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HR AAA (E)

Certificados Bursátiles Fiduciarios TFOVIS 10-2U

16 de agosto de 2012 Finanzas Estructuradas

Contactos

Pedro Latapí Director de Instituciones Financieras E-mail: [email protected] Santiago Carrancedo Abad Analista E-mail: [email protected] Helene Campech Analista E-mail: [email protected] Fernando Montes de Oca Director Adjunto de Análisis E-mail: [email protected]

Felix Boni Brandani Director General de Análisis E-mail: [email protected]

C+ (52-55) 1500 3130

Calificaciones

TFOVIS 10-2U HR AAA (E) Perspectiva Estable

La calificación que determina HR Ratings de México S.A. de C.V., para la Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios con clave de pizarra TFOVIS 10-2U es “HR AAA (E)”, lo cual significa que la Emisión con esta calificación se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantiene mínimo riesgo crediticio.

HR Ratings, ratificó la calificación de HR AAA (E) para la Emisión de

Certificados Bursátiles Fiduciarios (CEBURS Fiduciarios) con clave

de pizarra “TFOVIS 10-2U” (La Emisión). Los CEBURS Fiduciarios con

clave de pizarra TFOVIS 10-2U fueron emitidos el 9 de julio de 2010 por

un monto de 1,359,910,500.0 Unidades de Inversión (UDIS), equivalente

a P$5,999.9 millones(m), mediante el Fideicomiso F/300250 (El

Fideicomiso). Celebrado por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales

de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) a través de su Fondo de

Vivienda (FOVISSSTE), en su carácter de originador, administrador y

fideicomitente y HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo

Financiero HSBC, División Fiduciaria, como Fiduciario Emisor.

La fecha de vencimiento legal de los CEBURS Fiduciarios es el 27 de

Diciembre de 2039. Actualmente los CEBURS Fiduciarios cuentan con un

saldo insoluto de 1,026,303,499 UDIS (P$4,888.3m) y se encuentran

respaldados por un conjunto de créditos originados y administrados por el

FOVISSSTE compuesto por 23,439 créditos denominados en Veces

Salario Mínimo (VSM), con un saldo insoluto al 30 de junio de 2012 de

3,966,485.2 VSM (P$7,515.8 m). La perspectiva de la calificación se

mantiene Estable.

Los factores bajo los que se fundamenta la ratificación de la calificación son:

Nivel de sobre colateral después de la amortización parcial de principal efectuada el 27 de julio de 2012 registró un valor de 34.1% sin tomar en cuenta las Prórrogas del programa. Este nivel es superior al 27.6% con que contaba la transacción en la fecha de Emisión.

Reportes proporcionados por el Administrador Maestro muestran que al 30 de junio de 2012, los índices de morosidad son de 2.2% y 1.1% para morosidades mayores a 90 días y a 180 días, respectivamente, los cuales se derivan del retraso de individualización que presentan las dependencias.

Mecanismo de descuento vía nómina del pago de la hipoteca que atenúa el riesgo por voluntad de pago de los acreditados.

La práctica de avances que el FOVISSSTE realiza en atención a la solicitud hecha por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para eliminar cualquier riesgo operativo que podría representar el retraso en el traspaso de los flujos de cobranza de las dependencias al FOVISSSTE.

Seguro contra daños materiales contratado por el FOVISSSTE. Dicho seguro cubre la totalidad de la construcción de la vivienda, incluyendo adaptaciones y daños causados por incendio, inundación, terremoto, daños ecológicos, entre otros.

Participación de Administradora de Activos Financieros, S.A. (ACFIN) como Administrador Maestro, quien supervisa, revisa y verifica toda la información generada por el Administrador Primario (FOVISSSTE), en términos del Contrato de Administración relacionada con la administración y cobranza de los derechos de cobro.

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Desempeño de la Transacción La información utilizada para evaluar el desempeño de la Emisión con clave de pizarra TFOVIS 10-2U fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados por ACFIN en su calidad de Administrador Maestro así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deutsche Bank como parte de sus funciones como Representante Común.

