baños Cerámica
DO
TACI
ÓN
Closets Mdf Cocina Muebles altos y bajos Inst. lavandería SI Ascensor NO
Material de Paredes Bloque prensado Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escúntar
62
Como se observa en el cuadro anterior la empresa tiene programada la
construcción y venta de un proyecto inmobiliario ubicado en una zona de la
ciudad de Quito en la cual la población quiteña desearía vivir de acuerdo al
segmento de mercado para el cual trabaja Teracons. Es así que dicha
programación está diseñada para un periodo de construcción y venta de 2
años. El proyecto Casas Park, se encuentra en diseño de planos y su inicio
está programado para el mes de septiembre del 2013, diseñado para la
construcción de casas de 90 m2 de construcción divididas en 2 plantas.
Cada tipo de material a utilizarse para los diferentes ambientes es de
excelente calidad, de igual manera van acorde a las nuevas tendencias en
construcción y que el mercado demanda.
Como se observa además entre las especificaciones básicas de materiales a
utilizar en el área de acabados para pisos está el piso flotante AC4 para los
siguientes ambientes: sala, comedor, hall y dormitorios.
Dichas áreas en el proyecto Casas Park comprenden el siguiente metraje
mostrado en el cuadro No.13
Cuadro No. 13
Cuadro de áreas totales piso flotante (Sala, comedor, hall y dormitorios)
PROYECTO M2 CASAS PARK 4.320 DESPERDICIOS (10%) 480 TOTAL 4.800
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
63
Según los datos del cuadro No.13 se observa que existe una demanda para
el proyecto inmobiliario “Casas Park” de 4.800 m2, incluido el 10% de
desperdicios. La empresa como estrategia de venta otorga la posibilidad de
ampliación a un tercer piso, realizando la misma constructora si así el cliente
lo solicita, para lo cual el departamento técnico a determinado un 27,69%
adicional de piso flotante para 2 años lo que constituye 1.838,15 m2
adicionales.
Por lo tanto la demanda de piso flotante que posee Teracons es de 6.638,15
m2.
La tendencia está en que la empresa va a seguir con nuevos proyectos
inmobiliarios y contratos particulares, no solo en la ciudad de Quito sino en
otras ciudades del país; para lo cual requerirá de una mayor cantidad de
materiales, y una vez alcanzada la deseada experiencia con la importación
de piso flotante se proyectará hacia más materiales y nuevos mercados.
64
3.7. BREVE ANÁLISIS DEL MERCADO CHINO DE PISO
FLOTANTE
3.7.1. DATOS GENERALES DE CHINA23
• Nombre Oficial: República Popular China.
• Capital: Pekín
• División Territorial: 22 provincias, 5 regiones autónomas,
4 municipalidades y 2 regiones administrativas especiales (Hong
Kong y Macao).
• Idioma: Chino Mandarín.
• Forma de Gobierno: República Popular Socialista
• Superficie: 9’ 596 .961 km²
• Población: 1.339.724.852 habitantes.
• Densidad: 140 hab/km²
• Moneda: Yuan Chino.
• PIB (nominal): US$ 5, 88 billones.
• Religión: Budismo, Taoísmo, entre otras.
23 http://es.wikipedia.org/wiki/Rep%C3%BAblica_Popular_China.
65
3.7.2. COMERCIO EXTERIOR
China es considerada la segunda economía más grande del mundo. Se ha
convertido en el país que más demanda cobre, cinc, platino, acero, hierro y
cemento. Ha conseguido una gran innovación tecnológica y financiera, a
pesar de la crisis que hay globalmente, y las consecuencias que acarrean en
los países más ricos.
Además, el crecimiento de esta economía es tan rápido que se cree que
superará a la estadounidense en el 2016.
Sus principales socios comerciales son Estados Unidos, Japón, Corea del
Sur, Taiwán, Alemania entre otros países que representan un porcentaje
menor dentro de su balanza comercial.
Los porcentajes de importaciones y exportaciones se encuentran detallados
en el cuadro No.14
Cuadro No.14
Principales Socios Comerciales de China
Exportaciones a Importaciones de País Porcentaje País Porcentaje
Estados Unidos 20,30% Japón 12,30%
Japón 8,30% Corea del Sur 9%
Corea del Sur 4,60% Estados Unidos 7,70%
Alemania 4,30% Taiwán 6,90%
Otros 62,50% Otros 64,10% Fuente: Cámara de Comercio Ecuatoriano-China
Elaborado por: Anabel Escuntar
66
3.7.3. COMERCIO BILATERAL ECUADOR-CHINA
Entre los principales productos que China adquiere a Ecuador 24 , se
encuentran aquellos petroleros, desechos y desperdicios de cobre y hierro,
harina de pescado, camarones, banano, y maderas incluido las
manufacturas de éstas. A pesar que dentro de este grupo se encuentran
desechos y desperdicios de minerales, actualmente el Ecuador maneja una
política de incentivo a la reducción de exportaciones de estos.
Las importaciones ecuatorianas con origen chino corresponden en promedio
a: motocicletas, máquinas, neumáticos, calzado, hornos y juguetes. Todos,
productos manufacturados, de tecnología e industriales. A excepción de la
urea, que es el único producto de componentes químicos importado desde
este país.
Según datos del Banco Central del Ecuador existen cerca de 3.586
subpartidas de las cuales el Ecuador importa desde China, mientras que
para exportaciones utiliza un total de 98 subpartidas.
3.7.3.1 Balanza Comercial Ecuador-China
Ecuador y China han mantenido una relación comercial muy dispareja
cuantitativamente en los últimos años. La brecha negativa ha llegado a
sobrepasar incluso los mil millones de dólares, motivo por el cual
constantemente se toman medidas en temas de normativa arancelaria para
tratar de disminuir esta diferencia.
El valor total de exportaciones registrado en el 2010, asciende a 298’248.170
dólares americanos aumentando en 142% con respecto al año anterior.
Las importaciones por su parte, totalizan para el 2010 el valor de $
1.294’854.030, significando un incremento del 18% con respecto al 2009.
24 http://www.ecuadorenchina.org.ec/comercio-e-inversion/comercio/comercio-bilateral
67
La relación comercial bilateral alcanzó cifras récord en el año 2008, cuando
las importaciones alcanzaron los $ 1.636’362.800 y las exportaciones $
384’715.360. Como lo muestra el siguiente gráfico.
Gráfico No.5
Fuente: Banco Central del Ecuador.
3.7.4. MERCADO CHINO DE TABLEROS DE MADERA Y PISO LAMINADO
Entre los años 1996 y 2000 se han instalado en China 30 líneas de
fabricación de suelos laminados. En este año se ha instalado o se están
instalando 10 plantas más. Las empresas fabricantes son “Joint Ventures” de
empresas europeas y chinas como Kronospan y Vöhringer.25
Esto se debe a que el gobierno estimula a compañías nacionales y
extranjeras, especialmente privadas, para que inviertan en la industria
forestal mediante políticas de ventajas fiscales y sobre tenencia de la tierra.
En mayo de 2003, el Gobierno de China según la Organización de las
Naciones Unidas para la Agricultura FAO (siglas en inglés) promulgó una
Resolución para el Desarrollo Forestal Acelerado, definiendo claramente la
25 Cámara de Comercio Ecuatoriano China. (2011). Boletín informativo No. 11.
68
estrategia, los objetivos y las medidas incentivadoras del desarrollo forestal a
medio y largo plazo26.
Es así que la producción de piso laminado ha aumentado en los últimos
años en China como lo muestra el cuadro No.15.
Cuadro No.15
Producción en China de piso laminado
Año Cantidad M3 2007 75.234.000,00 2008 79.925.000,00 2009 97.737.000,00 2010 103.645.000,00 2011 103.645.000,00
Fuente: FAO-FAOSTAT
Elaborado por: Anabel Escúntar.
Existe una tendencia a la alza en la producción de piso laminado desde el
año 2007 iniciando con 75’234.000 m3 la cual va progresivamente
incrementando hasta el año 2009 en el cual se fija a 97’737.000 m3. Para el
2010 y 2011 se mantiene el mismo número de producción para ambos años
con un valor de 103’645.000 m3. El consumo de piso laminado local dentro
de los años 2007 al 2011 se mantiene con un promedio que abarca el 86%
del total de su producción.
En cuanto a las importaciones de piso laminado China lo obtiene
principalmente de Alemania, Rusia y Suiza. En el cuadro No.16 se observa
la evolución del total de importaciones que realiza.
26 http://fao.org/
69
Cuadro No.16
Importaciones de China de piso laminado
Año Cantidad M3 2007 3.549.504,00 2008 2.889.536,00 2009 2.721.853,00 2010 3.665.230,00 2011 3.755.977,00
Fuente: FAO-FAOSTAT
Elaborado por: Anabel Escúntar
Las exportaciones representan un rubro importante dentro de esta nación y
parte de ellas son las de pisos laminados, las cuales año tras año van en
aumento y en nuevos mercados internacionales reemplazando a los
tradicionales representantes de la madera elaborada como Estados Unidos y
Canadá. El cuadro No.17 muestra el dinamismo del área exportadora China.
Cuadro No.17
Exportaciones de China de piso laminado
Año Cantidad M3 2007 12.235.478,00 2008 11.149.858,00 2009 10.585.839,00 2010 11.479.170,00 2011 14.367.758,00
Fuente: FAO-FAOSTAT
Elaborado por: Anabel Escúntar
70
Como se observa en el cuadro anterior para el año 2008 hubo una
disminución de exportaciones comparado con el 2007. A partir del 2009
inicia nuevamente un aumento progresivo de exportaciones hasta que para
el año 2011 vertiginosamente se sitúa con un valor de 14.367.758, m3. Los
principales mercados a los cuales se dirige están en Europa y América del
Norte27. Adicional para todos los países la mayoría de empresas chinas
tienen una capacidad de exportación de este producto de un mínimo de
2.000 mt2 al mes.
El piso laminado o flotante chino es ampliamente diverso en calidades y
precios, gracias a las aperturas anteriormente mencionadas del gobierno y
su pujante economía, su enorme mercado interior y su mano de obra barata,
China ha surgido en los últimos años como un gigante en el comercio de
productos de la madera, novedad que podría tener importantes
repercusiones en el mundo.
Precio Piso Laminado Internacional
El precio internacional es el que se usa para artículos de importación-
exportación. Normalmente esta cotizado en dólares americanos y FOB (libre
a bordo) en el país de origen.
Los precios internacionales de los diferentes tipos de pisos laminados se
ubican entre los $2,00 y $12,00 FOB por m2, ($250 y $1.500 FOB por m3)
de diferentes tamaños, calidades, estilos y acorde a las necesidades de los
clientes28.
Una variante muy importante del precio esta además en la cantidad
requerida, entre mayor sea el volumen de importación menor será el precio.
27 http://www.fao.org/docrep/008/y5918s/y5918s07.htm#TopOfPage 28 Cámara de Comercio Ecuatoriano-China. Guía informativa Expo China 2012.
71
Con estos precedentes se puede notar que el mercado Chino constituye ser
un centro de negocios muy atractivo para Teracons por su cantidad, calidad,
precios y versatilidad, en el cual el proveedor adapta su producción a los
requerimientos del cliente. Este tipo de servicios no suelen ofrecer otros
mercados externos ya que vienen con especificaciones estandarizadas.
Por las razones antes mencionadas se muestra que es la mejor opción que
Teracons tiene y por tal razón su presencia y análisis dentro del presente
proyecto.
72
CAPÍTULO IV
ESTUDIO TÉCNICO
73
La elaboración del estudio técnico está dirigida a cumplir los siguientes
objetivos:
• Determinar la posibilidad técnica de importar un producto, para el
presente caso se trata de piso flotante.
• Fijar el tamaño óptimo desde el punto de vista físico y financiero, la
localización correcta, las instalaciones físicas y organización
requeridos para el funcionamiento operativo del proyecto.29
4.1. TAMAÑO DEL PROYECTO
El tamaño del proyecto en este sentido debe considerarse por la magnitud
del mismo, sobre todo hacia dónde va la compañía sea esta micro o gran
empresa. Todo dependerá del objetivo del proyecto y de la capacidad de
inversión.
4.1.1. FACTORES DEL TAMAÑO DEL PROYECTO 4.1.1.1. Demanda
Como se mencionó en capitulo anterior existe una demanda real de la
empresa Teracons de 6.638,15 m2 de piso flotante para su proyecto. Por
esta razón y por el cronograma de actividades de la empresa se pretende
realizar un embarque por año.
29 Barreno, L. (2004). Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos. Ecuador. Quito. Pág. 56.
74
4.1.1.2. Suministros e Insumos
El piso flotante que será sujeto de importación proveniente de China,
específicamente del proveedor Chenming Industry&Commerce Shouguang
Co,Ltd, quien produce este material directamente, tiene una capacidad de
exportación por cliente de 2.000 m2 por mes. Esta capacidad representa
estar muy superiormente a la que necesita Teracons. Constituyendo ser el
proveedor muy capaz de satisfacer las necesidades de la empresa. Adicional
la cantidad que se importará está de acuerdo a la capacidad y necesidad de
la empresa de importar y disponer del material para sus proyectos
inmobiliarios.
4.1.1.3. Tecnología y Equipos
Este factor tiene relación directa con la disponibilidad de tecnología,
maquinarias y demás equipos para la concreción o ejecución del proyecto
planteado. Las empresas de transporte tanto internacional como interna
garantizan el perfecto estado y manipulación de la mercancía hasta la
llegada de la misma hacia su destino en el puerto de Guayaquil y la bodega
de la empresa en Quito respectivamente. Para la desestiba hacia la bodega
se alquilará un montacargas. Para el proceso de transporte hacia cada
proyecto inmobiliario de la empresa se cuenta con transporte y personal
adecuado. Adicional a herramientas tecnológicas que colaboren en un futuro
con la presente actividad.
4.1.1.4. Financiamiento del proyecto
El financiamiento del proyecto puede provenir de capital propio de la
empresa o a través de crédito bancario o de algún otro organismo. Para el
presente caso provendrá de las dos fuentes: capital propio, a través de las
75
ventas generadas del proyecto inmobiliario y del crédito bancario global que
realizará la empresa para el inicio del proyecto inmobiliario Casas Park,
anteriormente mencionado, el cual se detalla más ampliamente en el
capítulo 5 del presente trabajo.
