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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CIENCIAS POLÍTICAS Y
SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
“El proceso de inscripción de los Derechos Reales afecta a la
eficiencia de los servicios públicos de atención al usuario, en el
Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, año
2016”
Proyecto de Investigación previo a la obtención del Título de:
ABOGADA
Autora: Navarrete Gualotuña Mishel Adriana
Tutor: Msc. Dr. Luis Marcelo Yépez Proaño
Quito, Noviembre 2016
ii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Mishel Adriana Navarrete Gualotuña, en calidad de autora del trabajo de
investigación: “El proceso de inscripción de los Derechos Reales afecta a la
eficiencia de los servicios públicos de atención al usuario, en el Registro de la
Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, año 2016”, autorizo a la
Universidad Central del Ecuador a hacer uso del contenido total o parcial que me
pertenecen, con fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autora me corresponden, con excepción de la presente
autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los
artículos 5, 6, 8; 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su
Reglamento.
También, autorizo a la Universidad Central del Ecuador realizar la digitalización y
publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de conformidad
a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.
Mishel Adriana Navarrete Gualotuña
C.C. 1718546508
iii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACION
iv
DEDICATORIA
A Dios.
Por haberme permitido llegar
hasta este punto y haberme
colmado de sabiduría y
bendiciones en todo momento de
mi vida.
A mi madre Edith.
Por su apoyo incondicional, por el
valor mostrado para salir
adelante, por su amor, por darme
una carrera para mi futuro, todo
esto te lo debo a ti.
Mishel Adriana Navarrete
Gualotuña
v
AGRADECIMIENTOS
A la Universidad Central del
Ecuador, por haberme
formado como profesional
en esto gratos años de
estudio.
Agradezco a mi tutor Msc.
Dr. Marcelo Yépez, por su
tiempo, dedicación y guía
en el desarrollo del
proyecto de investigación.
Mishel Adriana Navarrete
Gualotuña
vi
ÍNDICE DE CONTENIDOS
DERECHOS DE AUTOR .......................................................................................... ii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACION ...................... iii
DEDICATORIA ........................................................................................................ iv
AGRADECIMIENTOS .............................................................................................. v
ÍNDICE DE CONTENIDOS ..................................................................................... vi
LISTA DE GRÁFICOS .............................................................................................. x
LISTA DE CUADROS ............................................................................................. xi
RESUMEN ............................................................................................................... xii
ABSTRACT ............................................................................................................ xiii
INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 1
CAPÍTULO I .............................................................................................................. 3
1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA .......................................................................... 3
1.1 Antecedentes de la Propuesta .................................................................... 3
1.2 Planteamiento, Descripción y Definición del Problema ................................ 5
1.3 Formulación del Problema ........................................................................ 6
1.4 Preguntas Directrices o Hipótesis .............................................................. 7
1.5 Objetivos ................................................................................................ 7
1.5.1 Objetivo General ......................................................................................... 7
1.5.2 Objetivos Específicos ................................................................................. 7
1.6 Justificación ............................................................................................ 8
CAPÍTULO II ........................................................................................................... 10
2. MARCO TEÓRICO ............................................................................................. 10
2.1 MARCO DOCTRINARIO ...................................................................... 10
TITULO PRIMERO ............................................................................................... 10
1. Derechos Reales ................................................................................................. 10
1.1 Definición de derechos reales .................................................................. 10
1.2 Naturaleza Jurídica de los derechos reales ................................................ 14
vii
1.2.1 Teoría Clásica o Dualista ..................................................................... 14
1.2.2 Teoría unitaria personalista de Planiol. ......................................................... 15
1.2.3 Teoría de Samuel Ginosar ............................................................................. 16
1.3 Características de los derechos reales ....................................................... 17
1.3.1 Derechos patrimoniales ................................................................................. 17
1.3.2 Derechos absolutos ........................................................................................ 17
1.3.3 Derechos subjetivos privados ........................................................................ 18
1.3.4 Derechos de goce ........................................................................................... 18
1.3.5 Deber general negativo .................................................................................. 18
1.3.6 Derechos de preferencia ................................................................................ 19
1.3.7 Derechos perpetuos ....................................................................................... 19
1.3.8 Derechos protegidos registralmente .............................................................. 19
1.3.9 Derechos inmediatos ..................................................................................... 20
1.4 Clasificación de los derechos reales ......................................................... 20
1.4.1 Con relación a su función .............................................................................. 20
1.4.1.1 Derechos Principales .................................................................................. 20
1.4.1.2 Derechos Accesorios .................................................................................. 20
1.4.2 Con relación al Sujeto ................................................................................... 21
1.4.2.1 Exclusivos .................................................................................................. 21
1.4.2.2 No exclusivos ............................................................................................. 21
1.4.3 Con relación al Objeto ................................................................................... 22
1.4.4 Con relación a la causa .................................................................................. 23
1.4.4.1 Perpetuos o temporarios ............................................................................. 23
1.4.4.2 Vitalicios y no vitalicios ............................................................................. 23
1.4.4.3 Extinguibles o no por el uso ....................................................................... 23
1.4.4.5 Registrables y no registrables ..................................................................... 23
1.4.5 Con relación a su contenido .......................................................................... 24
1.4.5.1 De goce o disfrute; o de garantía ................................................................ 24
1.4.5.2 Derechos reales corporales o incorporales ................................................. 24
1.4.5.3 Derechos que se ejercen o no por la posesión ............................................ 24
viii
TITULO II .............................................................................................................. 25
2. El Proceso de Inscripción de los derechos reales ............................................... 25
2.1 Definición de Inscripción ........................................................................ 25
2.2 Objeto de la Inscripción .......................................................................... 27
2.3 Procedimiento de Inscripción en la legislación ecuatoriana ......................... 31
2.4 Derechos reales inscribibles y sus requisitos esenciales .............................. 35
2.4.1 Fianza ............................................................................................................ 35
2.4.2 Prenda ............................................................................................................ 37
2.4.3 Hipoteca ......................................................................................................... 40
2.4.4 Fideicomiso ................................................................................................... 42
2.4.4.1 Fideicomiso Civil ....................................................................................... 43
2.4.4.2 Fideicomiso Mercantil ................................................................................ 45
TÍTULO III ............................................................................................................. 50
3. La eficiencia de los servicios públicos de atención al usuario en el Registro
de la Propiedad ....................................................................................................... 50
3.1 Funciones del Registro de la Propiedad .................................................... 50
3.1.1 Misión y Visión institucionales ............................................................. 53
3.2 El principio de eficiencia y eficacia en la Administración Pública ............... 54
3.3 La calidad y buen trato en el servicio público como derecho constitucional .. 56
3.4 La función del Registro de la Propiedad en relación con los derechos
reales inmobiliarios ..................................................................................... 57
3.5 Problemas actuales en los procesos de inscripción de los derechos reales ..... 58
3.5.1 Reingresos ..................................................................................................... 58
3.5.2 Suspensiones ................................................................................................. 59
3.5.3 Negativas ....................................................................................................... 60
3.7 Aspectos a considerar en la reforma al Manual de Procedimientos del
Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad ..................................... 62
2.2 MARCO CONCEPTUAL ........................................................................... 64
2.3 MARCO LEGAL ....................................................................................... 66
ix
CAPÍTULO III ............................................................................................................ 69
3. Diseño metodológico .............................................................................................. 69
3.1 Nivel de investigación ................................................................................ 69
3.2 Métodos .................................................................................................... 70
3.3 Confiabilidad ............................................................................................. 71
3.4 Definición de variables e indicadores ........................................................... 71
3.5 Universo o población, muestra ..................................................................... 72
3.5.1 Población ........................................................................................... 72
3.5.2 Muestra .............................................................................................. 73
3.6 Instrumentos de la Investigación .................................................................. 74
CAPITULO IV ............................................................................................................ 75
4. DISCUSIÓN ........................................................................................................... 75
4.1 Análisis e Interpretación de datos en función del enfoque conceptual ............... 75
4.1.1 Análisis de las Encuestas: Pregunta 1: ¿Considera usted que actualmente
existen problemas jurídicos entorno al proceso de inscripción de los derechos
reales en el Registro de la Propiedad? .................................................................... 75
4.1.2 Análisis de las Entrevistas ............................................................................. 85
4.1.2.1 Entrevista realizada al Funcionario Jorge Re, Amanuense del Registro
de la Propiedad DMQ. ............................................................................................ 85
4.1.2.2 Entrevista realizada al Funcionario Antonio Flor, Amanuense del Registro
de la Propiedad DMQ. ............................................................................................ 86
4.1.2.3 Entrevista realizada al Funcionario Diego Figueroa, Amanuense del
Registro de la Propiedad DMQ. ............................................................................. 87
4.2 Conclusiones ......................................................................................................... 89
4.3 Recomendaciones .................................................................................................. 93
CAPÍTULO V ............................................................................................................. 94
5. Propuesta de resolución al problema....................................................................... 94
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................ 97
x
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Pregunta 1 .............................................................................................. 75
Gráfico 2 – Pregunta 1 .............................................................................................. 76
Gráfico 3 – Pregunta 1 .............................................................................................. 77
Gráfico 4 – Pregunta 1 .............................................................................................. 78
Gráfico 5 – Pregunta 1 .............................................................................................. 79
Gráfico 6 – Pregunta 1 .............................................................................................. 80
Gráfico 7 – Pregunta 1 .............................................................................................. 81
Gráfico 8 – Pregunta 1 .............................................................................................. 82
Gráfico 9 – Pregunta 1 .............................................................................................. 83
Gráfico 10 – Pregunta 1 ............................................................................................ 84
xi
LISTA DE CUADROS
Cuadro 1 - Matriz de las Variables ............................................................................. 71
Cuadro 2 - Población ................................................................................................... 72
Cuadro 3 – Pregunta 1 ................................................................................................. 75
Cuadro 4 – Pregunta 1 ................................................................................................. 76
Cuadro 5 – Pregunta 1 ................................................................................................. 77
Cuadro 6 – Pregunta 1 ................................................................................................. 78
Cuadro 7 – Pregunta 1 ................................................................................................. 79
Cuadro 8 – Pregunta 1 ................................................................................................. 80
Cuadro 9 – Pregunta 1 ................................................................................................. 81
Cuadro 10 – Pregunta 1 ............................................................................................... 82
Cuadro 11 – Pregunta 1 ............................................................................................... 83
Cuadro 12 – Pregunta 1 ............................................................................................... 84
xii
TEMA: “El proceso de inscripción de los Derechos Reales afecta a la eficiencia de
los servicios públicos de atención al usuario, en el Registro de la Propiedad del
Distrito Metropolitano de Quito, año 2016”
Autora: Mishel Adriana Navarrete Gualotuña
Tutor: Msc. Dr. Luis Marcelo Yépez Proaño
RESUMEN
El Registro de la Propiedad de Quito, tiene como una de sus funciones: “servir de
medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos reales
constituidos en ellos”, labor que debe ser realizada con eficacia y eficiencia; de
acuerdo con lo prescrito en la Constitución de la República en su artículo 66, numeral
25, que se reconoce a los ciudadanos “el derecho a acceder a bienes y servicios
públicos y privados de calidad, con eficiencia, eficacia y buen trato, así como a
recibir información adecuada y veraz sobre su contenido y características”. Pese a
esto, actualmente es evidente que existen una serie de problemas en el proceso de
inscripción de los derechos reales en el Registro de la Propiedad del Distrito
Metropolitano de Quito, principalmente una alta cantidad de reingresos, suspensiones
y negativas, pues existe un vacío jurídico dentro del Manual de Procedimientos del
Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad que debe reformarse.
PALABRAS CLAVE: DERECHOS REALES / DERECHO REGISTRAL /
PROCESO DE INSCRIPCIÓN / REGISTRO DE LA PROPIEDAD / SERVICIO
PÚBLICO / LEY REGISTRAL.
xiii
TITLE: “Process to register a Real Estate jeopardizes efficiency of public services
provided to user in the Registrar of Deeds of the Metropolitan District of Quito, year
2016”
Author: Mishel Adriana Navarrete Gualotuña
Tutor: Msc. Dr. Luis Marcelo Yépez Proaño
ABSTRACT
The Registrar of Deeds of Quito is intended to “serve as a means to maintain tradition
of doain on real estates and other real rights constituted in them”. Such labor should
be conducted efficiently, in accordance to the Constitution of the Republic, article 66,
numeral 2, where citizens are awarded “the right to get aces to good quality goods,
private and public services, in an efficient fashion and with good treatment, as well as
receiving proper and truthful information on the content and characteristics”.
Nonetheless, a series of problems have been detected in the registration process of
real estates with the Registrar of Deeds of the metropolitan District of Quito, mostry
related to high amount of re-entrances, interruptions and negations. There is a legal
gap in the Registration of Real Estates with the Registrar of Deeds Manual, which
should of course be reformed.
KEYWORDS: REAL ESTATE-RELATED RIGHTS / REGISTRATION RIGHT /
REGISTRAR OF DEEDS / PUBLIC SERVICE / GOODS REGISTRATION LAW.
1
INTRODUCCIÓN
El Registro de la Propiedad es una institución encargada de la realización de
actividades de carácter registral, siendo sus principales funciones, dar fe pública de
los procesos de inscripción de instrumentos públicos, derechos y sentencias, que la
Ley Civil ha prescrito como de obligatorio cumplimiento.
Esta institución, al ser parte de la Función Pública, debe cumplir sus
atribuciones legales, bajo los principios dispuestos por la Constitución de la
República, La Ley de Datos Públicos, la Ley de Registro, así como de acuerdo con
los procedimientos y Resoluciones Internas, a fin de que su labor sea eficaz, eficiente,
y de calidad.
Actualmente la institución se encuentra en un proceso de transición, pues
según dispuso la misma Constitución, la administración del Registros de la Propiedad
debe ser realizada por los Gobiernos Autónomos Descentralizados Cantonales o de
los Distritos Metropolitanos.
Por esta y por otras razones, en la actualidad, dentro de la institución es
evidente que existen una serie de problemas dentro el proceso de inscripción de
derechos reales, pues existe una alta cantidad de reingresos, suspensiones y negativas,
lo cual ocasiona una excesiva cantidad de tráfico de trámites, disminuyendo la calidad
del servicio dentro de la institución.
Es por esta razón que es necesario realizar un estudio analítico, razonado y
profundo respecto de este fenómeno; para lo cual se ha divido la presente
investigación en los siguientes capítulos.
El primer capítulo contiene la formulación y planteamiento del problema de la
investigación, además se establecen las interrogantes que permitirán encaminar la
investigación y delimitarla. Finalmente se señala la importancia del tema a tratar, así
como los objetivos generales y específicos.
2
En el segundo capítulo se abordarán los antecedentes de la investigación del
tema, así como los criterios doctrinarios, teóricos realizados por otros autores, y la
exposición de los preceptos legales relacionados con el proyecto y las variables de
estudio.
En el tercer capítulo se explicarán los métodos a ser aplicados en el desarrollo
del proyecto; de manera general el diseño investigativo; la población y la muestra que
permitirán obtener datos, además se puntualizarán las técnicas e instrumentos a ser
utilizados en el trabajo investigativo, así como su validez y confiabilidad.
En el capítulo cuarto se analizará los datos obtenidos con la investigación y
los instrumentos: entrevistas y encuestas realizadas. Este capítulo contiene las
conclusiones y recomendaciones de la investigación.
En el capítulo quinto se realiza la propuesta con la cual se pretende contribuir
a la solución del problema. La propuesta contendrá también la bibliografía y los
anexos.
3
CAPÍTULO I
1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
1.1 Antecedentes de la Propuesta
Como antecedentes históricos destacan la creación del Registro de la
Propiedad, creado mediante Resolución 017 expedida el 9 de junio de 2011 por el
Alcalde Metropolitano; cuyas principales actividades están relacionadas con la
prestación de servicios de inscripción y certificación de los inmuebles ubicados en el
Distrito Metropolitano de Quito, además de brindar seguridad jurídica a los actos
realizados sobre los inmuebles del cantón.
Dentro de un contexto jurídico, esta institución tiene a su cargo, la realización
de las actividades previstas dentro de la Ley de Registro, creada mediante Decreto
Legislativo No.000, publicado en Registro Oficial 136 de 28 de Febrero de 1980,
cuyo objeto primordial tiene que ver con la “inscripción de los instrumentos públicos,
títulos y demás documentos que la Ley exige o permite que se inscriban en los
registros correspondientes”.
Siendo que, según prescribe el artículo primero, en su literal “a”, de la referida
ley, es deber del Registro de la Propiedad, servir de medio de tradición del dominio
de bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos, la institución ha
creado una serie de instrumentos administrativos, que permitan cumplir con esta labor
en forma eficiente.
Es así que como antecedentes jurídicos se encuentra la creación del Manual de
Procedimientos del Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad en
noviembre del 2012 cuyo objeto es:
4
“Normar la gestión de la inscripción de la transferencia o limitación al dominio de
bienes inmuebles e inscripciones judiciales en el Registro de la Propiedad del Distrito
Metropolitano de Quito. Los procedimientos descritos en el Manual tienen alcance
desde la recepción de escrituras de bienes inmuebles o documentos judiciales para la
revisión previa inscripción, hasta la entrega de razón de inscripción, razón de
inscripción judicial o inscripción del trámite judicial.”
En marzo del 2013 se crea el instructivo para la inscripción de instrumentos
públicos, mismo que tiene por finalidad:
“Establecer directrices que permitan realizar la inscripción de los instrumentos
públicos, títulos y demás documentos que la ley exige, elaborados por profesionales
del derecho pertenecientes al Registro de la Propiedad. Comprende desde la
recepción de escrituras por Servicio Ciudadano – Cajas, hasta el despacho de las
escrituras inscritas al usuario.”
En la misma fecha, paralelamente se crea el Instructivo para la revisión Legal
de escrituras para la inscripción, mismo que tiene por finalidad:
“Establecer directrices para la realizar la revisión legal de los instrumentos públicos,
previa la inscripción en el Registro de la Propiedad de Quito. Comprende desde la
recepción de escrituras por Servicio Ciudadano – Ventanilla, hasta la entrega de las
escrituras revisadas (proformadas u observadas) al usuario.”
Finalmente es necesario señalar que, en el ámbito académico, existen muy
pocos trabajos investigativos relacionados con el tema de estudio; pues debido
principalmente a la novedad del tema seleccionado, existe una cantidad muy limitada
de tesis y ensayos que hayan tratado con anterioridad alguna de las variables de
estudio.
Es así que como antecedente más próximo se puede referir el trabajo del
postulante Darwin Quezada, perteneciente a la Universidad Nacional de Loja, con el
título: “Los vacíos jurídicos en la transferencia del dominio y derechos reales de
inmuebles no inscritos”, trabajo académico en el cual:
5
“Se respalda en referentes teóricos y conceptos claros, necesarios y aplicables a
nuestra práctica, con definiciones y clasificaciones de la Propiedad, Derecho de
Propiedad en el Ecuador, la Propiedad desde el punto de vista Jurídico, la Propiedad
en la Constitución Ecuatoriana, el Artículo 709 del Código Civil, la Base Jurídica
para la transferencia del Dominio y Derechos reales de inmuebles no inscritos.”
(Quezada, 2011, pág. 2)
Este trabajo, en resumen, explica la importancia de la vigencia y aplicabilidad
del artículo 709 del Código Civil Ecuatoriano, es decir acerca de la transferencia de
dominio y los derechos reales, y también aborda el derecho a la propiedad desde una
perspectiva general doctrinaria y legal, su base jurídica constitucional y normativa
dentro de la legislación ecuatoriana, mismos que también serán materia de estudio
dentro de la presente investigación.
1.2 Planteamiento, Descripción y Definición del Problema
El Registro de la Propiedad de Quito, tiene a su cargo la realización de las
actividades previstas dentro del artículo primero de la Ley de Registro, entre las
cuales se encuentra precisamente el “servir de medio de tradición del dominio de
bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos”, debiendo realizar
su labor con eficacia y eficiencia; pues la Constitución de la República prescribe en
su artículo 66, numeral 25, que se reconoce a los ciudadanos “el derecho a acceder a
bienes y servicios públicos y privados de calidad, con eficiencia, eficacia y buen
trato, así como a recibir información adecuada y veraz sobre su contenido y
características”.
Por su parte, la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos,
prescribe dentro de su artículo 13, que los “registros son dependencias públicas,
desconcentrados, con autonomía registral y administrativa” en los términos previstos
dentro de la ley; e incluye dentro de estas instituciones al Registro de la Propiedad,
quien deberá administrar su bases de datos en coordinación con la Dirección Nacional
de Registro de Datos Públicos, “llevando la información de modo digitalizado, con
6
soporte físico, bajo el sistema de información cronológica, personal y real”, según
prescriben los artículos 14 y 15 de la misma ley.