Cobranza y Distribución En todos los meses de la Emisión, el pago de amortización se ha mantenido constante en mayor proporción que el pago de intereses, de igual forma se ha cumplido con la prelación de pagos en todo momento, cubriendo tanto los gastos de administración como con los intereses a pagar en cada periodo.

Cartera Vigente Es importante destacar que aunque al principio de la Emisión, la cartera al corriente presentó una alta inconsistencia debido a la volatilidad de la migración de la cartera de 1 a 30 días, como consecuencia del retraso de las dependencias al realizar la individualización, desde noviembre de 2011 la cartera al corriente a mostrado niveles más constantes y superiores a los que había estado mostrando anteriormente, esto se debe a que en esa fecha, el administrador maestro, el fideicomitente y el representante común realizaron mejoras al proceso de administrar los recursos del fideicomiso. En los últimos 6 meses, el nivel más bajo al que ha llegado la cartera al corriente es 70.8% sobre el total de la cartera.

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Cartera Vencida A pesar de que los niveles de cartera vencida mayor a 90 días se han mostrado volátiles en los últimos meses, esto no representa una situación adversa para la Emisión, ya que dicha volatilidad en la mayoría de los casos es hacia buckets con menos días de vencidos, por lo que la cartera volátil no esta alcanzando niveles de más de 180 días. Los porcentajes de cartera vencida que se registran se deben en mayor medida a un retraso en la transferencia de los fondos por parte de las dependencias al FOVISSTE, los cuales no representan cartera vencida real, ya que los trabajadores si realizan sus pagos. Al 30 de junio de 2012, los niveles de cartera vencida por más de 90 y 180 días se encuentran en 2.2% y 1.1% respectivamente.

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Desempeño de la Cartera Como se muestra en la siguiente gráfica, el sobre colateral de la Emisión ha mostrado cierta volatilidad durante la vigencia de la Emisión, debido en gran parte al movimiento en la valuación de la UDI y a la volatilidad de la cartera vigente. No obstante lo anterior, vemos como el sobre colateral de la Emisión muestra una tendencia a la alza y a la fecha se encuentra en el nivel máximo observado de 34.1%, nivel superior al 28.5% observado en la Fecha de Emisión.

Prórrogas La Ley del ISSSTE contempla la posibilidad de otorgar un Período de Prórroga a un deudor hipotecario, en caso de que éste deje de prestar sus servicios a la Dependencia o Entidad correspondiente. Dicho mecanismo consiste en la prórroga sin causa de intereses en los pagos de amortización por concepto de capital e intereses que el deudor tenga que realizar respecto de su crédito hipotecario. La prórroga tendrá un plazo máximo de doce meses y terminará anticipadamente en caso de que el deudor vuelva a prestar sus servicios a alguna de las dependencias o entidades o ingrese a laborar bajo un régimen con el que el ISSSTE tenga celebrado convenio de incorporación. Las prórrogas son un derecho otorgado a los trabjadores por la ley del ISSSTE por lo que no deben considerarse como cartera vencida; sin embargo, los créditos hipotecarios en prórroga dejan de generar flujos mientras se encuentren en dicho estado, por lo que es importante monitorear el saldo insoluto de los créditos que se encuentren en prórroga toda vez que en caso de alcanzar un monto considerable podrían impactar el ingreso disponible del Fideicomiso.

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En octubre de 2010 se muestra un incremento atípico debido al programa “Prórrogas de Facto” que inició en septiembre de ese año, el programa establece que cuando algún trabajador se encuentra fuera del sector, el sistema cataloga su situación en Prórroga y se le manda una carta compromiso o de adhesión para que el acreditado cumpla con su pago. Aunque el comportamiento de las prorrogas ha sido inconstante desde diciembre de 2011, los niveles en los que ha estado fluctuando son bajos, siendo 1.0% el nivel más alto, por lo que HR Ratings no le ve problema mayor a esta situación.

