terrenos en transicion 1ra parte

San JosSan Jos de Costa Rica. Abril 2008.de Costa Rica. Abril 2008.

CONGRESO PANAMERICANO DE CONGRESO PANAMERICANO DE

VALUACIVALUACINN

PREDIOS EN TRANSICINPREDIOS EN PREDIOS EN TRANSICITRANSICINN1ra. PARTE, DEFINICIONES Y LEGISLACION1ra. PARTE, DEFINICIONES Y LEGISLACION

INTRODUCCININTRODUCCIINTRODUCCINN

QUE SIGNIFICA TRANSICIN?QUE SIGNIFICA TRANSICIQUE SIGNIFICA TRANSICIN?N?

Transicin es sinnimo de cambio.

En el universo todo est en constante cambio y la tierra y su uso, tambin.

Los cambios pueden ser de forma o de fondo. En el caso de la tierra rural, entendamos un cambio de forma,

el desarrollo de una infraestructura ad-doc a la explotacin actual, renovacin de la plantacin, etc.

Al hablar de fondo nos referimos a cambios en su clasificacin, por aspectos legales, influenciados por agentes econmicos, polticos o sociales.

ESQUEMA GENERAL DE UNA PROPIEDAD RSTICA

ESQUEMA GENERAL DE UNA ESQUEMA GENERAL DE UNA PROPIEDAD RPROPIEDAD RSTICASTICA

TERRENO RTERRENO RSTICO:STICO:

ESTO SE DEFINE COMO: ESTO SE DEFINE COMO: INFLUENCIA URBANAINFLUENCIA URBANA..

SE MANTIENESE MANTIENESIN CAMBIOSIN CAMBIO

PREMISA:PREMISA: LA MANCHA URBANA PRESENTA PRESILA MANCHA URBANA PRESENTA PRESIN N POR EL CRECIMIENTO, REQUIERE DE POR EL CRECIMIENTO, REQUIERE DE NUEVAS NUEVAS REAS RURALESREAS RURALES

TERRENO ENTERRENO ENTRANSICITRANSICINN

TERRENO TERRENO AGROPECUARIOAGROPECUARIO

CON INF. URBANACON INF. URBANA

EXISTE UNAEXISTE UNAOPORTUNIDADOPORTUNIDADDE CAMBIO?DE CAMBIO?

PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANA

PREDIO AGROPECUARIO CON PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANAINFLUENCIA URBANA

No todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben considerarse en transicin, es de suma importancia conocer la

necesidad de superficie que demanda el municipio a corto plazo.

Debe investigarse sobre la situacin legal que guarda la

posibilidad de un cambio en el uso del suelo, lo que es un hecho

es que la cercana a la mancha urbana provoca una presin

sobre los valores de la tierra y a sto se le debe reconocer como

influencia urbana.



En En reas de preservacireas de preservacin, conservacin, conservacin o restauracin o restauracin ecoln ecolgica la gica la actividad agropecuaria estactividad agropecuaria est inclusive inclusive prohibidaprohibida..

Estas zonas se encuentran generalmente en planes de desarrollo Estas zonas se encuentran generalmente en planes de desarrollo urbano y se pueden clasificar como: Parques urbanos, urbano y se pueden clasificar como: Parques urbanos, reas reas

conservaciconservacin ecoln ecolgica, etc.gica, etc.

Esto obliga una investigaciEsto obliga una investigacin directa con las autoridades locales n directa con las autoridades locales para conocer el aprovechamiento para conocer el aprovechamiento realreal del predio.del predio.



Uso de suelo, (el que reporte la autoridad). Uso de suelo, (el que reporte la autoridad).