Actualmente resulta evidente, que existe una alta cantidad de reingresos,
suspensiones y negativas en el proceso de inscripción de los derechos reales en el
Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, pues la falta de
capacitación de los funcionarios, y la poca información que tienen los usuarios
respecto de cómo llevar a cabo este procedimiento, ha derivado en problemas de
carácter jurídico, como la negativa de las inscripciones y sobre todo el aumento en el
tráfico dentro de la Institución.
Siendo el proceso de inscripción de los derechos reales una importante labor para los
procesos de publicidad, es necesario que se realice un estudio profundo, respecto de
las causas por las cuales se producen una alta cantidad de reingresos, suspensiones y
negativas, que dificultan la inscripción los derechos de prenda, hipoteca, fianza,
fideicomiso civil y mercantil, a fin de proponer en forma razonada, fundamentada y
motivada, una reforma al actual Manual de Procedimientos del Proceso de
Inscripciones del Registro de la Propiedad, a través de la cual se pueda disminuir
considerablemente el número de reingresos, suspensiones y negativas, agilizando el
tráfico de trámites dentro de la institución y permitiendo realizar una capacitación
adecuada a los funcionarios, para que puedan otorgar información oportuna a los
usuarios, de acuerdo con los principios de calidad, eficiencia, eficacia y un buen trato
prescritos por la Constitución de la República.
1.3 Formulación del Problema
¿Cuáles son los problemas jurídicos que producen una alta cantidad de
reingresos, suspensiones y negativas dentro del proceso de inscripción de
derechos reales en el Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de
Quito?
7
1.4 Preguntas Directrices o Hipótesis
¿Qué son los derechos reales de hipoteca, prenda, fianza, fideicomiso civil y
mercantil en la doctrina jurídica y en la legislación ecuatoriana?
¿En qué consiste el proceso de inscripción de los derechos reales de hipoteca,
prenda, fianza, fideicomiso civil y mercantil, contemplados en la legislación
ecuatoriana?
¿Cuál es el índice aproximado de reingresos, suspensiones y negativas
producido en el Registro de la Propiedad de Quito?
¿Es de conocimiento público la existencia del Manual de Procedimientos del
Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad, y es necesario plantear
una reforma que permita disminuir considerablemente el número de
reingresos, suspensiones y negativas?
1.5 Objetivos
1.5.1 Objetivo General
Identificar los problemas jurídicos que producen una alta cantidad de
reingresos, suspensiones y negativas dentro del proceso de inscripción de
derechos reales en el Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de
Quito.
1.5.2 Objetivos Específicos
Conceptualizar a los derechos reales de hipoteca, prenda, fianza, fideicomiso
civil y mercantil desde la doctrina jurídica y en la legislación ecuatoriana.
8
Describir en que consiste en proceso de inscripción de los derechos reales de
hipoteca, prenda, fianza, fideicomiso civil y mercantil, contemplados en la
legislación ecuatoriana
Determinar el índice aproximado de reingresos, suspensiones y negativas
producido en el Registro de la Propiedad de Quito.
Proponer una reforma al Manual de Procedimientos del Proceso de
Inscripciones del Registro de la Propiedad que permita disminuir
considerablemente el número de reingresos, suspensiones y negativas.
1.6 Justificación
En la actualidad resulta evidente, que el servicio público ha logrado un
proceso de transformación; pues décadas atrás, las instituciones públicas que
brindaban servicios directos a la ciudadanía, carecían de protocolos adecuados para
brindar este servicio; por esta razón, la Constitución de la República de 2008,
implemento una serie de principios que tenían como finalidad: brindar un servicio a la
ciudadanía con calidad, eficacia y eficiencia.
Con estos mismos criterios, es necesario realizar una investigación profunda
que permita visibilizar la existencia de los problemas dentro de la institución, como la
alta cantidad de reingresos, suspensiones y negativas, que dificultan la inscripción los
derechos de prenda, hipoteca, fianza, fideicomiso civil y mercantil; mismos que
actualmente persisten dentro de la institución, perjudicando la atención del servicio
público que se ofrece a la ciudadanía; pues estas deficiencias han impedido lograr la
calidad y eficiencia a los usuarios.
En este contexto, es indispensable mencionar la labor que cumple el Registro
de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, que tiene a su cargo una serie de
funciones otorgadas mediante la normativa correspondiente; entre ellas, el registro de
los derechos reales. Esta función actualmente, no se cumple totalmente con
9
efectividad, pues existen ciertos vacíos dentro del Manual de Procedimientos del
Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad, por lo que se hace necesario
plantear una reforma, que permita disminuir el alto porcentaje de reingresos,
suspensiones y negativas en la inscripción de los derechos reales de prenda, fianza,
hipoteca, fideicomiso civil y mercantil; y su vez, permita a los funcionarios registrar
en forma adecuada y ágil estos derechos; pues de lo contrario, aumenta el tráfico de
procesos, menoscabando la calidad del servicio.
La importancia académica y jurídica de la presente investigación se justifica,
en los principios dictados por la Constitución en cuanto a la calidad del servicio
público; y en forma social, en la importancia que tiene el registro de los derechos
reales para las personas, pues este mandato legal debe ser cumplido por los
ciudadanos, sin que esto se convierta en un problema al momento que tenga que
realizar el trámite correspondiente.
Los beneficiarios del presente trabajo de investigación serán todas las
personas usuarias del Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito,
que tengan la necesidad de realizar un proceso de inscripción de derechos reales
dentro de esta institución; y lógicamente también se beneficiarán de manera directa,
los funcionarios públicos pertenecientes a esta institución.
Debe manifestarse que de igual forma, existen las condiciones necesarias para
que la investigación sea favorable, ya que se cuenta con los recursos humanos,
materiales, institucionales y financieros necesarios para cumplir con los objetivos de
estudio y desarrollar una propuesta adecuada que ayude a solucionar el problema
expuesto.
10
CAPÍTULO II
2. MARCO TEÓRICO
2.1 MARCO DOCTRINARIO
TITULO PRIMERO
1. Derechos Reales
1.1 Definición de derechos reales
Una de las primeras definiciones de derecho real, fue realizada por los autores
clásicos Aubry Y Rau, misma que es citado por Ochoa en los siguientes términos:
“Los derechos reales son aquellos que, creando una relación inmediata y directa entre
una cosa y la persona bajo el poder de quien ella se encuentra sometida, son por eso
mismo susceptibles de ser ejercidos no solamente contra tal persona determinada,
sino frente y contra todos.” (Ochoa, 2008, pág. 88)
En este mismo sentido, otro autor clásico: Dekkers señaló que “se entiende
por derecho real, todo derecho subjetivo que se ejerce directo sobre una cosa, sin la
intermediación de nadie.” (Ibídem) Mientras que Julien Bonnecasse, señala que “el
derecho real es una relación jurídica por el cual una persona puede obtener de una
cosa, toda o parte de utilidad que ella produce en forma exclusiva y oponible a los
demás.” (Bonnecasse, 2003, pág. 54)
De estas primeras definiciones, se puede señalar que existen dos elementos
comunes e interdependientes que configuran el derecho real, que serían, por un lado
la persona, sujeto o titular de un derecho; y por el otro lado, una cosa determinada
que es el objeto del derecho. Es de este modo que el poseedor de un derecho real,
tiene en forma verdadera un derecho “jus in re”, que a su vez supone la existencia de
un bien de naturaleza corporal o incorporal, sin el cual no existiría este derecho.
11
Además, según expresan los doctrinarios, los derechos reales constituyen en
primer lugar, un derecho subjetivo, es decir, aquel que es “inherente a una persona,
activa o pasivamente” (Cabanellas, 2008, pág. 134); este derecho le otorga a su titular
la obtención de señorío directo e inmediato sobre una cosa, en forma exclusiva y
privativa ante otros sujetos.
Por su parte, el tratadista español Ramón María Roca Sastre, realiza la
siguiente definición de derechos reales:
“Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder o señorío directo e
inmediato sobre una cosa determinada y presente, sin necesidad de intermediario
alguno personalmente obligado, y que impone así mismo a todo el mundo (erga
omnes) un deber de respeto o exclusión y, a veces, cuando se trata de un derecho
limitado, “un hacer” o “no hacer” posiblemente conectado con un soportar.” (Roca,
2001, pág. 29);
La definición de Roca Sartre, aporta una serie de elementos que requieren ser
analizados. En primer lugar, señala que los derechos reales pueden ejercerse en forma
directa, sin la mediación de ninguna otra persona; sin embargo de ello, también
pueden existir dentro de este señorío, una facultad especifica que necesite de esta
mediación;
“pero no la de alguien personalmente obligado a ello, sino la de alguien obligado a
ello, en tanto en cuanto sea titular de otro derecho real (de un obligado propter rem, o
sea, de un obligado en razón de la cosa sobre la cual tiene la propiedad u otro derecho
real)” (Ochoa, 2008, pág. 113)
Un segundo elemento señalado por el autor, es que los derechos reales son
limitados, por ello también se los ha llamado “derechos parciarios, fraccionarios,
menores, en cosa ajena o en cosa no propia; esto en el sentido de que gravan el
derecho de propiedad de una persona, que debe ser respetado por todos, y al mismo
tiempo individualizan al sujeto pasivo de la relación.
Además de la definición se desprende, el deber de respeto del derecho real
que existe, lo que implica la facultad que tiene al titular para excluir o negar a otro, el
12
ejercicio y la titularidad del derecho, facultad que se conoce en la doctrina como el
ius prohibendi.
Finalmente Ochoa señala que el titular del derecho real no solo tiene poder
sobre la cosa, “sino que en ciertos casos surgen también del propio poder de la cosa,
deberes que incumben al titular del derecho real y cuyo cumplimiento constituye el
reflejo del derecho real o de su ejercicio.” (Ochoa, 2008, págs. 113, 114) Al respecto
Genaro Carrión afirma:
“Reconocemos, por un lado, que el titular de un derecho real tiene ciertos poderes
jurídicos sobre el bien, para procurarse todas o parte de los beneficios, utilidades y
servicios, estimables en dinero, que aquel puede proporcionar. Esto no es nada
distinto de: una libertad que tiene el titular de servirse o no servirse de la cosa; una
ausencia de derecho, un no derecho de todas las demás personas para exigirle que se
sirva o no se sirva de ella, y un derecho del primero a exigirles a todas las demás
personas que no interfieran en su libertad de servirse o no servirse de la cosa —
aquellas tendrían, por consiguiente, el correlativo deber de no interferir. Esta relación
compleja se conoce en la doctrina como la oponibilidad erga omnes de los derechos
reales.” (Carrión, 2001, pág. 50)
Respecto al concepto de derechos reales, suelen existir en la doctrina, algunas
relaciones con conceptos muy o poco próximos, de allí que el estudio de algunos
autores pretenda realizar una diferenciación, a fin de que no existan confusiones en el
estudio de la doctrina en materia civil.
Así, el catedrático Eduardo Silva Romero señala que un concepto tradicional
de derechos reales suele partir de la noción de patrimonio, mismo que se refiere
normalmente, a la totalidad de las relaciones jurídicas estimables en dinero del titular;
por lo que éste no tiene un derecho único sobre el conjunto de derechos; sino que la
persona tiene tantos derechos cuantas sean las relaciones comprendidas en el
patrimonio. (Silva, 2002, pág. 83)
No obstante de ello, en el patrimonio se diferencia, de un lado, “el derecho de
crédito o personal, jus ad rem, es decir, el derecho que tiene una persona con relación
a otra, en virtud del cual esta segunda se encuentra obligada, con respecto a la
13
primera, a realizar determinado comportamiento, relación cuyo objeto de estudio es
materia de "derecho civil de las obligaciones"; y por otro lado, está el derecho real,
jus in re, el derecho que tiene una persona sobre una cosa, un bien; cuyo análisis se
realiza mediante el "derecho civil bienes”. (Silva, 2002, pág. 85)
Por su parte, Fabricio Mantilla y Francisco Ternera, realizan la diferenciación
entre derecho personal y derecho real, en los siguientes términos:
“La expresión "derecho personal", en principio, designa una relación entre un deudor
y un acreedor. El deudor tiene que realizar un comportamiento y el acreedor tiene la
facultad de exigírselo. En caso de incumplimiento del obligado, el acreedor puede
solicitar el equivalente en dinero de la prestación in natural. Por su parte, la expresión
"derecho real" no designa una relación entre dos personas, sino un verdadero haz de
poderes de distinta índole.” (Mantilla & Ternera, 2006, pág. 119)
Por su parte, Beatriz Corredor, afirma que el concepto de derecho real ha ido
evolucionando y se ha adaptado a lo largo de la historia, de acuerdo con los diversos
cambios políticos, sociales y económicos de los Estados; por lo que su configuración
jurídica se ha ido modificando de acuerdo con los principios y funciones que cada
Estado le ha asignado; y además señala que se ha superado ampliamente los
conceptos tradicionales que consideraban a la propiedad como absoluta, ilimitada u
omnímoda, para pasar a una concepción en que la propiedad le otorga a su titular
“diferentes posibilidades de aprovechamiento y facultades;
Siendo la inmediatividad y la absolutividad del dominio, una atribución
exclusiva al titular de las facultades de exclusión que integran su contenido, las notas
esenciales del derecho de propiedad” (Corredor, 2014, pág. 1)
Por su parte, la legislación ecuatoriana, contiene una definición taxativa de los
derechos reales dentro del Código Civil, que en su artículo 595 prescribe: “Derecho
real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona”; y
seguidamente, determina cuales son estos derechos: “son derechos reales el de
dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres
activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.”
14
1.2 Naturaleza Jurídica de los derechos reales
La naturaleza jurídica de los derechos reales, es quizás uno de los aspectos
más controvertidos en torno a esta clase de derechos; de allí que cierto sector de la
doctrina incluso ha llegado a firmar que, dependiendo de la naturaleza jurídica que se
les dé a los mismos, se podrá optar por una u otra definición de derechos reales.
Existen entonces varias vertientes históricas, que han tratado de dar una
naturaleza jurídica a los derechos reales, encontrándose con posturas diversas y
muchas veces antagónicas; pues la diferencia existente entre las diversas clases de
derechos reales, ha tenido como resultado, una naturaleza controvertida. Es por esta
razón que a continuación se analizarán brevemente, algunas de las posturas más
relevantes.
1.2.1 Teoría Clásica o Dualista
Según refiere Ochoa, “esta teoría se construyó por referencia al derecho de
propiedad sobre las cosas materiales, identificándose con la cosa misma, en tanto que
se le considera como un derecho más completo que pueda existir sobre ella;” (Ochoa,
2008, pág. 89) de allí que Julien Bonnecase sostuviera que el derecho real “es un
derecho en virtud del cual una cosa se encuentra de una manera inmediata y
exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona.”
(Bonnecase, 2003, pág. 547)
“Según esta doctrina, el derecho real recae directamente sobre la cosa, sin ningún
intermediario; por ello puede ejercerse a pesar de cualquier enajenación (derecho de
persecución) y a pesar de que existan derechos del mismo género recaídos sobre la
cosa con posterioridad (derecho de preferencia)” (Ochoa, 2008, pág. 89)
Para esta escuela, el derecho real está conformado únicamente por dos
elementos: la persona titular del derecho y la cosa; de allí que el objeto del derecho
real siempre deba ser individualizado y determinado. Otro aspecto importante a
15
destacar, es que según esta teoría, el derecho real tiene un rango de superioridad,
como una institución anterior a la sociedad, una categoría propia del derecho, que el
Estado estaba en la obligación de reconocer.
1.2.2 Teoría unitaria personalista de Planiol.
La teoría clásica de los derechos reales recibió serias críticas, las principales
fueron realizadas por el jurista Marcel Planiol, quien afirmó que en el fondo, la idea
sobre la cual se sustenta esta teoría es falsa, y para ello da los siguientes motivos:
“No es exacto decir que el derecho real (la propiedad por ejemplo), consiste en
establecer una relación directa entre una persona y una cosa. Esta relación directa no
es sino un hecho, y tiene un nombre; es la posesión, es decir, la posesión de detentar
la cosa y servirse de ella como único dueño. Una relación de orden jurídico no puede
existir entre una persona y una cosa: este sería un sinsentido. Por definición todo
derecho es una relación entre personas. Ésta es la verdad elemental sobre la cual se
fundamenta toda la ciencia del derecho, y este axioma es inquebrantable.” (Carrión,
2001, pág. 658)
Según explica claramente el autor, todo derecho subjetivo es una relación
entre por lo menos dos personas; por lo tanto, si el derecho real se considera un
derecho subjetivo, debe ser una relación entre dos personas y no una relación entre la
persona y la cosa; de tal manera que dentro del derecho real debe existir, como en
otras relaciones jurídicas, una persona acreedora y una deudora; que para el presente
caso sería un sujeto activo, quien es el propietario, y varios sujetos pasivos que sería
el conjunto de personas que están obligadas a respetar el derecho del primer sujeto.
En definitiva, la visión del tratadista Marcel Planiol se basa en la unificación
que realiza entre las categorías de derechos reales y derechos personales, basado en el
principio de que todo derecho implica una relación entre personas; por lo que en el
caso de los derechos personales la relación se establece entre el acreedor y deudor,
mientras que en los derechos reales se establecería entre el titular del derecho y el
resto de las personas.
16
Esta teoría también recibió una serie de críticas, pues para otro sector de la
doctrina, la idea de la obligación pasiva universal como característica de los derechos
reales no satisface, puesto que esta concepción supone enfatizar algo que es
completamente secundario en los derechos reales; ya que lo esencial no es la
obligación pasiva del resto de la sociedad de respetar el derecho del titular, sino el
poder de goce y disposición que se reconoce a este mismo titular sobre la cosa.
1.2.3 Teoría de Samuel Ginosar
La diferente naturaleza de todos los elementos que componen los derechos
reales es quizás la principal dificultad al momento de querer determinar su naturaleza
jurídica; y en este sentido, la teoría de Ginosar pretendió unificar todos los derechos
en uno solo. Si bien es cierto, Pianol afirmaba que existía un sujeto acreedor y un
proveedor dentro de los derechos reales, lo que relacionaría en cierta medida a los
derechos reales con los derechos de crédito, a criterio de Ginosar estos si bien son
parecidos no resultan idénticos.
Según este criterio, tanto los derechos reales, como los crediticios, forman
parte del patrimonio, aunque no son los únicos, ya que el patrimonio además está
constituido por facultades que pertenecen a su titular; es decir tanto por las cosas
corporales como incorporales.
“Por lo tanto la propiedad, no es ni un derecho real ni un derecho personal o de
crédito; no es sino la pertenencia de todo derecho, cualquiera que éste sea, a su
titular. En este sentido el acreedor es propietario de la acreencia. Sin embrago, la
cosa sobre la cual recae el derecho de propiedad (cosa corporal, crédito, producto de
su actividad creadora o industrial), hace que el derecho de propiedad no esté siempre
sometido al mismo régimen legal. Pero sea lo que fuere, los terceros están obligados
a respetar el derecho de propiedad de otros, frente a quienes son oponibles,
cualquiera que sea la cosa que sea su objeto. (…) De ello se concluye que no hay
distinción entre los derechos reales y los derechos de crédito, puesto que todos son,
por igual, derechos de propiedad que todos están obligados a respetar.” (Ochoa,
2008, pág. 95)
17
Al igual que las otras doctrinas, la teoría de Ginosar tampoco goza de un
respaldo total de la doctrina; y las principales críticas se realizan, sobre la idea de
unificar derechos de naturaleza tan distinta en uno solo; pues para otros autores, el
derecho de un acreedor sobre su acreencia no tendría nada que ver sobre el derecho
de un propietario sobre su señorío; ya que tales derechos son diferentes en su
naturaleza, estructura y técnica; de allí que en la actualidad existan otras doctrinas
que hayan intentado defender una concepción trialista; diferenciando entre derechos
real, derechos personales o de crédito, e inclusive los derechos intelectuales.
1.3 Características de los derechos reales
La doctrina ha identificado que los derechos reales tiene una serie de
características que configuran su naturaleza, y en cierto modo, los distinguen de otros
derechos; por lo que a continuación se señalará las principales características
atribuidas por la doctrina.
1.3.1 Derechos patrimoniales
Los derechos reales son derechos subjetivos patrimoniales ya que “confieren a
su titular facultades o poderes valorables en dinero” (Aguilar, 2008, pág. 120); y por
lo tanto, se excluyen de esta categoría cualquier derecho que no sea valorable en
dinero.