4.1.1.5. Organización
En este punto se debe estar claro sobre el personal con el cual se contará
para la ejecución del proyecto. Teracons cuenta con personal suficiente para
el manipuleo de la carga, en la bodega principal y en los proyectos
inmobiliarios. El encargado de la negociación con los proveedores
internacionales y proceso de importación estará a cargo de la actual
asistente de gerencia, autora del presente proyecto. En un futuro a través de
la experiencia adquirida por la empresa se espera la creación de un
departamento de importaciones bajo la responsabilidad de la misma persona
y por el aumento de importaciones y productos se requerirá la contratación
de un asistente. Mientras tanto se mantiene la misma estructura
organizacional mostrada en el segundo capítulo.
4.2. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
La localización comprende el estudio de los problemas de espacio, utilizando
para tal efecto los resultados económicos de precios y costos. El análisis se
realizará desde el punto de vista de micro y macro localización.
Como se mencionó en el segundo capítulo del presente estudio la empresa
Teracons cuenta con una bodega general propia a manera de galpón de 300
m2 de construcción, la cual también se mantendrá operando para el
almacenaje del producto en estudio.
Adicional a las instalaciones de oficinas administrativas y de ventas
localizadas en otro sector de la ciudad.
76
4.2.1 MACRO-LOCALIZACIÓN
El primer nivel tiene relación con la primera aproximación de la localización
es decir es la determinación de una región o zona muy grande de
localización.
Para esto se toma en cuenta:
• País: Ecuador
• Región: Sierra
• Provincia: Pichincha
• Cantón: Quito
4.2.2. MICRO- LOCALIZACIÓN
Se refiere al sitio preciso en el cual se desarrollan o desarrollarán las
actividades de la empresa.
• Oficinas: Av. 12 de Octubre y Coruña, edificio Coruña segundo piso.
• Bodega y Conjunto “Casas Park”: Carretero antiguo a Conocoto,
Sector Monserrat. Calle Emilio Estrada y Pasaje A.
4.2.2.1 Factores para determinar la micro-localización
La empresa con anterioridad determinó su localización, previniendo los
acontecimientos futuros como es el presente caso de importación.
Los aspectos tomados en cuenta se mencionan a continuación:
77
Infraestructura: La infraestructura de la bodega en mención se encuentra
en excelentes condiciones, siendo este un galpón totalmente cubierto y
localizado en un sitio seguro. La oficina de igual manera se encuentra en
excelente estado, con una alta plusvalía y seguridad. Los 2 inmuebles son
propios de la empresa.
Cercanía al mercado: En primer lugar tanto las oficinas como la bodega se
encuentran cercanas entre sí a 20 min de distancia. En segundo lugar las
oficinas se encuentran ubicadas en el sector centro-norte de la ciudad de
Quito, lugar muy accesible tanto para clientes, proveedores y personal.
Disponibilidad de insumos: En la zona de la oficina existe un sinnúmero de
comercios, es así el caso de restaurantes, víveres, productos varios,
universidades, hoteles y servicios de diferentes entidades bancarias y
financieras. En cuanto a la bodega existe de igual manera comercios como
restaurantes y víveres.
Transporte y accesos: El acceso hacia la bodega se encuentra en buen
estado, toda la vía se halla asfaltada, la vía principal se comunica con la Av.
Simón Bolívar, eje principal para el ingreso y salida de la ciudad, hacia
diferentes puntos donde se encuentran los proyectos inmobiliarios de la
empresa. Existe disponibilidad de transporte público, taxis y camionetas. El
acceso a la oficina es bastante factible ya que se encuentra en el sector
financiero y productivo de la ciudad, con calles asfaltadas y de fácil
localización. Existe disponibilidad de varias líneas de trasporte público, taxis
y camionetas.
78
Figura No. 1 Localización oficina
Fuente: Google maps
Figura No. 2
Localización Bodega
Fuente: Google maps
79
4.3. INGENIERÍA DEL PROYECTO
Comprende los aspectos técnicos y de infraestructura que permitan el
proceso de fabricación del producto o la elaboración del servicio, siendo
estos: tecnología, procesos productivos, infraestructura e insumos30.
La ingeniería del producto en estudio se enfocará en su proceso de
importación, nacionalización, y utilización.
4.3.1 PROCESO DE IMPORTACIÓN
La empresa desarrollará sus actividades de importación bajo el régimen a
consumo, clasificado con el número 10.
Importación a consumo: “Es el régimen aduanero por el cual las
mercancías importadas desde el extranjero o desde una Zona Especial de
Desarrollo Económico pueden circular libremente en el territorio aduanero,
con el fin de permanecer en él de manera definitiva, luego del pago de los
derechos e impuestos a la importación, recargos y sanciones, cuando
hubiere lugar a ellos, y del cumplimiento de las formalidades y obligaciones
aduaneras.”31
4.3.1.1 Consideraciones previas
a. Aptos para importar
Pueden importar todas las Personas Naturales o Jurídicas, ecuatorianas o
extranjeras radicadas en el país que hayan sido registrados como importador
en el sistema ECUAPASS y aprobado por el Servicio Nacional de Aduanas
del Ecuador.
30 Baca Urbina, G. (2010). Evaluación de Proyectos. México D.F, México: Mac Graw Hill. p.89. 31 Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones (COPCI)
80
b. Registrarse como importador
1. Gestionar el RUC: (registro único de contribuyentes) en el Servicio
de Rentas Internas aumentando esta actividad, como la empresa
Teracons si posee esta actividad dentro de su RUC, no existe
problema con este paso.
2. Registrarse como OCE: Toda persona natural o jurídica que desee
realizar una importación por primera vez deberá registrarse como
Operador de Comercio Exterior (OCE) ante el Servicio Nacional de
Aduanas del Ecuador
Este proceso consta de los siguientes pasos:
Paso 1
Adquirir el Certificado Digital para la firma electrónica y autenticación
otorgado por cualquiera de las siguientes entidades:
• Banco Central del Ecuador: http://www.eci.bce.ec/web/guest/
• Security Data: http://www.securitydata.net.ec/
Paso 2
Registrarse en el portal ECUAPASS (http://www.ecuapass.aduana.gob.ec), y
seguir los siguientes pasos:
1. Actualizar base de datos
2. Crear usuario y contraseña
3. Aceptar las políticas de uso
4. Registrar firma electrónica
81
El portal ECUAPASS pretende concentrar en su sitio Web (ventanilla única)
todas las operaciones de importación, exportación y trámites aduaneros
procurando establecer un sistema "cero papeles" que reducirá al mínimo un
tiempo de los procesos de comercio exterior de bienes y logrará un mejor
control, a la vez que transparencia y responsabilidad en las operaciones
aduaneras. El sistema reemplazará paulatinamente al SICE hasta el 31 de
Diciembre del 2012, como fecha definitiva, exceptuando los regímenes
especiales hasta el 15 de Enero del 2013.32
c. Verificación de restricciones y permisos del producto
Verificar en las resoluciones 182, 183, 184 y 364 del COMEX, organismo
regulador del Comercio Exterior en el Ecuador, si existen restricciones del
producto a importar. Adicional dependiendo del producto que se va a
importar, se podrá requerir otros registros previos en los diferentes
ministerios, organismos y entidades. Para el caso del piso flotante no
existen restricciones, ni necesita de permisos previos.
Partida 44.11.92.0033
32 http://www.comercioexteriorecuador.com/index.php/en/2011-12-08-20-38-49/2011-10-07-16-41-32/recuperacion-software-arancel/29-business/68-ecuapass 33 Arancel Nacional Integrado.
82
Código de Producto (TNAN) 0000
Antidumping 0 %
Advalorem 15 %
FDI 0.5 %
ICE 0 %
IVA 12 %
Salvaguardia por Porcentaje 0 %
Salvaguardia por Valor Aplicación Salvaguardia por Valor Techo Consolidado 0 %
Incremento ICE 0 %
Afecto a Derecho Específico Unidad de Medida Metro Cubico Real (M3)
Observaciones Es Producto Perecible NO
4.3.1.2. Condiciones de Negociación
Según los requerimientos de la empresa Teracons, la asistente de Gerencia,
junto con el Gerente General han sido las personas que se contactaron con
los vendedores en China. Acordando los siguientes términos:
4.3.1.2.1. Término de negociación
Incoterm 2010 FOB (Free on board/ Libre a bordo) el cual marca el fin y el
inicio de la responsabilidad de la mercancía.
Bajo este término la responsabilidad del vendedor termina cuando la
mercancía sobrepasa la borda del buque en el puerto de embarque del
convenio que para este caso es el puerto de Quingdao-China. Siendo así las
obligaciones del vendedor son:
• La obtención de licencias, autorizaciones y demás documentos que
se necesiten para la exportación.
• Asumir todos los gastos de transporte interno hasta el puerto en
convenio.
• La contratación del seguro durante el transito interno.
• Asumir todos los gastos de aduana y carga en el puerto de origen.
Adicional bajo este término de negociación las obligaciones del comprador o
importador son las siguientes:
• La obtención o autorización de cualquier licencia que se necesita para
importar en el país de destino.
• El contrato de transporte internacional y su seguro correspondiente,
que para el presente caso es un seguro todo riesgo.
• Todos los gastos que se incurran para la nacionalización de la
mercancía en destino que para el presente estudio desembarca en el
83
puerto de Guayaquil, y el transporte interno hacia la bodega del
importador en la ciudad de Quito.
4.3.1.2.2. Forma de pago
Existen diferentes formas de pago entre las principales están el Giro Directo
y la Carta de Crédito. La forma de pago acordada es a través de Giro Directo
con pago del 50% al momento del embarque de la carga y el restante 50%
después de arribada la carga a la bodega de Teracons.
Se escogió este método de pago debido a que resulta más conveniente para
ambas partes, el proveedor es una empresa seria y conocida en el mercado.
Por otra parte las facilidades previstas para Teracons están en la garantía
del producto, ya que el pago se efectuará contra entrega. Para estos giros se
debe adicionar el 5% de impuesto a la salida de divisas regulado por el SRI.
4.3.1.2.3. Embalaje
El embalaje trata de proteger el producto o conjunto de productos que se
exporten, durante todas las operaciones de traslado, transporte y manejo; de
manera que dichos productos lleguen a manos del consignatario sin que se
haya deteriorado o hayan sufrido merma desde que salieron de las
instalaciones en que se realizó la producción o acondicionamiento.
El piso flotante se considera un producto no perecible por tal razón se
acordó transportarlo en un contenedor de 40 pies a su máxima capacidad, el
exportador por su experiencia mencionó que el embalaje será en cajas de
cartón para protección en donde consta: peso, dimensión, metraje en metros
cuadrados, lote, nombre del fabricante y país de origen, y estos se
acomodan dentro del contenedor.
84
El proveedor es quien emitirá la lista de empaque o packing list, la misma
que es un documento que proporciona datos sobre la forma de embalaje de
las mercancías, el contenido de los diferentes envases, y especifica los
pesos y dimensiones de la mercancía.
4.3.1.3. Transporte Internacional
Debido a que la mercancía se la obtiene del mercado Chino, y tomando en
cuenta la cantidad a importar, el tipo de producto y el embalaje, se llegó a la
conclusión de que el mejor modelo de transporte es el marítimo. Adicional
este tipo de transporte representa ser más económico que los otros tipos
aéreo, en donde es imposible embarcar un contenedor, y su costo es muy
alto, y terrestre por la distancia e impedimentos geográficos.
Como se mencionó en líneas anteriores el exportador dejará la carga en el
buque en el puerto de Quingdao, terminando con su responsabilidad.
Teracons inicia la suya y para esto necesita contratar los servicios de una
empresa de transporte marítimo internacional. Para lo cual contratará los
servicios de la empresa consolidadora Siatilogistics por un valor de 3.100
dólares americanos por el transporte de un contenedor de 40 pies.
Adicional al transporte se requiere por seguridad del importador contratar
previo al embarque un seguro de transporte. Generalmente el seguro cubre
de bodega a bodega y los valores asegurados pueden ser: FOB, CFR,
CFR+U (utilidades que es el 10% del CFR). La suma asegurada es la
máxima que reconoce la aseguradora. Adicional a la prima se pagan los
siguientes rubros: Contribución a la Superintendencia de Bancos y Seguros
(CSB) 3.5% del valor de la prima, y el Derecho de emisión (DE) que
constituyen los valores que establece cada aseguradora por el papeleo.
El tiempo aproximado de tránsito es de 34 días.
85
Los documentos que se generan por motivo del transporte internacional,
junto con su movimiento y designación a las entidades correspondientes son
las siguientes:
4.3.1.3.1. Bill of Lading (B/L), Guía Aérea o Carta Porte
Son documentos de transporte, que se utilizan como contrato de transporte
de las mercancías y son emitidos por el transportista internacional. Sirve
para proteger al cargador y al consignatario de la carga frente al naviero y
dar confianza a cada parte respecto al comportamiento de la otra.
Para transporte marítimo se utiliza el conocimiento de embarque o Bill of
Lading (B/L), por sus siglas en ingles.
Para transporte aéreo se utiliza la Guía Aérea y finalmente para el transporte
terrestre se utiliza la Carta Porte.
Para el caso del presente estudio se utilizará por el tipo de transporte el
conocimiento de embarque o B/L, este documento es entregado al
importador. Ya no es mandatorio la presentación física del documento de
embarque ya que se enlaza con la información que la naviera envía a la
aduana.
Los contenedores vienen con un sello de seguridad denominado precinto, el
mismo que posee un código el cual debe constar en el conocimiento de
embarque.
4.3.1.3.2. Póliza de Seguro
Es el conjunto de documentos que recogen las condiciones y acuerdos que
componen un contrato de seguro.
86
Es por tanto el documento aprobatorio de la existencia de un contrato de
seguro entre dos partes y de las condiciones y acuerdos en que se basa la
relación contractual.