Índice de Prepago

A lo largo de la vida de la Emisión, el número de créditos pre pagados ha permanecido constante y con niveles de tasa anualizada (CPR por sus siglas en ingles) inferiores a 1.0%, con excepción de agosto 2010, mes en que el número de créditos pre pagados se incrementó considerablemente, debido a diferentes programas ofrecidos por el instituto. El incremento de agosto de 2010 se debió principalmente a que algunos acreditados se acogieron a una política de jubilación anticipada ofrecida por el Gobierno Federal durante los últimos meses y que culminó el 30 de septiembre de 2010. Este programa le permitió al trabajador recibir una liquidación por lo que algunos acreditados decidieron utilizar los recursos correspondientes a esta liquidación para saldar anticipadamente sus créditos.

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Sobrecolateral Al momento de su Emisión, los CEBURS Fiduciarios contaban con una mejora crediticia en forma de sobre colateral de 27.6%. Hasta la última fecha de pago, 27 de julio de 2012, se han realizado 24 pagos de cupón en los que se han llevado a cabo prepagos parciales de principal por un monto acumulado de P$1,538.8m, de manera tal que a partir de la última fecha de pago el valor nominal unitario por bono es de P$359.5.

El desempeño de la amortización observada y de la proyectada por HR Ratings, muestra un comportamiento muy volátil, debido a como realizan las amortizaciones los acreditados. No obstante lo anterior, es importante

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mencionar que en ocasiones las amortizaciones proyectadas son mayores a las observadas, sin embargo a julio de 2012, la Emisión ha amortizado P$436.8m más de lo proyectado.

Desde su Emisión, el sobre colateral ha mantenido una tendencia a la alza. Tras la última amortización parcial de principal efectuada en junio de 2012, los nivel de sobre colateral, incluyendo la cartera de Prórrogas la cual influye en el comportamiento de éste, se encuentra en 34.1% y el nivel del sobre colateral sin la cartera de Prórrogas es de 33.5%.

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Descripción del Emisor El Fondo de Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE) es un órgano desconcentrado del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) creado en 1972, con la finalidad de administrar las aportaciones de las dependencias y entidades públicas, afiliadas al mismo, constituidas para otorgar créditos para la adquisición, reparación, ampliación o mejoramiento de viviendas a los trabajadores del Estado. El FOVISSSTE cuenta con diversas fuentes de financiamiento que le permiten llevar a cabo el fondeo de los créditos hipotecarios a los trabajadores afiliados. Principalmente las fuentes de fondeo consisten en las aportaciones del 5.0% del salario base de los trabajadores que efectúan las Dependencias y Entidades y los descuentos sobre nómina como mecanismo para la recuperación de los créditos hipotecarios. Aunado a lo anterior, el FOVISSSTE cuenta con productos financieros derivados de las inversiones de sus recursos en valores a cargo del Gobierno Federal, a través del Banco de México e instrumentos de la banca de desarrollo, así como los recursos derivados de las emisiones que se realicen al amparo del Programa de CEBURS Fiduciarios. Actualmente el FOVISSSTE cuenta con varios productos de crédito hipotecario como: Tradicional, Con Subsidio, Pensiona2, Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, Alias2, Respalda2, entre otros. El portafolio de créditos que respalda la Emisión TFOVIS 10-2U se integra solamente por créditos otorgados en el formato Tradicional, por lo que a continuación se desarrollan las características del mismo. El producto Tradicional del FOVISSSTE es un financiamiento que consiste en créditos individuales asignados mediante sorteo, para la adquisición de vivienda nueva o usada, redención de pasivos hipotecarios, construcción en terreno propio, ampliación de vivienda y reparación o mejoramiento de vivienda y construcción común en terreno propio, incluyendo la modalidad de créditos mancomunados con cónyuges, concubina o concubinario, en su caso. El mecanismo de sorteo se instituye debido a que el FOVISSSTE tiene recursos limitados y una demanda significativa de créditos por parte de los afiliados del ISSSTE, por lo que la instauración del sorteo permite que todos los interesados cuenten con las mismas posibilidades de obtener un crédito hipotecario. De las diferentes modalidades de créditos tradicionales que existen las emisiones de TFOVIS únicamente incorporan a la cartera créditos para la adquisición de vivienda nueva y usada. El sorteo es un proceso aleatorio, implementado en 2002, que toma en cuenta: (i) la Dependencia o Entidad en la que labora el solicitante, (ii) la entidad federativa en la que se solicita la vivienda, (iii) la antigüedad del solicitante en el sector público, (iv) el número de créditos solicitados para

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cada destino del crédito (adquisición de vivienda, construcción y redención de pasivos hipotecarios). El proceso de sorteo se encuentra certificado mediante ISO 9001:2000, y cada año es auditado por un despacho independiente con la finalidad de verificar la transparencia del proceso.

