sexto foro de la mesa vis titularización hipotecaria y la problemática de vis alberto gutierrez b

Sexto Foro de la Mesa VIS

Titularización Hipotecaria y la Problemática de VIS

Alberto Gutierrez B.Universidad de los Andes, Noviembre de 2005

1. Experiencia Internacional

2. Financiación de Vivienda en Colombia

3. Titularización Hipotecaria

4. Retos en Financiación de VIS

Cartera Hipotecaria / PIB

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EEUU Unión Europea Asia Colombia América Latina

DESARROLLO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Fuente: IUHF, Cálculos Titularizadora Colombiana

Colombia cuenta con una bajo nivel de desarrollo relativo de su sector hipotecario.



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Desembolsos Cartera Hipotecaria vs. Construcción/PIB

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Construcción / PIBDesembolsos (2004)

El crecimiento del sector construcción depende de los recursos de financiación.


El crecimiento del sector construcción depende de los recursos de financiación.

Cartera Hipotecaria y Stock de Vivienda

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PIB


Valor Stock Vivienda / PIB


El alto nivel de las tasas de interés del crédito esta correlacionado con las altas tasas de interés de largo plazo.

Tasa de Interés Real Créditos Vivienda vs Tasa de Interés Real Deuda Pública 10 años

Colombia

Perú

ArgentinaChileCanada

Panamá

España

México

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0 2 4 6 8 10 12

Deuda pública (10 años)

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Fuente: IUHF, Cálculos: Titularizadora Colombiana

Estructura de Fondeo y Tamaño del Mercado Hipotecario

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% Financiación enMercado Capitales


ALGUNAS EXPERIENCIAS INTERNACIONALES

• En general en el mundo familias destinan

20/30% de su ingreso a la vivienda:

• Arriendo, Cuotas, Costo oportunidad

• Mejor Vivienda, Segunda vivienda

• Financiación dinamiza Construcción:

• Anticipa Inversión en Vivienda

• Aumenta Inversión en Vivienda


• Panamá:

•Financiación: 98% de vivienda

•Recuperación Garantía: 3 meses

•Tasas bajas (7% en US$)

•Subsidio tasas VIS: 1% a 6%


• Chile:

•Mercado de Capitales: AFP (Letras)

•Amplio presupuesto subsidio de Vivienda:

•US$500 M vs. US$150 M Col (3.5

pobl)

•Bajas Tasas: UF (UVR) + 6%

•Recuperación Garantía: 6 meses


• México:

•Importantes Recursos para Financiación

•600.000 Viv / año (2.5 poblac)

•Gobierno canaliza recursos: Cesantías, Crédito

•Garantía de Créditos del Gobierno

•Entidades especializadas en VIS: Sofoles

•Tasas: UDI + 10/12%. Financiación: 90%

•Cuota Admon: US$20/30 por mes

CONCLUSIONES

1. El crecimiento de la Construcción depende

del acceso a recursos (financiación)

2. Los países con mayor desarrollo en

financiación hipotecaria basan su crecimiento

en el Mercado de Capitales

3. Colombia posee un alto potencial de

desarrollo en estos dos aspectos y

específicamente en VIS

Fuente: DANE

SECTOR CONSTRUCCIÓN

Participación de la Construcción en el PIB

2%

3%

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5%

6%

7%

8%

9%

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I

FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA

Fuente: DANE

Número de viviendas financiadas (nuevas y usadas) por trimestre

11,637

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

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05II

NIVEL DE FINANCIACIÓN

Fuente: DANE

Desembolsos Trimestrales para financiación de vivienda

(millones de pesos contantes de 2005)

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

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04IV

05II

Fuente: DANE

Saldo de Cartera Hipotecaria(millones de pesos constantes de 2005)

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

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5

Fuente: ICAV

Saldo Cartera

-

2,000

4,000

6,000

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12,000

14,000

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DIAGNOSTICO: Crédito Mercado Informal

Valor Inicial del Crédito

100,000,000 10,000,000 5,000,000

Valor Promedio del Crédito

50,000,000 5,000,000 2,500,000

Gastos de Administración (mensual)

20,000 20,000 20,000

Gastos Anuales 240,000 240,000 240,000 Gastos de Administración expresado como Tasa

0.48% 4.80% 9.60%

Cifras en pesos Sistema de Amortización Constante a Capital

Efecto de los Gastos Administrativos sobre la Rentabilidad de Créditos de Diferentes Montos

Los recursos destinados al SFV han disminuido en forma significativa

SUBSIDIOS

Fuente: Ministerio de Vivienda

Total Subsidios de Vivienda Otorgados (millones de pesos constantes de 2004)