Limitaciones de aprovechamiento. (Que no se puede hacer)Limitaciones de aprovechamiento. (Que no se puede hacer)

Actividades permitidas. (Que si se puede hacer)Actividades permitidas. (Que si se puede hacer)

Multas y / o sanciones a que se hace acreedor el propietario en Multas y / o sanciones a que se hace acreedor el propietario en caso de hacer caso de hacer caso omiso o realizar algcaso omiso o realizar algn cambio sin autorizacin cambio sin autorizacin, n,

Inclusive sInclusive slo por tenerlo en las condiciones actuales sin llevar a cabo laslo por tenerlo en las condiciones actuales sin llevar a cabo lasactividades ordenadas por las autoridades.actividades ordenadas por las autoridades.

En el documento (dictamen) y su elaboraciEn el documento (dictamen) y su elaboracin debe investigarse al menos la n debe investigarse al menos la informaciinformacin siguiente:n siguiente:

INFLUENCIA = TRANSICIN?INFLUENCIA = TRANSICIINFLUENCIA = TRANSICIN?N?

TRANSICIONINFLUENCIA URBANA

PREDIO AGROPECUARIO EN TRANSICIN

PREDIO AGROPECUARIO EN PREDIO AGROPECUARIO EN TRANSICITRANSICINN

Es el predio agrEs el predio agrcola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se cola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se encuentran influenciados por su encuentran influenciados por su ubicaciubicacinn y/o y/o cercancercanaa a la a la mancha urbana, y que tiene al menos mancha urbana, y que tiene al menos la factibilidadla factibilidad legallegal de de cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano. cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano.

Puede subdividirse en:Puede subdividirse en:

99 Habitacional.Habitacional.99 Industrial.Industrial.99 TurTurstico.stico.99 Servicios.Servicios.

DEFINICIONDEFINICION::

Como ya se dijo, el cambio nunca se termina, sin Como ya se dijo, el cambio nunca se termina, sin embargo, en el caso que nos ocupa, embargo, en el caso que nos ocupa,

estableceremos como lestableceremos como lmite superior el mite superior el

reconocimiento de la autoridad (local o federal)reconocimiento de la autoridad (local o federal)

HASTA DONDE LLEGAN LOS PREDIOS EN TRANSICIN

HASTA DONDE LLEGAN LOS HASTA DONDE LLEGAN LOS PREDIOS EN TRANSICIPREDIOS EN TRANSICINN

PREDIOS EN EXPANSINPREDIOS EN EXPANSIPREDIOS EN EXPANSINN

ExpansiExpansin significa extenderse (diccionario de la real academia), por lon significa extenderse (diccionario de la real academia), por loque se considera a todo aquel terreno que al ser absorbido por lque se considera a todo aquel terreno que al ser absorbido por la a

mancha urbana, mancha urbana, ha modificadoha modificado, en primera instancia, su uso de , en primera instancia, su uso de suelo de agropecuario a urbano.suelo de agropecuario a urbano.

En todos los casos, el suministro de servicios serEn todos los casos, el suministro de servicios ser de manera parcial de manera parcial y normalmente se encontrary normalmente se encontrarn n clasificadosclasificados como como reas de reserva para reas de reserva para

el crecimiento de los asentamientos humanos, por lo cual el crecimiento de los asentamientos humanos, por lo cual cuentan ya cuentan ya

con con un uso de sueloun uso de suelo especespecficofico..

DEFINICION:DEFINICION:

PREDIOS EN PREDIOS EN TRANSICITRANSICINN

PREDIOS EN PREDIOS EN EXPANSIEXPANSINN

EN CONCLUSINEN CONCLUSIEN CONCLUSINN

TRANSICINTRANSICITRANSICINN

UbicacinUbicaciUbicacinn

No se localizan dentro del Plan de Desarrollo

No se localizan No se localizan dentro del Plan dentro del Plan de Desarrollode Desarrollo

No hay prohibicin ni uso de suelo autorizado

No hay No hay prohibiciprohibicin ni n ni uso de suelo uso de suelo autorizadoautorizado