1.3.2 Derechos absolutos
“Los derechos reales confieren a su titular un señorío o poder directo inmediato sobre
una cosa con las siguientes particularidades:
1. Ese señorío o poder es inherente a la cosa. (…)
18
2. Ese señorío es directo e inmediato en el sentido de que puede ejercerse sin que
jurídicamente se requiera la intervención, mediación, ni cooperación de ninguna otra
persona. (…)
3. Ese señorío o poder propio del derecho real excluye todo otro poder igual o
concurrente. (…)
4. Ese señorío o poder recae necesariamente sobre una cosa (no sobre una actividad)
(…) una acosa específica o cuerpo cierto y presente, porque no es posible que poder
semejante recaiga sobre cosas genéricas ni futuras.” (Aguilar, 2008, págs. 120, 121)
1.3.3 Derechos subjetivos privados
“Consiste en la facultad concedida a una persona, el derecho real es conferido
a una persona, titular y sujeto activo, y se halla dirigido contra una, varias o todas las
personas, que son los destinatarios y sujetos pasivos.” (Ochoa, 2008, pág. 96)
1.3.4 Derechos de goce
“En el sentido que procura directamente una ventaja o beneficio a su titular, el
derecho real permite exigir a las demás personas o terceros una conducta o
comportamiento tal que el titular del derecho, pueda efectivamente gozar o
beneficiarse de lo que le procura el derecho sin perturbación o impedimento” (Ochoa,
2008, pág. 97)
1.3.5 Deber general negativo
Consiste en el deber que tienen las personas en abstenerse de impedir al titular
del derecho real, el ejercicio de su señorío sobre la cosa; aunque también esto trae
como consecuencia la oponibilidad frente a terceros.
19
1.3.6 Derechos de preferencia
Es llamado también ius prelationis; consiste en que en caso de conflicto entre
derechos reales, se aplicará el principio de la prioridad en la adquisición (piori
tempore, potior future). También esta característica significa que, cuando hay un
conflicto sobre una cosa, entre quien la hace valer como un derecho real y quien la
invoca como un derecho de crédito, debe prevalecer el titular del derecho real.
1.3.7 Derechos perpetuos
Existe en la doctrina una discusión respecto de esta característica, pues a
simple vista se puede afirmar que no se aplica a todos los derechos reales. Los
derechos reales son perpetuos en el sentido de que su ejercicio no los extingue, sino al
contrario los consolida, y que únicamente se extinguen con el perecimiento de la
cosa; no obstante existen también otros derechos reales cuya característica es la
temporalidad. También cabe destacar que algunos derechos se extinguen por el uso
no prolongado. (Aguilar, 2008, pág. 125)
1.3.8 Derechos protegidos registralmente
La primera advertencia que hay que realizar de esta característica es que, al
igual que en el caso anterior, no todos los derechos reales son objeto de protección
registral. “Los derechos reales como la posesión carecen de toda protección registral”,
al igual que “los derechos reales sobre muebles”; mientras que ciertos actos de
efectos meramente obligatorios gozan de protección registral” (Aguilar, 2008, págs.
125, 126)
20
1.3.9 Derechos inmediatos
“Alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que tiene el titular de un derecho
real, de suerte que puede ejercerlo sin necesidad de mediación o intervención de otra
persona. Sin embargo, existen algunos derechos reales como la hipoteca en que esta
inmediatividad se desdibuja (al no implicar posesión) aunque sí existen
manifestaciones de poder sobre la cosa (como la acción de devastación). Por ello hay
autores que prefieren sustituir el término inmediatividad por el de inherencia.”
(Corredor, 2014, pág. 3)
1.4 Clasificación de los derechos reales
La doctrina ha realizado una serie de clasificaciones de los derechos reales, en
virtud de diversos criterios, mismos que serán expuestos a continuación.
1.4.1 Con relación a su función
1.4.1.1 Derechos Principales
Son conocidos también como derechos de primer grado; y como su nombre
lo indica, son derechos que existen por sí mismos, en forma autónoma. Son derechos
principales la propiedad, el usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre. (Soto,
2005, pág. 149)
1.4.1.2 Derechos Accesorios
“Los derechos reales accesorios, a diferencia de los derechos reales principales que
existen en sí e independientemente, están fijados o unidos a un derecho personal, a
un derecho de crédito, constituyendo garantías particularmente adheridas a un
derecho de crédito. Dichos derechos son establecidos por el derecho, por una
decisión judicial o por una convención o acuerdo entre las partes en beneficio de un
acreedor para garantizar el cumplimiento de una obligación; el acreedor se encuentra
entonces investido de un bien corporal o incorporal, del cual el deudor es propietario,
de un derecho real que le confiere un derecho de persecución y un derecho de
preferencia.” (Ochoa, 2008, pág. 100)
21
Los principales derechos accesorios reconocidos por la doctrina son: la
hipoteca, la anticresis, los privilegios sobre los inmuebles, la prenda y los privilegios
sobre los muebles.
Cabe destacar que esta clase de derechos no confiere al titular el derecho de
uso, goce o aprovechamiento de la cosa, pues en sentido estricto no son ni siquiera
derechos, sino más bien “un poder de protección anexo a un derecho de crédito”
(Ibídem); por lo que no se pueden ejercer sino cuando el deudor incumple la
obligación y se hace efectiva la garantía mediante la exigencia del cumplimiento
forzoso.
1.4.2 Con relación al Sujeto
1.4.2.1 Exclusivos
“Son exclusivos los derechos reales que no admiten pluralidad de titulares
sobre un mismo objeto. Son derechos reales exclusivos: el dominio, la propiedad
horizontal y el usufructo.” (Verdún, 2015, pág. 15)
1.4.2.2 No exclusivos
Como resulta lógico, y de forma contraria, los derechos reales no exclusivos
son aquellos que admiten una pluralidad de titulares sobre un mismo objeto. Entre
estos derechos se encuentra el derecho de garantía, las servidumbres, el uso y la
habitación.
También dentro de esta categoría suele incluirse una clasificación adicional,
en la que se distinguen entre personas naturales y jurídicas, distinguiendo aquellos
derechos reales que pueden ser ejercidos por uno u otro tipo de personas, o por las
22
dos de ser el caso; tan solo los derechos reales de uso y de habitación quedarían
limitados a ser ejercidos en forma exclusiva por personas físicas.
1.4.3 Con relación al Objeto
Existen por lo menos dos clasificaciones de los derechos reales en relación al
objeto. La primera los divide en derechos reales sobre cosa propia, entre los cuales se
encuentran: el domino, el condominio y la propiedad horizontal; y derechos reales
sobre cosa ajena, que a su vez se dividen en derechos de goce y disfrute (usufructo,
uso habitación, servidumbres activas); y, derechos de garantía (hipotecas, prenda,
anticresis, censos).
Otra clasificación por el objeto es aquella que divide a los derechos reales en
mobiliarios e inmobiliarios. Son bienes muebles aquellos cuerpos que pueden
transportarse de un lugar a otro, ya sea que se muevan por sí mismos como los
animales; o los que pueden cambiar de sitio por efecto de fuerza exterior, como las
cosas inanimadas. Contrariamente se consideran objetos inmuebles los que no se
puede movilizar; se trata del bien material constituido esencialmente por la tierra y
todo lo que se adhiere a ella de manera permanente.
Son derechos reales inmuebles la hipoteca, la anticresis, las servidumbres, la
propiedad horizontal, la habitación y los censos; mientras que son derechos reales
muebles la prenda. Pertenecen a ambas categorías los derechos reales de dominio,
condominio, usufructo y uso.
Respecto de esta clasificación de los derechos reales mobiliarios e
inmobiliarios, el tratadista Óscar Ochoa afirma:
“La naturaleza mueble o inmueble de los bienes sobre los cuales pueden recaer los
derechos reales tiene una trascendencia jurídica de primer orden, puesto que
determina el régimen jurídico del derecho real en cuestión. El régimen jurídico de los
derechos reales sobre bienes muebles es diferente del régimen jurídico que regula los
23
derechos reales sobre bienes inmuebles, aun cuando la definición o esencia de ambos
sea la misma. Desde diversos puntos de vista existen diferencias (…),
particularmente respecto de su oponibilidad frente a terceros. (…) Difieren también
en cuanto a conjunto de facultades y prerrogativas contenidas en cada uno de ellos,
siendo más amplias o extensas las facultades de los derechos reales sobre
inmuebles.” (Ochoa, 2008, pág. 103)
1.4.4 Con relación a la causa
1.4.4.1 Perpetuos o temporarios.- Son perpetuos cuando duran
ilimitadamente, mientras que son temporarios aquellos que se extinguen con el paso
del tiempo.
1.4.4.2 Vitalicios y no vitalicios.- Son derechos reales que se distinguen en
virtud de su duración en relación a la vida del titular del derecho.
1.4.4.3 Extinguibles o no por el uso.- Estos derechos reales dependen de que,
después de su no ejercicio, se pierdan una vez transcurrido el tiempo determinado por
la ley, o contrariamente se perpetúen al no ser ejercidos.
1.4.4.4 Trasmisibles o no transmisibles.- Como su propio nombre lo indica,
estos derechos se clasifican en su capacidad de poder ser trasmitidos hacia otras
personas o no. José Aguilar afirma que “algunos derechos solo pueden trasmitirse
junto con otro derecho principal” como en el caso de las servidumbres prediales, que
solo son trasmisibles con la propiedad; mientras que otros derechos reales no lo son
como en el caso del uso y habitación. (Aguilar, 2008, pág. 120)
1.4.4.5 Registrables y no registrables.- Como ya se señaló con anterioridad,
algunos de los derecho reales deben ser registrados en forma obligatoria, pues así lo
determina la ley; mientras que otros derechos reales no son sujeto de inscripción en
registro de ningún tipo.
24
1.4.5 Con relación a su contenido
1.4.5.1 De goce o disfrute; o de garantía.-
“Los derechos reales de goce o disfrute autorizan a su titular para obtener
directamente de la cosa una cantidad mayor o menor, pero sin llegar en ningún caso a
la disposición material ni al uso y goce con alteración de la sustancia o destino de la
cosa. Los derechos reales de garantía se caracterizan porque el beneficio para el
titular está constituido por la garantía que confieren al derecho creditorio al que
acceden, asegurando su cumplimiento.” (Verdún, 2015, pág. 18)
Son derechos de goce o disfrute el usufructo, el uso, la habitación y las
servidumbres; mientras que son derechos reales de garantía la hipoteca, la prenda y la
anticresis.
1.4.5.2 Derechos reales corporales o incorporales.- Los derechos reales
corporales recaen sobre las cosas materiales, es decir aquellas que pueden ser
apreciadas por los sentidos; mientras que las incorpóreas son las que no se pueden
apreciar por los sentidos, como ocurre con la propiedad intelectual y los derechos de
autor. (Soto, 2005, pág. 149)
1.4.5.3 Derechos que se ejercen o no por la posesión.- “Los derechos reales
se ejercen por la posesión cuando la cosa se encuentra bajo el poder de un hecho de
su titular, y no se ejercen por la posesión en caso contrario.” (Verdún, 2015, pág. 18)
Los derechos reales que se ejercen por la posesión son el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, el goce, la habitación, la
prenda y la anticresis. “Los únicos derechos reales que no se ejercen por la posesión
son la hipoteca y las servidumbres, pero éstas, cuando son afirmativas, se traducen en
el ejercicio de actos posesorios sobre el fondo sirviente por parte del titular
dominante.” (Ibídem)
25
Titulo Segundo
2. El Proceso de Inscripción de los derechos reales
2.1 Definición de Inscripción
El diccionario de la real Academia de la Lengua española, define a la
inscripción como la acción de “tomar razón, en algún registro, de los documentos o
las declaraciones que han de asentarse en él según las leyes.” Según indica la RAE, el
término inscripción en sentido jurídico implica realizar un registro de documentos o
declaraciones, siempre y cuando exista una razón para hacerlo que esté dispuesta
expresamente en una ley.
Por su parte, el diccionario jurídico de Guillermo Cabanellas respecto de la
inscripción señala:
“Acción y efecto de inscribir o inscribirse; tomar razón, en algún registro, de los
documentos o las declaraciones que han de asentarse en él según las leyes. Con
relación a algunos actos, la inscripción es obligatoria ya que sin ella carecen de
efecto, por lo menos frente a terceros. Los actos necesitados de inscripción en
registro público son muchos, pues, aparte los determinados en los códigos, hay otros
de índole administrativa que requieren esa misma formalidad. Entre ellos cabe
señalar los que afectan al Registro Civil de las Personas (nacimientos, matrimonios y
defunciones), así como también, en el Registro de la Propiedad, los contratos sobre
transmisión de bienes inmuebles, constitución de derechos reales o su cancelación, y
con relación al Registro de Comercio, la constitución, modificación y disolución de
sociedades, y los poderes de sus representantes entre otros.” (Cabanellas, 2008, pág.
227)
La definición de Guillermo Cabanellas aporta varios elementos que deben ser
tomados en cuenta; en primer lugar afirma que la inscripción es una acción mediante
la cual se toma razón de un documento o declaración, hecho que se debe realizar en
un Registro; además, el mismo autor señala que algunos actos son de obligatoria
inscripción, pues de lo contrario no pueden surtir los efectos jurídicos; y en este
sentido, debe comprenderse que será dentro de la misma ley en donde conste en
26
forma taxativa los actos que deben registrarse, los requisitos y el procedimiento a
seguirse para ello.
Cabanellas además describe que existen una serie de actos de distinta
naturaleza que necesitan un proceso de inscripción; así existen registros
especializados en materia civil, mercantil o societaria, que realizan procesos de
inscripciones de acuerdo a la naturaleza de los registros que deban realizarse.
Dentro de materia civil, específicamente respecto de los derechos reales,
existe un proceso de inscripción y un Registro especializado. Respecto a la definición
de inscripción en este último sentido, la tratadista española Beatriz Corredor señala:
“La inscripción considerada en sentido amplio, es la operación por virtud de la cual
se hace constar en el Registro que ha acaecido en el mundo de la realidad
extrarregistral una mutación jurídica inmobiliaria, producida por un título material
del que se toma razón a través del título formal que allí ha sido presentado.
Abreviadamente podría decirse, que en nuestro Registro de la Propiedad se presentan
los títulos formales para que se inscriban los títulos materiales.” (Corredor, 2014,
pág. 14)
Según expone la autora, la inscripción es un acto por el cual se hace constar
en un Registro un cambio jurídico sobre un determinado derecho real; la autora a
demás señala la distinción de la existencia de dos categorías de inscripción, por un
lado el registro de derechos, (título formal), y por otra parte la inscripción de
documentos (título material).
Por su parte, la autora Elena Vivar Morales señala que:
“En la doctrina registral tenemos que el concepto de inscripción se refiere al
asentamiento o traslado que se hace en los libros del Registro, del contenido de los
títulos presentados a las oficinas registrales, con la finalidad de otorgarles un carácter
de permanencia y, asimismo, para que la persona a favor de quien se realiza la
inscripción goce de la protección de su derecho frente a eventuales perturbaciones
por parte de terceros.” (Vivar, 2004, pág. 117)
Según refiere la autora, la inscripción se refiere fundamentalmente al
asentamiento o traslado del contenido de determinados títulos que se realiza en las
27
oficinas registrales, para otorgarle la protección de un derecho a su titular frente a
terceras personas. La misma autora, afirma que la inscripción es una consecuencia de
una calificación registral, que es un examen que el registrador realiza con el objeto de
determinar si la inscripción cumple con todos los requisitos contemplados en la ley;
refiere la autora:
“Entendida así la inscripción registral, debemos precisar que ella es producto de un
acto anterior denominado calificación registral, la misma que consiste en el examen
cuidadoso, que efectúa el registrador, del contenido del título (es decir, del
expediente, que puede ser un instrumento público notarial o un documento privado
con firma legalizada, según lo establezcan las normas legales vigentes), para: a)
establecer si el derecho real materia de inscripción es compatible con los
antecedentes registrales que obran en la partida registral o en otros asientos del
Registro; b) establecer la licitud del acto que se pretende inscribir de acuerdo a las
normas legales vigentes, y e) establecer la competencia y capacidad del funcionario
que autoriza el instrumento.” (Vivar, 2004, pág. 118)
2.2 Objeto de la Inscripción
Paralelo al concepto de inscripción se encuentra el concepto de Registro,
mismo que es definido por Guillermo Cabanellas como la: “oficina donde se registran
actos y contratos de los particulares o de las autoridades”; mientas que el diccionario
de la RAE define al Registro como un departamento o dependencia de la
Administración Pública en el cual se entrega, anota y registra una determinada
documentación.
En efecto, un registro consiste en una institución de carácter público, que tiene
la función principal de registrar o inscribir determinada información, procedimientos,
derechos o títulos, que la ley de su creación o regulación dispone que haga. Un
registro es un organismo público que tiene a su cargo la inscripción y la publicidad de
los hechos, actos y contratos que han tenido acogida al cumplir los requisitos de ley.
De este modo, y en forma general, el Registro de la Propiedad es un organismo donde
28
se inscriben los actos referentes a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes
inmuebles.
Al igual que la función que tiene cada Registro está determinada mediante una
ley, el objeto de la inscripción está dispuesto mediante normativa. Este criterio tiene
la autora Beatriz Corredor quien al respecto afirma:
“Partiendo de esta idea esencial, pues, delimitar el objeto del registro es una tarea que
sólo puede acometerse desde la casuística que se deriva del análisis de las
disposiciones normativas que, en cada ordenamiento jurídico, establezca la
correspondiente legislación hipotecaria y registral las normas sectoriales aplicables.”
(Corredor, 2014, pág. 10)
Así, respecto del Objeto del Registro, la Ley de Registro prescribe dentro de
su artículo primero
“La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la Ley
exige o permite que se inscriban en los registros correspondientes, tiene
principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos
reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos
bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y
documentos que deben registrarse.”
En este sentido, la misma legislación ecuatoriana exige la inscripción de los
derechos reales como un medio de tradición del dominio; pues así lo determina el
artículo primero de la Ley de Registro en su primer literal. En concordancia con esta
disposición, el Código Civil se refiere precisamente a la inscripción como medio de
tradición del dominio dentro del artículo 702 que prescribe:
“Se efectuará la tradición del dominio de bienes raíces por la inscripción del título en
el libro correspondiente del Registro de la Propiedad. De la misma manera se
29
efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, de habitación o de
servidumbre constituidos en bienes raíces, y del derecho de hipoteca.”
Por su parte, los autores Joaquín Contreras y Eduardo Castellanos, consideran
que, si bien es cierto, cada legislación determina cual es la finalidad u objeto que
tiene la inscripción, también existe una finalidad general que ha sido estudiada por la
doctrina, y señalan:
“La actividad del registro Público de la Propiedad es muy importante en el aspecto
jurídico, por la seguridad que otorga sobre los actos y hechos jurídicos de los cuales
da fe. (…) La función registral entraña la realización de una serie de actos, formas y
formalidades en relación a las transacciones realizadas respecto de la propiedad de
bienes muebles o inmuebles, los cuales son necesarios para que surta efectos
jurídicos de forma plena, por medio de la publicidad registral. El objeto que se haya
implícito en la inscripción ha de ser objeto del proceso registral, para la existencia del
acto o hecho jurídico.” (Contreras & Castellanos, 2000, pág. 187)
De modo general, puede señalarse que la inscripción es la culminación de un
procedimiento que comprende una serie de actos, que finalizan con el proceso de
inscripción que es meramente formal, lo cual deviene en un instrumento público; pues
“en sentido amplio, inscripción equivale a asiento registral”; es decir “la constatación
o expresión formal y solemne hecha en los libros de Registro”. (Urdaneta, 2006, pág.
18)
Autores como Vicente Guilarte y Nuria Raga afirman que la primera función
de la inscripción fue dar publicidad; sin embargo, señalan que en el derecho actual,
esta concepción resulta simple, pues actualmente la función de la inscripción se ha
ampliado, y mencionan que:
“A tal efecto es necesario superar una conceptualización del Registro, de origen
decimonónico que hoy podemos considerar como rancia, en cuya virtud se le
contempla como una institución básicamente destinada a dotar de publicidad a los
derechos reales de forma que la idea de publicidad sería para esta conceptualización
el eje vertebrador del sistema.” (Guilarte & Raga, 2010, pág. 76)
En este mismo sentido, los autores señalan que hay que diferenciar los “meros
sistemas de publicidad” de los “Registros Jurídicos”, a los que precisamente
30
pertenece el Registro de la Propiedad. “Los primeros sirven muy limitadamente, a la
denominada publicidad noticia, es decir tratan de asegurar una publicidad meramente
informativa; los otros se fundan en la protección registral del titular inscrito y demás
efectos que la ley concede”. (Guilarte & Raga, 2010, pág. 77)
Este criterio es ampliado por Contreras y Castellanos, quienes sostienen que
actualmente la función del registro tiene una doble finalidad:
“Dentro de las finalidades del procedimiento se encuentran las de tipo accesorias y
las de carácter inmediato; el fin próximo inmediato se encuentra en la publicidad del
acto jurídico, lograda a través de la inscripción, contenida en el libro o folio
correspondiente y el fin mediato, la seguridad jurídica que se hace con la anotación o
inscripción del acto, mediante la legitimación que le da la fe pública registral.