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Descripción de la Transacción Los CEBURS Fiduciarios con clave de pizarra TFOVIS 10-2U fueron emitidos el 9 de julio de 2010 por un monto de 1,359,910,500 UDIS, mediante el Fideicomiso 300250 celebrado por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE), a través de su Fondo de Vivienda (FOVISSSTE), en su carácter de originador, administrador y fideicomitente y HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, como Fiduciario Emisor. El propósito de la Emisión fue el de una bursatilización de los derechos de cobro futuros, para que con de los recursos netos producto de la cesión de los derechos de crédito el FOVISSSTE otorgue nuevos créditos con garantía hipotecaria a más trabajadores. La transacción consistió en la bursatilización de los flujos de efectivo generados por un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado por el FOVISSSTE. En este sentido, estos flujos de efectivo constituyen la principal fuente de pago de los CEBURS Fiduciarios, aunada aquellos bienes, derechos, valores y efectivo que también forman parte del patrimonio del fideicomiso. Los créditos hipotecarios cedidos al Fideicomiso han sido originados y administrados por el FOVISSSTE, el cual mantiene la administración de los mismos durante la vigencia de la Emisión de CEBURS Fiduciarios. A partir de la fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los CEBURS Fiduciarios devengarán intereses sobre el saldo insoluto del principal a una tasa de interés bruta anual de 5.04%, la cual se mantendrá fija durante la vida de la Emisión. La Emisión paga intereses de forma mensual y contempla que la amortización de capital se realice a más tardar en la fecha de vencimiento. Sin embargo, la amortización de los CEBURS Fiduciarios depende directamente del comportamiento de pagos que realicen los acreditados en el futuro. Es decir, si los acreditados no mantienen un comportamiento de pago similar al que han tenido en el pasado presentando atrasos en sus pagos, los CEBURS Fiduciarios se amortizarán en forma más lenta. Por otro lado si los acreditados incrementan el monto de pagos anticipados de principal bajo sus créditos hipotecarios, los CEBURS Fiduciarios se amortizarán en forma más acelerada. La transacción cuenta con una constancia, a nombre de FOVISSSTE, en su calidad de cedente bajo el contrato de cesión (la constancia no es un título de crédito y sólo acredita a sus tenedores como titulares de los derechos de Fideicomisario en segundo lugar bajo el contrato de Fideicomiso.) En consecuencia, la constancia da el derecho a su tenedor a recibir (i) el porcentaje de las distribuciones que la misma señale y que se efectué de

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conformidad con la prelación de pagos y (ii) en general, a la proporción que corresponda de los bienes que pueda existir en el patrimonio del Fideicomiso respecto de los activos excedentes. El Fideicomitente como tenedor inicial de la constancia, no puede cederla total ni parcialmente.

Patrimonio del Fideicomiso El patrimonio del Fideicomiso estará integrado por lo siguiente:

A. La aportación inicial

B. Los recursos derivados de la Emisión

C. Los derechos de crédito

D. En su caso, los derechos de crédito substitutos

E. La cobranza de los derechos de créditos

F. La cuenta del Fideicomiso y el efectivo depositado en la misma

G. Cualesquier cantidades que deriven del ejercicio de los derechos

derivados del seguro o de la garantía de crédito de vivienda.

H. Los inmuebles adjudicados

I. Los recursos derivados de liquidación.

J. Las cantidades que por cualquier concepto transfiera el fideicomitente al Fiduciario, incluyendo sin limitación aquellas necesarias para la readquisición de un derecho de crédito no elegible.