Necesariamente este contrato estará en función de las declaraciones
realizadas en la propuesta y/o solicitud del seguro. La póliza a de estar
firmada por la entidad aseguradora y el tomador del seguro y supone la
culminación de un proceso que se inició con la solicitud y que pasa por la
estimación del riesgo por la entidad aseguradora y la proposición del seguro
para obtener del tomador su aceptación y su firma. Este ciclo queda
totalmente completado con el pago de la prima.34
La siguiente información está estructurada en una póliza de seguro de
transporte:
• Numero de póliza
• Numero de la aplicación
• Nombre del asegurado
• Ruta del viaje
• Tipo de transporte
• Nombre de la compañía transportista
• Fecha de arribo (se puede señalar una “fecha por confirmar” si se
realiza con cualquier método de pago excepto carta de crédito. Es
decir si el medio de pago es a través de una carta de crédito esta
fecha no puede ponerse por confirmar.)
• En algunos casos se señala consignatario, quien es el beneficiario de
la póliza por ejemplo Banco Corresponsal, de esta manera la póliza
sirve como garantía financiera.
• Marcas, que son las iniciales del importador y números que indican la
cantidad que transportan, por ejemplo 1/200, que significa 1 de 200
cajas.
• Embalaje
• Peso neto en kilos
34 http://www.unespa.es/frontend/unespa/Los-Seguros-A-Fondo-vs16
87
• Peso bruto en kilos
• Subpartida arancelaria
• Descripción
• Cantidad de bultos y contenidos
• Valor unitario
• Valor FOB
• Valor total
• Lugar y fecha
• Firma del importador
Este documento ya no representa ser entregado en la aduana de manera
obligatoria35, ni como documento de acompañamiento ni como de soporte,
pero si se lo obtiene de acuerdo a la legislación ecuatoriana se debe
adquirir en una aseguradora radicada en el Ecuador.
“En caso de que la mercancía no estuviese cubierta al momento de
presentar la Declaración Aduanera por una póliza de seguro total o
parcialmente, se deberá declarar por concepto de seguro un valor
presuntivo, mismo que será del 1% (uno por ciento) del valor de las
mercancías no cubiertas que ingresaren al país y que consten detalladas en
la referida declaración”.36
Cuando se haya declarado un valor de póliza de seguro distinto al porcentaje
establecido como valor presuntivo, esta debe cubrir desde el lugar de
entrega de la mercancía hasta el puerto o lugar de importación. El Servicio
Nacional de Aduana del Ecuador podrá proceder a revisar que los valores
declarados sean idénticos a aquellos que constan en la póliza de seguro que
sirvió para el establecimiento de la base imponible cuando lo crea
conveniente.
35 Código de la Producción Comercio e Inversión (COPCI). Art 110. 36 Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio, del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones. Art. 76.
88
4.3.1.4. Llegada del embarque y Nacionalización de las mercancías
Una vez arribado el buque al puerto de destino que para el caso es el Puerto
de Guayaquil, se continuará con el proceso de nacionalización.
Para realizar los trámites de desaduanización de mercancías es necesario la
asesoría y servicio de un Agente Acreditado por el SENAE. El listado de
Agentes de Aduana autorizados se encuentra en la página web:
www.aduana.gob.ec.
Agente de Aduana: Es la persona natural o jurídica cuya licencia, otorgada
por el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, le faculta a gestionar de
manera habitual y por cuenta ajena, el despacho de las mercancías,
debiendo para el efecto firmar la declaración aduanera en los casos que
establezca el reglamento, estando obligado a facturar por sus servicios de
acuerdo a la tabla de honorarios mínimos.37
Según Boletín No.409 de la SENAE se comunicó a todos los Operadores de
Comercio Exterior, que el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, hará el
uso de un nuevo formato y esquema de transmisión, presentación de
declaraciones de importación en el sistema informático aduanero Ecuapass
dejando atrás la Declaración Aduanera Única (DAU) y ahora manejándose
con la Declaración Aduanera de Importación (DAI), de esta manera el
SENAE publicó el formato oficial como se muestra en el anexo No. 3 de la
declaración aduanera, el mismo que podrá ser impreso por el usuario en
caso de requerirlo para sus fines pertinentes.
Adicional se unificaron campos de información de la DAV (Declaración
Andina del Valor con campos de la DAI. Eliminando de esta manera la DAV.
Con estos antecedentes el proceso de nacionalización tiene los siguientes
pasos38:
37 Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio, del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones. Art. 256. 38 http://www.aduana.gob.ec/pro/to_import.action
89
1. Llenado en el portal Ecuapass de la DAI (declaración aduanera
de importación) (Agente de Aduanas)
2. La declaración aduanera de Importación (DAI) será presentada de
manera electrónica, y física en los casos en que determine la
Dirección General del SENAE.
3. Envío electrónico de la DAI y de los documentos digitales de
acompañamiento y soporte que van con la DAI (Agente de
Aduanas).
4. Aceptación y número de validación o Refrendo (Aduana).
5. Canal de aforo asignado (Aduana)
6. Liquidación (Aduana)
7. Instancia de pago (Importador/Agente de aduanas)
8. Aforo (Aduana)
9. Instancia posible de pago (Importador/Agente de aduanas)
10. Verificación del pago del tributo (Aduana)
11. Retiro del depósito de la mercancía (Importador/Agente de
aduanas)
Como se observa en los pasos anteriormente descritos lo que se pretende
con este nuevo sistema es la disminución de tiempos y papeles. La SENAE
pretende reducir el tiempo de salida de la mercadería a 3 días. Adicional a
que este nuevo sistema reconoce el tributo declarado generando una
liquidación previa al momento de receptar la declaración con la finalidad de
que sea posible el pago antes del aforo.
90
Gráfico No.6 Proceso de Nacionalización de la Mercancías
Fuente: SENAE
Elaborado por: SENAE
Todos estos envíos deben realizarse al Distrito de llegada de las mercancías
de manera electrónica, y física solo si lo requiere el SENAE.
Para una mejor comprensión de los pasos a seguir para el proceso de
nacionalización se definirán y describirán algunos conceptos a continuación:
Documentos de acompañamiento
Se constituyen documentos de acompañamiento aquellos que denominados
de control previo, deben tramitarse y aprobarse antes del embarque de la
mercancía deben presentarse, física o electrónicamente, en conjunto con la
Declaración Aduanera, cuando estos sean exigidos. (Art. 72 Reg. COPCI).
Documentos de soporte
Constituirán la base de la información de la Declaración Aduanera a
cualquier régimen.
91
Estos documentos originales, ya sea en físico o electrónico, deberán reposar
en el archivo del declarante o su Agente de Aduanas al momento de la
presentación o transmisión de la Declaración Aduanera, y estarán bajo su
responsabilidad conforme a lo determinado en la Ley. (Art. 73 Reg. COPCI).
• Factura Comercial
• Certificado de Origen (cuando proceda)
• Documentos que el SENAE o el Organismo regulador de Comercio
Exterior considere necesarios.
Factura Comercial.- Documento en el que se fijan las condiciones de venta
de las mercancías y sus especificaciones. Sirve como comprobante de la
venta, lo emite el exportador o vendedor exigiéndose para la exportación en
el país de origen y para la importación en el país de destino. También se
utiliza como justificante del contrato comercial. En una factura deben figurar
los siguientes datos: fecha de emisión, nombre y dirección del exportador y
del importador, descripción de la mercancía, condiciones de pago y términos
de entrega.
Certificado de Origen.- Es un documento por el cual se certifica que la
mercancía es producida o fabricada en el país del exportador. Este
certificado es utilizado por el importador para el no pago o descuentos de
tributos a la importación cuando existen convenios entre países del
importador y exportador. Para el presente caso no se requiere de este
documento ya que el Ecuador no posee convenios con China.
92
4.3.1.5. Liquidación y Pago de Tributos
La liquidación aduanera para su respectivo pago con este nuevo sistema de
la SENAE se realiza instantáneamente al envió y aceptación de la DAI y
consta de las siguientes obligaciones tributarias al comercio exterior39:
• Derechos Arancelarios
• Los impuestos establecidos en leyes orgánicas y ordinarias cuyos
hechos generadores guarden relación con el ingreso o salida de
mercancías; y
• Las tasas por servicios aduaneros
Derechos arancelarios
Estos están previstos en el arancel de importaciones de mercancías y en el
caso del Ecuador es la Nomenclatura Andina (NANDINA) y son aplicables
para todas las mercaderías comprendidas en el arancel de importaciones.
Sólo hay dos tipos de aranceles, los ad-valorem y los específicos, de ellos se
desprenden otras combinaciones:
• Arancel de valor agregado o ad-valorem.- es el que se calcula
sobre un porcentaje del valor del producto, Costo+ Seguro+ Flete
(CIF) o base imponible, ahora denominado Valor en Aduana; Ejemplo:
5% del valor en Aduana.
• Arancel específico.- se basa en otros criterios como puede ser el
peso, por ejemplo USD 5 por cada kilo de ropa nueva. Es un pago
establecido por cada unidad de medida del bien importado.
39 Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones. (COPCI). Art 108.
93
Para el presente estudio se paga arancel AD VALOREM con un porcentaje
del 15% del valor CIF o Valor en Aduana.
Impuestos
Dentro de los impuestos que se pagan a las importaciones se encuentran:
• FODINFA (Fondo de Desarrollo para la infancia).- impuesto que
administra el INFA, se aplica sobre la base imponible de la
importación el valor del 0,5%.
• ICE (Impuesto a los Consumos Especiales).- Administrado por el
SRI. Porcentaje variable según los bienes y servicios que se importen.
(Consultar en la página del SRI: www.sri.gob.ec, link: Impuestos).
• IVA (Impuesto al valor agregado).- administrado por el SRI,
corresponde el pago del 12% sobre: Base imponible+ AD VALOREM+
FODINFA+ ICE.
Para el presente caso únicamente se paga FODINFA e IVA.
Aforo
Según el Art. 140 del COPCI, menciona que el aforo es el acto de
determinación tributaria a cargo de la Administración Aduanera y se realiza
mediante la verificación electrónica, física o documental del origen,
naturaleza, cantidad, valor, peso, medida y clasificación arancelaria de la
mercancía.
94
Canales de aforo
“Para el despacho de las mercancías que requieran Declaración Aduanera,
se deberá utilizar cualquiera de las siguientes modalidades de aforo:
automático, electrónico, documental o físico (intrusivo o no intrusivo). La
selección de la modalidad de aforo se realizará de acuerdo al análisis de
perfiles de riesgo implementado por el Servicio Nacional de Aduana del
Ecuador”40.
• Automático.- Es la modalidad de despacho que se efectúa mediante
la validación electrónica de la Declaración Aduanera a través del
sistema informático con la aplicación de perfiles de riesgo
establecidos por el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador.
• Electrónico.- Consiste en la verificación de la Declaración Aduanera
y/o de sus documentos de acompañamiento y de soporte,
contrastados con la información que conste registrada en el sistema
informático del Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, con el
objeto de determinar la correcta liquidación de tributos al comercio
exterior y/o el cumplimiento de las disposiciones aduaneras exigidas
según el régimen aduanero y mercancías declaradas. Esta
verificación se realizará únicamente con documentos electrónicos o
digitales en el Sistema Informático del SENAE.
• Documental.- Consiste en la verificación de la Declaración Aduanera
y de sus documentos de acompañamiento y de soporte contrastados,
con la información que conste registrada en el sistema informático del
SENAE, con el objeto de determinar la correcta liquidación de tributos
al comercio exterior y/o el cumplimiento de las disposiciones
aduaneras exigidas según el régimen aduanero y mercancías
declaradas.
40 Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio, del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones. Art. 78.
95
• Físico Intrusivo.- Es el reconocimiento físico de las mercancías, para
comprobar su naturaleza, origen, condición, cantidad, peso, medida,
valor en aduana y/o clasificación arancelaria en relación a los datos
obtenidos en la declaración aduanera y sus documentos de
acompañamiento y de soporte contrastados, con la información que
conste registrada en el sistema informático del SENAE, con el objeto
de determinar la correcta liquidación de tributos al comercio exterior
y/o el cumplimiento de las disposiciones aduaneras exigidas según el
régimen aduanero y mercancías declaradas.
• Físico No Intrusivo.- Es el acto administrativo que forma parte del
aforo físico, que permite realizar la verificación física de la mercancía
mediante el uso de sistemas tecnológicos de escaneo no intrusivo de
alta generación de imágenes, sin la necesidad de abrir el embalaje
que contiene las mercancías.
El aforo físico en destino es obligatorio en los siguientes casos:
• Cuando la mercancía venga con certificado de inspección en origen y
se active el mecanismo de selección aleatoria.
• Cuando el declarante no acepte las observaciones formuladas por la
aduana a su declaración.
• Cuando el gerente distrital, presumiere o conociere del sometimiento
de un ilícito aduanero.
• Cuando los solicite el declarante.
• En los demás que establezca el directorio de la SENAE.
96
Cuadro No. 18
TARIFAS DE AFORO A CARGO DE EMPRESAS CONCESIONARIAS
Fuente: http://www.ecomint.com.ec/
Elaborado por: Empresa Ecomint
A estos valores se les debe adicionar el 12% de IVA.
Realizado el pago respectivo de tributos, el aforo asignado, y de no existir
novedades la Aduana dispondrá la autorización para el retiro de las
mercancías previo el pago del bodegaje temporal.
Cuadro N. 19
ALMACENAJE EMPRESA CONTECON
Detalle Cantidad Costo Recepción/Despacho cont. 1 36,3 Porteo Cont. 1 42,35 Pesaje Cont. 1 36,3 Almacenaje x 10 días 10 días 3,02 Manipuleo cont. en terminal 1 30,25 Provisión y colocación sellos 1 9,68 Subtotal 157,9 IVA 12% 18,95 Total 176,85
Fuente: Empresa CONTECON Tarifas 2013.
Elaborado por: Anabel Escúntar
97
Cancelado con este rubro, el Servicio de Vigilancia Aduanera permitirá la
salida de la mercancía.
4.3.1.6. Salida de la Mercancía y Transporte Interno
Una vez que la mercancía a salido de zona primaria, se procede a realizar el
transporte hacia las bodegas de Teracons en Quito. El transporte interno se
realizará mediante la contratación de los servicios de la empresa
Transportes Pesados del Sur (Transpsur) por un valor de 450 dólares más
IVA por el flete Guayaquil-Quito.