El fin accesorio del procedimiento Registral se hace patente en los asientos
correspondientes, los cuales constituyen un medio de prueba dentro del Derecho, ya
que la inscripción otorga los efectos plenos de la ley.” (Contreras & Castellanos,
2000, pág. 187)
Según Beatriz Corredor, el objeto mismo que tiene la inscripción, es la que
otorga la importancia de este procedimiento; por lo que acerca de la importancia que
tiene inscripción de los derechos reales en el Registro señala:
“El sistema de publicidad registral de los documentos que contienen actos o contratos
de finalidad traslativa presupone el mantenimiento de la regla de reivindicabilidad
ilimitada, complementado por una constancia tabular que tiende a paliar los efectos
negativos para la seguridad jurídica derivados del mantenimiento de tal regla en un
entorno de contratación impersonal, mediante la exigencia de publicidad de tales
documentos para poder ser oponibles a terceros que disputen el derecho -registros de
documentos-, incentivando, de este modo, comportamientos que tiendan a disminuir
las asimetrías informativas características de un entorno de contratación impersonal.”
(Corredor, 2014, pág. 10)
Del criterio doctrinario expuesto, se puede decir, que la importancia de la
inscripción de los derechos reales, consiste en otorgar seguridad jurídica al titular del
derecho; pues como ya se expuso con anterioridad, este derecho subjetivo significa
ante todo, una relación jurídica que produce un señorío directo e inmediato sobre una
cosa, y que excluye a otro sujeto de la misma; aunque también este derecho resulta
31
oponible, de tal manera que la finalidad del inscripción, es dar publicidad a los
documentos para poder ser oponibles a terceros en caso de que disputen este derecho.
2.3 Procedimiento de Inscripción en la legislación ecuatoriana
En cuanto al procedimiento de inscripción de los derechos reales en la
legislación ecuatoriana, la Ley de Registro dentro de su Título VII, trata acerca del
Procedimiento de las Inscripciones, prescribiendo dentro de su artículo 26 que: “en la
inscripción se observarán las disposiciones expresadas en el párrafo 3o., Título VI,
Libro II del Código Civil y las que contienen los artículos siguientes.” En este
sentido, el artículo 702 del Código Civil prescribe:
“Se efectuará la tradición del dominio de bienes raíces por la inscripción del título en
el libro correspondiente del Registro de la Propiedad. De la misma manera se
efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, de habitación o de
servidumbre constituidos en bienes raíces, y del derecho de hipoteca. Acerca de la
tradición de las minas se estará a lo prevenido en las leyes especiales respectivas.”
Según lo determina el mismo Código Civil, con el objeto de realizar la
tradición del dominio de los derechos reales, será necesario que se realice la
inscripción en el Registro de la Propiedad. Dentro de la misma norma, en artículo
seguido se prevé el procedimiento para la inscripción del título:
“La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales
mencionados en el artículo precedente, se hará en el registro del cantón en que esté
situado el inmueble; y si éste, por su situación, pertenece a varios cantones, deberá
hacerse la inscripción en el registro de cada uno de ellos.
Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los registros
cantonales a que, por su situación, pertenecen los inmuebles.
Si por un acto de partición se adjudican a varias personas los inmuebles o parte de los
inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto de partición, en lo relativo a cada
inmueble o cada parte adjudicada, se inscribirá en el cantón o cantones a que por su
situación corresponda dicho inmueble o parte.”
32
El Código Civil determina que la inscripción de los derechos reales debe
realizarse dentro del cantón en el que se encuentre ubicado el inmueble; y en el caso
en que el titulo perteneciera a dos inmuebles ubicados en distintos cantones, se
deberán inscribir en los dos cantones respectivos, igualmente en el caso de partición.
El Código Civil además prescribe dentro de su artículo 706 el contenido que
deberá tener la inscripción para presentarla ante el Registro de la Propiedad.
“Para efectuar la inscripción, se exhibirá al registrador copia auténtica del título
respectivo, y de la disposición judicial, en su caso. La inscripción principiará por la
fecha de este acto, y expresará la naturaleza y fecha del título, los nombres, apellidos
y domicilios de las partes y la designación de la cosa, según todo ello aparezca en el
título. Expresará, además, la oficina o archivo en que se guarde el título original, y
terminará con la firma del registrador.”
Sin embargo, la normativa civil no detalla el proceso de inscripción ni la
solemnidades, y en lugar de ello prescribe que será la Ley de Registro e Inscripciones
la que “determina, en lo demás, los deberes y funciones del registrador la forma y
solemnidades de las inscripciones”; y es precisamente dentro de esta norma, en su
Título VIII en donde se trata acerca de la forma y solemnidades de las Inscripciones
de modo general.
El artículo 34 de la Ley de Registro prevé que “se hará una sola inscripción
aun cuando sean muchos los acreedores y deudores, si entre aquellos hay unidad de
derechos, o si éstos son solidarios, o si la obligación es indivisible”; mientras que el
artículo 41 dispone que:
“La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales, contendrá:
1.- La fecha de inscripción;
2.- Los nombres, apellidos y domicilio de las partes;
3.- La naturaleza y fecha del título, y la designación de la oficina en que se guarda el
original;
33
4.- El nombre y linderos del inmueble; y,
5.- La firma del Registrador.”
La misma norma prescribe que las partidas de inscripción en cada registro se
colocarán “bajo el número que se les haya designado en el Repertorio”, y que “las
inscripciones se escribirán entre dos márgenes y en orden de sucesión tal, que entre y
otra partida no quede en blanco más que el espacio para un renglón”.
En cuanto al procedimiento específico para la inscripción de los derechos
reales, se halla previsto dentro del Instructivo para la inscripción de los instrumentos
públicos del Registro de la Propiedad. De modo general existen dos etapas para el
proceso de inscripción, la primera es la calificación registral y la segunda la
inscripción propiamente dicha.
El procedimiento inicia con la calificación registral, etapa en la cual se
verifican todos los requisitos legales para proceder con la inscripción; así el Registro
de la Propiedad señala que el primer paso dentro de esta calificación será la
Matriculación, en donde el auxiliar de inscripciones procederá a validar los listados
entregados por el Técnico de apoyo de archivo, con el objeto de dejar constancia de
todo lo asignado por fechas. Posteriormente, cada matriculador generara un número
de matrícula del inmueble.
El Sistema informático del Registro de la Propiedad se encargará de asignar
el procedimiento a un amanuense, quien realizará la inscripción en el sistema
informático, y procederá con la revisión de los contratantes y la revisión de la
propiedad y de manera general realizará el ingreso de la información al sistema, que
debe constar:
1) Comparecientes
2) Otorgamiento
3) Antecedentes
4) Objeto
34
5) Linderos
6) Cuantía
7) Gravámenes
8) Observaciones
Una vez que el amanuense ha llenado los datos respectivos, el acta de
inscripción será revisada por el asesor del grupo.
“El asesor revisa la parte formal y legal del acta de inscripción; si es admisible para
su inscripción genera la razón de inscripción en el sistema informático registral y
emite del sistema la autorización para que se imprima la razón y el acta de
inscripción; la razón de inscripción será firmada por el delegado del señor
Registrador de la Propiedad, y el acta de inscripción será firmada por el señor
Registrador, la misma que formará los libros correspondientes.” (Registro de la
Propiedad DMQ, 2013, pág. 12)
El asesor deberá realizar la revisión de las prohibiciones, es decir:
“La verificación del estado judicial y de propiedad actual del bien y de la persona
natural o jurídica, que tiene algún gravamen, como una prohibición de enajenar, un
embargo, una demanda, etc., en relación a los inmuebles que posea el Cantón Quito.”
(Registro de la Propiedad DMQ, 2013, pág. 13)
En el caso en que exista algún inconveniente con el estado judicial del bien, se
procederá a realizar “oficios de información dirigida a juzgados, tribunales y demás
dependencias públicas, sobre las trasferencias de dominio de los muebles sobre los
que pesa alguna demanda y que se pretende inscribir.” (Ibídem)
Además el referido instructivo señala que para seguridad del Registro de la
Propiedad, y por política interna, se deberá realizar una copia textual en los casos de
sentencias, testamentos y fideicomisos, siempre respetando los principios de
seguridad jurídica para el usuario.
El proceso de inscripción de los derechos reales puede concluir de dos formas,
la primera es que se realice efectivamente la inscripción, y la segunda que se dé una
negativa de inscripción; al respecto el referido Instructivo señala:
35
“Cuando el título que se presenta para su inscripción contiene os documentos
necesarios y el mismo no incurre en prohibiciones establecidas en la Ley, el señor
Registrado tiene la obligación de realizar el Acta de Inscripción.
Cuando se trata de inscribir un título que versa sobre bienes inmuebles y este
contiene errores de forma y fondo, el Registrador tiene la facultad de negarla. En los
dos casos, de conformidad con lo dispuesto en el literal a, numerales 1 al 6 de
artículo 11 de la Ley de Registro. En el primer caso el documento inscrito sale con la
respectiva razón motivada legalizada por el Registrador. En el segundo caso se
incorpora una razón fundamentada del porqué de la negativa de la de inscripción del
contrato.” (Registro de la Propiedad DMQ, 2013, pág. 14)
Como señala el instrumento, existen determinados casos, que obedecen a
errores de fondo y forma, o prohibiciones legales en los cuales el Registrador puede
negar la inscripción, en cuyo caso se procederá de acuerdo a lo prescrito dentro de la
misma normativa legal, y que será analizada más adelante.
2.4 Derechos reales inscribibles y sus requisitos esenciales
2.4.1 Fianza
El diccionario jurídico de Guillermo Cabanellas define a la fianza como: “toda
obligación subsidiaria, constituida para asegurar el cumplimiento de otra principal,
contraída por un tercero” (Cabanellas, 2008, pág. 184); mientras que dentro de la
legislación ecuatoriana, la fianza es definida dentro del artículo 2238 del Código que
prescribe:
“Fianza es una obligación accesoria en virtud de la cual una o más personas
responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a
cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. La fianza puede
constituirse, no sólo a favor del deudor principal, sino de otro fiador.”
La fianza es parte de las cauciones conjuntamente con la prenda y la hipoteca;
sin embargo, la diferencia fundamental entre de ellas es que en la fianza, el fiador
constituye un verdadero derecho general de prenda en favor del acreedor, quien puede
reclamar su deuda a todo el patrimonio del fiador.
36
De la definición realizada dentro del Código Civil, se pueden deducir dos de
sus características principales; la primera es su carácter accesorio, debido a que surge
precisamente para garantizar el cumplimiento de otra obligación que se considera
como principal; mientras que una segunda característica es que la fianza es una
obligación sujeta a condición suspensiva, lo que significa que será exigible
únicamente ante un hecho futuro e incierto del incumplimiento por parte del deudor
principal; aunque dentro del artículo 2243 del mismo Código Civil se faculta a que la
fianza pueda otorgarse hasta o desde día cierto, o bajo condición suspensiva o
resolutoria.
Además, el carácter accesorio implica que siempre deba existir una obligación
principal, pues precisamente el objetivo de la fianza es garantizar el cumplimiento de
esta obligación; y de este modo, la obligación principal puede ser civil o natural, pura
y simple, condicional y de plazo; o en general cualquier tipo de obligación que esté
permitida por la ley.
En cuanto a las clases de fianza, el artículo 2239 prescribe que la fianza
puede ser convencional, legal o judicial, dependiendo de la fuente de donde nace; de
este modo la primera se constituye por contrato, la segunda es dictaminada por la ley;
y la tercera provine de la decisión judicial.
En cuanto a los efectos generales de la fianza, los tratadistas Iván Torres y
Cecilia Salazar enumeran los siguientes:
“a) El obligado a rendir fianza no puede sustituir la misma por prenda o hipoteca sin
consentimiento del acreedor salvo que sea exigida por la ley o por decisión de juez,
en cuyo caso puede sustituirse con una prenda o hipoteca suficiente.
b) Es posible fijar una remuneración al fiador, por los servicios que presta.
c) El fiador no puede obligarse a más de lo que debe el deudor principal, pero puede
obligarse a menos, esta es una consecuencia lógica de su carácter accesorio.
d) El fiador no puede obligarse en términos más gravosos que el principal deudor, no
sólo con respecto a la cuantía sino al tiempo, al lugar, a la condición, al modo del
37
pago o a la pena impuesta por la inejecución del contrato a que acceda la fianza; pero
puede obligarse en términos menos gravosos.
e) Se puede afianzar contra la voluntad del principal deudor.
f) La fianza no se presume, ni debe extenderse a más que el tenor de lo expreso; pero
se supone comprender todos los accesorios de la deuda, como los intereses, las costas
judiciales del primer requerimiento hecho al principal deudor, las de la intimación
que en consecuencia se hiciere al fiador, y todas las posteriores a esta intimación;
pero no las causadas en el tiempo intermedio entre el primer requerimiento y la
intimación antedicha.
g) Los derechos y obligaciones de los fiadores son transmisibles a sus herederos.”
(Torres & Salzar, 2016, pág. 2)
Finalmente, el artículo 2283 del Código Civil prescribe que la fianza se
extingue “en todo o parte, por los mismos medios que las otras obligaciones” y
además: “por el relevo de la fianza, en todo o parte, concedido por el acreedor al
fiador; en cuanto el acreedor, cuando por hecho o culpa suya, ha perdido las acciones
en que el fiador tenía el derecho de subrogarse; y por la extinción de la obligación
principal, en todo o parte”
2.4.2 Prenda
En el diccionario jurídico de Guillermo Cabanellas se define a la prenda
como:
“Contrato y derecho real por los cuales una cosa mueble se constituye en garantía de
una obligación, con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para
enajenarla en caso de incumplimiento y hacerse pago con lo obtenido.” (Cabanellas,
2008, pág. 340)
Por su parte, la legislación ecuatoriana define a la prenda dentro de artículo
2286 del Código Civil que prescribe: “por el contrato de empeño o prenda se entrega
una cosa mueble a un acreedor, para la seguridad de su crédito. La cosa entregada se
llama prenda. El acreedor que la tiene se llama acreedor prendario.”
38
Según lo expuesto, tanto en la doctrina como en la legislación, la prenda
constituye al mismo tiempo un contrato y un derecho real; por el cual una cosa
mueble se constituye en garantía de una obligación principal, quien tendrá el derecho
de enajenarla en el caso de incumplimiento de la deuda principal y pagarse con lo
obtenido. Dentro de este contexto, el artículo 2287 del Código Civil dispone que:
“la prenda podrá otorgarse bajo cualquiera condición y desde o hasta cierto día.
Podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que
acceda. Podrá, en consecuencia, asegurar todas las obligaciones que el deudor tenga
o pueda tener a favor del acreedor prendario.”
El contrato de prenda tiene características esenciales que configuran su
naturaleza jurídica, entre las más importantes se encuentran:
a. Es una obligación accesoria; pues el objetivo del contrato de prenda es
siempre garantizar una obligación principal; de tal forma que se aplican los principios
de que si se extingue el contrato principal, se extingue también la prenda.
b. Es una obligación indivisible; pues cada una de las cosas prendadas tiene el
objeto de garantizar la totalidad de la deuda; por lo que mientras una parte de ésta no
haya sido pagada, la garantía no puede ser cancelada ni disminuida, según lo
prescribe el artículo 2307 del Código Civil.
c. Debe recaer sobre bienes muebles; una característica esencial del contrato
de prenda es que debe recaer siempre sobre un bien mueble. Se consideran como tal,
los bienes corporales que se pueden trasladar de un lugar a otro sin perder su valor
económico; y también a los bienes incorporales, que pueden ser créditos ordinarios,
letras de cambio, pólizas de seguros, acciones, valores mobiliarios, patentes o
derechos de autor.
d. Según prescribe el artículo 2288 del Código Civil, el contrato de prenda no
se perfecciona sino con la entrega de la prenda al acreedor, quien lo recibirá en forma
física o jurídicamente. Este a su vez, tendrá la obligación de guardarlo y conservarlo
39
como “buen padre de familia”, y responderá de los deterioros que la prenda haya
sufrido por su hecho o culpa.
e. La prenda se extiende a todos los accesorios del bien así como también a
los frutos y aumentos del bien prendado, que pertenecen al propietario, salvo que se
haya expresamente pactado lo contrario.
f. La entrega jurídica sólo procederá respecto de bienes muebles inscritos y
surtirá efectos desde el momento de su inscripción en el respectivo Registro.
Dentro de la legislación ecuatoriana, el contrato de prenda puede ser de tres
clases: comercial ordinaria; especial de comercio; y, agrícola e industrial.
Una vez que se haya vencido el plazo de la prenda, el acreedor sin necesidad
de realizar alguna notificación al deudor, solicitará al juez la venta de la prenda en
subasta pública, y éste la solicitará que se practique el avalúo.
No se admitirá oposición para la venta de la prenda cuyo plazo haya vencido.
Una vez efectuado el avalúo del bien, el juez ordenará la publicación de la
venta en subasta; transcurridos los tres días, se venderá la prenda al mejor postor y
entregará el valor debido al acreedor. Si el producto de la subasta no permitiere a
cubrir todos los gastos, el acreedor podrá exigir al deudor el saldo.
En cuanto a la extinción del derecho de prenda, el artículo 2308 del Código
Civil prescribe:
“Se extingue el derecho de prenda por la destrucción completa de la cosa empeñada.
Se extingue, asimismo, cuando la propiedad de la cosa empeñada pasa al acreedor
por cualquier título. Y cuando, en virtud de una condición resolutoria, se pierde el
dominio que el que dio la cosa en prenda tenía sobre ella. Pero el acreedor de buena
fe tendrá contra el deudor que no le hizo saber la condición el mismo derecho que en
el caso del Art. 2293.”
40
2.4.3 Hipoteca
El tratadista Manuel Somarriva, citado por Juan Orrero define a la hipoteca
como “el derecho real que recae sobre un inmueble que permaneciendo en poder del
constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se
encuentre y de pagarse preferentemente del producto de la subasta” (Orrero, 2016,
pág. 2)
Por su parte, el Código Civil, define a la hipoteca dentro de su artículo 2309
que prescribe: “hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor.”
De la definición realizada tanto por la doctrina como por la legislación
ecuatoriana, se pueden analizar cuatro elementos principales respecto de la hipoteca:
a) La hipoteca es un derecho, y específicamente, un derecho real
b) La hipoteca resulta ser una especie de derecho “de prenda”; aunque en la
actualidad la doctrina a reconocido que el derecho de hipoteca tiene su
propia fisonomía; y la asimilación que se realiza entre estas dos figuras,
tiene su raíz en la historia ya que en el Derecho romano sólo se aludía a la
prenda, que podía recaer tanto en muebles como inmuebles.
c) La hipoteca se constituye únicamente sobre bienes inmuebles, esta es una
regla general que no puede alterarse
d) Los inmuebles hipotecados permanecen en poder del mismo deudor, a
diferencia de lo que ocurre con la prenda civil.
El cuanto al contrato de hipoteca, tiene características esenciales que
configuran su naturaleza jurídica, entre las más importantes se encuentran
a. Es un contrato accesorio, al igual que el contrato de prenda, la hipoteca es
un contrato accesorio, ya que siempre garantiza una obligación principal, de tal forma
41
que se aplica el principio de que si se extingue el contrato principal, se extingue
también la prenda.
b. El contrato de hipoteca es indivisible, según lo prescrito dentro del artículo
2310 del Código Civil: “la hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las
cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la
deuda y de cada parte de ella.”
c. La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados y se
extiende a todas sus partes, es decir, al suelo, construcciones y servidumbres.
Además, según prescriben los artículos 2311 y 2312 del Código Civil, la
hipoteca deberá otorgarse por escritura pública, o constituirse por mandato de la ley
en los casos por ella establecidos. Podrá ser una misma la escritura pública de la
hipoteca y la del contrato a que accede; y además deberá, ser inscrita en el registro
correspondiente, pues “sin este requisito, no tendrá valor alguno, ni se contará su
fecha sino desde la inscripción.”