K. Todos los derechos del Fiduciario de conformidad con cualquier otro documento de la operación.

L. Cualquier otra cantidad y/o derecho del fiduciario en su carácter de

fiduciario del Fideicomiso.

M. Todos los valores y otras inversiones, así como las devoluciones que se deriven de esos valores e inversiones, conforme a las inversiones permitidas que realice el fiduciario.

N. Las demás cantidades, activos, fondos y/o derechos que, en su caso, aporte el Fideicomitente.

A continuación se muestra una tabla que muestra el Saldo Insoluto actual de la cartera cedida, el patrimonio actual del Fideicomiso, así como de los Certificados Bursátiles:

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Reglas y Prelación de Distribuciones Primero.- Se retendrá en la cuenta del Fideicomiso las cantidades

necesarias para cubrir los gastos de mantenimiento pagaderos durante el periodo de cobranza siguiente; y pagará los gastos de mantenimiento en la fecha en que deban pagarse dichos gastos, dentro del periodo de cobranza.

Segundo.- Pagará los honorarios de administración, los honorarios por

administración maestra y los gastos de cobranza correspondientes.

Tercero.- Pagará el monto total de los intereses vencidos y no pagados

bajo los CEBURS Fiduciarios así como el monto de pago de interés que corresponda a dicha fecha de pago.

En caso que en una fecha de pago no existan recursos suficientes en la Cuenta del Fideicomiso para el pago íntegro (i) de los intereses vencidos y no pagados y/o del monto de pago de interés, el pago deberá aplicarse primero al pago de los intereses vencidos y no pagados y después al monto de pago de interés, sobre la base del saldo insoluto de los certificados bursátiles fiduciarios.

Cuarto.- Destinará los recursos disponibles en la cuenta del

Fideicomiso una vez realizados las distribuciones especificadas en los puntos anteriores a la amortización parcial de principal de los CEBURS Fiduciarios hasta donde alcance, hasta que el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios sea igual a cero.

Quinto.- Destinará al pago del tenedor de las constancias. Una vez que

se hayan amortizado completamente los CEBURS Fiduciarios y no exista algún pago pendiente en relación con los puntos Primero a Cuarto anteriores, el Tenedor de la constancia recibirá una cantidad igual al monto total de los recursos disponibles en la cuenta del Fideicomiso.

Causas de Incumplimiento de los CEBURS Fiduciarios El Fideicomiso cuenta con una mecánica de amortización de principal para los CEBURS Fiduciarios, que consiste en la obligación contractual de pagar principal, de conformidad con los títulos que amparan a los CEBURS Fiduciarios, a más tardar en la fecha de vencimiento. Por lo tanto, el Fiduciario Emisor sólo puede incurrir en incumplimiento de pago

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de principal si en la fecha de vencimiento no cubre íntegramente el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios.

Composición Inicial del Colateral El portafolio de créditos que fue cedido al Fideicomiso estaba compuesto por 24,115 créditos, con un saldo insoluto remanente de P$8,287.2 millones (m) al 31 de Mayo del 2010. A esa misma fecha, el portafolio cedido contaba con una relación Deuda a Valor de la Vivienda (LTV, por sus siglas en inglés) promedio ponderada de 70.4%. El portafolio cedido inicialmente estaba integrado con créditos hipotecarios otorgados a partir del 2002 y hasta el 2009.

El vencimiento legal de los contratos era de 334 meses aproximadamente con un mínimo de 269 meses y un plazo máximo de 352 meses. La madurez promedio ponderada del portafolio inicial fue de 31.4 meses donde el crédito más joven presentaba una antigüedad de 8 meses y el más antiguo tenía una madurez de 91 meses. Asimismo, el portafolio de créditos mostraba una concentración geográfica del 49.1% en cinco estados. Los estados que aglutinaban una mayor participación proporcional con respecto del saldo insoluto que mostraba el portafolio crediticio en la fecha de corte eran los siguientes: el Estado de México con el 17.4%, Morelos con el 15.5%, Distrito Federal con un 6.1%, Jalisco y Durango con un 5.6% y 4.5% respectivamente.