4.3.1.7. Almacenamiento en Bodega
Una vez arribada la mercadería a la bodega de Teracons se procede con la
desestiba de la carga para lo cual se utilizarán 2 personas de la empresa y
un montacargas alquilado a un costo de $ 20. El encargado de la bodega los
recepta e inmediatamente los revisa y da el respectivo informe de estado del
producto y cantidades para control a la asistente de gerencia y departamento
técnico.
98
Solicita Cotización
Envía Proforma
4.3.2. FLUJOGRAMA DEL PROCESO DE IMPORTACIÓN
PROVEEDOR TERACONS AG.ADUANA ADUANA TRANSPORTISTA
Fuente: Propia
Elaborado por: Anabel Escúntar
INICIO
Acepta
Cotización
NO
SI
Fin
Se registra como importador y contrata servicios Ag. Aduana y
transporte internacional
Acepta
Proforma
Fin
Transporte Internacional
Prepara embarque
Envía embarque
Arribo a la Aduana
Nacionalización de la carga Ag. De Aduanas
Liquidación de tributos
Salida de Aduana y retiro de la carga
Transporte Interno
Recibe el producto
Almacena el producto
Fin
NO
SI
Recibe 50% valor de la carga
Recibe 50% restante valor de la
carga
99
4.3.3. COSTOS DE IMPORTACIÓN
Según la negociación realizada se acordó un precio FOB de 4,00 dólares
americanos por m2. Teracons posee una demanda de 6.638,15 m2, pero el
embarque total real del contenedor será de 6.641,60 m2, debido a la
capacidad del contenedor.
La unidad de medida que emplea la partida arancelaria para este producto
se encuentra en m3 (metros cúbicos), por tal razón como se especifica en el
apéndice No 2 los 6.641,60 m2, representan 53,13 m3 a un precio FOB por
metro cúbico de 499,74 dólares americanos.
53,13 m3 x $499,74 = $26.552,60
Cuadro No. 20 COSTOS DE IMPORTACIÓN
Fuente: Propia
Elaborado por: Anabel Escuntar
Precio FOB 26552,60Flete 3100,00Precio CFR 29652,60Seguro 1% CFR 296,53Precio CIF (Valor en Aduana) 29949,13Ad-Valorem 15% 4492,37Fodinfa 0,5% CIF 149,75IVA (CIF+AD-VAL+FODINFA)12% 4150,95Aforo fisico 224Almacenaje 176,85Impuesto Salida divisas 5% FOB 1327,63Agente de Aduanas 150,00Transporte Interno 504,00Desestiba 20,00SUBTOTAL 41144,67Imprevistos 2% 822,89Precio DDP Teracons 41967,56M3 piso flotante a importar 53,13 m3Costo por M3 789,90
M2 piso flotante real a importar 6641,60 m2Costo por M2 6,32
100
4.3.4. PROCESO DE UTILIZACIÓN O MANEJO
Según el cronograma de construcción de la empresa como muestra el
apéndice No. 1, la carga de piso flotante importado, como parte de los
acabados de construcción, está programada para que su llegada este
anticipada a su colocación en el proyecto inmobiliario, entre finales del 7 mes
de la primera etapa.
Conforme se presente la necesidad de su utilización se comunicará a la
bodega y este será despachado hacia el proyecto.
4.4. BASE LEGAL
4.4.1. INSTITUCIONES RELACIONADAS
Las instituciones relacionadas con el proceso de importación se muestran a
continuación:
Servicio de Rentas Internas
El Servicio de Rentas Internas (SRI) es una entidad técnica y autónoma que
tiene la responsabilidad de recaudar los tributos internos establecidos por
Ley mediante la aplicación de la normativa vigente. Su finalidad es la de
consolidar la cultura tributaria en el país a efectos de incrementar
sostenidamente el cumplimiento voluntario de las obligaciones tributarias por
parte de los contribuyentes.41
41 http://www.sri.gob.ec/web/guest/67;jsessionid=02DDC59FFE93AA9C6A88C2FA31F07071.sriint
101
Servicio Nacional de Aduana del Ecuador
El Servicio Nacional de Aduana del Ecuador es una empresa estatal,
autónoma y moderna, orientada al servicio.
Es parte activa del que hacer nacional e internacional, facilitadores del
Comercio Exterior, con un alto nivel profesional, técnico y tecnológico.
El servicio de aduana es una potestad pública que ejerce el Estado, a través
del Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, sin perjuicio del ejercicio de
atribuciones por parte de sus delegatarios debidamente autorizados y de la
coordinación o cooperación de otras entidades u órganos del sector público,
con sujeción al presente cuerpo legal, sus reglamentos, manuales de
operación y procedimientos, y demás normas aplicables.
La Aduana tiene por objeto: facilitar el comercio exterior y ejercer el control
de la entrada y salida de mercancías, unidades de carga y medios de
transporte por las fronteras y zonas aduaneras de la República, así como
quienes efectúen actividades directa o indirectamente relacionadas con el
tráfico internacional de mercancías; determinar y recaudar las obligaciones
tributarias causadas por efecto de la importación y exportación de
mercancías, conforme los sistemas previstos en el código tributario; resolver
los reclamos, recursos, peticiones y consultas de los interesados; prevenir,
perseguir y sancionar las infracciones aduaneras; y, en general, las
atribuciones que le son propias a las Administraciones Aduaneras en la
normativa adoptada por el Ecuador en los convenios internacionales.42
Para la realización de este proyecto al convertirse Teracons en importadores
está sujeto a esta entidad y sus regulaciones y obligaciones tributarias
aduaneras.
42 Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones. COPCI. Cap II. Libro V. Art 212.
102
La persona natural o jurídica que realice actividades de importación o
exportación deberá registrarse en el SENAE, conforme las disposiciones que
expida para el efecto la Directora o Director General.
Comité de Comercio Exterior
Según Art. 71 del Código Orgánico de la Producción Comercio e
Inversiones, publicado en Registro Oficial No.351 de 29 de diciembre del
2010, se crea el Comité de Comercio Exterior (COMEX), como el organismo
competente para aprobar las políticas públicas nacionales en materia de
política comercial.
Su misión es mantener un nexo constante entre el sector público y privado
para establecer de forma conjunta los lineamientos de corto, mediano y largo
plazo que impulsen las relaciones comerciales del país con el exterior.
Estará compuesto por titulares o delegados de las siguientes instituciones:
• El Ministerio rector de la política de comercio exterior;
• El Ministerio rector de la política agrícola;
• El Ministerio rector de la política industrial;
• El Ministerio a cargo de coordinar el desarrollo productivo;
• El Ministerio a cargo de coordinar la política económica;
• El Ministerio a cargo de las finanzas públicas;
• El Organismo Nacional de Planificación;
• El Ministerio a cargo de coordinar los sectores estratégicos;
• El Servicio de Rentas Internas;
• La autoridad aduanera nacional; y,
• Las demás instituciones que determine el Presidente de la República
mediante decreto ejecutivo.43
43 CODIGO ORGÁNICO DE LA PRODUCCIÓN, COMERCIO E INVERSIONES. Art 71.
103
4.4.2. LEYES Y REGLAMENTOS VINCULADOS
Código Tributario
Los preceptos de este Código regulan las relaciones jurídicas provenientes
de los tributos, entre los sujetos activos y los contribuyentes o responsables
de aquellos. Se aplicarán a todos los tributos: nacionales, provinciales,
municipales o locales o de otros entes acreedores de los mismos, así como
a las situaciones que se deriven o se relacionen con ellos.
Para estos efectos, entiéndase por tributos los impuestos, las tasas y las
contribuciones especiales o de mejora.44
Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones del, Libro V
de la Competitividad Sistémica y de la Facilitación Aduanera
Este Código tiene por objeto regular el proceso productivo en las etapas de
producción, distribución, intercambio, comercio, consumo, manejo de
externalidades e inversiones productivas orientadas a la realización del Buen
Vivir. Así como también tiene como parte de su propósito el facilitar las
operaciones de comercio exterior. A lo largo del presente estudio se ha
mencionado artículos relacionados con este código de el cual se han tomado
para sustentar legalmente lo aseverado.
44 http://www.derechoecuador.com/index.php?Itemid=442
104
Reglamento del Titulo de la Facilitación Aduanera para el Comercio del
libro V del Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones
Su ámbito de aplicación abarca las normas del presente reglamento y las
demás que expidiere el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador, se
aplicarán en todo el territorio aduanero ecuatoriano.
Tiene como finalidad realizar controles a todos los operadores de comercio
exterior, incluidos los agentes de aduana, los operadores económicos
autorizados y todas las personas que están relacionadas directa e
indirectamente con el tráfico internacional de mercancías, con el objetivo de
verificar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el Código
Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones y las demás
disposiciones del Director General del Servicio Nacional de Aduana del
Ecuador.
De igual manera se han mencionado varios artículos de este reglamento
como sustento para el desarrollo del presente estudio.
105
CAPÍTULO V
INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO
106
5.1. INTRODUCCIÓN
El presente capítulo tiene como objetivo el mostrar la inversión y
financiamiento que realizará la empresa Teracons para el proyecto
inmobiliario Casas Park que se desarrollarán durante los años 2013 al 2015,
los cuales están especificados en el tercer capítulo del presente trabajo.
Cabe recalcar que la compañía no se dedica a la venta del producto sino al
uso propio para sus proyectos inmobiliarios y obtener una reducción de sus
costos de construcción; por tal razón la inversión y la forma de
financiamiento de la importación esta dentro del presupuesto general para el
proyecto inmobiliario y construcciones anteriormente mencionadas.
Con lo expuesto podemos concluir que desde este capítulo en adelante se
tratará del marco global de la empresa Teracons para demostrar la hipótesis
planteada, enfatizando en las áreas donde la importación de piso flotante
afectará a los costos de construcción y por ende a las utilidades de la
empresa.
5.2. INVERSIONES DE LA COMPAÑÍA Según Barreno existen algunos tipos de inversiones fija y diferida que dan
como resultado una inversión total, que comprende la adquisición de bienes
tangibles e intangibles45 y que permiten producir nuevos bienes o servicios
luego del proceso de construcción.
La inversión que ha determinado la empresa para el desarrollo de sus
actividades en las áreas de comercialización, construcción e importación en
activos diferidos y capital de trabajo, se detalla a continuación:
45 Barreno, L (2004). Manual de Evaluación y Formulación de Proyectos. Quito, Ecuador. p.87.
107
Cuadro No. 21
INVERSIONES DE TERACONS
CONCEPTO MONTO
Diferidos o Intangibles 36.330
Capital de trabajo 119.760
Total Inversiones 156.090
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
5.2.1. ACTIVOS DIFERIDOS
Los activos diferidos comprenden todos los activos fijos intangibles de la
empresa, que dentro de su etapa inicial se encuentran activos diferidos
sobresalientes, susceptibles de amortización (10 años), conformados en su
mayoría por los servicios o derechos adquiridos, necesarios para la puesta
en marcha de los proyectos inmobiliarios y las tareas de importación, gastos
e intereses pre operativos, gastos de constitución, marcas, patentes,
licencias, franquicias, investigación y desarrollo.
108
Cuadro No. 22
ACTIVOS DIFERIDOS
DETALLE P. UNITARIO CANTIDAD TOTAL Impuesto Predial 700,00 1 700,00 Planos arquitectónicos 5.600,00 1 5.600,00 Fondo de Garantía 18.139,74 1 18.139,74 Planos Estructurales 5.600,00 1 5.600,00 Declaratoria de Propiedad Horizontal 4.000,00 1 4.000,00 Software gestión comercio exterior E-COMEX 446,88 1 446,88 Certificado electrónico y Token 62,72 1 62,72 Estudios definitivos e imprevistos 1.067,95 1 1.067,95 SUB-TOTAL 35.617,29 Imprevistos 2% 712,35 TOTAL 36.329,64
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Para el presente estudio de importación dentro del rubro de inversiones en
activos diferidos se encuentra la inversión en un software, certificado
electrónico y en estudios por la actividad de importación. Toda empresa
necesita en la actualidad tener un sistema que provea de información
pertinente y eficaz, para lo cual se ha optado por adquirir un software de
gestión de comercio exterior bajo el nombre E-COMEX que gestione y
administre eficientemente cada detalle del proceso de importación;
clasificación arancelaria, elaboración de documentos, cálculos, presupuestos
y demás; con una sola herramienta que ayude al nuevo sistema Ecuapass
de la Aduana del Ecuador. Adicional como parte de este nuevo sistema se
requiere obtener un certificado electrónico para la firma digital del
importador, como se mencionó en el capitulo anterior, el cual se encuentra
en un dispositivo electrónico USB, denominado Token46 el mismo que será
obtenido en el Banco Central del Ecuador.
46 http://www.eci.bce.ec/web/guest/
109
5.2.2. CAPITAL DE TRABAJO
“Constituye el conjunto de recursos necesarios para la operación normal y
eficiente de un proyecto durante un ciclo productivo y para una capacidad y
tamaño determinados.”47
El capital de trabajo equivale a un fondo de liquidez que le permite a la
compañía cubrir sus costos operacionales durante el tiempo necesario para
abastecerse de materias primas, ejecutar los procesos productivos, colocar
los productos en el mercado y recuperar las ventas.
El capital de trabajo que la empresa ha determinado para el desarrollo del
proyecto inmobiliario en fase preliminar equivale a un valor de 119.760
dólares, dentro de este rubro esta la construcción de cinco viviendas en obra
gris y los costos administrativos de la primera etapa del Proyecto
inmobiliario, detallado en el cronograma de construcción en el apéndice
No.1.
Cuadro No. 23
CAPITAL DE TRABAJO POR UNIDAD HABITACIONAL
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
47 Sapag, J. (2007). Evaluación de Proyectos. McGraw-Hill. tercera edición, p. 333
CAPITAL DE TRABAJO OPERATIVOMateria primaMano de obracostos indirectos 15%SubtotalRequerimiento DiarioInventario inicialTotal Capital de Trabajo Operativo por vivienda
CAPITAL DE TRABAJO DE ADMINISTRACIÓN Y VENTASGasto de administración que representan desembolsoImprevistos 3%Subtotal Total Capital de trabajo Administración y Ventas MensualCAPITAL DE TRABAJO OPERATIVO+ ADMINISTRACIÓN Y VENTAS 23.950,95
020.551,95
3.399,003.399,00
99,00
8.321,209.550,002.680,75
3.300,00
1.027,6020.551,95
110
5.3. FINANCIAMIENTO
Para poner en marcha el proyecto de la empresa Teracons necesita de un
financiamiento, con la finalidad de separar los fondos necesarios para la
constitución del flujo de efectivo y el capital invertido que requiere el proyecto
para generar ingresos durante su ejecución.