En cuanto a los requisitos esenciales para la inscripción de la hipoteca dentro
del registro de la Propiedad, el Instructivo de “Requisitos esenciales para la
instrumentación de Actos o Contratos sobre bienes inmuebles” del registro de la
Propiedad, prescribe que serán necesarios
“Las copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los
comparecientes; y en el caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC
o documento emitido por el SRI. Si los comparecientes han disuelto la
sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida
de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones
Matrimoniales, agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad.
En caso de existir Unión de Hecho adjuntar copia de cédula de identidad en
la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial.
Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su
representación y facultad para el efecto. Si comparece el comprador,
estipulando a favor de otra persona, de conformidad con el Art. 1465 del
Código Civil u ofreciendo poder o ratificación, agregar número de cédula de
los beneficiarios.
42
Si interviene Persona Jurídica, debe constar el nombramiento del
Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre,
legalmente inscrito en el organismo correspondiente. La Persona Jurídica que
intervenga como vendedor debe presentar la autorización de la Junta a su
representante legal, para la venta del inmueble; a excepción de aquellas que
faculten en sus estatutos al representante para este fin; en tal caso con la
presentación de los estatutos que justifique lo mencionado será suficiente.
Los certificados de Gravámenes, que no contenga limitaciones para la
inscripción.
Pago de impuestos predial por el Municipio del DMQ.
Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de
propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar
la partida de matrimonio a fin de, determinar el nombre del mencionado
cónyuge, al momento de la adquisición.
En caso de comparecer a nombre de un menor de edad o persona que no
tenga libre administración, en calidad de vendedor, es necesario agregar la
autorización judicial y el acta de discernimiento a excepción de los casos en
que comparezca quien ejerza la patria potestad del menor; en cuyo caso no se
requerirá el acta de discernimiento.
2.4.4 Fideicomiso
En sentido general, el tratadista Joaquín Rodríguez para definir el Fideicomiso
puntualiza que:
“El fideicomiso, debe considerarse como un negocio fiduciario en cuanto se trata de
un negocio jurídico en virtud del cual se atribuye al fiduciario la titularidad dominical
sobre ciertos bienes con la limitación, de carácter obligatoria de realizar solo aquellos
actos exigidos por el cumplimiento del fin para la realización del cual se destinan.”
(Rodríguez, 2000, pág. 119)
Por su parte, el tratadista Sergio Rodríguez Azuero, define al Fideicomiso
como:
“El negocio jurídico en virtud del cual se transfiere uno o más bienes a una persona,
con el encargo de que los administre o enajene y con el producto de su actividad
cumpla una finalidad establecida por el constituyente, en su favor o en beneficio de
un tercero.” (Rodriguez, 2001, pág. 627)
El fideicomiso, al ser un contrato tiene naturaleza de carácter universal,
principalmente en los países occidentales, aunque algunas de sus características
43
difieren dependiendo de las diversas legislaciones. Esta figura tiene una gran
importancia y amplitud, siendo utilizada como una nueva herramienta técnica para los
operadores del derecho.
La institución jurídica del fideicomiso se enmarca dentro del denominado
grupo de “Negocios Fiduciarios”, en los cuales, el tema de la confianza es
preponderante para los contratos, pues se pactan tomando en cuenta el carácter o
condición de la contraparte, de allí se explica su denominada fiducia.
Se puede afirmar entonces que el Fideicomiso es una institución jurídica
perteneciente a los contratos fiduciarios, bilaterales, onerosos y solemnes; a través del
cual una persona llamada fideicomitente constituyente o transfiere bienes o derechos
que constituyen un patrimonio autónomo, en favor de otra persona llamada fiduciario
para que los administre, con el fin de brindar un beneficio a un tercero conocido
como fideicomisario o beneficiario; de acuerdo a las indicaciones del fideicomitente.
El fideicomiso difiere del contrato de mandato porque este no es medio de
transmisión de la propiedad, sino simplemente de prestación y de contraprestación en
el que hay una subordinación del mandato al mandante.
Dentro de la legislación ecuatoriana existen dos clases de Fideicomisos, que
son contemplados tanto dentro del Código Civil como en la Ley de Mercado de
Valores y el Código de Comercio, y son el fideicomiso civil y mercantil.
2.4.4.1 Fideicomiso Civil
Esta institución jurídica se encuentra contemplada dentro del Código Civil, en
su Libro Segundo “De los bienes y de su Dominio, posesión, uso, goce y
limitaciones”; en el Título VIII “De las Limitaciones del Dominio y Primeramente de
la Propiedad Fiduciaria”; dentro del artículo 748 que define a la Propiedad Fiduciaria:
44
“Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona,
por el hecho de verificarse una condición. La constitución de la propiedad fiduciaria
se llama fideicomiso. Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad
fiduciaria. La traslación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido
el fideicomiso, se llama restitución.”
Según lo expuesto dentro del Código Civil, para que exista este negocio
fiduciario es necesario que se transfiera un tipo de propiedad, ya sean de bienes
muebles o inmuebles, por parte del fideicomitente; y que esté sujeta al cumplimiento
de una condición resolutoria, cuya característica esencial es que la misma debe ser
temporal. Según prescribe el artículo 749 del mismo Código, No puede constituirse
fideicomiso, sino sobre la totalidad de una herencia, o sobre una cuota determinada de
ella, o sobre uno o más cuerpos ciertos”.
El fideicomiso se lo puede realizar mediante un acto entre vivos o por
testamento, lo que genera un nuevo derecho real. En este sentido, el artículo 750 de la
referida ley prescribe que “los fideicomisos no pueden constituirse sino por acto entre
vivos, otorgado en instrumento público, o por acto testamentario” y que tratándose de
un derecho real, “la constitución de todo fideicomiso que comprenda o comprometa
un inmueble, deberá inscribirse en el competente registro.”
Las personas que intervienen dentro de este fideicomiso son:
El Constituyente.- es quien dispone de un bien suyo en favor de otra, a quien
le otorga la obligación de restituirla a favor de una tercera persona, cuando se
verifique una condición establecida previamente.
El Fiduciario.- es quien recibe el bien con la carga de restituirla.
El Fideicomisario.- es quien debe cumplir con la condición previamente
establecida para que se le restituya; es decir que es la persona a quien se le
debe hacer el traslado de la propiedad que recibió primeramente el fiduciario.
En cuanto a la extinción del Fideicomiso el artículo 776 del Código Civil
prescribe:
45
“El fideicomiso se extingue:
1o.- Por la restitución;
2o.- Por la resolución del derecho de su autor, como cuando se ha constituido el
fideicomiso sobre una cosa que se ha comprado con pacto de retroventa, y se verifica
ésta;
3o.- Por la destrucción de la cosa en que está constituido, conforme a lo prevenido
respecto al usufructo en el Art. 821;
4o.- Por la renuncia del fideicomisario antes del día de la restitución; sin perjuicio de
los derechos de los sustitutos;
5o.- Por faltar la condición, o no haberse cumplido en tiempo hábil; y,
6o.- Por confundirse la calidad de único fideicomisario con la de único fiduciario.”
2.4.4.2 Fideicomiso Mercantil
El artículo 777 del Código Civil prescribe que el fideicomiso mercantil se
sujeta a las disposiciones de la Ley del Mercado de Valores; y en este sentido, dentro
de esta ley, en el Titulo XV “del fideicomiso mercantil y encargo fiduciario” el
artículo 109 prescribe:
“El contrato de fideicomiso mercantil.- Por el contrato de fideicomiso mercantil una
o más personas llamadas constituyentes o fideicomitentes transfieren, de manera
temporal e irrevocable, la propiedad de bienes muebles o inmuebles corporales o
incorporales, que existen o se espera que existan, a un patrimonio autónomo, dotado
de personalidad jurídica para que la sociedad administradora de fondos y
fideicomisos, que es su fiduciaria y en tal calidad su representante legal, cumpla con
las finalidades específicas instituidas en el contrato de constitución, bien en favor del
propio constituyente o de un tercero llamado beneficiario.
El patrimonio autónomo, esto es el conjunto de derechos y obligaciones afectados a
una finalidad y que se constituye como efecto jurídico del contrato, también se
denomina fideicomiso mercantil; así, cada fideicomiso mercantil tendrá una
denominación peculiar señalada por el constituyente en el contrato a efectos de
distinguirlo de otros que mantenga el fiduciario con ocasión de su actividad.
Cada patrimonio autónomo (fideicomiso mercantil), está dotado de personalidad
jurídica, siendo el fiduciario su representante legal, quien ejercerá tales funciones de
46
conformidad con las instrucciones señaladas por el constituyente en el
correspondiente contrato.
El patrimonio autónomo (fideicomiso mercantil), no es, ni podrá ser considerado
como una sociedad civil o mercantil, sino únicamente como una ficción jurídica
capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones a través del fiduciario, en atención
a las instrucciones señaladas en el contrato.”
Según determina la Ley de Mercado de Valores, el Fideicomiso Mercantil es
un contrato solemne e irrevocable, a través del cual se realiza la transferencia de
dominio de bienes por parte del constituyente, con el objeto de formar un patrimonio
autónomo de propiedad (que tiene carácter temporal) del fideicomiso; mismo que será
administrado por un fiduciario mercantil, quien actuará como representante legal del
fideicomiso, y deberá cumplir las instrucciones y obligaciones impartidas en el
contrato por el constituyente tal fideicomiso, a favor del beneficiario.
Según prescribe el artículo 110 de la Ley de Mercado de Valores, “el contrato
de fideicomiso mercantil deberá otorgarse mediante escritura pública”; y la
“transferencia de la propiedad a título de fideicomiso se efectuará conforme las
disposiciones generales previstas en las leyes, atendiendo la naturaleza de los bienes”.
Consecuentemente, para que se pueda constituir un fideicomiso mercantil, se
deberá cumplir con formalidades prescritas en el mismo Código Civil, instrumento
que prevé que si se pretenden constituir un fideicomiso sobre bienes inmuebles, será
necesario que se los constituyan mediante instrumento público y que está a su vez se
encuentre inscrito en el registro público competente; así lo prescribe el artículo 100
de la referida ley:
“El fideicomiso mercantil deberá constituirse mediante instrumento público abierto.
Cuando al patrimonio del fideicomiso mercantil se aporten bienes inmuebles u otros
para los cuales la ley exija la solemnidad de escritura pública, se cumplirá con este
requisito. La transferencia de la propiedad a título de fideicomiso se efectuará
conforme las disposiciones generales previstas en las leyes, atendiendo la naturaleza
de los bienes.”
Las personas que intervienen dentro de este fideicomiso son:
47
El Fideicomitente o Constituyente.- Es la persona Natural o Jurídica que tiene
la capacidad para disponer de su activo, es decir de los bienes y derechos de
su dominio y no tiene ninguna prohibición legal.
El Fiduciario.- Es la persona que recibe los bienes del constituyente para la
realización del acto encomendado a favor del beneficiario; los bienes no
ingresan al patrimonio del fiduciario sino que forman un patrimonio
autónomo.
El Fideicomisario.- Puede ser una o varias personas Naturales o Jurídicas,
nacionales o extranjeras, son las personas que resultan beneficiadas; es decir
son los destinatarios de la finalidad buscada o perseguida al momento de la
celebración del contrato de fideicomiso.
Cabe señalar que desde el punto de vista doctrinario, existen varias clases de
fideicomisos mercantiles; por lo que a continuación se expondrán los principales.
Fideicomiso de Inversión.- En palabras del tratadista Leal Pérez:
“Esta modalidad de fideicomiso se traduce, en ultimar, al manejo del dinero por parte
de una entidad financiera, dinero recibido de su cliente, a fin de que cumpla un
objetivo determinado. Ello se traduce en la recepción o en la captación de dineros
dirigidos a invertirlos en cierta actividad productiva, buscando un rendimiento,
generalmente en beneficio del fideicomitente.” (Leal, 2000, pág. 387)
Fideicomiso Inmobiliario.- En palabras del tratadista Ramiro Borja:
“Al fiduciario se le entrega un bien inmueble con el fin principal de desarrollar un
proyecto de construcción inmobiliaria, (administración de recursos, la construcción
general y el cubrimiento de las deficiencias transitorias en la tesorería del proyecto
encausando recursos de muy corto plazo para reducir o controlar los gastos
financieros), y luego entregue a los beneficiarios del respectivo contrato.” (Borja,
2003, pág. 53)
Fideicomiso de Administración.- A criterio del autor Sergio
Rodríguez:
48
“Distintas razones pueden llevar a una persona a querer relevarse en un momento
dado de la administración y manejo directo de sus bienes: su edad que no le permite
dedicar las mismas energías a sus negocios, su dedicación a actividades de tipo
filantrópico o político de sus frecuentes viajes, etc.” (Rodriguez, 2001, pág. 665)
Fideicomiso Testamentario.- Según el criterio del autor Manuel
Améndola:
"Es una disposición de última voluntad inserta en un testamento válido, por la cual el
testador, como fiduciante, dispone la transmisión de la propiedad fiduciaria a una
persona, que puede ser heredero o no, para que ésta la ejerza de acuerdo con
determinadas instrucciones, para el beneficio de otra persona designada como
beneficiario y para que verificado el cumplimiento de cierta condición o cumplido el
plazo, transmita tales bienes al beneficiario o a un tercero, resultando ser estos
herederos o legatarios.” (Améndola, 2008, pág. 55)
Fideicomiso de Garantía.- El tratadista Francisco Morales los define
como:
“El Fideicomiso como forma de garantía es una de las posibilidades más importantes
de los negocios de fideicomiso. Se presenta en todos aquellos casos donde el deudor
trasfiere como fiduciante bienes a la entidad fiduciaria, con el objeto de respaldar el
cumplimiento de una obligación principal que aquel tiene a favor de un tercero, para
que en el evento de que no se satisfaga oportunamente, proceda la fiducia a venderlos
y destinar su producido en la amortización de la deuda.” (Morales, 2002, pág. 124)
Finalmente el artículo 134 de la Ley de Mercado de Valores prescribe cuales
son las causas de terminación del fideicomiso mercantil:
“Son causas de terminación del fideicomiso mercantil o del encargo fiduciario,
además de las previstas en el contrato constitutivo, las siguientes:
a) El cumplimiento de la finalidad establecida en el contrato;
b) El cumplimiento de las condiciones;
c) El cumplimiento o la falla de la condición resolutoria;
d) El cumplimiento del plazo contractual;
e) La imposibilidad absoluta de cumplir con la finalidad establecida en el acto
constitutivo;
49
f) La sentencia ejecutoriada dictada por autoridad judicial competente o el laudo
arbitral, de conformidad con la ley;
g) La resciliación del contrato de fideicomiso mercantil, siempre que no afecte los
derechos del constituyente, de los constituyentes adherentes, del beneficiario, de
acreedores del fideicomiso mercantil o de terceros; y,
h) La quiebra o disolución del fiduciario, siempre que no exista sustituto.”
50
TÍTULO III
3. La eficiencia de los servicios públicos de atención al usuario en el
Registro de la Propiedad
3.1 Funciones del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad se rige por los principios legales contemplados en
la Ley de Registro, siendo este cuerpo normativo el que atribuye las funciones que
tiene a su cargo la institución. En este sentido, el artículo 1 de la referida ley
prescribe:
“La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la Ley
exige o permite que se inscriban en los registros correspondientes, tiene
principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos
reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos
bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y
documentos que deben registrarse”
Como ya se ha mencionado con anterioridad en la investigación, la principal
función de un Registro es la de permitir la inscripción, consistiendo esta acción en:
“tomar razón, de los documentos o las declaraciones que han de asentarse en un
Registro según lo dispuesto en las leyes”.
Dentro de este contexto, la misma Ley de Registro dispone cuales son las tres
finalidades que tiene la inscripción de instrumentos públicos, títulos y demás
documentos dentro de la institución. La primera: “Servir de medio de tradición del
51
dominio” será tratada ampliamente con posterioridad, por lo que es necesario realizar
una breve descripción de las dos siguientes finalidades.
La literal b del artículo primero, describe que una de las finalidades es la de
“dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los bienes raíces”.
El diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, define a la publicidad
como la cualidad o el estado de público; es decir cuando una Ley dispone que un
instrumento o documento tiene el carácter de público, la institución debe aplicar un
“conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender la noticia de las cosas o
de los hechos” (Real Academia de la Lengua Española, 2014); en otras palabras, debe
realizar cualquier acción con el objetivo de que tal instrumento o acción este el
alcance de cualquier persona que necesite revisar su contenido.
De este modo, El Registro de la Propiedad tiene la función de dar divulgación
o conocimiento público de aquellos instrumentos, documentos o títulos, que la Ley
Civil determina con el carácter de públicos, pues éstos requieren tener esta cualidad
para tener validez legal y para que surtan determinados efectos jurídicos que la ley
dispone.
Por otra parte, el Registro de la Propiedad también tiene como función
“garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y
documentos que deben registrarse”. Antes de proceder con la inscripción de estos
títulos, instrumentos o documentos, una de las principales funciones de la institución
es del de verificar la autenticidad de los mismos.
De manera general, un instrumento auténtico es aquel que es “acreditado
como cierto y verdadero por los caracteres o requisitos que en ello concurren”
(Ibídem). La legislación ecuatoriana prevé una definición de documento público
dentro del artículo 205 del Código Orgánico Integral de Procesos (En adelante
COGEP)
52
“Documento público. Es el autorizado con las solemnidades legales. Si es otorgado
ante notario e incorporado en un protocolo o registro público, se llamará escritura
pública. Se considerarán también instrumentos públicos los mensajes de datos
otorgados, conferidos, autorizados o expedidos por y ante autoridad competente y
firmados electrónicamente.”
Según prescribe el COGEP, el instrumento público o auténtico es aquel que
ha sido autorizado con las solemnidades legales; en este sentido, las principales
solemnidades para que un instrumento sea auténtico son: que haya sido emitido por la
autoridad legal correspondiente o su delegado, legalmente acreditado; que haya sido
respetado el procedimiento legal para su promulgación; que su contenido sustancial
sea el dispuesto en la ley; y que haya sido validado por la autoridad competente
mediante firma o proceso electrónico similar. En cuanto a los efectos y el alcance
probatorio del documento público, los artículos 207 y 208 del COGEP dispone
respetivamente:
“Artículo 207.- Efectos de los documentos públicos. El documento público agregado
al proceso con orden judicial y notificación a la parte contraria, constituye prueba
legalmente actuada, aunque las copias se las haya obtenido fuera de dicho proceso.
Artículo 208.- Alcance probatorio. El instrumento público hace fe, aun contra
terceros, de su otorgamiento, fecha y declaraciones que en ellos haga la o el servidor
público que los autoriza, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él
hayan hecho las o los interesados.
En esta parte no hace fe sino contra las o los declarantes. Las obligaciones y
descargos contenidos en el instrumento hacen prueba con respecto a las o los
otorgantes y de las personas a quienes se transfieren dichas obligaciones y descargos,
a título universal o singular.”
Como manda la Ley de Registro, el Registro de la Propiedad tiene la función
de garantizar tal autenticidad de los instrumentos públicos, por lo que deberá realizar
las acciones necesarias para poder determinar tal autenticidad, pues otorgar seguridad
jurídica en los procesos de inscripciones a su cargo, es uno de los principales
objetivos del derecho Registral.
53
3.1.1 Misión y Visión institucionales
De acuerdo con el portal web del Registro de la Propiedad del Distrito
Metropolitano de Quito, la institución tiene como Misión:
“Brindar a la ciudadanía servicios registrales de calidad, con oportunidad y
transparencia, que garanticen la seguridad jurídica de la información de la propiedad
inmobiliaria y su gestión documental, para contribuir al desarrollo social y
económico del distrito Metropolitano de Quito.” (Registro de la Propiedad DMQ,
2016)
Claramente, de lo señalado se puede deducir que la misión institucional del
Registro de la Propiedad tiene concordancia con las funciones prescritas dentro de la
Ley de Registro, siendo prioridad para la institución brindar información jurídica de
calidad y con seguridad; pero además se agrega, que las funciones registrales
desempeñadas por la institución deben ser realizadas con calidad.
En cuanto a la Visión, el mismo portal web de la institución manifiesta:
“El Registro de la Propiedad del Distrito metropolitano de Quito en el año 2016 será
una institución eficiente, eficaz y socialmente responsable, líder Nacional y
Latinoamericano en la generación de valor público, a través de la prestación de
servicios registrales de excelencia, que sean sostenibles en el tiempo y que continúen
garantizando la seguridad jurídica de la información de la propiedad inmobiliaria en
el Distrito Metropolitano de Quito.” (Registro de la Propiedad DMQ, 2016)
La institución manifiesta que, además del principio de calidad, es necesario
que las funciones registrales sean realizadas bajo los principios de eficiencia y
eficacia, a fin de cumplir con el deber social y legal; pero sobre todo, permitiendo que
la institución cumpla sus objetivos de la manera más idónea.