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Mejoras Crediticias La estructura contempla mejoras crediticias a fin de proveer de mayor certeza en el pago tanto de intereses como de capital a los inversionistas, entre las mejoras crediticias que le dan fortaleza a esta emisión de CEBURS Fiduciarios se encuentran:

A. Aforo o nivel de sobre colateral: el cual es el resultado de restar (i) uno menos (ii) el resultado de dividir (a) el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios en la fecha de emisión entre (b) el saldo insoluto de los derechos de crédito a la fecha de corte que fueron cedidos al fideicomiso emisor en la fecha de emisión será de 27.6%

B. Seguro de Daños Materiales: El FOVISSSTE tiene contratado un

seguro que cubre la totalidad de la construcción de la vivienda incluyendo mejoras, adaptaciones y ampliaciones de daños causados por incendio, inundación, terremoto, huracán, tornado, avalancha, erupciones volcánicas, explosiones, caída de objetos tales como aviones, árboles, daños ecológicos, entre otros.

C. La mitigación del riesgo por voluntad de pago de los acreditados

mediante la mecánica del descuento sobre nómina del pago de la hipoteca. Adicionalmente y en atención a la solicitud de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) el FOVISSSTE lleva a cabo la práctica de avances de aquellos pagos que presenten algún atraso, sin incluir los créditos que se encuentren en prórroga.

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Eventos Relevantes

Desempeño de la UDI y VSM La valuación de la UDI ha mostrado un mejor desempeño al esperado en el escenario de estrés, disminuyendo así el pago de principal e intereses que la emisión debe realizar en pesos mes a mes. Como se observa en la gráfica siguiente, la valuación de la UDI ha mostrado movimientos por debajo de lo proyectado, lo que ha beneficiado a la Emisión en comparación con las proyecciones iniciales de HR Ratings.

Por otro lado, el salario mínimo proyectado por HR Ratings es mayor al observado, lo anterior perjudica los flujos reales de la Emisión en comparación con los proyectados inicialmente, ya que se está cobrando menso dinero en pesos de lo que se tenía proyectado en el escenario de estrés mes a mes. Sin embargo, esto se ve compensado por el favorable comportamiento de la UDI observada respecto a la proyectada, por lo que HR Ratings no le ve una preocupación mayor a este factor.

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El valor del VSM observado ha sido mayor en la mayoría de los casos al valor de la UDI proyectada, lo que beneficia los flujos de la Emisión y mejora el sobre colateral de la misma. Lo anterior debido a que cada vez que se ha incrementado el VSM, la cartera se a incrementado en mayor proporción que la deuda del Fideicomiso, otorgándole así mayores recursos en pesos para hacer frente a sus obligaciones mensuales.

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Desempeño del Portafolio de TFOVIS La información utilizada para evaluar el desempeño de la Emisión TFOVIS 10-2U fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados por ACFIN en su calidad de Administrador Maestro así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deutsche Bank como parte de sus funciones como Representante Común. Es importante mencionar que estos reportes, son los utilizados para el seguimiento de todas las emisiones de TFIVIS bajo vigilancia de HR Ratings.

Cartera Vencida mayor a 90 días Las transacciones sufren en algunas ocasiones incrementos superiores a los observados en el resto de los períodos para el indicador de cartera vencida mayor a 90 días. Este fenómeno se observa esencialmente debido al atraso que presentan algunas dependencias en transferir los fondos retenidos al Fideicomiso. Sin embargo, se observa como en el siguiente periodo se muestra un decremento de cuantía similar al incremento presentado en el período previo. Otro fenómeno a considerar es que algunas dependencias, en particular aquellas relacionadas con el sector educación, adelantan salarios previo al período vacacional. Por último, es importante resaltar que la totalidad de las emisiones de TFOVIS calificadas por HR Ratings presentan índices de cartera vencida mayor a 90 días menores a 5.0%, a excepción del TFOVIS 09-2U, el cual ha mostrado comportamientos muy volátiles y en ocasiones ha presentado niveles superiores a 5.0%.