Superficie Ha.Superficie Ha.Superficie Ha.La productividad

agropecuaria no es aplicable

La productividad La productividad agropecuaria agropecuaria nono es es

aplicableaplicable

EXPANSINEXPANSIEXPANSINN

Est dentro del Plan Parcial de

Desarrollo

EstEst dentro del dentro del Plan Parcial de Plan Parcial de

DesarrolloDesarrollo

Influye la ubicacin para su desarrollo

inmediato

Influye la Influye la ubicaciubicacin para n para su desarrollo su desarrollo

inmediatoinmediato

La superficie es ms pequea y se cotiza por

m

La superficie es mLa superficie es ms s pequepequea y se cotiza por a y se cotiza por

mmLos servicios, si los hay, son de manera

parcial

Los servicios, si los Los servicios, si los hay, son de manera hay, son de manera

parcialparcial

PREDIO PREDIO AGROPECUARIOAGROPECUARIO

PREDIO PREDIO URBANOURBANO

T

R

A

N

S

I

C

I

N

T

R

A

N

S

I

C

I

N

E

X

P

A

N

S

I

N

E

X

P

A

N

S

I

N

MARCO LEGALMARCO LEGALMARCO LEGAL

FACTORES DE AJUSTE

FACTORES DE FACTORES DE AJUSTEAJUSTE

FACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTE

Por definiciPor definicin, ningn, ningn predio es igual a otro (al menos en la posicin predio es igual a otro (al menos en la posicin n geogrgeogrfica), por lo que deben establecerse mecanismos de comparacifica), por lo que deben establecerse mecanismos de comparacin n entre entre stos para lograr un resultado congruente de la investigacistos para lograr un resultado congruente de la investigacin de n de mercado.mercado.

Este proceso requiere de elementos que puedan investigarse de unEste proceso requiere de elementos que puedan investigarse de una a manera sencilla y que estmanera sencilla y que estn al alcance de la capacidad tn al alcance de la capacidad tcnica del cnica del valuadorvaluador

A estos elementos se les conoce como factores de ajuste o de A estos elementos se les conoce como factores de ajuste o de homologacihomologacin, y son elementos calculados o determinados n, y son elementos calculados o determinados

generalmente por autoridades hacendarias ya que establecen los generalmente por autoridades hacendarias ya que establecen los

ajustesajustes a las tarifas en pago de impuestos (predial)a las tarifas en pago de impuestos (predial)

FACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTE

En la Ciudad de MEn la Ciudad de Mxico, la tesorerxico, la tesorera, desarrolla, desarroll un manual de ajuste el un manual de ajuste el cual han adaptado algunos estados de forma directa o con algunoscual han adaptado algunos estados de forma directa o con algunos

cambios en cuando a conceptos y/o rangos.cambios en cuando a conceptos y/o rangos.

Tenemos que aclarar que la valuaciTenemos que aclarar que la valuacin rural moderna ha venido n rural moderna ha venido creciendo a la sombra de la valuacicreciendo a la sombra de la valuacin urbana y tanto tarifas como n urbana y tanto tarifas como formatos (y en este caso para el establecimientos de los factoreformatos (y en este caso para el establecimientos de los factores de s de ajuste) se han utilizado errajuste) se han utilizado errneamente elementos que nada tienen que neamente elementos que nada tienen que hacer para establecer principios de comparacihacer para establecer principios de comparacin.n.

Los factores de ajuste o de homologaciLos factores de ajuste o de homologacin para propiedades rn para propiedades rsticas (en sticas (en este caso en transicieste caso en transicin) debern) debern obedecer a atributos acordes a sus n obedecer a atributos acordes a sus propias caracterpropias caractersticas y registicas y regin donde se ubiquen.n donde se ubiquen.