Los principios de calidad, eficiencia y eficacia, no son exclusivos del sistema
registral, sino que de manera general, rigen a todas las instituciones del sector
público, de acuerdo con los principios contemplados dentro de la Constitución de la
República.
54
3.2 El principio de eficiencia y eficacia en la Administración Pública
El tratadista José Castelazo define a la Administración Pública en los
siguientes términos:
“La Administración Pública es la organización gubernamental y básicamente su rama
ejecutiva. Es la estructura del gobierno y el conjunto de recursos humanos, materiales
y financieros que la integran, es decir, el conjunto de instituciones, personas y
recursos que conforman la administración gubernamental. Cumple la función de
ejercer, ejecutar el programa político a través de los procesos de planeación,
programación, coordinación, ejecución, evaluación y control administrativo.”
(Castelazo, 2010, pág. 28)
Según lo expone el autor, la Administración pública es un conjunto
conformado por instituciones, talento humano y recursos financieros y materiales que
dan estructura al gobierno de un determinado Estado. Todas estas instituciones
componen un todo, pero cada una a nivel individual desarrolla una determinada
función, a fin de organizar el programa político del Estado.
En este sentido, la Constitución de la República dentro de su artículo 225
prescribe:
“El sector público comprende:
1. Los organismos y dependencias de las funciones Ejecutiva, Legislativa, Judicial,
Electoral y de Transparencia y Control Social.
2. Las entidades que integran el régimen autónomo descentralizado.
3. Los organismos y entidades creados por la Constitución o la ley para el ejercicio
de la potestad estatal, para la prestación de servicios públicos o para desarrollar
actividades económicas asumidas por el Estado.
4. Las personas jurídicas creadas por acto normativo de los gobiernos autónomos
descentralizados para la prestación de servicios públicos.”
La Constitución describe dentro de su normativa, cuales son las instituciones
que componen la Administración Publica, y además, otorga una serie de principios
bajo los cuales deben operar estas instituciones, pues su naturaleza jurídica y su fin de
55
creación, es la de prestar funciones y servicios relacionados con el bienestar de la
colectividad, razón por la cual deben desempeñar su labor bajo los principios de
eficacia y eficiencia. Así, el artículo 226 de la misma norma suprema prevé:
“Las instituciones del Estado, sus organismos, dependencias, las servidoras o
servidores públicos y las personas que actúen en virtud de una potestad estatal
ejercerán solamente las competencias y facultades que les sean atribuidas en la
Constitución y la ley. Tendrán el deber de coordinar acciones para el cumplimiento
de sus fines y hacer efectivo el goce y ejercicio de los derechos reconocidos en la
Constitución.”
En cuanto a la eficacia, la tratadista Karen Mokate, la define dentro del
contexto institucional público en los siguientes términos
“La eficacia de una política o programa podría entenderse como el grado en que se
alcanzan los objetivos propuestos. Un programa es eficaz si logra los objetivos para
que se diseñara. Una organización eficaz cumple cabalmente la misión que le da
razón de ser. Para lograr total claridad sobre la eficacia, hace falta precisar lo que
constituye un “objetivo”. Particularmente, necesitamos estipular que un objetivo bien
definido explicita lo que se busca generar, incluyendo la calidad de lo que se
propone. Asimismo, un objetivo debe delimitar el tiempo en que se espera generar un
determinado efecto o producto. Por tanto, una iniciativa resulta eficaz si cumple los
objetivos esperados en el tiempo previsto y con la calidad esperada.” (Mokate, 2002,
pág. 2)
Según lo refiere la autora, la eficacia consiste en el grado que una institución
alcanza sus objetivos o funciones; en este sentido, cabe señalar que cada institución
que compone la Administración Pública, deberá cumplir con sus objetivos
constitucionales, legales e institucionales, para considerar que ha sido eficaz en tal
labor.
El principio de eficacia, casi siempre suele estar acompañado del principio de
eficiencia, que es descrito por la misma autora en los siguientes términos:
“Entendemos la eficiencia como el grado en que se cumplen los objetivos de una
iniciativa al menor costo posible. El no cumplir cabalmente los objetivos y/o el
desperdicio de recursos o insumos hacen que la iniciativa resulta ineficiente (o menos
eficiente)” (Mokate, 2002, pág. 2)
56
La eficiencia en cambio, es un principio que mide no solo el cumplimiento de
los objetivos de cada institución, sino que además valora el costo que se empleó en
realizar tales objetivos, de modo que una institución es más eficiente cuantos más
objetivos haya cumplido en un tiempo menor y con menor cantidad de recursos
utilizados.
3.3 La calidad y buen trato en el servicio público como derecho
constitucional
Según prescribe el artículo 66 de la Constitución de la República, los
ciudadanos tiene el derecho acceder a servicios públicos de calidad y buen trato:
“Art. 66.- Se reconoce y garantizará a las personas: (…)
25. EI derecho a acceder a bienes y servicios públicos y privados de calidad, con
eficiencia, eficacia y buen trato, así como a recibir información adecuada y veraz
sobre su contenido y características.”
Como ya se ha mencionado, todos los servicios públicos deben cumplir con
una serie de requisitos en virtud de su naturaleza y su finalidad, pues la Constitución
prescribe que de modo general, permiten el cumplimiento de los derechos
constitucionales de las personas. Además de los principios de eficiencia y eficacia, la
norma suprema dispone que los servicios públicos deberán ser realizados con calidad;
es decir, la calidad es un principio a través del cual un servicio se adecúa, de acuerdo
con las características especificadas en la misma normativa, lo que le conceden un
alto valor.
Conjuntamente con el principio de calidad, las instituciones deberán aplicar el
buen trato dentro de sus funciones, lo que requiere de la implementación de una serie
de acciones institucionales que permitan disminuir los posibles problemas existentes,
realizando sus funciones de atención al público con cordialidad, agilidad, y
ofreciendo soluciones efectivas a problemas concretos.
57
3.4 La función del Registro de la Propiedad en relación con los derechos
reales inmobiliarios
El artículo primero de la ley de registro, en su primer literal prescribe que la
función del Registro de la Propiedad, en relación con los derechos reales
inmobiliarios, es la de “servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de
los otros derechos reales constituidos en ellos”.
El Código Civil, define al dominio dentro de su artículo 599 que prevé: “el
dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa corporal,
para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando
el derecho ajeno, sea individual o social. La propiedad separada del goce de la cosa,
se llama mera o nuda propiedad”.
Según dispone la normativa civil, el dominio constituye un conjunto de
facultades que tiene una persona sobre la propiedad; este mismo criterio tiene
dominio Guillermo Cabanellas, quien refiere que dominio significa tanto propiedad
(nuda propiedad) como plenitud de facultades legalmente reconocidas sobre una cosa.
En cuanto a la Tradición, el artículo 686 del Código Civil prescribe:
“La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega
que el dueño hace de ellas a otro, habiendo, por una parte, la facultad e intención de
transferir el dominio, y por otra, la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se
dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.”
La normativa civil manifiesta que la tradición es una forma de trasmisión del
dominio, por la cual una persona que es el dueño, entrega a otra persona tal dominio.
En este sentido, es la misma normativa civil la que exige la inscripción de bienes
raíces y de los otros derechos reales en el Registro de la Propiedad, para que tal
inscripción surta los efectos legales correspondientes.
Siendo tan importante la labor que tiene el Registro de la Propiedad en
relación a la inscripción de los derechos reales, es primordial que dicha labor sea
58
realizada con eficacia y eficiencia, pues de lo contrario, la negativa de inscripción de
estos derechos, puede ocasionar que no se produzcan las consecuencias jurídicas
derivadas de tal acto, y más bien se produzcan otras consecuencias que ocasionen una
afectación a los usuarios.
Por esta razón, conviene analizar cuáles son los problemas más frecuentes que
afectan el proceso de inscripción de los derechos reales dentro del Registro de la
Propiedad, siendo estos: los reingresos, las suspensiones y las negativas; problemas
que serán analizados a continuación.
3.5 Problemas actuales en los procesos de inscripción de los derechos
reales
3.5.1 Reingresos
Como su propio nombre lo sugiere, es una acción por la cual, una persona
debe volver a ingresar su escritura que ya ha sido previamente ingresada para su
revisión; lógicamente, un reingreso se produce por la omisión o falta de algún
requisito que puede ser subsanado.
A criterio del Funcionario Jorge Re, Amanuense del Registro de la Propiedad
DMQ, un reingreso es un procedimiento que debe realizarse “cuando la escritura ha
sido revisada en primera instancia, y cumplida la observación, el usuario vuelve a
ingresar para su proforma.”1
Un criterio parecido mantiene el Funcionario Antonio Flor, Amanuense del
Registro de la Propiedad DMQ quien al respecto del reingreso señala:
“Reingreso es la falta de un requisito, que no se presenta por primera vez para su
respectiva revisión, o una falencia dentro del texto del contrato a inscribirse o una
1 Entrevista mantenida con el funcionario Jorge Re, Amanuense del Registro de la
Propiedad DMQ, en septiembre de 2016
59
falencia en el proceso mismo del sistema, luego de haber concedido su respectiva
planilla.”2
Por su parte el Funcionario Diego Figueroa, Amanuense del Registro de la
Propiedad DMQ, manifiesta que el reingreso “es cuando un acto o contrato fue
observado y luego vuelve a reingresar”, y se produce por:
La falta de requisitos
Escrituras mal hechas
Desconocimiento de requisitos
Documentos Caducados3
3.5.2 Suspensiones
Según refiere el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española,
suspender significa “detener o diferir por algún tiempo una acción”; el mismo criterio
Guillermo Cabanellas, quien afirma que suspender, en sentido jurídico equivale a la
“detención de un acto o la interrupción, aplazamiento de una vista, sesión u otra
reunión o audiencia”.
Dentro del proceso de inscripción de derechos reales, una suspensión consiste
en una acción a través de la cual:
“Luego de haber pasado por la revisión legal, la escritura ha sido debidamente
proformada y pagada por el usuario. Al momento de la inscripción el asesor suspende
la inscripción de la misma porque no se ha observado algún requisito de fondo o de
forma”4
2 Entrevista mantenida con el funcionario Antonio Flor, Amanuense del Registro de
la Propiedad DMQ, en septiembre de 2016 3 Entrevista mantenida con el funcionario Diego Figueroa, Amanuense del Registro
de la Propiedad DMQ, en septiembre de 2016 4 Entrevista mantenida con el funcionario Jorge Re, Amanuense del Registro de la
Propiedad DMQ, en septiembre de 2016
60
Según señala Antonio Flor, “una suspensión se produce cuando el contrato no
reúne todos los requisitos establecidos, por lo que se deja el contrato en pausa o
interrupción hasta que se suplan tales requisitos”.5
El Funcionario Diego Figueroa considera que, generalmente, son por las
mismas causas que se producen los reingresos y son también las que producen las
suspensiones, y entre las principales destaca:
Escritura incompleta
Escrituras con errores
Documentos caducados
Desconocimiento de requisitos
Desconocimiento de la ley6
3.5.3 Negativas
Guillermo Cabanellas afirma que la negativa equivale a una denegación, un
rechazamiento, o una proposición que niega algo; que para el caso pertinente sería la
inscripción dentro del Registro de la Propiedad.
El Funcionario Jorge Re, define a la negativa en los siguientes términos:
“La negativa de la inscripción es la resistencia de proceder con la misma debido a
que no se han podido cumplir con los requisitos que las leyes prescriben. A solicitud
del usuario se realiza la negativa de la inscripción, la misma que puede ser acudida
ante el juez competente para que se resuelva la situación.”7
5 Entrevista mantenida con el funcionario Antonio Flor, Amanuense del Registro de
la Propiedad DMQ, en septiembre de 2016 6 Entrevista mantenida con el funcionario Diego Figueroa, Amanuense del Registro
de la Propiedad DMQ, en septiembre de 2016 7 Entrevista mantenida con el funcionario Jorge Re, Amanuense del Registro de la
Propiedad DMQ, en septiembre de 2016
61
En cuanto a las causas por las cuales se produce la negativa, el Funcionario
Diego Figueroa afirma que “la negativa se da cuando un acto o contrato no se puede
inscribir por la falta de requisitos o documentos necesarios para la inscripción”8;
mientras que a criterio del Funcionario Antonio Flor: “La negativa se produce cuando
el usuario dueño de algún contrato a inscribirse pide mediante solicitud de abogado se
le rechace motivadamente el contrato por no puede cumplir con los requerimientos
para su inscripción.”9
Respecto de la Negativa de Inscripción, la Ley de Registro prescribe dentro de
su artículo 11
“Art. 11.- Son deberes y atribuciones del Registrador:
a) Inscribir en el Registro correspondiente los documentos cuya inscripción exige o
permite la Ley, debiendo negarse a hacerlo en los casos siguientes:
1.- Si la inscripción es legalmente inadmisible, como en el caso de no ser auténtico el
título que se presente o no estar conferida la copia en el papel del sello
correspondiente;
2.- Si los impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su inscripción no
han sido pagados de acuerdo con la Ley;
3.- Si el inmueble a que se refiere el acto, contrato o mandato judicial que debe
inscribirse no está situado dentro del Cantón;
4.- Si el título o documento que se trata de inscribir tiene algún vicio o defecto que lo
haga nulo;
5.- Si el título o documento no contiene los requisitos legales para la inscripción; y,
6.- Si no se ha dado al público el aviso que previamente a la inscripción de un título o
documento prescribe la Ley.”
La Ley de Registro determina en forma clara cuales son las causas por las que
le Registrador de la Propiedad deberá negarse a realizar una inscripción dentro del
8 Entrevista mantenida con el funcionario Diego Figueroa, Amanuense del Registro
de la Propiedad DMQ, en septiembre de 2016 9 Entrevista mantenida con el funcionario Antonio Flor, Amanuense del Registro de
la Propiedad DMQ, en septiembre de 2016
62
Registro; el mismo artículo además prevé que “la negativa del Registrador constará al
final del título cuya inscripción se hubiere solicitado, expresando con precisión y
claridad las razones en que se funde.”
Una vez que se ha producido la negativa de inscripción por parte del
Registrador de la Propiedad, la Ley de Registro faculta a que el interesado podrá
recurrir al Juez Civil competente, “quien luego de examinar la solicitud del interesado
y las causas de la negativa, dictará su resolución”, la que será notificada al
Registrador en la forma prevista en el Código Orgánico General de Procesos; si la
resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno.
Caso contrario, si el Juez niega la inscripción, el interesado podrá interponer
el recurso de apelación ante la Corte Provincial correspondiente, de cuya resolución
no cabrá recurso alguno. Tratamiento distinto tendrá la negativa del Registrador
realizada en virtud del numeral 2, relacionado con el pago de impuesto, en cuyo caso
la Ley de Registro prevé:
“En el caso de que la negativa del Registrador se funde en la causal constante en el
ordinal segundo de este artículo, el perjudicado podrá acudir al Tribunal Fiscal, el
mismo que dictará la resolución correspondiente con el estudio de la petición del
interesado y de las razones aducidas por el Registrador. Esta resolución será
definitiva y se le comunicará a dicho funcionario en la forma legal.”
3.7 Aspectos a considerar en la reforma al Manual de Procedimientos del
Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad
Pese a que uno de los principales objetivos del Manual de Procedimientos del
Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad fue precisamente el de
disminuir los inconvenientes que se presentan dentro el procesos de inscripciones, en
la actualidad es evidente que muchos problemas persisten en índice elevados. (Estos
índices se analizarán en el Capítulo pertinente, más adelante en la investigación)
63
Para tratar de entender la problemática, se realizó distintas entrevistas a
Funcionarios del Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito,
consultándoles primero cuales son los principales problemas dentro del proceso de
inscripción, para tratar de sugerir una solución en base a ello.
Las respuestas de los entrevistados reflejaron una serie de problemas de
distinta naturaleza, pero entre las principales están:
Desconocimiento de la Ley
Falta de realización de solemnidades
Desconocimiento de requisitos para la inscripción de cada acto o contrato
Inexperiencia en el Departamento Legal
Falta de actualización de la base de datos de inscripción y errores en la misma.
Muchos Procesos y controles
De los problemas expuestos se deduce, que la mayoría de estos problemas se
relaciona con el talento humano; pues la falta de conocimientos y capacitación de los
funcionarios es un constante problema que afecta a la institución; ante ello es lógico
plantear procesos de capacitación más frecuentes.
Otro de los ejes que se debe contemplar, es el mejoramiento de las
herramientas administrativas, así como una actualización de las bases de datos, y que
al mismo tiempo se procure una coordinación inter institucional de bases de datos que
facilite esta labor; recordando que el Registro de la Propiedad aún se encuentra en un
proceso de transición.
Finalmente el último enfoque que se debe plantear como solución a los
problemas, está relacionado con una mayor socialización de los requisitos para la
realización de cada procedimiento de inscripción, de tal modo que se brinde
conocimientos a la ciudadanía de cómo llevar a cabo sus trámites.
64
En este sentido, el Funcionario Jorge Re, Amanuense del Registro de la
Propiedad del DMQ, plantea que, como solución a los problemas debe haber:
“Una base de datos confiable, funcionarios con amplio conocimiento del sistema
registral y en particular del área de certificaciones, asesoría oportuna y veraz al
usuario, socialización de los requisitos y procedimientos del Registro de la Propiedad
hacia los usuarios y principalmente a los abogados.”
2.2 MARCO CONCEPTUAL
Derecho Real.-
“Los derechos reales son aquellos que, creando una relación inmediata y directa entre
una cosa y la persona bajo el poder de quien ella se encuentra sometida, son por eso
mismo susceptibles de ser ejercidos no solamente contra tal persona determinada,
sino frente y contra todos.” (Ochoa, Derecho civil : bienes y derechos reales,
Volumen 2, 2008, pág. 88)
Fianza.-
“Toda obligación subsidiaria, constituida para asegurar el cumplimiento de otra
principal, contraída por un tercero. Seguridad que ha de prestar el demandado de
responder a las resultas del juicio, hipotecando u obligando bienes por el importe de
lo reclamado por el actor, dando prenda por igual suma o fiador que se obligue a
pagar lo que se juzgare y sentenciare.” (Cabanellas, 2008, pág. 184)
Fideicomiso.-
“Disposición de última voluntad en virtud de la cual el testador deja sus bienes, o
parte de ellos, encomendados a la buena fe de una persona para que, al morir ésta a su
vez, o al cumplirse determinadas condiciones o plazos, transmita la herencia a otro
heredero o invierta el patrimonio del modo que se les señale.” (Cabanellas, 2008,
pág. 185)
Inscripción.-
“Acción y efecto de inscribir o inscribirse; tomar razón, en algún registro, de los
documentos o las declaraciones que han de asentarse en él según las leyes. Con
65
relación a algunos actos, la inscripción es obligatoria ya que sin ella carecen de
efecto, por lo menos frente a terceros. Los actos necesitados de inscripción en
registro público son muchos, pues, aparte los determinados en los códigos, hay otros
de índole administrativa que requieren esa misma formalidad. Entre ellos cabe
señalar los que afectan al Registro Civil de las Personas (nacimientos, matrimonios y
defunciones), así como también, en el Registro de la Propiedad, los contratos sobre
transmisión de bienes inmuebles, constitución de derechos reales o su cancelación, y
con relación al Registro de Comercio, la constitución, modificación y disolución de
sociedades, y los poderes de sus representantes entre otros.” (Cabanellas, 2008, pág.
227)
Hipoteca.-
“Esta palabra, de origen griego, significa gramaticalmente suposición, como acción o
efecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadirla o emplearla. De esta
manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y
asegurar una obligación.” (Cabanellas, 2008, pág. 204)
Prenda.-
“Contrato y derecho real por los cuales una cosa mueble se constituye en garantía de
una obligación, con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para
enajenarla en caso de incumplimiento y hacerse pago con lo obtenido. La cosa sujeta
a este contrato y derecho real” (Cabanellas, 2008, pág. 339)
Registrador de la propiedad.-
“Funcionario público encargado de calificar, anotar, inscribir, certificar y demás
tareas concernientes a los actos y contratos que pueden constar en el Registro de la
propiedad con relación a bienes inmuebles y derechos reales, de acuerdo con la
demarcación territorial correspondiente, conforme las normas legales que en cada
país rijan.” (Cabanellas, 2008, pág. 371)
Registro.-
“Inscribir literalmente o extractar en las oficinas y libros de un Registro público los
actos o contratos de los particulares y las resoluciones de las autoridades
administrativas o judiciales.” (Cabanellas, 2008, pág. 371)
66
2.3 MARCO LEGAL
Constitución de la República:
“Art. 53.- Las empresas, instituciones y organismos que presten servicios públicos
deberán incorporar sistemas de medición de satisfacción de las personas usuarias y
consumidoras, y poner en práctica sistemas de atención y reparación.”