A continuación una síntesis del capital que actualmente posee Teracons, así
como la financiación que obtendrá para la ejecución de sus proyectos a
través del Banco del Pacifico con la estructuración de la deuda.
5.3.1. CAPITAL PROPIO
El capital propio se encuentra constituido por el aporte de los socios en
calidad de patrimonio, no existe la obligación de restituir los recursos a los
inversionistas, su remuneración es a través de los dividendos por acción.
Cuadro No. 24
CONCEPTO ESTRUCTURA ESTRUCTURA
ACTIVOS $817.928 100%
PASIVOS $156.090 19%
PATRIMONIO $661.838 81%
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
5.3.2. CAPITAL AJENO
El capital ajeno representa las obligaciones adquiridas en calidad de
pasivos, que no incluyen a los inversionistas del proyecto; existe el
compromiso contractual de restituir los fondos en condiciones previamente
establecidas.
111
La empresa necesita financiar para la construcción y comercialización del
proyecto habitacional el total de la inversión, es decir un monto de 156.090
dólares americanos, valor que será financiado a través del Banco del
Pacífico detallado en el Anexo No. 5, con las condiciones que se muestran a
continuación:
Cuadro No. 25
INSTITUCIÓN FINANCIERA: Banco del Pacifico DETALLE
Interés del crédito de mediano plazo (anual) 9,76%
Plazo 2 años
Tipo de crédito Pymes
Fuente: Banco Pacifico
Elaborado por: Anabel Escuntar
Por medio del financiamiento requerido se pueden conseguir los siguientes
beneficios:
• Facilita la viabilización del proyecto inmobiliario, hasta llegar a un
punto de rentabilidad sustentable, que no se podría alcanzar sin estos
recursos.
• La institución financiera interviene oportunamente en la asignación
eficiente de los recursos y fiscalización de los mismos.
Una de las desventajas de adquirir un crédito es que el gasto financiero que
este representa es un desembolso en efectivo obligatorio, por lo cual es
preferible la constitución de capital, que se restituye en lo futuro a través de
los dividendos que pueden o no distribuirse dependiendo el criterio de cada
uno de los inversionistas.
112
5.4. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO
Para una estructura eficiente de financiamiento, se deberá tener en cuenta
la razón de apalancamiento que equivale (pasivos/activos), esta razón
evitará que los proyecto sufran deficiencias de liquidez.
Cuadro No. 26
Fuente: Banco Pacifico
Elaborado por: Anabel Escuntar
La tabla de amortización se encuentra realizada a 24 meses (2 años), cuyos
pagos periódicos se establecen en $7.466,44, dentro de dicha cuota se
encuentran el valor de los intereses y la proporcional del capital, la misma
que se encuentra calculado mediante la amortización gradual.
MES INTERES ANUALIDAD PAGO/CAPITAL DEUDA- 156.090,00
1 1.269,01 7.466,44 6.197,43 149.892,572 1.218,63 7.466,44 6.247,81 143.644,763 1.167,83 7.466,44 6.298,61 137.346,154 1.116,62 7.466,44 6.349,82 130.996,335 1.065,00 7.466,44 6.401,44 124.594,896 1.012,96 7.466,44 6.453,48 118.141,417 960,49 7.466,44 6.505,95 111.635,468 907,60 7.466,44 6.558,84 105.076,629 854,27 7.466,44 6.612,17 98.464,45
10 800,52 7.466,44 6.665,92 91.798,5311 746,32 7.466,44 6.720,12 85.078,4112 691,69 7.466,44 6.774,75 78.303,6613 636,61 7.466,44 6.829,83 71.473,8214 581,08 7.466,44 6.885,36 64.588,4715 525,10 7.466,44 6.941,34 57.647,1316 468,67 7.466,44 6.997,77 50.649,3617 411,78 7.466,44 7.054,66 43.594,7018 354,42 7.466,44 7.112,02 36.482,6919 296,60 7.466,44 7.169,84 29.312,8520 238,31 7.466,44 7.228,13 22.084,7221 179,55 7.466,44 7.286,89 14.797,8322 120,31 7.466,44 7.346,13 7.451,7023 60,58 7.466,44 7.405,86 45,8424 0,37 7.466,44 7.466,07 -
113
Mediante esta tabla se puede establecer varios puntos, el valor de la cuota
sobre el préstamo, el valor de los intereses y la amortización del capital. Esta
información permite a los inversionistas establecer a ciencia cierta los
valores netos que se deberán pagar cada año por concepto del pago del
préstamo, el cual está reflejado en líneas posteriores al tratar sobre el gasto
financiero.
114
CAPÍTULO VI COSTOS E INGRESOS
115
Como se mencionó en el capitulo anterior, los costos e ingresos descritos en
el presente capitulo corresponden a la totalidad de la constructora Teracons.
Ya que con o sin importación de igual manera desembolsaría estos rubros,
pero con la importación de piso flotante, como parte de los costos en los
terminados de construcción, se demostrará el ahorro que tendrá la empresa.
“Un costo es un pago en efectivo o el compromiso de pagar en efectivo en el
futuro con el propósito de generar ingresos” 48 . El establecimiento de
presupuestos de costos dentro de un proyecto se basa fundamentalmente
en el programa de producción y ventas fijado por la empresa, depende
además de la actividad en la que se centra la empresa ya sea en producción
o comercialización.
6.1. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
Los costos de construcción son aquellos en los que la compañía incurrirá al
momento de construir las viviendas.
Los costos de construcción que implican desembolso en efectivo (flujo de
caja) en el proyecto son:
- Materia prima (materiales directos)
- Mano de obra directa
- Costos indirectos de construcción
Los costos que no representan desembolso en efectivo son:
- Depreciaciones de activos fijos de construcción
- Amortizaciones (parcial)
Los gastos que significan desembolso en efectivo son:
48 Warren, R. (2009) Contabilidad Administrativa, Cengage, decima edición, p. 8.
116
- Gastos administrativos
- Gastos de ventas
- Gasto financiero
Los gastos que no implican desembolso en efectivo son:
- Depreciaciones de activos fijos de administración y ventas
- Amortizaciones (parcial)
6.1.1. MATERIA PRIMA
La materia prima son todos los materiales que intervienen en la
construcción de los diferentes inmuebles que han sido costeados y que se
detallan a continuación:
Cuadro No.27
Materia Prima por Vivienda
# DETALLE UNIDAD CANTIDAD P.UNITARIO P.TOTAL 1 RIPIO M3 50 9,37 468,50 2 ARENA M3 50 9,37 468,50 3 ARENA FINA M3 18 9,37 168,66 4 PIEDRA BOLA M3 32 9,37 299,84 5 CEMENTO U 280 7,20 2016,00 6 HIERRO qq 58 52,00 3016,00 7 TABLA ENCOFRADO U 220 1,70 374,00 8 ALAMBRE GALVANIZADO U 2 45,00 90,00 9 CLAVOS Lbs 20 0,80 16,00
10 MANGERA U 2 12,49 24,98 11 TUBOS P.V.C U 10 7,45 74,50 12 BLOQUES U 3000 0,33 990,00 13 ACCESORIOS P.V.C U 30 1,80 54,00 14 PINGOS U 150 1,10 165,00 15 CAJETINES RECTANGULARES U 28 0,48 13,44 16 CAJETIN GRANDE METAL U 11 0,48 5,28 17 CAJA TERMICA U 1 52,50 52,50 18 AGUA M3 6 4,00 24,00
TOTAL 8321,20
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
117
6.1.2. MANO DE OBRA
Todo el personal que interviene en el proceso de construcción del plan de
vivienda, son aquellos que intervienen directamente en la construcción de
los inmuebles y trabajos relacionadas con los mismos.
La mano de obra directa que la empresa requiere se encuentra detallada a
continuación:
Cuadro No. 28
Mano de obra Directa
CARGO No. SUELDO MENSUAL ANUAL Ing. Civil 1 1600 1.600,00 19.200,00 Residente de Obra 1 1100 1.100,00 13.200,00 Maestro Mayor 1 600 600,00 7.200,00 Albañil 9 420 3.780,00 45.360,00 Peón 4 318 1.272,00 14.400,00 Carpintero 1 410 410,00 4.920,00 Fierrero 1 410 410,00 4.920,00 Bodeguero/ Conserje 1 450 450,00 5.400,00
Total Área Operativa 19 9.550,00 114.600,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.1.3. TERMINADOS DE CONSTRUCCIÓN
Los terminados o acabados de construcción son todos aquellos trabajos que
se realizan en una construcción para darle terminación a las obras quedando
ésta con un aspecto habitable. Algunos acabados serían los pisos, ventanas,
puertas, pintura, closets, etc.
Este rubro es el que contiene al piso flotante como se muestra en los ítems
dos, tres y cuatro del siguiente cuadro, el cual muestra el costo sin
importación.
118
Cuadro No. 29
TERMINADOS DE CONSTRUCCIÓN SIN IMPORTACIÓN DE PISO FLOTANTE
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Reemplazando el nuevo costo de piso flotante con importación en los ítems
dos, tres y cuatro se tiene una reducción de costos, como se muestra a
continuación:
No. RUBRO UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNITARIO TOTAL
1 Ventanas Aluminio m2 16,55 42 695,10
2 Piso Flotante (Sala, comedor, hall, PA) m2 25,72 17,5 450,10
3 Piso Flotante (Dormitorios) m2 29,69 17,5 519,58
4 Piso Flotante(Escaleras) m2 11 17,5 192,50
Cerámica Grayman
5 Baño completo m2 16,8 18,74 314,83
6 Baño social m2 11 18,74 206,14
7 Cocina m2 21 18,74 393,54
8 Baños accesorios Piezas U 2 135 270,00
9 Puertas tamboradas U 7 160,49 1.123,43
10 Barrederas ml 56 3,9 218,40
11 Cornisas ml 56 4 224,00
Closets
12 Muebles Alto ml 2,6 120 312,00
13 Muebles bajo ml 4,6 135 621,00
14 Closets Est. Simple m2 14,94 135 2.016,90
15 Mesón Post formado ml 2,5 85 212,50
16 Pintura Latex interiores y exteriores m2 495,8 3,36 1.665,89
17 Jardines posteriores y frontales m2 41,5 4,37 181,36
TOTAL 9.617,26
119
Cuadro No. 30
TERMINADOS DE CONSTRUCCIÓN CON IMPORTACIÓN DE PISO FLOTANTE
No. RUBRO UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNITARIO TOTAL
1 Ventanas Aluminio m2 16,55 42 695,10
2 Piso Flotante (Sala, comedor, hall, PA) m2 25,72 6,32 162,55
3 Piso Flotante (Dormitorios) m2 29,69 6,32 187,64
4 Piso Flotante(Escaleras) m2 11 6,32 69,52
Ceramica Grayman
5 Baño completo m2 16,8 18,74 314,83
6 Baño social m2 11 18,74 206,14
7 Cocina m2 21 18,74 393,54
8 Baños accesorios Piezas U 2 135 270,00
9 Puertas tamboradas U 7 160,49 1.123,43
10 Barrederas ml 56 3,9 218,40
11 Cornisas ml 56 4 224,00
Closets
12 Muebles Alto ml 2,6 120 312,00
13 Muebles bajo ml 4,6 135 621,00
14 Closets Est. Simple m2 14,94 135 2.016,90
15 Mesón Post formado ml 2,5 85 212,50
16 Pintura Latex interiores y exteriores m2 495,8 3,36 1.665,89
17 Jardines posteriores y frontales m2 41,5 4,37 181,36
TOTAL 8.874,80
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.1.4. COSTOS INDIRECTOS
La empresa ha determinado un costo indirecto de construcción del 15% del
valor total en obra muerta; es decir de la sumatoria de los valores de materia
prima y mano de obra.
120
6.2. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN SIN IMPORTACIÓN
El piso flotante constituye un acabado o terminado de construcción, por lo
tanto su costo es parte del total del rubro de terminados, y este último es
parte del total de los costos de construcción. Para la determinación de estos
costos se ha tomado en cuenta una inflación del 5%.
Sin la importación de piso flotante, los costos de construcción para los 2
años de ejecución del proyecto serian los detallados a continuación.
Cuadro No. 31
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN POR VIVIENDA SIN IMPORTACIÓN
DESCRIPCIÓN PERIODO
I II TOTAL COSTOS DIRECTOS Materia Prima 8.321,20 8.737,26 17.058,46 Mano de Obra 9.550,00 10.027,50 19.577,50 Terminados 9.617,26 10.098,12 19.715,38 SUBTOTAL 27.488,46 28.862,88 56.351,34 COSTOS INDIRECTOS Costos Indirectos 2.680,68 2.814,71 5.495,39 SUBTOTAL 2.680,68 2.814,71 5.495,39
TOTAL 30.169,14 31.677,60 61.846,74 Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.3. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN CON IMPORTACIÓN
Con la importación de piso flotante, y aplicando el nuevo costo reflejado en
el cuadro No.30 en el ítem de terminados de construcción del siguiente
cuadro, muestra una disminución del costo de construcción por vivienda en
121
relación al cuadro sin importación. De igual manera se aplicó una inflación
del 5%.
Cuadro No. 32
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN POR VIVIENDA CON IMPORTACIÓN
DESCRIPCIÓN PERIODO TOTAL
I II COSTOS DIRECTOS Materia Prima 8.321,20 8.737,26 17.058,46 Mano de Obra 9.550,00 10.027,50 19.577,50 Terminados 8.874,80 9.318,54 18.193,34 SUBTOTAL 26.746,00 28.083,30 54.829,30 COSTOS INDIRECTOS Costos Indirectos 2.680,68 2.814,71 5.495,39 SUBTOTAL 2.680,68 2.814,71 5.495,39
TOTAL 29.426,68 30.898,01 60.324,69
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.4. AHORRO DE LA CONSTRUCTORA AL IMPORTAR
Al importar directamente un solo material como es el piso flotante, la
empresa obtendrá un ahorro estimado por vivienda en el periodo uno de
742,46 dólares, mientras que en el segundo periodo obtiene un ahorro
estimado de 779,58 dólares, dando un total para los periodos uno y dos de
1.522,05 dólares por vivienda. Mostrando una variación en costos de
terminados del 7,72%. Observándose en el cuadro No.34 un ahorro total de
97.411,20 dólares en los costos de construcción para el proyecto inmobiliario
en total. Existiendo una variación del 2,42% en los costos de construcción
totales de cada vivienda.