FACTORES DE FCIL COMPARACIN

FACTORES DE FFACTORES DE FCIL CIL COMPARACICOMPARACINN

ACCESOACCESO

PENDIENTEPENDIENTE

SUPERFICIESUPERFICIE

UBICACIUBICACINN

TABLA DE CALIFICACIN PARA EL ACCESO

TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA EL ACCESOPARA EL ACCESO

%

ATRIBUTO

CARRETERA TERRACERA BRECHA CAMINO HERRADURA

.85

.60

1.00

TABLA DE CALIFICACIN PARA LA PENDIENTE

TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA PENDIENTEPARA LA PENDIENTE

%

ATRIBUTO

PLANO LIGERAMENTEINCLINADO

INCLINADO MUY INCLINADO

.85

.60

1.00

1

2

TABLA DE CALIFICACIN PARA LA SUPERFICIE

TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA SUPERFICIEPARA LA SUPERFICIE

%

ATRIBUTO

LOTE TIPO O MS FRECUENTE

SIN CAMBIOSIGNIFICATIVO

.85

.60

1.00

TABLA DE CALIFICACIN PARA LA UBICACIN

TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA UBICACIPARA LA UBICACINN

TABLA DE CALIFICACIN PARA LA UBICACIN

TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA UBICACIPARA LA UBICACINN

%

ATRIBUTO(DISTANCIA)

HASTA 2 Km. DE 2 A 5 Km.

.85

.60

1.00

+ 5 Km.

SERVICIOS(INFRAESTRUCTURA URBANA)

SERVICIOSSERVICIOS(INFRAESTRUCTURA URBANA)(INFRAESTRUCTURA URBANA)

SERVICIOSSERVICIOSSERVICIOS

SISI TUBERTUBERA HIDRA HIDRULICA.ULICA.

RED DE ENERGRED DE ENERGA ELA ELCTRICA.CTRICA.

COLINDANCIA A CAMINO COLINDANCIA A CAMINO PAVIMENTADOPAVIMENTADO

BENEFICIOBENEFICIO

NONO NECESIDAD DE NECESIDAD DE

PERMISOS.PERMISOS.

LIMITACILIMITACIN DE USO.N DE USO.

LIMITACILIMITACIN DE N DE ACCESO.ACCESO.

DEMDEMRITORITO

POSIBILIDADES DE APROVECHAMIENTOPOSIBILIDADES DE APROVECHAMIENTO

AGUA:AGUA:

BENEFICIOSBENEFICIOSBENEFICIOS

Investigar sobre:Investigar sobre:

Cantidad actual.Cantidad actual.

Cantidad futura.Cantidad futura.

Calidad (apta para uso Calidad (apta para uso domdomstico).stico).

Escasez (suministro por Escasez (suministro por tandeo).tandeo).

Inversiones requeridas.Inversiones requeridas.

Agua:Agua:


La ley de aguas clasifica las aguas en superficiales y de perforLa ley de aguas clasifica las aguas en superficiales y de perforaciacin, n, para suministro de agua de riego o de uso urbano; el sempara suministro de agua de riego o de uso urbano; el semforo del foro del

agua nos indica donde se puede perforar libremente y donde estagua nos indica donde se puede perforar libremente y donde est

prohibido.prohibido.

NotaNota:: En muchas ocasiones (sobre todo en las regiones donde el En muchas ocasiones (sobre todo en las regiones donde el agua es escasa) un cambio en el uso de agua es escasa) un cambio en el uso de sta se traduce en una sta se traduce en una

disminucidisminucin por parte de la CNA en el volumen autorizado en el tn por parte de la CNA en el volumen autorizado en el ttulo tulo

de conceside concesinn..

ENERGENERGA ELA ELCTRICACTRICA


Investigar sobre:Investigar sobre: Compromisos adquiridos por parte Compromisos adquiridos por parte

de la Empresa.de la Empresa.

Cantidad Requerida para el Cantidad Requerida para el proyectoproyecto

InversiInversin requerida.n requerida.