“Art. 66.- Se reconoce y garantizará a las personas: (…)
25. EI derecho a acceder a bienes y servicios públicos y privados de calidad, con
eficiencia, eficacia y buen trato, así como a recibir información adecuada y veraz
sobre su contenido y características.”
26. El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y responsabilidad
social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se hará efectivo con la
adopción de políticas públicas, entre otras medidas.”
“Art. 265.- El sistema público de registro de la propiedad será administrado de
manera concurrente entre el Ejecutivo y las municipalidades.”
Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos:
“Art. 13.- De los registros de datos públicos.- Son registros de datos públicos: el
Registro Civil, de la Propiedad, Mercantil, Societario, Vehicular, de naves y
aeronaves, patentes, de propiedad intelectual y los que en la actualidad o en el futuro
determine la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos, en el marco de lo
dispuesto por la Constitución de la República y las leyes vigentes. Los Registros son
dependencias públicas, desconcentrados, con autonomía registral y administrativa en
los términos de la presente ley, y sujetos al control, auditoría y vigilancia de la
Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos en lo relativo al cumplimiento de
políticas, resoluciones y disposiciones para la interconexión e interoperabilidad de
bases de datos y de información pública, conforme se determine en el Reglamento
que expida la Dirección Nacional.”
“Art. 14.- Funcionamiento de los registros públicos.- Los registros públicos y demás
oficinas que manejen información relacionada con el objeto de esta Ley
administrarán sus bases de datos en coordinación con la Dirección Nacional de
Registro de Datos Públicos. Sus atribuciones, responsabilidades y funciones serán
determinadas por la ley pertinente a cada registro y por el Reglamento a la presente
ley.”
67
“Art. 15.- Administración de registros.- Los registros, llevarán la información de
modo digitalizado, con soporte físico, en la forma determinada por la presente ley y
en la normativa pertinente para cada registro, en lo que respecta a: 1.- Registro Civil:
Llevará su registro bajo el sistema de información personal; 2.- Registro de la
Propiedad: Llevará su registro bajo el sistema de información cronológica, personal y
real; y, 3.- Registro Mercantil: Llevará su registro bajo el sistema de información
cronológica, real y personal. En los demás registros, según corresponda, se aplicará
lo dispuesto en los numerales antes descritos.”
Código Civil:
“Art. 596.- Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada
persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o
habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos
derechos nacen las acciones reales.”
“Art. 748.- Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a
otra persona, por el hecho de verificarse una condición. La constitución de la
propiedad fiduciaria se llama fideicomiso. Este nombre se da también a la cosa
constituida en propiedad fiduciaria. La traslación de la propiedad a la persona en
cuyo favor se ha constituido el fideicomiso, se llama restitución.”
“Art. 2238.- Fianza es una obligación accesoria en virtud de la cual una o más
personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor
a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. La fianza puede
constituirse, no sólo a favor del deudor principal, sino de otro fiador.”
“Art. 2286.- Por el contrato de empeño o prenda se entrega una cosa mueble a un
acreedor, para la seguridad de su crédito. La cosa entregada se llama prenda.”
“Art. 2309.- Hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor.”
Ley de Registro:
“Art. 1.- La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos
que la Ley exige o permite que se inscriban en los registros correspondientes, tiene
principalmente los siguientes objetos:
68
a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos
reales constituidos en ello.”
“Art. 25.- Están sujetos al registro los títulos, actos y documentos siguientes:
a) Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes
raíces; b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las sentencias
definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en el Código de
Procedimiento Civil; c) Los títulos constitutivos de hipoteca o de prenda agrícola o
industrial; d) Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de
usufructo, de uso, de habitación, de servidumbres reales y de cualquier otro
gravamen, y en general, los títulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al
dominio sobre bienes raíces; e) Los testamentos; f) Las sentencias o aprobaciones
judiciales de partición de bienes, así como los actos de partición, judiciales o
extrajudiciales.”
“Art. 41.- La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales,
contendrá:
1.- La fecha de inscripción; 2.- Los nombres, apellidos y domicilio de las partes; 3.-
La naturaleza y fecha del título, y la designación de la oficina en que se guarda el
original; 4.- El nombre y linderos del inmueble; 5.- La firma del Registrador. Si se
pidiere la inscripción de un título traslaticio de dominio de un inmueble, o de alguno
de los otros derechos reales, como usufructo, uso, habitación o hipoteca, y en el título
no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para pedir por si solo la
inscripción, será necesario que las partes o sus representantes firmen la anotación en
el Repertorio. En las transferencias que proceden de resoluciones judiciales no hay
necesidad de que las partes firmen las anotaciones.”
69
CAPÍTULO III
3. Diseño metodológico
3.1 Nivel de investigación
El presente trabajo se realizará bajo la forma de investigación Descriptiva;
misma que es definida por el autor Mario Bunge en los siguientes términos:
“Consiste, fundamentalmente, en caracterizar un fenómeno o situación concreta
indicando sus rasgos más peculiares o diferenciadores. El objetivo de la investigación
descriptiva consiste en llegar a conocer las situaciones, costumbres y actitudes
predominantes a través de la descripción exacta de las actividades, objetos, procesos
y personas. Su meta no se limita a la recolección de datos, sino a la predicción e
identificación de las relaciones que existen entre dos o más variables. Los
investigadores no son meros tabuladores, sino que recogen los datos sobre la base de
una hipótesis o teoría, exponen y resumen la información de manera cuidadosa y
luego analizan minuciosamente los resultados, a fin de extraer generalizaciones
significativas que contribuyan al conocimiento. (Bunge, 2015, pág. 12)
Debido a la naturaleza de la presente de investigación se tomará en cuenta
principalmente las fuentes de carácter bibliográfico; para lo cual se tomará en cuenta
con prioridad libros y estudios de otros autores, realizados con anterioridad sobre el
tema planteado; por este motivo la investigación estará basada en fuentes de tipo
secundaria. En este sentido es prudente tomar en consideración, toda la información
necesaria sobre el proceso de inscripción de los derechos reales.
Lógicamente deberán abordarse los cuerpos jurídicos pertinentes para este
trabajo investigativo, tales como Constitución de la República, el Código Civil, Ley
de Registro y Ley de Datos Públicos. También se tomará en consideración toda la
jurisprudencia y las resoluciones, relacionadas con el tema de investigación.
Finalmente se realizará una investigación de campo que constará de dos partes
fundamentales; la primera con el objetivo de recolectar información cualitativa
realizada mediante entrevistas a expertos en el tema; y una segunda parte de esta
70
investigación, tendrá por objetivo recolectar información cuantitativa, y se realizará
mediante la aplicación de encuestas a funcionarios del Registro de la Propiedad.
3.2 Métodos
Para el desarrollo del presente trabajo de investigación se utilizarán los
siguientes métodos de investigación
Método Analítico.- “Este método es un proceso cognoscitivo, que consiste en
descomponer un objeto de estudio separando cada una de las partes del todo
para estudiarlas de forma individual” (Bernal, 2006, pág. 56). Este método se
aplicará en el estudio de la variable independiente de la investigación; es
decir, se analizará la forma en la cual se han establecido los derechos reales en
la legislación ecuatoriana, así como su naturaleza jurídica desde el punto de
vista legal y doctrinario.
Método Descriptivo.- Este método, según se refiere el tratadista John Best:
Es aquel que se orienta hacia el presente y actúa en los niveles de investigación
aplicada y activa, intenta una investigación sistemática, estudiando la realidad
educativa tal y como se desarrolla. Describe y analiza, registra e interpreta las
condiciones que se dan en una situación y momento determinado. Generalmente se
suelen contrastar situaciones o hechos, pretendiendo encontrar relaciones causa-
efecto entre variables existentes aunque no manipuladas. (Best, 2000, pág. 85).
Con este método de la investigación científica, se realizará un estudio
sistemático del proceso de inscripción de los derechos reales en el Registro de
la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, así como los eventuales
problemas que pudieran surgir dentro del mismo, a fin de relacionar la causa y
el efecto y poder sugerir posibles soluciones que ayuden a resolver el
problema planteado.
71
Método Deductivo.- “Es un método de razonamiento que consiste en tomar
conclusiones generales para explicaciones particulares. El método se inicia
con el análisis de postulados, teoremas, leyes, principios, etc. de aplicación
universal y de comprobada validez para aplicarlos a hechos particulares.”
(Bernal, 2006, pág. 56) Mediante este método se estudiará la variable
dependiente; es decir, los principios de eficiencia, eficacia y buen trato al
servicio público, dispuestos por la Constitución de la República, a fin de
aplicarlos en el caso particular del Registro de la Propiedad del Distrito
Metropolitano de Quito.
3.3 Confiabilidad
Las actividades de investigación que se van a desarrollar para este trabajo
tiene un “alto nivel de confiabilidad”, ya que se tiene planificado obtener la
información a personas altamente capacitados en el tema y conocedoras a
profundidad del tema planteado, de ahí se deduce que la información es confiable;
además la validez y confiabilidad de las técnicas e instrumentos se lo realizó con la
asistencia del tutor de metodología de investigación, quien emitió sus juicios de valor
y observaciones para su respectiva corrección y aplicación.
3.4 Definición de variables e indicadores
Cuadro 1 - Matriz de las Variables
Variable
Dependiente
Dimensión Indicadores Preguntas
Ítems
Técnica /
Instrumento
Proceso de
Inscripción de los
Derechos reales
Jurídico
Definición de
derechos reales
1 Revisión
documental
Naturaleza
jurídica de los
1 Revisión
documental y
72
Derecho Civil Derechos Entrevista/
cuestionario Experto en
derecho civil
Derecho
Registral
Proceso de
Inscripción
1 Entrevista /
cuestionario
Registrador de la
Propiedad
Variable
Independiente
Dimensión Indicadores Preguntas
Ítems
Técnica /
Instrumento
Eficiencia de los
servicios públicos
de atención al
usuario
Jurídico
Derecho
Constitucional
Servicio Público 1 Revisión
Documental
Principios del
Servicio Público
1 Revisión
Documental
Funcionarios del
Registro de la
Propiedad del
Distrito
Metropolitano de
Quito
1 Encuesta /
formulario
Fuente: Elaborado por la investigadora
3.5 Universo o población, muestra
3.5.1 Población
Cuadro 2 - Población
COMPOSICIÓN POBLACIÓN
Entrevistados:
Experto Derecho Civil
Experto en Derecho Registral
Registrador de la Propiedad
1
1
1
73
Encuestados:
Funcionarios del Registro de la Propiedad
del Distrito Metropolitano de Quito
50
TOTAL 53
Fuente: Elaborado por la investigadora
3.5.2 Muestra
Para el cálculo de la muestra se aplicó la siguiente fórmula:
Fórmula:
( )
Datos:
n = tamaño de la muestra
N = tamaño de la población 50 (Número de Funcionarios del registro de la Propiedad
del Distrito Metropolitano de Quito)
E = error máximo admisible, al cuadrado va entre (0,01 y 0,10)
Desarrollo:
( ) ( )
( )( )
( )
74
3.6 Instrumentos de la Investigación
Para la realización del presente trabajo de investigación se utilizará diversos
instrumentos que son descritos a continuación:
Fichas bibliográficas.- Son instrumentos de investigación que se utilizaran
para resumir las ideas principales de libros y otros tipos de instrumentos
impresos, se utilizará en toda la bibliografía relacionada con el derecho civil y
registral, los derechos reales y los principios de eficiencia de los servicios
públicos de atención al usuario del dispuestas en la Constitución de la
República.
Fichas electrónicas.- Son instrumentos de investigación que se utilizaran para
resumir las ideas de las fuentes electrónicas, tales como libros virtuales,
páginas web, blogs, cuyo contenido sea especializado y relevante.
Formulario de la Encuesta.- Son instrumentos de investigación que se
utilizaran para la obtención de información cuantitativa, y se aplicarán
específicamente mediante la encuesta realizada a los funcionarios del Registro
de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, se realizará un
formulario de 10 preguntas cerradas relacionadas con las variables y la
propuesta.
Guías de entrevista.- Son instrumentos de investigación que se utilizaran
para la obtención de información cualitativa, y se aplicará mediante una
entrevista realizada a tres expertos: un experto en Derecho Civil, un experto
en Derecho Registral y un Registrador de la Propiedad.
75
CAPITULO IV
4. DISCUSIÓN
4.1 Análisis e Interpretación de datos en función del enfoque conceptual
4.1.1 Análisis de las Encuestas: Pregunta 1: ¿Considera usted que actualmente
existen problemas jurídicos entorno al proceso de inscripción de los derechos
reales en el Registro de la Propiedad?
Cuadro 3 – Pregunta 1
SI NO TOTAL
24 6 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 1 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los encuestados si consideran que existen actualmente
problemas jurídicos en torno a la inscripción de derechos reales dentro del Registro
de la Propiedad; ante lo cual una amplia mayoría del 80% considera que sí, mientras
que tan solo un 20% considera que no existen. Cabe destacar que todos los
participantes de la encuesta son funcionarios que laboran dentro de esta institución.
80%
20%
Pregunta 1
SI
NO
76
Pregunta 2: ¿Cuál considera usted que es el principal problema jurídico
entorno al proceso de inscripción de derechos reales en el Registro de la
Propiedad?
Cuadro 4 – Pregunta 1
Reingresos Suspensiones Negativas Otros TOTAL
9 13 4 4 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 2 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los funcionarios del Registro de la Propiedad, a su criterio, cual
consideraban que era el principal problema que existía en el proceso de inscripción de
los derechos reales; ante lo cual un 44% dijo que eran las suspensiones, un 30% los
reingresos, un 13% consideró que eran las negativas; mientras que un porcentaje igual
del 13% consideró que otros problemas. Entre estas otras causas estarían los
problemas de conocimiento legal, las minutas y problemas de desconocimiento de
requisitos.
30%
44%
13%
13%
Pregunta 2
Reingresos
Suspensiones
Negativas
Otros
77
Pregunta 3: ¿Con que frecuencia cree usted que se presentan reingresos
en el proceso de inscripción de derechos reales? (En una escala en donde 5 es
muy frecuente, 3 frecuente y 1 poco frecuente)
Cuadro 5 – Pregunta 1
Muy Frecuente Frecuente Poco Frecuente TOTAL
16 13 1 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 3 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los Funcionarios de la institución, cual consideraban que era el
índice de reingresos en el proceso de inscripción de derechos reales dentro de la
institución; ante lo cual un 54% dijo que era muy frecuente, un 43% que era
frecuente; mientras que tan solo un 35 consideró que era poco frecuente. Esto
evidencia el alto índice de reingresos que existen en la institución.
54% 43%
3%
Pregunta 3
Muy Frecuente
Frecuente
Poco Frecuente
78
Pregunta 4: ¿Con que frecuencia cree usted que se presentan
suspensiones en el proceso de inscripción de derechos reales? (En una escala en
donde 5 es muy frecuente, 3 frecuente y 1 poco frecuente)
Cuadro 6 – Pregunta 1
Muy Frecuente Frecuente Poco Frecuente TOTAL
10 17 3 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 4 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los Funcionarios de la institución, cual consideraban que era el
índice de suspensiones en el proceso de inscripción de derechos reales dentro de la
institución; ante lo cual un 33% dijo que era muy frecuente, un 57% que era
frecuente; mientras que tan solo un 35% consideró que era poco frecuente. Esto
evidencia el alto índice de suspensiones que existen en la institución.
33%
57%
10%
Pregunta 4
Muy Frecuente
Frecuente
Poco Frecuente
79
Pregunta 5: ¿Con que frecuencia cree usted que se presentan negativas
en el proceso de inscripción de derechos reales? (En una escala en donde 5 es
muy frecuente, 3 frecuente y 1 poco frecuente)
Cuadro 7 – Pregunta 1
Muy Frecuente Frecuente Poco Frecuente TOTAL
3 8 19 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 5 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los Funcionarios de la institución, cual consideraban que era el
índice de negativas en el proceso de inscripción de derechos reales dentro de la
institución; ante lo cual un 10% dijo que era muy frecuente, un 27% que era
frecuente; mientras que un 63% consideró que era poco frecuente. Esto evidencia que
existe un menor número de negativas dentro de los procesos, en comparación con las
suspensiones y reingresos que resultan ser bastante más frecuentes en la institución.
10%
27%
63%
Pregunta 5
Muy Frecuente
Frecuente
Poco Frecuente
80
Pregunta 6: ¿Cuáles cree usted son las principales causas por las que se
ocasionan reingresos en el proceso de inscripción de derechos reales?
Cuadro 8 – Pregunta 1
Desconocimiento
del usuario
Problema
normativo
Falta de
capacitación del
funcionario
Vacío legal en el
manual de
inscripciones
TOTAL
16 2 8 4 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 6 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los funcionarios de la institución, cual creían que era la
principal causa por las que se ocasionan reingresos en el proceso de inscripción de
derechos reales, ante lo cual el 53% consideró que es por el desconocimiento de los
usuarios, un 27% que se debe a la falta de capacitación de los funcionarios, un 13%
debido al vació legal en el Manual de inscripciones; y un 7 debido a un problema
normativo. Los porcentajes más altos, deberán ser los ejes en los cuales se trabaje la
propuesta.
53%
7%
27%
13%
Pregunta 6
Desconocimiento delusuario
Problema normativo
Falta de capacitación delfuncionario
Vacío legal en el manualde inscripciones
81
Pregunta 7: ¿Cuáles cree usted que son las principales causas por las que
se ocasionan suspensiones en el proceso de inscripción de derechos reales?
Cuadro 9 – Pregunta 1
Desconocimiento
del usuario
Problema
normativo
Falta de
capacitación del
funcionario
Vacío legal en el
manual de
inscripciones
TOTAL
9 5 9 7 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 7 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los funcionarios de la institución, cual creían que era la
principal causa por las que se ocasionan suspensiones en el proceso de inscripción de
derechos reales, ante lo cual el 30% consideró que es por el desconocimiento de los
usuarios, un 30% que se debe a la falta de capacitación de los funcionarios, un 23%
debido al vació legal en el manual de inscripciones; y un 17% debido a un problema
normativo. Los porcentajes más altos, deberán ser los ejes en los cuales se trabaje la
propuesta.
30%
17% 30%
23%
Pregunta 7
Desconocimiento delusuario
Problema normativo
Falta de capacitación delfuncionario
Vacío legal en el manualde inscripciones
82
Pregunta 8: ¿Cuáles cree usted son las principales causas por las que se
ocasionan negativas en el proceso de inscripción de derechos reales?
Cuadro 10 – Pregunta 1
Desconocimiento
del usuario
Problema
normativo
Falta de
capacitación del
funcionario
Vacío legal en el
manual de
inscripciones
TOTAL
8 12 5 5 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 8 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los funcionarios de la institución, cual creían que era la
principal causa por las que se ocasionan negativas en el proceso de inscripción de
derechos reales, ante lo cual el 40% consideró que es por un problema normativo, un
26% que se debe al desconocimiento de los usuarios, un 17% debido al vació legal en
el manual de inscripciones; y con el mismo porcentaje del 17% debido a la falta de
capacitación de los funcionarios. Los porcentajes más altos, deberán ser los ejes en
los cuales se trabaje la propuesta.
26%
40%
17%
17%
Pregunta 8
Desconocimiento delusuario
Problema normativo
Falta de capacitación delfuncionario
Vacío legal en el manualde inscripciones
83
Pregunta 9: ¿Cree usted que el Manual de Procedimientos del Proceso de
Inscripciones del Registro de la Propiedad es una herramienta eficiente para la
inscripción de derechos reales?
Cuadro 11 – Pregunta 1
SI NO TOTAL
16 14 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 9 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los funcionarios su opinión respecto del Manual de
Procedimientos del Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad, en relación
a si es una herramienta eficiente para la inscripción de derechos reales; ante lo cual un
53% respondió afirmativamente, mientras que 47% consideró lo contrario.
53% 47%
Pregunta 9
SI
NO
84
Pregunta 10: ¿Cree usted que es necesario reforma el Manual de
Procedimientos del Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad?