122
Cuadro No.33
Ahorro en Terminados de construcción por vivienda por importación de piso flotante
TERMINADOS PERIODO I PERIODO II TOTAL
Sin importación 9.617,26 10.098,12 19.715,38
Con importación 8.874,80 9.318,54 18.193,34
AHORRO 742,46 779,58 1.522,04 Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Cuadro No. 34
Ahorro en costos de construcción Totales por importación de piso flotante
DETALLE PERÍODOS 1 y 2 Sin importación 61.846,74 Con importación 60.324,69 AHORRO POR VIVIENDA 1.522,05 # Viviendas 64 AHORRO TOTAL 97.411,20
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.5. GASTOS ADMINISTRATIVOS
Los gastos administrativos que la constructora ha previsto son las
remuneraciones del personal administrativo, gastos de oficina,
mantenimiento y depreciación de los activos fijos administrativos y los
imprevistos. Dentro de este tipo de gasto se encuentra el sueldo de la
asistente general encargada de la importación.
123
Cuadro No. 35
Personal Administrativo
CARGO No. SUELDO MENSUAL ANUAL
Gerente General 1 1800,00 1800,00 21.600,00
Asistente General 1 500,00 500,00 6.000,00
Contador 1 400,00 400,00 4.800,00
Jefe de Ventas 1 600,00 600,00 7.200,00
Total Área Administrativa 4 3.300,00 39.600,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Cuadro No. 36
Gastos Administrativos
DESCRIPCIÓN PERIODO
I II GASTOS QUE REPRESENTAN
DESEMBOLSO Sueldos 39.600,00 39.996,00 Gasto de oficina 1.500,00 1.500,00 Mantenimiento 300,00 300,00 Imprevistos 3% 1242,00 1253,88 Depreciaciones 1.077,00 1.077,00
TOTAL 43.719,00 44.126,88
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.5.1. Depreciación
Los activos fijos deben reflejarse en el estado de pérdidas y ganancias a
través de la depreciación, que se comprende como el costo (gasto) contable
consecuencia del desgaste (uso) de los activos fijos de construcción,
administración y ventas durante el período de vida útil de cada activo.
124
Al ser un movimiento contable, las depreciaciones no forman parte del flujo
de caja, se contabilizan en el estado de pérdidas y ganancias en calidad de
costo/gasto y en el balance general al disminuir el saldo de los activos fijos
(netos).
El método de depreciación más utilizado para efectuar las proyecciones es el
de línea recta, calculado a través de la división del valor de adquisición de
los activos fijos para la vida útil de los mismos, que representa un valor
constante durante cada año de proyección, hasta que el valor en libros del
activo sea igual a cero (uno).
Como parte del flujo de caja y una vez que un activo se ha depreciado, es
necesario considerar como un egreso no operacional la reposición del
mismo al valor de adquisición si se trabaja sin inflación ó nominal si se aplica
crecimiento de precios.
Adicional a la depreciación se fijan los porcentajes de mantenimiento y
seguro, que son costos/gastos que representan desembolso en efectivo. El
mantenimiento depende de la vida útil del activo, material de construcción y
uso (desgaste).
Cuadro No. 37
Depreciación de Activos
PERIODOS
DEPRECIACIONES PORCENTAJE VALOR 1 2
Edificaciones 5% 120.000,00
6.000,00
6.000,00
Maquinaria y Equipo 10% 8.358,00
836,00
836,00
Equipos de Computación 33% 2.265,00
755,00
755,00
Equipos de Oficina 10% 3.215,00
322,00
322,00
Vehículos 20% 45.000,00
9.000,00
9.000,00 Terreno 433.000,00
TOTAL DEPRECIACIONES
16.912,00
16.912,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
125
6.6. GASTOS DE VENTAS
Son aquellos en los cuales se involucra directamente con la venta de los
inmuebles, comisiones en ventas, volantes, vallas publicitarias, etc.
La comisión en ventas equivale al 4% que es el valor que las inmobiliarias o
agentes particulares cobran por efectuar la venta del inmueble cuando se
trata de este caso, cuando la venta es efectuada por un asesor interno el
porcentaje varía de acuerdo a las metas planteadas por el departamento.
Cuadro No. 38
Gasto de Venta
DESCRIPCIÓN PERIODO
I II GASTOS VENTAS Comisión sobre ventas 15.300,00 9.900,00 Publicidad 4000,00 3500,00 Imprevistos 3% 579,00 402,00 TOTAL 19.879,00 13.802,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.7. GASTOS FINANCIEROS
Los gastos financieros de la constructora equivalen a la suma de capital y el
interés de las obligaciones bancarias correspondientes al financiamiento con
la entidad financiera del total de las inversiones que realizará por la
ejecución del proyecto inmobiliario.
126
Cuadro No. 39
Gasto Financiero
AÑO INTERÉS ANUALIDAD PAGO/CAPITAL DEUDA - 156.090,00
1 15.234,38 89.597,33 74.362,95 81.727,05 2 7.976,56 89.597,33 81.620,77 106,28
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
6.8. INGRESOS
Representa la cuantificación monetaria de los productos/servicios
demandados por los clientes a precio de mercado. Es necesario distinguir
entre ventas, que forman parte del estado de pérdidas y ganancias, y
recuperación por ventas, que se aplican para el flujo de caja. En el primer
caso corresponde a la contabilización del precio por el volumen de ventas en
el ejercicio económico en que se produjo, independiente de si la venta se ha
efectivizado o permanece en cuentas por cobrar. Por su parte, la
recuperación por ventas comprende el ingreso real de recursos en efectivo
que el proyecto ha recibido de sus clientes cuando se ha cumplido el período
de crédito concedido.
Los ingresos de la constructora provienen de la venta de los inmuebles se
categorizaron en dos tipos de vivienda, para el primer año se comercializará
un 40% del proyecto inmobiliario, el 60% restante se cubrirá en el segundo
año los precios de venta por inmueble se muestran a continuación:
127
Cuadro No. 40
PRECIOS DE VENTA
TIPO PRECIO No. VIVIENDAS TOTAL
A 55.000 26 1`430.000,00
B 60.000 38 2`280.000,00
TOTAL
64 3`710.000,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
128
CAPÍTULO VII
EVALUACIÓN FINANCIERA
129
7.1. INTRODUCCIÓN
El objetivo del presente capitulo consiste en la evaluación económico-
financiera del proyecto inmobiliario a construirse, y de la empresa en
general.
Cabe recalcar que todos los instrumentos e indicadores de evaluación aquí
desarrollados, a excepción del estado de resultados, están elaborados en
base a datos con la importación en estudio. El estado de resultados será
comparado para determinar el aumento de utilidades por la actividad de
importación.
Con lo anteriormente expuesto se concluye que “el objetivo de la evaluación
de proyectos es establecer las bondades de la decisión tomada por los
inversionistas de asignar los recursos generalmente escasos a una inversión
específica.
El objetivo de la evaluación del proyecto desde el punto de vista del
inversionista privado, es el de comprobar la virtud de un proyecto desde el
punto de vista financiero, es decir a través de la medición del nivel de utilidad
que obtiene dicho empresario como justo rédito al riesgo de utilizar sus
recursos económicos en la alternativa de inversión elegida”.49
7.2. INSTRUMENTOS DE EVALUACIÓN
Para poder obtener los indicadores de la evaluación financiera se requiere
de algunos instrumentos de evaluación como el estado de resultados, flujo
de caja y estado de situación.
49 Barreno, L (2004). Manual de Evaluación y Formulación de Proyectos. Quito, Ecuador. p 104.
130
7.2.1. ESTADO DE RESULTADOS
“Resume el resultado de las operaciones de la compañía referentes a las
cuentas de ingreso y gastos de un determinado periodo”. 50
Expone los resultados del proyecto después del ejercicio económico, en
rubros, costos y gastos totales que contempla el proyecto en el proceso de
construcción, las ventas de cada período y los excedentes (utilidades) que
se obtienen.
Por lo expuesto se concluye que este estado permitirá mostrar el aumento
de las utilidades de la empresa por la reducción en los costos de
construcción debido a la importación de piso flotante; para lo cual se
realizará una comparación entre un estado de resultados sin importación y
otro con la importación.
Los dos estados a compararse se encuentran proyectados a 2 años.
50 Guajardo, G. (2008). Contabilidad Financiera, Editorial McGraw Hill, quinta edición, p. 149
131
7.2.1.1. Estado de Resultados Sin Importación
Cuadro No. 41
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO SIN IMPORTACIÓN
Descripción Preop I II Ventas netas 1.430.000,00 2.280.000,00 (-) Costos de Construcción 784.412,46 1.146.448,98 UTILIDAD BRUTA 645.587,54 1.133.551,02
(-) Gastos de Administración
43.719,00
44.126,88
(-) Gastos de Ventas
19.879,00
13.802,00 UTILIDAD OPERACIONAL 581.989,54 1.075.622,14
(-) Gastos Financieros
89.597,33
89.597,33 UTILIDAD ANTES DE PARTICIPACIÓN 492.392,21 986.024,81
(-) 15% Participación Trabajadores
73.858,83 147.903,72 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 418.533,38 838.121,09 (-) 25% Impuesto a la renta 104.633,34 209.530,27 UTILIDAD NETA 313.900,03 628.590,82
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Como se observa en el cuadro anterior en el rubro de costos de construcción
se reflejan lo que la constructora gastaría sin la importación.
132
7.2.1.2. Estado de Resultados con importación
Cuadro No. 42
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO CON IMPORTACIÓN
Descripción Preop I II Ventas netas 1.430.000,00 2.280.000,00 (-) Costos de Construcción 765.108,50 1.118.235,50 UTILIDAD BRUTA 664.891,50 1.161.764,50
(-) Gastos de Administración
43.719,00 44.126,88
(-) Gastos de Ventas
19.879,00 13.802,00 UTILIDAD OPERACIONAL 601.293,50 1.103.835,62
(-) Gastos Financieros
89.597,33 89.597,33 UTILIDAD ANTES DE PARTICIPACIÓN 511.696,17 1.014.238,29
(-) 15% Participación Trabajadores
76.754,43 152.135,74 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 434.941,74 862.102,55 (-) 25% Impuesto a la renta 108.735,44 215.525,64 UTILIDAD NETA 326.206,31 646.576,91
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Según los datos que refleja el estado de resultados con importación se
puede observar una reducción de costos de construcción de 784.412,46 a
765.108,50 dólares, siendo esta una diferencia de 19.303,96 dólares para el
primer año; mientras que en la utilidad neta se produce un incremento de
313.900,03 a 326.206,31 dólares siendo una diferencia de 12.306,28
dólares de igual manera en el primer año, representando un incremento del
3,92%.
133
7.2.2. FLUJO DE CAJA
Representa el movimiento en efectivo de las actividades operacionales y no
operacionales del proyecto, no se incluye los costos y gastos contables
como depreciaciones y amortizaciones. El siguiente cuadro muestra el flujo
de efectivo proyectado.
Cuadro No. 43
Flujo Neto Puro
Descripción Preop I II Ventas netas 1.430.000,00 2.280.000,00 (-) Costos de Construcción 765.108,50 1.118.235,50 UTILIDAD BRUTA 664.891,50 1.161.764,50
(-) Gastos de Administración
43.719,00 44.126,88
(-) Gastos de Ventas
19.879,00 13.802,00 UTILIDAD OPERACIONAL 601.293,50 1.103.835,62
(-) Gastos Financieros
89.597,33 89.597,33 UTILIDAD ANTES DE PARTICIPACIÓN 511.696,17 1.014.238,29
(-) 15% Participación Trabajadores
76.754,43 152.135,74 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 434.941,74 862.102,55 (-) 25% Impuesto a la renta 108.735,44 215.525,64 UTILIDAD NETA 326.206,31 646.576,91
(+) Depreciación
16.912,30 16.912,30 (+) Amortización Diferidos 7.266,00 7.266,00 (+) Capital de Trabajo (+) Valor Residual (-) Inversión 817.928,00 (+) Préstamo 156.090,00
(-) Amortización Préstamo
74.362,95 81.620,77 FLUJO DE EFECTIVO DEL PERIODO -541.838,00 276.021,66 589.134,44 (+) SALDO INICIAL FLUJO EFECTIVO 119.760,00 395.781,66 SALDO FINAL FLUJO DE EFECTIVO 395.781,66 984.916,10
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
134
7.2.3. ESTADO DE SITUACIÓN PROYECTADO
“Es un estado de situación financiera que muestra información relativa a los
recursos y sus fuentes a una fecha determinada”.51
El Estado de Situación se encuentra proyectado a 2 años y expone una
síntesis de la constructora en cuanto a lo que ha conseguido (activos), sus
obligaciones (pasivos) y el aporte de los socios (patrimonio).
La ecuación contable básica es la igualdad entre activo = pasivo +
patrimonio.
Las cuentas de activos son:
Los activos corrientes, que corresponden a caja y bancos, la cuenta caja y
bancos es el valor del saldo final de caja de cada periodo del flujo de caja.
Los activos fijos del plan de inversiones, saldo neto implica la reducción de la
depreciación acumulada, equivalente al costo/gasto contable por el
uso/desgaste de los activos. El saldo de activos fijos permanece estable por
la reposición de los mismos; cuando se presenta una compra de activos para
reponer uno depreciado, se debe dar de baja el saldo de depreciación
acumulado del mismo, con el fin de mantener el principio de partida doble.