-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

• Enfoque Adecuado

• Impacto Positivo de Apoyos e Incentivos

• Avances Recientes: Focalización, Garantías

• No compromiso para eliminar el déficit

habitacional: Subsidios y financiación de

informales

COMENTARIOS POLITICA DEL ESTADO

• Mercado Formal: Sobre 2/3 SML: 1/3 de poblaciónIngresos demostrablesEstabilidad en actividadViviendas: Superior $25 M (70 SML)Crédito: Superior $15 M

• Mercado Informal: Debajo de 2/3 SML: 2/3 de población

Ingresos InestablesDifícil Análisis y Administración de créditoViviendas: Debajo de $20 M (50 SML)

Necesidades de Mejoramiento, TítulosCrédito: Debajo de $10 MDificultad para Cuota Inicial

MERCADOS FINANCIACION DE VIVIENDA

• Fortalezas:

Amplio Desarrollo y Experiencia: LiderazgoEsquema Consolidado: Instituciones/ RegulaciónSistema Rentable: Condiciones de MercadoDisponibilidad de RecursosIncentivos del Estado: Tributarios

• Debilidades:

Estructura de Fondeo: Evolución a Mercado de Capitales: Titularización

Costo de créditos: Tendencia Favorable

DIAGNOSTICO: Crédito Mercado Formal

• Fortalezas:Subsidio DirectoEsquema de Garantías: FNG

• Debilidades:Recursos limitados para SubsidiosNo utilización de subsidios por NO FinanciaciónNo experiencia amplia en segmento: Reto NUEVOOperaciones de Crédito No rentables: Tasa TopeNo capacidad institucional: Bcos Hipot, CCF,

Cooperativas, etcNo Fuente Recursos: Redescuento Findeter

DIAGNOSTICO: Crédito Mercado Informal

1. Bajo nivel de desarrollo de construcción de

vivienda

2. Recursos insuficientes para financiación

- Monto

- Riesgo

- Costo

3. Bajo compromiso del Estado para disminuir déficit

- Subsidios

- Financiación

CONCLUSIONES

• Fuentes de Fondeo para la Vivienda:

- Recursos Canalizados por Gobierno

- Transformación de Depósitos

- Mercado de Capitales

• Elementos:

- Disponibilidad de Recursos

- Sostenibilidad de la Fuente

- Costo de Recursos: costo del crédito

- Riesgos: Descalces con crédito: Tasa y Plazo

¿PORQUÉ SE REQUIERE TITULARIZACIÓN?

• Generación Recursos Adicionales para Vivienda

• Reducción de riesgos para entidades • Menores requerimientos de Capital (Solvencia)

• Reducción Tasas de Interés de Créditos

• Estandarización de Créditos y mejores prácticas de Mercado

• Impulso del Mercado de capitales

• Generar Competencia y Especialización

OBJETIVOS TITULARIZACION HIPOTECARIA

Créditos Titularizados: 35% del Total

Mayor Emisor Privado de Colombia

Mayor Emisor de Títulos Hipotecarios en América Latina (Moody’s Investor Service)

RESUMEN DE OPERACIONES

Emisión NúmeroCartera

Titularizada(billones de pesos)

Monto Emitido(billones de pesos)

TIPS 7 3.2 3.2

TECH 2 0.9 0.4

Total 9 4.1 3.6

1. Titularización de créditos recién originados:

Scoring de Originación

Nuevos Originadores

2. Créditos en Pesos Tasa Fija: Titularización

3. Titularización Nuevos créditos VIS: Findeter, CCF

4. Mayor eficiencia en Proceso de Titularización: Economías de Escala y Estandarización

5. Internacionalización

NUEVOS RETOS TITULARIZACION

1. Aumento de Desembolsos depende de:

- Valorización de la Finca Raíz

- Disminución del Desempleo

- Reducción de la Tasa de Interés

- Créditos en Pesos (UVR)

RETOS EN FINANCIACIÓN DE VIVIENDA

2. El país tiene altas necesidades de construcción de viviendas (250,000/300,000 al año).

Se requieren fuentes adecuadas y suficientes de financiación.

- Promover Fuente de Fondeo en Mercado de

Capitales: Titularización y Bonos

- Menores Tasas de Interés: Titularización

- Agilización Procesos Hipotecarios: Mayor % de Financiación


3. Crear Esquema de Crédito para niveles Bajos de VIS e Informales:

- Desarrollar entidades especializadas:

- Conocimiento de Mercado: Construct

- Fuente de Fondeo

4. Eliminación de la tasa tope a VIS (UVR + 11%)

- Negocio rentable o Subsidio (Tasa, Costos)


MIL GRACIAS !!!

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