AUTOPISTAS, CARRETERAS Y CAMINOS:AUTOPISTAS, CARRETERAS Y CAMINOS:

AFECTACIN?AFECTACIAFECTACIN?N?

Derecho de vDerecho de va de la SCT 20 A 60 m, dependera de la SCT 20 A 60 m, depender del flujo vehicular.del flujo vehicular. Todos los predios, por derecho, deben contar con acceso.Todos los predios, por derecho, deben contar con acceso.

AFECTACIONESAFECTACIONESAFECTACIONES

PEMEXPEMEX C. F. E.C. F. E.

Rango de la afectaciRango de la afectacin de 13 n de 13 A 17 m.A 17 m.

Existen limitaciones adicionales, Existen limitaciones adicionales, sugeridas por la autoridadsugeridas por la autoridad, para , para no construir dentro de los 50 m. no construir dentro de los 50 m. aledaaledaos al derecho de vos al derecho de va.a.

Aun cuando la propiedad la Aun cuando la propiedad la conserva el dueconserva el dueo, existe un o, existe un CONTRATO DE OCUPACICONTRATO DE OCUPACIN N SUPERFICIALSUPERFICIAL por tiempo indefinidopor tiempo indefinido

Rango de la afectaciRango de la afectacin 9 a 50 n 9 a 50 m. En zona rural.m. En zona rural.

Rango de la afectaciRango de la afectacin 15 a n 15 a 45 m. EN ZONA URBANA.45 m. EN ZONA URBANA.

Existen limitaciones adicionales, Existen limitaciones adicionales, sugeridas por la autoridadsugeridas por la autoridad, para no , para no construir dentro de los 50 m. construir dentro de los 50 m. aledaaledaos al derecho de vos al derecho de va.a.

AAn cuando la propiedad la conserva n cuando la propiedad la conserva el dueel dueo, existe o, existe UN DERECHO DE UN DERECHO DE VVAA por tiempo indefinido.por tiempo indefinido.

COMO PUEDE AFETAR UN DERECHO DE VIA?

COMO PUEDE AFETAR UN COMO PUEDE AFETAR UN DERECHO DE VIA?DERECHO DE VIA?

CARRETERA

NotaNota: El valor que puede perder una propiedad cercana a la mancha : El valor que puede perder una propiedad cercana a la mancha urbana por una limitaciurbana por una limitacin de uso, es significativamente superior al de su n de uso, es significativamente superior al de su contraparte netamente agropecuaria.contraparte netamente agropecuaria.

TIERRA SOCIALTIERRA SOCIALTIERRA SOCIAL

De las 116 ciudades de mDe las 116 ciudades de ms alto crecimiento en el territorio s alto crecimiento en el territorio

nacional se consumieron en el 2000 alrededor de 30,000nacional se consumieron en el 2000 alrededor de 30,000--

0000--00 ha.00 ha.

Dicha superficie satisfizo la demanda tanto para desarrollo Dicha superficie satisfizo la demanda tanto para desarrollo

habitacional como para servicios.habitacional como para servicios.

2/3 partes de esta superficie fue dotada por tierra proveniente 2/3 partes de esta superficie fue dotada por tierra proveniente

de ejidos y comunidades, ubicados en las periferias de las de ejidos y comunidades, ubicados en las periferias de las

ciudades.ciudades.

I. N. E. G. I.I. N. E. G. I.I. N. E. G. I.

De los 30,000 ejidos que existen en MDe los 30,000 ejidos que existen en Mxico:xico:

MMs de 840 ejidos ya han aportando suelo social para el s de 840 ejidos ya han aportando suelo social para el

desarrollo urbano.desarrollo urbano.

722 n722 ncleos agrarios presentan potencial turcleos agrarios presentan potencial turstico.stico.

628 de estos n628 de estos ncleos agrarios presentan frente y/o acceso al cleos agrarios presentan frente y/o acceso al

mar.mar.