El activo diferido también se obtiene del plan de inversiones, el saldo neto
implica reducir la amortización acumulada que es un costo/gasto contable
por el paso del tiempo, en función del tiempo previsto para amortizar (4
años), bajo el método de línea recta. Una vez concluido el período de
amortización, el saldo del activo diferido es igual a cero. Los pasivos están
conformados por las obligaciones bancarias (préstamo) mientras que el
patrimonio representa los recursos de los accionistas, se halla compuesto
por el capital suscrito y pagado, cifra que se obtiene del financiamiento
previsto con fuentes propias luego del plan de inversiones; reserva legal que
es el 10% de la utilidad neta del estado de pérdidas y ganancias; futuras
capitalizaciones, valores que aportan los socios con el fin de incrementar el
51 Romero, A, (2010). Principios de Contabilidad, McGraw-Hill, cuarta edición, p.212
135
capital pagado; utilidad (pérdida) retenida, que comprende saldos de
ejercicios anteriores que no han sido distribuidos y, la utilidad neta, que
corresponde al saldo del estado de pérdidas y ganancias del período.
Cuadro No. 44
Estado de Situación Proyectado
ACTIVOS Preop I II
Activo Disponible 169.760,00 445.781,66 1.034.916,10
Caja/Bancos 50.000,00 50.000,00 50.000,00
Capital de trabajo 119.760,00 395.781,66 984.916,10
Activo Fijo Operativo 611.838,00 594.925,70 578.013,40
Edificaciones 120.000,00 114.000,00 108.000,00
Maquinaria y Equipo 8.358,00 7.522,20 6.686,40
Equipos de Computación 2.265,00 1.510,00 755,00
Equipos de Oficina 3.215,00 2.893,50 2.572,00
Vehiculos 45.000,00 36.000,00 27.000,00
Terreno 433.000,00 433.000,00 433.000,00
(-) Depreciación
Activo Diferido 36.329,82 29.063,82 21.797,82
Gastos Preoperativos 36.329,82 29.063,82 21.797,82
- -
(-) Amortización
TOTAL ACTIVOS 817.927,82 1.069.771,18 1.634.727,32
PASIVOS Preop I II
Pasivo a largo Plazo 156.090,00 81.727,00 106,00
Préstamo por Pagar 156.090,00 81.727,00 106,00
TOTAL PASIVO 156.090,00 81.727,00 106,00
PATRIMONIO 661.838,00 988.044,31 1.634.621,22
Capital Social 661.838,00 661.838,00 661.838,00
Utilidades Acumuladas 326.206,31
(+) Utilidad del período 326.206,31 646.576,91
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 817.928,00 1.069.771,31 1.634.727,22
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
136
7.3. POLÍTICA DE COBROS, PAGOS Y EXISTENCIAS
Las políticas de cobros establecidas por la constructora para el manejo de
inventarios, materiales indirectos, productos en proceso y terminados,
cuentas por cobrar y pagar, cuantificados por número de días.
El factor caja define el valor de los requerimientos de efectivo (capital de
trabajo) del plan de inversiones.
La política para el manejo de inventarios establece que los inmuebles
construidos en obra muerta permanecerán en este estado, hasta el momento
de la asignación del crédito bancario hacia los respectivos clientes, que
previamente hayan cancelado la entrada respectiva, para evitar costos de
mantenimiento y reparaciones innecesarias, lo cual implica desembolso de
efectivo que podría afectar el capital de trabajo constituido.
Para estimar el factor caja, materiales directos o materia prima se tomó en
cuenta las ventas anuales proyectadas en el Estado de Pérdidas y
Ganancias presentadas anteriormente el cual se describió ampliamente.
El crédito a clientes tiene un techo de 12 meses a partir de la compra del
inmueble y dependiendo de la etapa de construcción, el crédito por parte de
los proveedores se ha establecido por volúmenes de compra desde 30 hasta
45 días que son suficientes para cancelar las distintas obligaciones.
137
Cuadro Nº 45
Política de cobros, pagos y existencias
Detalle Días
Factor Caja 30
Crédito directo clientes 360
Crédito proveedores 30
Inventario Materiales Directos 45
Años
Períodos de Amortización Activos Diferidos 2
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
7.4. INDICADORES DE EVALUACIÓN
Existen indicadores para determinar la factibilidad del proyecto, dentro de las
cuales se encuentran los indicadores financieros entre los más destacados
podemos enumerar los siguientes:
• Valor actual neto (VAN)
• Tasa interna de retorno (TIR)
• Periodo de recuperación de capital (PRC)
• Relación Beneficio / Costo (RBC)
138
7.4.1. VALOR ACTUAL NETO
“Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos
descontados a la inversión inicial”. 52
El valor del dinero es afectado por la variable tiempo, mientras más lejano en
términos temporales un flujo, menor es su valor actual, para lo cual se utiliza
la fórmula inversa al interés compuesto, que compara la inversión requerida
para estructurar el proyecto (plan de inversiones) con signo negativo y el
flujo operacional ajustado en términos positivos.
El valor actual neto mostrará el monto de beneficio real que el proyecto
contribuirá, después de haber descontado las inversiones realizadas.
La fórmula para determinar el valor actual neto es la siguiente:
VAN = FF0
+ FF1
+ FF2
(1+i)0 (1+i)1 (1+i)2
Donde:
FF = Flujo de Fondos
i = Tasa de descuento
El factor que permite retroceder el valor del dinero en el tiempo es la tasa de
descuento, comprendida como el porcentaje que equipara los flujos futuros
en términos presentes. No hay un criterio uniforme sobre la tasa de
descuento que se plantea para un proyecto, existe consideraciones para
aplicar el costo de los recursos externos (tasa de interés activa), costo de
52 Baca Urbina, G. (2010). Evaluación de Proyectos. México D.F, México: Mac Graw Hill. p. 182
139
recursos internos o costo de oportunidad del patrimonio que se utilizará para
el presente proyecto.
“En economía, el costo de oportunidad o coste alternativo designa,
el coste de la inversión de los recursos disponibles, en una oportunidad
económica, a costa de la mejor inversión alternativa disponible, o también
el valor de la mejor opción no realizada”53.
El cálculo del costo de oportunidad se determina en función de la estructura
financiera del proyecto realizando la ecuación contable básica:
Activo- Pasivo = Patrimonio.
Como se expone en el siguiente cuadro:
Cuadro Nº 46
Costo de Oportunidad IOP
CONCEPTO ESTRUCTURA ESTRUCTURA COSTO DE OPORTUNIDAD (%) CALCULO
ACTIVOS $817.928 100% PASIVOS $156.090 19% 9,76% 0,019 PATRIMONIO $661.838 81% 15,00% 0,121
IOP= 0,140
Fuente: Cuadro No. 44
Elaborado por: Anabel Escuntar
El Pasivo es la deuda adquirida a la institución financiera y representa el
19% de la estructura, este valor es por la tasa de interés que equivale al
53 http://es.wikipedia.org/wiki/Coste_de_oportunidad
140
9,76% que presta el Banco Pacifico, el Patrimonio equivale al 81 % de la
estructura de los activos, este valor es por la tasa que se obtendría si se
invierte en contratación pública debido a que el margen de utilidad máximo
es de aproximadamente un 15% dependiendo del tipo de contratación, al
realizar los cálculos respectivos se obtuvo una tasa de 14% que representa
el costo de oportunidad para este caso.
Calculo del VAN:
Cuadro Nº 47
Flujo de Fondos con valor residual
PERIODOS I II (-) Costos de Inversión -817.928 Activos Fijos -611.838 Activos Diferidos -36.330 (-) Inversión en Capital de Trabajo -169.760 (+) Crédito 156.090 (+) Recuperación de Capital de Trabajo 169.760,00 (+) Valor Residual 578.013,00
FFI -661.838 276.021,66 747.773,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Procedimiento:
VAN = -661.838,00
+ 276.021,66
+ 747.773,00
(1+0.14)0 (1+0.14)1 (1+0.14)2
VAN =
-661.838,00
+
276.021,66
+
747.773,00
1,14 1,30
VAN = -661.838,00 + 242.124,26 + 575.387,04
VAN = 155.673,31
141
El valor actual neto es de 155.673,31 como se expone en los resultados
obtenidos el saldo es positivo por lo que el proyecto es rentable.
7.4.2. TASA INTERNA DE RETORNO
“Representa la rentabilidad que genera un proyecto o negocio tomando
como base de cálculo la inversión inicial del negocio”.54 Es decir es aquella
tasa que hace que el VAN sea igual a cero. Para este caso se debe
interpolar, es decir se debe encontrar dos porcentajes cercanos de manera
que del uno se obtenga un resultado positivo y del otro uno negativo, hasta
lograr acercar la función a cero con lo cual se resuelve la ecuación.
Para el cálculo de la TIR se emplea la fórmula de las aproximaciones
sucesivas:
TIR= Tm + (TM - Tm) Σ VAN Tm
ΣVan Tm - ΣVan TM
Donde:
Tm= tasa menor (tasa de descuento para hallar el VAN positivo)
TM= tasa mayor (tasa de descuento para hallar el VAN negativo)
VAN Tm= Valor actual neto con tasa menor
VAN TM= Valor actual neto con tasa mayor
AÑO FF FF-Tm (29%)
FF-TM (30%)
0 -661.838 -661.838 -661.838 1 276.021,66 213.970,28 212.324,36 2 747.773,00 449.355,81 442.469,23
TOTAL 1.488,09 -7.044,41
54Sapag, J. (2007). Evaluación de Proyectos. McGraw-Hill. tercera edición, Pág. 334
142
Entonces si se aplica una tasa menor del 29% con la que se obtuvo un VAN
positivo de $1.488,09, y una tasa mayor del 30% con la que se obtuvo un
VAN negativo de $-7.044,41, se puede reemplazar la formula y la TIR para el
proyecto se tiene a continuación:
TIR= 0,29 + (0,30-0,29) 1.488,09
1.488,09 - (-7.044,41)
TIR= 0,29 + (0,01) 1.488,09
8.532,50
TIR= 0,29 + 0,001744
TIR= 0,2917
TIR= 29,17%
La TIR del proyecto es de 29,17% lo que significa que el proyecto da un
Valor Actual Neto positivo para tasas de interés de oportunidad menores que
29,17% lo que reemplaza en gran medida el costo de oportunidad, y
determina que la rentabilidad que se mantendría dentro del proyecto sería de
29,17%. Lo cual muestra que es positivo y aceptable.
7.4.3. RELACIÓN BENEFICIO / COSTO
Es la relación en términos de valor actual de los ingresos operacionales y
egresos operacionales; permite determinar la generación de excedentes
resultado de la actividad principal de la empresa.
Nos muestra qué cantidad de dinero ingresa a la empresa por cada dólar
invertido, es indispensable que el índice sea mayor a uno.
143
La fórmula para obtener esta medida es la siguiente:
Por cada dólar invertido, se recupera el dólar de la inversión más $ 0,24
adicional.
7.4.4. PERIODO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL
Es el tiempo operacional que requiere el proyecto para recuperar el valor
nominal del plan de inversiones inicial, reposiciones y ampliaciones
previstas, considerando que el proyecto está previsto a un máximo de dos
años.
Cuadro Nº 48
Cálculo del periodo de Recuperación de Capital
PERIODOS 0 1 2
Valor Actual 661.838,00 242.124,26 575.387,04 Acumulado 242.124,26 817.511,31
%Recup. Inv. Inicial 0,37 1,24
Diferencia -419.713,74 1.479.349,31
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
R.B.C = ∑ Valores actuales de flujos operativosInversion inicial
R.B.C = 817.511,31661.838,00
R.B.C = 1,24
144
El tiempo en que se recuperará el capital de la inversión es el siguiente:
PRC = 2 Años
7.4.5. PUNTO DE EQUILIBRIO
“El punto de equilibrio es el nivel de operaciones donde los ingresos y gastos
de una empresa son iguales.” 55
Es necesario en primer lugar determinar los Costos Fijos y Variables de la
empresa, asumiendo por costos variables aquellos que cambian en
proporción directa con los volúmenes de construcción y ventas; por costos
fijos aquellos que no cambian en proporción directa con los volúmenes de
construcción y ventas son constantes e independientes del proceso de
construcción o ventas.
Para determinar el punto de Equilibrio se utilizará la siguiente fórmula:
Pe = CF
1- CV
P X Q
Donde:
PE = Punto de Equilibrio
CF = Costos Fijos
55 Warren, R. (2009) Contabilidad Administrativa, Cengage, decima edición, p. 141
145
CV = Costos Variables Totales
P = Precio del Inmueble
Q = Cantidad de Viviendas
Cuadro Nº 49
Detalle de Costos Fijos
DETALLE C. FIJOS
Depreciación 11.865,00 Sueldos y salarios 39.600,00 Mantenimiento 300,00 Gasto de oficina 1.500,00 Imprevistos Gastos de administración 810,00 Gasto Publicidad 4.000,00
Imprevistos Gastos de Publicidad 579,00
Gasto Financiero 89.570,00 COSTO FIJO TOTAL 148.224,00
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
Cuadro Nº 50
Detalle de Costos Variables
DETALLE C. VARIABLE Materia Prima 8.321,20 Mano de Obra 9.550,00 Costos Indirectos Fabricación 2.680,68 Costos Terminados 8.874,80 Comisión Ventas 1.800,00 Imprevistos comisión en ventas 54,00 COSTO VARIABLE TOTAL 31.280,68
Fuente: Teracons
Elaborado por: Anabel Escuntar
146
Cálculo de la cantidad del punto de equilibrio:
Donde:
CF = 148.224 x 2,00 = 296.448
CV= 31.281 x 64,00 = 2.001.964
P = 55.000
Q = 64
Aplicando la fórmula:
Pe = CF
1- CV
P X Q
Pe = 296.448,00 1- 2.001.963,52 3.710.000,00
Pe = 643.910,18
El punto de equilibrio en que los ingresos son iguales a los costos totales
corresponde al nivel de ingresos fijado en $ 643.910,18; que equivaldría a la
venta de 12 viviendas aproximadamente a un precio de $ 55.000.
147
Gráfico No. 7
Punto de Equilibrio
Elaborado por: Anabel Escúntar
7.5. ÍNDICES FINANCIEROS
Un índice financiero es una relación de las cifras extractadas de los estados
financieros y demás informes de la empresa con el propósito de formase una
idea acerca del comportamiento de la empresa.