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Cartera Vencida mayor a 180 días Dentro de esta cartera, mayor a 180 días, se puede ver una mejoría notable en todas las emisiones durante los últimos meses, debido a las nuevas políticas de administración del administrador y de los involucrados en las transacciones. Al día de hoy la cartera vencida para todas las emisiones se encuentra por debajo de 3.0% y esperamos que siga bajando, es importante mencionar que el incremento mostrado en el último periodo se debe principalmente al periodo de vacaciones. Es importante destacar que el comportamiento de la cartera vencida es muy similar para todas las emisiones, ya que cuando una mejora o se deteriora, todas sufren los mismos movimientos.

El comportamiento de la cartera vencida de todas las Emisiones sigue el mismo patrón debido a que todas las emisiones son vulnerables ante los mismos factores, ya que la cartera de las mismas esta compuesta esencialmente por el mismo producto.

Prórrogas En lo que respecta a las prórrogas, el Portafolio de emisiones calificado por HR Ratings, ha presentado niveles inferiores al 2.0% y en la mayoria de los periodos ha estado al rededor de 1.0%. Dicha situación es consecuencia de que los derechohabientes se mantienen dentro del sector público sin necesidad de solicitar tales prórrogas.

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Índice de Prepago

Al igual que en el caso de los demás TFOVIS, los reportes de cobranza proporcionados por el Administrador Maestro muestran que el resto de las emisiones de TFOVIS experimentaron un aumento significativo en el número de créditos pre pagados en el mes de agosto de 2010. Debido mayormente a que los acreditados se adhirieron a un programa de jubilación anticipada ofrecido por el Gobierno Federal, que les permitía obtener una liquidación y que decidieron utilizar estos recursos para saldar su crédito y liberar su hipoteca. Toda vez que la oferta del programa de jubilación anticipada concluyó en 2011, HR Ratings espera que los niveles de las tasas de prepago anualizadas de todas las emisiones de TFOVIS continúen en niveles inferiores a 2.0% como ha sucedido en los últimos meses.

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Sobre colateral Los niveles de sobre colateral de todas las Emisiones de TFOVIS han ido en ascenso y tras el último pago parcial de principal efectuado en julio de este año, los niveles de sobre colateral de todas las emisiones es superior al sobre colateral inicial de las mismas.

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Conclusiones El comportamiento del sobrecolateral de la Emisión con clave de pizarra TFOVIS 10-2U ha mostrado un buen desempeño, ya que ha pasado de niveles iniciales de 27.6% a niveles superiores al 34.0%% durante la vida de la Emisión. El buen nivel de colateral se debe en gran parte al buen desempeño de la cartera, que en la mayoría de los meses ha mostrado buenos niveles de mora los cuales se han mantenido cerca de 2.0%. A junio de 2012, los índices de mora a 90 y 180 días representaban 2.2% y 1.1% respectivamente. Es importante mencionar que en los últimos meses se ha visto una mejora en los niveles de la cartera al corriente, lo que beneficia el comportamiento de los flujos de la Emisión. Esta mejora se debe principalmente a las nuevas políticas de administración implementadas por el administrador de la cartera. El buen desempeño de la Emisión viene también acompañado por la participación del FOVISSSTE como cedente y administrador y por la participación de ACFIN, como administrador maestro. Ambos han desarrollado su papel dentro de la Emisión de forma correcta, entregando en forma y tiempo la información requerida para el buen comportamiento y desempeño de la Emisión.

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HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, que cuenta con una experiencia integral de más de 100 años en el análisis y calificación de la calidad crediticia de empresas y entidades de gobierno en México, así como de la capacidad de administración de activos, o desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social por parte de alguna entidad. Los valores de HR Ratings son la Validez, Calidad y Servicio. Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) 1500 3130

En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis.

Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base.

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esta emisión y/o emisor está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia agencia calificadora: Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por los Flujos Futuros Generados de un Conjunto de Cuentas por Cobrar (México), mayo de 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar

www.hrratings.com/es/metodologia

http://www.hrratings.com/

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