En 11,500 ejidos y comunidades se dispone de materiales En 11,500 ejidos y comunidades se dispone de materiales

para la industria de la construccipara la industria de la construccin.n.

En 885 nEn 885 ncleos agrarios se pueden explotar los yacimientos cleos agrarios se pueden explotar los yacimientos

minerales no metminerales no metlicos que existen en el suelo y subsuelo.licos que existen en el suelo y subsuelo.

S. R. A.S. R. A.S. R. A.

En 1910, 2,000 familias poseEn 1910, 2,000 familias posean el 87% de la tierra en Man el 87% de la tierra en Mxico.xico.

En MEn Mxico se lleva a cabo, a partir de la Constitucixico se lleva a cabo, a partir de la Constitucin de 1917 el n de 1917 el

proceso de reparto de la tierra, concluyproceso de reparto de la tierra, concluyndose en el 1992 y ndose en el 1992 y

representa la mitad del territorio nacional, con aproximadamenterepresenta la mitad del territorio nacional, con aproximadamente

103 millones de hect103 millones de hectreas, entregadas a 3.5 millones de sujetos reas, entregadas a 3.5 millones de sujetos

agrarios.agrarios.

A inicios del siglo pasado en MA inicios del siglo pasado en Mxico se tenxico se tena una poblacia una poblacin de n de

13.5 millones, al 2000 se alcanz13.5 millones, al 2000 se alcanz la cifra de 100 millones, de los la cifra de 100 millones, de los

cuales 7 de cada 10 viven en zona urbana.cuales 7 de cada 10 viven en zona urbana.

C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.

En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el

ArtArtculo 27 Constitucional, publicculo 27 Constitucional, publicndose la Ley Agraria, con ndose la Ley Agraria, con

sus 2 reglamentos, que contempla nuevas acciones legales sus 2 reglamentos, que contempla nuevas acciones legales

para la incorporacipara la incorporacin de suelo social al desarrollo urbano.n de suelo social al desarrollo urbano.

CreaciCreacin de Sociedades Inmobiliarias Ejidales (SIEs)n de Sociedades Inmobiliarias Ejidales (SIEs)

AdopciAdopcin del Dominio Pleno.n del Dominio Pleno.

ExpropiaciExpropiacin.n.


En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos, En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos,

donde se establece la concurrencia de los 3 niveles de poder en donde se establece la concurrencia de los 3 niveles de poder en

MMxico (Federal, Estatal y Municipal) para la regulacixico (Federal, Estatal y Municipal) para la regulacin y n y

ordenamiento del crecimiento de las zonas urbanas en el territorordenamiento del crecimiento de las zonas urbanas en el territorio io

nacional.nacional.


SITUACION HISTRICA?SITUACION HISTSITUACION HISTRICA?RICA?

EJIDO

DESARROLLADOR

MERCADO

La tierra social presenta de forma reiterada la desvalorizaciLa tierra social presenta de forma reiterada la desvalorizacin tanto de n tanto de sus poseedores (por falta de informacisus poseedores (por falta de informacin y/o recursos), por las n y/o recursos), por las

autoridades (corrupciautoridades (corrupcin) como de los profesionales involucrados n) como de los profesionales involucrados

(desarrolladores y valuadores).(desarrolladores y valuadores).

EJIDO

FIFONAFE

DESARROLLADOR

RAN, PA

SITUACIN ACTUALSITUACISITUACIN ACTUALN ACTUAL

A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, sin A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, sin xito, la integracixito, la integracin de la cadena del n de la cadena del desarrollo inmobiliario, sin embargo.desarrollo inmobiliario, sin embargo.

En este lapso se han logrado integrar no mEn este lapso se han logrado integrar no ms de 30 S. I. Es.s de 30 S. I. Es. La tierra se sigue adquiriendo con ventajas hacia el comprador, La tierra se sigue adquiriendo con ventajas hacia el comprador, solapadas (o en solapadas (o en

complicidad muchas veces) por autoridades locales.complicidad muchas veces) por autoridades locales.

PREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.

PREDIO RPREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE STICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.DESARROLLO INMOBILIARIO.

El profesional en valuaciEl profesional en valuacin es un eslabn es un eslabn de suma importancia en esta n de suma importancia en esta cadena, puede y debe hacer sinergias para que la situacicadena, puede y debe hacer sinergias para que la situacin se revierta.n se revierta.

VALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresiVALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresin que los n que los peritos son exitosos cuando pueden bajarle el valor a las propieperitos son exitosos cuando pueden bajarle el valor a las propiedades si dades si

stas eststas estn en manos de productores rurales.n en manos de productores rurales.

Un paUn pas es exitoso en medida que sus activos se capitalizan y adquieres es exitoso en medida que sus activos se capitalizan y adquieren n valor, la forma es hacerlo profesionalmente, con bases legales, valor, la forma es hacerlo profesionalmente, con bases legales,

generando impacto en lo econgenerando impacto en lo econmico, pero tambimico, pero tambin en lo social y en lo n en lo social y en lo

polpoltico.tico.

PREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.

PREDIO RPREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE STICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.DESARROLLO INMOBILIARIO.

EJIDO

FIFONAFE

AUTORIDAD LOCAL

RAN, PA

DESARROLLADOR

ASESOR INMOBILIARIO

LEGISLACIONLEGISLACIONLEGISLACION

LEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTE

En MEn Mxico existen mxico existen ms de 200 instrumentos legales entre leyes s de 200 instrumentos legales entre leyes federales y locales, T. L. C; Cfederales y locales, T. L. C; Cdigos, Normas y Reglamentos, que digos, Normas y Reglamentos, que

inciden de forma directa o indirecta en la valuaciinciden de forma directa o indirecta en la valuacin y en algunos casos n y en algunos casos

pueden llegar a contradecirse o ser bastante confusos.pueden llegar a contradecirse o ser bastante confusos.

El profesional valuador debe contar con conocimientos (o con la El profesional valuador debe contar con conocimientos (o con la asesorasesora) y los documentos de consulta cuando pretenda elaborar un a) y los documentos de consulta cuando pretenda elaborar un

dictamen, haciendo referencia a los artdictamen, haciendo referencia a los artculos, pculos, prrafos, prrafos, pginas que ginas que

incidan en el dictamen.incidan en el dictamen.

LEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTE

NOTA: No existe en MNOTA: No existe en Mxico una legislacixico una legislacin federal en materia de n federal en materia de

valuacivaluacin y menos en materia de valuacin y menos en materia de valuacin rural, a la fecha no mn rural, a la fecha no ms s

de 7 estados de 32 que forman el territorio nacional cuentan conde 7 estados de 32 que forman el territorio nacional cuentan con

una ley estatal que muna ley estatal que ms que legislar lo que pretende es la limitacis que legislar lo que pretende es la limitacin n

de la actividad para los valuadores locales, situacide la actividad para los valuadores locales, situacin que se n que se

contrapone con los T. L. C.contrapone con los T. L. C.

RESUMENRESUMENRESUMEN

Quin lo debe realizar?Qu parmetros debe tomar?Qu formato tiene que usar?

Etapas del Desarrollode un Predio Rsticohacia su incorporacina la Mancha Urbana.

UniversoAgropecuario

1 2

Se identifica unatributo, diferenteal agropecuario

"Potencial"

3

Se llevan a caboestudios de viabilidadA) Tcnica.B) Econmica.C) Legal.

0

4

Resultan los 3estudios favorables

Al menos uno de ellos no lo es.

Si

n o

Netamente Agropecuario Influencia Urbana Predio en Transicin

Nota: Se mantiene la influencia urbana sin que exista cambio en el uso de suelo de forma indefinida.