Entre los principales indicadores se menciona los siguientes, calculados para
el primer año:
P. E
148
7.5.1. RENDIMIENTO DE LA INVERSIÓN
Determina la rentabilidad obtenida por los activos de la empresa y en lugar
de tomar como referencia las ventas totales, se toma como referencia la
utilidad neta después de impuestos. Los activos totales generarán un 40%
de la utilidad neta.
7.5.2. ÍNDICE DE SOLIDEZ
Muestra la facilidad que tiene la empresa para cubrir sus deudas a largo
plazo. Para este caso muestra que por cada dólar de sus activos la empresa
se endeuda en 0,19 centavos de dólar.
R.I = Utilidad NetaActivos Totales
R.I = 326.206817.928
R.I = 0,40
R.I = 40%
I.S = Pasivo TotalActivo Total
I.S = 156.090 817.928
I.S = 0,19
149
7.5.3. ÍNDICE DE COBERTURA
Este índice muestra que la empresa puede cubrir en 39,47 veces el pago de
intereses.
7.5.4. ÍNDICE DE RENTABILIDAD SOBRE VENTAS
Es el porcentaje que representan las ventas en la utilidad neta de la
empresa, que para el caso es del 23%.
I.C = Utilidad OperacionalInteres
I.C = 601.294,0015.234,38
I.C = 39,47
R.S.V = Utilidad NetaVentas
R.S.V = 326.2061.430.000,00
R.S.V = 0,23
R.S.V = 23%
150
CAPÍTULO VIII
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
151
8.1. CONCLUSIONES
Los resultados obtenidos de la investigación realizada permitieron
puntualizar las siguientes conclusiones relevantes:
• Las condiciones de la economía ecuatoriana en al ámbito
macroeconómico facilitan el crecimiento de la industria de la
construcción, especialmente en el sector de bienes y raíces. Existen
diversos factores que apalancan este desarrollo, proveniente de
grandes inversiones por parte del sector público a tasas de interés
mínimas para clientes y constructores.
• En el Ecuador no existe una empresa productora de piso flotante,
debido a los altos costos que genera su fabricación local, por tal razón
la importación es el único mecanismo por el cual se puede abastecer
de este material de alta demanda interna.
• Se ha demostrado que China esta despuntando hacia el liderazgo de
la producción de piso flotante, por sus precios bajos, excelente
calidad, y capacidad suficiente para abastecer cualquier demanda.
Por tanto es conveniente obtener este material del mercado externo
en China antes que del mercado local, para satisfacer la demanda
real interna de piso flotante para 2 años del proyecto inmobiliario
“Casas Park”.
152
• Se concluye que la constructora obtendrá un ahorro en sus costos
totales de construcción de 97.411,20 dólares por la importación de
piso flotante y por tanto un aumento de sus utilidades en un 3,92% en
relación a si comprará este material en el mercado interno.
• Adicional para determinar la rentabilidad del proyecto inmobiliario con
la importación, se desarrollaron indicadores de evaluación que
arrojaron resultados positivos, mostrando que el proyecto es factible y
aceptable.
• Se concluye además que con la importación, la empresa obtendrá
experiencia en el ámbito del comercio exterior, al abrirse hacia nuevos
proveedores internacionales, podrá obtener mayor variedad de
materiales y acabados del exterior; otorgando a sus clientes
productos de buena calidad y a costos razonables sin elevar el precio
del bien final (viviendas), siendo así más competitivo en el mercado
inmobiliario local.
153
8.2. RECOMENDACIONES
• Se debe fomentar la exportación sin limitar el ingreso de
importaciones al Ecuador, ya que para este caso, esta actividad más
que amenaza debe verse como una oportunidad, al no existir
producción nacional, todo el material es importado; tener la iniciativa
de producir internamente buscando apoyo gubernamental y de
entidades financieras para desarrollar estos y otros materiales
carentes en el Ecuador a costos competitivos.
• La participación directa del Estado en la creación de entidades
financieras enfocadas en otorgar créditos hipotecarios, ha beneficiado
a la mayoría de ecuatorianos, lo cual ha marcado una pauta en el
mercado inmobiliario, existe una demanda insatisfecha creciente por
lo cual se sugiere abrir el abanico de ofertas no solo enfocándose en
brindar bienes terminados, proveer servicios complementarios de la
construcción, remodelaciones, ampliaciones entre otras son
alternativas que los potenciales clientes podrían considerar en un
futuro cercano.
• La competitividad en la industria de la construcción crece
continuamente, cada vez se incrementa el número de empresas
participantes en este sector, las oportunidades de adquirir
propiedades a precios razonables están disminuyendo, el proyecto
desarrollado fue determinado rentable, es recomendable que los
inversionistas y accionistas de la empresa realicen un análisis serio
de este proyecto lo más pronto posible, para aprovechar las
condiciones favorables actuales.
154
• Se recomienda que la constructora Teracons ponga en marcha el
presente proyecto ya que le permitirá obtener un ahorro en sus costos
de construcción, mayor utilidad, experiencia internacional y
competitividad en el mercado de bienes y raíces.
155
BIBLIOGRAFÍA
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México: Editorial Mac Graw Hill
• Huerta, S. (2010) Historia de la Construcción. España: Editorial Reverté.
• Revista Gestión. (16 enero 2012). Desarrollo de la construcción. Ecuador
• Junta de Andalucía. (2004). Ciudad de Quito, Guía de Arquitectura Volumen 1. Ecuador-España.
• Moya, R ; Peralta, E. y Peralta, R. (2004) Arquitectura Ecuatoriana volumen 1. Primera Edición. Ecuador: Editorial Trama.
• Bollinger, D. (2010). Hardwood Floors. Estados Unidos: Taunton Press Inc.
• Revista Armstrong Pisos. (2011). Guía de pisos para el comprador. España
• Teracons. Anuario 2011. Quito, Ecuador.
• Cámara de Industrias y Producción. (2011). Informe de Actividades Producción de madera y fabricación de productos de madera. Quito, Ecuador.
• Barreno, L. (2004). Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos. Primera Edición. Ecuador.
• Sapag, J. (2007). Evaluación de Proyectos. Tercera edición. Editorial McGraw-Hill.
• Warren, R. (2009) Contabilidad Administrativa. Décima edición. Editorial Cengage.
• Guajardo, G. (2008). Contabilidad Financiera. Quinta edición. Editorial McGraw Hill.
• Romero, A, (2010). Principios de Contabilidad. Cuarta edición .McGraw-Hill.
156
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• Código Orgánico de la Producción Comercio e Inversiones (COPCI)
• Reglamento al Título de la Facilitación Aduanera para el Comercio,
del libro V Del Código Orgánico de la Producción, Comercio e inversiones.
SITIOS WEB
• http://ernestogamboa.com/estudios/tendenciasjulio07.pdf
• http://www.bce.fin.ec
• http://www.biess.fin.ec
• http://www.inec.gob.ec/estadisticas/
• http://redatam.inec.gob.ec/cgibin/RpWebEngine.exe/PortalAction
• http://www.estiloambientacion.com.ar
• http://www.alfombrastauro.com.ar/otras-alfombras/historia-de-las-
alfombras-y-tipos-de-alfombras.php
• http://www.grupoconfort.com.ec
• http://www.lacamaradequito.com/index.php?option=com_wrapper&Ite
mid=6
• http://www.quito.gob.ec/
• http://www.registrodelapropiedad.quito.gob.ec/
• http://www.ecuadorenchina.org.ec/
• http://www.aduana.gob.ec/index.action
• http://www.ccech.ec/
• http://faostat.fao.org/
• http://www.fao.org/corp/statistics/es/
• http://ecuadorforestal.org/
• http://es.wikipedia.org/wiki/Rep%C3%BAblica_Popular_China
157
• http://www.comercioexteriorecuador.com/index.php/en/2011-12-08-
20-38-49/2011-10-07-16-41-32/recuperacion-software-arancel/29-
business/68-ecuapass
• http://www.unespa.es/frontend/unespa/Los-Seguros-A-Fondo-vs16
• http://www.sri.gob.ec/web/guest/67;jsessionid=02DDC59FFE93AA9C
6A88C2FA31F07071.sriint
• http://www.ecomint.com.ec/
• http://www.derechoecuador.com/index.php?Itemid=442
• http://es.wikipedia.org/wiki/Coste_de_oportunidad
158
APÉNDICES
159
Apéndice No. 1
No. RUBRO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 CIMENTACION
2 ESTRUCTURA
3 MAMPOSTERÍA
4 ENLUCIDOS Y RECUBRIMIENTOS
5 ACABADOS Y TERMINADOS
1 MOVIMIENTOS DE TIERRAS
2 PASAJES Y VIAS
3 RED AGUA POTABLE
4 RED ALCANTARILLADO
5 RED ELECTRICA Y TELEFONICA
6 AREAS COMUNALES Y CERRAMIENTOS
ETAPA No. 1 ETAPA No.2 ETAPA No.3CRONOGRAMA DE CONSTRUCCION DEL PROYECTO CASAS PARK (MESES)
INFRAESTRUCTURA
CONSTRUCCION VIVIENDAS
El capital de trabajo pre operativo cubre hasta la construcción de las primeras 5 viviendas en obra muerta, posteriormente las ventas iniciadas en planos, concluirán la construcción del proyecto.
160
Apéndice No. 2
Descripción Unidad de
Medida
Metros p/caja
Piezas p/caja
Total cajas
Total m2
Peso Total Kg
Piso flotante AC4, espesor 8mm clase 31 1215 mm x 195 mm m2 2,372 8 2.800
6.641,6 26.509
Fórmula conversión metros cuadrados en metros cúbicos
M2 en M3 = M2 x espesor = 6.641,60 x 0,008 = 53,13 m3
161
ANEXOS
162
ANEXO No. 1
163
ANEXO No.2
164
ANEXO No.3
Declaración Aduanera de Importación (DAI)
165
166
167
ANEXO No.4
168
ANEXO No.5
169
ANEXO No. 6
Cotización China
Dear Sir,
Teracons Thanks for your interest in our product. Please allow me to introduce our company here, Chenming Industry&Commerce Shouguang Co., Ltd was founded in 2002, we are a main manufacture of laminated flooring. Here I would like to send you the detail price: HDF laminated flooring Kingdon Density: over 820kg/m3 Size: 1215*195*8mm Click system: double click Surface overlay paper: AC4 Price: 1215*195*8mm FOB Qingdao USD4.00/sqm Loading quantity: one 40'ft container can load 6.641,60sqm (53,13 cbm) for loose packing. Enclosed please check more information about our product. If you have any problem, please just be free to tell me.
Thanks & Best regards Nancy M/P: +86 18653641456 Company name: Chenming Industry&Commerce Shouguang Co.,Ltd
Add: Chenming Industrial Zone, Shouguang, Shandong, China Tel: +86-536-5268498 Fax:+86-536-5224950 E-mail: [email protected]; [email protected]
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ANEXO No.7
Cotización Proveedores Locales
Estimado señor Terán: Hemos recibido su consulta, al respecto debo indicarle que disponemos del piso en mención, nuestro piso es de 8 mm es color Cerezo la caja de 2.36 m2 de piso el precio es de $ 38.22 + iva. Quedo a la espera de su contestación. Saludos cordiales, Liliana Egas M. COORDINADORA DE CONSTRUCCIONES VENTAS CONSTRUCCION EDIMCA-MATRIZ Av. Granados E12-70 e Isla Marchena Quito, Ecuador (593)-2-396-3000 Teléfono Ext. 3014 (593)-2-396-3094 Fax (593) 09-495-2335 Celular
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ANEXO No. 8
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ANEXO No. 9
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ANEXO No. 10
Software E-ComEx IMPORT
Gestione y Administre eficientemente cada detalle del proceso de Importación; clasificación arancelaria, elaboración de documentos, cálculos, presupuestos y demás; con una sola
herramienta e-ComEx Importación
Descripción y Beneficios
Con e-Comex Importación podrá procesar toda la Logística de sus importaciones, desde el pedido interno de importación hasta llegar a la Liquidación de Gastos por cada uno de los ítems importados
Procesos de Migración de datos: integre los pedidos internos (desde cualquier base de datos), sin necesidad de re-digitar la información, hacia una Orden de Compra o Nota de Pedido
Generación Automática de Documentos: desde un documento inicial, obtenga los documentos restantes y requeridos para la importación
Integración de información: Clasificar los productos, revisar trámites previos, contemplar impuestos aduaneros y elaborar documentos bajo una sola interfaz, sin necesidad de acudir a varios archivos.
Gestión de Costos: Cuente con un detalle de los valores y gastos que se desembolsan en el tramite; sume los valores de la importación y logre obtener el costo real por ítem importado
Gestión de Tiempo: El cálculo de tiempo por cada proceso de la importación, determinar aquellas fases de mayor tiempo de ejecución (por ejemplo desaduanización), y planificar para futuras importaciones es lo que obtendrá con el sistema de Gestión de Tiempo
Gestión de Estado: el estado en el que se encuentra su importación (solicitado, embarcado, aforado, liquidado, etc) y los responsables de cada actividad del trámite, pueden ser monitoreados a detalle mediante el seguimiento de Importación
Consultas y Estadísticas: reportes completamente personalizados, bajo los criterios que requiera y con la información completamente dinámica; es lo que podrá gestionar con e-ComEx Importación.
Auxiliar al sistema ECUAPASS: inicie operaciones con Ecuapass a través de un software económico, práctico y confiable.
PRECIO: $399,00 +IVA
10% de descuento en pagos en efectivo
DIRECCION: Matriz Quito:
Urb. El Batán, Calle El Tiempo N39-55 y El Telégrafo (Edificio Plomo de 3 pisos), 2do Piso.
Teléfonos: 5932 - 224-2383 / 224-6829 / 224-7259 / 243-6270 / 244-5096
Célular: 5939 - 6487370
Sucursal Guayaquil:
CDLA. LA GARZOTA: Av. Guillermo Pareja Rolando. Frente a la CNT. Mz.14, Solar 1 y 2, Edificio: Centro de Oficinas, Piso 2,
Oficina. 204.
Telefonos: 5934- 262-6185 / 262-6317 / 262-6324 / 262-8043 / 262-8096 / 262-8143
Celular: 59399 – 9566220
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ANEXO No. 11
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