Cuadro 12 – Pregunta 1
SI NO TOTAL
25 5 30
Fuente: Elaborado por la investigadora
Gráfico 10 – Pregunta 1
Fuente: Elaborado por la investigadora
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Se preguntó a los funcionarios su opinión respecto de si consideraban
necesario que se implemente una reforma el Manual de Procedimientos del Proceso
de Inscripciones del Registro de la Propiedad con el objeto de mejorar aquellos
aspectos que permitan disminuir los problemas de inscripción de los derechos reales
en el Registro de la Propiedad; ante lo cual una amplia mayoría del 83% consideró
que si era necesario; mientras que tan solo un 17% opinó lo contrario. Debe
destacarse que si bien es cierto más de la mitad de los encuestados consideró que el
Manual es una herramienta eficiente, una amplia mayoría considera que hay aspectos
que se pueden mejorar en el mismo.
83%
17%
Pregunta 10
SI
NO
85
4.1.2 Análisis de las Entrevistas
4.1.2.1 Entrevista realizada al Funcionario Jorge Re, Amanuense del
Registro de la Propiedad DMQ.
1. ¿Cuáles considera que son los principales problemas que actualmente se
producen en torno al proceso de inscripción de derechos reales dentro del Registro de
la Propiedad?
Los datos que se encuentran en los certificados de gravámenes no
corresponden a la realidad de los hechos y de los inmuebles. Esto acarrea como
consecuencia que existan problemas en el proceso de inscripción de los derechos
reales.
2. ¿Qué es un reingreso y porque se produce?
Un reingreso es cuando la escritura ha sido revisada en primera u otra
instancia y cumplida la observación, el usuario vuelve a ingresar para su proforma.
3. ¿Qué es una suspensión y porque se produce?
Luego de haber pasado por la revisión legal, la escritura ha sido debidamente
proformada y pagada por el usuario. Al momento de la inscripción el asesor suspende
la inscripción de la misma porque no se ha observado algún requisito de fondo y de
forma.
4. ¿Qué es una negativa y porque se produce?
La negativa de inscripción es la resistencia de proceder con la misma debido a
que no se han podido cumplir con los requisitos que las leyes prescriben. A solicitud
del usuario se realiza la negativa de inscripción, la misma que puede ser acudida ante
el juez competente para que resuelva la situación.
86
5. ¿Cuál considera usted que es la solución adecuada para poder disminuir el
número de reingresos, suspensiones y negativas en el proceso de inscripción de
derechos reales dentro del Registro de la Propiedad?
Una base de datos confiable, funcionarios con amplio conocimiento del
sistema registral y en particular del área de certificaciones, asesoría oportuna y veraz
al usuario, socialización de los requisitos y procedimientos del registro de la
propiedad hacia los usuarios y principalmente de los abogados.
4.1.2.2 Entrevista realizada al Funcionario Antonio Flor, Amanuense del
Registro de la Propiedad DMQ.
1. ¿Cuáles considera que son los principales problemas que actualmente se
producen en torno al proceso de inscripción de derechos reales dentro del Registro de
la Propiedad?
El desconocimiento de la ley.
La falta de solemnidades.
Desconocimiento de requisitos para la inscripción de cada acto o
contrato.
2. ¿Qué es un reingreso y porque se produce?
Es cuando un acto o contrato fue suspendido y nuevamente ingresa para su
revisión. Se produce por:
La falta de requisitos.
Escrituras mal elaboradas.
Desconocimiento de requisitos
Documentos caducados
3. ¿Qué es una suspensión y porque se produce?
87
La suspensión se da porque la escritura está incompleta, tiene algún error,
faltan documentos, desconocimiento de requisitos y de la ley, a pesar de que ya se
aprobó en la revisión legal la escritura.
4. ¿Qué es una negativa y porque se produce?
La negativa se da cuando un acto o contrato no se puede inscribir por la falta
de requisitos o documentos necesarios para la inscripción.
5. ¿Cuál considera usted que es la solución adecuada para poder disminuir el
número de reingresos, suspensiones y negativas en el proceso de inscripción de
derechos reales dentro del Registro de la Propiedad?
Los señores usuarios o profesionales del Derecho, deberían revisar
perfectamente la minuta antes de elevar a escritura pública, reunir todos los
documentos al día y que justifiquen todo lo que mencionan en los contratos.
4.1.2.3 Entrevista realizada al Funcionario Diego Figueroa, Amanuense del
Registro de la Propiedad DMQ.
1. ¿Cuáles considera que son los principales problemas que actualmente se
producen en torno al proceso de inscripción de derechos reales dentro del Registro de
la Propiedad?
La existencia de muchos procesos y controles en la institución.
Inexperiencia de los servidores, en el departamento legal que es el
primer filtro de revisión.
2. ¿Qué es un reingreso y porque se produce?
88
Es la falta de algún requisito que no se presentó en la primera respectiva
revisión, falencias dentro del texto del contrato a inscribirse e incluso falencia dentro
del mismo sistema.
3. ¿Qué es una suspensión y porque se produce?
Una suspensión se produce cuando el contrato no tiene todos los requisitos
establecidos y por lo tanto se deja el contrato en pausa o interrupción hasta que se
suplan los requisitos solicitados.
4. ¿Qué es una negativa y porque se produce?
La negativa se produce cuando el usuario tiene un contrato a inscribirse y el
mismo pide mediante solicitud por un abogado, se le rechace motivadamente el
contrato, por no poder cumplir con los requerimientos para su inscripción.
5. ¿Cuál considera usted que es la solución adecuada para poder disminuir el
número de reingresos, suspensiones y negativas en el proceso de inscripción de
derechos reales dentro del Registro de la Propiedad?
Capacitación adecuada al personal con profesionales del Derecho PHD,
expertos en la diversidad de temas en el ámbito registral.
89
4.2 Conclusiones
A través del desarrollo de la presente investigación, se ha llegado a las
siguientes conclusiones:
Según refiere la doctrina, el derecho real constituye un derecho subjetivo a
través del cual se le atribuye al titular un poder o señorío directo e inmediato
sobre una cosa determinada y presente, sin necesidad de intermediario alguno;
y cuyo efecto es que impone un deber erga omnes de respeto o exclusión
frente a terceras personas.
La naturaleza jurídica de los derechos reales, es quizás uno de los aspectos
más controvertidos en torno a esta clase derechos; de allí que existen varias
vertientes históricas que han tratado de dar una naturaleza jurídica a los
derechos reales, encontrándose con posturas diversas y antagónicas; pues la
diferencia existente entre las diversas clases de derechos reales, ha tenido
como resultado esta naturaleza controvertida.
Las características principales de los derechos reales es que son derechos
patrimoniales, absolutos, subjetivos, privados, de goce, de deber general
negativo, derechos de preferencia, perpetuaos, inmediatos y derechos
protegidos registralmente. Así mismo la doctrina ha clasificado a los derechos
reales de acuerdo con su función, de acuerdo a los sujetos y el objeto, con
relación a la causa, y con relación a su contenido.
La inscripción es una acción mediante la cual se toma razón de un documento
o declaración, hecho que se debe realizar en un Registro. Algunos actos son
de obligatoria inscripción, pues de lo contrario no pueden surtir los efectos
jurídicos; y en este sentido debe comprenderse que será dentro de la misma
ley en donde conste en forma taxativa los actos que deben registrarse, los
requisitos y el procedimiento a seguirse para ello.
La inscripción en materia registral es una operación a través la cual se hace
constar en el Registro, una mutación jurídica inmobiliaria, producida por un
90
título material del que se toma razón a través del título formal que allí ha sido
presentado.
Un registro consiste en una institución de carácter público, que tiene la
función principal de registrar o inscribir determinada información,
procedimientos, derechos o títulos, que la ley de su creación o regulación
dispone que haga. Un registro es un organismo público que tiene a su cargo la
inscripción y la publicidad de los hechos, actos y contratos que han tenido
acogida al cumplir los requisitos de ley. De este modo, y en forma general, el
Registro de la Propiedad es un organismo donde se inscriben los actos
referentes a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles.
El objeto de la inscripción dentro de un Registro Público de la Propiedad es
muy importante en el aspecto jurídico, ya que otorga seguridad sobre los actos
y hechos jurídicos de los cuales da fe; de allí que entrañe la realización de una
serie de actos, formas y formalidades en relación a las transacciones
realizadas respecto de la propiedad de bienes muebles o inmuebles, los cuales
son necesarios para que surta efectos jurídicos de forma plena, por medio de
la publicidad registral.
El procedimiento para la inscripción de los derechos reales, se halla previsto
dentro de la normativa civil y registral ecuatoriana, así como en Instructivo
para la inscripción de los instrumentos públicos del Registro de la Propiedad.
De modo general existen dos etapas para el proceso de inscripción, la primera
es la calificación registral, etapa en la cual se verifican todos los requisitos
legales para proceder con la inscripción; y posteriormente se realiza la
inscripción propiamente dicha donde se deja constancia de la inscripción en
los asientos registrales.
La legislación ecuatoriana ha determinado que derechos reales necesitan de
una inscripción obligatoria dentro del Registro de la Propiedad; así como
cuáles serán los requisitos esenciales para que estos puedan inscribirse.
La Administración pública es un conjunto conformado por instituciones,
talento humano y recursos financieros y materiales que dan estructura al
91
gobierno de un determinado Estado. Todas estas instituciones componen un
todo, pero cada una a nivel individual desarrolla una determinada función, a
fin de organizar el programa político del Estado. La Constitución describe
dentro de su normativa, caules son las instituciones que componen la
Administración Publica, y además, otorga una serie de principios bajo los
cuales deben operar estas instituciones, pues su naturaleza jurídica y su fin de
creación, es la de prestar funciones y servicios relacionados con el bienestar
de la colectividad, razón por la cual deben desempeñar su labor,
principalmente bajo los principios de eficacia y eficiencia.
Los servicios públicos deben cumplir con una serie de requisitos en virtud de
su naturaleza y su finalidad, pues la Constitución prescribe que de modo
general, permiten el cumplimiento de los derechos constitucionales de las
personas. Además de los principios de eficiencia y eficacia, la norma suprema
dispone que los servicios públicos deberán ser realizados con calidad; y buen
trato.
Actualmente existen una serie de problemas dentro del proceso de inscripción
de los derechos reales en el Registro de la Propiedad, los principales son la
alta cantidad de reingresos, suspensiones y negativas.
Un reingreso es ocasionado por la falta de requisitos legales, por errores de
forma (errores de fechas, nombres) o de fondo (nada tiene q ver con los
antecedentes), por el cual mediante una observación del revisor legal, se envía
al usuario a que subsane las observaciones que se le ha realizado y así poder
continuar con la inscripción del contrato.
Una suspensión es el resultado de luego de haber pasado por el filtro de
revisión legal, y de su respectivo pago de arancel en las cajas del Registro de
la Propiedad, al momento de la inscripción el amanuence suspende la
inscripción de la misma porque no se han observado algún requisito de fondo
o de forma en la revisión inicial.
La negativa de la inscripción es la facultad que tiene el señor registrador
frente a cualquier tipo de contrato, la misma debe ser solicitada mediante
92
oficio dirigido al sr. Registrador motivando su razón e indicando que no
puede subsanar ninguna de las observaciones impuestas por el revisor legal y
así emprender el tramite vía judicial.
Ante los problemas expuestos es necesario realizar una reforma al Manual de
Procedimientos del Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad,
pues así lo considera un 83% de los funcionarios encuestados. Entre los
principales aspectos a considerar para la reforma están: la de capacitación de
los funcionarios; el mejoramiento de las herramientas administrativas, así
como una actualización de las bases de datos, y que al mismo tiempo se
procure una coordinación inter institucional de bases de datos que facilite esta
labor; y finalmente una mayor socialización de los requisitos para la
realización de cada procedimiento de inscripción, de tal modo que se brinde
conocimientos a la ciudadanía de cómo llevar a cabo sus trámites.
93
4.3 Recomendaciones
Al Registro de la Propiedad, a fin de que realice una reforma del Manual de
Procedimientos del Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad,
permitiendo la implementación de capacitaciones, socialización de requisitos
para la inscripción de derechos reales, así como el mejoramiento y
actualización del sistema de datos de la institución.
A los Funcionarios del Registro de la Propiedad, a fin de que realicen
capacitaciones permanentes para realizar su labor, bajo los principios de
eficiencia, eficacia, calidad y buen trato, ya que es fundamental que todo
funcionario público este plenamente capacitado para el desarrollo de sus
funciones.
Al Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, a fin de que emprenda
políticas para efectivizar la socialización de los requisitos para la inscripción
de los derechos reales dentro del Registro de la Propiedad dentro de la
Ciudad, permitiendo con ello un mayor conocimiento de la ciudadanía en
estos aspectos.
A los profesionales del derecho en libre ejercicio, a fin de que realicen con
responsabilidad y eficiencia su labor de asesoría jurídica en materia de
inscripción de los derechos reales dentro del Registro de la Propiedad,
permitiendo con ello la disminución de problemas dentro de la institución.
A las facultades de jurisprudencia y a las escuelas de derecho a nivel
nacional, a fin de que refuercen los conocimientos en materia de derecho
registral, ya que esta materia es poco conocida, estudiada y aplicada dentro
de nuestro país, lo que ocasiona graves problemas en cuanto a su ejercicio
profesional.
94
CAPÍTULO V
5. Propuesta de resolución al problema
El Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito
Considerando
Que la Constitución de la República en su artículo 66 prescribe que: “Se
reconoce y garantizará a las personas: (…) 25. EI derecho a acceder a bienes y
servicios públicos y privados de calidad, con eficiencia, eficacia y buen trato, así
como a recibir información adecuada y veraz sobre su contenido y características.”;
así como “El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y
responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se hará
efectivo con la adopción de políticas públicas, entre otras medidas.”
Que la Constitución de la República en su artículo 265 prescribe Que “el
sistema público de registro de la propiedad será administrado de manera concurrente
entre el Ejecutivo y las municipalidades.”
Que la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos prescribe en
su artículo 13: Son registros de datos públicos: el Registro Civil, de la Propiedad,
Mercantil, Societario, Vehicular, de naves y aeronaves, patentes, de propiedad
intelectual y los que en la actualidad o en el futuro determine la Dirección Nacional
de Registro de Datos Públicos, en el marco de lo dispuesto por la Constitución de la
República y las leyes vigentes. Los Registros son dependencias públicas,
desconcentrados, con autonomía registral y administrativa en los términos de la
presente ley, y sujetos al control, auditoría y vigilancia de la Dirección Nacional de
Registro de Datos Públicos en lo relativo al cumplimiento de políticas, resoluciones y
disposiciones para la interconexión e interoperabilidad de bases de datos y de
95
información pública, conforme se determine en el Reglamento que expida la
Dirección Nacional.”
Que la Ley de Registro prescribe dentro de artículo 1 “La inscripción de los
instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la Ley exige o permite que se
inscriban en los registros correspondientes, tiene principalmente los siguientes
objetos: a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros
derechos reales constituidos en ellos; b) Dar publicidad a los contratos y actos que
trasladan el dominio de los mismos bienes raíces o imponen gravámenes o
limitaciones a dicho dominio; y, c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los
títulos, instrumentos públicos y documentos que deben registrarse.
En el ámbito de sus competencias legales expide
REFORMA AL MANUAL DE PROCEDIMIENTOS DEL PROCESO
DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. OBJETIVO.- Disminuir los altos índices de reingresos, suspensiones y
negativas de inscripción en los proceso de registro de derechos reales.
2. A Continuación del punto 7.3 del Manual de Procedimientos del Proceso
de Inscripciones del Registro de la Propiedad agréguese el siguiente
Capítulo:
8. MECANISMOS PARA PERMITIR LA EFICACIA DE LOS PROCESOS
DE INSCRPICIÓN Y DISMINUIR LOS ÍNDICES DE REINGRESOS,
SUSPENSIONES Y NEGATIVAS.
96
8.1 Procesos de Capacitación Permanente de los Funcionarios del Registro de la
Propiedad
8.2 Procesos de Capa citación General hacia los profesionales del derecho en el
ámbito registral.
8.3 Socialización de los requisitos necesarios para cada procedimiento mediante
políticas públicas
8.4 Acciones para mejorar la base datos informáticas del Registro de la Propiedad
8.5 Acciones para mejorar la Coordinación de bases de datos en coordinación con la
Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos.
97
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Código Orgánico General de Procesos. Registro Oficial Nº 506 del 22 de mayo de
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http://www.derechoecuador.com/articulos/detalle/archive/doctrinas/derechocivil/2015
/12/21/la-fianza. Consultado el 03 de octubre de 2016.
102
Anexos
1. Guía de la entrevista
El proceso de inscripción de los derechos reales afecta a la eficiencia de
los servicios públicos de atención al usuario, en el Registro de la Propiedad del
Distrito Metropolitano de Quito, año 2016
ENTREVISTA
1) ¿Cuáles considera que son los principales problemas que actualmente se
producen en torno al proceso de inscripción de los derechos reales dentro del
Registro de la Propiedad?
2) ¿Qué es un reingreso y porque se produce?
3) ¿Qué es una suspensión y porque se produce?
4) ¿Qué es una negativa y porque se produce?
5) ¿Cuál considera usted que es la solución adecuada para poder disminuir el
número de reingresos, suspensiones y negativas en al proceso de inscripción
de los derechos reales dentro del Registro de la Propiedad?
103
2. Formulario de la Encuesta
ENCUESTA
Objetivo.- Obtener información acerca del proceso de inscripción de los
derechos reales en el Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito.
Por favor le solicitamos de la manera más cordial, responda cada una de las preguntas
desarrollados sobre el tema, ya que esta información que se abordará de forma
CONFIDENCIAL, servirá para la continuación de esta investigación.
¡Muchas gracias por su colaboración!
Información: Sexo_______ Edad__________
Profesión____________
1. ¿Considera usted que actualmente existen problemas jurídicos entorno
al proceso de inscripción de derechos reales en el Registro de la Propiedad?
SI ( )
NO ( )
2. ¿Cuál considera usted que es el principal problema jurídico entorno al
proceso de inscripción de derechos reales en el Registro de la Propiedad?
REINGRESOS ( )
SUSPENSIONES ( )
NEGATIVAS ( )
OTRO ( ) ____________________
104
3. ¿Con que frecuencia cree usted que se presentan reingresos en el
proceso de inscripción de derechos reales? (En una escala en donde 5 es muy
frecuente, 3 frecuente y 1 poco frecuente)
MUY FRECUENTE ( )
FRECUENTE ( )
POCO FRECUENTE ( )
4. ¿Con que frecuencia cree usted que se presentan suspensiones en el
proceso de inscripción de derechos reales? (En una escala en donde 5 es muy
frecuente, 3 frecuente y 1 poco frecuente)
MUY FRECUENTE ( )
FRECUENTE ( )
POCO FRECUENTE ( )
5. ¿Con que frecuencia cree usted que se presentan negativas en el
proceso de inscripción de derechos reales? (En una escala en donde 5 es muy
frecuente, 3 frecuente y 1 poco frecuente)
MUY FRECUENTE ( )
FRECUENTE ( )
POCO FRECUENTE ( )
6. ¿Cuáles cree usted son las principales causas por las que se ocasionan
reingresos en el proceso de inscripción de derechos reales?
DESCONOCIMIENTO DEL USUARIO ( )
PROBLEMA NORMATIVO ( )
105
FALTA DE CAPACITACIÓN DEL FUNCIONARIO ( )
VACÍO LEGAL EN EL MANUAL DE ISNCRIPCIONES ( )
7. ¿Cuáles cree usted son las principales causas por las que se ocasionan
suspensiones en el proceso de inscripción de derechos reales?
DESCONOCIMIENTO DEL USUARIO ( )
PROBLEMA NORMATIVO ( )
FALTA DE CAPACITACIÓN DEL FUNCIONARIO ( )
VACÍO LEGAL EN EL MANUAL DE ISNCRIPCIONES ( )
8. ¿Cuáles cree usted son las principales causas por las que se ocasionan
negativas en el proceso de inscripción de derechos reales?
DESCONOCIMIENTO DEL USUARIO ( )
PROBLEMA NORMATIVO ( )
FALTA DE CAPACITACIÓN DEL FUNCIONARIO ( )
VACÍO LEGAL EN EL MANUAL DE ISNCRIPCIONES ( )
9. ¿Cree usted que el Manual de Procedimientos del Proceso de
Inscripciones del Registro de la Propiedad es una herramienta eficiente para la
inscripción de derechos reales?
SI ( )
NO ( )
106
10. ¿Cree usted que es necesario reforma el Manual de Procedimientos
del Proceso de Inscripciones del Registro de la Propiedad?
SI ( )
NO ( )