Se presenta un cambioen el Uso de Suelo:* Habitacional.* Industrial.* Turstico.* Servicios.

Predio en Expansin

Influencia Urbana

Se realizan inversionesen servicios e infraestructura.

Se consolida el cambio.

Predio Urbano

Reserva Territorial

T

Valuador de Inmuebles Rsticos Valuador de Inmuebles UrbanosAmbito Legal de Competencia:

Prctica Valuatoria Comunmente Aceptada:

Valuador de Inmuebles Rsticos Valuador de Inmuebles Urbanos

Predio en Expansin

Zona Crtica (Laguna Normativa)

C

Predio Rstico

1 2

COMPORTAMIENTO NORMAL

VALOR VS TIEMPO$

T

Mercado Competido y AbiertoEquilibrio entre oferta y demanda

GRFICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL VALOR VS. TIEMPO

GRGRFICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL FICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL VALOR VS. TIEMPOVALOR VS. TIEMPO

1 2

COMPORTAMIENTO ACELERADO

VALOR VS TIEMPO$

T

Fuerte Inyeccin de K, Mercado Demandante.

GRFICA DEL COMPORTAMIENTO ACELERADO VALOR VS. TIEMPO

GRGRFICA DEL COMPORTAMIENTO FICA DEL COMPORTAMIENTO ACELERADO VALOR VS. TIEMPOACELERADO VALOR VS. TIEMPO

1 2

COMPORTAMIENTO DETONADOR

VALOR VS TIEMPO$

T

Fuerte Inyeccin de K, Mercado Ofertante

Escaso, nico.

GRGRFICA DEL COMPORTAMIENTO FICA DEL COMPORTAMIENTO DETONADOR VALOR VS. TIEMPODETONADOR VALOR VS. TIEMPO

1 2

ANALISIS ESPECULATIVO

VALOR VS TIEMPO$

T

Fuerte Inyeccin de K, La Demanda Exige pero

La Oferta reacciona yrebasa a la demanda.

GRGRFICA DE UN ANFICA DE UN ANLISIS ESPECULATIVOLISIS ESPECULATIVOMALA APRECIACIMALA APRECIACIN DEL VALOR VS. TIEMPON DEL VALOR VS. TIEMPO

1 2

ANALISIS ERRONEO

VALOR VS TIEMPO$

T

Muchas veces, la especulacin provoca un mal anlisis del valor, esto se observa cuando en un cambio de clasificacin no existe o es muy

limitado en cambio en el valor de la tierra.

GRGRFICA DE UN ANFICA DE UN ANLISIS ERRONEO, LISIS ERRONEO, CONSIDERANDO EL VALOR FUTURO CONSIDERANDO EL VALOR FUTURO

COMO EL VALOR PRESENTE VS. TIEMPO.COMO EL VALOR PRESENTE VS. TIEMPO.

DOCUMENTACIN NECESARIA PARA LA AUTORIZACIN DE FRACCIONAMIENTOSDOCUMENTACIDOCUMENTACIN NECESARIA PARA LA N NECESARIA PARA LA

AUTORIZACIAUTORIZACIN DE FRACCIONAMIENTOSN DE FRACCIONAMIENTOS

Constancia de compatibilidad urbanConstancia de compatibilidad urbanstica. (Estudio de impacto stica. (Estudio de impacto ambiental)ambiental)

Factibilidad de dotaciFactibilidad de dotacin de servicios (agua, energn de servicios (agua, energa ela elctrica, otro)ctrica, otro)

Escrituras de la propiedad o documento equivalente.Escrituras de la propiedad o documento equivalente.

Memoria descriptiva del proyecto (anteproyecto).Memoria descriptiva del proyecto (anteproyecto).

Levantamiento topogrLevantamiento topogrfico y plano que identifique la lotificacifico y plano que identifique la lotificacin n (densidad, intensidad, usos).(densidad, intensidad, usos).

terrenos en transicion 1ra parte

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